房地产行业财务风险范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业财务风险，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产 财务风险

财务风险有广义和狭义之分，广义的财务风险是指在企业各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而是企业蒙受损失的可能性。狭义的财务风险通常是指企业的举债筹资风险，尤其是当负债过多而导致企业到期无法偿本付息，给企业造成损失的不确定性。

一、我国房地产行业财务风险类型

我国房地产行业起步较晚，各方面体制都还不健全，同时近几年为了抑制房价，是房地产面临的政策环境日益严峻，房地产企业财务风险与日俱增，控制风险首先要提前认识房地产行业的风险类型，从而制定相应的策略来应对。房地产行业财务风险可以分为两大类，一类是外部风险，一类是内部风险。

（一）外部风险

房地产行业外部财务风险主要是是指房地产行业所面临的外部环境变化所带来的风险，主要包括市场风险，政策风险等。

市场风险主要包括供求风险，消费者偏好风险，通货膨胀风险等。首先是供求风险，近几年来，房价不断攀升，很多人被房地产行业蒸蒸日上的业绩及利润所吸引，希望从中分一杯羹，纷纷涉足房地产行业，另外加上国家不断加强保障房建设，房地产供给不断增加，因此房地产行业竞争越来越激烈，房地产商面临强大的竞争压力。其次是消费者偏好风险，由于供给的增加，房地产商不断推陈出新，寻求差异化，以求吸引住户，但是，在这一过程中，如果对消费者心理掌握不到位，推出房屋无法满足消费者需求，则会造成房屋积压，给房地产企业造成损失。最后是通货膨胀风险，通货膨胀是房地产面临的又一外部风险，通货膨胀带来的结果就是材料成本、人工成本的增加，这势必给房地产商带来压力。

政策风险主要是指国家政策变动给房地产企业带来的不确定性。主要包括利率风险、税收风险、筹资风险等一系列的政策风险。首先，利率风险是房地产面临的最大风险之一，众所周知，房地产企业是资金密集型企业，其资金主要来源是银行贷款，贷款利率上升必然会使房地产企业成本增加，并且，利率上升会减少消费者的购买欲望，房地产成交量下降，很容易造成房地产企业资金链断裂。其次，房地产企业在经营过程涉及多项税种，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，一个房地产企业所缴纳税种多达十余项，因此，若国家提高税率，房地产企业成本也会提高。最后，房地产企业面临的解决难题就是筹资，目前我国金融市场体制不健全，政府对房地产上市管制较为严格，除综合实力较强的房地产商可以通过上市融资外，很多中小企业根本达不到上市资格，另外，我国房地产行业其它融资方式仍不健全，大部分企业还是通过银行贷款筹集资金。近几年国家为打压房价，收缩银行信贷额度，加大房地产企业融资难度。

（二）内部风险

内部风险是房地产企业在内部资产结构、公司治理、财务管理等方面存在的风险。第一，房地产企业由于资金投入大，大部分资金来源于银行贷款，因此大多数房地产企业都面临较高的资产负债率，很多房地产企业资产负债率高达70%以上，个别甚至超过100%，负债的提高增加了企业的偿债风险，尤其是在国家对房地产行业进行宏观调控的背景下，这一风险尤为突出。第二，由于房地长行业属暴利行业，大部分人在没有做足充分准备的情况下加入这一行业，大部分房地产企业实力弱，规模小，经营管理水平不高，公司治理结构不明晰，财务管理不严格，这都导致房地产企业对市场的反应和把握能力降低，风险控制和风险防范意识也偏低，是房地产企业财务风险加大。

二、房地产企业风险评价研究

（一）选择正确的风险评价指标，构建风险评价体系

科学的风险评价指标有利于企业准确、全面、恰当的把握当前房地产企业的财务风险，有效对企业的财务风险进行评价。指标的选择应当科学合理全面。能够对房地产企业的财务风险水平进行反映的指标体系有发展能力指标体系，风险水平指标体系，偿债能力指标体系等。选择及建立正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。

（二）拓展多元化融资渠道

房地产企业应当寻求多元化融资渠道，不再局限于银行贷款，从而降低金融风险，降低资产负债率同时增强企业偿债能力。目前阶段，随着金融市场的不断发展，许多房地产企业通过房地产信托投资基金，房地产投资公司，海外上市等方式融资，这也解决了房地产企业资本结构不合理的现状。

（三）建立内部控制制度，提高且财务管理水平

作为财务风险防范体系的组成部分，内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，房地产企业应当建立合理规范的内部控制制度，健全企业公司治理结构，制定严格的规章制度以提高自身的防范风险的能力。

（四）做好市场调研，降低市场风险

房地产企业很大一部分的财务风险来自市场，因此房地产企业应当成立专门的市场调研机构，由专业人员根据市场调查结果进行分析并在此基础上制定方案，从而使房地产企业避免盲从，充分认识市场需求及市场承受能力，避免不必要的损失。

参考文献

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一、房地产行业背景分析

房地产行业是一个十分典型的资金密集型行业,它具有资金巨大、投资收益周期长、资金套牢时间久、资金应变能力差等特点,并且很容易受到国内外的竞价发展形势和国内宏观政策的影响。从二十世纪九十年代以来,由国家福利房分配的结束而激发了商品性住房的需求,到2000年中国的房地产行业飞速发展。如在2007年至2008年,我国的金融政策使得房地产行业先扬后抑直至以观望落幕。央行的六次加息和房产信贷政策,首付比例和贷款利率的提高,使得市场交易量面临冰期。因此房地产行业自身所具有的特点使其在发展中隐藏了很大的风险,我们需要有效的分析房地产行业可能面临的财务风险,并在不断的发展中学会有效合理的控制财务风险。

二、当前房地产行业财务风险现状

房地产行业因为其自身的性质就会存在诸多的内部和外部风险,都会对房地产行业发展带来影响,主要是以下几个方面:

1.负债率高

通过一些调查数据显示,我国房地产企业的资产负债率均为75%以上, 超出了60%的警戒线15个百分点。房地产开发项目的过程中需要运用大量的资金来维持运转,在选择项目时已出现盲目性,出现不规范的高额借债,导致房地产企业负债率高。

2.资金结构不合理和境外资金运用少

根据资料显示,在房地产投资的过程中有将近约45%的资金都是源于银行贷款,这样单一的融资方式,导致对银行依赖性大,使得很多风险都压在银行身上。同时,主要是运用国内的资金发展企业而对国际上的规则不了解,难以从国际上获得资金。这使得风险全部集中在国内银行身上,不利于分散风险。

3.财务涉及面广,管理较难

企业成功首先需要一个规范的财务活动。而房地产行业中的财务关系较为复杂,涉及的主体较多,包括房地产企业、税务、审计单位、企业职工等,再加上房地产的资金量大、来往频繁、结算较多,这些也就使得财务管理上复杂程度较高。

三、控制房地产行业风险的有效措施

1.构建正确的风险评价体系

首先需要有科学正确的风险评价指标,要能够准确的反映房地产行业所面临的财务风险水平,把握企业对资金的发展能力以及偿还能力,以便正确恰当的对其风险及时预防和提出相对应的措施,这样也会给房地产行业在财务上树立一个标准,使得财务评估工作更加具有针对性、目的性。

2.开发多渠道的融资方式

只凭借传统的融资方式不利于分散风险,会造成银行压力过大。因此要不断的挖掘更新的融资渠道,形成新的融资方案,来解决我国房地产行业中负债率高的问题。首先要不断的加强对债券、股票、房屋预售款等的管理,其次要扩大自身的资金拥有情况,逐步的开发自引外资的条件:比如,可以根据发那个地产的信托计划,在保持公司原有负债率的情况下,来吸引外来投资者的眼光,要降低融合资金的成本,这样既可以节省财务管理的费用,也可以不断的优化公司的内部结构。通过多元化的融资、合理搭配资本权益等,来不断的控制企业成本,逐步提升企业的价值来降低财务面临的风险。

3.要完善财务管理策略,加强内部控制并且要完善监督体系

作为企业经营的核心就是对于财务成本的管理,要以让客户满意为宗旨,来时间空间两个维度上来动态的监测成本管理,约束与非约束相结合来创造合理的成本管理战略,以便更好地控制成本。在内部的控制上,要形成有最高决策人带头、财务部门为核心的内部控住小组,对财务进行定期的考核和监督,实现内部控制的完善。另外,还要在房地产服务的开发和设计上,对成本进行预先规划,以便使图纸上的成本与实际成本更接近,减少误差。也要成立一个专门的财务监督小组,在各个环节按制度和目标严格监督,尽量减少人为因素的干扰,提高财务风险控制的保障。

4.要做好市场调研,降低外部风险

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【关键词】财务风险；识别；控制

由于我国房地产业起步较晚、基础较差、规模较小，企业运行远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。不少房地产业资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，房地产企业承受着巨大的财务风险。再加上目前国内宏观调控政策的影响，国际经济的变动影响以及金融政策的从紧，使得财务风险已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的问题。本文通过分析上市房地产企业财务风险形成的原因，并提出控制策略，这无疑对上市房地产企业财务风险控制大有帮助。

1 上市房地产企业财务风险的外在表现

房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当、营运资金管理不善等而使企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降甚至造成企业破产的风险，是本企业财务活动和日常经营管理不确定性的综合反映，是企业风险货币化的产物，并会通过各种联系表现在企业的财务成果之上。由于房地产企业具有投资周期长、投资额大、不确定性高等特点，国内上市房地产企业在财务风险的表现上有一些共同的特征，在当前复杂的经济形势下，上市房地产公司财务风险的表现形式也不尽相同，但主要表现在三个方面：一是，资金周转率偏低；二是，财务杠杆使用过度；三是，项目调整能力弱。

2 上市房地产企业形成财务风险的原因

2.1 资本结构不合理，偿债能力不足

房地产企业的资金来源主要包括自有资金积累、股权融资、债务融资、预收款、其他商业信用等。其中债务融资占到了企业资本结构的70%到90%，房地产企业如此高的杠杆比例就如同对应同样高的财务风险。如果企业利润下降，股权收益率将成倍下降，企业市场价值随之降低；如果企业资金链管理出现问题，无法按期支付本息，企业将面临被收购甚至破产的风险。

2.2 业务拓展过快，盲目进行投资

部分房地产开发商认为，只要能够成功“圈地”，按照设计图进行施工，在各环节投入相应的资金，按时完工，便会产生其预期的经济利益。很少进行全面的财务预算，没有对开发的房地产项目从征地的成本、资金的运作方式、经济效益的回报率方面做出细致的财务预算。房地产企业大多比较注重工程决算而没有重视项目决策。这些房产企业在事前并未从项目选址、市场需求、投资报酬率、国家法律与政策等各方面进行全面科学的项目分析，也没有进行必要的市场调查，导致决策没有依据，加大了财务风险。

2.3 盲目开展多元化经营，主营业务受损

开展多元化经营是企业防范和化解经营风险、开拓新的市场、培育新的经济增长点的有效途径。我国许多的上市房地产企业在这方面陷入了误区，它们在多元化经营的过程中，往往只是对证券投资组合理论不加分析地简单运用，只注重外延性扩张，盲目地向多领域、多行业投资，极力拉长战线，导致企业无法突出的主营业务，投资分散，机会成本增大，不能形成资金的合力，最终导致企业特色形象缺乏，核心竞争能力丧失，市场萎缩等不利局面的出现。

3 上市房地产企业财务风险的控制对策

3.1 建立科学合理的资本结构

房地产企业必须将负债经营带来的风险控制在刻意接受的范围内，找到适合企业发展的最佳资本机构，通过对两大筹资渠道来源的资金（债务融资和权益融资）科学合理的安排和筹划，使他们呈现最佳的资本结构，达到增加企业价值的目的。其主要手段有：一方面贷款程度要适度，建立科学合理的融资决策机制。对于一些经营状况好、房产销路佳、资金流转快的房地产企业，可以进一步提高资产负债率，更高程度的利用财务杠杠。反之，对于经营状况差、房产销路不畅、资金流转慢的房地产企业，可以适度降低负债规模，防止企业过高的财务杠杠放大风险。另一方面，对于负债来说，合理确定长期负债和短期负债分配，使企业短期内到期的负债处于公司可以支付的范围内，对于流动负债问题一定要及时处理。同时结合公司自身能力、合理使用资金及承担适度资本成本原则用长期负债来满足公司对资金的需求。

3.2 进行组合投资，分散投资风险

房地产企业应通过联营、多种经营以及对外投资等多元化的投资策略来分散企业所承担的财务风险。特别是针对单个风险较大的房地产项目，房地产企业可以采取与其他企业共同进行投资，实现收益与风险的共担，这就能有效分散投资风险，避免因投资风险而引发企业的财务危机。房地产企业可以采取多种经营方式，比如企业应该避免单一类型楼盘的开发，可以将住房、办公楼、商业广场等两项结合或者多项进行综合开发，利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，提高总体抗风险能力和获利能力，从而避免单一产品滞销而造成企业财务损失，以及规避单一产品而带来的风险。

3.3 日常营运环节的风险控制

我国市场经济运行还处于初级阶段，企业在日常营运过程中必然会承担很多的经营风险，特别是作为高风险行业的房地产行业，企业必须树立风险意识，在日常运营过程中加入风险管理的学习与培训，使整个企业有备而战。房地产企业必须在应收账款产生之前通过科学设计出最佳的信用政策，在为客户提供信用方面的同时，规避企业坏账风险。此外，收集和积累客户各种信用状况，根据这些资料估计企业能承担的风险水平。根据应收账款有关政策的确立，将应收账款控制在合理的范围之内，通过尽早收款、推迟付款，减少企业发生损失的可能，加快资金周转和流通，实现企业资金的良性循环。

4 结束语

在当前形势下，房地产企业必须充分重视财务风险管理的识别、防范和控制，提高抗风险能力，这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强，获得持续性核心竞争力，保证企业的长远发展。笔者通过对上市房地产财务报表进行分析识别财务风险，并总结发生财务风险的原因并提出了一些控制对策，希望能给其他企业一些借鉴。

参考文献：

[1]潘春华.浅谈房地产企业财务风险特点与控制[J].财经纵，2010：273.

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（一）风险管理概念

所谓的“风险”是存在于人们的日常生活与生产当中，对人类社会的发展而言，这属于客观存在的一种规律，然而就算知道存在也无法实现对其的准确判断与预测。关于风险的界定，业界也对此展开了深入的研究与探讨，在多个领域中发挥着十分重要的作用，包括经济学、投资学、保险学、管理学以及风险管理与控制学等等。相关学者也针对风险的界定提出了不同的观点与看法，包括“差异学说”“主观性与客观性”学说、“可能性”与不确定性“学说等等，通过对这些观点的整合，并以房地产行业特点为出发点，笔者将风险定义为：房地产企业在经营的过程中，由于实际与预期报酬存在差异，这一差异与风险成正相关。对房地产行业而言，其涵盖的经营活动包括融资、投资、资金与运营以及利润分配，由于经营活动的繁杂性，决定了房地产企业始终存在较大的潜在的财务风险。关于风险管理理念，最早起源于美国，如今这已经成为重要的管理手段，并形成了相对科学完整的体系。风险管理指的是通过对科学的方法来识别、评估、处理以及监控可能存在的风险，并选择最佳的措施来实现对风险的管理与控制，确保在基于低成本投入的情况下使风险带来的损失降到最低，因此获取安全性较高的保障的过程。风险管理这一过程中具有系统性与复杂性，其通过对风险的一系列应对方法以实现对风险的管理。风险管理是为了使风险带来的损失得以最大程度的降低，这与额外收入相比，风险管理带来的安全性保障与此是存在一定的差别的。

（二）财务风险的控制概念

在财务管理的过程中，财务风险控制具有十分重要的意义，其是为了使财务风险造成的损失得以最大程度的降低，以此保障企业利益，使企业由于财务风险而陷入财务危机的情况得以有效避免。企业财务风险控制是为了在风险决策时，权衡潜在的风险收益与潜在的风险损失，对企业的风险决策进行优化，力争在降低风险成本的前提下获得更多的效益。为了实现对企业财务风险的控制，企业决策主体采取的方法可以使为企业生产要素的正常投入提供保障，或者使企业财务风险控制系统得以强化，以此实现对企业内部管理信息与外部环境的有效调控。企业财务结果会表现出企业所有经营管理活动的最终结果，因此，企业的实际经营消极最终也会表现出企业财务控制的最终结果，会综合体现出企业实际偿债能力、运营能力以及盈利能力。

二、我国房地产企业财务风险的探析

（一）我国房地产企业的发展进程

房地产又被称为不动产，其指的是土地与土地上的建筑物及其衍生物所附有的相关权益，除了房屋以外，土地财产也属于房地产的范畴之内。房地产这一商品具有一定的特殊性，其形式可以作为居住也可以作为投资项目，其具有较长的开发周期，受到空间、地域以及时间的限制，自身也具有较高的价值，其刚性需求以及保值增值的特点也受到了大量投资者的推崇。随着我国社会经济的不断进步，房地产行业在我国经济建设发展过程中发挥着越来越重要的作用，并成为了国民经济的支柱，在社会生活中的各个方面都可与房地产产生的附带效应有着密切的联系，同时作为基本的物质资料，房地产对于社会生产与人民生活而言也具有十分重要的价值与意义。此外，我国经济一直呈现高速增长的走势，这也反映出房地产行业的迅猛发展。作为一项综合性行业，房地产行业即房地产生产与经营服务于一体，涉及到的领域十分广泛，包括房地产筹资、开发、销售、管理以及物业及相关增值服务。其中开发商、投资商、发展商、金融服务机构、房产中介以及房产评估机构共同构成了房地产行业的参与者，房地产开发具体分为前期、中期以及后期，其具体内容分别为筹资开发、招工建设以及流通销售。而我国房地产行业的发展经历了四个阶段，分别是萌芽阶段、初创阶段、成长阶段以及调整阶段。如今，我国房地产行业的发展与建设基本形成了科学成熟的体系，对国家经济建设而言发挥着不可替代的作用。

（二）我国房地产企业财务风险的因素分析

1.外部因素

第一，外部金融环境影响因素。在一定时期内，随着国家宏观金融政策的调整与改革，企业经营与财务管理活动可能会受到重大影响，包括宏观经济利率波动、信贷政策的调整、货币政策的变化、企业信用要求以及各类金融交易严格程度的变化等等，这些都会直接影响到企业的财务状况。通常情况下，如果国家实行紧缩性的宏观经济政策，那么在很大程度上会影响到企业的筹资活动与资金运作，这一点对于房地产行业而言尤其突出。现阶段，我国很大一部分房地产企业的资金链都非常紧张，这些企业处于高负债状态，为了获取充足资金，大多都会选择银行信贷业务，如此以来，如果国家实行的紧缩性货币政策，那么企业的资金链就很有可能由于银行加息而断裂，进而导致财务风险加大，情况严重时企业可能会直接破产。第二，法律环境影响因素。对企业的财务风险的控制与管理而言，法律环境起到的影响作用是非常重要的。就我国房地产行业现状而言，法律环境的重要性更是突出。现阶段由于房地产行业存在巨大的利润空间，因此市场中涌现出大量的房地产企业，而房价问题也成为我国最主要的民生问题。而目前对于普通大众百姓而言，房价过高已经超出了他们的承受范围，对国家社会和谐稳定发展而言构成了威胁，因此国家也推出了一系列政策以实现对房地产行业的限制与调控，然而实际效果并不理想。这主要是由于缺乏完善的法律法规，地方政府与银行的不合理政策使得良好的经济环境遭受破坏，房地产企业的投资风险也由此增加。第三，经济环境因素。在企业所处使其中，由于受到企业外部整个经济环境发展状况的影响，使得企业存在一定的财务风险，这就是经济环境因素。企业的发展与整个社会经济发展态势呈正相关，如果外部经济环境处于停滞或者收缩时期，那么企业的发展也会受到限制。第四，税务环境因素。企业的资金与财务状况会受到国家税务政策调整的影响。对不同的地方其实行的税收政策也有一定的差别，因此企业的财务状况也会受到较大的影响。

2.内部因素

第一，企业规模。从某种意义上来讲，企业规模能表现出企业对市场波动与经济环境变化带来影响的承受能力。不同规模的企业，其经营状况与财务状况也存在一定的差异，特别是在资金来源、贷款能力、筹资渠道、资金运作、投资规模、价格政策以及税务又会等方面存在的差异都非常大。通常情况下，企业的规模、经济性质以及股权结构与其存在的经营和财务风险成正相关，这是由于这类企业具有广泛的筹资渠道与较强的资金运作能力，能有效抵御风险。

（三）我国房地产企业财务风险的归类分析

对房地产企业财务风险而言，具体可分为三类，即融资风险、投资风险以及资金回收风险。融资风险指的是企业无法按照预期筹集到预期资金以支持经营活动正常开展的可能性。根据企业融资渠道，可以将融资风险划分为两类，即外部融资风险与内部融资风险。投资风险指的是企业在进行项目的投资过程中，由于预期投资回报与项目结束后带来的投资收益存在差异，进行给企业造成损失的可能性。上文提出风险在人们生活生产中是客观存在且无法预测的，因此企业的任何投资活动存在的投资风险都是难以避免的。根据企业的投资活动的性质，通常可以分为两类，即对内投资与对外投资。而根据不同的投资对象可以将投资风险分为两类，即对内投资风险与对外投资风险。此外就是房地产企业的资金回收风险。这是指商品在转化为货币的过程中，成品向货币资金的转化中，受到转化时间与金额不确定性的影响，而导致企业经济受到损失的可能性。通常情况下，可将资金的回收分为两个环节，即产品向结算资金的转变与结算资金向货币资金的转化。任何一个转变环节出现问题都会形成企业的资金回收风险，导致企业资金无法回收。对房地产企业而言，资金回收风险也是财务风险的主要表现形式，其对房地产企业产生的影响也非常大。

三、我国针对房地产企业财务风险的管理措施

（一）我国房地产企业财务风险控制的原则性内容及方式

我国房地产企业在进行财务风险控制与管理的过程中，必须遵循的原则包括：适应企业总体战略目标原则、成本与效益均衡原则、风险防范与处理并行原则以及决策灵活性原则。而为了实现我国房地产财务风险的有效控制，具体采用的方法有投资可行性分析、对财务风险评价指标体系的完善、实现经营的多元化发展以及加强紧急预案措施的完备。

（二）以AHP的层次分析法为基础构建财务风险的评价模式

本文基于AHP层次分析法，对财务风险的评价模式的构建进行探讨与研究。AHP层次分析法是20世纪70年代美国著名运筹学家提出的。这是一种决策思维方法，该方法提出在决策过程中人的思维判断起到了十分重要的作用，其通过一定模式来规范决策思维过程，对定性与定量因素相结合的决策问题而言具有较强的适用性。在决策问题中的应用，AHP层次分析法主要可以分为以下几步：决策总目标的确定、目标影响因素的层次化、对影响因素重要性的评估、对判断矩阵的求解，对其一致性进行检验。关于财务风险评价模式的构建，首先要根据房地产行业的特点，对财务风险评价指标进行构建，具体包括速动比率、流动比率、利息保障倍数、资产负债率、应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率、销售净利率、净资产收益率以及总资产周转率等。同时对其进行分类以表现企业的偿债、运行以及获利能力。然后根据财务风险评价指标的重要程度，确定各项财务指标权重。不同的财务风险指标对企业的影响程度各有不同，而对我国房地产企业而言，为了实现对财务风险的有效分析，就要对流动比率、资产负债率、存货周转率以及净资产收益率进行重点研究。

（三）我国房地产企业财务风险控制的相关解决策略

为了实现我国房地产企业的健康稳定的发展，就必须加强对企业财务风险的控制与管理。而为了实现这一目标，首先要加强企业文化建设，建立良好的企业文化，如此才能营造良好的企业内部环境，使企业员工的凝聚力与协调力得以增强，企业全体朝着同一个目标共同奋斗，以此使企业的发展得以推动。而企业文化的建设，具体应从价值标准的选择、员工认同的强化、提炼定格以及发展方向的丰富入手。其次，还要加强房地产企业的内部控制。应从企业自身管理体制为出发点，并充分考虑企业整体发展战略、内部控制手段与企业经营管理机制，使企业内部控制力度得以加强。如此才能实现对财务风险的控制与防范。同时为了从源头上实现对风险的有效控制，就必须建立健全企业内部控制制度，使企业风险控制能得以提高。此外，企业内部控制机制的改善还需要实现控制制度的完善，应使员工的风险意识得到强化，基于正确的风险观进行内部控制制度的建立。再者，还要对企业组织结构进行优化，提高内部控制效率与质量。此外，还要加强房地产应对外部环境变化的能力。与企业内部控制制度的完善相比，提高外部环境应对能力对于企业风险控制而言也具有十分重要的意义。企业应对宏观经济环境、行业发展趋势与企业内部资源利用情况进行充分的考虑与分析，对房地产企业财务风险控制进行深入研究，以此为企业的健康长远的发展提供强有力的支持。

四、结语

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关键词：房地产；风险防范；管理工作；途径

一、引言

有关部门对房地产行业相关工作进行了宏观调控，在行业外部环境不断变化的情况下，使得相关工作面临着严峻的形势和压力。为了有效避免房地产行业中财务风险的发生，有关的工作人员不断提升自身的专业水平的风险防范意识，加强对财务风险的深入分析和研究，从而最大限度的降低了财务风险的发生概率。

二、企业财务风险管理工作中存在的问题

1.风险防范机制不完善。有关工作人员为了提高自身的风险防范意识，在日常工作中不断学习，总结经验，加强对风险防范能力的不断提升，但是目前在我国某些房地产企业还存在工作人员不重视企业财务风险管理工作的情况，例如我国某一地区的房地产企业工作人员在日常工作中表现的较为散慢，工作被动，缺乏积极性，不能自觉的遵守相关的风险管理制度，从而不仅自身的工作效率低，还对整个房地产企业管理水平的有效提升起到了制约的影响。出现这种情况主要是由于企业的风险防范制度不够完善，从而导致人员的工作职责不明确，影响到财务风险管理能力的进一步提升。

2.缺乏预警财务风险制度。现阶段在我国的某些房地产企业存在这种情况，企业内部并没有建立财务风险预警制度，使得有关人员的风险预警意识较为低下，不能及时发现企业可能存在的风险问题，由于员工的风险预警水平低，因此对企业的财务风险管理相关工作不够重视，不但导致了风险问题的发现，还给企业带来了巨大的经济损失。

3.企业投资阶段管理力度缺乏。房地产企业的某些人员存在重发展，轻管理的思想，由于这些人员过于重视发展速度从而忽略了投资阶段的管理工作，造成投资工作有关人员缺乏积极性、主动性，例如对投资立项以及审批工作相关操作环节不够关注，对相关内容的检查不认真，导致了资源浪费，也影响到了整个企业经济效益的最大发挥。

4.资金管理工作落实不到位。资金管理是财务管理有关人员的重要任务，同时它还对企业的利益起到了决定性的影响作用。由此看来，管理人员必须积极强化资金管理工作，实现企业经济效益的最大化，可是目前在我国某一房地产企业，出现资金管理工作落实不到位的情况，例如某些管理人员尽管已经制定了《房地产资金管理规范》相关制度，可是融资的方式过于单一，渠道小，从而导致了资金紧张，影响到部分项目的顺利进行。

三、提升有关人员风险防范水平的途径

1.构建财务风险防范机制。对房地产行业来说，财务战略必须积极服从于企业发展战略，同时也对企业发展战略起到决定性的影响。因此有关人员要正确认识财务战略和企业战略之间的利益关系，作为管理人员一定要积极配合企业发展战略相关工作任务，例如积极制定科学合理的《企业财务风险防范措施》，《安全隐患排查标准》等，从而通过战略规划来促进企业的更好发展，只有这样做才可以促进房地产行业实现可持续发展的目标，我国某一房地产行业中的的管理人员根据现阶段国内房地产的发展状况以及市场环境，从而对企业的实际情况进行更为深入的研究，并依据企业战略，企业外部环境，同时结合企业内部的财务战略理论，制定出了合理、详细的企业内部财务战略，及时建立了财务风险防范措施，将财务风险的发生概率降到最低。

2.制定科学的财务风险预警制度。建立财务风险预警制度，就是管理人员通过设置一些敏感性的财务指标，从而实现对企业偿债能力，营运能力，盈利能力，成长能力等重要目标作出重点分析与探讨，并利用金融，财务，企业管理，市场营销等多种理论知识，同时采用数学模型，比例分析等定量方法，及时发现财务风险的存在，以便于及时采取相应的措施，这种制度是对企业可能会面临的风险进行的一种预报、预测等工作，主要是为了避免财务风险发生而对企业造成损失。例如我国某一房地产企业的管理人员及时制定了《财务风险预警机制》和《房地产企业预警风险系统》，在制度的约束下有关工作人员的积极性很高，也加强了对企业财务风险管理工作的高度重视，工作热情更高了，效率也大大提升了。

3.加大投资管理力度。由于房地产行业的投资较大，周期长，而且投资活动容易受到外部环境不良影响从而产生一定的波动，所以，有关管理人员必须加大对相关投资活动的管理力度，强化投资风险的控制工作，从而确保企业的经济效益得到最大的发挥。作为房地产企业的管理人员尤其是要加强投资立项，投资审批，运营管理，施工监控，工程验收，档案管理等环节的管理，强化投资阶段管理工作，最大限度的降低企业发展中的投资风险。加强企业投资前期的风险预测。在限购背景下，房地产企业的财务风险成为有关工作人员最为关注的问题，由于企业的投资活动主要是由企业主要用途以及所处地理位置共同决定的，因此在房地产相关项目开发之前，有关的工作人员必须积极的做好项目开发的准备工作，例如某些工作人员以科学严谨的财务工作态度，从而对相关内容进行详细的计算，努力做好企业开发项目的风险评估以及设计规划工作，最大限度的降低了企业投资风险的发生率。在投资分析阶段，必须根据我国现阶段的经济发展状况，房地产行业的市场变化以及国家有关部门对行业提出的调控政策，在充分掌握市场最新动态和政策不断变动的前提条件下，有效减少企业投资风险。

4.强化企业的资金管理工作。资金管理是企业发展中的核心任务，同时也是企业进行财务风险防范工作的重要保障。由于房地产企业作为我国经济发展的支柱力量，对我国经济的快速发展起到了积极的推动作用。因此有关的管理人员必须加强对融资模式的不断创新，例如采取开拓融资渠道的方式，实现多元化的融资方式，同时还要将自身的资金得到合理的利用，比如说采用销售回款，经营性欠款等方式，打破传统的单一融资方式，并积极拓展基金机构资金，企业债券，行业合作资金等多种渠道，有效的扩展房地产企业的融资平台。

5.强化企业内部体系建设。为了加强对企业财务风险的管理，有关的工作人员应该结合企业自身的发展特点以及目标，从而制定出符合企业发展的风险控制体系，并加强对相关制度的不断完善，例如某一房地产企业的管理人员指定人员来进行监督工作，从而科学的设计监督机构相关人员的职能范围，使得人员能够积极对业务的流程进行梳理，从而实现企业财务管理工作的系统化和程序化；在管理系统改进过程中，需要及时加强对工作人员的专业培训，例如采用聘请培训师的方式，并在培训活动进行前积极制定合理、详细的房地产企业专业培训计划，从而确保企业培训活动的有序进行，要求工作人员在培训中多进行小组讨论，在互相学习的过程中，做到共同进步，并在培训活动结束后，组织人员进行考核，对于考核成绩不合格的人员，管理人员先对他们进行思想教育，然后要求他们进行补考，直到考核成绩通过；反之，对某些考核成绩优异，在培训活动中积极表现的人员进行表扬和奖励，采用这种方式有效提高工作人员的积极性，激发他们的工作热情，使员工掌握更多的专业知识，有效提高人员的综合素质和技能水平。

四、结语

人员素质和专业技术的提升是房地产企业实现可持续发展的基础，因此为了有效提高有关人员的综合素质和专业水平，必须强化员工培训工作，并加强对相关规章制度的不断完善，从而促进企业的稳定发展。

参考文献：

[1]任娜.限购背景下的房地产财务风险分析[J].市场研究,2017(3):66-67.

[2]韩治华.关于房地产企业财务风险分析与预警[J].经济视野,2013(18):28-28.

[3]宋来胜.限购背景下我国房地产业市场集中度分析[J].科技、经济、市场,2014(1):55-55.

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【关键词】房地产企业 财务风险 预警模型

一、房地产企业财务风险定义研究

关于房地产企业财务风险的定义，一般有广义和狭义两种。其中狭义财务风险指由于资本结构不合理和融资方式不恰当所引起的财务杠杆隐患；广义的财务风险定义则不仅包括融资，而且还涉及投资、偿债等造成的现实收益小于预期收益的不利过程。

二、房地产企业财务风险现状分析

国家各种房地产调控政策措施的出台，一定程度抑制部分刚需住房需求者的购房意愿和对未来房价持续上涨的预期。另一方面，营业税、房产税征收从严，增加了购房者的资金成本和投资风险。关于房地产企业财务风险现状的研究，主要由以下几种类别：

（1）企业开放资金日益短缺，资金链断裂风险不断增加。寻静（2013）认为房地产企业的楼市成交量出现了大量下降，这就给企业预售资金的回笼带来困难，使房地产开发企业的资金压力加大。

（2）资本结构不合理，财务杠杆作用偏大。杨（2012）指出，在筹融资方面，我国大部分房地产企业对资本市场的运转、理论缺乏研究，在筹资时资本结构和财务风险考虑较少。

（3）项目开发缺乏合理的全面预算和科学管理。杨军芳（2013）认为由于不可移动性和物态固定性，房地产交易只能通过所有权或使用权的转移来完成，从而影响了房地产的流动性和变现性。

三、房地产企业财务风险影响因素的分析

（一）外部政策环境因素

利率和税率变动风险。卢利红（2012）等认为利率和税率的变动会导致财务风险的进一步扩大，会导致开发成本提高，预期收益降低。

国家宏观调控政策的影响。迮玉琴（2013）认为房地产行业已经成为我国经济发展中巨大不稳定因素，而国家对房地产行业推出的各种调控政策将会导致房地产企业的财务风险发生。

通货膨胀因素的影响。许国强（2013）认为当通货膨胀率大幅度上升时，会增加企业的开发成本，降低企业收益。

房地产市场不成熟。刘佳（2013）认为，作为新兴行业的代表，起步阶段较晚，关于房地产业发展规律及其经营管理方面的研究尚欠成熟；在投资运作上，房地产带有很大的盲目性和投资模式单一性。

（二）企业自身和内部管理因素

房地产行业本身性质的影响。除了来自于其本身资金密集型、现金需求量大、投资收回期长和不易变现等特点外，还来自于投资该行业的高额利润和营运模式单一性。

项目决策各环节风险影响。房地产企业财务风险根据不同环节，可划分为投资风险成因、偿债风险成因、筹资风险成因和营业风险成因四种。而大多数房地产企业的生产经营资金主要依靠自有资金和银行借入资金带来的资本结构不合理，加剧了财务风险。

财务管理人员职能意识不强和道德风险的存在。我国房地产企业财务管理机制不够健全，主要表现在内部控制不健全、缺少全面有效财务管理预算制度、内部审计机制不健全等。

四、房地产企业财务风险预警研究

（一）以Z-Scroe为基础的房地产企业财务风险预警模型

EdwardIAltman（1968 ）年提出的Z- Score 模型是一种运用多种财务比率加权汇总而构成线性函数公式来预测财务危机的一种多变量预警模型，该模型根据各个财务比率的警示作用大小给予了不同权重，通过得出的Z值与临界值对比来综合反映企业财务风险状况。

（二）修正的Z-Score房地产企业财务风险预警模型

张红等（2013）基于多元判别分析法修正了Z-Score基准模型，构建了适用于中国房地产上市公司的财务预警模型（FRE），该模型对中国房地产企业的财务危机预警平均准确度达90%以上。

（三）以模糊-层次分析法为基础的房地产企业财务风险预警模型

该方法将模糊分析法与层次分析法（AHP）相结合，是一种定性与定量相结合的多准则、多层次决策的综合评价方法。宋锐林（2011）通过研究得出该方法可以比较有效的预测企业财务风险，起到财务预警的作用。

五、房地产企业财务风险的对策研究

（1）加强全面预算管理和内部监督体系。通过引入全面预算管理和内部监督体系，做到财务筹资以及投资的事前、事中、事后全过程管理，可以确保财务管理处于一个规范有序的状态。

（2）建立多元化融资渠道，改善企业资本结构。房地产企业应充分挖掘自身潜力，实施多元化融资策略。扩大等权益性的资金来源比重，降低非权益资金来源，扩大私募基金、房地产基金等融资规模。

（3）完善财务管理授权制度，提高资金利用效率。提高和强化资金管理、资金利用率有助于防范房地产企业财务风险。此外，要重视现金、建筑材料和应收账款的管理，完善企业授信制度。

（4）建立财务预警系统，提高财务人员职业素质。在财务控制领域建立有效的财务制度、建立短期财务预警系统，编制现金流量预算，为房地产企业提供预警信号，可使经营者及早采取措施。

六、结语

关于房地产企业财务风险未来的研究方向主要集中在以下几个方面：一是财务风险对各个因素的敏感程度和受影响频度；二是商铺、商业性住宅、普通性住宅等房地产行业内部不同类别房产的财务风险差别；三是结合土地价格、银行风险等和房地产关系密切因素的变动来衡量和预测房地产的财务风险和未来房价趋势等。

参考文献：

[1]申雪丽.财务管理风险防范措施在房地产企业的应用分析 [J].财会研究，2012，（13）.

[2]杨军芳.房地产企业财务风险实证分析及测度 [J].财会通讯，2011，（12）.

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房地产行业作为一项周期性长、投资较大、成本项目较多的项目，其会计核算的内容涉及也相对较多。首先，在核算过程中，企业会计要对建房过程中需要购买的各种建筑材料及加工设备的采购做出核算；其次，是对于固定资产做出的核算。实时对固定资产进行监督，及时做好固定资产减少、损耗、减值等相关记录，加强其管理工作；再次，是对成本的核算。会计不仅要对编制开发经营费用支出计划进行负责，还需要负责开发成本计划，同时对二者的执行状况进行监督，对生产经营费用进行归集、分配，对工程和产品开发的成本进行计算，对生产经营费用和开发产品成本进行分析、考核等；最后，是对企业销售及获得的经济利润的核算。该项工作作为房地产行业会计核算中最重要的一部分，直接关系到企业的利益。在该环节，会计不仅仅要参与销售计划与利润计划的制定，还需要对销售、利润以及企业需要缴纳的税款做出细致的结算。

盈利作为房地产行业追求的目标决定了会计核算对于行业的重要性。房地产相关企业只有通过会计人员及时地对企业的经济活动数据进行统计，通过核算及审计相关工作及时地向企业高层提供相关的经济数据，才有利于企业管理者进行企业目标的制定，以保证企业的稳定发展，增强企业的市场竞争力。同时，会计核算工作还可以通过报表向企业内部提供相关的财务信息，为企业内部发展提供数据支持，以利于企业领导制定企业的发展战略。

二、房地产行业会计核算存在的一些问题

就目前而言，我国很多房地产企业虽然建立了会计核算专管部门，但一些核算问题仍然比较突出，在一定程度上影响了企业的运转效率，增加了企业风险。首先，在房地产行业，会计核算的科目设置较为复杂。因为房地产企业运转周期长、资金投入大、项目施工较为分散等特点，导致房地产行业会计核算工作相对复杂，难度也较大，同时也在一定程度上对核算的准确性产生了一些不利影响。很多房地产企业的会计人员在登记相关账目时经常将新账建立在年终结账之后，这样就会使账目处理变得麻烦而复杂，在很大程度上增加了会计核算的工作量、降低了其工作效率，影响企业的发展；另外，房地产行业在财务风险披露方面存在严重的不足。房地产一直都是各行业中的高风险行业，特别是财务风险（投资风险、筹资风险、利率风险以及汇率风险），应通过披露进行有效的防范。所以，房地产企业会计人员必须做好财务管理相关工作，注意对各种财务风险进行披露，从而做到规避风险，以保障企业利益；最后，房地产企业的会计核算在合作建房项目中仍旧存在诸多弊端。合建房项目是房地产行业经常出现的主要由房地产企业进行建房土地投资而另外的机构负责房屋建筑的资金的多机构、企业合作的项目。这样，利润分配就会出现房产分配和利润分配两种形式。尽管会计的利润核算工作非常简单，但是很多房地产企业会加大其经营成本，使开发成本的概念变得不那么清晰，从而使利润分配得公正性受到质疑。

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一、房地产行业财务风险的特点

首先房地业不同于其他行业是因其投资巨大的特点，需要有稳定的资金链的支持和资金的支撑，一旦投入生产就无法变动，并且从第一笔资金的注入到项目规划、选址、动工直至完成都是以年作为单位来计算，外环境和内环境的不可控因素要求对外界情况的变化有高灵敏度的反应，故而在营销策划、吸纳资本和工程建设上要求高层管理者要有战略性的眼光，形成对整个环节的把控。

其次是项目开展高风险性。当今房地产行业的竞争十分激烈，由于人口增长和经济发展对房地产需求的提升，土地资源的不可再生性限制了房地产项目的实施，使得供求矛盾日益加剧，而房地产企业对每一次项目的投资都是在未知的前提下寻求可能性的回报，这就代表着资金风险是不可预估的，在市场杠杆和相关政策的调控下财务风险是无法规避和预防的。

接着是房地产投资具有高回报率。众所周知，房地产业的高投资率带来的是相对收益的高增值性，这种特性吸引投资者纷纷涌入房地产市场，大量的资金输入到房地产市场使得通货膨胀水平提高，很容易促成房地产市场经济的泡沫化现象。

最后是房地产行业与政府联系密切。房地产项目的开发直接拉动民众对多种产品的需求，直接加强了不同行业之间的交流协作，诸如冶金、木材、化工、家具都受到房地产消费水平的影响，呈现出一定的增长趋势，由于政府对住宅房屋具有管制的权力，因此房地产行业的发展受政府相关政策的影响是十分明显的。

二、房地产项目的风险来源

（一）资金筹措周期长

房地产行业具有投资量大和周期长的特点，在融资过程中企业往往因为市场调研、施工、宣传推广、土地竞拍等因素的制约，项目开发的款项可能由于周转不灵造成财务风险。作为房地产项目运作的核心，资金筹措能力决定着经营活动产生的风险大小。从宏观来看，所筹资金越多，房地产企业进行项目开发时受到时间的限制越小，有效控制资金回流的节点，减少不必要的坏账出现；从微观来看，资金合理投入到项目运营的相关环节，就能增强对资金结构的调控，降低筹资的不稳定性，达到整体上对风险的控制。

（二）项目匹配不合理

首先房地产企业对项目投资具有高度敏感性，投资的不确定性针对土地、价格、位置等诸多方面，其中多个房地产项目共同开发的经营管理模式，容易导致项目审查疏漏，项目数量无法匹配企业实力和开发速度，造成承载力不足的局面；其次由于缺乏科学的决策能力，前期评估结果的偏差往往使资金链与项目的衔接受到阻碍，盲目扩张的项目数量受投资外环境不稳定性的影响，极易引发企业财务管理的风险。基于上述两点因素，从房地产项目到整个房地产市场承担的风险是无法估量的。

（三）财务管理水平有限

房地产项目涉及到大量资金的运作，一旦出现财务风险，究其根源就是财务管理水平造成的漏洞。在目前经济下行的压力之下，企业主要以银行贷款作为融资的首要渠道，产生的负债和收入比例失衡，项目运作的资本结构不合理的现象，核心是内部财务管理体制机制不科学，触发财务风险后的应对手段不健全，以及关键决策、预测、控制、防范的财务风险管理思想缺乏。财务管理的工作量增加，直接加大了财务项目审核难度，降低了财务风险管控水平。

三、财务风险管控的手段

（一）开展审计活动，削弱资金链风险

作为高密集型企业，房地产企业在进行项目运作时离不开大量资金作为发展基础，其面临的最重要的风险之一就是来自资金链的管控不当，一旦控制不力，盲目的扩张和资金管理决策的施行就会导致企业陷入财务风险之中，其中尤以中小企业为甚。当前房地产企业首先应审计内部资金的?碓春褪褂茫?通过企业内部审计小组，监控各项房地产项目经营情况，规范预算与实际建设中资金的使用数额，防范可能出现的财务风险，做好对事前核算、事中成本控制和事后经济收入的落实工作，避免不必要的经济成本的支出导致的资金浪费，进而减少财务风险隐患，促进房地产项目平稳运行。

（二）加强内部管理，健全预警机制

首先房地产企业内部要设置完善的项目管理框架，结合当前市场发展情况，针对内部资金流动、市场投资手段、健全资金回流等问题，改进决策管理的应对措施，从源头监控房地产企业的项目开发过程，约束经营中的利己行为，削弱后期可能出现的财务风险对企业的影响，提高对财务风险的管控能力；其二要建立完善的财务预警机制，事前做好财务信息的收集工作，及时了解信息平台反馈的财务信息，修正财务漏洞问题，加强对利润收益率、投资收益率、总资产收益率等多项指标的分析，解决可能出现的隐患；最后根据实际发生的财务风险，制顶相关的应对措施，减少下一次相似的财务风险发生的概率。

（三）强化风险意识，把握市场导向

在构建合理的风险应对体系后，房地产企业要针对风险管理的意识开展相关的培训活动，细化管理层在项目运行中的责任，分散集中式的风险，同时可以借鉴或引入国内外先进的风险管理经验和理论知识，准确认识房地产项目中不同类型的风险，通过监督来加大财务风险问责制的执行力度。房地产行业的风险逐渐积累到一定程度时，市场导向会对其产生最直观的影响，若是房地产企业对市场总体的行情把握不足，就很可能造成资金链断裂的问题，致使企业陷入经营困境，因此在大方向上要把握好市场和政策调整的趋势，结合制定的财务计划完善资本结构，实现对房地产项目的有效管控。

（四）保持筹资稳定，控制投资方向

现如今房地产市场处在高速增长的时期，合理筹措项目资金的渠道由单一转变为多元，就使得房地产企业必须拥有较强的资金评估能力，完备的评估体系能减少筹资带来的风险，拓宽企业的融资规模和融资渠道，特别是多元化的筹资手段能为房地产项目注入新的活力。基于土地和房地产数量的投资是房地产企业主要的投资方向，因此高回报率的前提下企业很容易受到投资盲流的影响，没有充分考虑自身实力，忽视审时度势的重要性，紧缩的运作空间使得企业缺少对风险的把控余地，一旦面临资金风险原有的投资机制就很难保证资金回流的安全性，进而增加了项目风险的不可控制性。

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【关键词】房地产企业；财务风险；财务管理

房地产行业是国民经济的支柱产业，占GDP的6.6%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到60个，房地产行业已经成为中国经济的直接“命脉”。随着房地产业的高速发展，房地产企业财务风险也在不断积聚，因此，分析当前房地产企业财务风险，并提出防范对策具有很强的现实意义。

1.我国房地产企业财务风险分析

1.1 偿还债务风险

房地产开发企业虽然实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。根据调查显示，目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75%以上，远高于60%的警戒线。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。

1.2 利率变动风险

利率调整会改变企业的利息支出。利率直接增加开发商的财务成本，开发商的开发贷款期限一般为一至三年，利率幅度导致房地产上市公司的财务费用提高影响净利润。另外，加息还会影响开发商贷款的规模。我国从2007年初到2007年底，中国人民银行六次加息。利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。

1.3 再筹资风险

再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大，从而给集团经营带来致命威胁。

2.我国房地产企业财务风险的成因分析

2.1 系统性风险

（1）经济环境变化风险

房地产的周期与国民经济的发展周期一样，也会经历从萧条到复苏的四个阶段。国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本上一致，房地产业受经济发展周期和国家经济水平影响较大。同时，房地产业与许多行业关联性强，据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%用于房地产开发建设中。这些产品的变动都将直接影响到房地产的开发建设，增大房地产开发建设的外部风险。

（2）资源环境

土地是房地产开发过程中不可或缺的非再生性资源，土地市场供小于求的趋势越来越明显，土地政策和土地价格的变化会对开发商产生极大的影响。

（3）市场环境

随着我国房改制度的推进，个人购买者逐渐成为购房的主力军，客户的个性化需求对产品细分和客户群细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能具备前瞻性，就会存在产品滞销的风险。

（4）法律、政策环境

国家为保证国民经济协调和健康的发展，常常运用一系列的政策、法规对房地产行业实行宏观调控，如政府对土地资源的开发和使用计划、政府的各项税费、政府的金融政策等都会影响到房地产业得发展。

2.2 非系统性风险

（1）企业资本结构不当，资产负债率过高，加大了成本负担

房地产行业的特点决定了房地产项目在投资开发中必然需要大量的资金，出于利益方面的考虑，房地产企业往往在项目开发过程中大量盲目地采取各种举债行为，导致企业资本结构不当。一般来讲，房地产开发企业用自有资金拿地，用土地向银行抵押借入资金来开发项目。当前房地产开发投资资金约有45%左右来自银行贷款，整个房地产行业对于银行信贷的依赖程序非常高，旦资金链发生断裂，房地产企业将陷入财务困境。

（2）部分企业财务预算管理意识较薄弱

目前，我国很多房地产企业都没有制定详细的资金使用计划，很多企业的财务管理工作都只停留在简单核算上，根本没有对资金使用和成本管理等问题进行严格的管控，这也在很大程度上加剧了企业的成本压力。

3.我国房地产企业财务风险防范措施

房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，存在的财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的现实问题。

3.1 建立与完善内部控制体系和财务管理体系

（1）进行市场调研，防范市场风险

企业应设立专门的调研机构，经常派人员进行市场调查，及时了解市场情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优势、劣势等，掌握房地产市场的第一手资料。除了关注眼前的市场，更要着眼于市场的未来需求。房地产企业应对市场容量和社会承受能力认真调查，进行严格的投资项目决策论证。

（2）加强筹资风险管理

企业的筹资渠道有两大类:一是所有者的投资，如增资扩股，税后利润分配的在投资；二是借入资金。对于借入资金而言，虽然负债经营会给企业带来一定的效益，但是随着负债比例的上升，企业的利息支出增加，财务风险必然加大。所以，应该将财务风险控制在一定范围内。

（3）控制投资风险

做好项目的可行性研究，合理预测风险。具体的可以设立专门的项目可行性研究小组，选聘业内知名专家和企业精英人士对项目进行充分的研究和论证，以提高项目的可行性，有效预测和防范各类财务风险。

合理安排投资组合方式。不同的房地产项目的风险大小不同，其获利能力也存在一定的差异，因此，最佳的方法就是对房地产项目进行组合式投资。如房地产企业在开发写字楼项目的同时可以一并开发住宅和商铺，利用不同类型的房地产实现他们之间的补充和融合，以便更好的满足市场需求，提高企业抗风险能力和获利能力。

3.2 建立与完善资金管理系统

（1）完善资金管理系统，拓宽资金来源

首先通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率；其次通过对资金预算实际执行情况的分析，对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正，重视现金流量变化。同时，充分利用好自身各项优势实施多元化多渠道的融资战略，如发行股票债券、信托融资、房地产投资基金融资，利用外资或合作开发项目等融资方式来获取资金，从而实现企业的长期稳定发展。

（2）加强资金回收

房地产从开发到完成需要4至5年的时间，这期间国家的宏观政策法规、市场供求状况、存贷款利率、境外房地产企业的进驻等各因素变动会产生很大的变现风险。因此，房地产业通过建立项目的授权制度、完善财务会计预算体系、构建管理会计系统等措施，缩短预售时间，尽可能快的回笼资金。

3.3 增强企业决策者、财务人员的财务管理意识

提高房地产企业管理者的财务管理水平，通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识，改变其依靠经验或主观进行决策的习惯，使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策，从而降低企业发生财务风险的可能性。

参考文献

[1]刘芳.谈房地产企业财务风险管理[J].现代商业,2009(4).

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民期以来，房地产行业为我国的经济发展和人民生活水平的提高做出了重大的贡献，是国民经济，i i的重要行业之一。但是目前由于受房价过高、国家政策等方而的影响，我国的房地产行业需要进行积极的调整，}i}.格控制房地产在开发、建设、经营、销售等环rr-}j的则务风险，确保房地产行业的稳定健康发展。本文卞要对房地产所而对的则务风险及其成因进行分析，并提出了具有针对性的预防和控制措施。

【关键词】

房地产企业：则务风险：控制：措施。

一、房地产企业财务风险的表现。

房地产行业的发展由于会受到受社会、政治、经济、自然以及消费者心理等多方面因素的影响，加上行业特有的投资大、回收周期长等特点，使房地产企业不得不面对各种风险。

（一）面临利率变动带来风险。

利率的变动给房地产企业带来的影响是巨大的，当银行提高贷款利率时，会增加房地产企业的负债成本，导致企业预期收益的减少。而利率的提高会降低投资者的购买欲望，使需求降低。房地产市场面临的需求降低、成本增加，则给房地产企业带来很大的风险。

（二）通货膨胀引起的风险。

通货膨胀也是房地产企业面临的风险，当出现大面积的通货膨胀，相应的会增加房地产企业的生产成本，材料费用、人工费用、管理费用，进而大幅增加房地产的开发成本，使相应的风险随之增加。

（三）税率变动带来的风险。

由于房地产企业在经营过程中不可避免的涉及到各种税收项目，例如土地使用税、城建税、房产税、企业所得税、土地增值税等等，当国家提高税率时，房地产企业的投资开发成本也会上升，减少预期收益，增加风险。

（四）因资产负债率增加引发的风险。

因为房地产企业的投资规模相当巨大，许多房地产企业通常是负债开发。房地产企业的开发资金通常来自于银行贷款。而我国房地产企业目前的发展状况是资产负债率已经超过60%的警戒线，高负债率使企业面临着预期收入得不到实现时带来的巨大风险。

（五）再筹资带来的风险。

高资产负债率使得房地产企业的再筹资难度加大，因为房地产企业对债权人的保证程度降低，使得企业很难从市场上进行资金的筹措。而房地产企业对银行的过分依赖，逐渐使银行所采取的相关政策就很敏感，无疑也是企业不得不面临的风险。

（六）投资收回导致的风险。

政治因素以及社会经济因素等都会影响房地产企业的经营状况，部分房地产企业的开发成品房得不到有效利用，闲置过多，使得资金在短期内难以变现。或者有些售出的成品房由于面临不确定因素的影响，客户的交款不及时，影响了房地产企业的投资成本的回收。

二、房地产企业财务风险的形成原因。

（一）缺乏有效的财务预算管理。

房地产作为典型的资金密集型行业，具有前期投资大、资金回收慢、开发周期长等特点，而很多的项目不具备相应的调整能力。很多开发商盲目的投标、拿土地使用权，认为后期工程只要按时按质交付使用就能实现企业的经济效益，这显然是片面的。如果企业没有财务预算管理的强烈意识，不注重对土地成本、施工成本、资金运作和投资回报率等方面的预算与控制，就很难实现企业原先的利润目标，大大增加了项目的投入，降低了企业的经济效益，企业甚至会因此产生的财务风险而出现亏损。

（二）成本费用控制不严。

房地产企业的成本管理是一项长期、繁杂的工作，不但包含项目总成本中的土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费等，还包括项目完成后成本费用的分配和归集。然而有的房地产企业没有立足于企业的实际，采取有效的管理措，对企业的成本费用进行有效的控制，而是将过多的精力用在了工程的进度管理和质量控制上。例如，有的房地产企业对成本核算没有给予足够重视，成本核算过于简单和粗糙，没有严格成本核算的标准和规范，这无疑会增加企业的财务风险，影响企业的经济效益。

（三）内部审计机制不够健全。

内部审计是房地产企业财务风险控制与管理的重要组成部分。内部审计作为企业内部的监督机构，虽然没有直接参与到企业内部的经营管理活动当中，但是却能够对企业的预定目标达成率、财务风险等进行有效的监督。然而很多企业偏偏忽视了内部审计的重要性，没有建立起健全的内部审计机制，例如内部审计准则不全面、审计时间没有保证等，这就大大降低了内部审计的有效性，不利于财务风险的规避。

（四）缺乏对现金流量的科学管理。

房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等多个阶段，资金占有量大、周转效率低、变现能力差，所以加强对现金流量的管理就显的尤为重要。

然而很多企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。

三、房地产企业财务风险的控制措施。

（一）对企业的资本结构进行优化。

虽然企业采取负债经营能够发挥负债的杠杆效益，能够给企业带来一定的经济利益。然而，负债必须控制在合理的范围之内，因为过高的负债率不仅不能够给企业带来利润，还会增加企业的财务风险。当负债超出一定的比例，负债率和风险是成正比的。所以，房地产企业就要结合自己的具体情况，权衡自身的实际能力，分析企业的融资能力、抗风险能力以及获利能力，制定出科学、合理的资本结构，使企业风险最小化。

（二）房地产企业要加强对投资项目的管理力度。

众所周知，房地产投资是风险性极高的综合性的经济活动，受其自身行业特殊性的影响，对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。所以，作为房地产经营企业，要加强对于投资项目的管理力度，对于投资项目做好相应的分析与综合测评，对于指定的决策方案要进行多方的验证，并且全面考虑可能面临的各种风险因素，制定出详尽、可行的投资实施方案，对投资项目做好投资风险的控制与规避。

（三）对现金流量进行控制与管理随着房地产市场的不断发展，使得以土地储备作为竞争资本逐渐转变为以现金流量、筹融资渠道做为竞争资本，这就使得房地产企业不得不对原有战略进行适时的调整。目前，现金流已经发展成为房地产企业进行长远规划时率先要考虑的关键因素。

企业的经营活动必须要考虑所产生的现金流量净额，当企业利润上升，而现金净流量却下降时，反映出企业的实际收益是在减少的，要加强重视。可以说现金净流量是反映房地产企业的风险晴雨表。

（四）建立强有力的风险预警机制。

房地产企业通过建立有效的风险预警机制，可以把企业的非正常经营情况控制在初级阶段，降低财务风险带来损失的可能性。通过全面预算建立有效的预算预警机制是非常有必要的，因为通过预算与实际之间的比较和分析，可以为企业的整体经济活动提供更有利的参考依据，制定调整企业行为的有力措施，对企业未来面临的风险进行科学的预测。强有力的风险预警机制，可以对房地产企业潜在的财务风险进行及时的揭示、分析和预先的防范，实现规避和化解财务风险的目的。

（五）大力引进先进的技术，提高项目管理的水平。

对房地产企业来说，房产是其最终的产品，而项目管理的过程就是这一产品的生产过程。企业要想保证施工的质量和安全，实现更长远的发展，就必须对产品生产的全过程进行有效的控制和管理，房地产企业也不例外。房地产企业的项目管理水平在很大程度上影响着项目的开发周期和成本，进而影响着项目的成败和企业的经济效益。所以，作为新形势下的房地产企业，必须积极学习、探索和创新工程项目管理模式，将信息技术等先进技术应用到项目管理的过程中来，提高项目管理的质量和效率，进一步增强企业防范财务风险的能力。

四、结束语。

综上所述，房地产企业的财务风险贯穿于企业经营管理活动的各个环节，对企业的稳定健康的发展埋下了很多隐患，所以财务管理人员对于这些风险必须给予足够的重视，对其产生的原因要进行科学的分析，加强具有针对性的防范措施的研究，对房地产企业的各种财务风险进行严密的控制与管理，尽量将财务风险控制在最初阶段。同时，财务管理人员要不断丰富自身的知识结构，提高自身的职业素质、业务能力，从而不断提高房地产企业财务风险控制与管理的水平，实现房地产企业的稳定、可持续发展。

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