房地产开发环节的税收筹划范文

导语：如何才能写好一篇房地产开发环节的税收筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：税收筹划；房地产开发；保障房安置

一、 房地产开发企业税收筹划概述

1.房地产开发企业税收筹划概念

房地产开发企业的税收筹划是指房地产开发企业为了减少外部成本，利用税法漏洞或者缺陷减轻自身税负的非违法行为。目前，我国大量税收优惠政策的实施以及特定税制要素的存在，为房地产开发企业进行税收筹划提供了空间。

2.房地产开发企业税收筹划的必要性

房地产开发企业在经营过程中通常具有投入资金多、销售周期长、经营风险高等特点，因此合理的税收筹划对于房地产开发企业来说是非常有必要的，具体可以表现为：

（1）税收筹划有助于房地产企业利益实现最大化，提高竞争力。在房地产交易环节涉及的税种较为复杂，例如营业税、土地增值税、城市增值税等等，这就加重了房地产开发企业的税负，而进行合法的税收筹划可以说是实现经济效益最大化的有效途径。

（2）税收筹划有助于房地产开发企业提高会计核算水平，规范财务管理水平。进行税收筹划是一种财务手段，它可以减少企业的税收支出，提高资金利用率，使资金流得以改善。

（3）税收筹划为房地产开发企业树立良好的社会形象提供保证。在日常纳税申报时，及时准确的申报税额，可以降低企业的涉税风险，提高企业自身形象。特别是对于房地产开发这样高风险的企业来说，涉税无风险是提高社会信誉、打造自身品牌的有效保证。

二、房地产开发企业税收筹划策略

（一）对营业税进行筹划

在竞争日益激烈的房地产开发行业，开发企业在销售过程中通过赠送产品、直接以折扣销售房屋等营销手段，达到吸引购房者的目的。例如：房地产开发商在开盘日购买者赠与一台价值3000元的冰箱，亦或者对购买者进行总房价的10%折扣销售。我们假设销售该房收入为5000万元，赠送冰箱总价值50万元，对于方案一开发企业需缴纳5000*5%=250万元的营业税，同时还需缴纳50*3%=1.5万元，共计251万元；而对于第二方案来说需缴纳5000*0.9*5%=225万元。

对于房地产开发企业中的营业税负担较重的现象，许多地区对其实施了相关的税收优惠政策，例如根据《于贯彻苏政发[2008]44号文件精神的通知 》（苏地税函[2008]380号）文件规定：对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。经济适用住房，是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房：（1）纳入全省经济适用住房建设投资计划；（2）土地采取划拨的方式供应；（3）销售价格经价格主管部门按相关规定确定；（4）向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应；对不能同时符合上述条件，被加以经济适用住房名称的其他性质住房，不得享受该项政策。由此可见房地产开发企业可以根据当地的营业税优惠政策进行税收筹划，降低营业税成本。

（二）对契税进行筹划

契税是指房地产开发企业通过购买、受让、获赠等取得房屋所有权和土地使用权所缴纳的费用。房地产开发企业可以通过法律规定如“企业按照法律规定分设两个或者两个以上投资主体的相同企业，对新设方承受的房屋、土地的所有权，免征契税。

根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）文件规定，对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。但是目前对房地产开发企业购置的保障房用地无免征契税优惠政策。

（三）土地增值税的筹划

根据《土地增值税暂行条例》规定：房地产开发企业建造普通住房用于出售，如果增值额未超过各项规定扣除项目金额的20%，可以免征土地增值税；如果超过20%，可以按累进税率进行交税。房地产开发企业可以通过增加扣除项目的金额来降低增值率，从而达到减少增值税的目的。

房地产开发企业可以通过国家政策对土地增值税进行税收筹划，例如北京市财政局、地税局和住建委日前联合通知，对土地增值税征收进行了明确，保障性住房暂不预征土地增值税。

（四）企业所得税的筹划

企业所得税是根据企业生产经营所得和其他所得征收的一种税，像房地产开发这样资金密集型的企业，通常采取不同的筹资方式、利用税前扣除项目、延迟纳税等方法进行所得税筹划。例如，企业可以足额购买企业所得税规定的可以税前扣除的保险和公积金等，这样既降低了公司的所得税费用，而且还为员工带来了福利，实现了双赢。

三、 房地产开发企业税收筹划应遵循的原则

1.税收筹划活动必须合法合理性原则。目前，我国对于房地产行业的税收制度还不完善，税收政策也在不断更新，这就要求开发企业的税收筹划以合法性为前提，进行合法的进行税收筹划。

2.税收筹划活动应遵循全程性、系统性原则。房地产开发的建设过程涉及到土地购买阶段、建设阶段、售房阶段和物业管理阶段等，因此就要求开发企业的税收筹划活动应贯穿于各个阶段，做到全面监控。

四、 总结

综上所述，房地产开发企业采取合理的税收筹划不仅可以降低成本，还关系到企业的生死存亡。面对现在国家对房地产行业的调控能力不断加强、利润空间不断减少的现状，房地产企业采取合理的税收筹划势在必行。因此，房地产开发企业应结合自身经营特点合法、合理的运用税收筹划降低企业成本，实现企业利润空间最大化。（作者单位：上海中冶成工置业有限公司）

参考文献：

[1] 詹效兰；欧阳云；房地产开发企业的经营模式与税收[J]；财会通讯（理财版）；2006年03期.

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随着房地产业务的快速发展，纳税筹划受到人多数房地产企业的普遍重视。所谓纳税筹划，是指通过刘一涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税目的。因此，纳税筹划不同于逃税、偷税，是企业一项重要的则务管理活动。本文卞要简单介绍有关环r节房地产企业的纳税筹划。

【关键词】

房地产：纳税。

一、房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹划。

在房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹，可获得较大的税收筹划空间。

这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建费用的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低税负；同时，可以适当降低代建房地产的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。

例：某房地产企业，商品房销售收入为4000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3000万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=4000×5.5%=220（万元）；增值额占扣除项目的比率为24.22%，应缴纳土地增值税234（[4000-3000-220）×30%万元，实现利润546（4000-3000-220-234）万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1200万元，应缴纳营业税60（1200×5%）万元，实现利润1140（1200-60）万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益594（1140-546）万元。

二、房地产项目建设中的税收筹划。

主要是通过增加扣除项目和利用相关借款利息进行的税收筹划。

1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。

例：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为2000万元，按照税法规定可扣除费用为1600万元，增值额为400万元，增值率为400÷1600=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税400×30％=120万元，营业税2000×5％=100万元，城市维护建设税和教育费附加100×10％=10万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2000－1600-120-100-10=170万元。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，装修费用为500万元，房屋售价增加至2500万元。

则按照税法规定可扣除项目增加至2100万元，增值额为400万元，增值率为400×2100=19％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税2500×5％=125万元；城市维护建设税和教育费附加125×10％=12.5（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2500－2100-125-12.5=262.5（万元）。该税收筹划降低企业税收负担262.5-170=92.5（万元）。

2、相关借款利息的税收筹划根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（主要指销售费用和管理费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。

根据上述规定：

房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划。

若房地产经营企业通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的税收筹划空间很大。

例：某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为25％，应纳120万元的土地增值税，净赚180万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为16.67％，免征土地增值税，净赚200万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为16.67％，免纳土地增值税。

当销售公司以1500万元售出时，营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5（万元），可扣除的项目金额为1200+82.5=1282.5（万元），其增值率为16.96％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77（万元），获利润1500－（1200+77）=223（万元），比筹划前增加223－180=43（万元）。

四、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划。

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刘丹

（ 西南民族大学 四川省成都市 610041 ）

 

摘要：随着我国经济的不断增长和房地产市场竞争的日趋激烈，国家对房地产企业的调控力度也越来越大，房地产企业自身能够节约的成本越来越少，而有效的税收筹划也成为了一个节约成本的重要领域。本文立足于房地产企业的税收筹划，通过对该类企业各个主要的环节进行税收筹划的操作，为房地产企业提供一些有益的借鉴资料。

关键词：房地产企业税收筹划应用

 

一、             房地产企业税收筹划的必要性

（一）税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用

房地产业的发展离不开对现金流的使用,现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用,同时能够对现金流进行改善,对企业的发展起到促进作用。

（二）纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识

税收筹划是少缴费、缓缴费,并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略,从而达到税收零风险,保证自己经济和名誉方面的健全。

（三）税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展

运用税收筹划,能够正确的引导房地产行业规范化地发展,对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用,对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税,这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。

二、           房地产企业各个环节的税收筹划的应用

（一）  准备环节筹资

房地产企业对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用，从税收的角度观察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。

（二）  建设环节

房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先，虽然大部分房地产企业比较偏向于自建，但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小；其次，房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造，建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说，其收入只是劳务报酬，属于营业税的征收范围，其中并没有发生房地产权的转移，因此不需考虑土地增值税，从而减轻了税负；最后，房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为，对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的，再按规定征收土地增值税，使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。

（三）  销售环节

房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节，如营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等，而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题，并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。

1、营业税筹划

案例1：A企业系房地产开发公司，其对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同规定房子总价款为300万元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税为15万元（300）；如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税为6万元（300，以后两次分别交营业税4.5万元（300）。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

2、土地增值税的筹划

案例2：X房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元‚豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。

如果不分开核算，X公司应缴纳土地增值税为：增值率为（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000－11000）×30%=1200万元

如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税（10000－8000）×30%=600万元；豪华住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000－3000）×40%－3000×5%=650万元，应纳土地增值税合计金额=600+650=1250万元。

分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率超过20%，还要缴纳土地增值税。所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。

（四）  保有环节

房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外出租收取租金，由于涉及的税种较多，也为企业带来了较重的税负压力，因此更多的房地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股，与被投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加，也不用直接缴纳房产税，在承担一定投资风险的基础上，只需要缴纳企业所得税。

案例3：甲房地产公司在市中心有一处房产，该房产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金收入；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中甲公司所占份额为400万元。

①采取出租方式应承担的税负

营业税：房屋租赁业属于服务业，按租金的5%征税，应交营业税为90万元：

房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为21.6万元；城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城税税负为6.3万元；教育费附加：2.7万元；印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，印花税税负为0.18万元；所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为42.53万元。最终总体税负为163.31万元。

②采取联营方式应承担的税负

房产税：房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%。减除30%，则房产税税负6.72万元；土地使用税：此税种从量定额计征，假定地区单位税额为0.7元／平方米，土地使用税税负14万元；所得税;税负为100万元；最终总体税负为120.72万元。

由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少42.59万元，这样可以为企业节省一大笔成本支出。

三、小结

现阶段伴随着我国经济以及房地产行业的迅猛发展，房地产企业呈现出多样化、复杂化的发展趋势，这就导致了房地产企业的纳税管理变得越来越复杂。由于房地产企业投资规模较大，开发周期较长，缴纳的税种较多，税额大，因此房地产企业税收筹划需要统筹兼顾，根据企业自身发展环境、经营环境、税收环境的改变而进行调整，制定适用于自身企业发展的税收筹划方案，这样才能在节约税款的同时，使得企业利益最大化。

 

参考文献：

[1]《税法》CPA考试辅导教材.经济科学出版社.2014

[2]盖地.税务筹划.[M].高等教育出版社.2011

[3]王英.房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析[J] 财经界 2013

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【关键词】 房地产开发企业 税收筹划 土地增值税 营业税

目前，房地产行业进入了自2008年以来的最低点。从兰德咨询所提供的数据来看，“增收不增利”成为了整个行业所面临的尴尬局面，房地产的毛利率每年下滑约3―5个百分点，净利润率每年下滑1个百分点。分析各种原因，除了受到市场经济以及政府宏观调控的影响外，较高的税负是缩小房地产开发企业利润空间的重要因素之一，尤其是土地增值税和营业税。而在两税种之间进行比较可以发现，土地增值税对于房地产开发企业税负的影响则是巨大的。在这种情况下，税收筹划的必要性就凸显出来。那么，如何通过合理、合法的手段来降低房地产开发企业的税负呢？我们可以结合土地增值税以及营业税的理论知识，将其灵活地运用在开发房地产的每一个环节，以达到降低税负的目的。

一、投资决策阶段――合理选择开发模式

在投资决策阶段，选择运营模式还是合作模式直接影响着整个开发项目所承担的税负。房地产开发企业需要根据不同的模式来进行税负的对比预测以及运营方案的选择。

由于代建行为不属于土地增值税的征税范围，因此若合理采用代建方式来开发房地产，那么将会大大降低开发活动所承担的税负。在代建纳税筹划过程中，所需要重点关注的是“开发主体是谁？”通常情况下，我们可以以“客户”为开发主体，而后房地产开发企业与客户签订代建协议，在房地产开发建设完工后，由客户支付给房地产开发企业相应的报酬即可。可以看出，房地产的产权从未转移过，仍旧在客户的名下。

此外，我们也可以考虑合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的税收优惠政策。在合作建房模式下，往往是一种一方出地、一方出资的模式。比如，A公司2014年5月通过招拍挂方式获得了一块土地，未做任何开发；2014年9月打算将该土地转让给B房地产开发企业，由B房地产开发企业开发商品房。在这种情况下，如果直接转让，A公司不仅要按照差额缴纳营业税，还需要清算土地增值税，不享有任何税收优惠政策。而如果选择与B公司合作开发，由A公司出资、B公司出地，建成后各自对外转让，虽然营业税会增加，但是土地增值税则节省了很多，相比之下依旧减轻了不少税负。

因此，在投资决策阶段，房地产开发企业可以结合自身发展状况、合作伙伴经济实力以及客观经济环境、政策环境来选择合适的投资运营模式，充分论证代建开发与合作开发的可行性，达到降低税负的目的。

二、“拿地”阶段――重视“拿地”方式的选择

地价往往占到整个房地产开发项目成本的百分之二三十，以何种方式取得建房所用土地是纳税筹划所要重点关注的内容。对于一些大型房地产开发企业，它们的品牌声誉好、经济实力强，与政府往往有着长期的合作关系以及良好的沟通方式。在这种天然的优势之下，它们有时会采用“政府回收拍卖”的方式取得土地。因为，如果通过转让方式取得土地，那么转让方需要缴纳营业税与土地增值税等，这样势必会转嫁给房地产开发企业。而如果地块由政府回收并拍卖的话，房地产开发企业则不仅可以免除营业税，同样可免除土地增值税。比如，一些旧城改造、旧厂房改造等项目。

也有一些房地产企业利用重组的方式来进行税务筹划。目前，国家出台了一系列鼓励性产业的税收优惠政策。在满足一定的比例或者其他条件的情况下，通过股权的合并、分立以及收购等在营业税、土地增值税上有着很多减免优惠。因此，房地产开发企业可以充分收集这些材料，结合开发项目，选择重组方式降低税负，实现企业发展过程中的双赢。

三、立项阶段――把握清算优惠政策

立项阶段对于房地产开发项目的税收筹划来说相当重要，因为其直接影响着土地增值税清算对象的确定，进而影响着各个纳税期内增值额的抵补以及平衡，同时也影响着项目清算的时点。

在立项阶段，尽可能的将清算单位做大，不仅可以推迟土地增值税的清算周期，而且可以平衡每一期所承担的税负。因为，很多房地产开发企业为了打开市场，在项目前期的定价往往较低，那么增值率随之也会降低；而在后期，受到后期宣传、项目完工进度等因素的影响，价格也逐渐上涨，进而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往会高于20%，导致不满足清算时的税收优惠政策，土地增值税税负增加。那么，如果将某个房地产开发项目的清算单位做大，就可以达到递延缴纳税款的效果，形成永久性的收益。

在上述基础上，还要把握对可售面积的规划，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的调整，合理规划好人防、车库等公共配套建筑面积。对于车库、人防等公共设施的转让款如何计入收入和成本，国家相关文件并没有明确的规定。如果非普通住宅增值率较高，在进行立项规划时则可以建设单独的车库，将收入成本计入非普通，增加成本、降低收入，实现非普通增值额的降低；如果是普通住宅增值率较高，则按照相反的方式进行操作，建立底下车库等。

四、开发阶段――关注土地增值税的可扣除要素

在房地产项目开发阶段，开发成本、开发费用的确定对于土地增值税的筹划非常重要。比如，在分期开发、分期清算的情况下，如果预测价格是不断上涨的，那么前期的售价要匹配较低的成本和费用；后期的售价则需要匹配较高的成本和费用，以充分发挥增值率对税收筹划的作用。

房地产开发企业应当做好开发成本的合理规划。诸如万达、绿地等这些大型房地产开发企业，它们往往有着长期的战略合作伙伴，企业可以利用这种长期性来对整个项目进行合理的定价，防止出现成本明细不均匀的现象。对于清算对象中同时包括非普通商品房和普通商品房的，分摊方式的选择往往会影响到开发成本的分配，进而影响到增值率的大小。此外，由于实务中开发成本与期间费用往往是不能清楚地分开来的，因此房地产开发商可以将期间费用作为开发成本，增加可扣除的开发成本。一些房地产开发企业还利用营销楼以及样板间的建设来增加开发成本。因为国家税务总局税务司对售楼处、样板间的设计、建造等费用做出了不同的处理。如果为临时设施，那么这些费用不得计入成本扣除；如果是在项目主体内修建并且后期有偿转让的，则准予计入开发成本扣除。总之，对于开发成本的增加方式多种多样，房地产开发企业应当充分利用各项规定来增加可扣除的成本。此外，房地产开发企业也要充分利用财务费用扣除的规则。对于房地产开发企业来说，利息支出是可以据实扣除的，那么企业就可以比较5%的加计扣除与据实扣除谁大谁小来选择有利于增加税后利润的方式。如果房地产开发企业的资金来源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超过加计扣除的5%，那么就要搜集好各种结算清单、做好相应的登记工作。比如，C房地产开发企业开发一套住宅商品房，支付了土地出让金1000万元，可扣除的开发成本为10000万元，计入资本化可按转让项目计算分摊的利息支出为1500万元。按比例扣除的开发费用最高限额为（10000+1000）？鄢10%=1100万元；据实扣除的开发费用最高限额为1500+（10000+1000）？鄢5%=

2050万元。在这个过程中，既要通过税前可抵减利息费用的增加减少企业的纳税成本，又要考虑高额的利息费用也很可能成为企业的经营负担，因此企业在进行筹资活动的过程中，既要考虑纳税筹划的影响，同时也要把控企业的财务风险。

五、销售阶段――注重收入的分散与二次清算

清算收入的高低、类别构成等决定着增值率的分子项，因此在销售阶段要注重对收入的调整。比如，装修款单列意味着对收入的分割；车房同购意味着普通商品房与非普通商品房的不同划分；开发企业直接销售或者销售则意味着售价的高低。

在实务操作中，房地产开发企业可以将能够单独分割出来的业务收入从项目销售收入中分离出来，同时控制成本结转的比例，达到减少税基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企业采用装修款单独签订合同的方式，以毛坯房的价格备案。虽然装修合同将对方的营业税转嫁到了企业，但是企业却节省了大额的土地增值税。在这个过程中，企业所要关注的是客户的意愿。因为分拆合同会增加合同主体，进而增加客户的交易风险和交易成本。也有一些企业采用买房送车的策略来降低土地增值税的税负。因为开发项目内的车位往往作为非普通收入，这就导致这部分收入无法享受免税的优惠。而如果能够将车位的收入转化为普通商品房的收入，结合相关的计算，就很可能实现享受到免税政策，从而实现税负的降低。诸如青岛的一些地市专门规定赠送的车位因为没有取得收入，可以按照开发产品计算销售收入，更加为这一税收筹划方式提供了环境基础。

通常情况下，开发产品不可能在一段时间内全部销售完毕，因此楼盘清算之后再销售已经成为非常普遍的现象。那么，在这个过程中也就存在着后续的成本费用以及后期的销售收入。在项目清算之后所发生的销售，其扣除项目的金额应当按照清算时单位建筑面积成本费用乘以销售面积来计算。并且，相关文件否定了前期销售与后期销售合并清算的方式。在这种情况下，一些房地产开发企业保留了一定的后续成本。比如，将后期物业并入到前期整体收入、成本中，从而发起二次清算，重新计算土地增值率以及土地增值税，实现一次清算的目的，降低企业税负。实务中，各地区税务局对二次清算都有着明确的规定，具体操作仍需要结合当地的规定来考虑。

六、结语

面对严峻的发展形势，房地产开发企业应当采取积极的措施应对市场环境以及政府宏观调控。税收筹划作为节约内部成本、应对政府相关调控政策的有效手段，房地产企业应当把握好其运作原理，充分运用各项税收优惠政策，结合房地产开发项目每一过程的特殊性，关注重点税种，建立合理、合法的税收筹划体系，为企业寻求更广阔的利润空间。

【参考文献】

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关键词 房地产企业 税收筹划 案例分析

一、研究背景

税收筹划近年来在税收管理领域的应用研究和企业决策中占有非常重要的地位。那些知名的国际公司已成立专门的纳税筹划部门，深入研究各国税收法律法规，针对这些法律法规制定出合理的纳税筹划方案，并取得了很大的经济 效益。税务筹划能够提高企业的财务效益及增强企业的竞争力，因而获得了管理者及学术研究者的普遍关注。

二、国内外现状

（一）国内现状

在西方国家视为“智慧者的文明行为”的税收筹划，在我国过去很长一段时间被视为。税收筹划在国外早已发展成为一个成熟的行业，而在我国，关于纳税收筹划的研究才是近些年的事情，税收筹划在企业中的应用更是少之又少。1994年，我国才有了第一本关于税收筹划的专著；2000年，我国才开始全国范围内的注册税务师资格考试；2001年，中国税务报社举办了关于纳税筹划的研讨会，至此，税收筹划才在我国开始得到认可。

（二）国外现状

在国外，企业进行税务筹划已经不是什么新鲜事了，早在20世纪初期，税收筹划便取得了西方多国各政党及政府各界的承认并批准实施。经过这么多年的发展，税收筹划的理论研究上在经济发达的国家已达到成熟甚至狂热的阶段。近几年来，国外税收筹划的研究有了进一步的扩展和深入，针对不同的行业，学者们提出了不同的税收筹划思路与方法。

（三）国内外研究现状比较

综观国外研究者的成果，可以看出国外研究呈现出以下特点：首先，国外大多数学者的宏观研究都是以发达国家税制结构为背景，重点研究所得税的避税问题。这与发达国家税制结构以所得税占主要地位有关。其次，国外大多数对企业税收筹划的微观研究都是以跨国公司的国际避税为主。特别研究发达国家的资本流向发展中国家，利用这些国家之间的税制差异及漏洞，通过运用关联交易价格方式达到调节跨国公司纳税事务的效果。

三、房地产企业的概念

关于房地产企业，我国官方并没有给出明确的界定。《城市房地产管理法》中明确指出：“房地产开发企业是指以营利为目的，进行房地产开发和经营的企业。”从该法的规定可以看出，国家只是对房地开发企业进行了界定，而事实上，房地产开发企业只是众多房地产企业的一部分，还有诸如房地产销售企业、房地产租赁企业、房地产物业等等。

四、房地产企业的特征

不同的行业有不同的特征。房地产企业因为其业务的复杂和多样性，其特点更加鲜明。下面简要阐述一下房地产企业的主要特征。

（一）业务范围广

房地产企业业务多元化且运作程序复杂。其业务面通常涵盖规划设计、征地拆迁、房产建设、工程验收、销售管理及物业服务等领域、贯穿第二产业和第三产业，业务实施过程中涉及市政、园林、环卫、金融、财政、税务。房地产企业税负特征及纳税筹划的理论分析等各个职能部门，牵扯面广，运作程序比较复杂。

（二）生产经营周期长、资金需求量大

房地产企业生产经营周期比较长，资金需求量比较大。由于房地产企业业务的复杂性，我国房地产企业从立项、开发、建设、销售到结项一般需要几个年度，特别是一些大型项目的开发，需要的时间更长，我国商品房的平均经营周期大约4年。同时，房地产企业又处于资金密集型行业当中，整个房地产企业生产经营流程中需要大量的资金。

五、税收筹划的定义和特点

（一）税收筹划的定义

“税收筹划”又称“合理避税”。它来源于 1935 年英国的“税务局长诉温斯特大公”案。当时参与此案的英国上议院议员汤姆林爵士对税收筹划作了这样的表述：“任何一个人都有权安排自己的事业。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税收。”这一观点得到了法律界的认同。

（二）房地产企业税收筹划的目的与意义

（1）房地产企业税收筹划的目的。税收筹划的基本目标是在可接受的税收风险水平下降低企业税收负担，实现利润最大化。为实现这一目标，具体可细分如下： 1）合理进行纳税申报。 宏观经济形势和税收法规政策不断地变化和调整，作为纳税人需要不断的学习，即使准确的理解把握现行税法，只有这样才能进行有效的税收筹划，能降低企业的税收筹划风险，防止额外成本费用的发生。2）降低纳税成本。纳税成本包括直接成本和间接成本两部分。直接成本指的是企业在纳税申报过程中直接发生的人、财、物等成本费用。3）全面减轻税收负担。这是企业税收筹划的最终目标。税收负担的轻重不是具体纳税数额的多少，而是税收负担的比率。

（2）房地产企业税收筹划的意义。税收筹划对于企业的经营管理及企业目标的实现具有重要的意义，具体有以下几点： 1）税收筹划可以促进企业纳税意识的提高。税收筹划和纳税意识具有一致性，税收筹划本身就意味着企业纳税意识的提高。2）税收筹划可以健全企业的财务管理体系，促进企业财务管理水平的提高。

（三）房地产企业税收筹划的方法

税收筹划的方法比较多，但是无论哪一种税收筹划方法归根结底都是在具体的背景下的运用，是对具体税制要素的选择，其目的都是达到事先确定的税收筹划目标，减轻企业税收负担。

（1）充分利用税收优惠政策。利用税法关于减免退税的优惠进行纳税筹划的方法。例如，税法规定持有非经营用的房产免交房产税，房地产企业可以利用税法关于其涉税环节的减免税退政策进行合理的纳税安排以获得节税的收益。

（2）努力适用低税率。尽力选择低税率进行纳税筹划的方法。房地产企业销售房产需要按5%缴纳营业税，而建筑安装服务只需要按3%缴纳营业税，同时土地增值税是四级累进税率，房地产企业应该通过一些必要的手段尽量按照较低的税率纳税。

（3）扩大可抵扣项目金额。通过可抵扣项目的调节进行纳税筹划。房地产企业涉及的税种中，土地增值税、企业所得税、个人所得税和房产税都涉及成本费用的扣除。房地产企业应该充分利用这些可抵扣项目，努力增加可抵扣项目的金额，进而相应地减小税基，税基的减小会使应纳税额得到明显的下降。

（四）房地产企业税收筹划的影响因素

（1）新企业所得税法对房地产企业的影响。2008年1月1日开始，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多。第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。

（2）新企业会计准则对税收筹划的影响。2007年1月1日，我国开始推行新的企业会计准则，新会计准则对于房地产企业开展税收筹划仍然会产生很大影响。一方面，在新会计准则里面，公允价值计量属性被引入进来，计量属性将直接影响着房地产企业流转税的计算，房地产企业在开展税收筹划之时，必须选择合适的计量属性。

六、结论

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一、房地产企业土地增值税税收筹划分析

（一）土地增值税概述

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。土地增值税的特点是以转让房地产取得的增值额为征税对象；征税面比较广；采用扣除法和评估法计算增值额；实行超率累进税率及实行按次征收、纳税时间、纳税方法根据房地产转让情况而定。土地增值税的立法原则是适度加强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控；抑制土地炒买炒卖保障国家的土地权益；规范国家参与土地增值收益的分配方式、增加财政收入。土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物征收，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。基本征收范围包括：转让国有土地使用权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；存量房地产的买卖。

（二）土地增值税计算

转让土地使用权和出售新建房等情况，计算土地增值税分四步计算应纳税额。第一步计算增值额：增值额=收入额―扣除项目金额，其中收入额包括货币收入、实物收入及其他收入；扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产有关的税金及其他扣除项目。第二步计算增值率：增值率=增值额÷扣除项目金额×100%。第三步确定适用税率：根据计算的增值率，按照税率表确定适用税率。第四步依据适用税率计算应纳税额：应纳税额=增值额×适用税率―扣除项目金额×速算扣除系数，土地增值税实行四级超率累进税率。

二、房地产企业土地增值税税收筹划存在的问题

（一）缺乏全面系统的筹划

企业内部财务人员、税务人员及高层管理人员只是更多地侧重于理财层面及各自工作相关领域的筹划。比如财务人员在会计的领域中，通过一些会计技巧、会计分摊及会计成本计提等方法的运用，在这些方面的筹划能起到一些节税的目的，但如果想要有更大的作用，想节约几千万甚至上亿元比较困难，因此企业必须从战略管理层面上进行改革，并落实在公司经营管理的各个环节。此外税收筹划不再在只是一个部门和个人的事，而是自上而下各个部门各种岗位的责任，形成全面的系统的筹划体系。

（二）缺少专门的筹划人才

现在大型的房地产企业都在成立或者考虑成立有独立税务经理的税收筹划部门，但目前很多中小型开发商还是财税不分家，财务部的人员兼任税务部的工作，甚至存在出纳比财务总监的权利要大。房地产行业早期比较容易赚钱，财务人员的工作就是报税做账去银行，正是因为大家对这样的职位任职不够深入，对财务人员要求不高，导致许多开发商聘用的财务人员专业水平不高，职业素质不高，所以税收筹划还有很多的空间没有得到充分的挖掘。在筹划人才及技术力量层面上，中小型开发商相对来说还是很薄弱的，许多房地产企业在这个方面还有很大的蓝海去发掘，因此企业可以设立专门的税务经理职位并招聘有经验的税收筹划人才，还可以通过外包的方式委托具有丰富经验的中介机构来针对本企业进行筹划。

（三）外部环境的改变造成行业管理的转型

过去十年是中国房地产企业黄金的时期，毛利高利润空间大，因此房地产企业高层并不重视税收筹划，而现在房地产行业正处于下行通道，许多房地产企业出现资金压力大，利润空间降低，销售不畅等特点。而房地产企业在资金和销售双重的压力背景下，又遇到土地增值税清算和征收的压力，这样迫使房地产企业自身管理由粗放化型向精细化型转变，在这期间精细管理的核心就是，对成本控制中的财税成本控制。

（四）错过最佳的税收筹划时机

现在许多房地产企业一般都是在项目开发后期，或者需要做土地增值税清算时才开始进行税收筹划。项目开发到这个阶段时，筹划的空间已经很小，此时不是不能进行筹划，而是这个时候可操作的方法已经很少了。所以企业如果在项目开发后期，或者需要做土地增值税清算时才开始税收筹划，筹划的效果将会大打折扣。例如，房地产企业刚刚立项，准备在一块地上同时开发公益性项目和住宅项目两个部分，此时土地价格的筹划就尤为重要，为避免所有土地价格的一刀切，在取得土地的时候就要和政府的相关部门进行沟通，把价格合理分配到两个项目中去，这样就可以获得更好的筹划效果；如果企业在项目开发中后期才开始筹划，必然会错失扣除项目中最大的筹划空间――土地价格这个部分。

（五）不及时了解新的税务政策及各地区税务政策的差异

国家税收法律政策是在不断地改进和完善中，如果许多房地产企业的财税人员不及时了解和掌握新的税务政策，不仅造成其做出的税收筹划价值大打折扣，甚至使得房地产企业遭受不必要的高额税负及税收处罚。例如北京市地方税务局公告2013年第8号文件中规定，“纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上的普通住房标准对普通住宅进行审核确认”，在这之前是按照一栋楼来计算平均值，确认是否符合普通住宅的标准，如果企业的财税人员没有及时了解到这个政策，还用以前的旧政策来筹划，在土地增值税清算中将无法享受普通住房的优惠政策，这样必然会对企业造成不可挽回的损失，并且将会承担高额的税负。

在我国不同地区出台一些有地域特色的税务政策，许多房地产企业并不了解，所以企业要及时了解所在地区税务政策的特色及关注每个地区税务政策的差异，做到最大程度上的享受税收优惠政策、合理合法的加大扣除项目，最大限度地提高企业的利润空间。

三、加强房地产企业土地增值税税收筹划的建议

（一）改变项目的转让方式

房地产企业税收筹划不应只是停留在理财层面上，要达到战略层面和企业架构方面的高度，形成属于企业高端层的筹划设计和运作。譬如通过对项目转让方式的复杂化，把一个简单的资产转让方式变为一个复杂的股权转让方式，通过转让项目方式的复杂化进行税收筹划。

案例1：A公司将某大厦转让给B公司，大厦转让额为9亿元，可扣除项目金额为3亿元，增值额为6亿元，本次交易不是简单的资产转让，而是通过境外股权转让方式完成的；适用的营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加为3%，企业所得税税率为25%。

方案1：简单的资产转让方式。

营业税金及附加： 9×5%×（1+7%+

3%）=0.495亿元。

增值率：6÷3×100%=200%，适用的土地增值税税率为50%，速算扣除系数15%。

应缴纳土地增值税额：6×50%-3×15%=2.55亿元。

应缴纳企业所得税额：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875亿元。

税后利润：9-3-0.495-2.55-0.73875

=2.21625亿元。

方案2：通过境外股权转让方式。

营业税金及附加：根据相关的税收政策规定，在中国境内没有任何股权转让，也没有任何资产交割，免征营业税及附加。

应缴纳土地增值税额：同上，也免征土地增值税。

应缴纳企业所得税额：（9-3）× 10%

=0.6亿元，根据国家税务总局公告2013年第72号文件的相关规定进行反避税，虽然在境外做的股权交割但其资产包在中国境内，如果反避税成立，需要缴纳企业所得税，本次为境外公司非居民企业，所以企业所得税税率不是25%而是10%。

税后利润：9-3-0.6=5.4亿元。

通过上述计算可知，方案1房地产企业需要缴纳税金合计为3.78375亿元，税后利润为2.21625亿元，方案2需要缴纳税金合计为0.6亿元，税后利润为5.4亿元，通过把简单的资产转让方式变为复杂的股权转让方式，可以减少税负并增加企业利润3.18375亿元。

（二）前期合理分配各个项目中的土地成本

房地产企业税收筹划最好的时机在项目前期，最大的筹划空间是土地成本，如果能在项目前期对土地成本进行合理的分配，将会加大扣除项目的金额，减小增值率降低土地增值税税率，从而起到节税的作用。

案例2：A房地产企业以8000万元价格买到一块土地，其中75%的面积开发文化旅游地产及相关配套设施、25%的面积做住宅，而住宅部分总销售收入2.1亿元，按照面积分配的土地成本2000万元，房屋开发成本1亿元，本例适用的营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加为3%。

方案1：项目前期不进行筹划。

营业税金及附加：2.1×5%×（1+7%

+3%）=1155万元。

增值额：2.1-1-0.2-0.1155=7845万元。

增值率：7845÷13155×100%=59.64%，

适用的土地增值税税率为40%，速算扣除系数5%。

应缴纳土地增值税额：7845×40%-13155×5%=2480.25万元。

方案2：该房地产企业开发的项目大部分属于文化旅游和公益项目等，所以从政府取得的总土地价格非常优惠，其他房地产企业周边住宅项目的地价是A企业的3倍左右。如果能在事前做一下税收筹划，在取得时和政府部门对土地成本分配进行谈判，把文化旅游项目和住宅项目的土地价格分开，总地价不变还是8000万元，住宅项目部分的地价和周边地价一样6000万元左右，剩下金额2000万元作为文化旅游项目部分的地价。

营业税金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155万元。

增值额：2.1-1-0.6-0.1155=3845万元。

增值率：3845÷17155×100%=22.41%，

适用的土地增值税税率为30%。

应缴纳土地增值税额：3845×30%=

1153.50万元。

通过上述计算可知，如果能在项目前期把土地成本进行合理的分配，便可以节省税金增加利润1326.75万元。

（三）适当加大公共配套设施的筹划

房地产企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，〔2005〕26号中对普通标准住宅的规定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。因此，房地产企业有时可以通过适当增加公共配套设施投入减少增值额，来享受免征的税收优惠政策。

承上文案例2：筹划后仍需缴纳土地增值税额为1153.50万元，如果房地产企业再增加投资600万元在小区内建设一个居民健身场所和增加一所幼儿园，则项目总成本为17755万元。

增值额：3845-600=3245万元。

增值率：3245÷17755=18.28%。

应缴纳土地增值税额：由于增值率小于20%符合税收优惠政策，所以免征土地增值税。

通过上述计算可知，房地产企业虽然项目增加600万元的投资款，但可以减少税金1153.50万元，同时增加项目利润553.5万元，并提高了小区的档次、完善了相关配套设施。

（四）利用税率临界点的筹划

我国土地增值税计算采用四级超率累进税率，在每一级税率范围中都存在税率临界点，利用这些临界点可以直接影响到土地增值税缴纳金额的大小，通常基本的方法是在土地增值税清算时，通过加大扣除费用或者减少销售收入的方式，使土地增值税税率降低一个级数，从而起到节约税金的作用，基于基本方法的运用又衍生出许多的筹划方案。例如通过增加销售环节的方式，普遍认为减少纳税环节可以减轻税负，增加纳税环节会加大税负，但对于土地增值税来说却是恰恰相反的，两次买卖或者多次买卖可以减少每次销售房产的增值额和增值率，使土地增值税税率级数下降，从而减少应缴纳的土地增值税税额；还可以通过分期销售、分期组合不同项目的搭配销售、项目合并清算及减少销售单价等方法。

综上可以计算出增值率、毛利率和税率对应关系为：第1级数为税率30%、增值率不超过50%时对应的毛利率区间为小于52.95%；第2级数为税率40%、速算扣除系数5%、增值率超过50%～100%时对应的毛利率区间为52.95%～65.77%；第3级数为税率50%、速算扣除系数15%、增值率超过100%～00%时对应的毛利率区间为65.77%～78.59%；第4级数为税率60%、速算扣除系数35%、增值率超过200%时对应的毛利率区间为78.59%以上。

四、结语

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关键词:房地产企业;纳税筹划;必要性

随着我国市场经济机制的日趋完善、竞争程度的逐步加剧,纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分,也将是企业经营决策的重要内容。了解和领会房地产企业纳税筹划技术,这个问题已经得到越来越多的房地产企业的重视,要建房先筹划的趋势已经在形成。更有不少立足长远发展的房地产开发企业,十分注重依法纳税,而且往往在项目启动之初,就开始进行详细的纳税筹划。本文拟从以下方面来对房地产企业的纳税筹划进行分析。

一、房地产企业纳税筹划的必要性

纳税筹划是在企业战略管理指导下,在遵循税法导向的基础上,通过合理安排与精心组织企业生产经营的财务管理活动,它是企业战略管理活动中的一个很重要的因子。当然,纳税筹划的前提条件是企业依法纳税,在此基础上,根据市场环境和企业自身的情况,合理的进行纳税的规划和统筹安排,以降低企业的运营成本,发挥企业的最大效益。

纳税筹划的内涵表明了其重要性,对于房地产企业来说更是意义重大。房地产开发企业周期都非常长,有的个别企业甚至存在十多年的烂尾楼,而且涉及的税目、税率复杂,每个环节都有相对应的税种,房地产企业从买地、建设,到后期的物业管理,每个阶段的业务特点及面临的税务风险不一样,所涉及的法律、政策及纳税处理规定也不尽相同,就需要有不同的税务安排;同时,房地产企业缴纳税款的金额通常较大,不同的计税依据和计税方法,对纳税数额的影响非常巨大,如果做好税收筹划的话,能最大地提高企业的价值;此外,我国近几年接连调整了房地产市场的税收相关政策,企业如果没有及时的做出纳税筹划,就无法应对变革、无法适应市场的经济环境,最终的结果可能是被市场所淘汰。

可见,纳税筹划是对于房地产企业是重要而且十分必要的,尤其是我国正在完善市场经济体制,深化各种经济改革,统筹各行业布局的关键时刻,房地产行业作为关系国计民生的重要方面,各种改革措施更是接连不断,房地产企业做好税收筹划,不仅可以保护企业自身的利益,提高企业的竞争力,而且可以体现国家的宏观调控方向,促进国民经济的稳定发展。

二、房地产企业纳税筹划涉及的税种

房地产企业涉及的税种有很多,通过纳税筹划合理的减轻企业税负已成为房地产商的迫切需要,房地产企业涉及的主要税种大体上分为三个环节分布,即房地产开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。具体如下:

(一)房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、营业税和城市维护建设税

在房地产开发中,如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。房地产开发建设环节的营业税,主要是指对建设单位按照3%的税率征收营业税,城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。

(二)房地产使用环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税

房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的,适用于5%的税率。城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。房产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权人征收的一种税。

(三)房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税和个人所得税

房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的买方适用销售不动产税目的规定,税率为5%,城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人征收的一种税。印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。

三、企业纳税筹划的一般方法

(一)税率差异法

就是利用税率的差异直接节减税收的方法,实行比例税率的税种常有多种比例税率,通过筹划可以寻求最佳税负点,通过防止适用税率的爬升来降低税负。这种方法计算比较复杂,但因为税率差异普遍存在,所以适用范围较大。

(二)扣除法

扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款,或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少,也可以通过增加本期可扣除金额,起到延期纳税的作用,使用广泛。

(三)延期纳税法

纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法。这种方法利用延缓纳税,取得资金的时间价值。几乎所有企业都适用。

(四)分拆法

就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间,或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。这种方法是通过使纳税人的计税依据合法合理地减少,从而减少应纳税额。这种方法计算复杂,受较多条件约束。

(五)抵免法

是指通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法。由于税收抵免政策比较多,所以适用范围比较广泛,尽量使抵免项目最多,直接降低应纳税额。

(六)减税法

减税法是通过减少应纳税额而减少纳税的筹划方法。这种方法比较简单易行,但因适用对象是特定行业和纳税行为,不能普遍适用。

四、房地产企业纳税筹划的相关技术

房地产企业由于其业务范围广,经营活动复杂,因此采用的筹划规律及筹划技术也是多种多样的,根据其行业特点和经营业务,对其采用的筹划技术可以归纳如下:

(一)资金筹集中的税收扣除筹划

房地产企业占用资金量大,需要不断筹措资金维持其开发能力。而选择合理的资金来源渠道和筹资方式,会影响计税基数的确定。通常债务融资方式下,如银行贷款筹资、发行债券筹资等,可以利用利息抵税效应降低税负。而权益资金融资模式,如发行股票等,涉及资金流出时,只能按税后利润进行分配,不能实现降低税基的目的。

(二)成本费用摊销(分摊)扣除筹划

房地产企业的项目一般跨年度经营,所以如何实现摊入成本的最大化,贯彻权责发生之原则和配比原则,就成为重要的筹划内容。工程成本要尽早足额计入,可以采取预提方法或其他分配方法;对于费用应尽量实现转化,突破税前列支限额的限制;能够当期列支扣除的损失应及时确认等等。

(三)收入的延期纳税筹划

对于房地产企业来说,税收政策对其收入的约束是相当严格的,预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额,预缴企业所得税。房产定金、预售款也要纳入收入缴纳营业税。通过运用收入的确认实现技术,合理控制和确认收入的实现,取得资金的时间价值,来降低税负。

(四)收入的分拆纳税筹划

就是使房地产企业收入在企业集团内部两个或更多个纳税人之间,或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。使纳税人的计税依据合法合理地减少,从而减少应纳税额。如房地产企业集团内部开发企业与所属销售公司之间合理的内部定价转移开发产品安排等等。这种方法计算复杂,并受到较多的条件约束。

(五)利用税率的差异直接节减税收的方法

作为房地产企业主要税种的土地增值税适用四级超率累进税率,存在着明显的税率跳跃临界点。在纳税筹划时,可以利用这种税率的差异规律,通过销售的价格安排降低增值率来进行筹划节税。其关键性的技术操作是控制增值率,这可以通过价格、扣除额等的合进安排来实现。

(六)通过业务的特殊安排进行纳税筹划

房地产企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外,还可以采用合作建房、代建房、承包、工程分拆、股权转让等形式多样的业务经营模式。通过这些业务的合理安排,来改变业务适用的计税依据和税率,达到减轻和降低税负的目的。

房地产企业开发项目耗用资金巨大、产业链条长、对相关领域影响广泛,涉及的税种及牵涉的税目、税率多而复杂,做好纳税筹划工作是每个房地产企业的必修课程,是房地产企业生存和发展的必要手段。如何规避纳税风险,在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本,增加企业营业利润,实现企业利润最大化,对房地产企业具有重要的现实意义。房地产企业可以通过合理、合法的手段,减轻企业税负,增加企业收益,从而使企业得到稳步、健康的发展。

参考文献:

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[2]梁云凤,逄振悦,梁云波.房地产企业税收筹划[M].北京:中国物价出版社,2006.

[3]刘玉章.房地产企业财税操作技巧[M].北京:机械工业出版社,2007.

[4]盖地.企业税务筹划理论与实务[M].大连:东北财经大学出版社,2009.

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【关键词】 房地产企业;土地增值税;纳税;筹划;策略

房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务,土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。

在房地产开发项目中,增值额小,计税额就小,适用的税率也低,土地增值税税负就轻。因此,土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税率或享受免税待遇。

一、开发方式的纳税筹划

(一)合作建房

税法规定:对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。

根据税法规定,企业可充分利用优惠政策,实现双赢。假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地,拟与B实业公司合作建造办公大楼,资金由B实业公司提供,建成后按比例分房。对B实业公司来说,分得的办公楼不含土地增值税,会降低购置成本。对A房地产开发公司而言,作为办公用房,不用缴纳土地增值税,可节约大量税负,降低房地产开发成本,增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。

(二)代建房

税法规定:代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言,虽取得了一定收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。

根据税法规定,如不采用代建房方式开发,则房地产属于该房地产开发企业,销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

二、扣除项目的纳税筹划

(一)利用利息支出的扣除规定

税法规定:房地产企业的利息支出,纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,利息允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,即:可扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。

纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除,即:可扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

根据税法规定,房地产企业据此可以选择:如果企业预计利息费用较高,开发房地产项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明,据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用。

假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发,为取得土地使用权而支付金额300万元,房地产开发成本为500万元。

如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,则其他可扣除项目=利息费用+(300+500)×5%=利息费用+40(万元);

如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊,或无法提供金融机构证明,则其他可扣除项目=(300+500)

×10%=80(万元)。

对于该企业来说,如果预计利息费用高于40万元,企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出,并取得有关金融机构证明,以便据实扣除有关利息费用,从而增加扣除项目金额;反之同理。

(二)利用代收费用并入房价减少税基

税法规定:对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。相应地,在计算扣除项目金额时,代收费用就不得在收入中扣除。

房地产开发企业在销售不动产时,经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前,纳税人有两种收取方式:一是将代收费用视为房产销售收入,并入房价向购买方一并收取;二是在房价之外向购买方单独收取。

例如,某房地产开发企业出售楼房,售价5 000万元,准予扣除项目金额为3 000万元,代收费用500万元。

两种方案的具体纳税情况见表1。

从表1中可以看出,将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的,但会增加其扣除项目金额,从而对房地产企业较为有利。

三、销售的纳税筹划

(一)设立独立核算的销售公司

通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法,其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格,而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来,设立独立核算的房地产销售子公司,先将房地产销售给子公司,子公司再将其对外销售,在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20%以内,这样这个环节就可以免征土地增值税,而只就对外销售征收土地增值税。

假设某房地产的成本是100万元,方案一:直接以200万元对外销售;方案二:先以120万元的价格销售给子公司,子公司再以200万元的价格对外销售。

两种方案的具体纳税情况见表2。

从表2中可以看出,方案二可以分解降低增值率,合理减轻企业土地增值税负担。

(二)将销售与装修分开核算

在现实中,很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护,并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算,则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格,控制房地产的增值率,从而减轻企业所承担的土地增值税负担;二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税,分开核算后适用3%的税率。

如某套精装修的房产总售价为100万元,在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元,假设准予扣除项目总额为60万元。

两种方案的具体纳税情况见表3。

从表3中可以看出,方案二能形成纳税的最大化节约。

(三)确定适当的房地产销售价格

房地产销售价格的变化,直接影响房地产收入的增减,在确定房地产销售价格时,要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。目前房价飞涨,公司是否应该跟着提高住宅的售价呢,是不是房价越高企业的利润越大呢?

对于普通住宅的房价,因为当增值率不超过20%时,可以免征土地增值税。提高房价可以为企业带来更多收益,但必须保证增值率不超过20%;对于豪华住宅,虽然没有免税政策,但还是有涨价的空间。当然,应该仔细地测量这个空间,如果房价涨过了购买力,就会造成房产空置。

企业在确定房价时应该仔细测算利润率,结合市场的承受能力,再决定升价与否,升多少或降多少才能使企业的利益最大化。

四、利用税收优惠政策

税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,如果增值额没有超过扣除项目金额的20%,免予征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅,又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

根据税法规定,这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做的好处有两个:一是可以免缴土地增值税;

二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等,可以在目前激烈的销售战中取得优势。但是如果没有控制好普通住宅的增值率,就会出现多缴税的情况。

例如:某房地产开发企业,2008年商品房销售收入为1.5亿元,其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5 000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8 000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3 000万元。根据土地增值税的计算公式:

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

方案一:普通住宅和豪华住宅不分开核算。

增值率=(15 000-11 000)÷11 000×100%=36%

应纳税额=(15 000-11 000)×30%=1 200万元。

方案二:普通住宅和豪华住宅分开核算,但没有控制好增值率,使其超过了20%,则:

普通住宅:增值率=(10 000-8 000)÷8 000×100%

=25%;

应纳税额=(10 000-8 000)×30%=600万元;

豪华住宅:增值率=(5 000-3 000)÷3 000×100%

=67%;

应纳税额=(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650万元。

两者合计为1 250万元,此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。这是因为普通住宅的增值率为25%,超过了20%,还得缴纳土地增值税。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内,则可大大减轻税负。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋销售价格,销售收入减少了,而可扣除项目金额不变,增值率自然会降低。当然,这会带来另一种后果,即导致销售收入减少,此时是否可取,就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小,从而作出选择。

假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变,仍为8 000万元,要使增值率为20%,则销售收入从(a-8 000)÷8 000

×100%=20%中可求出,a=9 600万元。此时该企业共应缴纳的土地增值税为650万元,节省税金600万元,考虑减少的400万元收入后仍可节省200万元税金。

假定上例中其他条件不变,只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除项目金额从(10 000-b)÷b×100%=20%,等式中可计算出,b=8 333万元。此时,该企业仅豪华住宅缴纳650万元土地增值税,可扣除项目金额比原可扣除项目金额多支出333万元,税额却比不分开核算少缴纳550万元,比分开核算少缴纳600万元。净收益分别增加217万元(550万元-333万元)和267万元(600万元-333万元)。增加可扣除项目金额的途径很多,但是在增加房地产开发费用时,应注意税法规定的比例限制。税法规定,开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%,而各省市在10%之内确定了不同的比例,纳税人需注意。

土地增值税纳税筹划的市场空间很大,理论空间更大。每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注,以实现企业的长远发展。

【参考文献】

[1] 杨娟.房企土地增值税的清算和税收筹划[J].上海房地,2009(03).

[2] 孙进鹏.刍议土地增值税纳税筹划[J].商业会计,2008(09).

[3] 刘巧梅.浅析房地产企业土地增值税的税收筹划[J].时代经贸(下旬刊),2008(03).

[4] 王礼蓉.浅议新所得税法下的纳税筹划[J].现代商业,2009(06).

[5] 张静伟.我国企业纳税筹划问题研究[J].经济论坛,2009(03).

[6] 黄翠芬.浅议房地产行业土地增值税的税收筹划[J].大众商务,2009(04).

[7] 张昆,邹晓宇.对税收筹划定义的文献综述[J].商业文化(学术版),2009(02).

[8] 韩玉芬,李荣瑾.房地产开发企业税收筹划探析[J].现代商贸工业,2009(03).

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【关键词】房地产投资；投资风险；税收因素

1 引言

20世纪90年代以来，伴随着住房制度和土地使用制度的改革，我国的房地产业逐渐恢复和得到快速发展，已成为新的、十分活跃的经济增长点。同时，由于其对国家宏观经济形势和经济政策的敏感性使其成为国民经济的晴雨表。首先是政策对房地产市场投资和消费的拉动效应，国家先后出台的一系列税费、简化手续等政策刺激了住房消费；其次，房地产市场体系初步建立，为市场提供了交易场所和畅通的信息渠道。

但同时我们也应该看到，房地产业是一个高风险，盈利水平可能较高但又难以确定的行业。房地产投资虽然有着较高的投资收益，但同时也存在着较大的风险，房地产投资数量大、投资周期长，涉及的风险广泛复杂，而且很容易受到国家和地区经济情况的影响，难以预测市场未来的走势。另外房地产投资本身也存在着一些缺陷，如变现能力低、交易纠纷多、筹措资金困难等。这些都导致了房地产投资成败的极大不确定性。

作为一个理性的投资者，都希望以最少的投资获得最大的收益避免投资失败。因此，本文分析了影响房地产投资的主要要素：风险因素和税收约束，研究了这两者对房地产投资的效果影响。

2 房地产投资风险要素

风险的定义最初出现于1901年美国A.M.willet所作的博士论文《风险与保险的经济理论》中：“风险是关于不愿发生的事件的不确定性之客观体现”。目前，风险分析在国外房地产投资实践汇总已得到了广泛的应用，且日益系统化、规范化。我国是在20世纪80年代后期开始了风险的理论研究。在此之前，经济学界对社会主义经济风险问题一直都是否定和回避的。当前，房地产投资风险分析在国内已经得到了广泛的应用，但是很多房地产企业还未真正建立起完善的房地产投资风险分析系统[1]。

3 房地产投资的税收约束

住宅项目从取得土地使用权到销售及再次转让完结，需要经过土地征用、开发建设、交易转让、装潢和使用等诸多环节；涉及营业税、城市维护建设税、契税、耕地税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、教育费附加等相关税收。

住关人民的基本生存和生活需要，住宅产业在整个国民经济中具有特殊的地位和重要作用，因此住宅市场也是国家公共政策最为关注的焦点之一。除税收政策以外，还有其他的政策因素，例如经济适用性住房建设政策、个人住房信贷政策、利率调整政策和消化空置商品住宅政策等。这些政策因素都从不同程度上对房产供需双方的开发和购买决策行为产生着影响[2]。

4 房地产投资的风险控制

对房地产投资各个过程中的风险进行识别的基础上，提出针对性的风险防范和控制措施，使企业最大限度地减少风险损失，获得较高的安全保障。

4.1 投资决策阶段的风险控制

投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目的成败的影响也是最关键的。因此，企业应做好以下几方面的工作：

4.1.1 重视可行性研究，确保投资决策的正确性。

4.1.2 加强市场监测、提高决策的科学性。

4.1.3 采用房地产保险的方式来间接降低风险。

4.1.4 灵活运用投资组合理论。

4.2 土地获取阶段风险的控制

在土地获取阶段前，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，一决定或放弃对某一项目的开发。在征地过程中，应主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助，以化解众多风险因素，减少来自各个层面的干扰；在拆迁和安置补偿问题，统一原则性和灵活性，以防止矛盾激化。

4.3 项目建设阶段风险的控制

强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来的不确定性。

4.4 经营管理阶段风险的防范和控制

在经营管理中，房地产商应关注市场的动态发展，了解需求状况，采取灵活合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销，以充分利用人丰富经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。

5 房地产投资的税收筹划

税收筹划是纳税人通过对投资、经营、理财活动的事先计划和安排，以达到合理合法减轻税收负担目的的一种管理方法。它是纳税人的一种积极、主动的经营筹划行为，它以国家法律为依据，采用经济学中常用的比较分析方法选择最佳的纳税方案，目的在于减轻税收负担，获得最大的税后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多样性[3]。

房地产开发投资涉及的税种很多，所以投资具有很大的税收筹划空间。主要的税种包括：营业税、土地增值税和企业所得税。

5.1 营业税的税收筹划

发生在房地产的交易环节，即销售房地产应以房屋售价5%的税率缴纳营业税。作为营业税的附加，城市维护建设税的纳税义务也相应产生。《营业税暂行条例》中规定：“销售不动产”税目的营业税，应在不动产所有者有偿转让不动产所有权行为或者单位将不动产无偿赠与他人的行为发生时，才进行征收。出售者可以通过合理推迟所有权转移时间达到税收筹划的目的。

5.2 土地增值税的税收筹划

进行税收筹划时，增值额是一个关键的因素。土地增值税实行四级超额累进税率。税率为30%-60%，增值额越高，需缴纳的土地增值税就越多。因此房地产开发企业在进行土地增值税筹划时，关键是要合理地控制、降低增值额。《土地增值税暂行条理》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目的20%，免征土地增值税。同时还规定，纳税人既要建造普通标准住宅，又有其他房地产开发项目的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的不同标准住宅不享受免税优惠。因此，如果一个房地产开发企业既要建造普通住宅又搞其他房地产开发项目，分开核算与不分开核算税负会有很大差异。在分开核算的情况下，如果能将普通住宅的增值额占扣除金额的比例控制在20%以内，则可以免缴土地增值税，达到减轻税负的目的。此外，还可以通过增加可扣除项目的金额，使税基缩小，达到减轻税付的目的。

合理选择筹资方式也可以达到减轻税收负担的目的。根据制度规定，企业为开发房地产的借款利息，可记入房地产开发成本，并作为计算房地产费用的扣除基数，特别是房地产开发企业可加计20%的扣除，加大了扣除项目金额，从而增加企业的税后净收益。

参考文献：

[1]顾孟迪,雷鹏.风险管理.北京:清华大学出版社, 2005.98~99

[2]高慧琼.价格构成及形成因素对大城市商品住宅价格的影响分析[D]:[硕士论文].南京:南京农业大学 2005

[3]孟国鸿.运用税收政策调控房地产业健康发展的对策[J].中国房地产金融，2005

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关键字：房地产业；税收；筹划；策略探讨；实例分析

摘 要：房地产业的风险大、投资大、周期长且业务繁杂，需要一个完善的体制对房地产业的投资人进行一定的保护。而税收筹划是企业经济发展的一个重要组成部分，有效合理的税收筹划有利于企业进行合理的投资和经营，并且在投资过程中，获取更多的经济效益，尤其是税收利益，提高企业的核心竞争力。本文就房地产业中的几种税务进行了税收筹划的探讨。

关键字：房地产业；税收；筹划；策略探讨；实例分析

自2001年中国加入世界贸易组织之后，经济又迎来了发展的高峰期，随之而来的国家税收改革步伐加快，在这种环境下，税收筹划工作也逐步发展开来，众多企业也在逐渐成为法治市场竞争下的一员后开始重视企业的税收筹划工作。在诸多的竞争中，众多企业都在力求以最少的成本获取最大的利润，税收是成本的一部分，合理的税收筹划可以在有法律保护的基础上，正当维护企业的经济利益，追求更多的经济盈利。

房地产业的税收筹划属于税收筹划的一个分支，是税收筹划在具体行业的具体应用。

一、 分析税收与房地产业发展在国民经济中的地位

税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定，通过税收工具强制地、无偿地征收参与国民收入和社会产品的分配和再分配取得财政收入的一种形式。虽然税收是国家强制性收取，国民无偿性的缴纳固定的税，不过税收是国家“取之于民，用之于民”的重要见证。而且税收是国家财政收入的重要的一部分，主要用于国防和经济的建设，国家公务员工资的发放，教育事业、环保事业等的投资，同时，税收可以很好地调节市场经济，是防止通货膨胀和通货紧缩的重要手段，维护国家经济平稳发展。

房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产本身具有多种性质，如固定性、地域差异性、高效耐久性、保值、增值性等。目前在经济的大潮流下，国民对房屋的需求量要越来越多，对房屋的要求越来越高，房地产业的发展顺应这一要求，为国民的买房住房需要提供保证。同时据调查显示，建筑行业占我国GDP总值的40%，近期显示的房地产投资总额达到了18737亿元，同比增加了34.6%，房地产业的税收约占国民生产总值的10%，是我国财政税收的重要贡献者。

二、 为什么要做税收筹划

所谓税收筹划，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。纳税人对经济收益有着本能的追求，税收筹划是他们应有的法律权利。在企业的经济发展过程中，有利于企业选择有效的经济行为以获取更多的经济利益，有利于企业做出正确的投资经营决策将税收利益最大化，有利于企业尊法守法，始终得到法律的庇护，有利于国家国家落实税收政策法规，增加国家财政收入，有利于相关行业，如税收业，的长期发展。房地产行业的利润较大，相应的税收任务就会加重，其涉及到的税种繁多，印花税、土地增值税、企业所得税、营业税等12个税种，足足占了所有税种的50%，面对如此多的税种，税收负担严重，由此看来，税收筹划显得尤其重要。

三、如何做税收筹划及具体的筹划案例浅析

房地产业当中所涉及到的税收种类繁多，在筹划过程中应该秉承税收筹划的三点原则：不违背税收法律的原则，事前筹划的原则，效率原则，进行相应的税收筹划。

在税收筹划之前，应该明确其目的，然后制定各方案。如，可以制定合理的房地产价格临界点，根据建房的方式、土地的使用权进行筹划，将销售和装修分开经营，并且设立相应的公司等。而房地产业中涉及到的税种也繁杂，下面将对营业税、契税、土地增值税、土地使用税和印花税进行具体的探讨分析。

（1）营业税的筹划。营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税的税收基础为营业额，税率为5%。案例一：某房地产开发公司在做住房区促销活动的时候推出了两种营销方案。方案一：凡在开盘日签订购房合同的客户。均可以免交当年的物业管理费，并且附送冷暖空调一台（市场价值千元左右）和外出旅游。这种优惠项目吸引了不少客户。据统计，在整个优惠期间销售住宅的实现销售收入2000万元，送出空调总价值12万元。优惠的物业管理费合计为4万元。送出的旅游团票价值24万元。方案二：公司采取折扣的方式，优惠2%，直接送价值40万元的折扣。在营销税中，这个案例是视同销售情况。公司直接免除的物业管理费和赠送的空调、旅游票都应该和实务一起算视同销售。因此在方案一计算营业税的时候，要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中，则公司应缴纳的营业税为（2000+40）×5%=102万元。在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营业额。公司应缴纳的营业税为（2000-40）×5%=98万元。对比就可以看出，方案二仅仅是修改了优惠方式，造成的直接后果就是营业税少了4万元。营业税的税收基础是营业额，因而在销售的过程中可以采用不同种类的销售方法，制定合理的销售方案，像上述案例中的方案二，进而到达减少营业税的目的。

（2）契税的筹划。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。其中税收标准为不动产的价格，住宅房1.5%，土地使用权及商品房3%。案例二：某房地产公司A要将5000万的物业资产转移到控股的C公司名下。所有权的转移需要缴纳契税，目前土地使用权的税率为3%。则要缴纳的契税金额为5000×3%=150万元。本例中A和C的投资方向不同。如果A公司采取新设立分公司的方法，而A公司原来的股东按股持有分公司的股份，就可免征契税。契税的纳税依据是所有权发生改变的不动产对象，因此可以优化不动产在转交过程中接受对象的性质，尽量避免契税直接收取的转角对象类型，有时候换个方向，或许能够达到免交契税的要求。

（3）土地增值税的筹划。土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额没有超过扣除项目金额20%，免予征收土地增值税，增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。 案例三：某房地产公司开发一可售面积为80000平方米住宅区，预计销售均价为5000元。预计销售总收入为40000万元，缴纳的营业税为2000万元.城市建设维护税及教育费附加为200万元，取得土地使用权费用和开发成本为24000万元。方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为24000×（1+10% +20%）+2000+200=33400，增值额为40000-33400=6800，增值率为6800/33400=20.36%。应缴纳的土地增值税为6800×30%=2040万元。方案二：加强小区绿化建设，预计投资500万元，则可扣除项目金额（24000+500）*（1+10%+20%）+2000+200=34050，增值额为40000-34050=5950，此时的增值率为17.47%，由于没有超过扣除项目金额的30%，因此可以免交增值税。这样既提高了小区的住宅质量，同时赚的税款1540万元，一举两得。土地增值税主要与扣除项目的金额有关，当你扣除金额多的时候，增值额就小，需要交纳的增值税相应就少，反之需要加纳的增值税就会增加，但是增值额也是最后收益的一部分，所以在项目筹算之处，就应该全盘考虑，采取恰当的方法，谋求最大的利益。

（4）企业所得税的筹划。企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税，企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。案例四：相关法律规定，如果企业所得税的数额较大，一次性纳税确有难度，那么在经主管税务机关核准后，可以在不超过5个纳税年度的期间内均匀计入各年度的应纳税所得额。从资金时间价值角度考虑，可以申请将所得递延分配到5个以内的纳税年度。 比如，如果某企业获得捐赠款项200万元，将其计到纳税所得额中，基本纳税率是25%，应该纳税50万元。假如经过税务机关批准，企业将捐赠所得额200万元均匀分配到以后5年纳税年度，则捐赠所得部分每年应纳税所得额为40万元（200/5），每年只纳所得税10万元，按4%年利率计算，5年现值为42万元，节约8万元。这样，一方面减轻了企业的资金压力，同时还获得了资金的时间价值。从减免税角度考虑，应该将可递延所得集中到享受减免税年度之中。企业也可根据实际情况分配1——5年进行纳税。

（5）印花税的筹划。印花税是对经济活动和经济交往中树立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。印花税的纳税人包括在中国境内书立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。财产租赁合同的税率是0.1%，财产转移的税率是0.05%。案例五：假设A房地产公司将一笔价款2000万元的工程承包给B房地产公司，B公司又将其中800万元的工程分包给C公司，500万元的工程分包给D公司。则四个公司应纳印花税税额分别为：

A公司应纳印花税：2000×0.05%=1万元

B公司应纳印花税：2000×0.05%+800×0.05%+500×0.05%=1.65万元

C公司应纳印花税：800×0.05%=0.4万元

D公司应纳印花税：500×0.05%=0.25万元

但是，如果A公司将800万元的工程承包给C公司，500万元的合同承包给D公司，然后剩下700万元的合同承包给B公司，那么A、C、D公司需缴纳的印花税不变，而B公司的印花税降为700*0.5%=0.35万元，比原来节省了1.3万元。

印花税的筹划有多重方法，较常用的有分开核算筹划法、模糊金额筹划法、减少流转环节法，印花税在计算的过程中，不同的经济项目的税率是不尽相同的，如果没有明确的项目记录，将会自动按照最高税率进行计算，而且，每进行一次流转，或者说签订一次合同就得进行一次印花税的缴纳，因此，在确定房地产项目的过程中应该明确的记录每一个项目的资金使用情况，并且尽量减少项目的流转手续次数，以达到减少印花税的目的。

四、结语

房地产业的税收是国家财政收入的重要组成部分，税收又是市场经济的重要调节手段，房地产业的税收筹划工作显得更为重要。本文，从房地产业和税收筹划自身的性质和意义开始着笔，继而提出了房地产业的税收筹划的相关措施，并就其中的一些税种进行了具体的税收筹划实例分析，从而更好地研究了税收筹划在房地产业中的运转方向和策略方法。

客观的说，税收筹划的发展有利于我国完善国家相关法律和制度，对企业进行一定力度的保障，同时也帮助企业追求更大的经济效益。由此，未来的税收筹划还将继续发展。

参考文献：

[1]《企业税收筹划》.王韬、刘芳.科学出版社.2009.03.

[2]《房地产业税务管理实务》.林永峰.暨南大学出版社.2009.09.

[3]《新税制下房地产业纳税会计与纳税筹划》.李明.中国市场出版社.2010.01.