购房相关法律法规范文

导语：如何才能写好一篇购房相关法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产；登记审核；管理制度

中图分类号：F239 文献标识码：A

收录日期：2014年8月21日

自改革开放以来，我国经济发展速度逐渐提升，在众多行业中，能够为经济发展带来最大推动力的，非房地产业莫属。为了保证房地产业平稳健康发展，国家陆续出台了一系列相关政策制度，对房地产业进行管理。然而，由于相关法律法规、规章制度等不够完善，使得我国房地产业发展中还存在一些问题，尤其是房地产登记审核管理制度存在一些漏洞，其对房地产发展的阻碍作用已经愈加明显，如何加强房地产登记审核管理制度，是亟待解决的重大问题。

一、我国房地产登记审核管理制度概述

（一）房地产登记制度相关概念。房地产登记，也就是人们通常所说的不动产登记，它指的是当事人向国家房地产相关的机关单位提出登记申请，而国家法定机关再依据现有的相关法律制度对房产、地产等产权信息进行审核、汇总，统计房地产客体信息，从而对房地产信息及所有人进行权力赋予和界定的一项制度。房地产登记制度所发挥作用的强弱，直接受相关法律法规、相关部门的执行力度等因素的影响。同时，房地产登记制度管理是否执行到位，也直接关系到该行业未来的发展趋势。

（二）房地产登记相关制度管理程序。房地产具有不可移动的性质，且拥有权、使用权的期限都相对较长，在其权利归属的划分中，难免会因产权交接等原因产生一些权利不明的问题。为了能够更好地解决因产权归属带来的纠纷，房地产登记相关制度必须要不断完善。目前，我国与房地产相关的法律法规对房地产登记制度作出了基本规定，在房地产登记具体事宜中，还要受到地区、当地政府机关、经济市场发展的各因素的约束。因此，房地产登记必须在符合法律规定的条件下，由权力机关进行切实的实施，才能发挥其产权界定、公示、管理等功能。我国现行的房地产登记模式为：由房地产行政管理部门担任登记机关，实行房地产权强制登记制度。

二、我国房地产登记审核管理制度存在的问题

（一）房地产相关法律存在缺陷。房地产行业发展迅猛，市场对于房地产秩序的要求也越来越急迫，我国《物权法》的建立，在一定程度上有效地解决了房地产权的问题。然而，随着房地产行业越做越大，现有的法律已经不能够完全满足房地产市场经济发展的需求。房地产登记相关法律多数是作为其他法律的附带内容，却并未形成一个完善的、系统的法律体系，这就导致了房地产相关立法滞后，法律执行效率低下。并且，现有的法律产权很多都是针对多年前的计划经济而制定，市场对于经济发展的作用未能在法律中体现出来，而如今，房地产市场交易又是一项重要的经济手段，法律与市场脱离，那么房地产的所有权、使用权、权利转让等问题越来越多，由此而产生的矛盾和纠纷也越来越严重。于当事人来说，合法权益受到了侵害；于市场经济发展来说，这是一大进步的障碍；于国家来说，这是关系到民生民计、社会安定的大问题。

（二）房地产登记制度不够完善。房地产登记制度存在的最明显的问题就是与房地产相关法律法规难以达到统一。在我国社会经济由计划经济体制向市场经济体制过渡的大背景下，房地产能够如此迅速地发展起来，是一件伟大的事情。然而，正是由于经济体制的变化，导致了房地产登记制度的建立难以跟得上经济发展的脚步。现如今，房地产登记制度中，国家权力机关的干预过多，甚至出现了国家干涉阻碍房地产市场发展的情况。房地产登记中某些事项，如房地产行政主管部门可以全权代表政府对房产的所有权及延伸出的典权、抵押权等进行审核登记。这种登记审核管理制度可以有效地保护房产权利所有人的合法权益，但不能否认，这样的制度也严重地影响了国家机关对房地产行政管理职能的发挥。现有房地产登记审核管理制度的弊端越来越明显，近期，房地产市场持续低迷，不能忽略制度上所带来的负面影响。为了能够让房地产市场尽快恢复，完善的房地产登记审核管理制度必不可少。

三、加强房地产登记审核管理制度的方案

（一）建立健全房地产相关法律法规。目前，我国实行中国特色的社会主义市场经济体制，无论是经济发展的道路，还是相关法律的建立，既要考虑到国家政府机关职能的发挥，又要考虑市场经济发展的规律。两者并重，才能让法律更为符合我国经济发展的要求，维护相关人员的合法权益。以健全的法律法规为依据的房地产登记审核管理制度的建立和完善，可以有效地发挥国家对房地产市场的宏观调控作用，同时也不会影响市场对房地产行业的调整。通过对房地产相关法律法规的建设，进一步明确房地产登记的权利、责任，规范登记操作过程。如此一来，房地产产权登记一旦完成，便可立即产生法律效用。避免因为房地产归属权认识不清、内容登记不详等损害相关人员的权利和利益。现如今，我国《物权法》已明确规定，统一的登记办法、统一的登记范围、统一的登记机关等条件下所进行的不动产统一登记，才能够得到国家机关的认可。房地产登记相关法律的程序性内容已经相对完善，但由于具有繁多复杂、较为琐碎等特征，就要求其必须有相关的配套法律共同执行，确定房地产登记的类型等相关事宜，保证法律的执行能够发挥到其应有的作用。

（二）根据已有法律，进一步完善房地产权整合。所谓房地产，既包括房屋，也包括土地，二者虽有区别，但在房地产登记审核管理中，更有着密不可分的联系。在房地产开发和交易中，土地的拥有权和使用权主要是以房屋的权利归属来体现。在房地产事业的实际运行过程中，房屋和土地基本是保持一致的步调。世界上许多国家对于土地和房屋权利的管理都是将二者归结到一起，进行统一的管理，也就是说，房地产权实际上是一种权利。在以前的中国，土地权和房屋权是分立的。近年来，两种权利的分开造成了种种问题，开发建设的房屋出售给购房者之后，购房者只持有房产证，而没有地产证。这就造成了房地产权利分开，容易出现权利不明等情况。正是由于这个原因，我国在《物权法》中规定了不动产登记，在《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》中将地权与房权整合到一起，实现了不动产登记整合。然而，由于这一制度的实施时间有限，在登记审核管理方面还未能做到尽善尽美。造成了如今虽然有法律与制度的支持，但在实际操作中总是问题不断的情况。因此，必须进一步对房地产登记审核管理制度进行完善，根据目前房地产状况进行相应的调整，让政策与制度在实际的执行中能够发挥更大的作用。

（三）完善房地产登记损害赔偿制度。房地产登记审核管理相关部门要积极承担起应有的责任，以专业的手段进行高效率的管理。房地产登记审核过程中，一旦出现纰漏，将会给当事人带来极大的经济、名誉上的损失。而房地产登记损失的造成可能是由于房地产交易的某一方参与者的不法行为与房地产登记部门的错误等多种原因共同造成的。那么，如何对利益受到损失的当事人进行赔偿，这是一个难题。就目前的房地产行业发展形势来看，错误登记的赔偿应当选择这样一种方式：当核实当事人利益确实受到了损失，并且房地产登记部门的错误是原因之一（或是全部责任）后，应当先由国家行政机关赔偿全部损失，并根据相关法律法规追究其他涉事单位、个人的责任，使其付出相应的赔偿，同时国家行政机关应当在法院的判决下，确定好应当赔偿的份额。另外，当事人也应当积极寻找合理的途径来索取赔偿，维护自己的合法权益。

我国房地产市场的发展需要合理而完善的管理制度作为支撑。加强房地产登记审核管理制度，是推动我国房地产行业发展的重要一步，随着法律和制度的建立和完善，房地产市场必然会走上更快的发展之路。

主要参考文献：

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关键词：新形势；房地产交易；风险；防范对策

中图分类号：F270文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2017）04-m16-02

引起房地产交易风险的因素有很多，这些因素若不及时处理好，将会对购房者的利益造成极大的损害，同时也阻碍了房地产业的市场发展进程。因此深入分析研究房地产交易中存在的风险，并提出有效的防范对策，为购房者的利益提供保障，具有现实意义。

一、房地产交易特点、交易规则

（一）交易特点

所谓房地产交易，指的是将房地产的所有权、土地使用权和其他相关权益进行转让。房地产开发企业和房地产中介公司，都承担着房地产的交易任务。交易平台的多样化是房地产交易活动中最突出的特点。房地产交易是一项庞大的活动，需要大量的交易资金，需要签订繁杂的交易手续，在市场因素的影响下，无法短期内完成交易活动。随着我国颁布实施了《城市房地产管理法》，明确了房地产交易的基本特点；要求交易主体应具备平等的民事权，负责有关的民事义务；交易双方就房地产交易规定进行商讨确定；房地产交易必须满足有关法规的要求。要想保证房地产交易活动的顺利完成，就必须及时找出房地产交易中存在的风险，制定有效的措施加以防范。

（二）交易规则

房地产交易过程中，应考虑好以下几项规则：一是房产权和地产权同时交易规则；房地产转让、抵押过程中，将房屋所有权及其土地使用权一同转让、抵押。房产权和地产权是紧密相连的，同一房地产的房屋所有权及土地使用权只能由同一主体同时享有。这样，房地产交易才真正具备公平性、安全性。二是房地产成交价格申报；房地产权利人在房地产的转让过程中，必须及时向上级政府部门具体申报房地产成交价，禁止有瞒报或者申报不实的行为。总体而言，房地产交易中应按相关法规缴纳所有税费，当事人必须真实申报成交价格，为计算税费提供有力依据。若当事人申报价格不实，那么国家将依法委托有关部门评估，在评估价格基础上计算税费。三是房地产转让、抵押当事者应按相关法规办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事者应按相关法规办理租赁登记备案。我国相关法律中这样规定：房地产转让和抵押时若没有办理相关的权属登记，那么该转让、抵押不成立。

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二、房地产交易中存在的风险

（一）房地产交易合同无效

房地产交易过程中，如果存在卖方主体缺乏合理性、转让不合法、侵犯购房者的购买权等问题，都将削弱交易活动的有效性。若双方签订的合同一开始就没有任何效力，那么由此带来的不确定性将严重影响到双方各自利益，如当房价猛涨时，房地产卖方可能会反悔；当房价下降时，购房者会有退房的念头。

（二）缺乏完善的诚信评价机制

由于目前我房地产业实施的社会诚信评价管理体系还不够完善，没有一套系统的评估方法，导致结果的独立性、公正性得不到社会的大力支持；诚信管理无法紧跟现代市场的发展，给各项规定的完善造成了一定的阻碍。

（三）开发商存在欺诈的可能

随着经济社会的快速发展，进一步加大了房地产建筑的投资力度，为此，带动了房地产业的发展进程。而在经济利益的诱惑下，房地产建筑市场中出现了一大批资质低下的开发商，实际开发中没有清晰标准的要求，为了获取更高的经济利益，使用一些非法的手段参与投标，忽视了城市建设工作，只注重对房地产的改造建设，致使城市绿地和公共生活空间被大面积占用，严重影响了城市全面发展。有的开发商出于自身经济利益的考虑，在房地产建设中经常使用质量差的材料，安全问题严重，如楼基不够稳定、墙体发生下降等，对民众的居住安全带来了极大的隐患。同时，房地产销售中还存在诸多的欺诈行为，比如发放虚假的广告或者与实际不符的人住条款等欺诈行为。

（四）房地产中介公司存在欺诈的可能

房地产中介公司主要负责房地产的评估销售工作，或者负责有关于房地产的所有活动。当前，仍有一部分中介公司为了提商自身的利润水平，根据购房人不了解房地产相关法律法规等政策情况，对其实施欺诈行为，最终引起购房人的经济损失。通常情况下，房地产中介公司的欺诈行为体现于缺乏经营执照、经营不合法、权力以外的经营等。

三、风险防范对策

（一）规避房地产交易合同风险

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只有以相关法律法规为依据签订的房地产交易合同才具备法律效力，房地产权属过户登记在合同的物权行为范围内，不会影响到合同关系的确立。购房者在合同签订过程中，应充分考虑由政府部门制定的规范文本，认真分析签订的各项条款，确保文字的清晰表达，并充分了解条款内容；合同签订中，必须划分双方的权利义务和双方违约合同规定所负的责任，比如交房时间逾期、达不到合同中质量要求等，防止日后发生不必要的纠纷；及时了解交易合同的法律特征，如果条件允许可聘请专家或专业律师加强合同的审核工作，若对合同某项内容存在疑问，交易双方不能不情愿的签订，切实维护好自身利益。

当前，我国房地产市场还缺乏一套健全的运行机制，加之相关法规比较陈旧，因此房地产交易中经常会发生合同风险问题，而购房者实际承担的风险要大得多。怎样有效防范交易中合同风险的发生，必须根据当前房地产性质、交易双方类型等来具体对待；在购买预售商品房时，必须掌握房源信息，查看商品房的相关证书；在二手房买卖过程中，必须详细核查卖方的实际情况，特别要查看有无抵押、出租等不完整产权情况，保证房地产交易主体的合理性、转让的合法性、购房者的购房权等，发挥合同的法律效力。

（二）构建完善的房地产法制制度

相较于我国其他产业，房地产业在我国的发展时间还不够长，相配套的法律法规有待进一步完善。所以，政府部门应积极发挥自身的主导作用，与市场、企业等建立良好的合作关系，结合市场当前的需求和有关问题，采用传媒监督、听证会等诸多手段构建一套行之有效的房地产法制制度，并严格要求有关部门严格按该制度办事，凡是发现有违纪违法的房地产开发企业，必须予以严厉的惩处，切实保证制度功能作用的全面发挥。

（三）强化房地产市场信息体系的建设力度

现阶段，加快构建房地产市场信息体系，切实增强房地产在市场中发展的监测力度。房地产监管机关应与有关部门保持良好的信息沟通，并将各有关信息集中整合，定期向社会公众公布土地供应、住房价格增减等信息，采用科学合理的手段引导正确的舆论方向，加强政策实施的透明化，以促进房地产市场的稳定发展。

（四）提高风险防范意识，强化交易人员的综合素质

树立良好的风险防范意识能将风险抵制在萌芽之中，提高自身的风险防范能力，对房地产业的长远发展具有重要的推动作用。所以培养全员的风险防范意识及综合素质，已经成为了现代房地产业的核心任务之一。相关管理者应结合之前的风险案例，对实际存在的问题进行深入分析，加强全员间的交流，同时积极了解和掌握同行丰富的风险防范经验，切实保证全员的综合素质水平，从而为企业的健康发展奠定坚实的基础。

（五）树立诚信理念

强化诚信道德建设力度，落实诚信为本的基本原则，通过新闻媒体加大宣传和监督力度。政府部门及有关管理者应清楚认识到自己的职责权限，做好房地产开发商和房地产中介公司的培训活动，尤其要加强培训其思想道德素质及诚信理念，促进有关人员的思想价值观，在交易中以诚信为首，保证房地产交易率。如果开发商、销售商、中介公司经营中存在与诚信意识背道而驰的行为，那么，政府及有P管理者必须第一时间给予严厉的处罚，促使其对问题及时整改，若再有该问题发生，应终身禁止其接触与房地产有关的事项，切实保障房地产交易顺利安全进行下去。

（六）建立健全房地产安全信息工作体系

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关键词：房地产；经济管理；对策分析

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01

一、我国房地产经济管理过程中存在的问题

（一）缺乏连续性政策，目标模糊不清。近几年，我国政府一直将管理重点放在调整房地产市场供需平衡方面，以此控制国内房价的增长速度和供应数量。然而，我国政府在房地产市场管理方面，存在缺乏连续性政策，导致管理目标模糊不清。首先，我国政府管理目标是抑制房地产市场需求。目前，我国政府不能从本质上认识对房地产市场存在的问题，不能有针对性地制定长期的经济管理政策，不能对房地产行业进行有效的管理。同时，政府的短期政策和长期政策存在控制目标不一致问题，大大降低房地产行业经济管理效果。不连续、不合理的经济管理政策会扰乱房地产行业，为不法投机者提供可乘之机，不利于我国房地产行业的良好发展。例如，经济适用房、房产税收、国五条等政策的执行情况，都充分说明我国房地产经济管理存在目标模糊不清，缺乏连续性政策。

（二）相关法律、法规体系的不健全。从国外房地产经济管理经验来看，房地产经济管理政策有效执行的前提是完善的法律、法规体系。目前，我国房地产行业处于初级发展阶段，房地产经济管理缺乏完善的法律、法规。虽然房地产经济管理贯穿于房地产开发、建设、交易和后期管理的整个阶段，但我国目前尚未建立贯穿房地产整个阶段的经济管理法。同时，我国房地产法律、法规建设落后于我国房地产行业发展，经常出现房地产法律存在真空的现象。我国房地产经济管理文件主要以国务院名义颁发，或者以国家部委办公室的名义颁发，诸如国11条、新国4条等。这些房地产经济管理法，缺乏严肃性、稳定性和适用性。虽然我国政府在房地产特定领域建立初步的法律、法规，但缺乏相应的管理条例和实施细则，导致房地产行业经常出现政令不通、有法不依、执法不严等现象。

二、我国房地产经济管理建议和对策

在充分了解我国房地产经济管理现状的基础上，分析房地产经济管理存在的问题，利用归纳、总结和分类的方法，提出我国房地产经济管理对策。

（一）制定连续性政策，明确管理目标。目前，我国正处于体制改革的重要时期，需要不断进行产业经济结构调整和产业发展方式转变，所以我国经济发展的关键就是“转型和发展”。“我国政府需要充分认识房地产行业对于改善国民居住条件和提高生活质量的重要作用，以及其在我国经济增长的特殊地位。”政府需要制定连续性发展规划。我国房地产行业处于初级发展阶段，需要制定连续性发展规划，以保证房地产行业健康发展。同时，在连续性发展规划的背景下，政府需要明确房地产经济管理目标，以此缓解日益增长的城乡居民实际居住需求和城镇化建设需求之间的矛盾。连续性政策的制定可以维护社会的稳定，促进国民经济和谐，保证房地产经济管理目标的实现。其三，应制定长期发展规划。在了解我国房地产行业发展状况的基础上，我国政府出台房地产行业经济管理长期发展规划，以此保证房地产行业健康、稳定地发展，避免出现“越长越调，越调越长”的调控常态。从房地产市场发展状况来看，我国一直处于人多地少的情况中，所以政府对房地产市场经济管理目标进行明确规定，积极引导国民住房消费，切实承担起政府的社会保障职责。房地产行业经济管理短期目标的明确，可以帮助政府建立和完善住房保障体系，有效控制炒房、囤房等扰乱房地产市场的违法行为。

（二）完善相关法律、法规体系。目前，我国房地产市场处于初级阶段，各项法律、法规需要逐步地建立和完善，进而形成具有中国特色的完整的房地产法律、法规体系。其一，房地产法律、法规体系建立过程漫长。完善的法律、法规体系，可以实现房地产市场规范化地运行，实现房地产市场经济的合法化管理。房地产行业直接关系到社会经济，影响国民经济的稳定。“我国政府需要建立符合房地产市场发展规律的法律、法规体系，使中、低收入购房者可以享受国家的宏观调控政策。”其二，规范房地产市场秩序。在现有房地产法律、法规条件下，住房业主尚未获得法律方面的确认和保护，房地产涉及的多元化的复杂财产关系尚未得到有效的规范。目前，我国房地产秩序长时间脱离正常经济轨道，经常出现矛盾纠纷，业主维权困难等问题，所以我国需要完善相关法律、法规，使得房地产秩序回归到正常经济轨道。我国政府对相关法律、法规体系进行完善，既可以规范房地产市场秩序，又避免出现政府过度干预房地产发展的现象。同时，完善的法律、法规体系，可以全方位、多角度、多层次地保障宏观调控体系的建设。其三，不断地完善房地产法律。目前，我国政府不断地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》等法律，并出台相关的法规，促进《房地产法》的出台。这些法律、法规将房地产开发、建设、交易和后期服务纳入到经济管理中，标志着我国房地产市场法律、法规体系的建立，提高房地产行业相关政策的层次性、严肃性和稳定性。

（三）完善我国房地产经济管理途径。我国政府需要完善房地产经济管理管理途径，以此提高经济管理的效率。首先，认真核算投资总额。开发商的项目可行性报告通过审核以后，其必须选择适合的经理去完成项目。在房地产项目实施过程中，严格按照可行性研究报告、项目投资总额进行施工。因为项目投资总额的确定直接关系到项目的成败，所以政府要严格审核开发商的资金情况。工程人员对项目进行初步估算之后，制作出资金流量表，并交有关部门进行审核，并载入相应档案，为政府制定经济管理政策提供依据。政府依据社会的实际发展需要和开发商的自身运转情况，来确定开发商的投资总额。政府在项目开发前对开发商的投资总额进行核算，既可以有效地降低开发商投资失误的几率，又可以减少投资失败给地方经济造成的损失。其次，加强开发商的成本控制。房地产行业经济管理的关键是成本控制，而成本控制又是开发商提高自身效益的主要手段。成本控制既关系到开发商的经济效益，又关系到住房的未来使用价值，所以成本控制是总额核算之后的又一关键问题。房地产日常支出是成本控制中比较容易的一项，但日常支出中的业务费用控制却很难有效进行，这主要归咎于业务费用具有较大的弹性。成本管理者要具有较强的责任意识，保证成本控制的有效进行。同时，我国政府应该建立、完善成本控制制度，避免出现成本控制漏洞。另外，开发商采用合理包干的方式，提高相关人员的成本节约积极性。再次，在项目定性前进行利润预期核算。我国加强经济管理的最终目标是保证房地产行业的健康发展，促进地方经济的良好发展。房地产行业的发展关系到地方部门之间的关系，也关系到地方政府利润的获得。在房地产经济管理的过程中，地方政府应该将利润的实现作为自己的目标。在项目定性前进行利润预期核算，既从根本上保障开发商的利润，又带动了地方经济发展。

三、结束语

我国房地产市场处于初级发展阶段，相关法律、法规还不完善，大大影响了我国政府经济管理的执行效果。我国政府需要客观、准确地了解房地产市场情况，加强对房地产经济管理的力度，制定切实可行的宏观政策，保证房地产市场健康、稳定的发展。另外，我国政府应该借鉴国外房地产经济管理的先进经验，提高我房地产经济管理水平，促进我国房地产行业健康发展。

参考文献：

[1]余凯.中国房地产宏观调控的长效机制研究[J].首都经济贸易大学学报，2008（4）：12.

[2]彭凌.浅谈金融危机对我国房地产企业和购房者的影响[J].中国市场，2009（22）：11.

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    伴随改革开放,社会保险工作步入一个新的发展进程,参保人数急剧上升、社会保险内容也不断拓宽,取得了不小得成就,但其仍然存在险种发展不均衡、收益覆盖人数低问题。究其原因,主要包括三个方面。

    (一)缺乏专业的社会保险管理人才

    于电力企业领导层根本重视到社会保险工作的重要性,以及处于节约资金成本的考虑,根本不会聘请专业社会保险工作人员从事相关工作,而是将社会保险工作分配给后勤或财务等部门。由于这些人根本没有受过相关专业知识培训,对各险种概念界定不明确,在实际操作过程中极易出现错误,且工作效率低下,严重影响社会保险作用的全面发挥。

    (二)相关法律制度不健全、不完善

    翻阅我国电力企业社会保险相关法律法规发展历史不难发现,社会保险法仍处在幼儿时期,发展脚步十分缓慢。由于缺乏相关法律,一旦出现社会保险问题,很难准确分配责任,纠纷不断。另外,我国法律具有强制性的特点,缺少立法保护,单单靠企业自觉,社会保险赔偿工作很难高效彻底推行下去。社会保险法执法力度不严、执法力量不均等弊端,也在某种程度上纵容、默许了企业推脱责任的行为。

    (三)保险金拖欠、社保资金冒领现象频发

    经济迅速发展,不仅没给人们的生活带来多大的改善,而且还是物价飞速发展、货币贬值。高额的保险费使电力企业不堪重负,一再拖欠员工的保费,员工不敢生病、失业伤残员工基本生活得不到保障、住房公基金与女职工生育费用无法兑换报销的现象屡见不鲜,严重影响着企业的稳定与生产。

    二、新形势下做好电力企业社会保险工作的几点建议

    (一)明确社会保险工作的重要性,引进专业型人才

    随着社会主义市场经济和改革开放的不断深入与发展,竞争上岗机制在各企业中得到广泛应用,它在给人们带来机遇的同时也给人们带来了前所未有的挑战,电力企业也早已不再是人们心中的“铁饭碗”形象。员工一旦不适应企业发展便会面临着被淘汰的风险,社会保险就显得极为重要,因此,电力企业员工和管理层必须充分认识到社会保险的重要性,积极配合相关工作。此外,电力企业必须专门设立相关岗位,引进专业人才或是派遣人员接受专业培训,能熟练掌握运用社会保险知识,为员工利益的维护和企业工作目标的实现提供组织保证和有力支持,使员工能切实感受到“病有所医、失有所保、伤有所疗、老有所养”的福利待遇。

    (二)完善电力企业社会保险法律法规制度

    法律法规是保证电力企业社会保险工作健康运行的强制性措施,要始终做到“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”。①制定相关法律,明确规定国家、个人在社会保险中的权利与义务,坚持权利可以放弃义务必须履行的原则,任何一方拒不履行义务时,依据相关法律对其进行严处,执法力度要大,切不可放任不管。②改变执法机关在企业与员工心中“纸老虎”的形象,赋予其相关执法权利,使其制度运行一直保持在良性运行之中。③建立多层次立体型社会保险体系,用法律形式来规定社会保险关系,确定哪些社会关系由哪些法律来调整,适合哪些被保险者。

    (三)建立社会保险管理机制,夯实监督体系

    社会保险管理机制要朝着长期有效的方向发展运行,最大限度发挥其科学性、高效性的特点,以切实维护在职员工和退休人员的切身利益。一方面,电力企业要设立专门的社会保险部门,将原先分社在不同部门的社会保险进行统一,再按社会保险险种的不同进行更为细致的划分,明确规定各险种工作人员的职责与义务,避免出现权利互相争抢、义务互相推诿的现象,为建立保持健康的工作风气,降低企业不必要的花费而努力。另一方面,要做到社会保险管理工作透明化,明确规定相应的评价体系与考核标准,积极接受监督部门和员工的批评与监督,虚心接受批评意见并积极改正。

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【关键词】房地产 融资 金融风险

一、房地产融资市场概况

中国经济在一系列政策调控下平稳回落，2012年国家宏观调控依然严厉，但房地产市场呈现了先抑后扬的发展趋势。前期以价换量、中期回稳，一直延续至四季度市场呈现出回暖的态势，无论是销售总量还是业绩情况，都出现了回升。2013年地方版“新国五条”正式实施，但从市场表现来看，其对房地产的影响并不强烈并有不断减弱的趋势。2013下半年，宏观经济复苏基础仍不稳固，货币政策和房地产调控将以稳为主，出台新的全国性调控措施的可能性不大，“有保有压”的调控原则仍将持续。

2013年1 季度上市房企合计存货1.56 万亿元，同比增长22.83%；经营活动产生的现金流量净额下滑至-274.69 亿元。由于2 季度房企在土地市场上投入颇大，预计上半年房企的现金流状况还将继续恶化。而近期“钱荒”问题突出，给房企的资金链造成一定压力。我国现阶段房地产融资主要依靠银行，且各企业之间融资水平参差不齐差异较大。IPO硬性门槛高程序繁杂时间跨度长。债权融资比例、利用外资投入房地产行业的规模均较低。面对政策市场的调整，供给和需求两方面贷款的收紧，作为典型的资金密集型房地产行业，应更新房地产企业运作理念，将公司资本同金融资本有效结合，融资渠道多元化，建立健全融资体系，是房地产企业生存和发展的必经之路。

二、房地产企业融资中存在的问题

（一）融资方式单一

当前我国的房地产融资方式依旧单一，资金仍然主要是以银行贷款为主，房地产开发的一级土地开发、房地产开发、房地产销售三个阶段中，每一阶段都离不开银行信贷资金的支持。据统计，我国房地产开发中银行对企业的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金预收款占38.82%，其中自筹资金中约有70%来自银行贷款，定金预收款也有30%来自银行，以此计算房地产开发企业使用银行贷款比重在55%以上。高负债经营隐含巨大的财务风险，房地产行业对我国银行系统产生了具大的潜在风险。市场环境一旦恶化，资产质量将大幅下降，会给银行带来巨额呆账坏账风险，且这种单一的融资方式无法满足房地产开发周期的需要。信托虽已成为房地产融资新的渠道，但政策机制还不够完善存在较多的限制。这种单一的融资方式必须在一定程度上得到突破，一方面房产企业应积极开拓融资渠道不能仅仅依靠银行的信贷，另一方面应根据企业自身提点，采用多种融资渠道途径，选择适合自己实际情况的融资方式。

（二）商业银行风险集中

作为资金密集型行业，融资一直以来都是房地产企业存在和发展的关键。现行我国房地产商多将投资风险和融资风险集中于商业银行，这不仅使商业银行面临潜在的金融危机，也会加大商业经营的困难和风险。当经济出现周期性波动时，经济下滑必然引起房价下降，房价一路走低势必会影响个人的住房贷款，银行的不良贷款必然上升。我国房地产行业融资中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。商业银行提供的资金贯穿于土地储备、房地产开发、房地产交易销售整个流程，从某种意义来说商业银行直接或间接承担了房地产行业各环节的经营风险。而资本市场发展的相对落后，又无法为房地产企业提供其他融资渠道，无法将商业银行风险社会化。与此同时，政府不断加大调控力度，制定限购政策，调高存贷款利率，而购房者的需求并没有得到解决，反而加大了居民对按揭贷款的依赖，这种恶性循环在某种程度上加大了金融体系的整体风险。需求量和供给量的不断上涨，房地产泡沫的不断扩散，更加重了商业银行的风险承受能力，容易引发金融风险。

（三）相关法规制度落后，监管调控体系不完善

尽管国家和地方都颁布了一系列法律法规，但体系不全面、规定不具体，严重滞后于房地产经济的发展。新出现的融资工具若没有相对应的制度法规去约束规范，很容易陷入混乱甚至危机的局面。因此对房地产各种融资工具的组织形式、收益组合、收益分配以及流通转让等均需做出具体规范。我国政府对房地产金融机构的管理尚无专门机构，缺乏有效监督管理。目前已经出台的房地产抵押贷款的法律法规，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但仍有诸多房地产金融行为无法有效监管缺乏法律依据。尤其是房地产按揭贷款缺乏有效监管，新出现的融资工具没有相应制度进行规范，很容易陷入困局，并且市场波动的冲击容易使融资风险扩散。因此建立一套行之有效的中央银行金融监管体系，健全改善房地产相关法律法规，才能促进房地产市场的健康发展。

三、解决房地产开发融资问题的对策

（一）融资渠道多元化

融资渠道多元化就包括银行信贷、地产信托、地产基金及住房抵押贷款证券化等，它们各自市场地位不同，在资本市场中发挥着不同的作用。银行信贷主要提供流动资金贷款；地产信托主要发挥中长期财产管理功能，针对房地产企业运营需求设计个性化信托产品，扩大供需双方选择空间；地产基金则是从资金到项目，先募集大量资金，再投入到不同回收期的项目中；住房抵押贷款证券化为发放住房抵押打开机构提供后续资金，间接支持了房地产行业的发展。与此同时可以推行房地产证券化，将房地产证券活跃在金融市场上，这些商品主要报告MBB、MPB、MPTB、CDO、IO及PO等。这样可以有效吸收市场中闲置的资金，且能最大程度上降低风险。

根据现行融资渠道的特点，建议降低银行信贷比例，加大房地产信托市场比例。推进利率市场化，逐步放开存款利率管制，充分释放资金的市场价格。与此同时，发展住房抵押贷款证券化，建立住房抵押贷款二级市场，推行房地产证券化。引入保险基金，由于保险公司资金量大且稳定，若能适当引入并通过相关机制规范，能避免如美国“次贷危机”之类的事件。

（二）商业银行应加强自身管理

商业银行应加强自身管理，建立以风险控制为中心的业务监管机制。针对现状，商业银行在发放贷款时，应重点核实借款方资料，将风险防范的重点放在事前事中控制，而不是事后补救。建立有效的风险预警体制，识别监控处置各项风险，不能仅考虑抵押物或首付款，忽略了还款意愿、还款能力、市场波动的风险。商业银行应加强房地产信贷风险的管理和防范，建立全国性的房地产企业及个人信用档案系统，根据不同信用等级的借款人给予不同条件的房贷，利于商业银行对风险的预测和识别。完善个人诚信管理体制，严格遵守有关制度规定，不受利益驱使，给不符合要求的开放商放贷或个人贷款，完善内控管理制度，避免因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。与此同时不断提升资本市场服务实体经济的空间，丰富交易品种，提高透明度和市场效率，拓宽资产保值增值的渠道。

（三）完善房地产金融法律法规环境

现阶段，我国许多金融产品相关法律法规仍然不健全，而市场经济行为都需要在合理的法律法规范围内执行，因此建立健全房地产相关法律、法规体系，为房地产融资营造一个良好的法制环境打下基石。一是针对房地产融资过程中出现的各种问题，及时修改补充现行法律法规，建立健全各项制度条例， 制定完善包括改进土地招牌挂制度，规范新型融资工具的组织形式、流通转让、收益分配，住房抵押贷款、个人信用、住房公积金及房地产担保等有效监督房地产金融行为，保护各方合法权益；二是在房地产融资过程中，应该依法办事，严格执法，对出现问题的单位或个人应严加处置，并立即停止放贷追回已贷款项。各级政府应明确其职责，中高端房产供应由市场调控，政府应着重于保障安居房的建设。建立健全保障房的分配和管理机制，公平分配，维护社会公平。同时还应加强二手房交易市场和租赁市场规范，用制度条例调整并规范。通过房地产金融法律法规的完善，不断调整房地产融资渠道、融资成本、投资流向，确保房地产金融的健康运转。

参考文献

[1]刘若敏，夏学明.我国房地产金融风险及防范研究[J].商场现代化（上旬刊），2011（02）.

[2]陆海飞.我国房地产融资问题刍议[J].经济研究，2011（02）.

[3]刘华成.我国房地产融资结构分析[J].财经与管理，2013（04）.

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乙方（受让方） ，性别 ，年龄 岁，民族 ，文化 ，身份证号码 ，电话 ，住址 .

鉴于：

1、甲方享有XXXX房地产开发有限责任公司开发的XX项目一套商品房的购买权，并已交纳部分购房款（订金）

2、甲方决定将购买该套商品房的权利转让给乙方，乙方愿意受让购买该套商品房的权利。

为了明确甲乙双方的权利义务关系，甲乙双方就乙方受让甲方购买该套商品房权利的有关事宜，经平等协商达成一致意见，根据我国合同法及相关法律法规的规定，特签订本协议。

一、甲方将其购买该套商品房的权利转让给乙方，甲乙双方均同意乙方以甲方名义或以乙方自已的名义购买该套商品房。

二、该套商品房购房权利转让费为 万 仟 佰 拾 元整（￥ 元），该款项包含甲方已支付的购房款、订金、定金、利息、可得利益等。该转让费于本协议签订后 日内一次性支付给甲方，甲方收到该转让费后，应向乙方出具《收据》。

三、甲方收到乙方的转让费后，甲方就购买该套商品房所享有的相关权利全部归乙方享有。

四、本协议签订后，甲方应主动到公司办理该套商品房买方主体变更的相关备案手续，《商品房买卖合同》由乙方直接与房开公司签订。

五、因种种原因，如果房开公司只同意以甲方名义签订《商品房买卖合同》并办理各种购房手续的，则以甲方名义签订《商品房买卖合同》并办理购房的各种手续，甲方应予以配合。所发生的所有费用（包括购房款及相关税费等）全部由乙方承担，房屋产权归乙方所有，乙方享有房屋完整的占有、使用、收益和处分的权利，甲方无权处分该套商品房。

六、若以甲方名义购买该套商品房的，甲方不得将该套商品房转卖、赠与、抵押或出租，否则，甲方应赔偿乙方的全部损失，并应向乙方承担壹拾万元违约金。当房屋可以办理过户手续时，甲方均无条件配合过户。若甲方故意不配合办理相关手续的，甲方应向乙方承担伍万元违约金，并赔偿乙方的全部损失。

七、本协议签订后，甲乙双方均不得返悔。若乙方返悔，则乙方所交转让费不予返还；若甲方返悔，则甲方应双倍返还乙方所付转让费，并应按房屋评估价赔偿乙方的全部损失。

八、甲方应根据乙方的要求积极配合办理购房、验收、过户等相关手续，甲方因此而发生的误工费、交通费等由乙方承担。

九、本协议所称“全部损失”，包括预期利益损失和律师费。

十、其他

1、未尽事宜，由甲乙双方另行协商解决。

2、本协议一式四份，甲乙双方各执两份。

3、本协议自甲乙双方签字之日起生效。

甲方： 乙方：

签订地点：XX省XX市

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关键字：节能建筑节能 建筑

Abstract: the theme of building energy conservation has been the construction industry, but the subject has not been achieved its true significance. Based on the current situation of building energy saving in our country, and analyzes the crux of the problem, and hope that through the implementation of relevant measures in order to achieve the purpose of energy-saving building.

Keywords: energy-saving building construction

中图分类号：TU201.5文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

节能一直以来都是环保界长盛不衰的话题，尤其是能耗严重的今天。目前，相关数据显示建筑耗能已经与工业耗能、交通耗能并列，成为我国能源消耗的三大“耗能大户”。建筑的耗能约占全社会总耗能的30%，而这“30%”还仅仅是建筑物在建造和使用过程中消耗的能源比例，如果再加上建材生产过程中消耗掉的能源（占全社会总耗能的16.7%），和建筑相关的能源消耗将占社会总消耗的46.7%。这些数据都在警示着我们，发展建筑节能迫在眉睫。相关专家预测建筑节能行业的市场容量在整个“十二五”期间将达到1.4万亿元的规模，建筑节能行业将迎来蓬勃发展。

一、建筑节能概论

建筑节能具体指建筑物的规划、设计、新建（改建、扩建）、改造和使用过程中，执行节能标准，采用节能型的技术、工艺、设备、材料和产品，提高保温隔热性能和采暖供热、空调制冷制热系统效率，加强建筑物用能系统的运行管理，利用可再生能源，在保证室内热环境质量的前提下，增大室内外能量交换热阻，以减少供热系统、空调制冷制热、照明、热水供应大量热耗能而产生的能耗。

建筑节能有广义和狭义之分。广义的建筑节能，指一栋建筑物从最初的设想，到原材料的采集、生产、运输、构部件的组合、加工、建造和使用，直至最后复原、回收或废物管理等一系列过程。狭义的建筑节能可能对构部件的组合、加工、建造及建筑的使用过程中的耗能关注更多。过去国内对建筑节能的理解更趋向于广义的建筑节能，现在为了和国际接轨，更趋向于狭义的建筑节能，规定建筑节能更应关注采暖、空调、热水供应、照明、家用电器等方面耗能的减少。

二、我国建筑节能的现状

（一）建筑节能规定多，但推广面小、可操作性差

从1986年《民用居民建筑节能设计标准（采暖居民建筑部分）》到1999年《民用建筑节能管理规定》，到2006年就《民用建筑节能管理规定》进行修订，再到2008年《居民建筑节能条例》，我国关于建筑节能的法律法规框架在不断的构建。此外，《建筑节能“九五”计划和2010年规划》、《建设部关于贯彻的实施意见》、中国国民经济和社会发展“十二五”纲要等都对建筑节能提出相关的要求。但是相关法律法规的出台，相关政策规定的作出，并没有很好地得以落实。

首先，相关规定比较冷门，很多连专业人士都未必知晓，更何况是普通大众。其次，相关规定对大众而言，过于专业或过于笼统，很难进行实践和操作。因此，大多数规定仅仅是书面上的规定，并没有作用于人们的生活实践中

（二）建筑节能意识薄弱

由于缺乏对建筑节能专业知识的了解及认知，因此人们在生活中可能会忽视建筑节能的重要性，更关注建筑的外部和内部构造，对于外在形式的认可往往大于对建筑本身节能功能的认可。基于该种购房心理，开发商也会将时间、金钱、人力、物力更多的花费在装饰、外观等方面，而忽略房屋舒适、合理利用、人性化设计等的要求。从使用者到建造者，薄弱的节能意识是建筑节能的发展停滞不前的重要原因。

（三）建筑节能创新的交流平台不健全

在任何时候，技术创新都是社会进步的第一大动力，建筑节能行业也不例外。目前，建筑节能方面的技术创新仍是比较薄弱的一环。我们目前仍未建立一套统一、完善的标准体系和评价体系，节能技术和先进的管理模式缺乏一个统一的交流和结合的平台。节能技术投入严重不足，节能材料的成本昂贵、推广不足、节能理念落后等都有待进一步的解决。

（四）政府管理机制的落后

建筑节能是一项系统工程，涉及建设、经济、信息化、环保、规划等多个政府职能部门。因此建立一个行之有效的行政监督体系显得尤为重要，尤其是做到不相互推卸，不相互扯皮，从材料到建造，从建造到使用，每一个环节均有法可依，有章可循。但是，现阶段政府关于建筑节能部分并没有很好的进行落实，很多节能的制度并没有得到执行。

三、对建筑节能发展的思考

（一）出台并落实法律法规及相关政策

由于法律法规、政策规定具有滞后性，因此立法部门应及时出台相关法律法规及政策规定。法律法规及政策规定应尽量规避口号式的宣传，而是人们可以实实在在适用和落实。同时应做好宣传工作，新闻媒体、社区宣传栏、公益讲座等都应该成为宣传建筑节能相关规定的工具，只有让大家了解进而理解，相关的法律法规及政策规定才有意义。

（二）树立正确的建筑节能理念

从使用者到建造者，都应该具有绿色建筑的理念，而且这种节约理念不能仅仅停留在能源的节约上，还应该包括土地的节约、材料的节约、设计及建造的环保性等。虽然这些将会使建设成本增加，但是从长远的使用来看，使用期内的耗能及维护成本将会大大的降低，最终分摊到各使用年的成本的累计将会大大少于最初的建设费用。

(三) 建筑节能工作中积极引进并推广技术创新

从建筑设计到建筑建造，从材料设备的选择到安装运行，每一个环节都应该利用技术创新成果。设计阶段，应该根据建筑的特色选择不同的建筑设计方案。该阶段主要关注建筑造型、建筑围护结构形式等。建造阶段，更应该关注地、材、水、能等的有机结合，新型建筑节能材料的利用，如可再生能源、太阳能技术、水源热泵技术等。所有因素的质量、性能、技术都将直接影响建筑节能的实现。

（四）政府应尽职尽责做好管理和监督工作

没有任何一个人、一个机构、一个团体比政府更适合或更具有威慑力，来实行建筑节能的雄心壮志了。在建筑节能方面，政府机构首先应摒弃过去对华丽建筑的追求，政府办公大楼应起到建筑节能的示范作用。在政策激励方面，政府应制定全国性的激励政策，从房地产开发商，到材料供应商，再到购房者，每一个环节制定相应的激励政策，以驱动各方节能。在监督管理方面，应做到赏罚分明。通过税收政策、财政补贴、信息服务机制等多种措施通力合作，凸显政府在建筑节能中的先锋作用。

衣食住行，人类不可或缺的四大要素。住，已经成为人们最常讨论的焦点。建筑节能的实现不仅仅是社会进步的体现，更是人类不断追求超越的实现。

参考文献：

[1] 孙晓宇，胡海强，关于建筑节能的现状分析及对策[J].经营管理者，2010（5）

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关键词：房地产；抵押；质权

1 绪论

1.1 现实背景和理论背景

随着社会经济的发展和科学技术的进步，人们对于住房的需求日益增加。但是由于购房者相对于开发商而言是弱势的一方，房地产抵押是抵押人向债权人进行担保的一种方式，这里的债权人包括了银行、施工队等，关于商品房的抵押问题目前在我国的法律中已经有了明确的规定。但是在实际的房地产抵押会出现很多问题，会损害购房人的利益，首先一旦商品房被抵押，购房者在办理房产证的时候就会出现问题。另外，一旦商品房无法交付，出现烂尾，房屋拍卖，购房者能否优先受偿以弥补损失也是很大的问题。

本文主要是通过对于《合同法》、《破产法》及《消费者保护法》中涉及到的法理学问题进行探究。购房者相对于其他的民事主体而言属于弱势群体，购房者利益受损其背后可能是一个家庭的损失，房产抵押问题处理不好会带来严重的社会隐患，势必会扰乱房地产市场的秩序，进而影响经济的平稳运行。

1.2 研究方法

本文的研究方法主要采用的是实证分析与案例分析相结合的方式以探究在商品房买卖过程中出现的法律问题。文章的前半部分采用了文献综述的形式。后半部分研究方法包括了对比分析，归纳分析对于购房问题的解决进行总结。

1.3 研究目标

本文的研究目标是通过完善立法保护购房者的利益，提高立法层级，对于购房者的利益以基本法的层面去保障，解决法条之间的冲突，提升法律的可操作性，购房者的生存权能够得到应有的保障。

1.4 研究目的

本研究首先对于房地产交易过程中经常出现的问题进行整理，对于国内外学者对于本问题的研究现状进行研究，尤其是在预告登记制度的研究上主要对大陆法系国家的先进经验进行梳理，为我国该制度的立法构建提供依据，以保证房产抵押制度的体系的完整性。另外对于目前《消费者权益保护法》等在购房者利益保护问题上的缺位进行研究，以期弥补现有法律的缺陷。

1.5 研究意义

本题目的研究意义首先在理论上对于房地产的抵押问题进行梳理，以期为今后学界对于该问题的研究做出指引，不仅在于保护购房者的合法权益，也在于通过立法整治房地产买卖过程中的乱象，因为房产市场的发展不仅涉及到开发商、债权人，还涉及到贷款银行在内多方利益。对于抵押行为进行规范，可以说是大势所趋。商品房抵押问题不仅是法学界本身的问题，其对于房地产市场的稳定发展，经济社会的平稳运行都有着重要的意义。

2商品房抵押现状及购房者利益保护问题分析

2.1商品房抵押现状

目前商品房在建过程中由于资金有限，为了取得足够的资金不得已要向银行等金融机构贷款，而此时房屋作为不动产就会成为押品。另外还有开发商在施工的过程中需要雇佣施工队施工。那么就存在工程队也需要抵押物的问题，那么这样一来在建的工程也就是房屋也就成了抵押对象，所以现在纵观各大楼盘，我们看到近五分之一的楼盘均存在抵押问题，但是如果不到房产部门去查询的话一般来讲开发商是不会主动说明的，但是后续就会存在很大的隐患，购房者的权利会因此受到损害。另外一点，很多开发商是无照经营就是在没有获得房屋销售许可的情况下就开始买卖房屋，这个时候，甚至无法与购房者签订备案合同，仅仅是一纸协议，这时候开发商销售的是期房，那么这样一来对于购房者的风险就会更大，这些购房者接受了目前不能签订合同的事实，更不会去主动查询该商品房的抵押情况，开发商往往以低价为诱饵引诱消费者购房，购房者很有可能在没有意识的情况下就买到存在抵押的房屋。而存在抵押的房屋实际上是存在很大的隐患的，下文中我们就着重分析房地产抵押存在的问题。

2.2 购房者利益保护中存在的主要问题及影响

2.2.1存在引故意隐瞒和欺诈导致的无法优先受偿的问题

房地产抵押过程中，一般会牵扯到很多人的利益，其中的关系比较复杂，法律关系主体相互之间会有利益牵扯。除了有房地产的抵押人、抵押权人，一般还会有债权人，有时还会有多名债权人。有的抵押人为了周转资金，还会在一套房产上进行多次抵押，产生了抵押权优先问题。在房地产买卖过程中，房地产物权所有人应该把房产抵押情况如实的反馈给买受人，在诚实守信的原则下完成商品房的买卖交易，实现物权转让。而且商品房所有人在进行房屋交易时，应及时的把有关情况向抵押权人沟通，如果没有及时的解除抵押权，商品房在转让过程中会因为抵押权的存在而无法办理过户手续。如果商品房买卖双方都坚持诚实守信原则，则在交易过程中一般会比较顺利，不会产生相关的法律问题，但是如果如果存在故意隐瞒或者欺诈是情况，则往往会产生非常复杂的法律关系，一些买受方或者抵押权人也会因此造成很大的财产损失。所以如果购房者购买的房屋上存在权属争议的情况下其办理房产证就会出现问题。如果开发商难以为继，法院势必会拍卖房产，以所得价款优先受偿。但是是否能够得到优先受偿还取决于诸多因素，这就是我们需要去探讨的。房地产如果拍卖实际上债权人有三方，一方是债权人、一方购房人、另一方是银行，如果该房屋拍卖所得价款优先清偿了在先的债权人，那么对于在后的债权人很有可能无法得到清偿。另外房屋的抵押分为抵押给银行或者抵押给其他人两种。抵押给银行之前银行会预先审查好该房屋所有权人的资质。拍卖所得价款会优先给购房人。但是如果抵押给其他债权人，这两个债权人之间的关系就是同等的。这其中优先清偿的主体就不确定了。购房者很有可能因此利益受到损害，所以说保证购房人的优先受偿权是必要的。

2.2.2抵押登记还存在不统一的问题

关于抵押登记，我国关于抵押登记的规定并不完善，对于房地产的抵押登记只是在民事立法上有所规定，并没有上升到行政立法的高度。这就会导致商品房的抵押状况出现漏洞，有一些该登记的事项没有进行登记。长期以来我国房地产登记形成了房屋和土地分别登记的状况,形成了登记机关、登记程序、登记权属证书都不统一的格局。而且在流程上进行抵押登记需要的时间长,行政审批效率低。时间的拖延对于开发商和购房者都带来了一定的变化因素和因此造成的法律风险。

2.2.3存在拖欠工程款导致的法律风险

购房者出于自身居住的需要购买房屋，其一定不希望所购买房屋在权属问题上存在争议，一旦己方的房屋被抵押，有可能出现购房者的利益得不到实现的问题，但是如果其买到的房屋正是已经抵押出去的，就有权益被侵犯的风险。其中，拖欠建设工程款的房产抵押带来旳法律风险比较严重。如果开发商资金链断裂，无法按时交付房屋，那么法院会通过拍卖的方式将房产拍卖所得价款偿付债权人，这个时候购房人未必能够获得优先受偿。《合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”那么如果优先清偿了拖欠的工程价款，有可能导致剩余的拍卖款不足以清偿购房人。这样一来我们发现一旦开发商的房屋拍卖。最先得到受偿的是工程承包方，而且这是一项法定的权利。

3  购房者利益保护问题产生的原因分析

3.1 法律意识淡薄，对房产抵押不了解

对房地产抵押登记制度还不够重视。我们如果以商品房对外提供担保就要对房屋进行相应的抵押登记，因为对于不动产我国实行的是登记生效主义，也就是说登记是抵押权生效的必经程序，所以我们在购房的时候一定要到房产局去查询该房屋是否已经抵押出去以及权属是否有争议，因为未经登记不得对抗善意第三人。但是实际的生活中经常会出现购房者在购买房屋的时候没有注意该房产是否被抵押出去，进而到最后出现这样或那样的问题。有的对房地产抵押的限制还不清楚。我国对房地产抵押有很多的规范和限制，他们很好的保护了抵押双方的切身利益，维护了房地产抵押市场的秩序。《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》是其中最重要的两部法律法规，在房地产抵押过程中，都要严格遵循上述两部法律法规的规定。房地产抵押不是随心所欲的进行，要严格的受它们的限制和约束。比如对于划拨的土地就有特殊的额规定，由于划拨的土地不能够任意的在市场进行交易，所以在划拨土地上建立的房产也是不能够抵押的，其他的还有自留地、宅基地等土地性质的使用权，也不能任意进行抵押。但是这些土地的依法承包者，具有使用权的除外等。我们在本文中所探讨的是对商品房进行抵押，对商品房抵押的限制目前来看是比较少的，所以在实践当中易于操作。正是因为商品房抵押是常见的，所以相伴而生的也是一系列的问题。

3.2《优先受偿权批复》位阶还比较低，购房者优先权不明确

欧美国家的建设工程合同解除法律制度，经过了一百多年的发展完善，才形成了一套管理领域、管理功能覆盖面广、制度约束力明显的法规制度体系。我国对于房产问题的立法目前来看是有欠缺的。在很多问题上上位法与下位法存在冲突，以至于法院在处理房地产相关问题上很难有相应的法律去对应。司法实践中存在很多的问题。虽然国家有关部门和地方政府先后颁布了一系列法规文件用以指导规范商品房抵押，积极保护购房者利益，但覆盖面不全、操作性待完善等问题仍然没有得以很好地解决，很多配套制度还没有及时跟上，参照性制度偏多，可操作性不强。如对因情势变更引起的合同解除法律规定还不够明晰，对购房者的任意解除权还存在争议。

可见，商品房抵押作为物权法和债权法的重要组成部分，原则性规定已经做出，但实际操作过程中由于具体的操作性法律规范的缺失，在坚持维护公平正义的过程中，进一步健全完善相关法律规定成为购房者利益保护得不面对和解决的现实问题。如，关于优先受偿权的规定，因为建设工程价款优先权是法定的，所以在司法实践中的很大程度上都是建设工程价款优先受偿。但是购房人的利益需要保障，所以，但是为了解决这一问题，为解决房地产企业破产程序中购房者权利与建设工程价款优先权之间的冲突，05年对于《批复》的答复中给了一定条件的购房者以优先受偿权。但建设工程价款优先权是由法律直接规定的，而购房者优先权的依据仅有《优先受偿权批复》这一司法解释，我国目前城市化进程已经接近60%，城市中商品房抵押和购房者比比皆是，司法解释对于购房者的利益保护力度远远不够。这一立法层级显然是不高的。在司法实践中很少有法官引用此批复去判案。所以，一旦房产开发商的资金链断裂，势必有权人申请该企业破产，如果走企业破产程序就涉及到了债权人的优先受偿权的问题，《合同法》规定物权优先于债权受偿，从权利性质的角度来看，购房者所享有的权利实际上属于债权的一种，而物权是要优于债权的，所以说在银行和购房人之中，银行的担保物权优先于购房者的债权，那么购房人的利益很难在此种关系中得到保障。

既然要在破产程序中赋予购房者权利超越其他法定优先权的地位，就应当通过法律进行明确规定。另外，如果此时债权人是银行，购房者就处于相对弱势的地位，在两个债权之间如何平衡和取舍，一定会给法官造成困扰。在没有明确法律依据的情况下，就使购房者债权超越普通债权显然是依据不足的，其从法理角度对于普通债权尚无优先效力，更何况法定的建设工程权以及物权，这时候购房者的利益未必能够得到应有的保障。那么我们就会发现对于批复的答复与现行的民法相悖。

3.3 缺乏明确的预告登记制度

《物权法》赋予了抵押权预告登记权利人绝对限制他人处分该不动产的保全效力，但是在实际的实践中并没有得到较好的利用。这些问题产生的根源在于我国的预告登记制度不完善，比如开发商在销售房屋之前未取得销售许可，而此时消费者购买房屋是无法进行预告登记的，这时候如果出现一房多卖或者是开发商的房屋被抵押出去的情形，购房者是无能为力的，因为其并没有经过法定的公示程序，司法实践中由于购房者的法律意识淡薄，其买到房屋后，即使是期房也只是等待房屋交付，而没有意识到需要通过法律的途径去维护权利，防范风险。一旦这个阶段，开放商将商品房抵押出去，如果事先有了预告登记，开发商就无法与债权人进行登记，这实际上是对购房者本身的保障。但是如果没有进行登记，那么债权人作为善意的第三人理所当然享有抵押权。那么后续一旦出现问题购房者就失去了保护自己权利的武器。

3.4《消费者权益保护法》还不完善，购房者主体范围规定不明

另外，我们发现上述问题的根源就在于我们国家没有从基本法的层面明确保障购房者的权益。我们发现对于购房者权益的保护只是散见于司法解释中，没有上升到基本法的高度。实际上，购房者是属于消费者范畴的，但是由于房屋是一种特殊性的商品，所以他区别于普通商品，目前在消费者权益保护法中没有针对购房者的特殊规定，但实际上商品房上存在抵押就是商品瑕疵的体现。所以我们在今后要对《消法》进行完善。

从《优先受偿权批复》中对享有优先权购房者的规定来看，关于“支付全部购房款”这一条件是不存在争议的，但“支付大部分购房款”中的“大部分”该如何界定仍需其他相关法律规定予以补充明确；而且对于购房者实际上也没有进行区分。因为自然人购房和法人购房其本质是不同的。自然人抵御风险的能力要弱于法人。有很多家庭是用全家一辈子的积蓄去购买房屋。我们宪法中强调对人权的保障，其中最为重要的就是其中的生存权。所以如果是自然人购房，即使有贷款，仍然应当确保其优先受偿权。同时，满足什么样的条件才能成为享有优先权的购房者尚无明确的规定，该款规定明显是没有确数的。没有规定一个合理的数值。这样一来司法实践会产生困难。另外关于购房者范围的规定仅仅存在于司法解释当中，而且该司法解释还是与基本法有冲突的，所以这些都是我们的《破产法》和《公司法》以及《合同法》需要完善的事项。

4 完善购房者利益保护的对策思考

4.1重视房产抵押和购房者利益保护相关的法治宣传

恩格斯提出：“宣传上的正确策略并不在于经常从对方把个别人物和成批的成员争取过来，而在于影响还没有卷入运动的广大群众。”恩格斯的这句话给学生的启发是：房产抵押与购房者利益保护法律纠纷解决如果只是停留在争议双方当事人范围内，还是缺少广泛的影响力。只有运用文化的思维和方式，使得购房者利益保护的法律法规在社会上产生共鸣，才会产生定纷止争的良好效果和影响力。一方面是将购房者利益保护的相关法律融入社会主义法治文化中。对其功能与作用发挥进行积极反思。立足于观念文化的不断创新。借助法治文化的宣传网络和平台，逐步做好购房者利益保护相关法律的推介，增强传播效果和影响力。

另一方面善于从“身边人”做起。合同解除当事人双方的真实表现，可以源源不断地为购房者利益保护相关法律传播提供生动的内容和广泛的影响力。法院审判机关与法官所进行的购房者利益保护纠纷化解活动，都会产生积极的法治文化传播效果，应不断加强制度建设，规范工作人员行为，有目的、有作为地进行房产抵押与购房者利益保护纠纷化解的法治传播。承包方、发包方等参加购房者利益保护纠纷活动的过程，也是接受相关法治教育的过程，并且会把自己所接受的内容扩散至更大的空间。应重视参与购房者利益保护纠纷的每一位当事人，妥善解决好他们关心的问题，绝不可忽视其所具有的法治传播力量。

4.2 强化对预售品商品房情况的主动告知义务

由于预售的商品房尚处在建状态，购房者只能凭开发商的广告宣传来了解商品房的大致情况。如果是购买之后抵押出去在所不问，如果是购房之前房屋上就存在抵押的情况，无论是抵押给银行亦或是抵押给工程队，均是应当告知购房者的事项。现在很多售楼员为了卖房子故意隐瞒抵押事实，后续因为房屋被抵押出去，会给购房者带来一系列的隐患。另外，如果在建商品房存在产权上的瑕疵，如已经设立抵押，开发商也必须如实告知，如果隐瞒不告，或者告知实，应承担欺诈或者违约责任。另外，我们的相关房产登记部门也应做好抵押登记，公开抵押信息。政府部门对于售楼过程中对购房者有所隐瞒的开发商予以相应的行政处罚。另外从消费者权益保护的角度，开发商及其相关的销售人员也应当确立起如实告知的义务。

此外，地方政府的住建、规划等部门对建设工程合同履行的管理中，一般都有很多的行政资料和证据，对一些法律不好规范的死角，地方政府部门的行政管理往往能够起到很好的作用。因此法院要加强和地方政府的法律合作，法院应通过加强与地方政府工程建设管理部门的交流与协作，充分发挥政府有关部门协调、调解功能以及地方专业领域优势，实现法院法律诉讼解决机制与地方协商调解机制的有效衔接，从整体上推进法院审判机构和地方政府合作部门联动，形成工作合力，共同推进建设工程合同解除矛盾化解，促进社会和谐。建立联席会议制度。法院应与地方有关机关定期召开联系会议，加强沟通，探讨完善建设工程合同解除处理相关配套工作机制，解决合作中的难点问题，提高联合效率；建立支持调解制度。法院和政府双方应在保障合同当事人各方权益的前提下，联合出台鼓励政府部门、仲裁机构、法院支持调解的方法措施，加强地方政府调解与仲裁、诉讼程序的衔接，加强双方证据的保护审查，避免重复调解，节约法律资源。

4.3 优化购房者优先受偿权的顺位

所以作者认为，如果在房屋出售之前就已经存在抵押的，那么购房者买到房屋后应学会如何理性的去应对，若房地产企业在已经设立了建设工程抵押权后又将房屋出售的，如果房地产企业告知抵押权人出售行为，并得到其同意的，根据《物权法》第一百九十一条的规定，房地产企业应当将购房款用于清偿抵押权人或者提存。如果将取得的购房款用于清偿抵押权，则抵押权消灭，与购房者权利之间便无冲突产生。但是，实践中这种情况下出售房屋需要征得抵押权人同意，如果抵押权人不同意，那么出售行为无效，若出售行为未获得抵押权人的同意，而购房者属于善意第三人时，虽然处分行为无效，但购房者可以要求返还购房款并支付利息。因为两者之间的协议是有效的。我们国家对于物权行为和债权行为采用的是区分原则。其中符合购房者优先权成立条件的购房者可以就该购房款优先清偿；不符合优先权条件的以及购房者主张的利息债权都只能作为普通债权清偿。所以说债权能否得到清偿还要看购房者是否为善意第三人。我们应当看到《批复》的内容与民法本质上是相悖的。从立法的角度上看，目前解决这一冲突比较简洁的方法就是对该批复进行修正，区别对待善意购房人和恶意购房人以寻求和《合同法》相一致。但是实际上最行之有效的方案还是加快立法进程，从基本法的层面去完善立法以维护购房者的利益。

4.4 健全完善购房者利益保护的相关法律规定和司法解释

我国合同法自施行以来，购房者利益保护法制领域建设取得了长足的进步，但由于起步晚，一些领域还存在不完善和“空白”的问题。立法上的滞后不仅会造成管理主体和监管规则缺失，而且容易导致购房者利益保护的无序低效，这与进一步保护人民财产安全，不断规范工程建设和管理目标背道而驰。应根据购房者利益保护法律活动发展变化的规律，研究借鉴国内外先进经验，健全完善购房者利益保护相关法律法规办法，充分保障好当事人双方的合法权益。

为了有效节省法律资源，充分发挥各方力量及时有效的解决购房者利益保护纠纷，要加强购房者利益保护的调解工作。从性质上说，购房者利益保护调解协议是双方当事人意思自由表示的结果，具有合同效力。但是调解的过程蕴含着各种情理性因素，调解人员的反复劝说、引导甚至在某些问题上晓以利害，这与民事合同的权利义务的设定过程完全不同。因此，不能简单地把购房者利益保护协议当做普通合同来处理，要逐步规范引导。此外，还要对购房者的任意解除权作出全面细致的法律规定，尽快出台司法解释，避免双方当事人因为对法律的理解不同各执一词，也免除了法官在审理具体建设工程合同解除案件时法律适用中的难题。

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一、投资产权式酒店的优势

投资产权式酒店具有众多优势，与投资传统酒店或者传统房地产的区别是：1.拥有独立产权可自由买卖；2.委托酒店管理公司统一经营，方便省心；3.有固定的回报，业主收入稳定；4.享受一定的免费入住权或者酒店消费卡等星级酒店才有的服务。

二、投资产权式酒店存在的几个问题

1.价格偏高。目前，国内产权式酒店标准间一般售价20 万元到 40 万元之间。如果按照国际市场分时度假产品的平均首付 8000 美元计算，相当于首付人民币6万多元。

2.受限颇多。国内大多数产权式酒店的业主只能在每年固定的时间使用一段时间的分时度假期，缺乏灵活性。

3.使用期短。产权式酒店大多是商住性质，土地使用年限为40年，而住宅用地的使用年限是70年，也就是说，用较高的价格买来的却只有40年的使用权。

4.发展无序。开发商盲目跟进，项目仓促上马，导致资金不足；前期大力炒作，后期的配套服务却跟不上。

5.缺乏规范。目前，国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定，也没有出台针对产权式酒店的法律法规，造成部分不法经营者的无序进入，影响了市场的健康发展。

三、投资产权式酒店主要涉及的法律关系

投资产权式酒店主要涉及两个法律关系，一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系，二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系（也有的是委托经营合同关系等）。当然，也不排除有其他如担保、抵押等法律关系。

1.房屋买卖合同法律关系。投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，买方主要负有付款义务，卖方主要负有交付符合约定的房产的义务。

2.房屋租赁合同法律关系。投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，就租赁期限、租金的起算和支付时间、装修及租期满后的管理、违约责任等进行约定。

3.担保法律关系。开发商为增强吸引力，引入专业担保公司为投资者的收益提供一定条件的担保。投资者在与开发商签订购买合同后，可以得到一份由担保公司（保证人）出具的担保函以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。

4.回购法律关系。有些开发商销售时承诺，投资者购房后满一定年限可以按原价回售给开发商。这其实是在双方间形成的一种附期限条件的合同关系，只要投资者要求履行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。

5.期房转让法律关系。有些投资者与开发商签订购房合同后，在房地产权证未办出之前，因各种各样的原因将所购房屋进行出售，这属于期房转让。不同城市有不同的地方性规定，具体问题需要通过不同的法律措施才能保障合同当事人的利益。

6.物业管理法律关系。产权式酒店有酒店管理公司经营，无需另行聘请物业管理公司，但业主还是有必要成立一个业主委员会或类似的机构，保管物业方面的资料（如竣工总平面图、设施设备的技术资料等）、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后，及时进行续约或统一意见另行招商。

此外，产权式酒店项目还涉及按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。

四、开发产权式酒店所涉及的法律风险及其防范措施

开发商在运营产权式酒店过程中的法律风险主要有以下几个方面。

1.房地产开发风险。土地的规划性质，不仅涉及土地的使用年限问题，还涉及土地的用途，即能否在该土地上进行酒店开发。另外，还要注意正在建设的酒店能否分割销售，客房能否取得完全产权。

2.商品房买卖风险。主要体现为主体不合格以及内容不合法等。

3. 购房人拒绝将客房交付给酒店管理公司经营或中途要求更换酒店管理公司的风险。由于委托人或者受托人可以随时解除委托合同，而酒店必须整体经营，如果个别购房人解除委托合同，对酒店的经营者或其他业主而言，将会给酒店的经营带来种种干扰和不便（例如各种费用的分摊和收取以及共有设施的维护和维修等）。

针对以上法律关系，提出如下几点法律风险防范措施。

1.严格依法建造。开发商应严格按照法律规定进行房地产开发，取得房地产开发的相关证件与房屋销售文件（即“五证”），保证其与购房人和酒店管理公司所要签订的合同建立在合法的基础之上。

2.用合同保障权益。开发商在主管部门示范文本的基础上与购房人签订商品房买卖合同，并签订与投资模式相适应的补充协议，规范各自的权利和义务，规定房款付款方式，明晰酒店配套设施的权属，明确个人投资者同意将客房交由酒店管理公司统一经营，但应避免以开发商的名义使用售后包租、固定回报及类似表达方式的约定。另外，开发商在与个体购房人签订合同时，应当主动就管理模式、维护资金、投资回报等问题进行明确说明，以消除个体购房人的误解，避免欺诈行为的发生。

3.签订委托管理合同。合同中应明确约定管理期限、双方的权利与义务、物业交付与维护、酒店开业和物业转让的条件、合同解除和终止的条件、违约责任等条款。通过前述条款，开发商应努力达到如下目标：避免管理公司中途轻易解除管理合同，同时确保开发商拥有在一定条件下更换管理公司的权利。但如果管理公司是开发商自己的关联公司，则应注意防止购房人（或其善意受让人）中途要求撤销委托管理或要求更换酒店管理公司。

4.及时成立业主委员会。应当及时召开业主大会成立业主委员会、制定业主规约，防止个别购房人拒绝将客房交由酒店管理公司统一管理经营或拒绝履行其约定或法定义务，从而影响酒店的统一管理。业主大会决议或业主规约应当明确约定，购房人应按照酒店管理合同的约定，履行支付维护资金、购买相关保险以及出具相关授权等义务；业主不得随意终止或解除酒店管理合同，否则须承担相应的违约或赔偿责任，以弥补受损方的损失。

5.谨慎订立回购条款。开发商为消除投资者的投资顾虑，在销售时承诺投资者购房后满一定年限，可以以原购买价将所购房屋回售给开发商，开发商保证回购。开发商在订立回购条款时要充分考虑自己的实力、经营状况以及市场风险等，避免在一定年限后遭遇回购的困境。

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关键词 房地产 投资信托 地产公司 融资

作者简介：马骁宇，人民法院出版社。

一、我国房地产投资信托制度现状

目前，我国并未针对房地产投资信托出台专项立法，我国的法律中涉及房地产信托的相关条文可以说是遍布于各个部门法当中，例如信托法、证券法等部门法。

其中，涉及信托的立法可以在《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等部门法中寻得踪迹。

有关房地产方面的立法通常散见于我国的《土地管理法及其实施条例》、《城市房屋转让管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等。

证券领域的立法则主要被规定在《证券法》、《证券投资基金法》等部门法当中。其中涉及房地产投资信托的法律法规主要有：

1.在我国信托界，《信托法》可以说是母法，同时它也是针对信托领域的其他问题制定相关法律法规的前提和根据。这部法律对信托的定义、信托财产的范围、经营原则以及各当事人的权利义务等均做出了一般性的规定。

2.《信托公司管理办法》详细规定了如何称呼信托公司、如何管理信托公司的注册资本、可以从事哪些业务、内部架构与管理体制、如何确定关联交易、如何划定谁是合格的投资者等。该办法将信托公司的固有业务范围进行了极大压缩，注重对信托公司信托业务的规范和发展，同时针对信托公司的注册资本体制实施了大幅改革，在具体管理方法上，对其采取不同情况不同对待的办法。该办法站在委托人与受益人的立场上，对信托公司究竟应该承担哪些具体职责进行了明确，同时还创设了“受益人大会”这一新的法律概念。出来上述这些内容以外，该办法在监管方面还进行了大胆地创新。

3.《信托公司集合资金信托计划管理办法》，它的主要内容就是对信托领域的实务操作作出明确规定，对集合资金信托计划的定义、信托计划的设立条件和程序、委托人需具备的条件、如何对风险申明书进行认购、签订信托合同的具体事宜、如何对信托财产进行妥善管理、管处信托资金后如何制定相关报表、受益人大会由哪些人构成以及如何形成决议等内容。该办法还对委托人进行了精确限定，同时严格划定了自然人的数量，但是机构投资者除外。

4.《信托公司治理指引》规定信托公司应当按照实际情况，合理优化治理结构，提高治理成效，大力支持信托公司吸纳优秀的投资伙伴，引入专业的管理精英。该指引同时还针对信托公司的内部管理机关及各地的政府监管机关应履行的职责做出了详细规定，其核心要义就是要求上述管理机关在对信托公司实施监管时要切实做到一切从实际出发，用发展的眼光看问题，特殊情况特殊对待，逐步扩大监管范围，积极引导信托公司实现其内部治理结构的不断优化。

5.《信托投资公司信息披露管理暂行办法》规范了信托投资公司如何披露信息、哪些可以披露及如何进行披露。投资公司的经营现状、统计报告、账目明细等内容均应被写入公司的年度总结，同时，若上述事项属于临时重大事项，也应作出总结。

6.《证券法》的内容主要由何为证券、如何发行证券、证券如何进行交易、怎样上市、信息如何披露、哪些行为被禁止交易以及如何对上市公司进行收购。

7.《证券投资基金法》内容包括何为基金管理人及托管人、如何筹集基金及其如何交易、基金怎样进行运作、基金所有人有哪些权利等。

8.《公司法》，顾名思义，它主要调整的是公司内部的法律关系，这种法律约束力同样适用于信托机构的内部法律关系。公司型信托机构从出生到死亡也需要遵循公司法的相关规定。除此以外，我国新修订的公司法打破了旧法对公司对外进行投资的一些限制性条件，这种做法为房地产投资信托在我国实现跨越式发展铺平了道路。

二、我国房地产投资信托制度不足

（一）组织形式方面的法律缺位

信托投资公司集中加入信托计划的信托资金，组合方式运用股权投资和债权投资，融资于房产开发项目；信托贷款合同和信托投资协议将由信托投资公司和开发商同时进行签订，并为开发商偿还贷款和开发商股东回购股权合法的担保方案设定出来。尽管这些法律法规具体规定了信托，但是很多不同之处存在于房地产投资信托和信托之间，专门针对房地产投资信托的专项法规还是应当制定出来的，只有这样才能更好的发展房地产投资信托。

依据我国法律的相关规定，房地产投资信托在我国体现出下列特征，即公开筹集性、相对封闭性等。房地产投资信托在我国仍旧处于初级阶段，基金制度在进行架构时的核心要义就是如何才能做到切实维护投资人的合法权益。依据以前相关法律的规定，接受委托人的资金信托合同需在两百份以下，且每份合同之金额需在五万元以上。这就决定了信托投资规划具体实施时只能在特定的范围内进行募集。而根据新修订的相关法律之规定，在单独的信托计划中，自然人的数量上限为五十人，而合乎标准的机构投资人的数量自由。新法的这种规定极大拓展了信托计划的规模，使得房地产投资信托可以更加充分地发挥其自身流动性强的优势。一方面，公司型基金在与信托型基金相互竞争的过程中，彼此之间时刻能够感受到对方所带来的巨大压力，这样就可以迫使它们不断提高自身的服务质量，以期能够占据更大的市场份额。另一方面，较之信托型基金，公司型基金内部具有更加健全的治理结构，这就有助于投资人对基金管理人的管理行为进行实时监控。与信托型房地产投资信托不同，公司型房地产投资信托并未授予管理人以全权，取而代之的是部分授权的监管模式，具体来说就是投资人与董事会、董事会与经理层实行递进式的部分授权。房地产投资信托采取何种运营方式取决于该公司的经营现状如何，而上述两种类型的房地产投资信托，公司型的运营情况要明显超过信托型。 但是，新法对旧法所进行的调整看起来似乎依旧没能切中要害，这其中，新法在 “合格投资人”这一问题上所作出的调整，将投资人的标准设定得有些过高，这无形中挫伤了众多中小投资者的投资积极性，与房地产投资信托制度发展的初衷背道而驰。另外，有关哪些委托人可以成为受益人的规定也偏离了信托领域的原有轨道，与信托的核心精神及信托法有关规定无法实现无缝对接。

（二）业务经营方面的法律缺位

尽管我国当下针对房地产投资信托实行的是类似计划经济的模式，法律保障已经一定程度的具备了，但是这些法规还没有完全满足对发展房地产投资信托的要求。根据我国信托投资领域的相关立法的规定，只有在信托合同的份数不超过两百份，且每份不低于5万元金额的情况下，信托投资公司才有权利对信托资金进行集合地处置。这条规定对房地产投资信托的融资规模进行了大大的限制，也把较大型房地产项目的融资之路阻断了。第4条，禁止公开的公共媒体营销宣传的规定，把房地产投资信托的融资形式完全钳制住了，即只能使私募的方式被采取。

我们应当看到，当下，我国房地产领域因产权而提起的民事诉讼频发。刨根问题，我们可以发现两方面的原因，这其中历史因素固然应考虑进来，但我们应给予重点关注的是我国的现实国情，那就是我国针对房地产的立法规制仍旧有诸多亟待解决的缺陷。由上述内容我们可以看出，在西方发达国家，信托业在其国内早已发展成为一个独立且成熟的行业，这一行业投资对象主要是面向那些相对发展完善的物业，因为只有以它们为投资对象，房地产投资信托方能获得可靠的资金收入，这就要求上述的商业产权应确定和完备。然而，反观我国目前的现状，若想满足上述要求其难度可想而知，退一万步讲，即便信托业在我国创建成功，但那也无法解决我国当前房地产业的阿喀琉斯之踵，及诸多房地产商在开发房地产时压根儿就不曾获得其所开发土地的使用权。

另外，房地产开发商想要获得一个相对安全可靠的资金来源的前提条件就是他们应当是所开发房产的所有权人。然而，我国的现实国情却是，绝大多数的房地产开发商在完成对土地的开发利用后，通常是将其产权分割为数份并同时面向社会不特定的购房者进行发售，这就使得每一个买房者都拥有一个相对独立的房屋产权，在这种情况下，房地产商如果想以其拥有的房屋产权对外募集资本，囿于其自身所持有的产权状况而难以在证券市场上获得立足之地。

综上所述，我们可以看出信托财产及其投入市场的方向作为房地产投资信托中的重要内容，它往往与产权及其孳生的其他权利密切相关，在产权无法确定的场合，房地产投资信托也只会是一纸空谈。同时，根据我国相关法律的规定，只有信托投资公司被定义为适格的受托人。言外之意就是房地产投资信托的发行主体仅局限于信托投资公司，这就无形中赋予信托公司以寡头地位。法律的这一规定违背了市场经济的发展规律，使得房地产界的某些本来具有相关资质的管理团队无法涉足到房地产投资信托领域。很明显，我国法律应当明确授权给那些具备相应条件的金融机构，让他们可以作为适格的发起人参与到信托当中。

三、我国房地产投资信托制度的完善

（一）在房地产法中完善对房地产投资信托的法律规制

要完善我国房地产法律制度，首先应该考虑，对房地产产权的转让问题作出明确规定。该制度涉及信托财产、投资方向等房地产所有权或相关权利，因此立法上需要界定产权归属，不具备清晰的产权，信托根本无法进行。包括申报主体、受理机关、程序等有关信托的登记的规定，可以参考日本相关法律，立法中设定统一的登记机构，这样才能落实《信托法》中信托登记的规定。我国出台的土地管理法规，为土地使用制度的改革和房地产业的稳定前进，提供了强有力的立法保障。《城市房地产管理法》于1995年1月实施，该法是指引房地产开发和交易管理的一部基础性法律，在开发房地产用地、交易以及权属登记管理等方面作出全面的规定。可以看到，我国有关房地产市场的法律法规正在日趋完善。我们还应扩大房地产相关权利的范围，增加信托财产种类的发展。

（二）在证券法中完善对房地产投资信托的法律规制

纵观我国证券法律制度方面，应当将受益凭证纳入证券的范畴，允许其拥有证券的地位，它的上市、发行、转让能提高其流通性，这种做法无疑与国际接轨。通过前文分析我们可以看出，在其他国家或地区，房地产投资信托是可以上市流通，这既可以降低投资者的风险，又可以满足投资保值、增资的需求。现如今，受益凭证我国的房地产投资信托中法律地位并不十分明确。相反的是，在其他国家和地区，证券含有信托受益凭证，比如在美国，证券法以及最高法院的司法解释，皆把这类受益凭证界定为证券。由此说明，在我国《证券法》范畴，需要把证券界定的范围增大。