房产企业会计核算范文

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［关键词］房地产开发企业;会计核算;问题;研究

［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140

1房地产开发企业及会计核算的概述

1.1房地产开发企业的介绍

房地产是房产与地产的综合，自改革开放以来，房屋和建筑成为可供销售的商品，进而促成了房地产行业的诞生，成为了主要从事房地产的开发与经营的企业，既对房地产的产品进行开发，又对开发完成的商品进行经营销售，进而在这样的过程中取得盈利。房地产的主要经营活动有:城市公共基础设施的开发、工程建设的开发、土地的开发和房屋的经营。

1.2房地产开发企业会计核算

会计核算主要反映的就是企业资金的运动过程，房地产开发企业的会计核算也是如此，在对房地产相关信息进行监督管理的基础上进行的资金运动。由于房地产企业资金使用周期较长，所以在会计核算的过程中，应当注意会计核算的可持续性，以更好的检测资金的使用状况，保证房地产企业的有效发展和运行。

1.3房地产开发企业会计核算的必要性和重要性

会计核算反映的是企业的资金运动状况，进行完善有效的会计核算，能够使企业的经济活动更加具有保障性，使企业能够以更完美的姿态去应对市场竞争，反过来也能够加强会计核算的可操作性。就企业财务管理方向而言，会计核算是企业财务管理的基础，是展示企业管理能力的有力构成;就房地产企业而言，有效的会计核算能够降低房地产开发建设的投入成本，进而提高利润回报率，促进企业的长远发展。

2目前房地产开发企业会计核算的现状以及存在的问题研究

2.1房地产企业没有规范的、独立的会计准则

2007年开始实行的企业会计准则，并没有针对房地产行业的独立完备的会计准则，使得关于房地产的会计核算制度并没有完善和健全，缺乏系统的指导和统一，使得房地产企业的会计核算处于相对尴尬的境地，旧的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根据共同的企业准则去执行，忽略了行业的特殊性，对会计核算的进行产生更大的阻碍。

2.2房地产企业的会计科目混乱且缺少专用科目

在我国现行的《小企业会计制度》《企业会计制度》以及自2007年开始正式执行的新准则中，都没有具体针对房地产开发企业的会计科目及相关会计核算方法，这对房地产开发企业遵循相关规章制度和行为准则都是极为不利的，也使企业在遵守制度的同时给企业的会计核算带来难题，现行会计科目已经不能够满足房地产企业的开发，使得房地产信息的财务报表不能很好地为公众所理解，容易造成本不该出现的误解。新的会计准则中对“在建工程”科目进行了一些细化和扩充说明，但却因为相关明细科目过多并没有起到太大的作用，只能依旧沿用以前的会计科目，如“开发成本”“投资性房地产”“开发产品”等会计科目，而“投资性房地产”还要从“成本”和“公允价值变动”进行明细核算，而对处于新准则下的“在建工程”并没有很大的核算空间，这引起了会计工作者和理论研究者的重视。

2.3企业会计信息的风险未被完全披露，利润上升间空小

随着社会的不断发展，信息技术也在不断的进步和改进，这使得房地产开发企业在发展过程中遇到了项目开发上的风险、政策不完善造成的风险、土地风险以及工程质量建设风险等，因为生产开发的不确定性因素太多，使得行业风险比其他行业更为明显和突出，这需要企业在信息披露上进行全面性的改善，为利润的发展提供有效空间，而这些却没在相关的政策里面做出明确的规定和约束。

3强化房地产开发企业会计核算的有效措施

3.1建立规范化的适用于房地产开发企业体系

现行的会计制度和政策法规对于房地产的会计核算没有指向性的引导，更没有相关政策对房地产企业的会计核算有明确的规定和章程，使得房地产企业的会计核算没有可以依照和据以执行的可行规范，这不仅是对企业会计核算的影响，更对企业的规范化比较造成了不便。所以，应该在奉行权责发生制为会计核算的基础下，提升制度规范体系，加大对房地产开发企业的重视力度，建立规范化的适用于房地产开发企业的会计核算制度，尊重房地产开发企业的特殊性。

3.2明确会计核算相关在制度标准，优化设置房地产企业涉及会计科目

房地产企业中的会计科目的设置，应该符合开发企业进程中的实际状况进行确定，考虑到企业的经营规模和营业状况的复杂程度，以及会计核算的实际信息化水平。然后根据企业的实际情况，继而在会计科目符合实际需要的基础上进行相对全面和客观有效的设置。此外，在符合实际的前提下，国家政策也要予以支持，制定统一的房地产开发企业的会计核算准则，以及明确规定本行业的通用会计科目和具体的会计核算方法，以及参照基础，加强政府对房地产开发企业的有效监管和政策支持。

3.3完善收入确认的标准

收入的确认，需要会计人员的专业判断和职业经验，而正确的会计核算更是离不开相关的会计工作者。对于房地产开发企业的商品销售收入的确认，更应该有明确的标准要求，这些标准可以从法律和专业两个标准点出发，其中法律标准可以作为专业标准的基础，为收入的确认提供可靠的保证，使收入与支出能够更完备的进行计量和核算。

3.4提高房地产开发企业信息披露治理，并增加相关评价指标

对房地产开发企业而言，会计信息是投资者进行抉择的重要依据和条件，是对企业规模和能力的有效反映，更是企业经营业绩的直观证明，所以，房地产开发企业应该增加其他的相关评价指标，使得企业提供的信息能够更全面地反映企业的经营业绩和发展成绩。比如，房地产开发企业可以提供土地的储备粮和成本的主要构成信息，增加投资者的新人力度，加大开发集资能力，而完善信息披露质量，可使投资者在原有的基础上更好地理解企业的信息资料，弥补理解的不足。

4结论

房地产开发企业在经营运行过程中注重对会计核算的改善和信息披露的质量提升，对企业的有效经营和发展是有着极大作用。合理的会计核算融入房地产开发企业的特殊性，充分发挥会计核算的职能，保证房地产开发企业日常会计核算工作的正常有序运行。

参考文献:

［1］吴卓玉.房地产企业会计核算问题研究［J］．时代金融，2013(21):41－42.

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关键词:房地产企业会计核算

进入新时期，伴随着现代经济的快速发展，国内房地产市场迎来了大发展时期，给房地产企业提供了巨大的商机。但是，与此同时，由于房地产企业的投资规模大、资金占有量大、资金使用周期长，使企业的会计核算面临比较大的问题。如果会计核算不到位，工作环节处理不恰当，不仅对房地产企业的投资 项目的资金使用造成影响，同时有可能影响到房地产企业的生存与发展。因此，加强对房地产企业会计核算问题的研究，积极探寻相应的解决对策，对规范房地产企业的资金管理、推动企业的持续发展等都起着至关重要的作用。

一、房地产企业会计核算存在的问题

现代企业的会计核算工作不仅包括传统的经济活动结束后的资金记账、结算、报账等过程，同时也新加入了会计核算之前和核算过程之中的经济内容。而从目前国内房地产企业的发展状况来看，房地产企业的会计核算工作的开展仍然存在诸多问题，主要表现在这几个方面：

(一)会计科目的设置不合理

房地产企业的会计核算存在的最突出的一个问题就是其会计科目的设置极不合理，且行业内的会计科目也比较桓銮。目前，我国的新会计准则对金融、石油、银行等各个行业都设置了专业的会计科目，但是却没有设置针对房地产企业的专属会计科目。各企业都是根据企业自身的发展状况来设置会计科目，没有一个统一的标准。房地产企业的会计成本费用项目包括土地征用及差钱补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等内容。工程的费用项目繁多且涉及的会计内容十分复杂。例如仅开发间接费用就包括工程管理费、资本化借款费用、营销设置建造费、物业管理完善费、行政管理费等内容。开发间接费用核算与工程项目的开发直接相关，但是它所包含的费用项目不能明确是属于哪一特定的开发环节的成本费用支出，在会计科目的设置上还不够完善，不能对各项费用的属性进行明确，有时造成在对开发间接费用成本进行核算时找不到项目费用的出处。会计科目的混乱给房地产企业后期的资金成本核算增加了一定的难度。此外， 由于一般的房地产项目的建设周期都比较长，项目建设要分成好几个阶段，项目要通过验收到竣工结算的时间跨度大，而各不同阶段的建设单位在会计科目的设置上不统一，无疑极大地增加了会计核算人员的工作量，使得工作人员进行梳理账目、核算等竣工结算的工作时间大大增加。

(二)缺乏真实、准确的会计信息披露

现代企业建立完善的信息披露制度是保证企业内部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保证企业会计信息披露的准确、真实。房地产企业一般都是大投资、大规模的项目开发，企业需要承担更大的投资风险。不仅需要面对土地开发风险，同时还要应对市场和政策风险。在如此高风险下，要求房地产行业拥有更加充分的风险披露。但是，从目前我国的会计制度的发展状况来看，针对房地产行业的金融政策和会计体制还不是很完善，使得房地产企业的会计信息风险披露得不到强有力的制度保障，不能真实、准确地反映企业的财务状况。房地产企业会计信息披露的主要载体是企业的财务会计报表，主要包括了企业的利润表、资产负债情况表、现金流量表以及企业所有权的变动情况表等。从房地产企业的财务报表来看，目前，房地产企业财务报告中的信息披露存在比较严重的虚假信息情况。这主要是因为许多房地产企业出于为自身的利益以及其他目的的考虑，而在财务报告中对一些项目的会计信息进行蓄意的造假的行为，使得企业会计信息的披露失真。房地产企业会计信息披露的失真对房地产企业的内部控制有效性的发挥产生极大的负面影响，虚假的会计信息不能反映企业真实的资产和负债情况，使得房地产企业有可能因为突发的事故、金融风险等状况而陷入危机。

(三)房地产企业的收入确认核算复杂

目前，我国绝大多数房地产项目都是先有开发商自行开发出来，让后再向外售卖，加之不少购买者都是采用分期付款来购房。折旧使得房地产企业的项目收入变得比较复杂。目前，房地产企业的商品开发销售一般包括自行开发后进行销售以及房地产企业在开发之前先与客户签订销售合同，按照客户的要求来进行开发。这两种销售方式的收入确认不太一样。第一种销售收入的确认比较复杂，这主要是由于房地产开发的周期长、投资大，商品的价值大等特点，这使得其商品的销售收入一般通过预售以及分期付款等方式来进行确认，这种确认方式时间长、手续繁杂，存在一定的变数。而第二种商品销售方式的收入确认比较简单，一般就是按照建造合同的规定来进行收入的确认。房地产项目的效益回收时间长。此外，由于目前对房地产企业的收入的界定还比较模糊，并没有一个定性化的解释，这使得一些不良开发商采取投机取巧的方式来帮助房地产企业掩盖其存在的问题。例如通过财务会计报表作假等方式来误导使用者等。

二、改善房地产企业会计核算问题的对策

(一)设置科学、合理的跨级科目

改善房地产企业的会计核算问题，首先就要从设置科学、合理的会计科目来着手。房地产企业应该综合行业的整体发展情况以及企业自身的项目开发数量、规模等各方面的内容，设置能够满足项目开发的会计科目。如果企业的下属单位不需要采用独立核算，那项目建设就不需要再设立另外的间接费用的账目，只需要在总账目下分开子账目，这样能够简化会计核算的流程，节省会计人员的工作时间，提高会计核算的效率。而在项目建设过程中，企业应该根据具体的项目需要来建立必要的台账，主要包括销售台账、合同管理台账、物业管理台账、工程付款台账、所得税管理台账等，并且对不同的会计核算对象设置不同的账目卡片，将真个项目的成本费用记录清楚，保证竣工结算的真实、准确。

(二)完善房地产企业的会计信息披露

加强房地产企业的会计信息披露，企业应该在广泛搜集各种信息的基础上，对各类企业信息进行科学、合理的筛选、分析、核对及整合，尽可能地提高信息的有效性和有用性。主要从这几个方面来加强房地产企业的会计信息披露：一是加强对土地成本信息披露。土地成本是房地产企业项目开发成本中最重要的一部分，而土地资源的优劣也决定了房地产项目在日后的发展前景，因此，在房地产企业的财务报告中要对土地成本以及土地的储备量等信息进行专门的披露注释。二是项目全过程的资金信息披露。要对企业项目的各个分项目的现金流量的信息进行过披露，包括项目的设备资金成本、工程建设资金成本、工资成本等现金支付信息都要有所披露。三是项目的质量保证金信息披露。根据房地产项目建设的高风险性，对项目的质量保证金信息进行披露也是必要的，根据财务报告的信息披露，建立科学、合理的质量保证金制度，以此来帮助房地产企业有效地规避建设风险。四是建立完善的内部控制信息交流系统。加强房地产企业内部控制信息交流系统的建设，主要应该从这两方面的考虑，一是加强房地产企业内部信息的交流和共享，即实现企业内部各部门之间信息交流渠道的通畅。二是建立外部信息沟通系统，主要是指通过行业组织、业务合作企业、市场调查、市场反馈、媒体组织、国家监管部门等渠道来获取相关的信息。

(三)加强房地产企业收入核算的确认

对新会计准则进行深入了解的基础上，对房地产企业的项目销售的收入的范围进行确认是完善房地产企业收入核算的基础。房地产企业的收入核算需要从法律标准和财务标准两方面来予以明确。房地产企业的销售收入不仅仅是房屋出售所获得的收入，同时还包括转让土地所有权以及出售相关的配套设施所获得的收入等。至于其他不符合法律规定和财务标准的收入是坚决不应被允许的。房地产企业要把握好这个标准。此外，房地产企业的项目收入应该是在工程的竣工验收且完成房屋使用权的移交后，才能最后对销售收入进行确认。

三、结束语

综上所述，加强房地产企业的会计核算问题的研究已经成为我国房地产企业建设过程中一个非常重要的组成部分。而加强房地产企业在会计核算方面存在的问题的分析，探寻完善房地产企业会计核算的对策成为有效控制房地产企业经营风险的一个重要内容。只有真正解决好企业的会计核算问题，才能实现房地产企业的长效发展。

参考文献:

[1]魏艳.浅析房地产企业会计核算的问题及解决办法[J].全国商情(理论研究,2010(08)

[2]李晓凤.试论强化房地产企业会计核算的具体措施[J].企业导报,2012(01)

[3]林风华.房地产企业会计核算存在的问题及对策初探[J].中国商界(下半月),2010(12)

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【关键词】房地产企业 会计核算 问题 对策

房地产企业是从事房地产开发和经营的企业,它既是房地产产品的生产者,又是房地产商品的经营者。新准则中新增了涉及房地产企业会计核算的规范,适时分析房地产企业会计核算的特点,并结合企业自身特点,改进现有的会计核算方法,有助于更好地发挥会计职能。

一、目前房地产企业会计核算应重点关注的问题

由于房地产的开发产品具有单件性,单位价值高、建设周期长、负债经营程度高,同时由于房地产企业除了土地和房屋开发外,还要建设相应的基础设施和公共配套设施,经营业务内容十分复杂,其经营活动的特殊情况和管理要求使得其会计核算具有一定特殊性。目前房地产企业会计核算应重点关注以下问题:

(一)影响房地产企业的具体准则

新准则体系中涉及房地产核算及处理的准则有:《企业会计准则第1号――存货》、《企业会计准则第4号――固定资产》、《企业会计准则第8号――资产减值》、《企业会计准则第14号――收入》、《企业会计准则第21号――租赁》,这些准则分别规范了房地产企业的存货与固定资产管理、减值计提、收入确认、租赁业务等。与房地产直接相关、对其产生重大影响的主要是《企业会计准则第3号――投资性房地产》和《企业会计准则第15号――建造合同》,前者侧重投资性房地产的规范,后者强调代建房地产的规范。其中第3号准则对企业持有的房地产类别进行了分类规范,并引入了公允价值模式;第15号准则主要规范企业代建的房地产,是规范企业建造合同的确认、计量和相关信息披露的准则,两者均给我国房地产企业带来了较大影响。

(二)房地产企业收入确认复杂

《企业会计准则第14号――收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认标准,同时满足下列条件才能确认收入:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;既没有保留与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

房地产企业商品的销售主要是自行开发并销售,由于其开发的房地产商品周期长,耗资大,房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等方式。房地产企业进行预售时,企业仅仅与购房者签订了购房合同,商品房还没有完成建造,不能同时满足收入确认的条件。同时,新准则对不同房地产类型进行明细划分,要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认,在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。

(三)借款费用资本化不规范

由于房地产开发经营周期长,投资回收期长,资金投入相对集中,通常会利用债务资本筹集开发资金。新会计准则扩大了借款费用资本化的范围,但规定借款费用同时满足资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始这4个条件时,才能予以资本化。但对房地产企业而言,很难准确确定借款费用资本化的条件,即使能确定,房地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用也不能再资本化,若将其计入财务费用,将会在很大程度上影响当期利润。

(四)预售方式下流转税费用核算不合理

当前,房地产企业对预售方式下流转税费进行处理时,一般在进行纳税申报时,借记“营业税金及附加”,贷记“应交税费”科目;期末结转时,借记“本年利润”科目,贷记“营业税金及附加”科目,可见,房地产企业一般未充分考虑收入与费用的配比。

(五)房地产企业商品成本与售价不配比

房地产企业一般采用简单的平均成本法,但由于房地产建设周期较长,其成本载体是整个建设工程,而销售则是按楼层或户型为单位,且楼层、朝向、结构不同的楼房,其售价相差较大,使得企业在项目建设前期发生大量成本支出,但收入很少,使得商品成本与售价不配比,经营成果不真实。

二、完善房地产企业会计核算的对策

(一)完善房地产企业收入核算

1.明确房地产销售收入的核算范围

房地产销售收入是指房地产企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入,包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产,包括事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产,也包括在销售之前未与购买方签订购销合同的房地产。房地产企业出售周转房,旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款,也在“销售收入”核算范围内,但出售自用的房产作为固定资产核算的行为除外。

2.正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、办理产权过户手续4个环节。由于房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订,从法律意义上讲只是一种合约,房屋未经买方验收认可,商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方,不论是否收取了款项,均不符合收入确认条件。因此,房地产企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前,所收到预售房地产款,只能作为暂收款、预收款处理,不能确认为收入。只有房地产企业与客户签订了正式的商品房销售合同,并履行了相关法律手续;房屋已竣工并经有关部门验收合格;房屋经验收后,客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认,买卖双方办妥房屋移交手续;收入的金额能够可靠计量时,才能确认销售收入,即只能等到商品房全部完工并交付购房者后,再从预收账款转入主营业务收入。同时,房地产企业在某些促销方式下达成的交易,必须判断其真正的交易实质,如售后回租、售后回购方式的房地产销售。

(二)完善房地产企业借款费用核算

为开发房地产而发生的借款费用与项目成本之间存在直接联系,根据历史成本原则和费用配比原则,应将其划归开发间接费用的范畴,并构成房地产项目成本的一部分。对房地产企业借款费用的核算应充分考虑配比原则,将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象,在减去存款利息或临时投资带来的收益后,按实际占用资金计算计入建设项目的成本。各项目应分摊的借款费用=(借款费用总额存款利息临时投资带来的收益)×(该工程项目账面累计余额该项目预收款)/Σ(各工程项目账面累计余额各项目预收款),从而将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象。

(三)完善房地产企业预售方式下流转税费核算

房地产开发企业在预售中所得的价款,由于开发产品尚未竣工验收,不符合收入确认条件,所收到的均为预售房地产款,一律不确认收入,其款项暂记入“预收账款”科目;等到开发产品竣工验收并办理移交手续后,方可确认房地产销售收入实现,将“预收账款”转为“主营业务收入”。若房地产企业在进行纳税申报时,借记“应交税费――预交营业税(城建税、印花税等)”科目,贷记“应交税费――应交营业税”科目;收入确认时,再将该部分收入应负担的税费转出,借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税费――预交营业税”科目,将更能有利于实现收入和税费的配比,也有利于公允、恰当地反映企业的经营情况以及对报表项目作进一步的财务分析。

(四)完善房地产企业成本结转核算

1.房地产成本核算对象确定的基本原则

一般开发项目,可按每一独立项目为成本核算对象,也可按每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同且开工、竣工时间相近并由同一施工单位施工的群体开发建设项目,可合并为一个成本核算对象;不同施工单位共同承担的同一项施工工程,以该工程项目和各自施工部分为核算对象;对规模较大、工期较长的开发项目,可按分期开发项目的开发区域确定成本核算对象。

2.引入“权重差异法”

房地产企业可以在实际工作中引入“权重差异法”,根据房地产开发经营的经验对各楼层确定一个成本权重,按总成本和可销售总建筑面积计算加权后的平均成本,以销售楼层的权重乘以平均成本得出单位面积的销售成本,有助于在一定程度上解决房地产企业核算高层建筑时遇到的收入与成本差异大的问题。

3.引入“计划销售价格”

当开发的房屋达到可销售状态时,根据成本、地段、朝向等因素制定销售价格,作为成本分配标准,有助于销售收入与成本之间实现合理配比。如开发规模较大的房地产企业可以采用实际售价成本率法,季度前两个月按分类明细账记载当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数,对销售房屋只登记数量,待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本,从而用倒挤的方法得出销售成本;一般房地产开发企业可以采用计划售价成本率法,销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转,按每平米建筑面积成本归类设户的,可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本,即始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。

主要参考文献:

[1]周卫清.试论房地产开发企业会计核算中的问题和对策[J].天津经济,2008(10).

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关键词:房地产开发 会计核算 成本核算

一、引言

从现行的《企业会计准则》、《企业会计制度》和《房地产开发企业会计制度》等法律文件来看，还存在着一些不完善的地方，实施效果欠佳，对于房地产这样一个相对特殊的行业的会计实务没有比较强的针对性。

通常房地产企业开发一个产品需要花费的周期较长，一般为几年时间，在这个过程当中主要是以资金的投入为主。而且反映在会计报表当中的利润也为负数。有时，一个项目可能持续几年都是亏损，但是到了竣工之后的销售期就开始大幅的盈利。而且，开发企业为了解决资金上的问题而经常采用楼盘预售的方式，也就是说在项目达到一定的阶段之后(例如：结构封顶)时就开始销售楼盘，此时开发企业通常将这项资金记在“预收账款”的贷方。房地产开发企业的这些财务特点给房地产企业在利润操纵上有了可乘之机。

二、房地产开发企业的财务会计特点

房地产开发企业的财务会计特点主要表现在这样几个方面：其一，资金的来源呈现出多元化特征，一个房地产项目的完成需要大量的资金支持，仅仅依靠自有资金和银行贷款是远远不够的，需要通过预收购房订金、预收代建工程款和发售股票资本金等；其二，在建工程的资金量大，房地产一项工程的建设往往需要几个月、甚至几年时间，大量的货币资金转化为在建的工程，大量资金被长时间占用，这给工程资金核算及财务处理带来了困难；其三，开发的种类具有多样性，主要体现在经营项目多这个方面，这导致财务会计的内容也相应增加；其四，经济往来频繁，房地产开发是一个大量的人力、物力和财力的投入过程，生产周期长，涉及的技术问题多，需要进行大量的协作，给财务会计的核算与管理带来麻烦。

三、房地产开发企业成本核算存在的主要问题

1.土地开发成本核算存在的主要问题

土地开发费用是指地产开发企业在开发土地，建设用地的过程中所发生的所有费用的总和。其大小直接影响到一个房地产开发项目是否可行，是否能达到预期的利润。国家以土地所有者的身份将一定年限之内的土地使用权限出售给土地使用者。房地产开发企业在进行土地开发的过程中，由于其涉及到设计要求和场地本身等多方面的因素，同时其开发的层次、程度和所开展工作的内容也不一样。例如，有的只需要对建设场地进行清理平整即可，而有的开发过程需要普通的工程施工之外，还需要对地下的各类管线进行铺设，铺设地面道路等。从这个角度来看，各个具体的开发项目的费用的具体支出的内容及项目种类都不一致，开发企业需要根据费用发生的具体情况进行成本核算。这其中就涉及到土地使用费用，土地开发成本等间接费用，按照一个什么样的标准才能将之合理、科学的分配到成本的收益对象当中去，存在一个较大的可操作空间。

2.房屋开发成本核算存在的主要问题

房屋开发的成本主要包括地产开发企业在商品房开发过程中所发生的所有费用的总和，主要包括：出包建筑安装花费的工程成本、土地使用费的分配、相关费用和土地开发成本以及其他公共设施的成本等。一般而言，房地产开发企业在房屋开发过程中所发生的费用都应该按照房屋成本核算对象及相关的规定对成本进行归集。但是，依然还存在着这么一些问题：在对一些需要进行费用分配技计算时，例如一些小区的公共设施，一般是由开发商无偿提供给小区居民使用的，这时就需要考虑到成本分摊的问题。同时，在楼盘销售过程中所耗费的宣传费用也涉及到成本分摊问题等，所有的这些费用就存在着一个如何在进行收入确认时进行成本计量的问题。

3. 配套设施开发成本核算问题

配套设施的开发成本核算问题包括房地产开发企业所开发的：能有偿转让及不能有偿转让的、能直接计入开发产品成本的配套设施。两者在进行核算及归集的过程中都应该采取不同的方式。总的来讲，一方面是指配套设施自身的成本归集问题，另一方面是指成本分配问题。

四、完善房地产企业财务会计核算的对策

1.完善房地产企业收入的会计制度和准则

其一，应该对商品房及其配套设施的销售收入及核算制度进行改革；其二，加强对土地转让的收入、房屋出租带来的收入以及其他收入等的监督和控制力度；其三，对房地产企业的成本核算操作进行归集化、具体化及制度化，确保整个成本核算工作的规范性；其四，进一步细化房地产企业的税收制度，实行房地产产品的开发及销售的“工号”管理的税收征收管理办法。

2.适当转变房地产开发的生产、销售模式，甚至取消商品房预售

当前，我国房地产的融资体系采用的是以银行作为中心的一种间接融资体系。这容易由于银行盲目的信用扩张产生房地产泡沫。尤其是当前我国房地产市场存在着局部过热的现象，给我国经济的整体运行产生了一定的压力。因此，有必要由间接融资体系全面的往直接融资体系转变。

可以将房地产投资信托作为一个主要的融、投资金融手段，对现有的房地产融资模式及手段进行完善，这有利于拓宽居民的投资渠道，实现以货币形式对房地产进行分块投资。极大的活跃整个房地产市场，积极的培育并健全房地产资本市场，促进社会的发展。

3. 提高会计从业人员的素质

房地产财务核算的许多步骤和环节都涉及到会计从业人员的职业判断，因此会计人员的素质直接影响到会计信息的质量。房地产企业可以采取聘用一专多能的复合型财务人员，确保其与工程人员交流时不存在问题。同时，还应该加强职业道德教育，确保财务人员具有良好的道德底线。最后还应该与时俱进，注重后续人才的培养，确保核算工作的连续性。

参考文献：

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[关键词]房地产企业会计核算 会计制度 信息披露

在市场经济迅猛发展形势下,我国的房地产事业也得到了快速的发展,房地产开发不同于一般的商品,它的这种特殊性以及房地产开发企业在生产经营模式上的特殊性就决定了房地产开发企业在会计核算上的特殊性,同时也导致了房地产企业在会计核算上出现诸多的问题,本文主要是谈谈对房地产企业会计核算方面的思考。

一、关注会计制度的适用问题

《企业会计制度》、《小企业会计制度》、《行业会计制度》和《现行企业会计准则》这四个会计制度体系是我国现行会计制度的主要部分。

1.房地产开发企业会计核算的内容在《企业会计制度》中有所涉及

2001年起,按照财政部的规定,股份有限公司和外商投资企业等单位施行《企业会计制度》,其他企业在经过批准后也可以执行。现行的38项具体企业会计准则是财政部在2006年颁布实行的,其规定上市公司范围内自2007年1月1日起执行。由此可见,除按规定执行现行企业会计准则的企业外,现有的股份有限公司和外商投资企业中的房地产开发企业,都在执行《企业会计制度》范围之内。

2. 房地产开发企业会计核算的内容在《小企业会计制度》中有所涉及

房地产开发行业中的小企业是以人数和销售额界定的,也就是指那些不能同时满足从业人数在100人以上、年销售额在1000万元以上两个条件的。从2005年1月1日起,依据财政部和国家税务总局的规定,包括房地产开发企业在内的符合上述条件的各类小企业,不再执行1993年颁布的《房地产开发企业会计制度》,而执行《小企业会计制度》,已按规定程序或规定要求执行《企业会计制度》或现行企业会计准则的企业可以不在要求范围之类。

3.房地产开发企业会计核算的内容在《房地产开发企业会计制度》中有所涉及

《房地产开发企业会计制度》是在旧的企业会计制度体系的基础上制定的。房地产开发企业中的大中型企业,既没有达不到执行现行企业会计准则规定的条件,也没有按照相关规定要求执行新《企业会计制度》的,也可以按照《房地产开发企业会计制度》执行。

4.房地产开发企业会计核算的内容在现行的企业会计准则的会计制度中有所涉及

现行企业会计准则是一个完整的会计制度体系,其包括具体的准则、准则的解释、会计科目、财务报表格式以及主要账务处理等方面,目前只在上市公司范围内执行。但是,如果房地产开发企业是上市公司,或者其是按照上市公司的母公司要求来执行的,都应当包括在执行现行企业会计准则的会计制度的范围之内。

二.关注房地产开发企业的信息披露问题

1.房地产开发企业的质量保证金及风险披露

近些年来,房地产市场处于持续走高的状态,房地产市场的高利润收益使得大多数房地产开发企业忽略了自身所存在的潜在风险。从客观方面来分析,房地产行业亦是属于风险投资行业,其行业的发展受到很多方面的影响,诸如在土地开发过程中,地价变化或者市政规划调整等带来的土地风险;产业政策、银行贷款政策等变化而带来的企业融资风险;由于设计、施工条件等因素而带来的开发成本提高的风险;或者由于开发项目本身存在质量缺陷而带来的工程质量风险等等。这种高风险性要求房地产开发企业必须更具有忧患意识,更能充分地揭示和面对风险。遗憾的是,我国现阶段的会计制度中并无专门针对房地产开发企业质量保证金提取的有关规定。相关上市公司披露的实情表明,对质量保证金问题基本上无任何披露。这不仅有悖于会计的“谨慎性”原则,也在一定程度上弱化了房地产开发企业防范抵御风险的能力。从客观的实际来分析,会计信息披露环节应对房地产开发企业的行业特性做充分的揭示。具体来说,包括两个主要方面,其一是为了房地产商品的质量提供保证,应建立相关的质量保证金,这是由企业根据所开发项目的具体情况而提取的质量保证金,要计入工程成本之内,从而来提高抗击风险的能力;其二是应在具体的财务报告中充分揭示各种风险,也就是把风险披露的内容增加在房地产开发企业报表附注中,对于企业仍在开发的土地以及工程项目等面对的融资风险、开发风险和土地风险等进行具体说明,从而来增加风险的透明度。

2.房地产开发企业的收益评价披露

开发周期较长是房地产企业的显著特点,这就会在一定程度上造成企业投入与产出的比例在各阶段的不合理性,计入当期的费用包括在项目建设期内大量投入并发生大量费用的资金;但是那些没有完工的项目,即使开发的产品已预售完毕,但是按照相关收入的确认标准,也无法确认其预售款项的收入。在项目竣工验收合格后,会出现大量的确认为收入的预售款项,这势必就造成了在资产负债表上收入与相关成本费不能配比的问题,利润表中的“每股收益”表现必然出现较大波动,业绩也会出现不稳定状况。由于房地产开发企业的这种特殊性要求,如果也采用一般的公司业绩评价指标,就很可能误导财务报告使用者,从而不能客观、正确、全面地反映房地产企业的真实经营情况。就目前的现状来看,为了增加房地产开发企业信息披露中的信息技术含量,应关注如下两个方面的问题:其一就是要扩展房地产开发企业信息披露的内容。其二是加强监管部门对房地产开发企业信息披露合规性的检查力度,督促企业较饱满地按照规定披露信息,从而增强信息披露的透明度。

参考文献:

[1]饶倩妮.房地产开发企业会计核算初探.决策与信息财经观察.2007年第1期

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我国现行企业会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的：

1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函［2003］327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。

2.《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。

3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。

4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。

二、应增设的会计科目

本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：

1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。

购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产――土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。

2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。

3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。

4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。

5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。

编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。

三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊

房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。

建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。

当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。

但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。

第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施：

首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。

单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：开发产品估算的建筑总成本=∑（不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本）；如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。

接着，应计算修正系数。修正系数=已决算（或按合同及招标预算）的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的，应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。

最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数；该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积，或=估算的单位建筑成本×修正系数。

如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用，且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。

第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施（以同时开发住宅房和非住宅房为例）：

首先，应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

接着，应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：超额成本售价=超额成本×（1+成本毛利率）；各类非住宅房超额成本售价=（该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本）×该类非住宅房总面积×（全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额）。

然后，再计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用权价值）÷（全部房屋售价总额-超额成本售价合计）×100%。

最后，再计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为：（1）住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率；（2）非住宅房应分摊的土地成本=（该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价）×土地成本率。

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论文摘要：本文从房地产开发企业的主要业务及房地产开发企业的经营特点入手，详细阐述了房地产开发项目投资费用的估算，最后总结出房地产开发企业会计核算特点。

1 房地产开发企业经营活动的主要业务

房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：

1.1 土地的开发与经营。

企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。

1.2 房屋的开发与经营。

房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。

1.3 城市基础设施和公共配套设施的开发。

1.4 代建工程的开发。

代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。

2 房地产开发企业的经营特点

房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：

2.1 开发经营的计划性。

企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

2.2开发产品的商品性。

房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。

2.3开发经营业务的复杂性。

所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。

2.4开发建设周期长，投资数额大

开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。

2.5经营风险大

开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

3房地产开发项目投资费用估算

经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。

房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。

3.1开发成本

共有八项：

3.1.1土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

3.1.2土地征用及拆迁安置补偿费。

(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3.1.3前期工程费

前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

3.1.4建安工程费

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

3.1.5基础设施费

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

3.1.6公共配套设施费

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

3.1.7不可预见费

它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

3.1.8开发期间税费。

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

3.2开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

3.2.1管理费用。

可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右计算。

3.2.2销售费用

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： (1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％； (2)销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％； (3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。

3.2.3财务费用。

它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

3.3投资与成本费用估算结果的汇总

为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。

4房地产开发项目投资估算的作用

一是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；二是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；三是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。

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关键词：新会计准则 房地产企业 会计核算

房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。会计的核算方法主要是指会计核算程序中的会计记录和报告的方法。几百年来所形成的“复式簿记”这一方法，是一种独特、专门的程序和技术方法。这种方法在应用计算机等信息技术以后，发生了重大的变革，能更好地发挥会计的职能和作用。具体包括设置账户、复式记账、填制和审核凭证、登记账簿、成本计算、财产清查和编制财务报告等一系列专门的方法。

一、房地产企业生产经营的特点

房地产开发企业是从事房屋建设经营、土地开发建设活动的企业，是一个综合性很强的行业，这使其会计核算与其他企业会计核算具有明显区别，特征显著。要探讨房地产开发企业会计核算，应该先明白这些特点。

（一）房地产开发企业的经营范围

1、土地的开发和建设。2、房屋的开发、建设和经营。3、城市基础设施和公共配套设施的开发和建设。4、代建工程的开发。5、为商品房提供售后服务的其他多种经营业务。

（二）房地产开发企业的经营特点

1、开发经营的计划性。2、开发经营业务的复杂性。3、开发产品的商品性。4、开发建设的周期长、投资数额大。5、经营风险大。

（三）房地产开发企业的经营方式

1、定向开发，即事先与购买方签订合同，按照合同进行开发建设。2、投标开发，即参加招标项目进行投标，获得开发项目，开发建成后定向销售或自行销售。3、自行开发，即经当地政府批准，在总体规划指定的区域内自行开发、自行销售。

（四）房地产开发企业与建设、施工企业的联系与区别

建设单位一般情况下目标单一，只建设而不经营；房地产开发企业既要开发又要建设，而且还要进行经营。

二、房地产开发企业会计核算的方法

一般情况下，房地产开发过程主要分为五个阶段：投资机会选择和决策阶段、开发前期工作阶段、建设施工阶段、租售阶段、售后服务阶段。会计应适应不同阶段的资金运动需要进行核算。

（一）投资机会选择和决策阶段

这一阶段会计的主要任务是对发生的相关研究费用进行核算，所发生的各项费用计人生产成本。

（二）开发前期工作阶段

这一阶段主要涉及与开发工程有关的招投标、各种合同、条件谈判和签约等。这时，会计除了对发生的相关费用进行核算，将各项费用计人生产成本外，还应通过向银行等金融机构借款、发行股票或债券等方式进行筹资，并将筹资费用计人财务费用。

（三）建设施工阶段

这一阶段的工作主要有土地征用和拆迁补偿、基础设施建设、建筑安装工程建设、竣工验收等。会计的主要工作是对发生的工程成本，分别记人生产成本科目及相关明细科目。工程竣工验收后，应计算开发项目的总成本和出售房屋的单位成本，及时结转。

（四）房地产企业开发建设的开发产品，能存在长期持有的情况

一般情况下，包括经营性物业，而不包括住宅物业。除了对外进行销售转让外，还可房地产企业长期持有的物业仅包所谓经营性物业，就是指经营性、收益性房屋，如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。相对于作为最终消费品的住宅而言，经营|生物业具有长期收益的特点。房地产企业一般是长期持有经营性物业，而不是短期持有。持有物业在开发建设完成时，因不具备商业氛围，一般价值较低，但经过较长的培育期后，持有物业将产生很大幅度的增值。持有物业可以产生并为房地产企业提供充足的现金流。在宏观经济调控之下，房地产企业的可持续经营能力面临考验，依靠内生资金提升业绩、扩展规模的企业更容易受到投资者的青睐。而内生资金主要来源于企业自有经营性物业产生的长期收益。

三、新会计准则下房地产企业的会计核算

为了把房地产开发企业的会计工作科学地组织起来，每个房地产开发企业都要根据国家规定，建立健全会计机构，制定合理的会计制度，加强会计队伍建设。

（一）建立健全会计机构

在房地产开发企业里，一般都必须单独设置会计机构，配备必要的专职会计人员。为了促使企业各个职能部门和各经营单位的各个环节讲求经济效益，大中型房地产开发企业还应该设置总会计师，建立总会计师的经济责任制。企业所属各开发、经营单位，也应该设置会计机构，配备会计人员，开展经济核算工作。这些单位的会计人员在业务上应该接受企业会计部门的指导。在企业会计机构的内部，应该根据业务的需要进行合理分工，建立岗位责任制，各司其职，以利于会计工作的程序化、规范化。房地产企业的会计核算与其他行业企业相比，在收入与成本结转上存在差异。开发产品的建设周期长，建设过程中的预售收人作为预收账款处理，并在项目竣工后结转为销售收入。开发建设中的支出计入开发成本，在项目竣工后结转为销售成本。因此，从会计核算的角度看，项目开发节点对房地产企业会计核算结果将产生直接的影响。

在大中型房地产企业中，要充分发挥各级会计机构的作用，贯彻统一领导、分级管理、分级核算的原则，正确处理各级权责关系，建立相应的核算体制。

（二）制定合理的会计制度

会计制度是组织和从事会计工作必须遵循的规范。制定会计制度，必须遵循统一领导、分级管理的原则。会计制度的主要内容有：会计工作规范、会计科目、会计报表、会计核算规程、会计监督和检查、会计人员的职责和权限等方面。企业为了加强内部管理，在不违反统一会计制度规定的前提下，可以制定一些必要的核算办法，如账务处理程序、内部牵制和稽核制度、成本核算办法、财务分析办法等。会计制度制定以后，需要认真执行。但是，会计制度也不是一成不变的，随着经济的发展，人们的认识不断提高，会计制度也要做相应的变革。

（三）加强会计队伍建设

要做好房地产开发企业的会计工作，必须配备具有一定业务水平的会计人员。国家规定了会计人员的技术职称、会计人员的工作职责和权限。会计人员的主要职责是：按照制度要求，认真编制并执行财务计划、预算；认真进行会计核算，做到内容真实、数字准确、账目清楚；按照经济核算原则，定期检查、分析财务计划、预算的执行情况，考核资金使用效果，发现问题，及时提出改进建议等。会计人员有权要求本企业有关部门和人员遵守国家财务会计制度；有权参与制定本企业计划、预算，参与有关开发经营管理会议；有权要求有关部门提供真实资料，如实反映情况。对于违反财经法令、制度的经济业务，有权拒绝付款、拒绝报销；对于营私舞弊、违法乱纪的行为，应该及时向有关领导反映报告。为了充分发挥会计人员在开发经营中的作用，国家根据有关规定，为会计人员评定技术职称。同时有计划地对会计人员进行专业培训，提高其业务水平，并建立会计人员的定期考核制度，促使他们努力提高工作水平。

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关键词：房地产开发 会计核算 问题 对策

近年来，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产开发企业已经成为我国经济增长的支柱产业，成为社会广为关注的一个热门话题。尽管我国房地产市场逐步走向成熟，但由于房地产开发业会计核算的体系尚不完善，多数房地产开发企业在会计核算中仍暴露着许多问题。因此，笔者认为，当下如何在相关的会计制度下，探讨房地产开发企业会计核算出现的问题，改进现有的会计核算方法，并提出一些措施和对策，是会计人员的职责。

一 、房地产开发企业会计核算概述

房地产开发企业是在房屋和建筑物成为可供销售商品后，随之而出现的一个新兴产业。房地产开发企业会计核算，是从业人员需结合该行业及自身企业的实际情况，依据会计准则中的原则来进行具体的会计处理。

二、房地产业会计核算中存在的问题

（一）收入方面的问题

由于会计准则与税收法规在收入的确认上存在差异，会计核算在税收方面存在一定的问题。主要表现在：

1.房地产开发产品大多采用预售方法销售，企业取在得房地产预售许可证之后，取得的预售款属于暂收款和预收款性质，不能确认为收入。只有等房地产开发产品竣工验收并办理移交手续后才可以确认为收入， 将预售时收到的款项转为“主营业务收入” 。而在税法上，则在收到预收款时就将该款项列为“预售收入”。

2.房地产开发产品采用按揭销售方法时，会计上确认收入是在银行将按揭款转到开发商账户时，然而税法则规定，收入确认时间是首付款于实际收到日，余款收入在银行按揭贷款办理转账之日确认。

3.房地产开发产品收入的核算。大多数房地产企业在现行情况下，开发产品的费用没有申报纳税。同时，房地产企业在进行搬迁户补偿和旧城改造是取得的差价收入，没有及时结转成为收入。

（二）成本费用方面的问题

随着我国房地产开发企业规模逐渐的扩大，房地产业核算的间接成本费用和直接成本费用划分不清晰。企业期间费用和开发产品成本的计算不规范，而且记账的营业成本中还包含未竣工验收成本。

1.列支开发成本没有按工程结算单据进行，而以预计金额、合同金额列支。

2.模糊混淆成本核算对象，如将下期成本直接计入主营业务成本。

3.成本划分不清晰，企业期间费用和开发产品成本的计算不规范，而且记账的营业成本中还包含未竣工验收成本；建筑安装工程费、前期工程费、土地成本、借款利息以及基础设施费等费用没有被独立核算的相关配套设施分摊。

4.没有按开发的产品对象设置各类明细核算科目。

三、完善房地产开发企业核算的方法对策

（一）设置合理的会计科目

房地产开发企业应该根据本公司开发项目的数量、内部管理和规模的要求来开展成本核算。例如：不进行独立核算的下属单位，开发间接费用账就可以不单独设立，公司只需在成本项目栏内加设管理费用及利息栏明细，由于利息和管理费用是间接费用的主体，适时取消开发成本一级账，会更加有利于开展核算，把房屋开发和代建工程开发以及土地开发等设为一级账，然后再设置二级明细科目。

（二）采用现金收付实现制

现金收付实现制可以在房地产开发企业会计核算中实施。我国企业会计准则中规定，权责发生制是企业会计核算的主体。若房地产开发企业采取权责发生制核算经营业务收入，存在一定的不足：一是容易出现人为调节利润的情况。例如：用待摊费用和应收账款等会计账户处理会计业务，进行利润调节，导致会计信息的不准确性和不完整性，进而流失国有资产。二是权责发生制无法准确地反映出企业的实际收入情况，因为购销合同越多，应收账款的余额就越大，企业的资金周转会受到影响。由此看来，房地产开发企业不适合采用权责发生制。笔者认为，从房地产开发企业具有特殊的特点来看，现金收付实现制比较适合房地产开发企业。

（三）扩大信息披露内容

提高房地产开发企业信息披露中的信息含金量.一是增加分项目现金流量信息的披露。企业每一开发项目应作为披露过程的基本单位，通过掌握和了解开发经营过程中形成的与经营活动有关的现金流量之后进行全面的披露。使房地产企业现金流量信息的有用性不断得到提高。二是增加成本构成的信息及土地储备量。对于房地产企业而言，房地产开发的整个过程中土地成本占据着极大的比重，因此，充分披露成本构成的有效信息和土地储备量，对实现房地产开发企业的可持续发展有着深远的积极影响。

四、结论

现如今房地产开发企业会计核算是热门话题，从收入和成本核算角度来分析房地产开发企业存在的问题具有特殊意义。本文在深入分析会计核算的基础上，研究完善房地产开发企业会计核算制度的对策有重大意义，对于企业的经营发展至关重要，是保证房地产开发企业经营管理有效运行的良好途径。

参考文献：

[1]姚源.浅谈房地产成本核算新模式的发展方向[J].现代商业，2009（14）：160-161.

[2]于国红.房地产成本核算中应注意的问题.中国高教论丛[J].2012（1）：118-120.

篇10

摘要：随着我国经济建设的不断加速，房地产市场也进入了新一轮的改革与发展关键期。房地产企业想要在激烈的市场竞争中不断巩固自己的地位与经济收益，就必须进一步加强自身建设及内部管理工作质量。本文重点谈谈如何有效加强房地产企业会计核算基础工作具体质量，并提出若干提升措施与建议，以供参考。

关键词 ：房地产企业；会计核算；基础工作

近年来国内房地产市场的发展可谓如火如荼，随着国民经济建设速度的提升、国内居民在住房条件方面的要求提升以及物质生活条件的提升，房地产开发企业迎来了新一轮的发展机遇。但是房地产市场的逐渐扩大与规范、国内外房地产企业之间竞争的日益白热化也让房地产企业感受到了前所未有的竞争压力与挑战、冲击。房地产开发建设具有资金密集、投资收益周期长、劳动力非常密集的行业，因此在资金管理及财务管理工作方面也具有更高的要求。当前房地产企业在会计核算工作方面虽然较前些年有了相当大的进步，但随着市场的变化发展而出现的新问题也正在逐渐制约着房地产企业的进一步发展，因此加强财务管理工作尤其是会计核算工作质量就成为了当务之急，所以加强房地产企业会计核算基础工作应该成为当前房地产企业管理者所关注的最重要问题之一。

一、当前房地产会计核算基础工作存在的问题

首先，缺乏科学化的工作意识。房地产企业是劳动力密集、资金密集、投资回报周期较长且具有较高财务风险发生几率的特殊类型企业。但是长期以来的固有意识让许多企业管理者往往习惯性的将管理工作重心放在外部扩张、项目建设及销售部分，对于内部管理尤其是财务管理工作不够重视，认为财务管理工作不能够为企业赢得直接经济效益。随着管理工作在企业运作中的重要性日益体现，现代财务管理发生着巨大的职能转变，在此情形下如果无法树立科学积极的财务管理工作意识，不仅将直接对财务管理工作造成严重影响，同时对于整个房地产企业的经营运作也会形成巨大阻碍。

其次，人员队伍素质方面存在较大缺失。房地产企业是劳动力密集型企业且需要大量资金才能够有序运转，因此劳动力与资金就成为了许多管理者关注的焦点，但是在资金管理者方面却未能将队伍素质有效的重视起来。因此，管理者、被管理者不适应具体管理需要、管理工作无法落实到位以及各项管理制度难以有效施行的问题就比较频繁的发生了。

再次，缺乏有效的内外监督机制。管理工作尤其是与资金相关的管理工作如果失去了有效的监督管控，必然无法达到真正的管理预期。就目前房地产企业在财务管理及会计核算基础工作方面看来，内部机制欠缺是比较普遍的，外部监督机制建设工作更是少之又少，此种情况下想要大力加强会计核算基础工作具体质量就显得比较困难了。

二、加强房地产企业会计核算基础工作的措施

（一）树立科学工作意识

作为房地产企业的管理者、领导者必须重视会计核算及其基础工作，必须明确财务管理对于企业长远发展的积极意义。而科学的管理意识不仅要包括重视其工作内容，同时也要进一步加强具体知识的学习及掌握，同时要注意会计核算具体操作与房地产企业财务管理具体内容的有机结合，避免流于形式。这样才能够更好的实现统筹管理、全局指导。

（二）加强人员队伍素质提升

人员队伍素质提升是管理工作有效加强的非常重要的一环，当前房地产企业财务管理工作队伍虽然已经基本实现了持证上岗，但是由于房地产企业财务管理、会计核算基础工作的特殊性与复杂性，企业还应该进一步实现对管理队伍的技能再培训与提升，同时加强对管理队伍在房地产财务管理工作方面的具体知识培训，确保她们能够更好的胜任实际工作与实务操作。此外，针对当前房地产企业会计核算基础工作相对薄弱且专业对口人才相对缺乏的现状，企业应该积极加强与高校的联系合作，建立订单式人才培养通路，企业为高校提供最前沿的管理理念及管理知识，高校负责更具针对性的人才培养，这样不仅能够实现企业获得优质、专门化人才的需要，同时也能够大大提升高校在房地产财务管理人才方面的培养质量，可谓一举两得。

（三）加强监督机制建设

在内部监督机制方面应该采用内外结合的形式，也就是由内部财务管理人员与社会专门财会人员共同参与管理及监控，这样一方面能够确保监督队伍的实际工作内容最大限度适应房地产企业的自身特点，以及确保监督管理队伍对企业具有相当程度的忠诚度，另一方面也能够有效避免内部员工长期供职本企业而存在的视野狭窄问题，能够帮助企业管理者站在市场的高度审时度势，建立起真正适应企业需求及企业未来发展的监督控制体系。在外部监督控制渠道建设方面，企业应该加强与社会媒体的沟通协作，加大社会公众履行监督权力的宣传教育，为自身管理工作打造坚实的外部监督环境。

（四）加强会计核算基础具体工作

首先，要严格按照《房地产企业会计制度》的有关规定进行会计科目设置，对于新增科目或科目修改必须在上级机关及领导部门进行报备、获得批准。其次，会计凭证的类型应该严格采用收入、支出、转账类型，其他不规范类型一律不可使用。再次，在凭证管理具体方面，第一要认真填写记账凭证，对于记账凭证所参考的原始凭证必须进行严格审核，对于凭证填写不规范（修改、涂抹）、项目不完整（金额、项目名称、时间、签字等）应立刻予以退还并要求及时修正。第二，在现金日记账和银行日记账登记程序中要严格按照原始收入、支出凭证进行登记并加强对原始凭证的收集、管理。在记账操作中应注意明细账必须随时登记，总账及时登记，明细账无法当日登记的必须进行有效交接或待记登记，总账登记周期不得超过一周。最后，要加强会计档案管理工作质量。房地产企业的会计档案应该进一步完整与完善，加强对项目建设全过程的细节化管理，从项目投建到竣工验收的一切财务会计信息数据要进行及时记录，同时利用现代化云端数据存储技术进一步扩大会计档案数据的类型，加强对视频信息、音频信息、模型数据的使用力度，从而实现会计档案的时效性、实用性提升。

结束语

现代财务管理工作对于房地产企业的整体管理及运作具有非常重要的作用及影响，尤其是会计核算基础工作在其间的影响更为深远，因此加强会计核算基础工作具体质量应该成为企业管理者所关注的最重要问题。虽然加强工作质量不是一蹴而就和一劳永逸的，但是相信只要我们不断研究、吸取经验教训，必然能够在今后的工作当中不断取得实质性进步，推动企业健康发展。

参考文献：

[1]周勇.房地产企业财务管理问题研究[J].企业管理，2014.2.

[2]刘雯.会计核算基础工作关键点分析[J].会计之友，2014.5.