关于不动产的法律法规范文

导语：如何才能写好一篇关于不动产的法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】物权法 抵押登记 不动产 登记制度

一、典型案例及其基本情况

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。

二、案例引发的关于抵押登记的争论

本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。

1、认为抵押登记有效的理由

一方认为，根据《担保法》、《物权法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》的有关规定，工商行政管理部门可以办理企业、个体工商户、农业生产者以“生产设备、原材料、半成品、产品”抵押的动产抵押登记。同时，《物权法》对动产抵押实行“登记对抗主义”，第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。另外，《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。

本案中，动产抵押登记书中抵押物分别填写为钢瓦、槽钢、角钢等建材，属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴，按照《动产抵押登记办法》规定，某市工商管理局有权办理这些形态动产的抵押登记，因此，抵押登记有效。

2、认为抵押登记无效的理由

另一方认为，按照民法的划分，动产与不动产的划分是以物是否能移动并且是否因移动而损坏其价值作为标准的。按照这一标准，钢结构厂房是一种由钢材等组成的特殊建筑物或地上定着物，不能移动或者若移动则损害其价值或用途，因此，钢结构厂房在性质上属于不动产。

根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，对不动产抵押担保物权的设定实行“登记生效主义”。又据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和第二百四十六条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”之规定，《物权法》对不动产抵押登记有明确要求。

本案中，用于抵押登记的钢结构建材在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构，应该视同钢结构厂房。但是，目前无论是法律、行政法规，还是地方性法规，均未建立不动产“统一登记制度”，未明确统一登记的范围、登记机构和登记办法。因此，某市工商行政管理局无权为已经组建成了钢结构厂房的钢瓦、槽钢、角钢等材料办理抵押登记，抵押登记无效。

三、关于我国现有不动产登记及抵押登记制度的分析

1、关于动产、不动产，相关法律法规已有明确区分

《担保法》第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，民法对动产、不动产的区分也有说明，即不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构厂房，属于“土地以及房屋、林木等地上定着物”，属于“不动产”范畴，办理抵押贷款时不应办理《动产抵押登记书》，而应办理《不动产抵押登记书》。

2、《物权法》明确规定不动产抵押需要办理抵押登记

财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，按照《物权法》第一百八十条第一款第一项所列“建筑物和其他土地附着物”等财产抵押时，需要办理抵押登记。

3、目前不动产登记实际上依照原有法律法规办理

现有的不动产主要包括地产、房产以及林产、水面、滩涂、道路等。由于《物权法》颁布后，并没有法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定，地方性法规也无相关规定，所以，目前房产、地产等不动产的登记和抵押登记，实际上仍依照《担保法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》相关规定等办理。另外，部分地区制定了《森林资源资产抵押登记办法》等地方性法规，以对特定的不动产抵押登记作出规定。

4、《物权法》与《担保法》等法规冲突，导致原法律法规关于不动产登记和抵押登记的法律效力存在争议

《物权法》颁布后，其第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，其第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。根据“新法优于旧法”原则，由于《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》及地方性法规关于登记和抵押登记的规定与《物权法》关于不动产统一登记制度的规定产生冲突，自2007年10月1日《物权法》生效时，这些法律法规关于抵押登记和抵押登记的条文，以及按照这些法律法规办理的新的登记和抵押登记，已面临是否仍具有法律效力的争议。另外，原有法律法规未能覆盖的其他不动产，如本案

中涉及的钢结构厂房，面临登记和抵押登记无法可依的境地。

四、解决争端的相关建议

1、最高人民法院应作出司法解释

最高人民法院应及时对《物权法》中关于不动产登记的条文作出司法解释，承认目前依照原有法律法规办理的不动产登记的法律效力，保证不动产登记有法可依。在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，各地地方性法规未依照《物权法》有关规定作出规定的，应当按照原《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等法律法规对不动产的登记规定办理，其效力受法律保护。

2、尽快建立统一的不动产登记法

我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则较为散乱而且与《物权法》相冲突，所以，可根据《物权法》、《担保法》的有关规定，参考《动产抵押登记办法》，制定一部统一的不动产登记法。同时，应尽快对“不动产的范围”、“不能进行抵押的不动产范围”、“需要进行登记和抵押登记的不动产范围”作出规定。如“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”；“抵押的不动产应属于可以抵押的财产范围，法律、行政法规规定不得抵押的不动产不能进行抵押”；“企业、个体工商户、农业生产经营者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定着物抵押的，应当向抵押人住所地的不动产抵押登记机关办理登记。”

3、设立统一的不动产登记机关

我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。

4、应用统一的不动产登记办法

以往由于不动产登记基本制度不统一、登记办法也不统一，从而不利于保护当事人权利。因此，应统一登记的办法，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动。其中，对登记和抵押等的不动产范围、应当提交的文件、《不动产抵押登记书》应当载明的内容、《不动产抵押登记书》设立日期、不动产抵押登记的效力、不动产抵押合同变更和《不动产抵押登记书》内容变更办法、办理注销登记的办法、社会查阅不动产抵押登记证书的办法等，要作出明确具体的规定，避免可能出现的登记失误、效力争议和欺诈行为。

5、制发统一的不动产权属证书

当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担、加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。

【参考文献】

[1] 中华人民共和国物权法[EB/OL].国家法规数据库.http：//省略.

[2] 中华人民共和国担保法[EB/OL].国家法规数据库.http：//省略.

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关键词:涉外法定继承;继承公证;问题

涉外继承公证与一般性继承公证办理时，要按照程序规则及涉及的关键问题并存在原则上的差异。如何在中国法律法规框架内，在符合国际司法规则为基础，挑选适用于法律解决确定继承人的范围、界定夫妻财产等。下文针对涉外继承公证法律中的问题展开分析，以期采用准确的适用法律解决涉外继承公证问题。

一、涉外法定继承公证概念及范围

涉外法定继承是指包含涉外因素的法定继承，主要表现如下:主体或客体涉外;与继承有关的法律事实涉外等。涉外继承包含一系几种情况:继承人或被继承者一方或双方均是外国人或身处境外;有待继承的全部或部分遗产在国外;产生继承法律事实出现在国外。必须注意，涉外法定继承最少需要一个涉外因素，但无需全部具有涉外因素。

二、如何办理涉外法定继承公证

(一)严格按照管辖权各项规定

明确管辖权直接影响法律法规的使用度，进而影响当事人的实体权利和义务。由此可知，确定管辖权具有重要意义。《公证法》第25条指出:“自然人、法人或其他组织申请办理公证，可向居住地、常住地或事实发生地的公证机构提出。申请办理涉外不动产公证过程中，申办人应向不动产所在地机构提出申请。”办理涉外法定继承公证时，并非简单套用以上规定，还应按照《司法部公证律师司关于涉外遗产继承公证书如何出具事的复函》各项规定。该复函指出:“中国公民继承居于在国内或国外中国人、外国人在境外的动产或不动产时，都不宜只开出关于继承事项的公证书，也应开出国内当事人与死者亲属关系的证明书或当事人的出生证明，依据被继承人居住地法律或不动产所在地法律法规进行办理。遗产继承适用于我国的法律法规，公证部门应根据继承人提出的申请，为他们开出法律继承公共公书。

(二)准确适用相关法律

目前，我国公证机构在日常工作中，对继承公证是否合法存在一定争议，但笔者认为，合法性审查对涉外法定继承公证具有重要意义。香港和祖国的怀抱，标志着我国成为一个多法域国家，在中华人民共和国范围之内，香港、澳门两个地区均是中国内地平等且独立的法域。台湾已有法律制度与我国大陆有所差异，对，我国可遵循一国两制的方针进行解决。区际继承就是在一个多法域国家之内，继承法律关系中主、客体及内容这三项要素最要由一个或多个与另一法域有一定联系。世界上多数复合法域国家通用做法就是把住所地法律当做区际冲突上的属法人。目前，我国各地已有自己的国际司法立法或不成文法，例如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》及部分单行法规明确规定涉外民事关系法律适用标准。因此，在解决中国区际法律冲突问题时，中国大陆、港澳台可以退出适合自身需求的国际司法以解决法律冲突问题。办理涉外法定继承公证过程中，明确管辖权以后，要根据冲突规范指引明确办理法定继承公证适用的法律。同一继承案件适用的法律有所差异，其产生的法律后果存在显著差异。由于不同法域，对继承人的范围、继承顺序、遗产继承份额等有一定差异。因此，法律适用准确性显得尤其重要。中国涉外法定继承法律适用方面的规定主要表现在《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》，该法律指出，我国在涉外法定继承法律使用上均采用区别制，即:动产要采用被继承人死亡时居住地的法律法规处理遗产，不动产则运用不动产所处地区的法律。必须注意，若继承者为居住地处于中国大陆的公民，被继承者居住地也在中国大陆，这种情况隶属于国内法定继承情形，不属于涉外法定继承范畴，不在本文研究范围之内。

(三)确定最合适的继承人

办理涉外法定继承公证中继承者身份认定尤其重要，我国有关继承者身份认定的法律法规主要见于《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》。对夫妻关系的认定，本法第23条明确规定:“夫妻人身关系，可以采用双方共同经常居住地的法律法规;不在一个地区居住，可采用共同国籍法律法规”。对父母和子女关系的认定，该法第25条规定，父母子女关系适合共同经常居住地所用法律;缺少共同经常居住地，适用于一方当事人经常居住地法律或共同国籍国法律，以此保障弱者的权益。对收养关系的认定，该法第28条表明，判定收养的条件及手续，可采用收养人和被收养人经常居住地区的法律。收养效力，则采用收养时收养人常局居住地区的法律。解除收养关系时，应根据收养时被收养人常居住地的法律或法院地法律。

三、结论

总之，涉外法定继承公证业务重点在于通过冲突规范指引明确准据法，以此判定继承人、遗产范围等各项要素。本次研究以涉外继承公证的概念及范围展开分析，提出一系列创新公证理论、促进该业务健康发展的建议，以期为类似研究提供重要参考。

［参考文献］

［1］蔡国钦．浅谈涉外法定继承公证［J］．商情，2016，41(33):245，270．

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关键词：房地产交易、物权行为、区分原则、公示公信原则

房地产交易是人们对房地产转让、出租、抵押等活动的总的称谓。在我国现行土地制度下房地产交易是指以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动。

房地产交易制度是房地产法律制度的重要内容。房地产交易是否规范有序直接关系到我国房地产市场的健康发展和社会秩序的稳定。但是我国的房地产法已明显滞后于房地产业的发展，例如立法尚不健全，房地产转让和抵押制度有待完善，法律规范缺乏系统性、协调性、科学性等。这也给法律实务带来了难度。因此，完善我国房地产立法刻不容缓。

物权行为是法律创造物，但它是客观存在的，是与债权行为相对应的法律行为。它规定了物权变动规则，有利于保护交易安全，维护当事人的利益平衡。借鉴该理论对于解决房地产交易中的有关问题具有重要的理论意义和实践意义。

一、问题的产生

根据我国《合同法》的规定和立法解释，合同是指债权合同，因而我国法律没有承认物权合同。

我国《合同法》第51条关于无权处分的规定是目前争议较大。一般认为，该条所称的“合同”是指买卖合同，即债权合同。也就是合同的成立、生效要附加一个条件，即行为人在订立债权合同时必须具有处分权，否则合同效力待定。这种观点会引发理论上和实践中的难题：即把一些本来有效的合同解释为效力未定合同。

另外，按照债权合同，在买卖契约中，由于法律规定买卖标的物的所有权自债权契约成立时起移转于买受人，即买受人自买卖合同成立之时起就已经取得买卖标的物的所有权，但未经登记或交付不具有对抗第三人的效力。这样在法理上就自相矛盾：既然买受人自买卖合同成立之时起就已经取得了标的物的所有权，但其取得的所有权未经登记或交付却不能对抗第三人。然而所有权是对世权，因此这显然是互相矛盾的。

由于立法和理论上的缺陷，在我国的司法实践中，长期存在着将登记作为合同生效要件的作法，也就是将原因行为与物权变动混为一谈。例如房屋买卖合同履行后，未向房产管理机关办理产权过户手续的，法院往往判决房屋买卖合同无效，而不是判决强制出卖人补办产权过户手续或判决出卖人承担违约责任。订立抵押权设立合同后，未向登记机关办理抵押权登记的，法院往往判决抵押权设立合同无效，而不是判决抵押人补办抵押权登记或判决抵押人承担出卖责任。其结果，往往使无辜的买受人、债权人遭受损害而得不到救济。按照物权变动与其原因行为的区分原则，未办理登记手续的，只是不发生物权变动，原因行为的效力将不受影响。因此，房屋买卖合同履行后未办理过户手续，或者判决出卖人依买卖合同承担违约责任。抵押权设定合同成立后，未办理抵押权登记手续的，只是抵押权不成立，抵押权设定合同并不无效，债权人可请求法院判决强制债务人办理抵押登记手续，或者判决抵押人依抵押合同承担违约责任。[1]

物权的变动通过物权行为发生法律效果。属于物权行为组成部分的交付或登记使物权的变动具有了公示的作用，而依赖该公示而取得所有权的人受公示之公信力的保护，即可取得标的物的所有权。从以上分析可以看出，否定物权行为的存在会带来理论和实践上的矛盾。

二、 房地产交易中的行为性质区分

区分原则是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效分别依据不同的法律根据。在原因行为中，当事人享受债法上的权利，并承担债法上的义务；在结果行为中，当事人完成物权变动，使得物权能够产生请求权的负担行为，而能够发生物权变动效果的结果行为是处分行为。

区分原则在房地产交易中的运用就是要求法律上区分房地产权属和债权合同之间的关系。房地产过户登记、抵押登记、使用权登记和他物权登记实质是物权变动的一种公示形式，是法律法规中的强行法，登记使房地产权属得到确认。权属登记与债权合同的关系说到底就是物权与债权的关系，二者权能有很大差异，不能混为一谈。例如，在“一房二卖”等现象的法律实务中应严格区分标的物的移转和所有权的移转。如果买受人已实际占有使用出卖人的房屋，但还未办理登记手续，只能是说明标的物（房屋）的移转，而不是房屋产权的移转。

我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”该条没有明确区分这里的登记是物权变动登记还是合同登记，由于法律法规没有在二者之间作出明确区分或者明确规定是否影响合同效力，故在现实中最易导致人们依照该条将登记解释为合同生效要件。此后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后才生效的，当事出有因未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”根据这一司法解释，房屋买卖合同在房屋过户以前合同效力独立存在，并不受过户登记的影响。换言之，房屋买卖是否办理过户登记，这只决定房屋的所有权是否转移，并不能影响买卖合同的效力，更不能决定买卖合同的效力。根据我国《城市房地产管理法》第53条和《城市房屋租赁管理办法》第13条的规定，房地产租赁合同实行登记备案制度，但登记备案不是合同的生效要件。

此外，我国民法典草案物权法编第9条规定：“依照法律规定，土地、矿藏等自然资源属于国家所有的，可以不经登记，自法律施行之日起享有物权。除法律另有规定外，国家、集体、私人的不动产物权的设立、变动、转让和消灭，应当登记；不经登记，不发生物权效力。”该条规定体现了区分原则。

由于我国的物权法还未制定出来，不动产登记制度尚不完善，各种规定散见于法律法规及行政规章中，比较混乱，容易使人形成“要式合同就是登记”、“不登记就不生效”的模糊认识。在目前施行的《城市房地产管理法》中，只规定了商品房预售合同应当报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，也没有规定登记后生效。如果将过户登记作为买卖合同的生效要件，其负面效应是很大的，大量的房屋买卖合同在过户登记以前均处于无效状态，若一方不按约定履行过户业务，另一方将无法主张对方承担违约责任，只能要求对方承担并不明确的缔约过失责任，合同中的各种担保也因主合同无效而随之无效，不履行义务一方可以不受合同约束，被损害方的合法权益得不到相应的法律救济，而不履行义务一方也得不到法律的惩罚，交易安全无法保障。这与

民法的一般原则是相悖的。另外，如果一个合同不是依照生效之后再履行的顺序去执行，而是在合同履行完毕之后才生效，这也不符合法理。

三、房地产权利变动公示公信原则

物权行为理论指导下的物权变动规则，被称为物权形式主义，其主要内容是仅仅有物权变动的合意是不够的，对此还必须有一个外在的形式：不动产的登记和动产的交付。本文通过对不动产权利的外部公示方法（登记）的分析来揭示不动产权利登记制度的规范功能。因为物权变动的合意或意思表示主要是通过公示行为来体现，它符合人们的交易习惯。当然这里并没有否定物权合意这一私法自治的理念，而是突出公示的正确性推定效力。公示公信原则以区分物权行为和债权行为为前提，在维护原权利人的利益与交易安全之间寻求一种平衡，从而为解决理论上的悖论和实践中的问题提供一种思路。

物权公示原则，指的是物权的各种变动必须以可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示、并进而决定物权变动效力的原则。登记或交付作为物权变动的生效要件，目的主要是为了维护交易安全、保护善意第三人的利益。如果仅是为了双方当事人之间的利益，法律根本没有必要设立登记或交付制度，因为双方当事人之间的约定足以明确双方的权利、义务关系。不经登记或交付只依当事人之间的意思表示就发生物权变动的效力，反而更有利于交易的便捷。物权公示，对第三人来说，公示告知作用是使第三人明确权利归属的指示器。公示内容具有正确性推定效力，是指对任何第三人来说，不管真实情况怎样，推定公示的事实就是正确的。在完成公示行为之前，物权变动效力仅在交易当事人之间有效力，而对世人不发生效力；只有完成公示，取得表征物权的手段后，才真正使受让权利具有对抗世人效力。[2] 物权行为理论是使公示行为具有公信力的基本保障，否则公示的权利正确性推定效力将受到质疑。

物权公示包括行为方式（交付或登记）和静态的表征（占有状态或登记簿）。交付或登记是静态的表征手段，二者当然不能截然分开。公示原则是产生公信力的前提。物权的存在既然以登记或占有为其表征，则依赖此表征而有所作为者，纵使其表征与实质的权利不符，对于依赖此表征之人也不生任何影响，是为公信原则。

目前，我国不动产登记制度尚不完善，也不尽合理。我国已经颁布了一些法律法规，特别是众多的司法解释，部门规章，地方法规，对不动产转让、抵押等登记作了相互重叠、相互冲突的规定，没有统一的登记法律和登记机关。我国不动产登记法规属于行政法，而不是民法。登记制度的目的是实现行政管理，而不是贯彻公示原则。需要指出的是登记的性质并不是一种行政行为。各国的登记机关并不相同，例如，在我国是行政机关，在德国是地方普通法院系统的土地登记局，在瑞士是各州的地方法院。登记的目的只是起到公示作用，登记与行政行为并无必然联系。借鉴外国经验，梁慧星教授主持起草的物权法草案第一章第三节专设第20条规定：“不动产登记，由不动产所在地的县级人民法院统一管辖。”

根据有关法律法规的规定，我国的不动产登记效力主要采登记要件主义立法模式。《城市私有房屋管理条例》第6条第1款规定：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”我国《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。” 《担保法》第41、42条规定，以土地使用权、城市房地产或乡镇、村企业的厂房等到建筑物抵押的应当办理抵押物登记手续，抵押合同自登记处之日起生效（合同生效的特殊情形）。从以上规定可以看出，在我国的房地产转让制度中，权属登记显然采登记要件主义。另外，在因继承、强制执行、取得时效、法院判决、添附、婚姻关系等非法律行为而引起的不动产物权变动的场合下，采取登记对抗主义。登记要件主义在法国的意思主义和德国的形式主义之间寻求折衷立场，虽然克服了意思主义的缺陷，将登记与不动产物权变动本身结合为一体，对不动产物权变动采取了公示的态度。但在法律实务中登记主义立法模式的弊端显而易见，如易助长一物多卖现象。它偏向于对原权利人的保护，却忽略了对第三人利益的关注，有损交易安全。

物权变动规则在不动产变动中的运用，就意味着物权变动所涉及的登记均为物权变动的公示，它只影响物权变动效力，而不影响合同效力。实际上，过户登记、抵押登记等均是权利登记，而不是合同本身的登记。这种登记只确认原权利人权利丧失，新权利人取得权利，或者原权利人的权利内容发生变化，并向新权利人颁发产权证书的过程。这种登记属于权利登记，它独立于债权合同，发生物权变动的法律效果。

关于房地产登记的公信力问题。德国、瑞士等国在立法中明定了登记的公信力，法国、日本等国没有规定。[3] 这种区别源于各国立法模式的不同。在我国主要有两种观点，一种认为我国房地产登记未体现公信力；[4] 另一种认为通过申请、注册、登记发证等手续实际上已承认了公信力。[5] 本文认为公信力是公示原则的应有逻辑和基本价值取向。我国《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《土地登记规则》等具体规定了房屋所有权、抵押权和土地使用权、抵押权等的登记手续、登记程序、登记机关、登记种类等。不动产登记在我国是由当事人的登记意思和行政机关的登记行为来完成的，因此它是通过法律的方式来表示权利的合法存在，这是一种客观事实，那么对通过不动产登记所表现出来的权利信赖就具有正当性。善意第三人就可以根据登记簿所表征的内容进行权利推定，从而决定与他人是否进行交易。可以这样认为，对这种善意的保护也就是对市场的有力维护。例如，最高人民法院2000年12月13日公布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第61条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的以登记记载的内容为准。”实际上本条解释赋予了抵押权登记的公信力。但是我国在采登记要件主义的立法模式下，不区分物权行为和债权行为，将物权变动效果系于债权行为，从而使交易中的善意信赖不能有效保护，公信力受到影响。因此我国应尽快完善房地产法律制度，规范房地产交易活动，弱化房地产登记的行政色彩，注重权利的保护和交易秩序的维护。为保护房地产交易的安全，物权立法应明确规定房地产登记的法律效力：发生房产产权的有效转移；推定不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利；具有社会公信力，给予善意第三人以有效保护。

四、房地产权利变动中的利益衡平

无因性原则即抽象性原则，是指作为处分行为的物权行为，不问其是否基于某项有效的负担行为，而自行发生效力。原因行为的无效或者撤销不能导致转移物权的履行行为的当然无效和被撤销。物权变动是物权意思表示的结果，如果物权法上的意思没被撤销，债权法上的意思被撤销，物权已发生转移，可以借助不当得利理论来解决债权上意思表示的瑕疵引起的后果。

物权行为无因性对交易安全的保护是绝对的，如果物权移转符合法律规定的要件，

即当事人合意加交付或登记公示行为，那么即产生物权效力，即产生对抗世人的效力。正因为如此，无因性原则成了否定论者对物权行为理论持否定态度的一个主要理由，如认为贯彻无因性原则损害了原权利人的利益等等。其实，无因性原则并不是物权行为理论的全部，而且也对原权利人进行债权保护及物权保护，如通过不当得利制度和异议登记制度达到保护的目的。无因性原则正是登记公信力的逻辑结果。

关于我国对无因性原则的态度。根据我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地登记规则》等的规定，我国房地产权属登记制度属于强制性登记，不是自愿登记，属义务规范。不登记者其权属不仅不受法律保护，而且可能受到行政处罚。登记部门对登记申请实行实质性审查，无异议时方予以登记，这也是产权的证明方式。《城市房屋权属登记办法》第37条《土地登记规则》第71条规定了注销登记和更正登记。从以上可以看出，这些条文较为详细的规定了更正登记制度。这也就是要维护不动产的静的安全，保护真正的权利人。因而，这里对善意第三人的权利的保护并不明确。我国法律并未贯彻绝对的公信力，也即无因性原则。

另外，我国民法典草案物权法编第7条规定：“物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，不动产应当登记，动产应当交付。记载于不动产登记薄的权利人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据的除外。”第12条规定：“不动产登记簿记载的事项，是权利人及其物权内容的根据。”第14条规定：“不动产权属证书，是权利人享有该物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致。记载不一致的，以不动产登记簿为准。”第15条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自不动产登记簿记载之时发生效力。”以上规定协调了原权利人与交易安全的保护的平衡问题。举例来说，虽然处分人没有处分权或后来没有处分权（比如原合同关系被宣布无效），但若在处分时给予受让人以有效的表征其有物权的外观（如物权登记证书），那么受让人的受让行为即为有效，他能够有效地取得物权（如房屋产权），此为保护善意第三人的利益（原权利人受到不当得利制度的保护）。但是，如果完成公示行为（登记）后，没有涉及第三人利益（比如有处分权人甲将房屋卖给乙，而乙尚未处分房屋），那么，尽管完成了公示，但这种公示不得对抗与其有直接交易关系的原所有权人。也就是原所有权人仍可基于无效或被撤销的合同要求受让人予以返还，可称为无因性原则的相对化。

由于物权行为无因性对交易安全的保护的绝对性，德国学说和判例提出了物权行为无因性的相对化，使物权行为效力受债权行为之影响。这些情形主要有三种：附加条件、行为统一和瑕疵一致。[6]

这种对无因性原则的修正旨在减少物权行为无因性的僵硬性所导致对所有权人保护的不利，也就是努力把无因性规则的适用局限于保护交易安全（涉及第三人利益）上，而不是毫无例外地适用分离原则。物权行为无因性理论相对化的目的是实现对民事法律关系的公平调整，以期能在原所有权人和第三人利益之间寻求一种平衡。但是抽象性原则的修正并不否定物权行为的独立性。由此可以说，无因性原则是一般性规定，其相对化具有个案意义。

参考文献

[1]梁慧星，为中国民法典而斗争[m]，北京：法律出版社，2002，160。

[2]高富平，物权法原论[m]，北京：中国法制出版社，2001，597—599。

[3]肖厚国，物权变动研究[m]，北京：法律出版社，2002，325。

[4]崔建远，中国房地产法研究[m]，北京：中国法制出版社，1995，266。

篇4

1、　动产的概念、范围与动产的区别，抵押的概念、条件与质押、留置的区别。

2、不动产抵押贷款的概念、条件等，重点论述以下几方面：

（1） 抵押人必须具备的主体资格；（2）抵押必须符合规定；

（3）抵押物的价值必须符合法定程序确认；（4）抵押权益实现的法定操作程序。

3、我国现有法律对不动产抵押贷款的规定，涉及有关法律法规。

（1）《中华人民共和国民法通则》；（2）《中华人民共和国合同法》；（3）《中华人民共和国担保法》（4）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（5）《中华人民共和国土地管理法》。

4、 行政法规

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

5、部门规章

《城市房地产管理法》、《关于土地使用权抵押登记有关的通知》、《集体土地使用权抵押登记的若干规定》。

二、押贷款的主要风险形式及形成原因：

1、一物多押；2、转贷或借新还旧时未重新设定抵押；3、抵押财产未经共有人同意；4、抵押手续不全，未进行有效登记；5、抵押物价值不实；6、抵押财产违法。

三、

于不产抵押风险防范措施：

1、加强制度建设，构建行之有效的风险防范体系。2、坚持房地同时抵押原则。3、严格按抵押程序办事，注意抵押登记。4、严格控制借新还旧和转贷手续。5、对抵押财产认真审核，落实所有者权人，避免单方抵押的无效。6、其它注意事项。

四、

公益事业单位贷款存在的问题：

《担保法》某些条款对公益财产的抵押设定了很多限制条款，严重了公益事业的。

是的核心，金融市场是市场经济体系的动脉，是市场配置的主要形式。金融体系的安全、高效、稳健运行，对经济全局的稳定发展至关重要。我国《商业银行法》规定：商业银行的经营原则是效益性、安全性和流动性。随着加入WTO，银行间的竞争将日趋激烈，而我国的商业银行，特别是国有商业银行普遍存在资产质量不高，效益不好的现象，要想和国外银行竞争，必须尽快调整信贷结构，发展优质授信产品提高经营效益。而不动产抵押贷款因其安全性越来越受到各家银行的青睐，在大力发展不动产抵押贷款的同时要注重风险的防范。本文就如何防范不动产抵押贷款作如下论述：

一、不动产抵押贷款的概述

1、关于不动产

动产和不动产是法律上对作为法律关系的客体的物的最基本分类。按我国《民法通则》及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》的解释，不动产是指“土地，附着于土地上的建筑物及其它定着物，建筑物的其它附属设备。”95年颁布的《担保法》规定，“本法所指不动产的范围可确定为：土地、房屋等建筑物和构筑物，林木。其中房屋等建筑物和构筑物应包括房屋、桥梁、水坝、水塔、烟囱等。区分动产和不动产的主要法律意义体现在以下二个方面：（1）物权转移的法律要件不同。不动产物权的法律转移为要式法律行为，除要求当事人签订书面合同外，一般还要到登记机关进行登记；而动产物权的变动除当事人另有约定外仅以交付为条件。（2）设定担保物权的方式不同。动产以设定质押权为主，即使设定抵押权，也不要求登记；不动产则只能设定抵押权，且以登记为抵押权之生效要件。”

2、不动产抵押贷款的概念及设立要件

（1）关于抵押

抵押权是担任物权的一种，95年10月1日生效的《担保法》系统的界定了抵押的概念、抵押的范围、抵押权设定及实现方式等。根据《担保法》第33条规定：“抵押是债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为对债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照法律的规定，以该财产折价或拍卖，变卖该财产的价款优先受偿。”抵押权具有以下性质：①附随性，即从属性，抵押权随着主债权的消灭而消灭；②不可分性，抵押权不可与主债权相分离而独立存在；③物上代位性，即抵押物灭失而产生的替代物当然得为债务提供提保。

（2）抵押与质权、留置的区别

质权是为了担保债权的履行，债务人或第三人将其动产或权利移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有将其占有的财产优先受偿的权利。留质权是债权人按照合同的约定，占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，债权人有留置该财产，并就该财产有优先受偿的权利。

（3）不动产抵押贷款

不动产抵押贷款是指金融机构要求借款人提供押品作担保而发放的贷款。抵押权的标的依其性质可分为：①不动产；②不产的用益物权。如土地使用权、典权等；③准动产。主要指车辆、船舶、航空器等；④动产。不动产抵押贷款则是指以不动产作抵押而发放的贷款。因为用益物权抵押与不动产抵押有极大共性，因此，本文所指不动产抵押贷款当包括不动产抵押贷款和用益物权抵押贷款。不动产抵押贷款设立要件主要包括：①抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权。②抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。A、用于、医疗、市政等公共福利的不动产；B、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物；C、已被依法公告列入拆迁范围的房地产；D、被司法机关或行政机关依法查封的不动产；E、产权关系不清或有争议的财产；F、来自全体共有人书面同意的不动产；G、未取得合法权证的违法建筑物。③价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值。④办理抵押登记。依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。

3、我国有关不动产抵押贷款的主要法律法规。

我国关于不动产抵押的法律主要体现在《担保法》和《城市房地产管理法》等法律中。另外还有一些法律法规对不动产抵押也进行了规范：比如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产抵押管理办法》、《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》等。以上这些法律法规对不动产的抵押适用范围、生效条件、抵押程序及效力等都作了明确规定，在实际操作中一定要以上法律执行。

二、不动产抵押贷款的主要风险形式及形成原因

（一）借款人信用意识淡漠，一物多押骗取银行贷款。

《商业银行法》第36条规定：商业银行贷款借款人应当提供担保。该法确定了贷款发放应当担保的原则。另一方面，随着中国加入WTO，和国际接轨日益密切，银行的风险意识在不断加强，商业银行在发放贷款时要求借款人提供贵客担保，各担保方式中又以抵押最受欢迎。于是借款人为了多获取贷款，往往将同一财产多次向多家银行抵押，其主要表现形式有：

1、担保法生效前将财产抵押给甲银行，担保法生效后又将同一财产抵押给乙银行。由于在担保法生效前，抵押合同的生效不以登记为要件，借款人将不动产抵押给甲银行时，不动产的主管部门没有登记记录。借款人利用这一漏洞，在担保法生效后，又将同一财产抵押给乙银行，并进行登记。甲银行的贷款担保因乙银行的抵押权的设定而落空。2、抵押人将其不动产的产权证书押于甲银行取得贷款，又在骗得不动产主管部门补发的产权证书后，将该不动产抵押给乙银行，并办理抵押登记。3、利用登记部门工作衔接失误，将房地产重复抵押骗取贷款。在我国多数城市，房产和土地多由二个部门管理，即分别由房产局和土地局主管，而且由于体制上的原因，两个部门之间很难沟通。抵押人正好抓住这点，先是和甲银行签订借款合同，将“土地使用权及地上建筑物”抵押给银行，并到土地管理局办理抵押登记，随后，抵押人又将该土地上的房产抵押给乙银行，并在房产局办理登记。而根据不动产的特点和法律规定，土地与其地上建筑物应同时抵押，这样同一房地产的重复抵押使得甲、乙银行在实现抵押权时势必发生冲突，给贷款造成风险。

（二）转贷或借新还旧时没有重新设定抵押，贷款变为信用放款。

附随性是抵押权的特性之一，即抵押权不能独立存在，它必须依附于主合同，随着主债权存在而存在，随着主债权的消灭而消灭。银行承兑汇票垫款或信用证垫款转贷款和借新还旧都是用一笔新发生贷款偿还原已存在的垫款或贷款，其结果是一笔新债发生，一笔旧债消灭，其担保效力并不当然及于新发生的债权。而在实践中往往错误地认为：抵押合同约定的抵押期间于转贷或借新还旧时还未到期，甚至长于新贷款的到期日，抵押在转贷或借新还旧时仍然有效，其担保效力应及于新贷款，因而在办理新贷款时，没有与抵押人重新办理抵押合同及办理抵押登记，使新贷款变成没有抵押的信用放款。

（三）抵押人擅自以共有不动产抵押，抵押行为无效。

根据法律规定，抵押人只能以其拥有合法所有权或用益物权的不动产设定抵押，否则抵押行为无效。共有财产的抵押必须经全体共有人书面同意，不则抵押人无权就共有财产设定抵押。以共有财产设定抵押无效的行为主要有三种形式：

1、抵押人擅自以家庭各成员共同所有，各家庭成员对共同房产平等地、不分份额地享有所有权。任何一名家庭成员对该共有房产作处分必须经其它成员书面同意，否则处分无效；2、抵押人擅自以夫妻共有财产作抵押。根据我国《婚姻法》等相关法律规定：除双方另有约定外，在婚姻存续期间，夫妻任何一方或双方取得的财产属二人共同所有；婚前归一方所有，但婚姻存续超过一定时间的也属共同财产。对夫妻共同财产，任何一方未经另一方同意私自抵押的，其抵押行为无效；3、抵押人擅自以与其它共有人共有的财产未经他人同意的，其抵押行为无效。

（四）抵押不登记，抵押行为无效。

在不动产上设定抵押，世界各国均要求设立抵押登记。有的国家规定抵押登记是抵押登记行为的对抗要件，有的国家规定登记是抵押行为的生效要件。根据我国的《担保法》规定，登记是抵押合同生效的必要条件，抵押合同不经登记不发生法律效力。在实践中，由于工作人员对法律知识掌握程度各异，或许为节省融资成本，往往出现下列情况：1、只签订抵押合同不办理登记；2、同抵押人签订抵押合同，不办理抵押登记，但扣留办理抵押时的不动产权证书；3、只同抵押人签订抵押合同，而不办登记，但办理抵押合同登记，并赋予公证文书强制执行力。以上三种形式虽然抵押合同已签订成立，但抵押合同并未生效，对抵押人没有任何约束力，贷款到期后银行也无法主张抵押权。

（五）抵押物评估价值与实际价值差距较大，债权难以全部保全。

抵押贷款对银行而言最根本的目的是确保债权的安全，故抵押债权的价值应大于或等于债权。《担保法》也规定，抵押担保的债权价值不得超过抵押物的价值。而且银行还往往设定一个抵押比率，以进一步保障贷款安全。但在实践中，一方面抵押物的价值随市场行情而变动，相对不确定；另一方面借款人为了多贷款也常想尽一切办法抬高抵押物价值，最终抵押物可能无法满足担保债权的需要，其主要表现在：1、中介机构的不规范竞争使得其常应抵押人的要求高估抵押物的价值，抵押人藉此高估的评估报告抵押贷款；2、银行业务人员经验不足，根据抵押人提供抵押物资料主观确定抵押物的价值，致使抵押品价值水份大，抵押物实际价值小于贷款金额。这种操作实属违规操作。3、用土地使用权抵押时，勿视取得土地使用权的方式。凡是通过划报方式取得土地使用权的，均未交纳土地出让金，如果贷款到期需将抵押物变现时，必须交40%－60%的出让金，结果实现抵押权时，实现所剩价值款很少，很难实现全部债权。

（六）法律规定不得设定抵押的财产。

随着经济体制的不断深化，事业单位的经济运行也发生巨变，它们对资金需求在与日俱增，而事业单位贷款的效益性、安全性也引起各家银行的高度重视，但在实际操作中，根据《贷款通则》和《担保法》的有关规定，公益事业单位的某些财产是不得对外设立抵押担保的。《担保法》明确规定，公益单位是不能作为保证人的，禁止以社会公益单位的具有公益性质的设施作为抵押物。但是在《若干规定问题解释》中规定了社会公益单位“以其拥有的公益性质以外的设施为自身的债务设定抵押的，人民法院可以认定有效。”在实践中，往往分不清哪些属公益性财产而盲目设定抵押，使抵押行为无效。另外导致抵押贷款形成风险的还有以下一些形式：比如抵押物极难变现，抵押担保虚化；行政部门违规行政导致抵押无效；主合同无效导致抵押无效；抵押人以其财产设定抵押后，在6个月内宣布破产；抵押人将其全部财产抵押给一个人；银行与债务人恶意串通，骗取第三人抵押等。上述这些均会造成贷款抵押无效的行为。

三、关于不动产抵押贷款的风险防范措施

针对以上提到的贷款风险形式，要想减少风险发生，应采取如下控制风险的措施：

（一）加强制度建设，构建行之有效的不动产抵押贷款风险的防范体系。

在实施贷款前，一定做好事前调查和初审工作，确保不动产抵押贷款的真实性。授信部门要在以下几方面做好工作：1、抵押不动产取得的合法性，是否违法占地，是划拔土地还是经过市场交易取得的土地，权属是否有争议；2、抵押物是否已被依法查封、扣押、监管或以其它方式限制流转；3、抵押物是否被列入文物保护范围或被列入拆迁范围；4、土地是否集体土地，（集体土地不得转让和抵押），是否已闲置2年或接近2年；5、抵押物是否属于同一人，私有共有，是否经过共有人同意；6、抵押物是有否有转让或正在长期租赁现象，（如长期处于租赁状态，且已付过租金，将直接抵押权的足额实现）；7、验证抵押人提供的抵押物的材料是否真实，复印件和原件进行核实，必要时必须取得政府主管部门的证明文件；8、确定评估机构是否具体主体资格，抵押物的评估价格是否公正等。

（二）坚持房地产时抵押的原则。

在我国，对土地及其地上建筑物或构筑物，采取的是“二元主义”，即将土地和地上建筑物看做二项不动产，共各自独立，分属不同的权方主体，在一定条件下分别抵押给不同的债权人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的属性，当其分别抵押给不同债权人时，抵押权人实现抵押权时可能会发生冲突，给贷款造成风险。有鉴于此，银行在发放不动产抵押贷款时，必须坚持房屋和土地同时抵押的原则。

（三）严格抵押程序，及时依法登记。

各国的物权立法均要求对物权的变动采取一定方式公布于大众，对不动产采取登记方式　，我国的《担保法》规定，不动主抵押合同的生效要件是依法进行登记，不经登记不生效。因此，银行在办理不动主抵押贷款时，必须在签定抵押合同后，及进到各相应主管部办理抵押登记。

（四）借新还旧或转贷时的风险防范。

借新还旧或垫款转贷时，从法律角度看是一个旧的债权债务消灭和一个新的债权债务关系产生的过程。根据我国《担保法》的规定：“抵押权与共担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”因而，为原有债权债务履行设定的担保必定随着旧债权债务关系的消灭而消灭，新成立的债权的担保必须重新设定方为有效。为规避借新还旧或垫款转贷时，导致抵押失效的法律风险，实践中可采取以下几种方法：1、借新还旧或垫款转贷时，就新成立的债权重新设立抵押并办理登记；2、在办理贷款，承兑或开方信用证时，直接与抵押人签定最高额抵押合同。但签定最高额抵押合同时，有二个必须在合同中约定清楚，其一最高额是指发生额还是余额，其二是抵押人愿意连续提供抵押担保的债务的发生期间，即抵押人愿意就多长时间内发生的债务提供担保抵押。

（五）对抵押的财产进行认真审核，避免单方抵押无效。

特别是在零售贷款中，用现有住房作抵押贷款较多，银行在贷款制一珲要落实房屋的产权关系，房屋产权是部分还是全部，是家庭所有成员共有还是夫妻共有。因为根据我国《担保法》规定，只有共人有全部以书面形式同意抵押情况下，抵押扣保合同才能有效，所贷前一定要落实情况，必要时请求主管部门出示证明。

其它注意事项包括审查抵押物的合法性；国有资产作抵押时是否经过发政委批准；集体财产抵押时是否经过全体职代会通过，有限责任公司或股份有限公司财产抵押时是否经过董事会批准；用划拔土地抵押时应征得市县人民政府土地管理部门的批准，足额扣减应交纳的土地出让金等。

四、公益事业单位贷款存在问题

随着我国的加快，人民群众对公益事业的要求越来越高，原公益事业单位的服务已远远满足了不群众的需要，加大投入改善设施是公益事业迫切需解决的问题。而国家财政的困难无法满足现实需求，公益事业通过银行融资就尤为显得重要。而现有的法律的某些规定严重制约着工益事业单位的融资。

根据《担保法》和《担保法若干问题的解释》的有关规定，社会公益事业单位不能做为保证人，禁止以社会公益单位的具有公益性质的设施作为抵押物。仅规定社会公益单位的具有公益性质的设施“以外的财产为自身债务设定的抵押，人民法院可以认定有效。该项规定在一定程度上限制了社会公益事业的发展。在现实生活中，社会公益事业在融资的目的在于购置高尖端设备和用于完善社会公益事业的设施，但依照法律规定，社会公益单位可以用以抵押的财产只能是盈利性财产，不得具有公益性，也就是说，即使用银行的资金购买的设备，也不能作为抵押物抵押给银行。”由于社会公益单位的盈利性财产价值较其所融资金而言往往反差较大，在社会信用体系尚不完善的今天，笼统地将社会公益单位可以设定抵押的财产加以限制并不利于社会整体服务水平的提高。

要解决这一问题，应根据社会公益单位在社会经济生活中的地位划分为非盈利社会公益和盈利性社会公益单位。对非盈利性社会公益单位由国家财政专项拔款支持。对盈利性单位，应允许其以自身设施作为抵押担保，以利其发展壮大和向其它社会成员提供更加便利的社会公益服务。

不动产抵押贷款较其它担保贷款而言风险较小，已成各家银行接信业务中的主要方式，特别是中长期接信业务，只要银行授信人员在贷款前能认真细致做好调查，严格按银行的有关规定制度和《担保法》的要求执行，认真办理有关手续，贷款能不断对抵押物进行检查，这种贷款和风险是一定会避免的。

参 考 文 献 资 料

［1］葛春尧《不动产抵押贷款的风险及法律防范》［C］法制出版社2002年1月

［2］王炳东《规范的几个法律问题》［J］《与实践》中国人民银行郑州中心支行、河南省金融学会2001.8第42页至43页

［3］叶岷、范传卿、高红梅《房地产抵押应注意的问题》［J］《金融理论与实践》河南省金融学会、中国人民银行郑州中心支行2001.12.10第57页

［4］齐建铁《不动产抵押贷款的风险与防范》估介师资讯网　2004年4月日

篇5

受赠人：_______________

为筹设民办________学校，捐赠人与受赠人就财产捐赠订立如下协议，双方共同遵守。

第一条　捐赠人自愿无偿将下列财产捐赠给受赠人，受赠人同意接受：

1.捐赠财产的名称、数量、质量、价值和用途

(1)名称：____________________________。

(2)数量：____________________________。

(3)质量：____________________________。

(4)价值：____________________________。

(也可以采用表格式)

2.捐赠财产兴建学校________________工程项目。其财产构成为：________________。

(也可以采用表格式)

3.捐赠________等不动产，该不动产位于________________，价值________________元。

第二条　捐赠的目的与用途：________________________________________。

第三条　本捐赠合同不是附义务的捐赠合同。

第四条　捐赠财产的交付时间、地点与方式：____________________________。

第五条　捐赠人捐赠的____________工程项目由受赠人按照国家有关规定办理项目审批手续，并组织施工(或者由受赠人和捐赠人共同组织施工)。工程质量应当符合国家质量标准。工程项目竣工后，受赠人应当将工程建设、建设资金的使用和工程质量验收情况向捐赠人通报。

捐赠人可以(或不可以)为捐建的________命名，但需报________________人民政府批准。

第六条　双方应当依法履行本协议。捐赠人应按照捐赠协议约定的期限和方式将捐赠财产转移给受赠人。

第七条　受赠人接受捐赠后，应当向捐赠人出具合法、有效的收据，将受赠财产登记造册，妥善保管。

受赠人应当按照协议约定的用途使用捐赠财产，不得擅自改变捐赠财产的用途，不得挪作他用。如果确需改变用途的，应当征得捐赠人的同意。

受赠人对于不易储存、运输和超过实际需要的受赠财产，可以变卖，但所取得的全部收人，应当用于捐赠目的。

受赠人应当依照国家有关规定，建立健全财务会计制度和受赠财产的使用制度，加强对受赠财产的管理。

第八条　争议处理：本协议在履行过程中发生的争议，由双方协商解决;协商不成的，按下列第____种方式解决：

1.提交________仲裁委员会仲裁;

2.依法向________人民法院起诉。

第九条　本协议未作规定的，按照《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国公益事业捐赠法》及其他相关法律法规的规定执行。

第十条　本合同经双方当事人生效。

第十一条　其他约定事项：________________________________________。

捐赠人：_______(盖章) 受赠人：__________(盖章)

住所：________________　 住所：____________________

法定代表人：__________　 法定代表人：______________

居民身份证号码：______ 居民身份证号码：__________

委托人： _________ 委托人：______________

电话：________________ 电话：____________________

邮政编码：____________ 开户银行：________________

账号：____________________

邮政编码：________________

合同签订时间：____________

附：

1.民办学校校产捐赠协议的内容必须符合《中华人民共和国物权法》、《公益事业捐赠法》和《合同法》等相关法律法规的规定。因此，签订捐赠协议之前，双方都必须了解这些法律法规，以避免协议中出现有悖于法律法规的条款。

2.捐赠标的必须是捐赠人所有的或者捐赠人有权处理的财产。捐赠人不能把不属于自己或者自己无权处理的财产捐赠给民办学校，否则，构成侵害他人权益的行为。捐蜡的标的可以是物，也可以是货币;可以是动产，也可以是不动产。为了明晰产权，处理有关产权的移交问题，民办学校的举办者利用捐赠财产设立学校的，除了要向审批机关提交捐赠协议外，还应提供关于捐赠财产产权的有效证明文件，表明财产确系捐赠人所有，捐赠人愿意或已将财产用于民办学校的设立。

篇6

[关键词]房产继承；赠与；强制公证

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110

废止“强制公证才能顺利办理继承房产和赠与房产登记”的做法，在一定程度上减少了办事环节，节省了办理公证的费用，但并不是说所有的房产继承和赠与都可以不用再办理公证，如果遇到有可能引发纠纷的房产继承和赠与，依然可以选择在自愿的前提下，通过公证机构办理房产继承、赠与的相关事项公证。机关办理继承房产等事项的公证。与原来的登记工作规范相比，现在新规范不但压缩了办理时限，还免去了登报、办理公证等麻烦，为市民减少了支出。顺应了国家“放管服”等相关政策的要求。以前如果房产证丢失，当事人必须去登报，必须拿着登报声明才可以办理相关业务。而以后不需要登报声明丢失，只要在规定的网站上刊发丢失声明即可。

1房产继承、赠与强制公证的弊端分析

11缺乏必要的法律依据

我国继承法规条率、物权法规条率和房地产管理法规条例中都没有涉及房产继承、赠与强制公证的条款。我国的继承法规并没有将房产继承、赠与行为作为房产继承登记的前提条件。对于房产继承和赠与的主要根据所有权人所设立的遗嘱作为参考标准，有遗嘱的按照最终所公证的遗嘱为准，没有的以最终的遗嘱为准。显然在我国物权法规中并没有将房产继承、赠与强制公证作为一个必要条件。从公证法规的角度分析。虽然法规将继承作为一项需要公证的重要内容，但是需要公证内容主要涉及法律、法规、政府规定的应该公证的内容，由此可以看出该项法规中的规定只是公证机构的一个业务范围，并不具备强制执行的力度，不能将其意会为大众必须履行的一种基本义务。从物权法规和城市房地产管理法规内容分析，均没有对房产继承、赠与强制公证的相关规定，因此，房产继承、赠与强制公证不符合我国现有法律依据，是一种不符合规范制度，需要尽快废除。

12房产继承、赠与强制公证不符合我国的立法原则

2016年1月1日之前，我国的房产继承、赠与要求强制公证，房屋所有权继承人和赠与当事人必须到房地产管理机构办理房产所有权转换手续，房产的当事人设立遗嘱处理自己的房产需要对遗嘱进行公证。房产当事人死亡之后，受益人需要携带公证机构出具遗嘱公证书，遗嘱继承权产权公证书以及房产的产权证等证书到当地的房产部门办理相应的房产产权转化手续，而新修订的物权法规、房产管理法规、土地登记法规以及房屋登记法规等法律条款都没有对房产继承、赠与要求强制公证进行规定和特殊说明，新法律和20世纪90年代出台的联合通知中房产继承、赠与要求强制公证等要求相悖，需要及时将房产继承、赠与要求强制公证这项条款废除。此外，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了公民的基本权利。自愿原则是我国民法法规中的基本条款，而物权法规和继承法规是我国民事法规体系的基本法律，而公证法规是对各种法律行文、文书的真实性和科学性的公证，由此可以看出，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了居民的基本权利。

2房产继承、赠与不再要求强制公证

21房产继承可以不用办理公证

《不动产登记操作规范（试 行）》中最重要的一项规定就是不做公证也可以进行继承（受遗赠）不动产的登记，公证只是申请人的一个可选项，申请人可以自行选择是否公证。这一规定既是《不动a登记暂行条例》相关规定落实的具体措施，也是一项探索性的措施，更是一项便民举措。按照这一规定，申请人在继承或者受遗赠不动产时，有权选择公证或者直接申请按照有关规定进行核验和登记，而继承（受遗赠）公证就不再是一项必需的选择。但是为了保障继承人和被继承人的合法权益及其财产安全，不要求必须公证并不等于不进行相应的审查核验，为此市规划国土委专门出台了《不动产登记操作规范（试 行）》实施的配套文件《继承（受遗赠）不动产登记工作程序（试行）》，对选择不公证办理继承（受遗赠）不动产登记的政策、办理流程、申请所需材料等进行了统一的规范。也就是说，按照现行不动产登记政策规定，继承、受遗赠取得不动产权利办理不动产登记的，继承权公证文书不再作为必须提交的申请材料。

22不公证可节省费用

有很多经济领域的研究人员一直认为，房地产继承、赠与不再进行强制性公正，体现了对给公证人权利的尊重。在全新的历史时期，随着人们对自身权利的认识逐渐加深，该项规定的出台和实施正是符合大众的权利要求。房产采用公正和不公正两种模式有其各自的优势和劣势，传统的公正模式已经运行了很长一段时间，公正部门在长期的工作过程中积累了丰富的工作经验，但是工作效率有待进一步提升，而不公正制度实施之后，可以大大节约申请人的时间和经费。

23新规范更加注重便民服务

《不动产登记操作规范（试 行）》将一般登记业务的办理时限统一压缩为十个工作日，而查封和异议的登记则明确定为要在受理当日办理，这比国家规定整整缩短了二十个工作日。确定了继承（遗赠）不要求强制公证、简化补换证手续以及抵押权的注销登记单方申请等便民措施的办理程序。如果选择不公证，则不用提交经公证处公证的材料或者已经生效了的法律文书。申请人提交相关文件向档案窗口申请查询拟继承（受遗赠）的不动产登记有关情况。如果还存在不能进行登记的情况，房产继承或者赠与申请人需要一次性携带好相关的申请资料到房产登记机构进行登记，对于申请人所提交的材料不齐全的，但是符合相应的法定形式的，并且所要登记的不动产没有涉及限制性资产转移的，进入到相关材料审查检验环节后，根据申请人所提供的相关材料以及与申请人沟通询问的情况，符合法定程序的应该及时进行受理、审核、公示和登记。

综上所述，进入新时期以来，国家对不动产登记的改革势在必行。《不动产登记操作规范（试行）》和《不动产登记暂行条例实施细则》实施一年多来，众多的当事人从中受益，特别是对房产继承、赠与进行登记不再要求强制公证这一规定更是为当事人简化了手续，节省了时间，更节省了费用，因此备受欢迎。不动产登记机构应不断学习新规范和新要求，不断地总结经验，以适应新时期当事人对不动产登记的需要，做好不动产登记工作，更好地为当事人服务，为国家的经济腾飞做出贡献。

参考文献：

[1]杨伟东继承受遗赠强制公证的合法性和未来走向――以陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案为分析基点[J].法律适用，2015（4）

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[4]郭岳萍强制公证进入物权变动领域辨析[J].中国司法，2012（8）

[5]丁炜炜，曾远涛关于强制公证立法的思辨[J].中国司法，2010（11）

[6]高发房屋继承登记强制公证于法无据――从最高人民法院公报的一起案例看不动产登记程序需注意的环节[J].国土资源，2016（1）

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关键词：宅基地使用权；农村不动产统一登记制度

中图分类号：DF4 文献标识码：A文章编号：1673-0992（2010）11-0000-01

随着《物权法》的出台，法律明确了宅基地属于用益物权的范畴，结束了学界多年的宅基地使用权性质的争论，构建了现行的宅基地使用权制度。然而《物权法》对宅基地使用权规定过于简单，笼统，多是准用性标准，因而给实践中带来了适用的困难。

一、宅基地的概念与特征

1.宅基地的概念。

宅基地是农村集体经济组织成员．按照法律法规规定用于建造自己住房的土地。 现行立法上，宅基地所有权属农民集体。

2.历史原因。

我过现行农村宅基地登记制度问题的由来是有其历史原因的。我过宅基地制度经历了一下几个时期。第一，1949年国民经济恢复时期，农村继续进行并基本完成了，消灭了延续几千年的土地所有制。第二 社会主义探索时期，建立农村宅基地适用权。第三，改革开放完善农村宅基地。1978年后实行了以为核心的农村经济体制改革，但这一改革并没有改变宅基地所有权属于集体、宅基地使用权属于农民的权利分配框架。第四，现行立法严格管理宅基地。中国现行的农村宅基地权利制度是在《宪法》框架下，由《物权法》《土地管理法》《担保法》等法律规范所组成的，严格限制土地的流转。

二、现行关于登记的法律规定及问题解析。

1.现行法律规定。

我国目前关于农村宅基地登记散见于《物权法》《土地管理法》《担保法》《土地实施条列》等等法律法规中，其中重要的如下：第一，《物权法》。第10条规定:不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。第152条规定:宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,第153条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。第二《房屋登记办法》第四章第82条规定了申请房屋登记的范围：登记依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。第三《土地管理法》第62条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

2.现行法律规定的缺陷分析。

第一 权利主体界定不清。

由于目前仍是一户一宅，由户在本村中申请宅基地。户的概念是不准确的，首先在孩子与父母分立户的情况下是否可以申请宅基地再进行登记呢?其次，在继承的情况下，由于宅地基主体限定为农村集体成员，而继承人脱离原集体经济组织，是否仍给予其登记呢？最后， 目前由于经济的发展，集体经济组织的作用日益降低，已成为松散的组织，在城市化进程中，一部分农村已没有集体经济组织了，那么在法律法规中涉及经济组织的将面临尴尬境地。因而无论从理论还是实践来看，突破城乡二元结构是势在必行的。

第二 登记面积问题。

由于规定是每户面积不得超过国家省自治区直辖市的规定标准，那么就会激发农民分户抢地的现象。而且历史原因，对于已经超标的并无相关规定。

第三 权利期限不清。

通过上述法律法规可以看出国家对于农村宅基地是可登记可不登记的原则，而且没有权利期限的限制，只要仍是集体经济组织的人员其永久享有宅基地适用权，房屋是永久继承的。如果不进行变更登记，那么将来在原房屋上进行扩建等就会造成原权利人与使用权人权利界定不清的问题。

三、实践调研发现的问题。

法律法规我们可以从理论上逻辑推导出相应的问题，但是实践中的问题远远多于理论问题。本文作者对北京市郊区面临搬迁的农村进行了初步调研发现了一系列的问题，现归纳如下：

1.登记意识严重缺失。

作者调查的14个村庄中，只有一部分村民手中拥有红本，也就是房屋产权证，本文作者认为这个证过于简单，只有正房主体结构的标识，院子长宽的米数。问题有二，其一,是农民后又进行了扩建等等，无论是否超过国家要求的标准，都没有进行从新登记。其二，产权证中没有偏房的示意图。那么没有出现在房产证上的房子依据什么给予保护？还有个别村子全村是二层三层楼房设计。登记时如何登记？

2.村民超标占地现象严重。

很多村民都抱有“私有”的观念，能多占就多占。更有甚者，违章的建筑更是数不胜数，尤其面临即将拆迁，为了多争得前拆补偿费更是疯狂搭建。那么对于这些建筑应给如何登记呢？如果严格依照法律规定，农村大面积存在的问题又由于历史遗留问题，势必引发纠纷。

3.农村耕地建设用地化严峻。

本次调查涉及的村庄都是即将面临拆迁的，由于农村集体土地所有制，农村很多耕地用途最终以各种方式转入私营厂长手中，因而农村大量的土地已是厂房林立，基本没有可耕之地。

4.农村房屋私下交易严峻。

这些纠纷主要涉及两个方面。其一，农村本集体经济组织成员间买卖房屋的纠纷。由于一直无过户登记，依赖邻里信赖，纠纷不断。其二，非本集体成员买房。由于国家明确规定居民户口不可以买农民房，所以目前发生纠纷也多。

四 建议

农村宅地基问题关系重大，因而对于其解决时破在眉睫的事情。笔者认为应该逐步改革我土地制度，完善房产统一登记制度。可以从以下几点入手：

1.完善房屋所有权和宅基地使用权统一登记制度。

对于目前房屋的现状，无论是原始状态还是进行翻盖翻修等，依据国家省自治区直辖市的标准给予登记，个别地方可以适当延伸。对于因继承买卖等原因取得房屋产权的，不是经济组织成员的，可以协商解决，在目前土地还不能流转非本经济组织情况下，可以协商纳入经济组织或者本经济组织成员给予赔偿会回赎。

2.可以考虑商用房登记制度。

可以考虑将农村不动产分为住宅与商用房。实际上农村也大量存在租用商用房的问题，所以可以通过商用房登记流通逐步解决前面所有权人与使用权人不统一的问题。或者逐步建立有偿使用制度。 从国家目前的形势出发，为了应对经济结构转型和世界金融危机，确保经济社会平稳较快发展，维护社会和谐稳定，促进农村地区经济的健康有序发展，积极推进社会主义新农村建设。我们应当尽快消除对宅基地上的房屋作为经营场所的种种限制。

3.完善相关部门的职责。

农村宅基地问题颇多也与个别部门职能缺位有关。有关部门要加强对农村土地规划整理，逐步建立统一的登记的登记制度。制定统一的面积标准，及统一的准确的测量方法。同时制定房屋评价标准，科学进行房屋分类与估价。也要加强部门效率，简化审批程序。

4.宣传力度。

农民权利意识淡薄，这就需要相关部门做好宣传工作。让农民真正从登记中获得实惠时，登记工作也就容易许多。

参考文献：

[1]王利明．物权法研究[M]．北京：中国人民大学出版社，2002：472．

[2]王卫国．中国土地权利研究[M]．北京：中国政法大学出版社，1997：139，114．

[3]邹玉川．当代中国土地管理[M]．北京：当代中国出版社，1998

[4]史焉维 农村房产制度初探[J] 《学术观察》 2009

[5]上海市工商局金山分局课题组 对农宅基地登记法律思考与对策[J] 《热点研究》2009 ,6

[6]王长勇 农村宅基地使用权登记发证中的疑难问题初论[J]《昆明理工大学学报》2008,3

[7]吕Q 《物权法》视角下我国农村宅基地使用权制度改革浅论[J]《政治与法律》2009,22

[8]冉敏 当前农村宅基地管理存在的问题及对策[J] 《问题与探讨》2009,1

[9]张永利 加强农村宅基地管理《工作研究》2008,1

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一、整合不动产登记职责，明确部门间职责分工

整合不动产登记职责是国务院机构改革和职能转变方案确定的重要改革内容，将分散在多个部门的不动产登记职责由一个部门承担，理顺部门职责关系，通过提供“一站式”服务，减少了办证环节，减轻企业和群众的负担。2015年12月1日，济南市机构编制委员会2015年第3次会议印发《关于市和县（市）区不动产统一登记职责和机构整合的通知》，正式启动不动产统一登记职责和机构整合工作。

（一）整合相关机构和职责。一是市、县土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记职责统一整合到国土资源主管部门，由国土资源主管部门统一负责辖区内不动产登记工作，业务上接受上级国土资源主管部门的指导和监督。济南市土资源局增设不动产登记管理处，主要负责研究提出全市建立和实施不动产统一登记制度的政策建议，做好不动产登记相关工作等。二是整合组建市不动产登记中心，作为市级不动产统一登记经办机构，负责统一办理各区（含高新区）范围内的不动产登记；各区（含高新区）不再设置不动产登记机构。三是市县实行不动产统一登记前的各类不动产登记证书继续有效。

（二）明确相关部门职责分工。明确国土资源主管部门负责指导监督辖区内土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记工作；会同有关部门贯彻落实国家和省市不动产登记的法律法规，建立不动产统一登记制度，负责做好本级不动产登记相关工作；落实不动产权属争议调处政策；推进不动产登记信息化建设。明确房产主管部门负责贯彻落实房屋交易政策，制定房屋交易规章制度并监督执行，指导监督房屋产权管理等工作；负责做好本级房屋交易和产权管理相关工作；协同国土资源主管部门做好房屋登记工作；负责建设和完善个人住房信息系统，配合推进不动产登记信息化建设。明确农业主管部门负责指导农村土地承包经营及有关合同管理、流转规范，调处合同纠纷，协同调处权属纠纷；协同国土资源主管部门做好相关不动产登记工作。明确林业主管部门负责组织、指导林地、林权管理；依法承担征用、占用林地的审核、审批工作；指导林地林木承包经营及有关合同管理，监督管理林权流转交易；负责调处合同纠纷，协同调处权属纠纷；协同国土资源主管部门做好林权登记工作。

（三）平稳有序组织人员划转。不动产统一登记制度落地实施需要运转有效的人员机构作为保障。人员划转到位是按照《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《不动产登记操作规范》开展工作的先决条件。济南市按照“编随事走、人编同调”的原则，相应划转人员编制。根据职责调整，从市住房保障和房产管理局、市农业局各划转2名、市林业局划转1名行政编制给市国土资源局。将市房屋产权登记中心整建制移交到市国土资源局管理，更名为市不动产登记中心，为市国土资源局所属副局级公益三类事业单位，负责统一办理所属各区（含高新区）范围内的不动产登记；核定事业编制47名，内部机构设综合处（财务处）、申请受理处、审核调查处、缮证校对处、法律事务处、信息服务处。各区成立不动产登记分中心，作为各区国土资源分局所属事业单位，共配备事业人员139名，其中从房管部门划转65名；各县（市）国土资源局均成立了不动产登记中心，共配备事业人员65人，其中从房管划转62人。实践中，济南市采取整建制划转房屋登记人员的做法，不仅将原房屋交易登记人员划转90%以上，而且将原来从事各类登记的业务骨干划转到位、落实到岗，融合为不动产登记的有生力量，确保了从分散登记到统一登记的业务连续稳定，为改革提供了坚实保障。

二、加快建设信息平台，实现多部门业务联办

改革中，济南市落实“反弹琵琶”要求，通过加快数据整合和信息平台建设，反推不动产登记制度建立和落地实施。在不动产登记工作启动之初，济南市就注重数据整合和平台建设，通过临时整合土地和房屋登记系统、抓紧开发运行全新登记系统，在最短时间内实现数据有效整合和平台顺畅运行，加快原来独立运行的土地和房屋登记系统及数据库停用、原土地和房屋登记业务全部转移，有力支撑了不动产登记职能全面落实到位。

一是统筹力量实现资料移交。不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据，是依法开展不动产登记和资料查询的前提，只有依据完整的原始资料开展登记，才能保证登记行为准确高效。济南市强化部门间协调配合，采取100%整库拷贝、全数据迁移的方式，将房屋登记簿、权属来源证明材料、登记原因证明文件及登记申请、审核等全部房屋电子登记资料，共计363万条、235万卷、18T容量的大数据完整移交。

二是以用为先建设信息平台。济南市用最快的速度，整合原有的土地登记系统和房屋登记系统，实现不动产登记“停旧发新”。同时，扎实推进全新的不动产登记系统的开发建设，用短短半年多时间，新的不动产登记系统成功上线运行，彻底摆脱了原系统对接不畅的现实困境，实现了不动产登记从数据到业务的全流程监管，有效提升了不动产登记的规范化和工作效率。

三是应对需求主动开展权籍调查。济南市存量房多，土地信息不完善，通过按部就班开展权籍调查，需要耗时2-3年，势必影响不动产登记的平稳开展。济南市选择不动产交易较为集中的热点区域提前开展权籍调查，历时3个月完成144个热点小区50多平方公里的权籍调查工作。虽然完成权籍调查的面积仅占济南市市区和县城面积的10%，但是解决了全市70%的二手房交易登记所需的权籍数据问题，实现重点地区数据全面挂接。目前，济南市2001年至今的土地登记数据和所有房屋登记数据全部完成迁移整合，60%的登记数据已实现户落幢、幢落宗。未来2-3年，济南市将完成主城区及各县城驻地大约500平方公里的权籍调查工作，进一步完善不动产登记数据。

四是强调协作实现多部门“业务联办”。不动产登记工作涉及面广，济南市按照“跨部门协同作业”的工作思路，强化市国土资源局与相关部门间的协调配合，为开展不动产登记工作创造良好外部环境，形成工作合力。其中，为解决群众办事环节多、程序繁琐、重复提交材料等问题，与地税部门开展“业务联办”，将征税系统与不动产登记系统对接，实现了开具房屋证明、房屋纳税、转移登记“一窗式”服务。相比之前，完成这3个业务环节，群众要排4次队、提交2套资料、耗时3个小时以上；现在只需要排1次队、提交1套资料、平均耗时半个小时。通过“一窗式”业务联办，大大节约了群众办事时间、减轻了群众负担。据统计，全年累计减少复印材料50多万张，为群众节省30多万元。与人民银行的协同联动，实现了贷款信息与不动产登记信息对接，群众在银行就能开具用于贷款的证明，并实现了网上抵押业务受理资料的传递。与法院系统签订了推进网络执行查控合作备忘录，使各级法院能够通过不动产网络查控平台查询有关登记情况，办理查封、协助过户等各类业务。

三、坚持便民利民，不断提升不动产登记服务水平

改革中，济南市将民生为本理念贯穿始终，坚持目标导向和问题导向相结合，以便民利民要求引导和倒逼改革制度、优化流程和完善举措。针对群众便捷办证的需求，倒逼窗口多点布局，借助不动产登记大数据，实现不动产登记业务全城通联通办；针对“依法依规登记”的要求，实施“三个凡是”原则，遵循这一原则，有效化解了困扰部分群众多年的子女入学、户口迁移等难题；针对群众办证难的需求，倒逼出台政策，解决国有土地上历史遗留无证住宅、划拨土地上房屋转移登记等难题；针对群众轻松办证的需求，倒逼实施不动产登记服务“八办”，进一步实现了改革有利于人民、有利于方便群众办事的预期目标。

一是窗口多点布局，便捷群众办事。全市办证大厅从由原来的6个增加到14个，服务窗口由原来的50多个增加到200多个，还在业务量比较大的3家银行和2家中介机构设立了临时办证点，平均2.5平方公里就设有一个窗口，办事群众在全市范围内可就近办理相关业务。大厅和窗口的科学布局，使曾经房产登记大厅通宵排队的“小马扎”、办事取号的“黄牛党”再不见踪迹。

二是数据信息共享，提高办事效率。济南市积极推进不动产登记信息共享应用，以数据应用促进不动产登记工作提质增效。借助不动产登记大数据，实现不动产登记业务全城通联通办，办事群众可在全市范围内就近办理相关业务，避免来回奔波；通过系统联网和业务联办远程为相关金融机构和税务机关提供查询服务22.9万件；在登记大厅设置类似银行ATM的“自助取证机”，权利人可以自主领取不动产权证书，为企业、群众提供更加便捷高效的服务。

三是优化工作流程，依法依规登记。济南市严格贯彻依法登记，实施“三个凡是”原则：凡是法律法规没有明确规定必须提交的材料，不再要求提交；凡是法律法规没有明确履行的程序，不再履行；凡是可以让利于民的收费，统筹考虑逐步减少。通过实施“三个凡是”，清理取消了交易确认单、档案合格证明、物业维修基金凭证等多项没有法律依据的要件。仅取消物业维修基金凭证这一举措，就解决了近万户购房群众办理不动产权证书难的问题，从而化解困扰这部分群众多年的子女入学、户口迁移等难题。另外，在规范登记流程基础上，根据交易和登记职责划分，进一步做好与交易流程的衔接。对需要交易部门合同备案的商品房预售等事项，实现两个部门间基于网络的数据互推，确保信息互享；对于抵押登记等不需要交易部门合同备案的事项，群众直接向不动产登记机构申请登记，不动产登记机构办理登记后将有关信息推送房屋交易管理部T，支撑事后监管。

四是积极解决遗留问题，减少群众难事。面对不动产统一登记实施中存在的一系列历史遗留问题，济南市坚持政府统筹，充分利用市政府处理历史遗留问题领导小组这一平台，建章立制，主动研究解决对策，积极回应群众关切。通过市政府出台文件，解决划拨土地上房屋转移时土地处置难题，明确按照交易价格的1%缴纳出让金，并将土地使用权设定为70年出让土地，不再履行报批程序，不再签订土地使用权出让合同，解决了部分群众无法办证的难题，一定程度上促进了社会的和谐稳定。同时，通过出台相关政策，妥善解决了建筑物跨宗地、持遗嘱公证书办理继承转移登记、规范公寓类别等问题。

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“中梗阻”，梗在各部门衔接不畅、政策执行有偏差、办事效率低、登记能力不足、历史遗留问题难处置等方面。业内人士指出，当下，以问题为导向，破除“中梗阻”，打通不动产登记“最后一公里”尤为迫切。

以日前发生的两则事件为例：

3月27日，湖北电视台《党风政风前哨》专栏曝光了市国土局不动产登记中心“办证窗口一号难求”问题。问题曝光后，黄石市纪委公布了对问题调查处理情况通报，明确指出：国土局官僚作风严重、不动产登记中心服务群众意识淡薄、房产局执行上级决策部署不力，并对相关责任人进行了处理。

4月12日，苏州市国土资源局《关于进一步规范不动产登记有关问题的通知》，从简化不动产登记申请、优化不动产登记服务、改进不动产登记婚姻状况审查、准确界定不动产登记用途、规范工业用地宗地设置、规范不动产登记收费等几个方面对不动产登记进行进一步的规范。

自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，到2016年1月7日全国国土资源工作会议宣布全国不动产登记职责机构整合基本完成，不动产统一登记工作取得了实质性的进展。但不可否认的是，在不动产统一登记过程中，部分地区也的确存在“中梗阻”问题，对此，《通知》从5个方面提出了全面排查的要求：

一是部门衔接方面。是否存在国土资源部门与规划、建设等相关部门尚未建立工作衔接机制，原登记资料尚未移交到位，信息和相关数据尚未实现部门间共享，存量数据未有效整合，导致群众在办理不动产登记时几个部门来回跑的问题。

二是政策执行方面。是否存在对相关政策执行出现偏差，要求不明确，导致划拨土地上的房产办理不动产登记受阻的问题。

三是办事效率方面。是否存在业务流程复杂、办理速度慢、办证效率低，导致群众登记申请被大量积压的问题。

四是登记能力方面。是否存在由于交易频繁，工作人员不足，办事场所局限，登记机构现有办理能力难以满足群众需要问题。

五是历史遗留方面。是否存在房屋已经颁发所有权证，但由于开发商未取得土地使用权、擅自增加容积率或变更土地性质、超出批准范围，导致房屋难以办理不动产登记等问题。

除此之外，《通知》还明确了具体的整改措施。具体包括：充分发挥不动产登记工作联席会议作用，加强部门沟通衔接，完成登记资料移交，加快存量数据整合和部门间信息共享，按照法定职责，明确各部门责任，形成目录清单和工作衔接流程，并向社会公示；系统梳理划拨土地上房屋建设及转让政策规定，明确标准和办理流程，对符合政策的依法及时办理登记；严格落实不动产登记法规规范，优化业务流程，简化办事环节，完善信息系统，不得设置没有法律依据的前置条件，不得增加没有法律法规规定的申请材料，切实做到“信息多跑路、群众少跑腿”；进一步充实登记人员，增加或扩大办事场所，创新便民服务举措，在保障信息安全的前提下推动“互联网+不动产登记”，提高服务效能；本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益的原则，将登记发证与处理历史遗留问题分开，列出问题清单，提请政府专项研究解决。

《通知》还强调，各地要高度重视排查不动产登记“中梗阻”问题，将其作为完善规范和不动产登记信息平台接入的一项重点工作，结合“责任落实年”活动，采取强有力措施打通不动产统一登记制度实施的“最后一公里”，确保不动产登记工作落到实处、取得实效。

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一、目前房地产登记机构及登记人员的现状

1.房地产登记管理体制

按照《城市房地产管理法》第61条的规定，“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。长期以来，我国现行的房地产管理具体事务按照属地管理的原则进行管理，其管理主体为市、县房地产管理部门。相对于房地产登记业务，各级政府的主要职责如下：在中央政府，实行房地分别管理的体制，由住房和城乡建设部、国土资源部分别负责有关房地产登记和土地登记的有关政策制定，指导和监督各级地方政府执行相关的政策。在省级政府，和中央政府职能类似，也是由省住房和城乡建设厅、国土资源厅分别管理，负责承担省级范围内相关政策的制定，指导和监督市、县人民政府的职能。在地方政府，有两种模式，一种是房地合一的管理体制，目前只有少数城市是这种体制。如天津、重庆、青岛、大连、广州、深圳、厦门等城市，通常是由国土资源和房屋管理局实施统一的房地产登记。另一种是房地分设的管理体制，目前多数城市是这种管理体制，纯土地登记业务由土地管理部门负责，但其他的房地产登记业务，如在建工程抵押登记、房屋预告登记、房屋初始登记、地役权登记等均由房地产管理部门负责。各市、县房地产管理部门具体负责房地产登记业务的机构通常为房地产管理部门下属的自收自支事业单位。

2.房地产登记从业人员

据了解，绝大多数房地产登记机构的编制是上世纪八九十年代确定的，这些年房地产登记业务发展很快，然而登记机构的编制基本未进行调整，许多登记机构只好通过增加外聘人员满足日常业务需要，各机构人员分为编制内和聘用人员两类，总体比例为1：0. 9,一些经济发达地区，房地产市场规模较大的城市，聘用人员甚至多于编制内人员。由于身份、待遇等方面的限制，这些外聘人员工作积极性不高，人员流动性较大。登记机构对人员的录用一般按照事业单位录用人员进行，近几年随着用人制度的规范，一些城市通过全市统一公开招考录用人员。但从现实情况看，登记机构从业人员还缺乏严格的准入要求，录用门槛偏低，也没有专业方面的强制要求，入职以后，也缺乏专业和系统的学习培训。人员的整体素质和登记工作要求相比还有较大的差距。

二、境外对不动产登记从业人员的要求

根据清华大学法学院程啸副教授对德国、奥地利、瑞士、韩国、日本等地区的比较研究，人民大学土地管理系吴春岐博士后对台湾地区的比较研究，境外对不动产登记官（不动产中最主要的是房地产，不动产登记官主要是指登记机构从事不动产登记的专业人员）有着较为完善的培训、考试、录用制度，主要有以下几个特点。

1.登记官都是国家公职人员

具体看，主要有两类：一类是法官或司法辅助人（司法公务员），如德国和奥地利，还有瑞士的部分州；另一类是公务员，如日本不动产登记官为国家公务员系列中的法务事务官（指在法务局、地方法务局、法务支局的公务员），韩国为国家第5级公务员，我国台湾地区的不动产登记官为从事地政业务的公务员。

2.登记官要具备较高的法律专业知识和相应业务水平

由于不动产登记涉及到民法、物权法、合同法、土地法、继承法、婚姻法等多个法律，因此登记官必须具备很高的法律素质，方能胜任不动产登记工作。这一点在德国、奥地利与瑞士体现得最为明显，德国《司法辅助人法》规定，成为司法辅助人必须经过在专门培养司法辅助人的高等专科学校学习，主要学习法学基础、民事诉讼法、刑事诉讼法、不动产法、家庭继承法、公司法、强制执行法与破产法，然后才能参加司法辅助人考试。即便是在将登记官作为公务员的日本、韩国，其公务员考试中也要求必须掌握相应的法律知识。

3.登记官要经过专门的培训或考试才能从事登记工作

对登记人员的培训和教育，分为任职前的培训教育，以及任职期间持续的再教育。德国司法辅助人考试的主要内容：包括提交学位论文，案例解析，还有1小时口试，最终考试及格者，取得司法辅助人文凭，之后可以向各区法院申请职位。同时必须在法院、检查院、事务所、行政机关的预备实习期为两年，然后才能进入工作岗位，正式上岗后，也要继续在岗学习，主要是参加司法辅助人协会组织的各种研讨会。日本的不动产登记官必须经过国家公务员考试，分为三类，一类考试非常难，题目相当于研究生级别，通过之后为高级公务员，担任领导职务，不具体从事登记事务；二类考试必须具备大学学历，考试包括笔试和面试，通过后会被登记在“录用候补者名单”，之后由法务省组织面试，通过后就会成为“法务事务官”；三类考试只需具备高中学历，也包括笔试和面试，通过后也成为国家公务员，其在登记所从事的是最基础、琐碎的事务性工作，一般无法担任登记官。如我国台湾考试由考试院的考选部负责，考试内容分为普通科目，主要为国文（论文与阅读测验），还有专业科目，主要包括民法概要、土地法规、土地登记实务、土地税法规。

除以上规定外，还需要具备良好的执业操守和沟通能力。如日本在面试环节主要考察人品、人际交往能力。我国台湾地区还特别规定，地政人员不仅须具备丰富的专业技术知识与能力，更需要具备热心、负责的态度与公正清廉的操守品德。

三、建立房屋登记官培训考核制度的意义

近年来，我国在不动产登记队伍建设方面做了大量工作，并取得了一定成效。《房地产权属登记管理办法》（建设部令第99号）第30条规定：“从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗”；《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》将登记人员进行业务培训情况作为一个量化考核标准。通过这些工作，不动产登记人员的素质已经得到了一定的提高。但实事求是地说，我国房地产登记人员的现状还不能令人满意。登记人员的任用无需严格的法律专业背景和专门的职业训练，录用门槛偏低，临时工作人员偏多，缺乏相应的登记人员的自我约束、外部监督和责任追究机制,房屋登记人员整体素质离不动产登记制度的内在要求还有一定差距。因此，应当比照国外不动产登记官制度，建立我国不动产登记官制度，建立一支专业化、职业化的高素质房屋登记人员队伍。

从登记实践看，作为一名合格的房屋登记人员，应当具备多方面的专业知识。首先，登记人员应当具备较强的法律素质。房屋登记人员无论是办理房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记，还是协助法院查封、执行，实际上都要依托基础性法律关系。保证登记行为的正确，要建立在对基础法律关系正确理解的前提下。房屋登记人员需要较好地掌握民事（特别是合同、房地产、婚姻、继承）、公证、行政、执行等方面的法律、法规等。其次，房屋登记人员应当具备较为专业的房地产方面知识。房屋登记人员登记的对象是房屋，即使法律关系较为简单的所有权初始登记，当事人提交的资料也包括土地、规划、建筑施工、测绘等方面的证明材料，房屋登记人员需要对这些方面的专业知识有所了解，还要熟悉房地产政策、房地产开发流程以及房地产管理的各个环节。另外，房地产登记人员根据其工作岗位的不同，还应当具备相应的计算机、档案管理等方面的能力和知识。尤其是随着近年来房地产交易与权属登记一体化管理的推进，房地产管理信息化水平逐步提高，房屋登记工作越来越多地需要依托房地产信息系统，需要房屋登记人员具有较强的信息化水平。除此而外，从事房屋登记工作还应当具备很强的责任心和职业操守。

1.实行房屋登记官制度是完善登记制度的关键环节

房屋登记工作是一项专业性、技术性、法律性都比较强的工作，被登记的房屋价值量较大，是权利人重要的财产之一。登记工作的质量，直接影响到房屋权利人的权益和房屋交易的安全，如果发生登记错误，不但给房屋权利人和利害关系人造成损失，登记机构还要面临行政复议、行政诉讼甚至行政赔偿的风险。因此，可以说，不动产登记制度作为保障不动产权利的一种重要制度，其目的、意义及功能是通过不动产登记机构工作人员的具体行为来实现的，只有确保登记机构的工作人员具备足够的知识水平、符合要求的专业能力，才能保证登记工作的真实性、准确性，从而维护登记的效力，最终实现房地产交易的安全与效率，为我国房地产市场的健康发展奠定坚实的基础。

2.实行房屋登记官制度是防范登记风险的重要举措

房地产登记制度是保障房地产权利、维护交易秩序的一项重要制度。登记具有公信力，登记工作的准确性与申请人、利害关系人的权益密切相关。登记工作的质量，直接影响房地产交易的安全，影响到社会的和谐、稳定。据最高人民法院统计，2000年以来，全国的行政案件数量平均增长了20%，而房屋登记行政案件增长了近200%。2008年以来，房屋登记行政案件量已超过拆迁行政案件量，在行政案件中排位第一。我国《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”在最高人民法院出台的司法解释《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》中，明确房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。《房屋登记办法》第92条规定：“登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由登记机构承担相应的法律责任。登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。”住房和城乡建设部《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作（试行）的通知》（建房[2009]61号文件，以下简称61号文件）的要求，房屋登记官可以在房地产登记机构内部审核表及房屋登记簿上签字或署名，并承担相应责任。因此，一方面登记机构要尽到合理审慎的职责，需要高素质的登记审核人员完成；另一方面，实行登记官制度有利于明确登记审核人员的责任，有利于登记机构对相关人员的追偿。

3.实行房屋登记官制度是提高登记人员素质的必要途径

长期以来，我国房屋登记机构录用人员无章可循，随意性较大。一些人员甚至未经培训就承担登记审核等登记关键性岗位工作。《物权法》实施后，特别是在制定《房屋登记办法》，以及《城市房地产管理法》修改意见的过程中，专家、学者及登记业内人士都强烈呼吁，要尽快借鉴国际经验，建立符合我国国情的登记官选拔、任用、培训考核机制。实行房屋登记官培训考核制度，对房地产登记机构从事审核工作的人员提出了持证上岗的要求。按照61号文件的要求，从2012年起，未取得《房屋登记官考核合格证书》的人员，应调离房屋登记审核岗位。通过对审核人员提出要求，增强登记人员的学习主动性和动力，从而逐步提高登记人员素质和业务水平。

四、推进我国房地产登记人员职业化的初步构想

我国的房地产登记审核人员培训考核机制尚处于建立阶段，推进登记人员专业化、职业化是今后的发展方向。目前，房屋登记审核人员的持证上岗，主要通过培训考核的方式取得上岗证书。培训考核制度设计有以下几个特点：一是，通过考核建立登记审核人员的准入要求。参加培训考核条件有学历和专业，以及从事实务的要求。具体条件为大专以上学历，学习专业为房地产、法律、规划、建筑、土地管理、测绘、经济等，从事房地产管理、登记、交易工作满3年。或者其他专业，从事房地产管理、登记、交易工作满4年的。二是，注重培训考核的科学性和实用性。培训考核内容，结合登记审核人员的工作性质和工作内容设计，主要包括房地产登记制度与政策、房地产登记实务与案例两部分。房地产登记制度与政策主要包括登记业务所涉及到的民法、行政法知识、房地产管理基本制度与政策、房地产登记档案管理、房地产测绘基础知识、房地产市场信息系统。房地产登记实务与案例主要包括房屋登记办法、登记实务、案例分析等。三是，保证培训考核的统一性、公平性和权威性。房屋登记审核人员培训考核，实行全国统一培训考核标准、统一考核题库、由住房和城乡建设部颁发统一的合格证书。培训考核的具体组织实施由省级住房和城乡建设部门负责，培训的师资必须通过住建部考试，符合相关标准。考核方式采取应考人员在计算机上答题方式，通过二代身份证识别仪对应考人员的身份进行审查，考场还采取全程录像监控。通过一系列制度设计，保证考试的公平、公开和公正。

据统计，2011年开始培训考核工作，到2012年1月30日止，全国共有21个省的21318人参加了考试，房地产登记制度与政策通过人数为7522人，合格率为35%；房地产登记实务与案例通过人数为6538人，合格率为31%；两部分均合格的人数为5358，合格率为25%。从培训考核实施的情况看，地方登记机构人员参与的积极性较高，对考试方式和内容也较为赞同，在登记机构中兴起了一股学习业务、钻研业务的热潮。

下一步，在继续完善房屋登记官培训考核制度的基础上，应当积极推进房地产登记人员职业化进程，在当前法律法规未出台的情况下，可以在以下几个方面进行探索：

一是，建立登记人员全员学习培训制度。目前只对房屋登记审核人员进行考核，并不是说对于其他工作岗位的登记人员就没有培训和考核的要求，建房[2009]61号文件要求，房地产登记机构的其他工作人员应当具备与其岗位相适应的专业知识，逐步建立起多层次的房屋登记人员培训考核体系。地方建设（房地产）主管部门和房屋登记机构应当从加强机构内部管理、提高登记工作准确性的要求出发，制定相关的培训和考核要求。通过定期的培训和考核，保证全体登记机构工作人员具备和登记工作相适应的知识和能力。

二是，建立持续教育和动态管理机制。由于法律法规的不断完善，需要对房屋登记官进行继续教育，不断更新知识，提高业务水平，以便使工作人员能够及时掌握最新的法律、房地产等方面专业知识，保证其具备符合工作要求的综合素质。

三是，严格房屋登记官签字制度。严格执行只有房屋登记官才能从事房地产登记审核工作，才能在房屋登记簿上签字或署名，同时建立登记人员的责任追究制度和职业保险制度，完善房地产登记的赔偿制度。

四是，提高房屋登记官的待遇。目前我国正积极推进事业单位改革，按照事业单位改革思路，结合我国国情，登记机构应当作为承担行政职能的机构，予以保留和加强并逐步转为行政机构。房屋登记官应当作为专业技术类公务员，实行聘任制，建立独立的退出机制和晋升系统。对取得房屋登记官资格的人员，登记机构应当在待遇、收入等方面相应提高，实行分等定级，进一步增强他们的责任感和使命感。

从长远看，房地产登记人员的职业化、专业化，以及房地产登记人员的责任和义务都需要通过法律法规的要求来明确，要加快立法进程，不断完善我国的不动产登记制度，保护权利人的合法权益，为经济社会的发展提供必要的基础和条件。