房地产相关法律法规范文

导语：如何才能写好一篇房地产相关法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产；登记审核；管理制度

中图分类号：F239 文献标识码：A

收录日期：2014年8月21日

自改革开放以来，我国经济发展速度逐渐提升，在众多行业中，能够为经济发展带来最大推动力的，非房地产业莫属。为了保证房地产业平稳健康发展，国家陆续出台了一系列相关政策制度，对房地产业进行管理。然而，由于相关法律法规、规章制度等不够完善，使得我国房地产业发展中还存在一些问题，尤其是房地产登记审核管理制度存在一些漏洞，其对房地产发展的阻碍作用已经愈加明显，如何加强房地产登记审核管理制度，是亟待解决的重大问题。

一、我国房地产登记审核管理制度概述

（一）房地产登记制度相关概念。房地产登记，也就是人们通常所说的不动产登记，它指的是当事人向国家房地产相关的机关单位提出登记申请，而国家法定机关再依据现有的相关法律制度对房产、地产等产权信息进行审核、汇总，统计房地产客体信息，从而对房地产信息及所有人进行权力赋予和界定的一项制度。房地产登记制度所发挥作用的强弱，直接受相关法律法规、相关部门的执行力度等因素的影响。同时，房地产登记制度管理是否执行到位，也直接关系到该行业未来的发展趋势。

（二）房地产登记相关制度管理程序。房地产具有不可移动的性质，且拥有权、使用权的期限都相对较长，在其权利归属的划分中，难免会因产权交接等原因产生一些权利不明的问题。为了能够更好地解决因产权归属带来的纠纷，房地产登记相关制度必须要不断完善。目前，我国与房地产相关的法律法规对房地产登记制度作出了基本规定，在房地产登记具体事宜中，还要受到地区、当地政府机关、经济市场发展的各因素的约束。因此，房地产登记必须在符合法律规定的条件下，由权力机关进行切实的实施，才能发挥其产权界定、公示、管理等功能。我国现行的房地产登记模式为：由房地产行政管理部门担任登记机关，实行房地产权强制登记制度。

二、我国房地产登记审核管理制度存在的问题

（一）房地产相关法律存在缺陷。房地产行业发展迅猛，市场对于房地产秩序的要求也越来越急迫，我国《物权法》的建立，在一定程度上有效地解决了房地产权的问题。然而，随着房地产行业越做越大，现有的法律已经不能够完全满足房地产市场经济发展的需求。房地产登记相关法律多数是作为其他法律的附带内容，却并未形成一个完善的、系统的法律体系，这就导致了房地产相关立法滞后，法律执行效率低下。并且，现有的法律产权很多都是针对多年前的计划经济而制定，市场对于经济发展的作用未能在法律中体现出来，而如今，房地产市场交易又是一项重要的经济手段，法律与市场脱离，那么房地产的所有权、使用权、权利转让等问题越来越多，由此而产生的矛盾和纠纷也越来越严重。于当事人来说，合法权益受到了侵害；于市场经济发展来说，这是一大进步的障碍；于国家来说，这是关系到民生民计、社会安定的大问题。

（二）房地产登记制度不够完善。房地产登记制度存在的最明显的问题就是与房地产相关法律法规难以达到统一。在我国社会经济由计划经济体制向市场经济体制过渡的大背景下，房地产能够如此迅速地发展起来，是一件伟大的事情。然而，正是由于经济体制的变化，导致了房地产登记制度的建立难以跟得上经济发展的脚步。现如今，房地产登记制度中，国家权力机关的干预过多，甚至出现了国家干涉阻碍房地产市场发展的情况。房地产登记中某些事项，如房地产行政主管部门可以全权代表政府对房产的所有权及延伸出的典权、抵押权等进行审核登记。这种登记审核管理制度可以有效地保护房产权利所有人的合法权益，但不能否认，这样的制度也严重地影响了国家机关对房地产行政管理职能的发挥。现有房地产登记审核管理制度的弊端越来越明显，近期，房地产市场持续低迷，不能忽略制度上所带来的负面影响。为了能够让房地产市场尽快恢复，完善的房地产登记审核管理制度必不可少。

三、加强房地产登记审核管理制度的方案

（一）建立健全房地产相关法律法规。目前，我国实行中国特色的社会主义市场经济体制，无论是经济发展的道路，还是相关法律的建立，既要考虑到国家政府机关职能的发挥，又要考虑市场经济发展的规律。两者并重，才能让法律更为符合我国经济发展的要求，维护相关人员的合法权益。以健全的法律法规为依据的房地产登记审核管理制度的建立和完善，可以有效地发挥国家对房地产市场的宏观调控作用，同时也不会影响市场对房地产行业的调整。通过对房地产相关法律法规的建设，进一步明确房地产登记的权利、责任，规范登记操作过程。如此一来，房地产产权登记一旦完成，便可立即产生法律效用。避免因为房地产归属权认识不清、内容登记不详等损害相关人员的权利和利益。现如今，我国《物权法》已明确规定，统一的登记办法、统一的登记范围、统一的登记机关等条件下所进行的不动产统一登记，才能够得到国家机关的认可。房地产登记相关法律的程序性内容已经相对完善，但由于具有繁多复杂、较为琐碎等特征，就要求其必须有相关的配套法律共同执行，确定房地产登记的类型等相关事宜，保证法律的执行能够发挥到其应有的作用。

（二）根据已有法律，进一步完善房地产权整合。所谓房地产，既包括房屋，也包括土地，二者虽有区别，但在房地产登记审核管理中，更有着密不可分的联系。在房地产开发和交易中，土地的拥有权和使用权主要是以房屋的权利归属来体现。在房地产事业的实际运行过程中，房屋和土地基本是保持一致的步调。世界上许多国家对于土地和房屋权利的管理都是将二者归结到一起，进行统一的管理，也就是说，房地产权实际上是一种权利。在以前的中国，土地权和房屋权是分立的。近年来，两种权利的分开造成了种种问题，开发建设的房屋出售给购房者之后，购房者只持有房产证，而没有地产证。这就造成了房地产权利分开，容易出现权利不明等情况。正是由于这个原因，我国在《物权法》中规定了不动产登记，在《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》中将地权与房权整合到一起，实现了不动产登记整合。然而，由于这一制度的实施时间有限，在登记审核管理方面还未能做到尽善尽美。造成了如今虽然有法律与制度的支持，但在实际操作中总是问题不断的情况。因此，必须进一步对房地产登记审核管理制度进行完善，根据目前房地产状况进行相应的调整，让政策与制度在实际的执行中能够发挥更大的作用。

（三）完善房地产登记损害赔偿制度。房地产登记审核管理相关部门要积极承担起应有的责任，以专业的手段进行高效率的管理。房地产登记审核过程中，一旦出现纰漏，将会给当事人带来极大的经济、名誉上的损失。而房地产登记损失的造成可能是由于房地产交易的某一方参与者的不法行为与房地产登记部门的错误等多种原因共同造成的。那么，如何对利益受到损失的当事人进行赔偿，这是一个难题。就目前的房地产行业发展形势来看，错误登记的赔偿应当选择这样一种方式：当核实当事人利益确实受到了损失，并且房地产登记部门的错误是原因之一（或是全部责任）后，应当先由国家行政机关赔偿全部损失，并根据相关法律法规追究其他涉事单位、个人的责任，使其付出相应的赔偿，同时国家行政机关应当在法院的判决下，确定好应当赔偿的份额。另外，当事人也应当积极寻找合理的途径来索取赔偿，维护自己的合法权益。

我国房地产市场的发展需要合理而完善的管理制度作为支撑。加强房地产登记审核管理制度，是推动我国房地产行业发展的重要一步，随着法律和制度的建立和完善，房地产市场必然会走上更快的发展之路。

主要参考文献：

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关键词：房地产公司；会计监督；对策

会计监督是会计的基本职能之一。房地产公司会计监督是指房地产公司会计对房地产公司所从事业务事项的合法性、真实性、准确性、完整性进行审查的工作过程。合法性是指会计监督确认房地产公司经济业务事项或生成会计资料的程序是否符合我国会计法律法规和其他相关法律法规的规定；真实性是指会计监督房地产公司会计计量、记录的相关活动是否实际发生或按规定生成相应的会计资料，杜绝会计资料因人为因素的失真；准确性是指房地产公司会计按照我国会计法规体系的相关要求，监督房地产公司生产经营过程中产生的各种会计资料所记录的会计数据之间是否吻合，应确保各个数据之间吻合；完整性是指房地产公司会计核算公司相关经济活动过程中形成和提供的各种会计资料是否齐全和完整。

一、房地产公司会计监督现状及原因分析

有效的会计监督有利于房地产公司形成良好的经济秩序，协助管理朝着更好的方向发展。然而，在我国部分房产公司中，会计监督形如虚设，会计监督的不力，一定程度上加剧了会计行业的困境，导致会计信息失真、弄虚作假现象增多、诚信严重缺失等不利局面，不仅危及公司经营者、投资者、债权人的利益，而且阻碍了国家宏观调控和房地产公司管理的正常进行。产生这些现象的原因大致可分为以下方面：

1.法律制度不健全。

由于会计监督的特殊性以及房地产公司所从事的行业特殊性，决定了有效的会计监督必然以会计法律法规和房地产相关法律为准绳及行为标准。自1985年我国的第一部会计法通过并开始施行，后来为了更好地适应我国经济建设及市场经济体制改革的要求，会计法也相应做过几次修订。近年来，房屋价格持续上扬，城市房屋销售价格上涨幅度成倍增加，随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。就使得部分相关规定严重滞后，但相关会计法律法规的清理废止或修改工作未能及时跟进；甚至出现了会计法未涉及的真空地带，造成无法可依的局面。

2.监督体系流于形式。

据我国《会计法》的规定，完整的会计监督体系是集单位内部监督、社会监督、政府监督三位于一体的有效监督体系。但现状是它们并未完全发挥其应有的作用，甚至有不断弱化的趋势，表现为：首先，管理体制的不健全导致单位内部会计监督的缺位。虽然相关的制度规定也建立起来，但形如虚设无法得到有效的执行，以致会计秩序混乱，弄虚作假现象频发。

3.人员素质有待提高。

现阶段我国会计行业的从业人员部分专业素养不高，或者相对较高，但对于房地产行业相关知识的缺乏，并部分存在法制观念淡薄，职业道德缺失严重等，都造成了监督不力的局面。许多会计从业人员并没有意识到正确行使会计监督职能以保障公司经济活动行为所涉及的资金运作的合法性、合理性及公司效益的实现是法律法规所赋予的一项权利和义务。

二、会计监督在房地产行业的几点建议

针对以上所提出的房地产公司会计监督的现状和产生的原因，建议采取如下改进措施：

1.加强法制建设，完善相关制度体系。

完整的法律体系是会计监督职能有效发挥的有力保障。对于目前实行的《会计法》尽快出台相关的实施细则，并结合房地产公司管理的相关法律法规对会计权利、义务及相应的责任应做出详尽明确的解释规定，达到总则与实施细则相配套实施，使会计监督有法可依。提高会计监督的独立性，明确房地产公司内部监督、社会监督、政府监督的执法职责和权限，避免在出现问题时相互推诿。并且，从法律层面上加以明确相关责任追究原则，增加违法人员的作假成本，加大对监督不力行为的处罚和执行力度。为进一步规范会计行为，对相关政策的制定应与时俱进，对房地产行业中出现的新情况、新问题及时进行深入的了解，并做出及时的反应。结合新形势下会计工作实践的需要，制定统一的会计制度，形成以会计法为核心的集法律、法规、规章的完整的会计监督法系体系。同时，各地区应在结合自身情况的基础上，依据会计法的基本规定，制定出切合实际的规章制度，以促进当地会计监督的有效实施。

2.健全三位一体的监督体系，强化会计监督职能。

加强政府监督主要是加强财政、审计、税务机关对房地产公司会计工作的监督，相关部门应严格遵照法律法规，依法加强对会计行业的管理和监督，对违法违纪单位和个人要严肃处理，并做好典型宣传，以维护会计法的权威性。加强内部监督机制，要求房地产公司参与经济业务事项所有工作人员要相互分离、相互制约，要注重经济事项的决策和执行程序，明确财产清查的范围、期限和组织程序，实行不相容职务相分离的原则，对于重大违纪违规问题，要联合纪委、监察部门共同参与，形成多方面的内部监督体系。只有通过单位内部、社会、政府三方的共同努力形成合力，会计监督才能真正有所作为，会计行业才能得以继续健康稳定的发展。

3.加强房地产公司会计从业人员队伍建设。

作为房地产公司，要加强会计人员队伍建设：首先，要建立健全人才引进机制，改善会计从业人员队伍结构，注重引进人才的层次及实践工作能力；其次，建立会计从业人员培养机制，提升其专业操作技能，通过从业人员培养机制的建立最终形成高素质高业务水平的会计监督主体；再次，建立会计人才考核机制，搭建成长平台，提供丰厚待遇，注重对会计监督能力、核算能力的实际操作水平的考核；最后，应该特别加强职业道德教育和思想道德修养，组织学习相关的法律法规，在日常工作中要求会计从业人员时刻以法的准则严格要求自己，敢于与违法违规行为作斗争，积极履行会计监督职能。

参考文献：

[1]唐献东.完善“三位一体”会计监督体系——新《会计法》实施五周年有感[J].金融经济,2010(12).

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【关键词】物业管理;房地产;必要性

一、物业管理在房地产中的必要性

一是这社会的不断发展，住宅私有化和酒店大厦等物业私有化的程度也在不断的提高，人们对于物业的相关方面的要求也是越来越高，特别是专业化管理与服务方面，因此重点加强物业管理非常重要。二是社会的快速发展，人们的生活水平不断提高，对于居住的住宅小区建设要求也是越来越高，为了能够充分的发挥住宅小区的整体功能，创造一个更好的居住环境，需要不断地加强物业管理控制。三是物业管理属于房地产行业发展一个必经阶段，其主要的目的是为了提供更好的服务给人们，整个过程是需要遵循以人为本的理念。物业管理的质量好会直接吸引更多的房地产消费者，从而能够获得更大的经济效益。四是随着社会不断发展，房地产行业得到了进一步发展，产品差异也是越来越小，房地产企业必须要创建自己的品牌效应。如今对于房地产质量的要求越来越高，购买者也会购买具有好的品牌的企业，其不仅能够给消费者带来心理满足，同时也能够提供很好的物质享受，从而能够进一步提高房地产销售量，获得更大的经济效益。

二、房地产物业管理发展现状和存在的问题

（一）我国房地产物业管理法律法规还不太健全

目前的情况来看我国物业管理发律规范中还存在着很多不足，还没有形成相对比较完善的法规体系。我国房地产物业管理发展的时间比较短，相应的规定还不太完善，所以使得整个管理过程中存在很多局限性，不能够有效地完善相关管理理论体系，从而直接影响到物业管理的质量，这对于企业的发展也会产生很大的不利影响。

（二）对房地产物业管理的认识与责任模糊

物业管理质量直接影响着城市的发展以及社会的进步，同时也对社区环境的和谐有产生很大的影响，因此也是越来越受到重视。但是目前很多房地产开发企业没有清楚的认识到物业管理的概念以及相关责任，很多的管理者文化程度相对较低，同时对于责任、义务等方面都还欠缺很多。特别是比较严重的是一些属于计划经济时期的房产管理机构将企业的品牌换了一个名字就成为了物业管理公司，其中很多的工作人员都没有受过专业的物业管理培训，从而会直接影响到物业管理过程。就目前的情况来看我国的很多物业管理公司都没有达到相关规定，其在各个方面都还存在着不足，从而都会直接影响到整个经营管理。特别是物业管理中的科学技术的应用，从而使得在建设过程中很多功能不能够得到有效的维护，埋下了很大的安全隐患换，对此需要引起我们的高度重视。

（三）物业管理企业整体水平不一致，缺乏专业人才

如今我国房地产物业管理很多企业都还是使用代收代缴费用、绿化和保洁等相关环境问题，防卫管理小区的治安等，其都是使用一些比较传统的方法，大多数都是使用手工管理，这样会使得整个物业管理水平较低，不利于企业的发展。并且整个过程中工作人员素质参差不齐，从而也会在很大程度上影响到物业管理水平，不能够更好的保障各个业主的权益，不能够获得业主的信任，从而对于房地产行业的发展产生很大的影响，对此必须要及时采取有效的措施进行优化控制。

三、优化对策

（一）完善相关法律法规

虽然随着社会的不断发展，在物业管理方面也在不断地完善，尤其是相关法律法规，但是目前还是存在着很多问题。因此需要不断地完善相关法律法规制度，做好物业管理工作：一制定相关房屋及维修管理法律法规。二制定完善相关设施管理规定。三制定环境卫生管理相关法律法规。四进行保安保卫等方面的法律法规的完善。不仅如此，物业管理法律法治体系的完善具有非常重要的意义，能够有效地解决收费问题，确保物业管理公司在进行收费的时候有法可依，业主也能够有效地进行维权。通过完善相关的法律法规的以及规章制度，能够进一步完善物业管理经营水平，同时保障广大业主的相关权益，更好的和谐物业与业主的关系，对于企业的发展具有非常重要的作用。

（二）强化内部责任管理、转变服务观念

房地产物业管理属于一种新生的事物，其产生的主要目的是为了更好地进行各种利益的分配，从而有效地解决其中存在的矛盾问题。在实际应用中能够首先找到自身的问题，然后将责任具体到人中，不能进行推脱。在应用的时候还需要不断加强参与管理人员以及工作人员的服务观念，明确自己服务的工作、内容以及相关责任，并受到社会及公众的监督。对于这种形式其实也是构建一种新的物业管理模式，采用多种方法进行物业管理的宣传，从而能够充分的让业主了解到物业管理以及服务的相关事宜。

（三）设置物业管理企业进入标准，培养专业化人才

在物业管理过程中企业需要进行相关标准控制，严格的按照规定进行标准规划，从而能够更好的提高整体管理水平。不断地加强品牌效应的作用发挥，进一步信息资源集约化管理，从而能够更好地促进物业管理的发展。在这个过程中还需要不断地加强物业管理人员的培训，不断提高他们的整体水平，确保整体工作人员的持证上岗率。物业管理人员在很大程度上影响着物业管理的发展，因此需要不断提高物业管理人员的整体素质，其不仅需要掌握相关的理论知识，同时还需要具备很好的思想素质，同时也能够更好地进行实际操作，在实际应用中将理论知识进行应用，从而能够更好地确保单体的物业管理水平，更好的促进企业的发展。

（四）处理好业主权利与物业公司管理权力关系

为了更好的处理业主权利与物业公司管理权力之间的关系，需要做好以下方面的工作：一物业公司需要对小区内部的违规行为进行有效管理。物管公司的工作事情涉及到多个方面的，物业管理也是有多个部门一起进行监督的，物业公司不能进行执法，因此在应用过程中对于不交物业费、违章搭建以及施工改造等方面也不能够进行相应的处罚。公安局、市政管理局等相关部门是一级政府机关他们需要和街道办事处、社区居委会做好配合工作，有效地进行违法行为的管理，并采取有效的措施解决其中存在的问题，有效地进行协调和监督生活中所存在的违规行为，从而能够更好的确保物业管理水平。二不断加强对业主组织的监管服务。可以选择设置一些物业管理咨询中心，主要是选择使用政府购买方式，同时由物业公司管理人员或者是业主等方面进行协调控制。不断进行社区工作的监管，从而能够更好的保障物业公司和业主之间的关系，更好地确保物业管理水平，从而能够有效地满足业主的各项利益，对于企业的发展也具有非常重要的作用。

（五）推进物业管理智能化平台的建设

在物业管理公司使用智能化物业管理能够进一步提高信息化水平，更好地提供提高社区物业管理水平，降低管理成本，并且也能够为业主大会的表决及业委会选举提供更加规范的操作系统，确保整个过程的公平公正性，更好的规范业主大会和业委会的正常操作，促进社区的和谐建设。物业企业主管能够定期的或不定期地进行物业服务水平的满意度，从而能够更好的提高整体的监管水平。在应用过程中需要不断地加强物业管理公司的智能化管理信息平台建设，并在标准基础上不断地做好与政府的电子政务对接工作，从而能够最大程度发挥政府公共服务以及社会管理服务等相关方面的性能。使用智能平台构建工作能够更好地确保物业公司、业务组违规和行政主管部门的协调工作，从而能够降低之间存在的矛盾，这对于业主方面以及物业公司方面都有很大的好处。总之，良好的物业管理有非常重要的意义，其不仅能够提供更好的居住环境，同时也能够更好地确保人民的生活水平，延长房屋的使用寿命，从而能够更好地降低应用成本，促进房地产的保值。本文分析了房地产中物业管理的相关方面，以期提供一些借鉴。

参考文献

[1]邢建兰.浅析房地产物业管理存在的问题和对策[J].门窗，2014，(08):395.

[2]马维.房地产物业管理概述[J].山西建筑，2013，39(21):251-253.

[3]熊琳,章荣兰.我国房地产物业管理的现状及发展趋势[J].江西建材，2009，(04):126-127.

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1 有关房地产估价的法律法规不健全，体制准则不完善，具体体现在以下几个方面

其一，不能正确判断房地产的抵押有效性。尽管《土地管理法》 《城市房地产管理法》 《担保法》等法律具体规定了不同性质的房地产作抵押，如房改房，集资房等，但现实业务中有些评估人员并不熟悉这些法律法规，只是按照以往的评估经验，对被估房地产做出测算，其结果是评估出的抵押物价值与实际价值相差甚远， 从而造成抵押价格无效或缺值。

其二，概念不清晰，易产生歧义。例如，对于房地产抵押价值评估“可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行”。那么所谓的“正常价格”是什么呢？是二级市场的房地产销售价格还是三级市场的二手房交易价格？一般来说，销售价格高于二手房交易价格，而抵押房地产的价格属于三级市场，所以，如果以销售价格来估算抵押房地产价格，就会导致评估价值高于实际价值。而这样的歧义正是由不完善，不健全的准则和规定造成的。

其三，对于本身存在问题的规定评估中也未涉及。房地产抵押是一种在将来可能转让的行为，其前提是房地产权利进行了登记，并通过让渡来实现。但事实上并不是所有的房地产权利都能登记，而在当前的房地产价值评估中并没有提及这些不能登记或无法登记的权利，也就是说在评估时没有把这些客观的权利价格评估进去，就会导致抵押人的房地产权利大于等于抵押权人所能实现的房地产权利，可想而知，这样估算出来房地产价值并不是真实的房地产价值。

其四，责任划分不明确，加大了评估的法律风险。由于涉及资产评估的行政管理部门较多，加上现行法律法规的不健全，所有的行政管理部门都希望通过立法或颁布法规的形式对其管辖的资产来进行管理。

2 房地产估价行业本身也存在一些问题，具体包括

第一，评估人员自身素质不高。自身素质包括专业胜任能力和职业道德两方面。专业胜任能力不足会影响其对抵押资产价值特性的判断、对特定评估目的的理解以及对委托方提供资料的辨析等等。职业道德水平不高，往往表现在评估师在评估业务中受到来自委托方对评估报告期望用途的影响。

第二，抵押贷款的特殊目的涉及到银行、评估机构和委托方。在评估业务中，委托方要想把其拥有的房地产进行抵押以拿到更多的贷款，就必须依赖评估公司对房地产价值进行高估；而评估公司面临日益激烈的竞争，为了生存，也必须讨好银行以获取业务来源。

第三，评估收费过高。不考虑不正当的抵押评估，单就目前评估行业规定的收费来看，确实给委托方造成了一种负担。目前，房地产行业是以累进费率方式收取的，具体如下：100万元以下，收取5‰；100万-1000万元，收取2.5‰；1000万-5000万元，收取1‰；5000万元以上，收取0.5‰。按照上述规定，无论贷款金额的大小，价值600万元的房产评估后需一次评估费15000元，除此之外，还需缴纳房地产抵押登记费用。有不少需要融资的企业，因评估成本过高而放弃了贷款的请求。

针对以上问题，本文提出以下几点建议：

第一，健全相关法律法规，加强市场监管。房地产评估行业的相关法律法规应在相关部门的指导与领导下尽快制定并完善。将其中不详细的规定予以完善，不合理的制度予以纠正，不仅如此，相关部门还应当就不同的评估目的制定不同的规定和准则，以便为房地产评估行业健康正确的发展创造一个良好的条件。

第二，完善评估程序及评估方法，提升房地产评估行业公信力。房地产估价过程兼具复杂性和综合性。评估程序中任何一项操作不慎或遗漏，都有可能造成评估结果失真，引起评估风险。同时，应学习借鉴其他机构或西方国家的先进的评估方法，结合具体实例，选择多种方法进行比较，提高评估结果的准确性，提升房地产评估行业的公信力。

第三，对于相关金融机构应加强管理，建立外部监管制度。凡是涉及抵押贷款评估的金融机构应当建立完善的抵押评估管理制度，通过内部控制确保评估机构和评估行业的独立性和有效性。同时，为了防止委托人与评估机构串通，银行内部应设有专业人员对评估报告进行复核，或委托其他评估师进行复核。针对涉及抵押评估业务的金融机构，建议政府部门定期对其进行检查，并将检查结果作为对银行考核的内容之一，以此督促其完善管理制度。

第四，大力培养房地产估价专业人才，促进房地产评估行业整体水平提高。房地产评估行业是智力劳动密集型行业，该行业的健康发展离不开评估人员综合素质的提高。因此，相关部门应定期对房地产评估从业人员进行文化、业务及职业道德等素质的培训与教育，并组织活动交流各评估人员的实践经验，使房地产估价人员的知识更新加快，同时对于抵押贷款评估中的违法违规行为应严厉惩罚，规范行业整体道德水平。

第五，借鉴国外经验。由于我国抵押贷款估价起步较晚，而国外抵押贷款体系相对比较成熟，因此，可以向国外经验借鉴。如国外对于抵押贷款估价通常就是传统与抵押估价方法并行。此举是为了说明抵押贷款估价结果与一般性估价结果之间的差别，反映抵押估价的谨慎性、保守性的特点及风险观点。并且通过评估结果的对比，还可以表明评估人员对被估对象的风险意识以及对房地产价值的持续观点，这样便能体现房地产估价咨询性和顾问型的特点了。

鉴于此，本文旨在“抛砖引玉”希望有更多专业人员关注房地产抵押评估，从我国实际情况出发，引进国外科学、成熟的行业管理和各种评估方法，早日探索出一条适合我国实际情况的房地产抵押估价方法。

【参考文献】

[1]韩国强.房地产抵押评估中存在的问题及其对策[J].浙江金融.2007（10）

[2]张重望，闫旭东.关于房地产抵押评估的若干认识和建议[C]国际房地产估价学术研讨会 论文集，2005

[3]林金豪.浅析抵押贷款评估存在的问题和相关建议[J]现代商业.2008（23）

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[关键词]房地产公司 会计监督 现状 思考

一、引言

房地产公司会计监督是指房地产公司会计对房地产公司所从事业务事项的合法性、真实性、准确性、完整性进行审查的工作过程。合法性是指会计监督确认房地产公司经济业务事项或生成会计资料的程序是否符合我国会计法律法规和其他相关法律法规的规定；真实性是指会计监督房地产公司会计计量、记录的相关活动是否实际发生或按规定生成相应的会计资料，杜绝会计资料因人为因素的失真；准确性是指房地产公司会计按照我国会计法规体系的相关要求，监督房地产公司生产经营过程中产生的各种会计资料所记录的会计数据之间是否吻合，应确保各个数据之间吻合；完整性是指房地产公司会计核算公司相关经济活动过程中形成和提供的各种会计资料是否齐全和完整。伴随着房地产公司利润率逐渐下降和市场集中程度越来越高，要使得房地产公司在竞争的大潮之中处于不败之地，会计监督发挥着尤为重要的作用，如何做好房地产企业的会计监督工作值得我们深思。

二、房地产公司会计监督现状及原因分析

有效的会计监督有利于房地产公司形成良好的经济秩序，协助管理朝着更好的方向发展。然而，在我国部分房产公司中，会计监督形如虚设，不仅没有发挥其监督职能，更造成了房地产公司内部对会计监督的误解。会计监督的不力，一定程度上加剧了会计行业的困境，导致会计信息失真、弄虚作假现象增多、诚信严重缺失等不利局面，不仅造成了极恶劣的负面影响，损害会计队伍自身的形象，危及公司经营者、投资者、债权人的利益，阻碍了国家宏观调控和房地产公司管理的正常进行。产生这些现象的原因大致可分为以下方面：

1.相关法律制度不健全

由于会计监督的特殊性以及房地产公司所从事的行业特殊性，决定了有效的会计监督必然以会计法律法规和房地产相关法律为准绳及行为标准。自1985年我国的第一部会计法通过并开始施行，后来为了更好地适应我国经济建设及市场经济体制改革的要求，会计法也相应做过几次修订。截至目前，虽然会计法规体系已初步建立，但随着我国的经济状况发生的天翻地覆变化和国际经济环境的巨大变化，尤其是2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。就使得部分相关规定严重滞后，但相关会计法律法规的清理废止或修改工作未能及时跟进；甚至出现了会计法未涉及的真空地带，造成无法可依的局面。如因公司虚假信息而造成的损失在市场参与者之间应如何分摊；另外由于实践需要而出现的一些“补充规定”之类的文件，导致会计法规的质量低、部分条款规定相互矛盾，阻碍会计法规监督功能的实现。特别是当前，对于违法者要承担的法律责任规定相对简单，导致对做出虚假监督检查结论的各职能机构难以明确地做出责任追究。

2.政府监督、社会监督、内部监督体系流于形式

据我国《会计法》的规定，完整的会计监督体系是集单位内部监督、社会监督、政府监督三位于一体的有效监督体系。但现状是它们并未完全发挥其应有的作用，甚至有不断弱化的趋势，表现为：首先，管理体制的不健全导致单位内部会计监督的缺位。虽然相关的制度规定也建立起来，但形如虚设无法得到有效的执行，以致会计秩序混乱，弄虚作假现频发。在现有的监督体系中，会计人员的会计监督权是房地产公司老总说了算的，难以对单位日常的全部经济行为和经济责任进行有效的控制和约束。其次，社会监督主要采取的是事后监督的方式，因而成本巨大。并且在实际实施过程中，因利益关系使部分社会审计监督流于形式。再次，政府会计监督手段相对落后，监督工作不到位，而且由于政府职能转变，在当前受到经济利益的制约，使其监督实质效果难以确定。

三、建立多层次化的内部会计监督控制体系

多层次的公司内部会计监督控制体系是一个从上到下的、完整的、具有较严密监督控制特性的系统。通过明确有关人员、有关部门的权、责、利,使得每个群体或个人的行为都处在他人的监督控制之下,使得对会计工作的监督控制工作能够有制度上、程序上的保证,避免出现内部会计监督控制的“真空控制”地带或“控制盲点”,而使内部会计监督控制流于形式、难收成效。一般说来,人力资本产权视角下的内部会计监督控制体制可分为三个层次。企业所有者对经营者的控制。企业所有者对经营者的控制主要体现在企业根据内部会计监督控制的要求实行纵向授权制,通过股东大会给董事会授权,通过董事会给总经理授权,进而形成严格的内部监督控制体系。在体系严密,领导责任明晰的基础上行使对会计监督控制的权力,使得监控权落到实处,监控效果明显。财务总监具体行使内部会计监督控制的权利。财务总监是由企业所有者委派的,是企业所有者利益的维护者,并具体监督和指导着企业内部会计控制的全过程。这一层次的企业会计内部监督控制是多层次企业内部会计监督控制的重点,它是所有者对经营者以及经营者内部进行会计监督控制的一个关键。

会计部门及会计人员的内部监督控制。即直接面向经营者及经营实体贯彻企业的财务和会计方面的监督控制制度。值得注意的是在该层次上行使内部会计监督控制权利和责任的是企业会计人员,作用方向是会计人员作用于企业的经理和各业务部门,而监督和评价会计人员履行监督控制责任的却是上一层代表所有者利益的财务总监。

需辨析的是,无论是公司还是企业,内部会计监督控制工作必须符合我国《会计法》的规定和要求,体现在:一是涉及经济业务事项和会计事项的人员应当明确各部门和岗位的职责、权限,不能混淆不清、指责交叉。对不相容的职务应当相互分离、相互制约和监督;二是重要经济业务事项的决策和执行,应当明确相互监督和制约的程序,防止因个人拥有较大的权力而,以避免决策的混乱和失误;三是明确财产清查的范围、期限和组织程序。财产清查的范围是对清查各单位所拥有的各项财产做出真实、全面的反映,要有组织的进行,使之程序化、制度化;四是明确对会计资料定期进行内部审计的程序。内部审计是由本部门设置的会计机构及会计人员对单位自身的资金运动进行审计和做出评价。对于内部审计,应当根据国家统一制定的会计制度制定出办法和程序;五是明确会计责任主体,加强单位负责人在会计监督中的责任。

参考文献：

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【关键词】房地产；抵押担保；借款合同；公证问题

在公证机构平时办理的抵押担保借款合同公证业务中，房地产的抵押担保方式非常普遍，出现的抵押纠纷也相对增多。然而由于我国房地产抵押登记制度和其他相关配套制度还存在很多不科学、不规范、不完善之处，影响了房地产抵押制度功效的发挥。现就房地产抵押担保设定所生产的诸多法律关系和法律后果以及避免纠纷、减少诉讼等问题，进行一些粗浅的理论探讨。

一、房与地的关系问题

房屋所有权和土地使用权之间存在着这样的相依关系，我国《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”根据这一相依关系原则，在抵押人对房屋的所有权或房屋的土地使用权任意一种权利设定抵押担保时，即违背了房屋土地使用权和所有权间的相依关系原则，是无效的行为。

二、抵押登记期限问题

在经济活动中，存在很多当事人没有对抵押登记期限有一个较为明确的认识，且相关法律法规没有就“抵押当事人能否自行约定抵押期限”问题作出明确规定，有人认为当事人自行约定的抵押期限属于有效行为，因为他们认为抵押权属于物权的同时，签订抵押合同仍要贯彻合同自由的原则。如果在经济活动中，借贷双方都已就抵押期限达成一致意见，即期限限制已被抵押权人接受，所以抵押方只能在该期间内对其抵押权进行实施，与此同时相关法律法规并没有令禁止这种借贷当事人自主约定抵押期限的行为，因此上述行为并没有违反法律，也没有违反法规，是有效行为。所有权在物权中，是具有无期限性特征的，但这并未排除其他物权的有期限性，因此以物权具有无期限性为由来拒绝承认抵押权期限的行为是不成立的。

三、房地产抵押和登记纠纷处理的法律适用原则问题

在现实的经济活动中，房地产抵押一般要先签订抵押合同，然后进行抵押登记。房屋及土地在抵押设定成立之后，随着其使用或处分的过程进行中，抵押问题会导致很多法律关系和法律纠纷的出现。与此同时，因为签订抵押合同的行为隶属民事范畴，抵押合同的生效有需要进行抵押登记，对于登记机关来说，抵押登记属于行政行为。当有出现涉及到抵押效力纠纷的问题之时，抵押双方都会面临民事诉讼和行政诉讼的选择问题。 根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》 “一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。”规定的原则，在实际经济活动中，当面临民事权益的纠纷时，当事人应当提起民事诉讼，如牵涉行政机关的行政行为，当事人则应提起行政诉讼。

四、抵押物细化登记原则问题

一般情况下，针对商品房开发过程中的房屋所有权的取得，是登记机关按房屋建筑的独立体给房屋开发商该幢建筑物的所有权证（或叫大房屋产权证）。常见情况是在一个项目中有若干这样的房屋产权证。当事人设定抵押时，双方往往将这样的产权证进行抵押及登记，却没有细化，这样的抵押登记是无效行为。土地使用权证，又称国有土地使用权证，是指经土地使用者的申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。房屋的土地使用权具有不可分性，因而在实际生活中当事人常遇见抵押物登记细化的困难，尤其是房屋土地使用权中的某一个部分能否抵押。一般情形下，土地使用权证都是进行一次性的全部抵押登记，即便是当事人不想这样做，也难以实现。抵押权是价值权，因此抵押物必须要具有独立价值，才能进行合法性转让，也才能保障抵押权的顺利实现。

五、在建房屋抵押的相关问题

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【关键词】城镇化 房地产 投资影响

引言

我国自改革开放以来，市场经济得到了前所未有的空前发展，房地产行业的发展也得到了质的飞跃，并且在当今社会的持续发展中还存在着大幅的发展提升空间[1]。房地产投资行业作为我国市场经济的首要组成部分及人民经济发展的重要支撑来源，在当今社会城镇化高速发展的时代中，虽然存在着某些制约因素和问题，但仍有良好的发展前景。

一、我国城镇化发展的现状

（一）城镇化的定义

城镇化是一个由人口等要素持续从农村第一产业逐步向城镇第二、第三产业演变的持续性的、不均衡的、动态的过程。

（二）发展现状

我国自从实行经济改革开放以来，城镇化的速度发展相当可观。以1990年和2010年我国城镇化水平的对比为例，前者仅比例仅为26.41%，而后者却达到了49.95%，可见近年来我国城镇化发展之快。高速发展的城镇化使人口、产业、需求等结构发生不小的变化，从而带动房地产业投资发展的变化，其中最深刻的影响是房地产的供求结构[2]。

二、我国城镇化与房地产发展的关系

从理论上来说，城镇化与房地产发展之间的关系可概括如下：一是城镇化水平的持续发展可带动房地产投资的发展；二是房地产业的不断提高可促进城镇化水平的提高；三是两者之间相互促进、互为因果。

三、房地产投资运行分析

本文选取山东省烟台市的实际案例作为研究对象，进一步分析探讨城镇化对房地产投资的影响，并提出相应的解决对策。

（一）行业概况、市场现状、投资前景和发展趋势

山东省烟台市始终坚持以经济发展为中心，大量发展工业水平，是山东省重要的工业基地之一。烟台市房地产开发投资增长速度极快。据统计资料显示，2011年全年烟台市完成房地产开发投资额为2.7千亿元，其中住宅投资额为4.7百亿元，占总投资额的17.4%，与2010年同期比增长了15.3%。房屋施工总面积达到了7.5千万m2，与2010年同期相比增长了7.1%。住宅面积高达3.6千万m2，增长了5.7%[3]。随着当今社会经济的不断发展与进步，人民生活收入水平不断地增加，山东省烟台市房地产开发与投资行业的势头旺盛，发展前景较好，并逐渐成为烟台市民经济支柱产业之一。在这样的环境下，烟台市的房地产业仍保持着一个高速的增长趋势。

（二）主要问题及制约因素分析

目前烟台市房地产业在发展过程中仍存在的大量问题，现陈述如下：

1.资源短缺，环保压力过高。我国是一个幅员辽阔、矿产资源丰富但人均资源占有量低的国家。此外，我国的能源消耗总量占全球所有国家中的第二位，其中我国建筑能源消耗占总能耗的四分之一，然而我国人均资源消耗却不及世界人均用能的二分之一。以上几点都能说明一个问题，我国建筑投资产业能源短缺，节约能源实行环保迫在眉睫。

2.商品房空置面积较大，价格偏高。由于房地产业投资成本小而开发利润高，加上城镇化的发展，人们生活水平的提高，因此人们对商品房需求量增加，造成房地产价格猛烈增长，因而吸引了大量的资金投入到房地产业当中去。大量房地产项目开工建设，导致商品房供过于求，大量膨胀而造成空置，又由于商品房价格持续增高不下，大部分市民没有能力购买，对国民经济的正常运营造成威胁。

3.相关房地产法律法规及住房制度不完善。房地产业相关法律法规的建立相对滞后，市场交易没有相对健全的条文，法律法规实施情况较差，违法交易现象普遍存在，房地产纠纷不断，中介市场管理混乱，物管仍存在胡乱收费现象。

4.房地产、土地交易市场发展不健全。烟台市房地产市场实行政府垄断土地一级市场，开放搞活土地二级市场，实施原存量划拨土地有偿使用制度，积极实行招标和拍卖供地。目前，虽然该市土地交易市场活跃，但还无法做到交易市场的规范化、市场化，因此，在进一步发展房地产交易市场的同时，还需正视其中存在的不规范、不健全的问题，并加以改善。

（三）对策及建议

1.明确房地产业的支柱产业地位，合理分配利用资源；

2.控制商品房的建设并适当调整价格，减少空置率；

3.健全房地产投资产业的相关法律法规，如加强对中介市场的管理、规范二手房交易市场、增设房地产开发与投资相关的法律条文等，并加强其实施力度；

4.进一步规范房地产、土地交易市场，并继续整改发展，维持房地产投资行业的健康良性竞争与发展。

四、结束语

房地产作为一项非常有发展前景的投资项目和独立经济产业部门，其具有的重要性、特殊性、独立性等特征不可忽略，因此，在我国目前城镇化水平不断提高的前提下，及时发现房地产投资所存在的弊病并加以改善，对提高我国房地产经济的增长、人民生活水平的质量、推动城镇房地产市场长期健康发展至关重要。

参考文献

[1]郝姝婕.房地产建设与城市化发展的协调性分析[J].经济与管理.2008（07）.

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一、目标任务

大力宣传相关法律法规，切实提高群众对小产权房屋开发等违法建设行为的认识，严厉打击县城规划区内无房地产开发资质的单位或个人进行房地产开发行为和在集体土地上进行的小产权房屋开发等违法建设行为，进一步规范县城建设秩序，切实提升县城管理水平。

二、工作安排

专项行动从8月10日起至11月10日结束，分三个阶段进行：

第一阶段：宣传摸底阶段（8月10日至8月31日）。通过通告、新闻媒体和车辆巡回宣传等多种形式，广泛宣传有关法律法规及政策，全面提升群众对专项行动的知晓率。加大巡查力度，全面摸清城区小产权房屋开发等违法建筑的分布情况及施工进度，分类统计，并制定相应处罚措施。

第二阶段：集中整治阶段（9月1日至10月20日）。根据巡查摸底情况，对县城规划区内在建的无资质房地产开发行为和在集体土地上进行的小产权房屋开发等违法建筑责令其停止建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正并处以罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；对拒不停工并继续修建的，依法实施。

第三阶段：总结巩固阶段（10月21日至11月10日）。各有关单位就各自工作开展情况进行总结，重点总结专项行动中的典型做法、存在问题和下一步工作措施，以书面形式报送县集中整治小产权房屋开发等违法建设专项行动领导小组办公室。县专项行动小组办公室要及时对全县工作开展情况进行汇总，报送领导小组审阅。

三、组织领导

成立县集中整治小产权房屋开发等违法建设专项行动领导小组，组成人员如下：

组长：县政府副县长

副组长：县住建局局长

县国土资源局局长

县旧城改造办主任

泾干镇镇长

成员：县纪委副书记、监察局局长

县公安局副局长

县双创办主任

县水利局副局长

县文体广电局局长

县环保局局长

县电力局局长

领导小组下设办公室，办公室设在县住建局，办公室主任由同志兼任，具体负责专项行动各项工作。

四、任务分工

（一）县住建局：负责严把规划审批关，对不具备房地产开发资质的单位和个人进行的房地产开发行为不予许可。对在城区集体土地上进行小产权房屋开发的项目坚决不予审批；对参与勘察、设计、监理的单位进行清理；对使用劣质材料，存在安全隐患的，通过城建网专栏进行曝光，不予办理产权产籍手续。同时，责令相关企业停止向小产权房屋建设工地提供商品混凝土、其它建材和施工设备。

（二）县国土资源局：负责宣传《土地管理法》等相关法律法规，使群众了解农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。严厉查处擅自改变土地用途进行违法建设的行为。

（三）县旧城改造办：负责明确近期的旧城改造范围，做好宣传，使群众提高对旧城改造的认识，避免重复建设。

（四）泾干镇：负责动员村组干部，加强对群众的宣传教育，让群众充分认识小产权房屋开发行为的危害性和违法性，并鼓励群众互相监督，发现违法行为及时举报。协助县住建局做好小产权房屋开发等违法建筑的专项整治工作。

（五）县环保局：负责查处违法建设工地夜间施工噪音扰民等问题。

（六）县监察局：负责对专项行动中出现的违规违纪工作人员，依情节轻重给予相应处分。

（七）县公安局：负责维护好违法建筑拆除的现场秩序。

（八）县水利局、电力局：负责对违法从事小产权房屋建设的工地断水断电。

（九）县文体广电局：在电视台开设专栏，跟踪报道对小产权房屋开发等违法建设行为的查处过程。

（十）县双创办：协调配合县环卫局查处违法建设工地材料乱堆，建筑垃圾乱倒等影响市容市貌的问题。

五、工作要求

（一）加强领导，落实责任。开展小产权房屋开发等违法建设专项整治是加强县城管理，规范县城建设秩序，提升县城品位的一项重要举措。各镇、各有关部门要高度重视，将此项工作列入重要议事日程，成立专门的组织机构，层层细化分解工作任务，夯实工作责任，确保专项整治行动各项工作顺利推进。

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关键词：房地产；评估；对策分析

中图分类号：F29 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）025-000-01

我国房地产评估主要有：一般评估、特定评估和房地产抵押贷款评估三种类型，随着经济的飞速发展，房地产评估业也发生这巨大的变化，其业务范围从单一的房地产交易评估发展到周边房地产抵押、保险、征收、司法诉讼、企业合资、股份该组、破产清算、土地拍卖等等各种经济行为活动。当前，为了规范房地产评估业，制定了《中国任命共和国城市房地产管理法》和《中国人民共和国土地管理法》等相关的法律规章制度，并对房地产估价技术进行了规范，制定了《房地产估价规范》。尽管如此，我国房地产评估行业依旧存在着一些问题亟待解决。

一、房地产评估中存在的主要问题

（一）业内法律法规实施细则不完备

虽然业内已制定了相关的法律法规，为房地产行业的发展提供了法律依据，但是这些管理规则并没有具体的实施细则。在《中国人民共和国城市房地产管理法》中尽管对房地产评估制度的法定地位进行了明确，但对房地产评估专门法律方面内容却是缺失的。其他相关法规中有对房地产评估的相关规定，依旧不能对评估行为作出规范和标准。实施细则的不完备使得评估人员在工作中不能积极发挥能动性，导致评估不能有效完成。

（二）业内监管缺失导致公信力不高

当前房地产评估业中存在着乱评估、乱定价、私收回扣等弄虚作假的乱象，这些现象的出现主要是因该行业缺乏有效的监管和合理的监管标准。当前较为显著的问题就是相关评估机构易被一些外力机构干扰、诱惑，因利益驱使做出不合理的评估行为，严重违背了市场价值、损害了他人的合法权益及国家利益，导致其社会公信力不高。

（三）业内评估人员综合素质较低下

房地产业的特殊性预示着从业人员需要较高的专业素质，一些投资风险较高的项目更加依赖于专业的价值质量鉴定人员。当前，业内评估人员的培训考核方面并不完善，学术要求严重欠缺，且入行门槛较低，使得评估人员的综合素质普遍底下，相关评估师资格等级考试制度只有一个级别，不能体现评估师资质的深浅和水平的高低，使得评估师不会主动提升自身的业务能力，无法激发评估人员的深造和继续学习动力。

二、房地产评估中相应的对策探析

（一）建立健全房地产评估行业实施细则的法律法规

相关部门应根据现行出台的相关法律法规制定出专门的《房地产评估法》，并针对行业标准制定相应的技术行为规范和章程，对行业内违法乱纪现象制定相应的处罚政策；针对业内收费标准方面做出适当的调整，将评估总额较小的项目进行档次细分提高收费标准，避免造成因量大收费小而无人承接的现象发生，将评估总额较大的项目进行档次细分降低收费标准，避免造成压价竞争、私收回扣的现象发生；针对行业内职业道德标准进行相关行为的规范，不断地对房地产评估行业的实施细则法律法律进行建设和完善，在评估机构执行评估行为的过程中做到有法可依，有章可循。

（二）强化建设房地产评估行业内外监管的诚信体系

建立房地产评估行业内外并行的诚信体系，内外监管的有效实施可以对房地产评估市场进行整顿和进化，通过相应的监管机制的实施，对各类相关机构和工作人员采取有效的监管，避免在评估过程中出现弄虚作假的现象，针对违法乱纪现象进行相关查处追究其法律责任，创造良性竞争的房地产评估市场，维护房地产评估行为的独立性，确保评估结果的公正性。在建设和推进房地产评估行业诚信体系的同时，需要发挥房地产评估行业协会的自律性，结合行业发展的需要将评估操作流程规范和服务标准进行完善，协会需要协助相关部门建立较完善的信用档案，通过信用档案的建立对相关单位和个人的诚信机制进行预警，促进房地产评估市场环境的独立性和公平性，加强职业道德教育的培育和宣传，提高从业人员的纪律和道德素养，建立抵制不良现象的行为准则。行业协会还应该积极对房地产评估事故和纠纷的调解处罚，对有损行业内部的行为进行处理，以维护房地产评估行业的良性发展。

（三）优化完善房地产评估行业人员的资质认证系统

相关部门需要对房地产评估从业人员的资质认证系统进行优化和完善，对房地产评估师的资格认证等级设置至少2-3级的档次划分，同时参考国外相关成熟的资质认证系统，结合我国实际情况进行设置，并考察房地产评估师的业务能力、对行业经验的掌握程度、相关评估技术含量高低、职业道德的好坏等方面。做到房地产评估师等级跟随其综合素质进行等级的升降、动态的监管，在确保房地产评估从业人员的技术水平的同时，推动房地产从业队伍的健康良性的发展。在设置从业人员等级资质划分的同时，还应该对房地产评估从业人员的准入门槛进行提升，从源头抓起，提高房地产评估从业人员的综合素质，要求提高从业人员的学历程度，对从业人员注册制度进行严格的把关，提高考试的难度，实行择优录取的形式，建立从业人员良性的竞争机制，对房地产评估从业人员进行优化培训教育，不断完善其行业的理论实践技能和专业知识，达到提升房地产评估从业人员的综合素质和能力。

三、结语

房地产行业的稳健发展可以促进我国社会经济的稳步发展，房地产评估业作为房地产行业的主要成员，同时对我国社会经济的健康发展起到至关重要的作用，也是推进市场化经济必不可少的作用力之一，我国房地产评估行业虽然还处在初级阶段存在一定的问题，但随着行业的发展，结合实际情况对行业内部采取一些积极有效的措施进行规范化管理，各相关部门和机构通力合作和监管，不断培育房地产评估高综合素质人才等措施的实施，将会促进我国房地产评估行业逐渐完善和成熟，从而推动社会经济的进步和健康有序的发展。

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（一）房地产经济管理目标不明确，政策不连续实施不到位

房地产业是关系到民生的基础性产业，关联性强，直接或间接影响40多个行业，增加就业岗位，拉动地方经济增长。为此，房地产行业得到社会各界高度关注，开展好房地产经济管理工作成为重中之重。结合当前发展现状，分析出房地产经济管理中存在的主要问题。

1.政府和企业没有明确的管理目标

房地产行业是一个关系民生和社会经济发展相关的重要行业，政府为了稳定房价，调节市场供求平衡，满足人们的基本需求，做出相应的调整。但针对房地产经济管理并没有明确的目标，就政策的出台时期来看，强调房地产基础性地位时，房地产市场就会火暴，房价上涨过快；强调民生问题时，房地产市场会出现一段时间观望，房价也就相对稳定或者下跌。政府和企业并没有树立正确科学的经济管理目标，这将对房地产行业的可持续健康发展带来影响。

2.政府管理政策不连续，缺乏稳定性

为抑制房价过快上涨，政府针对房地产业出台了相关政策来进行调控。这些政策主要结合地方经济增长和银行信贷等因素。房价上涨过快时，政府出台限购政策或提高贷款利率来抑制房价上涨；如市场进入平淡时期，政府又会降低银行信贷利率，取消限购政策，降低交易税费等政策，以求刺激消费。从行业整体发展来看，我国的房地产市场价格是稳中有增的态势，但没有完全依靠市场规律去进行管理，政府的政策缺乏连续性以及科学性，市场受政策的影响非常密切，这点对房地产行业也造成一定影响。

3.没有从根源进行宏观调控

政府出台的房地产市场宏观调控政策没有从根源上解决我国房地产发展的关键性问题，导致个别一二线城市房价整体上涨过快，没有有效地改变民生重点问题，宏观调控手段单一且粗暴，限购、限贷、限售、限离这四限措施已经很明显的体现了这一问题。同时房地产企业的过度开发也造成了市场泡沫的增加，对银行的信贷资金链条造成一定风险，整个市场呈现结构性矛盾，大量的三四线城市土地资源被浪费，开发的房子不能顺利出售，造成了大量的库存，而人口流入的一二线城市，土地资源有限，供给量萎缩，供求矛盾并不能得到解决。政策出台不连续也是宏观调控过程中的突出问题，如政府前期出台的降低房地产交易税费政策鼓励人民消费购房与后期出台的限购政策完全是截然相反的矛盾政策，这就会打消一部分??需购房者的购房热情，同时也有可能引发金融风险，政府出台的调控政策，表明上是调节和平衡了市场供需和价格，但其中的根源性问题并没有真正解决。

（二）房地产经济管理只注重形式，管理体制没有得到有效提升

目前，中国的房地产市场的发展趋势是好的，虽然取得了一定的成就，但房地产经济管理中存在的问题，供求矛盾不能解决，结构性失衡不能化解，房价已成为社会关注的焦点。为了规范房地产市场秩序，提高房地产经济管理效率，政府颁布了一系列调控政策，但是这些政策缺乏深入的市场调研和考察，以及科学的经济分析，政策的不连续、矛盾和贯彻落实不到位，这些因素均导致了房地产经济管理流于形式。另外有些政策的出台与维护房地产市场健康发展相背，引起社会各界很大的争论。我国房地产经济管理秉持的自上而下管理原则，缺乏有效的沟通，使得中央政府与地方政府在房地产经济管理上出现各自施政现象，没有明确各自的职责，导致政策的出台盲目且仓促，朝夕改制也屡屡发生，这些将严重影响政府的信誉，是需要各级政府必须正视的一大问题。

房地产业作为我国国民经济的支柱型产业，在受到全球性金融风险的冲击后，我国政府制定出台一系列推动房地产业结构升级改革措施，降低对房地产业的过度依赖，这点是值得认同的。也正因为如此，我们的政府更应该加强对房地产市场科学有效地调控，优化产业结构，提高市场的刚需住房与保障住房开发建设，保障民生，抑制房地产投资泡沫，降低金融风险。

（三）缺乏完善的法律法规和管理制度

我国房地产市场和企业在发展过程中，由于政府没有制定完善的法律法规，企业没有构建完善的管理制度体系对房地产经济管理乃至房地产行业的发展都造成一定影响。从长远来看，要想保障我国房地产市场健康平稳发展，提高抵御金融风险的冲击，需要制定并完善相关的法律体系。改革开放以来，我国房地产市场快速发展，但是相关的法律法规还存在着不完善的问题。加强房地产经济管理应从整体出发，着眼与项目前期的开发、建设和交易，对开发过程的经济管理应当引起足够重视。[2]

二、金融风险对房地产行业的主要影响

在全球经济一体化影响下，我国加入世贸组织，增强了与世界各国的经济联系，经济全球化是把双刃剑，2008年爆发的全球性金融危机也不可避免的波击到我国，房地产业具有较强的关联性也受到明显影响。房产滞销、居民消费能力和意愿降低，使我国房地产业受到金融危机和长期宏观政策调控积累效应的双重危害。

政府开展的宏观经济调控政策间接将危机传递到房地产业。而房地产业是资金密集型行业，美国次贷危机的爆发，大批投资银行被托管或倒闭，外国金融机构的撤资，使得我国的房地产市场销量显著降低，房价波动异常严重，由于受到房地产市场的关联性影响，上下游产业也大幅减产，职工收入降低、失业率明显提高，导致房地产业发展步伐缓慢、产业链萎缩。加之房地产行业的高额利润回报，财富聚集效应明显，前期大量资本的注入，在经受到强烈的风险冲击后，引发大面积金融风险的几率大大增加，同时也造成了房地产泡沫的进一步聚集，一旦控制失衡，后果将难以想象。

三、房地产经济管理中应对金融风险的对策

（一）突出政府的核心地位，科学研究调控政策

我国房地产市场发展正处于发展初级、中级阶段，政府应发挥市场主导作用，加大对房地产市场的宏观调控力度，制定和出台相关的法律法规，稳定市场提高信心。针对具体的调控措施要避免出现互相矛盾，缺乏科学分析和盲目出台某些政策，研究符合我国国情和人民实际生活想适宜的长效机制才是科学合理的发展方向。例如我国现在的行业环境，市场调节在经济中起最基本的调节机制已经基本失效，取而代之的是强硬的行政手段，而这些手段是否合乎经济规律，是否经过科学的论断，是否与国家的基本法律相抵触一概不加以考虑，仓促且粗暴，这是我国政府出台政策的一种倒退。出现问题后没有科学的分析论断，盲目的加以限制，是一种懒政的表现，同时也是对物权法给予产权人基本权利的粗暴践踏。政府在出台相关的政策时务必要进行全面的分析和科学的研究论证，杜绝头痛医头，脚痛医脚的荒谬管理，否则政府的信誉将会受到质疑，人民的生活以及民生问题将会更加严重，违背客观经济发展规律的手段将导致调控结果与预期背道而驰，因此只有认清我国的实际情况，结合具体情况加以科学研究方可达到调控的目标，促进我国的房地产行业稳步发展。

（二）完善房地行业相关法律法规

我国房地产业处于快速发展阶段，市场监管缺乏完善的法律法规。因此，房地产业应总结经验，结合我国房地产市场发展的实际情况，科学合理的指定相关法律法规。政府应规范指导，减少对房地产市场的非正常干扰，加强对房地产市场的宏观调控力度，保证制度得到有效的贯彻落实，促进房地产经济管理全面化和系统化。

（三）构建完善的房地产经济管理机制

要解决中国的房地产发展的根本问题，不仅要依靠政府的政策调控，房地产企业也应建立健全房地?a经济管理系统，从根本上解决问题。结合我国房地产市场和企业发展实际情况，制定科学、有效的经济管理体制。明确责任主体，确保制度的有效监督和实施。

（四）房地产企业应规范经营

房地产企业应构建完善经济管理体制，提升抵御金融风险的能力，合理的评估自身优势、劣势以及各项财务指标，积极与政府进行沟通，合理布局旗下业务，达到可持续发展。

（五）加强对资金成本的管控

加强资金成本控制是改善房地产经济管理的有效途径，合理控制房地产开发成本对提高企业经济效益起着重要作用。房地产项目总体规划后，要对项目进行全面预算，合理控制项目成本，保证资金安全。房地产经济管理人员应以主人翁意识，降本增效，节支开流，实施主体责任承包制，制定成本管控制度。

（六）制定科学合理的发展规划

房地产企业应制定科学合理的发展规划，保持本企业的良好发展态势。在指导公司的发展规划时应明确发展目标，细分产品市场，分析消费者的具体需求。由于房地产市场关系到民生大计，所以在制定发展规划时还要注意保障民生，着眼长远，从根本上解决企业经济管理中存在的问题。