房地产企业会计核算范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业会计核算，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产企业 会计核算 特殊性 问题 建议

一、房地产企业会计核算的特殊性

房地产企业的生产周期长，涉及的生产开发部门较多，加之近年来房地产的投资风险较大，由此决定房地产企业的会计核算工作也具有一定的特殊性。主要表现在以下三个方面：

（一）会计核算业务的特殊性

会计核算业务的特殊之处体现在其核算对象的复杂与多样化，房地产企业开发经营的是房地产这一商品或者说是产品，这意味着，房地产企业不仅仅要开发建设房屋，还要负责房屋周边的基础设施的建设，包括支撑所建设房屋的水、电、网络等必备设施的铺设与开发建设。另外，再加上房地产开发建设前的种种勘测考察项目，以及一系列不可预知的耗费资金的项目，这些均要客观、全面、系统的进行会计核算。

（二）会计核算周期的特殊性

房地产企业这一方面的特别之处主要表现为其核算周期长，跨度大。从土地的勘测考察开始到最终一处房地产建设完毕完成销售，这期间还要经过房屋的设计与规划、房屋周边配套设施的设计规划、房地产的施工建设、房屋的装修等一系列的程序与环节，耗时较长，需要一至两年甚至更长的时间。房地产开发建设的环节多样性还意味着在一处房地产的整个开发过程中需要与多个相关的部门进行业务往来，需要大量、充足的资金支持以维持房地产开发各个环节的顺利进行，有序、适当的资金调度显得尤为重要，所以房地产企业会计核算工作周期较长，工作任务重要且艰巨。

（三）房地产企业收入的特殊性

收入的特殊点主要体现在房地产企业的收入的确认存在一定的难度。根据国家的相关政策，只要能够取得预售许可的相关证明，房地产企业就可以对其开发的房屋以及相关的地产根据企业的意愿进行处理，也就是说在房地产未竣工之前可以通过预售的形式销售房屋。期间所收入的定金、分期付款等房款，均应按照规定缴纳税金。另一方面，按照房地产企业相关的会计准则，房地产竣工验收之后，才能确认收入，两项规定之间的矛盾导致房地产企业会计核算中收入的确认存在一定的难度。

二、房地产企业会计核算的重点

（一）收入、成本核算

从前文叙述中我们了解到房地产企业的收入核算与成本核算工作都存在一定的难度，这两项内容的核算既是房地产企业核算的难点同时也是其核算的重点工作。对于收入核算而言，房屋在预售过程中收受的预收款项计入收受预售款项的当期还是计入签订正式合同的会计核算周期，在收入核算周期的确认问题上存在实际操作过程中难点突出。一方面国家税收法律与相关会计准则同时制约房地产收入核算，同时各个房地产企业在实际操作过程中操作各异，未形成统一标准。

另外，成本核算是房地产会计核算的重点内容，文章反复提到，房地产的开发与建设涉及环节较多，项目繁多，与多种单位存在业务往来，如何确定其成本核算对象是成本核算工作的重点与难点工作。目前，合理地确认成本核算的对象以保证房地产会计核算的全面性、正确性是房地产企业应该关注的重点问题。

（二）借款费用核算

房地产开发项目较大，一般均要涉及房屋的开发以及周边设施的配套建设，并且可能会在不同的区域同时开展，源源不断的资金供应是必不可少的，此外，房地产从开始筹建到完全竣工横跨的事件长，企业自有资金回笼缓慢，这就意味着房地产企业在开发建设房地产项目时，银行借款成为其资金的主要来源，并且借款的期限一般较长，这又必将带来巨大的借款利息。与此同时，新会计准则对企业的借款费用提出了更为细致和详尽的要求，因此，房地产企业在进行会计核算工作时，应注重分析企业借款的性质，以实现房地产开发资金使用效率的最大化，同时应使企业的实际核算工作满足国家相关会计核算的要求。

（三）预交税费的处理

房地产企业在一项项目中便要面临种类繁多的税费，并且各种税费的上交时间存在差异。所以，税费的问题应当作为房地产企业重点关注的问题之一。房地产企业除了要上交企业所得税之外，还要上交土地增值税、房产税等税种，所以企业在处理税费的过程中，一方面要确保对当期的税费进行准确的核算，同时也要对税款的使用做合理的安排与规划，尽可能保证有限的资金能够发挥最大的使用价值。

三、房地产企业会计核算方法的优化分析

（一）收入核算方法

首先，明确收入的核算内容。确保房地产企业会计核算工作中收入核算的准确性，首要的工作就是要明确收入的核算内容。房地产企业在房地产开发建设的各个环节所获得的销售收入均应算作收入核算的内容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相关的房屋配套设施的收入，还包括在开发建设过程中一些非常规情况获得的收入，包括拆迁旧址、出售周转房等情况获得的收入均应该算作收入核算的内容。

其次，建立或完善收入的确认制度。收入的核算内容确定之后，另一项重要的工作便是建立或完善房地产企业的收入确认制度。为了确保企业会计核算的全面性与准确性，尤其是开发项目复杂多样的房地产企业，具备收入的确认制度十分必要和重要，是收入核算优化的重要环节。在建立或完善收入的确认制度的实际操作过程中，房地产企业首先要在企业内部形成规范的制度以保证工作的规范性，另外要成立专业的团队专门负责此工作，同时可建立普通员工的监督检查机制，以全面准确的确认收入并且保证收入确认工作的公开与透明。

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关键词：房地产 问题 改进 会计核算

一、房地产企业现状和会计核算特点

（一）房地产企业的现状

房地产企业的发展起源于上世纪九十年代，那时是国家改革开放的重要实施阶段，房地产行业在国家的支持下开始迅猛发展，它促进了我国经济的快速发展，房地产行业的经济份额几乎占据了整个国民经济的一半。在国家政策的支持与引导下，房地产的发展形成了集团化模式，有些房地产集团成为了国家房地产市场的主导性集团。

正是国家政策的支持和房地产的高利润，房地产行业逐步吸引了一些非本行的投资者进军房地产行业，使得房地产企业面临着更大的竞争和挑战。

（二）房地产行业会计核算的特点

房地产会计核算具有一定的特殊性，它的核算并没有具体的数字做参考，而是通过买方的结算清单作依据，除此之外，未经买方许可，房地产会计核算工作不得擅自取用该数据，因此，房地产的会计核算工作要具备比其它行业更敏锐的判断力和分析力。房地产行业的复杂性和业务多样性也决定了会计核算工作的复杂。房地产行业与其它行业不同，它不管是前期还是后期的投资很大，而且项目周期长，少则两三年，多则十几年，因此房地产行业的会计核算也存在资金数额庞大和核算周期长等特点。

二、税收中会计核算不足及相关案例分析

（一）税收中的会计核算不足

1、在收入方面会计核算的不足

我国房地产行业的收入一般是在实现销售后才列入核算项目的，但国家对房地产纳税期限规定是在实现预售之后，这导致纳税与实现销售之间存在时间误差，这种缺乏统一性的现象容易造成房地产企业收入的核算出现偏差和错误。除此之外，有很多房地产企业都存在不同程度的未申报纳税的现象。

2、会计核算中对成本费用在税收上的不足

房地产的发展在产生巨额利润的同时，也出现了很大程度的偷税漏税现象，因为利润庞大的同时产生的税费也是很庞大的。关于是如何漏税，各个企业的手段不一，有的是直接使用过期作废或虚开的发票入账，这就造成了税收混乱，无法正确核算会计成本。有的则高明一些，将期间费用等划入成本项目，这样便减少了企业的帐面利润，实现企业少交企业所得税的目的。

（二）关于税收中会计核算不足问题的案例分析

1、针对房地产行业中的收入未报税的案例分析

在应税收入中，企业想要逃税主要是采取挂账方式来隐匿收入。例如某房地产开发企业开发一房地产项目，工程完成后，税务局对该工程进行检查发现里面的“其他收入”和“暂存款”存在问题，因为这两项是不用报税的，但这两项竟然存在900万元的款项，金额巨大，经税务部门检查发现，这两项其实是属于“预收房款”和“房屋租赁收入”，这两项是应该纳入收入的款项。这种挂账处理方式是企业转移收入的一种常见手段。

2、针对房地产企业成本费用税收不足的案例分析

目前大多房地产企业既害怕税务局发现收入作假的问题被发现，又想逃避企业所得税。于是他们想出了要虚列工程成本和期间费用来减少企业所得税的支付。例如某房地产开发企业，它的财务是由公司进行统一核算，但是工程期间发生的费用则有工程项目负责人来负责，工程建设过程中某些开销存在并未入账或变相入账的现象，这样就形成了实际开销用途与账目列支不符的情况。我国建筑行业的发票管理存在很大的漏洞与不足，很多房地产企业都会钻这种税收漏洞的空子，企业会利用发票管理中存在的不足，随意取得发票并列入工程支出。虚开发票使得企业成本项目不匹配和不相关。没有税收检查的认定依据和效力，工程成本数据失实。一房地产企业将项目交给它的工程队时明确表示只要实现百分之二十的利润即可，一切支出由工程队负责，工程完工后，一切成本和费用支出的票据都交给公司的财务部门进行统一核算，工程队为了将工程中的多余利润留在自己手中就会虚报成本，虚开发票。在检查时，检察人员发现该工程中出现了很多材料脱离了市场价，甚至高的有些离谱。而且在工程人员的工资支出上也高的离奇，经检查人员工资表竟发现一次支出就高达50万，经核查竟发现员工姓名“查无此人”，那这笔钱究竟“支”向何处就有待盘查。这些虚列成本和费用的现象极大地阻碍了税收的实现，也限制了房地产企业的发展，因为房地产企业无法真正的了解自身的潜力值和最大收益。

三、改进房地产企业会计核算的有效对策

（一）建立和完善票据的管理系统

从以上房地产企业会计核算中存在的问题，我们不难看出由于票据的管理不善出现了很多虚开发票，多列或假列成本和费用的现象。房地产与其他行业相比存在着特殊性，并且房地产又是开销和收入都很大的行业，因此票据如果管理不善，不仅会为企业的利润造成损失，也会减少国家的税收。

（二）扩大对企业信息的披露，在企业信息披露中提高信息含金量

房地产企业之所以频频出现作假行为，是因为企业的信息没有公开化，缺乏大众的监督。企业的监督不应该只是税务局的事，而是社会大众的事。企业应该要扩大企业的信息披露，使企业的财务信息透明化，让社会公众可以了解这个企业的财务情况和经济实力，最重要的是发挥群众的力量，让会计核算中的问题无所遁形。企业信息的披露可以从以下两方面进行：

1、增加分项目成本费用信息的披露

分项目成本费用信息披露是指将企业的工程分为各个项目，分开进行披露和核算。这样就可以发现具体是哪方面出现了问题，使问题明确化。房地产的工程项目很大，几万几十万是很难发现问题的，只有细化核算项目，分别核算其费用和成本，才能发现问题和避免出现问题。

2、增加土地储备量及成本构成信息

在房地产行业成本核算中，土地成本占据了很大的比例，土地成本中涉及的各项税费也很复杂。因此，要增加土地储备量和土地成本构成信息。通过对土地储备量和成本构成的披露会促使房地产企业更好地可持续发展。

（三）不断完善房地产企业收入核算

由于房地产企业中出现很多漏报收入的现象，因此我们应不断地完善该企业的收入核算机制。完善企业的收入管理机制可以从明确销售收入开始做起。房地产的销售收入包括土地、房屋与相关配套设施的销售收入。这些收入可能涉及“土地转让收入”和“商品房销售收入”等，这些都应纳入销售收入；除了要明确销售收入，企业的会计核算应该正确确认和应用收入确认标准。房地产在销售时涉及多个步骤，其中最重要的是预售的预售收入和签定销售合同后的过户权证方面的实际销售款项。这时，税务局会和企业财务的税收出现偏差，因为税务局的税收是在预售情况下实现的，而企业的税收是在实际销售完成后实现的，因此，为了避免偏差的出现，会计核算部门应明确收入确认的标准。

四、结束语

房地产企业的发展推动了我国经济的发展，但它会计核算的不足也为国家税收造成损失，房地产企业会计核算除了以上的不足外还存在“账外延伸”的情况，即“账外账”。因此，我们应明确房地产企业的收入标准和财务信息公开化，实现房地产企业的可持续发展。

参考文献：

[1]李世绩.房地产开发涉税案例[J].江阴地方税务局，2013

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关键词:房地产企业;会计核算;生存环境;税收政策

中图分类号:F275.2文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)21-0081-02

一、目前中小房地产企业的生存环境

目前,中小房地产企业的生存环境十分严酷。一方面,政府垄断的土地价格不断攀升;另一方面,金融、税收也不断向房地产业施压,不断出台的行政性规定,使中小房地产企业生存越来越艰难。众所周知,房地产行业不是―个单纯的商品市场。

在此,我们从税收和会计的角度简要地分析中小房地产企业的生存状况。首先,房地产企业涉及到的税收和规费繁多。现将主要和大额的列示如下:取得土地时,除了地价款、国土出让金以外,还要交纳契税,产权交易手续费,费率和税率是1.5%~3%。取得土地以后,要交纳土地使用税,进行房地产开发的土地一律取上限。土地使用税交纳期限是自取得土地使用权后至将土地使用权分割给买受人要交纳印花税。房地产开发公司存续期间要交纳车船税、房产税。房产税,依照房产原值减除10%~30%后的余值计征。取得预售许可证,开始进行销售时要预交营业税、城建税、教育附加、地方教育费附加,综合税率5.55%。土地增值税和企业所得税在项目结束时汇算清交。职工取得的报酬高于个税起征点时,要交纳个人所得税。其次,与房地产企业相关的税收政策规定复杂、多样。房地产企业取得预售房款时,要交纳营业税及其附加、土地增值税和企业所得税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第28条规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。除了营业税及其附加以外,房地产企业负担较重的税项是土地增值税和企业所得税。关于土地增值税的相关税收规定有《土地增值税实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号),《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2002] 21号)。国税发[2006]187号文,强调了土地增值税的清算管理,规定了三种情况税务机关可以要求开发单位进行土地增值税的清算。财税[2006]21号,规定了房地产企业要预征土地增值税。

房地产企业所得税相关的规定主要有:《企业所得税实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)。房地产开发企业除了要遵从《企业所得税实施细则》中关于收入、支出以及应纳税所得额及期适应税率的相关规定外,政府出于房地产企业的特殊考虑。在国税发[2006]31号中规定,开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额(预计毛利率一般不低于20%),扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。待开发产品结算计税成本后再行调整。

从现行的税收政策可以看到,政府的税收是基于这样一个假定:房地产企业每一个项目必定有增值,每一个项目每一年都在盈利,企业利润率在20%以上。房地产企业涉及到的税收种类繁多,税负沉重。先征后清的政策加重了企业的资金负担。如果项目没有增值额,达不到20%的利润率,你要是想退税,那无异于与虎谋皮。

二、目前中小房地产企业会计核算应重点关注

的问题

首先,对资金的可控性有清楚的认识。房地产投入,高风险。这是一个资金密集型行业。大量资金投入的同时要承担很大的市场风险。对于开发商来说,最主要的支出中,地价和建安成本都是不可控的。而且还规定了一定期限内不开工不销售,有权无偿收回所卖土地。敢于出高价位购得土地的开发商,必定是看好市场,对商品房有较高的价格预期,产品(商品房)由市场调节。而生产该产品的基本要素,土地不能进入市场自由买卖,产生的结果就是商品房价格失控,资本通过垄断获取暴利。

对开发商而言,广告推销费用、管理费用、财务费用是可控的。开发费用取决于资金,用人计划以及市场推广计划。从土地成本,建安成本,开发费用这三大项来看,土地成本和建安成本在整个开发成本中占到90%以上,而且合约一旦成立,必须按约定支付,否则要承担违约责任。

其次,企业现金流极不平衡,很容易出现资金短缺,导致项目失败。取得土地阶段,要支付土地出让金、交易费契税。支付的金额大小取决于成交价,这个价格有着不断攀升之势。设计费和报建费这两笔费用是在项目销售前必须支付的。为了让房子很快的卖出去,要采取一些营销手段,销售前进行大量广告宣传这种支出取决于开发商的资金实力,以及对市场的预期。

基于上述原因,一个开发项目,产生大量的资金流出,除了要在战略上进行总体规划以外,把握好资金的管理和核算是项目能否成功的另一个关键。会计怎样在支出和收入上把好核算关。尽可能的将支出延后,必须在项目启动之前有所考虑。

1.收入确认适时延后,争取多种销售形式。比如,按照国税发[2006]187号文件的规定,“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”视同销售,相对来说销售价格和收入确认时间有一定的自由度。可以运用这一规定,将视同销售延后至项目清算时来确定,所达到的效果是可以延迟营业税及附加、预征土地增值税、预征企业所得税,为企业争取到更多的资金使用时间。

2.按不同物业形态分类核算收入,注重增值额。为了满足市场需求或者是规划的要求,每个项目大多数会有车库、商业(会所)、住宅等不同物业形态,对每一种物业形态的收入应该分开核算,这样做不仅是为了满足管理上的需要,更重要的一点是为土地增值税的预交和清算打下基础。

3.按收付实现制原则确认收入,尽可能不代垫预交税金。按照政府的相关规定,开发企业没有取得预售许可之前以排号费、诚意金等任何形式向客户收取费用都是违规的。但是在现实中,以各种名目收取费用既是企业的销售策略,也是快速回收资金的手段。作为会计人员不支持这种不合规的营销手段,为了公司的利益,如果收取了可以大多数暂时在其他应付款中进行核算,这种行为,政府的行政部门,如房地产管理局可能会来干涉。但是税务机关的态度是视为你收取了房款,把税交了即可,对于各类收入,要按照收付实现制原则进行确认。注意遵守会计制度和税法的规定。

4.按配比原则确定期间费用。由于项目的现金流极不平衡,取得销售收入前有大量的现金流出,这些流出中包括运营费用和广告费用。按照一般的会计习惯,当费用发生时记人当期的管理费用或者是销售费用,这种核算方法没有考虑国税发[2006]31号文件对开发企业的影响,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。待开发产品结算计税成本后再行调整。

经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房[2004]77号)等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。

而非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定:(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%。(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的。不得低于15%。(3)开发项目位于其他地区的,不得低于10%。”这一规定表明,一旦开始销售,就要按20%的毛利率预征所得税。因此,会计核算上一定要预先想到按照税法要求的配比原则,可以在项目开始销售以前所发生的运营费用,先行记入待摊费用中,在取得预售收入时转入管理费用。运用配比原则,抵消国税发[2006]31号对企业预交所得税的影响。

5.按权责发生制核算开发成本。土地增值税和企业所得税是企业最为沉重的负担,在这场利益的博弈中,处于有利地位的自然是手握公权力的税务机关。作为弱势群体的开发商,唯一可做的就是仔细研究税法,分析项目所在地的市场,把成本费计划在一个具有可行性的水平上。那么,我们肯定应该从收入和成本、费用两个方面来考虑在核算上的要求,收入基本确定的情况下,开发成本的大小起着决定性的作用。

土地增值税的主管税务机关是地方税务局,为了征管方便,一般情况下要求开发企业对所有建安企业实行代扣代交建安税。这个时候,会计上要把开发成本的支出按照“总包”和“分包”进行分类,出于对税收要求的考虑,应该按权责发生制核算成本,不低估费用。

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【关键词】会计核算 房地产行业 解决策略

随着社会经济的发展，国内房地产行业迅速崛起，并且在国民经济领域中发挥着极其重要的作用，成为了国民经济体系中的重要一部分。但是近年来，房地产行业在发展的过程中迎接契机的同时，还存在着较大的挑战，这是因为该行业具有建设周期长、投资大、经营风险高等特点，而投资资金对于房地产行业而言，是其重要的生存保障，如果在会计核算过程中出现任何差错，那么均会造成资金流失，由此危害房地产行业企业的后续发展。为此，现本研究以下基于会计核算对于房地产企业的重要意义，来针对房地产企业会计核算过程中所存在的问题提出若干解决建议，以期推进其进一步发展。

一、会计核算对于房地产行业企业的重要意义

（一）有助于企业做出正确的经营决策

由于会计核算是财务管理中的一部分，而其又是企业经营体系中的重要组成部分，通常情况下，会计核算能够有效地反映出企业的相关资金应用情况，比如说资金分配情况，这对于企业经营决策活动而言有着极其重要的作用，这是因为企业在做经营决策活动时，其需要一定决策参考依据，而此时的会计核算则可以发挥其独具有的作用，对企业相关资金进行准确地核算，从而为企业经营决策提供科学参考依据。

（二）能够真实反映资金流向

由于房地产企业具有投资高的特点，使其承担着较高经营运行风险，为了能够有效控制经营运行风险系数，则该企业往往通过掌握资金流向情况而保障自身的发展。而会计核算则能够有效地将企业资金应用情况进行真实反映，从而使得企业能够更好地运用资金，确保资金的安全，且使其作用价值得以充分发挥，这对于企业未来发展而言有着极其重要的意义。

二、会计核算过程中所存在的问题

（一）会计信息风险尚未得到完全披露

会计信息能够真实的反映出企业的财务状况，而会计信息风险的披露能够为房地产行业企业预防各风险活动提供有力依据。通常情况下，房地产企业经营运行过程中面临着土地风险、政策风险等，为了使得这些风险事件能够得到有效控制，则会计信息风险应做到完全披露，从而为控制财务风险提供相应依据，然而就质量保证金来看，很多房地产企业并没有披露这一项，这样导致财务信息没有完全被反映出来，由此对风险控制活动产生一定负面影响。

（二）收入确认较为复杂

由于房地产属于经济密集型行业，以至于加大了会计核算的难度，尤其是收入确认方面，这是因为房地产企业其商品相较于其他商品而言有着一定的特殊性，比如说生产周期长、价值高、耗资大等，这些则使其销售方式与其他商品销售方式有所不同，一般而言，当前房地产开发商所销售的商品有以下两种方式：①自行开发+销售；②与买房方签订合同，随即按照合同要求进行开发，其中第二种销售方式下的收入确认较为简单，而对于第一种销售方式的收入确认而言则较为复杂，不仅收入确认时间长，而且收入确认环节过程较为繁琐，以至于加大了会计核算难度，并且极易出现差错，最终给企业经营决策活动造成负面影响。另外，房地产收入确认复杂的问题也给该企业的净利润指标方面带来一定影响，即其不能有效将房地产企业实际运行情况反映出来，这样则给企业的经营决策活动造成一定影响。

（三）会计科目设置方面存在不合理情况

就目前房地产会计科目设置情况来看，其中存在着不合理的情况，有些专用会计科目缺少，加上现行会计科目混乱，尽管新会计准则举出了超过100多个会计科目，但是有很多并不符合房地产企业的实际情况，使得该企业不得不应用一般企业通用的会计科目，以至于房地产会计科目设置方面存在着不合理的情况，比如说建筑工程中的“在建工程”会计科目，尽管新会计准则对其给予相应说明与扩充，但是明细科目却混乱，以至于给会计核算带来一定难题。

三、解决会计核算中问题的有效策略

针对上述所存在的问题，笔者提出了以下应对解决措施，以期为改善当前房地产企业会计核算现状而提供相应依据。

（一）进一步加大会计信息披露程度

由于房地产企业在经营运行过程中存在着较多的风险，这是由其行业特点决定的，如果一旦风险出现就会给该企业造成严重影响，甚至面临破产，因此，有必要对经营过程中的风险加以控制。而风险控制活动开展的重要前提是要清楚地掌握到风险来源，就财务管理过程中的会计信息而言，其信息量较大，有助于企业从中找到风险所在，当信息量越多时，则为更好地识别风险提供了有力依据，所以有必要进一步加大会计信息披露程度，比如说，土地成本及储备量的披露，这能够为企业更好地利用土地而提供相应参考，与此同时，其中涉及到的现金流量信息也能够为企业识别风险活动提供依据，从而能够有效避免风险给企业的带来损失。

（二）规范收入确认

收入确认的真实性与有效性对于房地产企业而言十分重要，如果收入确认过程中出现差错，那么就会给房地产的经营运行产生一定影响，比如说会计信息失真，而房地产企业在做某项决策时，其需要真实可靠的会计信息来作为参考依据，如果会计信息不真实，那么就会影响到决策结果，继而给企业带来经济损失，甚至造成企业破产。因此，对于财务管理活动而言，有必要做好收入确认工作，即发挥会计核算职能作用来确保收入确认的结果。首先，对房地产销售收入的核算范围进行进一步明确。比如说，房地产所获得的收益为销售收入，其中收入包括商品房销售额、土地销售额、相应配套设施销售额等，另外，出售周转房的收入及旧城改造中获得的房产权款也应计入其中；其次，正确应用收入确认标准。房地产企业应严格按照相关流程来销售商品房，另外注意房地产与客户签订的购销合同从法律意义角度来讲其是一种合约，在报酬及风险没有完全转移的情况下，其并不能算为收入确认，只能将其作为预收款来进行处理。

（三）对会计科目设置加快调整

为了使得房地产企业的会计核算得以顺利、高效开展，以及确保会计核算实效性，则有必要对现有的会计科目加以完善，并且注重结合房地产行业的特点来进行。在满足新会计准则要求的前提下，基于房地产行业特点自主对现有的会计科目进行增设与调整，使得所调整后的会计科目能够满足房地产行业各企业的实际应用需求，比如说开发成本科目，该科目应只核算房地产行业开发成本费用。

四、结语

综上，本研究以上将会计核算对于房地产行业企业的重要意义进行了简单的概述，并且针对会计核算过程所存在的问题进行了分析，与此同时，针对这些问题提出了相应改进策略，以确保企业会计核算职能作用得以充分发挥。

参考文献：

[1]任利东，桐克华，程慧芳.也论房地产开发企业的会计核算[J].黑龙江科技信息，2010，（02）.

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摘 要：我国的经济水平在不断提高，房地产作为拉动经济的一个重要的方面也得到了极大的发展，但是对于房地产的开发来说工程的时间周期比较长，投资的财力和物力较大，因此在我们房地产的会计核算方面的任务较重，并且在我们核算的时候，由于上述所描述的情况会面临较多的问题，鉴于此本文将会着重来探讨房地产公司会计核算的相关问题。

关键词 ：房地产 会计 核算

在我国最近几年房地产产业取得了非常巨大的进步，房地产企业作为带动社会经济发展的一个重要方面，受到了各方媒体和人员的密切关注，是否能够完全做到会计核算和账目设置的准确合理是公司发展和社会监督的重要方面。

我国对于房地产的生产、销售的独特性决定了我国房地产会计核算与其余的商业商品会计核算的不同。所以在我国的房地产市场逐渐发展壮大并且逐步趋于成熟的条件下，很多会计的核算问题也逐步暴露。在这种情况之下，对于房地产会计核算工作的准确性将会关系到房地产企业是否能够健康发展，因此我们应该加大对于房地产会计的核算工作和解决问题的探讨工作。

一、房地产开发企业会计合算的现状和特征

1.对于房地产开发企业来说其收入比较复杂。商品销售主要有开发销售一体化和合同性开发两种。对于后者来说是根据预先制定的合同开发项目，按照合同内容的标准进行收款确认工作，而对于企业自己开发的房地产项目商品因为其投入的资金较多，整个工程的开发周期较长。所以房地产项目产品采取很多的收款方式进行结算工作，比如预售、分期等方式。在收款过程中要制定销售合同，并要确认收款和办理过户等，所以对于房地产开发企业来说是一个比较复杂的过程。在实际的会计核算的过程中《企业会计准则-收入》和《企业会计制度》中规定风险和报酬的转移必须要以确定的实质性的资产转移为准，因此对于一名高素质的会计人员来说必须在工作中分清实质的收入。综上所述房地产开发企业在进行核算的时候其收入具有较高的复杂性。

2.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长，所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金，想要收回成本需要大量的时间，在这个期间中，即使预售工作已经完成，但是对于我们会计工作来说也无法确认收入，这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位，而对于销售楼房来说是以户型为基本单位，这就造成了两者的不配比。

3.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位，而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门，其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目，但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目，以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性，这些差异性会对企业产生一定的影响，因此无论对于内部的审查还是外部的认知，现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌，这也就造成了我们会计工作的困难性。

二、解决会计核算问题的措施

1.合理设置会计科目

在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作，要明确本企业对于开发项目的数量，项目的具体规模，并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话，那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体，为了账目的核算更加方便，可以对开发成本一级账适当的取消，并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账，然后根据相应的一级科目设置明细账。

在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账，然后根据我们进行的核算的不同对象，设立成本卡片，这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分，抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况，有利于对项目是否投资进行详细的分析。

2.实施现金收付实现制

房地产开发企业因为在一个会计期间内，可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体，但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷，能够让人为的对所产生的利润进行调剂，权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷，能够导致我们会计信息的不准确，进而导致资金的流失。

再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况，这样会导致企业的资金的周转情况不明确，如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同，所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则，而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题，在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。

3.扩大信息透明度

在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度：一是对于土地的拥有量及其成本的信息，对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目，这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润，如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息，这样可以有利于社会对于土地资源的监督；

二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开，让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位，在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动，尤其是对于资金的流动情况，更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款，对工人的工资发放情况，还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少；

三是注重质量保证金及风险信息的透明度，我们房地产开发企业有一定的高危险性，为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量，以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大，所要消耗的时间也相对其余的商品比较长，所以对于保证金的数额自然较高，而且需要保证的时间也相对较长。

基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金，把保证金计入工程成本，提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明，并对项目的抗风险力度进行标注，这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。

结语：

随着经济的发展和企业管理水平的提高,对于会计的核算制度和体系趋于完善，我们应该进一步加强对于房地产企业会计的核算问题的探索,让企业的经济效益更进一步提升,从而可以有效地带动我国的经济发展。

参考文献：

[1]李映兰. 中小房地产企业会计核算应关注的问题[J].理论月,2009,(02).

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关键词：房地产开发 会计核算 问题 对策

近年来，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产开发企业已经成为我国经济增长的支柱产业，成为社会广为关注的一个热门话题。尽管我国房地产市场逐步走向成熟，但由于房地产开发业会计核算的体系尚不完善，多数房地产开发企业在会计核算中仍暴露着许多问题。因此，笔者认为，当下如何在相关的会计制度下，探讨房地产开发企业会计核算出现的问题，改进现有的会计核算方法，并提出一些措施和对策，是会计人员的职责。

一 、房地产开发企业会计核算概述

房地产开发企业是在房屋和建筑物成为可供销售商品后，随之而出现的一个新兴产业。房地产开发企业会计核算，是从业人员需结合该行业及自身企业的实际情况，依据会计准则中的原则来进行具体的会计处理。

二、房地产业会计核算中存在的问题

（一）收入方面的问题

由于会计准则与税收法规在收入的确认上存在差异，会计核算在税收方面存在一定的问题。主要表现在：

1.房地产开发产品大多采用预售方法销售，企业取在得房地产预售许可证之后，取得的预售款属于暂收款和预收款性质，不能确认为收入。只有等房地产开发产品竣工验收并办理移交手续后才可以确认为收入， 将预售时收到的款项转为“主营业务收入” 。而在税法上，则在收到预收款时就将该款项列为“预售收入”。

2.房地产开发产品采用按揭销售方法时，会计上确认收入是在银行将按揭款转到开发商账户时，然而税法则规定，收入确认时间是首付款于实际收到日，余款收入在银行按揭贷款办理转账之日确认。

3.房地产开发产品收入的核算。大多数房地产企业在现行情况下，开发产品的费用没有申报纳税。同时，房地产企业在进行搬迁户补偿和旧城改造是取得的差价收入，没有及时结转成为收入。

（二）成本费用方面的问题

随着我国房地产开发企业规模逐渐的扩大，房地产业核算的间接成本费用和直接成本费用划分不清晰。企业期间费用和开发产品成本的计算不规范，而且记账的营业成本中还包含未竣工验收成本。

1.列支开发成本没有按工程结算单据进行，而以预计金额、合同金额列支。

2.模糊混淆成本核算对象，如将下期成本直接计入主营业务成本。

3.成本划分不清晰，企业期间费用和开发产品成本的计算不规范，而且记账的营业成本中还包含未竣工验收成本；建筑安装工程费、前期工程费、土地成本、借款利息以及基础设施费等费用没有被独立核算的相关配套设施分摊。

4.没有按开发的产品对象设置各类明细核算科目。

三、完善房地产开发企业核算的方法对策

（一）设置合理的会计科目

房地产开发企业应该根据本公司开发项目的数量、内部管理和规模的要求来开展成本核算。例如：不进行独立核算的下属单位，开发间接费用账就可以不单独设立，公司只需在成本项目栏内加设管理费用及利息栏明细，由于利息和管理费用是间接费用的主体，适时取消开发成本一级账，会更加有利于开展核算，把房屋开发和代建工程开发以及土地开发等设为一级账，然后再设置二级明细科目。

（二）采用现金收付实现制

现金收付实现制可以在房地产开发企业会计核算中实施。我国企业会计准则中规定，权责发生制是企业会计核算的主体。若房地产开发企业采取权责发生制核算经营业务收入，存在一定的不足：一是容易出现人为调节利润的情况。例如：用待摊费用和应收账款等会计账户处理会计业务，进行利润调节，导致会计信息的不准确性和不完整性，进而流失国有资产。二是权责发生制无法准确地反映出企业的实际收入情况，因为购销合同越多，应收账款的余额就越大，企业的资金周转会受到影响。由此看来，房地产开发企业不适合采用权责发生制。笔者认为，从房地产开发企业具有特殊的特点来看，现金收付实现制比较适合房地产开发企业。

（三）扩大信息披露内容

提高房地产开发企业信息披露中的信息含金量.一是增加分项目现金流量信息的披露。企业每一开发项目应作为披露过程的基本单位，通过掌握和了解开发经营过程中形成的与经营活动有关的现金流量之后进行全面的披露。使房地产企业现金流量信息的有用性不断得到提高。二是增加成本构成的信息及土地储备量。对于房地产企业而言，房地产开发的整个过程中土地成本占据着极大的比重，因此，充分披露成本构成的有效信息和土地储备量，对实现房地产开发企业的可持续发展有着深远的积极影响。

四、结论

现如今房地产开发企业会计核算是热门话题，从收入和成本核算角度来分析房地产开发企业存在的问题具有特殊意义。本文在深入分析会计核算的基础上，研究完善房地产开发企业会计核算制度的对策有重大意义，对于企业的经营发展至关重要，是保证房地产开发企业经营管理有效运行的良好途径。

参考文献：

[1]姚源.浅谈房地产成本核算新模式的发展方向[J].现代商业，2009（14）：160-161.

[2]于国红.房地产成本核算中应注意的问题.中国高教论丛[J].2012（1）：118-120.

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（一）商品房销售收入的确认不够规范

房地产开发企业由于商品房开发周期长，所耗资金量大，其商品具有较高的价值，这就决定了房地产开发企业对开发的商品房采取预收定金或预收账款和分期收款或按揭贷款方式销售。在收入确认时，有的单位收到预收定金或预收账款时确认收入，有的办理按揭贷款手续时确认收入。从而造成税收计算和财务成果核算不准确等混乱现象。

（二）房地产开发成本、费用与售价缺乏配比性

房地产开发企业在房地产开发时，一是由于房地产开发周期较长，前期开发要投入大量的资金，发生大量的开发成本和期间费用，期间费用当年必须确认为营业利润，开发成本又不能结转产成品成本，当年内发生的预收账款也不能确认为收入。形成开发成本、费用与主营业务收入不能配比。二是企业所开发的商品房的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，造成售价与其成本不够配比。三是企业的成本结转没有考虑房屋的楼层、朝向等因素，得出的经营成果也不具有真实性。

（三）收益评价体系不够完善

房地产开发企业在开发前期，资金投入量较大，在开发产品未完工前总成本和单位成本也无法确定，只有在项目完工后才能确认项目的总成本和单位成本，从而确认为收入，这时企业利润才能实现。因此，仅以会计报表的净利润和费用比率等传统的经济指标来考核企业发展状况，不利于监督管理部门和社会对企业的评价和考核。

（四）信息披露不够全面、及时

按照新《会计准则》和信息披露规范，存在如下问题：一是会计信息披露内容格式过于“僵化”，导致一些应该披露的重要信息无法显示出来。二是会计信息披露内容具有一定的滞后性。三是披露的会计信息大多是按照历史成本计量，与其现时的时间价值相脱节。

二、房地产开发企业会计核算存在问题形成的原因

房地产开发企业在会计核算中存在上述四方面问题形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述问题的客观原因。针对房地产开发企业的具体业务流程和会计工作的具体特点，现行的《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》不能准确做出具体的规范，不利于企业操作，从而产生如此乱象。另一方面企业经营者盲目追求利益最大化是问题形成的主观原因。对不应计入收入的预收账款计入收入，开发成本后移，影响企业的经营业绩。

三、完善房地产开发企业会计核算的对策

（一）进一步完善房地产开发企业会计制度，规范核算行为

目前执行的《房地产开发企业会计制度》是财政部1993年1月制定的，部分内容已不适应形势的发展，需进一步规范和完善。一是与目前执行的新《会计准则（具体准则）》不相适应。二是与目前日趋发展经济形势不相适应。三是按现行的《房地产开发企业会计制度》核算内容已无法准确地反映税收征管所需数据。

（二）正确使用新《会计准则》，准确确认主营业务收入

根据房地产开发企业经营特点，建设部制定了《商品房销售管理办法》，因此，房地产开发企业在确认主营业务收入时必须符合两个标准，一个是按《商品房销售管理办法》规定的商品房预销售和现房销售确认标准，另一个是按新的《企业会计准则》中规定的主营业务收入确认条件，前者是主营业务收入实现的前提。根据规定，以预售方式出售商品房，应当在该预售项目取得“三书一证一表”（即住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证和建筑工程竣工验收备案表）时，并与买受方签订买卖合同，结清购房款或取得索取凭证，确认为主营业务收入。对具备现房销售条件，应当在与买受方签订买卖合同，收取房款或取得索取凭证，取得“三书一证一表”后，确认为主营业务收入。对尚未办理土地分割手续的，已具备上述现房交付条件也可确认为主营业务收入。对以按揭方式销售的商品房，对已具备上述交付条件的，以按揭贷款到账日确认为主营业务收入。

（三）使用合理的方法，进行开发成本和期间费用的核算

房地产开发企业应按现行《房地产开发企业会计制度》规定的成本核算项目，归集开发成本。对已竣工房屋应按“约当量比例法”在各楼层间分配开发成本。即按照当期已竣工房屋的区位系数和每栋楼楼层系数折合成一个综合系数乘以该楼层的建筑面积作为楼层当量，即约当量，然后按照该期某项目开发成本总额除以该期约当量总和得出该项成本的分配率，以此按照各楼层的约当量分别计算各楼层开发成本。对每一楼层的开发成本再按各楼层的每套房屋的建筑面积平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的开发成本，据此作为销售成本的结转依据。跨期期间费用（如楼盘展示费用和样板房装修费等），通过“递延资产”科目核算，按比例摊销，以保证年度财务报告的准确性。

（四）建立完善的收益评价体系

房地产开发企业在生产经营中存在其自身特点，因此在收益评价体系的建立时应有其特殊性，既要反映房地产开发企业的盈利能力、资金结构状况，同时，还要反映房地产开发企业的负债能力和企业的抗风险能力。盈利能力指标主要包括销售净利率、净资产收益率（ROE）和总资产收益率（ROA）。资产结构指标主要包括流动资产占总资产的比率、长期股权投资占总资产的比率、其他长期资产占总资产的比率等构成。偿债能力指标体系包括流动比率、速动比率和资产负债率等构成。企业抗风险能力指标主要包括应收账款周转率、存货周转率、流动资金周转率、现金流量比率等构成。在评价企业的各项指标时，应以房地产开发企业的某一开发周期的指标作为基础数据进行评价，否则，不利于真实地反映房地产开发企业的经营实绩。

（五）扩大信息披露的内容，提高信息披露的质量

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关键词：会计核算 房地产企业 风险披露 会计信息

房地产企业要进行正常的开发及经营活动并保持持续发展, 都需要有计划地配备有一定数量和质量的财务管理及会计核算人才，因为，房地产企业的会计核算处理是房地产企业众多经营中最重要的经营之一。从房地产企业发展的历史经验看，房地产企业中会计核算处理水平的高低使得凡地产企业的发展速度是存在有很大差别的。不科学的会计核算处理不但影响着房地产企业最大程度的稳步发展，甚至会让房地产企业自身承担巨大的风险。

一、会计核算的定义及前提以及在房地产企业经营中重要作用

究竟何为会计核算？会计核算又叫会计反映，是将货币作为关键的计量尺度，是对会计主体其资金的运动所进行的反映。也就是说，它是以货币作为计量的单位，运用专门的会计手段，对生产经营活动或者是预算的执行过程及其结果进行连续、系统、全面地记录、计算和分析。房地产企业的会计核算同其他类型企业的会计核算在基本前提上有着4个相同的方面；首先，不论何种类型的企业要实现会计核算必须具备会计主体的前提，会计主体即是会计为之服务的单位，会计核算应该以企业发生地各项经济业务为对象，记录并反映房地产企业自身的生产经营活动；其次，会计核算还应该注重持续经营这样一个前提，因为只有在这个前提下才能进一步建立会计确认和计量的原则；再次，会计分期，会计分期就是指把企业持续不断的生产经营过程，划分为较短的等距会计期间，以便分期结算账目，按及编制会计报表。 在《企业会计准则》中，规定我国企业的会计期间按年度划分，以日历年度为一 个会计年度，即从每年1月1日至12月31日为一个会计年度；最后，就是货币计量，货币计量（Monetary Measurement）是指会计主体在会计核算过程中采用货币作为计量单位，记录、反映会 计主体的经营情况。

在房地产企业开发及运营中，实行会计核算处理，目的在于提高房地产企业的财务管理并实现房地产企业自身的最大化效益。我们知道，会计核算处理对于房地产企业至关重要，会计核算以及会计监督对防范房地产企业风险具有相当重要的作用， 房地产企业风险存在于其开发及运营活动的始终。房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。其实，在现阶段，房地产行业的盈余管理已经影响了政府部门的宏观调控决策。日益显现的房地产行业繁荣的假象而引起的过高的房价是极其不利于社会稳定的。因此，做好防范工作的前提就是进行科学的会计核算处理，旨在利于研究房地产企业的盈余管理。

二、房地产企业会计核算存在的主要问题

相当长一段时期以来，无论是国有房地产企业还是其他形式的房地产企业，都在实行着计划经济体制下的各项制度。毋庸置疑的是，这种跟随了我们几十年的制度应该说在特定的历史时期和环境下是起到了一定的积极作用的，可是，伴随着市场自由化进程脚步的加快，在房地产行业竞争日益加剧的形式下，房地产企业在众多管理问题中的不利日益显现且逐渐增多，尤其是会计核算处理方面仍然存在着很多问题，具体表现在：

1、会计科目的设置不够科学

很多房地产企业都存在着会计科目设置缺乏科学性的问题。会计科目就是 对经济活动或会计对象的具体内容，进行详细分类设计的会计项目。我们知道，会计科目的设置是会计专业所特有的手法。对于房地产开发企业中关于会计科目的设置不当已经不适合房地产企业的会计核算处理，因为房地产开发企业存在建设周期过长的问题，在项目竣工验收前均为在建工程，时间上要跨几个会计年度，所以成本的结转期以开发项目的建设周期为准，而按通常会计记账方法往往是要求在年终结旧账建新账，这样就导致了一个开发项目就要分别记在几本账上，这样会计科目设置的弊端是不利于投资分析的，同时也增加了会计的工作量。

2、房地产企业财务风险披露的不真实

对于房地产企业来讲，财务风险就是房地产开发企业因为财务情况恶化而 致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。投资风险、筹资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等是房地产企业财务风险的主要方面。从目前我国的会计制度规定来看，针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定是没有的，当然，我国的证监会是允许房地产开发企业提取质量保证金的，并对其披露其核算方法也是有要求的，但披露的风险却仅仅限于抵押贷款的担保风险，从很多房地产企业披露的实际情况可以看出，关于质量保证金问题其实基本没有披露。

三、 完善房地产企业会计核算处理的相关措施

近年来，我们国家的房地产行业发生了翻天覆地的变化，发展之迅速是有目共睹的，而房地产行业的会计核算工作也成为众多房地产企业管理者强烈关注的主要组成部分。,由于房地产企业与其他行业在会计核算上存在着巨大的差异，使得房地产企业的会计工作不能与其它行业的商品同样进行。在房地产行业逐渐成熟和发展的过程中，会计核算中的某些问题的暴露，令更多的房地产企业管理者意识到，规范房地产企业的会计核算处理工作的健康发展，是房地产企业当下应该慎重对待的问题，因此，完善房地产企业会计核算处理工作的有效策略变得至关重要。

1、将会计科目的设置逐步合理化

房地产企业应该按照自身企业所开发的项目和规模等要求来开展核算。在企业的具体执行操作中,房地产企业应该建立开发成本明细台账并按照核算对象的具体情形设立其成本卡片,成本卡片最先可以只分为两个部门,也就是举头部门以及账表部门。举头部门主要列举其施工合同的相关内容,例如开工日期和完工日期以及施工单元以及建筑面积等。正文则要负责多栏式的明细账,需要全面和真实地反映成本开支的状况。

2、加强现金收付的实现功能

现金收付实现制也叫现金制或者实收实付制，它是以现金收到或付出为标准，来记录收入的实现和费用的发生。按照收付实现制，收入和费用的归属期间将与现金收支行为的发生与否，紧密地联系在一起。换言之，现金收支行为在其发生的期间全部记作收入和费用，而不考虑与现金收支行为相连的经济业务实质上是否发生。房地产开发企业可以在会计核算中实施现金收付实现制。依据我国企业会计准则中的划定,房地产企业的会计核算应该以权责发生制作为主体。但是,由于房地产企业的经营的不同，应该更加重视现金收付实现制。允许权责发生制与收付实现制这两种体例并存,是当今房地产企业会计核算处理中明智的选择。

3、完善房地产企业会计信息的形成基础

房地产开发企业多数都存在现金流量的管理、财务管理、成本管理方面的问题，而这一切又都属于房地产企业财务管理的范畴，也甚至影响着会计核算的成效性。所以，为了完善房地产开发企业的会计核算处理，就必须加强房地产企业的财务管理。正因为这些存在问题的方面是房地产企业会计信息形成的重要基础，那么，要保证赖以发展的会计核算处理的合理性，其基础的管理就显得更加必要。

4、完善房地产企业的内控体系

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摘 要 房地产行业是我国的第三产业，该产业为提高我国国民经济总体水平发挥着至关重要的作用。与其他企业行业相比，房地产行业有着自身的特殊性，其具有双重身份，既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。随着我国会计制度改革的实施，给予我国房地产会计核算业务处理带来了严峻的挑战，使其面临的问题日益突出，即借贷费用资本化不规范、房地产企业商品成本与售价不配比以及预售方式下流转税费核算不合理，不利于充分发挥房地产会计核算应有的职能。笔者从事多年房地产会计核算工作，自身将根据所积累的经验，结合房地产企业会计核算各项业务的特点和需求，从房地产企业成本结转核算、预收款预缴制度、票据领、用、存制度以及新增房地产会计科目四个方面提出完善房地产企业会计核算规范的有效措施。

关键词 房地产会计核算 业务处理 会计制度

为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，其中房地产核算新归包括房地产企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本；计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用；成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。

一、房地产会计核算业务处理的现状

对于房地产企业而言，其具有单位价值高、建设周期长、负债经营程度高等特点，这些特点极易给企业会计核算带来一系列问题，影响到我国房地产企业的进步与发展。

（一）借贷费用资本化不规范

房地产企业开发经营需要充足的资金作为保障。一般情况下，房地产企业往往运用债务资本进行筹集开发资金，现行诸多房地产企业纷纷致力于实现借贷费用资本化，若想保证借贷费用实现资本化，这就要求房地产企业必须满足以下四个基本条件：一是借贷费用已经发生；二是房地产不断拓展借贷费用资本化范围；三是借贷费用满足资产支出已经发生；四是实际收益已经达到预计的资产。就我国现行房地产企业而言，其大部分企业未能够满足上述四个条件，因此，其借贷费用不能予以资本化。

（二）房地产企业商品成本与售价不配比

一直以来，我国房地产企业均采用平均成本法进行会计核算，基于我国房地产建设周期相对较长，且因竣工后的商品存在着地域差异、结构差异、楼层差异以及朝向差异，使其具有不同的售价，因此将导致房地产企业商品成本与售价严重不配比，不利于房地产企业领导层人员更好的了解生产经营成果情况。

（三）预售方式下流转税费核算不合理

房地产企业为了尽快的回笼资金，确保生产运营顺利有序开展，房地产企业实行商品预售，并对预售方式针对流转税费用进行核算，核算步骤如下所述：

纳税申报时，

借记：营业税金及附加

贷记：应交税费期末结转

借记：本年利润

贷记：营业税金及附加

上述流转税费核算流程虽相对完善，但其未注重收入与费用的配比关系，一定程度上遏制了房地产实现经济效益价值最大化。

二、加强房地产会计核算业务处理的措施

（一）完善房地产企业成本结转核算

房地产企业完善成本结转核算需要立足于两个“引入”的基础之上，一方面是引入“计划销售价格”。房地产企业各项生产竣工后，可将其引入“计划销售价格”即依据生产成本、商品所处地段以及朝向等因素确定销售价格，并且，房地产企业可运用计划售价成本率法计算商品的销售成本，并结合成本取得收益；另一方面是引入“权重差异法”。房地产企业引入“权重差异法”后，结合以往开发经营经验对各楼层初步确定成本权重，并依据总成本和可销售总建筑面积计算出商品销售平均成本，之后，由平均成本和销售楼层的权重之积得出销售成本，从而，确定商品销售价格。

（二）完善预收款预缴制度，确保税款及时缴纳

房地产企业应严格依据国税相关之规定，按照预计计税毛利率分季计算当期毛利额，之后，减去相关费用支出和营业税金，最后确定所得税。因此，房地产企业应不断完善预收款预缴制度，保证每一项税款均能够及时缴纳，规避企业拖欠税款等现象，树立房地产企业的良好信誉和形象。

（三）完善票据领、用、存制度，全面落实票据管理

现阶段，我国房地产企业所使用的票据主要包括代售所有融资款票据、预收房款票据、开发成本票据等，不同的票据是企业各项会计核算管理的重要依据。因此，我国房地产企业应进一步完善票据领、用、存制度，加强票据管理，并设立专门的票据检查审核部门，确保每一个票据的准确性、完整性以及合理性。同时，房地产企业应保管好每一票据，以便日后企业管理者审查。

三、结语

综合以上所述可知，会计核算是我国房地产企业的重要组成部分，为推进房地产企业进一步发展与壮大发挥着至关重要的作用。目前，我国房地产企业会计核算业务处理过程中还存在着一系列的缺陷，即收入方面会计核算在税收方面存在的问题以及成本费用方面会计核算在税收方面存在的问题等，给予我国房地产企业的可持续发展产生了严重的负面影响，为此，本文通过不断汲取和借鉴西方发达国家先进的房地产会计核算经验和知识，结合我国房地产企业的发展需求与特点，制定出以下几点可行性对策，即不断完善房地产企业收入核算、不断完善房地产企业预售方式下流转税费核算以及不断完善信息披露内容，进一步提升房地产开发企业信息披露中的信息含金量，为促进我国房地产企业的可持续发展奠定了坚实的基础保障。

参考文献：

[1]王钦. 简谈房地产会计核算的业务处理.中国总会计师.2011（03）.

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【关键词】会计核算；房地产；优化策略

房地产行业会计核算相对于其他行业有着周期长、高投入、高风险等问题，而且房地产开发建设与销售需要同时进行，所关涉到的行业较为宽泛，在合理的基础上准确地进行计核算则变得更为重要。现阶段，房地产企业会计核算仍不够规范，且每个项目之间存在较大差异，没有统一的参照标准。在现状基础上，房地产企业所面临的一个问题就是如何进一步优化房地产企业会计核算工作。

一、准确合理会计核算的意义

1.从风险防范角度讲。房地产行业属于资金密集型行业，具有建设周期长、投资风险大、市场行情不稳定等特点，因此对房地产企业运营管理比一般企业提出了更高的要求。房地产开发企业会计核算作为财务管理的重要环节，对项目开发成本和预计盈利情况进行有效预测，对项目公司运营决策及推盘节奏来说至关重要，能有效降低房地产企业的经营风险2.从追求利润角度讲。房地产开发从土地获取、前期设计、测绘、主体建设、基础设施建设、房屋销售、竣工备案再到房屋交付全过程，涉税事宜较为复杂，合理进行会计核算可以适当降低房地产企业税负，从而实现降本增效。

二、会计核算存在的主要问题分析

1.房地产企业财务成本确认复杂。房地产企业建设周期长，而且建设与销售同时进行，若为传统住宅项目成本对象确定相对较为简单，但对于综合项目开发来说，可能涉及多种业态，包括住宅、公寓、商街、写字楼等等，且同一种业态也可能存在较大差异，例如分高层、多层、洋房、别墅等，成本对象确认较难。成本对象归集不清可能就会导致财务状况无法反映真实的运营情况，造成经营风险。同时，成本分摊较为复杂，没有统一标准，目前的成本分摊方法主要有建筑面积法、占地面积法、层高系数法等，而且根据实际情况还需要进行二次、三次分摊，不同的成本分摊方式会造成不同业态利润差异较大。另外，自“营改增”后财务收入成本转变为不含增值税成本，从而增加了与成本部门含税成本的核对难度，再因与房地产企业关联的企业涉及行业较多，增值税率不尽相同，也增加了项目初期利润预测的难度。2.预售带来的核算困难。房地产企业一般采用预售方式销售房屋，即项目达到预售条件且取得预售许可证后方可开始销售。一是预售方式造成会计口径收入成本与税务口径差异较大。首先是收入的确定，预售阶段会计口径无法确认收入，需待房屋交付后确收；而税务口径需要按预售收入预缴增值税、土增税及所得税，所得税汇算清缴计算的利润与账面利润存在较大差异，增加了会计核算的难度。二是预售方式造成成本测算金额与结算金额存在较大差异，预售阶段的材料成本、人工成本可能与结算阶段波动较大，特别是房地产建设主要材料为钢材、水泥等大宗材料，市场价格波动较大，且目前受疫情影响，人工成本也在逐年攀升，导致项目前期成本测算对销售价格的影响较大，直接影响预计盈利的最终实现情况。3.会计核算标准化制度不健全。房地产行业作为国家重要经济支柱，目前各行各业均涉足房地产开发，所以出现了大量未从事过房地产行业会计的人员加入，而房地产企业会计核算较为复杂，会计核算在不同项目之间的差异也较大，除了大型的房地产集团有较为完备的会计核算标准化外，其他中小型房地产企业或房地产为集团非主业的企业均未建立标准化核算体制，故对房地产企业会计核算有着不小的挑战。4.财务信息化水平参差不齐。房地产项目开发周期较长，且项目开发过程中涉及的成本费用类型多，既涉及工程设计建设，又涉及销售服务等。同时，开发建设过程中可能还会进行商业运营，故房地产开发运营财务核算的全过程通过信息化方式实现还较为复杂。另外，销售客户一般为个人，客户多且信息繁杂，客户销售信息一般存于销售软件，而财务核算软件与销售软件若无法实现有效对接，也会带来重复录入数据的问题。

三、会计核算的优化策略

1.建立相对完善的会计核算风险体系及制度。不管哪一个企业在其发展的过程中，都会遇到各种各样的问题，也会存在一些不可避免的风险，对于房地产企业来讲更是如此，一个房地产企业如果想要顺利发展，一定要重视会计核算风险，企业相关负责人应提高对于会计核算风险的认识和了解，并且根据企业的实际情况及时规避和预防风险。由此可见，房地产企业应该对自身会计核算管理有更深刻的认识，不断优化和改进防范会计核算风险系统的构建，确保将企业内部风险系数降到最低。现阶段，会计核算工作中应该融入科学的管理理念和管理意识，这样才能确保会计核算工作更加准确真实且有效。房地产行业相关工作人员应该结合市场的实际情况，对会计核算工作中所存在的风险进行全面系统分析，同时还应该定期开展内部评价工作，最大程度地提升单位内部的会计核算工作水平。同时，应加强会计核算制度的建立，包括会计核算流程制度、收入确认指引、成本归集及分摊指引，通过标准化制度建设来提升会计核算水平。2.完善房地产企业财务成本核算。财务成本核算首先要明确成本对象，成本对象应在项目前期按照一定原则进行确认。确定成本对象的方式有多种，房地产企业应根据项目的实际情况进行成本对象确认。例如，可根据产品是否销售的原则确认，对可以销售的部分作为单独的成本对象确认，对不可销售的部分作为公共成本进行分摊处理；也可根据产品类别进行确认，对项目同期、同地块、验收时间接近且产品结构差异不大的综合开发项目，可以作为同一成本对象确认；也可根据产品功能不同进行确认，开发项目中相对独立的部分，但使用功能不同的，应作为独立的成本对象确认；还可根据预期价格差异进行确认，由于产品类型或功能不同导致产品定价差异较大时，可对不同功能或不同类产品分别确认成本对象。成本对象确认后，需合理地进行成本分摊，“谁受益，谁承担”应作为成本分摊总原则，需根据合同或付款情况具体区分属于哪个成本对象，能直接归属于某成本对象的进行直接归集；不能直接归属于某成本对象的应采用合理的分摊方式进行分摊归集；对于特殊项目为避免造成较大偏差，不宜仅使用单一的可售面积法分摊成本，而是需要根据具体情况采用合理的分配方法。例如，土地成本的分摊也不能简单按照占地面积法分摊，若同一地块涉及多种类型商业业态，商业地块公共面积可能属于共用，故可以考虑采用两分法进行分摊土地成本，第一步先将除公共面积外的面积按占地面积法分摊，第二步可将公共面积按建筑面积进行分摊，这样分摊可能更加合理。针对“营改增”带来的价税分离，财务部门需建立不含税成本台账，并与含税成本进行合并分析，减少成本差异。3.解决预售方式带来的收入成本差异及与税务口径差异。项目预售阶段，销售收入需作为合同负债入账，且需要进行价税分离。在实际操作过程中，为便于销售回款数据的核对，应进一步细化会计科目的设置，销售回款账务的处理应为：借记“银行存款”，贷记“合同负债-预收款”（含税回款金额、“应交税金-待转销项税”税金正数、“合同负债-待转销项税”税金负数），这样可以直观反映出合同负债为不含税金额，可“合同负债-房款”为含税金额，从而方便与销售回款准确核对。另外，税务局要求对土增税、增值税及附加、所得税进行预缴，与会计口径税金及附加口径不一致，故需建立会计与税务收入、成本及税金差异表，方便准确核算。同时由于工程结算周期较晚，也可能因为各种调价、索赔等原因迟迟不能结算，因此财务人员应做好开发成本的预提工作。在建开发项目未能在期末完成竣工验收的应根据权责发生制原则，对尚未结算支付但确认发生的成本，也应预估其发生额，进行合理预提。竣工但尚未办理工程结算的项目，应结合工程部、成本部等有关职能部门和外部单位提供的结算资料、成本预算资料，合理、准确地估算及预提开发成本。结算应尽量在交房前完成，若因为调价或争议无法按时提供的，也应该要求相关部门对成本进行合理的预估并提供预估数据的计算依据。同时，还需提前取得相应的增值税进项发票，以免出现增值税及所得税损失。4.完善预算管理体制。首先需要建立全面预算管理制度，通过制度完善房地产企业的全面预算体制，从而建立完善全成本管控，合理预估项目盈利情况。预算涉及内部各个部门，至少应包括营销策划部、工程部、成本合约部、前期开发部、财务资金部、综合管理部等，预算全过程从设计、工程进度、成本投入、销售回款到产品交付，各部门数据来源应有理有据，同时通过预算下达年度指标、季度指标，针对预算完成情况进行合理分析，找出未完成指标的原因。制定相应考核制度，对完成指标进行合理奖励，对未完成指标进行惩罚，进而促进预算编制的严肃性及准确性。5.提高财务人员专业素质。房地产行业会计核算复杂，且资金密集、涉税金额较大，故对综合性专业人才需求较大。首先在人员招聘方面，要尽量选择项目经验丰富且理论知识充分的专业人才，企业还应建立相应的人员培训计划，既要开展外部相关主题的专业学习，还需开展集团内优质人才的横向教学，通过项目经验向其他财务人员传授知识，使得知识运用更加贴合实际。同时，为确保项目成本合理归集，也应适当了解工程建设、工程造价等相关内容，为项目成本把关。与此同时，还应该融入一些具体的奖惩制度，奖优罚劣，对于表现优秀的人员给予一定的物质奖励或精神奖励，对于那些在工作中不积极的人员，也应该给予批评。建立奖惩制度能够在一定程度上激发工作人员的工作热情，提高工作人员的工作积极性，还能够保证核算工作的顺利完成。6.加强会计信息化建设。首先，房地产企业会计信息化建设应紧贴项目业务实质进行，例如销售业务会计核算，包括收取回款、销售价税分离、业主退换房、业主要求更名、房屋面积补差、房屋面积退差、销售收入结转等方面；成本计提支付会计核算，要满足房地产企业关联的各个行业，同时还需满足借助信息化手段进行成本的合理分摊，从而提高会计核算效率。其次，还可以通过云平台的搭建，全面提升会计信息质量，实现房地产会计核算所关联的各个业务系统的数据整合，实现财务信息化系统的数据来源于各业务系统，进一步准确并细化财务基础数据。综上所述，我们可以看出伴随着房地产行业的不断发展和进步，对会计核算工作也提出了越来越高的要求，会计核算工作人员也将面临更大的挑战和压力。其会计核算工作的真实性和效率会对房地产企业的发展产生至关重要的影响。如果房地产企业相应的管理和监督机制缺失或不完善，容易造成收入确认复杂、会计科目设置不合理、数据统计工作不真实等情况，这样会对房地产会计核算工作产生较大的阻碍。对于企业的管理人员来讲，可能更加注重追求更大的经济效益，忽视了度的把握，甚至会造成投资者做出不正确的决策。由此可见，房地产企业一定要提高对会计核算工作的认识，提高对此项工作的重视程度，确保核算数据的真实性，为企业管理者做出正确决策提供参考依据，促进公司健康可持续发展。

【参考文献】

［1］冯婷.房地产企业会计核算中存在的问题及对策研究［J］.内蒙古煤炭经济

［2］彭芹.浅析房地产企业企业会计核算存在的问题及对策［J］.现代经济信息，2020年7月