房地产税纳税筹划范文

导语：如何才能写好一篇房地产税纳税筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产开发企业；税收筹划；合理避税

中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 24-0000-01

近年来，我国房地产行业非常的红火，房地产行业发展极为迅速，已成为我国重要的支柱产业之一，但房价的持续上涨令百姓苦不堪言，国家为了抑制房价持续的上涨，制定了一系列相应的政策打击房地产行业。因此，房地产企业根据自身的情况，制定合理的纳税筹划方案，有效的规避纳税风险，在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，实现企业利润最大化，对房地产企业具有重要的现实意义。

由于不同税种的性质不同，税收筹划的途径方法和收益也不同。在我国现行税制中，与房地产开发企业紧密相关的有企业所得税、城市维护建设税、营业税、印花税，直接关系到房地产的有土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、契税。其中城镇土地使用税、城市房地产税、契税、城市维护建设税、耕地占用税、印花税6个税种在房地产开发企业税负的所占的比重比较小，因此，目前房地产开发企业可以进行税收筹划的主要税种有：营业税、土地增值税、企业所得税等。

一、营业税的纳税筹划

营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个阶段，房地产开发企业经营活动主要涉及营业税9个税目中的3个：建筑业、销售不动产、转让无形资产，税率分别为3%，、5%、5%。

房地产开发企业也可以从降低营业税的计税依据着手，营业税的计税依据是纳税人销售不动产时向对方收取的全部价款及价外费用。我国税法还规定从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气，以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额作为营业额①。房地产开发企业在进行房屋销售时往往还需要代收维修基金和水电初装费等各种配套设施费，这些代收款项就扩大了房地产开发企业的税基，造成了企业多交了营业税，因此，房地产开发企业可以委托其他物业公司收取，而物业公司只是就收取这些费用的手续费缴纳营业税，这样就可以大大的减少房地产开发企业营业税的缴纳。

二、土地增值税的纳税筹划

我国土地增值税税率为四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%。改变增值率的方法有三种：（1）合理确定房价，房地产开发企业应该根据自己实际情况，分析比较按行业的市场利润率正常出售缴纳土地增值税负后的利润和降低房产价格从而将增值率控制在20%以下获得免税优惠后的所得利润，据此调整房产价格，避免增值额稍高于起征点而导致得不偿失。（2）增加扣除额，合理扩大房地产开发成本，加大公共配套设施费和基础设施费的投入，不但可以改善住房环境，而且能够增加扣除额，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。（3）合理利用混合建房模式，我国税法规定纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通住宅不能适用的免税条例②。所以，对于采取不单独核算的企业，为降低土地增值税税负，企业可以对各个开发项目的开发成本进行必要的调整使得各处开发业务的增值率大致相同；或者，将价格不同的房地产销售收入合并申报，以适用较低的土地增值税税率，从而节省税款。

三、企业所得税的纳税筹划

我国税法规定的企业所得税率一般为25%，应纳税所得额=纳税人每一纳税年度的收入总额-准予扣除项目。准予扣除项目是纳税人每一纳税年度发生的、与取得应纳税收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金、损失和其他支出。房地产开发企业期间费用的纳税筹划有两个方向：（1）合理的分配业务宣传费、广告费、业务招待费，减少税收成本。（2）在遵循新企业会计准则和企业所得税法的前提下，尽最大的可能加大据实扣除费用的额度。对于有扣除限额的费用，房地产企业应该竭尽全力争取用够标准，使其在税法规定的范围内达到最高限额。

所以我们在对房地产企业进行纳税筹划时可以从以下几个方面进行考虑：（1）变现金捐赠为实物捐赠我国税法规定企业发生的公益捐赠支出不超过年度利润总额1.2%的部分准予扣除③。房地产企业以房地产实物捐赠，一方面，所赠房产的费用和开发成本可以在企业缴纳所得税之前扣除；另一方面，房地产企业所赠的房产可以不用缴纳土地增值税。（2）利息费用筹划，房地产开发企业在进行开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，按照我国税法的规定，利息费用的扣除标准分别有5%、10%，不同的利息支出扣除方法对企业的应纳税额产生的影响就会有很大的区别，这就给房地产开发企业提供了纳税筹划的余地。（3）合理选择折旧年限，我国税法规定，固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除；房屋、建筑物计算折旧的最低年限为20年④。所以企业在此基础上可适当的缩短折旧年限，加速房产价值回收，使企业前期利润后移，后期成本费用前移，获得延期纳税好处，获取资金的时间价值，这也是企业理财的一种基本理念。（4）对于广告费和业务宣传费出现超标而面临纳税调增的问题，可以考虑通过招聘一些促销人员解决。对于未超标的广告促销费用在最高限额内据实扣除。

通过以上研究，笔者认为，房地产开发企业的纳税筹划应当针对企业的纳税特点，结合企业的税收状况，综合考虑多方面的因素，展开筹划，做出最佳的纳税筹划方案，这样才能合理、有效的控制企业成本，达到企业利润的最大化。合法、合理的纳税筹划方案可以减轻企业的税收负担，为企业的进一步发展创造生机，获取最大的利润。

参考文献：

[1]袁瑞泓.房产税的纳税筹划[J].企业家天地，2010（07）.

[2]曾程.房地产开发企业交易环节的纳税筹划问题研究[J].北京：中国市场出版社，2011（09）.

[3]汪华亮，邢铭强.最新企业税收优惠政策指南[M].上海：立信会计出版社，2011（07）.

注：

①《中华人民共和国营业税暂行条例》。

②《财政部、国家纳税总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第十三条。

③《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第53条规定。

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[关键字]新会计准则；房地产企业；税收筹划

一、引言

随着我国税收制度的逐步发展，税收筹划已日益成为房地产企业实现成本降低、效益增加目标的重要选择。实际上，会计是税收的基础，税收筹划正体现了纳税人对会计和税收环境的反应和适应，因此，新企业会计准则的变化必然对我国税收和税收筹划有重大的影响。

房地产行业作为我国的重要经济增长点，是国民经济中不可或缺的重要组成部分。然而，被认定为“暴利行业”的房地产近年来引起了社会的广泛关注，国家税务总局也针对房地产企业的税收管理出台了相关文件，并不断地进行调整和完善。2007年，国家出台了房地产企业土地增值税要进行全面清算的规定。2008年，国家增加了房地产企业所得税的预缴比例。2009年，为了应对金融危机冲击，出台了旨在促进房地产市场平稳运行的“救市”政策，不仅改变了预缴方法，且降低了预缴率，项目计税毛利率也下降5个百分点。2010年春以后，各地房价纷纷上涨，为了维护楼市稳定，国家又加强了对其的税收监管：进一步明确完工产品的确认条件；进一步细化房地产开发费用扣除。房地产开发从立项、建设、销售到使用涉及十多种税，占我国现行税法体系中实体税税种的50%左右。房地产相关人士甚至认为房地产企业的销售收入将被课以最高达73%的税收。可以说，房地产在我国是一个重税行业。面对国家严格的宏观调控政策和同行业对手的激烈竞争，为了实现企业的长期目标，房地产企业自然有实施纳税筹划的内在动力和外在压力。

二、房地产业税收筹划的基本理论

税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，通过对经营活动的优化安排，选择最优的纳税方案，既合理又合法地减税、节税，以达到税负最小化的财务筹划活动。

（一）房地产企业涉及的税种分析

目前，我国在房地产开发、转让、保有、出租等诸多环节分别征收土地增值税、营业税、城市维护建设税及其教育费附加、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等十多种税。

与其他行业的企业相比，房地产企业涉及的税种较多，税负较重，主要财税特点如下：

1．房地产企业复杂的多元化业务需要精细的财税管理。房地产企业的主要开发经营活动包括规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售等，其经营内容广泛，经营业务多元，投资主体复杂，多样化的经营活动需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。

2．房地产企业资金筹集多元性、现金流转复杂化。房地产企业筹集资金的主要渠道包括预收购房定金或预收建设基金、预收代建工程款、土地开发及商品房贷款、发行企业债券、其他经济实体联合开发的投资、通过资本市场发行股票筹集资本等等，资金筹集方式多样，现金流转复杂。

3．房地产企业成本、费用结构复杂。房地产企业开发成本主要有征地拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。房地产企业的经营成本主要包括土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房产经营成本、出租土地经营成本等。由此可见，房地产企业涉及的成本费用结构特别复杂。

（三）房地产企业税收筹划技术

房地产企业由于业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样，根据其行业特点和经营业务，对其采用的筹划技术可以归纳如下：

1．税基筹划技术

房地产开发占用资金量大，需要不断筹措资金才能维持其开发能力，而资金筹集中的税收筹划集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应减低税负，而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

2．收入实现技术

主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，减低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

3．费用摊销技术

房地产项目的开发周期长，通常是跨年度经营，税收筹划人员应该充分考虑相关费用的会计处理问题，比如借款费用的资本化或费用化问题；突破业务招待费等费用的税前列支限额的限制，及时确认能够当期扣除的损失等等，都是运用摊销技术的重要筹划内容。

4．转化技术

房地产开发企业除了自行独立开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用合作建房、代建房等形式多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常显著。

5．规避平台筹划技术

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显的税率跳跃临界点。对此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作就是控制增值率，可以通过对价格和扣除额的调节来实现。

三、新会计准则下房地产企业的税收筹划

与房地产企业相关的有九大会计准则。本文将尝试在与房地产企业有直接相关性且涉及企业日常经营业务的四大会计准则下对房地产企业进行税收筹划研究，四个准则分别是《投资性房地产》、《建造合同》、《利息费用》和《收入》。

（一）《投资性房地产》准则下房地产企业的税收筹划

投资性房地产转让或出租业务中所获得的转让收入或租金收入将涉及不同税种，包括营业税、城市维护建设税及教育费附加、土地增值税、房产税、印花税以及契税等。房地产企业持有投资性房地产的目的多数是用于出售，房产出售涉及一项重要税收，即土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让所取得的增值额征收的一种税。对土地增值税的筹划，关键点在于控制增值额，而增值额就是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，因此，我们可以通过调节房产销售价格和扣除项目金额来实现土地增值税的筹划。一是合理制定房地产的售价二是尽量提高扣除项目的金额。房地产企业建造普通标准住宅出售时，在免税临界点附近，收入增加或成本费用减少的金额将小于税收增加的金额，得不偿失，是纳税。当售价或其他扣除项目金额处于纳税时，应采用降低售价或增加其他扣除项目金额等办法，使其摆脱纳税，从而达到节税的目的，实现经济利益最大化。当然，在增加其他扣除项目金额时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。

（二）《建造合同》准则下房地产企业的税收筹划

建造合同准则是新会计准则的第15号准则，它与房地产行业直接相关。该准则主要强调的是对代建房的规范，目的是用于规范房地产建筑商建造工程合同的确认、计量和相关信息的披露，对房地产企业产生了较大的影响。新准则和旧准则相比，建造合同准则没有实质性的改变，但对建造合同的修订和完善，也为房地产企业带来了更多的筹划空间。房地产开发形式多种多样，比如有自主开发、代建房和合作建房等。税法对各种建房方式进行了界定，不同建房方式的税收待遇是存在差别的，因此房地产企业运用这些特殊政策进行税务筹划，其节税效果是很明显的。比如，房地产开发企业独立开发项目出售的，不仅要按3%的建筑业劳务对建造行为缴纳营业税，房地产销售时还得按四级超率累进税缴纳土地增值税和按5%的销售不动产行为缴纳营业税，除此之外，还要按实际缴纳营业额缴纳城市维护建设税和教育法附加。很明显，房地产企业以自主开发形式开发房地产税负相当重。然而，我们有时可以通过选择代建房和合作建房的方式进行税收筹划，以减轻房地产企业的税负。

（三）《借款费用》准则下房地产企业的税收筹划

《借款费用》准则规定，凡符合资本化条件的借款费用应当予以资本化，计入相关资产成本；不符合资本化条件的借款费用不能直接予以资本化，而应在发生当期确认为期间费用，直接计入当期损益。借款费用准则着重解决了借款费用的确认和计量问题，尤其是借款费用资本化的条件和金额的计量问题。借款费用准则下企业的节税途径可以从以下四个方面考虑：当企业处于亏损年度或有前五年亏损可抵扣时，利息支出应尽早资本化；当企业处于盈利年度，利息支出尽量予以费用化，可以降低土地增值额和加大在企业所得税前的扣除；房地产企业应尽量向金融机构贷款，以免遭税务机关对超额利息的剔除；同时，企业还得注意利息支出的合法性问题。

（四）《收入》准则下房地产企业的税收筹划

新企业会计准则中的收入准则完善了企业销售收入的确认条件。准则规定，销售商品收入必须同时满足5个条件才能予以确认。严格的收入确认条件也为房地产企业的延迟收入确认时间带来了税收筹划空间。

1．分期收款的税收筹划

根据有关规定，不动产的销售以不动产的法定所有权转让后确认收入。但是，由于房地产市值普遍较高，买方市场一般很难一次清购房款，分期收款销售房产就成了房地产业的一大营销策略，在这种情况下，为了体现会计上的谨慎性原则，企业不能按销售价格总额确定收入，会计人员应对估计不能收回的，不能确认收入，已经收回部分价款的只将收回部分确认为收入。所以，企业应按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应地分次结转成本。这样，企业延迟了收入确认时间，也就意味达到了延迟缴纳各种税款的目的，起到节税的作用。因此，我们建议房地产企业合理利用分期收款的方式达到税收筹划目的。

2．预售房款的税收筹划

房地产销售业务收入结算方式复杂，往往采用预收房款这种方式解决房产开发的部分资金不足问题。根据有关规定，房地产企业采用预收款方式销售房地产，收款的当天会发生营业税的纳税义务。然而，企业收到向其他往来单位的借贷款或者企业收到由其他往来单位的归还借款，收款的当天是不会发生营业税纳税义务的。因此，对预收性质的房款，企业可以与客户商量签订协议，将预收购房款在账上处理为往来单位垫付款，则能推迟营业税确认的时间，从而起到延迟缴纳营业税的筹划效果。同时，也延迟了所得税和其他相关税费的缴纳时间。一方面解决了房地产企业开发资金不足问题，另一方面，企业还获得了税款资金的时间价值，筹划成果非常明显。因此，我们建议房地产企业合理利用预售房款转化技术达到税收筹划目的。

[参考文献]

[1]朱丽春．房地产开发企业税务筹划若干问题研究[D]．厦门大学硕士学位论文，2007.1．

[2]于小镭，毛夏挛，蔡昌．新企业会计准则与纳税筹划[M]．北京：机械工业出版社，2008.5~6．

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1 房地产企业土地增值税纳税筹划现状

1.1 账务处理错误进而导致纳税筹划存在错误

会计人员在计算土地增值税时，按着可扣除项目金额越多，企业所需缴纳的税款越少，生搬硬套规定，稀里糊涂的进行账务处理，错误的将违约金纳入土地增值税的扣除项目，最终计算出来的可扣除项目金额是错的。比如某房地产公司利用相关规定，进行避税，将项目销售比例控制在85%之内，这样就可以逃避税务机关的清算管理，延迟纳税，但这是生搬硬套明文规定的纳税筹划，是不科学的。

1.2 应纳税额计算不准确

在税法中土地增值税可扣除项目金额中的利息费用与会计上的计算方法存在一些差异，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，在土地增值税清算时，应调整至财务费用中计算扣除[6]。即利息费用支出不能当做开发成本直接扣除，同时也不能加计扣除。

1.3 不能恰当处理税法和财务会计中的差异

开发成本和开发费用在计算土地增值税时都可以扣除，因此实际中有部分企业将开发成本和开发费用合并计算。这种做法虽然看似并没有什么不妥，但利用公式计算允许扣除的房地产开发费用时，必须明确开发成本。由于会计处理不准确，在核算土地增值税时就会出现错误。因此，应该综合考虑税法和会计的差异，认真分析不同计算方法的使用前提以及对纳税额的影响。

2 房地产企业土地增值税纳税筹划举例

房地产企业土地增值税筹划方法多样，房地产企业的筹划人员应该熟练掌握多种纳税筹划的方法，同时与实际相结合，因地制宜、因时制宜。这样才能真正做好企业的土地增值税纳税筹划工作。下面通过某房地产公司的实例来具体分析土地增值税纳税筹划方法。

某公司2014年出售普通住宅用房一幢，房屋总面积为10000平方米，售价平均为2800元/平方米，售价总额2800万元。支付土地出让金300万元，房地产开发成本1350万元，开发费用150万。

假设条件：当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为20%、印花税税率为0.5‰、城市维护建设税税率为7%、营业税税率5%、教育费附加征收率为3%。在计算土地增值税收时，计入财务费用的利息费用均可列入扣除项目金额。

以下为不同筹划方式下的土地增值税及税前利润分析：

（1）筹划前：

转让房地产的收入=2800万元

允许扣除项目金额=300+1350+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2284万元

增值额=2800-2284=516万元

增值率=516/2284=22.59%

应纳土地增值税额=516×30%=154.8万元

税前利润=收入-成本-费用-税金

=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2万元

（2）筹划办法1：

假设将售价定位每平米2750元，其他资料不变。

转让房地产的收入=2750万元

允许扣除项目金额=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350）×20%=2281.25万元

增值额=2750-2281.25=468.75万元

增值率=468.75/2281.25=20.55%

应纳土地增值税=468.75×30%=140.63万元

税前利润=收入-成本-费用-税金

=2750-300-1350-150-2750×5%×（1+7%+3%）-140.63=658.12万元

税前利润比筹划前降低691.2-658.12=33.08万元

虽然每平方米的售价比原来降低50元，总的销售收入比原来降低了50万元，但实际税前利润比原来降低了33.08万元，税前利润降低额比总收入的降低额少，主要是由于筹划后比筹划前缴纳土地增值税少。

（3）筹划方法2：

假设售价为每平方米2735元，其他资料不变。

转让房地产的收入=2735万元

允许扣除项目金额=300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43万元

增值额=2735-2280.43=454.57万元

增值率=454.57/2280.43=19.93%

应纳土地增值税=0万元

税前利润=收入-成本-费用-税金

=2735-300-1350-150-2735×5%×（1+7%+3%）=784.58万元

税前利润比筹划前增加784.58-691.2=92.38万元

虽然每平方米的售价比原来降低了65元，总的销售收入比原来降低了65万元，但实际税前利润反而比原来增加了93.38万元，其中筹划方法2比筹划前少交土地增值税154.8万元，这直接影响了税前利润。

（4）筹划方法 3：

假设售价为每平米2700元，其他资料不变。

转让房地产的收入=2700万元

允许扣除项目金额=300+1350+150+2700×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2128.5万元

增值额=2700-2128.5=571.5万元

增值率=571.5/2128.5=26.85%

应纳土地增值税=571.5×30%=171.45万元

税前利润=收入-成本-费用-税金

=2700-300-1350-150-2700×5%×（1+7%+3%）-171.45=580.05万元

税前利润比筹划前减少691.2-580.05=111.15万元

筹划方法3并不像筹划方法2似的由于降低售价使企业少交土地增值税，筹划方法3比筹划前多缴土地增值税171.45-154.8=16.65万元，税前利润减少额较销售收入减少额多了111.15-100=11.15万元。

这一特殊的起征点为房地产开发企业进行土地增值税的纳税筹划提供了空间和条件，我们在利用该政策进行纳税筹划时应注意以下三点：

① 企业所建造的房屋必须是符合当地普通标准住宅的居住用住宅，明确普通标准住宅标准。

② 出售房屋的增值额占扣除项目金额的比率不得超过20%，增值额占扣除项目金额的比率在20%左右时计算出来的应纳土地增值税税额变动幅度很大，企业应当非常关注税收成本对税后利润和现金流量的影响。

在符合国家的硬性规定后，我们要找好临界点，就要从20%的增值率这个标准的来龙去脉来分析，在这里有两个重要的概念需要明确，增值额=房地产销售收入额-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，根据计算的增值率，按其税率表选择适用的税率，这样才能充分利用"免税临界点"税收优惠政策进行筹划，实现销售收入和土地增值税的最佳利益均衡。

参考文献：

[1]郑璐.房地产企业的土地增值税[N].环球市场信息导报理论， 2014.

[2]管晓华.财务管理中税收筹划实现财务利益[J].经济技术协作信息， 2005（23）：50-50.

[3]吕凌飞.房地产企业规避土地增值税反避税调查风险的要点[J].财会学习， 2012（09）：56-57.

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【关键词】 房地产企业； 房屋租赁； 纳税筹划； 房产税

中国指数研究院2012年5月2日报告称，4月份中国房价跌至14个月最低点，该公司跟踪的100个城市中71个城市房价下跌。同期万得资讯数据显示，一季度房地产公司业绩同比下滑，存货仍在继续攀升。房屋租赁已成为当下房地产公司提振业绩、降低空置率的主要措施之一，但房屋租赁所面临的营业税、房产税等相关税费无疑使得房地产企业本已吃紧的现金流更显捉襟见肘，因此怎样进行纳税筹划才能更合理合规又能减轻房地产企业的税负，在目前市场上愈发突显其重要性。

租赁与联营的选择、合理分解租金收入、改出租为转租、变租赁为仓储是当下房地产企业房屋租赁业务纳税筹划所涉及的四个主要领域，本文将根据前期在西安市区的调研数据，分别针对这四个领域进行分析。

一、租赁与联营的选择

房地产企业利用闲置的房产进行投资已成为一种普遍的投资形式，其投资方式不外乎有两种，一是对外出租取得租金收入，二是入股联营从联营企业分得利润。但这两种方式所涉及的税种以及承担的税负各不相同。那么考虑两种方式所承担的税负，哪一种投资方式对持有闲置房地产的企业更有利呢?在此建立一个简单模型进行分析：

假设位于西安市区的某房地产开发企业有一处空置房产，其原值为K。如果对外租赁每年可取得租金收入为X1，如用于入股联营，预期每年该企业从联营企业分回利润为X2。该企业适用企业所得税率为33%。

（一）采取对外租赁方式承担的税负

营业税：房屋租赁属于服务业，按租金收入5％计算缴纳，则为5％X1；

房产税：房产税依照租金收入的12％计算缴纳，则为12％X1；

城建税：该企业所在地为市区，按其所缴纳的营业税税额7％计算缴纳，则为：7％×5％X1=0.35％X1；

教育费附加：3％×5％X1=0.15％X1；

印花税：对外出租房地产在订立租赁合同时须按租赁金额的1‰贴花，则为：0.1％X1；

所得税：营业税、城建税、教育费附加、房产税、印花税均可在税前扣除，因此，所得税税负为（X1-5％X1-12％X1-0.35％X1-0.15％X1-0.1％X1）×33％=27.192％X1。

该企业采用对外租赁方式应承担的总税负=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=44.792％X1

（二）采取入股联营方式承担的税负

房产税：房产税依据房地产原值一次性扣除10％~30％的余值计算，税率为1.2％，以西安市为例，按30％扣除，则为（1-30％）K×1.2％=0.84％K；

土地使用税：此税种从量定额计征，各地标准不一，以西安市区二环以内为例，其标准为：20元/平方米（年），假设该房地产使用面积为L平方米，则为20L；

所得税：联营利润所得应缴纳所得税为33％X2

该企业采用入股联营方式应承担的总税负=房产税+土地使用税+所得税=0.84％K+20L+33％X2

（三）两种投资方式的比较分析

由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商议确定，而影响联营收入的因素较多，不确定性大，因此可以用租金来预测联营收入。假设两种投资方式承担的税负相等，则令：

44.792％X1=0.84％K+20L+33％X2

X2=（44.792％X1-0.84％K-20L）÷33％

也就是当预期收入为（44.792％X1-0.84％K-20L）÷33％时，两种投资方式承担的税负是相等的。在X1、K、L为固定值时，经过附值测算，其基本结论是：如果预期联营收入X2＜（44.792％-0.84％K-20L）÷33％，那么该项房产采取联营方式承担的税负小于出租方式承担的税负，从税收的角度考虑宜采用入股联营方式；反之，则应采取租赁方式。

例如甲房地产企业在西安繁华地带有一处空置房产，该房产原值为1 000万元，实际使用面积为400平方米，如果对外出租每年可获取租金收入120万元，采用入股联营方式，甲企业每年可从被联营企业分回利润300万元。

利用上述函数测算出预期收入X2=（120×44.792％-0.84％×1 000-0.002×400）÷33％≈135（万元）

因300＞135（万元），故采用出租方式税负较低。

在此分别核算出两种投资方式各自税负：

对外租赁所承担税负：120×44.792％=53.7504（万元）

入股联营所承担税负：0.84％×1 000+0.002×400+33％×300=108.2（万元）

通过计算可见，甲企业采用入股联营方式承担的税负明显过重。因此从税收角度考虑，宜采用对外租赁。

值得注意的是，企业利用房地产进行投资还涉及其他众多因素，因此必须考虑实际投资前景、投资环境、客户信用以及风险等，不能仅从税收方面着眼。

二、合理分解租金收入

房地产企业房屋租赁业务所应缴纳的营业税、房产税等都以租金收入为税基，因此租金收入的高低直接决定企业所承担的税负，企业如将租金收入合理分解为其他收入形式便能有效减轻企业税负。

例如甲企业是西安一房地产开发企业，该企业2011年将位于市中心区的商品房一幢出租给乙公司作写字楼，租金为每年6 000万元。租金中包含水电费一并收取，甲企业当年为出租房支付水费160万元（不含税价）、电费240万元（不含税价）。则甲企业2011年应付水电费为461.6万元[160×（1+13％）+240×（1+17％）]，房屋租赁行为缴纳营业税300万元（6 000×5％），缴纳房产税720万元（6 000×12％），缴纳城市维护建设税和教育费附加30万元[300×（7％+3％）]，缴纳印花税6万元（6 000×1‰）。假定房屋年使用成本为C，则甲企业当年房屋出租成本=房屋年使用成本+水电费+应纳营业税+应纳房产税+城市维护建设税和教育费附加+应纳印花税=C+1 517.6（万元），因此甲企业房屋出租业务税前收益=6 000-（C+1 517.6）=4 482.4-C（万元）。

纳税筹划方案：甲企业与乙公司约定水电费由乙公司自行承担，但由甲企业代为缴纳，按水电费的30％收取服务费。并在与乙企业签订房屋租赁合同中分别注明租赁费用和代收代缴水电费金额，对以上业务分别核算。当年乙公司承担水费180.8万元[160×（1+13％）]，甲企业向乙公司收取水费服务费54.24万元。当年乙公司承担电费280.8万元[240×（1+17％）]，甲企业向乙公司收取电费服务费84.24万元。以上项目收取费用后，为保证租赁方和承租方双方的利益，房屋租赁价格按前述6 000万元扣除以上费用后收取，以使承租方总支出不变。

新方案下，房屋租赁价格5 399.92万元[6 000-（180.8+54.24）-（280.8+84.24）]。则甲企业房屋租赁业务应纳营业税269.996万元（5 399.92×5％），水电费服务费收入应纳营业税6.924万元[（54.24+84.24）×5％]，应纳房产税647.9904万元（5 399.92×12％），应纳城市维护建设税和教育费附加27.692万元[（269.996+6.924）×（3%+7％）]，应纳印花税5.39992万元（5 399.92×1‰）。则：甲企业房屋出租成本=房屋年使用成本+应纳营业税+应纳房产税+应纳城市维护建设税和教育费附加+印花税=C+958.00232（万元），出租及服务的相关收入=5 399.92+54.24+84.24= 5 538.4（万元），因此甲企业房屋出租业务税前收益=5 538.4-（C+958.00232）=4 580.39768-C（万元）。

从以上两种方案的对比中可以看出，原方案中，甲企业与乙公司签订的房屋租赁合同租金收入包含了水电费，租赁价格高，故甲企业承担了较高的营业税、房产税、城市维护建设税和教育费附加及印花税。筹划后的方案中甲企业将水电费与房屋租金收入分开核算，在实际收入不变的情况下，降低了房屋出租的名义收入，从而降低了相关应纳税费。从效果看，筹划后的方案减轻了企业的税负，企业的税前收益增加了97.99768万元（4 580.39768-4 482.4），提升了2.14%。

三、改出租为转租

依据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，则不论是从价计征还是从租计征，其前提是针对房产所有人征税。因此房地产开发企业拟将已经出租的陈旧房产翻修改造，重新用于租赁时，可以考虑将装修前的房产出租给关联方，由关联方装修后利用转租的方式，可达到综合筹划减轻总体税负的目的。

例如甲房地产开发企业位于西安市中心区有一处专门用于对外租赁的两层楼房。因该房屋建于九十年代，设施陈旧，每年只能收取租金80万元。2011年，甲企业预算700万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金300万元。装修改造前的税费负担情况：应缴营业税4万元（80×5%），应缴房产税9.6万元（80×12%），应缴城市维护建设税和教育费附加0.4万元[4×（7%+3%）]，应缴纳印花税0.08万元（80×1‰），合计税负为14.08万元。装修改造后的税费负担情况：应缴营业税15万元（300×5%），应缴房产税36万元（300×12%），应缴城市维护建设税和教育费附加1.5万元[15×（7%+3%）]，应缴纳印花税0.3万元（300×1‰），合计税负为52.8万元，则装修后比装修前税负增加38.72万元（52.8-14.08）。

纳税筹划方案：甲企业先将装修前的房产出租给关联方乙公司，并签订一个期限较长的房屋租赁合同。租赁期为10年，每年收取租金80万元。然后由乙企业出资700万元对此房产进行装修改造，之后对外转租，每年依然收取租金300万元。

新方案下：甲企业负担的税负不变，仍为14.08万元。乙公司应负担营业税15万元，城市维护建设税和教育费附加1.5万元，印花税0.3万元。但由于乙公司不是该房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，这样合计应纳税费为16.8万元。甲企业和乙公司的税负合计为30.88万元（14.08+16.8）。

经过以上分析看出，产权所有人是甲企业，乙公司只是房产转租人，而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。这样新方案比筹划前可少负担税费21.92万元（52.8-30.88），10年就可节省219.2万元，节税幅度高达42%。但需要注意的是，此过程中甲企业将房产出租给关联方乙公司应当按照正常交易价格收取租金，如果甲企业为了降低税负，向乙公司收取的租金明显偏低且无正当理由，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。

四、变租赁为仓储

房产税的征税标准分为从价计征（税率1.2%）和从租计征（税率12%）两种，两者税率相差10倍。房屋租赁由出租人按租金缴纳房产税，而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。在房产税从价计征税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以考虑变房屋租赁合同为仓储保管合同，以达到少缴房产税的目的。

例如甲房地产开发公司2009年在西安市郊突击开发大片房屋，目前造成大量闲置。为了盘活存量资产，决定将这些房屋改作库房对外出租。2011年乙公司与甲房地产公司协商，承租十栋库房，价值28 000万元。年租金4 700万元，租赁期限5年。则甲公司2011年缴纳营业税为235万元（4 700×5％），缴纳房产税564万元（4 700×12％），缴纳城市维护建设费和教育费附加23.5万元[235×（3%+7%）]，缴纳印花税4.7万元（4 700×1‰）。整个租赁业务的各种税金合计为827.2万元。

纳税筹划方案：甲公司与客户进行友好协商，继续利用库房为乙公司存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，并且配备保管人员，为客户提供24小时服务。假设提供仓储服务的收入仍为每年4 700万元不变。

新方案下，甲公司2011年缴纳房产税时税负发生了变化，根据《房产税暂行条例》从价计征房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。则缴纳房产税为235.2万元[28 000×（1-30%）×1.2％）]，缴纳营业税为235万元 （4 700×5％），缴纳城市维护建设费和教育费附加23.5万元[235×（3%+7%）]，缴纳印花税4.7万元（4 700×1‰）。整个租赁业务的各种税金合计为498.4万元。

可以看出，将房屋租赁变为仓储之后甲公司每年可节税328.8万元，5年可以节约税收合计1 644万元，节税幅度高达40%。但同时要注意，公司在变租赁为仓储方案下需要增加额外经营成本，如保管人员的工资费用和其他管理费用等。这样甲公司可以进行综合性纳税筹划，对于公司的仓储管理员，技术要求不高，公司可以雇用遵章守纪、责任心强的下岗职工，而录用下岗职工又有其他相关税收优惠。采取此方案，房地产企业在房屋降低空置率的同时，也降低了税收成本。

从国家的房地产行业数据指标可以看出，无论是从销售、新开工还是投资数据来看，房地产行业都处于基本面加速下行时期，中央仍对房地产行业采取趋紧政策，而地方层面则无法冲破限购和限贷的束缚，房地产企业如何处理存货将直接关系到其在下一轮供应高峰的表现。在现今资金紧张的环境下，房地产企业在房屋租赁纳税筹划过程中，如何应对相关税收政策将成为一项至关重要的课题。

【参考文献】

［1］ 庄粉荣.房地产企业财税筹划实务［M］.中国经济出版社，2011.

［2］ 关永森.房地产开发企业出租房产应怎么缴税［J］.创新科技，2003（9）.

［3］ 戴华.浅谈企业闲置房地产的税收投资筹划［J］.集团经济研究，2007（6）.

篇5

关键词：房地产；土地增值税；纳税筹划

中图分类号：C91文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2012）12-0039-02

1 引言

房地产开发企业涉及的税种比较多，包括营业税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、契税、印花税、房产税等。其中土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，它是按照30%、40%、50%、60%的四级超率累进税率计征的，税负比较重，而且，缴纳土地增值税的同时企业还需缴纳营业税及附加税、印花税等。因此，如果能够通过有效的纳税筹划减少土地增值税支出，对于减轻企业负担、提高企业收益有着积极的影响。

2 纳税筹划的概念及原则

纳税筹划是在法律允许的范围内，对涉税行为进行合理筹划，达到减轻税收负担的目的。

在设计纳税筹划方案时，必须具备以下原则：

（1）合法性。纳税筹划是一种合法行为，企业通过违法行为来逃避缴纳税款，损害国家利益，不是纳税筹划，被发现后不仅要补缴税款和滞纳金、接受罚款，还会对企业和个人声誉造成重大影响，得不偿失。要满足合法前提，筹划主体应当认真了解税法的相关规定，不仅要有合法筹划的意图，还要从程序规范上保持合法原则。

（2）成本效益原则。有效的纳税筹划必须使企业的整体负担减轻，即筹划之后增加的成本必须小于筹划带来的效益增加。房地产开发企业涉税广泛，项目开发周期较长，经营管理较为复杂，如果只考虑降低土地增值税，有可能造成其他税种的负担增加了，或者当前的税负减轻了，却使以后的税负加重了，亦或者改变经营管理模式增加的成本反而高于节税的效应，这些都不是有效的纳税筹划。因此，筹划主体必须着眼于企业整体的成本效益，才能提出成功有效的方案。

3 房地产企业土地增值税纳税筹划具体方法

土地增值税的计算公式为：

应纳税额 ＝ ∑（每级距的土地增值额 × 使用税率）

＝ 增值额 × 适用税率 — 扣除项目金额 × 速算扣除数

在以上公式中，增值额是应税收入减去扣除项目金额的差额，增值率即增值额与扣除项目金额的比率，应税收入包括转让房地产取得的货币收入、实物收入和其他收入，对于不同主体的不同的转让行为，可扣除项目不尽相同。对于房地产开发企业转让新房的行为，可扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及加计扣除。对于房地产企业转让存量房的行为，可扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋及建筑物的评估价格和转让环节缴纳的税金。

（1）收入形式转化。

当可扣除项目金额一定时，应税收入的增加会造成增值额和增值率的增加，在超率累进税率的计税方法下，增值率增加可能导致税率的提高，从而使纳税人的税负大幅度上升。因此，合理地减少应税收入，能够有效地降低税负。

收入的形式转化，就是将房地产转让过程中可以单独进行处理的部分分离出来，转化成非土地增值税的应税范围，从而达到减少土地增值税应税收入降低税负的目的。

在转让新建商品房时，房地产开发企业销售的可能不是毛坯房，而是经过了一定程度的精装，这一方面反映了购房者更高的要求，另一方面也体现了企业的营销策略，如果企业在购房合同上只有总体转让价格，那么所有价款都应当作为土地增值税的应税收入，为了降低税负，企业可以将房屋装修增值分割出来。具体操作是企业再设立一家装修公司，专门为其开发的房屋进行装修，在售房的时候需与购买者签订两份合同，一份是与房地产企业签订购买毛坯房的合同，一份为与装修公司签订的装修合同，由于第二份合同记载的收入金额按建筑业缴营业税，这样可以降低土地增值税和营业税税负。

房地产企业在转让原自用自营的房地产时，如果打算将其中的设施一并转让，也应当考虑将其中可以单独处理的部分分割出来，分别出售。具体操作是与购买者签订的合同中分别注明房地产转让价格和其它设施的转让价格，或者分别签订两份合同，这样其它设施的转让属于增值税应税行为而不属于土地增值税纳税范围。如果纳税人不将价款区分开来，整体出售，可能导致多缴税款。

（2）开发费用扣除方法的选择。

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但是由于这三项费用是期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊，因此它们不是按其实际发生费用进行扣除，而是按照《土地增值税暂行条例实施细则》的标准进行扣除。

根据《实施细则》规定，开发费用的扣除具体有下面两种方法：

①如果纳税人能够按转让房地产项目与计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明，那么允许扣除的开发费用为：利息 ＋（取得土地使用权的金额＋ 开发成本）× 5% 以内。

②如果纳税人不能计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权的金额 ＋ 开发成本）× 10% 以内。

第一种方法中据实扣除的利息不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。两种方法中具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

如果企业能计算分摊利息和提供金融机构贷款证明，就可以从这两种方法里任选其一。在此前提下，如果企业向金融机构借款的利息支出比较高，企业可以考虑按第一种方法计算扣除；如果向金融机构借款的利息支出比较少，可以考虑不提供贷款证明，按第二种方法计算扣除。因此，企业应当分别计算两种方法下可扣除的金额，选择较高者计入开发费用，开发费用越高，增值额和增值率越低，税负也就越轻。

（3）建房方式的选择。

根据税法的规定，对于一方出地另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房子用的，暂免征土地增值税。企业可以利用这一规定进行纳税筹划。比如，房地产企业先取得一块土地的使用权，再确定出资方，协商出资总额和建成后分配的比例，然后由房地产企业负责开发。由于双方获得房产后都无需缴纳土地增值税，双方可以协商以低于房地产企业自行开发销售的售价的合理价格作为出资额，确定合适的分房比例，使各自分得的房产所付出的成本低于自行购置房地产的成本，实现互利共赢。

另外，如果房地产企业能瞄准最终客户，也可以选择代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入。在此代建行为中，房地产权属没有发生转移，因此不是土地增值税纳税范围，房地产企业以收取的代建费和价外费用按服务业计征营业税。在具体操作中，房地产企业应当事先与客户签订委托代建合同，以客户的名义取得土地使用权、办理房屋立项和相关手续，否则，就属于房屋销售行为，不仅按销售不动产缴纳营业税，还要缴土地增值税。为了获得客户的积极配合，房地产企业还可以适当降低代建收入。

（4）其它税收优惠的把握。

税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。另外，对于纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能使用这一免税规定。

因此，如果房地产企业既有普通标准住宅的开发项目又有其他开发项目，应当考虑分别核算是否能利用这条税收优惠带来减税效应；如果企业只有普通标准住宅，也应当预测能否通过合理定价，适当地调整成本，以达到免缴土地增值税的目的。

4 总结与思考

（1）经常关注国家政策方向和税收规定的变动。我国当前正处于经济体制改革和经济迅速发展的时期，政策和税收法律法规的变动对纳税筹划有很大影响，作为筹划主体，应当保持高度关注。比如，国家出台了新的税收优惠政策，如果企业不关注或不了解如何操作而没有享受到优惠政策，就是错失良机，导致多缴税款。

（2）加强企业内部的配合。纳税筹划不是完全由财务部完成的，它可以通过影响企业生产经营的各个环节来完成，需要企业各部门的紧密配合。

（3）加强与外部利益相关者的沟通，特别是与客户的沟通。在以上的方法中略有提及，为了促使客户帮助企业一起完成纳税筹划，可以向客户给予一定的优惠，如果企业只关注减轻自身负担而增加了客户的负担，这样客户不接受，纳税筹划就无法进行。

参考文献

［1］中国注册会计师协会. 税法［M］. 北京：经济科学出版社，2011.

［2］ 盖地. 税务筹划学［M］. 北京：中国人民大学出版社，2009.

［3］ 翟继光. 企业纳税筹划优化设计方案［M］.北京： 电子工业出版社，2009.

篇6

Abstract: In the context of implementing macro-control to real estate, China's real estate companies are facing pressure from all sides, together with its features in development and operation, such as more funds and long period of construction and sales, business funding, cycle length, the large amount of tax-related subject matter, involving many taxes, wide range, which makes the real estate become industry with more heavier tax burden. The general project of the real estate industry is usually divided into the preparation stage, the development and construction phase, sale or retention phase, this paper explores tax planning in view of these stages of the real estate project.

关键词： 房地产项目；分阶段；纳税筹划

Key words: real estate projects；sub-phase；tax planning

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）25-0154-03

1 前期准备阶段纳税筹划

1.1 筹资方式的纳税筹划 房地产企业在进行项目建设时，一般会涉及较长的建设周期，并且在建设期间会一直需要大量资金，因此，谨慎选择筹资方式对房地产企业来说非常重要。目前可供我国房地产企业选择的筹资方式主要有内部资金积累、银行借款、发放债券、向其他企业借款、发行股票等。而根据我国税法的规定，借款利息在一定扣除范围内（如不超过同期银行借款利息）可以在所得税前扣除，并且在计算土地增值税时也可作为扣除项目，因此，借款利息具有抵税作用，而股息则只能税后支付，无抵税作用。因此，房地产企业在筹资时，要充分考虑税收对筹资方式的影响，即，在一定范围内，负债筹资比权益筹资更加有优势。

1.2 建设方式的纳税筹划 房地产企业在前期准备阶段还应考虑选择哪种建设方式。通常，为了实现资源互补，房地产企业会采取合作开发的方式，具体有以下两种：第一种为以物易物的方式，即合建一方以其拥有的土地交换另一方建成的房屋；第二种为合作双方成立合营企业，即合作双方分别以其拥有的土地、资金、机器设备等投资成立合营企业并合作建房。在以物易物的方式下，出地方为得到房屋所有权而换出土地应按照该土地的公允价值缴纳营业税，而将换入的房屋再对外出售时，还应按售价与购置价格之差缴纳营业税。对于出资方（即换出房屋方）来说，以建成后的部分房屋换取土地，应视同销售不动产缴纳营业税。而在建立合营企业的方式下，出地方与出资方就不存在“交换”问题，所以在此环节不必纳税，合营企业只需在建成的房屋对外销售时按销售不动产缴纳营业税即可。由以上分析可知，在选择合作方式时，成立合营企业可以规避以物易物方式在交换环节的税费，对合作双方来说更具优势。

2 开发建设阶段纳税筹划

2.1 利息扣除方式 在计算土地增值税时，根据我国税法规定：凡纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构的贷款证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的10%以内计算扣除。由此：通常情况下，若利息费用较高，房地产企业应尽可能地按开发项目单独核算并提供金融机构贷款证明，据实扣除；反之，若利息费用很少，则可不必计算应分摊的利息，而直接按一定比例计算开发费用，这样可增加开发费用的扣除基数，最终降低土地增值税。

篇7

【关键词】 纳税筹划； 土地开发涉及税费； 纳税义务最小化

一、房地产纳税筹划案例分析

纳税筹划是指纳税人在对国家相关法律与法规熟练掌握的前提下，全面、综合地发挥自身的内在潜质，利用税法的各种优惠、减免和各税种的税率差异，通过合理安排经济事务，采用合法和非违法的手段对经营、理财活动进行筹划和安排，达到减轻税收负担和避免涉税风险的目的，尽可能取得经济效益最大化或纳税义务最小化的一项财务管理工作。下面通过举例来阐述纳税筹划的重要性。

例如A房地产开发公司，于2007年8月通过拍卖购得一块约56亩的土地，在交付土地出让金6 500万元并交纳契税260万元后，办理了土地使用证，该笔资金为自有资金，未从银行或其他企业借款。后期由于开发项目不成熟的原因，一直未开发。到2009年初，由于A公司资金紧张，需将该宗土地出售变现。由于该地段处于城市发展规划的中心地段，故有许多企业与A公司接洽愿意出资购买该土地，作为住宅项目开发。此时该土地市场价可售28 600万元。是将该土地直接出售变现还是采取合作建房的方式或是其他方式，公司领导要求财务人员拿出可行性研究报告供决策参考。

房地产开发公司主要涉及的税费是营业税及附加、土地增值税和企业所得税等。笔者对几种交易方式涉及的税费进行了深入细致的分析和比较：

方案一：直接出售土地

土地转让收入为286 000 000元。应当缴纳营业税：286 000 000×5%=14 300 000（元）。应当缴纳城建税、教育费附加、价格调控基金和河道管理费：14 300 000×（7%+3%+1.5%+1%）=1 787 500（元）。该土地取得土地使用权支付成本是67 600 000元（土地出让金和契税），根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发［1995］110号）规定：对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。

允许扣除项目合计为：

67 600 000+14 300 000+1 787 500=83 687 500（元）。

增值额为：

286 000 000-83 687 500=202 312 500（元）。

增值率为：202 312 500÷83 687 500=241.75%。

应当缴纳土地增值税为：

202 312 500×60%-83 687 500×35%=92 096 875（元）。

企业税前利润为：286 000 000-67 600 000-14 300 000

-1 787 500-92 096 875=110 215 625（元）。

企业税后利润为：

110 215 625×（1-25%）=82 661 718.75 （元）。

方案二：合作建房

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。但《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）取消了这项免税政策，对于上述免征条款均不再适用暂免征收土地增值税的规定。走合作建房这条路也不可行，如何进行筹划才能促成这项合作，同时又使合作双方的利益均最大化呢？

方案三：自行开发住宅项目

按照有意合作的B企业要求，由A公司自行开发住宅项目，并将建好的商品房以4 800元/m2，全部出售给B企业员工，总计开发160 000m2 。同时A公司与B企业签订借款合同，将本来由B企业应支付给A公司地价款的资金286 000 000元以借款的形式先借给A公司，后期开发成本由B企业根据工程进度将款项分期借给A公司，涉及的相关税费全部由A公司负担。A公司再支付给B企业借款利息10 000 000元。

注明：房屋售价4 800元/m2依据是土地成本1 787.5元/m2（286 000 000/160 000），建筑安装及配套设施费2 400元/m2，税费528/m2（房地产行业按11%预缴税金），利息62.5元/m2（100 000 000/160 000），以上项目约计4 800元/m2，A公司除地价款外，在施工中不赚取B企业职工利润。

A公司住宅项目转让收入为4 800×160 000

=768 000 000（元）。应当缴纳营业税：768 000 000×5%=38 400 000（元）。应当缴纳城建税、教育费附加、价格调控基金和河道管理费：38 400 000×（7%+3%+1.5%+1%）=4 800 000（元）。根据实际施工情况，建筑安装及配套设施费2 400元/m2，则建筑安装及配套设施费总成本为：2 400×160 000=384 000 000（元）。该土地取得土地使用权支付成本是67 600 000元（土地出让金和契税），根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发［1995］110号）规定：对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

房地产加计扣除的费用为：（67 600 000+384 000 000）

×20%=90 320 000（元）。

根据《土地增值税实施细则》的规定，1.凡能按项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。2.凡不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用一并计算扣除。该公司的借款利息为5 000 000元，如果按不能提供金融机构证明，则能扣除费用的最高额为（67 600 000+384 000 000）×10%=45 160 000（元）；如果按能提供金融机构证明，则能扣除费用的最高额为（67 600 000+384 000 000）×5%+10 000 000

=32 580 000（元），故采取不提供金融机构证明的方式。

允许扣除项目合计为：

67 600 000+384 000 000+45 160 000+90 320 000+

38 400 000+4 800 000=630 280 000（元）。

增值额为：

768 000 000-630 280 000=137 720 000（元）。

增值率为：137 720 000÷630 280 000=21.85%。

应当缴纳土地增值税为：

137 720 000×30%=30 091 820（元）。

企业税前利润为：

768 000 000-67 600 000-384 000 000-10 000 000

-22 580 000-38 400 000-4 800 000-30 091 820

=210 528 180（元）。

企业税后利润为：

210 528 180×（1-25%）=157 896 135（元）。

通过方案调整，A公司可多获利为：157 896 135-

82 661 718.75=75 234 416.25（元）。

B企业则可以通过代收职工购房款，再代付给A公司，并不需要占用公司自身的经营资金，而且可以获得A公司支付的贷款利息10 000 000元，同时还可获得代收资金的存款利息。

通过纳税筹划，方案三明显好于方案一和二，最终被A公司领导和B企业所采纳，促成项目的成功合作。

二、小结

通过对上述案例进行分析，我们可以发现纳税筹划是可以根据纳税人的需求事先设计与安排的，即纳税是可以设计的，做到依法纳税，准确履行纳税义务，既不少交税又不多交税，通过对企业的战略、经营、投资活动进行合理安排，事前筹划使税负最小化。当然，什么事情都不是一劳永逸或一成不变的，这就要求企业财税人员应具备良好的职业道德，及时掌握大量的知识信息，无论是税收法律法规方面的还是各项税收政策的，要熟悉各税种的会计处理，同时还必须准确把握相关经济业务的业务过程和业务环节所涉及的现行税种、相关的税收优惠、所涉及的税收法律法规中存在的可以利用的税收筹划空间，要具备逻辑思辨能力，灵活变通地进行筹划，善于总结和分类，同时要勇于创新，不要照搬。

其实纳税本身就是一种交易安排，通过对交易事项法律性质的规划、实现转换应税义务的目的，最终达到降低税负、符合纳税人长远发展目标。在对交易事项进行纳税筹划时，纳税人需要注意的是交易事项法律性质的变化必须满足“形式与交易实质的统一”和“有真实的商业交易目的”的基本原则，否则，容易被税务机关认定为恶意避税而遭到调查和否定，致使纳税筹划方案失败，给企业带来不必要的损失。

【参考文献】

［1］ 王智勇.企业纳税筹划［M］.企业管理出版社，2010.

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（西安市房地产经营二公司，陕西 西安 710003）

[摘要]随着经济的发展，我国房地产行业也得到了很大了发展，近年来，房价突涨，致使一些工薪阶层住房困难，房地产企业税负过重是一个重要的原因，而土地增值税又是其中重要因素。本文主要阐述房地产企业土地增值税纳税筹划的相关要点。

[

关键词 ]房地产；企业纳税；企业税；税率

随着经济的发展，人们住房需求的提高，我国房地产行业得到了很大了发展，近年来，房价突涨，致使一些工薪阶层住房困难，除了土地成本快速增长以外等因素，房地产企业税负过重也是一个重要的原因，而土地增值税又是其中重要因素。

1房地产企业土地增值税概念

土地增值税（land appreciation tax ），是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

2房地产企业土地增值税筹划现状

我国土地增值税自从开始征收到现在，虽然总额不是很大，但是增长的速度却是非常之快。据有关资料调查表明， 从1994 年到2006 年这十二年间，我国土地增值税的平均增长速度为每年百分之九十一。仅2006年～2008 年两年时间里，我国土地增值税收入就从原来的231 亿增长到537 亿元。从以上数据可以看出，土地增值税的缴纳存在很大的弹性。在当前大环境下，土地增值税清算工作障碍重重，不少地方政府出于一些小的个人的利益而忽略了大局，他们只想着自己的政绩和效益考虑，所以在清算意愿和执行力度方面存在着很大的问题。另外一方面，土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想，也给房地产企业带来了很大的税收隐患。为了解决这些问题，近年来国家税务总局相继出台了一些相关的税收政策，使得与房地产企业相互配套的税收法律法规日趋完善。特别是近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。

（1） 众所周知，过去我国大多数房地产企业都是采用设立项目公司方式进行经营，为了达到躲避税收目的，往往采用土地进行投资或联营。但是自我国于2006 年3 月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21 号）法规，其中就有明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。

（2） 第二个普遍运用的筹划方式就是一些房地产单位利用借款费用资本化进行加计扣除的方式减少土地增值额。我国于2009年了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），根据规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。

（3） 第三类房地产企业普遍采用的躲避土地增值税方式是将开发的一部分房地产转为自用或用于商业型地产之后，把该部分房产的产权通过关系办到自己名下，从而达到免交土地增值税目的。但是随着我国法律不断完善，我国于2006年又频法了相应的法规，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31 号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。

3我国房地产企业税收筹划的发展

在我国，企业的税收筹划活动还刚起步，一些理论还不够成熟，一些人士对税收筹划存在着一些不正确的看法和认识，总以为税收筹划等同于偷税。对一些概念的理解也有不同的看法和观点。同时，我国企业层次不均，企业财务管理水平也不一样，这些因素都使我国企业税收的筹划发展受到严重制约。所以，在一定程度上影响了企业竞争能力的提高。随着我国经济的高速发展，社会主义市场经济的进一步发展和完善，国家税后体系的日趋完善，企业税收筹划有了越来越重要的地位。我国房地产企业涉及的税种多、税负重，税收的现金流及税收成本很大程度上影响到企业的利润，税收筹划也成为房地产企业财务管理的重要内容之一。另外随着跨国房地产企业不断涌入中国市场，这给国内房地产企业带来很大的冲击力，90 年代后期到本世纪初更是发展迅速。

在现代社会经济生活中，房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一。随着国民经济的持续增长和居民消费水平的不断提升，这为房地产企业的发展提供了一个很好的一个机会。另一方面，在我国大环境的影响下，国家对房地产企业进行的宏观调控也使我国房地产企业面临更加激烈的竞争，房地产企业暴利的年代已经一去不返了，所以运用税收筹划科学合法的降低税收负担，，通过科学的税收筹划避免企业财务风险和实现利润最大化，已经成为我国房地产企业在市场经济中加强自身竞争力的重要手段之一。

4进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策

4.1房地产企业应树立正确的纳税筹划观

将税收筹划认识贯彻到整个公司管理层，并上升到公司的决策层。房地产企业纳税应是企业领导层的一项决定，在纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程。房地产企业领导在做决策时要注重规范性、战略性的筹划，千万不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此，房地产企业在纳税筹划时，企业管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，而且还要关注企业经营和战略管理的各个方面。

4.2加强税务学习、做好培训

企业在发展过程中，我们知道在大多数企业经营管理中都存在各种各样的问题，并且都与税收有一定关系。在现代企业中，有一大部分员工对税法是有些了解的。可绝大多数企业职员并不了解税法。所以，这就要求我们企业要定期的对员工进行税法宣传和税务培训。根据经验，通常我们对职工进行培训要经过这三个方面：（1）针对全体财务人员要进行定期的税法培训，一般每季度进行一次，不断更新税法知识（2）针对企业管理层的税法培训，一般每年进行两到三次，强化管理层的税务理念；（3）针对企业全体员工的不定期的税法知识普及培训。综上所述，遵守税法，有法可依，依法办事，不仅仅是税务管理人员或者财务人员的事，而需要企业全体员工共同遵守，同时需要公司管理层的大力支持，才能有效的贯彻税务筹划。

4.3树立依法纳税理念

以法律为准绳。现代房地产企业应该在国家法律条文的允许下结合相关税收法规政策根据自身的情况进行合理筹划。房地产企业必须具有风险意识，注重税收筹划风险管理，同时要依法树立税收筹划理念，我们一般在不违反法律法规的前提条件下，要通过对自身经营方式和投资方式等涉税事项作出事先安排，一般在企业纳税行为发生之前进行财务预算，正确计算税额以及合理规划完税期间，以达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化企业，强化税收筹划不是进行偷税，而是尽可能做到不多交税、不重复缴税，进而达到合理避税的程度。

5房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义

因为土地增值税税额较大，如果不能合理规划成本，尽可能增加成本扣除比例，或者合理确定销售价格尽量减少增值额，从而降低税率，合理规划缴税期间，企业将会负担很承重的土地增值税及资金成本。近几年来，国家为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，相继出现了一些宏观调控的政策，在这样的大环境影响下，房地产开发企业经营环境差、投资成本大，融资难，许多小型的房地产企业因为资金链断裂已经破产，产生了许多新的烂尾楼项目，形成了许多呆坏账，给社会带来了一些新的不安定因素。那么如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，通过合理的税收筹划，增加房地产企业的经营热情，使得房地产企业即能增加利润，实现利润最大化，又能依法纳税，承担社会责任，使得企业良性发展，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义，因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得非常重要。

参考文献：

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关键词：纳税筹划 房地产行业财务特点 主要税种

近年来，国家连续推出一系列的房地产调控政策，旨在引导房地产行业延着理性的方向发展。随着国家对房地产市场调控力度的加强，在不断挤出房地产行业经济泡沫的同时，房地产企业面临的压力剧增，利润空间也越来越少。如何通过加强财务管理，做好税收筹划，既要维护房地产企业现金流充裕，又要尽可能降低税收成本，成为每个房地产企业财务人员都不得不思考的问题。

一、房地产行业的财务特点

房地产行业属于高投入，高产出，高税负，高风险的行业，从财务角度来看，主要有以下几个特点：

（一）资金管理

房地产企业对资金的要求较高，属于高投入，高产出的资本密集型行业，所需资金除自有资金以外，一般都要向银行进行融资。资金支出的重点是地价款、建安成本和税款，那么，针对每个房地产开发项目，如何有效提高资金的利用率，何时开盘预售，何时完工结转，税款怎样交纳，这些都要在项目开工之前通过纳税筹划作好整体预算。

（二）财务风险

房地产企业财务风险分为现金流风险、盈利风险和销售风险等。现金流风险，是房地产企业面临的最重要的风险，保持现金流稳定是房地产企业财务管理的重要内容。盈利风险，房地产项目的利润只有在竣工结算完成时才能准确确定，前期对利润的预测可能存在较大误差。销售风险，不动产的可变现能力较差，如果企业开发的产品不被市场认可，或者根据房地产销售对金融政策的依赖性，一旦金融政策有变动，则会直接影响房地产企业的市场销售。

（三）税种多，税额大

房地产企业税负高，税额大。涉及房地产企业的税种包括营业税、土地增值税、印花税、契税、耕地占用税、城建税及附加、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等，这些税种分布在房地产开发整个过程，从购买土地，一直到后期的物业管理及持有经营，都涉及相关税种。由于房地产企业在经营中为了提前回笼资金，多采用预售制，同时税法规定采用预缴制度，房地产企业相当一部分资金用在预缴各种税金上面，必须提前加以筹划。

二、房地产企业主要税种的纳税筹划：

纳税筹划不同于偷税，避税，纳税筹划是在不违返税收法律、法规的前提下，通过对涉税业务进行一系列策划，制作一套完整的纳税实施方案，从而达到降低企业税负，实现企业经济利益最大化的目的。房地产企业主要税种有三个，即营业税、土地增值税和企业所得税，下面分别加以阐述：

（一）营业税的纳税筹划

1、改销售为持有经营延迟纳税

对房地产企业，营业税属于销售环节产生的税金，如果改销售不动产为持有不动产，将不动产转为投资性房地产或固定资产，则可以延迟营业税的流出。销售行为是营业税在销售时一次性缴纳，而持有经营则是若干年对外租赁时分次缴纳，延迟现金流出的时间。

2、代建房的纳税筹划

例1：有A、B两家企业，两企业为同一出资人出资，属关联企业。A公司主要从事房地产开发，B公司主要经营商品流通、房产租赁、娱乐业等。为适应经营业务的需要， 2009年8月，B公司投资兴建一幢综合大楼。由于B公司没有建房资质，就以A公司的名义投资兴建，B公司将所需资金转至A公司银行账户，两公司均作“往来”账处理。至2010年11月份，大厦已建成且装修完毕，达到预定可使用状态。由于A公司自己没有施工队伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安装业营业税已由建筑公司和安装公司缴纳，A公司根据建筑安装业发票作为在建工程入账的原始凭证。截至工程达到预定可使用状态日止，A公司在建工程总金额达5亿元。目前，A公司需要将在建工程转至B公司名下，但在税收上却遇到了难题：A公司和B公司是两个独立的企业法人，大厦的财产所有权归属于A公司，如果要转移至B公司名下，需要按“销售不动产”税目缴纳一道5%的营业税。按当地规定的成本利润率10%计算：应纳营业税=5*（1+10%）÷（1-5%）*5%≈2895万元

案例分析：根据现行税法的有关规定，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他服务”的条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。其中所说的“其他业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。如果A、B两公司提前进行纳税筹划，于2009年8月份B公司找A公司签订一份“委托代建”合同，然后由B公司直接将工程款支付给施工单位，施工单位将发票开给B公司，由A公司将发票转交，B公司据此作“在建工程”入账即可。这样，A公司作为代建方，就不用按“销售不动产”缴纳营业税。

（二）土地增值税的纳税筹划

1、临界点筹划法

按照税法规定，纳税人建造普通住宅销售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定纳税。这里的20%的增值额，就是临界点，根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。

例2：C 房地产公司建成一栋普通标准住宅，扣除项目金额为4000万元，按当地同类住宅市场价格销售总价为5000万元，增值率为25%，应纳土地增值税为300万元。假如不考虑其他因素，获利为：700万元（即：5000-4000-300=700）。但经过临界点筹划，可以有两种方式：一种方式是降低售价，定价为4800万元，增值率为20%，按照税法免征土地增值税，则获利为800万元（4800-4000=800）；另一税方式可以通过改善住房环境，如提高房屋质量、优化小区环境等增加扣除项目170万元，在增值率不超过20%的情况下，获利为830万元（5000-4170=830）。两种操作方式均可免征土地增值税。经过临界点筹划，即节约了税金，加大了利润，又增加了房屋卖点，提前回笼资金，降低了财务风险。

2、收入分散筹划法

按照税法规定，土地增值税是依据土地增值额多少来缴税，土地增值额是纳税人转让房地产取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。但在实际操作中，土地增值税实行依据销售额预缴制。那么，转让收入越高，预缴的土地增值税就越多。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个筹划着眼点。现以销售精装修住房为例：

例3.D房地产公司销售精装修楼房100000平方米。方案一，市场售价为5500元/平方米，其中含精装修成本500元；方案二，市场售价为5000元/平方米，另与购买者签订房屋装修合同，装修价格为500元/平方米，并按此价格转包给某装修公司。

方案一：预缴土地增值税，假设预缴比例2%，则预缴土地增值税5500*100000*2%=1100万元。

方案二：预缴土地增值税5000*100000*2%=1000万元，装修工程不属于土地增值税的征收范围，无需预缴土地增值税。

两方案对比，通过收入分散筹划，减少了预缴税金100万元，缓解了企业的资金压力，降低了税收成本。

（三）企业所得税的纳税筹划

1、项目期均衡纳税筹划

根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额（也即在预收时根据计税毛利率调增，在结转收入时再予以调减）。从本条规定可以看出，房地产企业在项目未竣工前是以预售收入为基数，按预提毛利率来计算缴纳企业所得税，与通过项目总收入、总支出来测算的企业所得税会产生很大差异。如果不从房地产企业财务特点提前进行纳税筹划，可能会出现项目前期缴纳预提所得税较多，后期企业发生亏损，造成亏损无法弥补，申请从税务退税比较困难的情况。因此，对房地产企业来说，在项目期内，如何选择好预售时间，预售进度，及完工结转的时点是非常重要的，做到在项目期内均衡纳税，决不能出现前期大量预缴而后期大量亏损的情况。

2、根据预测的实际毛利率和预提毛利率，选择合适的成本核算对象

利用税法对“成本核算对象”未做具体规定的空白点，若项目预计利润率高于预征点，则扩大“成本核算对象”，拖延汇算时间，如可以整个项目作为成本核算对象；若项目预计利润率低于预征点，则尽量缩小“成本核算对象”，争取尽早汇算，如以栋号为成本核算对象，实现用以前多预交的所得税抵交以后需要预交的所得税。

总之，房地产企业在项目初期根据财务特点进行纳税筹划是非常重要且很有必要的。而且房地产企业纳税筹划的实施是一个系统的工程，不是仅仅依靠财务部门就能够独立完成的，它需要企业内部各部门如策划部、工程部、开发部等部门的紧密合作。而且，纳税筹划需要有一定的外部环境，如要能得到税务等部门的认可，所以，与税务部门在专业上的及时沟通并保持良好的工作关系，也是纳税筹划得以顺利实施的关键。

参考文献：

[1]朱鹏祖.企事业单位税案筹划宝典.经济日报出版社

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【关键词】 房地产企业税收筹划土地增值税所得税

一、纳税筹划及其内容

纳税筹划，是指通过对涉税业务进行策划，制作出一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。任何纳税筹划行为产生的根本原因都是经济利益的驱动，即经济主体追求自身经济利益的最大化。纳税筹划的内容包括避税、节税、规避“税收陷阱”、转嫁筹划和实现零风险五个方面。

1、避税筹划。避税筹划是相对于逃税而言的一个概念，是指纳税人采用不违法的手段，利用税法中的漏洞、空白获取税收利益的筹划。因此避税筹划既不违法，也不合法，而是处在两者之间，是一种“非违法”的活动。对于这种筹划，理论界有一定争议，很多学者认为这是对国家法律的蔑视，应该一棍子打死。本文认为，这种筹划虽然违背了立法精神，但其获得成功的重要前提是纳税人对税收政策进行认真研究，并在法律条文形式上对法律予以认可，这与纳税人不尊重法律的偷税、逃税有着本质的区别。对于纳税人的这种筹划，税务机关不应该予以否定，更不应该认定为偷税、逃税并给予法律制裁。国家所能做的应该是不断地完善税收法律规范，填补空白，堵塞漏洞，避免类似的情况再次发生，也就是采取反避税措施加以控制。

2、节税。节税是指纳税人在不违背税法立法精神的前提下，利用税法中固有的起征点、免征额、减税、免税等一系列的优惠政策和税收惩罚等倾斜调控政策，通过对企业筹资、投资及经营等活动的巧妙安排，达到少缴国家税收的目的。这种筹划是纳税筹划的组成部分之一，理论界早已达成共识，国家也从各方面给予了扶持。

3、规避“税收陷阱”。规避“税收陷阱”是指纳税人在经营活动中，要注意不要陷入税收政策规定的一些被认为是“税收陷阱”的条款。如《增值税暂行条例》规定：兼营不同税率的货物或劳务，应分别核算，未分别核算的，从高适用增值税税率。如果人们对经营活动不进行事前的纳税筹划，就有可能掉进国家设置的“纳税陷阱”，从而增加企业的税收负担。

4、税收转嫁筹划。税收转嫁筹划是指纳税人为达到减轻自身的税收负担，通过对销售商品的价格进行调整，将税收负担转嫁给他人承担的经济活动。由于通过转嫁筹划能够实现降低自身税负的目标，因此人们也将其列入纳税筹划的范畴。

5、涉税零风险。涉税零风险是指纳税人生产经营账目清楚，纳税申报正确，税款交纳及时、足额，不出现任何税收违法乱纪行为，或风险极小，可忽略不计的一种状态。当谈及进行纳税筹划，一般人都认为是指企业或个人运用各种手段直接减轻自身税收负担的行为，其实这种认识是相当片面的。因为，纳税人除了减轻税收负担之外，还存在不会直接获得任何税收上的好处，但可以避免涉税损失的现象，这也相当于实现了一定的经济收益，这种状态就是涉税零风险。本文认为，实现涉税零风险也是纳税筹划的重要内容。

二、纳税筹划在房地产企业财务管理中的运用

1、选择合适的建房方式。大部分房地产企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的纳税筹划空间较小，若用代建、合建等方式则筹划空间较大。首先，代建方式。这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。其次，合作建房方式。根据《营业税问题解答（一）的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税，企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。

2、进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

3、充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与超过“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。

4、房地产企业营业税的筹划。合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。另外，房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种，可以将精装修房的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，可节约2%的营业税。

5、迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。

6、变房地产销售为投资。按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税。而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，也不再缴纳营业税，这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑采用先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以2亿元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。

7、房地产企业纳税筹划应遵循成本收益原则。房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法会造成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600万元，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180万元；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500万元，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500万元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。