商业地产的经营模式范文

导语：如何才能写好一篇商业地产的经营模式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】商业地产 发展模式 探讨

商业地产是一种专门用于服务业、商业等经营用途的房地产形式，主要包括餐饮、零售、健身、娱乐、休闲等行业。商业地产在融资模式、开发模式、功能用途和经营模式上与传统的公寓、住宅、办公楼等房地产形式有很大的区别。商业地产是一种集合投资、商业、地产三种属性的综合性汗液，相对于住宅地产它更加看重后期的管理经营，其开发时间也相对较长，对资金的要求也更高。近年来，商业地产在我国迅速发展，然而在2011年后在各城市都出现了不同程度的“降温”现象。专业人士指出，我国商业地产的发展模式出现了很多问题，其重复建设和盲目开发等现象给社会资源等造成了大量的浪费。因此，加强有关商业地产发展模式的探讨对于为现代商业地产发展模式提供一个科学化的发展方向具有重要意义。

一、目前我国商业地产发展的现状

我国的商业地产在20世纪80年代开始发展，在经过1995年后由于旧城商业区改造和住房制度改革的影响，商业地产开始迅速兴起；在1998年后由于商业地产的高利润使其逐渐转变为房地产行业中一个独立的产业，此时商业地产进入了迅速发展阶段；2000-200-年，商业地产发展势头持续升高，商业营业用房和办公楼投资额每年都在增加，虽然增长率出现了不同程度的浮动，但依旧保持在20%左右的增长率。金融危机的到来，使房地产市场出现了不同程度的波动，但其增长率仍旧保持为正数。据有关数据显示，2009年全年商品房销售额达到43995.52亿元，同比增长了21.2%，办公楼投资达到1325.43亿元，同比增长了17.5%。

二、我国商业地产发展中出现的问题

经过10多年的发展，虽然在如此短的时间内商业地产仍旧出现了部分成功的发展模式，但我国商业地产整体发展模式仍处在这许多问题：

经营管理模式不合理。现代商业地产主要有租售结合、只租不售和只售不租三种经营模式，每一种经营模式都存在自身的优势和劣势，选择何种经营管理模式将直接影响到商业地产的长久发展。根据现代商业地产发展模式的实践规律和经验，只租不售的经营模式具有更好的实践效果。目前，国内也是采用只租不售的商业地产经营模式。只租不售经营模式是指商业地产将出租作为主要的管理方式，其地产只是全部用于出租，而不进行销售，地产的经营权和产权等都保持完整统一。此种模式具有的显著优点是投资风险相对较小；对商业地产的经营管理有很大促进，可以帮助企业树立良好的品牌形象；资金回收速度相对较快。同时其缺点也是非常明显的，此种模式对于开发商等都有较高的要求，而且其资金压力比较大，其产权分散问题对于整体的统筹管理和分布产生诸多不利影响。

开发模式相对盲目。由于商业地产的高利润，部分商业地产开发商急于追求个人利益，单纯趋向新式的投资盈利方式，结果引起了大型商业网点建设的跟风，而实际项目论证结果显示不充分，建设开发过程完全处于盲目状态。同时，部分开发商对于地产项目的后续经营不重视，只关心前期开发的周期和成本，项目完成后就尽力租出，不考虑对于项目是否适合经营以及如何经营的问题；虽然部分开发商及时关注了后续经营的管理，但项目出租后，却忽视了对项目的整体控制和管理，难以掌控经营商户对商业项目的影响。另外，商业地产经营过程中缺少专业的运行商，知识行业内部细划分程度较低，地产和商业之间出现了严重分离，不利于商业地产的长期规划、投资和经营。

融资渠道单一。我国商业地产不能够长期稳定运行的一个重要愿意就是融资渠道太单一，没有相对多元化的融资模式。自有资金和银行贷款是国内商业地产资金来源的主要渠道，而银行贷款的比例为75%左右，自由资金只占25%左右。高比例银行贷款的方式严重约束了开发商的自主经营模式，使商业地产开发的风险变得较高，对于商业地产的统一管理和运营产生许多不利影响。

三、改进商业地产发展模式的策略

恰当选取经营管理模式。目前国内采用的只租不售的经营模式对于商业地产项目整体品牌和形象的树立有相对不利的影响。恰当选取经营管理模式应当以区域特点和房地产行业实际情况为参考，在朝向商业地产发展品牌化的经营管理目标下，适当突破和改进原有模式，因地制宜的采取合理的经营管理模式，做到“统一招商、统一产权、统一管理”，使该模式的整合优势得到充分发挥，尽力防止商铺经营方式不一、形象不一致的问题。

科学进行商业地产开发。一方面要合理科学的制定商业地产的规模和位置，在对商业地插项目进行位置选取是，要区分商业地产的黄金季节和非黄金季节，全面调查分析两个季节之间的客户群体、客流量、群众消费水平和能力等，加强对政府城市规划的分析和探究，了解城市规划发展的基本方向，然后根据项目位置尽力发展新型产业；另一方面要做到准确定位市场，开发项目前，要详细调查项目当地的商业形态、经济水平和市场需求等信息，以此确定目标市场和需要的开发规模，避免盲目开发引起的不必要损失，同时开发商要先进行招商以充分开拓市场，以确定商业建筑的组织结构，避免出现开发建筑不能满足商铺需求的问题。

拓展融资渠道。商业地产开发生应当尽力突破原有的银行贷款融资模式，加强对海外基金、信托、商业证券等渠道的探索，如广州越秀首先在香港引入房地产信托投资基金，实现了国内优质物业在境外上市的突破，并成功与大连万达、澳大利亚麦格理银行之间的合作，此基金的上市便提供了较好的融资渠道，对于商业地产的稳定发展和开发商改善原有融资模式具有重要的现实意义和启迪作用。

构建良好的宏观政策环境。政府应当加强有关商业地产发展的法律法规的完善，创造合理科学的法律环境；同时应当加强商业地产发展的监督管理，利用宏观政策加以引导，使商业地产朝向稳定可持续的方向发展。

四、结束语

商业地产的科学合理发展对于促进我国地产行业的和谐稳定和经济发展的有序进行具有重要的作用。因此商业地产开发人员应当结合市场发展，在布局定位、规模定量、功能定性的基础上科学规划，以不断促进商业地产科学化发展。

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关键词：商业地产、模式、经营模式

中图分类号：F713.51 文献标识码：A 文章编号：

1、商业地产模式的确定需要以产业价值链作为核心理论来指引

如何确定商业地产的模式，首先就是要依据产业价值链的核心理论。价值链的构成是由相互联系的一系列诸如从供应商获取原材料，到最终售后服务之间的每一个环节之间的相互联系与影响等活动构成。在商业地产中，其产业价值链狭义概念为：包括以地产开发商为主，整合零售商、运营商、金融业和商业服务企业而形成的价值增值过程。体现该价值观的目的是通过寻求投资者、商业运营商、商业服务企业和关联的产业介入，来实现商业地产开发效益，进而共同完成项目。因此，我们必须树立正确的产业价值链观念，只有这样，才能树立正确的开发理念，选择正确的开发模式和业态布局。

2、商业地产模式的分类和选择

2.1传统意义，我国的商业地产模式根据实施主体和业态定位不同，可分两种。

（1）“开发模式”即“综合性商业地产开发及运营商”和“专业性商业地产开发及运营商”。（2）“商业模式”即分为“将商业地产与高级酒店、影视文化、连锁百货、住宅地产相结合的模式”和“将商业地产与金融、开发、管理相结合的模式”和“将住宅与商业地产、酒店相结合的模式”等几大板块。

2.2商业地产模式的选择。在选择商业地产模式时，必须进行市场的细分，根据所处的区域，位置，服务对象等的不同来详细的分析、论证和定位，进而选择合适的业态组合。例如：

2.2.1、整体业态定位：在商业繁华地段可选择休闲娱乐为主的业态，而非建材家具城模式。因经验表明，建材家居城在郊区和在繁华区的效益是一样的，容易造成土地资源浪费和引起城市交通问题等。业态细分最好有别于邻近商业，采用各自侧重购物、餐饮、休闲娱乐等的商业模式，使大家都有独特的经营品类，如此还能起到优势互补，避免同质化竞争，为顾客提供更具针对性的服务方式或消费场所。

2.2.2、平面业态定位：中心区片可选择以主题购物型为主的商业模式，必须引进几个大型商家（或主力店），众多商家为辅的多元化综合型模式。在这里，要注意的是在主力店的选择上，要合理控制同类别主力店数量；同时，不同业态主力店搭配方面，根据商业体量可考虑百货、超市、数码城、影视城等共存形式，以吸引不同层次的消费者，增加人气，提高商业整体效益。再有就是要合理控制主力店的数量，一般规模最好不要超过3-5个。

另外，我们也可选择专业性的区域中心商业模式。如将诸如服饰购物中心、家居购物中心、家装建材购物中心等店铺集合在一起，以达到打造大型社区商业和生活邻里中心幕的，这也是当前比较流行的一种模式。该模式商业主要为满足大型社区生活需求，家庭需求，让片去居民，在家门口就能实现购物、休闲、娱乐和金融等需求，基本实现一站式服务。

3、商业地产的经营模式

当前，我国商业地产的开发经营模式，与住宅是有很大区别的。住宅，主要采用的还是开发销售自住或出租的单一模式；商业地产，因其复杂化程度高，往往需要多个团队来共同实现，故一般开发商和经营者不敢轻易涉足。它所采用的开发经营方式也比较多，存在多样化。一般来说，可分为：整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等，除此之外，售后包租、售后返租、售后托管等形式，当前被一些开发商采用。下面从开发商角度，就其中的三种做一些概念性论述：

3.1、分零租赁，统一经营，不售产权的模式。这一模式主要适用于大型购物中心或大型购物广场，目的为了统一经营与管理，充分体现商业服务与品质。该模式，在设计之初就要把经营管理与规划设计统筹到一起，并由一个组织体系统一运作。该模式的一大好处是充分尊重顾客选择权，使其能够实现一次性满足的需要，避免了类似又卖LV又买牙刷牙膏等小百货共存局面的出现。另外，其全业态的一站式购物服务，能大大的吸引相应层面的消费者，为区内业主争取到最大的顾客群。这种大型购物中心高度复合的业态也同时代表着商业及商业地产发展的一种趋势。不过，其缺点也很明显，尤其是资金成本方面，前期的资金投入大，资金的回笼却需要较长的时间，容易造成开发商资金上的周转不利。

3.2、租售并存与整租不售两种方式混合的模式。该混搭模式也是近些年兴起的，其主要的目的就是通过部分只租不售、部分又售又租，一方面确保项目建设资金，另一方面保证项目业态的合理性。通过出租部分，激活人气，从而起到示范带头作用，来带动项目销售。这一模式一般的操作是，通过出售计划好的一部分优质铺位回笼资金，然后交由投资者自行出租或是自营；剩余物业完全属于开发商自有，通过自主招商引进超市、电玩影视城或百货公司，来确保人流和经营格局的完善，也容易得到地方政府支持。但其不足在于主力经营范围与其他经营商户的客户群体经营范围不一定完全符合，大型整租模式，某种意义上一定程度上限制了小商户的经营范围。

3.3、整体租赁，不售产权的商业模式。这一经营模式因存在的弊端较多，资金要求也很高，一般采用教少。弊端主要是在建之初，如果没有做好商业定位，没有专业商业管理公司的介入，容易出现经营上的失误和商业经营中的风险。交付使用后，容易造成被动包括租金和设计调整等。如果建设初期，尤其是方案设计阶段，专业商业公司能及时指导或并签订经营协议，也是非常不错的选择。它既可以确保项目稳定收益，有效的规避建设中的重复浪费和“结构死局”的产生，又能最大限度的减少空置期，达到经营收益的最大化。

结语

目前我国的商业地产正处于高速发展的阶段，虽然还存在着一些盲目的开发，但不可否认的是，越来越多的商业地产开发者正在逐步的国际化，通过引进欧美和东南亚等著名的商业管理公司进入我国的商业地产领域，这不仅促进了我国商业地产业的发展，也为我们国家商业地产带来了新的融资渠道、投资模型和管理方式。只有明确的了解我国的商业地产模式，积极引进国外的先进的管理理念，才能不断地提高我国的商业地产的各级水平，助推我国的经济的快速发展。

参考文献

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[4]刘建堤．试论我国大中型零售企业的发展方向⋯ ．安徽商业高等专科学校学报．2000．1

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关键词：商业地产；财务；创新；发展；轻资产模式

中图分类号：F275 文献标识码：A

原标题：现代经济下商业地产财务战略创新――万达的“轻”资产模式

收录日期：2016年11月21日

前言

目前，我国处于经济产业结构升级的关键时期，商业地产作为城市发展的重点，面临着前所未有的机遇与挑战。机遇是随着城镇化速度的加快，庞大的消费群体为商业地产带来了巨大商机，商业地产有很大的发展前景；挑战是传统的重资产模式需要大量资金，在面临楼市低迷和融资难的困境下，其持续发展受到阻力。本文通过对万达商业地产转型轻资产的案例分析，为我国商业地产以及其他的重资产企业的经营管理提供借鉴，以优化企业整体财务经营模式，促进商业地产行业的健康发展。

一、商业地产的含义及特征

商业地产主要是指用作商业用途的房地产产品，包括超市、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、酒店等用途的房地产。商业地产具有以下特点：

（一）收益性强。商业地产收益包括商业租金收益、物业升值变现收益、现金流的产生和使用等多种收益，同时随着商业营业的开展还会产生递延的附加值。

（二）投资规模大、风险大。商业地产的开发虽然会产生巨大的经济效益和社会效益，但同时也是资金密集型和高风险的投资，从前期的开发到后期的经营，需要2～3年的过渡期，需要大量的运营资金投入。

（三）经营方式和内容多样。商业地产经营方式以租赁为主，也有租售结合，经营内容主要有大型的购物中心、餐饮、娱乐、休闲、金融服务等。

（四）经营管理要求高。商业地产由于经营方式多样，经营内容多变，因此需要专业团队进行管理，对服务促销、整合营销等都比较高，要求系统地、有计划地持续经营。

二、万达商业的重资产模式及财务问题

过去万达商业地产的重资产模式是万达自己投资、建设、管理一个大型的万达广场，旁边再建造一些商铺、写字楼、住宅等进行销售，这种城市综合体模式使万达商业取得了巨大成功。过去万达的这种经营模式依靠的是低廉的土地成本、大比例的住宅销售和高额的销售利润，万达通过资产抵押来获取金融机构的融资，这种通过金融机构融资和出售物业取得回款的重资产模式，在如今金融工具不足、商业物业回报率低的情况下，使万达面临一系列的财务问题。

（一）净资产收益率下降。万达商业收入主要由销售物业收入、投资物业收入以及酒店经营收入构成，主要依靠销售物业。通过整理万达商业近四年的会计报表资料数据，计算其净资产收益率发现，2011～2012年万达商业地产净资产收益率由32.71%上升到37.36%，上涨了14.22%，达到历史最高点，而此后净资产收益率出现明显下滑，2013年下降至25.34%，2014年下降到了19.03%。在受到经济形势与政策变化影响下，房价受到很多起伏，造成销售毛利率下降，从而导致净资产收益率下降。

（二）资产负债率高。在过去的重资产模式下，万达商业一直依靠“以售养租”的方式来获取大量的资金，用来买地和投资开发，获得快速发展。但随着房地产行业进入白银时代，一二线城市开发机会减少和更多地进入三四线城市，物业销售回款困难，因此万达的资金流更加依赖外部融资，万达的负债连年维持在巨额状态，达到了74%以上，高于房地产行业平均负债率65%，每年的利息支出就有100多亿元。

（三）现金流压力大。万达商业的重资产模式就是依靠经营活动和筹资活动的现金净流量来支持其投资活动现金流量的支出。从万达近几年的现金流量表的数据来看，其经营活动现金流量在2012年、2013年发生了大幅下滑，而随着万达商业地产规模快速增长，投资活动的现金流量总体呈上升趋势，2014年其投资现金净流出为457亿元，2014年其资产负债表的应付账款额高达500多亿元，还有近1，800亿元银行贷款及未偿还债券，全年利息支付达120多亿元。万达的重资产模式给万达带来了不小的资金压力。

在面临盈利能力下降、现金流压力上升和融资压力不断上升的情况下，万达商业地产推行轻资产运营模式来解决投资资金不足、盈利能力下降及融资成本高等问题，从而实现了企业的持续发展。

三、万达轻资产模式及策略

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关键词：商业地产；开发；招商；经营管理

1商业地产概念介绍

商业地产包括商业和地产两个概念。商业，是一种有组织的提供顾客所需的商品和服务行为；地产，是指在一定的土地所有制关系下从事的土地开发和地上物建设行为。从经营模式、功能和用途上讲，商业地产通常指以提供各种办公、贸易、商业、餐饮、酒店、娱乐、健身、休闲为目的而从事房地产商业业态或商业综合体的投资开发建设行为。商业地产的投资比例和规模体现了一个城市或地区经济发展水平和繁荣程度，是拉动城市或区域经济繁荣的主要驱动力和核心产业。由于国内商业地产起步较晚，商业地产的投资机构、开发商大部分从住宅开发领域转型而来，尤其是成功型、业界知名度高的住宅，其必然带着“成功”的背景、经验及住宅开发的惯性思维，沿袭“拿地—规划—设计—建设—销售”住宅开发模式，以销售为最终目的，规划上只考虑能建什么样的商业业态，没有考虑区域商业的客观需求；产品功能上只是停留在住宅开发所能满足的基本功能，而忽视了商业地产所特有的招商运营需求；即使注重了商业业态，也是采用“先开发、再招商、后运营”的开发思路，各环节没有系统规划和整体考虑，各自为战，环环脱节。由于住宅开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，并受制于自身惯性思维的影响，必然造成商业地产开发与招商、后期运营管理及发展不相适应，以至于招商受阻、经营冷淡，严重影响了商业地产的持续、健康、繁荣发展，与最初预测的示范经济效应相差较远。

2商业地产存在的主要问题

按照房地产市场行业权益划分，商业地产有四个基本权益——即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。商业地产这四个权益在不同阶段代表着不同权益主体的利益诉求，特别是开发阶段、招商阶段和后期经营阶段的利益诉求各不相同，如果处理不好之间的逻辑关系，就特别容易产生开发、招商及经营之间脱节或不匹配现象。总结商业地产的开发、招商及经营不匹配的各种案例和现象，主要表现在以下几个方面：

2.1规划设计和市场定位不匹配

商业地产项目涉及的是地产开发与商业经营两个专业领域，需要进行科学、系统的规划设计与市场定位。但多数开发商在商业项目规划设计和建设中，仅仅将自己定位在商业地产项目的开发和建设上，没有为未来的招商与运营进行认真充分的市场调查、科学合理的市场定位。在规划设计时，通常只追求经济利益最大化，为了好卖、好租、使用面积最大化或建设成本最低而规划设计，从而给后期经营管理带来很大的局限性。具体表现为：①市场定位不合理，商业功能规划时贪大求全，脱离当地消费水平；②功能设计没有结合当地人文风貌，只追求空间使用效率，给项目后期运营管理带来诸多问题；③项目建成后，商户为满足个性化或特殊需要，大幅度改造物业形态，造成了不必要的严重浪费。

2.2开发建设和招商经营脱节

目前，国外商业地产受土地所有制性质的影响，经营模式通常以只租不售型居多，比较注重长期持有带来的经济效益。而国内商业地产受资金、利润及经营思路的影响，通常讲究开发节奏“短、平、快”，循环周期越短越好，过度追求“开发、出售、再开发”，加快资金流转以赚取更多的利润，只关注开发、建设和出售，不关注后期的招商和经营。项目售出后很多开发商不愿意承担更多的招商和经营责任，也很少去思考创造良好的商业整体经营环境和氛围。即便加以考虑，由于项目所有权与经营权分散归属，开发商管理干涉比较困难，从而造成开发与经营的严重脱节或不匹配。

2.3商业规模与经济发展水平不适应

自2010年以来，我国商业地产的投资规模增长迅速。虽然受电子商务及网络购物的影响冲击而有所回落，但商业持有量及待开发商业地块仍然占据比例较大。2016年1月12日，仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“纵观2015年广州甲级办公楼市场，无论在需求和租金方面均较2014年有明显上升。据仲量联行统计，2015年约7成的租赁成交来自内资企业，并且整体需求往珠江新城迁移的趋势明显，受此带动，2016年租金升幅达到自2011年以来的最高位，同比增长4%”。对于优质零售物业市场，2015年是调整年，电商重塑消费者购物习惯，对实体零售经营表现持续施压；但同时国外中高端品牌积极扩张进驻国内市场，尤其是国际中高端时尚开店步伐加快。由于各路资金看好商业地产的发展，对商业地产领域必然展开大规模的追逐投资。但是，如果不科学预测经济发展水平和商业需求，带来的结果必然是投资过剩及浪费。例如2009—2014年期间，很多大、中型城市均存在商业地产项目增长速度已远远大于经济发展速度的现象。近两年，恰逢国内电商业务蓬勃发展，这些城市的商业地产项目均存在着空置率不同程度的持续攀升，造成了社会资源的巨大浪费。

3原因分析

近几年，国内连续出现商业地产项目破产、并购及股权转让、收购事件，都是因为商业地产前期开发、招商与后期经营不善导致严重后果造成的。例如曾以92.2亿高价成就的上海地王外滩8-1商业地块被潘石屹SOHO中国收购，重庆渝中区核心位置的朝天门地块被新加坡凯德置地收购，北京西三环原“金隅大厦”被光耀地产收购开发成“光耀东方中心”。仔细分析这些商业地产项目破产、并购及股权转让的原因，大致可以总结归纳为以下几种类型。

3.1商业经营的长期效益是主要原因

目前，在房地产市场，通常是住宅项目搭配商业配套一起开发。且在当前国内土地市场出让体制下，开发商主要通过一级市场公开招拍挂竞价获得土地，房地产项目周期通常是二至三年。由于房地产的主要“原料”土地获取的非连续性，且竞价对资金实力要求越来越高，因此土地获取越来越困难，一家房地产公司在一个项目开发结束，很可能由于没有新项目接继、没有土地供应而被迫停止开发，甚至面临公司解散的危机。而商业地产项目要求长期持续经营才可能获取丰厚利润。因此，许多房地产公司为在土地出让一级市场靠资金实力获取土地资源，不得不要求在手项目快速回笼资金，在处理商业配套时通常采用以出售为目的商业开发，而开发商固有的短效行为与商业开发的长期效益形成了这一行业的主要矛盾，也是一个先天性体制问题。

3.2缺少商业地产各项技术人才

商业地产是一项涉及面很广的系统工程，市场化趋向程度较高。相比于住宅开发，在建筑外观、机电安装、配套设施、物业管理及通风朝向等方面有更多、更高的专业技术要求。且住宅与商业地产的物用价值取向是不同的，住宅重在居家的环境和生活的舒适、品质，产品的性质应属于直接用于生活消费的终端商品；而商业地产则侧重经营的增值和投资的潜力，产品的性质应归类为间接用于商业经营的投资汇报。商业地产作为整个商业经济产业链条中一个基础性的硬件产业，它的开发任务包含建筑外观、功能空间、配套机电、环境设施、服务技术要求等专业内容，而其商业属性更是涉及到区域经济、人口数量、消费水平、业态选择、市场定位、商业运营等综合因素。由于商业地产跨行业的多重属性，因此在商业地产开发中，无论在项目规划、设计、选址、立项等方面，还是在建设、招商、运营、管理等环节，都需要有效整合地产和商业两大领域内的人才、资金、技术、管理等优质资源，这是满足商业地产开发的必要条件。然而，很多房地产公司恰恰缺少跨行业资源的整合管理经验和复合型专业人才团队，这是导致当前商业经营和地产开发存在问题的一个现实原因。

3.3缺乏完善的商业网点规划

2012年9月12日，国务院颁布《国内贸易发展“十二五”规划》通知，要求地方政府应完善商业网点规划和土地政策，强调各大、中、小型城市(含直辖市、省会及计划单列城市)要科学抓好商业网点规划的报批和实行。然而，在许多城市，商业地产开发仍然处于一种无序状态，政府招商无限放宽条件，开发商追求利润不顾及社会责任，擅自更改规划事件屡见不鲜。某些开发商拿到土地开发权，只关注住宅出售能获取多少利润，不考虑配套商业的经营发展，不做市场调研，留出些低层（首层）商铺就是所谓的商业地产。这种开发思路导致了商业网点布局严重失衡，商业功能设置不合理。另外，业态趋同严重，购物和餐饮类型居多，缺少休闲、娱乐、健身以及综合消费的商业设施。布局失衡、业态趋同不仅无法满足多样性的消费需求，也面临着经营艰难的窘境，许多已经建成及即将建成的商业设施无法出租而闲置，造成了社会资源的浪费。

3.4商业地产容易导致经营资金断裂

商业地产特别是大型商业综合体在市场上建立品牌、口碑及达到成型和成熟通常需要一个较长时间的市场培育（约1-3年时间），即使开发商引进了一些具有较高的经营水平、品牌效应、强大“领头羊”效应的主力店客户，此孕育和成长过程依然无法逾越。商业地产项目的投资往往较大（少则几千万元，多则几个亿甚至几十亿元），而开发商往往仅能投入20％-30％的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售或税费贴补返还等。在目前国内银行信贷金融政策下，向银行贷款的难度越来越大，社会融资渠道又很狭窄。因此，商业地产开发面临的资金压力一般远高于住宅开发，资金链就是开发商的生命线，迫于资金压力，开发商往往只有提前预售或出售商铺而快速回笼资金，而一旦将商铺出售了，就会形成开发、招商和运营环环脱节问题的自然发生。

4影响后果

商业地产开发是房地产开发行业难度和复杂程度最高的一个综合性工程，如果处理不好开发、招商与运营的相互关系，所带来的各种问题和社会影响也是最严重的。

4.1降低了管理控制能力

国际大型商业地产经营模式一般是只租不售，确保良好的整体管理和营销宣传推广体系。但我国很多商业地产项目通常按照房地产开发理念来操作，采用分割出售，这些店铺出售后，产权属于不同的人，很难统一各出售商铺所有者的意愿，导致开发人员对出售后商业项目的整体控制能力是非常有限的。在正常情况下，商业项目经营管理有一个2-3年的严峻考验期，必然会遇到各类各样的问题，如果开发企业的后续管理缺乏整体控制能力，纯靠分散业主自己管理调整，结果很容易出现房地产热销售后，开发商赚钱退场，而商业经营业务则开始呈现消退冷落局面。

4.2减少了规模效益

近年来，许多商业房地产开发规模面积很大，但往往得到的规模经济效益不很明显，这主要表现在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不统一，而租赁业主更多的从自身利益出发，只考虑租金高低，不顾及商铺租出后所经营项目和产品档次，形成项目交叉重复，杂乱无章，业态、店铺、经营产品简单随意地拼凑，势必造成商业经营布局无序、无特色，服务功能残缺，严重影响企业的品牌形象、市场声誉和规模经济效益；②小商铺基于生存竞争压力考虑，可能会出现虚假宣传，或销售假冒伪劣产品，这种行为对小商铺本身可能没有太大影响，出问题后改头换貌或再换一个地方重新经营，但可能严重影响整个商业项目的形象和声誉，而这种商户的识别和处理又比较麻烦，开发商缺乏有效的控制和惩罚能力。因此，规模面积越大，管理控制越难，也抑制了商业地产的规模效益。

4.3限制了业务宣传推广

宣传推广是商业地产业务经营成功的重要手段，特别是早期的销售推广、广告宣传，经营预期和承诺对吸引投资者起着重要的作用。在正常情况下，项目开业前的早期推广费用由开发商支付通过管理公司，开发商也会把这个费用包含在项目开发成本；然而，在正式开业后，后期的商业推广费用往往成为各商家店铺争执扯皮的焦点问题。另外，物业陈旧后的整体翻新改造也是一个突出的问题。一个商业体运营一段时间后，为吸引更多顾客光顾，需要整体改造或改头换貌，改造成本分摊因为各家商铺营业利润高低不一，很难做到均衡统一，往往因为修改费用的收取困难而不得不放弃整体维修和改造，进而制约了整个商业业务的可持续经营和发展。

4.4阻碍了资源合理配置

前几年，国内商业地产快速发展，尤其是大型商业设施建设，几乎都集中在北京、上海、重庆、长沙、广州等中心城市和经济发达的沿海城市，存在严重的结构性失衡和区域布局不合理，特别是在重庆、长沙、广州等城市，商业地产开发呈现一定程度的饱和现象。在一些大型城市商业地产开发比大小、拼奢华的同时，广大欠发达城市和农村仍然缺乏最基本的商业设施。同时，甚至在商业地产比较发达的一线城市，仍然还存在中心城区、老城区商业设施过于密集，而远郊区尤其是新建社区商业设施缺乏的的强烈对比。例如，北京的远郊县区许多小型社区由于缺乏大型购物中心，购物消费只能开车进入市区；上海是中国商业贸易最发达的一线城市，尽管它的远郊区社会消费品零售总额超过中心城市总量50%，但远郊区的许多新兴社区商业设施仍旧明显不足，缺乏大型综合商业体。上述问题凸显了商业资源配置的结构性矛盾和我国商业地产发展面临的不合理布局问题。

5建议和对策

商业地产价值是实现运营价值为目标的投资形式，反映的是房地产开发和商业经营集成向金融价值投资的最大化实现。商业地产的价值最大化不是指开盘销售价格和利润的最大化，而应是从商业经营的角度，经过长期、持续的经营、发展和培育达到物业升值，真正实现房地产未来增值空间的价值最大化。因此，开发商要实现从地产开发到商业经营者角色的转变，改变过去只重视开发和销售而轻视项目后期的实践管理和品牌服务的错误思路，建立商业地产开发、运营并重的经营格局。

5.1搞好商业地产前期市场定位

（1）做好商业地产项目前期市场定位。因为商业地产与市场需求密切相关，商业地产的规划设计，市场定位是关键，同质性管理只会导致社会资源和企业资源的巨大浪费。只有精确定位，科学管理，才能在激烈的市场竞争中生存和持续发展。为了实现精确定位，一方面必须适应市场需求；另一方面也要结合企业自身的具体情况，走适合自己的路线。市场细分是商业地产市场定位的前提，尤其是对商业集中地区，要成功获取利润，必须把市场细分到极致，小型商业通过定位，避免与大型商场冲突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“专”、做“精”，通过自身的特色和亮点来吸引消费者。（2）加强商业网点的规划和布局管理。加强商业网点的规划布局论证，提高商业网点规划的科学性和可操作性。规划布局应注意以下几点：①商业网点规划布局应与城市规划相结合。应与城市整体发展、人口分布、消费需求、交通系统、环境保护相结合，通过相关产业配合，发挥有效、合理的资源配置，促进城市功能的不断完善和升级；②规划和调控必须结合市场资源配置的基础调控作用，避免盲目开发、重复建设和无序竞争。规划必须尊重市场规律，在市场规律基础做出规划，并给市场留下足够空间；③以规划引导市场，让市场竞争来实现资源的优化分配，不能让规划来代替市场的调配作用。（3）遵循商业规则选择合适的商业业态。商业地产项目选择什么样的商业业态或以什么样的业态为主，必须遵循商业规则，并结合区域经济发展水平和人们的生活消费水平综合评估考虑。根据国际上发达国家和地区的商业开发经验，在商业业态与经济发展水平之间存在着如下几点规律：①当人均国内生产总值(GDP)为1000美元，主导业态为百货商店；②人均GDP在2000-5000美元，主导业态为大型综合超市；③人均GDP达到12000美元之后，领先商业业态演变为大型购物中心或购物广场（SHOPPINGMALL）。如果是社区底商，只适合配置消费频繁、小额、近距离的小型购物超市、便利店和特色餐饮设施等。

5.2实行“订单合作”经营模式

近年来，国内许多实力强大的开发企业常常寻求与国际知名品牌商业巨头强强联合，建立战略联盟，分别借助对方的行业优势和专业力量进行市场规模扩张。这种合作模式主要有三种：①购买关系，指的是知名品牌商向商业地产开发商提前下订单购买商铺，并能满足“量身定制”；②租赁关系，是指知名品牌商向商业地产开发商以相对固定和低廉的租金形式提前预定租赁商铺物业，保证了商业租赁的稳定性；③合作关系，免费提供商铺物业吸引知名品牌商提前入驻起到“领头羊”效应，但开发商要从品牌商的销售营业额中提取一定比例的经营担保金和利润分享。市场上习惯把上述商业模式称之为“订单合作”商业。与先建设、再招商、后运营管理的传统商业模式项目，这种模式更能适应市场环境的变化，具有多种优点。（1）通过和大型知名品牌商建立战略联盟，并让其提前参与商业地产的前期策划、市场定位和规划设计，有助于弥补开发商在商业地产运作中人才紧缺、经验不足的弱点，并帮助开发商精准、客观地进行商圈分析、市场定位和业态组合，力求达到资源效用最大化。（2）稳定的租金收入保证了商业地产项目的固定投资回报，可以借助商业品牌和“领头羊”效应，改善和提升商家的投资青睐和购物潮流。知名品牌商业提供租金虽然可能很低，但是因为可以吸引大量的顾客，吸引其他商家跟风入驻，进而影响商品的购买价格或商铺的租赁价格水平。（3）由于不同的商业业态有不同的空间、功能和配套设施要求，如大型超市需要提供冷冻、新鲜设施设备和足够多的停车位；餐饮行业需要排水、排油烟和燃气供应系统；娱乐业需要严格的消防系统、疏散通道和逃生出口。所以，采用“订单合作”商业地产模式，开发商可以提前按需设计，以减少入驻后为满足功能需求而不得不进行的拆改、改造，降低浪费最小化。

5.3实行“售后回租”经营模式

售后回租是一种新型的商业模式，开发商和商铺所有者签订合作协议约定，授权开发商或专业商业机构统一管理商铺，开发商或专业商业机构承诺给商铺所有者一定年限内的固定回报。售后回租本质上也可以理解成固定回报换取特许经营权。在当前我国金融体系环境中，长期持有型的开发商较少，为确保商业管理的整体性和系统性，建议开发商对售出的商铺实行售后回租，让众多商铺在统一管理中形成合力，最大可能发挥规模经济效益。售后回租应做到三个基本统一：（1）统一招商管理。这有助于促进商业品牌审核和规范，建立完善的租赁管理制度。入驻商户在业务类别、商品层次、业态位置必须选择根据整个市场统一规划布置；在选择商户时，不仅关注租金高低，更应该关注商户的业务、资格、背景和信誉度等全方位考虑，特别是由商户的业务与物业类型、设计是否冲突，行业之间有无竞争，与其他商户经营的商品是否互补。（2）统一的营销管理。这有助于维护和提高商户和开发商的共同利益，有计划的做好整体营销方案和促销活动；同时，统一管理商业品牌广告和商户的促销活动，统一广告尺寸、位置和空间布置，以保持维护和提升商业项目的整体形象。（3）统一的服务和监督管理。统一指导、协调、监督和服务入住商户，以确保高效的商业开展和物流保障。一方面，为商户提供必要的指导和服务，如统一服装、和营销说辞，基本礼仪统一培训，物流运输统一保障等；另一方面，对商户进行统一公平、公正、公开的监督管理，违反市场规则和法规，损坏商场形象、品牌的商户应严肃处理，情节严重应坚决清理退出。

5.4拓展商业地产投融资渠道

灵活、机动、有效的投融资渠道是商业地产开发面临的最关键问题，也是解决目前国内商业地产开发、招商、经营管理各环节容易脱节的核心问题。因此，建立商业地产市场健康、完善的投融资机制，鼓励和扶持社会资金进入公共配套商业领域，加大民间借贷金融政策的支持力度，保证商业地产项目开发所需资金多渠道、多方位来源，避免传统单一的国有银行信贷风险。借鉴国外，大多数商业地产项目都是由专门的基金组织筹集社会资金来支持运作的。例如，在美国将近200家私募基金和约170公开上市基金中，拥有超过一半投资了全国各地的购物中心；在日本、欧洲和东南亚，大型购物中心也是大部分由专业基金机构通过社会募集资金来投资建设的。然而，目前我国商业地产的开发资金来源主要来自于银行贷款，据初步统计，我国商业地产银行信贷的依赖水平普遍达到60％以上，有一些大型商业地产项目甚至超过80％。近年来，国家在商业房地产市场不断创新投融资机制，积极开放和引进国、内外风险投资和专项投资基金进入商业地产；借鉴一些发达国家(或地区)商业房地产开发投融资的成功经验，引入房地产投资信托(REIT)和保险基金进入房地产投资领域；正在尝试将社保基金引入到大型商业和基础设施建设投资方向。上述投融资机制的不断完善将对促进中国商业地产拓展融资渠道发挥积极的推动作用，应大力鼓励和支持。

作者:曲松 单位:五矿地产天津公司工程管理部

参考文献：

[1]王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济,2007,(7):38-41.

[2]赵章对.完善商业地产开发与运营模式探析[J].现代经济信息,2013,(2):200+221.

篇5

关键词：商业地产 商业 协调发展

随着消费结构的快速升级和城市化进程的加快推进，我国商业地产建设发展很快。商业的发展、交通格局的变化、私家车的普及、住宅的郊区化等城市发展的结果促进了商业业态的转化，也为商业地产发展提供了基础和需求。如何营造与商业的协调发展的商业地产，成为日益关注的问题。

商业地产的产生与发展

商业地产的产生与发展是城市化的必然结果

随着城市化进程加快，以城建市、以市兴城、城市一体、协调发展成为城市发展的主题。商业繁荣是众多大中型城市所选择的发展目标之一。许多城市旧城改造工作紧锣密鼓，购物广场和商业步行街的兴建如火如荼，大型住宅区加紧建设，这都对商业地产产生了大量的需求。与此同时，居民消费能力也不断增长，消费水平大幅度提高，需求多元化趋势明显，这为商业地产的发展带来了良好的机遇，也为商业地产发展提供了广阔的空间。

同时，随着我国零售业的完全开放，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头为抢滩中国市场，纷纷在国内大中城市建立连锁店，沃尔玛、家乐福、麦德龙等国外品牌竞相在中国选址开店，加大了对商业物业的需求。同时国内大型零售企业为保住其市场份额也纷纷加紧扩张，在兴建大卖场的同时，连锁店也呈遍地开花之势，构成了对商业物业需求的另一主力。此外，很多中小投资者也纷纷看好商业市场的投资潜力，成为商铺的强有力的购买者。激烈竞争，改变着大中城市原有的商业布局，形成了对商业物业的巨大需求。

商业地产与城市发展互相促进、互为制约

商业地产是一个高投资、高回报、高风险的行业，从其投资周期和使用周期看，对城市的发展乃至整个社会经济发展都具有深远的影响。商业地产是城市商业重要的商务环境，其质量、数量、分布、使用效率影响城市的商业功能的充分发挥，其相对价格高低决定城市的商业成本，直接影响商业企业的收益，影响城市创造能力和竞争力。因此，商业地产对城市发展来说是一把双刃剑，它可以促进商业的发展，也可能会阻碍商业的发展。

随着城市的发展，商业地产应运而生，而城市的不断发展也对商业地产提出了更高的要求。作为城市商业的运营商，商业地产应该是一个与城市、与商业协调发展的和谐商业地产。

商业地产的和谐发展模式

与商业发展速度相适应

商业的发展引导着消费的时尚和潮流。商业地产在发展的过程中要看到商业的这种特点，从前瞻性和开放性角度出发,做到适度超前，而不能不顾城市发展的实力和市场的承受能力盲目开发、过度开发。与此同时，商业地产的发展速度也要与支撑商业地产需求的几个重要指标―GDP、社会消费品零售总额、人均可支配收入、人均商业面积等指标的增幅相吻合。

注重发展的可持续性

首先，商业地产的发展要与商业业态的变更相适应。从西方商业业态的发展规律看，商业业态的变更是与一个国家或地区的GDP密切相关的。当一个国家或地区的人均GDP处于1100美元以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP处于1100―2000美元时，商业业态将出现升级，百货商场、商业街、批发市场等将取代农业时代下的庙会、集贸市场；当人均GDP达到2000―4400美元时，商业形态将出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；当人均GDP达到4400美元以上时，超越商业范畴的广义商业如Shopping Mall、旅游地产、物流等综合商业形态开始出现。这就要求在项目建设的初期就要结合当地的实际情况，选择与商业业态相适应的商业地产。

其次，商业地产作为跨行业的领域，有自身的发展规律。按国际惯例，商业地产的发展需要2―3年甚至更长的培育期，为统一经营和管理，国外企业一般对商业物业拥有95%的持有率，只租不售是商业地产的主流经营模式。另一方面由于商业业态存在多样性，不同业态在选址和物业结构等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根据商家对物业结构的不同要求进行建设，即“订单式开发”。这就要求开发商在建设初期，不仅要注重商业地产项目本身的持续发展，更要注意商业地产项目开发与外部资源利用之间的关系，尽可能减少资源的浪费，以满足社会可持续发展的需要。

在商业地产的开发中，开发商、投资者、经营者、物业管理者形成一个环状结构，其多方利益是密切相关的。开发商只有从为商业经营服务角度出发，兼顾自身开发利益的同时，考虑到整个环路的其他利益者，才能维持整个环路的发展。

保证生态的平衡性

商业地产的生态平衡主要指商业地产的发展要与周围环境保证和谐一致。主要表现在以下几个方面：商业地产的总量一定要与市场需求相符，商业地产的发展不能脱离当地市场的实际情况；大中小商业的结构比例要达到合理的配备，且在业态上要形成互补；商业地产的布局一定要符合城市规划和商业网点的规划；大型商业设施的建设要以人为本，与周围环境、交通相协调，保持商业与地产的生态平衡。

我国商业地产发展的现状及原因分析

脱离了商业发展的速度

近几年，我国商业地产进入了快速发展时期。据国家统计局统计，近五年来全国商业地产投资平均每年增长28.9%，新开工面积年均增长28.4%。其中今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8%。而与此形成对比的是，支撑商业地产需求的几个重要指标――近5年社会消费品零售总额平均增速为11.6%，人均可支配收入的平均增速为8.6%，这些指标均低于商业地产的增速。

究其原因，一是商业地产的价格较高，宏观调控后，部分开发商从投机住房转向商业地产，一些原本从事商业地产的企业也加大了投资规模。二是地方政府为追求短期效益，注重形象工程不顾本地市场和消费需求，盲目加快对商业地产的发展。从某种程度上讲，我国商业地产的发展不是过热，而是发展速度过快，脱离了商业发展的需要。据商务部统计，个别城市人均商业网点面积已经达到了2-3平方米，是发达国家的两倍，却仍在兴建大型商业设施。

违背了商业地产发展的客观规律

国内商业地产刚刚兴起，开发商普遍缺乏经验，往往是先建设后招商，许多商业项目在选址、内部结构、动线规划、仓储设施等方面无法满足商业经营的要求，形成大量无效供给，成为城市商业地产中的烂尾楼。

现阶段我国很多开发商主要依靠短期银行贷款、施工队垫款等渠道筹集资金，迫于还款期限压力，开发商往往通过分割销售快速回笼资金，这同时也转嫁了投资风险。但分割销售后又因缺乏统一管理，出现经营困境。

忽视了可持续发展性

空置面积的增加造成了社会资源浪费；上半年，全国商业营业用房空置面积增长21%。空置商业营业用房沉淀了大量的资金，并浪费了土地资源。大型商业设施过于集中，同质化明显，竞争加剧。网点过分集中，导致商业企业间的超度竞争，企业整体效益下降，特别是小规模商业企业倒闭增多，影响了经济运行的质量。潜伏着金融风险。据金融部门统计，个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上，全国用于个人购买商业用房贷款额不低于1500亿元。而个人还贷主要依靠出租商铺的租金或开发商承诺的投资回报，从目前商业地产的经营状况看，这部分贷款的风险较大。以上几种因素，会造成投资者对商业地产领域造成发展的悲观预期，不利于商业地产的可持续发展。

发展和谐的商业地产策略

开发商调整定位

开发商在整个项目的发展过程中，是主要经营者。这就要求开发商要尽快放弃惯有的思维模式，实现从地产开发商到商业地产经营者角色的转变，从战略角度对组织机构作相应的调整，确立以商业经营、客户服务为重点的机构形式，改变过去先建设后招商、卖完房子走人、追求短期利益的做法。开发商在其开发初期一定要明确项目建成后由谁来经营（Who）、经营什么（What）以及怎么经营（How），即2W1H原则，这样才有利于统一管理、稳定经营。同时，要加强投资论证，从城市规划、经济发展、商业环境、消费习惯、人口结构、交通组合等诸多方面进行分析研究，充分考虑商业地产特有的规律，确保投资规模的科学化和专业化。

寻求最佳经营模式

不同的商业业态对商业地产的要求也不相同，仓储商店注重层高、建材超市要求承重、百货商场注重外在形象，只有与商业功能结合起来，体现商业业态和商业形态的特征，商业地产才能具有强大的生命力。在项目开发初期，尤其是大型商业项目的开发，要通过研究零售、餐饮、休闲、娱乐、专卖等各种业态来确定比例关系和业态组合，设计最佳的业态结构。另外，从国外商业地产的发展看，只租不售和订单式地产是商业地产经营的主流模式，应不断探索适合我国国情的科学发展模式。

建筑规划以商业经营、消费习惯为本

商业地产应以商业经营为主，充分体现经营概念和特色，实现聚集人流的功能。由于项目所在的城市发展水平不同，地方文化具有差异，这就要求规划设计部门应在最大限度上满足各方面的需要，特别要注意研究当地消费者的消费习惯和消费心理，使建筑风格符合消费者的审美观，为消费者营造健康、舒适的休闲的购物空间。目前，强调体验式消费为主，表现为商业街区形式的“第四代商业模式”已引起了业内的关注，成为“新商业运动”的主导模式。

强化开发商的商业经营能力

由于国内商业地产仍然处于发展的初级阶段，产权、经营权、管理权的分离不可避免的造成各主力店与产权商铺都把各自的利益放在首位。这就要求开发商要具有创新头脑，树立以“投资者、经营者、消费者”为导向的服务意识，在充分了解商业结构中各种业态的基础上统筹兼顾，协调管理。同时，专业的商业管理团队的作用日益重要，要加大力度培养商业地产领域里的管理团队。这支管理团队既要包括物业管理方面的人员，又要包括商户管理方面的人员以及营销方面的人员，既要包括不同业态的商业专家，又要包括不同专业的设计专家，在专业协同下，使项目各个环节有效的串联、衔接与配合，这样才能发挥出各种资源应有的价值。现阶段迫切需要行业协会发挥组织协调作用，建立商业地产行业分析师、职业经理人等行业标准，加快行业人才的培养。

篇6

一、商业地产发展现状

（一）近年来商业地产投资建设增速较快，存量规模迅速扩大

伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。从开发投资看，2009-2014年，全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元，年均增长率达到26.5%，商业营业用房年开发投资额从4181亿元提高至14346亿元，年均增长率为22.8%，而同期住宅开发投资的年均增长率为16.6%。从供应规模看，2009-2014年，全国办公楼年施工面积从9985万平方米增长到29928万平方米，年均增长率为20.1%；商业营业用房年施工面积从34440万平方米增长到94320万平方米，年均增长率达18.3%，而同期住宅施工面积年均增长率为12.7%。商业地产供应量的快速增长，导致部分地区出现阶段性供大于求、竞争加剧的状况。

商业地产开发过热源自于三大驱动力：一是，产业结构调整和消费结构升级。随着第三产业发展和人们消费水平的提高，对零售物业、办公楼等商业地产的需求增加，引发商业地产开发热。一些优质商业项目，特别是购物中心兴起，高额的销售带来的高收益回报，以及在消费者心目中树立的良好品牌效应，驱使着大量开发企业相继模仿、打造商业地产项目。二是，地方政府城市建设的驱动。基于经济发展需求，政府热衷于城市开发建设，城市规划中包括大量商业用地的规划及推出，希望以此改变城市形象并带来更多的税收收入。三是，商业地产开发、经营主体不断增加。经过多年发展，我国商业地产开发商开发和经营经验日渐成熟，对商业品牌的复制和扩张不断加大。尤其是，住宅限购政策的实施以及住宅开发利润空间的逐步收窄，促使许多住宅开发商主动转型商业地产开发。此外，随着金融政策的逐渐放宽，保险机构、房地产私募基金等机构投资者投资、持有商业地产的规模也不断扩大（见图1）。

（二）由于缺乏长期资金的支持，加之近几年市场销售形势较好，商业地产运营模式以散售为主

我国商业地产的运营模式有分散出售、整体出售、租售并举、只租不售四种类型。其中，只租不售，通常称之为持有经营。四种模式各有优缺点。出售模式可以快速回笼资金，但丧失了获得物业长期稳定回报和升值收益的权利；租赁模式虽然控制了物业产权，获得了经营收益，但资金压力较大，对运营商资产管理水平要求较高。一直以来，我国商业地产运营模式以散售为主，原因有以下三点：

一是，缺乏长期资金支持。商业地产开发周期长、投资额大、回收期长。建成之后，从初始招商到形成稳定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年时间。商业地产需要有“养”的过程，才能带来稳定的、可持续的租金回报。待到商业地产成熟之后，其收益依赖于持续性的租金收入，所以它更加注重后期的经营管理，必须委托专业的管理团队进行统一经营才能确保整体综合效益不断提升。商业地产的这些特性决定了它对长期资金的高度依赖。但是，我国当前商业地产融资方式主要以银行贷款为主，而且贷款期限往往较短，在商业地产尚未培育成熟之时就需还款，在资金压力下，多数商业地产只能以快速销售（特别是散售）的方式回笼资金。

二是，缺乏富有经验的专业的商业地产运营团队。长期以来，由于我国商业地产市场发展不成熟，经营比较粗放。多数开发企业不具备包括定位、规划、招商、物业管理、资产运作等在内的专业商业地产运营团队，因此开发以后主要以销售为主。

三是，近些年商业地产售租比较高，出售是较为理性的选择。在住房限购等抑制投资投机需求措施的实施背景下，商业地产一直处于供不应求的状态，销售形势较好。相对于较高水平的售价，商业地产租金收益率相对较低。目前，市场上出售物业的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，还不及一些高收益的理财产品。较高的售租比之下，开发商自然选择出售。同时，散售模式也迎合了投资者和市场对商业地产急迫的投资需求。

散售虽然可以快速回笼资金，但造成了租户品质不一、经营管理难度大、经营水平难以提升、租金回报率低等问题。然而，无论是部分持有还是整体持有商业地产，对持有企业的资金规模都有非常高的要求，没有长期资金的支持，难以扩大经营规模和提高经营水平。因此，从根本上解决商业地产散售模式带来的挑战，还需要积极探索长期资金对商业地产的注入方式。目前，一些资金实力较雄厚、管理能力较强的企业已经开始根据自身特点选择不同经营模式。比如，万达、龙湖采取的租售并举模式，华润、恒隆采取的只租不售模式（见表1）。

（三）房地产私募基金不断发展，对商业地产培育发展、改造提升发挥了重要作用

在海外房地产市场，私募基金经常与REITs相结合，应用于商业地产。基本模式是，商业地产建成后的培育期，由于风险高、资产升值的潜在回报空间大，引入私募基金介入。到了商业地产的成熟期，由于风险小，收益稳定，引入房地产投资信托基金（REITs），私募基金退出。在房地产私募基金和REITs支持下，商业地产实现持有经营。根据INREV对欧洲房地产私募基金的监测，截至2014年1季度，近60%的房地产私募基金投向零售物业、写字楼以及酒店等商业地产。由此可见，房地产私募基金对商业地产的重要作用（见图2）。

我国人民币房地产私募基金于2010年开始进入快速发展阶段。因此，2010年通常被称为人民币房地产基金元年。根据诺承投资统计，2008年到2010年之间，国内人民币房地产私募基金仅有20多支，市场规模100亿元左右。2010年以后迅速发展，在2013年，新募集基金达113支，总募集规模超过1300亿元。截至2013年12月底，我国人民币房地产私募基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元人民币。

在我国房地产私募基金中，有近一半基金投资商业地产。根据诺承投资统计，有48%的房地产基金管理机构及43%的管理资金量关注于住宅地产；有28%的机构和27%的管理资金量关注结合了商业性质的城市综合体开发；有近1/5的房地产基金关注商业地产领域；还有少部分市场机构关注诸如工业地产、旅游地产、养老地产、一级土地开发等专业的地产投资主题（见图3）。

商业地产房地产私募基金对商业地产的培育发展、更新改造发挥了重要作用。如专注于存量写字楼改造，尤其是一线城市、部分二线城市核心区写字楼收购的高和资本，通过基金收购写字楼进行“资产精装修”后进行销售，销售时与购房人签订资产管理协议，包括统一招商、统一运营、统一物业等，通过整体运营，提高租金回报和资产增值水平。还有瞄准白领公寓这个细分市场进行收购改造持有的赛富不动产“新派公寓”基金、倾向于资产包收购再转向大型机构整体出售的嘉实资本等。经过几年发展，先行的资产管理机构积累了对于商业地产行业的理解、资源网络和投资管理经验，对今后商业地产发展大为有益。但由于国内真正的REITs尚未建立，商业地产私募基金的退出渠道仍然有限。

（四）提供长期运营资金、形成专业资产管理平台的REITs尚处萌芽阶段

如果说私募基金在商业地产价值提升时期起到了桥梁作用，而REITs则真正满足了商业地产对长期资金的需求，并且通过统一的资产管理平台，保持了商业地产物业经营权的完整性，从而实现了持有经营。

REITs最早于20世纪60年代在美国推出，最近十几年，其在欧洲、亚洲也有较快发展。它是一种通过公司、信托等形式募集资金并投资持有，在多数情况下经营具有稳定收入的购物中心、写字楼、公寓、仓库等房地产，并将大部分收益分配给投资者的金融工具。通过发行REITs，原本流动性差的房地产被份额化，成为具有流动性的股票、信托受益凭证。当前，全球的REITs市值规模约1.35万亿美元，其中，美国市场份额最大，约占60%。

REITs有独特的制度安排。一是，要求收入主要来源于不动产。二是，从保障中小投资者的参与和获益的考虑，要求股权多样化以及绝大部分收入要分配。如美国要求REITs在每一个纳税年度至少将其收入的95%向股东或者受益人分配。三是，设有不同程度的税收优惠。不仅在投资者分红所得税和公司所得税之间进行平衡，避免双重征税，还在投资者分红所得、REITs设立、交易环节也有一定优惠。REITs以租金回报为核心、以收益分红为基础，成为一种介于股和债之间的金融产品，其具备了风险低、收益高、流动性好的特点，吸引了大量的保险资金、养老基金等机构投资人和个人投资者（见图4）。

在我国，由于缺乏税收优惠等相关鼓励政策，内地证券市场上还不存在真正意义上的REITs，但类REITs正在进行积极的探索。主要有三种形式：一是，通过专项资产管理计划形式实现的商业地产资产证券化。如：2014年中信启航专项资产管理计划。以北京中信证券大厦第2-22层和深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权为基础资产，设立专项资产管理计划。该资管计划在深证交易所系统挂牌交易，在流动性方面实现了重要突破。二是，以商业地产或商业地产租金收益为信托标的的财产受益型信托产品。如，2008年华侨城租赁收益权直接融资项目。华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来 5 年租金收益委托中信信托发行财产信托产品。三是，一些商业地产的销售模式也在向类资产证券化靠拢。比如龙湖的“金苹果计划”。龙湖将旗下不同区域、不同业态的资产进行组合，购买者可以自由选择现有销售型的商铺、写字楼及分时度假产品的任意组合。龙湖还将提供生活服务和资产管理两大系统，整合商业招商资源和物业租售资源，为购买商业物业的业主实现保值增值。

二、未来发展趋势

（一）商业地产将逐步进入存量房时代，一二线城市的核心区域率先进入

商业地产的规模是随着城镇化发展及第三产业的发展而不断发展壮大的。当商业地产供不应求时，开发商主要以供应产品为主；当供求关系基本平衡时，开发销售的规模萎缩，商业地产进入存量房时代。随着我国商业地产存量规模不断扩大以及城市新增土地供应日益减少，城市商业地产将逐步步入存量房时代。尤其是一二线城市的核心区域，商业地产新增供应量更加有限，已率先步入存量房时代。比如，在北京，五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40%上涨到2012年的68%左右，而三环内写字楼土地供应比例从2010年29%降到2012年的15%；在上海，未来几年，核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。

2014年，国家在《新型城镇化规划》中进一步提出要建立城镇用地规模结构调控机制，严格控制新增城镇建设用地规模，实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设使用存量用地比例。可以预见，基于国家对城市发展规模及新增城镇建设用地的控制，将进一步加速商业地产步入存量房时代的步伐。

（二）商业地产经营模式更加多元，进入开发销售、租售并举、持有经营并重时代

随着商业地产进入存量房时代，地产本身开始体现出较强的资产属性，持有经营显现出优势，尤其是持有核心地段优质物业，能为经营主体创造更大的价值。在美国，当城市化率小于50%，第三产业增加值占GDP的比重在40%-50%左右时，房地产以开发为主；城市化率在50%-60%之间，第三产业增加值占GDP比重超过60%时，房地产开发和持有并重；当城市化率和第三产业增加值占GDP比重超过60%时，持有经营比重迅速提高并最终超过开发比例。

当前，我国城市化率已经超过50%，第三产业增加值占GDP的比重近50%。从2013年开始，万科、中海、保利等房企都开始积极投入商业地产并增加持有经营物业所占比重，就连SOHO中国也要转型持有经营。可以预见，商业地产以散售为主的时代即将过去，即将步入开发销售、租售并举、持有经营并重的时代。

（三）商业地产运营水平不断提高，更加注重提供优质的资产管理服务

在商业地产后期运营中，是否具备高水平的资产运营管理能力，能否提供优质的资产管理服务，成为地产租金收益和价值提升的关键。一直以来，商业地产基本都是在传统房地产的基础上延伸而来，大家更多的把商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业地产资产管理观念，更没有专业的资产管理运营商。未来，随着商业地产持有经营大幅增加，商业地产资产运营管理能力也将不断提升，专业运营商作为独立的角色也将出现在商业地产领域。专业的资产管理包括商业地产项目的定位规划管理、招商资源渠道管理、租户品牌管理、客户服务和卖场管理、物业管理、资产硬件改造、金融服务以及与互联网的结合等。

以写字楼为例，早期销售为主的写字楼，较多的注重物业管理。随着写字楼市场的不断成熟以及持有经营成为主流，物业管理逐渐转向资产管理。资产管理是一整套的集成服务，包括物业及设施管理、财务管理、运营管理、租户管理及金融服务。如果说顶级建筑、核心位置是优秀商业地产的硬件基础，那专业的资产管理服务就是商业地产的软性价值。

（四）商业地产金融化特征更加突出，资本运作水平将显著提升

商业地产是一个具有地产、商业与金融三重特性的综合型产业，它的三重特性既区别于单纯的投资或商业，又区别于单纯的住宅房地产，商业地产更加注重金融创新，更加注重资本运作。相比国外的金融创新，我国的REITs、房地产私募基金的发展虽然才刚刚起步，但已有一些有利条件逐步促进其发展：

一是，随着国家政策、税收等制度环境的改变，REITs等金融创新将大有发展。2014年，央行、银监会的文件中再次强调，鼓励银行业金融机构发行MBS以及积极稳妥开展REITs试点。随着REITs的应用，商业地产持有经营的能力将迅速提升。

二是，作为重要的机构投资者和长期资金，保险资金参与商业地产持有经营的政策条件越来越成熟。2014年，国务院印发《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，文件提出要进一步发挥保险公司的机构投资者作用。鼓励保险公司设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构，允许专业保险资产管理机构设立夹层基金、并购基金、不动产基金等私募基金。探索保险机构投资、发起资产证券化产品。在未来一个时期，基于保险资金政策开放，保险资金在房地产金融领域的参与程度上升，保险资金可能直接持有、也可以以机构投资者的身份参与房地产私募基金、REITs等证券化产品持有商业地产，为商业地产带来长期稳定资金。

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[关键词] 商业地产 土地需求 土地供应

一、商业地产

1.商业地产的概念和分类。商业地产在理论上有广义和狭义之分。从广义上来说，商业地产依托的是一个泛商业的概念，所有用于商业用途或者具备商业功能的地产都称之为商业地产，包含：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售业，等等。狭义的商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。

商业地产是一个具有地产与商业双重特征的综合性行业，他兼有地产开发、商业物业运营的双重运行规律，并且具有其本身特有的行业规律。广义上，商业地产可按不同标准细分，其中按用途分类比较符合实际，也比较容易理解。一般分为如下4类：

(1)商业经营类物业：包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商铺、展览中心等。(2)办公用物业：包括写字楼、商住两用楼（SOHO式办公）对外出租的政府办公楼等。 (3)餐饮酒店类物业：包括餐馆、饭店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等。由于房地产开发向深度和广度扩展，房地产与宾馆、酒店的嫁接趋势明显，出现了产权式酒店、公寓式酒店、经济型酒店等类型。(4)仓储、厂房类物业：是物流的重要组成部分，联结生产和消费，包括仓库、存储罐、标准厂房、工业园区、物流港等。

2.商业地产的现状分析。近几年来，商业地产在我国迅速兴起，全国各地的购物中心、写字楼、酒店、特色商业街、专业批发市场等商业设施迅速增加。根据统计数据，我国商业地产自2001年以来呈现了“井喷式”发展态势，然而投资过热的商业地产现在却面临很多问题。截至2005年年底，我国商业营业用房空置面积达到3872万m2,同比增长23.2%，到2006年上半年统计数据显示，全国商品房空置面积已达到1.21亿m2，其中北京商业空置一年以上的面积达到42万m2，同比增长133%。除了空置面积不断增长外，很多城市新楼盘的商业门面房处于滞销状态。

二、商业地产土地需求和供应

土地是商业地产开发的前提，其重要性不仅在于它为建筑物和配套的物业环境提供基础，而且任何开发用地都具有价值，它是开发费用的极为重要的组成部分，同时，开发用地又是决定开发企业经营效益的至关重要的条件。按照1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，商业用地使用权最高年限为40年。

1.商业地产的土地需求。城市商业土地是指用于商业目的的非住宅房地产用地，是广义上商业地产用地的统称。商业地产作为房地产的重要组成部分，是从事商业经营活动的场所，它可以为所有者带来经营收益。在市场经济中土地是按照最有利的用途进行分配的，其中土地竞价租金及各种用途所带来的收益起着关键的调节作用，冯・杜能（von Thunen,1826）最早提出了竞价租金（bit rent）理论。土地租金一般可以分为地租、经济租金和竞价租金三种类型，

商业地产用地需求主要受城市规模扩大和经济发展速度的影响，与第三产业产值直接相关。城市土地需求的驱动力是城市发展，一个经济城市的增长主要是人口和就业。人口的增长带来了对住宅的需求，而城市经济活动的增长带来了对用于各种经济活动（即广义上的商业地产）的建筑空间的需求。商业地产用地在出让土地总面积中比例不高，经常表现为综合性用地，但其价值最高，对城市土地市场的影响很大，是土地储备机制调控的重点。

2.商业地产的土地供给。土地供给是指可供给人类利用的土地规模。土地作为一种特殊的商品，其供给分为土地自然供给与土地经济供给两种类型。土地的自然供给是指大自然提供给人类可以利用的土地资源总量，是无弹性的。土地的经济供给，是指在土地自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给，土地的经济供给受到人类社会活动的影响，是有弹性的，因此，土地经济供给是一种动态供给。

在市场经济条件下，土地所有者将根据市场价格决定土地供应数量。土地价格上升，土地所有者为获取更多利润，增加土地供给量，从而使自己的效用水平提高。相反，土地价格下降，土地所有者将降低土地供给，直到土地价格出现反弹。因此，土地经济供给曲线是一条向右上方倾斜的曲线，具体如图所示。

上图中，商业地产用地的收益率较高，当土地价格上升时，城市建设用地的供给规模就会大幅提高，其供给弹性较大，在图中表现为斜率较小。

三、小结

土地是房地产开发的命脉，是房地产企业的生存之本。由于土地的稀缺性，再加上土地具有不可再生性和空间的不可移动性，房地产企业获取土地资源越来越困难，因此必须提高土地资源的利用率，使之最大限度的发挥其效能，助推房地产企业实现利润最大化。在土地资源稀缺和企业利润最大化的双重约束下，如何建立土地的供应机制是现实问题。

参考文献:

[1]周京奎:城市土地经济学.北京大学出版社，2007

[2]何 芳:城市土地经济与利用.同济大学出版社，2004.9

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关键词：商业地产开发模式西安

近段时间，国内房地产市场上商铺销售火爆，商业地产投资热情高涨，无论是住宅底商还是纯商业项目，都呈现出迅猛上升的势头。西安等房地产发展初级市场，在商业地产的开发上呈现一派火热的氛围。一方面，投资资金纷纷转向商业地产，另一方面各国零售业巨头也纷纷进驻西安，使商业地产项目竞争愈演愈烈。西安近几年商业地产的快速发展让人眼花缭乱，但同时也要理性的分析其中的经验与教训，为以后更好的开发提供建议。

西安商业地产发展优势及特点

（一）经济稳步发展是重要保证

西安市经济保持发展的良好势头，全市生产总值由2000年的643.26亿元增加到2005年的1270.14亿元，年均增长13.3％，基本实现总量翻一番。人均生产总值从1100美元增加到2165美元。全社会固定资产投资五年累计完成2579.3亿元，年均增长29.2％。基础设施建设投资稳步增加，在2005年达到100亿元。这些数据表明西安市正迈入一个高速发展的阶段，为商业地产发展提供了坚实的经济基础。

（二）商业市场繁荣

西安商业地产行业面临的最大发展机会就是商业市场的蓬勃发展。据了解，2005年西安市商业设施建设发展呈现出规模大、多元化、档次高的特点，大型商业网点设施建设项目不断增多。目前已有家世界雁塔路店、人人乐北关店等20个大型商业网点项目开业，共完成投资额10亿元，建筑面积60万平方米。国际零售业巨头沃尔玛于2006年5月在东大街安家，总投资15亿元人民币，占地约68亩，总建筑面积25万平方米，目前工程建设已进入收尾阶段的骡马市商业步行街被其选中。西安市良好的商业市场氛围吸引众多国内及国际知名商家进驻，实现了商业和房地产的良性互动，即为商业发展提供了广阔的空间，也有力地促进了商业地产的开发。

（三）政府政策变化及行业规范

从政策角度看，近两年为调整产业结构，保证房地产业快速平稳的发展，防止出现全国性的房地产业过热，国家了一系列宏观经济政策来对房地产业进行调控。受此类政策的影响，住宅类和其它类型的房地产发展速度明显放缓，开发商对获得的土地和资金分配随之做出调整，而利润率较高的商业地产获得开发商的青睐。特别值得关注的是，鉴于房地产以前出现的问题和教训，一些全面指导和规范西安商业地产发展的文件即将出台，这将为西安的商业地产发展产生积极的影响。

（四）商业地产运作水平不断提高

商业地产与所在区域内的市场供需关系紧密结合，即市场有多大的购买力，就需要多大商业物业。过去的经验证明，零散的经营模式很难集中所有的商业吸引力去吸引消费者和维护消费者。因此体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。而对于大规模和高功能的项目开发，必须进行充分的市场调查。特别是海外零售商进驻之后或者项目想融到海外投资，都会对商业地产的建设提出很高要求。这就自然推进商业地产商的运作水平不断提升，最终促使整个商业地产行业进步

良好的投资前景已经吸引了众多投资机构和经营企业，一批国内知名商业零售企业正在西安选址，其中北京华联拟在二环路周边开设购物中心、王府井百货业拟在东大街选址开店，而来自瑞典的宜家百安居、法国家乐福也拟进入西安的商业领域。

（五）特色品牌领军市场

商业地产竞争关键要走特色之路，特色是生命线，特色就是竞争力。而本土文化则是一个关键元素，从这个角度讲，这也是对开发商的考验。西安作为古都，有其独特的文化底蕴和历史痕迹，如何在现代社会的商业地产开发中发掘并有效地利用这些因素，有时候是项目成败的关键。西大街的开发是把唐风作为该街的主要建筑风格加以控制，朱栋、黛瓦、粉墙一系列标志性的唐代建筑元素使得西大街的整体风貌显得鲜亮活力，而这样的建筑风格比较适合用于规模较大的公共、商业建筑。西大街定位于集旅游、休闲、观光、购物为特色的中国唐人街，整条街完整开发势必引起人气汇聚、客流频繁、万商云集，使得整条街和项目具有整体向上的趋势，以后必将成为西安旅游的新热点。

西安南城，随着大唐通易坊、大唐商业广场等盛唐风韵商业地产项目开工建设，同时相继涌现出大唐不夜城，以及占地近千亩的大唐芙蓉园等大规模仿唐建筑，其规划建设，商业规模，将再次引爆唐文化商业地产开发热潮。

西安商业地产面临的困难及挑战

商业地产开发融资渠道单一，资金链条较长，开发和回收周期较长。一般住宅的开发周期为3—4年左右，大部分项目则更短。而一个完整的商业地产开发项目则需要5到7年，而回收周期则在7到10年左右，这对开发商的资金实力来讲是严峻的考验。

政府相关部门缺乏经验及宏观监控造成项目的盲目开发和不合理竞争，影响了城市商业功能的整体布局。由于商业服务于广大消费者，同时，也是城市服务功能的一部分，大部分城市政府相关部门缺乏经验，在规划，特别是项目立项、审批上缺乏合理规划及有力的监控，产生大量盲目建设，重复建设，同时在市政配套上难以与商业项目进行合理配套。

缺乏对商业地产特殊性的深刻理解，造成不合理盲目开发。商业地产开发商熟悉住宅的开发，主观上把商业的开发套入住宅地产的开发流程，许多项目没有招商就开始规划设计甚至建造，但商业的运营是一个长期的过程，开发商们常常忽略商业运营的最基本条件，即消费者、消费区域及消费能力，导致了项目开发在体量上及业态定位组合上的盲目性。同时由于目前中国商业与地产业的信息不对称及商业的飞速发展变化，更加大项目开发的盲目性。

开发模式的落后和单一，难以保证商业的长期持久运营。在西安，发展商对商业地产的开发难度普遍估计不足，缺乏对销售后的经营经验，即便销售成功也难保经营顺利。商业地产开发比住宅开发复杂得多，规划好，成功了一半；销售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意兴隆，才算大功告成。在投资买家的追捧下，西安很多城市商铺都已从开发商名下转入小业主囊中，但承诺负责招商的发展商发现商铺招商的压力比销售的压力还大。而招商不力，又会影响到小业主们的供楼能力。所以，商业地产开发利润丰厚但成功的道路曲折。目前底商性质的商业地产有许多销售情况都相当不错，在很短的时间内以较高的价位全部售出。但这类项目在进入商业市场后，经营状况却参差不齐。比如西安某开发公司在商业地产销售之后，开发商缺乏对项目的整体控制力，日后经营完全由散户自身调节，风险很大。

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关键词：网络消费时代 商业地产 第五代商业模式

引言

随着互联网的迅猛发展，利用网络进行交易的新型商务模式—电子商务经济，伴随经济模式转型，正从边缘化、小数量的商业销售模式，演变成为一股中国重要的力量。据中国电子商务研究中心数据显示，2012年，全国网购市场销售额预测为接近10000亿元，社会消费品零售总额预计提升到18万个亿，网购占比或突破5%。至此，网络购物成为了一个时代消费方式的代名词。

而电子商务的兴盛，也逐步蚕食着传统商业市场；其表现之一就是实体书店逐步消失，但电子商务并不能完全取代实体店，根本原因是人作为社会一员“面对面”服务交流和“看得见、摸得着、试着看”的体验需求。那么在网络商务时代，作为商业经营载体的商业地产该如何转型、升级从而找到自己的生存之地和发展空间呢？本文从当代外出的消费特征，浅析在现代消费需求的驱使下，商业开发模式的转型升级。

第五代商业模式在我国的凸现

（一）网络消费时代的消费特征的转变：单一的购物消费休闲娱乐消费

在互联网时代，人们外出消费的起源多源于生活态度的转变；慢慢的，闲暇时间的消费活动，变成了现代的都市生活中最重要的消费内容。 最明显的例如，原来“在家做饭”的频率慢慢已经降低，而各种外出就餐的概率在逐步增加。所指的“逛逛街”也不仅是单纯的以外出购物为目标的行动，其也变为休闲、放松、社交等等的一种生活方式，例如电影院、艺术剧场等等休闲娱乐空间在商业区中的兴起。

很多年前，传统封闭式购物中心就已成熟，如今，以王府井、西单为代表的百货大楼模式已经不能满足现代人们的多样与个性的精神消费需求；当传统的百货业趋向于没落，大型Shopping Mall正迅速崛起，“主题式”商业也越来越被关注。商业的主题按照项目本身的条件选择，正确的主题商业不但能吸引较多的客流量，并且在招商环节时，也能大量吸引相应的商家进入。

而现在，Shopping Mall的模式已经趋向饱和；在Mall中，虽然注重各种休闲业态的建设，但其还是处于一个密闭的空间中；都市消费人群更加渴望的是开放或半开放的、自然的闲适购物环境。据北京有关调查显示，中高消费阶层更倾向于选择蓝色港湾、后海等具有景观环境休闲功能的商业空间场所—居民的消费特征正在从单一的购物消费向主题型的休闲娱乐消费转变。随着这一转变的逐渐深化，商业区的形态也正在发生变化。

（二）第五代商业模式在中国的凸现

第五代商业模式定义。第五代商业模式，是建立在第四代城市生活休闲中心模式基础上的一种集消费、休闲、文化、运营、体验、服务、参与、共赢功能为一体的情景式休闲体验中心。其中运营、服务、参与、共赢成了经营者的核心；消费、体验、休闲、文化成了顾客的核心；理念上强调顾客在休闲体验中消费。

体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。而当大众消费能力发展到一定阶段后，个性化的消费需求更加凸显，人们渐渐渴望购物的内容、消费的方式等等与别人有所不同，品牌、独特的设计、限量版等蓝海商品需求也逐渐凸现。所以说，第五代商业是对需求专业化的整合，必然带来主题性的商业形态。

商业模式的发展演变，如表1所示。

网络消费时代商业地产开发模式的对策

（一）网络消费时代商业功能的变化：纯购买性商业体验性商业

网络消费时代的商业功能定位：体验、展示、互动。在网络消费的时代背景下，实体商业在未来将更多承担的是展示、体验、互动的功能。在这一点上，苹果的专卖、宜家的商场，算是大众最熟悉不过的了，而对于其他的购买型商品实体店铺，也在朝着这一趋势慢慢转型。所以说，在新商业项目中要更多的融入体验性、参与性的元素，通过一些科技型、趣味性、参与性强的主题展示或活动，形成项目特色，吸引更广的客群—即通过情景化、主题化、科技化等手段做足体验、展示、互动之道。

案例借鉴：朝阳公园的索尼探梦—科技体验化。朝阳公园的索尼探梦馆是以“光”与“声音”为主题的体验式娱乐馆，馆内不仅有应用了索尼在数码、IT、音视频等领域的顶尖技术的众多展品，还有着丰富多彩的各种现场活动。其独具特色的科技体验受到了社会公众的一致好评。

（二）网络时代商业地产的业态变化趋势：零售∶餐饮∶娱乐=4：3：3

第五代商业地产业态的发展选择。现代的都市生活中最重要的消费内容是闲暇时间的消费活动，“商业中心”不仅是单纯的以外出购物为目标的行动，也是休闲、放松、社交等等消费的目的地。所以，在开发第五代商业地产时，其业种空间应基于第四代商业业种的丰富业态和尽量避免网络购买型商品的成熟业种。文章根据表2的分析得出第五代商业地产的业种空间：日用百货（超市模式建设）、健康产品、高端品牌服装（奢侈品）、教育类培训机构、科技体验馆、餐饮类（酒吧、茶馆、美食街等）、娱乐休闲类（瑜伽馆、健身房、儿童体验馆、海洋馆、亲子乐园等，电影城，探险乐园）等。

第四-五代商业地产的业态比例。从表3国际国内成功的商业中心的商业结构和业态分布来看，业态比例大致为：零售∶休闲娱乐∶餐饮=5：3：2。面对新的开发，考虑到电子商务对实体商业的冲击主要是零售业态，零售业态比例可适当降低，休闲、餐饮类等服务业态适当提高，笔者初步建议业态分布比例为零售∶餐饮∶娱乐=4：3：3。

（三）网路消费时代商业空间的变化：室内、封闭 室外、开放

现代消费行为与社会交往、休闲和娱乐活动密不可分，商业空间不仅是购物场所，也是社会活动集中发生的场所。商业地产的社会化公共开放空间用于专门满足购物者的休息、娱乐、开展促销活动或其他社会活动。

以笔者参与新改造的东营中心城区商业中心区（“东营中央商谷”）为例，其顺应了商业建筑公共空间开放化、室外化的趋势，以“谷”为总体形象定位，用绿色平台场所、水通廊空间、下沉的公园广场、起伏的现代商业建筑，营造富有山水谷地的生态特征的购物公园。这些公共空间不仅组织着商业行为，更是商业休闲环境的精华部分，同时也起到改善城市中心区休闲生活环境的作用。

（四）网络消费时代商业环境的变化：单调生硬情景化、主题化

透过优美的购物环境，消费者能产生愉快的心理体验，并刺激消费欲望的持续增长。而日益更新的消费文化、经营理念、设计风格等方面的变化又将推动商业环境的更新发展。网络消费时代的商业空间，更加的人性化、情景化、主题化。

商业空间的情景化体验。情景体验是将商业空间环境塑造成某种特别的场景—通常是具有与审美有关的情感意义的场景，鼓励消费者在感官体验的基础上，享受眼前的即时感受从而获得消费者心理上的认同，产生情感上的渴望最终改变消费行为。这也正是商业空间环境体验功能的意义所在。

案例借鉴：北京朝阳公园，蓝色港湾—情景化。蓝色港湾是我国首家Lifestyle Shopping Park。在蓝色港湾蓝天白云代替了天花板；自然清风代替了空调管道新风；原汁原味的欧式建筑；宽窄适宜的街道，再没有人潮拥挤的逼迫感；为消费者创造出一个舒适迷人、富有亲和力的开放式购物环境，让消费者仿佛在数分钟内从拥挤的北京来到了浪漫典雅的欧洲。

商业空间的主题化体验。从体验式营销模式来说，体验需先设定一个“主题”。主题式体验型商业空间是以设定主题为核心，结合各类商业的业态特色和多种空间处理手法，重在设计商业空间的“性格”，把其打造为“有故事”的主题空间，以吸引人群体验、诱导消费，它是商业体验空间的重要类型。

案例借鉴：内华达州-拉斯维加斯市的沙漠通道—主题化。内华达州-拉斯维加斯市的沙漠通道，是典型的体验式娱乐主题导向购物中心。沙漠通道主要的吸引物是其建筑物（主力店），辅之以类似主题的现场娱乐活动和特效表演。非凡兴旺至今，世界各国前还是继续前往体验购物的人们源源不断，而且效益极佳。

（五）网路消费时代商业经营模式的变化：传统商铺专业连锁店、授权店

随着商业地产的“进化”，传统商铺的经营模式越来越不能满足市场的需求（如购买型商品已从百货向特许、专业经营的主力店转变，其空间载体也应满足其功能内容的需求），专业连锁店和授权店的建设持续升温。从消费者的角度来说，对购物环境、品牌、个性化需求的升级，导致了品牌专卖店的出现，打破了曾经传统商铺独占天下的局面。从零售商的角度来说，当品牌步入成熟期，必然开始注重对自身形象的塑造和营销，就要打造独立的店铺。

网络消费时代，专业连锁店已经成为了商业地产的主力业态的新势力。由于很多商业地产在招商和管理遇到不少挑战。此种业态本身具有一定的目的性，对相对位置要求不高， 能够“吞噬”难出租面积，本身也分担一部分内部管理，为经营经验不足的业主提供方便，减少管理成本。

一个成功的商业开发，一定是符合消费人群的需求与口味的项目，从而让消费者产生兴趣而具有独特的吸引力；在“网络消费时代”，越来越多的人们不会为单纯购买 “已经看好的商品”而“去逛街”，人们只会为社交、娱乐、休闲、体验试的购物等网络无法完成的事物走出家门。在此同时，商业地产的开发，必须重视并顺应其最重要的一个消费特征—城市闲暇时光的消费的需求，将这一特征落实到商业地产的开发模式研究和具体的空间载体设计中，积极引导消费者走出家门，到我们塑造的轻松的、休闲化的、商业氛围场所中去体验生活、享受生活。

参考文献：

1.杨魁.消费文化—从现代到后现代.中国社会科学出版社，2003

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关键词：商业地产；项目运营；创新

一、商业房地产的主要特征

1.运营组织方式不同

商业房地产的运营管理没有具体的运营管理方法和机制，它是无形的，它的主要对象是人，通过对人实行足够的管理，才可以保障房地产的顺利进行，房地产运营管理和制造业不一样，可以对生产进度，生产质量等做出有效地控制，房地产经营过程中很可能因为投资商，经营者发生变化而发生变动，如此商业房地产就必须要有随机应变的本能，只有如此才可以适应商业地产的随机性应变，才可以更好的保障房地产的经营管理模式。

商业房地产的运营管理不同于其他行业的运营管理模式，它更加的特殊，在经营管理中拥有着更加随机变化的性质，不具有稳定性，所以只有对房地产运营管理进行特别的关注，注重它的变化性，努力跟进它的变化进度，从根本上解决房地产的运营管理问题，而不是采用懈怠，慵懒的方式对待房地产的运营管理，否则只会为商业房地产运营管理带来被动，使之不能成功的进行运营，使房地产运营管理遭受到巨大的创伤。

2.运营系统的设计方式存在着差异

在传统的制造业中产品和运营系统通常是分开设计的，只有运用这种方法才可以保障传统制造业的有效发展，而在商业房地产中运营管理的服务和提供系统是一起进行设计的，因为房地产运营管理服务是提供系统的有效组成部分，所以必须注重提供服务和服务体系的共同性，只有如此才可以适应商业性房地产的运营管理特征，才可以使房地产运营管理更加茁壮的成长。

通过对房地产运营管理服务和提供系统的整体性，房地产运营管理可以进行统一的服务和工作，通过这样的统一性，房地产变得更加的步调一致，这有利于工作上的和谐，使房地产运营管理更加的协调，如此的一致性，可以完成房地产一体式的运作过程，使经营管理和销售成为一站式的服务理念，这对于房地产的发展起到了很大的帮助作用。

3.客户存在的作用性不同

在传统的制造业中，对于产品出厂后，客户如果发现问题，才可以同厂房发生联系，而在房地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，客户占据着重要的角色，如果客户是消极的，那么就会对房地产的经营管理带来负作用，而客户的积极乐观则会对房地产产生积极的作用，所以客户的心态直接影响着房地产的兴衰成败。所以只有将客户服务的周到得体就会使房地产的运营管理变得更加顺畅。

4.员工具有不同的影响性

在房地产的运营管理中员工占据着重要的角色，因为房地产的管理对象主要是人，所以员工在房地产的运营管理中占据着主要的地位，他们的工作状态直接影响着房地产的兴衰，因为员工服务的客户是房地产所看重的，员工在轻颂愉快的状态下工作就会使服务的客户更加的愉快欢乐，如此房地产就会源源不断的获得客户的认可，使销售额持续增加，所以这对于房地产企业来说是一种积极乐观的状态，只有让员工拥有良好的工作环境，让他们提供优质的服务，才可以保障房地产的快速发展。

二、商业地产运营管理模式的创新

1.因地制宜，与当地的人文地理环境相适宜

人文历史，自然环境对运营创新意义非凡，每个地区都有着各自的地理特征，各自也有着各自的文化底蕴，记你发展状况也是不一样的。而商业地产和一个地区的经济发展水平存在着相互关联的关系，所以在商业地产进行运营管理模式的设计时，一定要以当地的经济基础作为发展前提，还要考虑到当地的文化历史，将地区特色和经营管理设计相互贯通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能够使商业地产更加具有吸引力，才能够是适应当地人的消费水准，才会引起当地居民的疯狂抢购。

同时还需要政府部门对商业地产进行严格的审查，将资金投入控制在城市经济能力以内，以多元化的地产风格来进行筹建，而不是一味的重复建设。

2.建立新型的资金筹措模式

我国的金融市场获得了很大的发展，但是这对商业融资地产没有发挥多大的影响，地产业还是通过间接融资的方式来进行资金的筹措。基金的金融机构没有对其发挥巨大的作用。在不少的中小城市开发对银行的依赖很高，达到了90%，全国城市建设对银行的依赖也达到了70%。所以商业地产因为融资渠道的问题难以取得重大的发展。发达国家的成功经验告知我们发展信托，基金可以为商业地产带来巨大的融资价值，所以利用地产开发商与信托公司和投资银行合作，在市场上直接募集资金，并让资金募集的工作有专业人士进行管理，这种方法既得到了充足的融资金额，而且还是资金的筹措和管理得到专业人士有效地管理，加大了资金的安全性和有效管理，这对商业房地产是一个很好的结果。

世界上存在着两种主流开发模式，一种叫做欧美模式，这种模式是将商业和地产分开让它们各自发展，一个是进行投资开发的另一个就会进行后续的经营。另一种模式就是亚洲模式，这种模式以日本为主要的实施对象，它是将商业和地产进行有效地融合，如此两种资本便可以相互贯通，形成庞大的资本链，在风险面前，它们也可以相互支撑，这样既能很好的促进双方发展，还能够使双方更好的进行自我保护。而我们适合那种运营模式还不得分晓，在近些年来，众多的大型房地产将零售行业融入到房地产，这条路很有发展前景。

3.与现代化计算机媒体的连接

如今的时代伴随着计算机的出现而变得更加高端，一切事物在计算机的干预下变得简单轻松，然而对于房地产也应该融入计算机媒体，如此才可以加快房地产的宣传和销售。如今的房地产销售可以利用计算机的信息化和普及范围的广泛性，可以在网络上对房地产的销售信息到网络上，形成波及范围广泛的宣传，只有如此才可以促进房地产的宣传，使之变得更加适应于房地产商，网民可以通过自身的需要只需要点击开房地产的网站，那么关于房地产的一切信息便一一展现在需要者面前。

同时房地产的设计和图纸都可以通过互联网进行，如此加快了房地产的办事效率，使房地产的工作更加容易轻松。所以房地产的发展和渗入离不开网络的渲染，只有通过网络才可以使房地产真正的适应社会，才可以促进房地产的广泛传播，制造房地产消费浪潮，形成更加有力的趋势。

4.房地产的设计应该具有现代化不断地开创设计新风潮

商业房地产的设计应该具有现代化的气息，因为时代时刻在变化，所以只有将建筑设计的符合时代的需要，才可以使房地产更加顺应时展的趋势，商业房地产以商业街和大型的商场为主，这些地方的设计必须要有新颖性，只有符合新鲜开创性质，那么这些房地产才会拥有更好的销售，商业房地产是面向大众的，所以它的设计一定要符合现代化的气息，拥有前卫时尚的特点，只有新奇才可以与众不同，只有前卫时尚才会引起注意力，才会吸引更多的人前来进行购物。

商业房地产的开展必须挑选具有创作才华的设计师，只有这样才是对商业房地产的最有力的支撑，才是对房地产最有力的创新，商业房地产的创新理念必须合乎时代的标志，突出个性化和实质化，不能设计一些只顾美感而没有实际效用的建筑物，所以只有将实效和外形结合起来才可以保障商业房地产的良好建造。

商业房地产的设计和商业房地产的运营管理有着密切的关系，只有让商业房地产拥有实际有价值的产品才可以促进运营管理的有效实施，才可以保障运营管理的顺利开展，所以商业房地产的设计和建造是房地产运营管理的有效前提。

三、商业房地产运营管理模式的应用

1.统一管理的运营管理模式

市场，策略，战略等几个方面是统一运营管理模式的主要内容，所以无论什么项目的开始都必须是市场，但是市场的规律是千变万化的，由于市场信息知道的不及时，就会使调研的结果失去准确性，使决策具有了错误性。所以企业必须要注重调研，只有如此才能够使决策更加科学化，更加的正确。对市场有一定的了解之后，还要根据自身的特点和实力进行产品的设计，对我们能够给与顾客什么和我们能够怎么提供这样的问题应该做到清楚地回答。一个房地产只有不间断的为客户提供价值才可以永久的发展下去，往往各项正确化的策略是项目运营的有效保障。同时还要对策略进行有效地指导，只有这样才可以给企业更多的价值，才可以让客户满意。统一运营管理模式的特点是有强大的聚合力，运用如此的管理模式大多是资金雄厚，实力巨大的开发商，他们具有相当一部分的忠实的投资者和经营者，品牌效应可以再这里得到很好的体现，如此的情形会像滚雪球一样吸引商家进来。统一经营管理模式通过打造强势的开发商，投资者甚至使经营者，制造出优秀的商业项目，从而使商业项目不断的获得好的成绩，所以这种模式只适应于大型的商业机构，只有如此才可以保障大型商业机构的更加壮大。

2.需要和零售相结合

零售在商业地产运营管理中的出现是中国的首创，通过零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种零售的方法进行地产的销售。各自经营是指各自购买商铺以后进行各自的经营，开发商没有了插手的权利，如此的运营模式主要使用于商业街和一些不大的商业地产，如此的模式对开发商资金的周转是有利的，能够保障他们较高的售价收入并且可以在短时间内将资金收回，可是这种经营模式可能会出现混乱，各自顾各自的状况，如此一来对发展和长期的利益形成了一定的不利影响。而且应为一些店主没有足够的认识也没有长远的眼光，为了图一时之利，使商业街降低了身价，使商业街的档次降低，不利于商业街的长远发展。

四、商业地产项目运营管理模式的实际意义

商业地产项目运营管理模式是房地产进行实际操作的有效过程，它是实现商业地产良好的发展的必要经过，只有确保商业地产项目运营管理模式的有效性的实施，才可以足以保障商业地产的华丽转身，才能够使房地产进入一条更加宽广的大路。如果没有商业地产的运营管理，那么商业地产项目将会失去方向，失去运作的动力，如此的商业地产项目不可能得到发展和继续。

商业地产项目运营管理模式是地产企业发展的重要组成部分，它的有效进行可以促使地产企业更加健康茁壮的成长，地产企业的发展离不开运营管理，地产企业通过运营管理使自身获得有效地整改，使销售工作得到了指引，在地产企业的运营管理之下，地产企业会更加的辉煌，会带给企业更大的成效，使企业稳步的行走在严酷的经济制度下。

我们的生活离不开地产公司，因为我们需要住房，我们需要在商业地产的作用下进行更多性质的住房需要，所以只有使地产企业拥有健康发展的道路，那么我们生活里所需要的住房条件才能有所保障，我们才能够更好的进行生活，我们的生活质量才会获得大大的提升，地产企业是我们幸福生活的有力保障，更是我们实现美好愿望的助力。所以地产公司应该得到稳健的发展，成为我们生活中的有力支撑。

五、结束语

商业地产项目的运营管理是商业地产发展的有力保障，只有对其进行改革和创新，使商业地产项目的运营管理得到实际的应用才可以保障商业地产的更加进步，对商业地产运营管理可以保障商业地产的井然有序的经营面貌，如此可以促进商业地产的有序发展，使商业地产拥有更加宽阔的发展空间。

参考文献：

[1]杜鹃.大型商业地产运营管理研究及应用[J].苏州大学，2010.