房屋征收法律依据范文

导语：如何才能写好一篇房屋征收法律依据，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

(1)房屋补偿费，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

【法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

篇2

1、房屋补偿按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格;

2、因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;

3、对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定;

4、选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

【法律依据】

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1、被征收固定资产价值的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、厂房、办公楼等建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而产生的补偿等；

2、因征收造成的搬迁和临时安置补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；

3、停产停业损失补偿费用，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失，也可酌情包括预期经营损失；

4、基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

【法律依据】

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关键词：房地产税 税收体制 政府干预

一、十八届三中全会后的房产税走向

十八届三中全会对房产税的描述是"加快房地产税立法并适时推进改革"，这一描述比此前的理论、试点深邃、准确、实际。这绝非意味着对此前房产税理论、做法（没有法律依据强行试点、妄图强行扩大试点、强行推行房产税带来了社会断裂）的肯定，而是实事求是地提出了"房地产税"、"立法"、"改革"，当然也就绝非意味着房地产税很快就能出台，注定是个很艰难、很漫长的过程。正常来讲征收房地产税涉及了理念、经济伦理、体制、法理、法律依据、操作技术等诸多问题，所有问题的解决都需要改革，需要有法律依据、需要道理支持，构建出征收房地产税的平台，绝非前段时间某些人鼓噪房产税显示的"火烧屁股"跳起来喊叫那般简单、那般粗暴。

或许改革立法应该明确下面的问题，才能搭建好房地产税的法律关系。

（一）房地产税的目的

房产税是政府行政管理者的功能，土地财政是政府的所有者收益，用房产税取代土地违背科学管理，混淆了所有权与行政权，强化了体制弊病，即使真的征收了房产税，体制上不能取消政府土地掌控者功能，政府卖地的机能、利益驱动都存在，土地财政仍然难以根除，而且房产税与土地财政在数量上不可同日而语。虽然说把房产税改为房地产税解决了一些问题，但是，明晰这一手段的目的应该是使用这一手段的前提。

（二）房地产税的经济伦理

高房价背后有很多体制原因，如资源过多聚集在城市和大城市、货币超发、税负过重等等，如今中国在失去劳动力红利以后，过重的税负让产品逐渐失去了竞争力，减税应该是中国经济今后必须的改革。在鼓噪房产税、试点的过程中，只是强调单纯开征房产税而没有伴随开发、购买环节的减税，违背经济伦理，同时也会像提高油价一样，增加社会经济运行成本，让相对低迷的经济运行更加艰难。

（三）房地产税的法理支持

中国房地产基本制度是土地有偿有期限转让，政府作为土地所有者是理论上的房产税受益人，如果征收房地产税，必须在法理上对此有通顺的解释，在没有解决这一问题以前就强行开征房地产税，没有法理支持影响政府的声誉，房地产税永远都会伴随质疑。

（四）房地产税的法律依据

十八届三中全会以前妄图强行征收房产税的依据是《中华人民共和国房产税暂行条例》， 十八届三中全明确提出了房地产税概念否定了房产税，自然要先行立法以后才行，立法本身就是一个首先要有"改革"旧经济关系、设立新型经济关系的过程，无论如何这都会比在缺乏法律依据的前提下试点、推行都显得更加文明、特别有意义。

二、国外房地产税对住宅价格影响

房地产税的征收在世界各国有着悠久的历史，国外学者很早就开始对房产税展开了研究，至今国外关于房产税的文献已不仅仅局限于税制，其涉及面非常广，包括了经济、社会的方方面面。

Boelhouwer（2004）研究了世界各国房地产价格，根据其变化情况来分析税收政策对房地产市场的调控作用，结果表明小部分国家的税收政策并没有达到期望的效果，比如法国、比利时、英国等，但是还有一部分国家达到了预期的结果，如丹麦、德国、瑞典等。

在欧美，只要房屋产权属于私人所有，即便房屋的主人去世，也必须缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等（视房子所属的不同地域而定），平均为2%。假如你花20万美元买一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳4000美元的房产税，且房产税的征收计算，是根据你所拥有房子的实际价值来决定的。

1992年，英国政府颁布《1992年地方财政法案》，规定从1993年8月1日起执行议会税（又称住宅房地产税），并一直沿用至今。该法案短期内刺激英国实际房价出现一定增长。

三、 房地产税收对房价的作用机理

房地产价格的决定根本是由供需决定的，房地产税的作用是通过增加交易成本和降低预期收入调节房地产市场的交易量和需求结构进而调节房地产价格。本文借鉴陈多长和杜雪军等关于房地产价格影响的理论模型进行分析。

五、结果分析

运用OLS估计方法对数据进行计量分析结果如表所示。根据得出的结果可知，房地产税对房地产交易量的波动具有一定的解释能力，而房产税对房价的影响并没有达到预期的效果，模型的拟合系数 =0.63，具有较好的拟合程度。征收个人房产税并没有达到抑制房价的目的，其中原因有很多。

六、结论

频繁调控无效与中国缺乏房地产经济模式有关，正因如此才导致了调控思路混乱，每次调控都只考虑房价，根本不考量越来越重要的租赁市场，限购、房产税都典型地反映了这一问题。或许，政府在构建新经济模式、新房地产经济模式以后，对商品房、保障房、租赁市场等等都会有新的考量，这是房地产税合理的重要前提之一。房产税横空出世的前前后后、形形的说法和争论，有很多元素值得整个社会思索，作为一个梦想迈进现代化的国家，在管理经济过程中不顾约束条件、不讲法律依据"霸王硬上弓"是件危险的事情。在我国全面弘扬法治社会的今天，法治观念已深入人心，而与人民生活息息相关的房产税更应该符合法律法规、受法律监督。房产税只有尽快纳入到法治轨道，房产税成功扩围才能指日可待，人民大众的纳税权利与义务才能得到更好的保障。

参考文献：

[1]十八届三中全会报告全文[R].2013

[2] 钱静芳.物业税制度国际比较及对我国的启示[J].财会月刊.2010（6）：36-37.

[3]高培勇.共和国财税60 年[M].人民出版社，2009

[4]《中华人民共和国房产税暂行条例》1986

[5]巴曙松，刘孝红，尹煜等.物业税改革对房地产市场的影响研究[M].首都经济贸易大学出版社，2011.

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确定补偿款不对的话，那你可以按照下面的途径维权：

1、一般情况下，如果对征地补偿不满意，可以要求地方人民政府协调；

2、如果协调不成功的，可以要求地方人民政府进行裁决；

3、如果是非正地的，可以收集相关证据资料至法院提起诉讼，要求停止侵害并赔偿损失。

【法律依据】：根据国务院令的《城市房屋拆迁管理条例》第十三条的规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额；

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关键词：房屋拆迁；征收；补偿

Abstract: along with the social economy continues to improve, drives the city economy developed, and the expansion of city also pose, but the city expansion is necessary to impose an a large quantity of surrounding rural land, so that way, was formed on the building on collective land and its appendages demolition process. Collection, the farmers face losing homes and career is, its the only production material be forced to deprive, the future is facing a huge survival pressure. Because the land expropriation, the collective of related laws and regulations, not perfect, some local governments in the rural land, housing collection in the protection of public interests by name, do infringe upon reality of the farmers' lawful rights.

Keywords: housing units; Collection; compensation

中图分类号：U415.7 文献标识码：A 文章编号：

0 引言

“农宅”也就是农民所建私房，我国宪法第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”当然“农宅”就是所谓的宅基地上所建的房屋，宅基地是属于集体所有。而我要谈的“农宅”主要指城市郊区农民的住宅，宅基地和自留山、自留地。随着城市化的进程，城市不断的扩大，人口的增加，土地的有限，城市郊区的农宅和土地越来越多被征收和拆迁。

一、调查报告

近年来，随着城市经济快速持续发展，农村的城市化建设步伐加快，旅游开发热、开发区热和房地产热等纷纷兴起，农村(尤其是城乡结合部的农村)的房屋和土地越来越多地被征收，有的甚至是整个村的房屋和土地被全部征收。土地是不可再生资源，农村的土地更具有双重性质，它不光是生产资料，还是社会保障，被征收，拆迁的房屋越多就意味着农民的住所没有保障，被征收的土地越多就意味着农民的生存田越少，加之在征地过程中普遍存在补偿标准低、土地增值收益分配不合理、打着“公共利益”的旗帜等问题，失地农民利益受到损害，不满情绪不断上升，对房屋拆迁和土地征用普遍采取抵制态度，失地农民与政府之间的矛盾日趋尖锐。

许多商户在拆房的过程中，都会遭到农民的反抗，此时这些商户就会认为农民的房子不拆则成为了危楼。那么 “农宅”真的就是“危楼”吗？可以让政府低价征收、拆迁？政府真的是以公共利益为目的征收、拆迁的吗？政府的补偿合理吗？房屋是公民合法的私有财产，拆迁房屋必须要具有正当性，即要有法律依据，否则构成对私有财产权的侵犯。我国《宪法》修正案第二十条规定:“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”修正案第二十二条规定:“公民合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第2条重申宪法的精神，指出:“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。……国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”以上规定是目前对农村房屋拆迁和集体土地征收的主要法律依据。由于我国宪法和法律未对公共利益作出明确界定，使得政府在行政征收和拆迁中拥有很大的自由裁量权，而这种自由裁量权的扩大，易导致政府角色的错位。在农村房屋拆迁中，政府已不是纯粹的公共利益的服务者，不是从为公众服务、为公共利益服务出发，而是借助它的权力来实现其自身利益。

二、公共利益的界定不明确

对于“公共利益”界定不明确，我国《宪法》、《物权法》仅仅规定了公益拆迁，将国家征收拆迁的目的严格限于“公共利益”。但是目前征地拆迁的范围过大，以商业为目的征收、拆迁也出现通过政府打着公益拆迁的旗号对农村集体土地和房屋征地拆迁的情形。为了政府征地拆迁行为的正当性和合理性必须对“公共利益”加以界定。公共利益界定，我个人也认为它是比较复杂、比较困难的。有些是比较容易界定的，比如说国防的建设，公共设施的建设，这些都比较清楚。但有些公共利益界定其实不是那么清楚。比如说危旧房改造，特别是城中村的改造，这在很多地方都是一个争议很大的问题。我个人认为，它是把这种决定交给那些有直接利害关系的当事人来决定，体现了征收的民主原则。也就是说，让那些当事人来决定这是不是公共利益。“公共利益”，广义上是指国家利益和社会不特定多数人利益。“公共利益”所应包含的具体情形均在我国法律法规中没有做出明确界定，因而实践中把“公共利益”经常滥用。例如，国家征拆迁权利滥用，土地、房屋被有的地方政府以强制手段低价或无偿从农民手中征收、拆迁过来，然后再以市场价格出让给开发商，从中赚取巨大的差价，却因此大幅度降低和剥夺了被拆迁人合法的征收拆迁补偿金额。在国家加紧对土地征收的监督和控制的情况下，政府仍然存在较多滥用公权力的行为，而方式更加隐蔽，如以兴建工业区等理由申请征地，在获批后把一部分土地出售或改作他用，从而极大地引发了拆迁农民的不满情绪。所以，为了限制政府权力，减少或制止违规违法行为的发生，切实维护公共利益、维护农民群众的正当合法权益，须对公共利益加以界定。

三、征收、拆迁补偿标准不规范

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。但是对于征收、拆迁补偿标准不规范，有的仅含糊规定给予“适当补偿”或”补偿”，有的规定了固定的标准，如我国《土地管理法》第47条“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。”具体的补偿标准主要是由行政机关裁量，降低补偿标准的现象也比较普遍。实际情况就是，补偿金是由政府在法定幅度内单方说了算，农民没有讨价还价的余地，造成补偿金远远低于土地应有价值。而且这一补偿标准将补偿限于直接损失，间接损失的补偿则就不予考虑了。即使是对直接损失的补偿标准也过低。根本不足以填补农民所遭受的损失，也不足以制约任意征地行为。在当今土地已是价比黄金，而向农民征收时却以粮食的价格来计算补偿。

农村土地征收、拆迁及农民权益救济问题上寻求司法保障显得是那么的无力。在相关法律法规缺失的情况下，首先，农村集体土地的征收制度在本质上是一种行政征收，在征与不征的问题上，农民没有谈判权、抗辩权、拒绝权。其次，补偿金的确定是由政府在法定幅度内说了算。因此，在补多少的问题上，农民显得很无耐。

四、结束语

（一）把土地征收补偿制度进一步完善。土地征收范围要严格限定，把公益用地和经营性用地要严格区分。国家进行土地征收必须为了公共利益的需要，征收权的使用要合法，通过征地不得牟利;商业用地的解决，运用市场机制解决，土地征收工作要有序、健康的进行。

（二）完善法律法规，尽快出台《集体土地征收拆迁法》。通过对众多法律、法规、规章进行融合整理，建立和完善征地拆迁方面的一整套协调一致的法律体系，用以指导、规范和约束各级、各部门以及拆迁相对人的行为，保障农村房屋拆迁工作合法、有序进行。

（三）把土地征收与补偿工作程序逐步完善。树立程序正义观念，遵守公正、公开与效率的原则，把征收及补偿程序的立法完善，增加征收、拆迁的透明度，社会的监督随时欢迎。

（四）补偿标准要合理补偿方式要多元化。以农民集体土地财产权利的确定为基础，补偿金应该按照市场价格来确定。补偿金除了要考虑农民的耕种等损失，还要注重对农民失地后的后期保障。尤其是土地后期出让过程中，政府应提高农业重点开发基金、土地复垦费、用于农业土地开发费用、耕地占用税等税费来解决后续保障问题，个人觉得该笔费用不应低于出让金的50%，并通过立法来确定资金使用渠道，防止该费用被挪用。对于土地的区位、土地的预期收益、供求状况、当地经济发展状况等因素是当前农地征收中最为关键的问题，当然最重要的还是要考虑土地征收前的价值。与此同时，补偿方式的多元化，主要以一次性金钱补偿的方式，失地农民的社会保障体系要建立健全，辅以其他补偿方式，切实保障农民合法权益。

参考文献：

[1]张向东.城市房屋拆迁法律性质之定位[J].现代法学，2009（5）.

[2]李爱民.房屋拆迁行为的法律分析[J].法制与社会，2009（5）.

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印花税征收对象，具体有五类：

1、购销、加工承揽、建设工程勘查设计、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；

2、产权转移书据；

3、营业账簿；

4、房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证、许可证照；

5、经财政部确定征税的其它凭证。

【法律依据】：《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》

施行细则依据《中华人民共和国印花税暂行条例》（以下简称条例）第十五条的规定制定。

第二条，条例第一条所说的在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证，是指在中国境内具有法律效力，受中国法律保护的凭证。

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建设和谐社会，必须从解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题入手，切实维护人民群众的合法权益。物权法是一部关系到社会生活每一个细胞、关系到千家万户老百姓切身利益、关系到社会主义市场经济健康发展的民事基本法。建立中国特色的社会主义物权制度，是当代中国的伟大而深刻的社会与法律变革。制定物权法，意义重大，影响深远。

第一，充满活力是和谐社会建设的基本要求之一。而要充满活力，就必须调动全社会成员创造财富的积极性、能动性和创造性。通过物权法对财产归属关系、利用关系和保护关系的规范作用，社会成员对自己的财产才能建立起信心，才能内在地迸发出创造财产的冲动与激情——这就是所谓“有恒产者有恒心”；而每一位社会成员财富的增长，也就是整个社会财富的增长。物权法在依据现行宪法精神、坚持社会主义基本经济制度、确保中国物权制度的社会主义方向的前提下，明确规定了物权法定原则、物权公示原则和物权的取得和行使的相对性原则，并且强调：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利”(第3条第3款)；“明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”(第1条)；“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”(第64条)；“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护”，“国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益”(第65条)，等等。这些规定，设立了社会主义市场经济体制下激励社会成员创造财富的法律机制，必将大大地激发全社会成员争取和创造财富的巨大活力与动力，进而有力地增强当代中国经济发展的原动力。所以，从这个意义上说，物权法是创造财富的法律。

第二，以人为本是和谐社会建设的本质要求。以人为本反映在财产关系领域，就是要确认与保障公民的财产权。物权作为维持人的基本生存和生活的财产权，是一项重要的民事权利，也是公民基本权利的重要内容之一，是人权的重要组成部分。物权法通过对公民财产权的确认、利用与保护，从而维护人的体面的、有尊严的生活的物质基础，保障公民的最基本的人权，实现以人为本的法律要求。物权法运用一系列具体的法律规范，确认并保护私人所有权、农民的土地承包经营权和宅基地使用权、业主的建筑物区分所有权等社会成员的合法权益，强调：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”(第39条)；“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益”(第40条)。这就从根本上维护和保障了广大人民群众的切身的合法权益。不仅如此，物权法还注意规范国家公权力与公民个人权利之间的关系，协调公共利益与个体利益之间的合理的张力关系，一方面，强调“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”(第42条第1款)。另一方面又强调依法维护公民的物权权益是政府的一项重要职责，明确规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益”(第42条第2款)；“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”(第42条第3款)。这些规定，把以人为本的法律要求转化为具体实在的所有权制度。所以，从这个意义上讲，物权法是保障基本人权的法律。

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一般是办理房产证的时候去审批缴纳契税，一般的顺序是购房、交首付、办理贷款、贷款审批、审批合格、进入交房流程。贷款批下来之后，开发商打电话让去交房，这时候需要去审批交契税。

如果不是个人购房，还需要交纳印花税，开始交房了，这时候一般给了钥匙之后，一个月之内办妥，并不是很催，交完契税之后别的费用几乎没有了，除非是全款才需要自己办理不动产产权证。首套房且是个人住房的，面积90平以下，契税的费用是总金额的1%。

法律依据：《中华人民共和国契税暂行条例》第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。《中华人民共和国契税暂行条例》第九条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

（来源：文章屋网 ）

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一、征收部门签订补偿协议时享有行政优益权

行政优益权是国家为确保行政主体有效行使职权，切实履行职责，圆满实现公共利益的目标，而以法律法规等形式赋予行政主体享有各种职务或物质上优益条件的资格。例如，合同内容单方决定权、设立奖励权、合同履行指挥权、单方变更与解除权、动用强制权、违反合同制裁权。

房屋征收补偿决定作出后，房屋征收部门要做的工作就是与被征收人订立补偿安置协议，内容包括补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。但是，如果征收部门与被征收人达不成征收补偿安置协议的，由征收部门提请作出征收决定的市、县人民政府根据征收补偿方案作出补偿安置决定，这是对“钉子户”的制衡，体现了征收具有强制性，也体现了征收部门享有行政优益权，通过补偿决定可以促进补偿协议的签订，此乃“以决定促进协议”之妙处。补偿协议与补偿决定相比，更有利于被征收人的权利保障。首先，征收补偿协议是当事人之间的合意，双方当事人可在签订补偿协议的过程中，反复协商或讨价还价，无疑被征收人的利益会得到充分考虑；而且被征收人会相信自己的利益已得到了充分考虑，所以其精神需要也得到满足、人格得到尊重。其次，由于补偿协议与一般合同相比，具有行政优益权的特点，行政主体征收部门往往会在补偿协议中给予被征收人奖励及其他优惠条件，这意味着其中的可期待利益也增大很多。从被征收人权利保障和社会和谐角度考虑，国家提倡通过补偿协议解决征收补偿。当然因此也就对征收部门提出了一定的要求，例如，只能为公共利益而向所有被征收人提供公平、公开的补偿优惠标准及奖励办法等。《征收条例》对征收安置部门的行政优益权规定缺失，动用强制权、违反合同制裁权没有做出应有的规定。这就需要对《行政诉讼法》作扩大解释，征收部门可以作为原告提讼，以诉讼中先予执行代替动用强制权，以法院判决被征收人承担诉讼费代替违反合同制裁权。根本解决行政有益权问题期待《行政诉讼法》的修订以及《行政程序法》的出台。

二、征收补偿协议系行政合同

《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁补偿协议是由平等主体的拆迁人与被拆迁人签订的协议，属于典型的民事合同，受《合同法》和《城市房屋拆迁管理条例》调整。《征收条例》第25条第2款规定：“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼”。规定了司法救济，却没有明确该协议的性质。笔者认为征收补偿协议属于典型的行政合同。所谓行政合同，是指行政主体之间，行政主体与公民、法人或其他组织之间，为实现行政管理目的，依双方意思表示一致，而确立、变更或消灭相互权利义务的协议。行政合同具有以下特征：1.行政合同的当事人一方必须是行政主体；2.行政合同的目的是为了实现国家行政管理目标；3.行政合同的双方意思表示必须一致；4.在行政合同的履行、变更或解除中，行政主体享有行政优益权。因此，行政合同是代表公益的政府或机关与代表私益的私人为完成社会公共产品的供给，以保障公共利益的维持与增进而进行博弈、协商所达成的一种契约。

现将征收补偿协议与行政合同的特征进行对照：1.征收补偿合同的当事人一方是政府的征收补偿部门，属于行政主体；2.征收补偿合同的目的是为了实现公共利益需要的房屋征收，即为实现行政管理目标；3.征收补偿合同是在双方达成一致意见的情况下签订的；4.在征收补偿合同的履行、变更或解除中，征收部门享有行政优益权。因此，征收补偿合同完全具有行政合同的特征，应当作为行政案件审理。在《行政程序法》(征求意见稿)中，将行政合同写入其中，代表了先进法治理念发展的方向。在行政程序法颁行之前，人民法院应在程序上依照《行政诉讼法》，参照《民事诉讼法》，允许行政机关作为行政合同的原告；在实体上可以依照单行行政法律法规，参照《合同法》对行政合同进行审理。

三、征收补偿协议的效力判断

征收补偿协议的效力包括形式上的效力和实质上的效力。形式上的效力是指征收补偿协议一经征收部门与被征收人达成合意，即被推定合法，具有限制和约束征收部门和被征收人的法律效力，未经法定程序不得任意变更和撤销。这表明了征收补偿协议的行政属性，体现征收补偿协议的公定力、确定力、拘束力和执行力，但它只具有相对的效力，其理论依据是征收补偿协议是行政法规授权的、作为公共利益征收的实施部门所作出的一种合法的真实意思表示，目的在于有效维护公共利益以实现征收的目的，是行政法规对征收部门和征收补偿协议的尊重和信任，也是维护行政权正常运行的必然要求。征收补偿协议的实质效力是征收部门与被征收人达成的合意符合法律精神，能得到法律的确认与保护，具有绝对的效力，它是法律对双方合意的一种肯定性价值判断，违反协议必将受到法律的制裁。判断征收补偿协议是否有效，应遵循合法性原则，具体包括下列要件：

1.主体要件，即签订征收补偿协议的主体一方必须是征收补偿部门，根据职权法定原则，其他部门无权签订；另一方必须是被征收入，根据“家事权”不适用不动产原则，当被征收房屋存在夫妻共有时，夫妻双方必须同时参加协商并签字或者书面授权委托。根据《物权法》第174条的规定，征收导致抵押权灭失所取得的赔偿金、补偿金优先实现抵押权，因此，抵押房屋被征收的，还需抵押权人签订协议。

2.职权要件，即签订征收补偿协议必须是征收部门，其享有征收补偿的法定职权。根据《征收条例》第5条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的”。显然，房屋征收部门也不得以营利为目的，因此房屋征收部门应当是全额财政拨款的行政机关或者事业单位。《征收条例》授予征收部门决定征收补偿协议主导性权利内容的相应法定职权，必须在征收补偿方案的框架内、享有较小自由裁量权的范围内签订补偿协议。

3.内容要件，即征收补偿协议的内容必须合法、适当、真实，合法是指补偿协议的主导性权利内容必须具有法定的依据，符合法律规范，符合征收补偿方案，没有明确规定不得随意设置和限制被征收人的权利和义务，体现“行政活动必须有法律依据”的法律保留原则；适当是指征收补偿协议的从属性权利必须公正合理，符合实际，不得畸高畸低，不得显失公平；真实是指征收补偿协议达成的合意必须是双方真实的意思表示，不能在被征收人受欺诈或重大误解的情况下签订。在新旧条例衔接中，需要考虑小缝隙对接或者无缝隙对接，防止适用新旧条例产生较大补偿差距、出现不必要的“动荡”，实现补偿的纵向公平。

4.程序要件，即征收补偿协议的签订必须符合法定的程序，违反法定程序签订的征收补偿协议是无效的行政合同。根据《征收条例》第24条第2款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理”。对于无证房屋，首先需要规划确认、城市管理综合执法部门处理、房屋登记部门进行初始登记后，才能签订补偿协议。否则就会造成国有资产流失，属于。

5.形式要件，即征收补偿协议必须具备书面形式，不能是口头形式。为实现征收过程公开、补偿结果公开等全面的政府信息公开，条件具备的，可以建立征收补偿网络签订系统进行备案。

四、征收补偿协议的违约责任及司法救济

1.征收补偿协议的违约责任。征收补偿协议违约是指征收补偿部门或者被征收人违反征收补偿协议的约定，侵害受法律保护的行政合同法律关系的行为。它包括四个方面的要件：主体要件即限于签订征收补偿协议的征收补偿部门或者被征收人；主观要件即违约方必须具有主观过错；客体要件即行政合同关系；客观要件即只要有违约行为，不论有无损害事实均构成违约。征收补偿部门违约责任的性质是行政责任，它是以严格责任为归责原则，即只要出现违约行为，就推定存在主观过错，如举不出免责的理由的证据便应承担违约责任，也符合《行政诉讼法》关于行政机关承担举证责任的原理。行政合同违约的后果可从两方面理解：一方面，被征收人违约，由于行政优益权的存在，征收部门不仅可要求其继续履行，还可以通过诉讼对其进行制裁，但是，《征收条例》对被征收人违约缺乏直接行政命令的相关条款，相反倒是规定了可以向人民法院提讼。另一方面，对于征收部门违约如果涉及合同主导性权利义务，由于此多系公共利益和公法权益，被征收人是私法权益，在违法的前提下，可以要求继续履行协议；征收部门在未违反合法性原则和公平原则的前提下违约，被征收人只能要求征收部门进行赔偿而不能要求继续履行，且赔偿范围只能是现实利益的损失而非期待利益的损失，这也与《国家赔偿法》立法精神相符。

2.征收补偿协议的实体和程序的准据法。根据《征收条例》第25条第2款规定：“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼”。征收补偿协议的双方当事人都可以，法院进行违约性审查的目的是合理界定双方的责任，违约性审查包括违反约定义务、违反诚实信用原则产生的附随义务，违约补救方式的法律可以适用《合同法》的相关规定。在我国尚未出台行政程序法之前，从违约责任的审查反推征收补偿协议签订的实体准据法包括《征收条例》、《合同法》以及地方性法规；《行政诉讼法》规定，提起行政诉讼的原告仅限于行政相对人，《征收条例》虽然规定了征收部门可以，但是，原告资格问题属于《立法法》中规定的法律保留事项。在最高人民法院制定非诉执行司法解释或者《行政诉讼法》修订时，可以在非诉强制执行的条款中增加规定：“行政合同订立后，公民、法人或者其他组织，既不按合同约定履行又不在法定期限内向人民法院提起行政诉讼的，行政机关可以申请人民法院强制执行”。而在最高人民法院制定非诉执行司法解释或者《行政诉讼法》修订之前，征收部门可以依据《行政诉讼法》、《民事诉讼法》、《征收条例》的规定，向人民法院提起行政合同纠纷的行政诉讼。

3.征收补偿协议诉讼的法律适用及裁判方式。行政合同在理论界普通认可，但司法实践中却鲜见，法律、法规、最高法院的司法解释也无明确规定，行政合同的法律适用在目前已成“盲区”。但我们知道，行政合同是种特殊的行政行为，它始终具有合同法律关系与行政管理法律关系的双重特征，是公法与私法规则的有机结合，理应受到行政法与民法的双重调整。因此，在审理行政合同案件时应同时适用行政法律规范与民事法律规范两种法律规则。但征收补偿协议本质上属于征收部门为实现征收目的而作出的公法行为，与公共利益的征收息息相关，所以在诉讼中首先应适用《征收条例》等行政法律规则对其主导性权利义务进行合法性审查以确定补偿协议的效力，体现合法性审查原则，然后在诚实信用等从属性权利义务方面适用《合同法》等民事法律规则进行裁判。对于行政合同的裁判方式，可根据最高法院《关于执行(中华人民共和国行政诉讼法)若干问题的解释》第57条、第58条的精神，首先对补偿协议的效力进行确认判决；然后基于违约行为对当事人的诉讼请求进行给付判决，可以判决继续履行，也可以判决支付违约金或赔偿金。此外针对征收部门行使行政优益权的行为还可以判决撤销或者维持。