房地产企业增值税税收筹划范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业增值税税收筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词:房地产企业;土地增值税;税收筹划

税收筹划是纳税人在税法规定的范围内通过对投资、经营、理财等活动的事先筹划与安排,尽可能地取得节税利益。税收筹划的实质是在不损害国家利益的前提 下提高企业经济效益,具有综合性、事先性、合法性、目的性等特征。随着市场经济体制的日益完善,税收筹划逐渐将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。在目前的政策下,房地产企业资金来源受到限制,伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高,房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展,企业的并购更加频繁,现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障,因此,如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局,充分完全利用现有资源,在管理中合理利用资金,合理的进行税收筹划,节省资金,创造节税收益,是房地产企业制胜的重要法宝。

房地产企业的税收筹划有很多方式,其中利用土地增值税进行纳税收筹划是其主要方式,下面我们重点介绍土地增值税税收筹划。

一、房地产企业土地增值税税收筹划简介

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。下面笔者从土地增值税的自身特点出发,结合相关的税收优惠政策,并综合考虑纳税人的整体利益,对土地增值税的筹划进行阐述。

1.纳税人

土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

2.税率的计算

土地增值税按照增值额超过应扣除项目的比率,采取四级超率累进税率形式,增值额与应扣除项目的比率越大,适用的税率越高,应负担的税负越重。根据国家有关规定,四级超率累进税率额分别是:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过扣除项目金额50%但是未超过100%的部分,税率为40%;超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%及以上的部分,税率为60%。

3.应税项目和扣除项目的确定

应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入等。应扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格以及其他扣除项目等。

4.房地产开发企业的土地增值税税收优惠政策

国家相继出台了一系列的税收优惠政策,具体如下:

(1)根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额为未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;超过应扣除项目金额的,应按其全部增值额计税。同时对于纳税人既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额和应税金额。

(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产,免征土地增值税。

(3)以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

(4)合作建房中一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。

二、房地产企业税收筹划的主要方式

(一)利用避免进入征税范围节税筹划

1.利用合作建房节税

合作建房方式指一方出土地,一方出资金,双方合作建房的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定:“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税建成后转让的,应征收土地增值税。”

根据以上税收优惠政策,房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。

合作建房双方分得的房产均不含有土地增值税,可大大降低房产的成本,这样可实现出资方和出地方的双赢。一般情况下,合作建房中的一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权,但是却产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务;而另一方因转让部分房屋所有权而发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。若两企业协商采取土地使用权和房屋使用权相互交换的方式合作建房,此时,对合营企业提供土地使用权的行为将视为投资入股,而税法中规定:“以无形资产投资入股,参加投资方的分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税”,因此,就会只对企业销售房屋取得的收入按销售不动产征收营业税,双方分得的利润不征收营业税,这样,合营企业双方都不多交营业税,均获得了节税收益。

2.利用代建房方式节税

代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发,在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。代建房的整个经济行为中,虽然企业取得了收入,但是不涉及房地产产权的变动,其收入也就只属于劳务收入性质,所以不在土地增值税纳税范围之内,仅依据税法中有关营业税的规定依法缴纳营业税。采用代建房方式,不仅可以在一定程度上减轻营业税负担,还可以不用缴纳土地增值税,大幅降低了企业的税收负担。因此房地产企业可以利用代建房方式,在开发之初就确定最终用户,实行定向开发,从而避免了开发后再销售时缴纳土地增值税,大大减轻了企业的税收负担。

3.改出售为出租节税

税法规定的土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为。因此,房地产开发企业在开发完成后,可以以出租的形式收回资金,由于没有发生产权变动,企业只需交纳出租房产税,这样大大节省了企业的税收负担,为企业创造了节税收益。

4.改出售为投资联营节税

按照税法规定,以不动产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不缴营业税和土地增值税,而且以不动产投资入股以后转让股权时也不需要补交营业税。这些规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为房地产的购买方,可以考虑先以不动产投资入股,再以向购买方转让股权的房地产达到销售房地产的目的,从而为企业获得节税收益。

(二)利用增加可抵扣项目进行节税筹划

房地产开发企业在进行税收筹划时可通过增加合理的利息支出等扣除项目金额以降低增值率,使其适用较低的税率,从而达到降低税收负担的目的。依据《土地增值税暂行条例实施细则》中关于利息支出扣除项目之规定:“现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”“房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”这些选择性条款为企业提供了一个新的税收筹划空间。房地产开发企业在进行房地产开发的过程中,都会发生大量的借款,不可避免的会有大量的利息支出,而依据上述规定利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。

三、房地产企业在税收筹划中要注意的问题

税收筹划能给房地产企业带来节税收益,实现企业利润的增加和企业价值的提升。但是,房地产企业进行税收筹划时也有一定的风险性,因此,企业还要注意以下问题:

(一)税收筹划应以合理合法为前提

税收筹划不可盲目的钻法律的空子,在进行税收筹划时应坚持依法原则,在不违背国家的各项法律、法规的前提下,结合房地产企业自身的实际情况进行筹划,才能达到预期的效果和目标。

(二)税收筹划应注重战略筹划

房地产企业的税收筹划纳税过程更重要的是公司管理层的决策过程,企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划。有的房地产企业片面的认为,纳税筹划就是钻税法的空子,只对单个项目,单笔交易或者单个环节进行筹划,而忽略了项目对企业在开发、经营成本上的影响,单纯地追求通过税费筹划来增加企业的节税收益却增加了开发成本或经营成本,最终对企业产生了消极的影响。

因此,企业进行税收筹划,管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项,也要关注企业日常经营的各个方面,不仅需要财务部门的工作人员的合作,还要得到企业内部其他部门的配合,才能充分取得税收筹划节税效益的最优额度。

综上所述,税收筹划的目标不仅仅是降低企业的税收负担,还要有利于提高企业的净利润以及企业价值的稳定增长。企业只有合理的利用税收优惠政策,制定战略税收筹划,才能发挥税收筹划的作用,保证企业的持续性的发展。

参考文献:

【1】陈小安.房地产企业土地增值税税收筹划探析[J].Commercial Accounting,2007,(5)

【2】田歌.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].商场现代化,2007(11)

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关键词：纳税范围 合理定价 利息支出

准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判断属于土地增值税税征税范围的标准有三：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的30%—60%的四级超率累进税率征收，其计算公式为： 土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

土地增值税在房地产开发企业的应交税费中占有相当大的比重，它税率高、税负重，因此企业应重视对土地增值税进行税务筹划。

一、房地产企业税务筹划技巧

（一）销售价格定价的筹划

税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额的20%，应就其全部增值额按规定计税。在增值额略高于扣除项目金额的20%那个点，边际税率就会突增，就会造成增加的收入小于增加的土地增值税

案例1：某房地产公司开发的商品房销售价格为X，营业税金5.5%X（其中：营业税5%，城建税7%，教育附加3%）除销售税金及附加以外的扣除项目金额为2，000万元；此时，该公司所有可以扣除项目的总金额为：2，000+5%X（1+7%+3%）=2，000+5.5%X，解得X=1.2×（2 000+5.5%X）=2,581万元；如果该公司希望享受税收优惠，那么该公司的销售价格最高应在2，581万元以内，不需交纳土地增值税，此时扣除项目金额总和为2，142万元，获利439万元。

假设销售价格增加了Y，此时房产的新销售价格为X+Y，相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%Y，此时，允许扣除项目的金额=2，142+5.5%Y；增值额=2,581+Y-（2142+5.5%Y）=94.5%Y+439.应纳土地增值税额=30%×（94.5%Y+439）=0.28Y+132. 若公司希望提高售价来取得更大的收益，必须满足Y>0.28Y+132，即Y>183；也就是说，其销售价格就必须高于2,764万元（2581+183）以弥补税负上涨带来的负担。

（二）代收费用的税务筹划

根据税法规，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是并入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独向购买者收取的，相应的在计算增值额时不允许扣除代收费用。虽然这两种计算方法计算出来的增值额相同，但在代收费用并入房价时，仍有节税意义。虽然代收费用计入房价中，增值额并未减少，但扣除项目却增加了，在同样增值额的情况下，使得增值率变小。

房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些费用，如城建配套费、维修基金等费用；

案例2：某房地产公司开发一栋商品房，售价4,000万元，并根据当地政府的要求，在售房时代收了500万元的各项费用，营业税金及附加（营业税5%、城建税7%、教育附加3%）为220万元，支付土地出让金和开发成本为1,000万元。

（1）如果公司将代收费用单独向购买方收取，则允许扣除的金额为1,000+220+1,000×20%=1,420万元

增值额=4,000-1，420=2,580万元

增值率=2,580/1,420=182%

增值税=2,580×50%-1,420×15%=1,077万元

（2）如果公司将代收费用并入房价向购买者一并收取，则允许扣除的金额为=1,000+500+220+1,000×20%=1,920万元

增值额=4,000+500-1，920=2,580万元

增值率=2,580/1,920=134%

增值税=2,580×50%-1,920×15%=1,002万元

显然，该公司将代收费用并入房价一并收取，可以使公司少缴土地增值税75万元。从这个案例可以看出，在增值额、增值率、速算扣除系数一样的情况下，扣除项目越大，土地增值税税额就越小，就会给纳税人带来更多的节税效益。

当然，需要注意的一点是，在增值率未超过50%的情况下，由于适用的速算扣除系数是零，所以无论代收费用是否并入房价，纳税人的税负都是一样的。

（三）利息支出税收筹划

房地产开发企业在进行房地产开发时会需要大量资金，因此，必然会发生借款利息的支出。根据《细则》中对房地产开发企业作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方式：

第一种方式为凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；即允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)×5%以内。

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【关键词】 房地产开发企业; 土地增值税; 税收筹划

2010年的两会期间,房价过高问题成为最受关注的焦点。总理在政府工作报告中强调:“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足民众的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,令银行的贷款空间更小,可获房贷更少。2010年6月,国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》正式下发,加大了土地增值税清算工作的力度。从国家近期颁布的与房地产有关的政策来看,无疑都是为了遏制房价,这对于房地产开发企业来说,并不是一个利好消息。客观来说,我国房价过高的原因很复杂,其中税费比重大是一个重要的原因。在国外,地价及税费一般占房价的20%左右,而国内却高达50%―60%①。在房地产应征的各种税费中,土地增值税引人关注。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税,是对房地产企业收益影响最大的税种之一,如何有效地进行土地增值税税收筹划是房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。

一、土地增值税税收筹划分析

土地增值税税收筹划可从其自身特点出发,结合有关的税收优惠政策,综合考虑房地产企业的整体利益,把握好增值率的节点,降低增值额,达到节约税金的目的。

(一)增加扣除项目金额

房地产开发企业在运营过程中,一般都会有大量借款,利息支出不可避免。我国现行土地增值税对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除:一是凡是能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和(简称“合计数”)的5%以内计算扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出或不能提供金融机构证明的,可按“合计数”的10%以内计算扣除包括利息在内的所有费用支出。

案例1:某房地产开发公司开发商品房,当地政府规定的扣除比例为5%和10%,其支付的地价款为600万元,开发成本为1 000万元,针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划(假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明,并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。

1.扣除的利息支出差异=(1 000+600)×(10%-5%)=80(万元);

2.允许扣除的利息支出为90万元时,由于90万元

3.允许扣除的利息支出为70万元时,由于70万

房地产开发时,可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低,选择是否分摊转让房地产项目的利息支出或提供金融机构证明,以达到节税目的。

(二)对于不同增值率的房产的筹划

同一房地产开发企业的房地产有不同的档次,针对不同消费者,其销售价格也有所不同,不同地区的开发成本受各种因素的影响也有所不同,这就导致各类房地产的增值额和增值率有所差别。如果对不同增值率的房地产合并核算,就有可能降低高增值率房产的适用税率,使税负下降。

案例2:某房地产开发公司2008年同时开发两个项目,项目1 为写字楼,营业收入为20 000万元,可扣除项目金额为6 000万元;项目2为普通住宅,营业收入为4 000万元,可扣除项目金额为2 400万元。

1.分开核算:项目1:增值额=20 000-6 000=14 000(万元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的税率和速扣数35%,应纳土地增值税额=14 000×60%-6 000×35%=6 300(万元)。项目2:增值额=4 000

-2 400=1 600(万元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的税率和速扣数5%,应纳土地增值税额=1 600×40%-2 400×5%=520(万元)。应纳土地增值税总额

=6 300+520=6 820(万元)。

2.合并核算:该公司营业总收入=20 000+4 000=24 000(万元),扣除项目总金额=6 000+2 400=8 400(万元),增值额=24 000-8 400=15 600(万元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的税率和速扣数15%,应纳土地增值税总额=15 600×50%-8 400×15%=6 540(万元)。

比较可以看出,合并核算能够节省土地增值税280万元,合并核算对公司更加有力。

二、合理定价

根据土地增值税有关起征点的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税。利用这一规定,纳税人在出售普通标准住宅的时候,就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。

案例3:某房地产开发公司建成一批商品住房待售,全部允许扣除项目的金额1 000万元,销售金额为P,相应的销售税金及附加为5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分别为营业税率,城建税率,教育费附加征收率。此时,该公司所有可以扣除项目的总金额为:1 000+5.5%P。如果该房地产开发公司希望享受起征点的优惠,则最高售价P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(万元)。即当该公司的销售价格在1 285万元以内,不需交纳土地增值税,此时扣除项目金额总和为1 071万元,获利214万元。

如果企业想通过提供销售价格带来更大收益,此时增值率大于20%,适用于“增值率小于50%时,税率为30%,速扣数为0”。假设价格提高了y,此时房产的新价格为P+y,相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%y,此时,允许扣除项目的金额=1 071+5.5%y;增值额=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。应纳土地增值税额=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企业想获得效益,则其提高销售价格带来的收益必须高于因放弃起征点优惠而新增加的税收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是说,如果企业想通过提供销售价格来获得更多收益,那么它的销售价格就必须高于1 364.6万元(1285+89.6)以弥补税负上涨带来的负担。

三、综合应用

以华德房地产开发公司的房地产项目为例,运用上述节税措施,合理节省土地增值税。

华德房地产公司在同一块土地上开发两个项目,其中住宅楼为商品住房,精品楼为写字楼,开发项目共支付地价款为1 000万元,合计开发成本费用为5 000万元,如果该企业按转让房地产开发项目分摊利息并且能够提供金融机构证明的应扣除利息为420万元(当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%)。其中商品住房全部允许扣除项目金额为3 269万,写字楼全部允许扣除项目金额为4 670万元。那么销售该批房产时应如何税收筹划呢?

一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(万元),当允许扣除的利息支出为420万元时,420万元>300万元,应该分摊利息支出并提供金融机构证明。

二是对于两栋房产应如何定价做出判断。如想在享受起征点优惠的情况下得到最大收益,则A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (万元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(万元),此时免征土地增值税。

三是如果销售住宅楼时,开发商通过提供价格来提高收益,其总收入为5 600万元,写字楼价格不变,总收入为6 000万元。此时住宅楼增值额=5 600-3 500=2 100(万元),住宅楼增值率=2 100÷3 500×100%=60%,对应税率40%,速扣数5%,应纳税额=2 100×40%-3 500×5%=665(万元),写字楼不纳税。如果一起核算,增值额=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)

=3 100(万元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,对应税率30%,速扣数0,纳税额=3 100×30%=930(万元)。930万元>665万元,所以此时分开纳税更能达到节税的目的。

在房地产市场竞争日益激烈的情况下,房地产企业选择合理的税收筹划方案是必不可少的。但是通过上述案例可以知道,任何一项税收筹划方案都有其两面性,当房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时,必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用,综合比较两者间的得失,以获得更大的利益。

四、结束语

随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化,房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作,需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。房地产企业应该通过合理合法的手段,利用税收筹划的方式,综合考虑企业目标和实施成本,控制风险才能减轻企业税负,增强自身竞争力。

【参考文献】

[1] 国土资源局.2009年调查报告[EB/OL].laho.省略/zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.

[2] 国家税务总局.关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[S].2006(12).

[3] 中国注册会计师协会.税法[M].北京:经济科学出版社,2009.

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关键词：房地产；土地增值税；税收筹划

当前，我国房地产企业正处于低迷期，虽然国家出台了一系列政策控制房价，但房价却居高不下，令人望而生畏，也给我国的经济和人民生活带来了很大的问题。在房企处于严冬期，税收筹划迫切万分，不可等待。土地增值税是房地产企业三大税种之一，启征税率比企业所得税还高，因此土地增值税的税收筹划是各个房地产企业都必须考虑的问题。虽然在税收筹划过程中可能会出现各种问题，但采取合理方法则能带来大惊喜。

一、房地产企业土地增值税税收筹划的现存问题

土地增值税的税收筹划虽然给房地产市场带来了新的希望，但是也存在着很多问题：

(一)房地产企业税收筹划趋于片面

从近期房地产企业土地增值税税收筹划的实施上来看，总体来说取得成效，但是依旧趋于片面，税务筹划目标不够明确，难以有效减少企业的经营成本，因而也很难给房地产市场降温。而且，虽然税收筹划已被提上日程，但包括税务人员个人素质、法律保障等方面的工作并没有做好，不能给税收筹划给予支持，从而导致税收筹划的片面发展。

(二)对国家出台相关政策理解浅显

21世纪以来，我国经济发展迅速，而关系民生首要问题的住房问题迅速被炒热，且热度持续上升。为了解决房地产行业这种‘高温’现象，政府利用土地增值税对房地产行业进行宏观调控。但是，在实际政策的实行过程中，有很多企业无法适应国家政策，不能带来成效。更有甚者对这一政策的理解出现错误，影响企业的健康发展，给房地产市场带来了新的波动。

(三)在税收筹划中风险意识较薄弱

房地产企业土地增值税税收筹划是为了解决房地产市场的经济发展问题，在税收筹划中不可避免地存在风险，这种风险包括房地产市场经济的波动幅度不减反增、不良企业利用税收筹划进行偷税漏税等。税收筹划和偷税漏税大不相同，但有极容易混淆视听，给不法企业可乘之机。在房地产企业土地增值税税收筹划过程中，税务人员和企业的风险意识薄弱，这具有极大的隐患性。

二、房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法

面对波密诡谲的房地产市场，企业进行土地增值税税收筹划可采用以下几种方法：

(一)合理筹划增值税的扣除项目

房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中，可以适宜增加利息支出扣除项目金额，以此达到降低增值率，减小税收负担的目的。这其实也是一种变相筹资的手段，减少支出，为资金投入储存力量，减轻企业负担。企业在筹集资金的过程中，应该采取科学、合理的方法，仅靠贷款不是长久之计，只会让负债一直增加，对企业来说并无益处，而通过扣除项目金额的方法则能够在这方面减小企业压力，给企业带来信心。

(二)合理利用国家出台相关政策

为了保证房地产企业的平稳运行，国家出台了一系列政策，合理利用国家政策，与税收筹划相辅相成，共同推进房地产市场的健康发展。而土地增值税税收筹划更是给房地产企业带来了福音。据《土地增值税暂行条例》，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，可以免征土地增值税。因此企业会想尽一切方法控制增值税额，以求免税，减少企业成本。所以，土地增值税税收筹划政策不仅是对房地产市场必要的经济调节，还能够降低房地产企业的负税压力。

(三)合理通过建房进行税收筹划

在税法相关规定中，某些建房行为并不在土地增值税的征收范畴之内，从而能够合法合理避免或减少土地增值税的缴纳。其一是房地产企业代表客户进行房地产的开发。这样一来，不仅能给房地产企业带来经济效益，还减少企业缴纳费用。其二是合作建房，即在土地开发过程中，一方负责土地，一方负责资金，双方进行合作建房。通过这种方式，企业可免交增值税，而且对于合作双方来说都是互利共赢的结果，值得采纳。

(四)积极寻求税务机关支持

政府税务机关是服务于企业的部门，具有对企业的相关政策咨询有解答的义务，企业在税务筹划的过程中，如果把握不准，应积极寻求支持和帮助，向税务人员进行咨询，给予专业的指导，由于各个地方的征管方式和征管地点的不同，要求税务筹划人员应当多与税务机关沟通，及时获得沟通，达成双赢的共识，将税收筹划风险降低到最低。

(五)事后采取积极有效的补救措施

税务筹划的方案虽然全面，会采取各式各样的措施进行筹划，但是风险不可避免，仍然会受到突如其来因素而干扰，税收筹划方案可能受到各种原因而导致失败，企业必须在一定范围内将风险控制，采取积极有效的补救措施，将事故发生的可能性降低到最低。

(六)土地增值税的核心是增值率

房地产企业项目的应税收入和扣除项目，是房地产企业进行纳税筹划的关键点，因此，房地产企业必须紧紧围绕这两个因素进行开展，减少税费开支，在保证有合理利润的前提下，提供条件合理的减少税费，是税收筹划的目的。

三、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义

房地产企业土地增值税税收筹划因其颇有成效的措施，对房地产企业具有重要意义：

(一)有利于房地产企业更好适应市场竞争

在当前日趋激烈的市场竞争条件下，房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅是对企业税收制度的一种调整，也促使房地产企业适应市场竞争。目前，政府针对房地产行业的弊端进行了宏观调控，大大增加了房地产企业的税收成本，也减少了利润。正因如此，合理的房地产企业土地增值税税收筹划能够帮助企业减少纳税成本，获得经济效益，在激烈的市场竞争之中获得生存机会。

(二)有利于提升房地产企业财务管理水平

房地产市场的‘高温’现象促使国家加大对该行业宏观调控的力度，虽然解决了一些问题，但也给房地产企业的财务管理造成不少麻烦。国家干预力度加大，必然使各企业改变自身的管理制度，财务管理水平自然会降低。而土地增值税税收筹划能够提高企业资金流动率，并且是在企业自身的筹划之下，避免干预力度过大的问题，从未提高房地产企业的财务管理水平。

(三)有利于实现房地产企业利益的最大化

在房地产企业的营运中需要缴纳各种税，而在这些形形的税务之中，土地增值税给企业带来的负税压力是最大的，是房地产企业必须缴纳的税务。土地增值税税收筹划能够缓和企业的负税压力，给企业喘息的机会，减少税务成本，从而提高企业的经济效益，为企业带来巨大利益。

四、结束语

房地产企业做好土地增值税税收筹划，能够减小企业的负税压力，还能给企业带来经济效益，帮助企业渡过房地产市场低迷阶段，从而走上正轨。企业采取合理适合的方法进行税收筹划，不仅对企业自身有好处，对房地产市场也是个很好的调控。因此，房地产企业应该吸取教训，积极配合，用好的方法达到好的目的。

参考文献：

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[4]刘立军.房地产开发企业土地增值税税收筹划研究[D].财政部财政科学研究所，2015.

[5]李哲.房地产开发企业税收筹划空间探究[D].西南财经大学，2015.

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关键词：房地产企业 税收筹划应用 企业发展

我国房地产业发展起步于上世纪90年代，经过20年的发展，逐渐成为支柱性产业之一，不仅为老百姓解决了安居问题，而且带动了建材、工程机械等相关产业的发展。近年来，由于房价过高、投资虚热，国家宏观调控政策陆续出台，房地产开发行业利润空间逐步缩小，市场不确定因素增加，经营风险增大。在这种情况下，进行税收筹划显得尤为重要。本文拟就税收筹划在我国房地产企业中的应用作初浅分析。

一、税收筹划在我国房地产企业中的应用

税收筹划是指纳税人遵循国家法律，以税收政策法规为导向，事前选择有利纳税方案处理自己的生产、投资、理财活动的一种企业筹划行为。房地产企业涉及税种较多、税费负担较重，进行税收筹划有特别意义。它既要善于运用一般税收筹划方法，也要充分考虑行业特点进行富有特色的税收筹划。

（一）利用土地增值税临界点进行筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点，同时根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》等相关法律规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。因此，对于房地产开发企业，可以通过销售降价、提高配置标准、增加配套设施、增加建设成本等方式合理控制土地增值税的增值额，对于普通住宅，房地产企业不但可利用土地增值税的四级超率累进税率降低税率，还可利用“20%的增值额”这个 “临界点”达到不交税的效果，一方面房地产开发企业可通过销售降价、提升配置标准、增加配套设施促进项目的快速销售，节约财务利息，实现资金的快速流转滚动，同时通过上述税收筹划措施，降低企业土地增值税税负，并不一定致使企业利润减少。

（二）利用税收优惠政策进行税收筹划

营业税方面：以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担风险的行为，不征收营业税，转让股权也不征收营业税；房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。

土地增值税方面：合作建房一方提供土地，一方提供资金，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税；房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。

因此，对于房地产开发企业，可利用上述税收优惠进行合理避税。如将开发的商业物业先投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式可规避营业税。

（三）利用收入结构进行税收筹划

对于精装修房屋，购房房款中不仅包含了房屋建设成本，还包括房屋装饰、装潢费用，由于房屋装饰、装潢属于劳务服务，无需缴纳增值税。因此房地产开发企业可设立装饰公司负责房屋装饰、装潢，销售时将房屋销售合同分拆成房屋销售和房屋装饰合同，与房地产开发企业及房地产企业设立的装饰公司分开签订，则房地产开发企业只需就房屋依据房款缴纳土地增值税，装饰公司仅需就装修费用缴纳营业税，不用缴纳土地增值税。利用该筹划，房地产开发企业利用关联公司将经营收入分散，使得土地增值税税基大幅减少，可以大大节省土地增值税款，甚至无需缴纳土地增值税。

（四）利用收款方式进行税收筹划

根据税法规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率预缴营业税、土地增值税及所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。另外根据国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。

因此，对于房地产开发企业开发的单位价值较高的项目，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业可采用分期收款方式销售，一方面可促进销售的增长，另一方面企业不以售价总额为基数而以分期收款为基数计算缴纳营业税、土地增值税及所得税，将税负进行递延，有利于房地产开发企业的资金流动，创造更大的价值。

二、我国房地产企业税收筹划应注意问题

1.税收筹划要合理合法

税收筹划要符合税法政策，以依法纳税为前提，在多种纳税方案中做出选择，规避法律、政策风险。同时，结合企业实际，合理设计税收筹划方案，采取合理措施降低企业税负。

2.税收筹划要贯穿于房地产开发全过程

房地产开发涉及买地阶段、建房阶段、售房阶段及后期物业管理阶段，开发周期长、涉及的因素较多、涉税较为复杂，因此房地产开发企业税收筹划需要事先谋划，并实时跟踪监控。

三、结语

综上所述，当前，我国房地产行业正在经历前所未有的严厉调控，房地产行业竞争已日趋加剧、利润空间已大幅缩小。房地产开发企业合理合法的进行税收筹划，不仅可以降低企业自身税负，争取企业最大利益，而且通过税收筹划整个过程，可以提高企业的经营管理水平，提高企业的竞争力，赢得新的发展空间，房地产开发企业税收筹划具有一定的必要性，同时需根据房地产开发企业的特点及所涉及的税种，进行合理的税收筹划。

参考文献：

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摘 要 房地产行业是我国税负最重的行业之一，所涉税种达十多种，因此合理的税务筹划能够有效降低房地产企业的成本，增加房地产企业的税后利润。本文主要通过分析房地产企业营业税、土地增值税的税务筹划措施，为房地产企业实行税务筹划提供借鉴。

关键词 税务筹划 营业税 土地增值税

税收筹划是指纳税人在不违法税法等法律、法规的前提下，通过对经营活动，投资活动，筹资活动等财务活动中涉税问题的合理安排，达到规避或减税的目的的行为。通过税务筹划，企业可以减低成本，实现税后利润最大化的目标。基于此种原因，税收筹划在各个行业均得到了广泛应用。

近几年随着房价的日益攀升，房地产行业炙手可热，许多实体制造企业纷纷涉足房地产行业，如海尔地产，海信地产等。随着这些企业的加入房地产行业竞争日益激烈，要在该行业中发展壮大需要房地产企业不断寻求降低成本的途径，但是通货膨胀导致原材料价格日益攀升，房地产行业将目光集中于税收筹划上，希望通过税收筹划降低税负，增加盈利。

房地产行业是我国税收负担较重的行业之一，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，涉及十余种税种。这就要求房地产行业合理进行税务筹划，减轻税务负担。

营业税、土地增值税作为房地产行业中税负较重的税种，对其进行合理的税收筹划意义深远。

一、营业税的税收筹划

对营业税的税收筹划其实是变相的对土地增值税的税收筹划。

根据税法规定，房地产的代建行为因为其没有发生房地产权属的转移而不必缴纳土地增值税，代建取得的收入按照劳务报酬缴纳营业税即可。这样做的前提是房地产开发商在施工之前已经确定了用户，代客户进行房屋建设。

另外一种避开土地增值税甚至有可能避开营业税的方法是合作建房。举个例子，假若有A、B两家企业，A拥有资金，B拥有土地使用权。现在A想在B的土地上建造房屋，有一下几种方式：

1，B转让其土地使用权给A，A没有向B支付货币，但是B可以在建成后拥有部分房屋所有权，虽然双方没有进行货币结算，但是土地使用权权属发生变化，B需要缴纳土地增值税、转让无形资产营业税。A在土地上建造房屋，然后将部分房屋转让给B，A需要缴纳土地增值税、销售不动产营业税，同时按建筑业缴纳自建行为营业税。

2，B将土地使用权出租给A，A投资在该土地上建造房屋并使用，租赁期届满后，A将土地使用权连同所建建筑物归还给B，在这一过程中，A以建筑物为代价获取了若干年的土地使用权，B以出组土地使用权为代价换取建筑物。B发生了出租土地使用权的行为，缴纳服务业营业税，A发生销售不动产的行为，缴纳营业税，在这个过程中，土地使用权权属未变，因此不属于土地增值税征税范围。

3，A以其资金B以其土地使用权合股成立合营企业，合作建房。房屋建成后双方共担风险、共享收益。根据税法规定，以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。因此对B不征营业税。由于土地权属未发生变化，所以B不缴纳土地增值税。

（1）房屋建成后，A、B按比例分房自用，则此时虽然土地使用权属发生变化，但是根据税法规定，合作建房建成后按比例分房子用的，暂免征土地增值税。

（2）房屋建成后合营企业将房屋销售，此过程中土地使用权发生转移，合营企业需要缴纳土地增值税及自建、销售不动产营业税。

根据以上分析，企业可以通过采取合作建房、代建房屋的模式进行税收筹划，达到减轻税收负担的目的。

二、土地增值税的税收筹划

税法中涉及土地增值税的税收优惠主要是针对普通住宅，具体如下：纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%，免征土地增值税，超过的，全额征收土地增值税。这里的普通住宅应满足住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。因此房地产企业可以充分利用此政策，合理增加扣除项目金额，从而达到降低税负的目的。

1，首先房地产企业可以适当增加房地产开发成本，开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（1）房地产企业可以选择开发精装修的房屋。（2）房地产开发企业在工程竣工验收后，可以根据合同约定，扣留质量保证金，在计算土地增值税时，有发票的才可扣除，因此，房地产企业一定要督促建筑安装施工企业就质量保证金开具发票。

2，房地产开发企业同时开发住宅及非住宅（店面、车库）的，非住宅毛利较高，增值额较大，因此这部分土地增值税税收负担较重，企业多为非住宅部分分摊可扣成本，从而降低企业土地增值税税率和税额。

3，房地产开发企业借款利息扣除方法有两种，企业应当根据自身情况选择扣除方法。假若房地产企业向金融机构借款较多，利息金额较大，则需要明确各项目利息并提供金融机构贷款证明，利息按实际支出扣除。方法如下：

允许开发的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内

但是如果房地产企业向金融机构借款较少，利息金额不大，则需要采取一下方法：

允许开发的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本）*10%以内

4，除了增加单个项目的可扣除项目金额外，企业也可以将多个开发项目汇总核算计算土地增值税，并与分开核算所得的土地增值税总额进行比较，选择税负较低的方案。

综上所述，面对激烈的市场竞争，降低成本成为房地产企业的制胜法宝，房地产企业应当熟悉税法相关规定，在合理合法的基础上认真进行税务筹划，只有这样才能寻求企业的长远发展。

参考文献：

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关键词：房地产企业；税收筹划；思路

近年来，房地产企业偷漏税情况严重。以北京市为例，从2003年—2005年，北京市地税局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，被查出有问题的企业725家，其中千万元以上案件24起，有问题比例为66％；检查总计查补10.05亿元，滞纳金一项，就收取5891万元，而因偷逃税款而引发的罚金总额也已经突破千万，达到1817万元。

税务机关已将房地产行业纳税情况确定为监管重点，并且正积极探索建立房地产行业纳税评估模型，还计划与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，以加强对房地产开发企业与应纳税额有关数据的采集、监控和分析能力,同时在行政程序上规范纳税人的税务登记行为，建立档案，以便全程跟踪。此外，税务机关还将加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。可以明显预见，房地产企业涉税违法的代价将进一步加大，税收筹划成为其在低纳税风险下降低税负的一个重要选择。本文就房地产企业如何对其经营活动进行税收筹划提供一些思路。

（一）从节税空间大的税种和纳税人构成入手

房地产企业在进行税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值。从理论上来讲，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的的税种作为切入点，例如土地增值税对房地产企业而言，就是一个具有很高税收筹划价值的税种，原因有两个：一是其税率比较高，税负重；二是其税率为超率累进税率，跳跃性大，不同级次之间税收负担的差距大，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越低，税率越低，《土地增值税暂行条例》第8条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此土地增值税筹划的余地也大。

从纳税人构成切入。我国大量税收共同的特点是以企业的某种类别身份为基础。因此房地产企业进行税收筹划时可以考虑能否避开成为某税种纳税人，从而实现节税目的。例如，《增值税暂行条例》第五条规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。依据混合销售按照“经营主业”划分只征一种税的原则，企业有充分的空间进行税收筹划以获得适合自己企业和产品特点的纳税方式。设有一房地产开发企业兼营房屋出租，属于增值税一般纳税人，向另一单位出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收电话、水电费。若不对这些费用分别核算，根据《增值税暂行条例》的规定，用于非应税项目的购进货物或者应税劳务的进项税额不能抵扣，这样就加重了企业税收负担。企业可以通过分别核算和收取这些费用，将其中所包含的增值税予以抵扣。

（二）寻找变量

税收筹划过程就是不断发现并引入变量的过程。所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。影响应纳税额的两个最直接、最根本地因素是计税依据和税率，计税依据越小，税率越低，应纳税额越少，其它间接因素都通过这两个因素其作用。虽然这两个因素在不同税种中的内容不同，但采取的筹划方法都得从这两个方面下功夫。

另外，税收筹划从某种意义上说就是纳税人主动利用税收政策的特定条款来实现减轻纳税成本的目的，房地产企业应寻找在相关税收政策中的特定条款，并加以充分利用。这些条款包括三类：

差异性条款。例如房地产业涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越高，税率越高，其他业务收入相对于房地产销售收入，涉及的税负主要是营业税，不缴纳土地增值税，税负轻一些。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，可以考虑将其作为单独的业务进行核算，分解房地产价格，这样还可能有效降低房地产的增值率。

选择性条款。税制设计和税收政策中规定了不同的纳税处理模式，对一种纳税主体规定了二选一的纳税方法，纳税人就可以通过测算，选择一种纳税成本较低的纳税处理模式。例如根据《房产税暂行条例》第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异，在这种情况下，就存在税收筹划的空间。企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。

优惠性条款。我国土地增值税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的规定的通知》的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营企业中时，暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

（三）遵循成本收益原则

房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。

以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法造会成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180，营业税3100；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。

假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。

在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。

参考文献

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[2]崔荣春.从减肥原理到税务筹划[N].中国税务报，2004，8，31

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关键词：税收筹划；房地产开发；保障房安置

一、 房地产开发企业税收筹划概述

1.房地产开发企业税收筹划概念

房地产开发企业的税收筹划是指房地产开发企业为了减少外部成本，利用税法漏洞或者缺陷减轻自身税负的非违法行为。目前，我国大量税收优惠政策的实施以及特定税制要素的存在，为房地产开发企业进行税收筹划提供了空间。

2.房地产开发企业税收筹划的必要性

房地产开发企业在经营过程中通常具有投入资金多、销售周期长、经营风险高等特点，因此合理的税收筹划对于房地产开发企业来说是非常有必要的，具体可以表现为：

（1）税收筹划有助于房地产企业利益实现最大化，提高竞争力。在房地产交易环节涉及的税种较为复杂，例如营业税、土地增值税、城市增值税等等，这就加重了房地产开发企业的税负，而进行合法的税收筹划可以说是实现经济效益最大化的有效途径。

（2）税收筹划有助于房地产开发企业提高会计核算水平，规范财务管理水平。进行税收筹划是一种财务手段，它可以减少企业的税收支出，提高资金利用率，使资金流得以改善。

（3）税收筹划为房地产开发企业树立良好的社会形象提供保证。在日常纳税申报时，及时准确的申报税额，可以降低企业的涉税风险，提高企业自身形象。特别是对于房地产开发这样高风险的企业来说，涉税无风险是提高社会信誉、打造自身品牌的有效保证。

二、房地产开发企业税收筹划策略

（一）对营业税进行筹划

在竞争日益激烈的房地产开发行业，开发企业在销售过程中通过赠送产品、直接以折扣销售房屋等营销手段，达到吸引购房者的目的。例如：房地产开发商在开盘日购买者赠与一台价值3000元的冰箱，亦或者对购买者进行总房价的10%折扣销售。我们假设销售该房收入为5000万元，赠送冰箱总价值50万元，对于方案一开发企业需缴纳5000*5%=250万元的营业税，同时还需缴纳50*3%=1.5万元，共计251万元；而对于第二方案来说需缴纳5000*0.9*5%=225万元。

对于房地产开发企业中的营业税负担较重的现象，许多地区对其实施了相关的税收优惠政策，例如根据《于贯彻苏政发[2008]44号文件精神的通知 》（苏地税函[2008]380号）文件规定：对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。经济适用住房，是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房：（1）纳入全省经济适用住房建设投资计划；（2）土地采取划拨的方式供应；（3）销售价格经价格主管部门按相关规定确定；（4）向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应；对不能同时符合上述条件，被加以经济适用住房名称的其他性质住房，不得享受该项政策。由此可见房地产开发企业可以根据当地的营业税优惠政策进行税收筹划，降低营业税成本。

（二）对契税进行筹划

契税是指房地产开发企业通过购买、受让、获赠等取得房屋所有权和土地使用权所缴纳的费用。房地产开发企业可以通过法律规定如“企业按照法律规定分设两个或者两个以上投资主体的相同企业，对新设方承受的房屋、土地的所有权，免征契税。

根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）文件规定，对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。但是目前对房地产开发企业购置的保障房用地无免征契税优惠政策。

（三）土地增值税的筹划

根据《土地增值税暂行条例》规定：房地产开发企业建造普通住房用于出售，如果增值额未超过各项规定扣除项目金额的20%，可以免征土地增值税；如果超过20%，可以按累进税率进行交税。房地产开发企业可以通过增加扣除项目的金额来降低增值率，从而达到减少增值税的目的。

房地产开发企业可以通过国家政策对土地增值税进行税收筹划，例如北京市财政局、地税局和住建委日前联合通知，对土地增值税征收进行了明确，保障性住房暂不预征土地增值税。

（四）企业所得税的筹划

企业所得税是根据企业生产经营所得和其他所得征收的一种税，像房地产开发这样资金密集型的企业，通常采取不同的筹资方式、利用税前扣除项目、延迟纳税等方法进行所得税筹划。例如，企业可以足额购买企业所得税规定的可以税前扣除的保险和公积金等，这样既降低了公司的所得税费用，而且还为员工带来了福利，实现了双赢。

三、 房地产开发企业税收筹划应遵循的原则

1.税收筹划活动必须合法合理性原则。目前，我国对于房地产行业的税收制度还不完善，税收政策也在不断更新，这就要求开发企业的税收筹划以合法性为前提，进行合法的进行税收筹划。

2.税收筹划活动应遵循全程性、系统性原则。房地产开发的建设过程涉及到土地购买阶段、建设阶段、售房阶段和物业管理阶段等，因此就要求开发企业的税收筹划活动应贯穿于各个阶段，做到全面监控。

四、 总结

综上所述，房地产开发企业采取合理的税收筹划不仅可以降低成本，还关系到企业的生死存亡。面对现在国家对房地产行业的调控能力不断加强、利润空间不断减少的现状，房地产企业采取合理的税收筹划势在必行。因此，房地产开发企业应结合自身经营特点合法、合理的运用税收筹划降低企业成本，实现企业利润空间最大化。（作者单位：上海中冶成工置业有限公司）

参考文献：

[1] 詹效兰；欧阳云；房地产开发企业的经营模式与税收[J]；财会通讯（理财版）；2006年03期.

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刘丹

（ 西南民族大学 四川省成都市 610041 ）

 

摘要：随着我国经济的不断增长和房地产市场竞争的日趋激烈，国家对房地产企业的调控力度也越来越大，房地产企业自身能够节约的成本越来越少，而有效的税收筹划也成为了一个节约成本的重要领域。本文立足于房地产企业的税收筹划，通过对该类企业各个主要的环节进行税收筹划的操作，为房地产企业提供一些有益的借鉴资料。

关键词：房地产企业税收筹划应用

 

一、             房地产企业税收筹划的必要性

（一）税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用

房地产业的发展离不开对现金流的使用,现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用,同时能够对现金流进行改善,对企业的发展起到促进作用。

（二）纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识

税收筹划是少缴费、缓缴费,并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略,从而达到税收零风险,保证自己经济和名誉方面的健全。

（三）税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展

运用税收筹划,能够正确的引导房地产行业规范化地发展,对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用,对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税,这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。

二、           房地产企业各个环节的税收筹划的应用

（一）  准备环节筹资

房地产企业对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用，从税收的角度观察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。

（二）  建设环节

房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先，虽然大部分房地产企业比较偏向于自建，但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小；其次，房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造，建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说，其收入只是劳务报酬，属于营业税的征收范围，其中并没有发生房地产权的转移，因此不需考虑土地增值税，从而减轻了税负；最后，房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为，对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的，再按规定征收土地增值税，使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。

（三）  销售环节

房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节，如营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等，而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题，并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。

1、营业税筹划

案例1：A企业系房地产开发公司，其对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同规定房子总价款为300万元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税为15万元（300）；如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税为6万元（300，以后两次分别交营业税4.5万元（300）。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

2、土地增值税的筹划

案例2：X房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元‚豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。

如果不分开核算，X公司应缴纳土地增值税为：增值率为（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000－11000）×30%=1200万元

如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税（10000－8000）×30%=600万元；豪华住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000－3000）×40%－3000×5%=650万元，应纳土地增值税合计金额=600+650=1250万元。

分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率超过20%，还要缴纳土地增值税。所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。

（四）  保有环节

房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外出租收取租金，由于涉及的税种较多，也为企业带来了较重的税负压力，因此更多的房地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股，与被投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加，也不用直接缴纳房产税，在承担一定投资风险的基础上，只需要缴纳企业所得税。

案例3：甲房地产公司在市中心有一处房产，该房产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金收入；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中甲公司所占份额为400万元。

①采取出租方式应承担的税负

营业税：房屋租赁业属于服务业，按租金的5%征税，应交营业税为90万元：

房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为21.6万元；城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城税税负为6.3万元；教育费附加：2.7万元；印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，印花税税负为0.18万元；所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为42.53万元。最终总体税负为163.31万元。

②采取联营方式应承担的税负

房产税：房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%。减除30%，则房产税税负6.72万元；土地使用税：此税种从量定额计征，假定地区单位税额为0.7元／平方米，土地使用税税负14万元；所得税;税负为100万元；最终总体税负为120.72万元。

由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少42.59万元，这样可以为企业节省一大笔成本支出。

三、小结

现阶段伴随着我国经济以及房地产行业的迅猛发展，房地产企业呈现出多样化、复杂化的发展趋势，这就导致了房地产企业的纳税管理变得越来越复杂。由于房地产企业投资规模较大，开发周期较长，缴纳的税种较多，税额大，因此房地产企业税收筹划需要统筹兼顾，根据企业自身发展环境、经营环境、税收环境的改变而进行调整，制定适用于自身企业发展的税收筹划方案，这样才能在节约税款的同时，使得企业利益最大化。

 

参考文献：

[1]《税法》CPA考试辅导教材.经济科学出版社.2014

[2]盖地.税务筹划.[M].高等教育出版社.2011

[3]王英.房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析[J] 财经界 2013

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关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税

税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。

一、房地产企业的经营特点及税负情况

（一）经营特点

对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：

1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（二）房地产公司税负情况

从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。

二、房地产公司涉及的税种

（一）前期准备阶段的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。

（二）房地产开发阶段涉及的税种

在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

（三）房地产销售阶段涉及的税种

1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。

2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。

3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。

4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。

5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。

三、房地产公司的税收筹划策略

从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。

（一）土地增值税的筹划

土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。

1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如

果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。 充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。

3．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。

（二）企业所得税的筹划

1．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。

2．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

（三）营业税的筹划

1.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。

2．将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。

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[1]王虹，陈立.纳税筹划[m].北京:清华大学出版社，2006.

张卓，王红春.房地产企业税收筹划和可行性研究[j].应用能源技术，2007，(11).