房产企业会计核算范文

导语：如何才能写好一篇房产企业会计核算，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词:房地产开发;会计核算;存在的问题;研究对策

如今房地产行业已经具有先导性、基础性、产业相关联度高等鲜明特点。由于房地产在第三产业中所占比重越来越大，其自身是否良好运行、是否可以良性发展，都直接关系着相关产业的发展趋势。房地产行业的发展，与我国国民经济以及各地区的经济发展有着极其紧密的联系。房地产行业同样具有两面性，虽然可以带来巨大利益，但该行业也是一个投资风险大、负债经营度高、建设及设计时间周期长、市场风险高的行业。随着我国近些年房地产企业的蓬勃发展，市场中的房地产企业在规格、结构框架等方面表现出良莠不齐的状况，会计核算等相关工作也暴露出了许多的问题。因此，保证与房地产行业密切相关的会计核算工作是一个十分现实且艰巨的任务。只有更好地完成企业会计结构的构建，才能促进房地产行业健康发展，保证国民经济快速运行。

1房地产企业的整体概述

房地产，其实是房产和地产的总和。房地产开发，是对房屋、土地的开发，以及对房产和土地的综合开发。具体来说，土地的开发，就是房地产开发企业通过合法途径获取土地的使用权利后，先向国家依法缴纳相应的土地使用费，待完成准备工作后，房地产企业就可以对该土地进行开发和使用了。当土地开发完成后，该公司对于处理后的土地有多种获利形式:比如将该土地有偿转让至其他单位，在其中抽取提成或红利，或者可将开发后的土地，留于自己公司，由公司自行完成对土地的房屋开发，之后通过商品的形式，卖给购买者。而房屋的开发，则是房地产公司在已经开发完成后的土地上开发房屋，等开发完成后，将以商品的形式向民众进行出租或者售卖。房产和土地的综合开发，是房地产公司通过合法途径获得土地后，对土地进行合理开发，然后由该公司直接对开发后的土地进行房屋开发。房地产的开发，归根结底是为了更好地完成城市规划。因此，无论是土地开发、房屋开发、还是两者的综合开发，都必须遵循“六统一”的原则，即规划、征地、设计、施工、配套、管理。任何产品的开发均是从规划开始的，房地产也是如此。土地使用、城市布局等都需要进行科学合理的规划，经过可行性方案研究。规划完成后，还需要对当地住户进行征地，完成拆迁任务，并做好安置工作，给予合理的配成，之后还要完成建筑安装、绿化环卫等多个阶段。这些阶段都会运用到大量资金，需要房地产企业投入更多成本，当企业无法承担全部资金时需要向银行贷款，体现了房地产业投入资金多和负债经营度高的特点。以上特点综合起来，会导致市场存有较大风险性，如果开发过程出现差池，或者开发完成后导致房屋积压，无法实现资金灵活运转，就会导致企业陷入绝境，面临巨大的挑战，稍有不慎，甚至导致破产。

2会计核算存在的问题及发展现状

2.1没有较为规范、独立、切实可行的会计准则

虽然从2007年开始，就实行了企业会计准则，但准则中没有针对房地产企业的相对完整、可行、独立的会计准则。因此，房地产企业中的会计核算制度无法完善，而且因为缺乏系统指导和统一规划，导致当前房地产开发企业中的会计核算处于一个十分尴尬的地位。传统老旧的制度已经跟不上时代脚步，暴露出许多问题。如果不按照这些制度去遵守，仅仅执行2007年共同的企业会计准则，就会无视房地产企业本身所具有的特殊性，导致更多不利因素的产生。

2.2会计科目混乱，缺少专用科目

改革开放至今，我国对会计行业进行了多次整顿革新，但是在《小企业会计制度》、《企业会计制度》以及2007年的会计实施新准则中，都缺少对于房地产企业中会计核算的会计科目及会计核算方法的描述。这是极其不利于房地产企业发展的，会给房地产企业中的会计制度和会计核算准则带来许多不必要的麻烦。随着时代的发展，传统老旧的会计制度已经无法满足房地产企业中会计核算的工作，在没有新制度的情况下，必然会造成许多不必要的误解。虽然在新的会计准则中对“在建工程”科目进行了一些描述，但是依然没有更改早期的会计科目，所以仍存在较大问题。

2.3企业会计信息的风险未被完全披露，利润上升缓慢

随着时代的发展，房地产企业由于工程质量建设、政策不完善等原因导致不确定风险性增大，行业风险比其他行业风险更为突出和明显。因此，房地产企业需要在信息披露上重新规划，进行全面改善，努力实现利润的最大化。而这些在相关的政策制度中都没有科学合理规划，也没有明确的约束。

3解决会计核算的几点建议

3.1建立科学合理，适用于房地产开发企业使用的企业体系

虽然我国的会计制度涵盖了许多领域，对于会计的工作流程、会计核算业务均有较为明细的阐述，但是对房地产行业中的会计核算而言，现行的会计制度，包括2007年我国所实施的新准则，都没有给出明确的定位。没有固定清晰的方法、章程、理论作为指导，直接导致了我国房地产开发企业中的会计核算工作无法可依、无据可循。因此，企业在实行权责发生制的前提下，也要结合自身的发展情况，对公司进行合理定位，建立科学、合理、规范化、可实行的会计核算制度，不仅要符合当前国家制定实施的会计制度，还要体现出房地产开发企业本身的特殊性。

3.2优化会计核算框架，完善会计核算制，明确核算中涉及的所有会计科目

任何科目的设置，包括房地产企业在内，在设置对应的会计科目时，要先结合自身实际情况，从实际出发，考虑企业自身的经营规模和当前的经营状况，然后结合会计核算的实际信息化水平，做到客观、全面、有效地设置会计科目。此外，还需要得到国家政策的支持，要制定适合自身企业发展的会计核算准则，明确会计科目及会计核算准则，加强政府对房地产开发企业的有效监管和政策支持。

3.3制定科学、有效的收入确认标准，保证标准的完整性和完善性

保障商品售出后的收入，需要资深的会计人员对商品进行专业判断，对行业进行合理化评价，并且保证自身的职业素养不被外在因素所侵蚀等等。房地产开发企业中的会计核算工作，需要有专业化的会计人员操作，甚至这些会计人员为注册会计师也不为过。由于涉及资本收入，因此需要有完善的标准和明确的要求，需要考虑到法律和专业两个方面，其中法律要求是基础，专业要求是保障，为企业的收入提供更加有力的保障。

3.4提高房地产开发企业信息披露治理，增加相关评论指标

房地产开发企业想要获取投资者的投资，其中一项最有利的依据就是会计信息。通过会计信息，投资者可以了解企业的规模与能力，公司的发展状况，然后通过数据对比，了解企业的经营状况和之前的经营业绩。因此，好的会计信息，可以加强投资者的投资力度，弥补其余资料上的不足。

参考文献:

［1］袁卓霞.我国房地产开发企业收入核算及其相关问题的研究［D］．首都经济贸易大学，2007.

［2］张新河.房地产开发企业会计核算中的问题及对策［J］．会计师，2012，(01):30－31.

［3］张皓.房地产开发企业会计核算问题研究［J］．中国市场，2016，(12):140－141.

［4］林风华.房地产企业会计核算存在的问题及对策初探［J］．中国商界(下半月)，2010，(12):64－65.

［5］祝晓辉.房地产开发企业会计核算中的问题及对策探讨［J］．财经界(学术版)，2011，(09):224.

［6］杜渊.供水企业会计核算存在的问题及改进［J］．现代商业，2012，(08):180.

［7］郭耿霞.试析房地产企业会计核算的问题与对策［J］．时代金融，2012，(11):127－135.

［8］吕孝侠.房地产企业会计核算问题探讨［J］．中国乡镇企业会计，2011，(02):166－167.

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关键词：房地产；会计核算；对策

中图分类号：F23 文献标识码：A

1 房地产开发企业的会计业务，按照其特点，主要包括以下几个方面：

1.1 出纳工作。主要负责办理现金、银行存款以及各种有价证券的保管、收付结算业务，并负责登记现金日记账和银行存款日记账。

1.2 材料的核算工作。主要负责审查材料采购、加工生产和储备计划，办理材料采购、费用的收支业务的核算，监督材料的收发结存动态，考核储备资金定额的执行情况，参与材料的清查盘点并且监督有关部门加强材料等实物的收发管理工作。

1.3 固定资产的核算工作。对于固定资产的核算，主要是对固定资产在数量上的变化以及涉及到的相应的资金变化进行账务的处理和相应的核算，对固定资产在量的变动上要进行详细的记载，并且对于固定资产的管理要有专门的部门对其进行管理。因为固定资产会有一定程度的损坏，所以要定期的对其进行维修，这期间产生的费用也要进行相应的编制。固定资产使用一段时间后，就会有折旧费用的产生，这些都是需要进行处理核算的。

1.4 工资核算工作。主要负责应付工资的计算、审核和分配工作，计提职工福利费、工会经费等，监督工资基金的合理使用并考核其使用效果。

2 房地产开发企业会计核算存在的问题

2.1 房地产开发企业收入确认的复杂性

对于房地产的商品销售，一般情况下，可分为两种销售方式，一种是自己开发自己进行销售，另一种是事先就有投资方要进行房地产的建设，然后房地产开发企业与其签订合同为其进行开发建设，这种方式是按照投资方的要求进行开发建设的。后一种方式是按照签订合同时的建造标准来进行建设的，在收入方面有一定的确定性。但是前一种方式，由于是自己开发自己销售，那么在进行销售之前是没有收入的，可是房产的建设周期特别长，在投资上会有很大的投入，开发建设的商品往往具有很高的价值性，这些因素决定了在收入方面的不确定性。房地产在建设的时候是需要大量的资金投入，但是在收入方面却有不确定性，那么这些特点就决定了房地产商品的销售不同于其他的商品销售，这种销售模式一般采用预售的模式，然后分期付款。要想取得这种销售方式，那么首先房地产开发企业就要取得房产预售许可证和销售许可证才可以实行销售。在这个过程中，一般首先要签订预售合同，然后进行预付款的交付，然后是签订正式的销售合同，等房屋竣工后要进行验收工作，验收合格后向业户收取全款，办理产权的过户由此完成一系列的销售环节。这些销售环节的不同决定了房地产开发企业不同于其他的销售模式，在成本收入方面具有自身的特殊性。

2.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，由于房地产开发企业本身的特殊性所决定，在生产周期上比较长，因为一项房地产项目从开发到后期进行销售是一个漫长的过程。要想开发一处房产，那么首先要做的就是要获得这块土地的使用权，拥有开发房产的资格才能进行后期的工作，拥有了土地那么就是对房产的建设阶段，然后才是验收合格竣工后的销售阶段。这个过程根据不同的因素在时间的长短上不确定的，时间短的会是一到两年，时间长的可能会是四到五年，这个过程肯定会造成企业的投入产出存在一定的阶段性，这个阶段性可能是不合理的。因为在项目建设阶段是一直需要大量的资金投入的，这段时期内是没有收入的，建设的周期越长，所要投入的资金越大，收入的预期就会越长，直到项目验收合格交付使用后才能产生收入，那么在项目建设阶段的投入会因为不确定的市场因素产生一些意外的问题出现，那么直到竣工销售后才能有收入，而这项收入还存在不确定性，这就在配比上出现了差异性。

其次，房地产开发建设的商品在成本上来讲，是整个的工程建设，但是销售的时候却是按照每一个户型或者是每一个楼层为单位来进行销售的，这样一来在成本和收入上就形成了一定的差异。比如说要兴建一处高层楼房，那么在成本的投入上，低层的楼层在投入的成本上就比较低，而越是高层在建筑上的要求就越高，对施工的质量要求也越严格，那么所投入的成本也就会越高，但是对这项建筑在进行销售的时候，低层的楼房由于在性价比上比较合适，所以价格会很高，那么越是高层的楼房售价就越低，由此就在成本和售价上出现了不配比性。影响成本和售价不配比的因素有很多，还比如说，如果一项工程由于特殊的因素，而在建设的时候会因为需要而出现不同的造型，那么即使是同一个楼层，因为采光不同，朝向不同等等原因都会有不同的售价，但是在建设成本上却是一样，这样在成本和售价上又存在不配比性。

2.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳，验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。

3 完善房地产开发企业会计核算规范的对策房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

3.1 法律标准。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标准：如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标准是专业标准的前提条件。

3.2 专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，即收入确认的4个必要条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。

参考文献

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摘要：随着我国经济建设的不断加速，房地产市场也进入了新一轮的改革与发展关键期。房地产企业想要在激烈的市场竞争中不断巩固自己的地位与经济收益，就必须进一步加强自身建设及内部管理工作质量。本文重点谈谈如何有效加强房地产企业会计核算基础工作具体质量，并提出若干提升措施与建议，以供参考。

关键词 ：房地产企业；会计核算；基础工作

近年来国内房地产市场的发展可谓如火如荼，随着国民经济建设速度的提升、国内居民在住房条件方面的要求提升以及物质生活条件的提升，房地产开发企业迎来了新一轮的发展机遇。但是房地产市场的逐渐扩大与规范、国内外房地产企业之间竞争的日益白热化也让房地产企业感受到了前所未有的竞争压力与挑战、冲击。房地产开发建设具有资金密集、投资收益周期长、劳动力非常密集的行业，因此在资金管理及财务管理工作方面也具有更高的要求。当前房地产企业在会计核算工作方面虽然较前些年有了相当大的进步，但随着市场的变化发展而出现的新问题也正在逐渐制约着房地产企业的进一步发展，因此加强财务管理工作尤其是会计核算工作质量就成为了当务之急，所以加强房地产企业会计核算基础工作应该成为当前房地产企业管理者所关注的最重要问题之一。

一、当前房地产会计核算基础工作存在的问题

首先，缺乏科学化的工作意识。房地产企业是劳动力密集、资金密集、投资回报周期较长且具有较高财务风险发生几率的特殊类型企业。但是长期以来的固有意识让许多企业管理者往往习惯性的将管理工作重心放在外部扩张、项目建设及销售部分，对于内部管理尤其是财务管理工作不够重视，认为财务管理工作不能够为企业赢得直接经济效益。随着管理工作在企业运作中的重要性日益体现，现代财务管理发生着巨大的职能转变，在此情形下如果无法树立科学积极的财务管理工作意识，不仅将直接对财务管理工作造成严重影响，同时对于整个房地产企业的经营运作也会形成巨大阻碍。

其次，人员队伍素质方面存在较大缺失。房地产企业是劳动力密集型企业且需要大量资金才能够有序运转，因此劳动力与资金就成为了许多管理者关注的焦点，但是在资金管理者方面却未能将队伍素质有效的重视起来。因此，管理者、被管理者不适应具体管理需要、管理工作无法落实到位以及各项管理制度难以有效施行的问题就比较频繁的发生了。

再次，缺乏有效的内外监督机制。管理工作尤其是与资金相关的管理工作如果失去了有效的监督管控，必然无法达到真正的管理预期。就目前房地产企业在财务管理及会计核算基础工作方面看来，内部机制欠缺是比较普遍的，外部监督机制建设工作更是少之又少，此种情况下想要大力加强会计核算基础工作具体质量就显得比较困难了。

二、加强房地产企业会计核算基础工作的措施

（一）树立科学工作意识

作为房地产企业的管理者、领导者必须重视会计核算及其基础工作，必须明确财务管理对于企业长远发展的积极意义。而科学的管理意识不仅要包括重视其工作内容，同时也要进一步加强具体知识的学习及掌握，同时要注意会计核算具体操作与房地产企业财务管理具体内容的有机结合，避免流于形式。这样才能够更好的实现统筹管理、全局指导。

（二）加强人员队伍素质提升

人员队伍素质提升是管理工作有效加强的非常重要的一环，当前房地产企业财务管理工作队伍虽然已经基本实现了持证上岗，但是由于房地产企业财务管理、会计核算基础工作的特殊性与复杂性，企业还应该进一步实现对管理队伍的技能再培训与提升，同时加强对管理队伍在房地产财务管理工作方面的具体知识培训，确保她们能够更好的胜任实际工作与实务操作。此外，针对当前房地产企业会计核算基础工作相对薄弱且专业对口人才相对缺乏的现状，企业应该积极加强与高校的联系合作，建立订单式人才培养通路，企业为高校提供最前沿的管理理念及管理知识，高校负责更具针对性的人才培养，这样不仅能够实现企业获得优质、专门化人才的需要，同时也能够大大提升高校在房地产财务管理人才方面的培养质量，可谓一举两得。

（三）加强监督机制建设

在内部监督机制方面应该采用内外结合的形式，也就是由内部财务管理人员与社会专门财会人员共同参与管理及监控，这样一方面能够确保监督队伍的实际工作内容最大限度适应房地产企业的自身特点，以及确保监督管理队伍对企业具有相当程度的忠诚度，另一方面也能够有效避免内部员工长期供职本企业而存在的视野狭窄问题，能够帮助企业管理者站在市场的高度审时度势，建立起真正适应企业需求及企业未来发展的监督控制体系。在外部监督控制渠道建设方面，企业应该加强与社会媒体的沟通协作，加大社会公众履行监督权力的宣传教育，为自身管理工作打造坚实的外部监督环境。

（四）加强会计核算基础具体工作

首先，要严格按照《房地产企业会计制度》的有关规定进行会计科目设置，对于新增科目或科目修改必须在上级机关及领导部门进行报备、获得批准。其次，会计凭证的类型应该严格采用收入、支出、转账类型，其他不规范类型一律不可使用。再次，在凭证管理具体方面，第一要认真填写记账凭证，对于记账凭证所参考的原始凭证必须进行严格审核，对于凭证填写不规范（修改、涂抹）、项目不完整（金额、项目名称、时间、签字等）应立刻予以退还并要求及时修正。第二，在现金日记账和银行日记账登记程序中要严格按照原始收入、支出凭证进行登记并加强对原始凭证的收集、管理。在记账操作中应注意明细账必须随时登记，总账及时登记，明细账无法当日登记的必须进行有效交接或待记登记，总账登记周期不得超过一周。最后，要加强会计档案管理工作质量。房地产企业的会计档案应该进一步完整与完善，加强对项目建设全过程的细节化管理，从项目投建到竣工验收的一切财务会计信息数据要进行及时记录，同时利用现代化云端数据存储技术进一步扩大会计档案数据的类型，加强对视频信息、音频信息、模型数据的使用力度，从而实现会计档案的时效性、实用性提升。

结束语

现代财务管理工作对于房地产企业的整体管理及运作具有非常重要的作用及影响，尤其是会计核算基础工作在其间的影响更为深远，因此加强会计核算基础工作具体质量应该成为企业管理者所关注的最重要问题。虽然加强工作质量不是一蹴而就和一劳永逸的，但是相信只要我们不断研究、吸取经验教训，必然能够在今后的工作当中不断取得实质性进步，推动企业健康发展。

参考文献：

[1]周勇.房地产企业财务管理问题研究[J].企业管理，2014.2.

[2]刘雯.会计核算基础工作关键点分析[J].会计之友，2014.5.

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一、企业会计成本核算与税收规定结合的必要性 

笔者所在的房地产企业成本核算主要是对工程项目发生的成本费用进行归集，按成本对象进行分配。成本对象的确定是成本核算的一个关键环节。成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中各项耗费而确定的费用承担项目。一般情况下，企业在取得土地使用权后就要考虑成本对象的确定了。成本对象的确定在符合企业核算现实的情况下，应结合所得税、土地增值税的相关要求，尽可能的方便税务的计算。企业所得税中对成本对象的划分列举了以下的原则可以参考：一是可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算，不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。二是分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近。产品结构类型没有明显差异的群体开发项目，可作为一个成本对象行进核算。三是功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。四是定价差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 

恰当的成本对象划分在税金计算时会使工作高效、简洁。笔者认为划分成本对象时国税发31号文中确定成本对象的四种原则，在实践中比较常用，同时借鉴土地增值税的相关规定，对本单位的成本对象给予确认。例如，吉林省地方税务局规定土地增值税清算要按普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房产分别计算土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，经主管税务机关审核，免征土地增值税。土地增值税基本清算单位为房地产开发项目；开发项目分期的，为每个分期开发项目。开发项目或分期开发项目的确认以房地产业管理职能部门核发的建设工程规划许可证为主要依据。税务机关已明确指出土地增值税基本清算单位以建设工程规划许可证为主要依据。笔者所在公司的长春子公司的项目计划分期开发，那么成本对象的划分应先分期，以每个《建设工程规划许可证》为一期，在每期中再分普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房产。这种划分原则也符合国税发2009第31号文中的两种分类原则，一是同一开发地点、竣工时间相近的项目归集为同一成本对象，即归集原则；二是项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算，即功能区分原则。在这一问题上北京市地税局则规定，一个房地产开发项目中包括不同商品房类型的，应将整体项目作为清算对象。如需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，原则上应按建筑面积计算分摊。对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。在实际中笔者所在公司的北京子公司土地增值税是按整个项目立项的，达到清算条件时各业态之间的成本按建筑面积分摊。依北京地税对土地增值税的清算要求，对日常成本对象的划分没有强制性的影响，但实际工作中北京项目的开发是分期进行的，各期的开工时间和交房时间各不相同，在成本对象划分时可以更多的参考国税发2009第31号文中的分类原则，例如遵循同一开发地点、竣工时间相近的项目归集为同一成本对象，比较符合现实情况。 

二、会计成本核算与企业内部工程管理结合的必要性 

良好的会计成本核算需要财务部门和造价、工程等相关部门密切的配合。目前绝大多数房地产项目都是分期开发，在一期中分别取得若干个规划许可证，每个规划许可证对应一个标段，每个标段招标一个总包，工程管理上通常认为总包之间形成竞争，便于管理。造价部门通常是一期出一个目标成本，一期中再分若干标段通常没有单独的目标成本。鉴于这种情况，财务部门在项目初期就需要和工程及造价部门密切合作，参与项目的分区，尽量把成本项目的划分和实际工程进度统一起来，如果项目需要按规划许可证作为土地增值税的清算单位，在项目实施规划时就不宜在一期地块里取得太多规划许可证，过细的划分不利于为整个区域服务的合同的分摊，如交评、环评等通常整个项目出具一个，需要在各期分摊，绿化、电力的合同通常是一期签订一个，规证的范围太小，容易出现为区域整体服务的合同还没执行完，有的区域已经需要土地增值税清算了，未发生的成本在土地增值税清算时不予扣除，造成实际成本偏小。 

为项目整体服务的合同怎样在不同期、不同标段之间拆分，需要造价部门的主导，使拆分情况比较贴近工程的实际情况，如果交房确认收入是依据标段进行，目标成本的划分也按标段区分，会很大程度上方便成本的结转。所以在项目初期能和工程、造价部门密切合作，使成本对象的划分方便未来的财务计算，同时和项目的实操过程结合起来，可以使后面的工作事半功倍。 

笔者所在公司的云南子公司在土地增值税清算的案例有值得财务人员思考的地方。云南项目分四期滚动开发，前两期工程结束后，土地增值税前两期也清算完毕。整个项目的规划进行了一次调整，政府要求整个项目配建一个中学，公司认为中学建成移交政府，没有收入，准备在最后一期建中学，减少占压资金时间。第三期达到土地增值税清算条件时，财务部门根据未来市场走势对三、四期项目的增值情况做了一个预测，认为第三期的增值率最高，中学的建设成本放入第三期，可以使项目的土地增值税减少，但工程安排上中学要在第四期建设，第三期结束后，中学仅发生了少量前期成本，对于没有发生的成本土地增值税清算时不予认可，最终第三期以较高的增值率缴纳了土地增值税，目前第四期正在销售，项目的增值率低于第三期，第三期土地增值税的清算成了项目的一个遗憾。这个案例使我们清楚的看到，在项目之初，财务部门就需要和工程部门共同分析项目的分期与成本对象的确定，分期的确定会对后续项目的缴税产生不可逆转的影响。

三、会计成本与计税成本 

房地产项目完成竣工交房后开始确认收入，同时结转成本。交房时各项施工合同往往还没有结算，此时总成本依靠造价部门提供的动态成本为参考，我们通常把这种成本看成会计成本，例如A区实现了全部交房，确认收入10亿元，目标成本7亿元，其中已签订合同总额6亿元，合同实际付款5亿元，我们通常按7亿元结转成本，把已签订合同未支付部分1亿元计入应付账款，对于在目标成本范围内但没有签署合同的1亿元，用预提成本来表示。企业在进行年度所得税汇算清缴时，税务师事务所往往会根据项目的实际支付情况及相关文件规定允许预提计入完工产品的费用，得出计税成本，对于以下几项所得税时允许预提计入完工产品的成本，一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；二是公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。一般会迟于主体结构完工的绿化景观工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费，而不属于公共配套设施费，不允许预提税前扣除。三是应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。在项目还未完成结算时计税成本通常小于财务成本，汇算清缴时需要对应纳税所得额调增，随着项目结算陆续完成，计税成本会和会计成本越来越接近，但现实中有一个问题比较影响会计成本的准确性，就是造价部门出具的目标成本的准确性。造价部门为确保项目的最终成本不突破目标成本，通常会将目标成本制订的偏宽松，在项目没有结算完成时，财务部门都在用目标成本作为依据，可能会造成项目成本虚高。例如目标成本比已签合同金额多1亿元，财务结转成本时计入了预提成本，项目完成结算后增加成本只有2000万元，8000万元需要冲回成本，如果冲回成本当年没有新确认的成本，在财务报表中会出现成本负值，这其实是一个前期差错了，可能使报表使用者对以前年度核算的可靠性产生质疑。计税成本和会计成本表面上看是税会差异，但实质上笔者更认为是整个项目的管理问题，或是造价部门的管理问题，所以项目准备交付使用时，财务部门应及时和造价部门沟通，请造价部门谨慎预计预估成本。 

四、当前企业会计成本核算所存在的问题 

（一）企业内部管理人员的成本核算观念相对落后 

在当代的企业中，很多的管理层及财务人员，在自身的观念中并未对会计成本核算予以重视。多数的企业管理者更重视企业的经营效益，往往忽略了对企业进行成本核算管理。在其的认知中，还尚未对成本控制、成本效益形成一种管理观念。而实际上，成本核算管理对于企业的经营，利润的获取有着非常重要的影响作用。相关的管理人员，可根据相关的成本核算数据，来对当前企业的经营情况进行分析、管控。另一方面，企财务工作往往是很繁杂，有很多事物等待人们去处理，由于管理人员对于成本核算管理的忽视，往往会将企业成本核算管理工作放到最后来处理。这势必会导致当前的企业会计成本核算不够严谨，对企业会计成本核算的准确性带来负面的影响。 

（二）进行会计成本核算时企业内部相互沟通不够 

对于一个企业而言，成本的构成、费用的支出是较为繁琐与复杂的，以工程成本核算为例，项目初始各相关部门能对成本对象的划分达成一致，日后会方便成本的归集与分配。但现实中，往往部门之间缺乏合作，对成本对象的划分各不一致。项目开始阶段对成本核算考虑不够全面、没有进行整体纳税的规划，因此，在对成本进行相应的核算时便出现了偏颇与漏洞，开发接近尾声时，才发现财税问题突出，但事实无法再改善了。 

这个问题的解决主要依靠各方的积极沟通，站在整个项目的高度来整体策划，各部门为实现相同的目标而相互配合，积极开展工作，使项目的整体核算连续、合理、准确。 

（三）企业会计成本核算过于随意 

日常核算中对于行政部门的花费支出在核算上比较统一，但在工程项目中除土地、建安施工支出外的各项支出，核算时使用的科目随意性较大，同一集团内的各公司在成本归集分配上使用的科目都各不相同。对于这点笔者认为日常核算中首先应遵从企业会计准则的要求，其次同一集团对相同事物的处理应尽量一致，提高集团日常核算水平。 

会计成本核算过于随意还体现在，结转成本时更多的考虑是当期利润是否合适，甚至出现为了使利润达到某种程度，人为调节成本的高低，这也是在新增收入成本较小情况下，成本冲回会使当期成本出现负数的原因之一。笔者认为成本核算应给予充分重视，在企业的经营中，会计成本核算对其经营、发展都有着一定的促进性作用。为了迎合利润的需要，成本被人为的调整，使得报表使用者无法获得可靠的成本核算数据，进而影响到了其对于企业策略的准确判断，对企业整体的经营与发展是不利的。 

（四）企业内部的财务人员素质水平有待提高 

企业会计成本的核算最终是需要相关的专业人员来完成的，而目前很多企业中的财务人员，其自身的专业水平有限，加之财务日常核算繁忙，缺乏对成本核算合理性的思考，另外，一些财务人员思想松懈、工作进行不到位，认真度不够。敷衍了事的工作作风，最终会导致计算的结果存在误差，影响财务核算的准确性。 

五、如何来有效地解决企业会计成本核算中的诸多问题 

在企业的经营中，会计成本核算对其经营、发展都有着一定的促进性作用。因此，我们应及时地来对核算中所存在的问题进行改进与完善，以对企业的经营发展起到一定的促进性作用。以下是相关的一些应对措施： 

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[关键词]房地产企业会计核算 会计制度 信息披露

在市场经济迅猛发展形势下,我国的房地产事业也得到了快速的发展,房地产开发不同于一般的商品,它的这种特殊性以及房地产开发企业在生产经营模式上的特殊性就决定了房地产开发企业在会计核算上的特殊性,同时也导致了房地产企业在会计核算上出现诸多的问题,本文主要是谈谈对房地产企业会计核算方面的思考。

一、关注会计制度的适用问题

《企业会计制度》、《小企业会计制度》、《行业会计制度》和《现行企业会计准则》这四个会计制度体系是我国现行会计制度的主要部分。

1.房地产开发企业会计核算的内容在《企业会计制度》中有所涉及

2001年起,按照财政部的规定,股份有限公司和外商投资企业等单位施行《企业会计制度》,其他企业在经过批准后也可以执行。现行的38项具体企业会计准则是财政部在2006年颁布实行的,其规定上市公司范围内自2007年1月1日起执行。由此可见,除按规定执行现行企业会计准则的企业外,现有的股份有限公司和外商投资企业中的房地产开发企业,都在执行《企业会计制度》范围之内。

2. 房地产开发企业会计核算的内容在《小企业会计制度》中有所涉及

房地产开发行业中的小企业是以人数和销售额界定的,也就是指那些不能同时满足从业人数在100人以上、年销售额在1000万元以上两个条件的。从2005年1月1日起,依据财政部和国家税务总局的规定,包括房地产开发企业在内的符合上述条件的各类小企业,不再执行1993年颁布的《房地产开发企业会计制度》,而执行《小企业会计制度》,已按规定程序或规定要求执行《企业会计制度》或现行企业会计准则的企业可以不在要求范围之类。

3.房地产开发企业会计核算的内容在《房地产开发企业会计制度》中有所涉及

《房地产开发企业会计制度》是在旧的企业会计制度体系的基础上制定的。房地产开发企业中的大中型企业,既没有达不到执行现行企业会计准则规定的条件,也没有按照相关规定要求执行新《企业会计制度》的,也可以按照《房地产开发企业会计制度》执行。

4.房地产开发企业会计核算的内容在现行的企业会计准则的会计制度中有所涉及

现行企业会计准则是一个完整的会计制度体系,其包括具体的准则、准则的解释、会计科目、财务报表格式以及主要账务处理等方面,目前只在上市公司范围内执行。但是,如果房地产开发企业是上市公司,或者其是按照上市公司的母公司要求来执行的,都应当包括在执行现行企业会计准则的会计制度的范围之内。

二.关注房地产开发企业的信息披露问题

1.房地产开发企业的质量保证金及风险披露

近些年来,房地产市场处于持续走高的状态,房地产市场的高利润收益使得大多数房地产开发企业忽略了自身所存在的潜在风险。从客观方面来分析,房地产行业亦是属于风险投资行业,其行业的发展受到很多方面的影响,诸如在土地开发过程中,地价变化或者市政规划调整等带来的土地风险;产业政策、银行贷款政策等变化而带来的企业融资风险;由于设计、施工条件等因素而带来的开发成本提高的风险;或者由于开发项目本身存在质量缺陷而带来的工程质量风险等等。这种高风险性要求房地产开发企业必须更具有忧患意识,更能充分地揭示和面对风险。遗憾的是,我国现阶段的会计制度中并无专门针对房地产开发企业质量保证金提取的有关规定。相关上市公司披露的实情表明,对质量保证金问题基本上无任何披露。这不仅有悖于会计的“谨慎性”原则,也在一定程度上弱化了房地产开发企业防范抵御风险的能力。从客观的实际来分析,会计信息披露环节应对房地产开发企业的行业特性做充分的揭示。具体来说,包括两个主要方面,其一是为了房地产商品的质量提供保证,应建立相关的质量保证金,这是由企业根据所开发项目的具体情况而提取的质量保证金,要计入工程成本之内,从而来提高抗击风险的能力;其二是应在具体的财务报告中充分揭示各种风险,也就是把风险披露的内容增加在房地产开发企业报表附注中,对于企业仍在开发的土地以及工程项目等面对的融资风险、开发风险和土地风险等进行具体说明,从而来增加风险的透明度。

2.房地产开发企业的收益评价披露

开发周期较长是房地产企业的显著特点,这就会在一定程度上造成企业投入与产出的比例在各阶段的不合理性,计入当期的费用包括在项目建设期内大量投入并发生大量费用的资金;但是那些没有完工的项目,即使开发的产品已预售完毕,但是按照相关收入的确认标准,也无法确认其预售款项的收入。在项目竣工验收合格后,会出现大量的确认为收入的预售款项,这势必就造成了在资产负债表上收入与相关成本费不能配比的问题,利润表中的“每股收益”表现必然出现较大波动,业绩也会出现不稳定状况。由于房地产开发企业的这种特殊性要求,如果也采用一般的公司业绩评价指标,就很可能误导财务报告使用者,从而不能客观、正确、全面地反映房地产企业的真实经营情况。就目前的现状来看,为了增加房地产开发企业信息披露中的信息技术含量,应关注如下两个方面的问题:其一就是要扩展房地产开发企业信息披露的内容。其二是加强监管部门对房地产开发企业信息披露合规性的检查力度,督促企业较饱满地按照规定披露信息,从而增强信息披露的透明度。

参考文献:

[1]饶倩妮.房地产开发企业会计核算初探.决策与信息财经观察.2007年第1期

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【关键词】房地产开发；会计核算；企业；有效措施

房地产业具有基础性、先导性和产业关联度高等特点，是我国支柱性产业部门。房地产业的运行、发展及变化情况，直接影响相关产业的发展，从而影响整个国民经济的运行。房地产业的发展与国民经济以及地方经济增长有着极为密切的联系。房地产开发所具有的建设周期长、投入资金多、负债经营度高和市场风险大等特点决定了房地产开发企业必须有相关会计技术和会计制度的支持，同时房地产企业的会计核算不可能和一般商品一样进行。因此,针对房地产开发企业会计核算中暴露的问题，在对房地产开发企业会计核算的现状及特点进行分析的基础上提出完善房地产开发企业会计核算的相关对策不仅关系到房地产业的健康发展，也是保证整个国民经济运行的举措之一。

1 房地产开发企业的经营特点

1.1 经营风险大

房地产开发企业所实施的每一个计划、建设，都需要大量的资金投入，这也就决定了房地产开发企业经常会陷入负债问题当中，这无疑为房地产开发企业的运作、经营带来了非常大的风险，如果任何一个环节出现问题，都将会直接的影响到企业的资金周转，从而影响到房地产开发企业的正常运作以及发展。

1.2 建设周期长

房地产开发企业产品的推出，往往需要经历很多的步骤，比如说预期的市场调查、具体的建设考核、建筑的安装、产品的环境建设等等，而一个项目的完成往往需要花费几年的时间。建设周期的时间过长，既会受到市场变化的威胁，又使得房地产开发企业难以在短期内收回成本。

1.3 经营比较复杂

房地产开发企业的经营，不仅仅只是产品推出后的销售，更包括了建设过程中众多企业之间的合作、交易，例如材料的购买、建设单位的承包等等，而这当中都牵涉到了过多的经济问题，既加剧了房地产开发企业自身的会计核算工作难度，又造成了经营复杂的现象。

1.4 产品具有商品性

房地产开发企业所推出的产品具有一定的商品性，也就是产品在进入到市场之后，必须根据供需双方的合同来进行市场价格的协定以及相关的转让、销售等等工作，从另一个角度来看，房地产开发企业的产品又不是一般的商品，因为其消费的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同时，还具有一定的销售难度。

1.5 开发、经营具有计划性

房地产开发企业产品的推出涉及到众多的问题，比如说企业的资金、企业的能力以及项目的发展等等，如果不充分的考虑到这些因素就盲目的开展工作，不仅仅会影响到企业的效益，甚至会威胁到企业的生存。正是因为这样，房地产企业在开发、经营具体的项目产品之前必须严格的做好相关的计划，以确保企业的利益。

2 房地产开发企业会计核算工作中存在的问题

2.1 会计科目不完整，无法准确反映会计信息

房地产行业从另一方面来说，也是产品加工厂，只是生产的产品比较特殊，虽说商品房也是房地产企业的库存商品，但是仅凭“生产成本”、“库存商品”等几个会计科目不能全面反映房地产企业商品开发流程的会计核算，也会在一定程度上引起误解。已出台的会计制度中，除房地产会计制度以外，都没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。

2.2 执行会计核算制度五花八门

自2006年颁布了企业会计准则以来，新的准则对企业会计核算规定了具体的执行标准，方便了会计业务的实际操作，加上各级财政部门多次对企业会计人员进行培训，因此对新的准则了如指掌，会计核算水平较高，提供了准确的会计信息。但是对大多房地产企业会计来说，不知道房地产行业该执行何种会计制度，可以采用的有新准则、《小企业会计制度》、《企业会计制度》、行业会计制度《房地产开发企业会计制度》，这些都涉及房地产开发企业的，但是究竟应该按何种制度核算，具体操作中五花八门，没有明确规定究竟应该执行哪个会计制度，影响了会计核算正确核算的准确性，也是房地产会计核算的难点之一。

3 加强房地产开发企业会计核算的有效措施

3.1 提高信息的披露含量

从本质上来分析，房地产开发企业要想从源头上加强自身企业的会计核算工作，提高工作的质量以及效果，就必须及时的提高信息的披露含量，这样才能够促使预期的目标得以实现。具体的实施措施包括了以下几点：第一，重视质量保证金及风险的披露。房地产开发企业的运作会面临各种各样的风险，而这些风险必须在自身企业会计工作信息披露中得到揭示，这样才能够更好、更有效的帮助企业规避这些风险；第二，增加分项目现金流量信息的披露。企业的资金是企业运作的灵魂，而房地产开发企业如果能够良好的披露每一个项目的现金流量信息，就能够使企业的资金更加透明化，从而提高房地产开发企业的资金使用率，加速企业的发展；第三，增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发企业的发展与土地有着直接的关系，而土地也同样是房地产开发企业中的重要内容，占据着企业财务中的很大一部分，只有增加了土地的储备量以及相关的成本构成信息，才能够使企业更及时的了解市场的动向以及确保自身的利益，对于企业的运作有着非常重要的作用。

3.2 完善收入确认

作为房地产开发企业，在进行会计核算建筑物以及土地使用权的时候，应该同时的满足下列条件时才能够予以确认：第一，作为房地产的建筑物和土地使用权，应该能够单独的计量并且出售，也就是说该房地产的产权可以单独的进行划转或者交割；第二，房地产开发企业的具体房地产成本应该能够可靠地计量；第一，企业能够取得与该项房地产相关的租金收入或增值收益。除此之外，房地产开发企业还可以采用排除法确认投资性房地产；企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产不属于投资性房地产；企业出租给自身企业工作人员居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租房地产，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产，但是在编制合并财务报表的时侯，则应该作为企业集团的自用房地产。除此之外，企业持有的房地产应作为投资性房地产。

4 总结

总而言之，会计核算工作是房地产开发企业的重要构成内容，关系到房地产开发企业的生存、发展，特别是在激烈的市场竞争下，房地产开发企业要想真正的获得可持续发展，就必须及时的加强自身的会计核算工作，这样才能够更好的保障自身企业的利益，提高企业的核心竞争力，促进企业的发展。

参考文献：

[1]边霞，赵业猛.房地产开发企业会计核算问题初探[J].江苏科技信息，2011，(02).

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关键词：营改增；房地产企业；会计核算

“营改增”政策使得整个房地产行业的会计职能和管理方案发生了变化，要求企业快速适应这一变化，随着政策的发展对其内部财务管理作出适当的调整。

一、“营改增”对房地产企业会计核算的影响

（一）改变了税费的抵扣形式

营改增改变了以往的企业税收抵扣方式，采用增值税发票抵扣后，企业的固定资产可以用于税收抵扣项目，从而大大降到了企业的缴税额，降低了其负债率。以往的会计核算是将建筑工程造价与利润列入营业税范围内，存在重复缴税现象。而随着营改增的出现，增值税变成了价外税，但是企业要重视增值税发票的获得，一些企业在工程施工过程中忽视了增值税的作用，反而增加了企业的税收缴纳，影响学习效果。

（二）对会计人员的核算提出了新的要求

以往的会计管理制度与现代制度不同，“营改增”优化了会计职能，要求企业会计从业人员正确了解会计账目，正确核算企业项目，使其抵扣方式与经济发展相适应。企业还应组织财务管理人员进行培训，使其能够更深刻的了解会计核算，掌握会计核算的方法，降低企业的成本。尤其是对建筑企业而言，涉及项目之多，涉及范围之广，都对企业的财务管理效果和发展造成影响。营改增政策实施后，企业应顺应这一政策。

（三）影响了企业现金流的分配

随着“营改增”政策的实施，我国企业的现金流分配发生了变化，建筑企业也不例外，对于房地产企业而言，经济效益与成本之间的关系发生变化，这是由于营业税的计算方式发生变化。在以往的营业税征收中，多采用预交制度，并且根据企业营业额统计缴纳，导致很多企业的资金短缺，无法满足继续经营的需求。按照进度百分比来缴纳税费将给企业带来严重的影响。资金无法跟上必然影响施工效率。营改增改变了税收模式，增加了缴税样式，可以按照企业需求根据百分比来确定收入，并且开具相关的发票，这使得企业的资金压力降低。另外，“营改增”对于企业的税收抵扣进项税额造成了较大的影响，一般采用确认收入与抵扣当地的进项税额，确保现金流量的增加。最后，企业财务管理部门并不是独立存在的，会计核算核算人员应与企业采购人员、技术人员联系，掌握最新的市场动态，对资金进行合理的分配，在企业所需材料的购进上，财务部门应对资金支出进行把控。在满足质量的基本要求的前提下，考虑价格问题，选择具有优势的材料完成施工，促进建筑企业的发展。

二、“营改增”政策后房地产企业会计核算策略

上文我们分析了营改增政策给我国企业税收、财务管理带来的影响，在这一背景下，企业应采取必要的应对策略。具体包括以下几个方面。

（一）完善会计管理制度

“营改增”对建筑企业的财务管理造成了较大的影响，传统的财务管理漏洞明显的体现出来。要确保企业财务管理的高效性，要对其进行制度的完善，建立建筑企业财务管理的体系，对增值税的相关科目和要求进行全面的分析，并制定与之相对应的会计管理制度，并且将责任进行划分与细化。对以往财务管理的可行性进行分析，经过敲定后对其进行修改，监督现行的财务管理制度，由会计主管和财务总监对可行性进行研究， 及时发现财务管理中存在的问题，并对其进行强化。

（二）优化方式，确保会计核算的高效性

要确保企业财务管理的效率，适应营改增的政策的发展，就要从对以往的财务管理方式进行优化，首先，企业管理核算一个从整体上转移到单独性管理上。组织企业人员对营改增理念和流程进行学习，确保员工的专业性，在日后的工作中做到以政策为前提，减少企业赋税。另外，企业应及时与税务部门进行沟通，更快的了解机制的改变，第一时间对企业管理制度进行调整。

（三）积极应对，适应经济市场发展

企业要持可持续发展理念，根据营改增的政策特点，改善企业的管理方式，面对压力也充分利用优势。营改增所涉及的是国家与企业之间的政策，其目的是降低企业税收，减少企业压力。但是如果企业的政策不能与之相对应，企业产品质量不能满足要求，就会造成相反的效果。因此对于现代企业而言，应尊重营改增政策，并且充分利用，积极应对，及时了解市场的变化机制。

三、总结

总之，我们已经实现了企业的“营改增”策略，这对于建筑业的发展来说具有积极意义，能够减少企业的税收。当然，这一政策也给企业带来了新的任务和挑战，传统的会计核算政策与现代政策不符，要求企业进行改革，只有根据需求进行必要的调整，才能与之相适应。可见，我国企业正处于转型期，转型成功需要企业内部的共同努力。

参考文献：

[1]刘茹.探讨“营改增”对建筑企业会计核算的影响[J].管理观察，2015（01）.

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【关键词】　会计核算；房地产开发企业；会计处理

从目前我国房地产企业财务管理结构来讲，其在会计核算的业务处理上，尚未健全仍存在许多问题，严重制约了房地产企业的进一步发展。因此，如何有效完善房地产企业的会计核算制度，加强会计制度建设，早已成为房地产企业的首要工作。以下笔者以房地产会计核算业务中纳税处理为例，分析目前房地产会计纳税核算中存在的主要问题，提出解决对策，以供参考。

1．房地产企业会计核算在税收业务处理方面存在的问题

1.1在会计准则和税收法规中存在收入确认差异

会计准则和税收法规中存在着收入确认主要表现在以下两方面：第一，企业的预售销售，房地产企业在获得房地产的预售许可证之后，就可以预售上市，其销售所得按其性质可分为预收款和暂收款，是不确认收入的。待验收工程和产品并办完交接手续后，才能进行收入确认，由“预收账款”账户转入“主营业务收入”账户。税法上通常将预收款归为“预售收入”，并按照税法规定预计其预售毛利率计算预交所得税。第二，企业的按揭销售，只有在开发商账户上收到银行转来的按揭款时会计才确认收入。在税法中的相关规定，则是实际收到首付款之日起确认收入的实现，在银行办理按揭贷款转账之日确认收入余款的实现。

1.2在附属设施收入上存在的核算处理问题

企业没有将停车位、地下室以及销售阁楼等附属设施的销售计入收入中；没收客户违约金、购房放弃的订购金、误工罚款、先租后售和政府奖励等均未入账；上房费、采光费和宣传费等费用的收取未计收入。

1.3在产品开发中所存在的收入核算问题

将本企业自主研发的产品用于赞助、捐赠、职工福利、奖励、并分配给企业股东或是投资者等，均未进行纳税申报；进行旧城改造，搬迁户接受到的补偿房，偿还面积和拆迁面积之间的差价收入并没有合并到场频完工后和收入中，影响了企业预售款的及时结转。

1.4房地产企业在成本费用上存在的收入核算问题

违规发票入账：旧版已经作废的发票、经过涂改或是自行填开的发票等；开发成本未按照“工程结算单据”进行列支，而是按照预计和合同金额列支的，有的甚至白条入账。成本核算的对象被混淆，成本的提前列支，自用或有偿转让的配套设施没有单独核算其成本，而将其直接计入企业的主营业务成本。

成本划分不明确，实行成本配比结转。产品开发成本与期间费用的计算不够规范，尚未竣工验收完成的产品均并入了营业成本，提前并一次性列支应由各期来分担土地成本，没有将土地成本、基础设施费、建筑安装工程等分摊到独立核算的企业配套设施中。期间费用的列支标准与范围扩大，计税的所得额。企业将预售收入作为业务宣传费和招待费、广告费的计算基数，计入企业的管理费用；完工前的开发产品借款利息，实行一次性的方式计入当期损益。企业的各类明细的核算科目的未按照开发产品的对象进行设置。

2．强化房地产企业会计核算在税收业务处理方面的完善对策

2.1　加强房地产企业的票据管理

房地产企业应当强化票据管理，完善票据的领用制度，以此完善纳税业务处理。如：预收房款收据以及代收的各种集资款等房地产开发企业对外使用的收据，应当视其为发票对其进行管理，完善票据的领用存的制度，便于税务部门的检查。并严格遵守预收款预缴制度，时缴纳税款。

2.2建立健全房地产企业的收入核算

2.2.1明确企业核算范围

房地产的销售收入通常指自行开发的房地产的销售所得、销售商品房所得的收入、配套设施的销售所得、土地转让所得的收入。与购买方事前签订的购销合同、房地产的开发按合同内容进行的就属于自行开发的房地产项目，其中也包括购买方事前未签订购销合同的房地产。周转房的出售、旧城改造中的回迁户的拆迁面积内所交纳房产安置权款、超出面积的房产款，均应包含在“销售收入”的核算范围中，面积的房产款，也在“销售收入”核算范围内，而自用房产出外，应作固定资产核算。

2.2.2正确应用收入确认标准

房地产企业的商品销售通常要签订房产预售合同、交付房款、签订正式的房产销售合同、验收合格的工程、交付买方验收合同并进行产权过户四道程序。在房地产开发产品完成竣工验收的前后进行合同的签订，该合同从一定意义上来讲仅属于合约的一种，买方认可验收房屋时，买方就尚未接受商品的所有权上具有的风险与报酬，不管款项是否收付，都不符合房地产开发企业的收入确认条件。开发产品竣工验收、办好移交手续之前，房地产预售款，仅能进行预收或暂收款处理，不作收入确认。仅当客户与企业签订了正式的销售合同，遵循法律手续；房屋竣工并验收合格后，客户确认了房屋的面积、结构和付款方式之后，交易双方完成移交手续；能够可靠的计量收入金额时，可进行销售收入确认，简言之，就是只有房屋完工并交到购房者手中，才可以由预售账款划入主营业务收入。

2.3健全预售方式下的房地产企业流转税费的核算

对于尚未竣工的开发产品，房地产预售所得因未符合企业收入的确认标准，因此，房地产预售款，不得确认收入，暂计入预收账款的会计科目中；只有在开发产品竣工完成验收完毕并办理了移交手续，该项房地产销售方得以实现，才可由“预收账款”转化为“主营业务收入”。房地产企业纳税申报时，应借“应交税费”二级科目为“预交营业税或城建税或是印花税”等会计科目，贷方的一级科目与借方相同，二级科目应为“应交营业税”；进行收入的确认时，方可将这一部分应负的税费转出，借方为“营业税金及附加”，贷方则应记为“应交税费——预交营业税”，只有这样才可以实现企业收入与税费的准确配比，并做到对企业的实际经营情况和报表项目的财务深化分析反映的恰当性、公允性。

结束语

总之，我国的房地产市场尚处于发展阶段，企业会计核算也并未完善。本文仅分析了房地产企业会计核算的纳税部分，并针对其中存在的问题提出了几点解决措施。我们相信，在我国经济逐渐发展、会计制度与准则的不断完善，房地产开发企业的会计核算也将逐渐规范、完善。

参考文献

[1]　边霞，赵业猛.房地产开发企业会计核算问题初探[J].　江苏科技信息.　2011（02）

[2]　吕孝侠.房地产企业会计核算问题探讨[J].　中国乡镇企业会计.　2011（02）

[3]　何金鹏.房地产开发企业销售收入的会计核算[J].　企业导报.　2011（02）

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关键词：房地产企业 会计工作 不足 建议

一、目前我国房地产企业会计中的不足

（一）会计收入确认难度大

房地产行业与一般行业不同，其经营方式需要通过土地和房屋实现，因此，需要的投资金额和买卖金额都不是一笔小数目，相应的决定其资金的回收时间较长。房地产企业具体的销售方式可分为两种。一种是促进销售，另一种是相控销售，房地产企业考虑自身利益和安全问题，往往在与客户成功签订合同之后，向客户索要首付金额，一定程度的保证交易的成功率，然后剩下的资金进行分期付款或由银行按揭。由于房地产企业的销售周期很长，内容较为复杂，管理工作开展难度较大。房产销售收入包括土地转让收入、周转房及商品房销售收入、配套设施的收入，还要区分取得预售证、项目竣工验收、办理移交手续等各个阶段如何核算。如果房产是在某些促销的活动下进行交易的，那么应该判断该交易是属于销售性质还是融资性质。和销售房产有关的风险以及报酬还是属于开发公司，就算移交手续已经办完也不能对收入进行确认。同时，国家未能完善相关法律法规规范房地产企业的行为，一定程度上加大了会计核算的复杂性。

（二）未建立健全会计制度

目前，我国房地产企业普遍存在一个问题，无论是管理观念还是管理模式，都继承了以往的传统，较为落后，不符合社会发展要求，同时不能保证企业生产运营过程中实行有效的监督，会计核算相关的制度也不完善。在房地产企业内部，财务部门将基础设施的会计核算工作与其他部分的会计核算工作完全分离开来，一定程度增加了资金压力，同时导致企业内部的控制工作难以符合科学性、合理性及有效性。

（三）缺乏良好的金融环境

市场环境的优劣直接决定了房地产企业的发展好坏，在市场环境中能对企业发展造成重大的影响的就是金融环境。国际金融大环境和国家调控政策的陆续出台对国内房地产行业的影响还是较深远的。同时，目前我国房地产企业自身会计制度中的不足，缺乏科学的会计理念，会计目标不明确，内部控制由于缺乏制度保障管控不到位等，这些不良因素给金融环境带来一定的负面影响。

（四）会计内控不力，管理不到位

现阶段，我国大部分房地产企业未能真正认识到开展会计内部控制的重要性，对其重视度较低，未建立健全相关机制，导致企业会计工作的开展常常有所遗漏，核算结果准确度不高，由于缺乏制度保障，难以激发员工的工作积极性和创造性，一定程度减小了企业的内在动力，增加了风险的发生率。

目前来看，我国房地产行业的发展市场的稳定性不容乐观，由于起步较晚，发展过于迅猛，没有丰富的相关经验，企业内部的监督管理工作也并不到位，资源无法实现优化的配置，利用效率低下，造成资源的大量浪费，导致企业无法平稳健康的运营，严重阻碍了企业发展。同时，房地产企业财务部门信息统计工作不及时，企业自身对市场变动的应对能力较差，对市场的风险预见性和掌控性相对较低。

二、强化房地产企业会计工作的有效建议

（一）强化会计信息反馈，做好风险管理

房地产企业在发展过程中，其内部管理人员需要切实将权力和责任落实到每一个会计人员身上，要求他们定期上报会计核算的数据信息，无论是收入还是支出数据都需进行详细的核算，对交易过程中的金额和时间等一系列问题进行细化归类核算、详细明确记录，根据要求及时上报。定期收集、整理重要的财务信息，做好风险管理。重点把握好企业自身运营中面临的经营风险、财务风险、信用风险等，及时作出预警分析，提出应对建议，并采取必要措施化解各种风险。

（二）强化会计内部控制

房地产企业强化细化会计内部控制制度，营造良好的管理控制氛围，严格执行制度，部门加强相互监督、制约，有效降低风险的发生率，加强监督管理工作，发现问题及时分析，及时改进，优化产业结构，实现资源合理配置，完善相关奖惩机制，提高会计人员的工作积极性，激发创造能力，实现会计核算效率的提高，推动房地产企业平稳健康的发展。

（三）强化会计人员专业素质培养

房地产企业开展会计工作时，需实现合理的分工，切实保证每一位财会人员都拥有明确的职责，保证分配的合理性、科学性，有效保证会计核算的准确性，大大提高会计核算的效率。把会计工作中的事前预算、事中控制、事后核算做好做细，给企业的领导者提供有效的决策依据。这种明确分工的核算方式决定了每一个财会人员都需具备很强的专业素质。应加强财会队伍建设，提高财务人员的综合素质以不断适应现代企业管理的要求。在人才的培养和引进中坚持以德为先、德才兼备的原则，重视培养既会核算又懂管理、在复杂形势下能够做出独立思考和正确判断的具备战略眼光的复合型领军人才，确保财会队伍能够胜任构建以财务管理为中心的现代企业管理构架的重任。

三、结束语

社会和经济的发展，人们对房地产的需求不断增加，加强房地产行业的发展，能够有效缓解居民的住房压力。房地产企业在国家财政收入中占据重要地位，同时又关系到国计民生，有必要强化其内部会计工作，加强会计核算、会计信息、会计内部控制及会计人员培养等方面的工作，确保我国房地产企业实现健康可持续发展。

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关键词:房地产 会计核算 科目设置 会计信息

近年来，我国房地产行业得到了超高速的发展，房地产企业的会计工作作为房地产业的重要组成部分也受到了各方的密切关注。我国所独有的房地产生产及销售形式，使房地产企业的会计核算不可能和一般商品一样进行。因此，在市场逐步走向成熟的情况下，房地产公司会计核算中的一些问题得到了暴露。在这样的情况下，如何规范房地产企业会计核算工作的健康发展，是相关从业人员都在认真思考的问题，笔者认为应当采取以下对策加强会计核算。

1. 合理设置会计科目

房地产企业应根据本公司开发项目的数量、规模和内部管理的要求来开展成本核算。例如:公司的下属单位如不进行独立核算，就可以不单独设立开发间接费用账，只需在成本项目栏目内增加管理费用及利息栏，由于管理费用、利息系间接费用的主体，为更加有利于开展核算，可适时取消开发成本一级账，把房屋开发、土地开发和代建工程开发等设为一级账，然后再设置明细项目。在实际操作中，企业完全可以设立开发成本明细台账，根据核算对象的不同情况设立不同的成本卡片，全面记录项目从立项起至验收结束的所有成本费用。到了年末，只需将本年度已竣工结转项目归档即可。成本卡片主要可分为两个部分，即抬头部分和账表部分。抬头主要是列举施工合同的主要内容，比如开工日期、竣工日期、施工单位、建筑面积和变更情况等。正文主要是多栏式明细账，全面记录成本开支情况。运用成本卡片开展成本核算的主要优势在于:成本卡片不仅能全面反映一个项目的整体面貌，以利于开展投资分析，而且将项目具体情况作为抬头，便于开展监督分析，同时又免除了结账和建账之苦。

2. 实施现金收付实现制

房地产开发企业可以在会计核算中实施现金收付实现制。因为会计期间的存在，可能导致房地产企业经营业务的实现和货币资金实际支付及其变动发生的时间出现不一致的情况，所以会产生有权责发生制和现金收付实现制这两种方式。根据我国企业会计准则的规定，企业的会计核算应当以权责发生制为主体。但是，通过多年来的房地产企业会计工作实践，笔者认为，由于房地产企业经营业务的特殊特点，更加适合采取现金收付实现制。因为采取权责发生制核算房地产开发企业的经营业务收入，存在一定的缺陷和不足:一是容易出现人为调节利润的情况。权责发生制的实施，从客观上为房地产企业提供了用应收账款、待摊费用等会计账户进行处理的机会，简而言之，就是便于人为调节利润，导致会计信息的失真，进而导致国有资产的流失。二是权责发生制无法准确地反映出企业的实际收入情况，从而影响到企业的资金周转，导致企业签订的购销合同越多，其应收账款的余额也就越大，那么资金不足的问题也就更为明显，由此看来，一味采取权责发生制，并不符合我国的实际国情。另一方面，实施现金收付实现制可以大大降低上述危害，有利于会计核算工作的开展。它不仅符合会计准则中的谨慎性原则，还能够准确地反映房地产开发企业的资金情况，实现在以直接法编制现金流量表的过程中，不影响现金收入与费用以及营业外各项收支的调整，可见，现金收付实现制有利于现金流量表的编制。鉴于此，对于房地产公司而言，在经营业务及收入的会计核算中，应当允许权责发生制与收付实现制这两种方式并存，并根据国际通行的惯例，在分期销售的情况下采取收付实现制以确认收入情况，而对一般赊销收入和贷款利息收入等，采取权责发生制进行确认的，在特定条件下应采取兼容收付实现制的办法来具体实施。

3. 扩大企业信息披露范围

改进房地产公司的会计核算工作，应扩大房地产企业的信息披露范围，主要应抓好以下三个方面:一是注重土地储备量及成本构成信息的披露。对于拥有大批量优质低价土地的房地产企业来说，土地成本较低就意味着巨大的利润。随着土地出让市场确定为招标拍卖形式，相对于其他同类企业来说具有更大的竞争优势，从而在今后几年内保持很好的发展势头，进而具有更好的投资价值。信息使用者仅仅通过房地产公司披露的土地使用权总额，根本无法掌握土地储备的相关信息。可见，在房地产公司的财务报告附注中，增加土地储备量和成本情况的内容，是很有必要的。二是注重分项目现金流量信息的披露。企业要在财务报告的附注中加入分项目的现金流量信息，也就是说，要以企业的具体项目为基本单位，披露本公司在开发过程中所产生的经营活动现金流量，主要包括销售房产所收到的现金、购买工程物资和支付工资等所支付的现金等，这样就能提高现金流量信息的有效性。三是注重质量保证金及风险信息的披露。高风险性是房地产业的突出特点，需要在会计信息披露中得到充分显示。为此，应建立起质量保证金制度，保障房地产商品质量，由于房地产商品还具有长期、高价值等特点，企业要按照所开发项目的具体情况来提取相应的质量保证金，以提升应付风险的能力。同时，要在企业的财务会计报告中充分阐述各种风险，也就是要在房地产企业的报表附注中增加风险披露的相关内容，对公司还在开发中的土地、项目等风险进行充分说明，以提高抗击风险的力度。

4. 结语

在实施新会计准则之后，会计规范体系建设越来越趋于完善，全社会的法律意识也在逐步增强，有关监管部门的执法力度也在不断提高，这就对房地产企业会计核算的规范提出新的更高的要求。在这一新形势下，房地产企业要根据企业实际特点，进一步分析如何加强和改进本企业的会计核算工作，为企业带来更好的经济效益。

参考文献

[1]郭公民，房地产开发企业会计核算的几个问题[J]. 浙江金融，2006(11).