重大投资决策管理办法范文

导语：如何才能写好一篇重大投资决策管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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上市公司年报披露时间，根据中国证监会《上市公司信息披露管理办法》第十九条、第二十条规定，上市公司年报的披露时间为每个会计年度结束之日起4个月内；季报的披露时间为每个会计年度第3个月、第9个月结束后的1个月内编制完成并披露。也就是上市公司的一季报披露时间为4月1日-4月30日。

具体法律法规如下：中国证监会《上市公司信息披露管理办法》第十九条上市公司应当披露的定期报告包括年度报告、中期报告和季度报告。凡是对投资者作出投资决策有重大影响的信息，均应当披露。

信息披露主要是指公众公司以招股说明书、上市公告书以及定期报告和临时报告等形式，把公司及与公司相关的信息，向投资者和社会公众公开披露的行为。

（来源：文章屋网 ）

篇2

股份制企业集团财务管理总的看来，实行的是多级管理，多级核算系统。股份制企业集团的核心企业(母公司)和控制企业(子公司)，应当实行财务隶属关系的统一。集团本部财务管理的主要工作是：负责编制统一的财务计划。同时集团本部负责对外办理结算和办理银行借贷，统一筹措集团发展所需的资金，统一核算盈亏，统一管理集团的共同财产和股金，并负责集团的对外投资管理。此外，负有制定集团内部财会制度，指导下属企业财会工作的责任。集权式财务管理体制的实施方式是否正确，对企业的正常运作及发展都有至关重要的作用。所以要不断对集权式财务管理体制进行创新。

一、集团公司集权式财务管理体制的框架设计

集团母公司分割财权的主体是董事会（或经理办公会）―总经理―财务副总经理―财务经理（财务部）及财务职能处室，这四个层级都是行使财权的主体。

在集权式财务管理模式下，母公司凭借其原始资本的权力，将子公司的重大财权集中到母公司，并把母公司的财务管理权力渗透和延伸到子公司。根据财权的不同种类，我们分别就集团母公司与下属子公司的财权配置做出如下构思：

（一）融资决策权

为了更好地控制整个集团的融资风险，保持合理的资本结构，避免因融资不当而危及集团生存，母公司应牢牢把握以下融资决策权：重大投资项目的融资，超过资产负债率安全线的举债融资，导致母公司股份比例变动的融资，增加子公司注册资本的融资，子公司的并购融资与租赁融资，发行债券、发行股票，以及子公司改制中所涉及的融资问题。母公司在集中重大融资权的同时，赋予子公司的融资决策权仅限于：在资产负债率安全线内的限额举债、提存的折旧费、税后利润留成、与自行决策的投资相配合的融资，如流动资金借款、拨改借款；子公司自行决策的融资项目，则应由母公司审查或备案。

（二）投资决策权

对外投资权应高度集中于母公司，全资子公司、控股子公司没有对外投资决策权。对内投资决策可采用集权基础上的适当分权，母公司对控股公司的分权程度要大于对全资子公司的分权程度。流动资产投资决策权以及简单再生产范围内的技术改造权利完全交与子公司；在扩大再生产范围内的固定资产投资，应给予子公司限额投资决策权，超过限额的投资项目必须由母公司审批，或者按子公司自有资本的一定比例确定内部投资权；在一定时期内，无论投资项目多大或投资额多少，只要投资总计不超过比例，子公司都可以投资，超过比例无论项目大小都不能再投资。

（三）资产处置权

子公司的对外长期投资、无形资产、关键设备、成套设备、重要建筑物、限额以上的资产、资产重组涉及的资产处置必须经母公司审批，流动资产及其余资产的处置可由子公司自主决定，但需报母公司备案。子公司拥有资产的日常管理权。母公司对子公司重要资产的处置拥有监控权。

（四）资本运营权

子公司的对外投资、合并、分立、转让、改制等资本运营活动决策权限集中在母公司，各子公司一般没有这一权限。集团公司财务部应该拥有更大的资本运营管理权限，以适应集团发展对财务管理提出的新要求。

（五）资金管理权

母公司实行集团内部资金集中统一管理。具体来说，就是将集团内部的资金结算、各子公司超过限额的对外资金支付、子公司在银行开设账户、子公司的资金收入以及子公司间的资金调剂等事项由母公司统一办理和审批。子公司主要负责资金的日常管理、制定资金内部管理办法、编制资金收支计划、组织资金收支平衡、进行资金收支业务的核算。为保证子公司经营的灵活性和零星开支需要，母公司应该给予子公司限额以内的资金支付权。

（六）成本费用管理权

集团母公司通过预算控制手段（下达预算―检查进度―考核结果）对各子公司和下属单位的成本费用进行间接管理。另外，集团子公司和下属单位所计提的各项税金、基金及附加费、保险费应集中汇缴至母公司，由母公司统一对外缴纳、统一管理和监督。

（七）收益分配权

在集权方式下，全资子公司的可分配利润应该由母公司统一支配、调度，但从子公司的持续发展角度考虑，有必要给予子公司一定比例的利润留成，全资子公司的收益分配方案由子公司董事会制订，上报母公司审批后执行。而对于控股、参股子公司，其收益分配方案由董事会制定，并经子公司的股东大会或股东会审议通过。

二、集团公司集权式财务管理体制的模式构建

在集权式财务管理体制下，笔者认为集团公司财务管理应该采用“七大中心”的模式。

（一）投资管理中心

集团投资和子公司投资应纳入集团财务战略规划，并通过财务预算管理对各类投资活动的现金流量进行控制。母公司应牢牢控制对集团发展结构与控制结构产生直接或潜在影响的决策管理权以及例外投资事项的处置权。母公司投资管理的主要职责有：建立健全母子公司投资立项、审批、控制、检查和监督制度；汇编全集团投资活动的现金流量预算，参与重大固定资产投资项目方案的制定；审核子公司自行决策的投资项目及子公司固定资产、无形资产等长期性资产的变动情况；会同规划发展部门制定集团公司及其子公司的对外投资决策方案。

（二）融资管理中心

在集权式的融资管理模式下，子公司不得擅自对外举债和吸收外部资本，母公司财务部应高度集中对外融资管理权，应承担的管理职责具体如下：提出发行债券，发行股票、吸收外部投资等重大融资事项的方案，严密监控集团资产负债率和借款风险；制订集团对外担保管理办法；对子公司自行决策的融资事项进行必要的检查和监督，审核子公司授权范围内的对外融资申请，审核子公司融资活动的现金流量预算：并汇总编制全集团融资活动的现金流量预算，实施负债总量控制和资本结构调整优化。

（三）资金结算中心

如何把母子公司分散的资金集中起来，降低资金持有水平，保证集团重点项目的资金需要，是集团资金管理面临的重要问题。资金结算中心集中统一管理整个集团的资金，具体工作主要有：统一管理子公司的银行账户，调剂集团内的资金余缺，核定子公司对外付款的定额：审核预算外付款申请，审核子公司内部贷款申请；主持集团内部往来结算管理，组织集团流动资金管理；控制全集团流动资金存量和应收账款总量。

（四）资本运营监控中心

集团领导层行使集团资本变动及资本经营活动的决策权，资本运营管理部门具体负责管理和监控集团资本运行过程及资本经营活动。其主要工作如下：拟订母公司增加或减少注册资本的方案，拟订子公司资产重组方案：审批子公司重要资产的处置方案：制定母公司的税后利润分配方案；落实集团内各单位的集团资本保值增值的责任；依法审定子公司税后利润分配方案；对资本运营过程实施跟踪监控。

（五）税费管理中心

实行税费的统一缴纳和集中管理，有利于集团整体的税负最小化，也有利于改善集团与征缴机关的关系，提高集团统一调度和运作资金的效率。税费管理部门对集团内各种税金、计提的费用与基金实行集中管理，统一征缴。其主要工作为：分析研究国家的税法、费用征管规定与基金管理制度；协调并处理好集团公司与税务、社会保障等机构的征缴关系；制定集团税费管理政策及税费筹划方案；指导和督促子公司各种税金、费用、基金的计缴；制定全集团的年度纳税计划、费用计提计划、基金计提与缴纳计划，加强基金账户的日常核算和管理。

（六）财务预算控制中心

预算是母公司对子公司实施有效财务控制的重要手段。当前集团财务预算管理应紧紧抓住效益预算与现金流量预算，不断拓宽财务预算管理的范围，提高预算精度，加大财务预算执行情况的考核力度，真正使预算起到刚性约束的作用。母公司在财务预算控制体系中的主要工作内容如下：制订预算编制规程，指导各子公司及直属单位编制年度财务预算，汇总编制全集团财务预算，检查和监控预算执行过程情况，对预算执行过程中的偏差提出处理建议：审核子公司提出的预算目标调整申请；组织集团内部各单位财务预算完成情况的年度考评工作；提交财务考核与评价报告；审核预算执行单位的预算外支出申请。

（七）财务会计管理中心

财务会计管理部门具体负责财务会计管理体系的运行，主要从事财务与会计的业务管理、集团内部财务人员的管理等工作，以保证集团财务与会计工作的规范和高效。具体工作应该有以下方面：建立健全集团内部资本与财务管理办法；制定集团子公司统一的会计制度；研究并制定集团公司的财务与会计政策；检查监督集团内部各单位的财务会计工作；统一管理集团财务部下派财务人员，对财务人员负有教育培训、工作指导、业务考评、资格管理等职责，统一对应由母公司核算的会计事项进行会计处理；督促各下属单位及时提交各种会计资料，据此进行汇总，以及编制合并会计报表；加强集团会计电算化网络系统的建设；实施对下属单位会计信息的随时调用和跟踪监控，建立全集团财务分析系统，及时分析和掌握各单位的经营情况和财务状况。

为确保集权式财务管理体制能够有效运行，集团公司还必须从财务组织机构、财务机制、财务制度等方面进行改革和创新，制定并实施相关的保证措施。

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关键词：项目投资；风险管理；研究对策；煤炭企业

目前，煤炭企业项目投资管理存在盲目性，决策缺乏科学性，项目投资摊子过大，涉及范围广，以致于弱化了主业投资，造成主业与非主业比例失衡，增加了投资风险。为降低项目投资风险，实现企业目标，必须全面利用各种管理方法、技术和知识，对项目各项活动开展有效的管理工作[1]。然而，在项目设计、施工和竣工验收等各个阶段还存在一些不确定因素，致使有些风险不可避免。而有些风险完全可以避免，有些则通过有效的应急预案可使风险降到最低、损失最小。可以说风险是客观存在的，但并非不可控制。通过运用科学的投资决策方法，对企业项目进行全面的风险识别、分析、评价，选择有效的风险防范措施，将风险所造成的负面效应降到最低以减少损失。

1煤炭企业投资过程中存在的问题

1.1投资项目盲目，决策不慎重

有些企业在投资项目时，投资管理机构或部门缺乏科学的调研论证和设计，即使有论证也是走过场，未能全面地进行分析和探讨。由于掌握的信息不够全面，没有将所有的风险考虑进去，只是一味听从基层单位的建议，往往盲目跟进。另外，企业董事会的董事在现场决议时由于时间紧，未能提前详细了解项目情况，往往按照投资管理机构或部门的意见进行表决通过，造成盲目扩张。

1.2项目资金紧缺，融资渠道狭窄

在煤炭企业建设项目各主要风险因素中，项目投资额、企业规模、贷款利率等资金风险占较高比重[2]。煤炭企业大部分建设项目建设周期长、投资巨大、现金流不充足、贷款利息沉重，尤其是近年来煤炭行业形势低迷，企业自有资金十分紧缺，融资渠道单一，加之银行贷款难度增加，煤炭企业逐渐陷入愈加困难的局面。由于资金压力大，很多企业陷入财务危机，项目因缺钱而处于停工或缓建状态，整体形势不容乐观。

1.3招投标工作不规范，合同签订时间过长

部分煤炭企业在招投标过程中，存在规避招标、应招未招、虚假招标、围标串标等情形，招标文件编制不科学，甚至招标文件就是为某一投标单位“量身定做”。评委长期固定，评标标准和细则不够完善，没有统一公正合理、科学有效的评标方法，甚至没有评标办法，采用简单的投票方法，评委按自己的意愿投票，评标较为主观性，缺乏规范性及客观公正性。监督人员专业水平有限，无法起到严格意义上的监督作用。中标后，招标人迟迟不与中标人签订合同，进行二次压价，严重违反了国家招标投标法律规定。

1.4项目超概算现象严重

部分项目在投资决策立项时，为了让领导满意或者是在董事会上易通过，没有科学地进行全面分析和研究，而是将项目估算或概算设计的很少，把投资效益夸大，误导领导决策，但在实际实施过程中，往往会出现超概算现象，甚至部分项目超概算几倍。由于部分企业设计与经济效益未能很好地结合，设计和概算上出现漏项。在设计的同时未对设计方案进行优化，施工时未能进行有效的控制导致投资增加，致使项目处于被动局面[3]。

1.5项目施工管理跟不上，延误工期

由于施工管理人员和监理人员责任心不强，建设单位专业力量不足，未能发现施工单位的问题所在，现场监督不到位，督察不力，造成建设单位无法对施工单位进行控制，对现场签证把关不严，重大设计变更未进行技术经济论证等，致使项目不能按时投产，延误工期，造成巨大的经济损失[3]。

1.6未建立项目后评价制度

大部分企业项目投资未建立项目后评价机制，项目竣工交付建设单位或管理单位后没有对项目决策及实施的合规性、目标实现程度等进行分析评价，未分析投资收益与预期偏差的原因，总结投资项目经验教训，没有形成完整的项目投资审计和后评价制度。同时，也未建立项目重大决策失误责任追究机制，项目投产运行后直接转为生产单位进行管理，有些项目由于多年处于停建状态，成为“僵尸项目”，也无人过问，更未进行追责，造成资源浪费和财产损失。

2煤炭企业控制投资风险的对策

2.1建立健全投资管理制度

国有煤炭企业应建立健全企业投资管理制度，主要包括：固定资产投资、产（股）权投资、境外投资管理等基本制度；投资管理机构、投资决策委员会、可行性研究论证、尽职调查、项目管理、风险管控、投资后评价、内部审计监督、投资责任追究等专项制度；以及实施细则和基本流程，形成公司章程、投资管理制度、专项制度、实施细则及工作流程等分层次全覆盖的制度体系。

2.2严格投资管理决策程序

国有企业应贯彻落实“三重一大”决策制度要求，制定和规范投资事项的决策程序，包括项目立项、考察及初审、可行性研究或投资分析、审计评估、专家论证、董事会决定等重点环节。项目前期阶段应组织技术、财务、法务等有关部门专业人员对投资项目开展风险调查、技术论证及经济评价，做好市场调研考察，分别从资源状况、投资方向、投资收益、投资风险等方面进行项目可行性研究，认真分析目标市场的需求状况、环保容量、地方经济发展情况等，把风险分析贯穿于可行性研究的全过程，以便更好地回避风险和控制风险。

2.3适时调整项目建设思路

煤炭企业要充分掌握和利用国家的行业、产业动向和政策，运用比较优势理论，积极寻找与煤炭产业关联度高的项目，如煤炭深加工、清洁生产、煤泥发电、制浆、煤矸石制砖、煤层气化等，大力发展循环经济[3]。近几年国家对环保提出了更加严格的要求，企业要提高环保意识，加大环保投入，采用新技术、新工艺减少环境污染，控制粉尘和噪音。在煤炭生产中采用先进工艺、减少地面塌陷，洗煤作业中加强回水利用、洗煤用水实行闭路循环，同时将矿井水沉淀、净化及消毒处理实现达标排放，使企业真正走上绿色发展之路[4]。

2.4拓宽融资渠道，加强风险管控

煤炭企业要保证充足的资金来源，就必须拓宽融资渠道，加强对资金筹集的风险管控。企业要加强资金筹集和使用的规划、管理，通过资本市场发行债券和股票、引进战略投资者等多种方式，广泛募集资金，保证企业发展资金充足，积极开展对外合作，以项目优势、资源优势吸引社会资本投资，引进战略投资者合资合作，共同推进项目建设，最大限度发挥国有资本带动功能，提高国有资本贡献率。同时，还要降低资金成本，提高筹资效率，加速资金周转，提高企业效益。

2.5强化对投资项目的监管力度

各级政府有关部门、企业投资管理机构及监督部门应加强监管力度，试行投资事项负面清单制度，定期企业投资事项负面清单，明确提出禁止投资的领域及事项，引导国有资本投向，促进国有资本布局结构战略性调整和转型升级。同时，建立投资事项报告制度，对投资项目出现异常情况、重大投资损失事件应及时向有关部门报告，信息要准确、完整，不得虚报、瞒报、漏报和拒报。对超概算项目要加强事中控制，一旦发现出现超概算现象，应立即采取措施，严控中间结算、设计变更和签证，加大监管力度，避免后期严重超概算情况发生。

2.6建立健全投资项目后评价制度

国有企业应制定《企业投资项目后评价工作制度》，主要包括：投资项目后评价的目的、范围、内容、方法和流程以及后评价人员组成、后评价结果的运用等。后评价意见应客观真实反映投资项目选择的方向是否正确，投资规模、效益与可研或投资分析报告的对比，揭示出市场、法律、政策、财务、技术等问题和风险，判断项目与预期的实现程度，分析投资收益与预期偏差的原因，总结项目管理经验教训，提出提高企业决策和管理水平的对策建议。其目的是为了总结经验教训，改进投资决策和项目运营管理服务。

2.7建立投资损失问责机制

国有企业在投资决策和投资管理过程中，应建立投资管理责任链，层层落实，尤其要明确关键环节责任主体、质量标准，实行管理责任制。若有关人员违反国家、省以及企业投资管理制度的规定，未履行程序或未正确履行相关程序等，导致投资损失或造成不良后果的，经调查核实和责任认定后，应按照有关规定追究相关人员、企业分管负责人和主要负责人的责任。

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关键词：房地产企业；财务成本管理；问题及对策

随着社会主义市场经济的不断发展，我国房地产行业越来越凸显出其重要的地位，行业整体提升的同时，也加剧了房地产企业之间的竞争激烈，应对这样的行业竞争现状，房地产企业只有提高自身的财务成本管理能力和水平，才得以提高自身核心竞争力，增强房地产企业的综合实力。房地产企业针对当下自身的财务成本管理工作中出现的问题和弊端，需要展开综合性和针对性的分析，方能找出积极的干预手段和应对策略。

一、房地产企业财务成本管理存在的问题

（一）财务成本管理意识薄弱。目前，我国大多数房地产企业的财务成本管理意识薄弱，对财务成本管理缺乏足够认识。部分房地产企业财务成本管理仅局限于设计阶段而忽视了项目实施过程的财务成本控制，或是认为财务成本管理的关键在于控制材料和设备的成本，相关部门和财会人员对企业财务成本管理也不够重视，这都使得房地产企业不能全方位进行成本控制。只有坚持全面性原则考虑企业成本，才能保证财务成本管理的有效性和合理性。

（二）房地产企业的财务成本管理能力较低且管理办法过于陈旧。当前形势下，我国大多数房地产企业所使用的管理办法和管理手段相当陈旧，仍然按照传统的财务成本管理办法实施成本管理，其过程是依据财务管理部门给出的决算报告对财务成本实施核算工作，这一流程最大的弊端是具有时间滞后性。由于建设项目往往已经处于施工状态，所以一旦在核算工作中发现成本管理问题，若再想实施干预和弥补工作就显得为时已晚，否则将浪费大量的人力、物力、财力且弥补工作也会得不偿失。这一流程的弊端是无法对进行中的项目给以预测和控制，进而造成项目竣工后成本核算只成为了简单的计算，失去了控制和改善的时机，显得异常被动。

（三）房地产企业未在全项目周期过程中给予财务成本管理以足够的重视。房地产项目的全周期过程，是以项目的投资决策开始，历经项目设计阶段，项目的招标和投标阶段，项目施工阶段，项目投入使用阶段，项目维护与修理阶段，最终以项目拆除阶段作为终点的一整个过程。在这一整个过程中，财务成本管理理念应该始终贯穿其中，有些房地产企业对此认识不深入，造成财务成本的管理重点放在了项目设计阶段，而未给予立项阶段和施工阶段以足够的重视，忽视了在项目立项阶段的投资决策对控制财务成本的基础性作用，以及项目施工阶段对财务成本的严格管控工作。

（四）工程预结算等重点环节存在问题严重。目前房地产企业工程预结算主要存在以下主要问题：一是工程预结算定额更新缓慢，以往的定位换算法已经不能够准确地反映出现在工程预结算的正确和真实性，在此之后的计算的繁琐，大大影响了工程的进度与实际效率；二是工程项目中心缺乏综合管理，建设、设计和施工等单位之间缺乏统一的沟通与管理，仅仅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，从而使得工程的预结算款居高不下，整个工程的预结算失去真实性和准确性使得工程资金陷入不利状态；三是故意造假提高工程预结算，尤其涉及国家投资的有关项目时，做出高预算的假象，过高的预算差额会流入个人腰包，导致豆腐渣工程的出现。

二、房地产企业在财务成本管理问题上的应对策略

（一）增强财务成本管理意识，建立全面系统化的科学管理体制。房地产企业应运用科学管理知识，将企业的财务成本管理视为一个全面化的管理工程，而不是阶段性的工程。只立足于全局性的整体角度，才能对房地产企业全面的进行财务成本管理。必须坚持以“对象、内容、方法”全面相结合的原则，在实际工作中对于不同的企业成本使用相应的管理办法和手段。坚持以市场经济为导向，以社会经济深化发展和提高企业竞争力为目的，房地产企业要在考虑物质成本的同时，兼顾到非物质的成本，综合考虑到服务成本、人力资源成本和环境资源成本等各方面成本，才能全面完成房地产企业的财务成本管理目标。

（二）房地产财务成本管理过程中需要一定的技术支持，提升管理能力。房地产企业在财务成本控制管理中可以采取清单报价模式，此模式可以对房地产企业的整体成本进行控制和管理。工程量清单是市场经济发展的要求，通过工程量清单模式可以对项目实施过程中各种成本进行监控，从房地产企业的实际情况看，相同的工程量，各个企业的价格是完全不一样，充分说明房地产企业财务管理需要一定的技术指导。房地产企业管理中可以采取战略成本管理的模式，战略管理主要是按照企业的全局发展为对象，按照企业的总体发展战略制定财务成本管理目标。

（三）完善相应的监督制度，加强财务成本管理。在房地产企业开发产品的过程中，应尽量细化进行核算的对象。同时建立既有实权又有执行力度的成本监督机构，在房地产项目的全过程生命周期的各个重要环节中进行成本预先规划，用规划的计划比对世界发生的成本明细，尤其需要注意监督管理成本概预算、竣工决算和工程结算，因为这些环节是在初期控制工程造价、减少项目开发成本和办理施工方款项给付的重要环节。按照已确立的工作目标和监督制度定期的进行检查考核，同时辅以不定期的随机抽查。必须将内部审查和外部监督相结合的财务监督体制实施到监督工作中，力保财务成本数据和账务明细真实有效。

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然而，对具有经营特征的房地产项目后评价工作则不被关注。据调研，目前仅个别房地产企业尝试进行房地产项目后评价工作。如万科初步形成《万科集团房地产项目后评估管理流程》；中海2007年之前开始组建项目后评估小组，并对北京、成都等地部分项目开展了后评估试点工作。总体看来，房地产项目后评价工作已经被行业内领衔企业所关注，但方法和体系上尚处探索和起步阶段。房地产项目前期投资决策已倍受重视并有了国家技术规程导引，但针对经营性项目投资决策的后评价却未引起业界和学界重视。显然，这种状况与房地产行业支柱产业及其迅猛发展地位不相称。进行房地产项目后评价探索已是行业和企业发展急需推进的迫切任务。

房地产项目后评价是针对房地产全程的评价。本文主要是针对房地产项目前期即投资决策环节进行后评价，具体指房地产企业在项目完成后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运行的偏差进行分析评价，找出偏差并分析原因，总结经验并汲取教训，为企业建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管理水平提供依据。

一、投资决策后评价的意义

（一）有利于提升项目投资分析决策水平

许多项目前期缺乏科学投资决策分析，随意性和盲目性强；同时，根据历史数据和假设预期完成的前期分析，在项目施工过程、完工投入市场时，面临各种不确定因素，项目的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差，甚至导致严重损失。在房企利润空间逐步压缩的形势下，规范投资分析决策方法对房地产项目可持续经营发展具有重要作用。

（二）有利于科学制定企业投资决策机制

面对宏观调控以及竞争日益激烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不断上升的开发成本，科学的投资决策机制对确保房地产企业收益，规避房地产市场风险，实施房地产企业发展战略具有不可或缺的作用。投资决策后评价能够帮助重构和完善投资决策机制，更好地规划未来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决策。

（三）有利于加强房地产企业和行业制度化建设

建立健全项目投资决策后评价，将企业发展历程中项目投资决策的经验和失误及时有效反馈，对完善企业管理制度，从制度层面提高决策正确性，引导公司规范化、制度化发展具有重要意义。同时，又将推动房地产行业的规范化和科学化发展。

二、投资决策后评价对象与目的

房地产项目投资决策后评价的对象是项目前期投资决策阶段的决策成果。具体包括：前期可行性研究成果、项目前期战略定位、项目各项策划成果、企业项目投资决策机制等。投资决策后评价的核心是对前期项目战略定位和投资可行性研究进行后评价。

房地产项目投资决策后评价的目的是通过对前期决策成果及其与实施效果的对比分析，评价项目投资决策分析的科学性、投资决策机制的合理性，以及投资决策成果与实施效果的偏差并分析原因，总结经验，提出对策建议。

三、投资决策后评价层级体系

投资决策后评价从决策分析科学性、决策成果偏差性、决策机制合理性三方面着手进行，层次体系见图1。

（一）决策分析科学性

前期投资分析作为决策依据，其完备性与深度对项目投资决策具有重大影响。后评价从投资前期分析的完备性和深度的角度，评价决策分析的科学性。

前期投资分析主要成果为投资可行性研究，完成从技术、经济和社会环境等方面对拟建项目的科学分析。分析深度体现在：决策依据的内容齐全、项目要素分析全面、数据准确可靠、论据充分、结论明确，深度应能满足投资决策需要。科学合理地完成房地产投资项目分析应包含以下七大项内容：宏观经济和房地产市场发展分析、项目概况及地块分析、项目定位、建设条件与方案、建设方式、投融资与财务分析、环境效益分析。

（二）决策成果偏差性

在房地产项目建成销售完毕（或运营）一段时间后，收集项目建成、售后（或运行）的实际信息，考察销售（或实际运营）效果，对比投资分析阶段的预期，得到项目偏差状况。如果发生的偏差很小，说明前期决策分析工作较为到位，应客观总结前期工作经验。如果偏差状况非常严重，或是在判断阶段没有将偏差项目纳入前期分析，并对整个投资活动产生巨大影响，这就属于严重的投资决策失误。针对失误，找出偏差原因并分析，完善未来投资项目分析要点，提高投资决策的质量。

以下从后评价主要内容展开介绍决策成果偏差性的评价。

1.投资环境与市场分析合理性及偏差分析

回顾项目当地经济发展和房地产市场演变情况，将预期投资环境与实际经历的外部环境作对比，评价预期投资环境与市场走势研判的正确性与分析的合理性，找出前期分析的缺失项或分析不合理的部分，总结在项目建设期间应对投资环境的变化而采取的措施，深化对未来项目的投资环境与市场研究。

2.项目定位合理性及偏差分析

项目战略定位是对投资方向的确定，通过市场调查，对投资环境、市场状况、竞争对手、目标客户的分析，对产品及销售策略进行定位策划。项目定位后评价主要从以下几点着手进行：第一，投资分析中是否对项目主题、产品、客户、价格、经营进行全面定位。第二，对比前期主题概念定位与实际效果的差别，检验主题定位的预期影响力。对比产品定位与实际产品，是否发生调整，如果发生调整找出调整原因，并评价产品功能定位的效果。对比目标客户和实际客户，评价客户群定位的精准度。对比前期价格定位和实际执行的价格，评价价格策略制定及调整的合理性，评价具体产生的市场效果。评价经营定位，先对比分析前期的租售策略与实际经营策略，回顾是否采取了调整措施，评价具体经营策略市场效果。

如果定位与市场效果相吻合，则说明前期定位工作具有合理性，可总结前期定位的经验。如果定位与市场效果偏差很大，无论是比市场效果更优还是更劣，均应客观地将偏差程度、偏差原因以及所得结论如实总结。

3.项目经济技术指标变动及偏差分析

对比完工后与规划的主要经济技术指标（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等），计算偏差额度以找出偏差的指标，分析偏差原因，指出指标变化产生的经济影响，重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本变化。

4.进度计划变动及偏差分析

评价项目前期计划的关键时间节点实现的可能性，与实际完成的关键时间节点作对比，列出每个节点的延迟（提早）天数，查出控制节点与计划偏差的节点，分析影响项目节点进度的主要因素，并提出未来类似开发项目的应对措施。关键时间节点包括：项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程许可证、开工许可证、销售许可证等的时间；工程计划的开竣工时间及工期计划、各期开工面积等；销售计划的各期销售时间、价格、面积、入住时间、预期销售计划实现时间。

5.财务可靠性及偏差分析

回顾项目的投融资模式选择，资金来源和融资方案分析的合理性，是否提出多方案建议与方案优化以及风险分析。在项目实际运行中，选定的融资模式与方案是否适合项目开发，融资方案是否能够满足资金需求，筹资的风险控制情况。

由于项目发展期间开发成本、进度调整和销售价格的变动，原来投资分析中的财务指标会发生相应调整，通过对比前期成本估算、预期收入、税务分析、项目财务指标（如净现值、内部收益率、销售利润率、投资回收期等），测算项目实际效益，评价项目盈利能力；查看实际资金来源与运用情况、现金流量、资金需求最高点，评价项目资金平衡能力；税务筹划工作是否进行，筹划方式的选择及效果，评价项目税务筹划能力。

6.不确定性分析合理性及偏差分析

受房地产价格、成本费用和其他因素影响，房地产收益有很大波动，需要进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。通过盈亏平衡分析查看投资项目的成本、销售、利润三者关系，预测经济形势变化带来的影响，分析项目的抗风险能力。通过以投资额、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的变动范围计算经济效果指标的变化得到项目敏感性。房地产投资风险有营运风险、财务风险、市场风险等，还包括预测风险及风险收益，并提出风险应对措施。结合项目实际发生的情况对不确定分析的合理性进行评价，是否实际情况在不确定性分析的考虑范围内，应对不确定因素发生的措施是否有效。

（三）决策机制合理性

为了加强房地产企业开发与经营投资活动的投资决策科学性、降低项目风险、减小项目成果偏差，企业应建立一套合理的投资决策机制。开展投资决策后评价时，从机制的完备性与合理性两个方面，对决策制度、决策流程、决策执行与反馈体系进行评价。

首先，房地产企业是否构建了健全的决策制度。是否构建投资决策组织，包括决策部门、专家构成、参与部门及实施人员等；是否形成规范性的规章制度，规范程度体现在是否有利于房地产企业的项目投资决策科学性、操作有据可依、管理的统一协调。其次，企业是否形成完善的决策流程。流程是否涉及项目投资机会发现、项目投资申请、审批、计划编制等多个明晰环节，并且责任落实到部门或个人。项目投资审批要点的把握直接关系项目投资决策成果偏差大小，后评价应侧重关注审批要点是否到位。最后，企业是否形成决策的执行、监督及反馈的体系。具体采取了何种措施保证投资决策有效实施，如何有力地推动企业持续改善项目投资决策的行为与效率，同时评价反馈机制发挥的作用。

四、投资决策后评价的方法与评价体系

投资决策后评价既可以采用各种定性的评价方法，也可采用各种定量的评价方法，如层次分析法等。但不论哪种方法都必须基于基本逻辑框架法构建合理的投资决策后评价指标体系，并通过对这些指标的系统设计和深入分析，评价找出项目投资决策的经验、教训、存在问题，以及对未来工作提出建议。

参考文献：

1.王广浩 周坚.项目后评价方法探析.科技进步与对策.2004.1

2.国家发展改革委 建设部.建设项目经济评价方法与参数（第三版）.中国计划出版社.2006

3.《投资项目可行性研究指南》编写组.投资项目可行性研究指南.中国电力出版社.2002

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福建省产业股权投资基金暂行管理办法最新版第一章 总 　则

第一条 为创新财政资金分配方式，更好地发挥财政资金的引导放大作用，提高资金使用效益，推动产业转型升级和中小企业加快发展，根据国家有关法律法规和财政部文件规定，结合我省实际，设立福建省产业股权投资基金(以下简称投资基金)，并制定本办法。另有规定的，从其规定。

第二条 本办法所称投资基金，是指以财政性资金为引导、以非公开方式募集社会资金、按市场化方式封闭运作的省级产业股权投资基金。省财政出资主要来源于预算安排。

各设区市可参照本办法执行或另行制定相应的管理办法。

第三条 投资基金按照科学设计、政府引导、市场运作、规范管理、防范风险的原则进行运作。

第二章 管理模式

第四条 为加强对投资基金的统筹协调，促进投资基金健康发展，成立投资基金协调小组(以下简称协调小组)。协调小组由常务副省长任组长，分管财政的副省长任副组长，省财政厅、金融办、发改委、经信委、国资委等相关部门分管领导为成员。协调小组负责审定投资基金的资金投入、子基金的设立(包括投资基金的出资比例、投资方向等)以及重大投资事项、子基金的合并、分立、退出等重大问题;研究制定投资基金管理办法。协调小组可根据实际情况，定期或不定期召开协调会议，研究解决基金设立及存续期的重大问题。

协调小组办公室设在省财政厅，负责协调小组日常事务。办公室主任由省财政厅分管领导兼任，办公室成员由协调小组各成员单位相关处室负责人组成。

第五条 投资基金中财政出资部分(政府出资)，由省财政厅根据年度预算、项目投资进度或实际用款需要将资金拨付到投资基金。

第六条 经省政府授权，省财政厅履行政府出资人职责，并委托省投资集团作为投资基金的运作管理机构，代行出资人职责。主要职责包括：

(一)组建福建省产业股权投资基金有限公司(以下简称基金公司)，作为其二级子公司，负责投资基金的日常运作;

(二)按照可持续性和低成本的市场化原则，募集社会资金;所募集的资金额不得低于投资基金的50%;

(三)按照协调小组确定的投资政策和投资方向，提出子基金出资比例建议;

(四)按照财政资金管理的有关规定在托管银行开设账户，专账核算;

(五)对基金公司及基金运作进行监督管理，建立风险防控机制，确保基金安全;

(六)定期向协调小组报告投资基金和子基金运作管理情况及其他重大事项;

(七)协调小组交办的其他事项。

第七条 基金公司主要职责包括：

(一)建立完善的基金管理制度，制定基金具体运作规程;

(二)根据协调小组确定的投资方向和投资原则，按照公开征集等市场化方式选择子基金管理公司;

(三)对拟参股子基金开展尽职调查和入股谈判，草拟、签署子基金(管理公司)章程或协议;

(四)根据子基金协议或章程约定向子基金(管理公司)委派董监事、管理层，行使子基金出资人权益，并及时向省投资集团报送子基金运作和监管情况;

(五)按一定比例注资子基金，并按约定履行对子基金出资义务;

(六)跟踪了解子基金运作情况，确保基金安全;

(七)其他应由基金公司承担的职责。

第八条 为发挥投资基金整体使用效益，基金公司可视子基金实际运行情况，提出投资基金投资额度调整建议，经省投资集团审核后，报协调小组批准。

第三章 基金的运作

第九条 投资基金出资可一次或分期筹集到位。分期到位的，首期出资资金应不少于基金总规模的20%，且应在基金批设后3个月内到位，其余资金可根据首期到位资金运行情况分步到位。

第十条 投资基金在子基金中参股不控股，不独资发起设立股权投资企业。

第十一条 按照省委、省政府决策部署和不同时期的工作重点，设立若干子基金。子基金的设立，根据实际情况可由省级行业主管部门、设区市政府等提出方案经省金融办会同有关部门初审后，报协调小组研究决定。

第十二条 子基金按照市场化方式独立运作，依据协议、章程约定进行基金募集、股权投资、管理和退出。

第十三条 投资基金注资新设立的子基金，应符合以下条件：

(一)应在福建省境内注册，且投资于福建省境内企业的资金比例一般不低于子基金注册资本或承诺出资额的80%;

(二)主要发起人(或合伙人)、子基金管理机构已基本确定，并草签发起人协议、子基金章程;其他出资人(或合伙人)已落实，并保证资金按约定及时足额到位;

(三)投资基金根据各子基金的投资行业等具体情况确定对各子基金的出资额，最高不超过子基金注册资本或承诺出资额的50%;除政府出资人外的其他出资人数量一般不少于3个且不超过法律规定的最多人数;

(四)子基金对单个企业的投资原则上不超过被投资企业总股本的30%，且不超过子基金资产总额的20%。

第十四条 子基金的投资存续期暂定为20xx年左右。投资基金一般通过到期清算、社会股东回购、股权转让等方式实施退出。确需延长存续期的，须报协调小组批准。

第十五条 子基金管理公司应具备以下基本条件：

(一)具有国家规定的基金管理资质，已完成私募投资基金管理人登记和基金备案，有政策引导基金管理经验的团队优先;

(二)管理团队稳定，专业性强，具有良好的职业操守和信誉，具备严格合理的投资决策程序、风险控制机制以及健全的财务管理制度;

(三)原则上股权投资的经营管理规模不低于20亿元，注册资本不低于1000万元，近2年有较好业绩，或股东具有强大的综合实力及行业龙头地位;

(四)至少有3名具备5年以上股权投资基金管理工作经验的专职高级管理人员，至少主导过3个以上股权投资的成功案例;

(五)机构及其工作人员无违法违纪等不良记录。

(六)子基金管理公司或团队应按子基金实缴资本的一定比例认缴出资。

第十六条 未经协调小组同意，投资基金和子基金不得进行投资二级市场股票、期货、房地产、证券投资基金、评级AAA以下的企业债、信托产品、非保本型理财产品、保险计划及其他金融衍生品;不得从事融资担保以外的担保、抵押、委托贷款等业务;不得对外提供赞助、捐赠;不得吸收或变相吸收存款，或向第三方提供贷款和资金拆借;不得进行承担无限连带责任的对外投资。

第四章 风险控制

第十七条 投资基金各出资方应当按照“利益共享、风险共担”的原则，明确约定收益处理和亏损负担方式。对于归属政府的投资收益和利息等，除明确约定继续用于投资基金滚动使用外，应按照财政国库管理制度有关规定及时足额上缴国库。投资基金的亏损应由出资方共同承担，政府应以出资额为限承担有限责任。

为更好地发挥政府出资的引导作用，政府可适当让利，但不得向其他出资人承诺投资本金不受损失，不得承诺最低收益。国务院另有规定的除外。

第十八条 投资基金应当遵照国家有关财政预算和财务管理制度等规定，建立健全内部控制和外部监管制度，建立投资决策和风险约束机制，切实防范基金运作过程中可能出现的风险。

第十九条 子基金管理公司可按照子基金实缴资本或出资额的一定比例收取年度管理费用，并应与绩效评价挂钩，按照子基金增值收益的一定比例提取业绩奖励，具体比例和要求应在委托管理协议中明确。

第五章 基金的终止和退出

第二十条 投资基金一般应当在存续期满后终止。确需延长存续期限的，应当报经省政府批准后，与其他出资方按章程约定的程序办理。

第二十一条 投资基金终止后，应当在出资人监督下组织清算，将政府出资额和归属政府的收益，按照财政国库管理制度有关规定及时足额上缴国库。

第二十二条 投资基金中的政府出资部分一般应在投资基金存续期满后退出，存续期未满如达到预期目标，可通过股权回购机制等方式适时退出。

第二十三条 省财政厅应与其他出资人在投资基金章程中约定，有下述情况之一的，政府出资可无需其他出资人同意，选择提前退出：

(一)投资基金方案确认后超过一年，未按规定程序和时间要求完成设立手续的;

(二)政府出资拨付投资基金账户一年以上，基金未开展投资业务的;

(三)基金投资领域和方向不符合政策目标的;

(四)基金未按章程约定投资的;

(五)其他不符合章程约定情形的。

第二十四条　政府出资从投资基金退出时，应当按照章程约定的条件退出;章程中没有约定的，应聘请具备资质的资产评估机构对出资权益进行评估，作为确定投资基金退出价格的依据。本章节有关基金的终止和退出的规定，同样适用于子基金。

第六章 投资基金的预算管理和资产管理

第二十五条 投资基金应由省财政厅根据章程约定的出资方案将当年政府出资额纳入年度政府预算。

第二十六条 省财政厅应按照《财政总预算会计制度》规定，完整准确反映投资基金中政府出资部分形成的资产和权益，在保证政府投资安全的前提下实现保值增值。

第七章 监督管理

第二十七条 投资基金以及子基金的资金应当委托符合条件的银行进行托管，投资基金和子基金的托管银行由省投资集团根据社会资金募集情况通过公开征集方式进行选择。

第二十八条 托管银行依据托管协议负责账户管理、资金清算、资产保管等事务，对投资活动实施动态监管。托管银行应当具备以下条件：

(一)在福建省设立分支机构，且设立时间在5年以上的全国性国有或股份制商业银行等金融机构;

(二)与我省有良好的合作基础，在支持我省经济建设中发挥积极作用;

(三)具备安全保管和办理托管业务的设施设备及信息技术系统，有完善的托管业务流程制度和内部稽核监控及风险控制制度;

(四)为投资基金和子基金的资金托管业务提供专人和专项服务;

(五)最近3年无重大过失及行政主管部门或司法机关处罚的不良记录。

第二十九条 省财政厅会同有关部门对投资基金运作情况进行年度检查，对受托管理机构进行财务监管、绩效评价，必要时引入第三方对资金使用情况进行风险评估，按年度对基金政策目标实现程度、投资运营情况等开展评价，并有效应用绩效评价结果，提出收益滚动发展方案。省金融办会同有关部门提出子基金的设立方案，引导社会资金参与投资基金建设，监管各子基金管理公司运营。省发改委、经信委等部门负责各相关子基金的行业指导，配合做好基金的管理工作。

第三十条 省投资集团应加强对基金公司的管理，建立有效风险防范体系和激励约束机制，投资基金、子基金及投资项目之间应建立风险隔离机制。省投资集团定期向省财政厅报告基金运行情况、资产负债情况、投资损益情况及其他可能影响投资者权益的其他重大情况。按季编制并向省财政厅报送资产负债表、损益表及现金流量表等报表，并于会计年度结束后4个月内报送经注册会计师审计的年度子基金会计报告。

第三十一条 投资基金接受财政、审计等部门的监督检查。检查中发现的问题按照预算法和《财政违法行为处罚处分条例》等有关规定予以处理。涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第八章　附 　则

第三十二条 本办法由省财政厅会同省金融办负责解释。

第三十三条 本办法自之日起实行

产业投资基金的特点产业投资基金具有以下主要特点：

第一，投资对象主要为非上市企业。

第二，投资期限通常为3-7年。

第三，积极参与被投资企业的经营管理。

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党的十六届三中全会就如何进一步深化投资体制改革作出了重要部署。近几年来，温州市不断推进投融资体制改革，初步形成了投资主体多元化、融资渠道多源化、投资方式多样化、建设实施市场化的基本格局，全社会投资的快速增长。但现行的投资体制还存在不少问题，必须进一步深化改革，破除障碍，加快发展，有效推进实施“一港三城”发展战略。

一、近几年来固定资产投资的基本情况

（一）总量增长，结构优化，基础设施投入逐年加大

近几年，温州市坚持进一步扩大内需的方针，继续落实国家积极的财政政策，固定资产投资在较高的平台上继续较快增长，投资规模不断扩大，投资重点突出，结构进一步优化。随着一大批事关全局的基础设施相继投入使用，极大地改善了投资硬环境，有力地促进了温州市经济社会持续快速健康发展。

（二）狠抓落实，提高效益，重点建设成效显著

温州市全力推进以交通、通讯、水利和电力为重点的基础设施建设，取得了令人瞩目的成就。

（三）统筹规划，加强调控，深化投资体制改革

温州市紧紧围绕建设现代化新温州和实施“一港三城”战略目标，大力推进“百项千亿”工程计划实施。在做好规划的同时，温州市加强了对项目建设资金的筹措，做好政府项目的资金平衡和落实工作。在引导民间投资方面，温州市解放思想，转变观念，率先发展民营经济，积极培育民间投资主体，鼓励制度创新，实行投资市场取向改革，大力发展民间投资。目前，温州民间投资已涉及道路、环保、码头、水利、通讯、文化、教育、医院、体育、旅游、城市基础设施、托幼养老等多个领域。

二、存在问题与原因

（一）规划滞后，基础设施瓶颈效应凸现

近年来，各级政府在工作中虽然对规划工作都十分重视，但在实践中，规划的滞后性造成经济建设迟缓性现象还是存在的。主要是在制订规划时前瞻性不够，往往重近期，轻远期，对重大布局和重大项目的研究不够，对综合性、网络化项目认识不足。其次规划衔接不够，各职能部门按各自专业要求制订专业规划时，部门间衔接不够，缺乏综合平衡，影响了规划的协调性。对规划认识不足，往往停留在口头上，在具体工作中重项目、轻规划的现象时有发生。同时一些规划本身的科学性不强，前期工作深度不够，研究不深，规划制订好后，经不起时间考验，影响规划的权威性。再者，市民参与度不够，规划都是部门制订，往往都是关门搞规划，未及时向社会公布征询意见，缺少群众意见的参与。

温州市基础设施相对滞后发展，已经成为经济发展的瓶颈。如征地难、拆迁难已成为温州市经济建设中的一大突出问题，并已严重制约和影响工程建设。又如今年凸现的电力紧张问题，集中反映了电力规划不符实际，发展滞后，影响了经济发展，也带来了一些社会矛盾。

（二）形式单一，投资资金融通渠道不畅

温州市投资领域存在筹资渠道不畅、方式单一，来源不多、引导不够等问题。融资难仍是民营企业在发展过程中遇到的难题之一。据调查，30％的民营企业认为资金偏紧或紧张。贷款难和难贷款现象同时存在，不能满足抵押要求和第三方担保要求也是民营企业不能获得银行贷款的重要原因。而游离于现有金融系统之外的自发性民间信用估计达到300－350亿元，约占银行贷款的4成。

在利用外资方面，温州市在全省处于落后地位。外商到温州来投资存在着不知道找谁，找谁都说了不算的问题。高昂的地价又使温州成为一个投资的价格高地，制约着大型跨国公司大项目在温州落户。利用外资的层次也不高，大多是投向技术含量不高的一般加工工业和房地产业，投向基础设施和技术含量高的行业不多。

（三）权责不明，投资体制改革不够深入

一是国有资本投资权责不明，各级政府有关部门和一些政府投资公司作为不独立的投资主体，存在主体不明，利益不清，政企难分，收益和风险不对称等情况，对投资项目的效益好坏，建设经营，债务偿还等不负有完全责任。既是投资者又是经营者，缺乏约束机制。因而投资积极性很高，一有机会就竭力争取上项目。

二是指挥部的模式存在建管不分，规模扩大的问题。一个工程建一个班子，抽一批人马，买一批设备，搞一个办公楼。工程一完，又各奔东西，无人负责。缺乏完善的监督机制，管理成本较高，投资浪费较重。指挥部又派生出一些房开公司、服务公司、项目公司等，只好扩大建设规模，收取管理费养人。

（四）管理粗放，有效监督机制尚待完善

温州市投资项目管理别是一些政府投资项目比较普遍地存在“三超”（超规模、超投资、超标准）问题，存在一些重复建设，造成投资浪费，影响了资金的总体安排。投资项目在管理上缺乏统一协调机制，并联审批推行没有深入，项目建设周期过长，也影响了投资环境。工程建设中督查力度不够，一些项目在竣工验收上不规范。建设市场尚需进一步完善，特别是工程招投标中存在转包及违法分包的现象，亟待采取措施予以整治。

三、创新思路，加大力度，进一步深化投资体制改革

今后几年，是温州发展的关键时期。深化投资体制改革，加大投资力度，改善基础设施条件，具有非常重要的现实意义。

（一）以“百项千亿”工程为重点，加大投资力度

要紧紧围绕推进“一港三城”发展战略，以“大规划”带动“大建设”。今后几年的具体任务就是加快实施“百项千亿”工程计划，以计划的实施实现温州市投资总量提升和投资结构的优化。据初步估算，“百项千亿”工程中计划由地方财政性资金投入25％，向国家、部、省及相关投资公司争取35％，其余40％需面向社会，吸引民间资金投入。此外，未列入“百项千亿”工程的项目5年内也需1000多亿的民间资金投入。

（二）加强重大建设项目前期工作，推进招商引资

进一步加强重大建设项目前期工作，一是要着眼全局、适度超前、重兵布阵、加强前期，要改变少数人搞前期工作的局面，多投入精干力量，各部门都要大部分人投入做前期工作。二是要建立前期工作机制和责任制。三是要根据国民经济发展和“一港三城”战略需要，选中一批重大前期项目，做深入的前期工作。四是注意前期工作方法，重大项目前期工作要与发展思路和规划相衔接，重调研和综合平衡，借用社会中介机构的技术力量，把工作做深做透。充实重大建设项目库，推进项目前期工作，为招商引资打基础。

（三）积极引导民间投资，拓宽多元化投资渠道

要为民间投资营造一个平等、公平的投资环境，扩大企业作为独立的投资主体的投资决策权；试行经营性项目业主招标制。要及时向社会公布“温州市招商引资项目计划”，采用政府与民间共同投资的做法，推出几个项目试点，面向全社会进行项目业主公开招投标，吸引民间投资。建立投资载体，引导项目和资金的结合；改革行政审批制度，减少程序，提高效率，尽快建立民间投资项目登记备案制度。坚持“谁投资，谁收益”的权益归属原则，健全工作机制，推进产权制度改革。建议由市府牵头，建立计委、财政、国资、交通、市政等部门参加的联席会议制度，推动温州优质国有资产存量盘活，滚动发展。

（四）加强政府投资项目管理，规范政府投资行为

进一步加强政府投资的全过程管理，规范政府投资行为，提高政府投资效益，建立决策科学、投向合理、运作规范、监管严格的政府投资管理体制。尽快出台《温州市政府投资管理办法》，健全政府的投资决策、执行和监督体系，提高政府投资的效益。形成跨行政区域基础设施的规划协调机制，避免重复建设，合理配置资源，提高投资效率，实现跨行政区域基础设施的互联互通、共建共享，推进区域经济社会的一体化。

要改革现有的指挥部的建设管理机制，除特大型基础设施建设建立单独指挥部外，其他政府投资项目的建设实施，要实行“代建制”，集中管理，用“交钥匙”方式移交行政、事业单位使用和管理，通过专业化管理提高政府拨款投资的效益。对现有的指挥部，要进行整合，剥离所办的企业，实现政府投资职能、投资管理职能、工程管理职能的分离。政府产业开发投资项目的建设实施，可由直接投资改为股权投资，即由政府向授权投资机构注入资本金，由授权投资机构对项目进行控股或参股，政府不直接参与项目的具体建设和经营活动，通过股权流动实现国有资产保值增值和动态调整。

统筹预算内、外的政府专项资金，实行预算外资金收支两条线管理，使政府投资在引导社会各类资金中起基础性、决定性作用，增加政府投入力度，保证稳定的财政资金来源。采取贴息、补助等投入方式，吸引和拼盘各地配套资金特别是非财政性资金，提高财政资金的使用效率。同时要落实《温州市重大建设项目稽察办法》，加强政府项目管理监督，提高投资效益。强化工程概预决算管理，优化项目方案，合理节约资金。

（五）深化审批制度改革，优化投资环境

着力改善投资环境，加强政策、法规宣传，努力营造一个良好的创业环境。不仅要加强投资硬环境建设，花大力气改善交通、通讯、能源等基础设施建设，促进经济结构调整；而且要优化投资软环境建设，进一步完善与投资有关的土地、户籍、就业、税收等法律法规体系；深化审批制度改革，国家只审批关系经济安全、影响环境资源、涉及整体布局的重大项目和政府投资项目及限制类项目，其他项目由审批制改为备案制，由投资主体自行决策。对必须审批的限制类项目，政府应向社会公开审批的依据、内容、权限、条件、程序、时限等，并严格予以执行。积极推行集中办理、“一站式”服务的审批方式，推进网上并联审批，逐步实现项目审批的信息化和高效化。

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【关键词】房地产企业；财务成本管理；问题；对策

文章编号：ISSN1006―656X（2013）12-0028-02

一、前言

随着社会主义市场经济的不断发展，我国房地产行业越来越凸显出其重要的地位，行业整体提升的同时，也加剧了房地产企业之间的竞争激烈，应对这样的行业竞争现状，房地产企业只有提高自身的财务成本管理能力和水平，才得以提高自身核心竞争力，增强房地产企业的综合实力。房地产企业针对当下自身的财务成本管理工作中出现的问题和弊端，需要展开综合性和针对性的分析，方能找出积极的干预手段和应对策略。

二、我国房地产企业发展现状

自从国家推行新的住房改革计划以来，我国的房价走势一路高歌猛进。特别是自06年起至今，几乎所有一二线城市房价已经成倍增长。房地产业过热，掀起了全民的炒房运动。给经济的运行带来了较大的影响。目前房价的走势已经远远超出了普通公民的承受能力，越来越多的房子被拥有更多社会资源的人所占用，这就造成了社会上房产资源分配的严重不均衡。少数人占据了大多数的资源。并且目前这供需之间的矛盾已经成为民生领域的一个重大问题。所以当前政府明确表态要将房地产调控进行到底，抑制房价的过快增长。随着最新限购令的出台，以及银行贷款环节的压力，大多数房产商已经经受不住压力，开始缓慢降价。但是房地产行业的利润空间是有限的，在土地公开招标的情况下，房地产商的利润率已经大不如前了。面对即将到来的降价潮，房地产企业如何通过控制财务成本，最大限度的减少不必要的开支度过房地产严冬已经成为当前房地产企业需要重点考虑的问题。

三、房地产企业财务成本管理存在的问题

（一）财务成本管理意识薄弱

目前，我国大多数房地产企业的财务成本管理意识薄弱，对财务成本管理缺乏足够认识。部分房地产企业财务成本管理仅局限于设计阶段而忽视了项目实施过程的财务成本控制，或是认为财务成本管理的关键在于控制材料和设备的成本，相关部门和财会人员对企业财务成本管理也不够重视，这都使得房地产企业不能全方位进行成本控制。只有坚持全面性原则考虑企业成本，才能保证财务成本管理的有效性和合理性。

（二）房地产企业的财务成本管理能力较低且管理办法过于陈旧

当前形势下，我国大多数房地产企业所使用的管理办法和管理手段相当陈旧，仍然按照传统的财务成本管理办法实施成本管理，其过程是依据财务管理部门给出的决算报告对财务成本实施核算工作，这一流程最大的弊端是具有时间滞后性。由于建设项目往往已经处于施工状态，所以一旦在核算工作中发现成本管理问题，若再想实施干预和弥补工作就显得为时已晚，否则将浪费大量的人力、物力、财力且弥补工作也会得不偿失。这一流程的弊端是无法对进行中的项目给以预测和控制，进而造成项目竣工后成本核算只成为了简单的计算，失去了控制和改善的时机，显得异常被动。

（三）房地产企业未在全项目周期过程中给予财务成本管理以足够的重视

房地产项目的全周期过程，是以项目的投资决策开始，历经项目设计阶段，项目的招标和投标阶段，项目施工阶段，项目投入使用阶段，项目维护与修理阶段，最终以项目拆除阶段作为终点的一整个过程。在这一整个过程中，财务成本管理理念应该始终贯穿其中，有些房地产企业对此认识不深入，造成财务成本的管理重点放在了项目设计阶段，而未给予立项阶段和施工阶段以足够的重视，忽视了在项目立项阶段的投资决策对控制财务成本的基础性作用，以及项目施工阶段对财务成本的严格管控工作。

（四）没有指定具体的成本管理计划

许多企业都没有制定详细可行的财务成本管理计划，也缺乏合理的成本控制办法。企业在项目的开始初期就应该制定相信的成本预算，严格按照成本预算进行生产管理活动。但是许多企业并没有认识到控制管理成本的重要性，对目标的成本控制意识还是停留在最表面上。对成本控制认识的不到位直接导致了成本控制的无法严格有效执行。

（五）工程预结算等重点环节存在问题严重

目前房地产企业工程预结算主要存在以下主要问题：一是工程预结算定额更新缓慢，以往的定位换算法已经不能够准确地反映出现在工程预结算的正确和真实性，在此之后的计算的繁琐，大大影响了工程的进度与实际效率；二是工程项目中心缺乏综合管理，建设、设计和施工等单位之间缺乏统一的沟通与管理，仅仅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，从而使得工程的预结算款居高不下，整个工程的预结算失去真实性和准确性使得工程资金陷入不利状态；三是故意造假提高工程预结算，尤其涉及国家投资的有关项目时，做出高预算的假象，过高的预算差额会流入个人腰包，导致豆腐渣工程的出现。

（六）负债率过高

过高的负债率使企业成本的升高，并且较高的负债率使得企业的现金流量大量减少，不利于企业的资金流转。房地产企业是一个资金密集型企业，一旦负债率过高则会直接影响公司的财务成本。

四、房地产企业在财务成本管理问题上的应对策略

（一）增强财务成本管理意识，建立全面系统化的科学管理体制

房地产企业应运用科学管理知识，将企业的财务成本管理视为一个全面化的管理工程，而不是阶段性的工程。只立足于全局性的整体角度，才能对房地产企业全面的进行财务成本管理。必须坚持以“对象、内容、方法”全面相结合的原则，在实际工作中对于不同的企业成本使用相应的管理办法和手段。坚持以市场经济为导向，以社会经济深化发展和提高企业竞争力为目的，房地产企业要在考虑物质成本的同时，兼顾到非物质的成本，综合考虑到服务成本、人力资源成本和环境资源成本等各方面成本，才能全面完成房地产企业的财务成本管理目标。

（二）房地产财务成本管理过程中需要一定的技术支持，提升管理能力

房地产企业在财务成本控制管理中可以采取清单报价模式，此模式可以对房地产企业的整体成本进行控制和管理。工程量清单是市场经济发展的要求，通过工程量清单模式可以对项目实施过程中各种成本进行监控，从房地产企业的实际情况看，相同的工程量，各个企业的价格是完全不一样，充分说明房地产企业财务管理需要一定的技术指导。房地产企业管理中可以采取战略成本管理的模式，战略管理主要是按照企业的全局发展为对象，按照企业的总体发展战略制定财务成本管理目标。

（三）完善相应的监督制度，加强财务成本管理

在房地产企业开发产品的过程中，应尽量细化进行核算的对象。同时建立既有实权又有执行力度的成本监督机构，在房地产项目的全过程生命周期的各个重要环节中进行成本预先规划，用规划的计划比对世界发生的成本明细，尤其需要注意监督管理成本概预算、竣工决算和工程结算，因为这些环节是在初期控制工程造价、减少项目开发成本和办理施工方款项给付的重要环节。按照已确立的工作目标和监督制度定期的进行检查考核，同时辅以不定期的随机抽查。必须将内部审查和外部监督相结合的财务监督体制实施到监督工作中，力保财务成本数据和账务明细真实有效。

（四）强化重点环节成本控制。首先应强化投资决策成本控制

财务部门切实测算拟建项目的内含报酬率、销售利润率、成本利润率、资产负债率等前期财务指标编制项目计划书，并筹划税务和筹融资、投资方案，确定初始财务目标成本。同时，立项阶段应做好各种组织筹划实现项目筹建阶段的低成本规划。第二强化规划设计成本管理。利用成本预算实施限额控制，把设计费的限额与设计质量挂勾。强化方案优化措施和图纸会审，相关部门充分分析和论证设计方案，提高设计概算和施工图预算的准确性、最优化。最后，强化内部复审制度，加强对规划报批、桩基、图纸、功能材料、装修变更等可控设计成本的严格审核最后强化变更签证成本控制。变更及签证重要的是事前控制和流程管理。在项目设计前期应全面、准确分析论证其规划与定位，尽量避免在施工中的重大设计调整；变更前，须利用设计单位和监理单位的技术资源，就变更对工程成本的影响做出分析评价。变更及签证管理控制体系应明确操作流程及责任权限，加强变更的内部监督与控制。

（五）减少企业的负债率

当前应对成本危机最重要的方法之一就是降低企业的负债率。过高的负债率不仅增加了企业的利息负担，并且减少了企业的现金流通速率，不利于企业现金流的快速运转。如果减少负债率就可以最大限度上的增加企业现金流通速率，相对减少企业开发成本。让企业更好地管理自己的财务成本。

五、结束语

企业财务成本管理水平和能力的高低，以及企业管理工作开展的好坏不但影响企业自身利益获取，还制约着企业根据项目成本基础而制定商品价格的优势。所以，从强化项目成本管理和控制人手，重视和做好财务成本管理工作是十分必要的。

参考文献：

[1]周兴梅.浅析房地产企业财务管理.现代商业，2009（11）.

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近两年，养老金入市的传闻频繁出现，却始终缺乏实质性举措，对市场产生的影响更多体现在心理层面。尽管如此，养老金入市是一个系统工程，最终要解决的是百姓“老有所养”的问题。因此，养老金入市及其相关的运作还有一些亟待明确的问题。

问题一，30%比例高不高

养老金改革一直以来因其牵涉面广、涉及利益复杂，受到的关注及争议较多，其中，最受关注的莫过于投资运营架构设计、投资的范围等，这些内容对于资本市场和投资机构都将产生巨大影响。

按照国务院 2015 年 8 月公布的《基本养老保险基金投资管理办法》（以下简称《办法》），基本养老保险基金可以投资不高于基金资产净值 30%的股票、基金等权益类资产。

根据办法规定的比例，以 1990 年年底上海、深圳证券交易所成立为标志，按照 1990 ―2014 年的 25 年间中国金融市场中股票、国债、银行存款三大类金融工具的收益率， 假设养老金投资组合中包含银行存款 5%、以上证指数为代表的权益类a品比例为 30%、其余 65%投资于5年期国债（因缺乏历史数据暂未考虑重大项目和重点企业股权），则该投资组合的年均期望收益率约为 12%，标准差约 18%。

由于养老金入市是循序渐进的，假设投资股市的比例为 20%，则期望收益约 10%，标准差为 12%左右；如果投资股市比例仅为 10%，期望年均收益约 8%，标准差不到 8%。如果以美国 50 年间所罗门兄弟 AAA 级债券成员观点集萃44的收益率标准差 10%作为风险度量标准，则养老金入市比例在 10%时投资风险甚至低于所罗门兄弟 AAA 级债券，仅当入市比例超过 20%的时候需要慎重，但 30%以下的投资比例都应当是风险可控的。

不过，应当指出，上述模拟测算是基于过去 25 年中国金融市场的历史数据，而 1993 ―1995 年间1年期银行存款利率在 10%以上，国债利率也很高。自 2000 年全国社保基金理事会成立，其年均投资收益率 8.38%，投资股市的比例是逐步提高的，但上限是 40%，社会上关于养老金投资股市风险太高的担心主要是散户炒股的心态所致，只要长期看好中国宏观经济发展的趋势，养老金作为机构投资者控制一定比例的长期股市投资是风险可控的。

问题二，哪些资金能用

对于养老金入市，外界最为关注的是，究竟将有多大规模的基本养老金能入市，又有多少能进入股市。截至 2015 年年底，全国社保基金理事会管理的社保基金总额为15085.92 亿元，按照社保基金投资股市上限 40%计算，这部分能入市的额度为 6000 亿元左右；此外，社保基金中还有广东和山东委托的1732.88 亿元基本养老金，按照基本养老金投资股市上限 30%计算，入市额度为 500 亿元左右。

不过，即使认为不必为风险忧虑，但基本养老金统筹和个人账户应该分开，并坚持统筹部分不应该投资。目前官方公布的养老保险结余是指整个企业职工基本养老保险基金，应当包括社会统筹和个人账户两部分。

这两部分的性质完全不同。基本养老金统筹部分用于现收现付，我国的社会统筹部分养老保险制度就是现收现付制度，缴费率是 20%。和现收现付相对应的是个人账户积累制，养老保险基金投资运营问题的核心在于个人账户养老金部分的运营。这部分资金是劳动者的个人私有财产，将伴随劳动者一生。从信托理论上讲，劳动者是委托人，社保经办机构是受托人，受托人责任重大，需要明确养老金投资的原则、主持养老金投资管理人的选拔。

基于我国的社会统筹养老金公共资金，借鉴其他国家的经验，其投资运营的对象和主体只能是国债，鉴于目前全国已有积累结余养老保险的庞大数量，进入公开债券市场购买肯定不现实，最好的方法就是由财政部发行“社会保险特种国债”。

最佳的投资方式就是长期投资指数基金，一方面任何人都操控不了，另一方面可以将管理费用降到最低，从而将人为因素降到最低。

问题三，何种监管算严密

养老金入市的根本目的在于保值增值，缓解收支缺口造成的资金压力，而非为入市操盘者制造生财有道的机会。如果投资决策有重大失误，或暗箱操作、蚕食投资回报，决策主体及“操盘者”都应承担决策失误的法律责任。但如果问责机制虚设，养老金入市的回报，恐会成为新的唐僧肉。应该制定相应的法律法规进行全过程监管。

第一，应当加强入口监管，从征缴过程就应当开始监管。目前，征缴过程中暴露出的问题很多，主要是隐瞒基数、停缴等，造成上缴数量不足。

第二，要加强经营过程中的监管，防止养老金的基金管理人出现证券投资基金管理人老鼠仓现象，防止出现养老金买入卖出股票之前基金管理人包括机构负责人、操盘手及其亲属、关系户提前买卖股票的现象。这中间的非法获利空间非常大，应当予以严格监管。

第三，发放阶段的监管。一些老人去世后亲属继续冒领养老金的现象比较多，要防范养老金领取阶段的欺诈行为。作为养老金监督管理的最高位阶法律，社会保险法在正式实施过程中需要大量配套法规、规章、规范性文件。因此，需要由国务院制定配套的社会保险基金监督管理条例、社会保险基金反欺诈管理办法等法规、规章。

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【关键词】建设项目；造价控制；价值工程；限额设计

中图分类号: U2文献标识码：A文章编号：T2012-08（01）9814

1建设项目投资与设计阶段存在的问题

一个建设项目，往往需要数百万、上千万、甚至上亿元的资金。项目建成以后能否盈利，能否达到预期效果，这是每个业主非常关心的问题。这就要求管理人员对项目从立项、可行性研究、初步设计、施工图设计直至竣工验收进行全过程跟踪，使项目投资控制贯穿于项目建设全过程，包括投资决策、项目设计、招标、施工及竣工决算审计等五个阶段。在这五个阶段中，除了前期的投资决策阶段至关重要外，设计阶段的工作也是十分关键的。这是因为在项目作出投资决策后,控制工程造价的关键环节就取决于技术设计阶段。

目前在项目投资阶段也就是项目建议书阶段，通常由建设单位向公司投资计划部提出投资估算，内容相当简单往往造成漏项。在可行性研究阶段，建设单位委托设计单位、勘察设计单位编制可行性研究报告，并编制投资估算，该投资估算经审批后将作为此项目工程造价的最高限额。但由于本阶段以经济分析和方案为主，工程量不明确，所以设计院本阶段的投资估算，准确性较差；同时由于建设单位通常不是投资估算和造价控制的内行，而且对工艺流程和方案缺乏认真研究，有时建设单位为了所报项目能被批准，要求设计单位在投资估算时有意低估，增加了估算的不准确性，给后期项目的建设与运营带来了很大的困难。因此，正确的投资决策与科学合理的技术设计是控制工程造价的前提。

2 设计阶段造价控制的必要性

工程建设设计阶段是项目建设实施过程中的一个重要阶段, 从整个项目的实施过程看, 除了项目前期的投资决策外，在初步设计阶段, 影响项目投资的可能性为25%～95%；在技术设计阶段, 影响项目投资的可能性为35%～75%。在施工图设计阶段, 影响项目投资的可能性则为5%～35%。很显然, 在项目投资决策确定后，项目投资控制的关健就在于设计，尤其是初步设计阶段。

建设工程全寿命费用包括项目投资和工程交付使用后的经常开支费用，包括经营费用, 日常维护修理费用、使用期内大修理和局部更新费用,以及该项目使用期满后的报废拆除费用等。据相关专家分析和资料显示, 设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下, 但正是这少于1%的费用, 却决定了几乎全部随后的费用。在决策正确的条件下, 它对工程造价的影响程度可达70%以上。显然,设计阶段的工作是有效控制工程造价的关键。重施工、轻设计、忽视决策的传统观念, 必须克服。

长期以来, 人们普遍忽视工程建设项目前期的造价控制, 而往往把控制项目投资的主要精力放在施工阶段、审核施工图预算、合理预算建安工程。这样做尽管也有效果, 但毕竟是“ 亡羊补牢”,事倍功半。要有效地控制建设项目投资, 就要坚决地把工作重点转到建设项目前期阶段的工作上来, 尤其是要抓住设计这个关健阶段, 未雨绸缪, 以取得事半功倍的效果。

3 设计阶段工程造价控制的具体措施与方法

3.1 增强设计标准和标准设计意识

工程建设标准规范和标准设计, 来源于工程实践经验和科研成果, 是工程建设必须遵循的科学依据。大量的、行之有效的实践经验和科技成果纳人标准规范和标准设计加以实施, 能在工程建设活动中得到最普遍有效的推广使用。无疑, 这是科学技术转化为生产力的一条重要途径。另一方面, 工程建设标准规范又是衡量工程建设质量的尺度, 符合标准规范的质量就好, 不符合标准规范的质量差。抓设计质量, 设计标准规范必须先行。设计标准规范一经颁发, 就是技术法规, 在一切工程设计工作中必须严格执行。标准设计一经颁发, 建设单位和设计单位要因地制宜地积极应用, 无特殊理由的不得另行设计。

3.2 发挥价值工程优势, 提高设计产品的价值

一切发生费用的地方都可以应用价值工程。工程建设需要大量人、财、物, 因而价值工程在工程建设方面大有可为。它作为一种相当成熟又行之有效的管理办法, 在许多国家的工程建设中得到广泛应用，尽管价值工程在我国工程设计的应用和推广起步较晚,但大量事实证明, 它在工程设计中控制项目投资、提高工程“ 价值”大有作为，特别是随勘察设计、施工一体化模式的推广, 价值工程越来越显示出它对控制项目投资所发挥的巨大作用。

3.3积极推行限额设计, 树立动态管理的理念

限额设计就是按标准的投资估算控制初步设计, 按标准的初步设计总概算控制施工图设计, 即上阶段审定的投资额作为下一设计阶段投资控制的总体目标。

在工程项目建设过程中采用限额设计是我国工程建设领域控制投资支出, 有效使用建设资金的有力措施。限额设计的控制对象是影响工程设计静态投资（或基础价）的项目。限额设计并不是一味考虑节约, 也不是简单地将投资砍一刀, 而是包含了尊重科学, 尊重实际, 实事求是，精心设计和保证设计科学性的实际内容。在整个设计过程中, 设计人员要经常检查本专业的工程费用, 切实做好控制造价工作, 把技术经济统一起来, 改变目前设计过程中不算帐，设计完了概算见分晓的现象，由“画了算” 变为“算着画”，时刻想着“ 差了一条线, 投资千千万” 。切实做好限额设计的纵向、横向控制。

1）初步设计要重视方案选择, 按照审定的可行性研究阶段的投资进一步落实投资的可能性, 将项目投资估算进一步具体化。

2）把施工图预算严格控制在批准的概算内。施工图设计是指导工程建设的主要文件，设计单位的最终产品，限额设计控制就是将施工图预算严格控制在批准的设计概算范围以内。

3）建立健全设计单位内部、建设单位内部的经济责任制, 正确处理好二者之间责权利的关系。

4）建立设计院内部限额设计责任制, 实行限额设计总概算控制施工图设计, 即将设计节奖超罚。在推行限额设计同时, 不断加强完善和改进, 充分体现控制投资的重要性, 克服长期以来, 重技术轻经济的思想, 树立设计人员的高度责任感, 不盲目追求高标准、高水平, 不同国外攀比, 使建设标准根据客观条件的许可体现科学、经济、合理的条件下注重美观的原则，合理使用人力、物力、财力，力争少投人，多生产, 努力提高我国建设项目的投资效益。