房地产行业税务筹划思路范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业税务筹划思路，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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2011年以来，我国房地产行业的利润率越来越低，与2011年前十年的高利润率相比，房地产行业逐渐出现了各种微利项目，甚至是出现了一些亏损项目。从近期公布的房地产行业的142家上市公司2015年中期年报中可以看出，超过四成上市房地产企业的负债率超过了70%。房地产企业的净利润率仅仅有9%。上市公司的经营压力已经如此明显，中小型房地产企业更是处于生存的艰难期。在这种严峻的背景下，房地产企业应该考虑如何降低自身经营成本。然而，现阶段，无论是土地成本，还是劳动成本以及建筑成本都缺乏下调的空间，因此，通过纳税筹划来减少纳税成本成为了房地产企业提高竞争力，提高企业利润率的重要手段。随着我国经济发展趋于稳定，我国税收制度也逐渐完善起来。税收筹划这个概念渐渐为大众所熟悉起来，然而我国的税收相关法律法规也在不断的完善，对房地产企业纳税筹划的限制越来越多，如何合法的进行纳税筹划，是房地产企业需要重点研究的问题。

二、我国房地产企业纳税筹划目前面临的困境

（一）房地产企业纳税筹划人员素质不足

虽然纳税筹划这个概念已经深入房地产企业管理者心中，然而，很少有房地产企业有具备完善专业素质以及综合能力的纳税筹划人员。一般，房地产企业的纳税筹划人员仅仅由财务主管甚至是简单的财务会计人员、办税员兼任。这些人员虽然可能具备足够的财务知识，对税务条款也有一定的认识，但是由于综合能力不足，无法宏观调控企业的发展与目前税务的节约两方面的利益情况，很可能造成目光短浅，为了短期节税而影响企业战略发展的情况。房地产企业缺乏高素质的纳税筹划人员，是局限房地产企业纳税筹划的重点问题之一。

（二）房地产企业纳税筹划缺乏必要的配合机制

在大多数人眼中，税务问题仅仅和财务部门有关，是财务部门一个部门的事情。因此，在房地产企业中，税务筹划工作全权交予财务部门负责。财务部门单纯的依靠手中的账目和报表进行纳税筹划工作，与其他部门缺乏必要的沟通和配合。这样的纳税筹划方案在一定程度上可能无法与企业实际情况相匹配，在实施筹划方案的过程中也较难完全精准的实施。

（三）纳税筹划中可能面临一定的风险

纳税筹划具有一定的风险性，可能因为企业内外因而导致失败。一是由于企业纳税筹划人员对税收政策解读错误，与税务主管部门沟通失败，以致于纳税筹划成为了偷税漏税的行为，最终将导致房地产企业受到税务部门的处罚。第二，房地产企业可能无法彻底执行和运用税务相关的各种优惠政策，导致纳税筹划方案不完善。第三，房地产企业对税收政策分析过于片面，无法系统的理解各项优惠的政策，最终造成纳税筹划方案失败。第四，企业在进行纳税筹划的过程中，忽略了权衡纳税筹划的成果和成本，最终可能造成成本超过收益的尴尬局面。

（四）营改增给房地产企业纳税筹划带来难度

我国房地产企业营改增推行的时间还不长，现阶段，还存在很多不明朗的情况，无论是税率还是抵扣项目都还不是很清晰。因此，目前很多房地产企业无法确定自身营改增后税负的变化情况。由于目前情况的不确定，给房地产企业纳税筹划带来了一定的困难。

三、对房地产企业纳税筹划的建议

（一）选择合适的纳税筹划人员

纳税筹划是一项对专业素质要求非常高的工作，成功的纳税方案，不仅可以使得房地产企业的税负最小，而且能够顾全企业发展战略全局，因此，专业的纳税筹划人员首先必须具备专业的纳税筹划水平，对收税政策要有绝对的了解，能够有效地分析收税政策背后的每一个细节；还需要有良好的筹划业务能力，依靠扎实的筹划理论基础以及丰富的筹划经验来制定筹划方案。其次，专业的纳税筹划人员还需要具备良好的沟通人力，保障纳税筹划方案可以得到主管税务机关的认可。最重要的是，纳税筹划人员，必须要有高尚的职业道德，坚持纳税方案合法、合规，节税不可凌驾于法律之上。

（二）整合企业各个部门进行纳税筹划

因为税务产生于房地产企业的日常经营，所以，为了确保纳税筹划工作的真实、可实施，房地产企业在进行纳税筹划应该从生产经营的角度进行。企业的不同的经营战略，需要匹配不同的税务筹划方案，因此，纳税筹划要需要从企业的预算、决策、执行、采购、生产、销售、监督、核算等等各个工作环节中进行，并且需要企业各个部门协调统一。一个完善的纳税筹划方案，首先需要通过财务部门完成整体方案的思路设计，然后提拆分并发放到各个具体的部门的主管手中进行实际情况的调整。调整后的各个子纳税筹划方案，需返回财务部门整合协调，再交给企业的管理层审核，确定是否与企业长期经营战略匹配后确定实施。在实施的过程中，还需要企业监督管理部门进行协调，保障房地产企业的营销部门、工程部门以及财务部门能够准确的实施筹划的内容。

（三）尽量规避税收筹划的风险

纳税筹划的风险性是无法消除的，但是房地产企业可以尽可能的规避纳税筹划过程中产生的风险。首先，企业应该加强房地产行业相关的税收政策的学习和解读，尽可能的全面了解政策的内容，及时与相关税务部门沟通，避免因为解读错误造成纳税筹划的失败。其次，纳税筹划人员应该积极学习，加强风险意识，不断的更新自身税务相关的知识，及时了解最新税收政策，避免因为信息之后造成纳税筹划的失败。房地产企业也应该加强对纳税筹划的重视，不间断的对纳税筹划人员进行相应的培训，提高纳税筹划人员的基本素质。此外，房地产企业的纳税筹划方案还应该尽可能的灵活，以便适应环境的转变。

（四）针对营改增做好纳税筹划的基础工作

营改增工作给房地产企业税务带来了很多的不明确，但是，在营改增试点初期，政府通常会对进项抵扣不足，资金周转存在问题的企业一些扶持。在试点的过程中，房地产企业应该做好万全的准备，尽快适应营改增这一政策。房地产企业应该尽可能的索要增值税发票，保障进项税额可以抵扣。例如，房地产企业可以通过增加精装修房的比例来获得增值税发票，增加抵扣额。

四、结论

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关键词：房地产；税务稽查

一、房地产行业税源构成

房地产行业是现行税制下缴纳地方税收的第一大产业，包括12的税和2的额外的营业税、增值税、土地增值税、契税、土地增值税、车船税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税、城市维护城建税、教育附加费、地方教育附加费。根据现行税法，只有当房地产企业在房地产企业出售原材料将支付。旅行税由保险公司征收，不属于税务检查的范围。除税务机关检查检查外，由税务机关征收税款，检查缴纳税款的机关将征收水利建设资金、价格调节基金、残疾人就业保障基金和工会基金。

二、房地产行业特点决定其税务稽查的特殊性

（一）经营周期长，税务监管困难

大多数的房地产开发项目，特别是在开发项目的北方地区，受气候因素的影响，从开始到完成，往往超过一年，加上前期项目审批和销售后，有的项目甚至几个会计期间完成的项目，土地征用、开发、销售全过程的。税务检查往往难以介入房地产行业的性质后，从项目的开始，它为企业提供了肥沃的土壤，甚至逃避税收递延纳税，税务机关控制企业成本核算收入每个时期都不容易，难度增加税收审计调查[3]。

（二）供应链长，会计核算复杂

房地产开发行业从项目、土地收购到开发和销售，涉及9个环节，是一个越来越复杂的过程。特别是在房地产开发部门，建筑成本会计根据不同的产品开发可能会更复杂。企业可能会通过虚列的手段进行成本避税等，如果税务稽查人员对建设和安装的专业知识是稀缺的，这将是很难看到的问题。另一方面，很多房地产开发公司还没有开发出一个项目，开发一个项目已经开始另一个项目开发。通过对工程项目成本的混淆，使企业在进行税务稽查时，难以对每一项目的成本进行划分，增加审计的难度。

（三）涉及监管部门多、涉及税种多

由房地产局、建设局、国土局、规划局从多部门销售的研究和开发，发展房地产业，监察审计局，更多的相关信息，证据是困难的，但也提供证据的真实性的保证。在现行税制下，房地产行业涉及12个税种。除营业税（最早在2015增值税）外，企业所得税、土地增值税、土地使用税、土地税、物业税、税收等都涉及房地产业和非常有特点的行业税收。特别是，土地增值税清算引起了广泛的争议和关注，而且房地产行业在税务检查有重大的困难。

（四）地域性强，各地法规政策、执法尺度不统一

房地产开发行业强大的区域限制，和当地的法律和法规，执法标准不能完全统一。例如，房地产企业将开发成地下车库或车位出售长期使用权，是否应为租赁资产确认，如果按租赁行为，房地产税将收取等问题，各省的具体规定是不一样的。对这一地区的一些省份还没有明确的规定，使得税务稽查执法人员的自由裁量空间变大。

三、对房地产税务稽查的建议

（一）建立健全房地产税务稽查的相关法制

一般来说，中国的税收法律制度立法层次低，许多授权立法，税收法律体系不完善，制约了房地产税收检查的发展。一是税法立法层次不高，地下法律效力的问题。当税收行政法规、规章等部委相关法律冲突时，按照法律优先的原则，税法可以作为执法的基础，执法人员不能提供法律保护。二是税收法律文书太多，自由裁量权过大，税法中存在矛盾，给税务稽查带来衍生风险。目前我国正处于经济发展的转型阶段，为了适应经济的发展，在法律、法规文件的形式只具有指导作用，具体实施措施的制定，由税务机关和地方政府各部委和地方在税收法律的形式规定，导致内部冲突，但也造成了当前税务系统复杂的情况。税务稽查执法往往是很难找到一个强有力的法律依据，为审计人员带来执法风险。三是为了规范房地产行业税收太小，只有一些规范性文件对房地产企业的形式颁布的法规部门是杯水车薪，财务人员，会计舞弊，处罚应设置没有设置太低的书书。这些制约房地产行业税收稽查的问题，亟待解决。因此我们国家要加强立法，让税务人员稽查时有法可依。

（二）建立稽查和管理的信息共享，与房地产一体化系统接轨

房地产综合系统是实现房地产企业开发产品的有效的税务监督税务机关，并建立和房地产管理信息系统。房地产系统集成是实现“以票控税管理、税源监控、网络比对、税收政策的综合管理”的管理，根据“通知”的规定，“国家税务总局关于房地产税收的文件管理系统集成管理实施中的一些问题，结合对房地产税源管理发展的实际情况。房地产综合系统信息传输机制，实现彼此的信息共享，税务登记和税源数据库文件的建立，从根本上把握以前主动房屋产权交易，是对税收和房地产行业之间的资源共享的信息平台。建立共享房地产税收检查和房地产税管理信息是实现检查，检查房地产信息管理软件集成平台，实现对接。在房地产税收稽查的选择过程中，根据房地产企业的房地产销售数据集成系统，分析和比较了企业的税收情况，确定了重点企业的检查。在房地产税检查的检查过程中，准确了解企业销售房屋的产权登记和签订合同，确定房地产企业的真实销售，从而解决收入问题难以准确验证。

（三）加强省市两级房地产税务稽查，实现一级稽查

省、市税务稽查机构对房地产行业的税务检查。为了避免重复检查的房地产企业，浪费资源，增加税务检查的强度。应取消县（区）局的检查机构，并建立审计制度，两省。根据房地产企业分布结构的来源，将县（区）局检验机构纳入省、市检验机构体系，一批专业设立检验机构，检验人员部署省适当的检验局，市和全检力，与全省水平，和城市检验机构。省、市检验制度，将为房地产行业分类考试的实施提供前提和保障。分类机制的实质是解决专业分工问题。也就是说，通过分类机制，打破原有分工的行政区划的审计分工格局，代表经济分工和行业属性，以及企业规模规模，对审计部门布局的性质进行划分。具体来说，“分级”解决方案，明确了省和市审计局的职能任务垂直分工；横向划分分类，以解决和明确各级专业检查局的职能的任务。

总结

总之，房地产行业税收稽查工作，反映了关系的统一与特殊性之间的矛盾。审计工作的统一性，也应遵循税收法律法规，遵循会计准则和其他有关法律、法规的规定。特殊性体现在，由于其行业的特点，其检查方法，检查思路有不同于其他行业。因此，针对行业的税务稽查，我们应该从行业的特点出发，从企业的角度进行分析，总结出一种更有效的审计方法和思路。

参考文献

[1]董恒. 房地产行业税务稽查研究[D].吉林大学，2014.

[2]王伟一. 房地产业地税稽查分析系统的设计[D].吉林大学，2014.

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关键词：房地产开发企业；纳税筹划；纳税管理；战略筹划

近几年我国房地产行业发展迅速，成为了国民经济的支柱产业。房地产业具有开发周期长、业务复杂、占用资金量大等特点，而且房地产企业涉税事项众多、计税复杂，为了规避法律风险，逃税漏税是绝对不可取，但面对日益激烈的市场竞争，房地产企业又必须合理合法的降低企业的税负。面对如此现状，房地产企业的税务筹划显得很重要。

一、纳税筹划基本原则

1.合法性原则

纳税筹划必须要在法律所允许的范畴之内，通过对法律的深刻理解和精确把握进行，绝对不能以钻法律空子和帮助企业偷税为目的，否则，就不能称其为纳税筹划。

2.整体性原则

纳税筹划是对纳税人的整体税收负担的一种筹划和减轻，因此，应当遵循整体性原则。

3.减税性原则

纳税筹划是一种减轻税收负担的行为，因此，纳税筹划必须遵循减税性的原则。所谓减税性，就是减轻税收负担直至税收负担最轻。

4.成本效益原则

纳税筹划要有利于实现企业的财务目标，进行纳税筹划应遵循成本效益原则，纳税筹划要保证其因之取得的效益大于其筹划成本，即体现经济有效。

二、房地产企业纳税筹划存在的问题

1.误把纳税筹划当成了财务部门会计处理的工作

房地产企业的税收存在两个环节：一是企业产生税收的环节；二是企业交纳税收的环节。但是有很多房地产企业的决策人认为：“税收就是财务部门的事，财务部门所作的财务处理就决定企业的应纳税额。出现多交税和被税务机关处罚的情况，就是财务人员失职”。这说明，房地产企业决策人的纳税观念存在着误区，未能了解税收是如何产生的。

2.误把纳税筹划的实施放在业务产生的事后来进行

房地产企业为什么总在税收方面出现问题，而且常常被税务机关处罚呢？这是因为企业的决策人没有树立一种正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳税筹划了。所以，纳税筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。

3.企业内部缺乏必要的纳税管理

目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢？其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。其他业务部门的不规范操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。

三、房地产开发企业纳税筹划的建议措施

1.加强税收政策的学习

怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前房地产企业纳税管理工作首先要解决的问题。从以前的“被动纳税”走向“主动纳税”，对出现的问题不要凭侥幸心理，不仅财务人员非财务人员也要掌握税收政策，学习纳税筹划的相关知识，企业才能达到整体降低税负的目的。严格地按照税法的规定依法纳税、诚信纳税，要避免“关系税”对企业产生的影响，才能避免纳税风险。

2.重视规范性的决策操作

房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，决策人不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，才能充分取得纳税筹划的最好效益；不仅需要财务人员具备筹划意识，各个部门的人员均要具有筹划意识才能达到最佳效果。纳税筹划不可盲目，应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。

3.重视战略筹划

虽然能就事论事对单个项目、单笔业务或单个环节可以进行筹划，但还应构建整体的纳税筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大“捡了芝麻丢了西瓜”。房地产开发公司的纳税筹划没有一个整体系统的规划，对某个方案进行纳税筹划，却使得节省的税金小于设立分公司的费用，这种片面的考虑，忽略了该项目对企业在开发、经营成本上是否增加，而单纯地追求通过纳税筹划来增加企业的效益，却被同样增加的经营成本消耗殆尽，结果是得不偿失的。

4.重视前瞻性筹划发展

不少房地产企业就是在接受了教训，走了弯路以后，才想到纳税筹划，结果筹划只能起到亡羊补牢的作用。如果企业从开发房产的一开始，就进行合理、合法的纳税筹划，不仅能给企业规避纳税风险，还能免去不必要的经济损失和名誉上的受损。所以，房地产企业要进行纳税筹划，应在项目启动之初就开始，对整个项目高瞻远瞩，合理规划，这样，才能给企业带来更多的收益。

参考文献：

[1]马圣君：房地产企业土地增值税筹划分析[J].金融管理.2008.05.

[2]庄粉荣：房地产企业财税筹划实务[M].中国经济出版社.2011.01.

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摘 要 税收筹划是企业一项非常重要的财务管理活动，可以为企业减少税收支出带来经济利益，并提高企业的财务管理水平和竞争力，故而其已经成为企业发展不可忽略的重要因素。基于此，本文对房地产企业土地增值税纳税筹划的意义进行分析，并通过举例阐释土地增值税纳税筹划的方法，旨在为房地产企业的纳税筹划提供参考。

关键词 房地产企业 土地增值税 纳税筹划 房产

作为我国国民经济支柱性、基础性产业的房地产业，是我国财政收入的重要来源。然而，近年来，房地产行业却被人们认为是“暴利行业”，引起了社会的广泛关注。但是，如果稍微对房地产行业进行深入调查，就会发现当前我国的房地产行业事实上处于一种较为尴尬的状态。房地产企业面临着诸多税收问题，其中土地增值税又是重中之重，税率高、税负重。因此，对土地增值税进行纳税筹划，不仅能减轻房地产企业税负，提高经济效益，而且还能提高房地产企业的竞争力，实现利益最大化目标。

一、房地产企业土地增值税纳税筹划的意义

纳税筹划主要是指企业根据国家税收政策规定，根据自身的实际经营情况对生产、销售等经营活动进行科学合理地调整，进而利用免税、避税、节税等手段来提高企业的经济效益。对房地产企业而言，由于其涉及的税种比较多：房产税、营业税、所得税、印花税、城建税、土地增值税等，其中土地增值税直接影响着房地产企业的经济效益。由于目前我国房产市场的价格一直处于居高不下的状态，加之长期以来我国对房产市场实施干预政策，因此土地增值税的政策变化对房地产企业的纳税筹划造成了很大的压力。为了能够有效解决这一问题，房地产企业需要根据实际情况重新对土地增值税的纳税筹划思路进行梳理和调整，以期能够在房地产市场上得到长期的生存与发展。

房地产企业进行土地增值税纳税筹划主要目的是能够实现其经济目标。随着我国宏观调控政策的实施以及政府的干预，房地产企业的纳税筹划空间必定会缩小到一定的范围。而房地产企业要想在这样的背景下保证自身的税后利润，就需要对土地增值税的纳税筹划进行合理的考虑。并根据实际情况调整筹划思维，改变和创新纳税筹划手段，制定纳税筹划的目标，确定纳税筹划的方向，进而能够运用正确的土地增值税纳税筹划来应对我国宏观调控以及政府干预所带来的影响。

二、房地产企业土地增值税纳税筹划的方法

（一）根据房地产企业土地增值税的征税范围选择最优纳税方案

根据房地产企业土地增值税的征税范围选择最优纳税方案主要有两种。第一，是利用合作双方共同建房的方法进行纳税筹划。采用这种方法的原因在于，政府出台的相关政策中有这样的规定：如果双方合作，一方出资金一方出土地，共同对房屋进行建设，那么建设后的房屋根据比例分配，暂时免收土地增值税。但是一旦房屋建设完成后便进行转让的，则需征收该房屋的土地增值税。因此，房地产企业便可以根据这一政策来对土地增值税的缴纳进行筹划;第二，利用代建房的方法进行纳税筹划。这主要是指房地产企业代客户对房地产进行开发，当开发完成后，房地产企业可以向客户收取相应的代建费用。而代建费用从实质性上来讲属于劳务收入范畴，并不属于土地增值税的范畴，因此房地产企业不用缴纳土地增值税。

（二）根据销售收入进行纳税筹划

根据销售收入进行的纳税筹划分为三种方法，即增值率不同的房产是否合并筹划法、分散营业收入筹划法以及合理定价筹划法。其中对于增值率不同的房产是否合并筹划法而言，由于土地增值税适用四档超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60% 。针对增值率不同的房地产进行合并筹划，采用该方法就可以增加适用较低税率的部分，减少适用较高税率的部分。因此，房地产企业应该根据具体的分开和合并计算的相应税额后，再采用低税负的计算方法，来实现节税的目的;分散营业收入筹划法主要是由于房地产企业的营业税和土地增值税提高了其税收负担，加之我国的土地增值税采用的是超率累进税率，因此对房地产的销售价格进行分散，在降低增值率的同时还可以降低土地增值税，以实现节税目的;而之所以采用合理定价筹划法是因为在税法中已经明确规定了纳税人建设、销售住宅时，若增值额没有超过项目金额20%，那么其全部的增值额就可以按规定对税费进行计算，因此房地产企业可以充分利用这20%的范畴进行纳税筹划。

例如，某房地产公司对同一片土地上的甲、乙两栋商用房同时进行开发，其中甲房产的销售收入为320万元，乙房产的销售收入为350万元，允许扣除的部分分别为200万元和100万元。

第一步，采用分开计算的方法，甲的增值率为：（320-200）/200×100%=60%，适用税率为30%，因此应纳的土地增值税为：（320-200）×30%=36万元;乙的增值率为：（350-100）/100×100%=250%，适用税率为60%，因此应纳的土地增值税为：（350-100）×60%-100×35%=115万元;甲、乙应缴纳的土地增值税为151万元。第二步，采取合并计算。甲、乙两栋总收入为670万元，允许扣除的部分为300万元，因此增值率为：（670-300）/300×100%=123.3%，其适用税率为50%;应纳的土地增值税为：（670-300）×50% -300×15%=140万元。通过上述计算，合并核算的土地增值税要低于分开计算的。因此房地产企业只需要把两处房产同时进行开发销售，并把扣除的费用一起计算并申报，便能减少缴税的费用。

（三）利用扣除项目方法进行的纳税筹划

利用扣除项目方法进行的纳税筹划主要包括两点。首先，利用加计允许扣除项目筹划法。在《土地增值税实施细则》中明确规定了房地产企业可以按照“合计数”的1/5对允许扣除项目的金额进行加计。因此，其他行业的企业在从事房地产行业之前，需要设立一个从事房地产开发和交易的相对独立的企业，这样才能实现节税计划，而且还可以享受上述的附加扣除;其次，是根据利息费用情况选择最优纳税方案。在房地产的开发过程中，由于各种各样的因素会使房地产企业大量借贷，因此产生较高的利息支出，而这些利息支出直接影响着房地产企业的土地增值税。根据相关的税法规定，房地产企业在以下两种情况时扣除其利息支出：第一，能够根据转让房地产的项目分摊，同时还能提供相关金融机构的证明，可以照实扣除，但是最高范围不能超过银行的同期利率计算的金额，其他房地产开发费用，按照取得土地使用权所支付的金额和开发成本的5%以内计算扣除。房地产开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）;第二，不能根据转让房地产的分摊项目计算利息支出或者是无法提供相关金融机构证明的，其利息支出需要纳入到房地产的开发费用中统一扣除，房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）。

例如，一个房地产企业在对某地区的A商用房进行开发时，其中开发成本为600万元，并支付了1000万元的地价款。假设该房地产开发公司开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息是100万元，试问在这样的情况下，该房地产企业土地增值税纳税筹划应该怎么进行？如果应扣除的利息为70万元时，又该如何进行土地增值税的纳税筹划？（假设当地政府规定的两类扣除比例是5%和10%）。

第一步，计算。房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例=（600+1000）×5%=80万元。第二步，分析判断。当允许扣除的费用为100万元时，该房地产企业应该严格按照房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构的证明，这样利息支出便按照100万元来扣除，否则只能按照80万元来扣除;而当允许扣除的利息支出为 70 万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除 10 万元利息支出。

结束语：

由于房地产企业土地增值税纳税筹划的综合性极强，并直接关系着房地产企业的税后利润，因此还需要研究其土地增值税纳税筹划的技巧和方法，才能提高企业纳税筹划的利益。同时房地产企业还需要树立正确的纳税筹划意识，制定科学的战略筹划，从合理节税的角度开拓增收节支的渠道，保障企业的生存和发展。

参考文献：

[1] 李文，李畅.土地增值税纳税筹划――以房地产开发企业为例[J].会计之友，2010（11）：40-42.

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一、苦练内功，促进房企内部升级

巴菲特有句名言：“潮退了，才知道谁在裸泳。”此话用在房地产行业再恰当不过。以往在房价上涨阶段，房企基本都能获得较大投资收益，但当房地产市场处于下行趋势时，标杆房企与普通房企之间的差距一下子变得更加明显。行业内部冰火两重天，一面是标杆房企在销售金额、净利润、土地储备等方面都扩大优势，并已具备新一轮的发展条件；另一面是不少房企仍处水深火热之中，产品难以被市场接受，在销售困难、债务偿还的双重压力下为现金流苦苦挣扎。

标杆房企的成功很大原因在于其深厚的内功，精湛的业务能力；而大部分处境困难的房企较大原因在于自身综合实力不济。标杆房企在人才储备、土地储备、产品标准化、工程成本控制、工程建设、营销、税务筹划、费用管控等方面都具有很强的能力；而大部分普通房企在这些方面都具有随意性，业务环节处处落后于标杆房企。以土地获取时点至达到可预售时点的跨度来看，标杆房企节点控制能力远远领先于普通房企。标杆房企一般都有关键节点管理制度，以保证土地获取后能够以最快的速度达到可售节点从而达到减少资金成本的目的，也可以保证项目及时交付，达到项目利润结算的目的等。而大部分普通房企在开发中没有计划性，不重视这些关键节点的意义，或有普通房企已意识到关键节点管控的必要性，但又迫于自身各流程的业务内功不足无法达成。以标杆房企在土地获取时点至达到可售时点平均比普通房企节省半年以上时间计算，按一般规律，项目的融资成本可能导致项目销售净利率下降约两三个点。类似上述方面的涉及房企自身内功因素的情况不在少数，大部分房企需要在未来的经营过程中着力解决企业内功问题。

二、调整产品、业态和布局，顺应调控目的和市场趋势

我国政府在房地产开发各阶段均有较严格的管理制度，房企对已通过报批的产品进行调整的难度较大，近两年我国房地产市场宏观调控政策对不同的物业类型具有不同的影响效果，一定程度导致了房企业绩分化。从房地产政策现状及未来发展来看，刚需产品受调控影响较小，对于那些在产品定位上仍有余地的项目，可以通过重新定位等进行调整，以顺应房地产市场调控，满足市场需求、规避调控风险。例如，嘉凯城名城公馆定位时加大了小户型比例，目前销售情况良好，已进入尾盘销售；已动工的嘉凯城名城博园项目亦是刚性产品为主。此外，绿城已加大对中小户型的研究，并且在西溪诚园、兰园等项目配置了比之前更多的小户型住宅，金都高尔夫艺墅2010年便开始加大了小户型的比例，事实证明这些及时调整产品的做法均取得了较好的效果。

从业态选择来看，纯住宅开发受调控政策影响相对较大，从市场表现来看，那些以综合开发为主的房企抗风险能力更强。全国排名靠前的房企无一例外是综合性开发。房企转型中可以通过调整业态组合来实现顺应调控，以综合性开发替代纯住宅开发。嘉凯城集团将新设嘉凯城商业资产管理有限公司、嘉凯城贸易集团有限公司和嘉凯城物业集团有限公司，用以整合公司商业资产、贸易和物业管理三大业务板块。嘉凯城商业成立后，将迎合国家大力发展新型城镇化需求，着手调整公司现有自持商业物业形态结构，搭建消费性城镇商业的投资、兼并收购与运营平台，未来集合整个商业运营体系于一身。除了对集团旗下现有商业资产进行管理与优化外，嘉凯城商业的核心业务是向消费性城镇商业探索，培育公司新的业务方向和利润增长点。十提出2020年要建成小康社会，新型城镇化是未来的发展方向，这个转型过程给房地产开发提供了更大的空间，嘉凯城积极筹划探索的消费性城镇商业正好符合这一要求。

从区域布局来讲，房企也可以顺势而为。限购、限贷政策主要存在于一、二线城市，三、四线城市受到的影响相对较小。项目布局集中于一、二线城市的房企受影响较大，而三、四线城市及一、二线城市郊区受影响较小。随着十我国城镇化建设概念的提出，三、四线城市及一、二线城市的郊区等都具有较好的发展机遇。龙湖的产品大部分布局于二、三线城市的近郊区，极少数位于市中心，万科也是一、二线城市郊区及三、四线城市的优秀操盘手。顺应政府调控目的及城镇化方向有利于房企的自身发展。

三、延伸产业链，弥补房企自身短板

房企的发展离不开金融业、建筑业、咨询业等相关产业。以金融业对房地产业的影响为例，房企的自有资金往往占总投资的比例范围在20%～50%之间，其余的投资大部分依赖于融资和预收款，从一定程度讲，房企的融资能力很大程度决定了房企的发展和盈利。本轮宏观调控加强了银行对房地产开发贷的控制和监管，加上近两年贷款利率居高不下，房企开发贷融资规模得到压缩、融资成本也比以往增加，不少房企只能转向信托或者基金，而这两者的融资成本更高，加大了房企资金成本。对房企来说更危险的是变幻莫测的房地产金融政策影响了房企的资金计划，不少房企由于房地产金融政策的变化导致计划内的融资无法实现，陷于被动。

为此，不少房企通过进入房产基金行业为自身的发展提供保障。据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，2010年全国共有房地产基金公司100余家，而2011年，许多房地产开发公司都纷纷设立房地产基金，截至目前，国内房地产基金有近500家。嘉凯城集团已由房地产基金探索阶段进入实践阶段，目前其全资子公司凯思达股权投资有限公司与中融国际信托有限公司合伙成立的宁波嘉凯融晟投资合伙企业（有限公司）已募集8亿～10亿元投资湖州龙溪翡翠项目。未来宁波嘉凯融晟投资合伙企业还将募集总额约40亿元的房地产基金用于嘉凯城项目或其它项目的开发。此外、金地、滨江集团、复地等房企已进入房地产基金行业。房企通过进入这些对自身开发具有重要影响的产业链，增强了自身的抗风险能力，弥补了自身短板，也拓展了自身盈利点。

四、择机进入其他产业，拓展盈利点

一个普遍的观点是房地产行业是一个暴利行业，做过房地产行业的对其他行业再也不感兴趣。且不论该观点是否正确，在当前形势下，房地产开发行业的回报并没有传说中那么高，以往房地产行业回报高的原因在于房地产开发行业的杠杆高。在融资成本高、融资困难的情况下，房企的回报已出现大幅度下滑，大部分项目销售净利率不足10%，按照平均三年的开发周期，年均销售净利率不足4%。这证明房地产行业并非暴利行业，部分房企总利润较高，主要因为房地产开发投资规模一般大于其他行业。

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关键词：建筑业 “营改增” 税负变化

“营改增”改善了过去的税务制度，帮助相关的建筑企业减少税负，对于企业的发展有着举足轻重的作用。从2012年1月1日，我国实行交通运输业税务制度的改革开始， 到今年其他部分 “营改增”政策在全国开始实行并推广开来，短短几年时间里， 增值税从最开始的部分行业推广到大部分行业，从我国部分城市的试点推行开始向全方位的转变，总结2012年以来的试点情况，实行“营改增”试点过程中， 试点的总体运行取得了良好的效果，很多的试点运行平稳、试点推行的结果远远好于预期的目标，实行的效果越来越好。

一、建筑业营业税政策

在我国，以前的建筑业主要是依据建筑营业额来征收营业税的。建筑行业的营业额指的是纳税人进行应税劳务的提供、无形资产的转让或者销售不动产向对方收取的全部价款，以及价外费用，建筑业总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。一般说来， 纳税人进行的建筑业劳务（不含装饰劳务），营业额中包含了该建筑工程的原材料费用、设备花费及其它物资和动力价款在内，这其中不包括提供的某些设备的款项。

二、营改增对建筑业税负的影响

对于原来实行的营业税政策来说，建筑业的“营改增”政策对于行业的组织架构影响很大，新的税收政策对于纳税人的纳税地点做了新的规定，对相关的政策有了轻微的调整，营改增政策的实行可以有效的实现社会专业化分工，企业按照这个思路，应该在增值税改革的大背景下对相关的组织架构进行适当的调整，取得良性的发展；对于业务上的模式来说，在原来的营业税模式下，进行资质共享的业务方式还存在一些问题，对当前的业务模式调节有利于税收政策调整和改变。

另外，降低税负，可以有效的达到对建筑业进行营改增改革的目的，进行结构性减税，产业结构的升级调整会得到极大的促进，帮助经济快速的发展；增加税负，行业的发展规模会受到一定程度的制约和阻碍，很多的企业为了降低税负，会大幅度的缩小企业的规模，甚至进行企业的分割，对企业的发展造成了制约，并不利于企业的发展和壮大，不断增加税负，建筑产品也会随之减少，上游产品的减少会对下游行业的发展造成一系列的影响，极大的影响建筑业的发展，这与营改增最初的目标是背道而驰的，因此，对建筑业增值税“扩围”前后税负进行分析具有重大意义 。

总体来说，建筑行业涉及许多方面，中间关系着制造行业和房地产行业的发展，对建筑行业进行增值税“扩围”措施，会牵涉到一系列产业税负的变化。一般的纳税人，这种情况下的税负影响并不是很大，而按照 《营业税改征增值税试点方案》及《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）的政策规定，按照适用增值税一般计税方法计征方式进行征税的税率为11%，老项目可采取简易计税方式，税率则为3%。就当前实施情况来看，总体税负是有所减少的，这一点是非常值得肯定的。

三、建筑业营改增实施以来的现状分析

自5月1日建筑业实行“营改增”的税收政策以来，首先，缴税范围发生了一定程度的改变，营业税原来的征税范围是我国境内转让的无形资产、提供应税劳务、销售不动产等取得的收入，现在改由国税机关征收增值税。增值税除已经把交通运输业以及少量的服务业纳入了纳税的范畴外，建筑业、金融保险、房地产、生活服务业也都在今年纳入了征税范畴。其次，征税机关业发生了相应的变化，此前都是地方税务部门进行营业税的征收，建筑业实行“营改增”的税收政策后，则是国家税务主管部门进行税务的征纳工作，建筑企业会向付款方开具增值税发票，对于征税部门的严格化管理，严防偷税漏税事件发生有一定的遏制作用。最后，交税地点发生了变化，由以前的营业税直接在地税缴纳，变成了现在增值税及附加税种均在建筑劳务发生地预交，再回机构所在地汇算申报缴纳。这种方式增加了企业的负担，使得企业不得不增加项目财务人员，专门应付各地各项目开票交税，办理外经证，进项抵扣，汇算清缴等问题。因此希望税务部门能够在交税环节尽量简化征收方式与程序。

四、建筑业“营改增”应对对策

目前大力推行建筑业 “营改增”的税收政策背景下，需要对目前的工作和管理机制进行管理，对于建筑行业的投标工作，投标环节以及合同的签订工作等过程，进行认真严格的审查，尤其是对于设备的采购和计价等环节，最后的结算工作和开票环节，需要企业进行严格的管理和把握，实行有效科学的管理方式，不断在发展过程中减少营改增政策对企业的不利影响，从而减轻企业管理的风险，对于项目造价税负的问题，应该及时纳入增值税的谈判和投标的环节中，提高企业的竞争力。

对于供应商的选择，应该进行严格的筛选，优先那些具有增值税一般纳税人资格的供应商，可以增加购买材料税额的抵扣金额，最大程度的保证建筑行业企业的利润；企业应该及时的进行相关人员培训工作，对于增值税税务筹划知识的学习是极其必要的，积极的贯彻推行企业的营改增制度，将潜在的危险降低到最小，有效的促进建筑企业的发展。

五、结束语

本文通过建筑业增值税的税负变化分析，对于建筑行业的影响进行简单阐述，指出了建筑行业实行营改增的税收政策对于企业发展起到的重要促进作用，并提出在今后的发展中，对于目前的征收方式不完善和建筑企业的营改增普遍存在问题，提出了具体的应对办法。

参考文献：

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关键词： 房地产项目开发成本成本管理新思路

Abstract: the effective real estate project cost management is the important guarantee of profit. The enterprise to make the good economic efficiency, we should attach importance to the development of the project cost management, to improve the cost management level. For in the increasingly fierce competition in the market to improve the economic benefit and the real estate development enterprise must strengthen the cost management. In this paper, the current real estate market conditions, from land cost, project cost pre-project cost, cost management, marketing aspects, this paper expounds the current real estate development enterprise cost management strategy.

Keywords: real estate project development cost cost management new ideas

中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：

随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控， 市场竞争日趋白热化。 房地产开发企业必将迎来 “大洗牌” 、 “大整合” 时期。 随着房地产市场微利时代的到来， 房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、 方式也必然将发生深刻的变革，传统的房地产开发成本管理以控制为主将随着变革而改变。从经营层面进行成本管理将成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。

项目的开发成本大体可以分为六大部分:土地成本、前期费用、工程成本、 营销成本、 管理成本、 财务成本。

传统是将工程成本、 营销成本作为项目开发中成本控制的重点。随着土地费用占开发成本比重的加大，将成本管理提升到项目经营决策层面， 重点参与可研阶段的成本测算， 为公司经营提供决策的依据尤为重要。 随着开发模式和产品类型的多样化， 应摆脱传统的以感性确定方案的理念， 成本人员参与方案评审， 提供方案决策数据， 引导管理层理性地确定方案是成败的关键。

1.土地成本管理

土地成本约占项目总成本的 30%-60%， 指土地获得阶段形成的各类费用支出， 包括地价、土地动拆迁补偿费、 各类补偿费、土地契税等。 在房地产整个开发过程中， 一旦拿地成功， 土地成本基本确定， 直至项目完成， 一般不会有较大变化。 土地决策的重要依据是在可研阶段将进行盈利分析， 根据分析结果提供有竞争行的土地报价， 且采取一定的投标报价策略、 严格控制交地及付款风险。具体而言， 企业在土地成本管理方面主要采取以下策略：

旧城改造地块： 积极与政府协商， 争取可能的优惠政策； 争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率，间接降低土地成本； 其他发展商转让(挂牌交易)的地块： 对地理位置、 区位环境状况、 项目公司的财务状况等方面进行仔细认真的调查， 减少操作过程风险， 积极与转让方进行协商， 延长付款期限， 降低资金成本；公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究， 加强对竞争对手的分析研究， 做到正确客观投标。

采取一定的投标策略， 做好政府部门的沟通工作，中标后在签约及履约的过程中争取对企业土地开发、交地及付款有利的条件， 降低土地成本。

另外， 注意开发经验的积累， 逐步建立土地储备资料体系， 对不同时段、 不同区域、 不同来源的土地资料进行分类， 建立竞争对手调研制度， 最大程度降低分开招标所带来的土地成本增加风险。

2.前期费用管理

前期费用约占项目总成本的 2%-3%左右， 指设计费、 报建费、 勘察测绘费以及科研费用，报建费、勘察费等比重较小有相关收费标准，因此成本控制的重点为设计费。对于设计费用， 主要从以下几方面进行控制：

规划建筑设计、 园林设计及装修设计， 可采用带方案报价进行招标， 以争取最佳的性价比；

严格控制设计质量，在项目前期尽可能确定有关技术经济指标参数， 防止因设计自身失误原因导致成本增加；

在满足设计质量前提下， 限制钢筋含量、 砼含量、 窗地比等对工程造价影响大的内容； 在满足建筑效果前提下， 控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。

设计结果决定工程造价的 80%甚至以上，但整个设计管理费用仅占总成本的 2%， 设计人员须有成本管理意识， 从经营层面提供各种方案， 成本人员需为各种可行方案提供成本数据， 以便方案决策。一方面， 成本人员应对各种结构形式、 基础选型等进行经济性评估，参与材料、 设备的经济性评价， 相关人员都应尽可能为设计提供全面客观的经济性建议。 设计部门自身应以项目定位为原则， 在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计， 注重进行设计成果性价比分析，着重做好图纸会审， 确保图纸质量减少设计变更。

3.工程成本管理

工程成本约占项目总成本的 30%-55%左右，由建筑安装成本、园林绿化成本及配套成本等构成。 建筑安装成本主要包括土建、 机电安装、 装饰、 室内全装修等通过招投标确定的分项工程和供货合同成本。主要通过以下具体措施来控制成本：

在项目前期即项目规划阶段、方案设计阶段、 施工图纸设计阶段等， 根据设计的深度， 以及过往工程建设经验数据、 市场价格因素， 结合项目市场定位、 销售市场预测情况， 通过不断调整、 修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。

确定成本控制目标后，成本管理部门及时对成本测算值作进一步拆分， 如按土建、 安装的成本控制指标对工程分项和材料选用有指导作用。

在工程分项和材料采购过程中， 坚持 “最低价中标” 的原则。 各分项工程均编制标底， 作为报价评议的重要依据。 加强承包商的管理工作， 完善投标单位的资格预审、 考核制度， 本着公开、 公平、 公正的原则广泛吸收各类承包商， 以实现充分的市场竞争，最终实现消除浪费降低成本的目标。

加强对投标单位的议标制度。一方面， 通过议标， 解决招标过程中存在的图纸、 技术、 工期节点设置等各类含糊不清的问题， 避免将这些问题带入合同中而导致后期现场施工纠纷、 价款争议事项； 另一方面利用承包商的竞争心态实现报价让利， 成本下浮。

充分进行建材市场调研，了解有关新工艺、 新材料、 积累广泛的市场信息， 厂家单位， 以充分协助设计部门进行设计、 选样、 封样， 尽可能实现有关材料的替代、 有关施工方案的替代， 降低工程成本。

特别强调的是， 项目管理部须建立成本分析预警制度。 成本分析预警制度指的是成本管理部门与有关部门配合，在项目发展的不同阶段根据项目发展的具体情况， 进行调整、 消除造成成本异常波动的不合理因素。另外， 在项目完工时， 由财务部、 项目管理部共同牵头，对项目开发成本的组成、分布、变化过程进行深入分析， 做出合理的评估。

4.营销成本管理

营销成本约占项目销售额的 2%-3%， 指在项目销售过程中形成的几类费用， 包括广告费、 推广费、 售楼处费用。 营销成本管理的主要措施为以下几点：

建立广告及市场推广计划、 预算执行及监督体制。 随着企业项目增加，营销广告及推广手法增多，广告费用的不可测因素也随之增多， 建立完善的广告及市场推广计划以及费用预算制度，是必不可少的。 要点在于计划及预算编制的准确性、可操作性、 针对性， 一方面确保宏观上实现控制项目广告及市场推广费用，另一方面紧紧抓住市场根据不同项目特点采取媒体推广措施。

完善营销成本管理的招标体系，完善各项广告制作的报价、 比价、 议价操作流程， 用竞标的方式， 谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。

降低媒体的折扣点， 媒体尤其是报纸广告的投放， 占整个广告费用的很大比重， 降低主要媒体广告折扣点数， 可直接降低广告费用，对营销成本的控制是有效的举措。

5.管理成本

管理成本在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发规模，降低单位管理费用水平。

6.财务费用成本的管理

财务成本实际上是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划。因此应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。另外争取合理避税，以有效降低税收负担。

总之，随着行业的不断发展， 竞争逐渐加剧， 房地产行业的利润大大减少。房地产企业也逐步认识到， 成本管理在企业发展中的重要性。因此如何通过提高成本管理水平， 已经成为房地产行业的焦点。 在此我们要树立现代成本控制理念， 建立相互制衡的组织架构， 引进先进的成本管理体系，并采用信息化作为管理的工具，进而提高成本管理水平。

参考文献：

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[2]冯伟,论房地产开发项目全面成本管理与控制,四川建筑,2005 年第 10 期

[3]张先岭,房地产公司管理模式及运作策略的探讨,四川工业学院学报,2003 年第 3 期

[4]陈小文,房地产企业成本控制的战略思想,开发与建设,2 004年第 7 期