房地产开发企业会计实务范文
时间：2023-08-31 17:02:44
导语：如何才能写好一篇房地产开发企业会计实务，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
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【关键词】债务重组 公允价值 账面价值 会计处理 税务处理
一、新准则下以房抵债业务会计处理探析
债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁定做出让步的事项。债务重组主要有以下几种方式：①以资产清偿债务；②债务转为资本；③修改其他债务条件；④以上三种主式的组合。根据《企业会计准则第12号——债务重组》及其应用指南的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值的差额作为转让资产损益，计入当期损益。债务人以非现金资产存货抵偿债务的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。
可见，对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务行为，只有在符合债务重组定义并满足债务重组条件时，才能按照债务重组准则的有关规定进行会计处理。对于前述第①、②种情况的以房抵业务，由于其符合或基本债务重组准则的规定，按照债务重组准则的有关规定对其进行会计处理，实务中不存在任何争议；即：在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目，将照商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为债务重组利得，借记“营业外收入——债务重组利得”科目；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；同时按照应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（应交城市维护建设税、应交教育费附加等）”科目。而对于第③种情况的以房抵债业务由于在相关准则中未对其会计处理做出明确规定，因此在实务处理就出现了二种不同的处理方法，即：①按照所抵债务的账面价值确认销售收入，同时结转相应的成本，不确认开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额；②按照《企业会计准则第14号——收入》的规定对其进行会计处理，即：按照开发产品的公允价值确认销售收入，同时结转相应的成本，将开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额作为捐赠支出，计入当期损益。对于上述二种处理方法，第①种会计处理方法明显不符合收入计量的有关规定，混淆了已收或应收合同或协议价款与公允价值的区别，因此不正确；而第②种会计处理方法则更符合该项经济业务的实质，因为开发产品公允价值高于所抵债务账面价值的部分实质上是一种无偿赠与，按照捐赠支出对其进行会计处理是合理合法的；因此笔者认为对于第③种情况的以房抵债业务采取该种处理方法是正确合法的；即：在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为捐赠支出，借记“营业外支出——捐赠支出”科目，将商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；同时按照应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（应交城市维护建设税、应交教育费附加等）”科目。
二、以房抵债业务的流转税和所得税处理探析
根据营业税和企业所得税的有关规定，房地产开发企业以开发产品抵债属视同销售行为，应按规定计征相应的税款。营业税方面，根据《营业税暂行条例》及其实施细的规定，视同销售的应税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。当纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由时，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③核定计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。可见，对于前述第①、②情况的视同销售行为，由于开发产品的公允价值小于或等于所抵债务账面价值，因此按所抵偿债务的账面价值确定其应税营业额，按销售不动产税目计算缴纳营业税，在实务处理中不存在任何争议。而对于前述第③种情况的视同销售行为，如何确定其应税营业额在实务处理中则存在二种不同的观点：第一种观点认为虽然开发产品的公允价值大于所抵债务账面价值，但由于以房抵债行为是因企业资金紧张等原因引起的，不属于价格明显偏低且无正当理由应由主管税务机关核定其应税营业额的视同销售行为，因此应按照所抵债务账面价值确定其应税营业额；第二种观点认为开发产品公允价值高于所抵债务账面价值的差额实质上是一种无偿赠与或利益输送行为，属于价格明显偏低且无正当理由应由主管税务机关核定其应税营业额的视同销售行为，因此应按照开发产品的公允价值确定其应税营业额；对于上述二种观点，笔者认为第一种观点的法律依据比较牵强，存在一定的纳税风险；而第二种观点则更符合该项业务实质，且与开发产品实际销售时的应纳税额一致；因此对于前述第③种情况的视同销售行为，应按照开发产品的公允价值确定其应税营业额，按销售不动产税目计算缴纳营业税。
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关键词：房地产企业会计核算；会计信息失真；问题；对策
一、引言
房地产开发企业具有资金投入量大、投资时间长、投资风险偏高的特点。从生产经营角度而言，房地产开发企业开发周期长、环节多，开发投入大，风险高。表现在会计核算上，成本的结转期以开发项目的建设周期为准，这就要求要在会计核算上做好谋划，精打细算，以配合项目开发成功；从产品角度而言，房地产开发企业产品具有高价值性，销售往往采用预售和分期付款销售的办法，在会计核算时，收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。房地产企业投入产出比例阶段性不合理，业绩波动较大，信息披露容易不足。目前适用于房地产开发企业的会计规范有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》，如何在门类众多的制度，准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，使会计人员提供的会计信息更加真实、可靠，是目前亟待解决的关键问题。
二、房地产开发企业会计核算存在的问题
1 房地产开发企业收入确认的复杂性
房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式，在会计实务中房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。房地产开发企业会计制度和《企业会计准则一收入》在商品房所有权上的重要风险和报酬是否转移问题上存在分歧。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，《企业会计准则――收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入。
2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
房地产开发企业的生产周期较长，在开发过程中，由于项目尚未完工或即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。一般商品的售价总是围绕其成本上下波动，而开发产品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时，低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
3 收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大，不适用一般的公司业绩评价指标。因此，评价一个房地产开发企业的业绩，不能以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等。
三、完善房地产开发企业会计核算的对策
1 正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标准。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标准：如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的，未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合法律标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认，法律标准是专业标准的前提条件。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收人确认标准。专业标准的收入确认是以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，在实际操作中有很大的困难性。
销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，企业不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据，对于签订正式房屋销售合同，由于商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则一收人》的有关规定，也不能确认收入，购买方取得商品房产权证时确认收入，会导致收人滞后，不符合收入确认原则。因此，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
2 引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比
引人计划销售价格的概念，解决与销售收入不配比的情况。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准，以实际开发成本除以计划销售总额的出计划销售成本率来进行商品房成本的结转。在实际工作中，视开发规模大小，还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少下作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
3 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
(1)应增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。
(2)应增加分项目现金流量信息的披露。以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。
(3)重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业具有高风险的特征，企业应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。企业还应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证，但鉴于房地产商品的长期性、高价值性，房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同之处在于其保证金的数额更大、保证期限更长。
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【关键词】房地产 开发企业 会计核算
2007年1月1日，新会计准则在上市公司全面推行，企业财务报告的形式、内容、规则均发生重大变化。其中《投资性房地产会计准则》、《借款费用准则》的建立使房地产的会计核算更加合理，使房地产业的会计信息披露更加真实。那么探讨新会计准则下房地产开发企业的会计核算具有重要意义。
一、房地产开发企业会计核算的特殊性
房地产开发企业是一类经营土地和商品房，资金投入量大、投资时间长、投资风险偏高的企业，主要具有如下特点：从生产经营角度而言，房地产开发企业一是开发周期长、环节多，表现在会计核算上，成本的结转期以开发项目的建没周期为准；二是开发投入大，风险高，这就要求要在会计核算上做好谋划，精打细算，以配合项目开发成功。另外，从产品角度而言，房地产开发企业产品具有高价值性，销售往往采用预售和分期付款销售的办法，在会计核算时，收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。同时房地产企业业绩波动较大，信息披露容易不足，若运用一般的公司业绩评价指标，则可能误导投资者，这些特点都导致了房地产开发企业会计核算的特殊性。
二、房地产开发企业会计核算存在的问题
1、科目设置复杂
对比《企业会计准则一投资性房地产》和原有的会计准则，而在此前财政部颁布的《关于执行(企业会计)和相关会计准则有关问题解答》的通知中，第九点曾对房地产开发企业出租的开始产品有单独的解释。这些规定对于这类资产，应当设置 “出租开发产品”科目，并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值，企业在期末编制报表时对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“存货”项目内列示，对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。
2、借款费用中挂账现象严重
房地产开发企业往来余额通常较大。借款费用中用挂预付、应转收入挂预收现象较为普遍。且长年挂账。目前，房地产开发企业大都采取预售的营销方式。由于转让、销售不动产营业税纳税义务发生时间与现行房地产开发会计制度规定经营收入实现的规定存在差异。部分企业为达到少缴或不缴税款的目的，通常将预收的售房款长期挂“预收账款”科目或以单位之间往来款的名义挂在“应付账款”科目，而实际情况又大体分为两类：一是利用其所属的售楼中心，进行日常售房收入，除部分上缴财务入账外。其他收入沉淀在售楼中心。隐匿收入；二是采取委托其他单位销售房屋，将预售款或销售款长期挂在受托方账户。
3、收入确认相对随意
房地产的开发周期比较长，少则一年，多则数年，开发产品至完工须经过若干个开发阶段：规划设计-可行性论证-征地拆迁安置补偿-三通一平-建筑安装-配套工程-绿化环境。房地产产品往往采用预售、分期付款销售等多种销售方式，会计实务中的关键问题在于确认哪个环节为收入一些房地产企业就利用收入和成本不配比、建设周期长来调节利润。以达到少缴或延迟缴税的目的。部分房地产企业将预收房款作为“借资款”。挂在“其他应付款”科目；部分房地产企业采用“体外循环”方式，将售房收入存放在其他公司账上。再假借其他事项往来转回资金， 隐瞒收入；还有很多工程已完工。房屋已售出，但是迟迟不进行竣工决算和会计核算等等。
4、会计信息风险披露不足
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。2001年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号――从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》的第三条中要求企业披露质量保证金的核算方法：第八条中规定发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。从上述规定可以看出三点：第一，证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法：第二，证监会要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险：第三，目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。从上市公司披露的实际看，对质量保证金问题基本上未加披露。
三、加强房地产开发企业会计核算的措施
1、优化会计科目的设置
其实房地产开发企业应根据开发项目多少，规模大小及内部管理需要来进行成本核算，比如在企业内部单位不实行独立核算的情况下，可不单设开发间接费用账。在成本项目栏内增设管理费用和利息栏，因管理费用和利息是间接费用的主要内容，为简化核算，还可取消开发成本一级账，将房屋开发、土地开发、配套设施开发和代建工程开发直接设为一级账，再按项目分设明细。在实务中，可按核算对象设立成本卡片，连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，年末只把本年度已竣工结转项目建案归档。另按一级账户设立多栏式汇总明细账，按年节转。成本卡片分为两部分，台头部分和账表部分，台头列示施工合同的主要内容，如开、竣工日期，施工单位、建筑面积、预计投资及变更情况等。正文部分为通常的多栏式明细账，连续记载成本开支情况。
2、合理处理借款费用
新颁布的《企业会计准则第17号――借款费用》对此则规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。依据此项规定，房地产商品是需要经过较长时间的购建才能达到预定可销售状态的存货，应将其达到预定可销售状态之前发生的借款费用，计入开发成本。不仅如此，新准则还扩大了借款费用资本化的范围，新准则中借款费用资本化的范围不仅包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，而且包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款。为此笔者建议对借款费用核算应充分考虑配比原则。借款费用要在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按实际占用资金计算计入房地产项目成本。先将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象。
3、完善收入确认
作为房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项房地产的成本能够可靠地计量；三是作为房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该房地产的产权可单独划转和交割。企业还可采用排除法确认投资性房地产；企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产不属于投资性房地产；企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租房地产，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并财务报表时，作为企业集团的自用房地产。除此之外，企业持有的房地产应作为投资性房地产。
4、提高信息披露含量
一是增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，故需在财务报告附注中披露土地储备量及取得成本情况。二是增加分项目现金流量信息的披露。建议以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。三是重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业的高风险性应在会计信息披露环节得到充分的揭示。
【参考文献】
[1] 饶倩妮：房地产开发企业会计核算初探[J].决策与信息・财经观察，2007（1）.
[2] 郜月：新会计准则体系下投资性房地产开发企业会计概算[J].河南科技，2007（2）.
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关键词：项目教学法；行业会计；自主思考
高职院校是培养高素质专门人才的基地。着重于培养面向特定行业和特定岗位的操作技能型人才。动手能力强是高职院校学生的一大特点。在高职院校的专业课的讲授中，也是注重实践教学。但是，高职院校学生也有一个很突出的缺点，就是自主思考能力差。而传统的教学往往忽视了学生自主思考能力的培养。传统的会计课堂教学，是“教师讲、学生听;教师写，学生抄;教师考，学生背”的比较呆板的公式化的教学模式，是典型的以教师为中心，以课堂为中心，以教材为中心的教学模式，费时费力，知识输出量少；不能全面启发学生的思维，忽视了学生在学习上的主动性，不能激励学生的创新精神，难以培养出发展后劲足、开拓创新型的会计人才。
项目教学法是指将该课程中的知识、内容转化为若干个教学项目，在课堂中围绕项目组织和展开教学，让学生直接参与项目全过程的一种教学方法。此方法不再把能力作为知识来传授，而是使学生的能力在完成项目、任务中到提升。所以项目、任务的设计就成了项目教学的难点。《行业会计实务》是适应时下各大产业经济的迅速发展，结合新会计准则，以五大行业会计为基础，以就业为导向，从理论和实践两大方面为我院会计专业和财务管理专业人才培养需要而开设的课程。在《行业会计实务》运用项目教学法，能够将以前所学的知识进一步巩固，还可为学生创造一个发挥自我能力的空间。以下是以房地产开发企业会计为例来谈谈项目教学法在《行业会计实务》中的应用。
1项目目标：掌握房地产开发企业房屋开发成本的核算
2项目任务：对房屋开发过程中发生的经济业务做出账务处理，并准确核算出该房屋的开发成本以及结转其成本。
3为完成项目应具备的知识
3.1财务会计知识
3.2房地产开发成本的核算知识
3.2.1房地产开发企业的核算流程
3.2.2土地开发成本的核算
3.2.3配套设施开发成本的核算
3.2.4开发间接费的核算
4课堂设计
4.1导入项目
胜达房地产所开发的金色蓝庭楼盘开发完成。该房地产此次开发该楼盘一并开发小高层、高层、商店、幼托设施各一套。请核算金色蓝庭小高层的开发成本。相关经济业务如下：
4.1.1结转自用土地征用及拆迁补偿费1341000元、用银行存款支付前期工程费42，000元，基础设施费675，000元。此类开发支出按各开发产品的用地面积进行分配，各开发产品用地面积如下：
小高层4000平方米
高层6000平方米
商店1000平方米
幼托设施1000平方米
4.1.2将小高层、高层商品房的建筑安装工程进行招标，标价为2，160，000元，这两栋商品房的预算造价为：
小高层1，260，000元
高层1，440，000元
合计2，700，000元
工程价款用银行存款支付。
4.1.3幼托设施与房屋不同步开发，幼托设施和各项开发产品的预算成本如下：
小高层1，600，000元
高层2，400，000元
商店1，000，000元
幼托设施 175，000元
4.1.4用银行存款支付开发间接费528000元，按各开发产品的直接成本将开发间接费分配计入各项开发产品的成本中。
除小高层未开发完成外，其他各项开发产品的成本如下：
高层2，265，000元
商店 785，000元
4.1.5幼托设施开发完成，实际总成本为186000元。结算其实际成本。由于高层和商店均已出售，所以决定将少提数计入未出售的小高层。
4.1.6将小高层完工验收，并结转其成本，等待销售。
4.2项目要求
4.2.1计算小高层的房屋开发成本；
4.2.2根据与小高层有关的经济业务编制记账凭证（以会计分录代替）。
4.3展开项目
4.3.1小高层开发成本的计算
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【关键词】房地产 会计核算 收入
近年来，随着我国城镇化建设的快速发展，房地产事业取得了飞快的发展，其发展带动钢铁、水泥、建材等各个行业的发展，为国民经济的发展做出了重要贡献。房地产行业投资数额大、建设时间长、建设过程环节多以及开发风险大等这些特点决定了房地产企业在会计核算工作中具有复杂性和特殊性。当前，我国房地产企业在会计核算中存在不少问题，需要进一步去完善。
一、房地产开发企业在会计核算过程中存在的问题
（一）房地产开发企业收入难以确定性
房地产企业一般的商品房为自己自行开发，一般经营业务涉及了从可行性研究、征地、、勘察、设计、建设、销售到售后服务等各个环节，开发的时间长、投资资金大。一般在建设初期房地产开发企业的资金就基本花费殆尽，如何取得下一步房地产开发的资金，是每个房产企业不得不面临的最大问题，目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款。由于近年来国家对于房地产行业的调控力度加大，中国人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，使得房地产企业融资变得很困难。这就决定了房产企业一般通过预售筹集资金，一般我国现行规定只要房屋取得预售许可证就可以开始销售，签订正式合同，在房屋正式验收合格后交与买方。因此房地产企业的是收入就有其特殊性，难以运用会计准则中的权责发生制进行收入的确认，收入确认是在订立正式合同但房屋没有交付时做收入的确认，还是在开发产品已竣工验收并完成竣工决算时做收入确认，还是在办理产权证后再去确认收入就出现了混乱。
（二）房产开发企业商品房成本与售价难以实现平衡匹配
房地产行业具有资金投入大、建设时间长的特点，从获得项目到开发完成，可能需要2-3年或者更长时间，这样必然使得房地产企业在一段时期内投入和收入无法平衡。房产建设前期需要投入大量资金、支出大幅增加。即使这时房屋已经预售，但是由于没有交付，按照会计准则可能无法进行收入确认，这就造成公司利润会出现大幅波动，不能真是客观反映公司业绩水平和经营水平。因此，正确合理地确认公司的收入是真是反映公司经营业绩的前提。
（三）信息披露存在缺陷
信息披露存在缺陷主要表现在两个方面一是现金流量信息不足，二是风险信息披露不全。现金流量信息不足是由于在工程建设完成前主要表现为现金的流出，在工程完工竣工验收后又集中表现为现金的流入，由于建设工程建设周期长，现金流入、流出的跨越大，往往对于投资者来说难以真是了解企业的现金真实流动情况。房产企业在项目的开发过程中建设周期长，负责率高，受国家政策、宏观经济、工程质量等影响，风险较大。这就要求房地产企业及时提供企业潜在的风险。
二、完善房地产企业会计核算的方法
（一）结合法律标准规范及房地产公司的特点对收入加以确认
1.首要条件是符合法律标准，法律标准指房地产公司在开发房产的过程中各项手续齐全，按照国家相关部门规定取得了土地使用证、开工许可证及商品房预售许可证等，并按相关法律法规进行交易买卖。这些法律标准是房屋预收款进行确认的必要条件，但还不是充分条件。
2.其次符合专业标准，按照会计专业准则，销售商品收入同时满足下列条件，收入才能予以确认：（1）商品的所有权上的风险及其报酬是否已经转移到购买方；（2）企业是否保留了与商品所有权相联系的继续管理权，是否对商品还进行有效的控制；（3）收入的金额数量能不能够可靠计量；（4）与交易相关的经济利益能否流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能否可靠地计量。
综合以上两个收入确定的标准，结合房地产行业的自身提点，笔者以为房屋具备以下条件可以进行收入确认：（1）房屋已按照国家相关法规规定进行竣工验收合格；（2）买卖双方签订正式购房合同；（3）双方按照规定履行合同义务。
（二）合理划分成本核算对象，使销售收入与成本配比。
对于开发较大的工程项目、建设时间较长的房产项目，可以结合项目的具体特点和成本核算的需要，按房产项目的施工划分及其不同类型进行会计成本核算工作。同一施工标段项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。如果同一施工项目，建设的有高层、小高层、多层等，可按其结构形式划分核算对象。根据会计核算和企业管理需求，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均可单独成为会计成本核算对象。
（三）加强信息披露的全面性和及时性
会计核算中的信息披露的质量对于会计核算有着重要的意义。由于房地产在开发的过程中土地成本在总成本中占据很重要的位置，所以房地产企业在披露会计核算信息的过程要增加土地储备情况的信息，土地储备的多少一般能够反映了企业未来发展的趋势，拥有大量优质地段的土地资源，可能就会给企业未来的发展带来巨额利润。因此，房地产企业在制作财务报表过程中应在附注中增加企业土地储备情况及其获得成本的信息披露。在现金流量信息的报表制造中，以项目为基本单位，披露某以项目在开发过程中的现金流量情况，包括直接费用、间接费用的支出，房屋预售取得的收入情况。通过提高全面的信息流量增加信息的实用性。
加强风险信息的披露，房地产建设工程由于自身的特点，投资大，建设时间长，风险高的问题，所以在项目建设的过程中应加强风险信息的披露。通过建立质量保证金，为商品的质量提供保证，企业根据开发项目的风险特点，提取保证金，纳入工程开发成本，提高应对风险的能力。企业应在其财务报表中应增加风险提示，披露企业存在的风险，增加风险的透明度。
三、结束语
房地产行业由于自身的特点，存在着资金投入大、建设时间长、建设期间受政策以及经济的影响的风险特征，与其他商品来比其特殊性较大。因此，做好房地产企业的会计核算工作，充分发挥会计职能，对于企业的健康发展和安全运行有着非常重要的意义。
参考文献
[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则——收入[M].北京：中国财政经济出版，2006.
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成本会计是一门应用性和实践性很强的学科。做好成本会计工作，需要拥有一本内容翔实丰富、应用性强的专业书籍无疑可使我们的学习事半功倍。值得庆幸的是，由唐山职业技术学院崔红敏教授和徐洪梅教授主编的《成本会计实务（含项目训练）》就是这样一本高职高专院校财会类专业项目化教学教材，也是会计相关从业人员工作的参考用书。
教科书的重要作用是传授知识和技术，《成本会计实务》作为财会类专业的一门专业核心课程，使用的教材要求全面，要求对成本会计岗位的工作有比较完全和最新的介绍，能跟上国家财经法律法规制度的要求，而且要考虑专科层次学生的思考分析问题的能力，这是一个最基本的要求，在此基础上才能考虑其他的因素，包括文字的表达和全书的结构等问题，按照这个标准，该套教材是高职高专一本出色的教材。2010年2月第一版，经过几年的使用，已得到部分高职学生的充分认可。为更好的满足教学需要，编者结合多年成本会计实务的教学经验以及新的会计准则精髓，今年对《成本会计实务（含项目训练）》进行了再版。
本套教材专业性强，全书没有意识形态化的语言，全书语言非常平实、简洁，把会计作为一门艺术来介绍，以制造业成本会计岗位工作为主线，以体现企业成本会计核算工作的过程来设计教学项目和教学任务，强调实用性和针对性，注重提高学习者的操作能力。同时，针对各行业在成本核算上的差别，为拓展学生的知识面和增强其就业适应能力，兼顾介绍了商品流通企业、交通运输企业、房地产开发企业、施工企业成本核算的基本业务知识与技能。教材分为熟悉成本会计基础知识、核算制造业成本和编制及分析成本报表、核算其他行业成本三大模块，6个项目，20个任务。每个教学项目都提出了具体的知识目标和能力目标，均有案例导入，在项目中设计了“提示”、“知识拓展”、“问题与思考”特色段落，有的项目中还设有“阅读资料”、“知识归纳”等内容。教材的体例、结构新颖，表现了一种基于知识基础上的自信和从容。
编者对内容的介绍也是全面的，以《教育部关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》（教高[2006]16号）为指导，以财政部新颁布的《企业会计准则》及其应用指南为依据，围绕会计工作任务选择课程内容，按照“理论和实践同步，教学做一体化”的教学模式进行编写。比如：针对各行业在成本核算上的差别，为拓展学生的知识面和增强其就业适应能力，教材兼顾介绍了商品流通企业、交通运输企业、房地产开发企业、施工企业成本核算的基本业务知识与技能。这是一本编纂相当有特色的，把理论和实务有机结合的教科书。
教科书的特点是要浅显易懂，但也不能流于肤浅，要将学科的最前沿知识系统化的纳入。比如：教材中的案例，注重强化各账表之间的数据勾稽关系。该套教材系统化的阐述，能对阅读者起到一种思维训练的作用。
成本会计实践性强，同时对交叉学科的知识要求也很高。该教材强调实践环节，充分体现能力本位的思想，并将学历教育与职业资格认证考试相结合，更贴近高职教育教学实践。为实现这一目标，每个项目后均附有项目练习，为该项目的教学和自学提供方便。并配有《成本会计实务项目训练》，包括成本会计实务分项目的训练、综合技能训练、理论模拟试题、参考答案等部分。《成本会计实务项目训练》内容贴近实际，以企业实际发生的经济活动为训练资料，训练资料准确、规范，训练项目设计科学、完善，训练内容具有一定的启发性、应用性、职业性、开放性、综合性，将实际业务操作训练与职业能力培养相结合，以利于培养新型成本会计人才。这体现了编者具有多年的教育教学经验，教材实用性强。
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关键词：企业会计准则；投资性房地产；重要意义
中图分类号： F235.91 文献标识码： A 文章编号：1671-1297(2008)09-153-01
随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006 年2月15日了《企业会计准则第3号――投资性房地产》。此准则对于公允、客观地反映企业投资性房地产的价值具有重要意义。本文结合自己的理解，就如何更好地实施新准则谈一谈一己之见。
一、投资性房地产的概念
房地产是土地和房屋及其权属的总称。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营活动场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。投资性房地产是一种经营性活动，主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权而取得的使用费收入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的是为了增值后转让以赚取增值收益。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》，投资房地产的范围包括：1、已出租的土地使用权；2、持有并准备增值后转让的土地使用权；3、已出租的建筑物。并明确规定，下列各项不属于投资性房地产：①自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；②作为存货的房地产。在会计实务处理中，投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为建筑物或构筑物、土地使用权等，确定一项房地产是属于自用房地产还是作为投资性房地产，关键在于确认其持有房地产的目的。
二、投资性房地产准则的显著特点
（一）将投资性房地产与固定资产分账列示
固定资产是企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。长期以来，我国企业会计准则将投资性房地产作为固定资产来进行确认、计量和披露，并按其使用年限计提折旧，而现实中，投资性房地产经过若干个会计年度后，其市场价值不仅高于其账面原值，而且往往是其账面价值的数倍。此外，企业持有投资性房地产的目的在于赚取租金或资本增值或两者兼有，即为投资而持有，因而，将投资性房地产视同一般固定资产，无论在理论上还是实务上都显得不太适宜。基于此，新准则将投资性房地产与固定资产分账列示，记入“投资性房地产”科目进行反映，涵盖了已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，从目的和归属上将两者加以区分，从而体现了投资性房地产的现值，有利于提升会计报表的科学性与可理解性。
（二）引入公允价值计量模式
投资性房地产准则引入了公允价值计量属性。所谓公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。新准则对投资性房地产的后续计量有条件地采用了公允价值模式，指出企业应于资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，同时，如有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。投资性房地产准则中引入公允价值模式，实现了资产计价模式的重大突破。公允价值计价模式的应用可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供对决策有用的信息，这样对企业本身、投资者、债权人、企业主管部门及社会公众都有益。
三、投资性房地产准则的应用
投资性房地产是我国会计领域的新生事物，尤其是公允价值计量属性的引入，由于估计公允价值时存在复杂性、不确定性，势必带来操作上的困难。为了更好地运用新准则，从国家、企业、投资人、债权人等多方利益出发，站在真正如实反映会计信息的角度，笔者认为应着手做好以下几个方面：
（一）加强公允价值计量的理论研究
我国理论界对公允价值计量属性的研究尚不深入，当务之急，我们需要加强公允价值计量的理论研究，借鉴国外公允价值计量先进的研究成果，结合我国实际情况，制定符合我国国情的公允价值准则框架，在此基础上制定逻辑一致的公允价值计量具体会计准则。另外，我国也迫切需要制定一项专门和系统的公允价值审计具体准则，这对提高公允价值计量的可靠性有重要作用。
（二）完善我国的市场体系
公允价值是通过市场确认的，但市场环境是复杂多变的，房地产市场交易价格是多变的，尽管近几年在持续攀高，也因此带来高度的市场泡沫风险，因此，只有不断完善的市场体系，让房地产市场价格理性回归，这样市场交易价格才能成为真实的、准确的市场信号。
（三）提高会计、审计执业人员素质
新会计准则的实施，需要企业的财务人员更多地运用职业判断，也更需要审计人员提高业务知识和职业判断力，才能有效起到审计监督作用。为了节约实施新准则的运行成本，更重要的是为了更好掌握新准则，企业应该为财务人员提供培训，让他们尽快熟悉新制度的运作。越领先做好各项培训工作，就越能降低企业成本，也就越能适应新准则并找到解决问题的对策。
参考文献
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一、投资性房地产准则与国内、国际相关制度的比较
（一）与国内相关制度的比较
（1）包含范围不同。投资性房地产准则前无此准则，并不将投资性房地产单独划分出来。如房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，设置“出租开发产品”科目并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值；固定资产中的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算；土地使用权在“无形资产”科目核算；投资性房地产准则后规定投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有房地产。对投资性房地产规范的范围包括：已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
（2）计量模式不同。投资性房地产准则前无论是固定资产还是无形资产都是采用成本模式；投资性房地准则后引入公允价值模式，对投资性房地产的计量有成本模式和公允价值模式两种。在投资性房地准则中，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，由此产生的公允价值的变动直接计入当期损益。
（3）后续支出处理不同。投资性房地产准则前，对于固定资产规定如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，计入固定资产的账面价值，增计后金额不应超过该固定资产的可收回金额，除此以外的后续支出计入当期费用；投资性房地产准则后规定如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，视为改良，计入投资性房地产的账面价值。反之，计入当期费用。
（二）与国际会计准则的比较
（1）涵盖范围比较。我国是社会主义国家，其政治体制决定了在我国土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，我国投资性房地产准则中所说的土地是指土地使用权，而《国际会计准则第40号――投资性房地产》（IAS40）提到的土地是指土地所有权。我国新准则的适用范围包括三类：1）已出租的土地使用权。2）持有并准备增值后转让的土地使用权。3）已经出租的建筑物。IAS40规定除此之外，还包括融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产。这是由于我国会计实务中的融资租赁主要是动产，房地产等不动产的融资租赁很少见，而经营租赁租入的房地产承租方不入账，正是基于这样一种情况，我国投资性房地产准则没有将融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产纳入投资性房地产范围，而是纳入《企业会计准则第21号――租赁》之中。
（2）初始计量比较。我国投资性房地产准则第七款第二条规定：自行建造的投资性房地产，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要的支出构成。而IAS40第七条规定：为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产，这种房地产在建造或开发活动完成之前，适用《企业会计准则第16号――不动产、厂场和设备》，待建造和开发活动完成时，该项房地产成为投资性房地产，适用IAS40。即自建投资性房地产完工前，不作为投资性房地产而作为不动产核算。
（3）后续计量比较。我国投资性房地产准则第九条规定：会计处理可以采用成本模式或公允价值模式但倾向于成本模式为主导。同时规定只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这在一定程度上提高了投资性房地产采用公允价值计量的可靠性。IAS40第24条规定，可以采用公允价值模式或成本模式作为其会计政策，并且将选定的会计政策采用于其全部投资性房地产。但同时规定.选择成本模式的企业，仍应对投资性房地产的公允价值进行披露。因此，IAS40更倾向于采用公允价值模式。
（4）相互转换方面比较。我国投资性房地产准则第十六条规定：自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时投资性房地产按转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。而IAS40第57条规定：对于将存货转换成一项将按公允价值计量的投资性房地产，转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。由此可见，对于转换日房地产公允价值与原账面金额的差额，我国采用分别对待处理：差额为正数，计入权益中；差额为负数，计入当期损益，体现了谨慎性原则。而IAS40则将该差额一律计入当期损益。通过上述的比较，我们可以看出投资性房地产准则出台，既参考了国际上的标准，又体现了我国国情的会计准则，是我国会计准则发展的必然方向。
二、投资性房地产准则实施中存在的问题
（一）应用公允价值计量属性的公司较少
由于公允价值模式的使用存在很多的限制条件，仅仅是备选方案，处于会计计量的从属地位。如企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式等。所以大部分进行房地产开发、拥有大量投资性房地产的上市公司并没有采用公允价值模式计量，而是沿用成本法进行计量。因此，原有会计制度下存在的问题继续存在，会计报表显著低估企业投资性房地产的价值，与国际会计准则存在实质性差异。
（二）加大了企业的损益波动性
公允价值的变化将加大净损益的波动幅度。目前的会计制度下，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，但由于我国的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段，不会排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能，但更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将会持续。采用公允价值后，相关公司每年净利润的影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度，成本法下的折旧和摊销问题从“显形”转入“隐形”。这样一来，净利润将根据公允价值的变化而波动，从而不同于成本法下的盈利稳定性。在我国目前的市场状况下，更多的投资性房地产物业是体现为持续的升值，则计入当期损益后的当年净利润也将会得到持续的额外提升。这种由于增值带来的损益增加不同于企业盈利水平的提高，各种影响因素大大增加，重新在新的市场格局中发生作用达到平衡，从而对企业的损益带来一种不稳定。
（三）损益大幅波动致使PE法参考价值大大降低
PE称为市盈率，也就是市价除以每股收益，而公允价值波动计入当年损益，意味着公司的损益将会产生巨幅波动，一改租金收益的一贯稳定性。举例来说，即使公允价值仅出现5%左右的小幅波动，便意味着损益可能出现成倍的或正或负的变化。EPS的极不稳定，使投资性地产股的估值标准面临挑战、PE值的参考价值大大降低。实际上，会计标准的国际化必然会导致地产股估值标准的国际化接轨。即股票价格围绕公允价值波动，将最终成为市场投资的主题。拥有较高资产溢价，以及良好现金流的公司，将具有很好的投资价值。投产性房地产准则出台意味着投资性地产股的估值标准面临挑战，原来市场普遍认同的PE法估值标准，因公司损益将会随市场公允价巨幅波动，而失去其参考意义。
（四）公允价值实际执行存在一定的难度
采用公允价值模式的关键在于市场的有效性，即为投资性房地产所确定的重估价值必须“公允”，否则相当于变相给一些企业创造了损益操纵空间。如何真实反映企业的真实价值，其前提条件在于必须有比较活跃且规范的相关交易市场和客观公正的价值评估机构。而在目前的市场条件下，要找到每一处投资性房地产的活跃市场是比较困难的。客观公正的公允价值评估机构也不完善，因此从客观上来看，企业操纵损益的能力将得到增强，而相关政府部门实行管制规范的成本将加大。另外对那些投资性房地产数量较多的公司，每年增加的评估费用也值得考虑。
（五）公允价值的披露中可能存在的缺陷
投资性房地产准则要求企业采用公允价值模式，应当在附注中披露与投资性房地产有关公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响。然而对于公允价值依赖于具备独立资格的评估师所作评估的程度的披露，及投资性房地产产生的相关收益和费用、投资性房地产变现能力、限制情况的披露，没有一个具体规定，这就会给一些信息披露不充分的公司产生积极的影响。使企业的会计信息不能得到真实地反映，也不利于企业会计信息之间横向相互对比。
三、投资性房地产准则完善的建议
（一）鼓励采用公允价值模式计量，配合金融市场改革
《国际会计准则第40号――投资性房地产》第25条认为：从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报。只有在该准则第47条规定的特例的情况下，有证据表明企业首次取得一项投资性房地产时，公允价值的合理估计范围差异极大，不同结果的可能性极难估计，企业才采用成本法模式计量。可以理解为国际会计准则倾向企业优先选择公允价值模式。相反，国内会计准则可能担心个别企业人为操纵企业损益，而倾向上市公司优先选用成本法，严格限制公允价值模式计量，可能进入“因噎废食”的误区。其实成本法下仍然可以操纵企业损益，如通过出售投资性房地产，因其账面净资产远低于市场价，可以突击实现损益；利用远低于市场价的账面净资产，维持远高于实际情况的净资产收益率等指标，满足再融资最低指标要求，误导金融市场资源配置。所以，在政策上，要鼓励上市公司采用公允价值模式计量，实现与国际会计准则接轨。
（二）规范公允价值评估机制
因为从长远来看，执行投资性房地产准则后，每个会计期末投资性房地产的价值调整都将以前一期的公允价值为基础，价值调整幅度将小于首次执行新准则时的价值调整幅度，损益也不会因此出现更大程度的波动。与此同时，采用公允价值模式计量投资性房地产将不再计提固定资产折旧和无形资产摊销，在评估投资性房地产公允价值时，资产的折旧或摊销已被考虑在内，其结果应已体现在“公允价值变动损益”科目内。因此，只要公允价值是合理的，那么公允价值变动就不会对企业期末净利润产生实质性影响。我国应制定一个单独的公允价值计量准则并且进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件，加大对公允价值估价技术的研究，规范公允价值评估机制，加强公允价值会计相关准则的探索、改进和完善。
（三）提高会计人员的业务素质，引入先进的估值方法
公允价值的引入增加了大量的职业判断的内容，这对会计人员的职业判断能力提出了更高的要求，为鼓励公允价值在投资性房地产的运用，必须加强对会计人员有关公允价值的教育和培训，提高我国会计人员整体职业判断水平。另一方面，公允价值应用中大量不确定因素的使用，为企业利润操纵提供了方便，这就要求我们加强会计人员的守法意识和道德教育。从主观上消除利润操纵的动机，是杜绝利用公允价值操纵利润的根本措施。
同时在公允价值计量模式中，必须引入先进的估值模型和方法，对估值采用合理依据和科学手段，使估值的依据合理。公允价值计量模式的引入正式奠定了重估净资产值法（NAV）等估值方法和估值模型的核心地位，也必将引导市场对这些方法进一步的认可，而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，投资性房地产准则采用后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使NAV的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说，投资性房地产准则的施行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值，这无疑构成制度性的长期利好。
（四）引入第三方房地产专业评估机构进行评估计量
引入第三方房地产评估机构，能增加公允价值计量的独立性与公允性。建议要求上市公司聘请经过有关部门认定的专业房地产评估机构，对投资性房地产进行独立评估，避免人为操纵企业损益。要引入第三方房地产专业评估机构，首先，要加强资产评估师的队伍建设，资产评估师的职业素质将影响最后评估结果的公允与否。其次，要加强对评估工作的监督，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对他们的评估工作予以监督，杜绝串通舞弊，虚假评估等提供虚假信息的行为，为公允价值计量模式引入奠定基础。
（五）充分规范披露投资性房地产的信息
公开透明的信息披露是遏制企业损益操纵的最有效办法。企业应披露主要投资性房地产的位置、面积、初始价值、同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。选用成本法计量的企业应该披露投资性房地产的公允价值信息和增值情况；选用公允价值模式计量的企业，应该披露确定投资性房地产时所聘请的评估机构、评估方法、证据来源及重要假设等要素。让报表阅读者有比较的机会，根据会计报表可以判断上市公司采用的计量方法是否合理、恰当。更多的公允价值的披露要求的目的就是通过充分披露，使报表编制者抵销公允价值计量资产和负债所带来的会计影响，达到减轻模糊性，增加不同的成本计量模式之间的可比性的作用。
当企业的投资性房地产达到重要性时，应按持有目的分别列示于负债表中流动资产和非流动资产中，或在投资性房地产中单独列示其中的基于资本增值目的的投资性房地产金额。当然，也可以在报表附注中披露。
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关键词：房地产营销；精细化管理
前言
房地产企业营销费用一般包括营销基建费、营销机构运转费、销售推广费、合同交易费、销售费和策略营销费六个部分。
（1）营销基建费——主要是指售楼部以及样板房的基建。
（2）营销机构运转费——指维持房地产专职营销机构运营开支。
（3）营销推广费——指房地产开发商为了使开发项目顺利达到销售目标尽快回笼资金而投入的广告费、业务宣传费、营销活动费、策划顾问费等。
（4）合同交易费——指预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。
（5）销售费——指房地产开发公司委托公司进行销售所支付的佣金。
（6）策略营销费——指采取非常营销手段进行促销所产生的费用。
1.营销费用总额的精细化管理方法
这是对全部营和销的过程进行协调和整合，避免从单一角度考虑所造成的重复投入。尤其是要强化预算控制，通过预算来统一协调费用投入。营销环节包含了政府、市场投入、销售和售后四个环节，每个环节都会耗用费用资源，且呈现网状式结构。
1.1营销费用精细化管理方法
对应贯彻市场战略的营销实施方案，拟订投入计划后，制定完整的预算方案，以保证其投入的整体效益；对日常市场营销活动投入，通过流程来核定费用标准，并在此基础上，通过费用投入和市场效果双向目标实施控制；建立完善营销费用控制管理责任制度，明确营销过程中每一个环节上的投入责任人和责任落实方式，以保证任何一个环节上的投入都有人为之负责；营销实施过程进行跟踪，并对照计划和预算进行调控，以保证营销活动的投入控制在计划和预算的范围内；对照计划和预算，确定奖惩办法，并兑现，以构建营销费用控制激励机制。
1.2营销费用精细化管理的步骤
①执行计划预算；②完善管理制度；③建立激励机制；④强化财务分析；⑤跟踪监控指标。这些指标有：a.营销费用率即市场营销费用占销售额的比例；b.销售队伍效率：每个销售人员平均每天进行接待访问的次数、每次销售人员接待访问平均所需的时间、每次销售人员接待访问的招待费、每100次接待访问的签约百分比等；c.广告效率：每一种媒体类型、每一个媒介工具触及每千人的广告成本；注意、看到，联想和阅读印刷广告的人在其受众中所占的百分比；调查分析针对企业的产品或服务最有效的广告方式的成本；消费者对广告内容和有效性的意见；接触广告前后对于产品态度的变化；由广告所激发的询问次数，广告投入对企业收入增长的贡献率等。d.促销效率：促销前后项目销售额的增长状况；与相邻楼盘项目相比市场份额有何变化；促销费用在销售额增长中所占的比例；促销结束后楼盘的销售量、销售额及市场份额的变化等.e.渠道效率即销售以何种方式到达受众的效率。
2.营销基建费的精细化管理方法
2.1售楼部的规划与费用控制，从投入、产出及时间三方面进行
投入方面，要进行工程前控制和工程过程控制，前期控制要使计划总投资额符合项目规划和预算，财务部门对由规划部门、工程部门牵头的对外工程合同以及由采购部门主持的采购合同的签订和谈判签署意见；在工程施工过程中，重点对工程款和材料采购款的支付进行审核控制，要审核累计工程投资额与工程进度是否与计划与合同相符，视情况采取预警、做出详细说明、分析原因、拒付、停工整改、重新规划等措施。产出方面，要使投入与产出相匹配。时间方面，要使售楼部建造进度与项目进度相匹配，竣工结算与启用时间符合项目销售需要，通过合同履行审核、工程款支付审核等方面把握售楼部的建设节奏，调控项目的建设步伐。
2.2样板房的控制从几个方面着手
①样板房的装修费用总量控制。②样板房的装修档次控制。③样板房的装修风格控制。④样板房电器设备、家具饰品档次品味的控制。3营销机构运转费的精细化管理方法
营销机构运转费分为固定费用和变动费用。固定费用包含经营场地租金、折旧摊销、工资、五险一金、交通费、差旅费、通讯费、福利等，变动费用包含客户返利、销售佣金、业务员提成等，都可以通过政策来进行管理控制。其管理步骤为：①政策评估：分析和评估项目及开发产品的内部资源、外部环境、历史数据和竞争状况；通过建立开发产品价值链的方式来明确，从设计、建安、营销、售后服务（物业管理）各个环节来分析开发产品整个价值链，分析和评估每个环节的资源合理配置，从而从全局角度来明确政策标准。②实施手段：固定费用的政策在公司费用制度中明确；变动费用政策在商务政策、产品政策、激励政策中明确。③分项落实。
4.营销推广费的精细化管理方法
4.1广告费的精细化管理，有六个步骤
①做好产品定位；②明确广告目标；③预试广告信息；④利用电脑指导广告媒体的选择；⑤寻找和运用较佳的媒介；⑥进行广告后效果测定等。精细化管理方法有：a.目标达成法：根据项目的市场战略和销售目标，具体确立广告的目标，再根据广告目标要求所需要采取的广告战略，制定出广告计划，再进行广告预算，广告费=目标人数×平均每人每次广告到达费用×广告次数；b.销售额百分比法：以销售额的一定比率计算出广告费总额；c.销售单位法：以每套房产广告费摊分来计算广告预算方法，广告预算=（上年广告费/上年商品房销售套数）×本年商品房计划销售套数。
4.2业务宣传费的精细化管理方法
①对各种市场活动进行敏感度和有效性分析，对敏感度高、有效性强的活动适当增加，费用从宽控制，对于敏感度不高，有效性不强的活动从严控制。②按照项目进度及市场形势确定业务活动费用年度预算总额以及初步执行计划。包括市场策划、区域经营活动方案、营销政策、费用政策、人力资源政策、人员编制、销售预算、回款预算、推广指标、费用指标、发出、回款、市场与销售活动计划、营销费用计划。③设置费用项目作业内容，即做什么事步骤的精细化。
5.合同交易费的精细化管理方法
合同交易费的精细化管理的重点是凭证。主要进行凭证审核，费用凭证要与实际销售单位、合同单位相对应，防止出现虚报或浑水摸鱼。
6.销售费的精细化管理方法
（1）销售费如果严格按照销售收入计算支付，审核项目当期销售额和累计销售额是否和当期所支付的佣金和累计支付的佣金相匹配，两者之一不符的，都应该拒付。
（2）销售费如果按照销售收入款回笼进度计算支付，审核项目当期销售额和累计销售额的进度是否和当期所支付的佣金进度和累计支付的佣金进度相匹配，四者之一不符的，都应该拒付。
（3）销售费如果按照销售收入超额累进计算支付，审核项目销售收入的时间是否正确，防止“串期”多拿超额费。
（4）销售费如果按照销售价超额累进计算支付，要严格审核项目每一销售单位每期推盘价与实销价，以确定费计算是否正确，防止多付费。
7.策略营销费的精细化管理方法
房地产的策略营销费指的是采取非常手段进行促销所产生的费用，这些非常手段即营销策略包括：赠送房屋面积、赠送车位、赠送装修、赠送物品、赠送旅游、赠送物业管理费、返还现金、捆绑销售、老带新奖励、承诺回购、承租等。策略营销费的精细化管理主要是策略的选用，方法是，先对所有的营销策略按照效率和成本进行排序，第二步是策略的选用，先选效率高成本低的策略，其次是效率高成本高的策略，谨慎使用效率低成本低的策略，避免使用效率低成本高的策略。
房地产营销费用的投放效果难评估，投入本身也不好把控。原因：①营销费用的投放政策制定缺乏科学评估，主要由业务制定；②营销费用的计划和执行只有业务人员负责，业务缺乏必要的监督；③业务人员未能按要求或如实上报营销费用的投入情况，造成信息不对称，营销费用投入完全由业务掌控；④营销费用投入与销售产出建立配比关系比较复杂，很难准确评估营销费用投入的有效性；⑤营销费用增量投入却产生不了相应销售增量，造成营销资源投入边际效益递减。房地产营销费用精细化管理是解决上述问题的性质有效的措施。当然，房地产营销费用精细化管理的目的不是为了节省开支，而是合理分析、评估、配置营销资源费用，依据过去、现在以及预测未来的数据，为公司管理层和内部提供价值分析报告，为公司未来的决策提供客观准确的决策依据。通过房地产营销费用精细化管理，建立了营销费用投入的事前、事中和事后的全过程管理，解决了房地产营销费用主动投放机制以及业务与财务信息对称的问题，提升营销费用投放的效率与效益，为公司创造价值。
参考文献
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篇10
【关键词】 土地资产； 确认； 披露
自1987年深圳市人民政府以协议方式将一块国有土地使用权出让给
2.财政部［1995］108号文《关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的规定》：对于企业过去作为固定资产单独入账的土地，应按确认、批复后的评估价值调整账面价值，并按调整后的账面价值单独入账，不计提折旧。对于行政划拨方式依法无偿取得的土地，企业应按确认、批复后的价值，经清产核资机构会同同级财政部门批准后，作增加固定资产处理，同时增加国家资本公积金。企业占用的行政划拨土地估价入账后，在固定资产中单独反映，计提折旧。以出让方式等取得国有土地使用权，且受让价格低于所在地基准地价的土地，估价后，在备查簿上进行反映，其土地使用权账面原值不作调整。企业以土地使用权作价投资或入股举办国内联营、股份制企业，其土地未经评估确认或原合同确认作价明显偏低的，经企业主管部门和其他投资人同意，可对该土地进行估价。估价后由企业设备查簿单独反映，暂不调整账务。
3.据2001年1月1日起施行的《企业会计制度》核算。《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
4.据财工字［1995］29号文《国有企业公司制改建有关财务问题的暂行规定》精神，将占用的国有土地经评估确认后，作价入股，作为国家股处理。
（二）我国企业土地资产当前的核算规定
随着企业深化改革和经营机制的转化，国家对企业的用地制度也作了重大调整，企业对土地无偿、无限期、无流动的使用变为有偿、有限期、有流动的使用。我国企业土地资产在当前的会计核算制度下，具体由自2007年1月1日起施行的《企业会计准则第6号——无形资产》、《企业会计准则第4号——固定资产》以及《企业会计准则第3号——投资性房地产》进行规范。具体规定如下：
1.《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南六规定：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。我国先前的会计实务中，对于企业的自用性土地使用权来讲，当企业在土地上自行开发建造厂房等建筑物的构建活动结束时，土地使用权就会与其所附属的房屋、建筑物一同作为固定资产来进行会计核算。但是伴随着现行准则的实施，自用性土地使用权将不再转入固定资产，在企业中一直作为无形资产存在。这是现行准则对土地使用权核算制度的一个重大改进。
2.以前无偿划拨取得的土地使用权仍作为固定资产单独入账，有偿出让取得的自用土地使用权作为无形资产核算。当企业将未入账的土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资时则应将其按规定补缴的土地出让金予以资本化，作为土地使用权的入账价值；如果企业是有偿从政府或其他单位取得的土地使用权，则应将其支付给政府的出让金或支付给其他单位的转让金以及发生的迁移补偿费、场地平整费、丈量费和法律手续费等计入土地使用权的成本。
三、土地资产信息披露中存在的问题
《企业会计准则第6号——无形资产》第二十四条对无形资产会计信息披露规定，企业应当按照无形资产的类别在附注中披露与无形资产有关的下列信息：无形资产的期初和期末账面余额、累计摊销额及减值准备累计金额；使用寿命有限的无形资产，其使用寿命的估计情况，使用寿命不确定的无形资产，其使用寿命不确定的判断依据；无形资产的摊销方法；用于担保的无形资产账面价值、当期摊销额等情况；计入当期损益和确认为无形资产的研究开发支出金额。
土地资产会计信息作为无形资产会计信息的一个重要组成部分，同样应该遵循这个规定，同时，由于土地资产不同于一般无形资产的特殊性，应该在信息披露中给与更多重视。现行土地资产会计信息披露中主要存在的问题是：
（一）信息披露不及时、不充分
许多企业对拥有的土地资产在会计报告中只字未提，或者在进行土地使用权转让、出租等处置后，对处置结果、处置收入等没有及时反映在会计报告中。
（二）土地资产信息披露的明晰性差
往往在会计报告中合并反映多项无形资产，而没有对类似土地使用权这样对企业影响重大的无形资产进行单独列示；表外披露的多，表内揭示的少。会计信息使用者对资产负债表中土地资产的原始价值、摊销数额和减值情况并不明确；现金流量表无法反映企业土地资产价值增减对现金流量变动的影响。
（三）企业利用对土地资产价值确定以及会计处理中的漏洞进行虚假披露，操控利润
四、土地资产会计信息披露的改进意见
要使无形资产信息得到有效披露，须构建无形资产信息披露体系，可以借助财务会计报告和非财务信息报告的形式来完成。其中财务会计报告的披露可以分成财务报表披露和附注披露，非财务信息报告主要是对土地资产状况等非货币计量信息的披露。
（一）无形资产下单独设置土地使用权科目
为了客观地披露土地使用权的相关信息，首先应突出土地使用权项目在财务报告中的位置。建议在无形资产下单独设置土地使用权科目进行披露。
1.资产负债表披露的改进。以国家出让、国家作价入股等方式获得土地使用权的情况，在资产负债表中应该揭示土地资产原值、累计摊销价值和净值。考虑将土地使用权单独在无形资产中列示。通过增设“土地使用权”、“累计摊销”和“土地使用权净值”三个项目，揭示其关系如下：“土地使用权原始价值-土地使用权累计摊销=土地使用权净值”。
2.利润表披露的改进。对于土地资产转让收益和对外投资收益较大的企业，可以在“营业利润”项目和“投资收益”项目下各设“其中：无形资产转让收益”、“其中：无形资产投资收益”等明细项目，将土地使用权相关收益在其项目下单独列示。
3.现金流量表披露的改进。在现金流量表中“无形资产摊销”项目应单独列示于主表内，以反映当年计入成本费用的无形资产价值，并且将当年增加的土地资产价值和处置土地资产收回现金的价值单独列示于“无形资产摊销”项目下，以披露企业土地资产的增减对现金流量的影响。此外，应当单独反映定期支付或收到的土地租金数额。
4.报表附注披露的改进。报表附注可以反映那些在会计报表中不能确认、表述或者是非量化的重要信息。具体包括：（1）详细说明土地资产的取得方式及其计价依据；（2）适当披露土地资产的摊销期限、摊销方法、摊销金额和摊余价值；（3）分别列明本期处置的土地资产账面金额及其处置收入和本期对外投资土地资产的账面金额及其增减值；（4）披露出租土地资产在资产负债表日后连续三个会计年度每年将收到的土地使用权租赁款、以后年度将收到的土地使用权租赁的收款额总额、出租土地资产每期的摊销金额、摊余价值；（5）详细揭示用作抵押担保的土地资产的金额和担保期限。
（二）建立土地资产非财务信息报告
土地资产的非货币计量因素无法在财务报告中反映出来，所以有必要单独设立土地资产的非财务信息报告，以全面披露土地资产的会计信息。对于土地资产的非货币计量信息披露，主要是对企业的土地资产状况进行分析与评价，并从取得方式、地点、面积、租金或出让金的总金额、单位金额、期限、合同、土地证号、当地的政策以及土地的主要用途等方面进行披露。其次，对土地资产评估的具体情况进行详细披露。当前土地资产的入账价值多是以土地资产的评估值为基础的，对土地资产评估的详细披露有利于信息使用者评价会计计量的真实性。披露的内容一般应当包括评估机构、评估基准日及年限、评估采用的方法、评估值和简列的计算过程。
在市场经济的影响下，企业的业务趋于复杂，土地资产的会计处理缺乏规范，处理方式迥异。总体来说，现行企业会计准则的颁布，为土地资产的会计核算做好了铺垫。但是，在重要性和成本效益原则的前提下，完善《企业会计准则》的相关规定，应该对企业土地资产的会计核算进行更加具体的改革。
