房地产的资产管理制度范文

导语：如何才能写好一篇房地产的资产管理制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：人力资源管理 绩效考核 作用 问题 建议

现代企业人力资源部门绩效考核工作的开展是一项系统的、需要企业长期开展的管理工作，其对企业员工工作效率以及员工岗位工作效果的提高有着重要的意义。现代企业必须要提高自身对绩效考核的认识，以一种科学合理的管理体系与方式开展绩效考核工作，并针对目前绩效考评制度中常见的问题进行有效的预防。

一、绩效考核制度的背景和含义

随着市场经济的不断发展，市场主体为了确保经营目标的实现，关注绩效管理已是人力资源管理部门在市场经济竞争业绩导向下的必然趋势。20世纪90年代初开始，企业流程再造及产业的优化升级等活动层出不穷，绩效评估的观念和制度都发生了很大的变化。绩效考核是一项系统工程，涉及到战略目标体系及其目标责任体系、指标体系、评价体系及评价方法等内容，其核心是促进企业获利能力的提高及综合实力的增强，其实质是做到人尽其才，使人力资源作用发挥到极致，从某种意义上来讲绩效考核制度即将绩效管理模式规范化。

二、绩效考评制度的作用分析

有效的人力资源管理已经成为组织发展与成功的战略性选择，绩效考核是人力资源管理中的重要组成部分，能够切实为人力资源管理中的各个环节提供基础信息。具体来讲，考评制度具有以下作用：

（1）绩效考核制度能为员工职务的升降和调动服务

用人应该扬长补短，只有用考核制度来对员工进行考核才能比较系统地提供有关员工的工作信息，比如工作成就、工作态度和技能等等。这些都可以作为人力资源工作中人员任用的依据，而相对个人而言，它可以用人之所长，对于组织来讲实现人力资源的优化配置，从而有利于企业人力资源的充分利用。

（2）绩效考核制度能够为薪酬和奖励的确立提供服务

公平与效率是现代管理薪酬分配中必须遵循的两大原则，在考核制度的框架内，考核的结果是决定员工报酬和自身对企业价值的重要依据，企业的工资和福利的分配都应该与考核结果直接挂钩。

（3）绩效考评制度能为人员的任用提供服务

通过绩效考评制度，可以对每个人的情况进行综合评价，了解到每个员工的能力、专长、态度和工作，从而将其安置在合适的岗位，达到人尽其才的效果。从而激励员工更加积极地投入工作，更加充分地发挥其潜能，提高其工作满意感，反过来促进企业的可持续发展。

三、绩效考评制度存在的问题

尽管当前许多企业已经建立了绩效考评制度，但是在实际的操作中仍存在着一些问题。

（1）绩效考评的结果与人事决策挂钩不紧

其实，在我们的生活中很多企业的管理者会抱怨说对于考核大家不重视，绩效考评只是走过场而已。其根本的原因就在于企业自身人力资源部门没有充分的发挥绩效考核结果，没有将其与人事决策直接相关，久而久之，人们对考核持一种冷淡的态度。现代人力资源管理中为了让企业立于不败之地，必须对其已有的资源最优配置，让其考核结果与人事决策紧密相连，尽可能地做到人尽其才。

（2）绩效考评等同于工作任务或人的考评

在传统的人力资源管理中，经常会因为员工态度认真，努力学习及为人诚恳等原因在考核中获得优异成绩，造成一种避重就轻的情形，而没有真正考核重点“绩”和“效”甚至被忽略，以至于可量化的指标比重较低。或者因为员工的工作绩效而获得颇多殊荣。而在现代人力资源绩效考评制度下，既对人又对事进行考评，即人在企业中的相对价值或贡献程度进行考评。

（3）绩效考核目的不明确，主观性很强

很多企业把绩效考核与员工的薪酬联系作为唯一的目的，而随着时代潮流不断向前推进，现代绩效考评制度知识把“薪酬与绩效结合”作为副产品，最终的目的是用来帮助员工提升绩效，进而达到提升企业绩效的目的。另外有些企业把考核简单地分为“优秀”、“合格”、“基本合格”、“不合格”等，这些标准其实很难清晰而又准确的套用，很大程度上是通过领导者主观判断，很难不受其个人喜好因素的影响。

（4）考评结果没有反馈

在现有的人力资源考评制度下，很多企业的考评结果并没有得到重视，也没有得到反馈。主要表现在一是考评者不愿意将结果及其解释反馈给被考评者，使得考评行为很大程度上成为一种暗箱操作，被考评的人即使自身存在不足，也无从知道哪些方面需要改进。二是考评者因为能力和勇气不足，加之不了解人力资源绩效考评的意义与目的，担心反馈会引起下属的不满，在将来的工作中采取不合作或敌对的工作态度，考评者对于考核结果束之高阁。

四、完善人力资源管理中绩效考评制度的几点建议

绩效考核在当今企业人力资源股管理中发挥着重要作用，许多知名企业均采用绩效考核制度来促进企业人力资源管理的科学性和可靠性。因此，必须重视绩效考核、建立科学绩效制度来解决企业绩效考核问题，使得未来企业考核更加良性、合理方向发展。

篇2

一、国有商业银行固定资产管理现状

长期以来，国有商业银行的固定资产管理（含在建工程管理，下同）沿袭着“财政部——总行——各级分行”的计划管理体制，即财政部作为主管部门，每年根据国有商业银行的计划需求申请，综合考虑银行业务发展、物价变动及上年度计划执行情况等因素，核批国有商业银行总行当年的固定资产及在建工程购建资金计划。这个计划是指令性指标，不得突破，对国有商业银行固定资产管理提出的是总体要求，即绝对额控制。但这种要求是粗放式的，年度计划的分配、执行及监管、固定资产的日常维护等均需通过银行自身的经济活动得以实现。因此，在银行内部建立健全各项固定资产管理制度是十分必要的。

从纵向上看，固定资产管理遵循“分级管理、授权有限”的原则。与计划的逐层分配相适应，固定资产管理在银行内部实行总行、一级分行（即各省、自治区、直辖市分行）、二级分行（即各地市分行）、三级分行（即各城区、县支行）共四个层次的分级管理体制，各级机构对自身的固定资产管理工作负责，上级机构对下级机构的固定资产管理具有审批、指导、监督、检查的权力。由于财政部的考核以总行为单位，出于管理、控制的需要，固定资产的采购、竣工决算、处置、报废、盘盈、盘亏等审批权限集中于总行。

从横向上看，固定资产管理遵循“集中管理、监督到位”的原则。在各级机构内部，固定资产的管理权集中在财会部门，负责建立健全固定资产管理制度，组织计划的编报、执行和监控，完善固定资产的卡片管理与规范会计核算，监督固定资产的实物管理以及接受稽核部门的监督。行政部门、信息科技部门是固定资产的实物管理部门，负责固定资产的日常维护，完善固定资产的登记备案及领用制度，监督固定资产的使用情况，保证固定资产的安全、完整。固定资产使用部门是固定资产各项业务的终端，负责合理确定固定资产计划需求，妥善使用和保管领用的固定资产，接受财会部门和实物管理部门的监督。

在上述管理体制下，固定资产管理工作的重点主要集中于两个方面：一是科学配置固定资产购建资金资源，合理安排计划指标，强化各项固定资产业务的审批，保证计划管理的有效性；二是加强固定资产的日常管理，确保其账务处理的合规性，真实、准确地反映会计信息。为此，近年来国有商业银行内部陆续出台了一系列固定资产管理制度，如固定资产的投资管理制度、集中采购制度、日常管理制度、处置管理制度、核算制度与内部考核制度等，这些制度形成了较为完整的固定资产管理制度体系，成为内部控制制度体系的重要组成部分。在此前提下，固定资产管理工作基本实现了有章可循，有据可依，事前、事中、事后各环节的控制与监督工作也得到了日益重视和加强，管理的有序性得到了很大提高。

二、固定资产管理工作中存在的问题

目前，国有商业银行根据市场经济需要，正在抓紧进行股份制改造，把建设良好的公司治理机制作为发展目标，因此，提高资产质量与会计信息的真实性和准确性、实现计划管理的有序性和有效性、加强监管检查成为了固定资产管理体制改革的首要要求。由于管理要求的不断细化，以及固定资产管理工作本身的复杂性，一些基于历史原因以及现有体制不完善之处而产生的问题逐步显现出来。

（一）账实不符问题

账实相符是确保会计信息质量真实、准确的基本要求。账实不符主要表现为有账无实、有实无账和账实不匹配。造成账实不符的原因，一是固定资产采购项目的计划指标被挪用，形成固定资产虚列；二是利用“小金库”等账外资金越权违规购建固定资产，但为逃避监管而不入固定资产账或部分入账；三是会计差错，即已报废、盘亏的固定资产未及时进行账务处理。国有商业银行曾在1995年进行了清产核资，在1999年和2000年开展了账外并账检查，相当于在全辖进行了大盘点，规范了固定资产的入账核算，在很大程度上改善了会计信息质量。但由于账实不符问题来源于多年的积累，并未得到根除。

（二）固定资产年度计划执行的偏差问题

固定资产购建资金计划作为上级机构对下级机构进行管理与控制的工具，是指令性指标，必须做到层层负责、不得突破。但一些分行在计划实际执行的过程中，执行的结果与执行的目标出现了偏差，具体表现为超计划执行、计划被挪用、擅自购建新项目、擅自换项目等。由于银行业务本身的特殊性，其资金流入、流出十分频繁，金额十分庞大，因此，正常情况下银行固定资产的购建资金来源也就非常充裕，从而需要指令性计划对固定资产的购建加以控制。上述种种计划执行偏差现象则使计划失去了严肃性与指令性，管理机构的管理意图未被落实，造成了固定资产计划管理的失控，如程度严重时还将影响到银行的正常经营。

（三）房地产未确权问题

国有商业银行要进行股份制改造，要实现上市目标，就必须保证其资产的产权清晰，固定资产中涉及产权问题的项目主要表现是房地产。由于历史上银行办公用地多采用划拨形式、管理制度的松散造成房地产购建资金来源多元化以及办证意识淡薄等原因，银行内部无论是正常入账还是账外并账的一些房地产项目存在房产证、土地使用权证等证照不全的现象，即未做好房地产的确权工作。这些房地产长期归银行使用，虽然不存在第三方对其产权进行要求，但为保证固定资产的安全、完整，这些房地产须补办相关证照，这往往需要一笔不小的税费支出。

（四）基建项目竣工决算造价不完整问题

基建项目的竣工决算代表了基建资金循环的终结，决算造价是基建项目成本的准确反映，是入账原值的确定依据，因此，银行内部都有一套完整的竣工决算审批操作规程。但在实际工作中，经常出现已经办理竣工决算的基建项目仍需要追加投资的现象，主要分为两种情况：一是主观方面的原因，在利益的驱使及基建项目主管机构的干预下，一些独立审计机构违背职业道德，出具虚假的审计报告，掩盖基建项目中存在的或有债务（如税务机构口头承诺的税费减免），将决算造价从表面上控制在批准的预算总投资内，以逃避监管，可一旦或有债务发生，银行必须面临付款问题。二是客观上的原因，近年来，国家逐步推行国有土地使用权有偿使用制度，一些基建项目靠行政划拨方式取得的土地使用权，面临着支付土地出让金的局面，从而需要追加投资。

（五）责任人处罚机制不到位问题

根据固定资产管理制度规定要求，银行应该对造成上述违规现象的责任人进行处罚。但实际上，这种处罚的权力集中在人事部门，而一些责任人往往现任或曾担任过领导岗位，由于人际关系等因素的影响，对其处罚往往是象征性的，或者根本不处罚，造成一些责任人长期逍遥“法”外，有关制度成为一纸空文，这也是国有企业监管不利的通病。由于责任人的处罚未得到彻底落实，容易造成有关负责人责任意识差，对固定资产的管理工作不重视，结果形成恶性循环，产生更多的违规现象。此外，责任人处罚不到位的问题也影响到了基建项目决算、闲置固定资产处置等业务的审批。近年来，随着银行内部控制制度的完善及三令五申，逐步将固定资产违规现象与有关负责人的职位升迁挂钩，这种情况已有所好转。

（六）闲置固定资产的处置问题

国有商业银行的闲置固定资产是指不需用固定资产，主要表现为闲置房地产及闲置电子设备。闲置固定资产的产生主要源于以下三种因素：一是银行内部流程整合产生的闲置，在进行股份制改造的过程中，国有商业银行纷纷推行“减员增效”措施，甩掉历史包袱，对一些经营效益差、无发展潜力的县支行以下机构进行了撤并，造成了撤并机构房地产闲置；二是科技进步造成固定资产无形损耗而产生的闲置，这在电子设备的更新换代上表现得尤为突出；三是违规途径产生的闲置，即一些分行通过各种手段逃避总行监管，购建账外固定资产却未实际发生使用效益。这些闲置固定资产属于非生息资产，占用了银行大量资金，需要积极加以盘活处置。在处置的过程中要确保程序的公开、透明，最大限度实现国有资产保值、增值，严防国有资产流失。

三、健全和完善固定资产管理体制的对策

固定资产管理工作之所以会存在上述种种问题，很大程度上来源于历史上长期粗放式管理形成的遗留问题积淀，还有一部分源于现有体制的不完善之处。针对固定资产管理中存在的种种问题，笔者认为，国有商业银行应进一步健全和完善固定资产管理体制，做到“权责分工明确、管理高效有序、过程公开透明、监督检查到位”，具体对策如下：

（一）完善人事约束机制

固定资产管理的各项工作归根到底是由各级机构相关管理人员（即负责人及经办）的活动完成的，因此必须建立起有效的约束机制，以促进管理目标的实现。而目前缺乏有效的约束机制或者约束机制得不到落实的状况是历史原因形成的通病，是产生各种违规现象的症结所在。完善固定资产管理方面的人事约束机制必须受到银行高层的重视与认可，具体措施如：设定固定资产管理工作岗位人员的任职资格，提高管理人员的素质要求，实行竞聘上岗；对管理人员实行目标责任制，定期进行考核，考核结果作为对其发放个人绩效奖金的依据；将固定资产违规现象与管理责任人的职位升迁挂钩，对有关责任人应及时、合理地进行处罚；将固定资产违规现象与责任人所在机构的人事费用、业务费用挂钩，按违规金额的一定比例扣减人事费用、业务费用指标等。

（二）树立年度计划的权威性

在目前的计划管理体制下，年度计划是固定资产管理工作的主线，必须向各级机构树立起年度计划的权威性，防止计划管理扭曲、失控，实现预期目标。各级机构应形成“没有计划、不得执行；执行计划、不得突破；专项计划，不得挪用”的观念；跨年度使用计划，必须重新申请；当年的固定资产投资必须与批准的计划相配套。各级固定资产管理人员应转变思想，切实履行岗位职责，对计划的执行实施认真有效的监控，同时加强固定资产投资项目的预算管理，细化成本控制，科学、合理地申请、安排计划，减少超计划情况的发生。作为处罚措施，对于出现超计划等违规问题的机构，总行可在处罚责任人的同时，按违规金额的一定比例扣减违规机构下一年度计划。

（三）减少管理层次，科学上收固定资产管理权、核算权

管理层次多是固定资产管理工作乃至其他各项工作的共同特点，其弊端在于管理效率低下、风险点分散以及信息不对称带来的监管难度大。目前，国有商业银行纷纷推行机构“扁平化管理”政策，即减少管理层次。在固定资产管理工作上，可以考虑将固定资产的管理权和核算权统一上收至一级分行，由一级分行负责辖内的资本性支出及日常核算等职能，未经一级分行批准，其辖内各机构不能动用固定资产账户对外支付款项，辖内固定资产的入账和计提折旧也全部由一级分行来完成。管理层次的减少将有利于管理目标的实现，提高管理效率，降低管理风险，保证会计信息的真实性、准确性。

（四）实现固定资产管理工作的电算化

由于国有商业银行的固定资产规模庞大，种类繁多，各项管理工作仅靠传统的手工管理、手工统计已远不适应工作要求，必须实现管理工作的电算化，即建立起包括计划管理和核算管理等功能齐备的信息系统，将固定资产的购建、决算、处置、报废、核算等各项业务全部通过系统加以反映，按照管理权上收的原则设置相应系统管理权限，与文件审批流程同步，实现固定资产的电子化管理与实时监控。完善的信息管理系统将有助于银行管理机构实时掌握固定资产信息，提高管理工作的时效性、透明度和效果。同时，在实现核算电算化的前提下，可以取消手工固定资产明细账和总账，有利于减少手工劳动，提高工作效率。

（五）重视固定资产的盘点工作

根据会计制度规定，银行固定资产应定期或每年至少盘点一次。但在实际工作中，固定资产的盘点往往因为人手少、工作任务重而流于形式，这也是账实不符等违规现象长期未被发现、整改的直接原因。因此，固定资产的盘点工作必须认真落实，从小、从细抓起，对发现的账实不符、盘盈、盘亏等历史遗留问题及时进行整改，使资产的安全、完整得到充分保障，提高会计信息质量。

（六）加强固定资产的采购管理

固定资产采购是银行对外付款、发生现金流出的环节，也是逃避计划管理、风险最大的环节。加强固定资产采购管理的具体措施主要有：积极实行集中采购制度，对于大额项目通过招投标方式选择供应商，项目决策通过集体评议，项目效果进行后评价；电子设备、运钞车、业务用车、出纳机具等固定资产可由总行集中采购，后分配至各一级分行，以进一步节约成本、降低风险；对于在建工程要严格落实建设工期，执行投资预算，按期决算并交付使用。

（七）积极盘活闲置固定资产

篇3

央行正在考虑对国内的房地产基金放行

据了解，中国人民银行金融市场司将中信证券股份有限公司和联华国际信托投资有限公司列为房地产基金的试点单位。目前。这两家机构已经上报相关房地产基金试点方案的材料。“如果方案最终获得人民银行的认可，那么试点就有可能在年内成行。”熟悉情况的有关人士推测。

这位人士称，为改变国内房地产业可能蕴涵的金融风险积聚于银行的现状，中国人民银行一直都在考虑开辟房地产基金等直接融资渠道，但受制于产业投资基金法没有出台而无法成行。房价波动开始加剧，越来越大的市场风险正在累积，这些促使了央行去拓展直接融资渠道。

信托公司VS证券公司

上报方案的两家机构――中信证券与联华信托分别是所在行业的龙头。

目前，这两家机构都处于比较紧张的状态。央行目前只是确定允许这两家公司上报方案，并未明确表示两家是否都可以成为试点。可能的情况是，对这两家机构进行比较，谁的方案获得认可，谁就成为试点机构。

在具体的操作中，由于中国目前在这方面的法律制度包括资产管理制度、税收制度、证券监管体制并不完善，因此，试点不会采用在美国普遍存在的公司制REITS，而会参考香港和新加坡经验发展信托型封闭式房地产基金，该基金最终在银行间市场发行。

“这种模式的特点就是以受托人、投资管理人、托管人资格管理为核心，特别关注房地产基金投资行为中的风险管控。监管者希望通过试点为今后房地产基金立法提供基础。”信托业人士称。

目前，能够操作信托型封闭式房地产基金的机构只有信托公司和证券公司。因此，对于联华信托与中信证券而言，谁能成为试点者，不只涉及这两家企业的各自业务拓展，更涉及到其所处的行业谁能更早地进入这一领域。

房地产直接融资

业内人士分析，央行金融市场司积极推进房地产基金的试点主要出发点源于对房地产市场波动引发金融风险的担忧。

在2006年10月30日的《中国金融稳定报告(2006)》中，中国人民银行发出警告指出，当前房地产市场前景尚不明朗。房地产市场的调整将分别影响到投资和消费，进而对经济增长和金融稳定产生负面影响。

该报告进一步假设，如果房价出现较大幅度下跌，银行自身持有的房地产抵押价值将会降低，冲抵银行自有资本，银行资本的下降会使银行减少对房地产的信贷投放，推动房价更大幅度地下降。“这种银行与房价的连锁反应引起了监管层的担忧。”信托专家孙立认为。

目前，个别地区出现的房价增速下跌的情况正在传递出这样一个信号，发展能够自主承担风险的房地产直接融资渠道成为亟待考虑的问题。

但对这样的一种尝试，有业内人士分析，央行的试点不大可能在短时间内成行。

一方面，央行将房地产基金放到银行间市场上，此举固然有利于为银行间市场增加更多投资品种，但却不大可能很好实现将风险带离银行体系的目的。

此外，主导权也有可能成为试点的制约。毕竟，《产业投资基金试点管理办法》未能出台，谁将成为产业投资基金的监管者还是未知数，目前，包括央行、证监会、银监会、国家发改委等机构都与其相关。

2006年的最后一天，由发改委主导社保基金、中国人寿等多家大机构参与的渤海产业投资基金管理公司揭牌。

而证监会官员也多次公开表态支持券商未来开展类似商业物业租赁等相关的资产证券化业务，并逐步开拓交易所上市的通道。

篇4

关键词 白银时代 中小房地产 融资困境

一、“白银时代”中小房地产企业的融资特点

目前的房地产市场竞争加剧、洗牌加快、利润减薄。竞争加剧，市场已经从过去的卖方市场开始变成买方市场，竞争在加剧。洗牌加快，最近两、三年以来房地产的洗牌速度在加快，在北京和上海的交易所，交易的公司越来越多，一些中小企业，一些没有品牌的公司被兼并、被合作、被淘汰的情形发生得越来越多。利润的减薄，整个市场上房地产的净利润这几年有明显的下降。据Wind统计数据显示，沪深两市有71家上市房企公布了2015年中报业绩预告，其中预告净利润亏损的企业就有27家，占比近四成。其中，万科集团的高增长状态也已结束：利润增速也只有0.8%，同比下降58%。房地产行业进入“白银时代”的表现愈加显著。正如万科总裁郁亮所说：“房地产已经进入白银时代，轻松赚钱的时代已经结束。”万达总裁王健林也表示：“中国房地产市场已进入供需平衡为主要特征的发展新阶段，房地产企业发展需要新思维、新模式。”此时，面对越来越难卖的房子，以及越来越薄的利润，如何在当前生存环境日益困难的情况下保持稳定的资金供应链是中小房地产企业生存的首要条件。因此要认清当前形势下中小房地产企业的融资特点：

（一）受政策因素影响较大

近年来随着我国加强了对房地产市场的宏观调控，房地产市场分化加剧，部分城市的投资风险加大的同时，不同规模的房地产企业融资环境也发生了不同的变化。房地产市场普遍面临巨大的融资压力，中小房地产企业首当其冲。

（二）对外部资金的依赖性较强

在整个房地产开发过程当中，房地产企业开发项目需要大量资金，包括购买土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、税费等开发间接费用。中小房地产企业由于自有资金有限，严重依赖外部融资。导致大部分中小房地产企业资产负债率较高，进而财务风险较高。

（三）民间融资逐渐成为融资新渠道

在宏观调控的影响下，银行资金投放紧缩，信托等金融产品也减少融资。私募基金、融资租赁、典当融资等各种金融形式成为银行收紧贷款后的新的资金来源。

二、“白银时代”中小房地产企业的融资困境

（一）现阶段市场环境不容乐观

尽管从2015年开始，从中央到地方又开始持续不断的出台托市政策：除几个一线城市外其余城市已取消限购政策、降低存款准备金、贷款基准利率、支持公积金贷款、严控供地规模、二套房首付比例降低、转让两年以上住房免征营业税等等。然而，资本市场的偏好和波动似乎并未受到这些利好政策的诱惑。在这样的市场环境中，短期内那些实力雄厚、管理规范、已经建立了有效的风险防范机制的大型房地产企业受到市场影响的可能性相对较低，但受影响最大的是资金链脆弱的中小房地产企业。更何况就在2015年5月，万达和万科这两家房地产巨头宣布了建立战略合作关系，今后将启动联合拿地、开发等许多深度合作。在“万万联盟”这种强强联手的趋势之下，中小房地产企业的生存更加严峻。

（二）直接融资较为困难

虽然发行股票和债券是比较理想的直接融资方式，但随着房地产调控政策的出台，房地产企业在股票市场的融资渠道已基本关闭，无论是IPO还是重组借壳。因为资格审核严格，一般只有大型房地产企业能够上市，对于大多数中小房地产企业而言，受限于股票上市门槛，通过上市融资的困难较大。相比股票融资，我国房地产企业发行债券并不多见。国家对债券发行主体有严格的条件限制，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，中小型房地产企业很难达到要求。

（三）银行、信托监管收紧

由于银行贷款一般需要足够的抵押或担保，用款的前提条件也较多而且用款时间不长，中小房地产企业很难达到银行的要求。信托公司一般是采取向房地产开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等模式。然而，随着监管层规范房地产信托业务的措施出台，房地产信托业务开始收紧。使得信托公司在选择合作对象时设置了更高的门槛，只有那些拥有优质项目资源的大中型房地产企业才有机会通过信托融资。同时信托融资成本也上升了，中小房地产企业需要面临更高的资金成本和更高的风险。

（四）融资渠道狭窄

企业的融资渠道从资金的来源可分为内部融资和外部融资。内部融资主要有自筹资金、计提折旧、留存收益等主要方式，然而事实上中小房地产企业内部融资是严重不足的。中小房地产企业自有资金本身就有限，预售资金是房地产企业内部融资的重要来源，但随着对预售资金的监管加强，无疑使得中小房地产企业的资金链雪上加霜。外部融资虽然相对较为丰富，但现实当中民间借贷和银行信贷才是中小房地产企业主要的融资方式。可是受到宏观政策和企业资质的影响，银行信贷要求日趋严格，越来越难。而民间借贷利率较高，会使企业融资成本升高，风险加大；狭窄的融资渠道严重影响了中小房地产企业的发展。

（五）缺少长期稳定资金

房地产开发周期较长，资金需求量大，回收慢时间长。然而中小房地产企业往往缺乏股票、企业债券等融资方式带来的长期稳定的资金，现有融资方式一般期限较短，与企业需求存在冲突，使得中小房地产企业不断忙于寻求融资。

三、中小房地产企业陷入融资困境的原因

（一）外部因素

在我国严格的制度管理之下，中小房地产企业融资面临着较大的资格限制。例如，其资产规模、盈利能力、竞争能力等。如果选择直接融资，那需要满足各种准入要求、级级审批、流程烦琐、周期较长且成本高昂。现行的法律制度对于其他融资方式限制也较多，导致大多数的中小房地产企业无法接受和实现。

（二）内部原因

（1）企业有形资源不足。土地、房屋、运输工具、生产设备、流动资金、原材料等资产组成了房地产企业的有形资源。房地产企业的有形资源往往代表了其经济实力。相对大型房地产企业，中小房地产企业的有形资源显然处于劣势。大部分的中小房地产企业规模较小、自有资本偏少，抵押担保能力不足，抵御风险的能力很差，不仅自筹资金的能力欠缺，而且也不容易争取到外部的资金支持。

（2）企业无形资源竞争力较差。品牌资源、政策资源、信息资源、组织资源、社会网络、企业信用等组成房地产企业的无形资源。无形资源丰富的企业一般其偿债能力和信用品质都较为良好，他们融资能力较强，比较容易拿到较高的信用额度。而中小房地产企业往往无可利用的品牌、规模优势，无法获取较低的融资成本。并且许多中小房地产企业由于财务管理的不规范，就会使得金融机构在对其财务状况、信用状况、还款能力等各方面进行评估时无法顺利进行，对金融机构而言中小房地产企业的融资则含有较大风险。还有中小房地产企业由于自身的经营管理能力以及管理者、经营者素质的有限，企业整体信用意识不足，部分中小房地产企业欠息以及烂尾携款潜逃行为的出现，使得金融机构对中小房地产企业的融资需求持谨慎态度，进一步使得中小房地产企业的融资状况陷入恶性循环。

（3）缺乏核心竞争力。以前黄金时代期，大型房地产企业能拿到“金矿”，中小房地产企业在其身后捡“金粒”，但在白银时代中小房地产企业不可能再这样发展。企业的产品销售能力、盈利能力和现金回收能力是影响房地产企业内部融资能力的主要因素，而且外部各类资源也都会向有市场优势、资金回笼快、效益好的优质项目倾斜。而中小房地产企业由于自身资金、人才有限，许多方面专业能力不强，没有属于自己的优势，往往缺乏核心竞争力。

四、如何解决中小房地产企业融资困境

同大型房地产企业相比，中小房地产企业在资产规模、管理能力、融资能力、核心竞争力等方面处于明显的弱势。然而，中小房地产企业也有自己的优势，即在局部地区，中小房地产企业能更好地适应当地的风俗习惯，更好地在当地市场树立品牌形象，形成一定的区域竞争优势。因此，要通过各方共同努力，有效解决中小房地产企业融资问题，促进中小房地产企业保持健康稳定的发展。

（一）改善中小房地产企业融资的政策环境

我国已经明确提出要加快经济发展方式转变，积极发展中小企业。但中小企业贷款难、担保难、融资难的问题十分突出，如何有效解决这一难题，已经成为社会各界非常关注的热点问题。政府也提出要进一步完善和支持中小企业发展的政策法律体系，全面落实细化《中小企业促进法》等扶持中小企业发展的政策措施，营造公平的发展环境，拓宽中小企业发展空间。而中小房地产企业要想健康有序发展必然也少不了政府的政策支持，努力拓宽融资渠道，改变融资渠道过窄的现状，加快融资多元化。

（二）加强自身建设提升核心竞争力

首先，要建立健全公司管理制度。不仅要加强资产管理力度，而且要加强财务管理，避免出现与金融机构信息交流的盲点和不对称现象，摆脱融资困境，提升企业融资能力。特别是有的中小房地产企业主要是通过家族式管理进行经营，或者是跨界经营。只有顺利实施了管理模式的转变和管理制度的建立、完善和运用，才能真正解决其融资问题。尤其在当前环境下，需要提升企业自身的各项管理能力，加快资金的流转速度，在指标上更加重视利润率、负债率、现金流、销售回款、周转、成本等，力争从源头上将融资的需求降至最低。

其次，必须努力提高企业信用。只有不断提高企业信用水平，不断加强信用第一的理念，并且在复杂的市场环境中坚持诚信经营，积极支持参与银行等金融机构的信用评级工作，让金融机构充分了解自身的经营信息，树立良好的信用形象，为企业开辟贷款的融资渠道。并以此为契机加强与银行和大型企业的合作，才能为融资环境的改善打好信用的坚实基础。

最后，要努力提高企业的核心竞争力。中小房地产企业要想在激烈的竞争中可持续健康发展，就必须打造独有的核心竞争力。尤其在房地产行业的转型时期，只有突出自身的长处才能充分发挥企业特有的竞争优势，如有的企业专注于旅游地产，有的专注于养老地产，有的专做总部基地，有的在二线省会城市专为中小金融机构的省级分行或分公司做金融办公物业等等。这些企业通过差异化定位，获得溢价，开辟出一片属于自己的蓝海，未来发展也将更持续稳健。

（三）结合自身情况选择合适的融资方式

传统的融资方式已经不能完全满足房地产企业的进一步发展需要，要想获得更大的发展就必须多方位寻找各种新型融资方式，从中确定适合自身实际情况的最优融资结构。例如，以往中国的房地产私募基金大多运作方式是采用债权投资的方式，最简单地依靠抵押或担保、然后放款的方式，即“假股真债”的方式。随着房地产行业进入低谷，房地产企业亟须资金，开始愿意接受股权投资和后端分成，同时一些私募基金公司也不满足于纯债权的收益，开始向拿地、开发等前端环节深入，与企业携手分享房地产开发全流程的投资回报。私募基金从以前的“假股真债”到现在真的开始介入做股权投资，房地产基金将成为一个有力的融资渠道。此外，还要积极了解新进入我国的融资渠道和工具。例如，阿拉伯债券就与普通债券不同，根据伊斯兰教的宗教规定，阿拉伯债券禁止直接收取、发放利息。因此，在债券的结构中通常会引入特定的基础资产作为实现收益的载体，阿拉伯债券代表的是对特定资产或资产收益权的所有权，是对所有权而非现金流主张权利，持有人无论是在基础资产实现的过程中还是债券到期日都享有对该资产收益的所有权而不是债权，即“名债实股”。

然后，根据自身的规模实力和抵御风险的能力，采取不同对策。例如，持有资本金不足的中小房地产企业，可以采取股权融资方式，与信托公司或私募基金组建项目公司合作购置土地或进行项目开发，还可以与行业内发展较好的大型企业合作开发，以提高整体实力，分散投资风险。目前，合作开发的融资方式被大多中小房地产企业广泛采用。如果短期出现资金困难的企业在无法取得银行贷款的情况下，可向信托公司或私募基金进行债权融资，以弥补资金缺口。当然在房地产开发的不同阶段，上述股权和债权融资还可以组合使用。

五、结论

开发周期长、投入资金大是房地产企业作为资金密集型行业的标签。融资时间长、融资规模大也是房地产企业的融资特点。一个房地产企业的规模和发展速度如何，首先取决于企业的资金链。在“白银时代”，中小房地产企业在努力提高自身各项综合实力的同时，应建立多元化的融资体系，综合权衡企业的融资目的、资金成本、财务风险、控制需要、规模和品牌等因素，选择适合的融资方式或组合。同时，希望政府能在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为中小房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。

（作者单位为北京高峰宏道投资有限公司）

参考文献

[1] 张玉明.中小企业融资策略[M].山东大学出版社，2004.

[2] 周文静.地产私募转型迫在眉睫[N].中国证券报・中证网，2015-03-05.

[3] 李晓辉.房地产企业融资渠道探究[J].中外企业家，2014（08）.

篇5

【关键词】固定资产；管理方式；解决对策

一、国有企业固定资产管理存在的主要问题

研究表明，国有企业固定资产管理总体上是完善的，但也存在不容忽视的问题，具体说，有以下几方面。

1.企业资产不明。实物卡片账、明细账和固定资产总账是固定资产必须建立的，而且需要详细的记载固定资产的型号、购买时间，名称，规格等，这是规定。而且，还必须由企业的使用部门和财务部门负责保管，定期进行实物盘点，并由财务部门对固定资产账核对。但是，在实践中我们发现，很多企业对固定资产的管理很不看重，往往草草了事，一些国有企业的管理制度也不完善，管理方式很不规则。具体说，很多企业对固定资产的管理很不正规，只设立总账和明细账，甚至连实物卡片账都不设立，而且，常常不对其核对和检查，往往导致固定资产无故流失，导致很多账目不明。有的企业利用职务之便，建立不规则的固定资产，同时，为了躲避监督和检查，不将这些完全入账，甚至完全不入账。

2.企业的利润虚实不分。在购办固定资产时，有的企业故意做一些手脚，违反规则，不根据正规的渠道列支，冲减当期利润，从中获取利益。有的企业在账面挂往来账，长期不按规定挂账，致使企业账目不清，导致企业对自身的固定资产不了解。此外，折旧成了很多企业润色利润的利器，他们多提、少提或不提折旧，以提高利润，账目随意。如果想改善这些问题，首先要确立完整的核算规范，才能促进国有企业的迅速发展。

3.固定资产的产权混淆。随着经济的迅速发展，企业的股份制也发生改变，新出的会计制度规定，产权不明的固定

作者单位：124010中国石油辽河油田辽兴油气开发公司

资产不能入账。在固定资产中，土地和房屋是国有企业中产权问题的主要表现。在我国国有企业的历史上，划拨是大多数土地的使用方式，造成很多企业证照不全，一些房地产的产权往往含糊不清。这些土地的产权不存在第三方进行使用的形式，其使用权长期归企业自身所有，但是，企业必须将那些缺失的证照补办齐全，以确保国有企业固定资产的完整性和安全性。这一过程中，大量资金需要支出，如此一来，大大增加了国有企业的重任。

二、国有企业固定资产管理问题的解决对策

为了尽快解决国有企业固定资产管理的问题，必须制定一套有效的管理模式。有了良好的管理制度，国有企业的固定资产才能稳定发展。想要让这一切完善起来，必须让权力和责任各司其职，同时，抓紧会计的工作，检查和监督工作更是必不可少。具体做法如下：

1.制定一套完善有效的管理制度，完善有效的管理制度是保护国有企业固定资产的根本，有了好的管理制度，固定资产才能稳定持续。对于国有企业的固定资产，实施双重管理，企业内部的会计根据现在制度管理固定资产，之后，为其建立特有的账目，以账控物，对任何关于固定资产的改变，都做到心中有数。在企业内部展开资产岗位责任制。凡是跟固定资产有关的环节（如报废、购买、报损、调拨、使用）都要狠招紧抓，时时刻刻警惕，杜绝所有不规范制度，尽全力完成全面发展。同时，在企业内部，对固定资产实施责任管理制度，建设责任部门，同时，设立台账，对于维修、使用和保养，皆要记录。当固定资产出现问题时，努力想好相对策略。

2.定期对固定资产进行盘点，使账目财务相吻合，努力做到账实相符。必须重视固定资产的盘点，认真对待盘点工作，再小的瑕疵，都努力改正，只要发现历史遗留问题（如账实不符、盘盈、盘亏）立即进行整改，充分保证固定资产的完整性和安全性，提高会计信息质量。根据会计制度规定，企业固定资产应定期或每年至少盘点一次。但是，很多情况系啊，企业往往因工作量庞大，盘点人数少，而不定期对固定资产进行店里，常常对固定资产的盘点形式化，草草了事，这便是账目模糊等违规现象长期不整改的直接原因。由此可见，想要保证国有固定资产的有效方式便是定期盘点，努力完善这项工作，便能保证国有资产的质量。

3.让固定资产的管理趋于信息化。为了适应时代的要求，企业中任何关于固定资产的管理，其中包括采购、入库、保管、使用、折旧、报废、租借等种种变动情况，必须完成信息化。现如今，国有企业的固定资产规模庞大，多种多样，很多管理工作都停留在传统中，而这些传统方式（如传统的手工管理、手工统计）已然跟不上时代步伐，根本不能满足工作需要。随着科学技术的不断发展，应努力使国有企业固定资产的管理趋近于科学化和现代化，通过全程数字化，以计算机为平台，更能保证管理工作的时效性。目前，时代不断进步，大多数企业依然走进数字化，关于固定资产的管理更应该跟上发展步伐，努力完善信息化系统。如此一来，才能确保国有企业的和谐发展。

篇6

关键词：房地产企业；财务风险；财务风险成因

中图分类号：F230 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2012）07-0071-02

一、房地产企业财务风险概述

（一）房地产企业财务风险的分类

房地产企业财务风险包括：财务预算风险、现金流量管理风险、经营风险、资本结构风险和内部控制风险。财务预算风险：是指企业没有全面优化企业的资源配置、全方位地调动企业各个层面员工的积极性，使企业效益不能达到最大化的风险。现金流量管理风险：是指企业没有将现金流量作为管理的重心，围绕企业经营活动、投资活动和筹资活动构筑的管理体系，对当前或未来一定时期内现金流动在数量和时间安排方面没有全面的预测与计划、执行与控制、信息传递与报告以及分析与评价。经营风险：是指公司的决策人员和管理人员在经营管理中出现失误而导致公司盈利水平变化从而产生投资者预期收益下降的风险或由于汇率的变动而导致未来收益下降和成本增加。内部控制风险：是指企业没有对其经营设定经营目标、保护资产的安全完整、保证会计信息资料的正确可靠，没有确保经营方针的贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性，没有对其自身约束、规划、评价和控制的风险。[1]

（二）房地产企业财务风险的特点

1.房地产投资周期长。由于房地产投资是一项周期较长的投资，少则几个月，多则几年，从土地获得、市场调研、投资策略、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，由于周期较长，有些账款可能无法及时收回，产生坏账，使资金周转不灵，造成财务风险。

2.房地产投资额巨大。房地产企业投资不是一笔小数目，不仅投资周期长，而且投资额较大，一时耗用大量资金，资金收回期较长，使企业长期处在资金短缺状况无法运转，会造成财务危机，这也是投资企业所面临的财务风险。

3.房地产投资追求高收益。房地产企业由于投资高，投资报酬率也较高，风险也会相对较高，例如通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所回收的资金与投入的资金相比购买力降低给企业带来的风险。由于房地产的投资追求高收益，因此只要通货膨胀的因素存在，企业就要面临通货膨胀的风险。[2]

二、房地产企业存在的财务风险及成因分析

（一）财务预算风险

房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长，不确定因素越大，预算风险也就越大。有些房地产开发商没有从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报率对要开发的项目作细致的财务预算分析，并且房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，分不清资金使用的轻重缓急，造成在资金管理上盲目进行运作，或是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产企业的财务风险。

（二）现金流量管理风险

1.现金流量观念。房地产企业开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。据调查，我国房地产企业多属民营经济成分，缺乏现金流量管理观念，在经济效益良好的情况下，盲目扩大生产规模，加大了企业风险控制的难度。很多企业难以持续发展，一个极其重要的原因就在于资金管理水平低下。

2.偿债风险。举债盲目性加重成本负担。房地产企业的项目投资，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，加大了房地产项目的偿债风险度。房地产项目开工后，又没有对整个项目的资金使用作全盘计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重缓急，只考虑了个别项目的用款，影响了整体的收益目标。加之，在偿债顺序上，筹资时要求发行债券必须置于流通股融资之后，并要求注意保持间隔期，在举债时也要考虑到债务到期的时间安排及举债方式的选择，使企业在债务偿还期不至于因资金周转出现困难而无法偿还到期债务。还有就是银行贷款上盲目抵押，既影响了销售收入的实现，又影响偿还贷款能力，使企业成本负担加重，偿债风险增大。

（三）经营风险

1.经营部门协调能力不强。企业经营过程，表现为物资流、资金流和信息流的三个相互交织的运动过程。由于企业内部和外部的各种原因的存在，都可能使企业的这三大运动过程出现时间上的间断和形式上的停滞。这种可能性的存在，决定了营业风险的存在。例如，对经营环节，房地产开发包括土地使用权的获得、建筑施工、营销推广等一系列过程，涉及大量的相关部门和环节，任何一个环节出现差错，都将导致项目工期延长、成本增加、预期收益大幅降低。

2.对费用风险意识不强。有的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理。没有发挥财务部门自身拥有的成本管理优势。在财务的成本核算上简单、粗糙，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些个别房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业预期收益。[3]

（四）内部控制风险

内部控制是大部分企业包括房地产企业在内的企业普遍存在的财务风险，内部控制的好坏直接影响资金运营状况和利润的实现，房地产企业是一种开发周期较长、投资额较大的企业，在开发期间不免会有许多不确定因素的发生，不做好内部控制，把资金管理好，那么开发期将会受到阻碍，因此内部控制所造成的财务风险也是不可忽视的。

三、房地产企业财务风险的控制对策

（一）财务预算风险控制对策

房地产企业开发经营周期中，在财务预算方面存在着许多不确定的因素，对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为基础，对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。在项目预算方面，企业财务部门要对项目建设的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算，认真执行财务预算，以提高项目开发投资决策时的准确性，减少投资决策的失误给企业造成的损失。在资金预算方面，企业财务部门应按照企业的整体运作情况，对资金需求和使用计划进行规划，构建企业财务预算指标体系。同时，要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核，对经济行为进行定量约束，发挥预算监督的财务预警作用。[4]

（二）现金流量风险管理控制对策

第一，房地产企业的经营及管理活动都会在现金流上表现出来，现金流出现问题企业的资金链将产生断裂，其经营活动无法保证，将导致企业经营破产。我们首先要强化日常现金流的监控和管理，对于企业销售费用、营运成本、工资和企业贷款利息等支出性现金流和销售等流入性现金流进行严密的统筹管理，缓急并存；同时我们要对重大现金流进行科学管理，严格控制支出，对支出项目合理性、金额、审批等进行多次审核，防止出现现金支出安全性问题。房地产企业财务风险涉及企业经营和管理的各个方面，针对这些风险，我们要用科学的态度予以应对，除了在日常财务管理工作之中对财务风险进行严格监控之外，我们还需要采取各种措施把财务风险消灭在最初的阶段。房地产企业的偿债、盈利、营运和现金流风险各具特色，我们的财务工作人员也要有更加高超的职业能力，把财务风险管理做好。[5]

第二，房地产行业具有很高的偿债风险，安排资金结构以规避偿债风险具有很重要的意义。房地产企业应该加强资本结构控制，根据企业规模和融资环境等确定权益和债务的比例，对于项目要充分考虑投资额度和营销过程中的各种因素，一般需要采取“三分之一原则”，即自有资金、银行贷款和预售资金比例各三分之一；同时，房地产企业要合理搭配债务逾期，按照房地产开发的周期选择搭配期权结构，以中长期负债为主，利用担保贷款按揭资金，增加预售的资金回笼。更好预测利息和息税前资金利用率发展情况，调整筹资方案；再次，房地产企业要合理安排偿债资金，在预售和销售环节严控资金的回收，配合财务部门组合偿债资金，做到按时还款。[6]

（三）经营风险控制对策

房地产企业营运风险的控制就是要消除企业内部各种变现能力不强的部分。我们首先要明确企业的资产结构，房地产企业的流动资产大多是不易折现的实业产品，所以房地产企业没必要特意降低流动资产比率，但是我们要加快流动资产的周转率；同时我们对房屋销售的部分要强化管理，对于预售和销售制度进行改革和创新，完成销售的业绩，以防营运风险的发生。

（四）内部控制风险控制对策

首先，建立完善内部控制制度。内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称。房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资产管理、担保管理、资金借贷管理、职务授权及人制度、信息披露管理、信息系统安全管理等多项专门管理制度进行规范、控制。其次，强化房地产开发企业财务管理，健全财务管理机构。房地产开发企业的经营决策者要重视财务管理，不但要懂经营、善管理，而且要学习会计法规和常识，因为房地产开发企业管理的基础是会计管理和会计信息，特别是房地产开发企业资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的。最后，强化房地产开发企业经营风险意识。加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前，许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。[7]

参考文献：

[1] 王斯亮.房地产投资风险的识别与控制[J].法制与社会，2007（2）：49～56.

[2] 袁爱群.浅析房地产企业财务风险及规避[J].现代商业，2008（2）：21～23.

[3] 陈松华.房地产投资开发风险析[J].中外房地产导报，2009（2）：55～58.

[4] 宋民刚.房地产投资风险识别与防范[J].价格理论与实践，2002（6）：106～108.

[5] 樊利.浅析房地产投资及风险防范[J].四川建材，2007（3）：11～15.

篇7

20XX年，在股东和董事会的正确决策部署下，在经营班子紧密协作下，紧紧围绕年度主要经营目标，我带领财务部全体人员认真领会集团公司及公司工作会议精神，逐项分解部门目标责任，周密谋划2013年的财务工作任务，加强学习，规范管理，做好各项基础工作，较好地完成了全年的各项工作任务。在过去的一年里，全体财务和动迁人员勤勤恳恳，任劳任怨，忠于职守，齐心协力，较好地完成了各项工作任务。下面就本人履行工作职责情况向各位领导及与会全体员工作一简要汇报。

一、履行职责基本情况

由于国家宏观调控和集中打压房地产的政策影响，今年公司开发和销售工作面临着重重困难。效益下滑，银行压贷，税务稽查力度加大，资金极度紧张。按照集团领导的统一安排和部署，在各方面的积极支持和配合下，我在公司内控制度建设、会计信息的真实性、公司经营管理的有效性、筹资融资以及动迁等方面做了大量细致的工作，主要工作如下：

(一)安排部署年度财务和动迁工作要点

财务工作，根据集团公司关于全年工作的总体要求，结合财务部门的工作现状，在总结上年财务管理工作经验的基础上，确定了以“强化内部控制，规范程序管理，狠抓制度落实，注重工作实效”作为今年财务部的工作主题，从积极准备推行全面预算管理、加强资金管理、杜绝“跑冒滴漏”、加强项目成本管理、完善会计信息化建设、加强内审监督等6个方面对公司全年的财务工作进行了重点部署。

动迁工作，主要是配合**动迁公司**项目和**地块的拆迁工作，并以**项目的**公建、**住宅楼的周边住户为重点全面展开。

(二)建立和完善规章制度，进一步加强内控机制建设

根据财政部重新修订的《企业财务通则》，原有的企业财务制度体系将逐步被更新，要构建资本权属清晰、财务关系明确、符合企业法人治理结构要求的企业财务管理体制。据此我们制定了《主管财务副总(财务总监)职责》、《财务会计部职责》、《财务会计部人员岗位职责》、《财务报销制度及报销流程》、《内部财务稽核制度》、《会计档案和原始凭证管理制度》和《公司固定资产和低值易耗品管理制度》等7项规章制度，明确了职责分工、成本控制、信息管理、财务监督、会计核算等财务管理要素，并结合不同的财务管理要素，对财务管理方法和政策要求做出了规范。明年在适当的时候，还要出台《公司财务预算管理实施办法》，以财务预算为切入点推进公司实现全面预算管理。

(三)积极筹措资金，加强资金调度和管理

国家对房地产行业实行宏观调控，抑制房价过快增长;销售形势不好，资金回笼困难;银行压缩信贷规模，减少贷款投放，资金严重短缺——这就是我们公司现在面临的现实情况。在如此恶劣的形势下，我和公司领导积极工作，广开门路，通过与银行沟通协调，扩大融资渠道等手段，经过多方努力，全年共融通资金**亿元，归还银行贷款和借款近**亿元，基本保证了资金渠道的畅通。由于我们的积极努力，为公司两个项目的开发建设提供了强有力的资金支持。

(四)认真做好帐户管理和财务、会计核算工作

1、认真做好帐户管理工作。我分管的公司共开立各类帐户**个，其中今年新开立帐户**个;撤销帐户*个。全年累计取现金**次，金额****万元;转账汇款***笔，金额*****万元，网银转账***笔，金额*****万元。现金、银行存款做到了账账、账实相符，日清月结，调度有序，资金的流向和存量情况得到了客观反映。

2、规范记账凭证的编制，严格对原始凭证的审核，强化对会计档案的管理。全年共制单及审核凭证****张，装订凭证**本。

3、建立健全了固定资产台账，完善了固定资产管理。共登记固定资产台账**笔，固定资产原值***万元;计提折旧**万元。

4、制定了财务日常报销流程，加强了报销程序和制度执行的管理。全年报销业务****余笔，报销金额****多万元。

(五)认真审查各类合同付款，加强和完善了合同管理

公司各部门全年共签署施工、广告、采购等各类合同共计***份，合同金额*****万元。累计付款金额*****万元。在合同付款的过程中，我们认真把关，从合同内容、签订人、签订日期到合同总金额、每次付款额，都做到了认真审查，严格把关。共审查出*笔多付的工程款**万元。对工程发票的来源进行认真的审核甄别，施工发票未按规定办理，我们在预先付款的同时，帮助他们联系税务机关，就如何开具工程发票的事宜进行沟通，使甲乙双方的利益都得到有效的保障。

(六)认真做好销售收款工作

截止到12月31日，**项目销售***套，销售额*****万元;**项目收取意向金和定金***户，金额***万元;签约**户，金额****万元。在销售收款工作中，我们严格按照收款程序办事，收到现金及时存入银行，刷卡款项次日到账，做到了账实相符。同时，我们还建立了销售台帐，及时与销售部进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款等原因进行分析，提出了解决问题的意见和建议。

(七)加强和规范了销售不动产发票的管理，适时开具预收购房款发票

全年开具预收购房款正常发票****份，作废**份，冲正**份。由于税务机关的原因，造成了购房款发票***份需要收回重开。现已收回、作废、冲正***份，仍有**户未重新开具。另一个原因是公司销售部的销售合同数据与明源数据不一致，导致重新开票**户。此外还有退房*户，发票增加权益人*户。由于上述原因，给我们带来了很大的麻烦，开发票数是原有开票量的一倍以上，部分客户也很不满意。

(八)积极稳妥地做好并账工作

根据公司业务发展的需要，经集团公司领导研究决定，注销**公司，其全部债权、债务由**公司承担。7月26日和9月14日，我们分别向**国税局和地税局报送了撤并申请报告。在****会计师事务所的指导下，已经顺利地完成了并账工作。

篇8

尊敬的各位来宾、各位同仁、各位员工：

今天我满怀感激与喜悦之情，站在这里代表沈阳置业有限公司总结已经过去的一年多的工作。

首先，感谢公司的股东。是公司股东的高瞻远瞩，以战略投资的眼光投资1亿7千万元成立了这个具有巨大发展潜力和光明前景的公司，非常感激股东一年多来给予了我们以充分的信任、理解和全力的支持。

在这里我也要感谢公司的全体员工及各位员工家属，是大家共同的辛勤努力，创造了“河畔新城”这一沈阳房地产界新品牌，树立了沈阳房地产界一面大旗。面对未来，我为公司拥有这样优秀的干部和员工更加充满信心。

同时也要感谢政府、社会各界朋友对我们的大力支持。需要提及的是营销合作伙伴广州凌峻房地产咨询有限公司；项目总设计师，沈阳华新国际工程设计顾问有限公司总建筑师马涛先生；“   ”色彩主设计师，中国美术学院副院长宋健明教授；“    ”园林景观主设计师，清华大学章俊华教授。正是我们的这些真诚合作者认真负责的工作态度与敬业品行，为项目的顺利发展奠定了牢固的基础，使我们的产品性能别具一格、脱颖而出。

下面我代表沈阳华新联美置业有限公司做过去一年多来的工作报告。

第一部分  过去工作的回顾

一、主要经营指标

自2002年5月份公司正式组建，河畔新城一期可售房屋总套数 555套，认购率100%；已经签订《商品房买卖合同》并缴纳房款666套，签约率99%，尚未签约部分预计至明年6月份之前，部分主体封顶以后全部签约。可售住宅面积达22万平方米，预计实现住宅销售收入6亿元；半地下车库、库房、网点销售收入1万元，总销售收入5亿元，预计实现利润2万元。同时形成的股东资产有俱乐部、幼儿园、销售中心、物业用房等。据有关政府部门统计，在2003年沈阳市住宅房地产开发项目中，河畔新城销售总额、销售率、销售速度三项指标均位于沈阳市第一位。

二、工程进展情况

2003年河畔新城项目建设取得了突飞猛进的发展，河畔新城于2003年3月18日正式开工，总占地面积约16.3公顷，一期总建筑面积14.3万平方米，2003年全部开工。由于场地动迁和高压线迁移迟缓，五栋多层住宅7月份开工，二栋小高层和三栋多层九月底开工。

工程建设方面：

多层住宅共29栋，有26栋住宅已经全部通过主体结构验收，剩余三个单体正在进行主体结构施工。其中16栋楼土建装饰工程完成70%，剩余10栋楼砌筑工程全部完工。

小高层共2栋，正进行四层主体结构施工。

半地下车库共8个，主体结构全部完工，除8＃、9＃车库外均通过主体结构验收。

幼儿园，土建装饰工程完成90%，已通过主体结构验收。

物业办公用房，通过主体结构验收，土建装饰工程完成45%。商业网点，主体结构已全部完工。

俱乐部主体结构全部完工，正进行钢结构的制作和安装。

三、企业品牌建设

品牌是消费者对产品或企业的信赖与忠诚，而且是长期与持久的信赖与忠诚。品牌是在激烈的市场竞争中独树一帜，也是对消费者的郑重承诺，是企业综合素质的体现。未来长期在市场竞争中取胜的法宝就是品牌。

因此，公司成立之初，下决心、花功夫进行品牌的建设，并成功的迈出了第一步。我们在去年就提出“河畔新城”要成为沈阳房地产界的一面旗帜。目前，在沈阳市民中流传着这样一句口头禅“南有河畔新城，北有格林梦夏”，昭示着河畔新城品牌已开始深入人心。

一年来，河畔新城项目先后获得6项全国性荣誉称号、3项省市级荣誉。

2003年3月，河畔新城项目从全国35个申报项目中脱颖而出，当时唯独河畔新城通过国家住宅与环境工程中心的评审，成为本年度第一个，也是东北首家“国家健康住宅”试点工程项目。

国家AAA级住宅是建设部根据住宅五大性能指标设定的最高等级住宅。2003年7月，在由建设部住宅产业化促进中心与沈阳市住宅产业化管理办公室联合组织的AAA级住宅性能评审会上，河畔新城项目以高分通过评审，成为沈阳首家国家AAA级住宅项目。

2003年9月，在“中国沈阳第六届房地产交易展示会”上，河畔新城荣获“十大畅销楼盘奖”。

2003年11月，在万众注目的第五届中国住交会上，河畔新城从强手如林、名盘汇翠的参评项目中，脱颖而出，一举夺得“2003年度中国名盘五十强”。

河畔新城作为沈阳市唯一住宅产业化示范工程，迎来了全国北方省市第十次墙改节能工作会议的建设部领导和来自全国二十多个省、市的八十多位代表以及日本住宅性能认定专家小组成员，河畔新城项目得到了高度的赞誉。

此外，2003年河畔新城先后获得了国家有关部委评定的“中国住宅经典示范楼盘”、 “中国优秀环境住宅设计大赛”之综合金奖、“2003全国人居方案竞赛综合大奖”、“辽宁省明星楼盘”称号、 “人居浑南2003建筑规划设计大赛”之“最佳规划设计、最佳景观设计、最佳户型设计”三项锦标。

四、企业管理

    企业管理的科学化、规范化、有序化是企业正常运作和发展的基本条件。公司成立之初首要的工作就是迅速建立科学的组织机构、工作流程和工作秩序，规范部门工作职责和岗位责任制，短时间内公司进入正常运行状态，使各项工作流程清晰、责任明确、有章可循、有序运作。

1、建立和完善各项规章制度

一年来，公司共出台了包括招投标管理、财务管理、资产管理、员工管理、档案管理等八个方面近40项规章制度和管理办法。经济合同管理和大宗材料、设备采购是公司经济管理的重点之一，公司出台了《经济合同管理办法》、《大宗材料、设备采购供应管理办法》等相关管理办法。《固定资产管理办法》使公司资产管理有章可循，《资金使用及审批管理办法》保证了公司资金使用始终处于计划控制状态下。

2、招投标制度在企业经营中广泛运用

公司把招投标管理作为公司管理工作重中之重，在完善规章制度基础之上，认真贯彻执行招投标制度。招投标制度坚持公开、公平、公正的原则，通过对相关市场的调研、考察，对符合公司要求的工程承包商和材料供应商进行初选，实行邀请招标。公司对投标单位进行综合评议，按合理、低价的中标原则，确定中标单位。招投标制度采用决策权、执行权、审核权三权分立的原则，由工程部、预算部、计财部互相监督、各负其责，使招投标过程在“阳光下”运作，遏制社会上一些不良风气对公司的侵袭，有效的保护了企业利益，也保护了干部和员工队伍。

通过招投标制度，降低了工程开发建设的资金投入。例如：商品砼的市场价格在250元/立方米～410元/立方米，而经过招投标后价格锁定在235元/立方米～377元/立方米；符合项目品质的塑钢门窗价格在450元/平方米，招投标后价格为385元/平方米；通过招投标确定的同质采暖PB管材，价格比市场同类产品低一半以上。

招投标制度在降低公司开发成本，节省资金方面起到了关键性的作用。同时，作为一种管理制度已深入干部、员工心中。

3、企业文化建设取得初步成果

企业文化是企业的灵魂，是推动企业发展的不竭动力，其核心是企业的精神和价值观。建设良好的企业文化能够增强企业的凝聚力，展示企业形象与风采，增强企业信誉与美誉，是企业管理的最重要内容。

而在企业文化的熏陶下，企业的员工有明确的行为规范，对于企业减少内耗、促进发展至关重要，也是企业文化存在的意义所在。

（1）每一个企业都有自己追求的目标，我们追求的企业目标是利润、客户、员工。

利润是企业实现再发展的基本要素，只有获取了利润才能回馈股东；客户是企业生存的基石，为客户提供品牌产品和品牌服务，就等于为企业创造未来；员工的进步推动企业的发展，而企业的发展又为员工实现人生价值提供更广阔的舞台。

成立之初，公司提出了企业的七项价值观，作为公司的追求和理念。我们的企业价值观是：

质量与信誉：是公司产品成功的关键，也是企业创立品牌的基础；

原创与领跑：理念领先、技术创新、永争第一，是公司的可持续发展战略的精髓；

规范与有序：实现规范化管理，有序化经营是公司的管理原则；

和谐与奋斗：内部和谐的氛围与整体的奋斗精神是公司的追求；

卓越与贡献：追求卓越与贡献是公司倡导的工作目标；

信任与尊重：给予员工信任与尊重，是对公司“人本”管理思想最好的诠释；

诚实与正直：是公司与员工共同秉承的优良品质。

（2）给员工创造参与管理的机会，是公司管理者所倡导和追求的企业文化氛围。公司通过组织员工满意度调查，了解员工对公司的总体满意状况、公司内部沟通协作状况、管理者行为评价、薪酬与福利等七个方面的意见，分析公司成功的原因，及时摸清公司存在的潜在问题，找出我们工作中存在的不足之处。掌握员工的思想动态，采取相应的管理措施，提高我们的管理水平，使员工更加关心企业，提高员工对企业的忠诚度，增强企业的凝聚力。

（3）加强对公司价值观、项目优势、项目规划理念的宣传与培训。注重对新员工的培训，每一位新员工上岗都会接受关于公司价值观、企业目标、组织机构、规章制度等方面的培训，对于项目的优势、规划理念，公司更是抽出时间组织专场的培训，使员工对公司的企业文化有深刻的认识，公司有计划地组织新员工分期分批到兄弟公司参观、考察，增强员工对河畔新城项目的信心。

（4）成立工会组织，举办丰富多彩的业余文化活动。一年来，公司先后组织了乒乓球、象棋、跳棋比赛，组织了员工联欢会和旅游等活动，增进员工之间的交流，增强了企业凝聚力，提高了团队协作能力。

五、企业资源

企业生存于社会中，作为优秀的房地产开发企业必须具备几个能力：资金力、资源力、产品力、营销力、服务力。合理、有效的整合社会上各种资源为企业服务是我们管理层工作的重要任务。河畔新城之所以能在仅一年半的时间里完成从规划设计到报批各项繁杂的手续直至一期销售的成功，与整合利用社会资源是分不开的。

1、与政府相关部门的密切合作

从规划设计完成后，公司在短短的三个月之内报建审批完成了从《规划许可证》到《施工许可证》的各项法律手续，为2003年3月份顺利开工创造了有利条件。在施工过程中，河畔新城项目经历了各种大大小小的检查，均顺利通过，保证了工程顺利进行。

新区政府一直把河畔新城项目作为整个浑南开发建设的重点项目，积极支持我们的工作，多次到公司实地帮助解决问题。

公司规范化管理及将高品质住宅进行到底的决心，赢得了市建委等开发管理部门对河畔新城项目的高度信赖与关注，在公司开发手续办理、企业资质认定等方面都给予了大力的支持。

河畔新城在申报国家AAA级住宅性能认定过程中，市住宅产业办抽出专人陪同公司到建设部汇报申报情况，对申报材料提出多方面建设性意见，协助河畔新城在AAA住宅性能认定评审会上顺利通过专家评审。河畔新城被市建委指定为沈阳市示范工程，成为市建委向沈阳各大房地产开发商推介的对象。

    同时，公司与沈阳市三大主导媒体和金融机构建立了良好的公共关系，为项目实施创造了良好的外部社会环境。在河畔新城一期的品牌推广中，与沈阳三大主导报纸媒体展开全面合作。通过与新闻媒体的深度合作，借助沈阳新闻媒体的雄厚实力，使得河畔新城项目的品牌宣传按计划推广实施，达到了良好的预期效果。

2、专业化资源综合利用

河畔新城项目规划合理，采用了“三重围合空间”的先进规划设计理论，建筑户型与立面在沈阳乃至全国独具一格、新颖别致。同时，在东北首创建筑的色彩设计，由中国美术学院副院长、留法博士宋健明教授主持，在业内引起了强烈震动，景观设计由留日博士、清华大学章俊华教授担纲。由于与这些一流专业化科研学术机构的良好合作，使河畔新城项目在沈阳乍一亮相，给沈阳市民带来了耳目一新的感觉，具有强烈的震撼力、冲击力。广大消费者相信，生活居住在河畔新城不仅能获得房子本身的舒适与安全，更能得到精神上的陶冶与享受。我想这也是河畔新城今年在激烈竞争中取胜的重要因素之一。

3、销售

广州凌峻房地产咨询有限公司负责河畔新城一期策划推广和销售。在合作期间，共同制定了项目整体品牌建设理念——“国际化生活”及“健康住宅”的推广计划。在策划、销售、签约等营销重要阶段发挥出专业的水准。

4、相对稳定的干部、员工队伍

随着公司的发展，由最初的3人发展到干部、员工56人，本科以上学历的员工占员工总数的66%，平均年龄为32岁，专业配置科学，人员结构合理。

在干部、骨干员工队伍相对稳定的基础上，公司又吸纳一批优秀的员工加盟到公司来，为公司带来了新鲜血液和激情。

随着社会的进步，社会分工更加明确，整合社会一流的专业化资源，才能制造一流的产品，塑造一流的品牌，为河畔新城的高品质、高附加值提供了保障。

六、二期进展情况

工程建设进展情况：

1、年底前将二期土地进行初步平整；

2、基本完成二期工程土地勘察工作。

规划设计进展情况：

1、规划已报浑南新区规划局审批。

2、建筑设计方面：

多层住宅、半地下车库、小学校处于施工图设计阶段；

小高层（三期）、全地下车库处于初步设计阶段；

商业网点处于方案设计阶段。

3、景观设计已经开始。

4、色彩设计处于方案设计阶段。

营销进展情况：

1、完成对沈阳市竞争对手的全面调查，形成市场调查分析报告；

2、组织开展二期建议征集及意向登记活动；

3、制订二期销售人员的管理方案；

4、二期营销策略基本形成。

七、有待进一步加强的工作

1、服务观念、服务意识需进一步强化

员工还没有从思想上树立起“客户至上”的服务观念，主动服务意识不强，使得我们在服务工作中较为被动。

2、干部、员工专业化水平有待进一步提高

我们的干部、员工具有较强的敬业精神和奉献精神，但部分干部缺乏管理经验，专业水平不高，工作计划性不强。河畔新城作为大型的房地产综合开发项目，开发过程复杂，开发标准较高。尤其二期工程开工后，在建工程将达到30万平方米，对我们的干部、员工提出更高的要求。

3、售后服务工作要加强管理

在今后的售后服务工作中，公司将围绕“合同签署”、“工程变更”和“客户投诉”三大售后服务工作重点，规范售后服务管理制度、工作程序和工作方法，牢固树立起“客户至上”的服务观念，使服务意识深入到每位员工的思想意识中，并体现在实际工作中。

第二部分   二OO四年工作安排

一、二OO四年沈阳市房地产的形势

1、经济增长加速带来房地产业快速发展

沈阳市2003年预计实现国民生产总值1600亿元，创经济增值10年最高，同比增长超过14%。在中央支持下，老工业基地重新振兴，沈阳经济进入二次创业起飞阶段。整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。

2、住宅消费高峰期到来

沈阳市将于2004年进入第三轮房地产发展周期的高峰，其标志是大众住房消费市场全面启动，在居民追求改善居住环境、城市大规模改造拆迁等主导因素的影响下，住宅房屋消费将呈现。预计2004年全市增量房销售量将突破300万平方米大关，有可能达到350万平方米。

3、住宅近郊化将成定局

中国城市化进程加快；沈阳作为中心城市的进程日益凸显；中产阶级迅速发展壮大，汽车消费市场活跃，汽车普及进入家庭时代初现端倪，人的居住标准日益提高，对大环境的的需求更加迫切，这些因素必将导致在城市原有意义上的近郊才能实现。这也是判断未来发展的大的社会因素。

4、楼市进入大盘时代，演变为全方位竞争

外地开发商和境外开发商在沈阳房地产市场的份额越来越大，沈阳市房地产由地域性市场变为全国性市场和国际性市场，开始进入大盘时代、品牌时代和创新时代，进入了大开发商唱主角的社区开发时代。市场竞争由简单的价格和地段竞争变为开发规模竞争、品牌竞争和产品细节等全方位的竞争。

5、竞争呈白热化

随着土地供应量的失控，住宅开发的规模与数量将不断打破新纪录。住宅供应量的不断推出，带来的是开发商竞争意识的加强、开发水平的提高，市场竞争呈现出白热化的状态。

6、精装修房开始成为潮流

市场逐渐对精装修开始认同，各大小楼盘纷纷尝试推出精装修房。

7、购房的投资观念加强

人们的购房投资观念不断加强，购买房屋作为一种投资理财的工具已得到人们的普遍认同。

二、河畔新城的优势与劣势

河畔新城的优势：

1、知名开发商开发，企业品牌信誉度高；

2、良好的政府支持、与媒体及合作伙伴建立了良好的关系；

3、区域自然环境好，临近浑河、五里河公园，环境优美，空气清新；

4、随着富民桥通车，浑南大道等交通路网的改善，交通便利，与母城连为一体；

5、与未来浑南中央商务区一街之隔，投资价值高；

6、项目周边艺术城、大学城等大型公建的建设将提升河畔新城的人文氛围；

7、项目规划庞大可带来完善的内部配套；

8、独特的产品品质、立面色彩、四明户型、精装修、保温隔声等独领市场；

9、开发商的物业服务保证；

10、以俱乐部为主体的大型配套设施，运动与生活设施配备；

11、知名幼儿园、小学进驻，提供完善的教育配套设施；

12、河畔新城等于“健康住宅”的概念深入人心，得到了消费者的认可；

13、项目获得的众多荣誉称号带来的唯一性与权威感；

14、市场已基本形成交口称赞的口碑传播效应；

15、800多位业主的鼎力支持与厚爱；

16、一期整体形象形成，客户眼见为实，为未来起到示范作用。

河畔新城的劣势：

1、浑南新区整体环境有待进一步改善，交通体系、教育和公共

服务相对滞后；

    2、浑南市政配套设施滞后；

3、市民居住习惯及文化观念的定势尚留在母城区；

4、新区土地出让的多轨制造成市场的不平等竞争；

5、河畔新城已为众多楼盘竞相仿效与克隆，竞争日益激烈；

6、河畔新城市场价格独领，竞争对手低价竞争,给我们带来价格压力。

三、工程建设方面的计划安排

一期工程：

2004年是公司大发展的一年，一期工程在建和交付使用及二期在建工程总建筑面积30万m2,总体安排如下：

1、建筑工程

29栋多层单体2004年6月开始装修，9月中旬交付使用；

2栋小高层2004年年底交付使用；

3个公建及幼儿园2004年7月交付使用；

俱乐部2004年5月中旬装修和安装设备，9月底交付使用。

2、综合管网工程

电力管网管道工程2004年6月中旬完成；

弱电综合管网工程2004年7月中旬完成；

污水、热力、给水、雨水、煤气等管道工程7月中旬完成。

3、电力设备安装及供电

今年6月上旬完成俱乐部内中心开闭站和变电所供电设备安装，6月中旬正式送电；7月底完成园区内供电设备安装和电力电缆敷设，8月中旬接通户内用电。

4、景观、绿化及道路工程

今年8月底完成基本绿化和主要景观建设， 9月底基本完成道路建设，保证园区内及园区与市政道路的良好衔接与畅通。11月底完成大树栽植和景观细雕等完善工作。

    二期建设工程：

  1、样板间

4月中旬完成土建工程，5月底完成精装修工程，确保6月中旬对市场开放。

2、建筑工程

今年3月中旬完成建筑放线工作，开始土建施工，7月中旬完成多层主体工程，10月底完成小高层主体工程，至年底多层部分土建工程全部完成，达到精装修条件。

3、学校、公建工程

今年3月中旬开始施工，6月中旬完成主体工程，7月底完成内、外粉饰施工，8月份交给政府进行内部装修。

四、营销工作的计划安排

    实现销售回款4.37亿元人民币。预计在2004年6月开放二期样板房，2004年5月份认购，7月份开始签约。

第三部分  企业总体目标以及企业对员工的要求

一、总体目标

1、牢固树立起河畔新城的品牌

沈阳房地产市场高速发展的同时，也使得消费者日趋成熟和理性。房地产品牌作为信誉的标签、身份识别和情感归属，已经成为消费者购房时考虑的重要因素。

目前，浑南、和平和沈河区整个房地产竞争尚处于初级阶段，低价、恶意甚至诽谤等不良现象司空见惯，未来几年市场发育成熟，品牌竞争将是市场竞争的最高形式。从现在开始，我们全体干部与员工要有清醒的认识：愚者想今天的钱，智者想明天的钱。我们要为未来做好充分准备。

品牌是什么？品牌是一种标志，是在客户心中建立的长期的信赖，品牌是对客户的忠诚，是客户在长期消费过程中体验到的企业责任感。创立品牌不是百米赛跑，更多的表现为马拉松，表现为一点一滴的内功。我们必须要接受客户漫长甚至是残酷的反复检验，我们要不断地吸收、充实、改进、完善、提高。我们要做的是不断打动客户的心灵，推动客户生活质量的提升。竞争对手可以模仿我们的户型，可以模仿我们的理念，我们必须创造别人无法模仿的品牌，只有这样，才能立足于不败之地。

2、对股东有良好的、长期的回报

企业创造价值并使之最大化地回报给股东是天经地义的，也是我们经营管理者的责任与义务。股东投资办企业的目的也是希望能够带来长期与稳定的回报，我们必须小心翼翼地经营这个企业，预测与抵御各种风险，不辜负股东对我们这个团队的信任、理解与支持，实现公司持续、健康、良性的发展，对股东有良好的长期的回报。

3、建立起良好的社会形象，成为沈城房地产界的一面旗帜

信守对社会和客户的承诺。做企业如同做人，讲品质，讲信誉。河畔新城在客户心中建立了很高的期待，有的客户甚至把一生的梦想和财富寄托在我们身上，我们必须承担起这份责任，做的要比说的好，甚至比客户想象的要好。要坚持两条腿走路的方针，一是狠抓工程质量管理。质量是百分之百的指标，百分之一的缺陷也是对消费者的不负责任，最终可能葬送自己。二是牢固地建立“客户是上帝”的服务观念和服务意识。东北和沈阳是老工业基地，长期受计划经济体制的影响，大工业生产的传统意识根深蒂固，国家计划、统购统销带来的劣性影响了几代人，服务意识与观念淡薄。在我们今天销售态势良好的状况下，在建立品牌过程中，我们必须清醒地认识到，未来的竞争就是质量和服务的竞争。质量与服务必须深深地刻在每位员工的心中，我们一定要常抓不懈。

虽然，这个企业组建仅仅一年多，但是我们主要干部和骨干员工都拥有本地区的开发经验和全国视野，我们有信心、有条件、有能力在一期成功的基础上，使“河畔新城”成为沈阳乃至东北房地产界的一面旗帜，在市场中领跑。

4、规范管理，运作有序

随着企业地发展，我们要进一步完善各项规章制度和企业业务流程，注意监督、检查制度的执行情况，建立部门间、部门内的沟通机制，提高团队间的协作能力。

5、员工能随企业的成长而成长

河畔新城作为一个超大型楼盘，给我们的员工提供了一个弥足珍贵的锻炼学习的机会，一个展示自己才能的舞台。公司确信发展的企业会不断地给员工带来发展的空间，有才能的员工必然随着企业的成长而成长。

二、产品售后服务及品牌建设是今后工作的重点

一期取得的营销佳绩，主要依赖强势的品牌附加值、优越的产品力与先进的营销手法，而在竞争对手纷纷改良与克隆我们的产品，模仿与抄袭河畔新城的营销手法的态势下，河畔新城产品的个性化的优势不复存在。

面对竞争对手的亦步亦趋，要跳出同质化竞争、价格竞争，实现二期的持续热销，必须在其他竞争对手无法复制的方面下功夫，即狠抓售后服务，加强品牌建设，这是今年公司工作的重点。

着力作好以下几方面工作：

1、坚持以“国际化生活”为核心价值的品牌形象推广；

2、通过产品持续的领先和创新，巩固市场领导者地位；

3、打造可靠的工程质量，提升品牌美誉度和忠诚度；

4、依靠精致细致的物业管理服务，将“客户是上帝”的开发理念坚持到底；

5、通过高质量的售前、售中、售后服务，为客户提供愉悦的品牌体验；

6、加大力度宣传“守诚信、重承诺”的企业品牌形象。

三、对员工的要求

1、对企业要忠诚，热爱企业，关心和维护公司的利益不受侵害。房地产行业投入大，每位干部手中都握有一定地权利，支配着公司的资产。希望每位干部、员工都要慎用手中的权利，替公司负起责任。我们也要进一步加强防范，坚决杜绝社会上不正之风、不良习气侵害公司健康的肌体。

2、有事业心、进取心和责任感，要勇于挑战，保持积极进取的心态。保持积极进取心态对企业和个人是非常重要的内在因素，可以化不利为有利，化危机为商机。从繁杂的事务中看到希望与曙光。面对困难有二种态度：一种是积极的克服困难，跨越障碍，坚韧不拔，不达胜利不罢休；一种是唉声叹气，怨天尤人，束手无策。我们每位干部要注意平时培养进取心，有预见性、有工作能力和方法、有信心，独立解决问题，在困难中不动摇。竞争既是残酷的，也是快乐的。通过市场的竞争我们能够更加成熟，增长才干，创造财富，体验人生的美好。

3、工作要有计划性，每个阶段有每个阶段的重点，根据各阶段的不同侧重点，制定每个阶段的工作计划，督促自己不断完成设定的目标，对自己的工作做到心中有数，按部就班，脚踏实地，跟上公司整体的发展步伐。

4、自觉遵守企业的规章制度，廉洁自律。只有每位员工在平时工作中自觉的按照公司制度办事，才能形成一只规范、高效的队伍，面对任何竞争、任何挑战，也能从容不迫，取得胜利；

5、不断学习，不断提高自己的专业技术水平和专业化能力，在各自的领域成为独当一面的专家。不断积累自己、完善自己，以适应公司不断发展的需求，在工作中体验自身的价值。

6、有真诚为客户服务的观念，牢固树立“客户至上”的服务意识。将服务真正融会在日常的工作中，真心的为客户服务，在实际行动中树立河畔新城品牌。

过去一年，我们走过了从艰辛起步到初创成功的历程，我们也体会到了这一过程带来的快乐。今天，当我们站在一个新的起点，面对明天更严峻的挑战。我们依靠什么？我们领先一步的产品，一流的工程质量，先进的营销理念，良好的客服意识和优秀的干部、员工队伍。

也许摆在我们面前的是一条并不平坦的路，但我们坚信这条道路注定是充满机遇、充满挑战、充满希望。

我们深信，在董事会的正确领导下，只要我们全体干部、员工坚定信念，奋发进取，团结协作，就能跨越前进道路上的任何障碍，我们的事业就能取得新的更加辉煌的胜利。

 

篇9

关键词：华谊兄弟；内部控制；内部环境；风险评估；案例分析

中图分类号：F49；J943 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-000-02

2015年1月9日，网络新闻媒体北京商报发出一则瞩目的新闻报道――《华谊兄弟跌出电影市场前三》，其中说到：“日前艺恩票房给出的智库数据显示，2014年民营影视公司发行国产片票房排名前三的分别是光线传媒、博纳影业、乐视影业，而在2012年，2013年均为冠军的华谊兄弟则意外跌出三甲，位列第四，电影票房收入只占国产电影全年票房的7%。”华谊兄弟出现这一现状并不是因为某类原因导致其电影产业发展缓慢，而是该公司有意为之，产生这一现象的原因是华谊兄弟在2011年开始就逐渐实行“去电影化”的庞大战略。而对于“去电影化”，华谊兄弟董事长王中军曾作出这样的解释：“去电影化，不是不拍电影，而是不能只拍电影”。曾经作为中国影视巨头之一的华谊兄弟近年来选择深耕转型，现在的华谊正在以新的架构重写业务布局。

一、“去电影化”战略实施前的风险分析

企业外部风险的评估和应对策略。

重视企业内部风险的同时，也要关注外部风险。尤其是对于像华谊兄弟这样的传媒企业，外信息，形势，变化等对于该企业的影响更为深远，因此要提前分析有可能发生的风险。在完成“去电影化”战略的过程中，应当关注下列外部环境因素：

1.整体经济形势、国际国内产业政策、融资环境、同行对于市场的竞争、资源供给等经济因素。对于“去电影化”战略中的实景娱乐产业发展，华谊兄弟应当考虑到的风险便是房地产价格变化形势和国家对于房地产的相关政策。近几年的房地产走势持续飙升会导致华谊兄弟需要投入更多的资金来完成实景娱乐计划，因此该企业应提前做好投资准备，做好全面预算，以免因投资地产而引发了公司的财务危机。

2.不断更新的法律法规、监管要求等法律因素，包括新的法律和监管。华谊兄弟需要随时跟进有关法律法规的提出和修改，尤其在对国外市场的新的开放或者限制进入，以免造成不必要的法律纠纷。

3.社会信用、消费者行为等社会因素。对于像华谊兄弟这样的中国大陆知名综合性传媒股份有限公司，可能牵扯到的社会因素很多，因此，华谊兄弟在管理旗下艺人行为时应当格外注意，典型事例正如2015年1月华谊兄弟旗下艺人陈赫的“离婚门”。这种舆论类型的风险是华谊兄弟这种传媒公司无法规避的，因此，就需要一个更加完善的公关团队，在旗下艺人牵扯舆论时及时站出来进行危机处理，这样才能防止华谊兄弟的股票发生波动，公司信誉降低，最终才能保证“去电影化”战略目标的实现。

4.技术进步、工艺改进等科学技术因素：针对“去电影化”战略中的游戏产业环节，华谊兄弟应当重视起科学技术因素可能引起的风险。互联网是把双刃剑，游戏开发者可以通过互联网上公共的信息和消费者的喜好偏向对游戏进行创新和改造，与此同时，黑客很容易地就可以入侵游戏网站窃取信息。因此，对于华谊兄弟来说，不仅要在创新技术上牢牢把关，同时也丝毫不能忽视外来入侵者可能导致的风险，对此，应当提前做足技术防御准备。

二、完善的内部控制战略机制

华谊兄弟在实施“去电影化”战略的过程中对于内部控制机制是十分重要的。

1.合理的组织架构应对股东撤退危机

华谊兄弟根据《公司法》、《公司章程》和相关法律法规的规定，成立了完善的法人治理结构。在此基础上，为更加妥善的贯彻落实“去电影化“战略，华谊兄弟重新打造了与战略相对应的内部业务架构：将过去的三驾马车搭配电影院、音乐和娱乐营销构成影视娱乐事业群，由总裁王中磊兼任该事业群的CEO；品牌授权、电影公社、文化城、主题乐园、实景演出构成品牌授权与实景娱乐事业群，由董事长王中军兼任该事业群的CEO；游戏、新媒体、粉丝文化、在线发行构成互联网娱乐事业群，由副总裁胡明兼任该事业群的CEO。由这三位高管人员负责管理新的事业群，在一定程度上减轻了由于“明星股东撤退”而导致的股票波动也同时避免了这类风险再次发生的可能性。这一合理的组织架构为企业内部的整治和“去电影化”的顺利发展奠定了坚实的领导基础。

2.华谊兄弟对于控制活动的重视

2015年3月26日华谊兄弟传媒股份有限公司董事会出示的2014年度内部控制自我评价报告中提到：“为有效贯彻实施《内部控制》中控制活动所要求的不相容职务分离控制，华谊兄弟将其日常经营管理分为基本控制，业务控制，资产管理控制和财务管理控制。”华谊的管理控制将业务流程中所涉及的不相容职务进行相对应的分离，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制，为“去电影化”战略的顺利进展提供了保证。

3.各环节严密的内部监督机制

华谊兄弟“去电影化”战略的内部监督部分与其他要素有效的协作配合，并且相互联系，互为补充，共同促进企业实现“去电影化”战略的最终目标。在控制活动环节，华谊兄弟设立独立于内部控制执行的机构进行监督，授权内部审计机构承担内部控制监督检查的职能等。

综上所述，根据其战略规划的稳定发展，华谊兄弟的一体化布局在2014年就有了显著的效果，华谊兄弟2014年年度报告中出示的2013年和2014年的数据对比可以明显看出两年之间数据的变化：如表1所示。

表1中可以明显看出14年利润总额比13年增加60%，说明该公司在2014年整个年度发展良好。“去电影化”战略实施之后更加细化的成效总结如下：（1）小成本电影取得较好的票房成绩。例如：2014年上映的几部低成本电影《私人订制》、《前任攻略》等；（2）品牌授权及实景文化地产业务因为签约多个新项目，取得品牌授权费从而该业务版块的收入迅猛增加；（3）互联网游戏业务中的各项目发展良好，尤其是在实现了对银汉科技的合并之后，华谊游戏产业便大幅超额完成了既定目标；（4）投资建造的电影院取得良好的票房盈利；（5）影视剧、艺人明星与相关经纪服务呈现稳定的发展状态，在2014年通过和引进韩国《running man》而制作的浙江卫视《奔跑吧，兄弟》之间相关的实景娱乐以及明星参与等相关合作，首次开拓了与地方电视台新的综艺合作模式；（6）对外出售所持的北京掌趣科技一定股份从中获取投资收益。

三、“去电影化”战略的评价

“去电影化”战略发展至今是相对成功的，华谊兄弟董事长在中国电影产业发展过程中发现了危机，但是他们并没有被危机打倒，反而是抓住机遇勇敢实行改革，将一个以影视行业为主的传媒公司成功打造成一个拥有全面产业链的娱乐媒体集团。在这个改革过程中，必不可少的便是完善的内部控制制度，而华谊兄弟也同样在内部控制环节下足功夫，尤其在内部环境和风险分析环节尽力做到细化。从之前的分析和数据我们可以看出，在提出“去电影化”战略后，华谊兄弟将电影主业分散，逐渐开始投资低成本电影，而把大部分投资都集中在了其他产业上。在这个完善的内部控制下，华谊兄弟通过科学的管理制度、优秀的人才、文化、管理模式在发展“去电影化”战略的同时提升了自身企业的管理水平；通过提前分析“去电影化”战略可能会遭遇到的风险而做出了及时妥善的应对措施，从而提高了企业的风险防御能力；公开、透明的信息则更是如实反映管理层的努力，有助于处于信息劣势地位的中小股东了解企业的真实业绩，保护中小股东利益，保证了自身企业经营管理的合规有效和会计信息的真实可靠，树立了诚信的社会企业公民形象。这些优点都值得其他同行公司进行借鉴。照此趋势，我相信华谊兄弟只要积极地根据发展变化调整战略规划，“去电影化”战略会越来越成功。

篇10

(一)完善中国金融市场和金融中介的发展的需要

中国的金融改革虽取得了巨大的成就，但中国的金融体系仍然存在着相当多的问题与挑战。中国经济的高速发展，一定需要非常强大的、完善的金融系统来支撑。从整体上看，近年来中国一直保持着以中介贷款融资为主市场，证券融资为辅的格局，银行体系发挥着更重要的作用；同时，资本市场过小与银行过多的融资负担又使得金融体系整体发展水平落后，效率低下。因此，中国目前的这种融资体制不利于长远的金融稳定，经济增长潜力尚未充分发挥出来。

因此，改善中国的金融结构，使金融中介与金融市场之间存在着稳定的互动发展，才能使金融系统充分发挥资源配置的能力。从发达国家资本市场的发展历程我们可以看到，迅速发展的金融中介机构为资本市场的发展起了巨大的催化作用，而资本市场的激励作用又促进了金融中介机构的日益完善。所以，一方面需要加快证券公司、基金、信托、保险等机构投资者的发展，坚持发展资本市场；另一方面要加快银行类金融中介的改革，调整发展战略，积极开展投资银行业务，逐步从综合经营走向混业经营。

(二)中资商业银行盈利模式面临考验

银行业作为一种服务行业，其服务特性更多地是体现在其中间业务领域。由于种种原因，国内的银行主要是依靠利息收入作为主要收入来源，各银行来自中间业务的收入比重都很小。

美国商业银行非利息收入占总收入之比从1930年代至今经历了高——低——高的轮回，这与美国混业——分业——混业的历程有很大关系。美国商业银行1934年的非利息收入与总收入之比为24.57％，1980年代末至1980年代初，非利息收入占比达到最低点，在1981年仅为7.09％：1990年后，美国商业银行的非利息收入占比逐步增加，特别是1999年以后，占比上升到40％以上，2005年的占比为43％。其中，在2005年美国商业银行的非利息收入中，手续费收入占比不到20％，并且有下降趋势，大量的是其它非利息收入。其它非利息收入较多，与美国金融市场发达从而商业银行投资工具多、以及混业经营有很大关系。

与美国商业银行的收入结构相比，中国商业银行的非利息收入占比明显偏低，而且来源单一，主要来自于手续费收入。这充分反映了中国金融业分业经营的特点，银行基本上没有来自投资银行业务、保险业务等方面的收入，只能依靠网点优势赚取结算、等收入；另外由于历史原因，我国银行也没有来自存款账户管理的收入。

目前，国际一流银行的业务结构中，投行业务基本上占总收入的30％以上。2006年全球十大投行业务排名中，以花旗集团、摩根大通等为代表的“银行系”金融机构占据了半壁江山，资本市场及中间业务的发展水平和潜力如何，正日益成为国际投资者对上市银行估值的一个重要指标。

因此，中国金融业面临的市场结构、竞争格局和经营环境已发生了前所未有的变化，实力强大的外资金融机构银行不断进入市场，使国内银行在规模与业务创新方面具有强大的竞争压力。面对资本约束、利率市场化、融资结构失衡等因素的影响以及国外混业经营的强烈冲击和严峻挑战，我国商业银行向更广阔的资本市场拓展成为必然选择。

(三)我国商业银行已经开始从事部分投资银行业务

虽然我国实行了分业经营和分业监管，但实行的分业经营并不是绝对的分离，可以根据具体情况进行适当的交叉和合作，而且随着我国资本市场的发展和金融业对外开放的加快，混业经营的步伐逐步加快，我国正逐步走美国类似的道路，即从混业到分业再到混业。

我国商业银行从事投资银行业务目前主要通过银证合作方式实现。

银行与证券公司的合作主要有以下几种方式，银证转账、基金托管、证券业务以及资金的合作。

银证转账业务主要是指证券公司通过银行网络进行客户资金的划转是指投资者通过银行的网上银行、电话银行或者证券公司的网上委托、电话委托系统以及双方的自助终端等方式，实现证券保证金账户与银行储蓄账户之间的资金实时划拨。根据《证券法》第132条第2款的规定，“券商客户的交易结算资金必须全额存入指定的商业银行，单独立户管理。”随着证券公司管理的日益规范，银行与证券公司之间建立了托管银行的制度，一方面具有经济性，另一方面更强化了风险控制的效率和效果。

基金托管是根据(《证券投资基金管理暂行办法》的规定，商业银行作为基金的法定监管人，不但要保管基金的全部财产，办理基金名下的资金往来，还要监督管理人的投资运作、审核基金净值及基金价格。

证券业务是指商业银行与证券公司合作，开展“银证通”业务，即指在商业银行业务系统与证券公司交易系统相联接的基础上，以银行活期储蓄存款作为个人投资者证券资金清算帐户，通过银行电话银行或网上银行系统进行证券交易等相关业务，是为提供客户同时投资货币市场和资本市场的便捷金融服务。

资金合作，是指商业银行为证券公司提供合法资金。虽然，《证券法》、《商业银行法》都规定禁止银行资金违规流入股市，但《证券法》同时又规定“证券公司的自营业务必须使用自有资金和依法筹措的资金”，因此，证券公司可以通过股票质押方式向银行借款。

商业银行可开展部分债券业务，但目前仅限于买卖政府债券、金融债券，发行、兑付和承销政府债券，发行短期融资券业务；法律上并不禁止商业银行在境外从事信托投资和股票业务；开展资产证券化业务，包括成为资产发起人以及二级市场上进行投资；财务顾问业务，《商业银行法》和《证券法》对商业银行和证券公司的财务顾问业务都没有禁止性条款规定；基金管理业务，2005年2月中国人民银行、银监会和证监会联合《商业银行设立基金管理公司试点管理办法》，允许符合要求的银行设立基金管理公司，可以进行证券投资。

目前商业银行开展的部分投资银行业务，为商业银行进一步综合经营奠定了良好基础。

2、中国商业银行的投资银行业务管理

目前，大多数商业银行的投资银行业务部门成立和运作的时间尚短，与行内其他机构和部门存在职能交叉和业务重合，业务流程和协作还需进一步磨合。一方面行内其他机构和部门与投资银行部门存在分工合作的关系，另一方面在许多项目上也存在竞争关系。因此，需要投资银行部门制定长远的发展战略，借鉴国外金融机构的业务定位和竞争策略，结合自己的实际情况，选择适合的业务定位和方向，在此基础上，加大业务创新、组织机构、风险控制机制以及人才培养和激励机制的创新，充分整合内部资源，实现投行业务与商业银行业务的相互促进，共同发展，成为未来金融机构发展的核心竞争力。目前，工行、建行、中行等国有商业银行近期都把投资银行业务作为今后主要的业务拓展领域，集中力量打开投资银行业务市场。而部分新兴股份制商业银行，如招商银行、浦东发展银行、民生银行、兴业银行、华夏银行等也都已成立了投资银行部，从事除股票和债券的承销和交易外的投资银行业务。在实际操作方面，我国目前存在的投资银行业务品种少，发展较慢，而我国商业银行开展投资银行业务更是处于刚刚起步阶段，难以满足日益增长的市场需求。如何发展，如何寻求突破是各商业银行面前的主要问题。

(一)中国商业银行的投资银行业务的发展重点

从美国金融业的历史看中国银行业的未来，如果说四大国有银行凭借其天然的规模优势和庞大市值具备了成为“中国花旗”、“中国汇丰”的雏形，而城市银行则凭借其区域性优势占据了地区银行的生存空间。而对于其它13家全国股份制银行来说，在中国所有银行中成为大型的综合性银行的银行可能只有一、两家，多数股份制银行都将分化为各种形式的专业化银行，在这一分化过程中，谁能最先找到自己的定位，建立起专业化的优势，谁就能在长期的竞争中获胜。

因此，一般商业银行在开展投资银行业务时，应和商业银行的长期发展战略相结合，明确发展定位，与原有优势资源相结合，选择适合自己的业务发展模式，并将开展投资银行业务与实现专业化发展结合起来，打造核心行业，像投行一样的定制化服务，以及细化交易结构等。结合中国金融市场的发展情况，不断创新，走出有特色化的、专业化的发展道路。

在目前，商业银行可以从搭建的七个投行业务创新平台中进行选择，并结合内部的优势业务，向专业化发展，可以重点发展以下业务：

1、综合性资产管理业务

随着商业银行设立基金公司的试点扩大，通过基金公司为富裕个人客户提供的各类理财服务，包括货币市场基金、股票投资、债券投资、票据投资、委托贷款等业务；加上商业银行金融市场部原有的外汇理财、人民币理财以及衍生工具理财产品，将形成一个比较完整的、覆盖不同风险和收益的理财平台。将资产管理业务进行整合，并进行联合营销，将满足不同客户的风险偏好和收益需求，并为客户进行有效的风险管理，将既有较大的发展空间。

2、并购业务

中国经济的高速发展，给中国企业的发展带来巨大的发展机遇，但随着企业发展到一定阶段，企业之间的整合和行业之间的整合，许多并购行为将发生，一方面可以为企业并购提供咨询服务，另一方面可以为企业并购提供所需资金。

3、专业化行业金融服务

通过对某一行业的发展进行充分研究，围绕行业发展的价值链，专门为该行业提供全方位的金融服务，并针对不同发展阶段提供不同的资金需求方案，形成自己的业务特色，进行专业化的、全方位的金融服务，以及管理服务。如民生银行投资银行部开展的“封闭式房地产项目”就是属于此种类型，围绕房地产的开发提供全方位的资金需求，同时对项目进行全方位的监管，将风险控制到最低。

此外，探索探矿权、采矿权抵押贷款业务，并对矿产类公司的价值链进行规划，提供完善的金融服务方案。由于矿产资源是不可再生资源，随着资源的逐步消耗，其价值越来越体现出来，目前矿产资源的价格在近年来一直保持持续上涨的趋势，行业的风险较小，但市场价值却非常巨大，发展潜力高。

4、股权直接投资

直投业务特别是对拟上市公司的投资利润收入丰厚。从国际上看，直投业务是国外投行的重要利润来源。如高盛投资中国工商银行、以及2006年收购西部矿业3,205万股权；摩根斯坦利投资蒙牛并运作公司上市，之后获得了巨额的投资回报，其投入产出比近550％，而对平安保险、南孚电池、恒安国际、永乐家电等多家行业龙头企业的投资与套现均非常成功。从有关数据可以看出，高盛投行业务的PE的账面价值在2006年有较大幅度的增长，公司类PE业务增长近78.22％，发展迅速。

从国际上的私募股权投资(PE)情况看，国际上的PE是一种比较普遍的形势，出资人45％来自于养老金，10％来自于银行、保险公司，还有12％来自于个人和企业。

随着国内创业板的即将推出，将出现更多的投资机会。目前，信托公司已经被批准进行PE投资，证监会也批准中信证券和中金公司两家证券公司开展直投业务的试点。

因此，虽然目前银行资金不能直接进行投资，但可以通过信托公司或证券公司资产管理的通道间接将资金进行股权投资，获得更多收益。

5、资产证券化业务

关于商业银行如何开展资产证券化业务，推行结构化融资。

总之，由于商业银行投资银行业务无论是在组织机构、管理制度、风险控制，还是在人力资源、激励机制、企业文化等诸多方面都具有鲜明的行业特点，与现有的商业银行体制存在相当大的差异。

因此，商业银行必须详细分析自己的组织结构、业务特色、风险控制能力以及与专业投资银行相比在开展投资银行业务上所具有的优劣势，根据投资银行的行业特点进行相应的管理变革和产品创新，为投资银行的发展创造更好的条件和宽松的环境，建立具有投行竞争力特点的薪酬体系和激励机制，建立起一整套与商业银行原有的、保守的风险管理制度不同的投资银行风险管理制度，在规范发展的同时有效地控制风险；同时，还需要加强投行部门与行内其它部门的沟通和协调，加强和行外的机构进行合作，有效规避政策的限制和监管风险，充分发挥商业银行的综合优势，不断完善和整合投行业务平台，不断推出产品和服务的创新，在竞争中逐步形成自己的特色，为今后进一步发展综合经营打下坚实的基础。

(二)商业银行投资业务的未来营销战略

目前，各家商业银行都把投资银行业务作为今后业务发展的主攻方向，并利用商业银行的客户资源和声誉开展业务，在项目融资、银团贷款、财务顾问、收购兼并等投资银行业务上取得了一定经济效益和社会效益。但随着业务的开展，内部资源的整合，商业银行在开展投资银行业务营销时，应在考虑自身特点和优势的基础上，重点从以下方面的实现突破。

1、投资银行业务营销应结合商业银行发展战略，发挥自身优势，实施长远规划。商业银行的投资银行业务还处于刚刚起步阶段，在业务运行和市场开发能力等方面还不成熟，客户也有一个接受和适应的过程；随着我国资本市场发展的加快，投资银行业务今后的市场潜力非常大，市场竞争将越来越激烈。因此，商业银行应高度重视投资银行业务营销工作，在投资银行业务的发展规划上，要树立长远目标，制定适合本行实际的长期发展战略；同时，要充分利用商业银行的信誉、客户资源、机构网络、资金实力等优势，积极开展融资、理财、并购、顾问等投资银行业务，在为客户提供全方位金融服务的同时，不断增强自身的综合竞争能力。

2、商业银行投资银行业务营销应以客户为中心，在拓展业务上实施多元化与专业化相结合的战略。商业银行开展投资银行业务营销应坚持“以客户为中心”，针对不同客户的需求，开发多元化、系统化的投资银行业务产品，为客户设计全方位的金融服务解决方案，对客户实施多元化营销策略。同时，要针对VIP个人客户和重要公司客户进行专业化营销，为客户提供专项服务、个性化服务。

3、商业投资银行业务应树立特色观念，在实际运作中实施品牌战略。目前，各家金融机构都在瞄准投资银行业务市场，如果要在激烈的竞争中保持领先地位，必须要树立具有自身特色的品牌，这是开展投资银行业务营销的“重中之重”。目前，各家商业银行需要都根据各自在不同领域的优势，不断创新，以便在今后开展投资银行业务营销时有所侧重，注意树立“品牌意识”，在某些投资银行业务的领域中突出各自的“品牌形象”，并在此基础上抢占市场份额，创建具有本行特色的投资银行业务品牌。

4、投资银行业务营销应统一集中管理，在业务管理上实施团队营销。目前商业银行内部的投资银行业务发展参差不齐，大都分散在各业务部门，各地分支机构的发展程度也不均衡。随着投资银行业务发展的需要，今后商业银行应对投资银行业务要集中统一规口管理，不能归口的，由总行成立专门部门负责协调；同时总行投资银行部应加强分支投资银行机构的业务联动，通过为客户提供全方位的金融服务，争取优质高端客户，取得市场竞争的主动权；此外，在开展投资银行业务营销时，应注意实现多目标营销并重，尤其是对优质客户的业务要实行交叉营销，形成投资银行业务和传统银行业务协同发展的良好局面。

中国商业银行开展投资银行业务，在充分发挥商业银行业务的品牌、资金、业务网络、客户资源等优势的同时，需要整合行内、行外以及证券公司的业务资源，制定长期经营战略，全力打造投行业务品牌，通过管理、机构、产品、业务流程、销售、人才规划等全范围的创新，构建商业银行业务与投资银行业务有机结合、相互促进、结构合理、风险可控的经营管理格局。

(三)经营战略和目标模式

商业银行开展投资银行业务，需要通过对商业银行业务的特征、优势和投资银行业务的特点进行全面的评估和分析，从投行业务发展全局出发制定经营战略和发展目标。

鉴于银行业目前分业经营、分业监管的格局，商业银行内部对开展投资银行业务有一个逐步认识、理解和接受的过程，因此，我们可以考虑以下经营战略：

1、建立业务管理机构

鉴于当前各商业银行业务经营松散、自发性较强的现实，商业银行有必要按市场导向重新考虑内部职能机构的设置，建立独立的专门投资银行业务管理组织机构。当投资银行业务发展到一定规模，为大力拓展投资银行业务，商业银行可在总行层面建立按事业部制运作的投资银行部，给予投资银行部相对独立的经营决策权，以有效把握市场机遇，充分调动内外部各种资源，对投行业务实行系统的策划、拓展和管理。

2、进行准确的客户定位和客户需求挖掘

商业银行投行业务的客户定位应建立在现有客户分类的基础上，针对不同客户的综合特征，分析潜在需求，作出准确定位。从商业银行所具有的资源优势出发，投行业务的开展应以公司客户和VIP个人客户为主要客户群，以大型优质企业为当前重点发展的客户，以成长性良好，与银行服务实力相匹配，具有潜在投行业务需求的中型客户为未来重点业务开发对象。

3、多元化业务组合战略与重点业务战略相结合

在开展投资银行业务的初期，需要构建相对平衡、能够带来稳定收入流的多元化业务组合；随着优势客户资源的挖掘，逐步形成了优势业务，此时，需要优先发展那些具有发展潜力巨大、客户资源聚集的业务，逐步形成某一业务领域独特的经营能力和经营特色，并形成较大的竞争优势，培育出投资银行的核心业务，树立自己的品牌。

4、全面创新战略

这是塑造大型专业化投资银行核心竞争优势的决定性战略之一，需要在制度创新、业务创新、产品创新等三个领域协调展开。在业务和产品领域方面，首先结合传统商业进行产品创新，拓宽业务领域，重点放在具有长期发展潜力的业务领域，开发高质量的全新产品；在制度创新方面，重点建立和完善组织结构创新、决策体系创新、业务流程创新、风险控制和财务监督体系创新以及资源分配与共享机制创新方面。

商业银行开展投资银行业务，一方面，为客户提供全面的投资银行业务和商业银行业务，并促进两个业务的相互促进，优势互补，增强核心竞争力；另一方面，通过投资银行自身业务的发展，打造出业务品牌，随着政策的放开，通过投资银行业务资源的整合，将可能成为独立的公司，成为商业银行的主要利润中心。

5、业务整合

为充分发挥商业银行的优势，快速有效的拓展投资银行业务，建立投资银行部为核心的投行业务运营平台，采取相应的策略有效的整合内外部资源，对业务进行整合，准确的细分客户并提供优质的产品和服务。

6、核心竞争力培育

综合化经营的着力点，就是以客户需求为导向，通过为客户提供不断创新的综合化金融产品，来提升商业银行的综合竞争力。同样，商业银行投资银行也要以客户需求为导向，利用商业银行的优势和内部管理来培育自己的核心竞争力。

(四)业务流程管理

商业银行开展投行业务需要在执业规程、业务流程、管理与决策方面遵循标准化、程序化、科学化、市场化原则。在业务操作中，需要进行业务流程管理，以防范风险，提高工作效率。

在投资银行业务流程设计中，首先应当弄清楚为客户提供什么样的产品，围绕产品的信息流、物流和服务流这三个主要方面而进行设计，找出自己的核心竞争力所在。一般而言，对商业银行投资银行来说，能够创造核心竞争力的是“研究报告和解决方案”和“提供资金”。

一般来说，普通投资银行业务项目流程包括了信息收集、项目立项、项目实施和优选、内核、方案实施、项目总结等，不同的业务有不同的具体业务流程。但从投资银行的业务范围来看，可以根据项目的类型进行流程管理，如将业务分为顾问类(如财务顾问、投资、理财顾问)、操作类(并购、发行债券、资产证券化、不良资产处置等)和融资类(项目融资、银团贷款、结构融资、过桥贷款等)来管理。

对于总分行结构下投资银行组织结构，根据项目的来源、项目规模和难易程度采取的业务流程管理也不相同。首先，总行设投行业务管理中心(负责全行投资银行业务的组织和协调)，分行设投行业务需求处理平台(负责集中辖区内客户的投资银行业务需求)，并建立授权制度，按照品种、风险程度高低、金额大小、操作程度难易等标准来界定相应权限，确定总、分行经营种类与额度。其次，将业务需求分三类：分行解决类、总行解决类和外部解决类，然后分类实施处理。分行解决类客户需求，由分行组织业务团队，按照我国商业银行制定的业务模式和质量标准提供服务；总行解决类客户需求，由总行在全行范围内组织团队提供服务；外部解决类客户需求，由总行负责联系海内外专业机构。

(五)商业银行投资银行的品牌定位及品牌管理

作为从事高风险产业的商业银行。历来都非常重视信誉，把信誉作为其生存和发展的根本。优良的信誉是开展投资银行业务的先决条件，可以获得投资者的信赖、取得筹资者的认同。同样，在商业银行的发展过程中，已经形成了自己的品牌，并在产品研发、生产、销售、市场营销、服务等各个环节中得到很好的落实及突出品牌的顶尖特性。所以，商业银行的信誉优势和产品品牌都将有助于投资银行业务介入市场并得到商机。

但是，由于投资银行的业务产品是结合传统商业银行业务进行的创新，也是满足客户需求的需要，加上创新是塑造投资银行核心竞争力的基本要素，是克服风险的最佳手段。因此，投资银行业务产品可以同原有商业银行的产品有不同的品牌，在两者品牌没有冲突的情况下，投资银行可以自己发展自己的品牌，并进行管理。

四、商业银行投行业务的风险控制与监管

风险是金融机构经营管理的重要内容。商业银行开展投资银行业务一方面给商业银行带来新的利润增长点，同时也增加了风险机会。商业银行开展投资银行业务属于非银行传统业务领域，所面临的风险构成将会有很大改变，信用风险将不再是主要风险，市场风险、法律风险、信誉风险、交易对手风险、操作风险等成为需要重点关注的风险。一直以来，国内银行业主要致力于提升信用风险管理技术和水平，市场风险管理和操作风险管理仍处于起步阶段。因此，银行需要进一步完善内部控制管理制度和提升风险管理水平，加强投资银行业务风险的控制，促进投资银行业务长期稳定发展。

(一)商业银行投资银行业务的内部风险控制

一般而言，投资银行面临的风险主要有政策风险、法律风险、市场风险、信用风险、流动性风险和操作风险等，不同的投资银行业务有不同的具体风险(如承销风险、并购风险、投资风险等)；而商业银行面临的主要是金融风险(包括流动性、信用、偿付风险等)、操作风险、商业风险(包括宏观经济和政策，法律和制度、声誉等)和偶然风险(各种外部风险)。可见，投资银行和商业银行有许多相同的风险因素，但商业银行更关注信用风险和操作风险。

一直以来，国内银行业主要致力于提升信用风险管理技术和水平，市场风险管理和操作风险管理仍处于起步阶段。而随着投资银行业务的开展，商业银行除了继续关注信用风险、操作风险外，还需要重点关注市场风险、法律风险、信誉风险、交易对手风险、操作风险、关联风险、利益冲突风险等。因此，开展投资银行业务，需要商业银行进一步完善风险管理体系，加强内部风险控制。针对商业银行投资银行业务的风险，可以考虑采取以下方法和措施进行风险防范和控制：

1、完善商业银行的风险管理体系

(1)完善风险管理平台。

在原有商业银行的风险管理体系的基础上，将投资银行业务风险纳入风险管理体系，不仅是针对投资银行各业务单元风险进行风险控制，更多的是立足于全行的层次，全面监控整体风险。同时，将业务、风险管理、审计稽核三条线独立，使风险管理和审计稽核独立于经营系统，直接向总行风险管理部门负责。

(2)完善内部控制制度。内部控制的制度框架主要包括几个方面：

第一，设立两个层面的组织架构。建立良好的内部控制环境，在总行内部

控制部门建立投资银行业务的内部控制体系，主要是要合理地制定投资银行部门的责任和权限，明确授权方式，建立有效的监督方式；二是通过在投资银行部门内部建立专门的内控组织来实施对投行业务的内部控制，负责对具体投行项目实施监督和稽核。

第二，根据投资银行的业务特点制定内部控制的手段和方法。包括对每一项业务、业务模块做风险评估和风险管理。风险评估应当区分哪些风险是银行可以控制的，哪些是银行不能控制的，并做不同的处理。

第三，建立集中信息系统并有有效沟通渠道。商业银行应该建立一个涉及全部业务活动的信息管理系统，并保证其安全可靠。通过这个信息管理系统，所有相关人员都能够得到所需要的信息，使所有员工充分了解与他们履行职责有关的政策和程序。这样，可以将投资银行业务加入信息系统，使公司决策层能够及时获得有关投资银行业务财务、经营状况的综合性信息，以及与决策有关的外部市场信息。

2、内部控制和风险管理制度

商业银行开展投资银行业务一方面需要建立内部控制体系，另一方面需要将投行业务风险与银行业务风险进行隔离，建立健全风险约束机制。

首先，建立规范和完善的内核制度。在商业银行内部控制体系下，结合投资银行业务自身的特点，并借鉴国内外大型证券公司的内核制度建设的经验，建立一套权责分明、规章完整、运作有序、高效的内核工作机制。

其次，在总行一级部门之间建立内部防火墙，增强风险控制意识，强化风险教育。“防火墙”制度能够有效地减弱商业银行内的风险传递与风险外溢，具体包括信息防火墙、人事防火墙、业务防火墙等。防火墙的设置是一项非常具体、复杂的制度建设。

第三，增强依法经营的意识。由于金融政策因素的影响，开展投资银行业务中常受到监管的约束和法律的障碍，要求投行人员提高依法开展业务的自觉性，努力寻找改善和转化风险的有效途径。

3、从人力资源角度控制投资银行业务风险

首先，建立有关投资银行业务人员的人才招聘、储备方案，选择适合的招聘渠道，建立完善的投资银行业务人员的人才评价体系，保证人员具有较高的专业素质和高的道德水准；其次，定期进行投资银行业务人员的职业培训，提高人员的专业技术水平，并定期进行有关商业银行业务和投资银行业务的法律法规培训；此外，还需要对投行人员进行包括内控意识与风险理念培养。

4、建立投资银行业务创新过程中风险防范措施

创新是投资银行业务的核心竞争力，商业银行投资银行业务的开展就是为了满足客户的新需求，提供新产品和服务。因此，在业务创新中可能会受到银行监管部门、证券监管部门以及其它监管部门的监管，一方面需要完善有关创新性业务的法律、法规，另一方面还应与监管部门沟通，避免监管风险的发生。同时，还应该对新产品和服务对现有产品和服务的影响进行评估，并建立新型业务应急预警机制。此外，新产品的推出、服务协议的制定、收费项目与收费标准的确定和调整等都要经行内法律事务部门进行合法性审查。

(二)商业银行投资银行业务的外部风险监管

在全球经济一体化、金融混业趋势明显的影响下，确保金融体系的整体安全、鼓励竞争、强调效率和保护投资者利益已经成为西方国家的主导监管理念，并不断推动着金融监管制度的重构和金融监管方式的转变。从全球范围看，出现了货币政策制定与金融监管职能的分离趋势以及金融监管一体化的趋势。

2004年巴塞尔银行监管委员会公布《资本计量和资本标准的国际协议：修订框架》(简称“新协议”)。“新协议”提出了银行监管的新框架体系，主要由“三大支柱”(最低资本要求、监管当局检查评估、市场约束)所构成，代表着最新的银行风险监管理念，为改进银行业的风险管理奠定了基础。

“新协议”的内容更加广泛、更加复杂、摈弃了“一刀切”的资本监管方式，提出了计算资本充足率的几种方法供选择。“新协议”有以下三方面的创新：

第一，进一步扩展、完善最低资本充足率的内容与要求，并就资本充足率计算中的各种风险测算进行较为深入的探讨。

第二，转变监管部门监督检查的方式和重点，监督检查被监督银行的资本金与其风险数量、风险管理水平是否相匹配，鼓励银行不断改进风险管理方法、提高风险管理技术，对银行进行全面的行业监管。

第三，对银行的信息披露范围、内容、要点及方式，都做出了明确的规定，对银行风险进行全面的社会监管。

根据“新协议”，对银行的资本充足水平要求更全面，更为严格。面对资本约束和资本困境的严峻挑战，国内商业银行加快业务转型，大力拓展低资本消耗的零售银行业务、中间业务，包括投资银行业务，积极调整传统的以公司信贷为主导的业务结构。

在原协议中，风险主要是指信用风险，而“新协议”的风险包括了三类：信用风险、市场风险、操作风险。其中，市场风险和操作风险是投资银行业务中面临的主要风险，特别是对各种理财产品、金融衍生产品的市场风险管理提出了更高要求，也是监管当局监管的重点。

“新协议”要求银行推行全面风险管理，其中要求必须将投资银行业务与交易业务与其它业务一起分别归结为三类风险，并应用适当的风险评估方法进行度量，并进行风险汇总。这对投资银行业务的风险管理提出了新的要求。

此外，“新协议”适当扩大了资本充足约束的范围，以抑制资本套利行为。原协议中，对证券化资产的风险水平确定得比较低，没有充分考虑市场风险和利率风险。“新协议”对银行投资于非银行机构的大额投资要求从其资本扣除，即对资产证券化的投资进行了一定的限制。

总之，“新协议”鼓励商业银行不断改进风险管理方法、提高风险管理技术，建立起能及时识别、计量、监测和控制各种风险的管理系统，以增强有效防范风险的能力。

(三)加强对我国商业银行开展投资银行业务的监管

首先，要更新监管理念。与1988年的巴塞尔协议相比，“新协议”不仅推动了银行监管理念的重大变革，还勾画出了一个新的银行风险监管框架。银行监管当局作为一种外部监管，要重点检查、评估商业银行决策管理层是否充分了解、重视和有效监控本行所面临的各种风险，是否已经制定了科学、稳健的风险管理战略与内部控制系统，是否已建立了能够识别、计量、监测和控制各种风险的内部风险管理体系；要检查、评估商业银行采用的内部评级法是否可行，以及通过内部评级法计量风险和确定资本水平是否可靠；要对所建立的内部风险管理系统的可靠性及有效性进行及时检查和评估。在此基础上，监督检查商业银行是否根据其实际风险水平，建立和及时补充资本金。此外，要监督检查银行是否及时、充分、客观地披露所规定的相关信息。

其次，从机构监管向功能监管转变。在我国，长期以来，一直对银行业实行机构性监管，突出表现在：重市场准入管理、轻持续性监管，重合规性监管、轻风险性监管。由于商业银行从事投资银行业务，包括保险业务，如果单由银监会监管银行，只能监管商业银行业务。在我国仍实行银监会、证监会和保监会分业监管的情况下，除了“三会”分工协作，各负其责的监管外，应当从对银行机构监管向功能监管转变，及不同监管机构监管银行的不同业务。银监会主要监管银行的商业银行业务，证监会主要监管银行的投资银行业务，保监会主要监管银行的保险业务。

第三，现阶段的人民银行、银监会、证监会、保监会的监管格局，使得银行业、证券业和保险业的监管自成系统，工作中各司其职、条块分割、沟通不足、信息难共享，这些因素影响了金融监管的有效性。从我国金融发展的现状来看，我国似乎已经逐渐出现了对统一金融监管的客现需要。一方面，我国加入WTO后，无论是金融产品的交易，还是金融组织、金融市场之间的合作与结合都将从广度和深度上日益加强，金融全球化对我国金融的影响日益深远。与此同时，随着我国金融与国外金融的联系日渐紧密，对金融业的监管和控制也变得更加复杂、更加困难，尤其是国内分业经营、分业监管与全球混业的趋势、国外大型金融集团的合作使得监管的难度更加凸显。另一方面，国内不同金融部门间的业务合作和交叉越来越多，金融集团的发展等已经初露端倪。这些均就要求金融监管体系更加灵活、更加综合、更加统一，以提高金融监管的有效性。我国金融监管从分业监管向综合监管、统一监管过渡有可能成为一种历史趋势。