房地产项目财务管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产项目财务管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房地产项目 动态性 财务管理 模式创新

一、动态财务管理与房地产项目开发概述

（一）动态财务管理概念

动态财务管理是财务管理的一种类型，在企业办公与财务管理活动中，很多情况下会遇到动态财务管理方式，动态性的财务记录与控制主要是针对目标结果做出的一种适当的定位，运用所选择的财务动态化指标衡量财务管理的内容与财务专业分析数据的不同变动，而且要使用量化的专业管理方法去分析与企业变动资源相互配合的财务数据，动态财务管理是一个整体性的财务信息动态管理过程。

对于房地产企业来说，财务动态管理，指的是企业的项目管理与日常管理的数据变动，房地产企业的建设通过设计、施工、检验等多种阶段组成，每一个阶段都可以拥有不同的资源变动与财务信息的记录情况，财务动态管理与控制是对企业内部财务信息管理的一种有效的监督方式，信息的实时控制与分析对于企业的成本控制是一种有效的方法，财务信息的管理方法与机制的动态变动，加强了企业整体的财务运作能力，降低了运作成本与费用，对于企业来说是一个关键性的活动。房地产企业通过计算辅的动态财务数据变化，加强了财务部门对公司项目管理实际状况的掌握，对项目发展的实际影响因素进行控制，将适时动态的财务目标与真实的数据进行记录和对比，实现企业财务的动态管理。

（二）动态财务管理的发展现状

动态财务管理实际是一种财务管理的有效方式，动态化财务管理指的是在管理财务数据与内容的活动之中，利用对结果的一种模拟，与预期的数据进行对比与分析，通过动态化改进财务管理的方式，提升了财务部门预测性财务管理的方法可行性。其主要的手段就是利用动态化的管理指标与预期设置的动态化财务管理工具进行对比与分析，通过数据的对比，可以发现现实情况之中财务数据变化的真实情况，与预期进行对比可以了解房地产项目的实际建设效果，要控制好建设方向，最大化地节约成本资金，节省开支，降低成本。

收入-动态成本=毛贡献

毛贡献-静态成本=动态净贡献

在动态财务管理的模式下，企业经营得越好其动态的成本也就越低。对房地产企业来说，动态的财务管理就是在企业实行项目管理和日常经营管理中，通过对财务目标的设计以及经营状况的预定，选用一系列的动态财务指标，利用计算机等辅助管理工具与动态分析算法的支持，帮助分析企业项目达成中可能受到的不利因素，从而将其纳入到目标达成的动态化管理中，不断的对比目标和进度之间的差距，并进行修正和控制，以此实行动态化的财务管理。

二、动态财务管理系统的构建

（一）系统设计原理

根据动态财务管理的定义进行系统设计，主要就是为了将其构建成一个能够详细、全面反映项目资金投资使用状况的科学体系，这样才能使管理者清楚地了解到财务具体使用状况。动态财务管理的基本原理就是能够对财务信息的相关数据进行整理并且及时的反映给相关部门，同时还能根据相关数据计算出不同情况对目标方案所造成的影响，并且将动态财务指标与初始目标进行对比，一旦出现差异就会及时地做出反应，这样就会有效地降低风险并且帮助相关工作人员实施正确的解决方案，针对项目的特点，进行动态财务管理系统的设计，主要目的就是尽量做到人力、物力与财力的最大化利用，同时还要保证项目的顺利完成。

（二）系统功能设计

在对数据库管理系统进行开发的过程中，系统功能设计是其中的主要内容之一，所以要想做好这一工作，就要在前期做好需求分析，这样才能明确目标，根据项目的实际需求进行系统开发，设置相关的程序。动态财务管理系统按照功能划分，主要目的为了对某一项目的财务进行科学有效的信息化管理。按照用户的需求划分，一般可分为以下几种：第一，建立动态财务管理系统可以方便项目的负责人及时准确的了解这一阶段的财务状况以及具体信息；第二，这种动态财务管理系统可以运用科学的方法，迅速有效的完成目标任务进展情况的跟踪检查，改善以及结果的计算等工作，可以通过相关数据对未来的执行结果进行推测；第三，可以帮助相关人员对项目的执行状况做出及时的反馈，根据结果进行分析总结并做出相应的调整。

按照功能划分，主要根据以下几方面内容进行设置：第一，要将项目的基本信息、动态信息等进行详细区分，这样才能方便管理人员及时有效的了解到项目相关信息以及各项工作的完成状况。第二，为强化信息反映的及时性和全面性， 可考虑将数据表、图表全面结合， 尽量使系统构建做到图文并茂、简单易懂，这样才会让系统的使用变得更加方便。

（三） 系统模块设置

1.基础信息模块。这部分主要包括两部分内容，一部分是对项目相关信息以及资料进行分类管理，这样就可以让操作人员对整个系统的基本信息有所了解，方便以后能够更加准确的进行操作。另一部分是项目初始目标设定，主要内容就是对项目的初始目标进行规划并储存。这样就可以根据不同的项目设定不同的初始方案，根据需要设置相应的动态信息模块，及时地对初始方案和工程进度进行跟踪调整。

2.成本控制模块。这部分的主要工作就是通过对模块相应的程序进行设置，可以对项目实施过程中的成本使用状况实施全程控制。主要包括两部分内容，一部分是对目标成本的制定，主要是在设定好动态目标的前提下，将目标成本根据不同的实施部门进行细分，这样有利于项目成本的合理分配以及责任的明确。另一部分是对动态成本进行监控，主要是对项目实施过程中的实际操作情况进行动态跟踪，这样有利于及时地发现问题并进行调整。

3.绩效评估模块。这部分的主要工作就是对项目的实施状况进行评估，有效地保证初始目标的顺利完成。主要包括两部分内容，一部分是动态绩效评估，主要负责项目实施过程中对各项信息以及实施状况的查询与不定期评估。另一部分是项目综合评估，主要负责在项目全部完成后，对系统整体实施效果的综合评定，并根据结果进行分析总结。

三、动态财务管理系统操作流程

（一）进行前期准备工作

在进行动态财务管理的前期要进行一系列的准备工作，这样才能保证系统的有效运行，以财务部门作为主体，其他部门进行相关内容的辅助工作，收集财务信息并根据相关资料进行分析总结，制定出详细的资金使用规划与可行性研究报告等各类项目分析资料的编制，为接下来的工作做好准备。

（二）对成本进行分解

在做好前期的准备工作以后，就要开始财务动态管理的系统操作了，首先就是财务人员要对成本进行分解，根据系统操作流程，将前期规划的投资总目标进行科学合理的安排，把各不同阶段的目标成本分配到相关的部门，进行单位成本要素的细分，但要在有效的时间内将工作内容与安排通知给各部门的负责人，让他们能够进行及时的沟通与协调。

（三） 对成本进行跟踪管理

在各部门完成相关内容的协调统一工作以后，就进入到正式的实施阶段，根据之前规划好的子目标值进行相关工作的实施，系统会对陈本进行跟踪管理，并对每个子目标的执行情况做出相应的评定，之后会根据项目的实际需要，将这一评定结果反馈给相关的项目实施部门，这样就能让有关人员及时地了解到这一阶段计划目标的实施效果并做出相应调整。也有利于财务部门根据反馈信息，将现阶段所有项目成本进行累计并将结果与前期的规划目标成本进行对比分析，这样就能及时的了解到项目资金的整体运作情况以及各部门的完成效果。

（四） 对项目进行动态管理

可以根据系统对项目执行情况的各项记录，对项目进行动态管理，将各部门的执行指标以及完成状况作为业绩考核的一项重要内容，作为可供参照的量化指标，加入到部门的不定期考评计划中。尽量将实际支出成本控制在前期的成本预算目标之内，如果出现成本超支的情况，就要找出原因并且进行及时的调整，避免出现更为严重的状况，给企业带来不可预计的损失。

（五）对项目的完成情况进行考评

在项目整体建设完成以后，要对这一项目的总体投资情况以及完成状况进行考评，各部门都要进行工作总结，对其间出现的问题进行分析与改进，这样才能避免下次出现同样的状况，也有利于企业动态财务管理系统的进一步完善。

参考文献

[1] 高崎. 房地产开发项目的动态财务管理方法探究[J].投资理，2012（10）：100-102.

[2] 项勇. 房地产开发项目的动态财务管理模式研究[J].财会月刊，2011（05）：90-93.

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（一）财务管理是核心

管理好房地产企业的财务工作，相关的财务管理体制是保证，好的体制能够帮助房地产企业降低并抵御财务风险，实现自身效益和利润的最大化。新时期下，房地产企业要加强成本和财务管理，实现低成本、高收益的财务管理模式，提高自身的经济效益。房地产企业项目开发中，原料采购、项目施工到房屋销售这一系列活动，都贯穿有财务活动，财务活动是房地产项目运营的基础。另外，房地产企业自身的决策和各个部门工作的开展，一定程度上受财务信息的影响，利用财务信息，可以推算出项目预期投资和造价的资金需求，掌握了这些数据，企业才能更好的管控开发项目，利用项目增加企业的经济效益。

（二）预知企业风险

经济发展浪潮中，企业就像一艘船，在大海里航行，想要到达终点，必须有良好的导航和天气预报系统来指明方向，同时躲避暴风雨，降低损失。房地产项目建设的周期长，需要投入的资金多，投资得到回收的时间也长，并且投资风险高，这些特点的存在，使项目预测和实际收益情况产生很大的差距。为了避免这些特点对地产项目运行的影响，就需要预测可能出现的问题，利用财务资料进行分析，发掘隐藏的问题，及时发现及时解决，减少风险对自身项目的影响。

（三）财务管理现状

“高出生，高死亡”是目前大部分房地产企业的状态，这种状况的出现有很多原因，通过分析这些失败案例，我们可以发现一个共同点，这些没有成功的房地产企业都存在财务管理缺失和体制不健全的情况，财务管理发挥不出实际作用。我国房地产企业受到的影响是多方面的，为了销售，企业都将重点放在消费者需求上，忽视自身财务管理的重要性。在产业升级和转型中，财务管理逐渐突出，项目被迫停工。所以企业也开始加强自身的财务管理，做好项目预期分析，防范财务风险，提高自身在行业中的竞争力，始?K立于不败之地。

二、出现的问题

（一）机制不完善

房地产企业的财务管理，在机制建设上不下功夫，管理机制不健全，财务管理工作开展艰难。一方面，财务管理部门的工作人员，财务管理知识和经验都不足，在财务管理工作上态度和行为闲散，使房地产项目的财务方面存在很多问题和漏洞。另一方面，财务管理体制不完善，财务信息不能及时准确的上报，导致项目得不到整体掌控，对于项目使用的资金也不能进行准确估计，很容易造成资金的浪费，损失企业的钱财，加重项目的资金负担。

（二）力度不深入

目前，大部分房地产的财务管理，仅仅是填写凭证、帐簿登记和财务报表编制，财务预算、控制、分析以及决策等工作都没有涉及到。原因之一是房地产财务管理人才缺失，原有的工作人员无法完成财务预测等工作，房地产目前的财务管理存在数据缺失、探索不够的情况，无法给项目决策提供依据。同时领导对于财务管理的重视度也不高，重点还是放在满足顾客需求和提高销量上。财务管理只做表面工作，财务管理数据无法实现同步，不仅降低项目利润，还会影响企业发展。

（三）成本达不到最优

项目设计方案、土地使用权购买、工程招投标和施工是房地产项目开发的成本来源。只有降低成本，才能提升项目开发利润。但企业在成本管理中出现很多问题，不能选择最优方案导致资金流失，，购置土地使用权时，由于没有事先预估，购买的土地价格超出预算，给项目开发带来资金压力等等，这些问题不解决好，不利于房地产项目的开发和建设。

三、改善的措施

（一）健全制度

首先，房地产财务管理机制的完善，要根据国家的相关法律法规和自身的具体财务工作情况，科学的考量，进而完善好财务管理工作的机制。其次，要管理好财务人员的行为，健全行为准则，使房地产企业的财务管理工作分工更明确，具体工作更详细。财务管理人员要遵守制度，根据制度进行财务管理活动。最后，要加强财务管理制度的建设，分析房地产企业的具体情况，制定出一套具有针对性的财务管理制度，财务管理制度有实用性，提高房地产企业财务管理的水平，保证企业房地产项目的经济效益。

（二）树立思想

财务管理是一项长期工作，是企业实现项目目标的基本手段，通过财务预算安排房地产项目开发的方向和规划具体方案，合理控制项目支出资金、考核自身的实际情况，将企业开发资金合理分配给开发的地产项目中。为了更好的做好项目预算工作，财务管理人员必须树立预算管理思想，强化预算工作组织，将项目管理的程序进行细分，拟定每个阶段的具体预算方案，保证项目预算管理发挥真正的作用和功能。房地产企业预算管理的全面实施，要将预算管理和发展目标进行结合，改变企业对财务部门的认识，促使各个部门积极配合和协助财务管理工作，完成了整个企业的预算管理工作。

（三）提高素质

房地产财务管理人员的招聘中，要优先选择有经验的财务管理应聘者，对于应聘上的人员，首先需要向他们宣传财务管理的重要性，让他们清楚认识到自身所从事的工作对企业运营的重要作用，增强其财务管理工作的责任感。同时，建立专业财务管理，明确分工，应对财务问题。另外，定期组织培训，聘请财务管理专家到企业进行培训，提升财务管理人员业务技能。培训结束后，要对企业财务管理工作进行评比，表现优秀的给予一定奖励，通过这种方式，提高财务管理人员工作的积极性，促进财务管理工作的顺利开展。

（四）信息化建设

财务管理工作，不是简单的凭证填写、帐簿登记和报表编制等，还有财务预测、项目控制、决策和分析等。这些工作会产生大量数据，光靠手工记录不仅费时费力，还会出现很多问题。信息化的到来，要求房地产企业的财务管理达到信息化管理要求。企业要重视自身的财务管理工作，为财务部门提供所需要的办公设备，引进技术人员，建立和管理自身的财务信息系统，将企业的项目数据登入财务系统，方便企业各个部门进行信息整合，加强企业部门间的沟通，同时也给各个部门进行项目决策提供财务数据参考，保证决策的科学合理性。

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【关键词】房地产项目；成本控制；项目成本构成；成本控制措施

1 房地产项目成本控制的必要性和基本原则

1.1 房地产项目成本控制的必要性

1.1.1 项目成本牵涉房地产企业的生命线

房地产项目成本控制对房地产开发企业的发展有着重要的作用，成本控制的好坏直接决定着房地产企业的经济效益，甚至关系房地产企业的生死存亡。首先，进行必要的成本控制能够降低房地产开发企业的开发成本，在一定程度上可以规避由于资金短缺而引致的投资风险，实现超额的利润。其次，房地产项目的成本控制能够降低企业的投资风险，保证较高的投资收益率。再次，加强房地产项目成本控制有利于缩短投资回收期。房地产项目承受着众多的风险，因此加强成本控制，尽量缩短资金回收期是至关重要的。进行有效的成本控制，有利于吸引投资者进行投资，同时也能够有效控制企业的财务风险。

1.1.2 项目成本控制助推项目目标的实现

房地产企业也只有对开发项目进行有效的成本控制，才能够确保投资预期目标的实现，优化企业的资源配置，提高资源的利用率，实现房地产项目经济效益、社会效益与环境效益的有效统一，这也是房地产开发企业发展低碳经济、落实科学发发展观的必然选择。

1.2 房地产项目成本控制的基本原则

1.2.1 经济效益原则

进行房地产成本控制的首要原则就是遵循以最小的投入换取最大的经济效益，本着以经济效益为中心的原则进行成本控制。

1.2.2 目标成本控制原则

进行项目成本控制要制定合理的目标成本，并进行科学有效的管理，可以结合实际情况制定合理的目标，对目标进行层层分解和细化，实行目标责任制，定期和不定期地进行目标执行结果的检查，进行目标的调整和修定，促进项目成本最低化的实现。

1.2.3 综合成本控制原则

综合成本控制的客体是指整个房地产企业、房地产开发和筹建过程以及房地产涉及的全体人员，对综合成本进行管理也即通常所说的“三全”管理。进行综合成本控制就要对全员和全过程实行统一的管理和控制，要充分调动每位员工的积极性，提高单位经济效益。

1.2.4 权责发生制原则

房地产项目工程属于大型项目工程，在整个施工过程中涉及到的内容相当复杂，因此要明确相关的责任人。在项目开发过程中，工程项目经理、各班组负责人都肩负着重要的成本控制使命，拥有进行成本控制的相关权力，同时也承担着相应的经济责任。

1.2.5 动态控制原则

房地产开发项目都是一次性的工程，进行项目成本控制时要注重对项目进行中间控制，即我们通常所说的动态控制。在房地产施工的准备阶段进行成本控制是依据组织设计的具体内容进行的，从而制定目标成本、编制相关的计划，最终确定可行性的施工方案。

2 房地产项目的成本构成

房地产开发企业的成本构成相当繁杂，这其中涉及了各种外部影响因素和内在影响因素，按房地产成本构成进行划分，主要可以分为以下几大类：

2.1 项目开发前期成本

项目开发前期阶段的成本主要是指机会选择成本、可行性研究成本、决策成本、土地取得成本、设计成本等。其中，土地取得成本为主要成本，包括土地安置补偿费、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、拆迁赔偿费，耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、占耕地教育附加费、新增建设用地有偿使用费、新菜田开发基金、出让金业务费、契税、利息等。

2.2 项目建设工程成本

房地产工程项目的建设成本是成本构成中的重要部分，通常包含进行项目开发前的工程费用、建筑成本以及公共配套设施费用等，做好项目建设成本控制是成本控制的关键。

2.3 筹建项目财务费用

房地产开发需要耗用大量资金，可以把房地产归属为资金密集型行业，进行房地产项目开发需要巨额费用，这里包含筹建项目的各种费用。为了进行房地产项目开发，开发商必然支付一定数量的筹集资金财务费用。

2.4 项目管理运营费用

管理运营费用所包含的范围非常广泛，通常来说，在房地产开发过程中到项目完成交付使用前所发生的各种费用，即开发项目中所有管理人员所发生的费用都包含在管理运营费用中。

2.5 各相关品类的税费

房地产在开发过程不可避免的涉及到各种税收费用，一般包含了营业税及营业附加税、企业所得税、房产税以及印花税等等。

3 房地产项目成本控制阶段策略

3.1 项目准备阶段成本控制

房地产项目准备阶段的成本控制主要涉及到两个关键阶段，一个是项目筹划阶段成本控制和项目设计阶段成本控制。

3.1.1 项目筹划阶段成本控制

该阶段的成本控制也被称为项目决策阶段的成本控制，其包含的内容主要是市场调研以及投资评估分析。由于正确的项目筹划是进行成本有效控制的前提，因此项目决策阶段的成本控制工作是至关重要的，是决定房地产企业成本控制水平的关键因素。做好项目筹划阶段的成本控制，能够对工程项目的总成本进行有效控制。具体说来，项目决策人员需要做好以下几点：

（1）房地产开发商要认真考察项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等。

（2）企业策划人员要对消费者的需求市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析，帮助企业制定最有利的投资方案。

（3）在房地产项目筹划过程中，数据分析人员还有立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算。

（4）在前期调研与分析的基础上，房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性。

（5）在项目决定实施后，项目造价人员还要对房地产建设项目的工程造价进行准确估算。

3.1.2 项目设计阶段成本控制

该阶段的成本控制是房地产工程项目建设成本控制的关键，科学合理的项目设计能够降低投资成本、缩短建设周期和资金回收期，最大化工程项目的经济效益。因此，房地产开发商在进行项目设计前，要进行周密的分析，确保实现有效的成本管理。在设计前做好投资估算，通过对项目发生的各种费用进行估算和比较，对初步设计进行控制。依据投资估算落实成本费用，把施工预算控制在预算范围内，同时对工程项目设计的变更进行适时的管控。

（1）房地产企业要确保项目设计方案的质量和水平，在委托设计时，可以充分发挥市场机制的作用，通过招投标等形式选择有资质、有经验、市场知名度比较高的设计公司，并加强相关管理工作，进而保证项目设计方案在技术上和经济上的最优化和合理性。

（2）房地产企业要注重限额设计的应用。比如当一个企业的项目经过批准后，相关部门就必须及时建立设计变更管理的相关程序，杜绝轻易变更等行为，这不仅有助于保证房地产项目的建设工期，也能够对项目的投资进行有效控制，避免工程竣工结算阶段施工成本超出投资总额状况的出现。

（3）要严格控制图纸设计的相关工作。设计人员不仅要对设计图纸的期限和质量进行有效的控制，还要考虑到工程施工成本、施工技术上的可能性、施工的便利性等因素，及时组织相关人员进行图纸会审工作，进而实现从造价和设计等角度对房地产项目设计方案可行性的有效控制。

（4）在设计出图之前，相关人员要加强审核工作，对于发现的问题和缺陷要及时进行整改，提前克服设计方案的不合理性，尽量避免施工过程中的设计变更等行为，这有助于工程项目的正常开展和对工程造价的有效控制。

3.2 项目施工阶段成本控制

房地产项目的施工阶段主要是在项目投资的实施阶段，是投资产品的形成阶段，这个阶段是项目建设成本管理中最为复杂环节。在项目施工阶段应该对质量做好控制，约束工程造价成本，进行工期的管理和合同等重要信息数据的管理，降低人力财力和物力的支出。现在以某企业为例，就其在施工过程中的成本控制措施进行分析和总结。

（1）企业在施工前，要做好施工组织设计的审查工作。施工组织设计除了是承包方进行施工作业的纲领性文件外，还是发包方明确和控制房地产项目质量、施工进行、建设成本控制目标的主要参考依据，也是承发包双方正确处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾的重要依据。

（2）加强对工程款的支付与管理，确保工程项目的正常开展。例如，企业要及时结清相关款项，做到不拖延或拒绝付款，保证建筑施工的工作积极性，但也尽量不要提前支付工程款，对于不合格的施工量，要扣除相关款项等。

（3）坚持物资采购比价。在物资采购比价审计中，坚持公开、公平、公正的原则，在质量、价格、服务信誉等方面严格把关。在充分保证质量的前提下，对供应商进行比价。

（4）对工程变更进行严格管理。在施工过程中，要严格审核成本计划和工作流程图，做好对设计图纸和施工图纸的管理，避免因为各种原因导致的设计修改、工期延长或者建筑原材料的临阵更换等，因为这都会对房地产工程项目的投资和预算造成不良影响。

（5）加强对合同的管理，确保房地产建设项目的施工质量、施工进度、成本控制等环节都符合合同双方事前约定的标准和规范，避免工程施工安全事故或质量问题的出现，否则必然会为以后的工程索赔等经济纠纷埋下隐患。

（6）此外，管理人员还要及时进行工程量的计量，做好工程账单的审核，对于重要施工做好记录，保留各种重要数据信息。

3.3 项目结算阶段成本控制

工程项目结算阶段是项目成本控制的最后阶段。房地产企业在项目结算阶段要根据国家的法律法规、施工合同、竣工资料等进行项目工程量的核定，审核验收记录，审查附属工程的施工费用。当工程结算交付使用后，项目成本控制中心做项目评价，对工程成本进行管理和分析，做好比对，提出意见，增加新项目的造价管理水平，从而实现投资效益。因为房地产工程项目成本控制工作贯穿于整个项目过程中，这就要求房地产开发商从源头进行管理，做好各个阶段的控制工作。在工程项目竣工结算阶段加强审计工作，进行项目投资费用的核算。

4 房地产项目成本控制财务管理策略

在房地产项目成本控制中，财务管理必将发挥十分积极的作用。财务管理不仅能够对房地产项目的资金链进行有效的管理和控制，缓解房地产企业的资金矛盾，还可以建立有效的约束机制，实现对房地产项目的有效监督。此外，通过有效的财务管理措施，房地产企业还可以创建科学的激励机制，调动员工的工作积极性。具体说来，财务管理在房地产项目中的成本控制，主要体现在以下几点：①建立健全成本控制系统；②强化成本约束机制；③控制房地产项目的成本周期；④创新项目成本控制的模式与方法等。房地产企业只有充分发挥财务管理的相关职能和作用，才能够实施切实有效的成本控制，优化企业的各项管理活动，确保房地产项目预期目标的顺利实现。

5 房地产项目成本控制发展趋势

首先，我国房地产的发展仍处于初期发展阶段，房地产企业还属于成长型企业。在激烈的市场竞争中取得胜利就要做好准确的市场定位。我国的房地产开发企业需制定科学合理的发展战略目标，增强自身实力来适应房地产市场风险的变化。

其次，纵观我国目前的房地产开发项目，许多项目的可行性研究仍是形式主义，没有对项目进行认真考核和明确的判断。随着竞争的加剧，有更多房地产开发企业意识到成本控制的重要性，进行必要的成本控制，对房地产项目进行深入合理的可行性分析，增加房地产企业成本控制的战略性和科学性。

最后，基于房地产企业项目成本控制与可持续发展战略的密切关系，进行合理的项目成本控制能够推动房地产企业的发展战略的最终实现。借鉴国外的先进经验、通过大量项目可行性数据分析，利用计算机等辅助虚拟设备实现项目建设的整个过程控制，并适时的进行必要的纠正和调整，是房地产企业进行成本控制的发展趋势和重要内容。

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摘 要 财务风险是指在企业的正常运营活动过程中，受到内外部环境和各种难以预计或难以把握的因素影响而导致的风险。随着国家对于房地产企业的不断调控，房产企业面临的财务风险也就随之加大。本文对当前房地产企业财务风险的相关问题进行了详细的探讨。

关键词 房地产 财务风险 特征 问题 对策

一、房地产企业财务风险的内涵

1．什么是财务风险？财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的良性化运作，提高抵御风险的能力，实现企业利益的最大化。

2．房地产企业财务风险的种类构成。①房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。②房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。③项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。

3．房地产企业财务风险的基本特征。①不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。企业财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。②分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险的损失。③预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

二、当前房地产企业财务风险管理存在的问题与不足

1．债务负担重，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。有关资料统计，沪深两市近五十家房地产上市公司2009年的年报数据，剔除不具代表性的房企（如负债率畸高或畸低）之后，对40家上市房企的负债总额和资产负债率进行了统计。分析结果显示，这40家房企的负债总额余约5 000亿，平均资产负债率高达64.61%，而国际公认的负债率警戒线是60%.另一份调查数据显示，截至2010年4月6日止，沪深两市共86家上市房企2009年年报，累计实现净利润347.15亿元。而与此同时，账面债务总额高达6 000多亿元，这86家房企中，有56家资产负债率超过60%，46家超过70%。可见，2009年房企华丽的报表背后，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断链，后果不堪设想。

2．资金日常管理水平低下。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。

3．投资前的预测工作不到位。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。

三、如何强化房地产企业财务风险管理

1．不断拓宽融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。

2．优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。

3．加强资金管理，提高资金的利用率。资金是企业的血脉，企业所有的生产经营活动都需要足够的资金来支撑，房地产企业更是需要大量资金的投入，对于资金的管理要求就更高了。首先，房地产企业要注重现金的管理，在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。其次，要加强应收账款的管理，可以通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，加速资金的运转，提高资金的利用率。

4．要加强投资项目管理，控制投资风险。房地产项目有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势的相关性等特点，这些特点决定了房地产投资项目是一项具有高风险的综合经济活动。因此，房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。

5．要加强企业之间的合作。随着经济全球化的发展，企业在抓住机遇时，要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系，如果投资项目规模较大，可以通过与其他企业合作，以实现共享收益、共担风险，从而降低财务风险。另外，还要促使企业间合作和竞争的统一，实现信息资源的共享，从而增强自身防范财务风险的能力。

四、小结

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题，就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究，各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。

参考文献：

[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理.财会研究.2007(01).

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关键词：房地产；财务管理

一、引言

我国房地产行业历经二十多年的持续发展，在社会经济发展中具有较强的支撑作用。房地产开发涉及到资金投入金额巨大，属于资金密集型行业，房地产项目开发涉及产业板块多、资金投入时间长、财务风险和管控风险大，由此也使房地产企业财务管理业需要依照房地产开发的项目特点和企业管控模式，借助信息化管控体系，将可能出现的风险消灭在萌芽状态，来实现房地产企业的持续健康快速发展。

二、房地产财务管理的内容

传统意义上的财务管理是对资金的使用和分配，结合房地产资金投入大、周转期限一般较长的特点，房地产财务管理的核心是资金的筹集和使用，也就是房地产融资和房地产资金的投放，房地产开发项目的利益分配重点体现在对项目的管控程度和开发节奏的把控上。房地产企业财务管理特色显著，在遵守国家法律和会计规章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地产开发项目的周转效率、减小房地产项目的资金占用成为财务人员，甚至是房地产企业管理者的重要内容。房地产企业的财务管理，不仅仅要在成本核算上做上功夫，还要在税务风险管控、提高资金回报率上做好前置性考虑。从而才能充分发挥财务管理的分析指导功能，为房地产企业的发展保驾护航。经过二十多年的充分竞争和持续发展，房地产企业的规模越来越大，房地产企业集团化运营、规模化发展特点越来越突出，其财务管理可以概括为以下几个方面：

(一)房地产财务管理效率和管理水平持续提高

随着社会文化水平的提高，财务人才队伍对房地产项目开发投资长、资金大的行业特点和周期属性的认识程度不断成熟，伴随着房地产开发全过程的越来越规范，贯穿房地产开发建设经营整个阶段的管理水平稳步提高，特别是随着信息化水平的引入，整个房地产企业财务管理效率逐步提高，财务管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地产财务管理挑战越来越高

房地产开发项目从土地获取到竣工交付，至少需要两到三年的时间、甚至更长，项目开发涉及到跨地域情况居多，同时随着房地产行业规模集中程度越来越高，千亿级的房地产企业不断增加，行业呈现集中化趋势，强者恒强的时代已经来临。规模化、集中化、跨地域的生产经营特点，使得房地产财务管理面临的管理难度和管理挑战越来越多，不同地域的政府收费政策不同、监管特点有所区别，对财务人员的要求也越来越高。整体性上，房地产财务管理的困难程度增加。

(三)房地产财务管控风险越来越高

房地产企业开发周期长，面临的各种不确定性会有所增加。房地产财务管理水平的高低直接影响了开发项目的经济效益，甚至直接决定了投资项目的成败，所以在整个项目投资和开发建设运营过程，预防各类财务风险，提供财务管控水平，成为各个房地产企业面临的重大难题。另一方面，伴随着房地产的快速发展，房地产企业公开市场融资越来越多，政策监管风险和公开市场财务披露也客观上提高了对房地产财务管控的要求。因此，房地产财务管控风险越来越高。

三、当前房地产财务管理的特点

房地产行业经过近十年的黄金发展期，房地产企业规模扩大。而随着房地产政策调控的不断多元化，房地产财务管理也呈现出独有的特点。

(一)房地产企业资金管理方面

中央政府对房地产监管日趋严格，地方政府对房地产的调控措施越来越丰富和密集多。在土地获取阶段增加的自有资金要求、开发前期阶段支付各项规费和保证金、建设阶段要支付的材料款和工程款的结算等要求，给房地产企业的资金管理带来巨大的压力和风险。同时随着房地产行业限购、限贷、限售、限签、限价等政策的日益严格，同时伴随着房地产企业的集中化和规模化，房地产企业的资金优势越来越向大型房地产企业集中。无形当中给房地产企业的资金管理带来的风险。

(二)房地产企业资金筹集方面

2016年以来，人民银行、银监会等各个监管机构频频发文规范房企融资，公开募集资金不得用于土地款、开发贷款条件调高、信托融资通道被限制、房地产债券发行被叫停、资管新规暂停了房地产资管类产品、委托贷款新规出台、银行理财办法出台、房地产资产证券化窗口指导趋严、金融机构联合授信办法出台、监管层禁止房地产企业融资公司债与票据互还。当前房地产企业外部融资主要依靠银行开发贷款、信托融资、企业债券等渠道，客观上使得房地产企业面临的财务风险较大、财务成本偏高。如何取得成本低、额度高的外部融资成本房地产企业资金筹集面临的难题。

(三)房地产企业税费管理方面

房地产开发环节涉及的税种有契税、增值税、增值税附加(城建税、教育费用附加、地方教育费用附加)、土增税、所得税、土地使用税、印花税等多种，涉及的各类政策性费用更是种类繁多。如何在企业全面发展的基础上，统筹安排协调好税费对房地产企业现金流和成本的影响，提高企业内部竞争力，成为考验财务人员的重中之重。

四、房地产财务管理的建议

(一)培养专业的财务人员队伍

财务人员水平直接影响房地产企业财务管理水平。无论是校招生逐步培养、还是社会化高薪招聘，培养专业财务人才队伍，提高房地产财务人员专业素质并长期为企业服务是最终目的。专业、稳定、高效的财务人员队伍，不仅提高可以提高解决财务问题的能力，而且可以防范财务风险，甚至可以提出合理化的企业发展建议，实现房地产企业的长远健康发展。

(二)健全财务管控体系

随着房地产企业的规模不断做强做大，全国性房地产企业的财务信息化水平发展很快，财务业务一体化水平取得了长足的发展。对房地产财务工作者而言，具备的系统管理思维、优化财务逻辑关系、健全完善的房地产管理财务管理和控制体系，实现有效的财务管控成为克敌制胜的法宝。同时财务人员在实际业务开展中，还要统筹考虑人力资源、成本管理等协同业务内容，制定符合企业财务管理目标的实施方案，使得具体工作顺利贯彻落实，发挥财务管控作用，才能使财务工作成为房地产企业的核心竞争力。房地产企业外部政府关联单位多、合同合作方多的特点，客观上要求房地产企业不断提高财务管理风险防范水平，按照事前、事中、事后三个不同时段控制财务业务风险，缩小、降低、甚至避免因为财务管理带来的风险和损失。只有建立健全的财务管控体系、具备良好的风险管理理念，对房地产业务风险有充分的认识，才能真正防范财务风险。

(三)强化财务成本管理职责

房地产的成本管理水平直接影响房地产企业的经营业绩。作为房地产企业的财务工作者领导者，不仅要对项目的技术经济指标等整体情况有所了解，还要根据开发项目的开发进展情况，利用财务的反映和监督职责，通过控制手段实现地产企业的无效成本最低、有效成本最大化。在房地产合约规划和成本管理方面，发挥财务对资金流向的把控作用，建立独立、完善的成本管理制度和集中采购体系，避免税务风险、降低财务成本、延缓现金流出，为企业发展的形成强大的支撑。

(四)做好税务管理

房地产企业预缴预征税款比较多、金额比较大，对企业现金流的影响更是重要。税务管理是财务管理的重要组成部分。借助专业的税务咨询机构、房地产企业税务管理水平不断提高。随着国家减税降税措施和简化行政审批的不断推进，通过财务人员与税务部门的密切联系，越来越多的房地产企业实现了预缴税款的返还，促进了房地产行业的健康发展。

五、结束语

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关键词:房地产;财务管理;现状;策略

一、房地产企业财务管理特征分析

1.具有投资资金庞大且资金周转期长的特征。房地产开发企业经营需要购买土地和建造房屋，由于受到高额地价与房屋工程造价的影响，房地产企业投资需要大量的资金，一个房地产项目需要的资金量动辄上亿甚至几十、上百亿的投资，企业投入的资金量非常庞大。而且房地产项目前期征地、拆迁等工作不确定性很大，房屋建造周期比较长，诸多因素决定了房地产开发企业资金周转期与其它行业相比显得较长。

2.具有企业财务风险较大的特征。房地产的市场推动使得房地产企业资金投入量越来越大、筹资任务越来越重，财务管理周期也越来越长。在相对较长的开发经营周期内，房地产企业面临诸多不稳定、不确定因素，导致了企业经营风险加大；尤其是经营期内的企业投资决策，一旦投资决策失误将会给企业带来不可估量的损失，房地产企业面临的财务风险很大。因此，需要房地产企业提高项目开发投资决策的准确性，避免投资决策失误的现象，尽量分散或降低企业财务风险。

3.具有财务管理难度大的特征。房地产开发企业的经营活动涉及政府部门、土地被征用人、被拆迁人、投资者、工程勘察设计和施工单位、建材和设备设施供应商、房屋购买者、物业管理等单位和个人。房地产企业财务管理关系对象与工作性质的多样和复杂性，使得房地产开发企业财务管理工作的难度增大，企业需要协调好各方面的关系，以确保其经营活动的正常开展。

二、房地产企业财务管理的现状

基于我国房地产企业起步比较晚，前期发展比较缓慢，因此，目前，我国绝大多数房地产企业尚未形成健全的财务管理体系，以至于房地产企业财务管理实施过程中还存在着一系列的问题，主要表现在一下几个方面：

1.房地产企业财务基础管理相对薄弱。我国大部分房地产企业受计划经营的影响较深，导致部分财务管理仅限于最基本的会计核算阶段，尚未深入到预测和控制分析等方面，因此，不能够及时、准确、完整的获取到企业管理和决策的有效信息。同时，现行企业内部财务管理制度还有待进一步完善与成熟，其制度在企业在采取管理过程中难以充分发挥自身应有的职能，再加上，相关财务监督控制机制不健全，造成有效的财务管理制度流于形式，进而，影响到企业管理层人员全面掌握相关项目资金的运作详情，严重制约了企业管理层所作相关决策的高效性。

2.房地产企业管理层财务管理意识不强。房地产企业管理层财务意识不强具体表现在两个方面，一方面是房地产企业高层管理人员没有充分的认识到财务管理工作的重要性，以至于对企业财务管理部门没有投入太大的人力、财力以及物力资源；另一方面是房地产企业财务管理职工从业素质低下，首先是现行所拥有的财务管理相关知识不能够满足房地产企业财务管理的需求，其次是财务管理部门缺乏有效的监督激励机制，导致难以最大程度上调动广大财务人员的工作积极性与自主性。

3.缺乏战略性的企业财务管理战略，其企业财务管理水平较低。对于房地产企业而言，应立足于财务管理战略的制定与完善上，我国现行房地产企业在筹资战略、投资战略以及利润分配战略上面临着严峻的挑战，再加上，缺乏先进的财务战略思想和现代企业财务管理理念作为理论指导和依据，导致房地产企业难以实现全员、全过程以及全方位的财务管理，造成现行房地产企业财务管理仍处于相对较低的水平，不利于我国房地产企业实现经济效益价值最大化。

三、加强我国房地产企业财务管理的有效策略

1.不断完善房地产财务战略管理。健全的财务战略管理为实现房地产企业的进一步强大与发展发挥着至关重要的作用。不断完善房地产财务战略管理应从三方面进行，及完善筹资战略、完善投资战略以及完善利润分配战略。实现以上三方面战略的有效完善有助于提高房地产企业核心竞争力，为房地产筹集到更多的发展资金。同时，在完善财务管理战略管理时应切实与房地产的需求与特点有效的结合起来，进而，推进房地产企业实现可持续发展。

2.加强房地产企业财务管理从业人员综合素质，力求构建起一支高质量、高素质的管理团队。高素质、高质量的财务管理团队最大程度上决定着财务管理的高效性，加强房地产企业财务管理从业人员综合素质首先要加强从业人员的从业素质，使其能够充分的认识到财务管理工作的重要性；其次是财务管理部门定期的组织相关财务管理人员进行相关财务知识培训，使其能够及时、准确、完整的掌握到先进的财务管理知识，确保自身财务管理知识不断更新；最后是构建健全的责权利与奖罚制相结合的有效机制，根据财务管理人员做出的贡献，给予相应精神奖励和物质奖励，切实保障“有功必奖，有过必罚”，进而，充分调动广大财务管理人员的工作积极性与自主性。

3.不断完善房地产企业内部的财务信息系统。近年来，我国科学技术水平得到了飞速的发展，尤其是电子计算机技术和网络信息技术更为显著，现行各行各业均纷纷致力于将电电子计算机技术和网络信息技术投入到产品的生产经营过程中，极大的提高了生产经营效率，因此，这就需要将电子计算机技术和网络信息技术投入到房地产内部财务管理工作中，实现财务信息系统的现代化、信息化，很大程度上保障财务信息传递的高效性以及信息使用的有效性。

参考文献：

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关键词:房地产开发企业财务管理

一、房地产开发企业的经营特点

本部分见图1。

图1房地产开发企业的经营特点

房地产开发企业是资金密集型企业，相对其它行业而言，它的资金需求量更大、投资周期更长、中间环节更多等因素就决定了房地产企业财务管理的复杂性。

二、房地产开发企业财务管理问题分析

(一)家族式管理使得财务管理制度不健全

健全的财务管理制度是现代化房地产企业财务健康运行的重要保障。但是当前我国较多的房地产开发企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者就是企业的经营者。特别是在财务管理上，企业的财务人员等多由投资者的亲属担任。企业资金分散、闲置问题突出，多头开户、资金账外循环等现象也较为常见。使财务部门难以掌控实际资金周转情况，而财务管理制度却没有对其约束，不利于企业经济效益的提高。

(二)房地产开发企业的风险较大

房地产企业是一个较为特殊的行业，房地产开发动用的资金较多，其财务管理的周期长，开发难度高，在房地产开发的过程中会掩藏许多的不确定因素，与其它工商类企业相比，房地产开发企业是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及服务为一体的行业，不管是在融资渠道、会计核算或是财务运行机制方面都容易出现财务管理不足，加大财务风险。

(三)房地产开发企业融资难度大

房地产开发企业的开发项目是一个融资数额巨大、时间跨度较长的一个过程。由于房地产企业项目的投资规模较大、生产周期较长、风险较高等行业特点，因此使房地产企业都遭遇到较大的融资压力。一般企业的融通渠道有内部融资和外部融资。但仅仅依靠企业内部融资、不能满足企业的资金需求。因此还得借助大量的外部融资。但多数房地产企业的融通渠道单一，主要依靠商业银行借款。但随着国家金融政策的变化以及商业银行贷款规模的压缩，银行信贷资金投入房地产企业的条门槛越来越高，从而导致向商业银行贷款难。

(四)成本控制难度大

房地产开发企业的成本既不是完全成本，也不是制造成本，成本核算管理具有其特殊性。见表2。

对于房地产企业来说，在成本核算对象上，一个房地产项目包括设计、土地使用权、工程的招投标管理和施工等过程，成本的控制难度比较大。

[核算特点\&具体内容\&核算时间跨度长\&由于房地产开发周期长，所以成本核算的时间跨度很长，往往超过一年甚至数年。\&开发产品的成本组成不同\&由于房地产开发企业的产品种类多，且设计多样性，导致开发产品的成本组成具有很大的差异，使得成本核算管理非常复杂，因此在进行房地产成本核算时，要求根据具体情况进行分析核算。\&

各步骤直接的成本不能明确区分\&由于房地产开发周期长，涉及的施工单位多，房地产开发需要不同工种的施工单位协同作业，属于多步骤生产。但它与制造业不同，各工种可在同一时间、同一地点进行平行交叉或例题交叉作业，各生产步骤直接并无明确的时间或者地点界限，因此在会计核算上，难以准确计算各步骤开发产品的成本。另外，房地产开发企业的成本核算还存在不同项目核算差异大、滚动开发核算难度大等特点。\&]

表2成本核算管理的特殊性

三、提升房地产企业财务管理水平的对策探讨

(一)建立现代企业制度，构建完善的财务管理体系

现代企业制度的基本要求，就是产权的股份化、组织的公司化和管理的制度化。即通过所有权和经营权的分离， 减少投资者对企业日常经营管理的干预，切实解决房地产开发企业传家族式管理带来的管理混乱问题。其次要加强财务管理制度建设，遵循针对性、操作性和强制性原则，制定一套符合企业实际的财务管理制度，并严格执行。

(二)加强房地产开发企业财务风险防范与控制

对于房地产企业来说，高收益必然伴随的高风险。企业的每一项重大决策都可能会给其带来无法预测的风险，因此，企业管理层必须重视现金管理，拥有较强的风险防范意识，投资决策前一定要进行可行性分析，充分考虑项目可能存在的风险，以及企业自身的风险承受能力，在确保资金安全的基础上提高投资回报率。

(三)拓宽房地产开发企业融资渠道

房地产看法企业除了充分利用商业银行融资外还应积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金并且以自然人或企业发起方式，定向募集民间资本。最后还可以通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力。

(四)完善房地产开发企业成本控制

房地产项目的成本概算、预算及竣工决算是建立工程造价、降低开发成本、办理工程价款结算的重要依据，也是成本管理的重要环节，因此财务人员管理水平的高低直接关系到企业财务管理工作的绩效和成效。所以，房地产开发企业应更加重视对本企业财会工作人员的继续教育，通过加大对本企业财会人员的继续教育力度，切实强化企业财会人员的专业操作技能和进一步提高财务管理水平。

参考文献:

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关键词：房地产企业 财务管理 风险 现状 建议

结合当前全球经济一体化发展的实际情况，我国房地产企业面临更加广泛的发展空间与机遇。而随着市场经济环境的日益复杂化，财务风险也成为房地产企业财务管理中不得不关注的话题，对企业经济的健康、持续发展起到关键作用。对于我国房地产企业来说，必须意识到财务风险的客观存在，进一步强化企业的财务管理职能，提高投资回报率，树立良好的社会形象，提升核心竞争力。

一、房地产企业财务管理面临的风险

企业开展财务管理活动，是防范财务管理风险的重要途径。客观认识房地产企业发展过程中可能遇到的各种风险，可提高财务管理的针对性、有效性，具体分析如下：

（一）项目投资风险

由于房地产项目的特殊性，具有开发周期长、投资额大等特征，其中涉及到诸多不确定的因素，而投资也对项目成败、企业经济效益水平等产生直接影响。如果出现诸多波动因素，造成房地产企业的开发项目无法实现预期目标，就会对其偿债能力及盈利水平造成影响，形成投资风险。另外，一些房地产企业在运行过程中，大面积地筹集资金、盲目追求高效益，忽略了对市场项目的可行性分析，结果可能造成投资项目的技术可行性较低、市场调研数据失真而产品上市之后面临营销难题、行业扩张过度、控制管理手段不到位等。

（二）筹资风险

以我国房地产企业项目开发的实际情况来看，以资金驱动作为重要动因。但是当前大多房地产企业的自有资金匮乏，大多资金应用于土地成本支出，而后期开发所用的资金大多来自筹资或者回收前期销售款。因此可以说，资金已成为房地产产业链中的重要组成部分，甚至一些房地产企业背负了高压负债，面临到期无法偿还本息的风险，而过于盲目或者大规模的投资，也将增加财务风险可能性。例如，债务规模较大、利率水平偏高等，都会增加筹资的成本费用；债务的期限结构欠妥，大多债务的到期时间较为集中，加大偿债压力等。

（三）投资回报风险

对于房地产企业发展来说，资金回报风险是财务风险的又一表现形式，主要在房地产的开发产品处于可售状态之后，又一政策变动、销售手段滞后等问题，造成销售状况不尽人意，不能在短时期内实现效益目标或者回收资金；再加上企业面临较大的资产负债压力，如果不能及时回收资金，将无法满足后期发展的资金需求，同时降低企业偿债能力，极易陷入财务困境中，不利于树立企业的良好形象，甚至企业面临破产危机。

二、房地产企业财务管理现状

（一）财务管理模式滞后

以当前房地产企业的发展状况来看，财务管理人员已经逐渐意识到开展财务管理活动的重要意义，并且大多房地产企业的领导者也参与到财务管理工作中，在一定程度上强化了房地产企业的管理效果与控制力度。但是也要意识到，领导关注的财务管理重点在于是否存在违法乱纪行为，紧紧盯住财务部门的工作状况，认为只要管好财务管理部门就万事大吉，而忽视了其他方面的监管。实际上，这种陈旧的思想观念已经无法适应市场经济发展的新需求，甚至可能造成企业面临巨大风险损失，不利于房地产企业的长远性发展。

（二）缺乏完善的财务管理制度

由于市场经济体制改革的不断深入，房地产企业面临纷繁复杂的发展环境。过去，房地产企业处于初级运行阶段，财务管理活动没有可以遵循的依据，普遍存在资金分散、私设小金库、账外账等现象，增大了企业的财务风险可能性；另外，由于缺乏完善的规章制度，房地产企业的财务管理缺乏精细化的预算，在一些资金管理工作中存在盲目运作行为，仍然停留在简单的会计核算层面，没能对企业经济状况进行细致分析与探讨，财务部门无法掌握款项的收支，企业领导者也无法从整体把握资金运营状况，可能造成决策失误。

（三）资金结构有待调整

对于我国房地产企业的融资渠道来说，普遍存在单一性问题，大多筹集资金来自银行贷款。那么在所有的投资基金中，自有资金的比例偏少，增强了企业的负债率。这种客观形势的存在，一方面增加了银行的贷款负担，另一方面则增加了房地产企业的风险可能性。由于房地产项目的投资数额大、周期长，因此银行贷款的利息成本也比较大，尤其在金融危机爆发之后，银行在发放贷款方面显得更加谨慎，再加上当前国家各项政策的约束作用，使得银行贷款渠道难上加难，房地产企业如果不能获得有效的资金保障，仍然以不合理的资金结构模式存在，将面临巨大的风险，甚至由于资金链断裂而破产。

（四）全面成本管理工作不到位

所谓全面成本管理，就是要求房地产企业财务成本管理措施，落实到项目实施的各个环节，实现全过程管理、全员管理。应该认识到，房地产企业的成本发生是一个动态性过程，包括规划、设计、施工及销售等诸多环节，因此成本管理应贯穿于整个项目开发过程中，对涉及到的成本各个要素进行全面规划，确保企业实现效益最大化目标。同时，房地产企业往往忽略了工程成本管理的基础资料，因此无法及时了解来自企业内部各个部门、施工前线管理部门等运行状况，还有一些房地产企业认为成本管理应该由财务部门负责，没能实行全过程、全方位的成本核算，造成财务部门收集资料的来源有限，成本管理偏离了预算目标，无法控制企业成本水平。

三、房地产企业财务管理优化的几点建议

（一）改进财务管理的观念意识

当前，我国一些房地产企业的财务管理观念滞后、方法单一，无法及时掌握市场经济发展的信息状况，还有一些领导缺乏对财务管理的重视程度或者缺少财务管理知识，在引导企业财务管理方面显得力不从心。实际上，领导作为一个企业发展过程中的重要决策者，只有意识到财务管理工作的重要性，并将其与企业发展联系起来，进一步提高重视程度，才能促进企业的健康发展。在激烈的市场环境下，房地产企业领导者应不断完善自身的财务管理知识，并意识到财务管理是一个长期性、系统性的工程，需要在企业内部形成全员意识，更好地发挥财务管理效能，推动企业长足发展与进步。

（二）建立健全财务管理制度

对于现代化企业发展来说，只有构建完善的财务制度，才能确保财务管理各项工作的规范、有序发展。那么房地产企业在制定规则制度过程中，应客观分析房地产项目面临的风险、存在的问题等，提高财务管理制度的针对性、可操作性。首先，通过设置专业化的财务管理机构，对企业的现金收支、资金融通、固定资产等进行分析，为编制预算、实施决算等奠定基础；其次，通过构建完善的财务管理制度，如现金制度、报销制度、采购制度等，提高财务管理的制度化、规范化；再次，建立完善的考核制度，发挥监督机制的积极作用，可组成由最高决策人带头，以财务管理部门为主的内部控制小组，定期检查各项规章制度的落实状况，及时发现制度执行过程中存在的问题，如项目制度的落实状况、项目制度难以落实的原因等，客观分析可能面临的后果，有针对性地采取纠正措施；对于严格执行财务管理规章制度的部门及个人给予奖励；对于违反规章制度的部门及个人，给予严厉处罚，调动各部门参与考评的积极性。

（三）实现多元化的融资渠道

若想提高财务管理的质量水平，有效规避房地产企业可能面临的财务风险，要求房地产企业必须进一步拓宽融资渠道，改变以往过于依赖银行贷款而产生的各种资金风险。首先，寻找并开拓民间融资方法，在合理规避金融风险的基础上，可以适当选择比银行同期利率稍高的融资方式；其次，采取合作开发模式，加强与其他房地产企业的战略合作关系。尤其对于中小型房地产企业来说，具有规模小、资源数量少的特征，因此进一步扩大企业发展规模，实现经济效益目标，是中小型房地产企业的发展趋势，而通过战略合作，促进利益共享、风险共担，也是非常有效的手段。例如，如果企业拥有土地所有权，但是缺乏开发资金，为了获取更多的资金支持，就可以通过转让部分股权的方式，与资金雄厚、技术水平高的房地产企业合作，这样既可以解决资金难题，也更利于房地产企业增强自身管理水平。

（四）采取积极的全面成本管理措施

在现代企业发展过程中，应树立成本管理意识，以此作为企业发展的核心与基础，帮助企业实现财务管理目标，促进企业更坚定、更健康的发展。那么房地产企业在开展成本管理工作时，应采取如下措施：其一，制定明确的成本管理目标，尤其研究项目建设前期可能涉及的费用，包括规划设计的成本、工程开发的费用、经营收入等，都应该纳入到预算项目中；其二，加强对成本费用的归集与核算，正确计算开发项目中所涉及的土地征用费用、拆迁补偿费用、建筑安装费用、公共配套设施费用等；其三，加强对成本的深入分析，奠定在财务核算基础上，严格考核成本指标的实现状况，及时发现指标实施过程与制定标准存在的偏差，分析原因并采取纠正措施，不断积累经验、总结教训，寻找控制成本的有效方法；其四，加强对基础数据收集与整理工作的重视程度，作为企业领导者，必须起到带头作用，形成良好的企业成本管理氛围，要求各个部门、各个岗位从每一个细节之处着手，落实节约成本的目标。另外，还应做好与成本相关数据的记录工作，为财务部门制定成本预算奠定基础；其五，提升成本核算人员的综合素质，除了具备基本的成本管理知识以外，必须了解施工的流程，掌握工程预结算的相关知识，形成良好的职业道德。

四、结束语

总之，房地产企业作为我国国民经济支柱的重要产业之一，能否获得健康、持续性的发展，将对构建经济社会、和谐社会起到关键作用。在当前我国加大房地产业监控力度的背景下，房地产财务管理工作显得更加重要。在新时期、新形势下，房地产企业必须转变思想观念，开展积极的战略性财务管理活动，对房地产投资项目进行全方位、全过程的控制与管理，树立风险意识、成本意识和发展意识，客观分析以往工作中存在的问题，采取有效的解决措施和完善方法，实现我国房地产企业的又快又好发展。

参考文献：

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关键词：财务管理；内部控制；融资风险

财务管理是依据国家相关法规制度，遵循一定的管理原则，组织企业财务活动和处理财务关系的一项经济管理工作。房地产是我国第三产业发展的重头戏，随着人们生活水平的提高，房地产交易日益活跃，对国民经济的贡献量不可小觑。但作为资金密集型行业，对资金使用要求较高，所以财务管理显得十分必要。正是基于此，本文对房地产企业财务管理问题进行了研究分析。

一、房地产财务管理的运行现状分析

（一）融资管理方面

房地产项目开发是一个巨额资金投入的过程，动辄上亿的地价和房屋建设费用，对房地产企业实力是一个巨大考验。由于一次性投入的资金太多，房地产企业筹集资金的任务就十分艰巨。房地产项目开发周期较长，资金回转率低，房地产开发企业不得不使出混身解数来筹集资金。目前，国内的主要融资渠道有两种，一种是内部融资，另一种是外部融资。内部融资主要来源是预售账款和自有资金。自有资金是企业自有的可使用资金，一般不低于投资项目的30%；预售账款主要是开发商通过预售商品房获得的资金，一般占总投资的28%左右，也是一笔重要的资金。外部融资主要有银行信贷、房地产债券、上市融资等方式，但从目前来看，大部分房地产企业主要依靠银行信贷。房地产企业的融资渠道比较单一，并且银行为房地产信贷设置了较高的门槛，所以融资难度比较大。

（二）资金投资运用和开发成本管理方面

房地产投资有极大的盲目性，主要体现在房地产企业在投资时过多依赖人的主观判断，未对市场进行调查和充分论证，这样得到的结果就像在赌运气。一个房地产企业保持这样的状态显然是不行的，因为目前中国的房地产市场还算景气，粗放式投资模式的弊端并不显著，假设中国房地产市场开始走向低迷，那么很可能就有一批投资失误的房地产企业面临倒闭危机。一些房地产企业带有较重的投机心理，利用房地产市场机制获取暴利，忽略市场项目的可行性分析，结果造成投资项目技术可靠性较低，盲目扩张、控制不力，最终导致项目烂尾，资金无法回收，损失惨重。

一个项目包括方案设计、土地使用权、工程招标管理和施工、销售等诸多环节，每一个环节都会涉及到资金，然而房地产企业在这些环节上的成本管理存在诸多问题。成本管理的目的是经济效益最大化，要求房地产企业必须对项目全过程的各个环节进行有效控制和规划。然而，我国房地产企业在方案设计时，并没有全盘考虑；为了获得土地使用权可谓大费周折，无形成本不断增加，造成了竞买价格与预算成本严重不符；工程招标过程中，忽略了工程后期合同、纠纷等因素的影响；对施工成本控制不力，施工成本与预算目标产生较大分歧。

（三）房地产财务人员专业素质和制度建设有待加强

企业领导者是企业的核心，尤其在家族企业当中，领导者几乎主宰了企业的一切。近些年，中国经济呈现井喷式发展，房地产企业从中受益逐渐强大起来。然而一些房地产企业管理者的“包工头”身份始终没有变，他们严重缺乏管理理念，眼中只有利润没有管理，只重视短期利益而忽略长远战略。在人才选用上，因为对外来人员信任度不够，所以更愿意让亲戚来担任，亲戚关系固然有更好的信任，但人才质量大大降低，势必会对企业发展造成不利影响。在一些企业领导者看来，财务管理只不过是一部计算工具，并与记账、发工资等基础工作混为一谈，缺乏科学系统的规划，在财务管理过程中，常常凭借自己的经验和直觉作判断，为企业财务管理埋下了致命隐患。

在财务制度方面，虽然一些房地产企业建立了财务管理制度，但制度不明确、责权利不统一，会计失真比较严重，会计信息质量得不到保障。这些现象归咎于财务管理体系不健全，大部分房地产企业仍然将财务管理置于一个较低的层次。财务管理制度不健全，财务管理工作不完善，就无法为企业提供有价值的财务数据和信息，更满足不了企业高层决策需要，使决策风险进一步加大。

二、房地产企业财务管理的几点建议

（一）拓宽融资渠道

房地产企业应做好融资准备，尽可能减少对银行贷款的依赖，通过其他渠道获取成本更低的资金。比如我国的中小房地产开发企业，可以选择联合开发模式，通过与其他企业结成战略合作伙伴，得到另一方资金的鼎力支持，这样就可以形成利益共享，风险共摊局面。融资过程中一定要注意财务风险，尽量保持企业的稳定运转。房地产企业在投资前，一定要对市场信息进行科学评估，不搞投机主义，更不能盲目乐观，项目评审要做到科学化、专业化，充分考虑效益与风险之间的关系，争取在风险可控范围内获得更多收益。除此之外，房地产企业还要加强财务风险防范工作，通过风险转移、风险共担等方式，使财务风险降至可承受范围内。总之，应做好资金管理、风险管理和监督管理，优化资金结构，控制投资风险，盘活沉淀资金，提高资金利用效率。

（二）强化成本控制

首先，房地产企业要正确反映房地产开发的实际支出，以此来确定销售价格，保证利益最大化；其次，要对工程结算进行严格把关，既要保证工程质量，又要防止施工中的浪费；作为房地产企业日常主要的资金支出，工程支出通常有一定的调节性，要评估房地产企业的工程部门、财务部门对各个在建项目工程资金需求的先后顺序，控制工程成本支出。在销售淡季，由于企业的进项变少，更应该对支出项进行严格控制。比如管理费用，虽然这一部分比例较小，但仍需要财务部门对其进行监督审核，确保支出科学合理，减少不必要的浪费。

（三）完善财务管理制度

房地产企业领导者要多学习财务管理方面的知识，提高对财务管理重要性的认识。财务部门要加大财务管理培训工作，提高财务工作人员的专业素质。房地产企业要尽快建立健全财务管理制度，为财务管理人员工作提供必要的依据和准则。同时要明确财务部门的地位，突出财务管理在企业管理中的核心位置。一要设置专业的财务管理机构，负责企业财务相关的各项工作。二要规范资金支出，提高财务管理效用；三要建立考核机制和内部审计制度，提高财务工作人员的积极性和主动性，保证资金使用安全与完整。

（四）财务管理人才培养

要明确财务管理部门及人员的职责，保证财务人员能够积极主动且有序的完成职责之内的事情，使财务工作得以有序开展。财务管理是一项复杂而严谨的工作，非专业人员是无法担任的，所以企业管理者要避免举贤唯亲，大胆使用外来优秀的财务管理人才。此外，还要加大对财务管理人员技能的培训，可定期开展培训或集体交流活动，也可通过知识和技能讲座，聘请行业专家来丰富财务人员的知识和见识。房地产企业还要给予员工在外进修的机会，激发其工作热情，更好的为企业财务管理做出贡献。

（五）精细化、信息化管理模式的应用

目前，我国房地产企业在财务管理细节上、扁平化上处理不够，需要进一步细化财务管理工作，提高财务管理实效性。房地产企业可以借鉴企业管理的一些做法，采用精细化财务管理模式，做到凡涉及资金的问题均事无巨细，全面掌握资金动态，使资金发挥最大效益。此外，随着电子信息技术的日益普及，各行各业财务管理工作已经与电子信息技术发生了深度融合，房地产企业应后来者居上，大力发展财务管理信息技术，以信息带动财务管理发展。目前，我国信息化财务管理尚存诸多不足，如缺乏信息化管理平台，在这种背景下，就需要房地产企业参与进来，争取在行业领域有所建树。

总之，房地产行业作为第三产业的重要部分，对社会经济产生了深远的影响，对我国向小康社会迈进具有重要的历史意义。目前我国房地产企业财务管理尚存诸多问题，需要不断修补和完善，只有这样才能保证企业在获得经济效益的同时，长久发展下去。

参考文献：

[1]卞晓燕.浅析房地产企业财务管理与内部控制体系的建设[J].商，2015（20）.

[2]陈允灿.浅析我国中小企业财务管理存在的问题及对策[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2010（08）.

[3]刘科会.浅析成本性态分析在房地产开发项目可行性研究中的应用[J].财务与会计，2006（05）.

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关键词：房地产企业；财务风险；风险控制

中图分类号：F23

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.1672.3198.2016.28.050

1 财务风险定义

财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。财务风险的形式有：信用风险、资产结构风险、筹资组织风险、资金占用风险、投资风险等、分配资本风险、汇率风险等。

财务风险的定义有不同层次的划分，狭义的财务风险是指“公司财务结构的不合理、融资的不当使公司可能存在丧失偿还债务的能力而可能导致投资者预期收益下降。”这一层面的定义主要仅针对于企业的关于债务方面的风险，而广义上的财务风险是指“在企业日常的一系列生产经营活动中，由于内外部环境变化及其他各种不确定性或者不可控制性影响，在一定时期内企业取得的实际收益和预期要求的目标发生偏离，从而导致企业蒙受经济损失的可能性”。本文将以广义上的财务风险定义，简要地分析和探讨房地产企业的财务风险防范及控制。

财务风险种类主要有债务风险、融资与再融资风险、投资风险、经营风险、管理风险、利率风险、市场风险、政治风险等。财务风险的表现形式主要有获利能力低，经济效益差、资金不足缺乏债务偿还能力、债务结构不合理、经营能力不佳、成长能力弱，企业发展停滞不前。

2 房地产企业财务风险的具体表现

2.1 资金源层面的财务风险

2.1.1 债务风险

在我国现阶段房地产企业的经营模式中，自有资本所占比重通常较小，资金来源主要以负债为主，其中，向银行借贷资金成为房地产企业最主要的资本来源，是最重要的部分。大规模的负债，使资产负债率高居不下，加大了房地产企业因为无力偿还债务而面临危机的可能性，增加了企业经营和投资的压力，给企业带来相应风险。

2.1.2 融资风险与再融资风险

房地产企业的融资风险主要是当企业筹措资金时，筹资方案发生了变动而引起了收益变动的风险。再融资风险主要是由于两方面的原因，一方面是资本市场中金融产品种类或者条件发生变化带来的不确定因素，另一方面是由于企业自身资本结构不合理，筹资方案存在问题。房地产企业的资金需求量大，由于我国国家政策的限制，房地产上市限制大，大部分房地产企业难以通过上市筹集资金，加上目前我国金融市场还不成熟，使房地产企业的筹集资金大部分以银行贷款为主，其他的融资方式还没发展健全成熟地发展起来，近年来，由于政策倾向，银行缩小信贷额度，筹资难度也变大了。另外，如果企业在经济活动中，信用等级受损，会导致再融资风险加大。

2.2 营运管理的财务风险

2.2.1 投资风险

房地产行业的资金流周转期长、投资的成效比较慢。在开发项目的过程中，由于市场调研工作不到位，可行性分析出现失误，或者盲目追求高利润而技术不成熟的情况下，导致投资收益无法达到目标，而造成出现亏损或资金难以持续经营的风险。

2.2.2 经营风险

经营风险在这里主要是指资金能否回收的风险。主要是指由于经营方式不佳，房地产企业出现经营亏损，或者经营收益不能到达预期经营收益的目标水平，导致资金不足，甚至资金链断裂，从而难于持续经营的风险。另外，由于房地产行业的负债程度高，当债务到期而预期销售目标未能达到，或者债务到期集中而现有资金难以偿还，财务困难更为显著。

2.2.3 管理风险

管理风险，主要是关于在企业日常的经济活动中，由于不合理的财务管理制度，内部控制的体系不完善或者实际操作过程中的人为原因等，造成的财务管理的疏忽，导致资金使用不能得到合理管理，影响了企业效益和经济活动。房地产企业的经济行为中，往来密切的内外部利益相关人员杂多，涉及的资金量较大，因此企业面临的风险也较大。

2.3 外部客观环境层面的财务风险

2.3.1 利率风险

房地产企业有大规模的贷款负债，以银行借贷为主，银行贷款的利率受国家宏观调控的政策影响，会根据国家总体经济形势而调整，因此，利率的调整，将会影响房地产企业债务状况。当利率调整的走向不利于房地产企业时，利息费用增加，融资成本增加，使企业的债务压力增大。同时如果出现经营资本回收困难，企业面临的债务危机可能性也增大。

2.3.2 市场风险

由于市场上供求关系的变化、消费者偏好的变化等不确定因素，会给房地产企业带来不同程度的财务风险。

2.3.3 政治风险

调整经济波动不稳定的政策，为保障社会民生、提供保障性住房，经济适用房等政策，都会影响房地产企业的发展。国家政策的宏观调控，比如税收政策的调整，也会影响房地产的经济活动、债务状况以及经营销售，都将给企业带来风险，导致财务运营的困难。尤其在最近的几年里，房地产政策存在不稳定因素，抑制房价的政策，使房地产企业面临的政治环境变得越来越严峻，这都会给房地产企业带来相应的财务风险。

3 房地产企业财务风险的成因分析

3.1 资本结构不合理，过高负债率，融资渠道单一

因为房地产企业开发项目初期，资本需求量大，然后企业自有资金往往不足以承担，大举借债，成为主要地资金来源。在2013年，我国房地产上市企业大部分都负债率超过70%。然而由于上市条件限制，通常中小型房地产不能通过上市融资筹集资金。目前我国大多数房地产企业筹措资金是有的向银行借贷获得，有的甚至全部由借款组成，由此使得资产负债率（资产负债率=负债总额/资产总额*100%）计算公式可知，负债率越高，会给企业带来财务风险的压力也就越大。

房地产企业资本结构不合理，债务期限结构不合理，债务到期过于集中，当资金回收出现困难，应收账款难以兑现时，自有资金不足将导致无力偿还债务。另外，短期借债比重过高，增加了短期偿债的压力，加大房地产企业运营的财务风险，不利于企业稳健健康地发展。当出现资金短缺时，没有合理用科学方法从企业内部管理的漏洞中改善资金状况，而是一味地向银行或其他金融机构大量贷款，不利于企业的信用等级评定，更促使资本结构不合理，甚至导致恶性循环。

同时，现阶段我国债券融资市场的不完善，加上国家政策的导向，银行贷款更为容易，导致房地产企业的融资渠道单一。

3.2 财务管理的意识薄弱

在房地产这类注重高投资高收益的企业，过于盲目倾向于投资高回报项目，项目决策具有投机性，没有足够的早期调查，往往容易忽略早期财务预算和成本控制，在财务管理方面并没有得到应有的重视。在项目开始之前，没有做好细致完整的财务预算规划，收益回报率和资金运行的跟踪和控制。在项目开发过程中，劳动力、物资、技术等资源的不合理浪费。忽视了财务管理的重要性，并没有做好合理有效得财务规划，成本预算以及债务状况的合理分析，急于盲目大规模地投资生产，最后导致财务风险。

另外，由于不重视财务管理的高度，忽视对财务人员专业素质的要求控制，财务人员专业技能知识并不与公司运营需求相匹配，对于企业财务状况更是不能作及时有效的分析并提出合理防范措施，导致公司一旦财务困难，就难以规避风险，无法做到合理有效减少损失，企业也难以稳定长期地持续发展。

3.3 内部财务控制体制不健全，管理体系不完善

现阶段我国的房地产企业的内部控制能力不强。房地产项目开发要经历一个长时间段，资金周转期也不短，整个项目执行的周期较长，涉及的项目很多，经济利益相关者也涉及很多，在这过程中的内部控制难度大，财务管理难度也大。尤其在项目开发周期中，历时长，费用杂，人员多，难度大。

虽然目前已经开始重视成本管理，但是经验不足，难以建立有效合理的控制体系，无法做到对于各个部门，各个步骤有效的控制，对于最后财务决算与预期差异过大，也难以系统地查找原因。

3.4 宏观经济与政治环境的影响

近年来，随着房价高速上升，高投资高风险的房地产企业发展迅速，在高利润的诱导下，也吸引了很多新进入市场者。在房地产市场竞争激烈，房地产行业快速发展的同时，也滋生了各种不稳定的因素。市场上在投资项目时，很多企业出现了盲目的狂热，项目决策具有投机性。市场竞争压力大，以及消费者偏好的变动等不稳定的因素，也是房地产企业面临财务风险的原因。

同时，通货膨胀也让房地产企业成本的压力增加。而国家关于银行借贷额度的紧缩政策，给大量依赖与借款的房地产企业造成压力。国家抑制房价，保障社会民生，保障居民住房问题的相关政策，也使房地产企业的发展受到相应限制。

4 房地产企业财务风险的防范及控制措施

4.1 优化资本结构，控制负债率，融资渠道多元化

在现代企业，尤其是房地产企业这样资金密集型的企业，优化资本结构成为房地产企业及其关注和亟待解决的问题。

目前，房地产企业过于依赖于银行贷款，这就使企业受利率的变动的牵制越大。房地产企业应改变以往单一融资渠道的形式。近年来，金融市场在不断发展，其他金融衍生产品的类型和方式也不断增多，金融衍生工具也在不断创新中，为房地产企业提供了更多融资方式，降低财务风险的机会。降低企业资本结构中的负债比率，使负债率下降，有利于增加公司运营的稳定性。

4.2 建立合理规范的内控体系，提高财务管理能力

企业要想从各个环节逐一控制财务风险，那么合理有效地对各个部门，各个环节有步骤地进行控制，则是必不可少的。随着房地产企业的发展，企业管理者对于内部财务控制的重视程度也在增加，从无到有，再到规范合理的内控体系建立，房地产企业的管理层也在不断摸索经验，加强财务管理控制。从项目成本预算，各项执行费用支出，到应收账款的管理，资金往来各个环节逐一进行控制，有效管理。建立完善健全的体系，全面掌握各个部门，防止财务信息在决算环节出现问题而难以找到问题根源。加强每一部门，每一项目中对与资金往来密切的人员管理及控制，防止任何舞弊造成的财务危机。另外，加强对于应收账款回收的管理，使用自有资金，有利于增强企业自给能力，而不是一味依赖于外来借贷。

4.3 合理规划投资项目

目前，房地产企业竞争激烈，加上市场体制等诸多不健全和不稳定因素，导致部分房地产企业过于盲目地追求大项目，高收益项目，而忽视合理规划，缺少整体大局观念。企业应该在投资项目之前，对于项目进行细致的可行性分析，并根据自身实际发展状况，适度估算项目成本及收益，做出符合企业长期发展的投资决策。做好充足的早期市场调查，消费者偏好变动趋势，洞察市场动向，有利于有效减小市场风险。合理地规划投资项目，需要有市场整体的大局观，了解房地产行业的发展趋势，并能根据宏观变动，而做出适时的调整以应对。

4.4 加强规避财务风险的意识，提高财务人员的综合素质

由于房地产项目的重心在于项目开发，管理者容易将过多关注集中于项目工程的实施，然而对于财务管理的重视程度往往不够，财务风险危机的规避意识薄弱。近年来，一些房地产企业已经逐渐意识到应该注重财务管理，尤其意识到房地产企业的管理层重视财务管理的重要性，只有当管理层率先重视财务管理，才能从上而下培养企业的整体防范意识，渲染“谨慎做财务”的企业文化氛围。

另外，领导者重视财务风险问题，将有利于提高对于财务人员专业素质的要求。聘用并培训财务人员的专业素质以及职业素养。财务人员的专业素质和职业态度欠缺，不利于日常财务工作的准确度和效率，企业也难以及时觉察财务风险的潜在性并进行采取有效的规避措施。企业在加强领导层财务风险防范意识的同时，提高财务人员的专业素质和职业态度，使企业形成良好的文化氛围，有利于企业更加稳健持续地发展。

4.5 关注宏观经济和政治形势，建立风险预警机制

房地产行业的发展受到宏观经济环境和国家政治决策的影响，需要随时关注国外和国内行业信息，以及政策变动倾向，做好防范措施。房地产企业建立财务风险预警体系，收集汇总大量的国内外房地产行业适时信息，提出潜在财务危机的问题，引起企业重视，做出有效防范。另外，对实际运行状况进行监控，能够及时有效发现并确定财务风险，采取规避调整措施。对于规避风险的措施，进行监督审查，保证其有效执行。

参考文献

[1]田洁.大型房地产项目中的成本管理优化模型设计[J].工程经济，2015，（04）：60.62.