房地产开发商业模式范文
时间：2023-08-31 17:03:17
导语：如何才能写好一篇房地产开发商业模式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的税款。土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物并取得收入的单位和个人，包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
2006年，国家税务总局颁发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），2009年国家税务总局又制定了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），标志着房地产开发企业迎来“清算”时代，以清算方式征收土地增值税的可操作性也随之加强。
根据相关规定，土地增值税的清算条件如下：
1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
二、土地增值税清算模式下房地产开发企业主要利润指标的上限测算
（一）主要利润指标测算的前提条件
土地增值税纳税义务人为从事房地产的开发企业，而且纳税人建造的项目是普通标准住宅并进行出售，并未进行出租或者赠予等；
1.假设该房地产项目已完成土地增值税的清算，不考虑土地增值税的预征，同时假设该房地产项目的土地成本、开发成本及开发费用等均有合理的发票等凭证，财务核算规范；
2.为方便测算及说明，将取得房地产项目的土地使用权支付金额和房地产开发成本合并统称为开发成本，即该房地产项目成本费用包括两部分：开发成本和开发费用；
3.在确定土地增值税的扣除项目金额时，允许单独扣除的税费包括“三税两费”（即：营业税、城市建设税、印花税、教育费附加、防洪费）。其中营业税为房地产项目销售收入的5%，城市建设税为应纳营业税的7%，教育费附加为应纳营业税的3%，印花税假设为销售收入的0.05%，防洪费为销售收入的0.2%（防洪费具体以各地规定为准），以上税费合计为销售收入的5.75%。
（二）土地增值税清算模式下，主要利润指标上限的测算
假设房地产项目的销售收入为S，开发成本为C（此处的开发成本含：取得该房地产项目土地使用权支付的金额），开发费用为F（包括：销售费用、财务费用、管理费用等，不含营业税及附加及印花税等税费）
增值额=S-C-F-C×0.2-S×5.75%
其中：C×0.2为从事房地产开发的纳税人允许进行加计扣除的部分。根据税法规定，从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除，加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%。
土地增值税扣除项目金额=C+F+C×0.2+S×5.75%
根据土地增值税的优惠标准，对房地产项目分以下两种情况进行测算及分析：（1）当增值额超过扣除项目金额的20%，按增值额占扣除项目金额比例，适用相关税率及速算扣除系数计征土地增值税；（2）当增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。
1.当增值额超过扣除项目金额的20%时
当增值额超过扣除项目金额的20%，按增值额占扣除项目金额比例，适用相关税率及速算扣除系数计征土地增值税。此时有：
S-C-F-C×0.2-S×5.75%>（C+F+C×0.2+S×5.75%）×20%
即：0.931S>1.44C+1.2F
整理可得：S>1.5467C+1.2889F
而当增值额占扣除项目金额比例在50%以下（含50%）时，税率为30%最低，也就是说，在税率为30%时，需要缴纳的土地增值税最低。因此，土地增值税≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]。
（1）项目销售利润率=项目利润总额/销售收入=（销售收入-开发成本-开发费用营业税金及附加）/销售收入=（S-C-F-土地增值税-S×5.7%-S×0.05%）/S。
其中，销售税金及附加包括：土地增值税、营业税金及附加（S×5.7%）、印花税（S×0.05%）等。
由于土地增值税≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]，推算可得：项目销售利润率=（S-C-F-土地增值税-S×5.7%-S×0.05%）/S≤[S-C-F-（S-C-F-C×0.2-S×5.75%）×30%-S×5.75%]/S=[0.6598S-（0.64C+0.7F）]/S=0.6598-（0.64C+0.7F）/S。
由于前述计算得出：S>1.5467C+1.2889F，即S无上限，因此项目销售利润率>65.98%。
篇2
关键词：REITs；中国；模式
中图分类号：F830.5文献标志码：A文章编号：1673－291X（2009）10－0049－02
一、房地产投资信托基金概述
房地产投资信托基金(简称REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者资金，由专门的投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
二、国外房地产投资信托的主要模式
1.公司型和契约型REITs
契约型房地产投资信托基金，是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标准的信托契约的基础上，将该契约的受益权加以分割，使投资人取得表示这种权利的受益凭证。
2.封闭型和开放型REITs
封闭型房地产投资信托基金被限制发行量，不得任意发行新的股份，它一般在股票交易所上市，若不想持有该股票，可以在市场上卖掉；相反，开放型房地产投资信托基金可以随时为投资于新的不动产增加资金而发行新的股份，投资者可以随时买入，不愿意持有可以再赎回。
3.私募和公募REITs
私募REITs是指以非公开方式向特定投资者募集REITS资金并以房地产为投资对象的投资信托。在这种条件下，REITs发起人通过电话、信函、面谈等方式，直接向一些机构投资者或富裕个人推销REITS单位并募集REITS资金。
三、中国REITs的模式选择及依据分析
根据目前中国的实际情况，可以先通过成立私募房地产投资信托把商业模式建立起来，等到私募信托发展到一定规模的时候通过推动相关立法寻求税收上的优惠，完善相关政策法规，然后再把私募信托上市转化为公募信托或者发起设立新的公募信托。今天的房地产开发公司将会逐渐走向分化，有的能够发展成为专业的房地产投资管理机构，有的则会继续开发成为房地产投资管理机构的商业合作伙伴，也有的会二者兼备但是投资和开发功能相对独立。
在契约型还是公司型的选择问题上，按照中国目前的情况，成立契约型基金可以规避中国现行的《公司法》和《税法》的管制，如果采用公司型REITS，由于没有相关的税收法律作为必要的支持，利润必须税后分配从而会极大程度地影响收益水平。由于中国市场经济远远没有完善，公司治理水平根本不可能达到发达国家水平。由于信息不对称，公司经理人往往会作出逆向选择，即为了自己的利益而不选择能为股东创造更大价值的投资方式，从而损害股东的权益；再加上根据中国目前的法律设立的证券投资基金不管是开放式还是封闭式都是契约型，这为中国发展REITs提供丰富的运作经验。为了更好地保障投资者的权益，从长远来看，应该选择公司型，并且像美国的REITs基金一样可以上市流通。从立法角度来说，可以专门对房地产投资信托基金进行立法，以规范整个行业，保护投资者的合法权益。在目前阶段，成立房地产投资信托基金应采用契约型。
在开放式还是封闭式的问题上，从美国REITS发展的经验来讲，开放式REITs比封闭式REITS有更多的优势。但开放式REITs要求具备规模较大、较为成熟的房地产市场。为减少风险、扩大投资领域，开放式REITs不仅必须投资分散，而且还必须充分利用现有的发达的房地产市场和投资工具。而且开放式REITs规模是不确定的，其金额可能会非常大，在这种情况下，要求房地产资产市场必须有足够的容量，不至于因为基金的增大导致无对象可投。而中国房地产投资对象还不是十分巨大，再加上中国目前还没有具备跨地区进行房地产投资的能力基金管理公司或者信托公司。况且在房地产投资信托发展初级阶段，基金管理者没有太多的经验可以借鉴，显然都不适宜于满足开放式基金的发展。再加上中国的资本市场不够规范，基金管理者往往不能及时、真实地披露信息，因此可以说在中国发展开放式REITs的条件并不成熟。中国如果要发展REITS应先发展封闭式的REITS。
从商业模式上说，房地产投资信托将把募集到的资金主要用于购买现成的物业，然后委托专业的物业销售和管理公司经营这些物业并收取租金，最后再把收上来的租金以投资回报的形式返还给投资信托的投资人。不同的房地产投资信托会有不同的投资范围和投资理念。房地产投资信托在选择投资目标的时候考虑问题的唯一出发点应该是未来现金流的数量和质量，是投资信托全体股东的投资回报，而不应该是关联房地产开发项目的销售和关联房地产开发公司的回报。在中国，这里面会有一定的道德风险。如果房地产开发商同时具有房地产投资信托的功能，一定会有短视的房地产开发商地把房地产投资信托看做自己房地产开发业务变现和解套的工具。如果开始的几家混业经营的房地产投资信托这么做了，那么它们很有可能会因为败坏了房地产投资信托的声誉而断送了这个行业。因此，从避免利益冲突的角度，在刚开始的一段时间内只能允许房地产投资信托购买非关联物业。我们在发展房地产投资信托时也应注意房地产投资信托的发展要规范运作，真正做到“受人之托，代人理财”的信托原则，避免陷入以前某些金融市场不规范运作的困境。规范运作的一个重要方面就是严格执行利润分派，使得投资者的利益能够得到充分的保障，并防止房地产投资信托滥用经营收益，避免其过度膨胀，对市场产生负面影响。同时要积极寻求国家政策支持，为设立房地产投资信托以及保障其自由交易，提高其流动性和价值，扫除政策障碍。
四、结语
REITs在中国作为一种崭新的融资手段，必定会遇到其他的难题。只要通过企业、社会、和政府三方面的配合，必定能够推动REITs在中国的发展。
参考文献：
[1]张红，殷红.房地产金融学[M].北京：清华大学出版社，2007.
[2]漆坚强.对中国发展房地产投资信托基金的浅析[J].当代经济人，2006，（1）.
篇3
关键词：财务核算 商业地产 服务行业 管理会计体系
一、管理会计体系建设需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展
对于新兴行业的初创型公司来说，管理会计工作的开展一般会滞后于财务会计工作，管理会计体系构建需要有一个逐步认知和布局的过程，而财务核算体系一般会伴随业务的发展先行建立起来。为了推进企业管理会计体系建设，财务核算体系在设计和建设过程中，需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展。本文以商业地产服务行业为例，强调用管理会计理念构建财务核算体系，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的远景目标。
二、财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策
商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。
第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。
第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。
由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。
从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。
三、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能
第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。
商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。
第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。
四、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫
针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业性功能公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业性功能公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。
以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业性功能公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业性功能公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。
第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。
五、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划
财务核算向管理决策功能拓展，要求财务核算体系随着行业的变革和公司商业模式的变化持续改善。财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，综合考虑企业发展的阶段性以及推进管理会计体系建设的布局和时间节点，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划。 [h: 0px" />
参考文献：
[1]财政部.关于全面推进管理会计体系建设的指导意见（财会[2014]27号）.
篇4
摘 要 近几年来，我国的房地产行业发展突飞猛进，发展的同时出现了不少问题：融资渠道单一，金融创新工具少等，针对存在的问题，本文分析了相应的措施，为今后的发展提供可靠的依据。
关键词 房地产 融资 外资 土地政策
一、前言
进入2011年，国家不断的加大对房地产业的宏观调控力度，开始逐步实行货币信贷紧缩政策。整个2011年截至到现在，银行已经多次加息，对此，房地产行业融资受到了很大的冲击。由此可见，在当前严峻的资金形势下，房地产在未来如何进行融资已经成为一个非常重要的课题，需要相关人员和单位参与其中，共同研究。本文首先分析了我国目前房地产融资的现状，在此基础上，重点介绍了房地产融资的解决思路。
二、我国目前房地产融资的现状
作者通过多年的工作经验，并结合相关的资料，总结出如下我国房地产融资的现状：
1．融资渠道较为单一
目前，我国房地产融资渠道主要包括：银行贷款，上市融资，海外房产基金以及债券融资等。这几种融资渠道中，银行贷款是房地产行业主要依托的融资渠道，而近年来银行信贷门槛也大大提高，因此房地产企业不得不寻找其他的融资渠道。而目前就上市融资，海外房产基金以及债券融资这几种渠道来看，都极大的受到了金融政策的约束，短期内很难发挥功效。由此可见，房地产融资渠道较为单一。这也是我国房地产融资的较大的弊端。
2．金融创新工具的稀缺
目前，我国金融工具停留在传统的模式，与发达国家相比较，创新模式较少。由于我国房地产是在近几年发展起来的创新基础比较薄弱，并且针对房地产的法律法规条文处于空洞状态，金融创新没有法律依据。房地产开发商设计工作没有专门的设计工具，这些方面与发达国家的发展相差甚大，严重影响了我国房地产的发展和服务能力的提高。
3．海外基金与国内企业对接的难题
外商投资在国内选择合作伙伴时条件要求非常严格。外商在国外投资会各种风险评判手段对开发商投资，在国内投资时，外商会使用这些评判手段衡量国内的开发商项目，评估是会有不少地方不能衔接，改变外商投资评估条件非常困难，这就造成海外基金在国内不能很好的利用。
4．相关的法律体系不健全
由于目前我国房地产融资缺乏相关的法律制度，与市场发展已造成了脱节。在房屋抵押贷款方面使用的法律是《担保法》，而在房地产信托规定上是“一法两规”，这从法律效力上远远达不到房地产发展的要求。现行的房地产法律《公司法》、《合同法》、《证券法》、《信托法》、《担保法》等都与RET相冲突，也同资产证券化不相符合。
三、房地产融资的解决思路
基于以上我国房地产融资的现状，分析总结了如下房地产融资的解决思路：
1．吸引外资进行融资
外商投资是我国房地产开发的一项重要融资渠道，目前国家出台一些政策给房地产开发商带来了巨大的压力，要求融资模式必须发生变化，引进外资是促进房地产发展的有效策略，建立外资地产基金商业模式实现中国房地产的转型，实施资本市场为核心的金融时代。引进外资的前提是客服与国内衔接的困难，调整土地政策适应投资方的资本流动模式，缓解国内房地产企业的负债情况，提高资产变现和盈利的确定性。
2．将房地产企业融资与个人融资结合起来
扩充房地产企业融资渠道，结合目前的融资情况，有效利用个人融资，最大限度的满足房地产企业日常生产建设的需要，保障企业的资金链。发挥购房者的资金筹资渠道，提高房地产企业资金回笼的效率，缩短资金周转周期。
3．加快金融创新步伐，实现融资产品的证券化、标准化和公众化
我国房地产市场在发展融资渠道的同时，要调整金融产品风险，对于价值高、风险大的融资产品，要重新评估调整。通过房产抵押贷款证券化、信贷资产证券化等方式，让大众成为房地产企业的投资者，同时享受房地产发展带来的利益。证券化可以将流动性差、收益稳定的资产化转化为流动性强的证券产品，从而分散投资风险。
4．完善房地产金融法律法规
行业的发展离不开健全的法律法规，针对房地产发展，国家、地方和部门法律法规的制定是可靠、长期的发展保障。目前，我国在这些方面还比较薄弱，在融资等放线陷入比较混乱的局面，这必须通过制定有效的法律政策，对新型融资、资产流动和收益分配等作出明确的规范，才能促进房地产行业的稳步发展。
四、总结
总之，目前看来，我国房地产融资仍然存在很多的问题，在以后的融资过程中，必须结合我国房地产发展的特点以及现行的市场特征，寻找合适的融资方式，保障资金的有效性，扩大利益，提高竞争优势，促进房地产行业的快速发展。
参考文献：
[1] 薛怀字,杜晓军,张涛．境外房地产投资信托(REITs).金融理论与实践.2009(2).
[2] 梁维全,余建源.发展房地产投资信托基金,拓宽房地产融资渠道.特区经济.2009(4).
篇5
两年前，安居客以差异化的商业模式开设自己的房地产专业网站，致力于为用户“提供最佳的网上找房体验”。如今，根据第三方调查机构艾瑞咨询的市场调查数据，安居客已经成为国内第一大专业找房网站。
安居客创始人兼首席执行官梁伟平说：“前不久，我们推出了策划已久的新房频道，率先通过网络与开发商合作，这是一种全新的模式。这种新模式侧重于用户的需求，根据销售效果付费，对于经历了起伏变化、趋于理性和成熟的房地产开发商来说，无疑具有强大的吸引力。”
“找房Google”的崛起
2007年4月，安居客网站正式上线，主要经营二手房租售业务。但当时一个现实的问题是，以搜房网和焦点网为代表的房地产专业网站已经确立了其行业内的霸主地位，安居客的市场机会在哪里？
“如果复制搜房网、焦点网的资讯模式，肯定行不通，所以我们专注于帮助用户精准地搜索房源。”安居客创始人兼首席执行官梁伟平说。
梁伟平及其团队承认搜房网、焦点网等同行的商业模式很成功，但由于这些房地产网站是在第一波互联网时代做出来的，它们并没有把用户一网打尽，市场留下了巨大的空间。“作为房地产专业人士，我曾经看过这些网站，但是作为用户，我几乎不看这些网站。用户真正需要的是一个直接找房子的平台，我觉得这就是市场机会。”梁伟平说。
为用户提供一个直接找房子的平台，正是在这种经营理念的指引下，仅仅一年多时间，安居客快速发展，跻身于中国房地产网站第一阵营。一项调查数据显示，上海地区每10笔二手房交易中就有3笔来自于安居客。目前，凭借其便捷、可信的服务模式，安居客是上海地区最具权威性的找房网站。
梁伟平说，这要归功于安居客找到了细分市场，找到了差异化经营之路。
“从用户上看，房地产门户网站的用户主要是业主或者从业者，而安居客网站的用户中，有70%的用户有找房和买房的需求；从网站特性来看，房地产门户网站是以媒体的形式做流量，其模式类似于雅虎等门户网站，而安居客网站呈现的只是一个很简单的搜索界面，其背后是一个强大的后台数据库，网站搜索和内容的质量高度匹配，从而有效地满足了找房者的需求，其模式类似于谷歌等搜索网站；从盈利模式上看，房地产门户网站是靠流量卖广告，本质上是一种广告模式，其广告客户的地位比较高，其中大客户的意见尤其重要，而卖房者和中介在安居客网站上内容则需要收费，他们是客户第一，我们是用户第一。”梁伟平说。
相对于类似雅虎等门户网站大而全式的专业房地产网站，梁伟平更愿意将安居客比作谷歌。“我们都是帮人们解决一个需求，并且解决得很深入。”他说。
“很多年轻人大学刚毕业，可能要频繁地更换租房，准备结婚时才会买第一套住房，以后有了小孩，再换大一点的房子，平均下来每个用户一生要换3到5次房子，所以用户在安居客网站上的生命周期是一辈子，我们只在找房子这件事情上比其他公司做得好就可以了。”梁伟平希望安居客锁定的用户相当明确―有着买房、卖房、出租房屋、租赁房屋需求的用户。
“新房蓝海”里的精准营销
在二手房租售频道的成功运营中，安居客积累了大量用户，并引起了房地产开发商和公司的关注。在此基础上，2009年4月，安居客新房频道上线。安居客新房频道采用了一种全新的经营模式：由开发商或公司直接上传房源资料，以咨询电话的数量为收费标准，为开发商或商提供一种新型的网上售房方式，同时为购房者提供全新的网上购新房体验。
“我们以前专注于二手房，专注了两年半后，发现已经具有平台的属性了，这样其他符合相关属性的东西都可以加进来。首先，找二手房的人有找新房的可能性，大概40%的人不在乎买新房还是买二手房。其次，从开发商的角度看，他们以往都是通过广告让客户知道自己的，而我们判断这两年房地产行情不上不下，他们有可能会尝试其他性价比高的传播渠道。”梁伟平认为，每个公司的定位在市场的变化中都会做出相应的调整，安居客也不例外。
安居客新房频道主要针对新房销售业务，房源信息具体到门牌信息。所有的房源信息都经过了安居客验证，然后安居客与开发商或商签署协议，再将真实、详细的房源信息上传到安居客新房频道，呈现给购房者。购房者找到心仪的房源后，他们可以拨打网站统一的电话了解房源信息。
“打造楼盘的品牌形象，扩大知名度，在媒体上投放广告是必不可少的，但是通过投放楼盘广告能否取得很好的销售效果，是开发商最为关注的。事实上，在媒体上投放品牌广告到底可以卖掉多少套房子，这是没有办法统计的，这种方式更适合大型开发商，对一些中小型开发商而言，他们可能没有更多的钱去大面积地在媒体上烧钱。开发商只喜欢一个模式，那就是低成本、高效率地找到客户。而这一点恰恰是我们要做的事情。”梁伟平笑着说。
安居客自己开发了一个缴费系统，它会根据不同房型的咨询电话数量从开发商的专用账户上扣下相应的费用。相对于其他信息渠道而言，这种模式可以让开发商和商更加直观地了解投入相关的费用以及回报率，以更有效、更直接的方式和更高的性价比帮助开发商传播售房信息。
因此，对于开发商和公司来说，安居客是一个精准营销的平台。由于安居客采用了Pay per Call精准测量方式，开发商和商对于自己的投入与回报可以进行精准的衡量，安居客成为他们采用传统的营销手段之外的有益补充。
安居客新房频道上线后仅一周，其销售效果便得到了开发商的认可，与此同时，按销售效果付费的方式也大大降低了开发商的销售成本。目前，安居客新房频道吸引了许多知名开发商洽谈合作事宜。
为用户提供最佳找房体验
根据艾瑞咨询的调研数据，截至2008年年底，中国房地产网站月度覆盖的网民人数为8223万人，占中国全部网民数量的32.5%。这些数字隐含着无限商机。
但中国房地产网站在快速发展的同时，也面临着诸多问题：房源信息不透明、不对称，房价趋势难以判断、掌握，中介服务的专业化程度不高，房源过多不易寻找，以及不诚信、欺诈等，导致市场无序、交易成本高。
梁伟平说：“对于购房者来说，如何避免被频繁骚扰又能获取海量房源信息，是他们普遍面临的难题。针对这些问题，安居客的解决之道是通过实际行动为购房者提供‘最佳找房体验’。”
由于新房频道的房源信息都是通过安居客验证及双方签署相关协议注册的开发商和商直接通过安居客平台上传的真实、详细的房源信息，这就确保了房源信息真实、可靠。
新房频道的创新之处还在于，不再是笼统地介绍楼盘，而是将房源信息精确到每一户，包括单套在售房源的具体售价、面积、房型、介绍等。此外，新模式还缩短了搜索时间，房源更新的速度更快，而且配有图片，同时可以通过地图查询方式，更直观、更方便、更快捷地找房。“等到安居客的新房板块运作成熟后，购房者可以在线直观地对一手、二手房源进行比较，购房者买房将更有效率。”梁伟平说，
据金碧汇虹苑售楼处统计，自从使用了安居客，售楼处每天大约能接到20个电话，来访人数在10人左右，目前已经积累了众多购房者的信息，在安居客新房频道上线一周的时候，就已经有房源通过安居客网络渠道成交了。
“新房频道模式的成功有赖于不断创新和了解客户的需求，继而做到更大的规模。”梁伟平说。
篇6
光华时代广场是光华置业集团在无锡精心打造的集精品百货、影院、餐饮、康娱健身、酒店、写字楼为一体的高标准高品位的城市综合体。光华置业集团，是一家集房地产开发、高星级酒店、资本运作等产业为一体，经国家工商总局核准的国家级企业集团，也是中国房地产开发商协会常务理事单位。强大的品牌号召力、绝佳的区位优势、先进的运营模式及卓越的品质保证对于提升崇安区商业优质业态具有里程碑的意义。
绝佳地段掌握城市脉络
光华时代广场位于城市主干道人民路与振奋路交汇处，临近地铁二号线，是崇安区政务、商务、金融最为密集的地区。少年宫、文化馆、图书馆、法院、国土、工商、人力资源市场、中国银行、工商银行、建设银行和红豆人民路9号、紫金门花苑、瑞江花园等十多个高尚居住区密布周边，汇聚了政务、高端商务人群以及十几万固定居民人流。
打造情景式Dreamer Mall
光华时代广场总建筑面积83000平方米左右，地上商业面积为63000平方米，其中规划有约18000平方米挑高4.2米的综合商务甲级写字楼、9000多平方米挑高4.6米的酒店式公寓，空间灵动自由组合，提供24小时星级物管及商务服务。35000多平方米的商业将汇聚精品超市、银行、主题餐饮、咖啡茶座、精品服饰、美容美体、休闲娱乐、亲子教育、才艺培训等项目，且将与互联网相结合，用电商理念，整合客户资源，让宾客在购物消费中尽享时尚休闲顶级体验，以此打造个性化理想消费一体化平台―――Dreamer Mall。在项目的规划设计中，采用新型节能材料、LOW-E中空玻璃幕墙，以及空中花园的理念，屋顶绿化处理，打造完美生态休闲空间，降低建筑能耗，缔造情景式消费和全新的城市生活方式。
篇7
摘要：随着国家对房地产行业的积极调控，地产公司不得不采用更为有效的销售模式来对自身销售成本进行控制，为此通过使用定性分析和定量分析相结合以及规范分析和案例分析相结合的方法对房地产企业在地产销售阶段中采用“报商模式”的实际案例进行财务分析，并研究了在该模式下企业销售推广费用及销售成本变化的趋势，得出了房地产企业运用“报商模式”能够对企业在销售阶段起到控制销售推广费用及销售成本持续增长的目的，同时也对如何完善和改进该模式下企业的财务管理提出了建议。
关键词：财务管理;报商模式;房地产;销售成本
中图分类号：F293.33文献标识码：A
DOI：10.3963/j.issn.16716477.2015.03.016
我国中央政府相关部门从2010年开始，对房地产行业推行了新的一轮宏观调控政策，这次调控相比以往的宏观调整政策更加严厉，采用了限购、限贷、行政问责等行政手段，即国家这次对房地产行业的“调控”决心相比以往更加坚定。在这种情况下，地方政府对该轮调控的执行决定较好，一旦有部分地区出现松动情况就会立即被中央政府叫停。在新调控政策之下，房地产整体市场热度逐渐降低，房价增长速度得到抑制。
在此背景下，2010-2011年商品住宅成交量同比增速呈显著下降趋势。到2010年3季度房价增长速度开始出现明显下降。据2011年的统计，全国各大中城市中新建商品住宅价格稳中有降的城市数量由2010年1月份的10个增加至2010年12月份的68个＼[1＼]，其中各大城市的二手房成交量增长速度也出现回落，房地产逐渐降温而逐渐导向消费者市场。2012年第一季度，全国各大主要城市房地产成交情况都出现了负增长。其中北京在房地产供应面积上同比下降了94.96%，成交面积同比下降了94%，并且在交易均价上也同比下降了15%;而作为与北京遥相呼应的上海在房地产供应面积上同比下降了96.13%，同时成交面积也同比下降了91.58%，在交易均价上同比下降了6.61%;同样作为西部重要城市的成都，供应面积同比下降了93.68%，总成交金额同比下降了86.13%，交易均价同比下降了10.19%＼[12＼]。
在这种情况下，各个房地产企业都渴望能够最大限度地节省自身的成本投入，从而尽可能多地获取经济利益。2012年，西部某房地产公司率先倡导，提出了一种新的房地产市场销售模式，即在该公司旗下的某楼盘采用了与报社相互合作的“报商模式”销售策略，以期望能进一步地控制房地产企业自身在销售阶段的成本支出，而这样的一种销售模式同时也对房地产企业本身销售阶段的财务管理产生了影响。
一、“报商模式”的内涵及其特点
所谓“报商模式”，是指房地产开发商与报社合作进行广告推广活动，开发商将商品房优惠券通过报社向消费者进行销售，其销售所得冲抵开发商与报社之间的广告费，使得报社收益与商品房销售状况进行捆绑，从而改变了房地产商与报社之间原始的广告合作模式，进而达到了控制销售推广费用的目的＼[3＼]。
如果把“报商模式”看作是房地产将特许优惠权利许可给报社的话，但显然，这样的商业合作模式已经不是单纯的销售推广工作，而是作为一种新型的商业营销模式，并被使用到了房地产企业商品房的销售之中。
在商业广告合作模式比较普遍的今天，有一种普遍存在的模式是由制造商给予零售商特许经营许可的商业合作模式。制造商给零售商提供特许经营许可，然后在构建的联合产业链上形成一个整体，同时由一方来承担广告推广，另一方通过提供优质的服务来进行产业优化，以期能达到整体利润最大化的目的。
与传统房地产销售模式相比，“报商模式”具有如下特点：
（一） 商品房销售产业链发生改变
在传统的房地产销售产业链中，一般分为两种销售方式：一种是房地产开发商-消费者方式，房地产开发公司同时具备修建可供出售的商品房，也提供相应的销售服务，消费者直接通过该项目负责的开发公司进行购买;另外一种是房地产开发商（报纸媒体）―销售商―消费者的形式，这种模式下房地产商通常将销售商品房的任务外包给具有资质的销售商进行销售，同时与商约定销售的佣金、为消费者提供服务等事项，而消费者需要通过销售商进行商品房交易。
“报商模式”则是第二种销售模式下的新模式，它使得商品房的销售产业链即房地产开发商与报纸媒体两者之间并没有发生实质的交易销售模式，在这一种模式下发生了质的改变，原本属于销售产业链外的报纸媒体，充当了房地产开发商的销售公司的角色，即从后台来到了前台。
（二）报纸媒体职能发生改变
报纸媒体作为一个新闻媒体平台，其最主要的收入来自于刊登广告所收取的广告服务费。在传统的房地产销售产业链中，报纸媒体仅根据房地产商或者房地产销售公司的需要刊登相应的销售推广广告，辅助其参与到一些属于广告推广服务的过程当中。但是在“报商模式”之下，如果是房地产商―消费者的结构，就变为了房地产商―报纸媒体―消费者的结构，这种情况下，报纸媒体实际就拥有了房地产销售公司的职能。
“报商模式”使得房地产整个销售链条发生了改变，外界褒贬不一，但不论从哪个方面来看待这种新的销售模式，其实都是房地产企业在其销售阶段采用的一种对销售成本控制的有效手段。本文主要通过运用定性分析和定量分析的方法，从企业的角度出发来研究和探讨“报商模式”在其销售阶段对其销售成本的影响。
二、以ABC地产有限公司为例的报商模式分析
本文以一家地产公司为例，针对报商模式进行分析。ABC地产有限公司，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。ABC地产公司于2009年上市，本文从该公司报表中进行数据搜集，见表1。
表1 ABC地产公司2009-2013年主要财务指标单位：百万元
项目年份
20132012201120102009
应收账款362.725334.977128.367343.397143.394
存货760.649657.209594.065415.939301.048
流动资产合计98745.82887820.95468776.05548435.8728472.036
资产合计144171.967125426.49797260.04171713.56442445.102
流动负债合计72586.63362574.91750582.29238289.40922052.428
销售收入41510.16711301.54211444.237068.4744061.04
净利润8635.8666865.4746920.2885017.3732492.459
净资产收益率0.23350.22950.31540.31390.2053
表1数据显示，从2009年开始，ABC地产公司在上市以后，其整体的资产总值都呈现出良好的增长态势。2010年达到了717.13亿元，相比于2009年的424.45亿元，增长了40.81%。这说明ABC地产公司在上市以后迅速完成了融资，并且2010年的销售收入达到了70.68亿元，净利润也高达50.17亿元，而这两项指标的增长都处于45%～50%之间，这也是房地产企业在2009-2010年这段时间高速发展所带来的影响。
在2011-2012年期间，ABC地产公司2011年的总资产达到了972.6亿元，相比于2010年，总资产增长率为26.26%，同比2010年的增长速度下降了13.74%，而此时恰好是国家对房地产行业大力调控的时期，整体房地产行业都出现了低落，但ABC地产公司也凭借自己上市公司的雄厚实力完成了一次资产总额的增长，而达到了2012年的1254.26亿元，ABC地产公司整体资产总额突破千亿大关，相比于2011年的增长率达到了22.45%，同比下降了3.81%，下降速度放缓。除了2011-2012年国家房地产行业整体调控以外，资产总额增长速度的变缓也可能是ABC地产公司在市场中资本累积已经逐渐达到饱和。2013年ABC企业的总资产继续增长达到了1441.71亿元，同时销售收入也呈倍数增长，达到了415.10亿元，净利润持续增长。
根据表1我们绘制出ABC地产有限公司近几年的资产负债图，见图1所示。
图1ABC地产公司2009-2013资产负债图
图1表明，由于国家在2011年开始的新一轮对房地产市场的宏观调控，2012年的ABC地产公司整体利润总额和净利润都出现了下降，但净利润却能维持在一个相对较高的位置，这说明ABC地产公司自身对主营业务成本方面有非常良好的控制体系，而到2013年以后整体都呈现良好的上升态势。虽然ABC地产公司的总资产始终呈现增长态势，但在2011年和2013年也出现了增速放缓的情况。
衡量一个企业发展状态的最重要的指标之一是企业的利润，而企业在发展过程中最关心的也是自身的盈利是否能够满足企业自身的战略发展需要，ABC地产公司2009-2013年利润和净利润情况，见表2。
表2ABC地产公司2009-2013年利润和净利润表单位：百万元
项目年份
20092010201120122013
利润总额11301.54211444.237068.4744061.0441510.167
净利润6865.4746920.2885017.3732492.4598635.866
净资产收益率0.22950.31540.31390.20530.2335
ABC地产公司自2009年上市，当年的净利润是24.92亿元，到了2010年的时候，净利润达到了50.17亿元，增长率达到了50.32%，并且净利润占2010年利润总额的70.98%，同比于2009年的61.37%，ABC地产公司能够有效地对自身成本加以控制，能够获得更多的净利润。到了2011年，ABC地产公司的利润总额是114.44亿元，相比于2010年的70.68亿元，整体增长了38.23%，不过，同2010年相比，增速放缓，净利润占利润总额的比例为60.46%，相比于2010年，净利润率又回到了与2009年基本持平的水平。进入到2012年其利润总额为113.01亿元，ABC地产公司首次出现了利润总额负增长，相比于2011年下降了1.2%，同时净利润为68.65亿元，相比于2011年69.20亿元下降了0.8%。从利润的变化可以看到，国家在2011年开始实行的一系列调控房地产措施，限购、限制贷款等手段确实起到了成效，ABC地产公司整体的利润率却维持在60.74%，同比增长了0.28%。这说明ABC地产公司本身的成本管理控制是非常合理的。
在净资产收益率方面，表2显示，ABC地产公司自2009年上市以来到2011年，净资产收益率都呈现上涨态势，由原来的20.53%，一直保持在2010年和2011年的31%左右，但是进入2012年后，净资产收益率却回到了22.95%，下降了近9个百分点，同样考虑到国家宏观政策的调整，使得地产行业整体遇冷。同时，ABC地产公司也保持了较好的净资产收益率，并稳定在了22.95%。净资产收益率在经历了2011年的高峰0.315%之后，在2012年基本又回落到跟2009年几乎齐平的一个位置，由此可以推断国家实际的调控起到了非常良好的作用，使得房产企业净资产收益率呈现下滑的态势。但同时我们从表1中可以看到，2012年到2013年之间，案例企业的净资产收益率也呈现逐步回升的状态。
三、“报商模式”下企业的销售成本及其控制分析
房地产销售成本主要包括销售前期费用、销售推广费用、销售费用以及合同交易费和其他费用，而其中销售推广费用是房地产销售成本的一个部分，如果能够有效地控制销售推广费用就会对其整体的销售成本起到非常重要的作用。在降低销售成本的同时，也就有效地控制了销售费用率，销售费用率的降低能反映出企业采用了较为正确的销售方法从而使得企业本身处于有利的市场竞争地位。在对案例企业进行全面的财务数据分析（见表1），可以发现ABC房地产企业近五年的数据增长迅速，以及其随之上升的销售成本，同时也可以明显地看出，在其使用了“报商模式”后其销售成本也在同时下降。这就为其下一步的销售成本控制奠定了基础。
（一）企业销售成本及其控制
销售成本控制是指企业在销售产品的过程中对所产生的所有费用总和进行控制和管理，以达到企业尽可能减少运营成本目的而采用的控制方式。销售成本控制方式主要分为两大类：一类是集权控制，一类是分级控制。不同企业处于不同的市场条件下，所选择的销售成本控制模式都存在着差异，但不管选择哪一类的销售成本控制体系，都要以自身企业经营特点为基础，建立能够实现企业自身经济目标的销售成本控制体系＼[4＼]。
企业和顾客之间的产品关联中增加的环节越多，越会增加其产品价格，同时也会导致企业对自身的产品监管及自身品牌文化的推广产生阻碍作用，这就会增加相应的服务费及品牌维护费用。反之，企业和顾客之间的产品关联所涉及的环节越少会使得产品价格因减少了加价环节而降低销售价格，同时也会降低销售成本的支出，关联环节越少，销售成本越低。
随着企业不断增加的销售额，控制销售成本的增加是企业必须考虑的事情。从表1中的变化我们可以看到，ABC地产公司在2012年以前因为企业通过传统销售模式进行商品房销售的情况下，整体的销售成本是呈增长状态的，随着2011年房地产企业的销售高峰期到来的时候，销售成本的支出也呈现急速增长的趋势，在2010年销售成本仅有3.27亿元，但到了2011年，销售成本一下激增到了6.42亿元。但是当企业于2012年采用新的销售模式的时候，由于大大节约了销售推广费用的支出，新的模式同时省去了中间商的介入，也降低了商品房销售的签订合同销售额，从而又使得整体销售成本的增长速度减慢，这说明报商模式能对企业销售成本的增长起到有效的控制作用。
正是在这种情况下，ABC地产公司采用了“报商模式”来施行对自身销售阶段的销售成本控制模式，以此进一步增强了自身在市场上的竞争力。
（二）“报商模式”下的销售推广费用率控制
销售推广费，主要是房地产开发企业通过各个渠道对销售标的物进行的前期和后期宣传广告费用，这一笔费用也是目前房地产开发企业销售成本中主要部分。这部分费用主要是核算与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。销售推广费中占据主要的是与销售有关的媒体广告费和广告制作费等与广告推广相关的费用。因为报商模式的运作机制，就是用房地产企业原本作为销售收入的销售优惠券冲抵给报纸媒体提供广告服务的费用，这个过程中就将广告费变为了自己的销售收入。因为广告费的冲抵，所以导致了房地产开发企业的销售推广费用降低，并且产生了比较积极的影响。ABC地产公司销售推广费用及合同销售额情况，见表3。
表3ABC地产公司销售推广费用及合同销售额表
项目年份
20092010201120122013
销售推广费用/亿元7.314.613.74.86.2
合同销售额/亿元183.4333.2382.7401.3481.2
由表3可以看到ABC地产公司的销售推广费用变化规律。ABC地产公司在2009年到2011年期间的销售推广费用是逐年增多的，但是在2013年之后反倒在销售合同额上升的情况下实现了销售推广费用的减少。
计算公式：
销售推广费用比例=销售推广费用额销售合同额
经过计算得到表4结果。
表4ABC地产公司销售推广费用比率
项目年份
20092010201120122013
销售推广费用比率/%4.14.43.61.21.32
企业在2012年开始提出并引入“报商模式”，由于将销售推广的相关工作转嫁给了报纸媒体，从表4中我们可以明显看到，ABC地产公司从2012年开始将自身的销售推广费用比例降低到了1.2%的水平，这说明“报商模式”能够有效降低企业在销售推广费用上的投入。2009年开始销售推广费用率占销售合同额的4.1%，到了2010年升高了4.4%。而出现这种状况的原因是由于2010年开始的房地产各项限制措施出台，使得消费者在消费过程中大多处于观望状态，在这种情况下ABC地产公司需要投入更多的销售推广费来刺激消费者购买。2011年开始销售推广费用率出现了回落，但是幅度并不大，2011年的销售推广费用率为3.6%，相比于2010年的4.4%出现了小幅度的回落。但是到了2012年，销售推广费用降低到了1.2%。ABC地产公司2012年销售推广费用降低明显的主要因素应归功于“报商模式”的提出和实践，在这一过程中，ABC地产公司很好地控制了销售推广费用率在合同销售额中的比例。到了2013年，“报商模式”依然能控制相当水平的销售推广费用率，达到了1.32%。
（三）“报商模式”下的销售费用率控制
根据表1，我们可以看到2013年销售收入达到了415.10亿元，相比于2012年的销售收入278.92亿元，增长了32.8%。整体呈现出良好的上升势头，而2011年为240.92亿元，2012年与2011年相比也是呈现上升态势。根据ABC地产公司的销售收入数据制作表5。
表5ABC地产公司销售费用率表
项目年份
20092010201120122013
销售收入/亿元113.73150.93240.92278.92415.10
销售费用/亿元3.143.276.426.888.87
销售费用率/%2.72.12.62.42.1
从表5中可以看出，ABC地产公司整体的销售费用率基本控制在2.1～2.7之间，浮动较小，出现浮动比较大的时间段是在2009-2011年，2009年是ABC地产公司发展的一年，可以看到销售费用率维持在一个较高的水平，而到了2010年的时候同时又有下降，但是自2010-2011年开始，国家实施了新的政策，就是对全国房地产市场进行了新一轮的宏观调控，所以到2011年整体的销售费用率开始增高到2.6%，与此同时整体销售费用达到6.42亿元，与2010年的3.27亿元相比，增长幅度达到了49%，而销售收入同时也增长到了240.92亿元，相比于2010年的150.93亿元，也增长了37.35%。
2012年，ABC地产公司销售收入达到了278.92亿元，与2011年相比，仅增长了13.62%。随着国家各项政策的出台，地产企业收入增速放缓，使得ABC地产公司的增长幅度同比降了23.73%。在这种情况下，该公司提出并运用“报商模式”的销售策略，大大降低了销售成本，销售费用仅有6.88亿元，比2011年的6.42亿元只增长了6.68%，而实际的销售费用率反而下降到了2.4%。这说明ABC地产公司在2012年销售阶段试行“报商模式”后，对整体的销售费用控制确实起到了很好的作用，并且能够在整体经济环境不好的情况下保持了销售费用率的平稳或减缓增长。2013年，ABC地产公司整体销售收入转好，销售收入达到了415.10亿元，同时销售费用仅有8.87亿元，整体销售费用率下降到了2.1%。
“报商模式”的主要运作阶段是在房地产企业的销售阶段，评价一个企业销售阶段的主要指标就是销售费用率的增减。根据综合目标企业ABC地产公司的财报，可以发现当其处于2011年房地产开始宏观调控的大环境中时，使得目标企业的销售费用率呈现了增长的状态，但是在运营了报商模式后，使得销售费用率始终维持在了一个比较稳定的状态，并持续下降。通常来说，“报商模式”对销售阶段的影响是明显的。
四、“报商模式”下企业销售成本的控制建议
（一）加强学习，优化企业自身财务管理控制
在我国对房地产市场进行宏观调控之后，很多中小房地产开发公司都出现了资金紧缺，因而急于将自己的房屋产品推向社会，这部分房地产开发企业选择与报纸媒体合作的“报商模式”时，容易忽略对自身销售阶段费用的管理，以及直接将收取购房意向定金的权利交给了报纸媒体进行处理，这样会导致房地产企业对自身的流动资金缺乏管控，进而导致财务风险。而且，这个模式的运作在一定程度上使得部分资金在确定上产生了歧义和不明朗性，也是需要规范管理的原因之一。“报商模式”或许对企业来说在房地产销售阶段是一个不错的营销模式，但是管理不规范的企业是很难适应越来越规范的市场经济环境的，除了提高赢利水平外，需要加强对时政理论，特别是政府对房地产管理政策的学习，提高管理者理解和运用政策的理论水平，优化企业自身的财务管控能力，提高企业自身抗击财务风险水平等。
（二）合理选择“报商模式”的合作报社
“报商模式”商业合作模式的构建，创建了一个互相合作的产业链条，处于这条产业链条核心的是“房地产商”和“报纸媒体”。在此商业销售模式中，报社要充当房地产销售商的角色，并且需要报纸媒体合理利用自身在文化广告领域的资源为房地产企业进行更好的服务。那么在选择报社合作者的时候，房地产企业应该有一个谨慎、严谨的选择过程。首先，房地产企业要对自身规模、条件有一个全方位的认识。然后，因房地产开发的特点原因，房地产销售要受到所处地点、周围市场环境、消费者需求因素等影响，选择合作的报纸媒体必须要对房屋商品所处需求环境能产生刺激消费影响的报社进行销售推广。最后，选择的合作报社应该具备相当的管理经验和较好的财务系统，这样可以方便企业与其建立长期并且有效的合作联系，也便于房地产企业对销售阶段的资金进行监督。
（三）对于企业“报商模式”优化之建议
综合考虑，房地产企业应该再次引入房地产销售公司或者中介公司进行管理，房地产企业除了与房地产销售公司进行合作以外，将优惠券交由房地产销售公司进行代为销售，销售收入和消费者购房定金等都由房地产销售公司进行统一管理，并可以利用这部分资金来缴纳媒体的广告费。
在这个情况下，房地产公司依然是用自己的优惠券所得来冲抵雇佣费、广告费，但这部分收入能够合理计入并确定自己的销售收入，同时这部分资金由房地产销售公司进行管理，能够与房地产企业的财务管理建立良好的信息对接关系。报纸媒体仅需要根据房地产公司的需要进行广告制作、广告推广等主营业务，销售收入能够合理产生相应税费，报社整体的财务运营也就属于直线型，并不需要同时管理多家房地产公司的资金链条。
综上所述，“报商模式”的构建能够为企业实现对商品房销售阶段的销售推广费用和销售成本控制的目的，但是这个模式的运作也存在着相当的财务管理风险＼[3＼]。这也说明了我国房地产行业在商业模式创新上存在的不足。因此，只有正确认识企业自身财务管理的特点与市场形式，才能在激烈的市场竞争环境中保持自身的有利地位，为企业的发展提供保障。
＼[参考文献＼]
＼[1＼]2013年3月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况＼[J＼].上海经济，2013（5）：79.
＼[2＼]郝雅莉. 北京市房地产价格的影响因素研究＼[D＼].太原：山西财经大学，2010：12.
篇8
离此不远的海天花园房屋业主委员会，也正在为小区的公共设施展开维权。“我们已提讼，要求恢复会所和购物中心原状。”上海市高信德律师事务所成大为律师说，海天花园的一些公共设施，通过私下售让，改变了原来的功能，严重侵害了业益。
事实上，近年来，一些大中城市的房地产开发商，通过各种不当方式将小区文化、娱乐、体育等公共设施的房屋产权“巧妙”地进行台下交易、低价出售给私人，受让者又违规、违法改建成酒店、办公大楼、幼儿园等，再通过高价评估将这些问题资产抵押给多家银行贷款套利，把风险转嫁给银行。
成大为说，这种小区公共设施违规交易的黑色产业链风险正在集聚增大，犹如钢贸贷一样带给银行坏账风险，同时滋长了寻租腐败之风，扰乱了房地产市场秩序，激化了社区矛盾。
“两次开发”
据悉，地处上海市大虹桥区域的康虹花园、西郊枫林园、海天花园以及闵行区小区集聚度高的地区，均有类似情况发生。
深究这条黑色产业链可以发现，开发商、接盘者与既得利益群体巧妙设计了一个鲜为人知的房地产“两次开发模式”，即先以文化、娱乐、体育等公共设施的高档会所与高品质生活为卖点，在售楼资料里大肆渲染推销出售具有完全产权的商品房。在楼盘出售完后，再私下出售属于全体业主的公共设施。这已成为房地产行业不良开发商欺骗业主的惯用手法，在早期开发的高中档小区尤为典型。
尽管2008年起相关法规已明文禁止会所等公共设施的交易，但由于相关法律法规不配套，致使一些老社区依然存在严重问题。
其商业模式可概括为：第一次开发模式为“完全产权的商品房+部分产权的公共配套设施”（用以吸引高消费，获取高利润）；第二次开发模式为“转让不完全产权的公共设施（会所商场等）+变功能+开酒店+高出租+贷款”。这些交易通常都采用瞒天过海的手法获取公共设施用房的产权证，然后从主业链与辅业链两个方面展开非法经营。
成大为说，主业链包括违建商业地产，如2009年青浦区海天花园“会所”产权人变更为金某后，原一张产权证上的“购物中心”被注记为“商场”及“商业”；“会所”被注记为“旅馆”及“旅（宾）馆”。这明显违反了沪房地市（2003）230号文件规定，完全改变了“会所”与“购物中心”是海天花园公共配套设施及为小区全体业主提供服务的“功能”。
辅业链是转借转租非法经营特许行业。通过改变功能和违法经营获取利益（如特许经营的酒店与幼教业），开发商与既得利益者串通一起，将黑链伸向需经特许批准的酒店或幼儿园等。
上海一位资深律师表示，近期一周内就接到闵行三个小区两个业委会提出会所使用权纠纷案。如闵行东苑大千美墅发展商为了追求利润，通过“转手”会所改变功能经营商业租赁；月光流域与红山半岛两个楼盘的开发商在开发初期隐瞒了“体育会所”土地的使用情况，名曰两个小区业主可共同使用，但在楼盘售完后，开发商金蝉脱壳，转嫁矛盾，一走了之。致使两小区业主为争夺“体育会所”的使用权而打官司长达8年之久。
金融链风险
《财经国家周刊》记者在调查中发现，小区公共设施非法交易所有的操作流程和价格评估均绕过了业主大会、业委会和全体业主，致使小区业益受到损害。
以海天花园为例，开发商的规划图纸、售楼广告和与小区业主签订的房地产买卖合同等文件均对“会所”和“购物中心”用途与使用有明确约定。但直至2013年初，海天业主才获悉，开发商早已于2009年背着全体业主秘密将小区公共配套设施“会所”和“购物中心”转让给金某。
中国的物业管理条例第三十八条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途，其他公共场所与公用设施同法规。
其实，小区房地产两次开发模式的“发明人”醉翁之意不在酒。房地产资源与金融资源融合，才是这一模式的最大利益所在。
以海天为例，据业主实名举报信，2009年，中海发展（上海）有限公司将会所、购物中心低价转让给金某（占地面积9446.06平方米，售价仅为2700万元）。此后金某以上述产权抵押，分三次向银行办理了最高8470万元的银行贷款。
某种意义上，从事此类房贷业务的商业银行，已成为小区公共设施非法交易金融风险的托盘人。
曾任中国银行上海分行卢湾区支行行长的吴怀民说，用违法交易的小区公共设施作抵押的贷款明显属于瑕疵资产，即使贷款人所控企业报表上有一定的现金流，也不能掩饰其抵押品瑕疵所挟带的巨大风险。
一位专门从事金融违约风险的资深专家指出，在房地产“两次开发模式”下，一旦法院判定该交易违法或依法恢复公共设施原有功能，银行或将陷入不良贷款危机。
这一商业模式的融资链利用了中国房地产市场法制环境欠成熟之处，成为开发商与既得利益者在土地资源紧缺下的生财之道，也绑架了商业银行。
不仅如此，一些新入驻的外地物业公司或保安公司，也正在效仿这个黑链商业模式，成立以收购小区公共设施及场所为目标的投资公司或资产管理公司。
切断黑色链
由于早期中国物权法未出台且相关法规不齐全，对上述不完全产权（即使用权属全体业主共用共有的）没有明确规定，造成了全体业主的使用权与共有权受到侵害的局面。
法律界人士认为，小区公共设施的黑色产业链对社会及金融安全破坏力大、影响极坏，应着力做好以下几点防范―
一是完善与规范物权法、物业管理法规及相关行政行为。建议人大、检察院要加强对相关法律法规执行的监督和检查，尤其对相关法规中的不完善或不明确的条款要加以进一步完善。
建议在相关法规中明确规定：小区公共配套设施使用权及部分设施产权属于全体业主所有，不允许发展商私自出售转让。如为正常合规交易，一定要出示超过三分之二业主出席的业主大会决议及业委会盖章，经过并公告公示程序。
明确全体业主作为小区公共设施共同产权人，具有优先购买权。只有业主大会一致表决同意放弃后，开发商才可转让给第三方。小区楼盘售完后，开发商应当将小区所有公共配套设施设备与物业管理账目进行移交。银监会应明确规定，小区配套公共设施设备不得用于抵押贷款。
二是全面调查掌控以防范区域性金融危机的发生。一位从业30多年的资深金融人士说，小区公共设施的违法交易违背金融法规、金融诚信，涉嫌金融欺诈，应予以及时防控，着力整治。建议地方政府有关部门应对所在区域的相关小区楼盘存在的同类情况作全面深入的调查，全面掌握这一产业链的真实信息，预测其对社会安全、金融安全和城市形象产生负面影响的程度。
篇9
关键词：分享经济；“互联网+”；在线短租；波特五力模型
中图分类号：F293.9 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）18-0035-03
一、引言
随着大众旅游和出行频率的提升产生巨大的住宿需求，用户的住宿需求开始向个性化、经济化的细分市场延伸。在线短租平台即通过互联网构建一个双边市场交易平台，使房源提供者和房客通过平台对接，降低信息不对称和搜寻成本，提高房东与房客的匹配效率。通过在线短租平台，提高闲置房源的利用率并满足人们对旅行住宿的非标准化需求。与传统酒店相比，具有房源更分散、单点房源数较少、单个房间产品更个性化、经营主体多元化、提供个性化设施及服务，相对依赖“互联网+”的特征[1]。
本文将应用波特五力模型对中国在线短租行业的竞争结构加以分析和研究，从而对在线短租发展现阶段遇到的问题的进一步剖析，并给出相应对策和建议，以期对中国在线短租行业健康良性发展起到一定的促进作用。
二、中国在线短租行业波特五力模型分析
迈克尔・波特的五力模型理论是用来分析企业所在行业竞争特征的一种有效工具。该理论认为企业竞争优势是由行业结构决定，行业中存在五种竞争力量，即同行业者之间的竞争、供应商的议价能力、需求方的议价能力、潜在进入者的威胁和替代品的威胁[2]。这五种竞争力量的状况和竞争力量决定了行业的竞争激烈程度，从而决定了产业最终的获利潜力。要对抗这些竞争力量，企业需采取相应的发展策略，建立自己的竞争优势。
根据迈克尔・波特的五力模型，对中国在线短租行业的行业竞争结构分析（如下图所示）。
（一）中国在线短租行业内现有竞争者之间的竞争分析
“互联网+”时代共享经济的发展催生了行业繁荣。2011年6月国内第一家在线短租平台为爱日租成立于北京，之后在短短几年时间内，诞生了小猪短租、自如、途家、住百家、木鸟短租、蚂蚁短租、游天下、去呼呼等诸多平台。从行业生命周期来看，目前中国在线短租行业具有商业模式及产品尚未成熟、市场增长率较高、需求增长较快、投资风险大、行业利润低、企业进入壁垒低等特点，符合初创期特点。
对于行业内现有竞争者，从以下几个方面进行分析：
1.市场覆盖范围。在行业发展初创期，迅速占领市场提高房源覆盖范围是当前中国在线短租行业的主要竞争策略。在线短租的双边市场特征决定了市场覆盖范围的重要性，规模扩张、资源整合是在线短租发展的内在要求[3]。从覆盖区域上，国内市场各平台覆盖范围差距不大，境外市场途家、住百家具有较大优势；房源类型上，途家、一呆、自如等依托自有房源或与房地产开发商合作，多为整套房源，小猪短租、大鱼短租、木鸟短租等多为个人业主提供房源。
2.价格方面。平台服务费上，国内本土在线短租大多采用双边市场模式“非中性”定价策略，即对需求弹性低、价格相对不敏感的一方收取高价，对需求弹性高、价格相对敏感的一方收取低价，采取对房东收取服务费而租客免费的的定价策略。譬如游天下、小猪短租、住我那等平台对房东收取10%的技术服务费（或称佣金）；房源价格上，大多数在线短租平台强调分享特性，注重性价比。但高品质短租产品同样占据市场，如途家和一呆定位面向中高收入人群的高端度假短租平台。
3.资金水平。通过巨额的投入或寻求战略联盟，迅速占领市场是国内在线短租企业的主要竞争策略。事实上，大部分企业在资金或资源方面有着深厚的背景，如游天下是搜房网旗下，自如是链家旗下，去呼呼为去哪儿旗下，蚂蚁短租是赶集网旗下。随着共享经济的快速发展，中国在线短租行业逐渐被资本市场看好，各企业先后获得多轮融资（如下表所示）。
4.服务水平。目前国内的在线短租行业主要分为两大阵营，一种以途家、一呆及自如为代表，依托自有房源或与房地产开发商合作，整合大批量房源，通过对房源统一装修，对房东提供房产托管服务和管家服务，为租客提供相对标准化的产品。第二种以小猪短租、木鸟短租等为代表，更贴近Airbnb模式，平台只提供中介服务基础服务。
（二）供应方的议价能力分析
在线短租企业供应方主要有个人业主、二手房东、地产开发商、地方政府等房源提供方、中高层管理人员和底层服务人员等劳动力提供者、政府，议价能力分析如下：
1.房源提供方。其一是个人业主或二手房东，其出发点是通过分享闲置房源获取收益，因是额外收益且房源数量少，议价能力相对较弱。其二是地产开发商。地产开发商通过在线短租盘活库存，同时提高在线短租平台房源数量和覆盖范围，二者是互惠互利关系。但因在线短租可为地产带来增值，所以具有更大的话语权。其三是地方政府。在线短租对地方政府发展旅游创新、财政创收和地方发展起到良性促进作用，作为房源提供方，政府与地产开发商等议价能力相当。
2.劳动力提供者。在线短租行业的从业者包括中高层管理人员和底层服务人员。当前中国在线短租行业的高中层从业者或有多年企业高层管理经验，或多次创业经历，或海外留学经历，整体素质较高。在线短租行业对底层服务无太大技术性要求，如房屋托管服务或房屋管家服务，与传统酒店行业需求类似，一般人员短期培训后基本可以胜任，底层服务人员议价能力较弱。
3.政府等监管机构。政府作为在线短租行业法律法规的制定者和实施者，制定的各项法律法规对在线短租行业起着指导性作用，使其具有很强的议价能力。在线短租作为新兴行业，各项法律法规不到位甚至缺失。值得关注的是，在2015年8月11日，国务院办公厅《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》[4]正式下发，意见中提到“放宽在线度假租赁的准入许可和经营许可制度”，这被认为是国家层面释放出的一个有利信号。
（三）需求方的议价能力分析
在线短租行业的需求方主要为租客。首先租客作为个人消费者，价格敏感度较高，且在互联网上比价非常容易，同时租客可对房源或服务进行评价，因此租客具有一定的议价能力。但由于当前在线短租行业还处于行业规范建立的过程中，各环节的服务流程的优化仍有提升空间，单个租客因个体分散、订单独立，且签订的合同多为格式合同，处于被动地位，这也决定了其议价能力有限。
（四）潜在的进入者威胁分析
国内在线短租行业为新兴行业，尚处于初创期向成长期过渡的阶段，行业进入壁垒较小，潜在的进入者威胁有境外企业市场拓展和行业内现有企业的转型。首先，境外企业市场拓展，如Airbnb、HomeAway，其商业模式相对成熟，在企业运营、市场拓展、营销等方面积累了丰富的经验，拓展新市场相对容易。其次，行业内现有企业的转型，如传统房地产商、房产中介公司、酒店等。以链家地产为例，2011年推出自如O2O品牌，迅速占据广大毕业生和白领市场。总体来说，当前国内在线短租行业进入壁垒较小，在线短租行业面临的潜在进入者威胁较大。
（五）替代品的威胁分析
在线短租行业作为“互联网+”与旅行住宿相融合催生的新兴行业，以轻资产模式为主，很大程度上冲击了传统酒店业绩。但其提供的产品本质上还是解决住宿问题，所以一切可提供住宿服务的行业都可成为其替代品。其典型的替代品包括传统酒店、OTA、运营商自建网站、团购网站、分类信息网站等。目前，很多消费者对在线短租尚持观望不信任态度，当替代品提供的房源和服务足够好，且价格优惠时，对行业的威胁就越大。
三、在线短租行业存在的问题及发展建议
（一）尽快完善在线短租行业的相关法律法规，促进行业健康有序发展
在线短租在快速发展的同时，相应的法律问题也浮出水面。目前，国内个人闲置房源能否经营旅馆业仍处于灰色地带。另外，在线短租涉及租客、在线短租平台、房源提供方等多方关系，法律责任不明确，如何监管缺乏法律依据。建议监管机构在充分考虑国情的基础上，借鉴美国、荷兰等国家先进经验，尽快完善相关法律法规，通过立法给与在线短租合法发展空间，促进行业良好有序发展。
（二）完善信用保障体系，提高交易的安全性
社会诚信水平是制约中国在线短租行业发展的主要障碍。在线短租企业可从以下几个方面完善平台信用保障体系：其一，双方身份验证，通过绑定身份证、手机号码、社交网络账号等完成验证；其二，房源把控，筛除虚假房源，保障房源真实性和质量；其三，安全线上交易，如利用第三方支付系统报障资金安全；其四，利用评价体系，通过评价累计信用具有更高可信度；其五，购买商业保险，如为房产购买财产险和责任险，为租客购买意外保险。
（三）打造生态化、智慧化的在线短租产业链
当前，国内在线短租普遍存在产品模式、功能单一，局限于单一住宿场景，同旅游相关的交通、餐饮、景区以及其他本地生活服务类资源融合度低问题，无法满足消费者住宿以外的其他关联需求。企业应当挖掘自身特色，创新商业模式，拓展相关行业的融合，打造生态化、智慧化的在线短租产业链，满足用户包括住宿在内的全程服务体验，提升在线短租行业的多元化水平，促进市场良性发展，使供需结合更加完善。
参考文献：
[1] 艾瑞咨询.2015中国非标准住宿市场研究报告[R].2015-07-01.
[2] 迈克尔・波特.竞争战略[M].陈小悦，译.北京：华夏出版社，2005.
篇10
【摘要】笔者在办理某小区房地产开发手续过程中，奔波于各部门之间逾百次，方理清头绪，完成小区建设，并整理此文，供广大同仁参考，免走弯路。
【关键词】房地产；开发
1 房地产开发公司的资质及资金筹措
房地产开发企业，应向当地工商管理行政部门申请登记，并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书，没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下，先取得暂定资质，随着房地产公司的依法经营，业绩的产生，不断提升资质等级。
房地产开发商从决策进行某地产项目的开始，就应该考虑用于项目的资金来源，一旦获得了该项目的开发权，就应当花精力为该项目筹措资金，以免在正式开工后由于资金短缺而造成被动或损失。房地产开发项目资金来源大致有四种形式：1、企业自有资金。2、银行信贷。3、社会集资。4、其他融资方式（各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等）。四种形式可单选一种也可联动。
2 项目的选择及选址
项目选择是房地产投资的首要工作，也是最为复杂，最为困难的工作。如果房地产项目选择正确，应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。广义上讲，房地产投资选择就是房地产投资决策。房地产投资项目选择需要专门的知识及能力，需要专业人员或专家的参与。但专业人员或专家只能起到参谋或顾问的作用，要认定一个项目值不值得考虑，是否可以投资，最终还要依靠投资者自己的分析决断能力，还要依靠企业的决策部门。要做出正确的项目选择，必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析，必须对拟投资项目所在地的宏观及微观地产市场做全面、深入的调研，还必须对拟选项目展开系统的可行性研究分析。为实现效益最大化还应对项目进行策划，这是十分关键且必须的。
项目的选择完成后或同等要进行选择地块。所选择地块要符合消防要求，符合城市建设总体规划和土地利用总体规划，经有资质土地部门编制项目选址勘界报告后，要先后得到消防、规划（建设）、国土资源部门的初步批复（预审）意见。取得规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后，当地政府及国土资源部门即可开展征地工作，完成征地补偿相关工作后，进行土地的招、拍、挂工作，并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同出具建设用地批准书，进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间，是房地产开发的关键环节之一。
3 项目的立项
即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告（有资质的中介机构编制完成）；国土资源部门出具的意见（土地预审意见或建设用地批准书）；规划部门的批复意见（选址意见书或城市规划条件通知书）；环保部门出具的意见（经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过）。
4 项目的规划及施工图设计
按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证；同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。
5 项目的招标
主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标公司进行上述各项工程的招投标工作，也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标，一般情况下必须由招标公司组织，在建设主管部门指定的交易厅中进行，最后向中标单位发出由建设主管部门、招标公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书，中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。
6 项目的管理
项目取得施工许可证，就具备了基本的开工条件。项目管理的重点是四控两管加协调，也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制；管理好合同和信息，协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系，做到目标明确、措施得力、统筹兼顾，全面推进项目的施工。同时，房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中，定期报送房地产开发主管部门。
6.1 施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件，规范签订规划设计、监理及施工合同后，并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费，在开发建设资金满足施工要求的前提下，可到建设主管部门申请办理领取施工许可证的手续。
6.2 在项目开工建设前，应及时与人防部门沟通，按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费；与税务机关沟通，及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。
6.3 在项目建设过程中，要充分调动和发挥监理公司，施工企业的积极性和主动性，以及设计单位和建设主管部门的监督指导作用，严把安全关、质量关，确保工程进度，不断优化设计、节约成本，整合资源，强化信息管理，致力于打造优质工程，创建安全文明工地。
6.4 商品房实行预售许可制度。商品房开发企业具备预售条件后，可以申请预售。办理商品房预售许可证，可以进行商品房预售合同网上登记备案，预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，以缓解工程建设资金的压力。
7 项目的竣工
房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由其涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，落实规划设计条件、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用；否则，不得交付使用。通过竣工验收后，房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。
