房地产法律法规知识范文

导语：如何才能写好一篇房地产法律法规知识，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

各地方的产业已经形成群聚和集群化

在知识经济时代粗放的工业生产只能沦落为代工厂，赚取微薄的加工费；零乱的产业布局将没有任何竞争优势，将使地域内整体经济限于困顿。现代经济的发展打破了“同行是冤家”是传统定势，相同的行业在一个地域范围内进行扎堆，由此形成一个地方的经济特色产业，比如牙刷生产厂家扎堆在江苏的一个小镇——杭集镇，这个小镇生产了全世界百分之八十的牙刷；打火机生产企业集中在浙江的温州，这里生产了世界百分之八十的打火机。这种同行业企业扎堆的现象称为产业群聚。同行业的群聚大大降低了生产、经营成本，形成规模优势，构成当地经济支柱，解决了当地大部分人口的就业，是主要的税收来源。一家大型企业的入住会带动许多该产业上下游企业围绕该龙头企业进行配套，形成以一家大型龙头企业为依托，连接上下游企业的产业集群，比如现代汽车入住北京的顺义区，带动了当地汽车相关配件的生产。无论是产业群聚还是产业集群都构成地方经济的支柱，为各地政府所推崇，各地政府纷纷调整产业结构，规划自己地区的产业群聚和产业集群。北京市各区县的经济规划中也逐步形成了各自产业群聚和产业集群。

但是产业群聚或是产业集群存在另一个风险，就是把鸡蛋都装进了一个篮子，这就要求地方必须高度重视，科学规划当地的产业群聚或产业集群，并使之进入良性的和可持续性的发展，良性和可持续性产业发展需要一个完善的运营管理模式，这个管理模式非知识产权战略规划莫属，因此我国2008年推出了《国家知识产权战略纲要》，2009年又要地方推行知识产权战略规划。

地方产业群聚或产业集群分布图（举例）

如何制定地域性产业群聚/集群的知识产权战略规划

规划的重点

地方知识产权战略规划应当根据当地产业群聚和产业集群整体发展规划进行重点设计。

当工业产业已经在各地方形成了群聚和集群，当知识产权已经成为企业间的竞争工具，已经成为各地方的核心竞争力的表现，在知识产权高度受重视的今天，政府考虑的不应再是对知识产权单纯地进行法律保护，不再是简单地用金钱奖励的形式刺激企业粗放、零散地进行创新，对知识产权战略必须要有全新的思维。我国《国家知识产权战略纲要》在2008年颁布，2009年将着重推行地方知识产权战略规划，而地方知识产权战略规划的重点将是对当地产业群聚和产业集群的知识产权战略规划。

规划的要点

产业群聚和集群在知识产权方面都有非常典型的特征，对其知识产权战略规划必须以该特征为要点进行。

产业群聚基本由相同产业的企业构成，那么其在创新方面就有很多共性的东西，创新的技术很容易成为共性技术，意味着一个创新可以使用于产业群聚的所有企业，这将大大降低整体创新的成本；意味着由政府出面整合单个企业零散的创新行为，将产业群聚中的企业联合起来共同完成单个企业无法完成的产业技术发展规划成为可能。产业集群和产业群聚有些不同，集群主要由龙头企业带动产业链的上下游企业，政府的知识产权战略规划可以从龙头企业入手，工作相当群聚要容易开展一些。无论是产业群聚还是产业集群，其知识产权战略规划一般都由以下几大要点构成（本规划未涉及商标/品牌）：

1、建立当地产业群聚的专利信息数据库；

2、利用庞大的专利数据库进行定向检索，再进行专利分析；

3、制作专利地图，规划产业群聚的技术开发方向，指导群聚企业进行创新，共同研发新技术，开发出有价值的前沿而且适用群聚产业的新技术；

4、规划最优的开发模式。

利用群聚中各企业的比较优势，对群聚企业内部进行合理分工，使得各企业充分发挥自己的长项在各自优势领域进行创新，再将技术进行优化组合，集成为专利池或上升为产业标准。

5、设计最大效益的使用规则。

充分发挥创新技术的边际效益，制定群聚中企业共性技术和其他技术的许可使用规则，使得单个企业单个创新在群聚中得到广泛的运用，将单个创新技术放到整个产业群聚中，使效益最大化；

篇2

房地产交易的特点及管理

房地产交易特点

房地产交易主要指，房屋及土地供应与需求双方实施的买卖交易活动，从而将房屋所有权和土地的使用权转移的过程。房地产交易包含多种类型，不仅包含房地产转让、抵押，而且涉及租赁。通常房产交易进程中是由中介公司带领客户查看房源，最终促成交易。房产交易与其他产品相比，流程烦琐，影响交易因素较多。立足本质层面，房产交易主要指房地产交易主体间以房地产特殊产品为交易对象所从事的市场交易活动，拥有较多特征。首先，不发生物体的空间移动。房产交易中，由于房产具有不可流动性，不能以实物形态进入交易场所。因此，房产商品交易，只有所有权或使用权关系转移，并不存在物流形态；其次，房产价格随国民经济的不断发展，处于稳步上升趋势。房地产交易的管理房地产交易管理，主要指为避免房产交易中的不良行为，政府以法律形式、行政手段等，对房地产管理部门实施约束，促使其交易规范化，对交易过程进行监督，防止出现违法行为，针对不良违法交易应严厉打击。政府对房产交易进行引导，彰显其在交易中的监督能效。依据我国《房地产管理法》，对房地产转让、抵押的规定，在交易中遵循公平、自由等原则，确保交易行为处于我国法律红线内。此外，根据《2019年中华人民共和国房地产法律法规全书》指明，房地产交易中，不仅应将房屋所有权转让，而且还包含土地使用权，该制度极大程度地消除了房地产交易中的风险。

房屋交易过程中存在风险的房屋

房产交易过程中，部分房屋的自身特性，致使其买卖具有一定风险，针对此类房产，购买者应加以规避，主要包含以下几种类型：1.没有房产证的房子。证件齐全、房产证产权清晰，才能明证房主对房屋享有所有权，也为证明买房权力的唯一凭证。若购买没有房产证的房屋，其可能处于抵押或转卖状态，无法保障购买者的经济权益。2.小产权房。小产权通常为集体所有土地开发房产，售价与商品房相比较低，但根据我国现行法律，小产权房未有合法流转空间，禁止对外销售，购买此类房屋无法获取产权证。3.未满5年的经济适用房。此类房屋未满5年禁止上市交易，此类房屋交易不受法律保护。

房地产交易中的风险

与开发商交易中的风险

对房产开发商而言，其核心目标为获取更多的利益，实际开发进程中，将核心置于利益层面，对城市规划改造具有一定随意性，譬如占用绿地等时有发生，此类行为对城市规划建设造成一定影响，不利于城市文明建设；同时，部分开发商在实际开发进程中，出于利益考量，未能严控建筑工程建设质量，导致房产存在一定安全隐患，会给消费者造成较大损失。此外，房地产实际营销中，为吸引客户眼球，对自身房产宣传真实性有待深究，若客户在购房中对交易风险未能正确把控，可能在支付房款之后无法如期入住，或部分客户难以获取相关的法律证件，不同程度上使消费者利益受损。

房地产中介交易风险

一般房地产交易中，主要包含两种类型，即为一手房、二手房交易，其中一手房为消费者与开发商间的交易；二手房主要依附于房产中介实施。房地产中介承担的职能较多，不仅包含房地产价格评估、咨询，而且涉及房地产经纪活动等。当前，随着房地产产业快速发展，房屋价格持续上涨，房地产业已进入高峰期，市场上出现大量房地产中介机构。其中，部分中介不正规，出于自身利益考量，为吸引更多消费者购买房产促成交易，房源实际信息不真实，造成买卖双方信息缺乏对称性。房地产中介从卖方获取相应的房源，将房屋价格提升，从而获取相关利润；房地产中介在房主未授权情况下，将房屋在网上挂卖，且私自配取房主钥匙，带领购买者看房，均易增加房地产交易管理风险。

购买者缺乏相应的法律知识

购买者在购买房屋的进程中，主要将核心置于房屋质量、开发商可靠性层面，对房地产行业相关法律缺乏掌握，对周边未来规划及设施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地产交易存在的风险，主要包含两个核心点，即销售及交付。风险体现在买卖合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易风险。此外，需特别注意的是，房屋存在缺陷或未办理相关预售许可证，可能为查封或抵押等房源，所以购房者在购房之前，应积极掌握交易相关法律知识，避免增加交易风险。

房地产交易中的风险管理对策

完善房地产法律法规

完善的法律法规，对房地产交易具有一定的导向，使其交易趋于规范化。当前，我国针对房地产交易中的法律缺乏完善，导致交易中的风险增加，从而使购房者经济利益容易受损。因此，国家及政府相关部门应加以重视，针对房地产交易现状，将相关法律法规完善，杜绝房地产交易中出现各类不良行为，为广大群众提供安全的购房环境，促进房地产行业良性循环。宣传诚信理念，倡导诚信价值观开发商未持有正确的开发建设理念，是房地产交易存在风险的重要成因，一是，在相关法律法规完善的基础上，政府应通过各类媒介加大城市理念宣传，提升开发商的诚信水平。二是，政府应积极利用大数据技术，给予全国诚信度低、违反相关法律的开发商相关惩罚，并积极采取正确的引导措施，加强培训及教育，不定期对此类机构严格检查，对其各类活动实施监管，构建良好的房地产交易市场环境。

建立房地产市场信息体系

伴随“互联网+”时代的到来，各类信息技术被广泛应用于各行各业中，对房地产行业而言，应加快信息体系建设，减少交易进程中的各类风险。利用信息技术，构建完善的房地产信息交易平台，实现房源信息共享，可切实监督房地产交易中的各类活动，针对违规操作，及时给予相关的调整，使房地产交易更具可靠性及安全性。同时，在网络监管平台上设定相应的反馈模块，建立消费者交流区，消费者可通过该平台进行交流，以此实现信息共享，不断减少房地产交易中的各类风险，提升消费者购房的满意度。以季度为单位，根据平台消费者反馈的意见，将其予以整理、汇总，为今后房地产交易工作调整提供方向。

加大工作人员培训力度

房产中介人员作为房地产交易核心协调者，需拥有良好的综合素养，可及时准确地识别各类交易风险，及时为消费者安全购房提供参考。房地产中介企业，应根据实际状况，积极组织工作人员学习各类法律相关知识，增强工作人员的法律观念，确保在实际工作中不被利益所误导。同时，为进一步提升房地产工作人员的专业性，应积极开展相关系统教育考核，并不断加强工作人员的综合素养，从源头遏制交易风险。此外，为使员工树立正确的价值观及道德观，应加强企业文化建设，将其理念渗透于培训中，切实为消费者提供优质服务。

实施稳健的政府调控政策

经济体制主要依附于市场自我调节，但与其他行业相比，房地产行业具有一定的特殊性，交易金额较大，致使房地产波动频次较高。因此，为进一步改善房地产交易的规范性，政府应通过调控手段，制定完善的调控策略，避免房地产行业波动较大，造成不良影响。实施调控时，应注意各地区的差异性，做到因地制宜。从宏观层面加强金融监管，建立约束房地产投机的长效机制。加强行业监督管理，建立监督机制房地产交易中，针对其交易环节及主体应采取相关管理手段，对各个环节加强管控，形成完善的管理体系，确保政府调控成效。建立完善的交易全程监管机制，针对商品房交易，不仅需监管预售许可、销售公示，而且应将房源质量予以审核，使其各环节趋于规范化及标准化。

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【关键词】：新型城镇化 、可持续发展、和谐发展

中图分类号：F292文献标识码： A

我国新型城镇化进程中房地产业面临的问题

随着我国新型城镇化进程步伐的加快,中国将有上亿的人口涌入城市,必然给房地产业带来巨大的发展空间。在这场城镇化社会运动中，房地产业成为运动的主角。房地产业在改善产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进新型城镇化等方面起到了积极的作用，然而由于我国房地产业起步晚，发展历史短，经验不足，房地产业快速发展中存在诸多问题。

（一）房地产业金融风险。房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。

（二）高房价影响居民购买力。一方面是房价持续上涨。近年来，我国各地的房地产价格上涨很快。1998年以来城镇居民人均可支配收入年均增长8.6%，但许多城市商品房年均增长达到了两位数；另一方面空置房面积增加。1993年底 之后商品房空置面积指标持续上升，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿m2，同比增长23.8%。

（三）资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和资产的大量流失。一方面是土地资源的稀缺；另一方面在房地产开发领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费。据相关统计数据，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2003-2007年一直维持在50%-60%的水平。

（四）商品房空置量增加。商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2012年达17000万平方米。截止到2013年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长5.6％，其中，空置一年以上商品房面积为6225万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。

（五）生态环境造成破坏。房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。

新型城镇化进程与房地产业应和谐发展

新型城镇化进程与房地产业和谐发展的核心是可持续发展，是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。从而,推进中国房地产业可和谐发展。

（一）合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的新型城镇化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。

（二）重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。避免出现“工业集中、人口集中、污染集中”等问题。

（三）重视国民经济和谐发展。房地产业的发展既要符合自身的发展规律，又要与其他产业发展相适应，并要有国民经济的支撑。房地产业对整个国民经济发展的贡献是间接的，其产品构成其他产业发展的载体，房产只有被用于生产或消费（居住）才能完成价值实现。房地产业的发展只有与国民经济的发展速度相协调，才能促进国民经济快速健康发展。因此，保持合理的房地产业发展速度，进行科学规划，才能有效防范风险和保证房地产业持续稳定发展。

篇4

    记者：消费者遇到“黑中介”时，应如何维护自己的合法权益？

    吴景明：消费者应提高警惕，尽量避免与“黑中介”交易。其一，消费者应作必要的市场调查，选择合法的中介；其二，“黑中介”往往以优惠条件做诱饵，消费者不要因贪图小利而上当受骗；其三，与中介组织谈判应处处留心。“黑中介”为引诱消费者上钩，往往做出很多不切实际的承诺，消费者不要轻信。一旦发现破绽，应立即终止谈判。如果受骗上当，应立即向有关部门报告或提出申诉。同时，要注意搜集该中介机构的基本情况，其散发的宣传材料、广告，与其进行交易的收据，保留有关录音、录像资料。不论是通过消协调解，还是通过行政申诉，或者通过司法程序，充分的证据是根本保证。遇到“黑中介”一定要积极维权，不要消极放弃，否则就会纵容它。

    记者：我国现行法律、法规对中介服务以及中介违规行为是如何规范的？有何不足？

    吴景明：我国现行涉及中介服务的法律规范散见于各个专门法律、法规当中，非常零散，不成体系。现有《城市房地产法》、《证券法》、《仲裁法》、《拍卖法》等与社会中介组织相关的法律以及一些行政法规，如《认证认可条例》、《公证暂行条例》、《城市房地产中介服务管理办法》、《经纪人管理办法》等。这些法规对不同行业的中介机构一般都规定了设立条件、审批、设立程序和惩罚措施。目前我国关于社会中介组织的立法严重滞后，不仅没有统一的《社会中介组织法》，相关法律法规也存在彼此冲突的现象。同时，由于政府监督管理不到位，对中介违规行为惩处不严，对其从业人员没有建立严格的准入制度，为一些不法的中介组织素质低下的从业人员提供了可乘之机：做假账、乱收费、提供劣质服务等现象层出不穷，严重损害服务对象的合法权益。鉴于此，要规范中介组织及其行为，应做到有法可依，尽快制定《社会中介组织法》，将社会中介组织及其活动纳入到统一的法规当中。同时，修订、充实现有的各专门法律法规，增加其实用性和可操作性，做到各法相互协调。

    记者：国外关于中介的立法状况如何？有无值得借鉴的地方？

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关键词：房地产；中介市场；监督管理；自律制度

中图分类号：F293.3 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2013）04-（页码）-页数

要研究房地产中介市场，那就要把管理学，城市经济学，徒弟经济学和房地产经济学结合起来，因为这是一门综合的学科，需要这么学科专业知识的支持。房地产中介市场在房地产市场的蓬勃发展下也欣欣向荣，呈现良好的态势。但是房地产中介市场还是不完善的，在实际过程中出现了不少顽疾，采取措施去规范房地产中介市场是大势所趋，相关制度的出台与完善无疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更为重要。

1.房地产中介的违法违规行为分析

近年来，房地产市场还是在以非常快的速度在扩大，信息量也就越来越大，信息的准确性就大大地降低了。政府有时也是无能为力，政府的相关人员毕竟有限，无法保证房地产市场的健康与良好，那么一些专门的组织与专业的技术人才就要应运而生，加入到房地产市场这个熔炉中，发挥应有的作用促进房地产市场的蓬勃发展。在实际过程中，房地产中介主要在2个方面存在着不合乎情理的做法，如下：

1.1隐瞒与交易有关的信息

于2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法的第二十八条规定有着这样表述：受托房地产中介服务企业在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。委托人将自己的要求告知房地产中介公司，而中介公司要对委托人负责各方面信息的收集，包括销售价格，房源信息，需求状况等。等交易完成后，房地产中介公司可以得到自己的佣金，一般为房地产成交价格的3%到5%。在交易过程中，房地产中介公司在向委托人介绍销售商品房的各方面信息时，还应该坦诚佣金的存在，即要收取房产成交价格的3-5%的资金作为服务费。但在实际操作过程中，房地产中介公司并没有做到这一点，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧语，声称销售的房产都是进行统一报价，佣金已经在里面，不必在额外支付，造成消费者在观念上陷入误区，甚至有些房地产中介还打出了佣金全免的口号，欺骗消费者。

1.2虚假广告信息

《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》这些规则在市场中已经存在，所以房地产的开发企业，房地产中介公司在向购房者宣传打广告时，要依据这些法规，保证广告的真实性，童叟无欺，不夸张，要合乎情理。但在实际过程中又出现了偏颇，房地产中介并没有按照相关法规做事，还是一些对于自己有益但却期满了消费者的广告。举个列子来说，有时就会进行所谓特价房产销售，交谈过程中，只讲该房地产的优越性，地理位置好，装修先进大方，价格也比其他房产要实惠得多，而忽略了该房产的实际情况，往往避重就轻，误导消费者。房地产中介公司在向购房者咨询中，并没有全盘而出，而消费者也不可能面面俱到，肯定会有疏忽，而在中间就有着灰色地带，等到消费者完成交易后，才知道还存在这么多的问题，造成困难重重。

2.房地产中介法治化的若干对策

2.1 立法上的完善

在房地产中介服务业这方面，我国的法律法规还是比较稚嫩，不完善，存在种种缺陷，尤其是在《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》这两个重要法律上，比较保守传统，在实际操作过程中没有实际意义，内容范围也比较狭小，难以网罗住所有的方面。这样看来，政府就要加强立法，要出台法规不断对房地产中介服务规则进行必要限制，法律法规要做到尽善尽美，适用范围要扩大，在房地产信息咨询管理办法、价格评估管理办法、经纪人管理办法、金融中介管理办法、法律中介管理办法这些方面就可以做些文章不断改进。这些规章制度对房地产中介公司要进行全面的考察，这就要包括从业人员的条件、审批管理机构、权力义务、执业标准、执业资格、收费标准、服务程序及违法违纪人员的处罚等等，要触及到房地产中介公司的每个角落，不能存在漏网之鱼。要出台相关的法规考核房地产中介公司，要对其严格要求，要帮助房地产中介公司走向正规化，这就囊括了实际过程中的职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费这些方面。要有相关法律对进入房地产市场的人员做出必要的选拨，剔除那些不合格的从业人员。每个地方的政府还应该落实于自己的本地的现实，出善的人员管理制度，相对来说，中介机构及从业人员资质管理制度、统一合同文本制度、设立中介经纪保证金制度这些制度的出台与完善就显得比较急迫，务必做到规章制度有国家，省，市这三面的完整，这样才能让房地产中介公司在实际过程中有所警惕，而不敢过分招摇撞骗。法规的执行情况与执法人员息息相关，这就要求执法人员公正廉洁，不受他人的诱惑而做出有违自己职业道德的事，坚决打击违法乱纪之事，烘托出一个公正，公平，合理的市场。

2.2 健全政府监督管理机制

目前，市场上也存在由政府部门充当的房地产中介公司，为了执法的顺利进行，就要让这些部门脱离出来，改编到其他部门中去。在市场经济的前期，人们对于经营方式还是不了解，政府的相关部分这是就起到了良好的引导，激励的作用，这些国企规模大，声誉好，经济效益好，就激发了广大人们投入到这个行业中去。但现代企业制度已经发展到良好阶段，人们也已经会经营自己的企业，那么那些原有的在房地产中介市场的国有企业就可以放手了，他们只需要在实际生活中起到一个表率作用，而不必进行实质性的活动了。政府管理职能要充分发挥，要在房地产中介这个服务业中大展拳脚，政府部分要团结协作要帮助房地产中介规范其主管机构。工商部门审批对于房地产中介这个行业来说还是缺乏力度，无法对其专业性，技术性做出合理的判断。所以，房地产管理部门就不能袖手旁观，规定在房地产中介公司开张前要到这个部门办理经营许可证。这个时候，房地产管理部门就要对这个公司做出相应的考核，主要有两个方面，一个是专业工作者的人数有多少，要从市场出发，不能够容许过多的人员进入这个市场，造成人员冗杂；一个是要考察专业人员的素质，他们不仅要有正规的资格证书，还要有政府相关部门进行培训，合格后所给予的资格证书。工商管理部门还要对该中介的地理位置，财产资金，名称，机构等等进行考察。这样下来，中介服务机构就有了双重的监督，房地产管理部门和工商管理部门就要严格履行自己的职责了。

3.小结

文中基于房地产中介市场的法制化进行了简要的分析，在实际的执法过程中还应结合各地实际情况做的有法必究不放过任何违法行为，才能让中介市场更加合理以及适应市场化发展需要。

参考文献

[1]能志飞. 规范房地产中介市场减少信息不对称[J]. 市场周刊（研究版），2005，（07）：35-36.

[2]张贯益，袁彩云，杨国锐. 房地产中介市场的失范的原因分析[J]. 城市开发，2004，（13）：13-14.

篇6

20世纪90年代初，房地产开发热潮在中国兴起，这个时期出现了可视为类房地产基金的房地产产业基金，将较大比例的资金投入房地产开发企业，大大拓展了我国房地产的融资渠道，在很大程度上解决了房地产企业融资难的燃眉之急。但受操作不规范、房地产泡沫、宏观调控等自身及客观经济环境限制，运营过程中面临诸多障碍，难以为继。1994～1997年，国家坚决叫停投资基金的审批。25－36进入21世纪以来，房地产业蓬勃发展，成为我国经济的主导产业，但产业投资过热、房价过高、泡沫增大等问题日益凸显。为加强宏观调控，达到规范房贷业务、挤压房地产行业泡沫的调控目的，相关部门先后多次采用货币政策对金融企业的房地产信贷业务进行规范。伴随着2003年中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)的，商业银行贷款门槛进一步提高、房地产信贷进一步紧缩。房地产企业在寻求新的投融资渠道之时，将目光投向了在国际金融市场表现良好的RE-ITS。但受限于国内法律环境不健全、政策不明朗等客观现状，REITS制度的构建尚需时日，具有REITS雏形———房地产资金信托计划的实践在房地产企业与房地产投资公司的共同运作下发展起来。2008年以来，国务院先后国九条、国三十条、131号文件，对创新融资模式、开展REITS试点工作提出了明确要求，为REITS的发展提供了良好的契机。在我国房地产信托市场上存在一些房地产投资信托产品，该类信托产品与传统意义上的REITS制度相似，都是运用集合投资的方式将不特定的多数人的资金汇集，投资于房地产以获取收益的金融工具和产品。但我国REITS产品在制度设计不尽合理，具有较强的不成熟性和过渡性，在募集方式、资金运用方式、监管措施、管理模式、投资者选择等诸多方面仍与REITS之间存在很大差异，如法国欧尚天津第一店资金信托计划带有部分REITS色彩，但仍与美国REITS存在不小的差距。

二、发展我国REITS的必要性

1．降低金融体系运营风险的需要房地产行业的巨大资金需求大多依赖于商业银行信贷，银行长期过度地向房地产市场投放资金，极有可能导致资产结构过于集中而形成金融风险，银行系统的风险抵御能力因房地产行业资金供给的单一性而大大降低。分散和降低银行业的金融风险、提高金融系统的安全，已逐渐成为平衡房地产行业发展和商业银行发展过程中不得不正视的问题。引入REITS对化解金融体系降低系统性风险的作用主要体现在:第一，作为银行信贷资金的重要补充，REITS作为直接融资渠道可将市场闲置资金融通到房地产领域，在提高房地产金融体系完备性的同时，可有效减轻银行体系所承担的金融风险，在一定程度上防止房地产泡沫;第二，作为一种国际金融市场上安全性和获利性较为理想的投资方式，REITS还可分流部分银行储蓄资金，以减轻银行系统的经营负担，对居民的消费也将起到一定的刺激作用;第三，由房地产投资信托创生的中间业务，如银行网点售卖、资金结算、托管等等，都将为银行体系带来零风险收益。

2．发展房地产二级市场的需要在发达国家，房地产业主要以包括房地产的转让、租赁及管理等流通交易程序在内的二级市场为主，其收入远远高于以开发和建设为主要内容的一级市场。而目前我国大陆房地产行业主要以房地产一级市场即房地产的开发为主，对二级市场的重视及开发程度远远不够。REIT的发展尤其是权益型REITS的发展在创新融资模式并增加投资工具的同时，将房地产转让、管理和租赁市场有机结合，可为发展房地产二级市场注入新的血液。

3．进一步发展信托业的需要信托作为一种金融制度，与银行、保险、证券一并构成了现代金融体系。信托作为一种特殊的财产管理制度和法律行为，在经营的业务范围上具有其他金融机构不具备的优势。改革开放以来的三十余年间，我国信托业历经多次治理整顿，在操作规程上日趋规范，但总体而言仍存在信托产品流动性较弱、信托公司复合型人才缺乏、信托公司经验不足等缺陷。纵观各国信托业的发展，各发达国家均倾向于采用房地产信托的方式进行融资，REITS作为一种直接融资方式，有利于快速筹集资金，在有房产、地产做担保、进一步实现风险降低化的同时，也能在信托财产流通性较弱的现状下以房地产项目周期较短的投资期限的原因，吸引投资者的目光。综上所述，通过REITS的引入，可进一步完善我国信托公司的机构，实现信托的快速发展，实现房地产业与金融业的双赢。

三、我国发展REITS的可行性

1．已初步具备法律基础REITS法律制度的引入，实际上就是对REITS法律制度的移植。目前，我国与REITS相关的法律主要包括信托法、公司法、房地产法和证券法、税法等。(1)在信托法方面，“一法两规”并未对REITS做出专项规定。2004年10月18日，银监会《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(以下简称《房地产信托办法草案》)，该草案对REITS的概念进行了界定，并针对我国REITS现状做了一系列操作性较强的细则规定。与国外REITS相比，该草案有众多相似之处，被信托业内人士认为既是一部REITS法规，又像是一部REITS法规的雏形。2007年3月1日，被称为“新两规”的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》正式施行，这标志着我国信托业的立法正在逐步完善，该新规明确将REITS确立为信托公司创新业务的重要方向之一，进一步明晰了信托公司的发展思路和业务范围，作为金融创新之一的REITS已经呼之欲出，受到监管层和信托公司的重视。2008年3月，银监会颁布《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿，将REITS明确界定为“信托公司公开发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为”。该法案的出台可视为银监会发出的将REITS全面本土化和推广的积极信号。但受当时爆发的美国次贷危机影响，决策层对与房地产相关的金融产品的推出更为谨慎，征求意见稿的推行也受到延缓，至今也未出台。(2)在房地产法方面，我国近年来先后出台了一系列房地产相关法律法规及规章，对房地产物业的产权收益和自由处分权进行了宏观调控并做了具体规范，对REITS在我国的设立及发展有所裨益。(3)在证券法方面，证监会等证券监管层一直在致力于对证券衍生品进行创新并对证券投资者的权益进行立法保护，为REITS的发展提供了良好的法律环境。(4)在税收法方面，我国现行法律并未针对REITS的税收征管进行规范，目前信托投资公司适用信托投资公司缴纳33%的公司所得税，个人投资者缴纳20%的个人所得税。我国REITS在投资公司、个人两个层面上均征收税赋，存在双重征税、税收过重问题，有待进一步完善。

2．已有成功经验供借鉴追本溯源，REITS兴起于20世纪60年代的美国，与同期其他的金融创新相同，REITS的产生亦是受到经济利益的驱动，其产生背景为州法律对公司以投资为目的持有不动产进行限制。REITS最初被设计为中产阶级以上阶层的投资理财工具，但在实践中以其稳定的高回报率而颇受广大中小型投资者的青睐。随着美国税收政策和法律进一步明确将满足一定股东组成、投资方向组成、分配比例等条件的REITS在公司和个人层面上的所得税均予以免除，作为一种适应社会需求而生并在不断变化的经济大环境中存续并发展壮大的金融产物，REITS在美国的发展呈现出典型的阶段性特征并先后经历了高速发展、发展受阻、再次发展三个历史阶段，对REITS在中国的本土化发展不无借鉴意义。韩国及我国台湾地区分别于1998年、2004年出台了《资产证券化法案》《金融资产证券化条例》，这些国家和地区的立法背景、法律规定、REITS发展历程及运作规范等，为我国和大陆地区REITS的发展提供了丰富的经验，具有很大的参考价值。综上所述，我国经济正处于高速发展期，在银根紧缩、贷款门槛提高等宏观调控政策的导引下，拓宽房地产融资渠道、分散房地产金融体系风险，已成为突破房地产业发展瓶颈、化解银行信贷高危的关键。REITS作为直接的房地产融资手段，是对以银行为金融中介的间接融资手段的有效补充。

四、我国REITS发展障碍分析

1．专项及配套法律不健全首先，REITS专项立法的缺失，是发展我国RE-ITS的最大瓶颈。信托业主要由一法两规进行规制，不能满足REITS制度建立的需要。2004年银监会出台的征求意见版《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》对房地产投资信托一些具体规则及流程、风险控制等方面做出了较为具体明确的规定，在信托业内引起了较大反响，业内人士普遍认为该“办法”是REITS推出的前兆，但因种种原因至今仍未施行。其次，REITS配套法规不健全，成为制约REITS发展的又一障碍。我国至今未出台产业基金法或是投资基金法，根据现行法律直接针对中小投资者私募资金成立包括REITS在内的产业投资信托基金属于违法行为。同时，现行法律缺乏成熟、完善的监督机制，信托公司可能违背追求投资利益最大化的原则而降低委托人的投资要求，与此同时，委托人因监管专业知识的缺乏致使其很难实现知情权。再次，证券法的限制性规定使得REITS的流通和融资力显著降低。我国《证券法》将其调整对象明确限定为股票、证券和国务院依法认定的其他证券，而事实上国务院并未认定包括信托受益凭证在内的其他证券形式。在此前提下，REITS不能在证券交易所上市流通，明显加大了交易成本，严重影响其投资吸引力和流通能力。

2．税收优惠制度缺位回顾REITS的产生及发展历程，美国REITS被视为受托人向受益人进行信托收益分配的途径，在法律上获得双重免税资格，其发展主要是受到法律明确的税收优惠的驱动:一方面，REITS作为人的集合不属于公司税的纳税范畴;另一方面，REITS投资的房地产物业属于免税范畴;随着美国税法的日益严苛，REITS的税收优惠优点逐渐显露。国外RE-ITS结构较为复杂、种类也较为繁多、涉及当事人众多，通常有着一套完整、独特的税收体系为其服务。而我国REITS处于初级发展阶段，未对REITS收益的纳税优惠做出具体规定，缺乏对REITS的税收激励政策和措施，导致REITS缺乏核心竞争力。

3．信息披露制度不完善国外的REITS是非常标准化的，信息披露要求非常严格，美国REITS的投资计划、财务计划、投资报酬率、管理费用及投资期限等均需主管部门———美国证券管理委员会批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。102－106从国外REITS发展经验上来看，信息越公开越透明，REITS市场越发达越完善，充分、真实、及时、准确地将国家政策导向的信息、金融证券等各类信息传达给包括REITS投资者在内的信息需求者，有利于激发其投资热情。就目前情况来看，作为在政策经济环境下风险相对较高的信托产品，无论从准确性、及时性和规范性还是披露频率上来看，国内REITS的信息披露制度均不完善，使信托公司面临道德风险，且为谋求私利、暗箱操作大开便利之门，进而带来资金风险和隐患，成为RE-ITS运作的巨大障碍。

4．组织机构缺失REITS的经营管理，通常是由专业的投资公司进行的。就目前国内的实践上来看，最满足该项条件的是信托公司，而信托公司的组成人员大多不是房地产业投资专家，不具备项目运营管理的经验和专业技能，在实际项目运行中，信托公司也不参与管理或干涉管理者的经营管理，仅向项目提供资金，地位较为被动。因此，从这个意义上来讲，我国截至目前还未出现真正合格的REITS构建主体。

五、总结

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关键词 房地产企业 法制意识 社会责任

一、我国房价现状分析

进一步增强法制意识，积极履行社会责任已成为全球的共识，是各个行业、各个企业义不容辞的责任，房地产企业亦不例外。

近几年来，我国的房价持续攀升，早已超出了普通居民的购买能力，即房价的上涨幅度已远远超出社会平均劳动力价值的提升幅度。我国房地产市场供需不畅问题仍然是最主要的问题，巨大的住宅需求与大量商品房积压的鲜明对比表明，住宅需求转换为有效需求的瓶颈是住房价格过高，居民收入与房价差过大，房地产开发商趋利避害开发高档楼盘以及房地产投机者的商业炒作，对房价的上涨起了推波助澜的作用。房价的上涨，不仅在居住上面给予了居民沉重的支付压力，还影响了很多购房和准备购房的家庭无力进行其他方面的消费，使其他很多行业、产业产能过剩。在这种情况下，房地产价格居高不下直接影响了国民经济的健康运行和经济的可持续发展。所以，国家及地方政府，应当从宏观上对房地产业的发展进行调控，对商品房价进行监管，房地产企业应当在严格执行遵守法律法规的前提下，积极履行社会责任，与政府一起对安居工程予以扶持，逐步改善居民居住条件，带动人民的生活水平的提高。

二、房地产企业应当履行的社会责任

（一）严格杜绝一房多卖，一房多抵押。例如，“天天花园诈骗案”是一女多嫁、一房多卖的典型。上海天富房地产开发有限公司为开发天天花园住宅小区，通过各种渠道筹集资金10亿余元人民币，为偿还本息，该公司以天天花园的房屋抵债，并将同一套房预售、出售多次。据统计，天天花园每套房屋平均被重复卖出三次，受害者达数百人之多。所收房款相当一部分用于董事长蔡林芬个人消费。对于工薪阶层而言，辛辛苦苦积蓄多年所购得的一套房屋随着天富公司的破产付诸东流。对于房地产企业，应鉴于此案，应该以此为鸣，时刻提醒自身企业不再重蹈覆辙，来加强自身企业的经济建设。

（二）加强物业管理，不出现烂尾楼。烂尾楼是指房地产在开发过程中因资金出现问题而停建或因拍卖市场不成熟而无法出售的不良楼盘资产。由于如今关于物业管理、烂尾楼的纠纷较为频繁，房地产秩序混乱，房地产企业面临严重的诚信危机。近年来，商品房投诉率以每年20%的速度递增，2004年全国消协组织共受理商品房投诉20530件，但房地长企业纠纷解决率最低，只有10%左右。所以房地产企业应时刻自我反省，在公众面前树立良好的企业形象。

（三）保障房屋质量，做好售后服务。房价一直都是直线上升，那么怎样去保证商品房的质量，也是目前人民大众密切关注的问题，国家针对这一问题，颁布了相应的法律条例。根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明说制度的规定》，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当对所受商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。房屋交付使用后，买受人认为主题结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主题结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样，买受人对房子的质量就会有了一定的信心，更能刺激房子的销售量，当然这些都是建立在房地产企业依法办事而言。

三、房地产企业应增强的法律意识

地为房载，房依地建，土地是房地产企业存在的前提。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。国家依法实行国有土地有偿使用制度。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

根据以上所述，房地产企业要取得国有土地使用权进行房地产项目开发，必须和国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，依法缴纳土地出让金并获得《国有土地使用权证》之后，才能依法开展房地产开发项目建设、施工。在土地使用权的取得的方式有出让、划拨、审批三种，其中，出让方式为房地产企业取得土地使用权的主要方式，房地产企业应进一步增强有关土地使用权方面的法律意识，严格按照程序办理好每一步手续，这不但是对自身企业的负责，更是自觉履行社会责任的一种表现，那么该企业在人民大众的企业形象自然更加严谨，公正起来，自然也就拉近了与人民大众的距离。

四、房地产开发引发的问题及应对措施

（一）拆迁问题

现在很多地方都在进行拆迁，拆迁在为人民大众带来一定的效益的同时，由之引起的问题，更是数不胜数，这里面房地产企业扮演了一个较为重要的角色。所以，房地产企业，在认真严谨的按照规章制度办好房屋拆迁许可证每一步手续的同时，更应安守本分，不得进行下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；租赁房屋，以免引起不必要的争端等问题。在拆迁补偿与安置上，房地产企业尤为需要按照《城市房屋拆迁管理条例》严格执行，其对城市房地产拆迁补偿与安置有非常明确的规定。就连比较特殊的情况在《城市房屋拆迁管理条例》中也有明确的规定，例如对于设有抵押权的房屋拆迁补偿。房地产抵押是社会经济生活中的一种常见形象，为了保护房地产抵押双方的合法权益，保证拆迁工作能按期完成，我国《城市房屋拆迁管理条例》第三十条明确规定：“拆迁设有抵押权的房屋，依照国有家有关担保的法律执行。”抵押人和抵押权人不能在公告规定的期限内达成协议的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁，但在拆除房屋之前要办理证据保全公证。拆迁设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人要重新设立抵押权，双方重新设定抵押权不能达成协议的，由抵押人清偿债务，债务清偿后才能得到拆迁房屋的补偿。这样处理的目的是防止抵押人以房屋被拆迁为由擅自解除抵押关系，损害抵押人的利益。

（二）耕地保护问题

现今自然灾害总是连连发生，由于耕地引发的问题更是接踵而来，水土流失，大发洪水，山体滑坡等等。对于此现象，国家颁布了一系列管理条例。依《土地管理法》第31条之规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。房地产企业难免会占用耕地，那么就应当制定开垦耕地计划，要严格按照计划开垦耕地，配合政府部门的监督与验收，并定期缴纳一定的耕地开垦费，协助政府部门开垦新的耕地，为更好地保护我们居住的生态环境贡献自己的一份力量。

（三）环境污染问题

房地产开发中的环境污染包括：

1、废气污染。房地产开发项目中的有害气体对人的影响是很大的，例如建筑材料、装饰涂料以及有害家具所散发的气味，对人体的健康影响尤为严重。所以，房地产企业向大气排放废气不论是否超过国家或者地方规定的排放标准，都有义务采取防治大气污染的措施，而不是超标准排放污染物时才应当“负责自理”。

房地产开发中的大气污染防治的重点是扬尘的防治。建筑施工场地必须设置统一的未来，拆迁施工现场应根据实际情况设置临时围栏。高层或多层建筑清理施工垃圾，必须搭设封闭式临时专用垃圾道或采用容器吊运，严禁随意凌空抛撒。施工垃圾应及时清运，适量洒水，减少扬尘等等，以保障对人民大众的身体危害降至最低。

2、废水污染。房地产开发项目的废水污染主要来自项目施工期的施工废水，运营期洗浴、冲厕、餐饮等生活污水。房地产企业应根据建设项目的性质、特点做相应的用排水平衡分析，明确建设项目污水量及排污去向。

房地产开发中的废水污染防治的法律制度分为：（1）总量控制制度。指省级以上人民政府，对实现水污染物标准排放人不能达到国家规定的水环境质量标准的水体，可实施重点污染物排放的总量控制的法律规定。（2）城市污水集中处理制度。（3）公众参与环境影响评价制度。要求报送建设项目环境影响报告书的单位，应当广泛征集附近单位和居民对该建设项目可能对环境影响的意见，并如实连同环境影响报告书送交其主管部门预审，然后按照规定程序上报有关环境保护部门审批。房地产企业应贯彻落实废水污染的法律制度，以此将废水污染降至极限。

3、噪声污染。房地产开发项目的噪声污染主要来自空调、冷却塔、风机、水泵、换热站等设备的噪声，以及房地产开发中的建筑施工噪声污染。房地产企业在进行施工的同时，应该尽量减少对周围居民正常生活秩序的打扰，以博得更好的企业形象。

4、固体废物污染。房地产开发项目的固体废物主要是建筑垃圾。建筑垃圾，是指建设单位、施工单位新建、改建、扩建和拆除各类建筑物、构筑物、管网等，以及居民装饰装修房屋过程中所产生的弃物、废料及其他废弃物。

五、树立房地产企业良好形象的路径选择

一个企业的良好形象的建立是要经过日积月累，一砖一瓦给盖起来的，但是一旦摧毁，其速度将是颇为可观的，正如一句名言所说：千里之堤溃于蚁穴。那么，如何挽救房地产企业的良好形象？应做到以下两点：

（一）在坚持发展作为第一要务的同时，正确处理好利益关系。要时刻铭记，房地产企业在开发建设中既要严格执行国家的标准，保证工程质量，又要严格企业管理，控制开发成本，为普通百姓多盖房，盖好房，从而使普通百姓和企业得到真正的实惠。通过技术革新减少生产活动对环境可能造成的污染，同时降低能耗，节约资源，降低企业生产成本，为实现人与自然的和谐相处做出贡献。

（二）坚持统筹兼顾，依法经营，加强塑造企业的诚信精神。统筹城乡发展、区域发展，统筹局部利益和整体利益、当前利益和长远利益，充分调动各方面积极性，壮大企业经济。依法经营是企业和生存发展的基础，更是旅行社会责任的前提，房地产一夜应严格遵守合同约定条款能够得到有效落实；努力做好售后服务工作，为业主提供优质、便利的服务等。企业诚信精神山谷塑造企业履行社会责任的重要体现，房地产企业要在思想上意识到诚信经营是企业价值和企业竞争力的重要标志，在经营活动过程中坚持恪守信誉和诚实经营。将企业诚信放在企业利润之前，积极承担社会责任。

参考文献：

[1]张忠野，曾大鹏.房地产法学[M].上海：格致出版社，2010.1.

[2]楼建波，张双根，金锦萍，吕飞飞.土地储备及土地一级开发法律制度[M].北京：中国法制出版社，2009.7.

[3]项先权.房地产法律理论与律师事务[M].北京：知识产权出版社，2006.6.

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一、以服务于全市经济社会发展为目标，高效作为，严抓细管，全市房地产行业管理提升到新水平

今年以来，我们将提升房地产行业管理水平作为一项工作重点，全力攻坚。9月份，组织全市房地产开发企业、物业企业、拆迁企业等召开全市房地产管理工作会议，对全市三个物业服务比较好的小区进行了现场观摩。本次大会的召开，对规范我市房地产行业管理具有重大意义，为今后的管理工作开展奠定了良好基础。

1、房地产交易秩序更为规范。房地产交易活动直接关系到群众的根本利益。我们把群众是否满意作为衡量工作水平的硬标准，以提高工作人员素质、规范服务流程、提高办事效率为突破口，引入了挂牌上岗、亮证上岗、责任考核制度，面向社会推行服务承诺，将办结时限、服务标准、服务内容置于显要位置，还服务对象以知情权，全力推行阳光行政。对房屋产权登记、抵押等交易业务实行一条龙办理，全心全意为前来办事的群众提供心贴心的一流服务，努力实现客户服务的零缺陷，办事流程的零阻碍，把房地产交易打造成展示政府形象的一面窗口，为民办实事、解忧愁的一条绿色通道。一年来，没有发生一起因业务办理而发生的投诉、上访事件，多次收到服务群体送来的锦旗和感谢信，受到了广泛的好评。

2、拆迁管理实更为规范。拆迁工作是城市建设和大项目建设的前期基础性工作，其推进力度不但影响到工程建设的全局，而且事关党和政府在群众中的形象。因此，我们牢固树立服务于全市建设发展大局这一根本指导思想不动摇，牢记使命，心系群众，精心组织，矢志攻坚，做到了“领导责任、管理力度、依法行政、补偿安置”四到位，在行政责任与群众利益之间找到了最佳结合点，通过卓有成效的工作架起了政府与群众之间的连心桥。全年，共完成了涉及市区北大街,301国道改线,户沙线拆迁、旧城改造、三星二期工程、绿岛湖工程、恒大安全通道、长途站周遍、肉联厂周遍、荣鹰橡胶厂、正茂加油站、顺达加油站、龙须礼村船厂、宁津核电、西龙家村等16项工程的43家企业以及311户个人的拆迁任务，评估结果、拆迁方案以及实施过程得到上级领导和被拆迁户的认可。同时，我们还强化拆迁管理职能，逐步推动拆迁市场管理迈入正常轨道。对拆迁企业实行百分考核，督促拆迁企业签订安全生产责任状，配备合格的安全护具，完善规章制度，对从业人员进行专业上岗培训，并为其购买以外伤害保险。深入拆迁工地一线开展安全检查，对无证拆迁、违章拆迁、随意自拆自建等违章行为进行严肃查处，有效地净化了拆迁市场。

3、物业市场管理更为规范。物业服务事关千家万户的民生安居问题，是一项影响面广、管理难度大的工作。今年以来，我们以构建覆盖完备的小区物业服务网络为突破口，强化物业监管，着力解决物业管理中的热点和难点问题，力促小区物业管理和物业服务上档升级。一是认真参与威海市开展的“物业管理执法年”活动。组织物业管理人员参加了威海物管办举办的物业管理行政执法业务知识培训班，提高执法队伍的执法水平。二是开展声势浩大的物业法律法规宣传。围绕着国务院《物业管理条例》的重新修订出台和相关法律法规宣传，我们在《荣成时讯》开辟专栏，并在荣成电视台、威海日报等媒体上进行了集中宣传报道，为物业服务活动的顺利开展营造良好的舆论环境。三是积极引导物业服务企业开展创优达标。按照典型引路、以点带面、全面提高的工作思路，今年，我们将石岛海风花园小区作为争创威海市级优秀住宅小区的试点，多次到小区指导物业服务企业落实创优标准。物业服务企业先后投入50多万元用于软硬件建设，在小区安装了全封闭监控系统，制作了小区指示牌、文明标语、警示牌，修订完善了各项规章制度，对小区大环境进行了综合整治，顺利通过了威海市级优秀住宅小区验收。四是提高物业服务覆盖面。通过行政引导、多方协调等方式，逐步提高全市物业服务覆盖面，今年，新增物业企业5家,增加物业服务面积60多万平方米，使物业服务企业总数达到21家。五是开展小区卫生综合治理。将老住宅小区作为整治重点，按照全市创建卫生城工作要求，对小区大环境展开地毯式整治。共清除垃圾130多立方，铲除绿化带内乱搭乱种1200平方米，清除野广告2000多份，新增绿化面积1300多平方米。六是妥善处理小区业主投诉。坚持做到接到投诉后4小时内达到现场，以对违规业主采取说服教育和下达整改通知的方式，认真处理每一起投诉，得到了群众的认可。全年，共处理装饰装修投诉电话30起。

4、房地产市场监管更为规范。严格执行房地产开发和房地产中介服务的市场准入标准，严格规范开发企业的商品房预售、销售行为，建立和完善了开发项目、房源情况、市场需求等市场信息披露制度，积极引导房地产企业诚信自律经营。今年以来，共开展了4轮房地产开发和预销售行为、房地产中介服务的专项检查，查处非法中介机构18家，有力打击了房地产交易中的违法违规行为，维护和保障了广大消费者的利益。

5、房地产法制建设力度进一步加大。为加强依法行政建设，先后组织20多人次参加了省、地市开展的法律、法规培训班，提高执法队伍整体素质。对人大代表建议和政协委员提案及群众来信、来访认真处理，共办理人大、政协8件，妥善处结各类案件30余件（次）。利用安全宣传日，向群众发放房管业务指南和危房鉴定知识宣传单800多份，扩大了社会影响。

6、居民住房状况调查圆满结束。按照省建设厅的统一安排部署，对崖头、石岛两城区居民的住房情况展开了逐家逐户调查，全面掌握城区居民住宅情况，为全市城区住宅的合理布局和领导决策提供了第一手资料，共发放调查问卷6万多份。

二、以服务民生解决民居为目标，精心组织，稳妥推进，三环小区经济适用房销售分配工作取得阶段效果

作为市委、市政府关注民生、解决城市中低收入家庭住房难问题的重要举措，三环小区经济适用房销售分配工作从今年*月份正式启动，到目前，已完成了方案制定、资格登记、审查、公示、座位序号抽取等工作，下一步将进行抽签阶段的工作。今年，我们把三环小区经济适用房销售分配工作作为重中之重，全力以赴抓好抓到位，使政府这一惠民举措真正落到实处。一是健全组织，明确责任，建立科学、规范、严谨的工作流程。专门成立了以局长挂帅的领导小组，下设了初审验收组、咨询组、审查组等8个工作小组，使整个工作流程环环相扣、百密无疏，事事有人管，件件有落实。对所有工作人员进行了两轮培训，强化大局意识和敬业理念教育。每天早晨7点15分，召开各小组负责人会议，对前一天工作中遇到的问题和难点进行集中讨论解决，统一政策、标准，统一认识，有重大问题难以决策的问题立即请示市领导小组。二是严明政策，严格审查，严肃纪律，严格保密，建立起严谨的工作保密制度。对所有工作人员明确要求：在不明政策的情况下，任何人不得随意接受申请人的咨询，概念模糊的问题要及时向领导小组和咨询小组汇报，不得泄露任何工作机密。在申购过程中，建立了市审核领导小组、房地产管理部门、街道、居委会四级联动审查、公示制度，纪检、公安、民政等部门参与指导协调，从组织、程序和业务分工上确保审核结果的规范性、准确性和公正性。三是以民为本，便民操作，为申购者提供一流的服务。为了便于群众了解政策和申购流程，我们在局院内设立了大型宣传栏、指示牌、咨询台，印发了《申购须知》，对申请资格、手续、注意事项做以详细说明。领取《申购表》期间，正赶上大雨滂沱，为了方便群众，秩序维护人员始终坚持站在雨中调度、引导，方便群众。初审验收人员在局后院车库办公，工作环境潮湿阴冷，他们就穿上鸭绒服，戴上手套，每天从早晨6点忙到晚上5点，中午在岗位上吃盒饭。

三、以优化服务环境提升机关形象为目标，搭建载体，强化教育，机关规范化建设实现了上档升级

一是强化服务意识，提高服务质量。定期进行业务考核培训并选派业务能手外出参观学习、参加岗位培训，全面提高职工的业务素质。同时要求业务人员要以“被服务人员满意”为标准，尽力做好服务工作，真正把房管局变成市政府的一个优质服务的“文明窗口”。

二是完善监督管理机制，提高依法行政的自觉性。先后制订《十不准》、《提倡八种精神》、《机关工作管理制度》、《车辆使用制度》、《卫生工作制度》、《廉政建设制度》等36项规章制度，并在制度的督察落实上狠下功夫，做到事事有人管、件件有落实，实现管理上无缺项、无盲点。全面推行了办事程序、服务标准、服务收费、承诺事项等“四公开”制度，对工作重点、行政执法、行政审批和投诉受理等工作，严格办事程序，并做到日有总结、月有通报，逐级审核，使工作质量、服务标准和内部管理水平进一步提高。

三是加强党风廉政建设。利用党员大会和全体职工会议，深入开展从政道德和党风廉政教育，加大商业贿赂整治力度，在全局上下唱响干事创业、廉洁勤政主旋律。全局党员干部职工队伍素质明显提高，凝聚力、战斗力进一步增强，呈现出了风正、心齐、气顺、劲足的新气象。

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关键词：房地产交易 风险 防范

近几年来，随着我国社会经济不断的向前发展，我国国民人均可分配资金在不断的提高，而“家”由于在国民的心中地位是其他物质所无法比拟的，因此也就推高了我国的房地产事业的发展。然而，房地产作为大宗物品在交易的过程中也存在着相应的风险，所出现的问题对我国人民在经济、精神与人身安全上都有着不同程度的影响，因此提高房地产交易风险的预测与防范工作势在必行。

一、房地产交易中的相关风险

（一）房地产开发商引起的相关风险

目前，由于我国城市规划可利用土地资源较为紧缺，房地产企业在对土地进行拍卖工作时往往出现物非所值的现象，而房地产企业出于经济利益方面的考量，一般在市场的压力下，通过与地方官员进行暗箱操作，把城市的规划进行更改，在本来规划为绿地、公共设施以及缓冲地带等地方进行建筑项目，导致楼房整体开发不合理，给入住居民在生活、健身与其他活动上带来诸多的不便。而部分房地产开发商甚至把触角伸到房屋建设的项目建设上，通过偷工减料，将房屋的环保规格降低与在消防要求、水电配套工作上没有进一步完善，进而导致建筑频频出现相关质量问题。另一方面，部分开发商在进行房屋销售时，利用虚假广告夸大信息，导致有时业主在付款后出现货不对板与不能人住等情况出现，有时即使是入住后由于相关手续问题迟迟不能拿到房屋产权。

（二）不良中介组织方面引起的相关风险

目前，我国房地产中介组织一般会在房地产咨询、价格评估以及经纪等方面向业主提供服务，其在一定程度上可以利用本身知识体系与对市场的把握能力为业主提供最全面的信息，以便于业主在房地产的购买上做出合理抉择。但是，在目前的市场上却存在着部分的不良中介，通过业主在房地产知识上与政策上认识的缺乏，在进行合同签订的过程中加入部分对中介有利的服务条款，从而减少部分交易业主的权利，使交易方出现经济与服务等方面的损失。还有部分从事房地产中介的工作人员，出于自身利益上的考虑，在提供相关服务工作时以包销为名义，没有将房屋委托人委托的价格与第三方进行交易，在即获得佣金的情况下，还拿房屋部分的溢价；当然，由于市场经济的弊端，往往还会出现无照经营、超越经营范围以及非法经营等问题的出现。

二、房地产交易中买方对风险的防范

第一，在进行房屋选购前，买方可以通过网络与传媒信息、其他买家评价与我国相关房地产部门等方式进行房地产信息与政策的了解工作，而对于房地产的市场信息，买家要经量通过本身对实际情况的调查来掌握，避免出现盲目购买的现象，在进行购买前，一定要亲身到所在楼盘进行核查。而对于房屋质量，国家未来政策与未来市场等自身无法把握的方面，可以采纳相关职业人员的意见。

第二，买方在进行购买的过程中，切忌出现定金先交的现象，一般要在熟读合同条文的前提下，通过对房地产的信息进行全盘的了解，降低受置业顾问的诱导，而对于合同不了解的部分要向开发商企业详细询问，如果涉及国家政策方面的有必要向我国相关房地产部门进行咨询（如产权产籍管理所等），在合同签订后，在根据相关条文规定提交定金。

第三，在所签的合同中，一定要把交楼时间、办理房地产证书以及违约责任等事宜交代清楚，有必要的地方还要通过详细的条文列举，例如在房物的质量保期上，一般要将房屋的整套设施与其他配套设施进行一一列举，避免出现认为麻烦而一眼签合同的现象出现。

三、防范房地产交易风险的相关措施

（一）建立健全房地产法制制度

目前，我国房地产业与其他产业相比还较为年轻，在相关法律法规的配套工作上还相对落后。因此，我国政府要发挥主导作用，提高与市场、企业等方面的合作力度，在根据市场实际需要与相关问题的前提下，通过听证会、网络建言与传媒监督等各种形式建立健全我国房地产的相关法制制度，而在制度的执行工作上，一定要要求我国相关部门做到“有法必依，执法必严与违法必究”等，对于出现违规现象的事业单位与房地产开发企业还要加大惩罚力度，力争相关制度在实际工作上发挥最大的作用。

（二）树立诚信观念体系

我国政府与相关部门，在对房地产企业进行“批复入市”的工作中可以提高相关审核力度，对于在道德方面有前科的企业一定要做好把关工作。而在实际的工作上，可以对相关房地产机构进行道德讲座与培训工作，加强从事人员的职业素质与道德理念。在另一方面，还要提高舆论监督力度，利用社交传媒与人民群众的监督力量来促使相关人员树立诚信观念。

（三）加强我国房地产市场信息体系的建设工作

目前，从房地产市场的层面出发，一定要加强我国房地产市场信息系统的建设工作，提高对我国房地产在市场上实际运行的监测力度。例如，我国房地产相关监管的部门要提高对信息沟通与整合工作，通过定时的对土地供应、商品住房市场供求情况以及土地与住房价格变动等信息的公布工作，通过必要的手段引导舆论方向，在相关的政策实施上要提高透明度与宣传力度，从而做到稳定我国房地产市场，促进市场朝理性的方向向前发展。

四、结束语

本文由于篇幅与个人知识体系有限，在相关问题的探讨上还不够全面，因此，希望我国相关专家与从事人员加大对此方面的研究与探讨力度，从而为我国相关部门与个人在此方面的工作上提供更为详细的参考资料。

参考文献：

[1]齐惠霞.房地产交易中的风险及防范[J].消费导刊，2011（11）

篇10

1.从游击散漫型走向职业化、正规化

近几年来我国的房地产中介服务如雨后春笋，其从业的机构和人员不断增加，业务量也不断扩大。但是从整体上看，这支队伍还是“散兵游勇”，行业信誉不佳，社会地位不高。一方面少数“害群之马”侵害服务对象利益败坏行业名声，导致客户“谈中介色变”、“谢绝中介”的现象经常发生；另一方面其执业及应得的正当利益又得不到保护。因此，这一行业一直停留于低水平运作。由于经营得不到发展，无法通过资产增值达到做大做强的目的，因而也就难以形成职业化、正规化的队伍。要改变这一状况，必须采取以下措施：

（1）加强法制建设。目前，我国房地产中介服务业方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件仅有《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》，规定过于原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。因此，我们应加大立法力度，通过法律法规形式确立房地产中介服务的职业地位，提出正规化执业的具体化要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。同时，政府有关部门及行业协会要依法从严管理，保护正当经营和合法收益，打击非法经营，建立政党的执业环境。

（2）确定行业地位。国外房地产中介服务业是一个独立的并有一定社会地位的职业，而我国房地产中介服务业社会地位和劳动价值尚未得到全社会的认可。买卖双方拒不接受中介服务以及提供中介服务拿不到报酬的事时有发生。由此可见，对房地产中介服务业的保护和支持显得特别重要。首先，政府要运用各种手段倡导和引导开发商逐步实行产销分离，尤其通过政策导向构建专业化房地产流通企业，让其专门从事咨询、评估、项目策划、营销及销售服务。其次要从关心爱护及培育的角度出发，在挥舆论监督作用的同时，注意适度暴露问题。要把握舆论工作的主旋律，加大正面宣传的力度，为房地产中介服务业提供宽松的舆论环境。再次要适当提高拥金率，严格规定佣金支付方式，维护中介服务合同的严肃性，确保从业机构和人员的劳动价值得以实现。

（3）严格市场准入。要本着宁缺勿滥的原则，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等要设定更高一些的“门坎”，并划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。要通过审，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。

（4）坚持从严整治。美国各个州的房地产委员会一般都有一个调查机构，可以在任何时候到任何一个房地产中介机构检查他们的业务记录，发现问题及时报告，由房地产委员会讲座决定是否向法院控告，同时，各地都有专门的部门负责处理此类案件，他们接到控告后立即去调查，问题严重的将处以暂停营业或吊销执照。在发达国家或地区，中介服务人员只要违规或违反职业道德就会因情节不同而受到不同程度的处罚。实际上一旦发生此类事情被公分开查处后，中介执业人员声名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也无法再从事这一职业。当前我国在这方面违规或违反职业道德现象比较严重，如有的拿“回扣”，搞低价格恶性竞争，迎合委托方对标的进行夸大宣传或虚假评估，甚至欺诈客户，这种非正当经营的中介商颇有市场。根据美国、香港等地的经验，要提高该行业的地位，必须从严整治、扶正祛邪。首先，房地产管理部门和工商管理部门要统一立法，密切配合，加强管理。要克服互不照应的做法，联起手来，将执照、资质和资格三方面的管理融为一体，落到实处。其次，要加大查处力度，以儆效尤，纯洁中介队伍，净化市场环境。除了每年要对中介机构检查一次以决定是否通过年检外，还必须经常检查中介机构及人员的执业情况，并建立举报制度，发现问题及时调查处理，清除“害群之马”，取缔无资质（格）经营，处罚并淘汰一批违法违规操作、信誉差的房地产中介机构和执业人员。与此相配套，各级人民法院应积极受理和审判房地产中介案件，既维护合法经营者，又打击非法经营者。

2.从零星分散型走向社会化、系统化

目前，我国的房地产中介服务机构的分布呈如下特点：一是各自孤军作战；二是横向分布无序；三是纵向分布没有梯度，无法延伸；四是相互之间和上下之间都缺乏联系，不能形成网络，这种状况不能适应住房市场梯度化的需求。尤其是住房的消费需求出现多方位、多层次、大众化、存量化的趋势，这就要求房地产中介服务业调整结构与布局，以优良的服务面向社会，面向社区，面向市民。

（1）建立服务全社会的机构网络当前，为活跃中国住房市场，满足百姓对住房服务的需求，应该大力发展交易网点，并且要从实际需要出发，因地制宜地构筑点线面相结合的中介服务网络。点，即市一级交易中心；线，即与市交易中心相连的若干区域中心；面，即遍布全市各街道、社区的服务网点，可以是紧密型的，也可以是加盟连锁店。总之服务的机构要形成网络，让老百姓通过网点，享受便利的中介服务。

（2）建立沟通全社会的信息网络。国外房地产中介服务业靠信息运作，信息的集中储存与分别享用都有固定的渠道。在这方面我们尚未形成气候，信息基本上是分散且又为各自垄断，没有形成统一的大容量的信息储存，因而信息共享就是一句空话。这就必然形成分割的市场，分散的运作，零星的成交，交易的人气不旺，市场红火不起来。为此，我们应借鉴外的做法，结合本地实际建立各种信息网络。首先，可利用专业手册、新闻媒体、局域网等载体建立中介信息、文选信息、价格信息、房地产交易登记信息等，有的可对外或公示，有的可对外开放供查询。其次，可利用联网这一高新技术，建立房地产公众信息网络，充分运用网络信息全、容量大、时效快等优点为市民提供全天候、全方位的信息服务。

（3）提高服务水平。发达国家和地区的房地产中服务机构一般都能提供深层次、高附加值的服务，能满足客户高难度的服务需求。而我国房地产中介服务基本上是浅层次的，要改变这一现状，首先要拓展服务领域，提升服务水准。使服务领域从项目后期扩展到前期，为发展商提供高品位的策划书、项目包装、广告及服务，为购房者提供以人为本的高质量的住宅产品设计模式以及高水平的顾问服务。还要突破传统业务的限定，将服务向更宽的领域延展，开拓新的服务市场，如房屋置换、房屋吞吐、房屋银行、置业担保、电子商务、物业管理、装饰装修等。其次，要借鉴国外经验，探索带有中国特色的服务方式，逐步形成各项业务的程式化。

（4）加强行业自律。我国的房地产中介服务的执行业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。因此，必须采取切实可行的措施。一是要从上至下成立行业协会，由协会制定职业道德规范，加强对付员的管理，对违规违约的会员，可给予处分甚至开除出协会。二是要普及建设部组织166家房地产中介机构承诺提供“放心中介”的做法，以公开办事程序的收费标准，规定服务时限和服务质量，违者受罚为内容，向全社会作出郑重承诺，接受全社会监督。三是建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。四是建立财务会计制度，建立会计账簿，绘制财务报表，严格执行国家财务和收费规定。五是建立业务记录，设立业务台帐，以备管理部门和协会检查。

3.从传统粗放型走向专业化、现代化

目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构人合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营的产业。

（1）提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。

一是要完善专业体系，具体应设立包含策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。如策划、经纪、估价执业资格均应分高、中、初三个等级。

二是要优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。同时，还要加强对现有人员的专业培训。

（2）实行规范运作。目前我们的房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，我们必须针对目前市场最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的办定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其坚价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。

（3）加大科技含量。加大硬件和软件的投入。

（4）推选集约化经营。我国的房地产中介服务业由于起步晚、规模小、素质差、不规范且处于粗放式经营，因而从总体上看还属于幼稚行业，像“美国二十一世纪不动产”这样的公司在国内尚无一家。一旦加入WTO，我们的房地产中介服务业就处于弱势，会受到较大冲击，甚至难以生存。因此，我们一定要树立危机感，充分利用WTO的市场准入条款及其入世后的缓冲期，对房地产中介服务业进行调和改造，以提高其竞争能力。

首先，要创造条件切断房地产中介服务业与其母体？开发商之间的脐带，加速产销分离。如，房地产开发公司的中介机构和人员从事自己开发建设项目的中介业务，在有些城市认为是合法的，但这样做既分割了市场又搅乱了市场，最终将阻碍房地产中介服务业的发展。只有让开发公司从营销中逐步退出，才有房地产中介服务业的生存发展空间，集约化经营才有适宜的外部环境。