房地产增值税纳税筹划范文

导语：如何才能写好一篇房地产增值税纳税筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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摘 要 税收筹划是企业一项非常重要的财务管理活动，可以为企业减少税收支出带来经济利益，并提高企业的财务管理水平和竞争力，故而其已经成为企业发展不可忽略的重要因素。基于此，本文对房地产企业土地增值税纳税筹划的意义进行分析，并通过举例阐释土地增值税纳税筹划的方法，旨在为房地产企业的纳税筹划提供参考。

关键词 房地产企业 土地增值税 纳税筹划 房产

作为我国国民经济支柱性、基础性产业的房地产业，是我国财政收入的重要来源。然而，近年来，房地产行业却被人们认为是“暴利行业”，引起了社会的广泛关注。但是，如果稍微对房地产行业进行深入调查，就会发现当前我国的房地产行业事实上处于一种较为尴尬的状态。房地产企业面临着诸多税收问题，其中土地增值税又是重中之重，税率高、税负重。因此，对土地增值税进行纳税筹划，不仅能减轻房地产企业税负，提高经济效益，而且还能提高房地产企业的竞争力，实现利益最大化目标。

一、房地产企业土地增值税纳税筹划的意义

纳税筹划主要是指企业根据国家税收政策规定，根据自身的实际经营情况对生产、销售等经营活动进行科学合理地调整，进而利用免税、避税、节税等手段来提高企业的经济效益。对房地产企业而言，由于其涉及的税种比较多：房产税、营业税、所得税、印花税、城建税、土地增值税等，其中土地增值税直接影响着房地产企业的经济效益。由于目前我国房产市场的价格一直处于居高不下的状态，加之长期以来我国对房产市场实施干预政策，因此土地增值税的政策变化对房地产企业的纳税筹划造成了很大的压力。为了能够有效解决这一问题，房地产企业需要根据实际情况重新对土地增值税的纳税筹划思路进行梳理和调整，以期能够在房地产市场上得到长期的生存与发展。

房地产企业进行土地增值税纳税筹划主要目的是能够实现其经济目标。随着我国宏观调控政策的实施以及政府的干预，房地产企业的纳税筹划空间必定会缩小到一定的范围。而房地产企业要想在这样的背景下保证自身的税后利润，就需要对土地增值税的纳税筹划进行合理的考虑。并根据实际情况调整筹划思维，改变和创新纳税筹划手段，制定纳税筹划的目标，确定纳税筹划的方向，进而能够运用正确的土地增值税纳税筹划来应对我国宏观调控以及政府干预所带来的影响。

二、房地产企业土地增值税纳税筹划的方法

（一）根据房地产企业土地增值税的征税范围选择最优纳税方案

根据房地产企业土地增值税的征税范围选择最优纳税方案主要有两种。第一，是利用合作双方共同建房的方法进行纳税筹划。采用这种方法的原因在于，政府出台的相关政策中有这样的规定：如果双方合作，一方出资金一方出土地，共同对房屋进行建设，那么建设后的房屋根据比例分配，暂时免收土地增值税。但是一旦房屋建设完成后便进行转让的，则需征收该房屋的土地增值税。因此，房地产企业便可以根据这一政策来对土地增值税的缴纳进行筹划;第二，利用代建房的方法进行纳税筹划。这主要是指房地产企业代客户对房地产进行开发，当开发完成后，房地产企业可以向客户收取相应的代建费用。而代建费用从实质性上来讲属于劳务收入范畴，并不属于土地增值税的范畴，因此房地产企业不用缴纳土地增值税。

（二）根据销售收入进行纳税筹划

根据销售收入进行的纳税筹划分为三种方法，即增值率不同的房产是否合并筹划法、分散营业收入筹划法以及合理定价筹划法。其中对于增值率不同的房产是否合并筹划法而言，由于土地增值税适用四档超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60% 。针对增值率不同的房地产进行合并筹划，采用该方法就可以增加适用较低税率的部分，减少适用较高税率的部分。因此，房地产企业应该根据具体的分开和合并计算的相应税额后，再采用低税负的计算方法，来实现节税的目的;分散营业收入筹划法主要是由于房地产企业的营业税和土地增值税提高了其税收负担，加之我国的土地增值税采用的是超率累进税率，因此对房地产的销售价格进行分散，在降低增值率的同时还可以降低土地增值税，以实现节税目的;而之所以采用合理定价筹划法是因为在税法中已经明确规定了纳税人建设、销售住宅时，若增值额没有超过项目金额20%，那么其全部的增值额就可以按规定对税费进行计算，因此房地产企业可以充分利用这20%的范畴进行纳税筹划。

例如，某房地产公司对同一片土地上的甲、乙两栋商用房同时进行开发，其中甲房产的销售收入为320万元，乙房产的销售收入为350万元，允许扣除的部分分别为200万元和100万元。

第一步，采用分开计算的方法，甲的增值率为：（320-200）/200×100%=60%，适用税率为30%，因此应纳的土地增值税为：（320-200）×30%=36万元;乙的增值率为：（350-100）/100×100%=250%，适用税率为60%，因此应纳的土地增值税为：（350-100）×60%-100×35%=115万元;甲、乙应缴纳的土地增值税为151万元。第二步，采取合并计算。甲、乙两栋总收入为670万元，允许扣除的部分为300万元，因此增值率为：（670-300）/300×100%=123.3%，其适用税率为50%;应纳的土地增值税为：（670-300）×50% -300×15%=140万元。通过上述计算，合并核算的土地增值税要低于分开计算的。因此房地产企业只需要把两处房产同时进行开发销售，并把扣除的费用一起计算并申报，便能减少缴税的费用。

（三）利用扣除项目方法进行的纳税筹划

利用扣除项目方法进行的纳税筹划主要包括两点。首先，利用加计允许扣除项目筹划法。在《土地增值税实施细则》中明确规定了房地产企业可以按照“合计数”的1/5对允许扣除项目的金额进行加计。因此，其他行业的企业在从事房地产行业之前，需要设立一个从事房地产开发和交易的相对独立的企业，这样才能实现节税计划，而且还可以享受上述的附加扣除;其次，是根据利息费用情况选择最优纳税方案。在房地产的开发过程中，由于各种各样的因素会使房地产企业大量借贷，因此产生较高的利息支出，而这些利息支出直接影响着房地产企业的土地增值税。根据相关的税法规定，房地产企业在以下两种情况时扣除其利息支出：第一，能够根据转让房地产的项目分摊，同时还能提供相关金融机构的证明，可以照实扣除，但是最高范围不能超过银行的同期利率计算的金额，其他房地产开发费用，按照取得土地使用权所支付的金额和开发成本的5%以内计算扣除。房地产开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）;第二，不能根据转让房地产的分摊项目计算利息支出或者是无法提供相关金融机构证明的，其利息支出需要纳入到房地产的开发费用中统一扣除，房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）。

例如，一个房地产企业在对某地区的A商用房进行开发时，其中开发成本为600万元，并支付了1000万元的地价款。假设该房地产开发公司开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息是100万元，试问在这样的情况下，该房地产企业土地增值税纳税筹划应该怎么进行？如果应扣除的利息为70万元时，又该如何进行土地增值税的纳税筹划？（假设当地政府规定的两类扣除比例是5%和10%）。

第一步，计算。房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例=（600+1000）×5%=80万元。第二步，分析判断。当允许扣除的费用为100万元时，该房地产企业应该严格按照房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构的证明，这样利息支出便按照100万元来扣除，否则只能按照80万元来扣除;而当允许扣除的利息支出为 70 万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除 10 万元利息支出。

结束语：

由于房地产企业土地增值税纳税筹划的综合性极强，并直接关系着房地产企业的税后利润，因此还需要研究其土地增值税纳税筹划的技巧和方法，才能提高企业纳税筹划的利益。同时房地产企业还需要树立正确的纳税筹划意识，制定科学的战略筹划，从合理节税的角度开拓增收节支的渠道，保障企业的生存和发展。

参考文献：

[1] 李文，李畅.土地增值税纳税筹划――以房地产开发企业为例[J].会计之友，2010（11）：40-42.

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关键词：房地产开发 土地增值税 纳税筹划

一、房地产行业纳税筹划及土地增值税筹划概述

土地增值税是流转税的一种。转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依法缴纳土地增值税。所得税、营业税、土地增值税，占整个房地产项目税金的90%以上。通过调整房地产的收入额和扣除项目金额，可以影响增值额和增值税率，进而影响土地增值税的大小。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%不等。增值额越多，税率超高。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。

二、房地产企业土地增值税纳税基本思路

（一）控制增值额

主要有减少或分解销售收入等，减少销售收入的途径很多，包括将装修收入从收入中分解出去，也可以适当地降低商品房的价格。增加可扣除项目金额。房地产开发企业通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，比如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等。

（二）适用低税率或享受免税待遇

房地产开发企业建造普通标准住宅的同时，又搞其他房地产开发的，应尽可能分别核算不同开发项目的增值额，使销售普通标准住宅的房产获得免税待遇。

三、 具体筹划案例分析

（一）合理选择有利于企业的可扣除成本的分摊法

房地产开发企业同一项目中即包含住宅，又包含其他类型用房的，扣除项目金额在不同类型用房中的分摊可选择采用“建筑面积分摊法”或“层高系数建筑面积分摊法”计算分配。企业可根据实际情况，合理选择分摊法对计算土地增值额有利的一种，经调查，目前市场非住宅毛利较高、增值额较大，土地增值税额税负较重，企业应尽量使非住宅部分（如店面、车库等）多分摊可扣除项目成本，多分摊可扣除项目成本，减少非住宅增值额，从而降低企业的土地增值税税率和税额。

在土地增值税中关于利息支出的规定主要有“据实扣除”与“计算扣除”两种模式。如果房地产企业可以分别计算并提供银行单据，且不超过商业银行同期贷款利率的，房地产开发费用可以“据实扣除”，即允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）×5%以内。否则只能按照“取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除”。这实际上也给房地产企业提供了两种选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠正规渠道的负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本或正常融资渠道筹资，则可考虑计算扣除模式，这样可以多扣除房地产开发费用。如某房地产开发企业一个项目，为取得土地使用权而支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。据实扣除最多能扣除的房地产开发费用=利息费用+（300+500）×5%=利息费用+40（万元）；计算扣除最多能扣除的房地产开发费用=（300+500）×10%=80（万元）。此时，如企业预计利息支出高于40万元，应考虑“据实扣除”，否则选择“计算扣除”。

（二）合理控制增值额进行筹划

比方说某房地产开发企业销售建造的住宅小区，每平方米扣除项目金额共计1606元，可采取以下二种不同的销售方案。第一种方案，销售价格定为每平方米1900元，增值额为294元，占扣除项目金额的18.3%，未超过20%，不缴纳土地增值税，扣除应缴纳的营业税及城建税、教育费附加104.5元（1900 x5.5%），营业利润为189.5元。第二种方案，销售价格为每平方米2000元，增值额为394元，占扣除项目金额的24.53%，适用土地增值税税率为30%，应缴纳土地增值税118元，扣除应缴纳的营业税及城建税、教育费附加110元（2000 x5.5%），营业利润为166元。方案二比方案一虽然销价每平方米低了100元但却节约了土地增值税118元从而增加利润23.5元。

或者开发商可以多投资一点，在小区里建个小花园增加可扣除项目使增值率低于20%从而节约了土地增值税，同时还美化和绿化了小区环境，提高了企业开发产品的品质，使得公司的品牌形象得到很好的提升。

（三）房地产销售变代建筹划法

如果纳税人将房地产开发业务合理转化为代建房行为，则可使税收负担大幅度降低。税法中规定“房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为”。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征收范围，只须按“服务业——业”税目缴纳营业税。采用此法的关键是利用现有条件进行转化为代建房所需条件：即用房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划；房地产开发企业不垫付资金；受托方与委托方实行全额结算；受托方只向委托方收取手续费；受托方与委托方要签订代建合同。具体操作案例如下：

某房地产开发公司通过债务重组方式取得一块土地的土地使用权价值300万元，2005年，公司在该土地上建造写字楼，最终以1000万元价格全部出售。假设写字楼的建安成本为450万元，土地增值税的扣除项目金额为750万元（含加计扣除部分）。则该公司应缴纳的各项税费计算如下（成本利润率为10%，城建税适用7%，教育费附加3%）：

（1）应纳建筑安装营业税二450×（1+10%）÷（l-3%）×3%=15.3万

（2）销售不动产营业税=I000×5%=50万元

（3）增值率=（1000-750）÷750×100%=33.3%

应纳土地增值税 250×30%=75万元

应纳城建税、教育费附加=（15.3+50）×（7%+3%）=6.53万元

该公司纳税总额 =15.3+50+33.3+75+6.53=105.13万元

如果该公司进行纳税筹划，则可使销售行为转化为代建房行为，具体如下：

该公司在开发写字楼前，先确定写字楼的最终客户，将土地按300万元的价格售给最终客户，然后以700万元的价格与最终客户签代建合同，房屋建成后可得700万元的建筑安装收入，仅交纳建安营业收入700万元产生的营业税金及附加。而公司将土地以300万元的价格转让给最终客户，不须缴纳转让无形资产的营业税、转让土地未增值，不需缴纳土地增值税，也不再负担销售不动产的营业税。

筹划后该公司应纳税：

（l）建筑安装营业税= 700×3%=21万元

（2）城建税、教育费附加 =21×（7%+3%）=2.1万元

合计缴纳23.1万元

筹划前后可节税105.13-23.1=82.03万元

（四）分立不动产销售合同，降低土地增值额

对房地产开发交房形态来看，可以考虑从精装与毛坯房两类来进行思考，并且将相关的装修与维护及设备的安装等作为单独的业务进行核算，可以达到节税的目的。举例：某套精装修的房产总售价为100万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元，假设准予扣除项目总额为60万元。暂时不考虑附加税金。

直接销售精装房应交的土地增值税=（100-60）×40%-60×5%=13（万元）（增值率=66.67%，税率40%，速算扣除数为5%）

营业税=100*5%=5（万元）两者合计税金=18万元。

分解销售毛坯与装修两个合同后的应交土地增值税=（80-60）×30%=6（万元）（增值率=33.33%，税率30%，速算扣除数0）

营业税=80×5%+20×3%=4.6（万元） 两者合计税金=10.6万元。

可见，分立不动产销售合同可以降低土地增值税额。

四、结束语

近年来，随着房地产行业国家加大宏观调控力度，税负越来越重，使得房地产开发企业的经营也越来越困难。譬如，在以房地产项目公司股权转让的情况下，由于海南省有着明确的规定，所以当地企业在考虑通过股权转让来规避土地增值方案时，纳税筹划基本上就没有空间。所以，在服从国家政策的整体要求下，通过合理安排税负，降低企业的生产经营成本，或者配置现金流向，都是非常必要的。

参考文献：

[1]杨晓兰.逃税的动因分析及对策建议[J].财会研究.2005

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关键词：房地产企业 土地增值税 纳税筹划

近年来，伴随我国房地产行业的迅猛发展，已经成为我国国民经济发展中的重要支柱之一，而且其重要性越发明显，日益成为我国当前和今后很长一个时期的强劲经济增长点。与此同时，不能回避的问题是，当前我国房地产企业税种繁多和税负较重的压力也在与日俱增。其中土地增值税，是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物和附着物所取得的增值额作为具体的征税对象，依照规定税率征收的一种税种。对于房地产企业来说，如果通过合理有效的税收筹划，是可以能够合理处理影响税后利润的土地增税问题的。本文将结合具体的案例，来具体探讨当下我国房地产企业土地增值税的纳税筹划的若干问题和解决的技巧，希望对从事该项工作的人员有所裨益。

一、我国房地产企业土地增值税的纳税筹划存在的主要问题解析

当前我国房地产企业税种繁多和税负较重的压力与日俱增，在纳税筹划的实际操作过程中也存在诸多问题，主要存在以下情况：

（一）一些企业的管理者疏于对国家相关宏观政策的关注

众所周知，我国近些年对房地产行业的宏观调控力度日益加大，相继出台了 “国六条”、“国十一条” 和“国八条”等，可见从财政、金融和税收等诸多方面对房地产行业的科学调控越发急迫。这在很大程度上也给我国一些房地产企业，尤其是中小型企业带来了一些消极的影响。具体表现是一些企业还缺乏适应这种大力度宏观调控客观环境的能力。这也直接导致土地增值税的纳税筹划工作受到一定程度的阻力，也加大了他们土地增值税的税务风险。

（二）纳税筹划目标不明晰，方法有待完善

主要表现在：一些房地产企业的管理层忽视对土地增值税的纳税筹划，尤其是大型的国有企业，他们片面地认为这是国家层面的事情，而非企业行为；一些财务人员缺乏会计等专业知识的储备，缺乏对土地增值税务政策的全局观念，导致在具体运用上有失熟练，一方面对纳税筹划的递延、节税及相关的安全问题缺乏明晰的定位，另一方面更是对房地产企业纳税筹划的方法理解和应用都不科学。

（三）相关的纳税筹划风险意识有待提高

从房地产企业纳税筹划的整体情况来看，我国大多数房地产企业在面对新的土地增值税政策环境的同时，缺乏必需的危机感。具体表现是：一些企业虽然名义上说都是按照国家税法和相关条例的规定处理，但是由于对于筹划点把握不好，很容易出现违法违规的现象；一些企业的财务人员对税务的风险防范意识非常淡薄，从而忽视了进行土地增值税纳税筹划整个环节可能存在的多个风险，比如筹划方案失准、有纳税筹划计划执行方式不当，以及对于风险的应变能力丧失等问题。

二、对当前我国房地产企业土地增值税纳税筹划的几点建议

基于对当前我国房地产企业土地增值税纳税筹划的实际情况及其存在中的问题，本文有针对性的提出以下三点建议和措施，以期对我国房地产企业土地增值税纳税筹划提供有益的借鉴和参考。

（一）充分利用税收的相关政策进行纳税筹划

不容忽视的一种情况是，当下我国整体的产业结构调整大背景下，相关的宏观政策出台和变化都很快。这就要求房地产企业的高层管理者积极关注国内外的宏观经济政策，并且具有一定程度的宏观政策预见性，尤其是关注土地增值税方面政策的新调整。当前我国关于土地增值的税法里有许多优惠政策规定，比如可以通过建造普通住宅出售的税收优惠；合作建房的税收优惠；企业兼并的税收优惠等规定。房地产企业管理者只有将相关政策吃透，才能将企业由税收筹划的被动地位转化为主动，从而强化对对国家宏观经济社会环境变化的适应能力。

（二）明确纳税筹划目标，熟练应用筹划方法

这要求房地产企业明确土地增值税的纳税筹划目标，千万不要错过最佳的筹划时间，尽量做好事前、事中和事后的全过程筹划，从而保障土地增值税筹划目标的顺利实现，具体的筹划方法：

1、利用其征税范围进行纳税筹划

主要表现为合作建房方式筹划和代建房方式筹划。前者指的是在项目完成后，合作双方按照合作建房合同的具体约定比例来进行分房自用，因此双方都暂免土地增值税。需要指出的是，转让的时候需要缴纳土地增值税。后者指的是房地产企业代客户进行项目的开发和建设，只收取代建收入，尚未发生房地产权属的转移问题，所以也避开了土地增值税的征税范围。

2、规避平台筹划法

临界点主要分为税基临界点和优惠临界点两种。前者主要是通过合理减小税基来实现节税的目的，后者主要是为了享受优惠待遇。举例来说，一开发项目在统计土地增值税时，要求可以扣除项目总金额为800万元，假设市场售价为 1000万元，如果不考虑其他因素，那么土地增值税计算应该是：增值率为25%，土地增值税为60万元，税前利润为140万元；假设市场售价为960万元，如果不考虑其他因素，那么土地增值税计算应该是：增值率为20%，土地增值税为0万元，税前利润为160万元。可见，两种情况下利润有20万元的差异。这也就是说，房地产企业在出售普通的标准住宅时，需要通过合理的定价进行纳说筹划，具体要求是需要在定价时加强有关税金及附加的合理测算，从而准确找到税金的跳板临界点，能够实现销售价格的科学制定。

3、利息支出的筹划

房地产企业通常会有外部融资的问题，这就为企业进行纳税筹划提供了一定的操作空间，即在实际的筹资过程中，可以通过确定合适的筹资利息扣除方式来实现对土地增值税的筹划目标。对于以下两种情况，允许据实扣除。其一：能够按转让项目计算分摊所发生的利息支出；其二：能够提供有关金融机构的有效证明材料。而对于与项目有关的其他费用，需要按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%比例之内进行扣除。如果无法满足其中的任何一个要求，需要按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%比例之内进行扣除。举例来说：假设一个项目土地取得成本和建造成本共计100万元，房地产开发过程中的其他费用，根据当地税务机关的具体规定执行。则该项目的借款利息支出为5万元。那么如果该企业的筹资借款预计利息大于5万元，这种情况下，可以采用第一种扣除方式，即房地产开发费用准予扣除的金额大于10万元；如果企业的筹资借款预计利息小于5万元，那么就要采用第二种扣除方式，即房地产开发费用可扣除金额小于10万元。

（三）需要提升纳税筹划风险管理能力

鉴于土地增值税是房地产企业税负中的重要性地位，其纳税筹划的风险对整个企业的风险管理也不容忽视。因此要求我国房地产企业加强土地增值税的纳税筹划风险管理和防范建设问题。具体要求是：根据企业自身的实际情况，科学设定筹划风险管理的控制点，并建立有效的防线评测指标和预警机制；做好与利益相关者的沟通协调工作，及时发现、解决和协调与税收征管部门的沟通问题，有效避免纳税的法律风险；按照最新的税法规定，房地产企业不能简单采用预征方式，而是需要及时对土地增值税进行清算，因此要求房地产企业必须加强土地增值税的清算工作，不断增加企业内部审计来合理规避该清算而未清算的实际情况；最后还需要不断提高企业纳税筹划员工的职业素养，提高他们的综合能力，以便能够制定合理的纳税筹划方案，并保证其顺利地实施。

三、结束语

综上所述，伴随我国产业结构调整的大趋势，以及我国房地产企业整体财务管理理念的不断更新和完善，关于土地增值税纳税筹划的要求越来越高。尽管我国一些房地产企业在土地增值税纳税筹划的理念和操作技巧上都存在诸多不足，面临诸多困难，但是这更加需要企业不断增强自身实力，从而在遵纪守法的前提下，更好地实现企业财务利润的最大化。

参考文献

[1]郑幼锋.外资房地产土地增值税筹划技巧[J].大经贸.2011（8）

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摘 要 当前，随着我国市场经济的发展，我国中小房地产企业也得到了迅猛发展。但同时，随着国家房产调控等相关政策的出台，以及国外资本的引入，我国房产市场面临着日益严峻的竞争，尤其是中小房地产企业，更是面临着一定考验。纳税筹划是在不违背税收法律的前提下，通过对涉税业务进行一系列策划，从而帮助企业达到节税目的。近些年来，纳税筹划尤其受到中小房地产企业的重视。对此，本文以中小房地产企业为探寻视角，围绕纳税筹划，进行了相关分析与探讨，希望有助于房地产企业的下一步发展。

关键词 中小房地产企业 纳税筹划 竞争 发展

一、我国中小房地产企业纳税筹划的意义

作为中小房地产企业，税费支出属于其一项成本，与其经济利益紧密相连。因此，科学、有效、合理的控制企业的税费支出，不仅能有助于房地产企业节省开支，还从宏观上有利于其可持续发展。另外，房地产企业在我国的众企业类型中，属于资金密集型行业。近些年来，我国房价趋高，政府对房地产企业出具了诸多房产调控政策。在宏观经济环境的影响下，我国房地产企业，尤其是中小房地产企业的利润被极度挤压，由与之前的“暴利行业”相比，已逐渐演变为“平利行业”。此外，房地产企业毕竟是我国的新兴行业，众多投资者都想在这新行业里分一杯羹，因此当前我国房地产企业数目众多，规模不一，竞争也日益加剧。其中，中小房地产企业所面临的竞争尤为激烈。在这种情况下，中小房地产企业利用一定的税收筹划手段，节省纳税成本，争取使企业税收负担达到最小化，不仅能为企业节省开支缩减成本，从而在一定程度上减轻企业的资金压力，还能在为企业增加经济效益的同时，提高企业的竞争力，从而有助于企业的未来发展。

中小房地产企业的税收筹划，就是在密切结合房地产行业宏观经济政策变化革新的同时，通过一定财务管理手段，合理避税、节税、规避纳税陷阱，以及关注能够引起纳税数额的因素，帮助企业节省纳税成本。对企业应纳税额的影响因素中，税率和计税依据是两个最根本、最直接的因素。计税依据越小，税率越低，应纳税额就越少。不仅如此，这两个因素还间接影响其他因素。虽然税种不同，这两种因素的内容不同，但是纳税筹划手段都是围绕这两个因素进行着手。

二、中小房地产企业纳税筹划的措施

（一）关于土地增值税的纳税筹划

作为房地产企业，土地增值税是一项主要成本。根据我国税法相关规定，在建造普通标准住宅时，增值率在20%以下，土地增值税可以免征。超过20%，土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

1.增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

4.增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

对此，房地产企业可以适当增加扣除项目，以使得房地产企业的增值率尽可能保持在20%以下，从而享受免税待遇。具体纳税措施如下例。

假设：我国某一房地产企业开发一处普通住宅，住宅总售价为1000万元，可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200 ÷800=25%。（不考虑企业所得税）。

该房地产公司需要缴纳土地增值税：200×30%=60（万元）；

营业税：1000×5%=50（万元）；

城市维护建设税和教育费附加：50×10%=5（万元）；

该房地产公司的利润为：1000-800-60-50-5=85（万元）。

纳税筹划措施：该房地产企业可以对住宅住房进行简单装修。假设装修费用为300 万元，则房屋售价增加至1300 万元。则按照税法规定可扣除项目增加至1100万元，增值额为200万元，增值率为200÷1100=18%。

由于增值率未超过20%，因此该房地产企业不需要缴纳土地增值税；

营业税：1300×5%=65（万元）；

城市维护建设税和教育费附加：65×10%=6.5（万元）。

该房地产公司的利润为：1300-1100-65-6.5=128.5（万元）。

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【摘要】房地产企业面对激烈的市场环境,如何合理设计营业税和土地增值税的纳税筹划方案以降低成本、增加利润、实现价值最大化,是一个迫切而又十分重要的新课题。纳税筹划作为企业财务管理的一个重要内容,由于其直接关系到企业的最终利润,所以日益为众多企业所重视。

【关键词】房地产营业税土地增值税纳税筹划

一、纳税筹划的必要性

1.房地产行业激烈的竞争。房地产企业较高的投资回报率,使得投资额逐年增大,从1994年到2007年,平均每年增长17.96%,远超过了同期我国GDP的增长速度。但从去年下半年开始由于国家宏观调控,市场竞争加剧,使房地产企业利润下降,通过纳税筹划有助于改善企业收益状况。

2.房地产业涉及的税种多。现行实体税法21个税种中涉及房地产企业有9种,占近一半比重,比例很大,纳税筹划的范围较广。

3.房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例较大。根据建设部公布的资料显示,税收占商品房房价的比重约为11%。在当前高房价、市场销售业绩差、企业融资困难的多重压力下,纳税筹划有助于降低企业成本。

二、纳税筹划的基本方法

1.税率差异法。就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税率,通过筹划可以寻求最佳税负点,通过防止适用税率的爬升来降低税负。这种方法计算比较复杂,但因为税率差异普遍存在,所以适用范围较大。

2.扣除法。扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款,或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。这种方法起到延期纳税的作用,使用广泛。

3.延期纳税法。纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法。这种方法利用延缓纳税,取得资金的时间价值。几乎所有企业都适用。

4.分拆法。就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间,或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。。这种方法计算复杂,受较多条件约束。

三、纳税筹划的税种

我国内资房地产企业主要涉及9个种税:营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、印花税。前5个税种构成房地产业企业纳税成本的主要部分,其中前3个税种更是重中之中,但大家对企业所得税的筹划研究相对比较熟悉,所以本文仅就营业税和土地增值税为纳税筹划重点,进行扼要分析。

四、纳税筹划的对策

1.营业税的纳税筹划

房地产企业交纳营业税的范围主要有销售不动产,自营建筑、修缮、装饰工程作业和对外出租自行开发的商品房等业务。其中,销售不动产的税率为5%,自营建筑、修缮、装饰工程作业的税率为3%,对外出租自行开发的商品房业务税率为5%。

(1)精装修房屋纳税筹划方案

例1:F房地产公司开发的H住宅项目,为促进销售将其精装修后交房。毛坯房的建筑成本为6,000元/m2,精装修后的建筑成本为7,400元,总建筑面积为40,000m2。预计对外售价为9,000元/m2。

方案1:F房地产公司与买主按9,000元/m2的价格签订售房合同,则商品房全部销售后F公司应缴纳营业税:9,000×40,000×5%÷10,000=1,800万元。

方案2:F房地产公司与买主按7,600元/m2的价格签订售房合同,再按1,400元/m2签订装修合同,则F公司应缴纳营业税为:7,600×40,000×5%÷10,000+1,400×40,000×3%÷10,000=1,520+168=1,688万元。

税法规定,纳税人兼营不同税目应税行为的,应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额,然后按各自适用税率计算应纳税额;未分别核算的,将从高适用税率计算应纳税额。

2.土地增值税的纳税筹划

(1)利用土地增值税临界点进行纳税筹划

房地产企业转让房地产并取得收入的行为需要缴纳土地增值税,转让房地产的增值额为计税依据,其税率为四级超率累进税率,纳税筹划主要是注重对税基的筹划,方法有减税法和税率差异法。

①利用建造成本法求临界系数

先假定:销售总额为Y,建造成本(土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)为X,于是房地产开发费用为10%X,加计扣除额为20%X,允许扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加为5.5%Y[3]。全部扣除金额为:

X+10%X+20%X+5.5%Y=1.3X+5.5%Y。

税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免税,超过20%应就其全部增值额计税。这里所说的20%就是“避税临界点”,我们应根据临界点的税负效应进行纳税筹划。此时企业享受起征点税收优惠的最高售价为(1.1)

得出,Y=1.6702X。

结果说明,当增值率为20%时,售价与建造成本的比例为1.6702,称为“临界定价系数”。企业如果享受20%的免税优惠,其售价最高不能超过建造成本的1.6702倍。若售价高于1.6702倍时,增值额高于扣除项目20%,即增值率在20%—50%之间,此时需按税率为30%全额计算缴纳土地增值税,只有当提价所带来的收益大于30%,提价才有意义,根据公式1.1,可以得到

得出Y>1.8201X。

同理根据公式1.1,当增值率为50%、100%、200%的临界定价系分别为2.1253、2.9213和4.6706。通过分析得出,若售价在1.6702-1.8201这一区间,转让收入高,税后收益低。如售价高于1.8201,则相对税负轻,利润高。

②利用扣除项目法求临界点

假设,税法允许全部扣除项目(除营业税金及附加外)的金额为100,房价为Y时,相应的营业税金及附加为5.5%Y。这时全部允许扣除金额为:100+5.5%Y。根据建造普通标准住宅增值额不超过20%的免税规定,享受起征点税收优惠的最高售价为:Y=1.2(100+5.5%Y),得出Y=128.48。即房地产公司若要享受土地增值税20%的免税优惠,其售价最高不能超过128.48。

当增值额略高于扣除项目的20%时,增加收入的最低临界值:假设此时的售价为(128.48+Y),相应的营业税金及附加、允许扣除项目金额都同时提高5.5%Y。则有:

允许扣除项目金额=(100+5.5%×128.48)+5.5%Y;

增值额=(128.48+Y)-(100+5.5%×128.48+5.5%Y)=94.5%Y+21.41;

应纳土地增值税=(94.5%Y+21.41)×30%。

(2)成立销售公司的筹划方法

根据财税(2003)16号文件关于营业税的税前减除,有条件的房地产企业可以通过设立销售公司,而不会重复缴纳营业税,同时还将土地增值税一分为二,从而降低增值额和增值率,达到不交或少交土地增值税的目的。利用延期纳税法,通过设立销售公司可以递延缴纳税款,取得资金时间价值。

参考文献:

[1]2007年注册会计师全国统一辅导教材税法[M].北京:经济科学出版社,2007:137.

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【关键词】房地产企业；纳税筹划；利益最大化

房地产企业涉及的税种较多，其中涉税数额较大的主要是营业税、土地增值税和企业所得税等，它们也就成为房地产企业进行纳税筹划的主要对象。

一、房地产企业纳税筹划的一般要求

1.合法性。所有企业的纳税筹划都必须遵守国家税收法规、会计准则以及其他相关制度，必须在法律和规章制度许可范围内操作，在适用税收政策和税收征收管理制度的前提下，对纳税事项进行系统安排，规避法律风险。

2.利益最大化。纳税筹划本身旨在降低税收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中选择最佳方案的结果，这就要求企业不仅能提供各种潜在的可行方案，而且还要从房地产企业整体经营角度出发，并考虑长远发展战略来判断并选择最佳方案。

3.充分利用税收政策。包括税收优惠、税率分级等。企业只有在充分熟悉有关税收政策的前提下，将企业的经营策略及营销行为与税法有机结合，才能用足政策；同时根据房地产企业的经营特点，足额提取费用、摊销成本，使企业取得更大的税后收益。

二、F房地产公司及开发项目概况

某市F房地产公司成立于2010年，是由甲、乙两家房地产公司合作成立的房地产项目公司，共同开发普通商品住宅“梦想佳苑”项目。F公司章程约定：甲公司提供3亿元人民币，乙公司提供15万土地使用权折价2.7亿元（与其取得成本一致），项目建设期为2010年9月1日―2012年9月30日，销售期为2011年6月1日―2012年12月31日，综合容积率为2；甲公司负责解决资金缺口并全权承担项目运作以及广告宣传，乙公司不承担合作公司的亏损风险；项目完成后，乙公司获得7.5万商品住宅，甲公司获得19.5万商品住宅及3万车库。

1.预计开发成本及销售收入

项目预计建造总支出8.07亿元，商品住宅及车库各项目建造成本见表1。

项目预计期间费用：销售费用1200万元，管理费用1295万元，财务费用245万元，合计2740万元。

F公司计划委托甲公司下设的装修公司按照每平方米400元标准对毛坯房进行简单装修，预计装修成本10800万元（27×400=10800）。住宅和车库的销售均价分别为每平方米4800元、2800元。预计销售额见表2。

2.F公司及乙公司纳税测算

项目开工前，F公司做了一份项目可行性报告，对该项目涉及的税费负担进行测算，主要考虑营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税及印花税，其他税金忽略。

乙公司将15万土地使用权以2.7亿元转让给F公司，应按“转让无形资产”缴纳营业税及附加税费，将商品住宅对外销售按“销售不动产”缴纳营业税及附加税费。测算如下：

应交营业税（27000+36000）×5%=3150万元，应交城建税及教育费附加3150×（7%+3%）=315万元，应交地方教育费附加3150×2%=63万元，应交印花税36000×0.05%=18万元，营业税及附加税费合计3546万元。

土地增值额（36000270003546）=5454万元，增值率低于20%，不缴纳土地增值税。

乙公司应交所得税（36000270003546）×25%=1363.5万元。

F公司对外销售27万住宅和3万车库，需按“销售不动产”缴纳营业税及附加税费，测算如下：

应交营业税138000×5%=6900万元，应交城建税及教育费附加6900×（7%+3%）=690万元，应交地方教育费附加6900×2%=138万元，应交印花税（93600+8400）×0.05%=51万元，营业税金及附加税费合计7779万元。

土地增值税允许扣除额：地价成本27000万元，建筑成本35250万元，基础设施等建造成本13050万元，加计扣除（27000+35250+13050）×20%=15060万元，开发费用5400万元，装修费用10800万元，营业税金及附加税费7779万元，合计114339万元，增值额138000-114339=23661万元，增值率20.69%，应交土地增值税23661×30%=7098.3万元。

F公司利润总额138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7万元，应交所得税28882.7×25%=7220.7万元。

三、F公司纳税筹划方案

1.改变公司合作章程，减少纳税环节

将F公司章程修改为：甲公司出资3亿元与乙公司提供15万土地使用权共同组建有限责任公司，采取风险共担，利润共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接从F公司分配利润，避免重复缴纳营业税。

2.合法控制增值率，实现适用免税政策

将业务打包给建筑承包商，支付的1500万元费变成建筑安装成本，不再作为性质的开发费用处理，增大作为加计扣除的建造成本基数。

利息和间接开发费用数额不大，改按“比例扣除法”的扣除额为：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680万元，可增加扣除额。

F公司下设的装修公司改在交房后介入，由装修公司直接与购房户签订装修合同。房价由4800元下调至4400元，F公司不再收取装修部分收入，相应地不再缴纳销售不动产5%的营业税，改由装修公司按建筑安装业3%缴纳营业税，少交营业税（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216万元，可视为按4800元均价销售商品房的机会成本。

3.纳税筹划后的纳税测算

经过上述纳税筹划后，F公司预计相关纳税指标测算如下：

营业收入27×4400+3×2800=127200万元。

应交营业税127200×5%=6360万元，应交城建税及教育费附加6360×（7%+3%）=636万元，应交地方教育费附加6360×2%=127.2万元，应交印花税127200×0.05%=63.6万元，营业税金及附加税费合计7186.8万元。

土地增值税允许扣除额：地价成本27000万元，建筑成本35250+

1500=36750万元，基础设施等建造成本13050万元，加计扣除（27000+36750+13050）×20%=15360万元，开发费用（27000+36750+

13050）×10%=7680万元，营业税金及附加税费7186.8万元，合计107026.8万元，增值额127200-107026.8=20173.2万元，增值率18.85%，无需缴纳土地增值税。

利润总额127200-80700-7186.8-2740=36573.2万元，应交所得税36573.2×25%=9143.3万元。

4.纳税筹划前后对比分析

纳税筹划前后相关税金对照结果见表3。

四、结论

从上表对照结果看出，纳税筹划后F公司的营业税金及附加、土地增值税以及企业所得税较纳税筹划前的总额减少16330.1万元，节税率达到39.5%。虽然纳税筹划后的所得税有所增加，那是由于未缴纳土地增值税使得利润总额大大增加的缘故。所以，此次“梦想佳苑”的纳税筹划是成功的。

参考文献：

[1]江为凤.房地产开发企业的纳税筹划分析[J].时代经贸,2008(7).

[2]刘昀.房地产企业经营业务的纳税筹划及案例分析[J].商业会计,2009(14).

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摘 要 房地产开发具有投资大、生产周期长的特点，其耗用资金之大、涉及领域之广、产业链条之长，为其他行业无法比拟。房地产企业在开发销售过程中，涉及的税种至少有10种，平均税负高于国内其他行业，总体税率偏高。如何通过纳税筹划达到企业税负最低，从而减轻资金压力、降低成本、增加经济效益，对房地产企业具有重要的现实意义。

关键词 房地产企业 纳税筹划 临界点

一、 房地产企业纳税筹划的现状

（一）企业没有认识到纳税筹划的重要性

实际工作中，很多领导和员工没有认识到纳税筹划在提高企业资金利用效率，降低企业资金成本过程中的重要作用。领导不重视纳税筹划，员工也不愿意投入时间和精力来做企业的纳税筹划，使房地产开发企业未能形成一个良好的筹划环境，纳税筹划水平偏低给企业造成不必要的损失。

（二）错误的认为纳税筹划是财务部门的工作

纳税筹划是指纳税人通过筹资、投资、收入分配、组织形式、经营等事项的事先安排、选择和策划，在合法的前提下，以税收负担最小化为目的的经济活动。纳税筹划的重点在于事前筹划。很多房地产企业决策人认为：税收是财务部门的工作，财务部门所做的账务处理决定企业的应纳税额，出现多交税或被税务机关处罚是财务人员的责任。财务只是对企业经营成果进行核算和反应，而税收是企业在土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要的。如果决策人没有树立正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负过重，想通过账务处理来解决纳税问题，此时税收已产生，已不存在所谓的纳税筹划了。正确的纳税筹划观念为：合同决定税收，决策人在决策前可先与财务人员、税务事务所进行商讨，利用税收政策进行税务筹划，各部门之间互相配合，规避企业的纳税风险。

二、 房地产企业纳税筹划的基本原则

依法纳税是每个纳税人应尽的义务，偷税漏税是国家法律所不容许的，税收征管法对各种违法行为制定了相应的惩罚规定。企业在进行纳税筹划时，需要考虑以下几项原则：第一，合法性原则。在税收筹划中，首先必须严格遵循合法性原则，这是纳税筹划区别于偷税漏税行为的根本特征。第二，事前筹划原则。纳税筹划必须在事前进行，企业经营活动一旦发生，纳税义务也随之产生，纳税人此时觉得税负太重，在做任何筹划都是徒劳的，经不起税务部门的检查。第三，目标性原则。企业事前应分析企业的纳税环境，掌握存在的问题，考虑筹划的可能性，制定筹划的目标，然后确定实现目标的方法。

三、 房地产企业开展纳税筹划的主要方法

（一）利用税收优惠政策

纳税人应充分利用可享受的优惠政策直接减少应纳税额，来减轻或免除纳税义务。税法制定了大量的优惠政策，纳税人完全可以通过合法途径，依靠纳税优惠政策减轻企业的纳税负担。

（二）利用企业或项目分拆

分拆法是通过将收入在两个或者更多的纳税人之间分配，或者将混合着不同税率和税收优惠政策的项目进行拆分。通过降低纳税人的应纳税基础，减少应纳税额，达到节税的目的。

（三）利用税率临界点

通过税率的差异来调整应纳税额的方法。适用于具有多种税率的纳税项目，通过纳税筹划达到最佳税负点，使纳税额最低。

四、房地产企业主要税种的纳税筹划分析

（一）土地增值税的筹划

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值税性收入的单位和个人所征收的一种税。

税法规定，纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定计税。实际工作中，房地产企业要测算增值率，如果测算的增值率略高于20%时，应设法使增值率≤20%。改变增值率的方法主要有以下几种：一是合理定价。通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率。二是增加扣除额。如房地产公司可将房屋进行简单装修或适当改善开发项目的住宅环境，通过提高房产的质量来适当增加扣除项目，既能提高市场竞争力，又能合理避税。三是分解销售价格。如果有可能分解房地产销售价格，就有可能存在纳税筹划的空间，通过降低房地产的增值率来减低应缴纳的土地增值税。很多房地产在出售时已经进行了装修，房地产企业可以将装修作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产来进行纳税筹划。房地产企业可将经装修过的房屋出售分为两个合同：房屋出售合同和房屋装修合同。房地产企业只需对房屋销售合同部分核算土地增值税，在合理的情况下，尽量增加装修合同金额，减少装修对应的成本，以降低增值率。土地增值税共设定30%、40%、50%、60%四档税率。如果销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率时，房地产企业就需要进行合理的纳税筹划，所以以上的方法不仅仅适用于20%临界点的筹划。在纳税筹划时开发商应考虑如何使房价在同行中最底，应缴土地增值税最少，所获经营利润最佳这个问题。

房地产企业还可以通过代建房、合作建房等方式进行筹划。第一种是代建房方式。税法规定，代建房行为不属于土地增值税的征税范围。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户，可以采用代建房方式进行开发，而不需要采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以由客户自己购买和取得，关键是房地产产权没有发生转移。通过代建房方式建房，房地产企业只需按代建收入的3%缴纳营业税及相关的附加税。第二种是合作建房方式。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。而房地产企业只需对建成后转让属于房地产公司的住房缴纳土地增值税。

（二）营业税的纳税筹划

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。房地产企业缴纳营业税的范围主要有：销售不动产，自营建筑、修缮和装饰工程作业和出租自行开发的商品房等业务。

税法规定：纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，按各自的税率计算应纳税额；未分别核算的，从高使用税率。销售不动产的税率 5%，自营建筑、修缮和装饰工程作业的税率3%，出租商品房的税率5%。房地产企业在存在不同的生产行为的情况下，应使用拆分法，对基数进行准确划分，区别各自的应税行为，分别适用各自税率，既准确反映了经营状态，又减低了公司税负。例如，A房地产企业销售精装修后的住宅，总建筑面积80000，预计销售单价10000元/。如果A与买主按10000元/的价格签订销售合同，商品房销售完后A应缴纳营业税10000×80000×5%=4000万元。如果A与买主按8500元/的价格签订销售合同，然后按1500元/的价格签订装修合同，商品房销售完后A应缴纳营业税8500×80000×5%+1500×80000×3%=3760万元。两种不同的销售方式后着比前者节税240万元。对于混合销售行为要通过签订劳务合同，使所提供的建筑业劳务与应缴纳增值税的劳务相分离开来，从而按照营业税率3%进行纳税筹划而不是17%缴纳增值税。

为了促进销售，房地产企业在销售不动产时推出促销活动是常有之事，在选择促销方式上需要合理筹划。例如，B房地产企业开发建设了一住宅小区，准备在国庆前开盘销售，并推出一个促销方案：凡在当年10月1日―10月7日与B签订购销合同的客户，均可赠送价值3000元的空调一台。该促销活动吸引了不少客户，在优惠期间共实现销售收入2000万元，并送出空调200台。根据税法相关规定，B的促销活动属于混合销售行为，赠送的空调应按市场价值并入销售收入缴纳营业税，B应纳营业税=（20000000+3000× 200）×5%=103万元。如果B更换另一种促销方式，直接给出3000元的购房折扣，将赠送空调的价值抵为购房折扣，以降低成交价。税法规定：单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价值为营业额。在这种促销方式下，B可按折扣后的金额为营业额，应纳营业税=（20000000-3000× 200）×5%=97万元。后一种促销方式比前一种节税6万元。

（三）房产税的筹划

房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余额或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。房产税采用比例税率，有两种征收方式：其一、根据房产计税余额的1.2%征收；其二、根据房产租金收入的12%征收。

财税【2008】152号一、关于房产原值如何确定的问题：“对按房产原值计税的房产，房屋原值应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”对于土地使用权是否需要计入房产原值计征房产税，取决于企业执行的会计制度。如果企业执行《企业会计制度》，纳税人会计核算时应将土地使用权通过“在建工程”计入房产原值的，应按账簿“固定资产”科目记载的房屋原值计征房产税，而不得为减少基数而分离土地使用权成本。如果企业执行《企业会计准则》，应将土地使用权作为“无形资产”核算的，房产原值不包括土地使用权，计征房产税时是不包含土地使用权成本的。假设，房产公司自建自用的办公楼等房产对应的土地使用权价值2000万，按30%计算房产的计税余值，执行《企业会计准则》比执行《企业会计准则》每年要多交房产税2000万×（1-30%）×1.2%=16.80万元。企业在房产税纳税筹划时，应综合考虑会计制度这一因素。

房产税税率的特殊规定：从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。对于同一房产出租行为，就房产税而言，出租给企业用于生产经营的税负是出租给个人用于居住税负的3倍。所以，房地产公司在进行房产出租时，在可获得租金差不多的前提下，应优先考虑出租给个人用于居住这一方式。

对企业而言，将机器设备、办公设备等附属设施一同出租给其他企业是常见的情况，按照现行的房产税法规定，在同一份租赁合同中签订的相关标的，将视为一个整体征税。如果将房产和附属设施不加区分，附属设施租赁收入也按12%税率征收房产税。因此为减轻企业负担，对于房产公司将房产和附属设施同时租赁的行为，应分别签订租赁合同，而且应在当地税务机关允许的前提下，尽量压缩房屋租金，提高附属设备租金，已达到合理避税的目的。

参考文献：

[1]段光勋.房地产开发企业财税实物疑难解答.2010(1).

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省略/new/429/430/431/2006/7/ma2705354831167600217235-0.htm.

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摘 要 房地产企业经营过程具有投资大、周期长、涉税标的大等特点，运用税收筹划这种新的财务管理方式，将会降低企业涉税风险和费用，增强企业的盈利能力和竞争实力，实现企业价值最大化目标。文章主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等相关税金为例，对税收筹划实务进行了分析。

关键词 房地产企业 财务管理 纳税筹划

一、纳税筹划

纳税筹划是指在遵循税法及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹资、分配等理财活动的筹划安排，尽可能取得涉税收益，整体上实现纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。房地产企业由于在开发及经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种新的理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。

二、房地产企业纳税筹划几种方式

1．签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划。营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。具体有以下几种技巧：（1）若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按 建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税。（2）若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价 款，减少应纳营业税和土地增值税。（3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括 在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。

2．房地产公司借款利息的纳税筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

3．利用建房方式的筹划实务。大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：华富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与富民公司合作建造办公用房，资金由富民公司提供，建成后按比例分房。对富民公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对华富公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。

4．房地产公司纳税筹划应遵循遵循成本收益原则。房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。

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【关键字】房地产企业；土地增值税；政策

一、土地增值税的含义

土地增值税是我们国家对借助对国有土地的使用权及该土地之上的建筑物与附着物的转让而获得收入的单位或是个人所征收的一个税种。我国的房地产企业需要交纳的税种繁多，整体税负占到了其营业总额的百分之二十左右，包括营业税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和土地增值税等；其中，房产企业所缴纳的土地增值税是对其整体收益影响最为重要的一个税种，占到了我国房产企业营业总额的百分之三左右。因为实际操作当中，房地产企业的开发周期比较漫长，土地增值税的计算过程比较繁杂，加之累进税率在运用中也存在问题，所以，我们国家对土地增值税的征收成本相对较高，所以，国家规定当房地产企业不能确定成本或是由于其他原因导致不能计算土地增值税的，这些企业可以采取预征增值税的方式缴纳土地增值税。直到2007年，国家税务总局颁布并实施了《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定土地增值税由“清算制”代替了先前的“预征制”，正式地向我国各个房地产企业征收土地增值税。在可以正式征收土地增值税后，就能够通过对我国房地产企业的土地增值税进行纳税筹划来降低我国房地产企业的总体税负，这样可以明显地提高我国房地产企业的综合竞争能力，并有效地改善我国房地产企业的经营环境。

二、土地增值税的相关规定

1.土地增值税的纳税义务人

由我国土地增值税的定义容易知道，如果单位或者个人存在以转让国有土地使用权、该土地地上建筑物以及其附着物等而获取收入的业务，则该单位或个人就是土地增值税的纳税义务人。其中，单位主要是指社会团体、行政事业单位、各类企业以及其他企业等，个人主要是指个体经营者。

2.土地增值税的征税范围

我国土地增值税的征税范围主要是指转让我国国有土地使用权、出售我国国有土地使用权和地上建筑物及其附着物、买卖存量房地产等三个方面。第一，我国的国有土地是归属于国家所有的土地，转让国有土地的土地使用权就是说土地的当前使用者在缴纳土地出让金后转让国有土地的使用权，不过，该使用者并未在该块土地上进行房地产的开发活动，这就是转让国有土地使用权；第二，地上建筑物是该块国有土地上的地上与地下的所有的建筑设施，其附着物是指附着于该建筑物所在地上、已经移动就会造成损坏的各类物品，出售土地使用权和该土地上的建筑物及附属物时也要缴纳土地增值税；第三，存量房产是已经建好并且已经投入使用的房地产，如果房产所有者将该房产所有权及该房产所在土地的使用权一并出售给购买该房产的单位或是个人，这就形成了买卖存量房地产的活动。

3.土地增值税在“预征制”和“清算制”下的不同征收政策

由于土地增值税计算过程繁杂、房地产企业开发周期偏长等多种原因，在2007年之前，我国的土地增值税采用“预征制”进行征收。也就是说，在实际操作中，房地产企业所开发的项目在没有达到土地增值税的清算标准时如果已经取得预售许可证，则可以对该企业的土地增值税先进行预征，到清算时采用多退少补的方式来结算税款。因各个地区、各个时期的经济发展情况存在差异，不同地区所采用的预征率存在差异，同一地区在不同时期的预征率也存在差异。

在2007年，在国家税务总局颁布并实施了《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后，土地增值税由“清算制”代替了先前的“预征制”，借助优惠政策筹划法、纳税递延法和分劈技术法等多种税务筹划方法对我国房地产企业的土地增值税进行纳税筹划，明显地降低我国房地产企业的总体税负，提高我国房地产企业的综合竞争能力、有效地改善我国房地产企业的经营环境。各个税务筹划方法的具体内容分别如下所述：

第一，优惠政策筹划法主要是指各相关税务主体及时地关注我国税务优惠政策，并及时地进行税务主体的事前税务筹划，从而达到企业节税的目的。比如，我国土地增值税法规定居民住宅的增值额在低于20%的情况下，就可以免交土地增值税。

第二，纳税递延法主要是指在合乎法律规定的情况下，借助税务筹划来使得相关纳税人延期缴纳相应税款，以此达到节税并获取货币价值的目的。比如，我国土地增值税预征政策，房产企业就能够借助此方法进行税务筹划法。

第三，分劈技术法主要是在合乎法律法规的情况下，使企业所获财产在两个或是更多个纳税主体间进行分劈，以此达到节税目的的税务筹划方法。比如，我国房产企业通过建立房产企业的相关产业链公司达到节税的作用。

三、土地增值税的应税收入

我国房地产企业的应税收入主要包括转让房地产的全部价款及相关经济利益，其表现形式主要有货币收入、实物收入和其他相关收入等。其中，货币收入包含现金、银行存款、汇票等有价证券，这类收入相对较为容易确定；实物收入包含房屋、土地等多种固定资产，这类收入相对不易评估，需要对其进行专业的估价；其他收入主要包含无形资产和有财产价值的各种权利，比如土地使用权、商标权等，这类收入相对较少且不易评估，也需要对其进行专业的估价。

四、土地增值税的扣除项目

我国土地增值税相关法律法规对土地增值税有关的扣除项目的规定内容如下所示：

第一，获得土地使用权所需要支付的全部价款，主要是指获得土地使用权所支付的价款和过户手续费等相关费用；第二，房产开发所发生的所有实际成本就是房产开发成本，主要包含土地征用费、拆迁补偿费、房产工程费、基础建造费和间接开发费用等；第三，房产开发过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用等多种房产开发费用；第四，出售房产时所发生的营业税、印花税、城市维护建设费等各种税金，印花税应当计入管理费用，而教育费附加等应当视作税金并同税金一起扣除；第五，房产企业对于第一种和第二种情况中的金额之和需要加计百分之二十进行扣除。

五、土地增值税纳税筹划的案例

假如某房产企业有一栋住宅楼房要出售，该栋楼房售价是600万，该栋楼房所用土地在取得土地使用权时支出价格为225万，发成的开发成本是138万，其他扣除金额是94万，适用的营业税率是5%、教育费附加的征收率为3%、城市维护建设税的税率为5%。那么该房地产的土地增值税的计算如下所示：

出售房地产的收入=600万

该房产的成本总额=225+138+94=457万

出售房产相关的税金=600×5%×（1+5%+3%）=32.4万

该房产允许扣除的金额=457+32.4=489.4万

该房产的增值额=600-489.4=110.6万

该房产增值额和扣除项目金额总额的比率=110.6/489.4=22.6%

所以，该房产应纳土地增值税额=110.6×30%=33.18万

其会计分录为：

借：主营业务税金及附加 33.18

贷：应交税费――应交土地增值税 33.18

借：应交税费――应交土地增值税 33.18

贷：银行存款 33.18

在本案例中，该港产公司的增值额超出了20%，必须按全部增值额缴纳增值税。根据我国相关规定，普通标准的住宅在出售时，如果增值率在20%以内，就可以免征土地增值税，因此，该房产公司应该做好筹划方案，降低该房的销售价格销售，以获取更多的利润。

综上所述，在我国土地增值税实行“清算制”政策的环境下，我国房产企业企业管理者就必须密切关注宏观政策、明确本企业税务筹划的终极目标，借助各种相关政策进行税务筹划以达到本企业节税的目的和增强本企业市场竞争力的目的。

参考文献：

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关键词：房地产企业；税收筹划；风险

新的时期，国家对房地产调控越来越严厉，如何最大程度的降低房地产企业的成本，提高其竞争力，就变得异常重要。企业进行税收筹划，有助于提高纳税人的纳税意识，抑制偷逃税行为的发生；有利于实现纳税人财务利益的最大化。税收筹划可以节减纳税人的税收成本，还可以防止纳税人陷入税法陷阱；有利于提高企业经营管理水平和财务管理水平；有利于优化产业机构和资源的合理配置等等，总之，可以有效地降低企业成本，增加企业的直接经济效益。

然而，笔者通过在房地产业从事会计工作的实践发现，房地产业税收筹划运用地不很理想。其原因主要为观念陈旧、税制不完善、税法宣传不到位和税收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地产企业税收筹划的意识，并转化为企业税收筹划的行动，最终为房地产企业带来实在的利益，就显得非常必要。

一、房地产企业涉及的主要税种的税收筹划

1.营业税纳税筹划

根据营业税为流转税的特点，可以采用如下几种方法进行纳税筹划。

（1）通过减少营业税应税项目的流转次数进行纳税筹划

比如，A房地产开发企业向B银行借款1亿元开发房地产。借款期满后，A企业以100套住宅偿还借款。根据税法规定，应缴纳营业税500万元、城市维护建设税35万元和教育费附加15万元，合计550万元。而B银行取得住房所有权以后，再次出售以收回贷款，因而需要再次缴纳营业税等。该住房因流转了两次，因而也缴纳了两次营业税。如果A、B能达成协议，由B直接来代替A出售该房产，所得款项由B来优先受偿，则可以减少流通次数，因而减少税负。

（2）通过选择合作建房方式进行纳税筹划

比如，C 企业有一价值 12 亿元的土地使用权，由 D 企业提供资金，合作开发。开发所得的房产，约定由C、D两企业按一定比例拥有产权。比如双方各可以得到价值14亿元的房产。若C、D两企业简单合作开发，则按照税法的规定，“以物易物”方式下需征收营业税，此时 C 企业需要缴纳营业税额=12 亿元×5%=6000万元。相反，如果C、D两企业能够合资成立一“合营企业”，则可以无须缴纳营业税，因而有效降低税负。

2.企业所得税纳税筹划

企业所得税是指国家对境内企业生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税。企业所得税的纳税义务人是指在中国境内实行独立经济核算的企业或者组织。纳税义务人应当具备下列条件：（1）在银行开设结算账户；（2）独立建立账簿，编制财务会计报表；（3）独立计算盈亏。

企业所得税的税率为25%。

应纳税收入总额指企业在生产经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和。包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他收入。

准予扣除项目的基本范围包括纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳税收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。

企业所得税应纳税额的一般计算公式为：

应纳税额=应纳税所得额×税率

应纳税所得额=应纳税收入总额-准予扣除项目金额

根据企业所得税应纳税额计算的特点，本文认为可以采用推迟房地产产权的转移时间及推迟成本费用等的确认时间的方法来进行纳税筹划。

（1）通过推迟房地产产权的转移时间进行纳税筹划 根据税法规定，只有在房地产的所有权发生变更时，才确认销售收入的实现。因而，房地产开发企业可以通过推迟房地产产权转移时间的方法，来推迟销售收入的实现，进而推迟企业所得税的清算时间，从而最终降低税负。

（2）通过推迟成本费用等的确认时间进行纳税筹划 在房地产开发企业的经营过程中，经常出现房产所有权已经转移，房产销售收入业已实现，但部分配套设施尚未竣工的情况。因而也无法准确核算成本、费用及损失等，进而也无法核算企业所得额。因此，通过推迟成本、费用等的确认时间来延期纳税，以降低企业税负。

3.土地增值税纳税筹划

根据土地增值税的计算特点，可以采用如下方法来进行纳税筹划。

（1）通过降低房屋的出售价格进行纳税筹划

在运用这种方法进行纳税筹划的时候，需要衡量因降低房价而减少的收益与因增值率降低而减少的税负之间的大小，如果前者小于后者，则可以进行纳税筹划。

（2）通过将销售合同与装修合同分离进行纳税筹划

因为装修费用在房屋售价中一般占有较大的比重，因而使其独立于房屋销售合同，则可以有效降低增值额，进而降低增值率，从而减少税负。

（3）通过选择恰当的利息扣除标准进行纳税筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条第3款第2项规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但址高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。”第3项规定：“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”这里所说的（一）为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里的（二）为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

根据以上规定，当该企业的利息费用较多时，应尽可能使其能够据实扣除。反之，如果利息费用不是很多，则可以尽可能使其按第3项规定的标准扣除。

除了以上的方法外，还有诸如通过代建房屋进行纳税筹划、通过合作建房进行纳税筹划等等，本文就不详细一一论述。

二、房地产企业税收筹划的误区

1.税收筹划以投机取巧、混淆事实为手段

税收筹划是通过对税收优惠政策的准确把握，利用税法中的漏洞或存在的缺陷及可选择性会计政策的灵活运用，来使企业的税负减轻。试图通过投机取巧、混淆事实的手段而进行的所谓“税收筹划”，是一种盲目的冒险行为，有可能成为违法的偷税行为。

某房地产企业通过将“营业收入空挂其他单位”，据此以《营业税暂行条例》的有关规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”为根据，该企业认为其尚不需要缴纳税款。

其实，该企业的上述做法从形式上看似乎并不违反有关的税收法规，但实质上该企业的目的是为了逃避纳税义务，因此根据“实质课税”和“实质重于名目”的原则，税务局以该企业将营业收入空挂到其他单位的日期认定为其纳税义务发生时间。该企业此所谓“税收筹划”以失败而告终。

2.税收筹划因过于注重个别税种税负的高低而忽视了企业整体税负的轻重

税收筹划应进行系统思考、整体筹划和长远衡量，不能把税收筹划的目标仅仅放在某一税种或者某几个税种在短期内带来的税负减轻的利益之上，而是应把税收筹划的目标放在企业整体、长远的利益最大化之上。 比如，某房地产企业在进行税收筹划时，以对其影响最大的土地增值税为判断标准，最终选择了土地增值税税负最小的税收筹划方案。但没有从整体考虑，企业最后的税后收益没有相应地最优化。 --！>

3.税收筹划的终极目标就是税负最低

税收筹划是通过降低税负而实现企业价值的最大化，因而降低税负只是税收筹划的手段而不是目标，税后收益最大化、企业价值最大化才是税收筹划的终极目标。其核心体现为财务利益最大化，具体体现为现金流最优。

三、房地产企业税收筹划风险的类型

税收筹划的风险是指企业的税收筹划工作因失败而付出的代价。本文认为在实践中，房地产企业税收筹划的风险主要有以下几种类型：

1.因税收政策变化而导致的风险

由于房地产行业对我国的经济及居民生活保障有着十分重大的影响，因而向来是国家调控的重中之重。随着经济的波动，房地产行业经常处在调控之中，因而相关的税收政策也是经常变化。所以，企业可能会因没有及时掌握最新的国家相关税收政策而导致税收筹划风险。

比如，基本法规：《中华人民共和国上地增值税暂行条例》、（实施细则）；其他主要法规政策：《财政部国家税务总局关于上地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）、《国家税务总局关于房地产开发企业上地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]91号）、《国家税务总局关于加强上地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）、《国家税务总局关于上地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）等，如果企业没有及时把握最新的相关税收政策，就很可能造成税收筹划的风险。

2.因税法层次较低而导致的风险

我国现有的税法层次一般较低，只有个别为法律，大部分为税收法规。不仅如此，对房地产企业实际行为产生最大影响往往是大量的部门规章。由于部门规章的数量比较大，相关部门又比较多，因而在实践中发生相互冲突、前后矛盾等现象就比较多，从而客观上提高了企业税收筹划的难度，进而增加了相应的税收筹划风险。

比如，目前在19个税种当中，仅“个人所得税”和“企业所得税”为法律层次，其他皆非法律层次。由于层次较低，相互之间发生冲突的可能性就会很大，因而也造成了税收筹划的风险。

3.因理解政策不透而导致的风险

因为税收筹划涉及法律、财务、生产经营等等多方面的专业知识，并且还要时时掌握最新的税收政策变化，所以具有比较大的难度。如果企业缺乏这一方面的专业人才，而仅仅从某一个角度出发进行税收筹划，导致税收筹划风险的机率就会比较大。

四、房地产企业税收筹划的风险防范

为了防范企业的税收筹划风险，企业应从多个方面着手尽可能地减少因税收筹划而带来的风险。针对以上对税收筹划风险的分析，本文认为企业应该重点从以下几个方面着手进行防范。

1.通过聘请专业人员进行风险防范

税收筹划涉及法律、会计、税收、财务管理、企业运营等多方面的专业知识，因而也只有复合型的高级人才才能进行。为此，企业应聘请具有税收筹划能力的复合型专业人才进行税收筹划，只有如此，才能有效地防范税收筹划风险。

2.通过规范会计核算进行风险防范

税收筹划的前提是规范进行会计核算，否则就有可能成为违反法律的偷税行为。因此，只有通过规范会计核算而进行的税收筹划行为才能有效地防范税收筹划风险。企业必须依法设立完整规范的财务会计账册、凭证、报表和正确进行会计处理，只有如此才能通过纳税检查，才能为提高税收筹划的效果，提供合法的依据。

3.通过把握税收政策进行风险防范

因为房地产业涉及的税收政策相对较多，并且经常发生变化，因此房地产企业要时刻关注最新的税收法律及政策，只有这样才能使企业的税收筹划行为合法进行。所以，房地产企业在进行税收筹划之前，必须首先了解最新的相关税收法律及政策，从而做到有的放矢，有效地防范税收筹划风险。

4.通过优化筹划方案进行风险防范

税收筹划是一个系统工程，不能仅仅以税负最小为税收筹划目标，而是应以减少税负为手段，以最终长远地提高企业价值最大化为目标。所以，在选择税收筹划方案时，要全面长远地考虑该方案的成本及相应的收益，只有当税收筹划成本小于所得的收益时，该项税收筹划方案才是合理的和可以接受的。所以，通过优化筹划方案可以有效地防范税收筹划风险。

5.通过获得税务机关认可进行风险防范

税收在现代市场经济条件下，既有财政收入职能，又有经济调控职能。某一税收政策往往因时因地有着一定的自由裁量空间，房地产企业应全面及时了解税务机关的执法规范和工作程序，通过有效的沟通，尽量在税法的理解上与税务机关取得一致，从而有效地防范税收筹划风险。

6.建立有效的风险预警机制

由于目的的特殊性和企业经营环境的多变性、复杂性，税收筹划的风险是无时不在的，应该给予足够的重视。当然从筹划的实效性看，仅仅意识到风险的存在还是远远不够的，各相关企业还应当充分利用现代先进的网络设备，建立一套科学、快捷的税收筹划预警系统，对筹划过程中存在的潜在风险进行实时监控，一旦发现风险，立即向筹划者或经营者示警。（作者单位：清合寿山股份有限公司）

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