税务的筹划方式范文

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【关键词】委托代销方式；金融工具；税务筹划

我国社会主义市场经济的高速发展，商品交易愈来愈繁荣，委托代销作为一种商品销售方式，由于其自身所具有的显著优点而日益被商家所看重所采用。不同的代销方式，不仅使所涉及的税费有差别，从而取得的销售收益不同，更是对双方尤其是委托方的资金回笼和运用金融工具――如银行理财取得额外投资收益具有极大的影响。在现在金融工具多样化，企业理财灵活性更突出的当下，结合企业运用理财等金融工具获取利益的现实状况来进一步探讨委托代销方式的选择，具有一定的现实意义。本文从税费及资金回笼的角度探讨不同委托代销方式对委受托双方综合收益的影响，并为双方找到一种合适的代销模式提供依据。

一、委托代销两种方式的相关概念

委托代销是指委托方以支付手续费等经济利益为条件，将自己的货物交付给他人，由他人代为销售的一种经销方式。这种销售方式一方面能减少委托方的商品积压和库存压力、仓贮费用，尤其对于初创企业来说扩大商品覆盖面和影响力极有帮助，另一方面也能减少受托方的商品资金占用和经营风险。在很多情况下对委托方和受托方来说几乎可说是一种双赢的销售模式，因此有越来越多的商家采用。

委托代销商品方式通常有两种：一种为收取手续费方式，即双方签订的代销协议明确规定了代销商品的售价，受托方必须严格按规定售价销售商品，在售出商品后根据代销清单上商品数量按协议规定的费率向委托方收取手续费，同时销售商品所得款项扣除手续费后必须汇还委托方。另一种为视同买断方式，即由委托方和受托方签订协议，委托方按协议价收取所代销商品的货款，受托方可将代销商品加价出售，实际售价与协议价之间的差额归受托方所有，受托方不再另外收取手续费。

二、委托代销方式的税务筹划实例

甲乙两公司均为增值税一般纳税人，甲公司生产并销售一款新产品，每件售价为1000元（不含税），由于刚推向市场，虽初步得到市场肯定并取得一定的销售业绩和口碑，但同类产品竞争激烈。为扩大市场份额，进一步扩大产品影响力，提高销售额，拟同乙公司签定代销协议，委托乙公司代销。暂时有两个代销协议方案双方可以协商选择。

方案一：采用收取手续费方式。乙公司根据代销产品销售额（不含税）的20%收取手续费，即每售出一件，乙公司可收取200元手续费作为收入，余款800元支付给甲公司。

方案二：采用视同买断方式。甲公司按800元/件与乙公司结算，差额200元归乙公司所有，此种方式下乙公司在收到代销商品时按800元/件计算的总金额向甲公司支付款项。首批暂定代销20000件。

1.不考虑资金回笼时间及不考虑利用金融工具（如：银行理财）获取收益的情况下

（1）收取手续费方式

①甲公司收益分析

假定甲公司该产品的生产成本为500元（不含税）且不考虑应计入产品成本的制造费用，年底售出了20000件。应纳城建税税率5%、应纳教育费附加费率3%、应纳地方教育费附加2%。

根据《增值税暂行条理实施细则》第四条规定：将货物交付其他单位或个人代销，企业应视同销售，委托方与受托方均要交纳增值税。

甲公司增值税销项税额=20000×0.1×17%=340万元

甲公司增值税进项税额=20000×0.05×17%=170万元

甲公司应纳增值税=340-170=170万元

甲公司应纳城建税、教育费附加及地方教育费附加=170×（5%+3%+2%）=17万元

甲公司结转的产品成本=20000×0.05=1000万元

甲公司支付的代销手续费=20000×0.02=400万元

甲公司所得税前收益=20000×0.1-1000-17-400=583万元

②乙公司收益分析

根据《营业税暂行条理实施细则》的规定，乙公司收取的手续费必须交纳营业税，由于乙公司在此方式下购进的商品价格等于售出价格，因此增值税销项税额等于进项税额，相抵后无须交纳增值税。

乙公司应纳营业税=20000×0.02×5%=20万元

乙公司应纳城建税、教育费附加及地方教育费附加=20×（5%+3%+2%）=2万元

乙公司取得的收入=20000×0.02=400万元

乙公司所得税前收益=400-20-2=378万元

（2）视同买断方式

①甲公司收益分析

甲公司增值税销项税额=20000×0.08×17%=272万元

甲公司增值税进项税额=20000×0.05×17%=170万元

甲公司应纳增值税=272-170=102万元

甲公司应纳城建税、教育费附加及地方教育费附加=102×（5%+3%+2%）=10.2万元

甲公司结转的产品成本=20000×0.05=1000万元

甲公司所得税前收益=20000×0.08-1000-10.2=589.8万元

②乙公司收益分析

对于乙公司来说，视同买断方式实质上与一般的商品购销并无太大区别，因此不存在交纳营业税的问题，只是相当于是以800元/件的价格购买商品再以1000元/件的价格出售。需要考虑增值税。

乙公司增值税销项税额=20000×0.1×17%=340万元

乙公司增值税进项税额=20000×0.08×17%=272万元

乙公司应纳增值税=340-272=68万元

乙公司应纳城建税、教育费附加及地方教育费附加=68×（5%+3%+2%）=6.8万元

乙公司所得税前收益=20000×（0.1-0.08）-6.8=393.2万元.

从以上分析可以看出，在不考虑资金回笼和不考虑运用金融工具充分获取资金时间价值的情况下，无论是委托方还是受托方，在本案例情况下采取视同买断方式获取的收益都比收取手续费方式要大。甲乙方都应选择视同买断方式这一“最佳”方式才符合双方获取收益最大化的要求。

2.考虑资金回笼时间及考虑利用金融工具（如：银行理财）获取收益的情况下

（1）收取手续费方式

①甲公司收益分析

对甲公司来说，由于是收到代销清单才确认收入，而对于货款来说，通常是在收到代销清单时或之后才会收到，因此甲公司资金回笼时间与上一种情况差别不大，所以获得的收益也几乎没有大的区别。

②乙公司收益分析

对乙公司来说，因为售出商品收到代销款与将代销款返还甲公司，两者之间存在时间差，这就使得该项款项会给乙公司带来一定的额外收益。仍用以上案例分析。假设代销协议规定在20000件代销商品销售期间，每月由乙公司根据销售情况向甲公司提供代销清单作为甲公司确认收入依据，全售出后，年底乙公司再一次性将扣除手续费后的代销款项付给甲公司。由于该商品适销对路，在代销期第三个月就卖出了15000件。则乙公司此时手上可运用的闲置资金为15000×0.1=1500万元，若此时丙银行推出一项针对大客户的金融保本理财产品，无风险，起点为至少1000万元，若乙公司将这笔1500万元的款项投入，预计在代销付款到期前该理财产品可以使乙公司获得60万元的收益。则此时计算乙公司的综合收益=378+60=438万元，与视同买断方式的393.2万元相比，显然乙公司更愿意选择收取手续费方式。

（2）视同买断方式

甲公司及乙公司收益分析如下：

这种代销方式对双方来说通常与一手交钱一手交货的实际销售方式差别不大。最经常的做法有两种：一是委托方通常会向受托方收取一定数额的款项（小于全部代销商品的总金额）作为押金或预付款，余款在收到或售出全部商品后再收取。二是一手交钱一手交货，钱货两清。

为与前面的探讨相互验证，笔者以第一种收预付款为例。假设在视同买断方式下，甲公司要求乙公司需先付1500万元预付款（总代销款为20000×0.08=1600万元），余款100万元在收到全部商品后再支付。乙公司在接收大部分商品后按要求支付了1500万元，假设此时丙银行推出一项针对大客户的金融保本理财产品，无风险，起点为至少1000万元，若甲公司将这笔1500万元的款项投入，预计在代销期内可以获得60万元的收益。则此时计算甲公司的综合收益=589.8+60=649.8万元。显然甲公司仍会选择对自己有利的视同买断方式。

对于乙公司来说，此种方式下乙公司仍只有393.2万元的收益，与不考虑资金时间价值和运用金融工具的上一种情况相同。

3.结果分析

假设丙银行的理财产品在1500万元的额度下在代销期只能给乙公司带来10万元的额外收益时，收取手续费方式下乙公司的收益=378+10=388万元，388万元小于视同买断方式下的393.2万元，这种情况下，乙公司显然选择视同买断方式更有利。若该理财产品能给乙公司带来15.2万元的额外收益，则收取手续费方式下乙公司的收益=378+15.2=393.2万元，等于视同买断方式下的收益。这种情况下，两种代销方式对于乙公司来说既然收益相等便可任意选择其一。由此可见，在不考虑资金回笼和不考虑金融工具的情况下，在采用收取手续费方式取得的收入等于视同买断方式下取得的收入的情况下，视同买断取得的收益与收取手续费方式取得的收益两者之间的差额是受托方在考虑资金时间价值和运用金融工具情况下选择代销方式的依据，比这个差额大，则表示在收取手续费方式下受托方利用暂时闲置的代销款项取得的额外金融收益要大于采用视同买断方式在理论上比收取手续费方式高出的收益部分，受托方会选择对自己有利的收取手续费方式，以充分运用金融工具。若比这个差额小，则表示在收取手续费方式下受托方利用暂时闲置的代销款项取得的额外金融收益要小于采用视同买断方式在理论上比收取手续费方式高出的收益部分，受托方会选择对自己有利的视同买断方式。若差额为0，则表示在收取手续费方式下受托方利用暂时闲置的代销款项取得的额外金融收益要等于采用视同买断方式在理论上比收取手续费方式高出的收益部分，受托方可任选一种代销方式。

对于甲公司来说，由于本身视同买断方式下，就可以利用金融工具获取额外收益，因此属于是“锦上添花”的好事，所以必然还是选择视同买断方式要优于收取手续费方式。

三、启示

由以上的案例分析可以发现，在结合金融工具之后，委托方和受托方在某些情况下不会一致地选择视同买断方式。然而在实际操作中，随着经济的发展，视同买断方式无论是在会计操作上还是实际业务中都有着比收取手续费方式更为优越的特性：直观、易操作、资金回笼快、理论收益大。对于大多数委托方来说多更愿意选择这一方式。

但是代销协议应考虑双方利益，不能只考虑其中一方。因此笔者尝试提出一种解决方案：即在以视同买断方式签定代销协议后，应充分考虑代销期内金融工具对双方，尤其是受托方的影响，在照顾受托方因金融市场的变化可能蒙受的收益损失时，以相关补充条款予以弥补。如以额外代销奖励，即若受托方在规定时间内提前完成一定的代销量而给予奖励，或是在代销方及时或超前支付代销款时给予一定的奖励，以此类似的补充条款不仅可以一定程度解决受托方利益损失问题，还可以激励受托方更快更好的完成协议，从而使双方都获得满意的收益。

四、结束语

社会主义市场经济发展迅猛，银行等金融机构频繁推出理财产品等金融工具，有很多甚至是为企业等大客户量身定作的。因此，企业在选择委托代销方式时，不应无视资金回笼的快慢所产生的时间价值问题，应在选择代销方式时作为重大影响要素加以分析考虑。在实践中委托受托双方要根据自身实际情况，在以视同买断方式为主要选择方向的基础上兼顾双方利益，结合市场金融变化以补充协议等方式采用一定的补偿机制解决双方的利益分歧。

参考文献：

[1]关杰.委托代销的税务及会计处理.当代会计，2014年第3期

[2] 屈航.委托代销方式对企业税收负担的影响分析.商业会计， 2013年第9期

[3] 王晓敏.委托代销商品的纳税筹划.财会月刊，2011年第1期

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【关键词】税务筹划；一般思路；基本方法

一、税务筹划的定义及特征

税务筹划是指纳税人在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能地减少应缴税款的一种合法经济行为。税务筹划的特征：（1）合法性。税务筹划必须在国家税收法律法规许可的范围内进行，这是税务筹划与偷税、漏税的本质区别。（2）超前性。纳税行为具有滞后性，企业可对自身应税经济行为进行预见性安排，比较不同经济行为下的税负轻重，做出相应选择。纳税人可事先结合自身的实际情况做出投资经营和财务决策。（3）综合性。要综合考虑企业的各种税种，使其总的税负最低。要综合考虑企业税务筹划方案的收益和成本，使纳税方案的综合效益最好。（4）时效性。随着我国政治经济形势的发展变化，与纳税相关的法律法规和政策也在不断变化，税务筹划方案必须立足现实，适时调整和更新。

二、税务筹划的一般思路和基本方法

一般企业缴纳的最主要的税种有增值税、消费税、营业税和企业所得税。基于比例税率的企业，企业应缴税额=计税基础×适用税率。从最终节税结果上看，税务筹划的基本思路可分为两条：有直接节税效果的绝对节税思路和有间接节税效果的相对节税思路。

1．绝对节税。是指直接使纳税绝对总额减少，企业根据相关法律法规精神，在各种可供选择的纳税方案中，选择缴纳税款最少的方案。基本方法：对纳税人身份的选择。居民企业和非居民企业。三资企业和内资企业。个人独资企业、合伙制和公司制。总分公司和母子公司。一般纳税人和小规模纳税人。特殊地区和投资方向的选择。纳税人身份不同，其适用的税收政策和享有的优惠政策也不同。（1）兼营业务分别核算。增值税、消费税和营业税都存在兼营业务的情况。企业应尽量将其兼营业务分开核算，避免适用从高税率缴纳额外税收。（2）混合业务分拆。混合销售行为视同销售行为征收增值税会加重企业税负。（3）合理利用转移定价法。企业在采用转移定价法将税基转移到低税率地区或亏损企业时，要全面了解税法及税收征管的相关规定和税务机关对“合法和合理”的界定，避免税务筹划的风险。（4）企业所得税扣除项目金额的筹划。将不能税前扣除或超过扣除比例的项目向允许据实扣除的项目转化。对于一些营业外支出，须取得税务机关的认可的，应及时报核。（5）消费税的税基筹划。企业可通过成立独立核算的销售部分和内部转移价格，包装物收取押金，商品先销售后入股、抵债、换货，汽车先买后配，彻底的委托加工再销售等方式降低消费税的计税基础，从而达到减轻税负的目的。

2．相对节税。是指一定时期的纳税总额不变，通过筹划使各个纳税期间纳税额发生变化而增加收益。相对节税的产生根源是货币时间价值，主要应用于企业所得税的筹划。基本方法：（1）固定资产折旧方法。在企业所得税税率相对稳定的条件下，企业采用加速折旧法会使固定资产使用寿命前期的折旧费用较多，减少当期所得税支出，留于企业的资金可再投资增值，从而产生相对节税作用。（2）发出存货成本的计量。物价水平大幅上升时，库存存货的总成本会增加，企业采用先进先出法不能增加已销产品的成本，其他方法则能相对增加当期的已销产品成本，从而减少所得税支出。（3）债券摊销方法。在货币时间价值的作用下，溢价发行的债券采用实际利率法，折价发行的债券采用直接法会使总体税负现值相对较低。企业应结合其投资的意向确定摊销方法，并根据已确定的摊销方法选择有利的债券投资。（4）长期股权投资后续计量。企业可以根据已选定的后续计量方法，确定有利于企业的投资方案。（5）坏账计提方法。我国企业应采用备抵法核算坏账损失。企业应结合其享有的税收优惠政策、企业的经营状况和客户的资信水平，选择适当的坏账损失估计方法，使企业的相对纳税额降低。（6）投资性房地产的后续计量。房地产价值通常会随市场条件的变化而上涨，企业采用成本模式，将增加企业的营业成本，有利于企业相对节税。（7）收入确认时间和金额。关于长期工程的合同收入一般情况下采用全部完工法，可达到延缓纳税期限的目的。明确各种销售收入处理方法，避免虚增收入。（8）借款费用的处理。借款费用资本化部分将在以后的期间通过折旧或摊销等方式计入损益；而费用化部分则直接减少当期的纳税支出，达到相对节税的目的。

参考文献

[1]王虹．税法与税务筹划[M]．成都：四川大学出版社，2010

[2]钟骁勇．基于会计政策选择的税务筹划[J]．河南财政税务高等专科学校学报．2010（3）

[3]王建怀．浅谈企业税收筹划及其应用[J]．发展：学术纵横．2011（3）

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【关键词】房地产企业；土地增值税；企业所得税；纳税实务

为了加强房地产企业税收管理，国家税务总局先后下发了国税发[2009]91号文《国家税务总局关于印发的通知》和国税发[2009]31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，对房地产企业土地增值税清算和所得税汇算清缴分别提出了具体要求。企业在实际执行这两个法规时，一方面要保证法律法规的遵循性；另一方面要结合公司自身特点合理纳税。怎样实现这两个方面的统筹，笔者从以下方面进行探讨：

一、把握缴税时间及缴税条件，加强项目前期管理

准确把握房地产开发项目土地增值税清算和企业所得税汇算清缴的时间及条件，是房地产企业依法纳税、合理筹划的前提。

从时间上，土地增值税以开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额；企业所得税汇算清缴以纳税年度为单位，每年5月31日前完成上年度的企业所得税汇算清缴工作。

从缴税条件上，土地增值税在清算前，按照预征率在产生预收账款时进行预缴，当开发项目达到规定的清算条件（分为应清算和可清算）时，纳税人按照规定时间完成清算工作；企业所得税汇算清缴时，按照纳税人年度损益表，计算房地产开发企业特定业务的纳税调整金额，按规定弥补以前年度亏损后年度内有所得就纳税，亏损不纳税。

基于以上规定，在实务操作中，土地增值税的纳税时间和缴税条件存在筹划的空间。土地增值税清算要以备案证上的分期为标准确定需清算的项目，在公司成立初期办理备案证时，公司可以选择分楼栋确定分期还是所有楼栋为一个分期，这取决于公司的整体安排。公司在决定项目分期时，需考虑项目未来整体利润，若项目预期利润持平或亏损，未来可能退土地增值税，则应分楼栋确定分期，尽快收回预缴的土地增值税，带来现金流；若项目预期利润较高，则应在所有收入成本全部发生后进行清算，可以规避由于成本无法全部确认带来的多次清算和多次缴税。在此基础上，公司可规划预计容积率（1.0以上）、单套建筑面积（小于等于140平米）和成交价格（不超过同级别平均售价的1.2倍），确认是否属于普通住宅（普通住宅成本加计扣除20%）。在达到清算条件时，对于有可能退还土地增值税的，公司可以要求主动清算。

相对于土地增值税清算时间的筹划安排，企业所得税汇算清缴一年一次的规定要求公司每年必须对企业所得税额进行计算，当未达到入住条件（发放入住通知书并且收回全款）时，一般损益表的金额均为负数，结合当地预征毛利率的不同规定，按照预征毛利率预先确认当年的税法收入，当公司实际毛利低于预征毛利率时，公司会提前缴纳所得税，并在实际确认收入后办理退税程序，当公司实际毛利高于预征毛利率时，公司会在确认收入后对企业所得税进行补缴。其中预缴的土地增值税在企业所得税调整事项中作为扣减项目，起到降低应纳税所得额的作用。综上，如果公司同时有几个清算项目，可以根据项目盈利情况，调节公摊类费用，以达到少缴纳所得税或晚缴纳所得税的目的。

二、合理确定开发项目的收入和成本，加强成本费用的日常管理

合理确认收入和归集成本费用是土地增值税清算和企业所得税汇算清缴的前提，不同项目、不同分期成本费用的合理分配又是这两项工作完成的关键。从收入确认和成本归集来看，两税的关系非常密切。

（一）完整记录收入的发生

土地增值税清算时，会填写销售明细表，对具备清算条件的分期，按照房号对相关信息进行列示，对于产权已经发生转移的（开具销售发票或签订销售合同）均应视为销售收入，对于只交纳定金或认筹金状态的资金收回不视为收入。因此，在清算前已发生面积差需补退款的，要在清算期内及时处理，按照补退后的金额确认收入。

企业所得税的收入分两部分：一部分是利润表中确认收入的金额，这部分金额是已达到收入确认条件的会计收入；另一部分是在调整事项中，为已签约未收回全款的部分，这部分税法收入的毛利可以按照实际毛利而不是税务局认定的预计毛利[实际毛利为利润表中的（营业收入-营业成本）/营业收入]，这部分税法收入取值可以用年末预收帐款的余额。

以上两税的收入金额在确认口径上是一致的，不同之处在于企业所得税是以年底为截止点，而土增税是以清算开始的月份为截止点。

（二）合理确定成本的归集

成本的归集是税务机关审核公司土地增值税和企业所得税的重点，公司在确定成本扣除金额时一定要考虑开发成本和费用的真实性和合法性，判断公司有无虚列开发成本和费用，保证所有成本和费用发生都是与该项目分期相关。在实务操作过程中，公司应制作成本计算表对成本进行归集和分配，成本计算表应以房地产开发成本科目为大类，将分期内发生的所有合同按照入账科目记录到成本计算表的成本科目下，合同要体现签订金额、结算金额、已入账金额和暂估金额。在审核已发生的分期下的总成本时，要注意以下六点：（1）公司在土地取得环节是否有国土等相关部门的合法凭据（加盖部门公章）；（2）企业支付拆迁补偿费时是否将拆迁明细表等相关资料报税务机关备案，支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册应一一对应；（3）土地价款、拆迁补偿费、城市配套建设费的契税是否足额缴纳；（4）企业支付建安工程款时是否从施工方处取得税务机关开具的合规的建筑业统一发票。对于支付进度款的，需获得每笔建安款项支付的依据，即工程量单、付款证书、验收报告等，对于结算的项目，须提供结算报告、最终验收单，考虑工程造价预算与结算是否差异过大，结算款项是否偏高。对于甲供材，即公司自购建筑材料，需注意是否在施工合同中重复计算扣除；（5）多个项目分期共同发生的公共配套设施费，应按不同项目分期合理分摊。一般来讲，开发项目内独立的、非营利的且产权属于全体业主或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出都属于可以扣除的公共配套费支出。公共配套设施必须处于红线内，对于一些独立售楼处签订时以无偿赠与地方政府的名义但是在红线外的，在土增税计算时成本不予认可；（6）开发间接费用需与项目直接相关。对于和项目开发无直接关系的业务招待费、差旅费、团队建设费等需要在成本计算中予以扣除。

分期内总成本的确定对于土地增值税清算和企业所得税汇算清缴极为重要，两者确定成本的口径基本相同，某些细节略有不同，如土地增值税成本中不包含取得土地使用权所支付的金额，同时对于建成后有偿转让的公共配套设施准予扣除成本。

三、科学确定增值额的计算方法，加强项目的后续管理

房地产企业所得税的确定会涉及预提成本，分期内总成本减去已开发票的入账金额就是预提成本。根据企业所得税法的规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%，在实际工作中，企业需在汇算清缴日前（5月31日）获取足额发票控制预提金额不超过总成本的10%，否则为虚列成本。分期总合同成本确定后，土地成本可以按照占地面积法，前期费用、建安支出、基础设施和公共配套费可以按照建筑面积法（主要是按照可售建筑面积），将分期的住宅类型进行分配。分配后的各住宅类型的总成本除以对应的总可售面积就是该住宅类型的单方成本，单方成本乘以相应的结算面积就是利润表中的主营业务成本。可以说，分期总成本的确定，对于企业所得税的计算起到关键作用。

土地增值税清算不会使用预提成本，只会按照实际已经取得可靠发票的成本为基础计算土地增值税扣除金额。可以说，在企业准备进行土地增值税清算前，重要的准备工作就是按照实际工程量取得分期总成本对应的发票，这恰恰和企业所得税的10%的概念不谋而合。同时土地增值税清算确定各住宅类型成本的方法和企业所得税也不一致，一般会用各住宅类型的层高系数分配，可以扣除的成本金额只包含已售面积对应的成本，未售部分待后续销售完毕后再行清算。因此，土地增值税清算时，对于销售进度和发票获得情况公司须提前谋划，以免尾盘剩余过多成本而导致当期缴纳过多的土地增值税。

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关键词：房地产企业 税务筹划 经济效应

随着房地产市场的竞争日益加剧，房地产企业需要灵活运用税务筹划手段，在合理承担自身税负的前提下，尽可能地降低经营成本和资源浪费。学术界和实业界都对房地产企业税务筹划做出了较为系统而全面的研究，在制度安排和技术创新方面都有所突破[1]。然而，随着市场环境的变化和经营条件的转变，房地产企业税务筹划面临着两大问题需要去解决：一是新税制的颁布和实施对房地产企业税务筹划带来的影响分析；二是紧缩性的房地产调控政策对房地产企业税务筹划带来的影响分析。

鉴于此，本文在充分分析新的市场经济环境条件的基础上，分别从理论和实践两个角度，全面而深入地分析了房地产企业税务筹划的经济效应，为房地产企业在新的政策条件下合理税务筹划提供有力的思想指导和技术支持。一方面，本文运用理论工具对房地产税务筹划的经济效应做出了深入解析，探求房地产税务筹划的内在经济规律；另一方面，本文分别对开发建设环节、交易环节和保有环节中的税务筹划经济效应做出全面分析，从实践环节增强房地产税务筹划的执行效果。

1 房地产企业税务筹划的经济环境分析

随着商品房市场机制的不断发展和完善，房地产企业也正在经历着市场化的变革。税务筹划的兴起，既是房地产行业市场化的重要表现，也是企业积极参与市场竞争的必然选择。因此，宏观的经济环境和行业特点，无疑对房地产企业的税务筹划起着十分重要的作用。本文将从房地产行业发展特点的角度，充分说明税务筹划的必要性和可行性。

房地产企业的经营特点主要表现在以下几个方面：

1.1 资金密集型 房地产企业属于资金密集型经营模式。也就是说，在所有资源配置的过程中，资金要素对房地产企业的发展起着决定性作用。由于房地产企业对资金的市场需求巨大，加之投资回报周期较长，资金链的安全性成为房地产企业首要考虑的问题。

1.2 生产复合性 从生产过程角度看，房地产企业属于生产复合型的经营方式。换句话说，房地产企业的经营过程十分复杂，涉及到的生产环节众多，需要从宏观层面和微观层面恰当的处理好资金的分配关系，以保证各个环节的工作正常进行，减少不必要的经营风险。

1.3 产业带动性 从产业角度分析，房地产企业属于产业带动型经营模式，在整个产业系统中起到引领的作用。房地产企业的发展壮大，将会促进地区娱乐、餐饮、公共服务等社会服务体系的建立和完善，形成产业互动机制。

正是基于房地产企业的经营特点，我们不难发现，税务筹划已经成为影响房地产企业资金周转和经济效益的重要因素之一。税务筹划在房地产企业的不同经营阶段具有不同的特点，需要纵观取得环节、交易环节和保有环节的经营特点来合理安排税务筹划工作。

在此基础上，本文分别从取得环节、交易环节和保有环节的税务特点出发，由理论分析和实践经验相结合，全面而系统地分析税务筹划对房地产经营产生的经济效应。

2 税务筹划经济效应的理论分析

税务筹划是市场经济的重要组成部分，不仅不是对市场经济的效率性造成负面作用，相反可以提高整个社会的资源配置效率，增强社会福利，是市场主体主动运用市场机制实现自身利益最大化的有效工具[2]。

从博弈论角度看，税务筹划有助于实现微观市场主体和公共政府部门的“纳税均衡”，促进社会福利的最大化。之所以如此，是因为微观市场利益与公共利益之间存在着相对均衡的博弈关系，税务筹划可以有效矫正资源配置的非效率性，使得在保证政府征税需求的情况下，纳税主体选择理性的调整方法，降低自身的税负水平。从利益相关者角度看，税务筹划有助于协调企业的经济责任和社会责任之间的利益关系。税务筹划是企业积极参与市场活动的重要表现，一方面可以充分自身内部资源，以最少的成本投入实现最大的经济利益；另一方面可以在承担纳税的社会责任的基础上，理性降低纳税数额，有利于促进市场机制的资源配置效率的提升。从社会契约论角度看，税务筹划有助于规避微观市场主体在纳税方面的道德风险。由于税收是在公共产品需求的情况下而产生的，市场主体需要按照既定的契约要求承担自身的税负责任。税务筹划则为市场主体在处理公共产品服务和自身经济增长之间提供了有效的调整工具，减少了道德风险的可能性。

以上分析，不难看出，税务筹划是市场机制充分发挥作用的重要表现，有利于提高市场主体的经济利益，增强社会福利。在此基础上，本文要分别对房地产企业各个环节的税务筹划经济效应进行分析。

3 房地产企业开发建设环节中税务筹划的经济效应分析

在开发建设环节中，筹资方式是影响房地产企业税务筹划的经济效应的重要因素[3]。选择合理的筹资方式，充分利用筹资方式的税收优惠条件，有助于降低房地产企业的资金占用，为税务筹划提供较大的空间和手段选择。

筹资方式一般由融资筹资和银行贷款两种形式。而确定利息费用扣除方式筹划的临界点是选择融资方式的关键。如果利息费用扣除方式的筹划临界点小于企业的利息费用，那么，房地产企业的理性选择就要按照转让房地产项目计算分摊利息支出；如果利息费用扣除方式的筹划临界点大于企业的利息费用，那么，房地产企业就不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出。只有这样，房地产企业才能在开发建设环节中尽可能地降低自身的税负承担水平，避免不必要的税收支出，以便提高企业的整体市场竞争力。

4 房地产企业交易环节中税务筹划的经济效应分析

房地产企业的交易环节涉及到的税收种类繁多，税务筹划技术安排较为丰富。本文将从定价策略和利用税收政策两个方面分别解析税务筹划的经济效应。在定价策略方面，房地产企业首先要解决的问题是税收临界点的确定[4]。税收临界点的合理确定，有助于房地产企业准确评价房屋售价和被扣除项目数额的大小关系。经验表明，如果房屋售价约为被扣除项目数量的1.285倍，那么，房地产企业的定价策略是具有经济性的。在这种情况下，房地产企业可以享受营业税的优惠政策，起到降低自身税负的目的。在利用税收政策方面，房地产企业需要充分理解新税法的具体做法。一方面，房地产企业可以充分利用现金折扣的促销方式，减少财务报表中的房屋销售数量，起到降低税基的作用；另一方面，房地产企业可以通过赠送劳务服务的优惠方式，降低房屋销售收入，减少自身应该承担的税负水平。

5 房地产企业保有环节中税务筹划的经济效应分析

保有环节中的房地产企业税务筹划的经济效应因经营方式的不同而存在差异。一般而言，房地产企业在保有环节中的经营方式主要分为对外租赁和自行经营两种方式。房地产企业对外租赁房屋，则会增加租赁收入；如果采用自行经营方式，可以获得投资利益[5]。税务筹划则在两种经营方式下产生不同的经济效应。如果房地产企业对外出租房屋，那么在获得租赁收入的情况，也要承担因为租赁而产生的税负义务。这样的话，房地产企业自身承担的税负水平就会增加，对财务工作产生了较大的成本支出。如果房地产企业通过合理的投资渠道自行经营房屋，将租赁业务转换为投资业务，那么不仅可以获得数量客观的投资收益，与此同时，也可以有效规避因为租赁而产生的各种税负，从而在很大程度上减少自身承担的税负水平[6]。合理的税负筹划可以使得房地产企业获得良好的经济收益。

6 小结

通过以上分析，本文得出以下结论

6.1 税收筹划可以有效减轻房地产企业的税负水平，起到积极的经济效应。无论从理论角度，还是从技术操作角度，税收筹划积极的经济效应是不可否认的，不仅可以有效降低房地产企业的税负水平，而且，也可以有效提高社会资源的配置效率，增强整个社会的民众福利。

6.2 税收筹划在不同环节中的经济效应存在差异。由于房地产企业的经营过程分为开发建设环节、交易环节和保有环节，该三个环节各具生产经营特点，而且涉及到的税收结构也存在差异，所以，税收筹划对于减轻房地产企业的税负水平也就不同，则产生的经济效应则存在程度上的差异。

参考文献：

[1]李大明.论税收筹划的税收理论依据[J].税务研究.2003，（05）.

[2]曲晓辉.论长期股权投资财务决策的税务问题[J].税务与经济.2006，（01）．

[3]张英明.纳税筹划与企业战略[J].经济与管理.2006，（09）．

[4]黄黎明.税收筹划理论的最新发展——有效税收筹划理论[J].涉外税务.2004，（02）.

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关键词：税务筹划；财务管理；税收优惠

税务筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益最大化的税务方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。这个概念说明了税务筹划的前提条件是必须符合国家法律及税收法规；税务筹划的方向应当符合税收政策法规的导向；税务筹划的发生必须是在生产经营和投资理财活动之前；税务筹划的目标是使纳税人的税收利益最大化。税务筹划是我国税收法制日臻完善情况下企业的必然选择，是建立现代企业制度的必然要求。税务筹划对于企业财务工作来说具有十分重要的影响作用。 立足企业财务实际，通过科学合理的税务筹划，降低企业面临的税务风险，从而保证企业经济利益的最大化。

一、企业财务管理过程中加强税务筹划的必要性

（一）增强企业的财务管理能力

企业要想获得较高的税务筹划能力，就要求企业的财务会计人员既要具备良好的会计理论知识，又要熟练掌握税收法律知识，并灵活运用会计制度同税收法律之间经济业务处理的差异之处，科学合理的进行税收筹划，从而有效提高企业的财务管理能力。

（二）增强企业的债务偿还能力

企业通过有效的税收筹划能够在一定程度上降低应纳税额，缩减了企业现金的流出，有效避免了企业资金不充分问题的出现，从而在一定意义上增强了企业的债务偿还能力。

（三）健全企业的财务管理机制

伴随着我国社会主义市场经济的不断深入发展，税收法律制度也得到不断的完善，这就要求企业财务管理部门应当把税收筹划作为健全企业财务管理机制的一项重要任务来抓。

二、企业财务管理过程中税务筹划策略分析

（一）筹资过程中的税务筹划

企业进行筹资可以通过以下两种途径来实现： 一种是负债筹资，一种是权益筹资。 企业通过负债的方式来进行筹资，需要在纳税前扣除其负担的利息，从而实现降低应纳税额的目的；而权益筹资方式则不用支付利息，也就不能实现降低应纳税额的目的。 如此看来，权益筹资方式比负债筹资方式的税收负担要重一些。

（二）投资过程中的税务筹划

企业在进行投资决策时，应当充分考虑到不同地区的税收法律规定的差异，并科学利用不同地区税制的差异以及政府税收政策方面的优惠，向那些整体税负水平偏低的区域进行投资，从而实现应纳税额的降低，最大限度的保证企业的经济利益。按照投资过程中资产的形态， 可以将投资方式分为以下三种类型：以有形资产形式投资、以无形资产形式投资和以现金形式投资。 一般情况下， 企业通常选择以有形资产和无形资产的形式进行投资，这是因为：第一，以有形资产形式进行投资的固定资产所提折旧额以及无形资产的摊销额能够在纳税前予以扣除，从而减少企业的应纳税所得额；第二，以有形资产形式和无形资产形式进行投资必须要经过评估程序，通常情况下资产都会被高估，这样不仅能够降低企业的投资成本，而且能够通过多提折旧和摊销额的方式来降低企业的应纳税所得额。 按照投资期限的长短，投资形式还能够分成一次性投资和分期投资两种形式。 采用分析投资形式，能够取得更多的资金时间价值，短缺的资金可以通过其他渠道融资获得，其所产生的利息支出能够在税前予以扣除，有助于企业应纳税额的减少。

（三）生产经营过程中的税务筹划

1、物资采购环节的税务筹划

第一，购货单位的税务筹划。 增值税进项税额的抵扣是以增值税专用发票上所注明的税额为依据的，而这种专用发票只有增值税一般纳税人有资格取得，小规模纳税人则不能使用增值税专用发票。 因此，从一般纳税人处进行物资采购被作为一项税务筹划措施。第二，结算方式的税务筹划。 采购的结算方式大致有两种：赊购和现金采购。 其选择权往往取决于购销双方谈判，如果所购产品趋向于买方市场，且采购方实力强、信誉高，那么在结算方式的谈判中，采购方往往容易获得话语权，占据主动地位。 一般而言，我国企业结算方式的税收筹划通常采取以下几种措施：其一，在支付货款之前，先取得发货方开具的发货票；其二，选择托收承付或者委托收款的方式进行结算；其三，选择赊购或者分期付款的方式进行结算。

2、销售环节的税务筹划

折扣销售、销售折扣、销售折让等是我国企业当前普遍采用的销售方式。 我国税法明确规定，货物的销售额和折扣额在同一张发票上分别列示的，可以按照折扣后的销售额征收增值税；否则，则应当按照没有扣除之前的销售额缴纳增值税。

（四）企业兼并和收购中的税务筹划

企业在进行兼并和收购过程中，可以通过兼并和收购有累计亏损的目标公司达到隐散利润，减少所得税的目的，或者这家亏损企业可能会考虑兼并和收购一个盈利企业以充分利用自身的亏损抵税的优势。除此之外，选择不同的收购方式也会产生不同的税收结果。具体来说，我国常用的收购形式主要有以下两种：

1、现金收购形式

当被收购企业的所有者获得其所持有股份的现金支付时，就不再享有其对该企业的所有者权益了。 这样一来，被收购企业的股东就必须在其股权转让的时候就其所得到的收益纳税，以转让股权所得扣除股权投资成本后的净收益作为计税依据。 通过上述分析可以看到，倘若选择现金方式进行收购，就必须要把被收购企业股东的税收负担纳入考虑范围之内，这样一来，就会导致企业收购成本的增加。 在现金收购形式下，倘若选择分期付款的方式来进行，就能够为被收购企业的股东提供一个安排期间收益的弹性空间，有助于缓解被收购企业股东的税收负担。

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一、股权架构重组中税务筹划的必要性

企业股权架构重组涉及的税种繁多，税务操作复杂，法律风险大，税收法规对重组影响巨大，某一政策使用不当可能导致重组面临缴纳巨额税款的窘境。作为影响企业股权架构重组成本和效益的重要因素，税务问题越来越受到企业的重视。因此在企业股权架构重组方案和执行过程中做好税务筹划是十分必要的。

（一）有助于加强国家经济政策的运行成效

国家实现宏观经济政策主要靠税收调控，企业进行税收筹划，主动接收政策信息，并能动地运用，按国家宏观政策调整自身行为，有助于实现国家宏观政策目标。

（二）有助于减轻企业税收压力，增加利益

国家对并购企业会提供税收政策优惠，并购企业依法实施税收筹划，享受税收政策好处的同时，可以减轻企业税收压力，增加利益。

（三）有助于提升企业财务管理水平

税收活动加大了企业现金流流出量，企业须仔细分析理财活动受税收的影响。探求遵循税法前提下，降低企业纳税引发的现金流出量，使企业自身价值增加，有助于企业更好的理财，以提升企业财务管理水平。

二、企业股权架构重组中的税务筹划着眼点和策略分析

（一）税务筹划着眼点分析

在企业股权架构重组活动中，可以从以下几个方面入手来思考税务筹划：

1、选择具有筹划空间的主要税种作为着眼点

股权架构通常选择股权收购、资产收购、企业合并等三种不同方式完成重组，不同的重组交易方式，会涉及所得税、流转税、土地增值税等不同的税种。在研究重组税务筹划过程中，可以根据重组方式不同、支付方式不同选择重点税种为着眼点展开。但是由于《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）对重组企业所得税的税务处理的做了明确规定，为企业所得税筹划提供了依据和筹划空间，实践中最常见的筹划方案普遍以企业所得税为主要着眼点。

2、选择税收优惠为着眼点

企业所得税法对农、林、 牧、渔业，符合条件的环境保护、节能节水，软件和集成电路产业等特殊行业制订了税收优惠政策。重组企业可以利用特殊行业企业为选择对象，进行税务筹划，降低企业税收整体负担，享受筹划收益。

3、选择企业组织形式为着眼点

企业采取的组织形式不同，税款缴纳方式也不同。目前常见的企业组织形式有公司制企业、个人独资企业和合伙企业。税法规定，个人独资企业和合伙制企业的出资人缴纳个人所得税，不缴纳企业所得税。而公司制企业在缴纳企业所得税之后将税后利润分红至个人股东，个人需按分红所得缴纳个人所得税。再则，公司制企业还可分为总公司与分公司，母公司与子公司。分公司不具有独立法人资格，与总公司汇总缴纳企业所得税，经营亏损可冲减总公司的应纳税所得额，但不能单独享受税收优惠；而子公司具有独立法人资格，独立享受税收优惠，独立缴纳企业所得税。重组时可分析主体的经营状况，选择合适的组织形式。

4、选择影响应纳税所得额的重组方式为着眼点

59号文指出，如果企业合并符合特殊性税务处理规定，被合并企业合并前的所得税事项由合并企业承继，可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额为被合并企业净资产公允价值乘以截至合并企业发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。企业重组可以利用该等特殊政策，达到减少应纳税所得额，降低税款。

5、选择不同的支付方式为着眼点

股权架构重组中收购方可以选择采取股权支付方式、现金支付方式、及存货、房地产、固定资产等其他资产支付方式。根据59号文和财税〔2014〕109号《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的50%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以适用特殊性税务处理规定，股权支付部分可以享受税收优惠。因此并购方选择现金和股权支付相对税负较轻，选择存货、房地产、固定资产等其他资产支付需要缴纳流转税、土地增值税、所得税、城建税和教育费附加等，可能税负较重。所以企业重组时应该将资金筹措和支付方式相结合合考虑各种方式的成本和效益。

（二）税务筹划具体策略分析

1、尽可能选择股权收购或者企业合并，避免采用资产收购。

三种重组形式的税种对比分析表

从以上分析表可以得出，通常资产收购的税负较高，股权收购和合并的税负较低。因此，从节税的角度看，企业应该尽可能选择股权收购或者企业合并，避免采用资产收购。当然在重组实务中不能单纯只考虑税务问题，还要考虑法律、经营等方面的风险等。

2、尽可能选择股权支付方式，减少非股权支付方式。

通过前述分析可知，对价支付方式中，现金和股权支付税负较少，存货、房地产、固定资产等税负较大。因此企业应该尽可能选择现金或股权作为对价支付方式，而减少存货、房地产等作为对价支付。

3、利用特殊性税务处理减少当期税款。

根据59号通知规定，在符合特殊性税务处理的情况下，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并，被合并企业及其股东可以不按清算进行所得税处理。被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继，这样如果被合并企业存在为弥补亏损，可以抵免合并企业的部分企业所得税，降低税负。

4、通过先分后转减少应纳税款

根据《关于企业股权转让有关所得税问题的补充通知》，企业在转让被投资企业股权时，应分享的被投资企业累计未分配利润不得确认为股息所得（居民企业之间的投资收益免税），而应确认为股权转让所得缴纳企业所得税，造成了双重征税。因此在不符合特殊性税务处理条件时建议先分后转，即被进行利润分配，在进行股权转让。

三、企业股权架构重组中税务筹划应注意的问题

（一）应综合考虑企业发展战略目标

企业决策是一个复杂的综合过程，不仅涉及经营层面，还涉及战略层面，税务只是其中的一个方面，在股权架构重组过程中，必须站在战略决策的高度，结合集团战略、经营特点，设计选择对企业最有利的税务筹划方案，不能单纯只考虑税负最小化和税后收益最大化来设计方案，否则容易导致片面短视的决策，影响企业持续发展。

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一、房地产企业税务筹划的若干问题

要分析我国房地产企业税务筹划的若干问题，首先得了解一个概念――税务筹划，税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。[2]由于我国税法体系还处在完善阶段，部分房地产企业为了自己短期内的经济利用，以身涉法，偷税漏税问题严重。在我国房地产企业的成本中，税收成本比重较大。在房地产开发企业开发项目的环节众多中，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等等经济行为无不涉及到交税，税收筹划的空间巨大。因此，部分房地产企业便打起了税收的主意，在企业税务筹划过程中钻法律的空子避税者有之，少数房地产企业甚至在以上各环节中出现了逃税漏税的现象。

除了逃税漏税以外，风险税务筹划风险问题也不容小视。由于市场、国家政策等一系列因素的影响，税务筹划风险系数颇高，而我国房地产企业相关防范风险的体制并不完善，在遇到风险时，很多的房地产企业不能及时采取有效措施来控制。笔者调查了多家房地产企业，总结出其风险大致有一下几种，一是财务风险。众所周知，房地产企业和资金有着千丝万缕的联系，企业所进行的每一项经济活动都需要对资金进行合理的掌控。在我国，房地产企业的资金大多来源于银行体系，企业融资越大，税务筹划的空间也就越大。但税务筹划在给企业带来巨大的经济利益的同时，也使企业面临着不小的财务风险。二是政策风险，近十来年来，我国房地产企业飞速发展，其在国民经济中所占的比重与日俱增，但由于我国市场经济起步较晚，法律体系还不健全，与房地产有关的具体的规范性文件较少，这就使得部分房地产企业在税务筹划过程中形成很大的风险。三是行业内部的风险。受房地产企业巨大经济利益的诱惑，很多企业把眼光转到了房地产企业，有些企业不惜血本投资房地产行业，但投资房地产，风险与经济利益并存，并且房地产行业相比其它行业更复杂，如果没有合理的税务规划，就会给企业带来巨大的风险。除此之外，税收筹划体系的不完善也是我国房地产企业亟待解决的问题。由于房地产企业税负数额巨大，所以，经过税务筹划省下来的钱绝非小数目。但如何省这笔钱，却成了各房地产企业的难题。

接下来，笔者将联系案例，分析房地产税务筹划的相关准则，以期解决以上问题。

二、房地产开发企业税务筹划的相关原则

（一）合法性原则

合法是税务筹划最基本的准则，房地产企业只有在保证所经营的项目、筹划方案合法的情况下，才能得到国家税务主管部门批准，否则再能促进企业发展的项目方案都不一定能实施，即便实施了也会受到相应的惩罚。影响整个企业的形象。合法性主要体现在以下几个方面：一是充分利用法律鼓励的税务筹划，其次是适当寻找法律放任的筹划，三是谨慎选择法律盲区的筹划。各房地产企业一定要摒弃侥幸心理，严格依照国家的税法行事，量力而为。在遵守法律的同时也保护的自己的利益。

（二）筹划要考虑综合性原则

综合性原则是指在进行某一税种的税务筹划时，要综合考虑各种情况，以求整体税负最轻、长期税负最轻。以下案例将说明这一点。

现有一A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，以下有两种方式供A公司，第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。在第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。在第二种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。

我们不难看出以上两种种投资方式第二种税负相比第一种方式要轻很多。

（三）筹划要考虑风险均衡原则

现代市场经济环境变化不断，错综复杂，所有的企业活动都或多或少存在风险，同样，节税也有一定的风险，一般来说节税力度与风险呈正比例关系，也就是说企业节税力度越大，风险也就越大。在上述案例中，第二种方式虽然税负要轻，但A公司要承担经营风险，而且B公司不负责还本。在第一种投资方式中，A公司虽然税负较重，但是其直接参与了房产开发项目，获得开发经验。另外，在税务筹划过程中，如果筹划人员素质不高，筹划时机选择欠妥等，那么税务筹划方案也就不能很好的使房地产企业规避风险。

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以我国湖南省绿地房地产开发有限公司为例，其主要税费情况如下：土地增值税：销售收入减扣除项目后的增值额÷扣除项目＝增值率，税法规定，土地增值税根据增值率的大小实行4级超率累进税率：增值率未超过50％的部分，税率为30％；增值率50％未超过100％的部分，税率为40％；增值率100％未超过200％的部分，税率为50％；增值率超过200％的部分，税率为60％；税法还规定，普通住宅增值率20％以下的，无需缴纳土地增值税；企业所得税：销售、出租房地产收入扣除成本、营业税金及附加以及当期企业运营费用后的收益的25％征收。在税务筹划方面，目前大部分房地产企业采用控制增值分水岭这种方式，控制增值分水岭就是使企业所建的普通住宅的增值额控制在扣除项目20％以内，享受免征土地增值税的优惠，因此企业会严密对增值额进行控制。虽然这一方式在应用的过程中取得了一定的成绩，但是对其进行深入研究后发现其在房地产企业土地增值税税收筹划的过程中存在着以下几点问题。

（一）对国家宏观调控的相关政策不够重视

我国为了对房地产企业进行宏观调控，接二连三出台了一系列的政策，从多个角度对其进行宏观调控，但是，从目前的局势上来看，大部分房地产企业还不能适应这种调控的方式，另外，房地产的相关领导者还会出现对相关的调控制度会错意的情况，严重影响了企业的健康发展。

（二）税务筹划的目标不明确

从目前的发展趋势上来看，部分的房地产企业并没有将税务筹划落实到具体的实际行动当中去，房地产企业税务筹划具有一定的难度。另外，在为房地产企业做税务筹划时要求财务工作人员清楚的了解国家的经济走势和相关的法律法规，并且需要具备敏锐的洞察力和判断力。但是从目前房地产市场税务筹划相关工作人员的素质水平上来看并没有达到这一点的要求，因此在税务筹划方面缺乏整体的思路，筹划具有片面性，税务筹划的目标不明确，不能有效地降低企业经营发展的成本。

（三）税务筹划的方式不正确

正如上文所说，税务筹划相关工作人员在业务能力方面还需要进一步提高，但是在房地产企业中对其培养的时间是很短的，因此税务筹划的优秀人才较少，能够对整体局势进行把握的人更少，这一现象就会导致税务筹划的方式出现错误，很难将相关税务筹划的方式与房地产企业的具体情况进行结合。

（四）税务风险意识较为淡薄

从理论上来说税务筹划与逃税漏税仅有一线之隔，没有把握好尺度很有可能会造成违法的情况发生。在房地产企业税务筹划的过程中，税务风险意识比较淡漠，主要表现的情况为：

1.缺乏相关的税务筹划经验，在税务筹划策略方面会忽视税务风险防范；

2.缺乏对税务风险的方法，没有认识到风险防范的重要性，在思想不够重视，因此也不能在行为上做到对税务风险进行管理。

二、完善的措施

根据上述情况可以看出，房地产土地增值税面临着众多的问题，因此在改进的过程中需要根据具体的问题进行完善。

（一）密切关注国家相关政策

随着经济的发展，国家宏观调控的政策变化速度越来越快，作为房地产企业的管理者需要深刻理解国家政策的具体情况，能够预测到国家对房地产企业调控的动向，积极地进行税务筹划，提高对国家宏观环境的适应能力。

（二）明确相关的税务筹划目标

房地产企业管理需要对税务筹划目标进行明确地规定，规定的制定实施需要在项目处理的阶段进行明确。另外，土地增值税的筹划方式需要进行事前筹划，只有这样才能够把握最佳的筹划时机，达到筹划的目标。

（三）提高相关工作人员税务筹划的能力

需要从业务知识和业务技能方面对相关工作人员税务筹划的能力进行提高，使其掌握相关的税务筹划的策略，提高风险防范的意识，只有这样才能够充分发挥出税务筹划的重要作用。以湖南省绿地房地产开发有限公司为例，其可以在以下几个方面进行土地增值税纳税筹划：

1.适度加大建造成本法。销售毛坯房应交纳土地增值税不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元），扣除项目金额＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(万元)，增值额＝9600－6378＝3222(万元)，增值率＝3222÷6378＝50.52%,适用税率40%，速算扣除率为5%，应交土地增值税＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(万元)。这样做能够提高售价，回成本，加大扣除额，降低增值率。

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一、会计政策与税务筹划的关系论述

财务问题是任何行业、任何公司都会遇到的问题，对财务问题处理不到位就会触犯我国相关的法律法规。在财务问题处理的过程中，需要运用到各种会计规则，通过会计规则的运用，来筹划公司的税务，减轻企业的经济负担，是财务问题处理的最佳方式选择。房地产行业是财务问题比较多的行业之一，在日常的财务税务问题处理的过程中需要进行纳税调整，即在法律法规允许的情况下对企业的财务进行调整，来节约企业的纳税成本。企业是社会的主要经济体，同时也是国家的主要纳税主体。企业经营的最终的目标是为了追求经济价值最大化，而过重的纳税负担则严重影响到企业的经济利益，在纳税的环节中灵活运用纳税规则，根据企业的情况制定符合自身实际的资金规范方案可以有效减轻纳税负担，这对企业减轻经济负担、追求经济利益最大化来说发挥着重要的作用。

二、房地产公司的相关税务筹划、会计政策的选择

1.房地产企业税务筹划的措施与问题

因为我国日前的财务专业、税法专业、税务专业等都是培育一些专业型的人才，在这样的形势下，企业越来越重视税务筹划的重要性。特别是房地产需要通过税务筹划在一定程度上为企业减轻很多税务负担。当代，根据房地产上市上市公司的一些报告数据显示，税务筹划面临着这样的情况。依据新企业会计法律规章，企业应该在年末时检查各项收款，进一步分析和研究各项收款的收回性，估计会产生一些坏账，并且各企业也需要根据坏账的损失状况，提前做好坏账的计划。近年来，很多房地产公司都选择了个别账龄分析法，进一步确认企业的收入。从各方面上来讲掌握收入的方式对于税务筹划有着直接的影响。因为在房地产销售过程中，它的收入结算方式是比较特别的，同时商品也有着很高的价值，且它的销售收入确认必须要根据工程的完成进度和劳务的进步才能进行确认。近年来，我国大多数房地产产业都选择了合同法。根据同定资材的进行折旧所展开计算，企业发展的物质基础是同定资材，其折旧方法的不同会直接影响着企业损益影响度。依旧最近几年来，我同房地产产业会计政策的不同性，大多数房地产产业都选择了年限平均方式。企业在做税务筹划的时候应该清楚地认识到税务筹划的目标是税负的最小化以及企业价值的最大化。因此，房地产企业在做税务筹划的过程中要对筹划的目标有一个准确的认识。从日前我国房地产企业税务筹划的现状来看还存在诸多问题，其中最主要的问题就是在税务筹划的过程中对企业发展的全面性与持续性没有准确的把握，因此，税收政策的统筹发展没有做到真正的统筹，使得房地产企业的税务筹划还存在一定的风险。针对上述房地产企业税务筹划中存在的问题应该注意以下两个方面的事项即会计政策与筹划的对象相符合和保证税务筹划中使用的会计信息的准确性。

2.企业税务筹划的长期性与专业性

房地产企业在做税务筹划的过程中必须清晰的认识到企业的税务筹划是一个长期的筹划，筹划的过程中必须结合企业的长期经营计划以及企业的长久利益，只有这样做出的税务筹划才能让企业的利益从长远的角度达到最大值。企业在规避税务筹划风险的时候必须清晰的认识到税务筹划风险的来源，一般情况下房地产企业税务筹划的来源包括四个方面：第一，税务人员对于税收政策的理解不到位，错误理解了税收政策的内容。第二，企业在实行优惠政策的时候实行不当做成了严重的节税消耗，出现了节税消耗远远大于税收的现象。第三，企业在做整体系统税务规划的时候对政策整体的把握不准确。所以，房地产企业想要做到真正的规避风险必须对产生风险的原因有一个清醒的认识，从整体上对于税收政策有一个准确的把握，同时也要求企业的税务筹划机构以及税务筹划人员具备较强的专业水平，只有这样才能使得企业的利益最大化。第四，应该在不同地企业发展阶段来选择适应该阶段的税务筹划方法。但是总是需要遵循一个原则，就是需要维护好其企业的稳定性、整体性以及长效性。结合自身企业发展的需求来制定企业未来发展的战略，再根据发展战略来规划详细的税务筹划方案，让企业能够得到全面长足地发展。

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引言

对于大多数人而言，税务筹划是一个陌生的概念，但是在西方发达国家，税务筹划已深入到企业财务管理的各个方面。从我国实际情况来看，税务筹划在我国尚处于发展的初级阶段。事先筹划是税务筹划的基本特点，也就是说企业事先对税收成本进行科学谋划。企业要最大限度的谋求经济利益，就要做好税务筹划工作。

一、税务筹划在企业财务管理中的重要作用

1.进一步提升企业的财务管理水平。在企业具体的财务管理中，税务筹划是一项系统庞杂的工程。企业在进行税务筹划的过程中要严格遵守有关税法的政策法规，确保其在一定时期内具备规范性、适用性以及严密性的特征。企业要在法律规定的范围内减轻税负，就要建立健全财务制度，积极运用科学合理的会计核算形式，强化管理，只有这样，企业才能制定出最有效、最科学的税务筹划方案，为企业赢取更大的经济效益。

2.有利于实现企业财务管理目标。企业一切经营活动的根本出发点都是营利，实现税后利润最大化也是企业财务管理的重要目标之一。企业在制定具体的投资计划时，要在法律允许范围内充分利用国家有关税收的优惠政策，减轻企业的税务负担，从而最大限度的提升企业经济效益，顺利完成企业财务管理目标。

3.有利于实现企业资金的灵活调度。企业在进行具体的财务管理过程中要严格遵守税法的相关规定，保证税务筹划的科学、合理，从而帮助企业减轻税务负担，充分享受国家税务优惠政策所带来的好处；此外，企业要保证会计核算方法的科学合法，实现延期纳税，从而在一定时期内增加资金的时间价值，满足企业发展对资金的需求，从而保证企业资金调度的灵活方便[1]。

二、企业税务筹划过程中应遵循的基本原则

1.合法性原则。合法性原则是指企业要将国家各项法律规范作为纳税筹划的根本出发点和落脚点，严格贯彻执行国家和地方的相关政策精神。同时，企业财务管理者要加强自身学习，及时掌握税法的最新变化，一旦税务法规发生变化，企业的税务筹划方案就应该做出相应的调整。

2.经济性原则。企业在进行税务筹划时要严格遵循经济性原则，以实现企业利益的最大化为基础。首先，降低企业的税务负担是税务筹划工作的着眼点；其次，企业财务管理者在进行税务筹划工作时要贯彻执行资金时间价值观，也就是说，要综合比较和衡量不同时期的同一纳税方案或不同纳税方案，将纳税方案换算成具体价值。

3.事先筹划原则。事先筹划原则就是指企业首先要对筹资、投资以及经营等活动进行事前谋划，然后再制定出具体的税务筹划方案，从而切实减少企业的应纳税款，降低企业税务支出。

4.坚持以企业财务决策为导向原则。要顺利实现企业的税务筹划工作，就要使企业各项经营活动符合规范，从而推动企业筹资、经营以及利润分配等工作的顺利进行。由此可见，企业在进行税务筹划时，要严格遵守企业财务决策，实现税务筹划与财务决策的协调。

5.风险防范原则。企业在进行税务筹划时，往往会考虑到现行税法的弊端和漏洞，因而存在着一定的操作风险。企业在制定税务筹划的具体方案时，如果不重视操作风险，那么极易导致税务筹划工作的无序，从而阻碍税务筹划工作的顺利开展。所以，企业要增强风险意识，有效预防和控制税务筹划工作中的操作风险[2]。

三、税收筹划在财务管理中的实际应用

在企业的经营发展过程中，财务管理和税务筹划是相互制约、相互促进的两个方面。首先，企业只有制定出科学有效的税务筹划方案，才能从根本上提升企业经济效益，从而推动企业财务管理目标的顺利实现。其次，要保证税务筹划工作的顺利开展，就要有科学的财务策划作为支撑，在税务筹划过程中必须充分利用现有的财务策划手段，同时企业要以财务管理的相关内容和要求为工作的出发点，检验税务筹划方案是否科学、可行。企业财务管理部门在进行投资、筹资以及经营过程中，都有利于税务筹划工作的开展，科学有效的税务筹划将有利于顺利实现财务管理目标。

1.筹资过程中的税务筹划。对于企业的生存发展而言，筹资是进行一切经济活动的前提和基础。企业要保证生产经营活动的顺利进行，实现盈利目标，就要筹集到大量的资金。权益融资和债券融资是目前公司筹资的主要方式，发行股票是权益融资的主要形式，而借款、发行债券是债券融资的主要形式。权益融资和债权融资的资金在税前和税后是不尽相同的，所以公司要保证筹资工作的顺利开展，就要做好税务筹划工作。

在公司的资金来源中，权益资本是最主要的来源形式。但是我国税法明确规定，企业费用项目列支中不能包含权益资金成本，企业只依法享受税后利润，股息所得税不归公司所有。所以，公司在发行股票之前，要以企业注册资本为出发点，假如企业所需资金较多，而注册资本较少，那么企业可以发行债券或者从银行贷款，有效解决企业的资金短缺难题。公司注册资本在很大程度上影响着债务资本的筹集，公司要尽可能消除或者减小这一影响，可以不断改进管理方法，切实提高公司的实际收益，从而消除投资者的顾虑，最大限度的筹集到债务资本。国家相关税法规定，企业可以在税前扣除债务资本利息，从而增加收益。发行债券和借款是债务筹资的主要方式。国家税法指出，负债成本能在税前予以扣除，从而实现所得税的减抵。通常，企业负债利息率低于投资收益率时，企业可以适当增加负债或者利用财务杠杆，以便于获得节税收益和权益资金收益。权益融资和债券融资各有其优缺点。从企业纳税筹划来看，权益资本融资不及债务融资，国家相关财务制度明确规定，企业在债务融资过程中所支出的利息和手续费可以依法纳入财务费用或者在建工程费用之列。企业可以在税前支取财务费用，从而抵消一部分所得税。而企业在发行股票时，要在纳税以后才能支付股利，企业相应的就要多缴纳所得税。所以，企业在选择筹资方式时要尽可能选择债务资本筹资方式，切实降低企业的经营成本。

2.投资过程中的税务筹划。投资作为一项经济活动，是指企业在前期投入一定的物力或者财力，从而在未来一段时期内获得经济收益。在企业财务管理过程中，投资有着重要意义。获取投资利润是企业进行投资的根本出发点，在投资收益中，税款作为减抵项目关系到企业收益的多少。所以，企业要重视税务筹划，确保投资活动的顺利进行。公司在制定具体的投资方案时，要不断优化投资规模、投资行业以及投资地点，最大限度的提高投资净收益和节税。在选择投资地点时，企业要尽可能选择低税负地区。企业在制定具体的投资方案时，要综合考虑该地区的劳动力、市场、金融环境、基础设施以及原材料等，实现投资地点的最优。随着改革开放的进一步深入，我国因地制宜，针对各地的实际情况制定出不同的税收优惠政策和税负差别，为税务筹划提供了可能。投资者在选择投资地点时要审慎行事，尽可能将资金投放到国家大力扶持地区，切实减轻企业的税务负担，实现社会效益和企业效益的双赢。投资者在选择投资何种行业时要衡量并比较国家关于具体行业的税收优惠政策，尽可能选择知识密集型产业、高新技术产业以及生产性外商投资企业等，充分利用国家税收扶持政策。目前，我国制定出了不同的税收政策，投资者在选择具体的投资方向时要坚持科学的态度，认真做好税务筹划工作，选择优惠多的行业，增加企业收益。

影响企业投资规模的因素是多方面的。企业在确定具体的投资规模时，要将市场需求作为根本出发点。同时，税收也从多方面影响着企业的投资规模。所谓的投资规模，就是指企业在筹备之初是建立独立企业还是集团企业。企业的纳税水平和生产规模也受到投资规模的直接影响。在我国，增值税是主要税种，它涉及的范围极广。所以，缴纳增值税是多数企业不可避免的问题。小规模纳税人和一般纳税人是我国税法规定的增值税纳税人。在征收增值税时，不同的纳税人适用于不用的征收率和增值率。投资者要对二者的税负水平进行综合分析，及时修改和调整投资规模，降低税负。

3.经营过程的税务筹划。在企业的生产经营过程中，税务筹划占据着重要地位。成本核算与税务筹划有着密切关系，成本核算主要包括选择存货计价方式、固定资产折旧方法以及资产摊销等。

企业在具体的生产经营活动中会产生福利费，管理费等诸多费用，这些都将纳入产品成本的范畴，不规则分摊法、平均分摊法以及实际发生分摊法等是主要的费用分摊方法，选择的方法不同，所承担的税收负担也不尽相同。所以，企业要做好费用分摊的筹划工作，最大限度的减轻企业的税负。

存货计价主要包括加权平均法、先进先出法以及个别计价法等多种方法。选择的计价方法不同，存货价值和成本也就不尽相同，具体的应纳税额也会存在一定的差异。例如，企业要在物价水平持续降低的情况下减轻税负，在计算存货成本时就要选择先进先出法。企业为了最大限度的降低税负，一般选择最优的计价方法，从而实现企业利润的最大化。

双倍余额递减法、年数总和法、工作量法、平均年限法是目前我国通行的折旧方法，固定资产成本和折旧额随方法的变化而变化。不同的折旧方法将导致企业利润和税务的不同。企业在进行资产折旧时要尽可能选择最优的方法。例如，在通货膨胀时期，企业要最大限度的缩短资本回收期，就要选用加速折旧法，增加税收抵税额，延迟纳税[3]。