房产纠纷的相关法律范文

导语：如何才能写好一篇房产纠纷的相关法律，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

一、婚姻法中对夫妻财产的界定及制度 

针对婚姻中的法定夫妻，国家在法律上界定了夫妻婚后所有财产的共有权，这体现了双方在婚姻生活中具有等值贡献，理应对财产进行公平、平等的分配。但由于实际财产在关系上的复杂性，其财产在离婚事件中的分割涉及了各自切身的利益。根据《婚姻法》的新修订，财产分配在离婚时应该遵循均等的基本原则，同时还要照顾双方子女的利益，对离婚损害实施赔偿、以及经济补助等重要原则。但原则在实际应用中受到限制，不能切实落实好公平分配的原则。尤其是在传统思想的束缚下，夫妻结婚的房子需要由男方进行采买，其房产属于不易消耗的固定财产。女方在离婚时理应对财产的分割给予一定经济补偿，方能突显财产分配的合理性，其真正的财产纠纷在房产上纠纷比较严重，这是以上原因导致。因此，婚姻法论文应对财产的分配进行明确的分配界定。 

二、现今离婚事件中房产纠纷表现显著 

面对经济因素的影响，其购房已经成为夫妻结婚共同努力的目标。因此，可见房产在婚姻生活中占有的重要位置。而在后期离婚中其房产成为最瞩目的纠纷事件，其双方最显著的纠纷就是房产。例如：婚后由男方家长投资购买的房屋，而后将房产过户至夫妻双方的共有名下，随后在落实离婚诉讼程序中，女方要求对房产进行平等分割。根据《婚姻法》的第十七条条例规定，法定夫妻若在存有婚姻关系中继承财产是归双方具有共同拥有权。因此，在办理离婚程序当中，应对房产进行合理、平等的分割。针对该离婚案件进行浅析，男方父母在婚后投钱购房并过户至夫妻双方名下，实属在法律上已经构成一定的房产赠与行为。因此夫妻二人在离婚程序中有权平等分割房产。根据当前夫妻结婚形势，基本由父母购买房屋。在房产权方面普遍存在忽视赠与行为的现状，在离婚中涉及了较多纠纷。从道德角度思考，对父母财产权益构成了法律威胁，从侧面也展现了房产分割的不合理性、不平等性，不利于维持社会群众生活的稳定性。 

三、研究亲属法的财产基本问题 

（一）对亲属法中财产缺少本质、规律研究 

现有的亲属法研究成果一直停留在微观的角度、层面，而对其本质、规律没有进行宏观性研究。这样的研究导向必然会导致婚姻法的立法界定不够清晰、明确，应该运用婚姻法学的研究会进行高层次的研究，它在学术界中所发表的文章并没有从本质上研究亲属法在内容上涉及的基本原理。直至2010年在学术界发表的相关性文章并没有超过10篇，这样的研究数据表明亲属法涉及的财产基本问题没有收到研究协会的高度重视。 

（二）对亲属法中法律问题缺少内在关联性研究 

在现今的亲属法研究方法中，没有与相关部门的法学进行关联性研究，导致其法律问题在研究方面缺少内在关联性，致使司法在解释有关婚姻法法律问题时，急切想通过有效手段解决婚姻生活中涉及的法律问题。因此，应该通过《物权法》等对其实施关联性解决法律问题的方式。这也体现了物权法在婚姻法中制度存在本质上的关联性，因而解决婚姻纠纷问题应将二者结合在一起，运用法律法规达成解决问题的共识，以此明确现行婚姻法在立法中的范围及界定。 

四、基于民法视角分析婚姻法相关纠纷问题 

婚姻法根据法律效应对法律制度进行了详细、具体、明确的划分，法律效应的差异性需要借助人类进行准确性划分。因此，它在法律关系方面、法律制度方面的构建又存在一定的内在关系与联动性。部分学者对《债法》、《物权法》划分进行批判，它分割了婚姻经济、伸过的完整性。例如：《合同法》从第一百三十五条条例之后，对动产的交易行为、滋生的义务进行相关性界定，其动产在交付方面应履行的义务需借助《物权法》进行规范性界定。虽然没有构建专门法律进行专一性界定，但在解决、处理婚姻纠纷问题中，法官可以根据有观法律作为判决的重要依据，其《债法》、《物权法》在解决该问题时具有广泛的应用性，综合所有法律去解决婚姻事件的纠纷问题，更能彰显法律约束的全面性、谨慎性。 

基于夫妻在婚姻生活关系中的复杂性，在法律中也涉及了重大的纠纷，尤其是对不动资产的纠纷。在面对离婚事件过程中，其财产纠纷必然会引起民众的重视，仅靠《婚姻法》去解决婚姻纠纷问题会在法律上暴露出不具全面性的问题。因而，需要结合其它相关法律对其实施解决策略。若夫妻在法律中的关系不涉及离婚、房产纠纷的双向问题解决条例，会导致婚姻法失去保护权益的法律效应。但在实践上，中国的单项法律虽然不具完整性，但其法律间存在关联性，因此在解决民事纠纷问题时，能够突显法律的叠加效应，进而运用综合法律的全面性去解决现今离婚、房产纠纷的双向问题。因此，在涉及离婚、房产纠纷的问题中，其财产分割应选用《债法》、《物权法》进行支配性处理。

如果该项纠纷问题用较为单一的《婚姻法》去处理，不仅是法律条例失去合理性，还会却是一定的法学秩序，譬如：运用综合法益、法价值构成的法律秩序会缺失合理性，因此，法益在人格方面具有较高的法律阶面，尤其是财产涉及的利益问题。在许多离婚事件中，会牵扯至人格平等权在法律面前的冲突，体现了权利、权益牵涉的歧异性，难以作出抽象性的区分及比较。其《婚姻法》在相关立法中，没有明确界定家庭伦理的重要性、个人自由的重要性，无法对其进行具体的判断，而只能结合实际事件去权衡当事人的婚姻利益关系。 

五、解决与处理相关房产纠纷的有关保障 

（一）利用借贷关系 

为了使夫妻双方在离婚事件中得到有效、合理的权益保护，基本采用和谐的方式完结相关纠纷问题。因此，房产纠纷应该利用借贷关系作为保障。对父母、夫妻间构成一种借贷关系，父母在投资房产过程中，应有夫妻双方出凭借贷字据。在构成借贷关系之后，当在离婚程序中女婿、儿媳分得平等的房产产权，父母可凭借贷字据在法律中进行诉讼，向他们追回投资房产的部分财产。因此，运用借贷关系会在未来离婚程序中构成一种全新诉讼方式，保障父母的房产资金，但其房产产生增值利润部分与父母无关，也无权作出申诉行为。 

（二）明确房产的赠与对象 

为了在房产纠纷中维护自身的法律权益，投资购买房产者应该进一步明确日后房产的赠与对象。根据国家对《婚姻法》规定，其中第十八条指明：遗嘱书、赠与合同如果明确阐明了归于夫方、妻方都属于夫妻单方的私有财产。其司法对其解释为，夫妻在婚后有父母投资所购买的房产并将其落户在自己子女的名下者，根据社会道德的解析，由于父母指定了房产赠与的单独对象，不属于夫妻婚后的共同不动资产。因此，该策略的实施又是在保障父母、夫妻单方的婚后权益，体现了财产在法律中的公平性。 

（三）结婚时进行协商、约定 

夫妻各方在达成结婚共识时，应该事先对资产进行协商、约定，以免在日后生活中涉及纠纷，尤其是对房产的纠纷。对财产进行约定去解决未来纠纷问题，应该依据双方结婚时的约定，有利于解决房产产权的纠纷现阶段问题。特别是在和谐社会的构建道路上，其法治建设是核心部分。因此，一切纠纷问题都要依据法律进行判决，通过协商、约定去解决各种纠纷问题，是最有效的方式，同时也是最具合理性的权益保障，有利于维护婚姻在社会中和谐、稳定发展下去。 

六、对婚前的按揭房产归属进行界定探讨 

在现今多数离婚事件中还涉及了还钱的按揭房产归属的纠纷，实际上是夫妻单方在婚前进行的个人首付行为而展开的按揭付款购房交易，并将其登记在私人财产的名下，但婚后由双方共同实现还款活动，其对最终归属进行界定探讨如下： 

（一）夫妻双方财产在制度上发生的变化 

原有的婚姻财产在制度上为基本的共同财产所有制到结婚后的共同所得制，但是截止2001年国家对婚姻财产的相关制度作出了调整，重新归类了个人财产、共同财产的归属问题，夫妻对财产的约定在法律效应上优先其法定制度下的财产归属权。该制度的规定主要是针对婚姻关系、现实生活而制定的，有利于夫妻双方经营婚姻的和谐关系。但近些年的婚姻关系，受经济影响发生了转变，在财产方面表现出独立的特征，对财产而作出的约定使夫妻在后期财产纠纷中削弱了法律指定财产归属权的职能，进而对其财产的支配具有一定的自主性与法律性。此外，在新婚姻法中对夫妻财产相关制度的界定进行了部分修改，在共同财产方面进行了完善与改进，使其制度更具合理性、紧密性、公平性，有力保护了婚姻关系中弱势一方，但其保护的财产范围变小了，旨意在强调夫妻不是同体的原则，设立了约定财产的合法制度、个人财产的合法制度。而通过书面形式完成约定财产事项，足以体现夫妻双方的自愿性、自治性，这对双方的财产进行了约束。其中夫妻单方的债务信息若被泄露，并且告知第三人对财产实施的约定，应由该方偿还对外债务。该制度的建立在法律中提升了相应的地位，在财产规定方面得到完善；此外，运用个人财产的合法制度对夫妻的个人财产实施法律性保护。其财产的法定制度、夫妻特有制度、夫妻约定与协商制度等在形式上完善了夫妻在婚姻关系中的财产制度及关系，从而形成具有完整性的体系。在财产判决方面，法律完全优先依照夫妻约定制度，对其财产进行依法处理与判决。而在夫妻财产的法定制度中，需要明确特有财产、共有财产，根据实际情况及法律进行判决。 

（二）夫妻涉及婚前的按揭房产纠纷归属问题 

在婚姻法的司法解释条文一中第十九条规定，夫妻单方具有的财产不会受婚姻关系的存在而发生改变，这不包括已经约定的财产部分。例如：夫妻单方在结婚前所签订的房产合同，以及各银行之间签署的按揭还款合同，该房产在产权上归夫妻单方所有，属于个人财产部分。如果经过夫妻双方进行有效性约定，可将其划分为共有财产的行列中，否则依旧属于夫妻单方的私有财产，但其在离婚纠纷中存在一定的不公平性，这主要体现在婚后按揭还款上。婚后所履行的按揭还款行为，实际上是属于花费了夫妻双方的公共财产。 

在婚姻法的司法解释条文三中第十条规定，将该房产问题进行细化、具体化。针对以上按揭房产实施离婚程序后的房产分配问题，此不动财产理应由夫妻双方进行协议形式处理。根据法律条款夫妻双方没有达成约定，就不能构成公有财产，因此法院会将其房产判决给夫妻单方。其未经偿还的部分款项为个人债务，而在婚后经双方共同偿还的款项属于公共财产部分、以及归属增值部分，在办理离婚程序时法院应该根据并借鉴《婚姻法》中的39条条例第一条款项中所规定的法律原则，其产权登记为夫妻单方并对夫妻另一方实施补偿。离婚程序在处理房产纠纷事件时，当在夫妻没有对财产分配进行法律约定的情形下，法院会默认为该房产的产权归夫妻登记一方所有，这有效保护了夫妻单方在结婚前个人财产权的利益，也间接损害了夫妻另一方在结婚后的相关财产权益。 

自从婚姻法的司法解释第三条例在婚姻生活中实践以来，其在学术界内引起了较大的争议，并将争议的重点以及焦点都放在了婚后财产纠纷中的分割、补偿等方面上。其中第十条条例在婚姻法中规定：如果是离婚的非财产所有者，夫妻单方就会在此房产纠纷中净身出户，在实际婚姻生活当中，具有非产权的夫妻单方基本上是弱势方，但在婚姻生活中却付出了较大的努力，而在办理离婚程序时，如果贸然从事上诉的判决就会突显法律的不公平性。如果单纯是夫妻双方在结婚之后共同偿还按揭房产的房款、以及对应在财产对应增值部分进行补偿，会严重削弱了夫妻非产权当方在经营婚姻方面、夫妻关系方面、所得财产方面的积极态度。其中婚姻关系体现为身份关系以及财产关系，身份关系作为财产关系的基础保障，而其财产关系主要是由身份关系演变而来，所以身份关系直接影响着婚姻当中的财产关系，单纯使用《物权法》解决婚姻关系中夫妻的房产产权纠纷，就会将夫妻共有财产赋予市场经济性，遮蔽了夫妻身份的复杂性、特殊性。因此，要想处理好夫妻财产产权关系不能只参照基础财产法，应该理清财产纠纷涉及的《婚姻法》在内在关系上的逻辑性与关联性。然而在国外处理婚姻纠纷时，房产产权归夫妻单方所有。但法院会根据夫妻另一方在婚姻期间对房产产权作出的贡献进行依法判决，并赋予其房产权益。因此，我国在立法上应该承认女方是非产权者对婚姻生活的过程，并用法律的界定去对该夫妻单方进行财产补偿。

（三）对房产增值财产部分纠纷的处理 

根据国家《婚姻法》的司法相关解释，投资的房产在获取收益、增值之后，在法律上实属夫妻的共同财产，进而彰显法律规定的科学性、合理性，其在争议上将焦点锁定在房产的资金方面。其资金的获取在房产增值合法范围之内，是夫妻双方共同维护房产所获取的收益，间接体现了夫妻双方共同努力的结果。因此，在这部分设计了夫妻双投入的问题，将租金的收益定义为个人财产、共有财产存在一定的偏差。其按揭房产涉及的增值问题，应综合夫妻单方为还房款作出的贡献程度，进而对其进行合理性财产补偿。如果将该房产硬性定义为个人财产、共有财产，不仅破坏了夫妻财产权益，还制约了对婚姻关系的维系。因此，房产产权的纠纷应该借鉴国外法律，其判决在法律上应该尊重夫妻协力的重要原则。 

七、总结 

房产问题自古以来是社会群众关注的热点问题，尤其是对离婚纠纷的处理，房产的纠纷涉及了夫妻双方利益、社会和谐发展。由于我国部分区域法院存在一定的处理、解决问题，其在原则、方法上没有形成统一的体系。因此，解决房产纠纷相关问题还应完善法律、法规，对房产归属判决形成可行性依据，为婚姻关系、房产产权等纠纷提供有效的法律保障，以公平、公正的态度维护房产当事人的财产权益。 

[ 参 考 文 献 ] 

[1]韩璐玮.试从婚姻法基本原理看离婚房产纠纷[J].法制博览法学研究，2013，10（15）：82-83. 

篇2

Q1：王律师，你好！

本人今年78岁，老伴已于三年前过世。现在本人居住的是上海一套56平方米的房子，房子的产权证上只有我一个人的名字。由于我没有儿女，也没有人照顾，所以希望把这套房子卖掉，然后住进养老院，将该房款用于支付养老院的相关费用。但是，由于历史原因，我的房子里还有我外甥的户口。我想咨询一下，如果未经我外甥的同意，我与他人签订该套房屋的买卖合同，是否有效？此外，如果将该套房屋卖出，我外甥执意不肯迁出户口，我该如何处理？是否可以向法院？

求助人 陈先生

A：陈老先生，你好。根据上海高院 《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。

也就是说，陈老先生作为该房屋的唯一产权人，你有权利处分自己的房产。你外甥是否同意你处理该套房产，并不影响你对外签订房屋买卖合同的效力。但是，根据本律师以往的经验，房屋买卖合同中，一般会对房屋户口的迁出时间有所约定，若你的外甥不配合，未按合同约定的时间迁出户口，你可能将按照房屋买卖合同的约定承担相应的违约责任。

对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律适用问答》中对此问题作了明确规定，但实践中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下发《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，根据其规定，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回。

对此，本律师建议陈老先生在房屋出卖前与自己的外甥就房屋买卖的相关事宜友好协商，以免日后因户口迁移而导致不必要的麻烦。陈老先生也可以与自己的外甥或其他第三方签订《遗赠抚养协议》，由陈老先生的外甥或该遗赠抚养协议的相对方承担照顾陈老先生的义务，并负担陈老先生养老送终的全部费用，在陈老先生百年后，将该房产赠与陈老先生的外甥或该遗赠抚养协议的相对方。这个方案或许能解决陈先生当前所遇到的难题。

王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，主要致力于公司事务运作、房地产、国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面，王栋律师作为主办律师为多个大型房地产开发项目提供从土地开发、工程建设与管理直至商品房销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律顾问，王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园区各类房地产的租赁、销售、物业管理的法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于婚姻法、继承法等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解，成功办理了数十起数额巨大，财产分割复杂的婚姻家事案件。并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾及接受报纸杂志的采访，对婚姻家事、房产纠纷等热点法律问题进行讲解和评述，受到了广大观众和读者的好评。

Q2：王律师，你好！

我是一个新上海人，在上海打拼多年，现有一些积蓄，准备在上海购置一套房屋，并与李女士签订了房屋买卖合同，同时约定了具体的房产过户日期。但李女士在过户前夕告知将不履行过户义务，准备解除房屋买卖合同。如果李女士一方不愿意再履行买卖合同，而我坚决要求继续履行的，该如何处理？

像目前这种状况，我们的房屋买卖合同已经成立，作为出卖人的李女士不履行产权过户义务。那么我诉至法院是否可以直接主张该房屋的权利归本人所有？

求助人 汪先生

A：小汪你好。根据《合同法》四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。

根据《上海市房地产转让办法》第十七条规定，房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但下列情形除外：

转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的条件成立之日起生效；

法律、法规、规章规定必须进行合同公证或者转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。

李女士作为房屋的唯一权利人与汪先生在协商一致的前提下，自愿签署了房屋买卖合同。本人认为，上述房屋买卖合同已生效。合同生效后，合同各方应当遵循合同的约定，依照诚实信用的原则，完全地行使权利和履行义务，并受合同条款的约束。

在客观情况发生变化时，当事人必须依照法律或者取得对方的同意，才能变更或解除合同。若合同当事人违反合同的约定，应当依法或依约承担相应的民事责任。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约，还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除根据《合同法》第一百一十条规定，即当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

根据上述规定，本案若诉至法院，一般会责令双方继续履行。在履行义务的同时，若另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

对于确实不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

双方协商确定的，从其约定；

双方不能协商确定的：

（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估来确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失，以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

此外，根据上海高院 《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，李女士未自动履行所有权移转义务前，汪先生尚未取得标的物的所有权，他依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对作为出卖人的李女士不履行产权过户义务的，汪先生不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。

法律小常识

合同的对内效力与对外效力

合同生效，是指合同产生法律约束力。

这包括：1.合同的对内效力，即在当事人之间产生法律效力。一旦合同成立生效后，当事人应当依合同的规定，享受权利，承担义务。当事人依法受合同的拘束。当事人必须遵循合同的规定，依诚实信用的原则正确、完全地行使权利和履行义务，不得滥用权利，违反义务。在客观情况发生变化时，当事人必须依照法律或者取得对方的同意，才能变更或解除合同。

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【关键词】婚姻法解释三；夫妻财产；房产权属界定

中图分类号：D92 文献标识码A： 文章编号：1006-0278（2014）01-120-01

一、婚后财产分割中的分房现象

由最高人民法院颁布的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释（三）》）引起了社会各界广泛的关注与争议，其中有关房产分割问题的规定可谓一石激起了千层浪。其中争论最多的是夫妻单方个人财产在婚后产生的收益如何认定与分配以及如何确定结婚之后父母为子女出资买的不动产和谁首付，离婚后房子归谁的处理问题。

二、出台《婚姻法解释（三）》的积极意义

（一）合法保护婚前夫妻一方的私有财产，实现法律公平

新的婚姻法解释合法保护了婚前私有财产，这是它前所未有的创新性。新婚姻法解释是对原有法律规定的进一步明释，使得全国法院在审理房产纠纷案件时对法律有一个统一的共识，有利于公平正义在司法操作中的落实，又呼应了宪法保护个人财产权的要求。本次婚姻法解释的出台必定影响着人们的传统观念，使人们对于婚姻房产有新的认识。

（二）法条明晰，便于司法裁夺

本次《婚姻法解释（三）》第五条就明确了婚前个人按揭贷款所购房屋婚姻关系存续期间增值部分是否为房屋所生孳息及其所产生的收益是否是夫妻共有财产。再如，第七条就从我国的实际情况，本着均衡保护婚姻双方及其父母的利益出发，将明确表示赠与一方与产权登记主体联系起来，在法律的平台上肯定了父母对子女的赠与关系，成为了父母出资购房真实意图的客观依据，把婚姻夫妻双方及其父母的利益纳入到婚姻法的保护之中，便于司法认定及统一度量，同时，也可大量的避免出现各地法院判决不一致的现象。

（三）强调男女平等，独立意识与权利意识

新婚姻法规定，男女一方父母为其子女购买的房产，不归另一方所有。新婚姻法解释很好地解决了一部分想不劳而获的女子依靠婚姻来谋取对方财产的这一现实漏洞。新的婚姻法解释明显的斩断了“傍大款”这类人的想法，冲击着“房子比男人可靠”等被扭曲的婚恋观，较好的解决了女嫁男，男人需要有个结婚之所才可实婚姻之实的问题。本次婚姻法解释的出台更多的强调了男女平等、女性独立自强的精神。

三、现行婚姻法解释在婚后房产分割适用中存在的问题

（一）婚后夫妻一方个人财产所产生的收益的权属问题

在实践中，运用《婚姻法解释（三）》第五条解决问题的关键在于如何区分“投资”、“孳息”以及“自然增值”，特别是诸如房屋的租金（特别是夫妻只有一套住房时）、个人财物变现、实物入股等“灰色地带”。目前尚没有相关法律文件对此进行明确区分。

（二）如何确定婚后由父母出资为子女所购买的不动产的归属问题

该解释仅规定当房屋登记在出资方子女名下时应认定为其子女的个人财产，但是现实生活中亦存在一方父母购买房屋登记在夫妻双方，甚至对方子女名下的情况，此时应如何确定房屋的所有权归属又成为一个法律空白点。

（三）第十条谁首付，离婚后房子归谁问题

在婚姻关系存续期间，配偶一方参与共同还贷较多，另一方对家庭生活贡献较大，参与还贷较少的情况下，以首付款支付者和不动产登记作为取得房屋所有权依据是有失公允的。

四、关于婚后房产分割的思考

虽说一直倡导男女平等、女性独立的精神，理论上新法并未偏向男女任意一方，女人婚前也可买房，婚后男人照样没份儿。不得不承认新婚姻法断掉了少数想骗婚骗钱人的念想，但是也将女方或弱方的婚后保障降到了最低点。笔者认为，从传统意思上讲，中国的男权文化导致男性在获取物质生活资料时比女性拥有更多的机会和路径。从家庭的角度讲，太多的家庭主妇在相夫教子和柴米油盐的日子中消磨了青春，甚至有的为此失去工作或者升职的机会，这些隐性牺牲都是难以估算但真实存在的，那她们的劳动又如何在离婚时得到体现、认同和保障？从经济的角度讲，女性与男性在现在的劳动力市场中仍然处于不对等的位置。在婚姻生活中，女性通常处于弱势地位，然而该司法解释并未将男女社会角色这个差异考虑进去，从而使女性在婚姻生活中所处的地位更为不利，使其缺少了归属感。

总之，处理房产分割、房权归属的问题，不能简单的认定为哪方贷款购房就归谁所有，应本着促进和维护家庭关系的原则，充分考虑婚姻家庭的特殊性、男女社会角色的差异性、不动产市场价格涨幅的不稳定性、付出多的一方应受补偿的原则、夫妻婚龄和共同还贷的时长以及首付款在总的房款中所占的比例问题。只有这样，才能真正做到在承认特殊性的基础上实现个人利益保护和实质公平间的平衡。

参考文献：

[1]奚晓明.最高院民事审判第一庭.最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用[M].人民法院出版社，2011.

[2]高兴.从婚姻法司法解释（三）看离婚纠纷中房产分割问题的立法突破和实务操作[M].2013.

[3]刘金露.离婚房产分割问题研究[D].复旦大学，2012.

篇4

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）于2003年6月1号开始生效实施，该《解释》就以往商品房销售中一直存在较大争议的诸如购房款双倍返还问题，商品房买卖合同的效力认定问题以及商品房销售广告的法律效力问题均作出了较明确的规定。《解释》的出台引起了社会各界的广泛关注，本文拟就其中的有关商品房售楼广告的法律效力问题从学理及实践角度作一探讨。

商品房售楼广告属于商业广告，关于商业广告的法律效力，《中华人民共和国合同法》第15条是这样规定的：寄送价目表，拍卖公告，招标公告，招股说明书，商业广告等均为要约邀请。商业广告内容符合要约规定的视为要约。那么何为符合要约规定呢，该法第14条对要约作出了如下规定：第一，内容具体确定，第二，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。但是虽有上述规定，如何去理解适用开发商和购房者还是各执一词，分歧较大。开发商主张，商品房售楼广告属于要约邀请，因为首先售楼广告是向不特定人发出的，不具备一般要约向特定人发出的要件，其次开发商主张售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定，也没有表示出经受要约人一旦承诺，开发商便受广告内容约束的意思，其三，如果双方没有明确将广告内容写进合同，则广告内容不具备任何法律效力，所以在因广告不实引起的房产纠纷中开发商多主张自己不负任何法律责任。作为购房者一方，他们则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础，应该是合同一部分，特别是在商品房预售中，由于其特殊性，商品房尚未建成，开发商卖的其实是图纸，模型，购房者下定决心买房的依据、信息等都来自于开发商的宣传材料和广告，售楼广告对于最终签订购房合同起至关重要的作用。购房者往往把开发商广告宣传的内容，看作是开发商的承诺，所以开发商如果最后交房与宣传资料不一致则理应承担相关法律责任。

由于一直存在着争议，全国各地的法院在审理上述类似纠纷时对广告法律效力的认定标准上也存在着不统一的局面。《解释》的出台可以说对这个问题作出了比较明确的规定，该《解释》第三条规定：商品房的售楼广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房合同亦应该视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。应当说《解释》的规定与《合同法》第十四条的规定是完全一致的，只是又具体明确了一下，司法操作性更强了一些。

铺天盖地的商品房售楼广告多设计精美，词藻华丽，如何去区分这些内容各异的售楼广告的效力，笔者结合《解释》的规定，并在对众多售楼广告进行了整理分析的基础上，将商品房售楼广告大致分为以下四种：

第一类，属于开发商具体确定的内容，也即符合《解释》中规定的具有绝对法律效力的内容。在《商品房买卖合同示范文本》中对这些内容也均有约定之提示，例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等，这些条款开发商一般也会同意将其全部写进书面合同中，其法律效力必然是确定的。按照《解释》规定这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容，具有法律效力。

第二类，属于内容较具体，但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴电梯”、“纯德国进口厨具”、“24小时保安”等，这些内容购房者千万不能掉以轻心，需要有选择地将自己需要的部分在正式签订的合同中加以细化，如在合同中写明卫浴电梯的产地、型号、品牌等；相关物业管理内容也要写进合同的物业管理部分加以明确。应当说是约定得越细，购房者越容易得到法律的保护，一定不能嫌麻烦。

第三类，是不属于开发商具体确定的内容。售楼广告中一般采用较夸张性语言，人为美化，制造声势，为得是吸引购房者注意力，多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”，“依山傍水”，“商机无限”等，这些广告内容只能算作要约邀请，开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨家园，商机无限需要购房者通过自己的考察作出判断，不能仅听广告中一面之词，这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。

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关键词：房地产管理 形势 管理需求

一、对于产权产籍登记管理的系统剖析

房地产行政管理的基础工作是对于产权产籍的登记管理，其中经济适用房以及经济适用房上市的审批工作都是其内容组成部分。还有其他一些重要内容，比如管理商品房面积；根据房产测绘进行认定使用管理；针对商品房面积管理违法行为的查处；私房政策的落实等一系列审核审计工作。因此，确立严格合理的审计审批制度是非常有必要的能够最大程度上避免工作失误问题。让各行业务得到合理合法的安排开展。不仅有利于确保人民群众的切身利益，还能有效避免房产纠纷的发生。与普通房产中介业务不同的是，对于测绘成果的认定工作直接应用于房产权属登记，这项工作是非常重要的。

二、管理拆迁职能及其作用分析

随着城市建设发展的需求，城市建筑进行一系列房屋拆迁，经过政府相关部门审批，对于城市规划区域的一系列土地，进行拆除城市房屋的工作，被拆迁人的补偿安置是由拆迁人负责的。行政和民事相互交叉就会形成房屋的拆迁行为，在行政主管机关的批准下，在相关行政机关的管理监督下，涉及在内的三方，分别为，被拆迁人，拆迁人以及房屋拆迁相关部门。行政法律关系对此作出直观显现，同时也隐喻着民事法和行政法之间的相互交叉，渐趋融合的方式。经由相关部门进行房屋拆迁许可证的发放时，其许可证中要明确载明拆迁范围，拆迁人，以及拆迁期限等一些项目，并通过房屋拆迁公告进行公示。拆迁人与房屋拆迁管理部门应对拆迁人做好适度的宣传，解释工作。

三、关于开发经营管理中的一系列作用的剖析

不断提升的投资意识随着房地产改革的发展而日益深化加强，在居民与职工之间逐步形成了个人投资建房。比如在1996年，一项以房改房为主题的安居工程项目被突出，按照国家相关法律政策的规定，对于经济适用房的建设，国家进行一系列的税收减免，职工承担建房成本，政府投入大规模土地，开发企业的利润最高为3%，经济不富裕的人们因此有了自己的楼房，有利于促进城区内住房面积得到彻底改变，居住楼房化的切实实现，城市现代化得到极大程度的迈进，不断向着城市现代化迈进。在各种住宅产业的优先发展的具体措施中，住宅交易税费的降低，经济适用房的确立，住房的分配货币化等各种措施都能有效减少住宅商品房之下，对金融业与城市经济的威胁。显然随着GDP的增长，一种非常明显的拉动作用产生。在有段时间内，优先发展住宅产业对于城市经济发展起到的作用是异常明显的。住宅产业广受好评。甚至推断住宅业能持续长时间拉动城市经济发展。但是由于各个城市的经济内涵具有显著差异，从长远来看，即使是同一经济政策也有发展成为不同性质城市的结果。以一些一线城市为例，比如北京和大上海，从客观上来说，在其特定的社会经济背景下，这种房地产行业可以大量吸引国内外投资，特别是高质量的投资，城市的经济含量的增加，对城市化进程的发展起到了重要的支撑作用，强大了城市的辐射作用，对于住宅产业的快速发展具有一定合理性。

四、对于物业管理的作用剖析

对于国家一系列的物业管理法律法规要认真贯彻落实。其中包括的内容有，负责指导与监督召集业主大会以及业主委员会的组件，对物业管理企业的资质进行一系列的审查，报批工作，召开一系列的物业管理招标，投标管理。对负责物业的公用部门，进行一系列维修资金的归集，须筹以及一系列的审配监督管理工作。在一系列的审批监督管理工作的过程中，对于违反物业管理规定的行为要进行严格查处。物业管理服务的标准及其收费标准要进行详细制定，并且得到相关部门的落实监督。物业管理企业行业书籍与理论调研要得到统计，对住宅室内的装饰，装修管理要进行一系列的指导；在物业管理的前期阶段对于物业承接要详细检验，对物业管理政务进行一系列公开的指导；并且一系列的物业管理区域要进行供暖管理工作；进行一系列的物业管理行业的通知的拟定，并且进行一系列通报，简报等文件方式，对于物业管理企业业主委员会的投标进程也要认真负责。对物业管理的档案进行一系列的收集，分类以及保持工作。

五、结语

经济的发展会带动城镇化进程，以及城市建设的发展，对房产管理工作作出一系列的要求，在一系列条件下，加强服务，强化管理，促进房地产及其物业的发展，具有非常重要的主导作用，有利于加快住宅产业化，物业管理水平也会相应得到提高，住房保障体系建设也会得到加强，制度建设会得到逐渐完善，行业自身建设会得到极大增强。

参考文献：

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关键词：房产档案；信息化；查询；网络化；措施

引言

房屋档案信息化管理是现代档案管理发展的必然趋势，其能够有效提高效率，而且可以为房产纠纷仲裁、房产交易、史迹考证、权属登记等提供重要的依据，城市的房屋档案信息化管理对决策者和管理者而言是至关至要的，其在不断地建设过程中，尽管取得了较大的成就，但仍会面临较多的问题没有解决，就比如档案信息的采集系统、人员素质等问题，这些对房屋档案信息化管理建设都产生了阻碍。成为房屋档案信息化建设者们亟待解决的问题。

1房产档案信息化管理特点

房产档案信息化管理是利用计算机技术、扫描技术、数据库技术、多媒体技术、存储技术等高新技术，通过文字、图形、图像等形式，把各种房产档案资源转化为数字化电子档案信息，以电子信息形式存储，网络化的形式联结，利用计算机系统进行管理，形成一个有序的档案信息系统，及时有效进行管理、提供利用，实施资源共享。

随着房产档案信息化管理的深入，计算机在房产档案管理领域的普及应用，使得信息能够随时随地获得，这大大提高了档案管理的效率，也使房产档案信息化管理优越于一般的档案管理，具有自己的特色：

1.1档案资料存储的数字化

房产档案信息化管理就是要使各种房产资源转化成数字化电子信息，这些信息能够直接被计算机的程序识别和读取。大量的资料在经过整合处理之后，形成相关的信息数据库，建立信息管理系统，对这些信息进行收集、分类、整理、存储，这样在需要信息的时候可以方便、及时的查阅到。

1.2档案信息传输的网络化

房产档案信息化的核心就是利用计算机网络进行信息传递和交流。通过借助互联网的平台，房产档案信息可以在世界各地进行异地传输，随时随地都可以查阅到你所需要的信息，有利于房产管理部门、房产开发商、需求者之间更好地交流，房产档案的价值也能得到充分发挥。

1.3查询应用智能化

由于房产档案信息存储都是数字化，这使得档案信息网上检索智能化，浏览快捷方便，这样节省了很多人力物力。

2房产档案信息化管理存在的问题

2.1房屋档案管理信息化建设资金短缺。

众所周知，房屋信息化建设并不是一朝一夕就可以完成的过程，其需要对软件进行开发，对硬件进行购买，由于资金不足，致使很多地方在房屋档案信息化建设中受到严重的阻碍，从而信息化程度低下，网络速度慢，信息不畅通，软件无法跟上时代的步伐，仍停留在依靠手工进行房屋档案信息的查阅工作。

2.2缺乏先进的房产档案管理理念

长期以来，某些房产档案管理部门的工作人员形成了一定的思维定势，这种定势具有较强的惯性，很难在短期内真正改变。观念的滞后，必然导致行动上的消极懈怠，这样导致信息化建设的许多工作完成不力，影响信息的完整性和可靠性。

2.3档案管理员专业素质不高

房产档案管理工作者的素质，是房产档案信息化建设的关键因素。但目前，房产档案管理员专业素质水平差异比较大，许多地方的房产档案管理人员整体素养偏低，尤其是对现代信息技术了解甚少，而且学习能力和学习积极性、主动性不高，缺乏开拓进取的精神，满足于现状，业务水平、组织管理能力等方面都比较欠缺。

2.4技术手段落后

目前许多房产档案管理部门无论是信息化基础设施建设、应用水平，还是对互联网的认识程度、参与程度等都远低于其它行业。多数房产部门的工作方式基本上是接收移交档案，目立卷、存出入库、查阅调卷。办公电脑的应用主要还是在文字处理、财务管理等数据处理方面，管理介质大多数仍为纸质档案，光盘技术和机读方式等信息化手段虽已有运用，但十分有限，数据库的功能和水平与当今信息传输技术和房产档案应用的要求相差比较远。

2.5档案检索效率不高

档案检索方式有手工检索和计算机检索。目前，传统的手工检索占有很大比重。各档案部门在手工检索的途径上做了大量的工作，编制了多种形式的检索工具。在编制检索工具中出现了求“多”不求“精”的现象，误认为编制的检索工具越多档案工作服务质量就会越高。

3加强房产档案信息化管理的措施

3.1加大房屋档案管理信息化资金的投入。

房屋档案信息化管理建设是一个需要大量花费的长期系统工程，由于受到资金制约，便无法有创新和突破。为此，可以采用多渠道筹集资金的方式来加大资金的投入力度，具体的筹措可以通过银行加单位加财政支持，也可以对房屋档案管理信息化建设资金纳入各地方财政预算之中，实现专款专用，使得信息化发展得到资金保障，最后可以对房地产商征收房屋档案信息化建设专项资金。

3.2提高房产档案管理人员的专业技能和素质

提高房产档案管理工作者的素质，是加速房产档案信息化建设步伐、推动档案事业发展的关键。房产档案管理人员应努力学习，拓宽视野，了解所涉及工作领域的现状及发展动态，提高自身素质，增强对信息的概念、作用和档案信息化的重要意义的认识，运用档案学科新理论、新技术来指导和改进档案工作。加强档案管理人员的业务培训，尤其是信息化素养的培训。帮助他们树立改革意识、科技意识、竞争意识、创新意识等一系列全新的观念。

在房产档案管理工作队伍建设中应当引入竞争激励机制，改变在档案管理部门长期存在的“铁饭碗”现象，积极推行全员聘任合同制，对现有人员实行公平竞争、择优上岗，真正做到优胜劣汰，能者上庸者下，从而使档案工作者清醒地认识到自己的工作成绩与其生存和发展息息相关，从而激发每个人的工作活力和开拓创新精神，最大限度地发挥个人潜力，使房产档案管理工作出现充满生机活力的新局面。

3.3完善房产档案管理的技术系统

房产档案管理的技术系统主要包括信息归集系统、信息检索系统、档案咨询系统、数据分析系统和信息安全系统等。信息归集系统是全面、准确地收集房屋产权的静态与动态信息，形成房产档案数据库的工作系统。完善信息归集系统主要要做到两点，一是要保证信息资料的准确性和全面性，二是要及时更新数据库存的信息，保证房产档案信息与房屋产权变动情况同步。

信息检索系统是房产档案输出和利用的系统，建立房产数字档案的目的主要就是检索方便，利用和管理方便。要充分利用计算机技术的优势，建立一个多功能、多角度、方便、快捷的检索系统，在数据库存可以将房屋地址、产权人姓名、房屋面积、交易时g、产权状况等与房屋产权管理相关的每一个要素作为检索条件，并建立多级检索系统，从而提供方便、快捷的检索服务。数据分析系统是发挥房产档案管理的政策咨询功能的一个系统。因为房产档案信息不仅要满足房屋产权交易和咨询的需要，而且也应该为政府职能部门进行宏观调控提供科学的决策依据，所以必须建立完整的房产档案数据分析系统，以便对房产档案信息进行多角度、多方面的分析、整理和利用，从而为政府适当运用宏观调控手段，调整房地产市场的结构、保证房地产市场的平衡，保证房地产市场健康发展提供准确、科学的决策信息。

信息安全系统是保证房屋产权信息完整保存，不被损坏或丢失，不被非法篡改和利用的保障系统。数字档案的安全保存存在许多技术上的问题。房产档案管理部门应充分研究房产数字档案保存可能存在的诸多危险因素，做到防微杜渐，并做好充分的技术保障。

3.4完善房产数字档案管理的法律与制度

近年来，随着经济建设的发展和广大人民群众法制观念的不断增强，涉及到房产方面的民事案件和刑事案件不断增多。现有的档案法律法规和有关制度，一方面存在对新兴的数字档案管理的适应性问题，同时档案管理事业的发展日新月异，不断地提出法律和制度方面的要求，因而关于房产档案管理工作的法律和制度建设问题摆在我们面前。房产数字档案资料是由产权人提供的历史记录和依据，既具有私人权益属性，又属于社会财富。所以在查阅、利用方面时常出现一些矛盾和冲突，为此，在查阅、利用房产数字档案问题上，应尽快建立健全相关法律依据和规章制度，在完善管理措施的基础上，把档案用活，最大限度地发挥房产档案的社会效益和经济效益。