房地产的商业模式范文

导语：如何才能写好一篇房地产的商业模式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产企业 商业模式 发展战略

为了寻求长期的生存和发展，房地产企业需要不断得探索适合自身发展的稳定增长获利途径，并据此构建完善的系统以增强核心竞争力。行业内的领先者已经开始了商业模式的探索和研究 ，并且在事实的经验积累基础上逐步进行战略的调整和业务转型。在这个过程中，商业模式得以不断得创新，本文针对了几个典型房地产公司案例分析，来探索中国未来房地产企业商业模式发展趋势及如何构建核心竞争力，给更多中小型企业以借鉴。

一、房地产企业商业模式演化的比较分析

本文对万科、绿地、万通三个优秀的具有一定代表性的中国房地产企业的商业模式的比较，如表1。

下面分别从经营环境和发展基础两方面对上述三家企业商业模式的成功的原因和瓶颈进行深入的分析。经营环境分为外部经营环境和内部经营环境。外部的经营环境这里定义为城市化进程、政策的支持和市场的竞争程度；内部经营环境是指企业的组织系统和职能系统。发展基础则是指企业目前所处的阶段。 1992-2000 年是城市化全面推进阶段，以城市建设、小城镇发展和普遍建立经济开发区为主要动力。1992 年到 1998 年，城市化率由 27.63%提高到 30.42%，年均提高 0.42 个百分点。从三家公司的进入市场时间可以看出，他们都赶上了中国城市化进程高速发展的时期。

作为市场的开拓者万科在 1988 年就完成了股份制改革，1991 年就完成了上市运作，1993年确立了把中端住宅这一市场份额大的主流产品作为公司发展的核心业务并探索出一整套流程、体系来保证业务的快速推进，占据了中国大的市场份额。逐渐积累了客户资源，构筑了品牌价值，并形成了规模效益。万科的这一商业模式可以说是非常成功的，但是如何持续地在日益激烈的竞争市场中保持产品优势，万科依然在探索。从对研发的大力投入、工厂化生产、绿色建筑，再到对市场客户群的细分，有可能在不久推出的养老型物业实验，甚至进身商业地产领域。 进入 90 年代以后，我国城市化，已从沿海向内地全面展开。而 2001 年也使绿地开始布局全国化战略的第一年。绿地所创造的商业模式既迎合了城市化进程中城市层次提升的进一步需求，同时实现了与外部经营环境互动的，正是这种互动，使其获得了房地产开发宝贵的资源—低价的土地。从绿地的成功经验我们可以预见，尽管土地的市场化机制创造了卓越的房地产民营企业，但是拥有良好内部经营环境的国有企业还是具有着某种先天优势。

从万通的销售额上可以看出万通和万科、绿地不是一个数量级的企业，但是万通的成功也给与我们提示，尽管不是行业内的航空母舰，但是具有先进理念和高收益类型的企业在一定领域内是有着长久生命力的。一定程度上说，万通还是个区域型的房地产开发企业，但是它对市场的精确细分和提供的高端服务使其在竞争对手中脱颖而出。从万通目前的在开发和在售的项目来看，大部分还是聚集在北京区域，此外个人住宅业务的定制在很长一个发展时期内都不适合中国的政策体制和国情。

综上，我们可以得出商业模式成功的必要条件之一是企业必须具备良好的内在经营环境，必要条件之二是必须契合外在的经营环境和企业自身的发展基础，而克服现存商业模式的瓶颈进行创新的关键点正是要准确的把握外在经营环境的变化。

二、中国房地产企业商业模式的创新方向

回顾中国房地产企业的发展之路，大都是在八十年代起步，经历了初的资本积累和快速的扩张，再通过激励的竞争和淘汰，逐渐得走向市场化、规范化和专业化的发展，商业模式创新层出不穷，综合来看大体的发展方向如下：

1、企业开发产品应市场定位鲜明，区域选择紧跟经济发展形势，并具有一定的产品特色，形成品牌口碑

目前来看，成熟的房地产企业所开发的产品，都逐渐得形成完整的产品系列，并形成鲜明的产品特色和品牌。中国的国土辽阔、省市众多，万科开发的住宅把握了中产阶级的灵魂，绿地住宅项目的海派建筑风格也很符合江浙沪一带地区的文化审美内涵，其超高层产品更是具有很强的竞争力，万通的新新系列针对高端市场，并首开住宅定制业务。也曾经有一些房地产企业开发出比较成功的项目，而这些项目很多都如昙花一现，如何把企业不断积累的项目资源固化成企业可以延续的清晰的商业模式，进而引导企业的发展是很多成长中的房地产企业需要思考的问题。 此外，房地产产品的开发的区域选择要符合城市化进程的推进，符合经济发展形势的演绎，符合国家战略布局和政策导向。在本文所列举的案例中，万科从深圳崛起，绿地从上海起家，万通以大北京区域为重点，它们的成功很大程度上受益于区域经济的发展。目前万科重点围绕长江三角洲、环渤海地区、珠江三角洲三个区域发展，兼顾腹地重点城市；绿地的全国化进程推进迅速，但是也因为市场调研不充分出现了一些城市选择错误，占用了资源。而万通在向其它城市发展的时候非常谨慎，在与泰达合作之后才进入了天津市场。行业巨头合生创展进驻宝坻的造城项目京津新城陷入了尴尬。企业跨域区进行规模扩张的时候，成功地商业模式大多紧紧跟随了区域经济发展形势，做到慎时度势，因地制宜。

2、企业的商业模式应与其核心竞争力结合在一起，并可以实现跨区域的复制和扩张

无论是围绕产品整合核心竞争力，还是依据企业的某些资源优势创新商业模式，企业都要有核心竞争力做支撑，并且很多成功的商业模式正式核心竞争力盈利途径的再创造。比如万科的单一产品开发、加速周转、区域快速推进模式是构建在优秀企业管理体制和成本控制系统、产品设计和生产流程标准化、出色的品牌运作和客户沟通、多样化融资渠道等方面的基础上。而绿地是依据其和谐的政商关系，资源整合能力探索出了一整套独特的商业模式。房地产业还有一类以建筑施工起家的公司，它们利用长期积累起来的人脉和在工程建设方面技术能力，开创了“建筑+开发”的一体化模式。

房地产企业的发展壮大要实现跨区域开发，其针对地必须是某种普适性的需求，其资源优势和开发产品要具有可复制性，可以跨区域操作，从开发能力来说即是生产的标准化、系统的控制力和信息的充分共享，从土地获得方面除了有选择性的市场竞拍，与具有区域竞争优势的企业合作也是一种很好的途径，如万通与泰达的联姻。

3、企业的商业模式趋向业务多样化的配置保持财务稳健性，实现开发周期逆转和克服经济周期波动

中国的房地产开发由于演绎了内地学沿海、沿海学深圳、深圳学香港的推进路线，因而大体上延续了香港的开发模式，逐渐形成了我国房地产企业高负债经营、高收益回报，投资回报时间长，抵抗经济周期波动能力弱等特点。而这些问题并不是香港模式本身的问题，而是这种模式引进过程中水土不服产生的。比如我国房地产行业还远没有达到香港的发达和集中程度，很多房地产企业没有实力实现跨行业业务配置，而曾经一些行业关联度很低的企业被房地产行业的高收益所吸引纷纷加入进来，更造成了行业的混乱和不规范；人均 GDP 虽然在高速增长，商业地产还在起步阶段，金融市场不完善；省市众多，区域差异大，市场空间无限等等。2008 年的经济危机，很多房地产企业由于资金链断裂而遭遇竞争淘汰，如何平衡现金流，减少资产负债率和控制财务风险成为房地产企业深刻反思的问题。实现产业链横向、纵向业务多样化配置包括跨行业经营成为商业模式演绎的新导向，一些快速发展壮大的国有企业给与我们一些启示，比如中粮、五矿。

万通开展的住宅定制业务，一定程度上实现了土地与开发的剥离，产业链上移企业所提供的就不只是生产而是一种全方位的服务，绿地集团也曾经尝试过代建模式，并且拥有自己的建设公司。按照国外房地产业的发展规律，城市化进程达到 70%时人口对住房的需求将处于停滞状态，只有持有商业地产才能够获得超额收益。由于核心城市如北京、上海等土地资源的日益稀缺，商业物业尽管投资回报期长，但是现金流稳定，也越来越为房地产公司所侧重，其中比较有代表的企业是金融街和世贸股份。案例中的绿地集团和万通集团都将商业物业持有纳入自己的重点业务领域。中海地产和中建地产隶属于中国建筑股份有限公司，它们都是建工起家的中国建筑注入房地产业而成立的公司，很多做建筑施工的企业参与到房地产开发业务中来形成了独特的“建筑+地产”模式，比纯粹的建筑行业盈利能力更强，比纯粹的房地产公司稳定性更好。还有案例中的绿地集团实现了跨行业配置，能源业和房地产业现金流和业务的互补，这些都是为了增强企业的稳定性和克服经济周期波动的影响。

4、企业应增强融资能力，实现融资渠道多样化，产融结合是一个创新的方向

房地产开发是资本驱动型的产业，企业的业务拓展需要强大的资金支持。长期以来中国的房地产开发企业过多得依赖银行贷款，融资模式比较单一，当资产负债率较高、银根收紧的情况下，企业就会面临发展的瓶颈甚至是经营风险。目前走在行业前列的房地产公司一些已经运作上市，如万科、万通，也有一些在向上市的方向努力，比如绿地。除了资本市场，境外融资和信托也是补充融资的方式。比如 2005 年 12 月绿地获得德国国际房地产投资银行融资，额度为 7 亿元人民币，而万科地产在 2006 年以前累计共获得了将近 8 亿的信托贷款。绿地在进入一个新的城市之前，也会采取参股当地商业银行为后续资本需求谋求一定的操作空间。更进一步的，如果房地产企业有用独立的金融机构也可以使双方的义务互相支持，目前绿地已经成立了自己的小额贷款公司并期望把这个公司运作成一个独立的银行。产融结合是未来的发展方向，很多企业已经开始了这方面的有益探索。

三、总结

中国房地产企业的数量达到数万个，类型和特色也有很多种类，尽管在一些重点发达城市，房地产市场存在一定的集中度，但总的来说竞争是比较充分的。由于所选择的案例分析企业资料不足和选择的案例分析企业数量的有限性，以上的结论还不能涵盖目前我国房地产企业商业模式演绎和创新的所有特点，而只是给与我们一个分析问题和预见发展方向的思路，应用到具体的其它企业还应该区别对待、因地制宜。

参考文献：

[1]黄卫伟，“生意模式与实现方式”，《中国人民大学学报》，2012年第 4 期

[2]陈红斌，黄卫伟，“运营模式与信息强度”，《中国人民大学学报》，2011 年第 2 期

[3]孙松春，“房地产上市公司资产运营效率分析”，《金融经济》，2009 年 12 月下期

[4]张璋，潘志文，“房地产企业多元化经营战略研究”，《产业·管理》，2009 年10 月

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【关键词】 销售型房地产 持有型房地产 投资回报 评价模型

从1998年住房市场化改革开始，商品房取代了福利房成为我国住房的最主要来源，形成了以商品房为核心的一元化住房供应结构。2000年后，全国各大城市都将房地产作为当地的支柱产业，房地产市场从逐渐形成到不断壮大到取得了巨大成就。2003年开始，中国的房地产市场经过了近10年波澜壮阔的价值大发掘，尤其在以销售为核心的住宅地产市场，一线城市已经有超过10倍的价格上涨。2007—2008年这一轮宏观调控，使得部分长期从事销售型住宅地产开发商转向持有型商业地产。传统从事商业地产开发的开发商也因为整体经济环境的良好取得了长足发展。随着两股力量的同时发力，以持有型为核心的商业地产在2008年以后逐渐走到了房地产大潮的前沿。

2010年以来的最近一次房地产宏观调控，竭力挤压销售型房地产资金源头及销售回笼款，所以越来越多的销售型房地产商转向持有型。从根本上来说，销售型房地产过分依赖于政策的呵护，尤其作为资本密集型行业，融资渠道的畅通是决定生与死的关键所在。此轮调控的主要手段之一就是控制银行资金过度流入房地产市场。而对于长期经营的持有型房地产来说，他们的资金状况要好很多。经营性持有型物业可以从两个途径获得资金来源，一是物业租赁或经营所得的现金流，二是从银行获得的经营性物业贷款。

即便如此，在持续的紧缩政策下，主流开发商依然面临着资金链紧张的困境。这意味着目前开发商的商业模式正在逐步改变，探索新的商业模式成为了行业的重要课题。

一、销售型房地产

销售型房地产是以获得土地使用权后进行土地二级开发、建造，最终将开发完成的房地产销售作为目的的开发形式。

1、销售型房地产商业模型

销售型房地产开发过程及模式如下：首先，房地产开发公司进行准备工作，在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。其次，规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；获得开工许可证。再次，施工阶段建设单位办理施工报建登记，开发商对工程进行发包，确定施工队伍（招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包），进行施工并不断监督施工进度与质量。最后，获得商品房预售许证，制定商品房预售方案；进入销售阶段，实现销售款回笼。

商业模式是公开的，无论持有型还是销售型，开发过程基本一致。在正常情况下，销售型房地产单个项目开发周期为24—36个月。36个月后基本可以实现销售回笼，小产证办理完成。

2、销售型房地产财务模型

对于一家企业而言，财务模型往往是保密的，不会公开的。一般销售型开发商在获得土地使用权并开工之后不久，会从银行获得项目开发贷款，一般项目抵押率为65%以下。根据各地、各个开发商的背景、能力不同而有所不同。

后期的开发资金基本依靠银行资金，一旦建设开发进度达到预售条件后，获得预售权，并开始预售。预售开始后，则开发商后期的资金基本依靠销售回笼款。销售回笼款有两个用途，一部分作为开发商日常开发费用和工程款，另外一部分则需要归还银行贷款。

从成本构成上来看，以一线城市为例，土地使用权获得成本约占总成本的30%，市场营销成本5%左右，融资成本10%以内，其余为建安成本和开发间接费等。销售毛利率往往高达50%以上。

3、销售型房地产特征及评价方式

销售型房地产的特征：开发产品商品化类似于产品销售，开发周期短，实现销售后通常无经营周期，以获得短期现金流为主，开发难度较低，对开发商自身开发能力、运营水平要求不高，对短期资金峰值要求高。所有开发成本都纳入存货，达到销售收入确认要求后，转为销售成本。

在分析销售型房地产投资回报与投资价值时，较多使用投资回报率ROI、净现金流现值NPV、内部收益率IRR等，使用投资回收期意义不大。根据过去5年的经验统计，销售型房地产投资回报率在35%～50%，房地产最为火爆的时期可以高达80%甚至更高。而IRR即使在如今调控政策之下部分地区也可以达到30%以上。除非是土地使用权获得价格过分高企的地王项目，IRR会在20%上下。

二、持有型房地产

持有型房地产开发是将土地开发完成后长期持有，类似于建设固定资产，获得长期租金收益的经营模式。

1、持有型房地产商业模型

持有型房地产的开发过程，从获得土地到报批报建、开工、开业基本与销售型房地产没有太大差异。但是开发前期对持有型房地产的定位、功能选择、动线设计、建筑设计有着相当高的要求，因为这些所有前期规划设计决定了未来持有型房地产的成败。开发完成后，持续经营期间为了获得更高的租金回报，对开发商或者后期的经营者提出了更高的要求，需要展现出相当的管理和运营能力。

通常持有型房地产开发周期控制在30个月以内，尽早开业代表着现金流的早日流入。房产证大都以大产证为主，房型分割仅仅为后期经营分割使用。

2、持有型房地产财务模型

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一、山野休憩模式发展趋势

山野休憩是山野旅游房地产发展的吸引力。一般山野旅游，依托于森林、山坡、溪谷、寺庙、民俗等资源背景，形成了多种山野休憩模式：

山野观光：包括对森林、草原、花卉自然风光的欣赏、名胜遗迹的观赏等。

山野运动：包括登山、溯溪、攀瀑、定向、越野汽车赛、拓展训练等，可以由户外运动俱乐部、自驾组织发起等。

山野休闲：包括山野的采摘、餐饮、娱乐等。

山野游乐：包括与山野沟谷相结合的各种游乐项目。

山野养生：包括森林浴、吐纳、瑜伽、太极等，或为传统养生项目提供自然静逸的环境。

山野民俗：包括体验一些山野居住的少数民族的风土文化，节庆活动等。

山野度假：包括森林高尔夫、温泉SPA、狩猎场、骑术俱乐部等，与乡村俱乐部相结合。

二、山野旅游房地产产品类型

山野旅游房地产大致分为山野休闲商业房地产、山野住宅房地产、山野休闲度假房地产。

山野休闲商业房地产：一般处于近郊乡村和远郊景区附近，以餐饮休闲、娱乐休闲为主。一般为郊区的游憩区和景区的游憩区，表现形式为商业街、酒吧街等，其代表发展趋势的产品为山水酒吧。

山野住宅房地产：分为高端和低端两类，低端即山野中的原住民的民居，一般在旅游休闲发动的区域，体现为农家乐；高端即为近郊的乡村别墅产品――山野别墅，市场对象购买力强，一般对居住空间有较高要求。

山野休闲度假房地产：分为高端和中低端两类，中低端体现为山庄、农庄、牧场、养老公寓、生态园、科技园等；高端为各类山野度假村，其代表发展趋势的产品为野奢酒店。

山水酒吧是山野休闲商业房地产的时尚潮流代表。它结合了乡村山野生态的休闲环境，加上城市生活中的酒吧休闲方式，室内的装饰布置具有相当的艺术品味。比较经典案例为北京“那里”酒吧。

野奢酒店是旅游休闲度假房地产的时尚潮流代表，强调最乡土的建筑风格，最奢华的软件设施及优质服务，没有城市化酒店外部的喧嚣，但有五星级的设施和服务。一般有狩猎场、高尔夫等具备高度核心吸引力的休闲度假产品配套，与乡村俱乐部产品相结合。

山野别墅是乡村别墅的产品形态之一。强调以山野为背景，建筑与周边环境的完美融合，生活配套、交通等设施成本较高，私密性强，因此，有“奢侈品”的称号。

三、山野旅游房地产的土地

山野旅游房地产具备乡村休闲房地产的一般土地问题，即大部分建设用地为乡镇建设用地、集体用地、宅基地和农业生态科技园政策配套用地。

近郊农村不仅具备发展乡村休闲旅游的条件，而且可以开发休闲旅游房地产。虽然农村集体建设用地在土地管理上存在较大的障碍，乡村房地产的法律产权基础、流通性等方面存在较多的问题，但是，乡村休闲旅游房地产仍然悄悄地发展了起来。这正在成为房地产的一个分支，也正在从法律的盲区走向商业模式的创新。

乡村休闲房地产是中国经济发展到今天必然形成的一个具有相当需求的市场。国家现有的土地政策对于这一市场的发展具有很大的阻碍作用，应该对农村土地流转进行调整，对集体建设用地的流转给予支持，使乡村休闲房地产能够顺利发展，成为推动新农村建设的一个有力的工具，带动区域公共设施配套，交通道路建设，环境整治及卫生安全建设的重要力量，带动农民生活水品的提高。

四、山野旅游房地产景观设计

1、山野旅游房地产一般可用的平地、台地相对不多，景观设计须结合坡面和沟谷用地。因此，对坡面景观、临水景观的打造更为强调；

2、应与当地的生态环境融合，选址应巧借山、水、景，注意保护自然生态；

3、除了单纯的建筑外，应有情趣化、游乐化的山野小品作为吸引物；

4、山野建筑内部空间应更为变幻有趣，人们向往的是不同于城市中钢筋水泥的方盒子的建筑风格；

5、山野建筑的材质以生态材质为主，如石、木等，但忌讳高成本的投入，犯浪费使用生态材质的错误；

6、山野建筑应该尊重当地的民族风格，注意在风格上保留其原汁原味。

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关键词：商业房地产；收益率；运营管理模式

中图分类号：F426 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）10-0149-03

商业地产的营业模式决定了商业地产要从微观上应用与零售餐饮和娱乐以及休闲健身等有别于住宅房地产的收益方式。从经营规模上也区别于普通的居民住宅、公寓和普通的写字楼。商业房地产是一个综合的房地产运作形式，要从投资和开发上区别于传统的地产开发项目。商业地产按照实际的功能可以分为商业广场、商业区、大型商铺区、综合性购物中心、休闲广场、专业步行街等多种形式。

1 商业地产的运营管理

应该在最大程度上提高房地产的租赁收益以及品质的价值，将现代房地产理念加入传统的经营项目当中。统一地将这些元素结合到一个信息平台上，不能单纯地只进行运行管理房地产项目，从而逐渐从“商业管理”发展成为“物业管理”，从而逐渐增强核心竞争统一化标准运营模式是商业地产发展的关键，在运行管理上的统一最主要的就是开发商和入驻店铺的合理合作，在同一个主体概念下进行统一步骤的经营管理工作。把传统的经营管理细分为广告宣传、市场营销和商户运营售后安保三方面管理的方式，同时促进维修好消防设备以及灯具的管理。虽然商业物业是一个综合性非常强的复合商业物业，但是它的运营管理模式可以以一个店铺的模式形成统一的感觉。这些同意的精英模式包含了四个方向的内容，有统一规划、统一营销、统一售后服务管理、统一品质监管和物业服务。为以后的统一招商奠定了基础。这项工作是这个商业地产是否能成功的成为城市商业圈中心的重要执行措施。所以执行人员一定要做好前期的准备工作。所以，准确的商业规划是商业项目成功的运营基础。

2 商业地产运营与收益的常用模式

2.1 只售不租，出让产权

通过采取只出售而不出租的方式以最快的速度出让自身的产权，这种经营模式可以快速地收回自己的投资，很多房地产开发商都在日常经营过程中降低了自己的置业门槛，这样就在很大程度上解决了卖场面积难以出售的问题。很多商业地产都使用出售后租出的形式同时以高回报租金为回馈，除此之外还做出若干年之后回购的承诺，这就营造出来很多概念。房地产商以商铺潜在的升值空间吸引部分居民进行投资。产权类商业地产商铺也成为了近些年的趋势，房地产开发商也是以一个物业为整体进行整体开发的。通过对类型的商铺的科学规划和分类，这样既可以在不同的市场都取得一定的利润，又可以保障小业主的除了每年必须缴纳的店铺费用外还能每年获得一定的收益。从而为发展商和商铺店家形成长期的租赁合同。对于这种大型的商家以租赁为主要销售模式，并且得到了广大商家的认可，并且也被投资者所接受。

2.2 只租不售

而单纯地出租而不销售的好处就是房地产的产权一直在开发商手中，开发商可以将产权进行抵押贷款，待产业增值后再继续出售，这样做也会将整个地产都纳入资产运作的范围内，这样既达到了开放商对于商家的控制，也便于管理，执行自己商业地产的经营风格。

2.3 又租又售，部分租，部分卖

将销售和出租结合的形式具有非常好的收效，这种模式可以进行以租代售，还可以不租不售，将产权作为投资资本进行再开发，还可以同商家进行联营，以物业为入股股本参与整个地产的运营当中，也可以合作经营。除此之外，还可以通过物业和其他工作单位成立商业经营公司，专门为经营商业物业，同时以租赁的方式从业主手中取得商业物业的使用权，同时还能获得产权的租赁收入和合伙经营搜如以及物业增值多方面的收益。目前，随着商家和房地产商的强强联合，逐渐形成了一种万达模式，这种模式也被如今万达房地产应用到了极致，并且利用商业地产的形式让沃尔玛、欧倍德等国际大企业进驻万达房地产，并且建立和良好的合作关系。而万达集团通过租金的形式获得了比较稳定的现金流，而商家则是节省了很多选址时间和降低了风险，很大程度上减少了新店建设上的巨额资本原始

投入。

3 商业地产运作中存在的风险

商业地产和住宅地产区别在于商业地产的资金周转较慢，需要整个环节都不能有差错，才能形成一个完成的商业模式，也能保证这个商业环节上的开发商、投资者、经营者、物业都能得到自己应有的利润。主要的经营环节包括了开发、销售、招商、经营和管理几个工作环节，这几个工作环节中每一个都有着非常紧密的联系，而且在法律意义上也存在着和普通房地产的区别，同时商业地产的风险也是比普通房地产大，通常会有以下几个风险：

3.1 宏观调控的风险

因为现在如今房地产的开发非常的火热，带动了整个房价的不合理高涨，国家层面已经多次出手调控，例如上海市就已经针对这种情况进行详细的法规规范，同时要明确商场的产权以及分割转让的明细标准，并且规定商铺必须在有产权证的时候才能够开发、使用和转让。这个同志就是通过行政手段的方式对开发商的行为进行了具体的规范。

3.2 行业规划失误的风险

行业规划具体指的是对某一个地区的产业、地区以及人口等方面内容的安排或者计划，这种规划属于法律法规范畴内的，具有一定的强制性，如果出现宏观上的规划失误可能会造成商铺的贬值。同时，相关的企业也应该在当地开发商业地产的时候应该熟悉当地的政策法律法规，避免触犯法律或者犯方向性的错误。一项成功的商业地产开发活动很大程度上是以来市场调查等商业活动，但是在法律的角度上来了解城市发展的政策倾向也会起到很大的作用。

3.3 租金价差带来的风险

开发商在卖出商铺之后，消费者和小业主们委托开发商经营该商铺，而开发商则是将整个商业地产交给大型商业地产进行统一经营，这样就会在一定程度上降低租金，注重保障小企业主的合法利益，保障他们的收益率，对于每年产生的一些差额，要进行多退少补，不能克扣差额款。如果要回避开放时候产生的风险，就要聘请相关的法律律师，在前期规划阶段就要规避法律风险，并且按照市场的需求和规律来办事，不能脱离市场。如果只是单纯提高价格和回报率。因为商业地产有较高金额的租赁和增值税。对于普通的投资者可能不清楚，会因为合同而产生就飞需要注意在前期详细解释。这也需要开发商在进行销售的过程中做好正确的引导，同时要做到承诺的售后服务，以此提高商业信誉，维护企业品牌。

3.4 大型商铺因为投入高而产生的经营风险

如果几个大型的上家在长期的承租期间内因为自身的经营管理不善而无法继续经营而无力支付预先约定的房租，这就会导致开发商无法支付固定的收益给业主，因此开发商在进行出租的过程中不能只从租金的角度来挑选商家，而是综合性地根据商铺的行业前景、资质一级履约能力进行全方面的考量，尽量选取一些具有较强实力和较高资质的客户，以此保证其履约能力。这部分风险最主要的解决办法就是要在招商工作上多进行综合性考量，很多开发商在进行招商的过程中知识单纯地追求入驻率，经常忽视商家整体的精神风貌和影响商业信誉和形象，也会因此造成商业布局的不合理、不科学，而且因此导致商家经营困难造成退租。这种情况会在很大程度上延长招商时间，导致了更为严重的后果。

3.5 售后包租过程中可能存在的风险

通过公平的法律法规确定购房者和开放商之间的相关利益和义务。也确定购房者和租房者的利益需求。而目前存在着一部分开发商采用委托经营管理的合同方式保障投资收益，以此保证投资收益。业主除了和开发商签订购房合同之外，开发商或者提供的管理公司还要和购房者签订一份委托管理合同，开发商要特别注重委托经营的合同，因为这种委托合同将是保障未来收益的最主要的法律文书。

3.6 产权分散所带来的风险

开发商也要公平公正的分配整个商业地产的商业布局，保证在产权上不要和经营者产生纠纷和矛盾。针对这一问题开发商可以在进行分割的过程中成立业主委员会，通过业主委员会对商场未来经营管理进行总体性的规划管理，具体运作层面要确定每个利益诉求的权限，这样签合同之前确定产权能最大限度的避免后期发生

纠纷。

3.7 物业管理中存在的风险

在商业物业当中单独成立的物业委员会的困难很大，而且管理内容相当冗杂，涉及了多种费用的收取管理和分摊，商业地产的管理费可能因为经营不善，而在后期增加多余的管理费，让很多消费者和开发商产生了纠纷，这是物业的管理水平问题就体现了出来。而且很多不同形态的物业也都面临着不同的收费标准和服务标准，这就增加了发生物业纠纷的概率。

4 结语

综上所述，商业地产的已经在我国开始有了很大程度的发展，不仅是已经进入的房地产开发商还是新参加的开发商，都是处于探索阶段。商业地产是一个高回报和高风险的投资领域，但是从整体上来讲行业的前景十分广阔，不仅有政策上的支持，而且存在着很大的市场空间。作为商业地产开发商，要紧密地和政府以及相关部门合作，开发出具有市场竞争力的产品，在进行项目开发之前要做好可操作性研究和规划设计， 商业地产的经营周期很长，在进行经营的过程中要整合好各个方面的力量，同时要整合整条产业链，才能实现良好的运行，取得预期的效益。

参考文献

[1] 夏联喜.商业地产新兵入门[M].中国建筑工业出版社，2011.

[2] 武能尧.商业房地产开发运营的研究[D].苏州大学，2010.

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社区O2O开启的新时代

在房地产领域，历史演化的逻辑有四步。第一步是有了“商品房”的概念，单纯为了满足人们“住有所居”的需求。第二步是有了“社区商业”的概念，以5分钟步行为范围，将人们的购物形态从大商场转换为邻里型购物，房地产行业进入一个拼“配套”的时代。第三步是O2O概念的提出，同样源于美国，让互联网成为线下交易的前台，房地产行业进入一个拼“以人为本”的时代。第四步是伴随着移动互联网的发展，社区O2O以互联网思维的形式全新出现，房地产行业将进入一个拼“服务体验”的时代。影响将如何？至少目前彩生活明确提出了“零物业费”的理想，房地产不得不重视“大数据”“众筹”这些新玩意儿了，大商场这一诞生于20世纪50年代的商业神庙也正在持续衰亡……

人类每一次的时代转换，都是以科技的重大发明为标志。一方面，科技的重大发明促进生产力的巨大发展，物质财富进一步丰富，人的需要层次进一步提升，“社区商业”时代满足的是人们的生理需求，O2O时代满足的是人们的心理需求，社区O2O满足的将是人们的精神需求。另一方面，“科技延伸媒介，媒介更新人文，人文重塑商业规则”，移动互联网将使终端网络、内容网络、关系网络、服务网络互连互通并基于这种连接社会协同，包括人在内，所有的一切都既是终端，又是内容、关系和服务，时代变换加速进行，产品对产品的颠覆、行业对行业的颠覆，最终必将演进为时代对时代的颠覆。互联网巨头、商业巨头、房地产巨头为何纷纷都加入对社区O2O的角逐，只因为这将是一个新的时代。在这样一个新的时代，再谈论商业地产、商业综合体、购物中心等实体商业，似乎就有点“土鳖”了。

？社区O2O对商业模式的冲击，我们只需要看美国著名的百货零售集团梅西百货的“攻略”就会明白传统商业的“无奈”：支持Apple Pay、当日送达、线上购买线下取货、专职建议师、现场互动屏幕直接下单、购物App、图像搜索、手机钱包、RFID应用和扩展、Shopkick？逛街应用、智能试衣间、梅西数字出版、梅西桌面搭配……在本质上，梅西百货的这些并不是创新，而是为了生存而不得不采取的融入社区O2O的对策。移动互联网时代，“社区”早就超过了社会学的概念，但“社交”的本质没变;社区O2O的“线下的商务机会”也将不再局限于物理的“社区”。有多少种契合人性的“社区”创意，就会有多少种社区O2O的商业模式，但毫无疑问，未来一定是属于社区O2O的。

房地产转型的机遇

对于电商来说，“社区”可买的东西显然不止“油盐酱醋茶”，凡是居家需要的、个人生活需要的，都会是畅销的。一个城市的三口之家，每年消费的佣金提成最低300元，那么，圈住10万户，就能赚3000万元，这还没算平台衍生出来的众多收益，那么，如果圈住100万户、1000万户呢？可见，社区O2O是一个多么大的“金矿”！

2014年12月末，中国社科院的《社会蓝皮书》显示，“90后”大学毕业生可能成为不买房一代。很多人吐槽“不是不买房，是买不起房”，但这确实可能是“老眼光”：“买不起房”是因素之一，但更重要的是“不是不买房”，而是“为什么要买房”“买什么样的房”，所以《人民日报》这次说对了，“是观念进步”。“90后”是谁？他们是数字世界的“土著居民”，是生存需求已经不再强烈的一代，互联网思维已经内化到他们的骨髓，没有理由不享受生活。租房为什么不能是一种更好的选择？我国也必然逐渐像美国一样，随着经济新常态的持续，除了买房时的成本与税费，买房后的房产税、保险、社区费等都可能随之而来;随着新型城镇化战略的实施，租售比也必然下降，租房比买房更便捷，面对高房价，喜欢“隔段时间就换换空气”的年轻人，买房为什么还要成为首选呢？

理论上，房地产业是介于第二产业和第三产业之间的、具有复合特征的产业。但在长期“买地―盖房―卖房―赚钱”的模式下，房地产业主要是以第二产业的面貌出现的。但是，当社会进化到“不买房一代”成为社会主流的时候，第二产业的模式还能奏效吗？即使是物业出租，如果不考虑生活的便捷性，不真正将房屋设计为“数字土著”的家，能吸引得到租客吗？作为第二产业的房地产的“黄金时代”的终结，是不可逆转的趋势。“上帝关上一扇门，必然会为你打开一扇窗”，卖房赚钱的门越来越窄，但植入互联网思维之后，依靠“运营+服务”的第三产业的“黄金时代”必将开启。房地产业从重到轻，彻底变为服务业，这就是生存之道、发展之道。

社区O2O的转型实验

互联网的精神就是开放，社区O2O的想象无限，也对一切创业者开放着，易居中国与新浪、微博、分众、申通联合推出了社区增值服务品牌“实惠”;顺丰大面积铺设名为嘿客的线下连锁店;还有以社区001、小区无忧为代表的社区O2O平台在资本的助力下迅速崛起。然而，房地产与“社区”有着天然的“血缘”关系，房地产开发商凭借其强大实力，以互联网思维孵化的每一个项目都可能独当一面，特别是房地产开发商自带的物业公司，更是社区O2O的天然入口，网上缴纳物业费、网上报修、物业投诉、房屋出租等，一项服务就可将居民拉上社区O2O的“贼船”。更重要的是，物业公司是互联网时代居民最便捷、最值得信赖的“落地点”，所以不惧互联网龙头掌握了大量客户资源，不惧互联网龙头控制了多数用户的流量入口。社区O2O时代，物业公司将不再是鸡肋。

房地产商当然难以戒掉“卖房”的瘾。要想将房子卖给“不买房一代”，谈何容易。幸运的是，房地产遇上了众筹。目前，房地产众筹大约有三种模式，一是投资理财型，大家有钱赚，本质是推广;二是营销推广型，朋友圈营销传播品牌;三是金融产品研发，分解购房者的首付压力。然而，置于社区O2O的概念之下，这三种模式都因为风险太高，现在的火爆避免不了终将沦为噱头的必然。众筹指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。如果从卖房的角度，房地产众筹应该回归互联网思维，是基于共享、参与、掌控基础上的“自建住房”，应该是买房者先选地、先设计、先出钱，房屋还没开建就已经卖出去了。居住地产如此，养老地产、旅游地产也都应该如此。对开发商来说，房地产众筹不仅是一个“自建住房”的过程，更是构建社区O2O的天然过程。

从运营、服务的角度，彩生活毫无疑问具有代表性，花样年的总裁潘军甚至说“只做两件事”：一是提供专业服务、二是搭建社区平台。“未来，我们希望能免除业主的所有物业费，并在海量业主用户群基础上，通过增值服务创造一种全新的物业公司盈利模式。”因为“在业主和物业管理公司之间有太多的服务可以深度挖掘，像购物需求、理财需求、租售需求、支付需求、咨询需求、社交需求、管家需求等，这些需求仅其中一个或许就是一个巨大的宝藏”。目前，彩生活不但推出了涉及物业缴费、维修、社交、餐饮等服务于一身的彩生活网站，更在国内465个住宅小区内推行其彩之云App应用，全面贯通社区的O2O业务。

社区O2O不仅仅是商业模式

纵观人类社会的发展史，商业对社会发展的推动作用有目共睹。因为商业能够创造利润，所以技术推动社会进步往往选择以商业模式为起点。购物空间立体化、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化，移动互联网时代消费者购物的四个新特点，催生商家集群效应的社区化商业将向社区O2O的商业模式发展。目前，完成社区O2O交易闭环的路径，虽然都以社区为单位，以家庭为入口，但有两种探索模式，一种是以小区无忧、社区001、叮咚小区为代表的“线上社区+线下整合”顺向实现O2O的模式，另一种是以刚刚获得6000万元天使投资的新潮小区为代表，走的是“软件+硬件”“广告+服务”模式，通过线下的LED屏进行强势推广，向线上软件导流，通过线下到线上逆向实现O2O。

篇6

北京的秋天从来都是艳阳高照、秋高气爽，秋雨倒真不常见。仿佛如今年这个房地产市场，人们还没完全反应过来，就突然降温了。

冒着绵绵细雨，楼市传媒的董事长蔡鸿岩和万有引力广告公司的董事长韩永坤一前一后地跨进北京工体北门小资们最爱闲散聚集的漫咖啡，开始了一场严肃的讨论：房地产的互联网微营销到底怎么弄。

不管与现在的房地产市场状况或互联网的发展情势有没有关系，这个话题其实都很“高大上”。

蔡鸿岩，在房地产圈里做《楼市》杂志这样的纸媒很多年，深谙推广传播之道。韩永坤，在广告界里搞房地产的创意也是出类拔萃的一个人物。但今天，他们也只能放下传统的经验和曾经的成功，来探讨和追赶互联网中的房地产。

这已是大势所趋。尤其是在房地产行业开始整体徘徊的大背景下，并不站在这个行业中心位置的房地产人都开始心急火燎地要在互联网中找到新的定位。

哪怕是在去年，房地产行业的日子都还挺滋润。互联网已经把旅游、家电、百货、租车甚至金融等行业冲击得东倒西歪的时候，房地产整体上似乎还处于互联网边缘的迟钝中――而今年，房地产似乎被无所不在的互联网撕开一道明显的口子！

千里之堤，溃于蚁穴。房地产行业链条里的人在曾经相对封闭的圈子里吃饱喝足，对当今大趋势的互联网其实心底里并不感冒，甚至还有点抵抗情绪，最多在房地产营销推广环节做个装饰性的应用。

可是，资本对于高利润永不满足的追逐，从来不会让一个行业安然尽享荣华富贵。房地产行业城外的人一心想冲进来。互联网把那么多甚至政策垄断性的行业都冲开了，房地产自然是个不错的目标，而互联网自然是个无往不利的武器。

比蔡鸿岩、韩永坤还要大佬的大佬们，比如说王石、王健林、李彦宏、马云、马化腾等等，自然会用战略眼光审视这一切，权衡这一切。

在9月份的时候，互联网行业和房地产行业就令人震惊地诞生了这样的组合：王石+马云；王健林+李彦宏+马化腾。具象地说，就是万科在淘宝卖房，万达联合百度和腾讯搞电商。两个行业的人都明白这样组合的潜台词：组合方内部是互补互利的，而组合对手之间是相互掰腕子的。

王石之所以迈出这一步的原因，借用他的一句名言：“担心下一个倒下的是万科。”万科都要奋不顾身地扑向互联网，不就是意图借助互联网不倒下吗？

王健林更有意思，他做电商，不去拜阿里巴巴的山头，却找了百度和腾讯，这个“腾百万”出人意料，又确实在情理之中。阿里并不一定需要万达这样的不动产电商合作伙伴，但对有着电商短板的百度和腾讯而言，却正中下怀。

互联网和房地产大佬们合作的底牌，也就是战略方向，不会从目前合作的形式和内容中轻易亮出来。但仔细琢磨一下大佬们怎么合作，却一定能找到一些互联网改变房地产的蛛丝马迹。

万科并没有在淘宝开售楼处，而是拿出北京、上海、广州、杭州等12个城市的23个楼盘与淘宝合作。楼盘的总价从40万到5000万元，户型从30平方米的单身公寓到300平方米的豪宅。买家在淘宝上的消费额度可以抵扣房款，最高200万元。不过，谁要天真地认为在淘宝上花了200万就可以免费拿套万科的房，只能说太傻太天真。例如，北京亦庄金域东郡项目，的确有200万元一套的房子，但是万科设置的最高优惠幅度仅仅10万元而已。

就此看来，万科与淘宝的合作，还真不是一个有价值的互联网房地产的案例，也不具备趋势意义，充其量也就是个销售噱头。但互联网水这么深，总要从浅处下水，试探试探吧？

开发商要不倒下，房子必须得卖出去；电商要想做成功，人气必须聚集。这些，只能越来越依靠无所不在无所不能的互联网！因为，单就房地产市场客源而言，如今客源最多的，不会是遍布各地的中介和行了，而是IT和电商巨头。淘宝有2.3亿个用户，主流是80后，与未来购房的主力客群重合；而百度每日响应的搜索请求超过60亿次，是国内最大的流量分配商。

所以，开发商巨头不管主动也好、被动也好，对互联网巨头的拥抱，正是互联网冲击房地产行业形成缺口的标志。

房地产媒体有可能不能再作为房地产的信息中介，行也可能不能再作为房地产的销售中介，那么整个行业链条就要重新梳理和洗牌了！

这个已经打开的缺口还将如何演绎？我们不妨来看看这些人、这些事。

李彦宏，百度CEO。在9月3日举行的百度世界大会上，所谓挑战微信的“直达号”推出。对于地产商来说，“直达号”的价值是可以给地产行业的营销带来颠覆性的影响。以万科为例，百度可以将涉及“北京房价”、“地铁楼盘”、“新开盘”的模糊需求全部推送至万科的“直达号”。通过“直达号”，购房用户的需求随时随地对接开发商的营销服务。而这将给移动互联网的入口带来颠覆性变化，就像曾经的“搜索入口”颠覆“门户入口”一样。

篇7

辞去SOHO中国运营总裁一职4年以后，他的标签不再与潘石屹捆绑在一起。作为高和资本董事长，往返于京沪两地已成苏鑫的工作常态。

高和资本创立于2009年，是中国首支人民币商业地产私募股权基金。在经历资金渠道单一（做销售时的人脉资源）、募集量小（不足5亿）和商业模式未定的野蛮生长阶段后，这支被看作中国铁狮门的地产基金，开始形成自己的商业模式，并与当下最热门的城镇化接轨。

这也是在房地产业徘徊于市场十字路口之际，地产基金的一个探路之举。

上海“楼宇经济试验”

上海高和大厦的收购案例，是高和联手政策性银行和地方政府，打造的“楼宇经济”商业模式缩影。

高和大厦原名中华企业大厦，坐落于寸土寸金的静安区（类似于北京的东城、西城），该区域已经没有可出让的土地，地方财政颇受制约。

中华企业大厦曾是当地最为高端的办公楼，但伴随着租客轮换、其他办公楼兴起之后，吸引力逐年降低，纳税能力衰减。

2012年10月，高和资本以7.9亿元收购该楼，对外立面、室内公共区域、楼宇硬件等进行大规模改造，更名为高和大厦后对外招商。

改造后，大厦租金从4元/平方米·天，跃升到了7.5元/平方米·天，刷新上海写字楼租金涨幅纪录，入驻租客也由小企业变为了金赛药业、国都证券等大公司。

此谓“楼宇经济”，即将中心区域的“死项目”盘活，从而吸引更多大企业，实现税收最大化。该思路由静安区政府率先提出，并已得到上海市政府认可。

参与该项目的静安区人士说，这次收购实现了政府和企业的双赢。“对静安区来说，已经无地可用，但财政收入增长的压力很严峻。怎么盘活存量是区政府最想解决的问题。”

而对只做商业地产的高和而言，也打开了持续获取一线城市中心区域项目，快速扩大投资规模的突破口。

高和起步之初，收购的几个项目，如凯德华玺、中莎广场、金澳国际等，都是刚竣工不久，开发商无意长期培育物业商业氛围，希望能迅速脱手回收资金，这给了高和资本收购机会，得以借助“资产精装修”实现了物业的快速增值。

但是，城市核心位置的新竣工项目越来越少，商业地产市场的争夺也越来越白热化，许多开发商都开始推行稳步增持商业物业的战略，留给高和的空间也越来越少。

苏鑫告诉《财经国家周刊》记者，高和的新机遇在于，商业地产的市场供需正在发生质的变化。“在北京、上海等城市，核心区域的写字楼两极分化非常严重，不是国贸CBD这样的甲级写字楼，就是已存在10年、15年的老楼，很少有中间地带。”

这已经引起了很多地方政府的注意：在城市可用土地日益稀少的情况下，如何更高效使用市中心已有土地，已经成为当务之急。

“我理解的新型城镇化，就是城市的重构。”苏鑫说，“‘大都市病’其实不是大，而是大而低效，现有城市改造未来还大有潜力可挖，甚至可以为新的城镇化提供更大空间。”

苏鑫认为，核心城市已无存量土地，重构城市必然建立在对现有建筑的升级改造之上，这样做成本最低，破坏最小，见效最快。对于投资商来说，对应策略是旧楼改造、存量提升，而对政府来说，正是发展楼宇经济。

放眼一线城市，类似的物业比比皆是，但有能力进行收购和改造的机构却几乎没有，熟稔商业地产市场的苏鑫认为，这正是高和新一轮扩张的“东风”所在。

“资产精装修”模式

事实上，早在“楼宇经济”实验之前，自2009年完成第一笔募资，高和就瞄准了商业地产和存量房。

11月24日，在高和四周年投资人大会上，不少低调的大型国字号投资机构大佬一一现身。

这是一个重要的信号：度过曲折的创业期后，高和已经进入主流投资机构的视野。

从过去4年业绩看，高和收购的很多项目，价格与租金均比改造前上涨了80%以上，远超地产基金行业20%的平均年化收益水平，在北京和上海收购的资产规模也超过了80亿元。

高和起步的2009年，正是中国投资商业地产的高峰期。接二连三的住宅市场调控，让不少开发商有意收缩减少风险，相对调控较少的商业地产则成为投资新热点。

但是，商业地产比住宅复杂得多：更多的专业门槛、需要更稳定且强大的资金，以及完善的利益分配及退出机制。即便是在过去十余年房地产的黄金期，被商业地产绊了大跟头的开发商也不在少数。

苏鑫说，高和的资本回报率甚至高于很多投资住宅基金，在于找准了发展新模式“资产精装修”，即在收购后进行资产改造，然后统一招租，再销售给机构或其他投资者完成退出。同时，接受投资人委托进行长期的资产管理权。

“商业地产的投资客户，最关心出租收益问题。最影响收益的问题，是在商业散售后，没有统一的形象和管理，导致互相压价，而且租户水平参差不齐，最终，租户水平越来越差。”苏鑫说，而基金公司的优势不仅在于钱，也在于专业管理。

2010年初，高和资本收购首个商业地产项目——凯德华玺3000平米底商后，实施了在北京商业地产圈罕见的整体收购、整体包装、整体出租资产管理模式。

而在金澳国际项目时，高和购买的时候租金只有4.5元/平/天，2年之后，它的租金就达到了8元/平/天（其中市场整体上扬贡献了50%）。

金澳国际的销售，就是高和运作的一个为期3年的，约5亿元人民币的封闭基金。尽管它的资金规模很小，但这种运作模式，已被媒体命名为中国的“铁狮门”。

探路准REITs

高和资本的“类持有”基金模式，在金融政策难撼之际，创新意义重大。

目前，市场上的地产基金数以万计，投资规模和方向大同小异。

是基金就逃不开周期率，势必有募集到退出的一个周期轮回。但每次退出期的到来都有可能影响基金管理队伍的稳定，很多基金在到期之后便不再募集，积累下的团队和经验也很可能一并消失。

因此，海外基金进行了REITs（房地产投资信托基金）等模式创新，使得退出机制更为灵活，也使基金的管理运营与募集退出相对隔离，基金运营的稳定性因此有所提升。

但在国内，REITs却长期没有得到监管层许可。在多年力推公募REITs未果之后，一些国字头的基金管理机构也开始转变思路，寻求以私募形式赢得突破，并得到监管层的默许。

目前，在市场上，类似国外私募REITs的金融组织形式与房地产信托产品已经出现，甚至已对最难的基金“退出”环节给出解决方案。

但在业内看来，无论运营模式、资金规模、收益分配模式、流动性，还是运营期限，它都与海外真正的REITs产品有明显区别。比如，因为估值确认困难，国内房地产信托大都有固定运营期限，投资者中途转让退出都比较麻烦。

而高和收购旧有物业后，进行整体改造，植入租户，签订资管协议，提供一段时间内的资产管理服务，并约定收益，最终将产品销售给终端投资者的全盘设计，已经高度接近海外的私募REITs产品。

在退出环节上，高和直接接驳民间资本，在没有上市的情况下实现直接退出，基金投资者甚至可以选择市场上其他投资者进行转让，“这已经是非常典型的私募REITs产品。”一位资深基金管理人士表示。

篇8

其实，今年3月，绿地控股（600606.SH）与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市。该酒店业房地产投资信托计划向绿地收购19家位于中国境内的酒店物业，总计价值约为210亿元。

这是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模REITs（房地产信托投资基金）。对此，绿地控股董事长张玉良曾表示，中国房地产的金融化是大势所趋，特别是在商业地产和产业地产领域，不仅影响企业的融资方式，更重要的是对房地产行业包括销售模式、盈利模式、运作模式在内的商业模式产生了重大影响。

房企财务成本越来越高

REITs能解燃眉之急？

“最近的地王很多，今年前5个月，有100多宗的高价地块，3288亿元成交总价。一二线城市共出39个地王，81个楼板价地王。南京、杭州、合肥会看到很多地方的溢价率很高，就算是商办的物业都发生地价很高的问题。”第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善分析说，过去一年，央行降息了好几次，一直到现在4.4%～4.8%，而对房企来说，企业发债成本可能在3%～7.1%，商业银行贷款利率6%～13%，影子银行13%-20%甚至以上的年利率。去年国内的房企负债率还是很高的，平均达到76.6%，这会影响他们的信用评级，让他们的财务成本越来越高。当前形势特别需要不同的投资工具和渠道。

“对于大多数房地产企业而言，当建的房子能卖，能挣钱的时候他不需要REITs，当去库存、销售变成房地产公司难点的时候，当大家被迫持有物业的时候，就到了燃眉之急需要REITs的时候。”摩根士丹利华鑫证券李耀光这样说。

截至目前，中国资产证券化产品累计发行量已经超过万亿。2015年全年发行超过6000亿元，同比增速接近90%，而房地产资产证券化规模已超千亿。以上交所为例，资产证券化当中，房地产相关的产品规模是排在第三位。

目前已经有的资产证券化类型包括最传统的商业物业的租金收益权、物业服务费，房地产企业的购房尾款的债权，以及保障房的相关证券化产品，还有私募REITs产品。上交所债券业务部高级经理贺锐骁认为，“这些类型满足了房地产企业或者一些持有不动产机构的不同诉求。像物业服务费的证券化产品，实际上原来房地产企业下属的物业公司做直接资本市场融资相对是比较困难的。因为它的轻资产特性，以及作为房地产企业售后服务的定位，使得它本身的财务报表的状况是不太适合到资本市场上直接做债务融资的。但是物业服务费这样一个类型，利用未来的稳定现金流，再加上母公司的增信，使得物业服务管理公司可以以自己的名义到这个资本市场上去融资。”

贺锐骁还说，像购房尾款这个类型，实际上是提高了房地产企业应收账款的周转率，对房地产企业财务报表调节也是有帮助的。如果说在会计上计入到非金融负债，对于降低房地产企业的有息负债也有所帮助。

从中信启航到苏宁云商，再到成功登陆上交所的恒泰浩睿海航项目，戴德梁行参与了中国REITs进程中几乎每一单示范性项目，提供专业的物业价值评估、专项房地产市场调研及建筑物楼宇测量尽职调查等咨询服务。戴德梁行董事顾悦如表示，目前国内商业地产资产证券化路径有三条： 一是轻资产的证券化，主要通过质押物业租金收益进行的融资目的资产证券化，如2014年海印股份和今年6月刚发行的中航信托红星美凯龙的资产证券化尝试；二是重资产的资产证券化，主要通过保留回购权的物业真实出售实现证券化，如最早的中信启航到后来的苏宁云商前后三期类REITs；三是海外发行REITs，如北京华联新加坡上市等。

针对国有商业地产企业资产证券化路径选择问题，顾悦如认为，重资产的资产证券化和海外发行REITs可实现重资产的表外持有运营，不足之处是会产生较大的房地产交易税费。对于国有企业而言，轻资产的资产证券化路径由于不涉及物业权属的转移，可以避免国有资产权属转移审批限制，且能盘活存量资产进行融资，相比而言是目前国有企业尝试资产证券化时最易实现突破的可行路径。

内地物业曲线寻求境外发行REITs

对于开发商来说，境外发行REITs能够带来稳定的外部资金来源，加速商业项目变现，真正实现房地产企业轻资产转型，但也面临境内物业跨境转移限制这一核心问题。

戴德梁行高级董事陈家辉对记者分析：“近年来，受限于内地REITs发行的种种限制，内地房企赴境外发行REITs呈现越来越热的趋势，尤其集中在商业地产领域。从早前的宜必思酒店REIT新加坡上市，到开元酒店REIT香港上市，再到新近成功新加坡上市的北京华联BHG REIT等项目。”

篇9

过去中国房地产行业最大的问题，是以产品为中心，而不是以人为中心。

以产品为中心，有两种典型做法，一种是产品的标准化、模式化、套路化，不管东南西北都用一套图纸，有“千亿房企9大标准户型走天下”一说；另一种是产品偏执狂，强调工匠之心，对产品细节不厌其烦、精益求精的苛刻。前者是对“规模”的崇拜，而后者是对材料和工艺的迷恋。但关键是，这是客户想要的吗？

白银时代，很多人说，中国房地产将迎来产能过剩、空间过剩。城市化率超过50%之后，格局将演变为“供大于求”。但笔者认为，今天中国的房地产，实际是“一边过剩，一边短缺”。原因有二：其一是城市生活配套的落后或者严重滞后，城市产业需要升级换代；其二是大多数人并不真正知道自己想要什么样的生活。改善，意味着巨大的蓝海，消费者从过去有房住上升到“住好房”以及在房地产空间能够享受更多“体验、服务和消费”。这正是中国房地产白银时代的“铂金机会”。

不要再卖“钢筋+水泥”了，未来房地产要注入“内容”、注入“各种功能”、注入“服务”、注入“体验”、卖“时尚”……房地产商所有的经营与创新逻辑都必须以“人”为出发点。产品只是工具，只是个载体而已。

二、房地产是容器，“内容与活水”才是关键

1.生活方式成为地产商的下一个热潮

从“人”出发，特别是当80后、90后渐渐成为中国社会的中流砥柱和消费主流时，他们的需求，主要体现在两大方面：一方面，他们希望能在家门口就可享受一切，香浓的咖啡、顶级的学府、健身运动的场所、便利的交通、各种完善的配套，而且还有他们需要的社交平台，比如阳光100凤凰公社、OU+创业社区、毛大庆优客工场，建筑不再是冰冷的房子，而是一种有连接、有情感、有温度的社区；另一方面，80后、90后希望即使足不出户， 也能从社区平台和互联网平台得到各种产品和服务，满足消费者多元的、细分的需求。

某种意义上，生活方式将成为地产商白银时代的一个热潮，房地产将从过去的冰冷走向温暖，从孤立走向社交，从“无感”走向“情感”。

2.“各种+”，找到房地产才找到家

不可否认的是，房地产正进入跨界时代，以人的需求为中心，与各种资源整合，这个整合浪潮就是一场房地产“+”的战役。某种意义上，2015年就是房地产“+”战略的元年，比如吼了几年的“+互联网”，比如优客工场的“+服务”战略，比如“+金融”……各种“+”都是内容，都是活水，在“各种+”的房地产浪潮中，找到房地产才算找到“中心”和“平台”。因为房地产就是容器，开发商就是“空间”的提供者，房地产空间就是所有“+”战略的“家”。

3.标杆房企纷纷转型“生活方式提供商”

去地产化，去开发化，开发未来走向制造业！标杆房企在白银时代纷纷提出转型“生活方式提供商”。这个趋势，意味着房地产开始聚焦和重视以人为中心的“生活方式”，这是行业巨大的“进阶”。

万达开始在去地产化，“我们不是房地产开发商，而是全新生活方式服务平台的提供商”，这句话被万达董事长王健林以及各高管在不同场合以不同方式反复提及。万达，已经不是做规模，而是做平台，把资源匹配给更多的商家，平台和商家之间协同作战，形成平台效应。未来万达整个航母正在实现由“靠硬件盈利”到“构建平台型商业模式、硬件和服务组合盈利”的转型。而绿城转型宋卫平的提法也很生动，“中国房地产已经从容器时代转到生活内容时代”的宣言，正是基于集中绿城十余年医院、教育等在非营利性社会服务上的积累，以及绿城养老产业积淀的深厚的实体配套和品牌公信力，形成一个难以复制的绿城 “生活服务体系”。阳光100在商业领域形式上走开放式街区的建筑形态，在内容上强调“与本地风俗文化结合再加上适当创新”的路线，深挖本土文化，成为其商业地产领域的一个独特竞争力。

三、内容为王：房地产的功夫在诗外

未来房地产的功夫在诗外，核心在于硬件之上、空间里面的“内容”，这就好比手机行业，为什么以苹果为代表的智能手机能够瞬间打败通话和品质超好的诺基亚手机，核心在于苹果的功夫在诗外。未来房地产也是这个道理。

1.内容价值：看内容如何“化腐朽为神奇”

某种程度上，内容为王就等同于“房地产+”。

什么叫房地产+？厚土机构主席林少洲曾举了个生动例子，来描述“软内容”战胜传统“硬地段”的真实案例。林少洲说， “我做的第一个房地产项目是上海虹桥飞机场旁边的万科项目，头顶就是飞机航道，噪音很严重，去的时候一堆客户要退房，各种问题，闹得一塌糊涂，媒体也都在曝光。我到那做了三件事，第一件事就是搞了一个常青藤老年俱乐部，在社区的架空层，四面砌成墙；第二件是做了一个业主自治管理，每个人交10元会员费，选一个人出来当主任，自我管理；第三件就是引进复旦附中，办了复旦万科实验学校。随后，项目的问题就迎刃而解，现在来看，当时做的这些事情就是社区配套，而这些非常受欢迎，对项目销售也起到了非常大的促进作用”。社会学专业出身的林少洲，一直强调自己是在用外行的思维做房地产，而这恰恰可能是现在“房地产+”所需要的。

又比如，阳光100目前在高地价下不再强调直接拿地，而是通过合作开发与并购模式拿地开发经营，为什么合作伙伴愿意被并购或者股权合作？一个重要原因就在于阳光100在二三线城市综合体经营上的“新内容”“新业态”“新生活方式”的功能注入，以此让项目重新焕发生命和活力，这也是阳光100功能升级换代的“内容竞争力”。

2.内容升级：产品、配套到“生活方式”

如果以硬件思维来看房地产，那么开发商就是空间提供者。由此而言，房地产价值可以分为三个层次。

最底层就是房地产产品本身，比如住宅、写字楼、产业地产，它只是个载体，产生的更多是低廉的租金价值。

第二层次是在产品之上的一整套空间配套服务体系，服务产生更多衍伸价值，此时消费者需求升级到追求配套好、学校、商场、医院以及伴生的服务。

第三层次也就是最高层次是一种生活方式主张以及价值观体系，这是最高溢价区和利润区，因为精神的、体验的定价体系已经非传统成本与竞品定价法。在生活方式落地上，更多是以某种细分生活方式为中心各种“+服务”全方位整合，最终实现一种生活方式的代言。

3.内容细分：消费场景与N种价值观匹配的生活方式

以“人的需求+互联网+物联网”正在社区加速地创新蜕变，一个又一个在以前看似不可能的“消费场景”“体验场景”层出不穷。一场基于住宅生活方式大重构的房地产创新已经到来。比如未来为什么住宅小区不能全部智能化应用？未来购物中心为何不能有“过山车”？旅游地产为何不能搬到商业地产里面？为何不能在常年不下雪的深圳办一场“雪景体验”？ 各种场景会因为人的需求，而逐步诞生。

四、房地产“内容为王”时代的趋势演变

1.内容选择：痛点、刚需、高频

在高房价时代，社区居民都是中产和高产阶层，他们的消费力惊人。而坐拥社区天然优势的开发商物业，是完全可以挖掘这块蓝海金矿的。对于如何挖掘的问题，笔者引用周鸿t的“痛点、刚需和高频”来强调挖掘的核心逻辑。第一，基于社区居民生活方式和需求的痛点，解决一个是一个，解决一对是一对，行动最重要。第二，刚需最重要，改善也是刚需，体验也是刚需。第三，高频决定了业务规模，企业毕竟要赚钱的。

2.人性化、多场景的“内容平台”会出现

未来最赚钱的不是卖一次房子赚多少钱，而是每一个业主终身的所有消费，包括吃喝玩乐、健康、教育、文化、艺术、旅游等。在这个趋势下，未来会有三点需要强调。其一，尽管目前没有很多用户在“内容平台”上享受服务，但是十年后的情况是怎样谁也不敢轻易下定论，在这个平台上，也会孵化出很多创业机会，培育出一些产业，这些机会和产业3-5年后将出现意想不到的场景。其二，消费是由场景决定的，人的所有购买活动都是冲动的结果，而不是一个理想的结果，这也是内容的一种细分。其三，无论什么服务，开发商都需要提供给业主用相对合理的成本获取最好的生活服务、体验服务。这是每一种生活方式的设计商、集成商和服务商必须注意的。

3.N种“新兴生活方式”品牌连锁化会产生

篇10

关键词：养老地产；发展现状；对策

中图分类号：F299.23；D669.6 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）009-0-01

一、前言

近年来，养老问题日益突出，尤其是老年人的住所问题。通过了解目前我国养老地产的发展现状，以及我国养老地产应该发展的商业模式，提出合理化的建议，促进我国养老地产的发展。为更多的老年人解决住所的问题，使得他们能够拥有安静舒适的晚年生活。

二、政策环境下加强养老地产的积极意义

养老地产的理念最先产生在上个世纪八十年代最先进入到老龄化的发达国家。狭义的定义是指直接将地产的理念融进地产开发项目中来满足日益增长的市场需求，广义的定义则是包含了居住、服务和养老这几大功能。

到了21世纪之后，我国也开始步入了老龄化社会，政府开始加大了老龄化产业的投入力度，早在2009年，我国政府就推行了养老保险制度，目前已经有百分之十的农村60岁以上的农民已经能够领到国家的基本养老金，大部分城市80岁老人每个月都可以领取基本津贴，养老院和养老机构已经有将几千家，十万多的老年人都可以接受养老护理，全国养老护理组织工作得到了一定的保障。此外，政府也开始加大了养老地产的投入，来妥善解决有房无钱老人的后期的养老问题，对于和养老地产相关联的土地、税收政策要加强联系。

养老地产的模式主要是以家庭养老为主的，营造一个符合我国发展国情的养老布局。也就是我们通常所说的9073，90%是家庭照顾养老，7%是社区帮助养老，3%是养老机构帮助养老。从目前的发展来看，虽然政府的养老工作未从根本上解决养老问题，很多工作也是在摸索阶段，但是却传达了积极的理念：我国政府已经开始重视养老问题，相关的产业也在积极推进，政策等各方面都开始逐渐成熟。

另一个方面，最近几年房价涨幅较大，为了抑制房价，房地产开始了几项重大变革，多元化的房产结构也给地产产生了极其深远的影响，传统地产还有将近20年的时间要开发，买房主要集中在70、80后，90后的长大了之后，家里都有自己的房子，房子的需求量不大，我国在这个时候也进入了老龄化阶段，养老地产也必将成为之后的主要部分，养老住房开发工作不能只靠未来，现在也应该紧抓。只是因为关键的金融、土地政策还没落实到位，也不够成熟，一旦落实到位，就会呈现爆发式增长态荩现在房地产的开发商要做好前期准备工作。

和发达国家优秀的经验相比，再结合我国的实际国情，确定了两种模式：第一种是养老机构开发出来的模式，养老和保险基金，功能较为齐全，建设标准高，投资相对较大，但是是有国家补贴的，第二种则是房地产开发商配套的老年住宅，分布面相对较广，可以和子女就近居住，这也和中国的传统紧密相连，但是因为其复杂性，所以它的可行性有待研究。

三、养老地产开发的商业模式分析

1.“出售”模式

出售模式是一般最为普遍的模式，养老住宅的开发商将房子建设好之后，直接进行房产品的销售，再从销售的房子中间赚取利润，就完成了整个销售的过程。实现了房产成本的回收和利益的获取。

2.综合性的销售方式

对于直接的房产销售来说，综合性的销售方式也是存在的。因为不是所有的人都能够直接的购买养老房子，这种综合性的销售方式，能够将购买的压力进行暂时的缓解，实现暂时的房产拥有。这个时候就需要相关的机构提供更多的帮助。这种综合性的经营模式，对于养老地产的开发商来说，可以实现房子的快速销售，还可以给老年人提供更多的服务需要。

四、加快养老地产发展的相关建议

养老地产的发展是社会发展的需求，也是解决我国老年人养老问题的重要内容。对于目前养老地产发展的现状来说需要采取相关有力措施，加强养老地产发展的商业化模式。

1.加强以房置换形式的发展

对于目前的老年人来说，单独的买一套新房是一件非常苦难的事情，为了使得更多的老年人能够买得起养老型的住宅，可以实现以房置换的形式。老年人一般来说都会有自己的住宅，可能年代比较久远，房内的设施也比较老旧，还可能缺少一些适合老年人居住的设施。因此，将原来的老房子换新房子不论是对老年人来说具有好处，对于开发商来说也能够加快养老住宅的销售。

2.政府加大支持力度

对于养老住宅的发展，需要增加购买人群，才能够促进养老地产的商业化发展。因此，对于养老住宅的相关融资产品应该加大推广。例如，可以允许老年人将购买的老年人住宅进行投保，然后以养老金的方式实现资金的反馈。这样可以实现老年人住宅问题的解决，同时还能够帮助老年人解决生活费的问题。这个房产的所有权应该归属于房产保险公司。政府需要保证保险公司的安全正规化经营，不能够出现欺骗的现象。

3.创新融资方式，扩大融资渠道

随着我国房地产业的发展以及不断受到宏观政策的调控，其对资金的依赖性越来越大，而且养老地产的产业链长，整合的资源多，需要的资金量巨大，传统的依靠银行借款方式可能不能满足对资金的需要，亦可能累积风险，增加风险隐患。2012年2月28日国务院会议决定设立温州金融综合改革试验区，试行金融改革方案，允许发展民间金融组织，将民间资本正式纳入正规金融体系。这为吸纳海外基金、REITs（房地产投资信托基金）、保险公司、养老基金等资金，拓宽融资渠道，满足养老地产对资金的需要提供了可能。

4.积极探索有效的运营模式

传统的住宅经营模式是销售和出租，并以销售为主，这种模式资金回笼快，周转速度快，可以实现滚动开发，而养老地产的利润重心从销售转为对物业的长期持有经营，投资回收期相对较长，而在开发过程中面对现金流压力。因此，售出加持有的模式，即养老地产的部分产权出售给消费者，再收取服务费提供专业养老服务的一种形式，是一种相对理想的运营模式。但销售与持有的比例以及对持有的部分如何管理需要针对不同的项目而采取不同的模式。

五、结语

总而言之，养老问题是一个不能够忽视的问题，养老问题的解决是社会发展进步的重要内容。政府对此应该引起足够的关注，加强我国养老地产发展的步伐，使得我国的养老地产能够趋于商业化的方向发展。就目前而言，我国养老地产的发展还需要进一步的加强研究，必然会有更为广阔的发展空间。

参考文献：

[1]李铎养老地产运营中的战略联盟模式研究[D].西安建筑科技大学，2016.