物业管理税收风险范文

导语：如何才能写好一篇物业管理税收风险，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、正确理解现代化税收征管体系

如何理解现代化的税收征管体系，笔者认为其主要包含以下五个方面内容：

税务机关引进了风险管理的概念，对不同税收风险的纳税人实施差异化和递进式的风险管理策略，就是要建立“统一分析、分类应对”的风险管理体系，既对不同风险等级的纳税人分别采取风险提示、纳税评估、税务稽查等手段，识别和消除纳税人的税收风险，将事后监督转化为事前防范，从而促进征纳双方的税法遵从度。

通过纳税评估，运用柔性手段帮助纳税人消除税收风险，促进纳税人税法遵从，明确了纳税评估在税收征管中的重要地位。

更加突出纳税服务工作在税收征管工作中的特殊作用。

把税务稽查作为风险应对的重要手段。

实行分级分类的税收专业性管理，以此为基础，把重点税源管理作为着力点。

二、企业产生涉税风险的因素分析

（一）从企业税法遵从度角度分析

税法遵从是指纳税人在法定时间内自觉的申报应纳税款及相关资料并履行纳税义务，是即为纳税遵从，否则即为不遵从。

虽然大部分企业法律意识较强，能够自觉遵从税法，但由于我国原有税收征管手段相对落后，部分企业违法行为未被发现，违法成本相对较低，致使部分企业管理层铤而走险违反税法，从而导致企业税务风险大大增加。

（二）从企业内部控制税务筹划角度分析

部分企业内部控制机制不健全，业务流程细节的设计更多地考虑的是业务的需要，忽视了税务的事前筹划从而导致涉税风险，企业内部控制税务筹划的好坏将直接影响企业的税务风险。

（三）从会计核算角度分析

会计核算工作涉及票、帐、表三个层面，会计核算结果是企业申报税款以及税务机关征税的主要依据。

1、从涉税票据层面的税务风险进行分析

票据核算是会计核算的起点，票据在会计核算中涉及量大面广，票据上的任何问题都可能会涉及税务风险。国家新修订的《发票管理办法》对发票的管理更加严格，但企业管理层往往对发票管理不够重视，导致企业票据的涉税风险非常高。

2、从账务处理层面进行分析

会计准则和税收法律法规在一些具体问题的处理上存在差异，有些差异为时间性差异，有些差异为永久性差异，针对这些差异财务人员一定要准确理解政策，正确处理业务，防止税务风险的发生。

3、从财务报表层面进行分析

财务报表是呈现在人们面前的最直接的企业生产经营的结果，是财务报表使用人最直接、最直观的了解企业的途径。财务报表的勾稽关系、财务报表与同行业对比、与上年度对比，将会产生很多财务分析指标；财务报表信息被采集到税务征管系统后，信息处理中心将根据预设好的各种数据模型进行比较分析，对超过预警值的指标推送到基层税务管理机关进行评估处理。

三、税务风险的防范和控制

企业能够产生税务风险原因多种多样，所以企业要防范和有效控制税务风险也应该是全方位多角度的。企业要实现税务风险的防范和有效控制至少做到以下几点：

（一）企业管理层要有高度的社会责任感，自觉遵守税法规定，切实履行纳税义务，避免偷逃骗税情况的发生

同时，税务机关的信息化建设大大的提高了发现企业税务违法行为的几率，所以企业管理层要自觉遵守税法规定，避免自己主观原因造成的税务风险。

（二）企业管理层要加强企业日常管理，加强内部控制，提高员工素质

企业应该聘用称职的财务人员，重视财务人员控制涉税工作的能力提升，掌握站在税务机关的角度识别纳税风险的方法，精通税收政策、对行业税收政策进行梳理、分析，税企发生争议时要运用掌握的税收政策有理有据的争取税收利益。

企业在日常工作中要注重票、帐、表全流程涉税风险控制，树立“小发票、大风险”的意识，严格控制假发票，虚开发票，不符合规定发票入账；通过对报表进行分析，自查有无异常业务，对异常指标能否进行合理、合法的解释，对涉税风险进行自我评估，进而化解涉税风险。

（三）要充分利用税务机关提供的各种纳税服务，重视税企的沟通协调

税务机关的纳税服务重点是将最新的税收政策及其解读及时告知纳税人，建立一种经常性的沟通、交流、协商机制，实现税企之间的良性互动。企业应当充分利用税务机关的纳税服务，弥补税收政策信息不对称所产生的税务风险；通过经常性的沟通、交流、协商机制，妥善解决税企争议，从而避免因税企争议而产生的税务风险。

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关键词：专业型市场 税收风险管理 实证分析 风险建议 风险应对

一、征管现状

长期以来，小型微利企业、个体零散税收就是税务机关征管的短板。尤其近年来，为进一步支持小型微利企业发展，，发挥小型微利企业促进就业、改善民生、维护社会稳定的作用，国务院对小微企业税收优惠持续加力，包括《关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》（财税【2015】34号）、《关于进一步支持小微企业增值税和营业税政策的通知》（财税【2014】71号）等一系列优惠政策。这一方面彰显了国家对自主创业、小微企业的鼓励与扶持，另一方面也对税务机关征管工作提出了更高的要求：不仅要把小微企业税收优惠政策全面落实到位，方便纳税人享受优惠，简化程序，便于操作，还要防范小部分纳税人借机稀释隐匿销售收入，逃避纳税义务，进而破坏尚待完善的纳税诚信机制。

二、实证分析

各地的建材家居商场通常也是小微企业、个体户相对集中的专业市场，因此我们选取了青岛大有家居有限公司黄岛店（化名）作为税收风险管理对象进行了分析实证，以便加强租赁业户的日常税收征管，降低税收管理风险，提高纳税人税法遵从度。

青岛大有家居有限公司于1999年4月份办理税务登记，2016年5月认定为增值税一般纳税人，国税核定税种为增值税、企业所得税，经营范围包括：市场开办；市场内经营管理服务； 场地、房屋、摊位租赁；市场内物业管理。大有家居目前在市区共五家店，另外四家分别为敦化路店、华阳路店、振华路店及胶州店，是青岛知名品牌组合度最高的家具名品店之一。

三、风险建议

专业市场内业户众多，纳税遵从度普遍较低，对建材家居商场的专项检查要缜密部署，打快仗，防止租户通过注销登记逃避纳税义务。继而负面影响到其他建材家居市场或其他专业型市场的征管，效率兼顾公平，不断提高业户的纳税意识，降低税收执法责任风险。

商场出租方作为租户的日常管理方，通过统一结算货款能较准确地掌握展位的销售情况，要积极争取市场或商场管理方的配合与支持，尽快地建立第三方信息交换机制，有助于税务机关及时获取涉税信息（包括租户名称、税务登记证号、负责人姓名及联系方式、租赁期限及租金缴纳情况、代收款明细及返还开户行和账号等有关资料），建立健全专业市场的税收征管新模式。

建立专业市场户籍管理员专人负责制，对销售额达到一般纳税人标准的企业或个体户要按规定认定为一般纳税人，并做好税法宣传、纳税辅导工作，逐步消除租户的抵触心理，让租户依法自觉纳税成为税收新常态。

主动与市场管理方或工商管理部门沟通，争取由现在的购销合同（客户联）作为消费者维权的凭证为发票管理，同时加强对租户单独收款的管理，并取得广大消费者的理解与支持。

由于家居建材类的商户基本上都是各大品牌的地区商，可以对上游企业的销售或发货情况通过其主管税务机关的协助实现对下游企业的税收管控，进而逐级上报总局，尽快建立起全国范围内品牌企业销售网络的税收情报共享。

四、风险应对

此类专项纳税评估检查的主要内容应包括：对租户的登记情况进行全面核实、梳理，务必全部纳入日常税收管理；依法对租户重新核定销售额；对长期租户以往年度的应纳税款依法进行追证；在此期间对其注销业务加以管控，并与商场管理方及时取得联系，落实注销动机，防止借尸还魂、偷梁换柱扰乱税收秩序。

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摘 要 随着我国社会经济的高速发展，最近几年房地产企业发展非常迅猛。但是由于经济形势日益复杂，房地产企业势必面临更加复杂多变的税收环境，因此，税务风险得到房地产企业的高度重视。本文简要分析了税务风险可能为地产企业带来的一些影响，并尝试性提出规避税务风险的策略。

关键词 房地产企业 税务风险 策略

房地产企业成立的那天开始，就已经存在税务风险。随着我国税务制度的发展与完善，当前税务风险存在于房地产企业的各个经营环节中，也逐渐成为企业必须重视的部分。基于税务风险的本质来分析，主要是我国税收制度与企业纳税之间存在的差异，而可能会给企业带来不可预见的损失。税务风险会给房地产企业带来很多后果，直接体现在房地产企业会支付一大笔资金用于缴税与罚款，而这笔资金会一定程度影响到房地产企业的正常运作，导致房地产企业的资金流比较紧张。另外，税务风险的存在还可能会让房地产企业失去享受某些指定政策的机会，较为常见的是：一般纳税人资格、一般发票开具资格、享受税收优惠资格等等，而这些资格对于房地产企业的发展具有很重要的现实意义。

另外，税务风险的存在还可能为房地产企业带来一定程度的法务风险，无论什么企业一旦涉及到法律上的问题，就必然会影响其正常经营活动的开展。最后，税务风险的存在还可能影响到整个房地产企业的信用与声誉，房地产企业必然会涉及到各大银行、供应商等等，而这些合作企业必然因为企业的信用问题而不愿继续合作。由此可见，税务风险对房地产企业的影响是非常深远的，基于这些影响度，房地产企业也必须加强对税务风险的科学管理，对税务风险进行合理规避。笔者结合自身工作经验，尝试性提出房地产企业规避税务风险的一些策略，如下：

一、建立管理税务风险的专设机构

房地产开发企业的税收多达十余项，包括土地增值税、企业所得税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，贯穿土地竞拍、前期准备、项目开发、房子销售、后期物业管理整个过程。难怪房地产行业流传着“房地产每个毛孔都含着税”。同时房地产交易金额比较大，缴纳税款的金额也很大，不同算法对税额的影响也很显著。根据相关统计报告显示，2010国民税收收入为77390亿，同年真正的房地产税收收入为17025.8亿元，占22%，2011年全国税收收入增长超过1/4是房地产行业增加的，说明房地产行业的整体税率偏高。目前，中国房地产开发企业根据销售收入5%缴纳营业税，按应纳税所得额的25%缴纳企业所得税，土地增值税率为30%到60%的。总之，房地产开发企业的税收负担较重，因此需要建立专门管理、应对税务风险的专设机构，而且还必须明文规定房地产旗下所有涉及到税务的工作都必须由专门的机构进行处理，尽力为企业打造一个科学合理的涉税事务专业化处理流程，最大限度保障相关业务的实效性、准确性与客观性。税务管理机构的规模需要根据房地产企业的实际业务规模与实际要求来进行规划，针对大企业来说，推荐设置税务管理部，而且需要配置专业能力与责任心都比较强的人才来进行管理与实施。房地产企业根据实际的需求，来确定其规模的大小，中小型可以设立税务管理科。企业可以通过税务管理机构来有效管理税务风险，并且可以及时全面的获取与税收相关的优惠政策，更重要的是通过专业机构可以加强与当地税务机关的沟通与联系，这样便能帮助房地产企业对税务风险进行更好的规避。

二、对税务风险控制活动进行规范

税务风险涉及到的控制活动主要是指企业管理层对税务风险的识别与应对。房地产企业相关经营活动能否正常稳定的开展，是由控制活动的质量来决定的，由此可见，对房地产企业实现战略目标有非常重要的现实意义。控制活动具体由一系列流程、授权、分权以及集权等等环节与制度构成的。《大企业税收风险管理指引（试行）》也指出：企业需要在考虑税务风险管理成本效益的基础上，来对税务风险管理内部控制体系进行设计，主要从这些环节入手，例如：风险评估办法、应对策略、流程处理等等，进而制定出能够对税务风险进行有效应对的内部控制机制，进而一定程度上规避房地产企业可能会面临的税务风险。

案例：青岛国际轻纺城拥有一块土地500亩，拟转让其中的400亩，另外100亩建写字楼自用。青岛政建投资集团有限公司拟收购其土地并为轻纺城建设写字楼。

税务风险管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相关合同、协议和单据，作为税务处理的依据。土地储备中心、青岛政建投资集团有限公司、轻纺城签署“拆迁补偿费协议”，同时，轻纺城与甲公司“委托代建协议”，写字楼以轻纺城名义立项、报建，所有与写字楼有关的建造成本单据抬头必须开给轻纺城，由青岛政建投资集团有限公司单独装订凭证（先预计拆迁补偿费，支出时冲减），竣工决算后，整体移交给轻纺城，由轻纺城做固定资产管理，同时轻纺城给青岛政建投资集团有限公司出具拆迁补偿费收据，青岛政建投资集团有限公司凭政府收回土地文件、拆迁补偿合同、拆迁补偿费收据确认拆迁补偿费出让金、拆迁补偿费、税费共同构成400亩地的成本。根据财税[2004] 134号，为取得土地支付的全部对价，包括出让金、拆迁补偿费、农民安置费、青苗补偿、市政配套费，均作为契税税基，青岛政建投资集团有限公司在办理土地证时要先预估这些费用。

三、重视建立企业税务风险防范管理体系

房地产企业如要真正实现科学规避税务风险的目标，建立企业税务防线防范体系是重要的实施手段。房地产企业需要根据实际的经营状况，并且结合《大企业税收风险管理指引（试行）》当中的一些规定，进而构建相关税务信息的传递渠道与沟通制度，要收集、处理、传递信息的责任真正明确到每一个岗位上，建立房地产企业税务风险管理责任制度。通过这种方式将责任进行划分，不仅能保障房地产企业税收管理相关工作能够一一落实，其中相关工作的实际完成情况也能实现有岗可查，更重要的是保障房地产企业的管理层能够及时获得涉税信息反馈，第一时间发现问题，并采取应对措施进行改善。例如：土地增值税规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。利用这个优惠政策对土增税进行筹划，可以利用销售定价临界点筹划法，就是建立一个计算模型，计算出房屋定价，使得增值率控制在上述20%以内，这样也能很好的规避税务风险。

又可以做好营业税策划，例如：合作建房。一方提供资金，一方提供土地使用权，共同建造房屋的行为。合作建房有纯粹“以物易物”和成立“合营企业”两种方式。成立合营企业，双方风险共担、利润共享。提供土地使用权一方符合营业税法中“以无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”规定，故不必缴纳营业税。通过合作建房的方式将营业税策划工作做好，有利于规避营业税务风险。

四、加强内部审计与自查

房地产企业税收风险管理的内部监督通常由内部审计与自查两个部分组成。通过内部审计与税负自查相关工作的开展，房地产企业能有效提升涉税事务的处理质量，能够合理保障房地产企业安全纳税，有助于降低税务风险率，有效规避税务风险。具体来讲，日常经营管理过程中，房地产企业需要坚持定期对涉税业务进行审计与自查，若是发现有问题的环节要针对性进行改善与纠正。而针对一些阶段性涉税的工作。可以以统一检查或者专项审计等等方式，例如：一些专业性或者规模较大的涉税业务，可以请专业税务机构来进行指导，进而提升房地产企业管理税务风险的水平。例如：融资阶段。融资阶段的税收筹划应该做好以下的风险管理： 首先，房地产开发企业应该意识到利息费用虽然有税遁的优势，但是过重的负债也会给企业带来巨大的财务风险，房地产企业在利用税遁优势时应该考虑到最优资本结构的问题； 其次，房地产开发企业应该尽量向金融机构贷款，虽然现在银行对房地产的贷款限制越来越多，但是为防止税务机构对于超额利息的剔除，房地产开发企业还是要向正规的金融机构贷款，比如说向非金融机构贷款的利息是不允许在计算土地增值税的过程中作为扣除项目的。

我国在 2009 年 5 月由国家税务总局印发了《大企业税务风险管理指引（试行）》，就企业防范、评估、应对税务风险所涉及到的各项工作作出了详细的规范和阐述。从客观的角度来看，当前税法体系还存在一些漏洞，很多办税环节还停留在比较粗略的条例框架之下，当然税法体系的不健全也会造成政策的真空地带与更大的弹性空间，而这种尺度不好把握，很容易给房地产企业带来税务风险。基于这样的背景，房地产企业要与当地税务机关加强沟通，要及时全面的了解相关税收政策，要善于听取相关部门的建议与提醒，这样才能保障房地产企业对于税法的理解与税务机关保持一致，进而更好的规避税务风险，降低税务风险所带来的损失。

参考文献：

[1]李琳.浅谈大型企业的税务风险管理.交通财会.2009（10）.

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关键词：服务外包；税收服务；税收管理；社会化

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-00-01

近年来，各级税务部门人少事多、工作量大、效率不高的问题不断显现出来，如何在现有条件下集中精力做好征管、服务两大核心业务工作，是当前各级税务部门广泛关注的问题。笔者认为，可以借鉴企业服务外包的思路，对税务管理中的一些非涉税事物以服务外包的形式推向社会，通过社会化协作，整合内外资源来提高税务工作效率，降低管理成本，改善部门形象。基于此，本文就税收服务和管理工作社会化做一探讨。

一、当前基层税务部门存在的主要问题

（一）征管范围广，管理力量不足。随着经济社会的发展，所有制结构日益多元化，跨地域经济活动日益频繁，纳税人数量不断增加，税源管理与监控难度与日俱增，相对于基层税务部门而言，现有征管力量明显不足。

（二）工作事务杂，人员压力大。当前基层干部普遍感到工作任务重，思想压力大。税源管理、税收执法、业务学习、行风评比、维稳等各项工作纷繁复杂，应接不暇，且纳入考核与奖惩挂钩，使基层人员的思想始终处于紧张状态。

（三）人员素质低，专业人才紧缺。目前，基层税务人员综合素质不是很高，受教育程度低、人员年龄结构、知识结构不合理，各类专业人才奇缺，尤其是税收分析、纳税评估、税务稽查、计算机技术、文秘宣传等方面人才严重匮乏。

（四）经费来源少，管理成本高。目前各级税务部门普遍存在经费吃紧的问题，上级拨付经费除去人员工资、津贴和日常办公经费外已所剩无几，随着经费来源渠道单一、政府补助逐渐减少，经费开支面临很大困难。与此同时，随着信息化建设不断发展，税收管理成本不断提高。如何进一步降低税收成本、提高资源利用效率成为急需解决的问题。

二、服务外包的概念及意义

外包是近几年发展起来的一种新的经营策略。即企业把内部业务的一部分承包给外部专门机构。其实质是企业重新定位，将资源集中于最能反映企业相对优势的领域，塑造和发挥企业自己的核心优势，构筑自己竞争优势，获得使企业持续发展的能力。

业务外包具有两大显著优势：第一，业务外包能够使企业专注核心业务。企业实施业务外包，可以将非核心业务转移出去，借助外部资源的优势来弥补和改善自己的弱势，从而把主要精力放在企业的核心业务上。根据自身特点，专门从事某一领域，某一专门业务，从而形成自己的核心竞争力。第二，业务外包使企业提高资源利用率。实施业务外包，企业将集中资源到核心业务上，而外包专业公司拥有比本企业更有效、更经济地完成某项业务的技术和知识。业务外包最大限度地发挥了企业有限资源的作用，加速了企业对外部环境的反应能力，强化了组织的柔性和敏捷性，有效增强了企业的竞争优势，提高了企业的竞争水平。

三、推进税收服务和管理工作社会化的现实意义

从目前看，税务部门在服务和管理社会化上还存在机制不够完善，服务内容比较单一、形式过于简单等问题，还有待进一步拓展和深化，因此，推进税收服务和管理工作社会化具有重要的现实意义。

（一）有利于提高专业化水平。充分利用社会分工协助和市场资源，将税务系统自身管不了、管不好或管理成本高的工作项目，委托社会上比较有优势的专业机构管理，可以优化资源配置，提高工作质量和效率。

（二）有利于减轻基层负担。通过把一些不涉及执法责任的服务性工作推向社会，可以大大减轻税务部门自身的工作负担，吸引社会力量协税护税，同时也直接减轻了税务人员的工作负担和心理压力，是他们腾出更多的时间和精力从事日常巡查、税源监控、税收分析、纳税评估、税务稽查等专业性工作。

（三）有利于协调征纳关系。由于社会机构具有独立于税务机关和纳税人之外的第三方身份，更具客观公正性，让他们在税务管理工作中充分发挥作用，既有利于形成相互制约的工作机制，协调征纳关系，也有利于降低征纳风险，维护双方的合法权益，促进征纳关系的和谐发展。

（四）有利于缓和内部矛盾。扩大税收服务外包，可以将一部分税务管理人员从繁琐的事务性工作中解脱出来，在一定程度上缓解人员力量不足的实际困难。

（五）有利于降低税收成本。通过以招投标的方式引进专门机构协助税务管理工作，能够有效节约资金，大大减少系统内部的资源耗费，降低管理成本，确保税务部门将有限的人力、物力用在改善征管手段、强化税源管理和优化纳税服务上。

四、推进税收服务和管理工作社会化的建议

（一）逐步推进后勤保障社会化。做好机关后勤服务工作是各级税务机关正常运行的保障。后勤工作涉及面广、事情繁琐、工作量大，但离开哪一项都可能影响到机关的正常运行。而且，随着办公现代化和信息化的推进，对后勤人员的素质要求也越来越高。相对而言，国税部门存在人员结构不合理，文化程度偏低，专业知识跟不上，节能意识、成本意识、效能意识欠强，管理盲目性大，服务成本高，专业化程度低，保障不够有力等问题。对此，可以尝试在物业管理、车辆维修、办公用品采购、公务接待等方面扩大外包范围，进一步降低机关运行成本，推进后勤服务管理的科学化、精细化。

（二）逐步推进信息运维社会化。经过多年的信息化建设，税务部门已经形成了覆盖全系统的硬件网络架构。拒不完全统计，目前国税部门正在使用的系统软件多达28个，涵盖了税源管理、税收执法、行政管理等诸多环节，每一个应用系统都需要定期优化升级、权限设置、信息同步、数据备份等日常管理，众多的应用系统加大了信息维护人员的工作量。实际工作中，我们因专业人员少、后续培训少等种种原因，导致我们系统内部信息人员队伍不稳定、技术落后等，一些深层次的技术问题只能聘请专业人士来解决。因此，我们除了在计算机设备采购、网络服务等传统领域与专业公司加强合作外，还应把系统软件支持、应用软件及设备维护等全部纳入外包管理范围。进一步提高运维效率和质量，降低运维成本。

（三）逐步推进纳税服务社会化。一是办税受理社会化。近年来，税务部门在优化办税服务上投入了大量的人力、物力、财力，用于加强办税厅建设，并将一大批业务骨干充实到办税服务岗位，好费力想打的行政和财力资源，为实际效果并不理想。目前，办税服务上普遍还存在着质量低下、成本过高、形象不佳的问题。随着办税网络化、信息化的不断推广，办税服务标准化、规范化的落实，纳税人到办税服务厅办理“办证、咨询、申请、购票、抄税、报税”等涉税事项已经程式化、标准化，其实根本不需要那么多人员从事这项工作，完全可以从社会上聘任一些年纪较轻，文化水平较高的大学生，经系统培训后从事前台服务受理工作，既能改善服务形象，又能置换出部分税务干部，加强税源管理力量，拓展个性化服务，而我们只需配备少数人员负责日常跟踪管理和业务培训指导。二是服务评价社会化。充分了解和掌握纳税人对税务机关纳税服务工作的评价是做好纳税服务工作的前提。目前，我们在纳税满意度调查上通行的做法是发放调查问卷、走访纳税人、召开座谈会等，从反馈情况看，绝大多数被调查者对国税工作评价良好，反映问题寥寥无几，其中一个原因就是由于处于被管理者的角色导致纳税人不敢讲真话。税务部门可以委托统计部门或税务师事务所等具有公信力和专业资质的第三方进行组织和实施满意度调查，只有这样才能真实了解税务服务工作中存在的问题，为改进服务指明方向。

（四）逐步推进税收管理社会化。一是依托社会力量强化涉税签证。进一步规范和发展会计师事务所、税务师事务所等中介机构对纳税事项的参与，在开展企业所得税汇算清缴审核的签证、企业税前弥补亏所和财产损失的签证方面发挥作用，降低征税成本，提高征管效率。二是依托社会力量深化执法检查。税收执法检查是强化执法监督的重要手段，对促进依法行政、文明执法、防范风险起到了积极作用，但工作运行中也日渐显露出各种矛盾与不足。为了避免业务尺度把握不一，内部监督不足等问题，必须委托专业审计部门进行外部检查。三是依托社会力量加强税务风险评估。税务部门对税收风险管理的研究与实践还处于起步阶段，而税收风险评估作为一项复杂的系统工程，没有专业的知识和能力是很难做出公正的评估判断，所以风险管理评估必须请专业机构和人员进行。

总之，推进社会化管理服务工作是发展的必然趋势，是减负增效的有效途径，由于各方面条件的限制，不可能立即实现并全面推行，但这是大势所趋，我们应该从现在起有所准备，并积极探索，达到减负增效统筹兼顾的目的，推动税务工作又好又快的科学发展。

参考文献：

[1]贾峭羽.完善我国服务外包税收政策的建议[J].税务研究，2013（07）.

[2]张怀海.论社会化纳税服务[J].湖南税务高等专科学校学报，2011（05）.

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一、房地产抵押中存在的风险

1.税收风险。

就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定:个人出售非居住用房,应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税;个人出租非居住用房,应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。据了解,根据1998年上海财税局出台的房产税收政策,上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合征收。而按照此次政策规定,非居住用房投资者负担的税费要远大于5%。举例来讲,银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元,期限为1年,估价时点抵押物的评估值为5500元,抵押率为49%,符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险,抵押物是位于市中心的商铺,足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度,个人转让非居住用房涉及到的五项税:①是按房价的0.05%缴纳印花税;②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税;③是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等;④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额的200%的部分,税率为60%;⑤是个人所得税20%。以“公司的抵押物处置为例,抵押房产原始价格为1200万元,考虑到目前房价波动等因素,假设以拍卖价格为4200万元计(单价约2.1万元),应缴纳税收如下:

(1)印花税:4200×0.05%=2.1万元

(2)营业税:(4200-1200)×5%=150万元

(3)城建税、教育费附加和河道整治费:150×5%=16.5万元

(4)土地增值税:

增值金额3000万元

可扣除项目1200+2.1+150+16.5=1368.6万元

应纳税金额4200-1368.6=2831.4万元

纳税金额累进684.3×30%=205.29万元

684.3×40%=273.72万元

1368.6×50%=684.3万元

94.2×60%=56.52万元

土地增值金额205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83万元

(5)个人所得税:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314万元

拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元,拍卖后价款为2489.256万元,再除去拍卖费用210万元(约为拍卖价格的5%),可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元,远低于贷款本金(2700万元),风险显而易见。另外,在拍卖后,如不能提供抵押物购入时的原始发票,增值税将按照拍卖价格计征,这样纳税金额将进一步提高,风险增大。就上述测算看,税收占房产增值额的50%左右,增值额越大,税收越高,实际可以用以归还贷款的款项也相应减少,而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。

2.抵押物风险。

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

从目前看,抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况:①是在一些地区,由于土地管理部门与房产管理部门相互独立,完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成,但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调,许多房屋并无土地使用权证,房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下,对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性,银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性;②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多,也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制,银行在处置集体土地上所建房屋时,将面临政策障碍,即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言,房屋作为耐用消费品,还具有保值、增值的作用,但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下,房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长,抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因,银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前,与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款,只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号,以下简称《规定》)直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或抵债”;第七条规定:“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以执行”。从法律后果看,《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空,第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务,加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素:①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准,执行法官的主观判断可能左右实际执行效果;②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下,是否能对抵押房屋予与执行;③是没有明确被执行人存在主观恶意时,能否对抵押房屋予与执行;④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。

3.变现风险。

房地产是一种比较特殊的商品,它不能移动,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也较差,不像其他商品那样,容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

4.社会和政策性风险。

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣,政策鼓励支持,则房地产价格看涨,相反则会看跌,我国也不例外。新的房地产政策的出台,对2005年上海房地产市场的影响显而易见,二手市场的交易量明显减少,出现了持币待购的现象。对抵押权人来说,这些因素是应该充分考虑的,若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化,很可能遭受损失。

5.经济性风险。

目前,房地产市场还是一种不充分的市场,其特征就是缺乏信息,许多房地产的交易和定价是悄悄进行的,这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外,房地产商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑,只要建设位置不同,其价值就有很大差异。此外,如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽,也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅,如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题,就会使抵押权人遭到损失。

6.或然损失风险。

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司,然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象,因此有时也存在着风险。

二、抵押评估存在风险的房地产类型

1.变现能力差的房地产

房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中,房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中,常遇到变现能力差的房地产如:①划拨方式取得土地使用权的房产,由于土地变更程序繁琐,所需变现时间长;②非居住用房,由于税收制度的变更,快速变现价值与抵押价值差异程度大;③大型商场,独立使用性、整体分割性差;④非工业园区内的标准厂房,配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产,估价师应对其进行充分的变现能力分析,进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。

2.实际用途与证载用途不符的房地产

在实际工作中,经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致,例如以下四种情况:①证载用途为办公,实际用途为商业;②证载用途为厂房,实际用途为商业;③证载用途为住宅,实际用途为商业;④证载用途为厂房,实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建,实际用途为商业的,如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房,把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定,公建用房不能进行抵押,这种情况应引起评估师的注意和警戒,避免造成银行等金融机构的损失。

三、店铺和工业厂房抵押评估中的风险控制

在实际工作中,评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺(商场)、工厂和仓库为例,作如下阐述。

1.店铺(商场)抵押评估

(1)在商铺的抵押评估中,常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定,往往因估价师水平差异,而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠,不予认可。因此,合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有:①是否处于核心商圈。商圈有大有小,城市的商业中心是大商圈,社区商业中心是小商圈,处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样,成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值,投资回报率就高;反之,如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险,投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力,能带动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所,所以有广场的地方,就有冲天人气,就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集,形成了巨大的消费能力,对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以,评估一个商铺,看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素,它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数,可衡量收益还原法评估中还原利率的数值,用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估,从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。

(2)商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制,要求评估师做到:①搜集交易实例,多收集周围商铺的成交行情,其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例,即从搜集交易实例中,挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金,即租金中包含了一些其他东西,比如:有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价,估价师比较容易了解到开价(如挂牌价格),而较难了解到实际成交价,但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异,商铺一楼与二楼的租金差异很大,直接导致了其售价差异,因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等,进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估,对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单,那就是——买卖不破租约。综上所述,市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验,因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。

(3)有些店铺(商场)有自身的特点,如某商铺一面临上海市着名商业街,一面临小路,一面临一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺(商场)的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是:首先,选取该基地中的着名商业街的一店铺作为典型店铺,用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多,为了谨慎起见,基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法,充分发挥估价师对店铺的认知。其次,在基准价格确定的基础上,再考虑基地内各店铺因临街状况的差异,存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异,求得级差修正系数。再次,在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后,通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。

各项因素因子的选取见下表:

2.工业厂房(仓库)抵押评估

对于工业厂房的评估,实际工作中采用市场比较法评估较少,一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中,为有效控制风险,要处理好以下几方面的问题:

(1)在同一基地内,相同规模的工厂由于土地容积率的差异,土地利用程度的差异,土地取得费用和开发成本是不同的,由此造成评估结果差异较大。

(2)有的工业厂房因使用需要进行过翻建或翻新,在用成本法对工业厂房进行评估时,如果单纯采用成新折旧法会使评估价值偏高,应结合直线折旧法综合确定成新率。

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[关键词]房地产行业；财务风险；因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

随着我国国民经济的发展，房地产行业发展势头尤为迅速，由于我国房地产行业基础差、起步晚，各种行为都不规范等原因，致使房地产公司存在着巨大的财务风险隐患。目前房地产企业如何合理有效地避免财务危机对保证房地产行业长久稳定发展，乃至全民经济发展都具有非常重要的意义。

1房地产行业的财务风险成因分析

11宏观因素分析

房地产行业的外部环境包括政治因素、法律因素、经济因素、社会文化因素、自然环境因素和技术发展因素等，所以房地产行业的外部环境不受自己控制，当国家和地区经济情况发展变化时（经济全球化加快等），首先受到影响的就是房地产行业。目前国家对房地产开展的调控政策如：财政政策、货币政策、税收政策等，也影响房地产行业的发展。因此房地产行业很难控制未来发展的走势。同时又由于房地产开发项目具有周期长、回收期长、投资大等特点，导致公司发展也存在一定的缺陷，具体表现如下。

111市场不成熟

我国房地产是20世纪90年代初新兴产业，相对世界其他国家房地产行业来说，起步比较晚，发展速度猛烈，无论发展过程还是管理规范等都不够成熟，导致房地产发展过程中没有重心，盲目前进。出现一些企业将闲置资金投入到没有进行前期市场调查的房地产项目，导致房屋销售不畅，资金无法正常收回。

112政府政策影响

我国房地产行业发展速度过快，根基不稳，为了适应国民经济发展需要，政府多次出台宏观调控政策。当房价上涨趋势过快时，国家严格控制开发商贷款条件和利率，从而削弱房地产发展势头。当房地产行业发展进入低谷时，采取贷款放款优惠政策，鼓励国民购买，维持国民经济平衡发展。

113风险意识淡薄

由于房地产快速发展，使得房地产投资者在近二十年获得了高利润的回收，他们被胜利冲昏了头脑，忽略了风险意识。同时，房地产公司在规避风险意识方面缺乏相应的控制制度，没有实现按照制度进行风险控制。

12微观因素分析

121缺乏财务预算和财务管理意识

在房地产行业发展过程中，有将近四成的房地产公司在经营过程中仅停留在会计核算，而缺乏财务预算和事后财务分析，没有有效的发挥财务管理的职能。甚至有的房地产公司外聘会计公司做，由于会计对公司情况和业务不了解，不能做到日常财务数据的有效控制。

122盲目举债，资本结构不当

一些公司被刚开始的高利润冲昏了头脑，不计后果的将资金投入到房地产开发过程中，而缺乏开发项目的全盘考虑和长期规划，导致房地产项目开发后期资金运作困难，不得不向银行大量贷款，由于仅靠银行贷款，其借款渠道单一，导致负债成本过大。

123成本费用控制不严

由于目前房地产市场投资过热，房价过高，房地产暴利，使得房地产企业忽视了成本费用控制，主要表现在三方面：首先，不重视建设项目的规划阶段，经常出现项目方案还没有确定下来就着急开工进行建设，致使在项目建设过程中对项目方案反复修改，项目成本也随之增加；其次，招投标环节走过场，部分开发企业不愿搞公开招标；再次，普遍重视对施工阶段的成本控制，而忽视了设计阶段的成本控制。

2房地产行业财务风险特点

21财务杠杆使用过度

大多数房地产公司以向银行贷款的方式应对房地产开发所需要的大量资金，但是过度贷款会导致资产负债率过高，财务杠杆使用过度。财务杠杆使用过度意味着资金流动风险增高，稍有不慎公司就面临着巨大的还款压力。

22资金周转率偏低

由于房地产项目开发所需资源多，资金投入大，征地、土地开发、房屋开发都属于资金严重消耗部分。虽然房地产通过房屋预售、现房销售和物业管理等方式将资金收回，但周期比较长。

23资产期限不匹配

由于房地产的资金投入大，资产比较多，其流动资产主要是存货（包括原材料、周转材料、存货跌价准备、开发产品）。由于房地产存货流动性差，属于不易变现的资产，导致房地产公司流动资产和流动负债率不匹配，致使资金偿还压力过大。

24现金流入期限不均衡

由于房地产公司大部分资金采取外部资金投入并在项目开展期进行房屋预售等方式获得资金流入，致使房地产现金流入不可控，一年高一年低，现金流入期限出现严重的不均衡。使得现金流入较少的一年要面临资金短缺的流动性风险，现金流入较多的一年又会产生大量的资金冗余。

3房地产行业降低财务风险的对策

31加强财务活动过程管理

311筹资风险的管理

向银行贷款是房地产行业目前采取的主要融资方式。经过行业分析，房地产公司过度贷款会造成负债率过高。所以房地产公司融资方式应该采取以银行贷款为主，吸引外部投资等创新融资方式为辅，形成组合性融资，从而改变因负债率过高导致房地产行业财务风险，确保项目资金顺利流通，股东权益具有稳定的收益率。

312投资风险的管理

房地产开发项目属于高投资项目，其最重要工作的就是项目前期的需求分析和可行性调研，应充分了解国家政策、城市规划、土地使用情况、房屋供应信息以及房地产市场需求等。如果城市规划信息不准确，导致开发商选址的错误判断，最终会导致开发房屋出现滞销。

313现金流量风险管理

房地产公司从开始融资就承担着财务风险，所以在公司资金回收环节最为重要，而应收账款的及时回收是影响资金回收风险的重要因素。所以应加强对应收款项的管理，首先建立稳定的信用政策；其次客户购买房时确定客户的资信等级，评估购买用房公司的偿债能力；最后，确定合理的应收款方式和比例。

32建立完善的风险预警系统

如果房地产公司没有建立和完善财务风险预警管理系统，不能有效地避免财务风险，将会使财务危机扩大化，所以建立完善的财务预警系统至关重要。

321及时编制现金流量预算，建立短期财务风险预警系统

房地产财务短期内的主要工作是现金流量预算的编制，为了保证现金流量得到有效管理，房地产公司应该建立完善的预算及预测系统，以周、月、季、半年、年为阶段将具体项目汇总，分析预期收益、现金流量和财务状况等。

322建立财务风险预警模型，确定长期财务分析指标体系

财务预警指标一般包含反映企业负债偿还能力、盈利能力和资产运营能力等。房地产公司应该参照房地产特点，并根据自己公司的实际情况，具有侧重的对企业财务指标进行调整，从而建立适合企业长期发展的财务风险预警模型。

4结论

综上所述，只有不断提升房地产的财务管理水平，加强财务风险管理，才能保障房地产公司长久稳定发展，才能实现国民经济的科学合理发展。

参考文献：

[1]田林永当前房地产公司财务现状及管理建议[J].中国房地产金融，2011（5）