房地产企业所得税税收筹划范文
时间：2023-08-30 17:08:21
导语：如何才能写好一篇房地产企业所得税税收筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
所得税是房地产企业税负的重要内容之一，就是对房地产企业取得收入征收的税种，房地产企业的所得税主要是依据我国的企业所得税法以及房地产开发经营业务企业所得税处理办法作为税收的法律依据。根据相关的数据统计资料表明，目前企业所得税已经成为我国仅次于增值税的第二大税种，而房地产企业则是我国所得税的重要纳税主体，所得税也已经成为房地产企业生产经营中的重要税种。
（一）房地产企业所得税的特点
1、不存在税负转嫁问题
企业所得税就是对纳税主体所得收入征收的税种，因此对于所得税而言，纳税与负税主体，不会出现税负转嫁的问题。
2、所得税是以净所得作为征税依据
企业所得税的应缴税额就是应纳税所得额与适用税率乘积，并扣除减免及抵免税额，因此，所得税充分体现了按能负担。
3、所得税的弹性较高
企业的所得税与房地产企业的实际收入所得有着直接的联系，所得额较高对应的税基与税率就高，反之则会降低，因此与纳税主体的经营情况有着直接关系。
4、税额较大
房地产行业属于资金密集型的行业，房地产开发企业的投资时间长，资金量大，因此税基也相对较大，所得税的税金数额相比其他企业更高。
（二）房地产企业开展所得税税收筹划的必要性
1、降低房地产企业的税负
房地产企业项目开发资金流量大，涉税种类多，税金数额较高，开展所得税的税负筹划，主要是通过合理的筹划，有效地减少税负支出，因而节税效果明显。
2、有助于防范房地产企业的税务风险。房地产企业的所得税的税务筹划是以法律法规作为框架和准绳，通过所得税的税务筹划，可以及时发现企业税务管理中的风险漏洞，避免由于纳税风险造成房地产企业的损失。
3、可以促进企业财务管理水平的提高
税务筹划是一项法律法规与政策性很强的专业工作，强化纳税筹划管理，可以促使企业的财务管理人员提高自身的政策、理论、实务技能水平，对于提高房地产企业的财务管理水平具有较好的推动作用。
二、房地产企业所得税税务筹划的原则
（一）合法合规性的原则
对于房地产企业的所得税筹划，应该严格基于国家税法以及相关税收政策执行，违反税法、偷税漏税等行为不仅会造成房地产企业出现税务风险，而且对于房地产企业的声誉以及项目开发建设的实施都会造成严重的不良影响。
（二）实效性的原则
国家或者是不同的省市对于房地产行业的政策导向都是不断的调整的，而房地产企业的所得税税务筹划又具有明显的针对性，因此在所得税的税务筹划上应当注重实效性，准确地把握好各项税收政策时机。
（三）统筹均衡的原则
对于房地产企业的所得税税收筹划，应该将其置于房地产企业的整体税负中统筹考虑，不能由于所得税税务筹划方案造成其他环节税负或者是整体税负的提高，应该遵循综合均衡的原则。
三、房地产企业所得税税收筹划的具体措施
（一）合理的运用各种所得税税收筹划技术
在房地产企业的所得税的税收筹划上，应该全面的利用各种税收筹划技术，具体运作上可以采取以下几项技术措施：
1、纳税时间的筹划
对纳税时间进行筹划主要是利用好货币的时间价值，因此房地产开发企业应该尽可能的合法延迟纳税。纳税时间主要是基于房地产企业经营业务完工，即房地产产品投入使用、竣工证明已在房地产管理部门备案、取得初始产权证明，房地产开发企业应该合理的把握这些完工条件，适当延后完工时间。
2、合理利用各种扣除项目
有效的增加成本扣除，可以降低企业的所得税纳税基数。房地产开发企业可以通过加速固定资产折旧来减少税基，同时在我国税法中规定，对于一些关于职工保障及福利项目可以作为扣除，因此房地产企业可以合理的调整企业职工的福利支出，既可以起到激励职工的效果，而且还可以增加扣除成本。
3、准确的运用各种优惠条件
不同地区在房地产行业税收政策上都有着不同的优惠条件，房地产开发企业应该结合项目区域的实际政策情况，合理的利用好各种税收优惠政策，提高减税效果。
（二）针对重点环节开展房地产企业所得税的税务筹划
1、科学的选择房地产开发企业的会计政策
房地产企业的所得税应税利润主要是以会计利润作为计算依据，也就是对差异科目调整计算。因此，在房地产企业的所得税的税务筹划上，应该全面分析不同会计政策、会计核算对于税负的影响，选择最有利于降低税负的会计政策。
2、以固定资产的筹划为突破
房地产企业经营业务就是以不动产为主要内容，因此在税务筹划上应该把固定资产筹划作为重点。综合考虑房地产企业的预计净残值以及折旧年限，适当的采取加速折旧的处理方法，增加前期成本，降低利润，这对于后期资本的加速回收也非常有利。
3、根据收入和资金的不同针对性的制定筹划方案
在收入阶段，房地产企业就应该将收入划分为征税收入、不征税收入、免税收入，应该区别管理，同时尽可能的将征税收入时间后延。同时，在资金的管理上，重点对于闲散资金可以作为国债或者是其他权益性的投资，把闲散资金作为免税收入，而且权益性投资所得收益不必缴纳所得税，有助于降低税负。
（三）分阶段做好房地产企业的所得税税收筹划
对于房地产开发企业而言，所得税筹划的关键就在于项目开发建设管理过程中，因此所得税的筹划也应该根据项目开发不同阶段制定筹划方案。
1、项目开发准备阶段
重点是全面的组织财务管理人员掌握项目开发建设所在地的税收政策以及税收优惠，确定纳税申报地。同时，对项目分支机构组织形式根据税收政策的不同进行把握。
2、项目开发阶段
重点是合理的选择项目开发建设的筹资方式，以及确定好开发项目的竣工时间以及销售时间，确定好最佳的时间节点。
3、项目销售阶段
在销售方面的税收筹划管理上，房地产企业可以采取将销售部门从企业内部分立，以销售公司的方式，实现企业广告、宣传等费用的摊销，降低纳税基数以及税率等级。
篇2
关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税
税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。
一、房地产企业的经营特点及税负情况
（一）经营特点
对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：
1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）房地产公司税负情况
从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
（一）前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
（二）房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
（三）房地产销售阶段涉及的税种
1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。
4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
三、房地产公司的税收筹划策略
从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
（一）土地增值税的筹划
土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据
《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
3．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。
（二）企业所得税的筹划
1．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。
2．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
（三）营业税的筹划
1.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。
2．将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。
参考文献：
[1]王虹，陈立.纳税筹划[m].北京:清华大学出版社，2006.
[2]张卓，王红春.房地产企业税收筹划和可行性研究[j].应用能源技术，2007，(11).
篇3
房地产企业在经营过程中，其业务涉及物业、基建、建材、商业、广告等多方面，涉税种类的多样化使得房地产企业必须精心进行税收筹划，否则将面临较大的税务风险。2002年，我国开始将房地产企业的税务稽查作为税务工作的重点之一，使得房地产企业在快速发展的同时，也面临着日益复杂的税收环境。最近几年，我国政府更是加强了对房地产市场的调控。2013年3月，新国五条出台，提出在二手房交易过程中，对个人所得部分征收20%的税收，这对房地产企业的经营亦会产生一定的影响，对房地产企业的税收筹划工作提出了更高的要求。
一、房地产企业税收筹划的理论基础
房地产企业税收筹划的理论来源于税收筹划的基本理论。从税收筹划的含义入手，探讨当前房地产企业税收筹划的影响因素，有助于正确把握当前房地产企业税收筹划的现状和存在的问题，为本研究提供理论支撑。
（一）税收筹划的含义
税收筹划并不是一个产生于本土的词汇，最早提出税收筹划概念的学者是英国的汤姆林爵士。他指出，纳税人不仅仅有履行纳税的义务，在纳税的过程中，还应享有一定的权利，在不违反税法规定之前提下，纳税人有权利通过合理安排，达到减轻税负的目的，而政府对此没有权力强迫任何一个纳税人多纳税。虽然汤姆林爵士并没有对税收筹划的概念进行明确的界定，但此观点的提出为税收筹划概念的界定打下了坚实的基础。随后不久，荷兰财政文献研究局（IBFD）就对税收筹划进行了界定，认为税收筹划就是纳税人为了实现缴纳最低限额税款的目标，对经营活动进行合理安排的过程。随着研究的进一步深入，国外学者对税收筹划概念的界定越来越准确，美国学者W.B.梅格斯在其专著《会计学》中，认为税收筹划就是企业为了降低税负，在不违反税法基本规定的前提之下，对各项涉税活动进行精心安排，使得纳税时间延迟或少缴税。
就国内而言，当前对税收筹划并没有一个统一的结论，著名税收研究学者盖地教授在其专著《税务会计与纳税筹划》中指出，税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下，市场经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划，以达到减轻税负、增加收益之目的。综合而言，从国内外学者对税收筹划概念的研究来看，都认为税收筹划是一种合法的涉税活动，与偷税、漏税等涉税违法活动相比，具有较大的区别。一方面，税收筹划遵守了相关的税收法律与政策，是一种合法、合理的行为，而偷税、漏税却是法律所禁止的行为，是故意欺骗征税主体的违法行为；另一方面，税收筹划是一种事前行为，发生在纳税义务产生之前，而偷税、漏税却是事后行为，发生在纳税义务产生之后。
（二）房地产企业税收筹划的影响因素
当前影响房地产企业进行税收筹划的因素主要来自两个方面，即新企业所得税法和新会计准则的实施，正是在不同的税法环境和会计环境之下，使得我国房地产企业在进行税收筹划之时，必须注意外部环境的变化。
1.新企业所得税法对房地产企业税收筹划的影响
2008年1月1日，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多；第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。房地产企业如何在收入相同的情形下，尽量增加税前扣除项目的金额，以最大限度地减少计税基础，是房地产企业在新企业所得税法下税收筹划的重点内容。
2.新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响
（1）《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法转变。此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会使其税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响房地产企业的当期损益，进而对房地产企业税金和利润空间产生影响。
（2）《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，单从字面上看，该条准则似乎是专门针对房地产企业而出台的会计规范，事实上并非如此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此，它并非专门针对房地产企业而制定的规范，但此条准则对我国房地产企业的影响却较为显著。该规定的出台有助于企业对房地产企业所持有的房地产进行科学而合理的分类。此条准则还引入了公允价值的计量模式，对投资性房地产的计量、确认都作出了明确的说明。从实际效果来看，如果房地产企业不能正确运用此项规定，将使房地产企业的税负增加。
二、房地产企业税收筹划存在的问题
作为当前国民经济的支柱产业，我国房地产业取得了较大的发展，房地产企业也在这个过程中获得了较多的利润。因房地产企业无论在收入还是支出方面，所涉及的金额都较为巨大，加之其涉及的税收项目种类繁多，很多房地产企业往往意图通过偷税或漏税的方式来达到节税之目的，使得税收筹划存在诸多方面的问题。
（一）税收筹划意识薄弱
虽然我国税法明确规定纳税人有依法纳税的义务，但房地产企业大多是大型企业，在涉税过程中纳税金额较大，这使得有些房地产企业往往存在偷税或漏税的思想，认为进行税收筹划并不能给企业减轻多少税负，而偷税或漏税却能够给企业带来较大的节税空间。为此，有些房地产企业设置两套账本，做假账。对外一套账本，专门应对税务机关的检查；对企业内部又是一套账本，以记录企业的真实经营状况。税收筹划意识的薄弱将给房地产企业带来严重的税收风险，一旦被税务机关查处，不仅仅需要补缴税款，还面临高额的罚款，更为重要的是，这将直接影响房地产企业的信誉，对于房地产企业未来的发展也会产生重大影响。
（二）进行税收筹划的组织机构不健全
税收筹划组织机构的不健全也是影响房地产企业税收筹划的重要因素，分析当前的房地产企业组织内部建设，可以发现极少有房地产企业会专门设置税务部门，以负责整个企业的税收筹划工作。一般而言，房地产企业的税收筹划工作都是交由财务部门负责。税收筹划工作的专业性程度不会低于财务工作，此项工作不仅仅要以企业财务管理为基础，还需要相关的人员对税收法律和政策有一个全面的了解。特别是在我国税收法律和政策繁多的背景之下，不同区域的涉税项目计算有较大差别，这无疑对税收筹划工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠财务人员的专业知识来解决税收筹划问题，显然难以达到实际的目标，需要设立企业税务部门，专门开展税收筹划工作。
（三）税收筹划内部管理缺乏
房地产企业业务的多样化决定了房地产企业税收筹划工作的复杂性与系统性，这就要求房地产企业内部要形成良好的内部管理体系，特别是各部门之间，要有畅通的信息共享机制，才能保证税收筹划工作的正常开展。然而，当前房地产企业有些部门之间的内部合作脱节，比如公司销售部在与客户签订商品房销售合同之时，由于销售人员缺乏必要的税收政策，没有依据我国税法的相关规定进行操作，使得财务部门在核算时，往往出现较多的问题，进而影响到税收筹划工作；比如我国税法针对打折销售和买房送装修两种销售方式规定的计税方式有所不同，其中打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房子送装修是依据购房款加上装修款的合计金额计税。因此，只有在房地产企业内部加强管理，使得税收筹划人员全面掌握企业各个环节的经营情况，才能在税收筹划过程中作出正确的方案选择。
三、解决房地产企业税收筹划问题的对策
在国家越来越重视房地产调控的背景之下，国家对房地产企业的税收管理将越来越严格，房地产企业面临的涉税环境也越来越复杂。由此，房地产企业必须正视当前税收筹划存在的问题，有针对性地采取措施，进行合理的税收筹划。笔者认为，房地产企业应着重从以下三个方面解决当前税收筹划工作中存在的问题。
（一）树立正确的税收筹划理念
随着我国市场经济的进一步发展，我国税收法律制度体系也会越来越完善，如果房地产企业还是想通过偷税或漏税等违法手段来达到节税的目的，显然难以实现。因此，房地产企业需要树立正确的税收筹划理念。建议国家通过电视、网络等媒介加强对税收筹划的宣传力度，展示税收筹划成功的案例，使广大房地产企业对于税收筹划与漏税、偷税的区别有一个正确的认识，以营造良好的税收筹划氛围，让房地产企业树立正确的税收筹划理念，将其纳入日常的财务管理过程之中，通过合法的方式维护自身权利。
（二）设立专门的税收筹划组织，强化税收筹划管理
针对当前房地产企业税收筹划组织缺失的现状，建立专门的税收筹划组织进行税收筹划尤为必要。因此，房地产企业应将税收筹划组织作为一个单设的机构，专门负责企业的税收筹划工作。建议房地产企业在风险管理部下面专设税收筹划部门，设置主管或经理一名，负责领导企业的税收筹划工作，制定各项总的税收筹划方案或措施。在主管或经理下面配置3―5名税收筹划专员，负责企业具体税收筹划事项的执行。
在建立了专门的税收筹划组织之后，就需要充分发挥税收筹划部门的作用，这需要强化企业内部管理。一方面，要建立各部门之间的信息共享机制，使得税收筹划部门能够准确掌握房地产企业各个环节的经营信息，进而设计出科学、合理的税收筹划方案；另一方面，还必须提高税收筹划工作者在房地产公司的地位，给予其良好的职业晋升通道，为其参与公司战略管理营造良好的外部环境。
（三）加强税收法律和政策研究
为了适应社会转型和经济发展的需要，我国会及时调整相应的税收法律和政策。从这个层面上讲，税收法律和政策将呈现出动态变化的特点，特别是在国家对房地产市场调控和监管日益严格的背景之下，与房地产相关的税收法律和政策变动很大。因此，房地产企业只有加强对相关税收法律和政策的研究，及时系统地了解税收法律和政策的变化，才能在设计税收筹划方案时不断更新筹划内容，采取措施分散税收筹划风险。建议房地产企业在设置税收筹划专员的同时，设置税收研究专员，以加强房地产企业对税收法律和政策的研究。
篇4
关键词：商业地产 税收筹划 探讨
一、税收筹划的概念与作用
所谓税收筹划是指纳税人在不超出相关税收法律法规范围的基础上，在组织生产经营、投资理财及商品买卖等相关经济活动中选择合理、合法的税收方案，通过税收筹划实现企业利润最大化的经营目标，其本质上是转嫁企业成本，降低企业的涉税风险。税收筹划行为要与相关法律法规相符，并且在纳税人进行生产经营或投资活动前实施税收筹划，其体现出明显的不确定性，由此可见，税收筹划是一种层次更高的财务管理活动。对于房地产企业而言，由于其属于资金密集型组织，因此要做好科学的税收筹划才能更好的适应市场竞争。具体而言，税收筹划对商业地产开发经营的主要作用体现在以下几个方面：首先，通过税收筹划可以实现商业地产开发项目利润最大化的目标；其次，通过税收筹划，可以有效提升商业地产开发项目的项目管理水平与管理效率；再次，商业地产开发项目中进行合理的税收筹划，有利用房地产开发企业树立良好的社会形象；最后，税收筹划也是商业地产开发过程中必不可少的一项重要决策内容。
二、商业地产开发项目中涉及到的主要税种
商业地产开发项目所涉及到的税种主要包括以下几种：首先为营业税，其属于流转税制中的主要税种，营业税的征收对象是国内提供应税劳动、进行无形资产转让及不动产销售的组织单位及个体，对其营业额进行征税；在商业地产开发项目中，由于其与销售不动产的税目规定相符，因此要征收营业税；其次，土地增值税，其征收对象为出让土地使用权及销售建筑产品时产生的价格增值量，而土地价格增值量则是指房地产取得的收入扣除规定的开发成本及其它费用支出后所剩的余额，土地价格增值量由土地增值的多少来决定；其三，印花税，其主要征收对象是房地产交易过程中针对交易金额征收的税种；并且房地产企业在签订建筑合同过程中，也要缴纳一定的印花税；其四，企业所得税，即房地产企业在进行房地产的出租或转让时，会获得相应的净收益，按照会计规定，该部分收益要纳入企业的利润总额中，并缴纳一般税率为25%的企业所得税；最后，房产税，在商业地产开发项目未公开出售前，无需征收房产税，不过，如果出售前的房地产开发企业进行商品房的出租、应用或出借，则要缴纳采用比例税率的房产税，根据房产计税余值计征的税率为1.2%，按照房产租金收入计征的税率为12%。
三、商业地产开发项目税收筹划的方法及实例分析
（一）税收筹划的主要方法
1、压低土地增值额
在进行项目开发时，房地产企业要对项目借款的实际利息支出进行计算，并计算出土地成本与开发成本之和的5%，合理比较两者的大小，从而在项目筹建初期确定一种最佳的利息扣除方法，以充分享受国家规定的土地增值税起征点及相关优惠的税收政策。在出售房产时，可以采取措施以降低单笔销售额的利润，比如整体转让法、分解定价法以及拆分收入法等等；此外，还可以通过有效措施降低课税基础，以减少企业的应纳税金，并且所适用的税率也可能相对更低，以尽量实现“收入最小化”及“成本最大化”的筹划目标。
2、降低企业所得税
在进行商业地产项目开发时，如果条件允许，可以适当的放慢项目竣工时间，通过延迟纳税时间以达到缓解企业资金压力、赢得货币时间价值的目的。此外，还可以在符合税法规定的前提下，在税前扣险员工的福利保障资金，比如失业保险、医疗保险以及养老保险等，这种方法可以在提高企业员工福利的同时降低企业所得税。
3、利息费用的税务筹划
对于房地产企业而言，每个项目均需占用大量资金，相应的这些资金会产生大量的利息费用，因此做好利息费用的税务筹划意义非常。根据利息支出的性质不同，税法上的处理方法也存在差异，有些按资本化处理，有些则按费用化处理，相应的会产生不同的处理结果。无论利用哪种处理方法均要注意以下几个方面：首先，如果企业处于免税期，或者发生亏损的年度，以及有前5年亏损可延续弥补时，可以选择资本化的方式处理借款费用；其次，如果企业处于获利年度，那么尽可能采用费用货的方式处理借款费用，以减轻税负；再次，要注意合法支出利息，否则不得在税前扣除；最后，由于税法对企业金融机构外的借款均做了强制性规定，如果利率大于同期同类商业银行贷款利率，则不得在税前扣除利息，因此，房地产企业尽量不要向金融机构以外的个人或组织贷款，以防止纳税调整额增加。
4、其它税收筹划方法
其它税收筹划方法包括税基筹划技术、紧扣临界点及提高经营销售模式的灵活性等。其中税基筹划是指降低税基以减轻税负，企业在选择集资方式时可以参照税基差异，比如发行股票或债券的税基等，至少选择其中一个集资方式；而紧扣税收的临界点可以获得较好的减轻税负的效果，因为我国相关税法中有所规定，应缴税额超出特定的范围内，税率会发生变化，因此将涉税金额控制在临界点以下，在缴纳税金时可以按照较低税率征收，有效降低税务负担。此外，在商业地产项目标销售过程中，可以采用多种不同的投资方式与经营方式，可以有效降低税收成本。
（二）房地产企业所得税税收筹划实例分析
1、案例一
A房地产企业所承建的普通住宅取得2000万元的销售收入，开发该项目A房地产企业所支付的地价款为550万元，房地产的开发成本为600万元，准予税前扣除的房地产开发成本为110万元，房地产转让所产生的相关税收金额为100万元。A公司为降低税收成本，采用了税收筹划措施，降低该项目住宅的销售价格，由2000万降至1895万元，其增值率为19.8%，根据相关规定可知，如果增值额小于扣除金额20%，则无城缴纳土地增值税，所以，A公司在进行税收筹划后，其利润为315万元，与未进行税收筹划相比，共降低21万元税负，下表1可以直观看出：
表1：税收筹划前后税收利润对比 （单位：万元）
2、案例二
B公司一经过简单装修的住宅项目总售价在1200万元，该项目中还配置了相关设施，按照相关税法规定可知，B公司开发的该项目允许扣除的金额为1000万元，增值额则为600万元。如果采用税收筹划方法，对该住宅项目进行拆分，分为毛坯房出售合同与房屋装修类合同，则不含装饰成本的毛坯房屋的合同价为1000万元，合同款的税收扣除成本则为350万元，该合同可以归类为房地产销售合同，所以需要缴纳相应的土地增值税、营业税、城建税及其它附加税等；而房屋装修类合同中，装修成本的合同价为200万元，在计算上缴税额时可以将50万元成本扣除，并且房屋装修合同归类为装修服务类，所以无需缴纳土地增值税，只需缴纳营业税、城建税及其它附加税。那么B公司这一住宅项目进行税收筹划后，税后收益为985.9万元，下表2可以直观看出：
表2：税收筹划前后税收益对比表 （单位：万元）
3、案例三
某房地产开发公司采购了一套建设专用设备，价值300万，预计资产残值率为2%左右，使用年限在6-10年，计提折旧采用直线法，设计以下两种方案：
一种方案是按10年期限计算折旧，相应的计提折旧额为：
300*（1-2%）/10=29.4 （单位：万元）
设企业资金成本为10%，则期数为10的年金现值系数为6.154，则折合为现值的折旧可降低所得税支出为：
29.4*25%*6.145=45.17 （单位：万元）
第二种方案是按6年期限计算折旧，相应的计提折旧额为：
300*（1-2%）/6=49 （单位：万元）
期数为6的年金现值系数为4.355，则折合为现值的折旧可降低所得税支出为：
49*25%*4。355=53.35 （单位：万元）
虽然从数字上看，改变折旧期限对企业所得税税负总和的影响不太明显，但是将资金的时间价值考虑在内，显然6年期的折旧期限更加有利，可以节约8.18万元，因此选择6年期更为合理。
参考文献：
[1]赵岩.警惕美国地产税务陷阱[J].金融博览（银行客户）.2008（05）： 70-71
篇5
关键词:房地产;集团企业;税收筹划
税收筹划,是指纳税人通过充分利用各种有利的税收政策,对投资、经营、理财等各项经济活动进行事先周密筹划和合理安排,尽可能地减轻税负,以实现税后利益最大化为目标的涉税经济行为。
房地产开发具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大、税负比重高等特性,企业可针对其经营特点,通过充分利用税收优惠政策、选择有利经营方式、合理选择会计处理方法、投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额,以达到税收筹划的目的。
一、集团纳税主体筹划
房地产企业集团主要有跨地区布局发展的专业化住宅开发集团模式,和持有商业、酒店、写字楼等租赁商业物业的多元化运营集团模式,他们在开发一个新项目时都会面临选择设立分支机构还是子公司的问题。原内资企业所得税是以独立经济核算三个条件确定纳税主体,新企业所得税法以法人作为界定纳税人的标准。子公司是独立的法人实体,应当独立缴纳企业所得税,而对不具有法人资格的分支机构,按国税发[2008]28号文《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》规定,由总机构统一计算、汇总清算企业所得税。
如果预计设立的分支机构在开办后的前几年会发生亏损,那么设立分支机构较设立子公司更有利,因为总机构汇总清算时,分支机构的亏损可以直接抵减总机构的盈利,减少整个集团的税负;反之,如果有较好的业绩预期,则设立子公司较好,因为子公司属独立的法人实体,一般会得到当地政府对新办企业的税收及其他方面的优惠。
二、集团资本结构筹划
房地产企业的资本通常是由股权融资和债权融资两部分组成。这两种融资方式对企业的税务影响不尽相同,借款人支付给债权人的利息支出可作为费用税前列支,而支付给股东的股息却不能作为税前扣除,只能在交纳所得税后的收益中分配。
房地产行业是典型的资金密集型产业,因此集团在对下属公司资本结构进行规划时,应充分考虑利息的抵税作用和财务杠杆的作用,在上述法规的债务权益率范围内,提高债务融资比率,增加税前列支、降低税收负担。
企业在实际操作除了要同时考虑负债增加带来的财务危机成本外,还要符合国家对资本结构的相关法规规定,如针对外资房地产注投比的规定《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号)文规定的外商投资房地产企业注册资本不得低于投资总额的50%;规范房地产开发项目的最低资本金比例――2009年5月27日《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2009]27号)保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
三、集团关联方关系筹划
对于拥有完整房地产价值链的大型综合性房地产集团,从税务的角度考虑可以将其设计、监理、材料采购、建筑、销售、物业管理等利润中心有选择性的剥离出来,在有税收优惠政策的区域注册成立公司,通过转移定价,将收入和费用分别在低税率和高税率地区实现。这样做对集团税负有两个好处:一方面设计费、材料费、建安费可在开发成本中列支,同时在计算土地增值税时可享受加计20%的扣除,对降低所得税和土地增值税都有益处,另一方面又可享受地区税收优惠政策。
通过关联企业进行纳税筹划时,转让定价是重要的环节。集团应当从研发、生产、营销、管理服务等各个方面详细分析各关联企业所承担的职能和风险,参照市场可比企业的利润水平和企业自身的市场议价能力,确定合理的转让定价方法和利润水平指标。
根据现行税法规定转移定价应当遵循独立交易原则。新企业所得税法第四十一条规定了“企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。”
四、具体开发项目的税收筹划
1.房产销售收入的筹划
企业可以通过选择销售收入的确认时间、收入的合理分解等途径对销售收入进行税收筹划:
(1)根据项目预缴利润和实际利润的差别,提前或推迟确认收入
根据国税发[2009]31号文,房产企业预售房产是按规定的计税毛利率算出预计毛利额进行预交所得税,如经测算项目实际利润要大大超过预交税款对应的利润额,在可能的情况下推迟达到确认完工开发成品条件,延缓成本决算补交所得税款;如项目是为了形象工程,经营利润低于预计毛利额,那就抓紧成本决算,从将多交的税款退回或转到下一个项目中进行抵减。
(2)将精装房总收入分解为装修收入和出售毛胚房收入
当房产市场处于卖方市场,商品房好出售的前提下,将装修费用与毛胚房销售单独分别签订合同后收款。这样做在装修费用上就可减少2.2%的营业税税率差(开发商按5.5%交营业税,建筑装潢按3.3%交营业税)。另外若将装修费用计入总房价,房地产企业还要多交土地增值税,客户要多交契税。
2.成本对象的筹划
国税发[2009]31号文规定“成本对象由企业在开工之前合理确定,并报税务机关备案。成本对象一经确定,不能随意更改或相互混淆”。对面积较大的住宅项目,房地产企业往往分片分期开发,如何组合成本对象才能实现税务收益最大呢?假如项目预计利润率高于预征点(如15%),则应尽可能扩大“成本对象”,拖延汇算时间,如以整个项目作为成本核算对象;若项目预计利润率低于预征点,则尽量缩小“成本核算对象”,争取尽早汇算,如以栋号为成本核算对象,实现用以前多预交的所得税抵交以后需要预交的所得税。
同时大型住宅项目中往往包含多种功能形态的建筑,例如多层住宅、小高层住宅、高层住宅、别墅、沿街商铺、车库等,这些类型不同的项目的成本和利润率也有较大差别。通常商业用房的售价较住宅高,将利润率低的住宅与其并入“成本对象”,可稀释一部分增值额,对计算土地增值税时可减少土地增值率。
3.共同成本和间接成本分配方法的筹划
国税发[2009]31号文规定了共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比原则分配至各成本对象,具体分配时企业可以利用文件对土地成本、间接成本分摊方法的多样性及可选性(占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法),从而实现在利润额高的分项项目中多分配成本费用,在利润额低的分项项目中少分配成本费用,使企业总体税负最低。
4.公建配套的筹划
国税发[2009]31号文规定公共配套设施尚未建造或尚未完工的,经中介机构鉴证后可按预算造价合理预提建造费用。房地产企业同一项目分期先后滚动开发的,经常会发生前面开发的产品已经销售,而整个项目的基础设施、配套设施等尚未全部竣工的情况。此时,基础设施、配套设施建设费根据权责发生制原则可以依预算预提并分摊,房地产企业据此范围内充分预提未完工公共配套,延缓企业所得税的缴纳时间。
5.利息费用的筹划
国税发[2009]31号规定“企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。”
因此集团性房地产企业可以利用在总部层面统一借贷资金,根据各个项目的资金需求和利润水平,灵活向项目分摊合理利息费用,调剂项目的利润,减少项目纳税。
但在操作过程中需注意从关联方取得借款的利息费用存在一定的扣除标准,新企业所得税法第第四十六条规定了“企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出,不得在计算应纳税所得额时扣除。”同时财税[2008]121号文《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》规定“企业实际支付给关联方的利息支出,其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为:除金融企业外的其他企业,为2:1。”
篇6
关键词：房地产企业 税收负担 税负成本管理
房产企业涉税众多，在开发的不同阶段涉及的税收有，契税和耕地占用税。在开发销售阶段有营业税、附加税费、土地增值税、企业所得税。在保有阶段有，城镇土地使用税和房产税。此外，房产企业还涉及有印花税和车船使用税等。
据中国最大的上市公司综合数据查询系统万德数据系统调查2006年房地产行业税负率为13.4%位列各行业之首，而同年各行业间平均水平为6.5%。2006年房地产行业税收贡献比为117%在全部行业中排名第三高于73%的各行业间平均水平。数据显示，房地产的税负明显高于各行业的平均水平，主要税负集中在土地增值税和所得税，尤其土地增值税。房地产业税负重于一般行业，因而在财务管理中必须重视税金成本管理，合理降低实际税负。
1、我国房地产开发企业适用的税收政策
房地产开发公司的经营涉及房地产开发投资环节、持有环节、转让环节和收益环节，国家宏观管理部门在这些环节都制定了相关的税收政策，主要涉及的税种包括营业税及其附加税费、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税及印花税。
1.1、我国房地产开发企业适用的流转税政策
房地产开发企业的流转税主要包括在房地产投资开发、销售以及出租商品房涉及的营业税、城市维护建设税以及教育费附加，计税依据为工程全部价款、房屋销售收入和出租收入。地方政府有优惠政策可适当减免，各地区执行的经济适用房政策就属此列。
1.2、土地增值税
我国从2001年恢复征收土地增值税，却因没有配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因，一直采取了预征的权宜之计，大部分地区按预销商品房收入1%～2%的比例缴纳，待项目结束后重新核算并多退少补。从2007年2月1日开始执行 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）。
1.3、企业所得税
2006年以前房地产开发由于开发周期长，企业所得税大都采取核定利润率征收的方式，即以销售收入作为计税基础，乘以核定利润率折算出当期利润，再乘以企业所得税税率计算当期实际应缴纳的企业所得税。2006年3月6日国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发 [2006] 31号），该文件对房地产开发企业所得税的征缴作了进一步的明确。对于未完工的开发产品在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地区地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
1.4、印花税
印花税税率相对较低，但房地产开发企业由于涉及合同协议多、金额大，因此印花税负担同样不小，涉及开发建设施工合同、借款合同、房屋销售和租赁合同、土地出让合同、资金账簿和营业账簿等，税率从0.05‰～1‰不等。
2、当前税收环境下房地产开发企业加强税金成本管理的措施
2.1、避免盲目追求高售价 合理利用税收优惠政策
房产企业在对税收政策充分理解的基础上，合理利用税收优惠政策经济业务的选择和会计核算的处理往往就已经决定了企业税负的多少。根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。因此房产企业在开发设计时应合理制订住宅的面积与销售价格，要权衡价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系，尽可能多建造普通标准住宅。将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇，达到节税和企业盈利的目的。
2.2、正确核算开发成本，防止少计漏计
开发成本是房产开发企业的主要成本，指取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。正确、全面计量开发成本对土地增值税与所得税均有直接影响，尤其在土地增值税方面，开发成本不仅是构成计算土地增值税增值额可扣除项目的重要部分，还是可扣除开发费用与加计20的计量基数。开发成本也是房产开发企业用于税收筹划的重要对象一些房产开发企业建立诸多避税链公司，如利用关联建筑公司、设计公司、装饰公司等开票，加大项目开发成本，通过由低税负公司向高税负的房产开发企业转移费用的方式，以达到避税的目的。
2.3、加强内部管理，积极进行有效的所得税管理
公司税务筹划部门首先应根据具体项目，对于公司利润率水平进行测试，如实际毛利率低于核定时，则企业应积极与税务部门沟通，争取较低的计税毛利率；其次，应深入研究和理解现行企业所得税政策，在收入的确认上要严格把关，防止多计收入，如在报建项目时，自建办公楼就不能和开发产品一起报建，否则自用的办公楼就会和开发的商品房一起作为视同销售行为列入收入，从而多计企业所得税；同时要关注税前扣除项目的比例，结合实际工作综合考虑制定各项费用定额，凡是在扣除比例范围内的费用应尽量加以扣除，以减轻企业所得税负担。
参考文献：
[1]董振远.浅谈房地产开发企业税收筹划.商业会计.2007年第12期.
[2]徐敏.房地产企业税收筹划问题研究.科技信息.2007年第21期.
[3]董振远.浅谈房地产开发企业税收筹划[J].北京商业会计2007.12.
篇7
关键词：房地产企业 所得税 税收筹划
随着市场经济的深入发展，房地产市场的竞争已然进入了白热化的状态。在市场中，房地产企业要想在众多竞争对手中脱颖而出，一枝独秀，必须想方设法提高经济效益，即一方面通过经营取得更多的收益，另一方面通过管理降低生产成本。税收是企业成本的重要组成部分，也是房地产企业主要成本之一，对其发展有着极其深远的影响。近年来，随着国家法律法规的逐渐完善，税收征管水平也进一步提高，这为企业所得税提供了筹划空间，也使的税收筹划变得越来越有意义。
一、房地产企业税收筹划的意义
纳税筹划是一种税前行为，它在依法贯彻国家相关法律法规的基础上，通过合理安排涉税事项而达到节税、免税的目的。由此可看出，纳税筹划应该具备三大特点：一是合法性，是以法律为基础的合法的财务活动；二是善用性，是以国家法律漏洞或优惠政策来安排筹划计划的；三是降本增效，其最终目的是为企业节约成本，提高经济效益。纳税筹划与偷、避税有着本质区别，前者合法，后者违法。众所周知，房地产企业具有投资大、周期长、产品不确定等特点，这就决定了房地产企业会面临一定的资金压力，而所得税是其成本的重要组成，其多少直接关系到企业的切身利益。所以说房地产企业在纳税前有必要通过寻找一种合理的纳税筹划方法，达到节税增效的目的。在新税法实施后，企业的纳税筹划空间大大增长，企业可以根据其经营特点和投资方式灵活的选择筹划方法。房地产企业实施纳税筹划主要实现两个目的：一是通过合理的纳税筹划达到延期缴税的目的，从而将这部分延期缴纳的税款用于盘活流动资金；二是通过合理筹划降本增效，远离偷、逃税现象。偷、逃税现象在我国企业比较普遍，之前由于偷、逃付出的成本远小纳税筹划，许多企业铤而走险触犯法律底限，然而随着我国税法的不断完善以及税收征管水平的不断增强，人们越来越意识到偷、逃的危害性，一旦东窗事发将直接使企业陷入万劫不复之地，所以老老实实的进行纳税筹划才是最理想的选择。
二、房地产企业的纳税情况
房地产企业涉税内容并不复杂，一般包括营业税、城建税、印花税、所得税以及增值税等。由于房地产企业涉及到不动产，所以涉及到土地增值税的机会较多，如表1：
表1：土地增值税税率表
[土地增值税＼&按增值额与扣除项目金额的比例分为：＼&实行超率累进税＼&＼&未超过50%＼&30%＼&50%～100%＼&40%＼&100%～200%＼&50%＼&200%以上＼&60%＼&]
房地产企业的税收特点：一是营业税刚性大。营业税暂行条例实施细则第十八条规定，“纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所有原材料及其他物资和动力在内”。二是征收面广。由于房地产企业的会计核算水平不一，很难进行应税计量，而税务机关规定对收入凭证费用凭证不全的有权核定其应纳税额。所以税务机关更倾向于核收收取办法。三是由于建设工程少则两年，多则数年，时间跨度非常大，收入取得很难一次性完成。所以税务机关提出了“以票控税”方法，实际只要房地产企业开据了票据，不管理预收款还是进度款都要申报并缴纳税金。四是房地产集团企业具有跨区经营的特点，经常出现重复纳税的现象。
三、房地产企业所得税纳税筹划
（一）纳税筹划的具体原则
纳税筹划必须遵守一定的原则，否则纳税筹划就是无序的筹划，很容易使企业陷入筹划陷阱：合法性原则。纳税筹划关系到企业的长远战略利益，也是企业健康发展的基石，必须遵循相关法律法规，既保障企业的声誉和战略目标，又不失眼前利益；合理性原则。权衡各种关系，争取这些关系之间的平衡，保证筹划方案的顺利实施；风险与收益均衡原则。风险与收益是共存在一对矛盾体，一般是风险越高收益越大，但房地产企业为了长远发展的考虑，要在这两者之间做出权衡，趋利避害，达到利益最大化；筹划原则。即纳税筹划发生在纳税行为之前；系统性。纳税筹划并不是某个部门的事情，而需要全员共同参与。
（二）固定资产的筹划
房地产企业固定资产较多，是纳税筹划的重中之重。具体办法有：折旧方法。常用的折旧方法有平均法、产量法以及加速折旧法。平均法是根据资产的使用年限，折旧额均衡分摊到使用年限上，由于固定资产的使用年限不确定，如果其寿命小于法定使用年限，那么前期的增效较明显。而加速计提折旧是早期折旧额较大，后期较少，这使得固定资产在前期有较大的补偿。从这两种方法对比来看，加速折旧法更可能获得较多的资金价值，缓解资金压力。当然，房地产企业可以根据自己的需要来选择更合理的方法：折旧年限。税法规定：论是购置的新固定资产还是购置已使用的固定资产，其最低年限都是剩余年限的60%。也就是说房地产企业应尽量采用最低年限，以达到少缴税的目的：净残值的估计。一般来讲，净残值越小，计提折旧越多，纳税越少。
（三）合理确认和筹划房地产企业的收入
据税法规定，如果房地产企业提供劳务持续时间超过12个月，则可以按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。这样房地产企业就可以通过分期确认达到分期缴纳税款的目的，同时还可以延长纳税时间，从而使企业的资金压力变小。另外，企业还可以购买国债，因为购买国债是不需要缴纳税款的。企业也可以进行权益性投资以获得资金时间价值，达到减税目的。
（四）费用支出筹划
企业所得税除与自身收入有关外，还与其费用支出相关，也就是说通过对费用支出列支时间的变化还影响企业的应税额。因此，房地产企业应该进行税收筹划进对这一部分内容予以关注。在具体环节上应注意以下内容：为保证费用支出在税前就已经扣除，要求工作人员对购销行为索取符合规定的发票；税法规定当期应申报的可扣除费用不准提前或滞后申报，所以企业在对发生的费用进行处理时，一定要将呆账、坏账列入费用；新税法下房地产企业应把握限额列支费用的列支标准，充分列支限额列支的费用，以避免出现多缴税款或偷逃税款等后果的发生。
（五）选择合理的存货计价方法
存货计价方法的不同对房地产企业的成本和利润也有十分大的影响。存货计价方法一般有个别计价法、加权平均法和先进先出法。计价方法不同与材料价格有密切关系，一般在材料价格相对稳定情况下，加权平均法能够给企业带来更多的利润；而材料价格下跌时，采用先进先出法则对企业更有利。
（六）不同阶层的人员要各司其职
为了能够更有效地开展税收筹划，各个阶段的管理人员必须各司其职，齐抓共管。对高层管理人员来讲，必须尽快更新观念，消除对税收筹划的认识误区，全面的、整体的考虑税收筹划对企业战略发展的影响，重视、搞好税收筹划工作。要建立和完善税收筹划内部组织和管理制度，落实具体负责筹划的人员和日常开展税收筹划工作的方法、程序，完善税收筹划奖惩制度，这是房地产企业正常开展税收筹划的重要保障。对财务人员来讲，摆脱对税务事务所的依懒，将税收筹划看成一种日常财务管理活动，切实负责起来，正确纳税，减少纳税失误，减少涉税处罚风险。
总之，税收筹划是企业经济效益的一个增长点，就国际惯例来看，税收筹划必然成为未来的发展趋势。我国房地产市场正处于激烈的竞争状态，房地产企业在迎接机遇的同时，还面临着挑战。对此，房地产企业必须重视税收筹划来节约成本，达到降税增效的目的。同时，房地产企业在筹划中要结合自身的实际情况，盲目借鉴或无限制的节税都是不可取的。
参考文献：
[1]孙志刚.企业集团纳税筹划理念与策略研究[J].商场现代化，2011（15）
[2]李圣康.对房地产企业土地增值税纳税筹划的探索[J].中国总会计师，2011（01）
篇8
关键词：房地产企业；税收筹划；注意问题
房地产项目投资大，周期长，涉及到许多税种，如果经过科学合理的税务筹划，就可以为房地产企业节省资金，减轻企业负担，促进企业进一步发展，促进税收制度的完善。笔者从多年的财务工作中，对房地产税务筹划有一些实践经验，供大家交流。
一、房地产企业税务筹划
房地产企业税务筹划包括合理避税、节税、转税等多方面的内容。避税是利用税法的漏洞或缺陷，规避或减轻税收负担；节税则主要是依据税法规定的优惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用优惠条款，以达到减轻税负的目的；转税是通过提高或降低价格等方法将税收负担转移出去的方法。房地产行业涉及的税种主要包括：营业税及附加、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税等，所以税务筹划工作应主要围绕这些税种展开，其特点在于筹划性、合法性、多维性。
二、房地产开发企业应从以下几个方面入手进行税务筹划
（一） 营业税的税务筹划
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产税率皆为5%。房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额，房地产经纪公司的销售额为向房地产开发公司收取的佣金。营业税本身纳税筹划空间比较小，但是我们可以根据业务特点进行税收筹划：1.减少营业税应税项目的流转（转让）次数。我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。2.选择合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。根据营业税法的规定，甲企业以土地使用权，乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。（2） 甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避免营业税。3.在房地产企业中，如果企业在开发之初便能确定最终的用户，那么采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售的方式，这种筹划方式可按建筑行业适用的3%低税率缴纳营业税，而且还不需缴纳土地增值税。
（二）土地增值税的税务筹划
1.减低增值额：（1）降低房屋的销售价格房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是进行 税收筹划。（2）与客户签订销售与装修两份合同，随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响己不能忽视。若房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的效果。房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同： 一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地值税，第二份合同不用缴纳土地增值税。
2.增加扣除项目金额：（1）选择适当的利息扣除标准，一种情况是依靠负债筹资，预计利息用较高，应计算分摊的利息并提供金融机构证明，以据实扣除；另一种情况房地项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，应不计算应分摊的利息或提供金融机构证明，以多扣除房地产开发费用，达到实现企业价值最大化。（2）慎重选择销售时间。
3.选择合适的建房方式：（1）合作方式，税法规定，对于合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。（2）代建方式，税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。
4. 利用税收优惠政策的税收筹划。根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇。
5.利用销售比例进行税务筹划。根据（国税发（2006）187号），扩了对于开发商征收土地关于房地产开发企业税务筹划的思考。增值税的清算条件规定：“已竣工验收的地产开发项目”，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的以及“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地值税征收条件。因此，可以利用85%这一临界点进行筹划。当开发项目不能全销售时，视情况将其销售比例控制在85%以内，将纳税时间向后拖延。这是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法。
（三）企业所得税的税务筹划分析
企业所得税的计税依据为应纳税所得额，应纳税所得额=收入总额一准以扣除项目金额。企业的收入总额是指企业在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和，包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他业务收入。
1.合理延迟产权转移时间。税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。
2.合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。
三、现代房地产开发企业税务筹划注意的问题
（一）加强税法法律、法规学习。
现代房地产企业进行税务筹划必须知法、懂法、守法，不能只靠对税收政策的一知半解，税务筹划必须结合企业自身的实际情况，才能达到预期效果。
（二）税务筹划要规范化。
房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机；要合理、合法地做好纳税筹划工作。
（三）战略与战术相结合进行税务筹划。
房地产企业虽然不能从对单个项目、单笔业务或单个环节进行筹划，但还应构建整体的税费筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大 “捡了芝麻丢了西瓜”。
（四）提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质。
四、小结
总之，随着房地产市场的竞争日益加剧，现代房地产企业需要灵活运用税务筹划手段，在合理承担自身税负的前提下，尽可能地降低经营成本和资源浪费。
参考文献：
篇9
【关键词】房地产 税收筹划
一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划
房地产企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。
1、选择合适的建房方式
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。
（1）房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
（2）合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
举例来说，上海某家房地产公司有几家股东合资组建，其“一致行为人”实际为两家股东A和B，准备筹资兴建一幢五星级酒店、两幢甲级写字楼以及部分配套商业。公司欲将酒店建成后自留经营使用或整体转让，写字楼及商业取得销售许可证后面向市场销售。正常的操作模式应是五星级酒店建成后，如某一股东自留或整体转让，则按照一定售价视同销售并转让产权，缴纳相应税金，但这样需要缴纳巨额税金。可以考虑的避税方案是，在审批报建酒店时，特别是在土地拍卖时拆分为两家公司共建进行立项申请，其别注明A公司参建酒店并自留，B公司只是参建。这样酒店项目作为A公司自建固定资产按成本计价，并装饰后经营，定向转让酒店时仅需转让A公司股权，物业的利润由A公司股权转让溢价体现，并减少酒店物权转移应缴纳的土地增值税等税金，可节约大量税负，实现了房地产企业和股东双方的共赢。同样，写字楼及配套商业报建时，预先立项明确一定面积作为自建物业。待实现销售后，尾盘物业也同样可以以转让B公司股权实现物权转移。
当然，以上税务筹划的关键点是报建手续应完备，包括土地拍卖时应该预先明确A公司的酒店属自建自营。因为根据税法，预先确定自营资产后转为再出售是可以的；但是假若报建时为出售，再转为自建自营固定资产投资则为时已晚，税务清算需要按照市场价视同销售转为自有资产。
2、开发多处房地产
房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算，需要企业根据具体情况予以分析比较。
例如：某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150%，应该缴纳土地增值税600×50%-400×15%=240万元，营业税及其附加1000×5.5%=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50%，应缴纳土地增值税500×30%=150万元；营业税及其附加1500×5.5%=83.55万元。该房地产公司的利润为（不考虑其他税费）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5%。应该缴纳土地增值税1100×40%-1400×5%=370万元，营业税及其附加2500×5.5%=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5-571.45=321.05万元。
二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划
1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。
例如：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25%。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30%=60万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×10%=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-800-60-50-5=85万元。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20%，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5%=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10%=6万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200-1000-60-6=134万元。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49万元。
2、相关借款利息的筹划实务
由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。
（1）针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用 (期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。
（2）针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
3、销售与装修分开，分散经营收入
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签定合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。
三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划
房地产的销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。
1、针对纳税主体的新设分立
这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。
举例来说，上海房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。（1）若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48%，应纳99.75万元的土地增值税，净赚 232.75万元。（2）以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97%，免征土地增值税，净赚233.04万元。（3）如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97%
2、减少账面收入或递延纳税时间
（1）开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。
（2）将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。
（3）对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账日再确认收入并纳税。
【参考文献】
[1] 盖地：企业税务筹划理论与实务. 东北财经大学出版社，2005。
[2] 苏强：房地产企业如何进行税收筹划. 市场论坛，2006（2）。
篇10
一、房地产业税收风险事前控制要点
一般来说，一个房地产项目按时间流程主要包括：土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节，房地产企业或多或少都存在有各种税收问题及风险，只是程度不同而已。据笔者的实践来看，至少涉及以下多个风险点。
1.在土地取得环节存在4个风险点：（1）佣金等支出没有取得正规发票，导致利润虚增，税负加大；（2）没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税；（3）虚增拆迁安置费，中介费逃避缴纳土地增值税和企业所得税；（4）以收购股权方式取得土地使用权时，溢价部分无法列支土地成本。
2.在规划设计环节存在3个风险点：（1）总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；（2）虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；（3）境外的规划设计费没有代扣代缴税金。
3.在融资环节存在6个风险点：（1）向非金融机构（包括企业和个人）融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；（2）从信托或基金公司“名股实债”形式支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据；（3）可控资金不够支付利息或其他开支；（4）支付的利息可能涉及代扣代缴税义务未履行；（5）与股东及其他关联方资金往来支付利息，存在偷逃税金问题；（6）借给自然人股东超过1年以上的借款，存在初认定为股息、红利分配需要缴20%的个税风险。
4.在工程建设开发环节存在4个风险点：（1）虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税；（2）为少缴税，实际发生的工程支出，但不索要发票；（3）签订建安合同后未足额缴纳印花税；（4）不缴纳或者不足额缴纳，或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。
5.在房屋预售环节存在9个风险点：（1）取得预售收入（包括定金）没有按规定及时申报纳税；（2）没有按规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；（3）预售合同没有足额及时缴纳印花税；（4）销售合同为阴阳合同，未如实申报收入；（5）售后返租时，按返租后金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金；（6）返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税；（7）以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税；（8）装修收入没有申报纳税；（9）卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。
6.在项目清算环节存在4个风险点：（1）取得发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符；（2）购买虚假发票虚增成本；（3）企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税；（4）关联方交易定价不合理等。
二、规避房地产涉税风险的途径
一般来说，公司所有经济活动都会对公司税收工作产生影响。税务工作有两个过程，即税收产生的过程和税收缴纳的过程。很多企业重视税收缴纳的过程而忽视税收发生的过程。结果，往往是到需要缴纳几千万元税款，或者在税收出现问题可能被税务处罚的时候，才开始重视税务工作并要求财务人员想办法。可问题是，税收发生的过程在前，税收缴纳过程在后，“事后诸葛亮”往往成为“马后炮”。
那么，有没有一条既能规避涉税风险，又能减轻纳税成本的途径？答案是有的。那就是在项目前期进行整体系统的税收筹划。何为整体系统的税收筹划？就是在项目开始之前，决策者通过精心安排和统筹规划来防范风险，并获取“节税”收益。因此，最佳的筹划时机在项目前期，即在项目实施之前，企业负责人就必须做好税收筹划工作。比如，在房地产项目的规划设计环节，经常会碰到这样的情况：样板房既可以建在主体建筑里，也可以临时修建在主体建筑之外，规划时不同的选择将导致不同的税负。如果选择临时建在外面，项目结束予以拆除，样板房的修建装饰费用在财务上应计入营销费用；如果选择建在主体建筑里，样板房的费用可以计入到开发费用中。这两种做法，费用虽然都可以在计算企业所得税时扣除，但营销费用不能在计算土地增值税时扣除，而开发费用则可以扣除。
由于房地产开发企业的开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、装修、营销等等，每一项经济行为的发生都会涉及税金，因此，房地产税收筹划必须结合以上各个环节，提前进行系统的规划。具体来说，房地产企业在各个环节开始之前，需要重点关注的筹划节点有很多。如在土地获取环节，企业取得土地的方式有招拍挂、股权收购、合作开发等，不同的拿地方式税负差异很大；如果存在拆迁成本，就有选择拆迁方式的问题，回迁、货币补偿还是土地置换，都是涉及税务成本。在规划设计环节中，企业须考虑产品定位与产品类型的选择，以及住宅、商业等项目如何配置，才能做到财税成本最优。
实务中，房地产项目开发周期往往很长，不少项目有一期、二期、三期之分，从成立公司项目立项开始，到最后的税收清算，少则三年，多则十年，甚至更长。时间一长，当初哪怕一个小小的错误决定，可能会酿成一个大的税务问题。因此，事前的合理安排对房地产企业规避纳税风险，降低税收成本，显得至关重要。
参考文献
