房地产公司财务风险范文
时间：2023-08-28 17:03:54
导语：如何才能写好一篇房地产公司财务风险，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词：财务风险，房地产，资金周转率，现金流量
改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、住房制度改革、房屋商品化和土地有偿使用等制度为契机，使得我国房地产业得以迅速恢复、发展和壮大，并显示出勃勃生机和旺盛活力。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到非常重要的作用。房地产业以其产业关联度强、带动系数大等特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。近几年来，国家调控的力度明显加大，房地产行业的行业制度、开发模式以及监管制度都在逐步完善。
一、 财务风险的概念
狭义财务风险是指由企业负债引起的，具体来说指企业因负债增加使偿债能力减弱或减少企业利润的可能性，通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面：企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。广义财务风险，是指企业在经营及各项财务活动中，由于各种无法预计或不可控因素的存在，及财务状况的不确定性，使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。
二、 房地产企业财务风险的特征
2.1 资金周转率比较低
房地产项目开发主要包括项目的征地、项目的开发、项目建设、竣工和物业阶段，在这些阶段之中，每个阶段都有资金的投入，在项目建设阶段有条件的企业开始预售，部分资金得到回笼，而到竣工和物业阶段才可以回收全部资金。与此同时，地产项目的价格都比较高，销售大多采取分期付款的形势，使得资金在短期内不能得到有效的回收，需要一段很长的时间才会得到全部回收，增加了房地产企业项目运作的资金压力。
.2.2 过度使用财务杠杆
房地产企业进行项目运作需要大量的资金，很多房地产企业采取负债经营的形式，这就导致财务杠杆使用过度，财务杠杆的使用一方面可以使公司股东使用少量自由资本并很好的利用外来资本，产生税盾效应，提高企业股东的权益收益率，但是过高财务杠杆意味着高度资金流动风险，企业面临巨大还款压力，企业股东权益收益率变得不大稳定。
2.3 资产期限不匹配
越来越多的房地产企业选择借债来经营房地产项目，这就对企业的资金变现能力提出更高的要求，企业借债必须有足额的资产进行匹配，否则很容易造成资金不足的困境。我国房地产企业流动资产以房地产完工商品房、在建项目、出租项目和土地构成，还有原材料、库存、消耗品等，尤其是存货很难变现，流动性很差，导致流动资产和流动负债不够匹配，偿债压力十分巨大。
2.4 现金流入期限不够均衡
良好的现金流是房地产项目正常运作的根本保证，但是很多房地产上是现金流入不够稳定。一方面房地产企业采取预售的办法在项目开展阶段获得资金流入，但是开发项目预售期和销售期的匹配不够造成主营业务现金流不够稳定。另外一方面房地产企业投资收益的现金流入也不均衡，这样就导致了有时现金流入过多造成现金冗余，而有时现金流入不足导致短期偿债风险。
三、 财务风险的类型
3.1 偿债风险
偿债风险是企业无法按期偿还到期债务的风险。通常企业都是负债经营的，负债在企业经营中有一些正面作用，可以利用税盾效应合理避税，也可以利用杠杆作用加倍扩大企业的盈利能力。但是负债有固定偿还期限，必须到期偿还，否则企业可能面临破产的风险。此外负债需要每期按时偿还利息，这对于企业来说是经营成本，会影响企业的盈利。
3.2 营运风险
营运风险是指由于外部环境的复杂变化和企业自身的内部控制而导致企业无法实现对资产正常的循环和周转或者资产周转困难的可能性及其可能造成的损失。如存货周转不畅，存货滞销，这些属于企业的营运风险。企业的资金周转状况与供、产、销各个经营环节密切相关，任何一个环节出现问题，都会影响到企业资金的正常周转。
3.3 盈利风险
盈利风险是企业无法顺利开展生产经营活动，无法赚取可以保证生产经营各项支出的利润的风险。
盈利是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的重要物质基础，他不仅关系到企业所有者的投资收益，也是企业偿还债务的重要保障。盈利是各个生产经营环节相互协调相互贯穿的结果。
3.4 发展风险
发展风险是指由于外部环境的变化或者自身生产经营理念的变化而使企业的发展出现减缓甚至倒退的可能性。
企业的发展是指企业通过自身的生产经营活动不断扩大积累扩大规模。如规模的扩大、盈利的持续增长、市场竞争力的增长等。企业的发展指的是企业的健康稳定可持续的发展，而不是未来追求眼下的利益而不顾企业长久发展的发展。企业能否健康发展取决于多种因素，包括外部经营环境，企业内在素质及资源条件等，这些因素的变化都有可能给企业带来发展风险。
3.5 现金流量风险
现金流量风险是指企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险。当企业的现金净流量不稳定，可能会导致企业生产经营陷入困境、收益下降，也可能给企业带来信用危机，使企业的形象和声誉遭受严重损失，最终陷入财务困境，甚至导致破产。现金循环要经历采购、生产、销售、分配等诸多环节，不论某一环节出现问题都会给企业带来风险。
参考文献
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[2] 桂琳.房地产上市公司财务风险评价研究[D].武汉：华中农业大学，2010：17-18
篇2
关键词：财务风险；偿债能力分析；
陕西安德房地产开发有限公司地产随着改革开放的深入发展和中国特色社会主义市场经济的日趋完善，我国房地产行业逐渐呈现出一种活跃发展的势态。比如当下的"房地产热"等虚拟经济繁荣的现象广泛存在。由于我国的房地产企业起步较晚、缺乏雄厚的基础、规模较小， 企业运行没有实现其一定的标准， 与国外房地产业比相差程度高。同时又受国家宏观政策调控影响， 国际经济变动的影响，金融政策的严格控制， 使得我国很多房地产企业存在一定的财务风险，这是企业生存发展需要迫切解决的现实问题。
本文以企业财务风险管理理论为基础，通过理论与实际相结合的原则，以陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司为例，通过分析其偿债能力，制定其财务风险的防范措施，并得出有一定意义的结论和建议。
一、财务风险的概念
（一）财务风险的概念
财务风险是指企业受多种不确定因素的影响，未能实现其预期的收益，从而产生损失的可能性。狭义的财务风险， 是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益产生大幅度变动的风险。广义的财务风险， 是企业在筹资、投资、资金运营及利润分配等财务活动中因各种因素而导致的对企业的生存、盈利及发展等方面的重大影响。[1]
（二）财务风险的基本类型及其影响因素
1.财务风险的基本类型
企业的财务活动是一个完整的系统，其包括融资、投资、资金回收、收益分配这四个环节，在各个活动环节都可能会产生风险。因此，财务风险也是个综合性较强的概念。首先，财务风险也同样涉及到了该企业资金运动的各环节、该企业内部的各方面以及该企业环境中的各因素。其次，企业中的其他风险，如政策风险、经营风险等，其影响的效果最终也同样会归结到该企业的财务成果上。 因此按照财务活动的具体内容，财风险主要由融资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险等构成。
2.财务风险的影响因素
财务风险的概念及类型决定了影响财务风险的因素是多种多样的。只有了解了影响财务风险的因素，才能进行合理调控，从而使财务风险降到最低的合理范围内。而对于房地产行业，一般的影响因素有以下几点。
（1）企业是否有合理的融资结构，是导致企业财务风险的重要影响因素之一。不合理的融资结构会带来较大的资金成本，导致负债过大，带来财务风险。
（2）是否有合理谨慎的拿地制度也是影响财务风险的重要因素之一。不合理的拿地政策会导致过多资金冻结，使资金无法在短的时间内带来收益。
（3）财务风险同样受产品结构影响。产品结构多样化，可以促进销售，利于资金循环，从而分散风险。
二、陕西安德房地产开发有限公司地产以及房地产行业的财务风险现状
（一）企业背景
陕西安德房地产开发有限公司地产的总称是陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司，成立于1984年，总部位于深圳。它是以集中销售、租赁、物业管理为一体，物业品种齐全的大型房地产开发集团。陕西安德房地产开发有限公司地产是一个典型的资金密集型行业，对于一个房地产企业来说，健康的资金链相当重要。但是由于我国的金融市场发展落后于形势的发展，房地产行业过多依赖银行贷款，筹集资金的途径有限等问题， 使得房地产行业的资金状况一直处于临界状态。目前，政府为了控制房价过快增长， 推出一系列宏观调控政策， 对各大银行均收紧了房地产贷款限额， 很多房地产企业面临着较大的压力。
（二）目前房地产行业财务风险现状
2010年， 随着我国房地产市场调控的加深， 房地产市场已有回归常态的趋势， 对房地产企业资金链的影响主要体现在资金筹集、资金使用以及资金回收三方面。
1.资金筹集--融资全面收紧
受我国宏观调控政策的影响， 房地产企业筹资渠道全面收紧， 银行贷款限额收缩， "定向宽松" 政策限制资金流向房地产开发企业， 资金来源结构变化明显。主要表现在： 企业自筹资金比重有所增加， 国内贷款所占比重下降， 利用外资比重明显下降。在国内融资困难加大的情况下， 借助海外融资将是房地产企业缓解融资困境的有效途径。外资的使用将减小我国房地产企业受宏观政策调控的影响， 也有利于企业管理的升级创新， 因此我国房地产企业应积极拓宽外资的融资渠道， 提升资金管理能力。
2.资金使用--面临土地价格高压
在房地产开发成本中， 土地费用、各种税费等土地成本比例达四成左右， 是房地产项目开发中最主要的成本， 其不确定性也是最大。房地产企业在2009年、2010年拿地迅猛，但地价较高。在严厉的房地产调控政策下，房价涨幅明显速度变慢， 部分地区房价下降， 市场成交量持续低迷， 房地产企业资金筹集受到很大限制。另外财政部、 国土资源部等五部发文加强土地出让管理， 规定缴纳土地款原则上不超过一年，首次缴纳比例不低于5 0%。 如果这一政策严格执行， 之前进行土地储备的房地产企业将面临巨大的资金压力。
3.资金回收--楼市交易惨淡
房地产市场受限购、限价政策以及房产税区域可能扩大的影响， 房价下降期望逐步加强， 市场观望态度进一步加重， 市场成交量下降。2011年房地产市场成交量为940万平方米， 同比下降1 0%， 房地产企业的销售房子可以直接拿回的资金受阻， 其资金状况面临巨大挑战。因此，降低商品房库存、促进销售、加快资金回笼， 成为房地产企业的重要任务。
三、陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司的财务风险分析
（一）陕西安德房地产开发有限公司地产财务风险形成原因
陕西安德房地产开发有限公司地产企业开发实行的是资本金制度，但是在企业开发的初期阶段以负债开发为主，自有资本比例相当低。大量的开发资金来源于银行贷款。如果公司以负债形式进行的投资不能按期收回并取得预期的经济收益，公司将无法归还所欠的债务。当前，我国房地产企业的资金大部分来源于银行贷款、预收款以及外资投入，企业可自由支配且无需偿还的资金较少。这就使得国内房地产企业过分依赖于贷款和预收款，其资产负债率高，承担利息费用高，资金周转余地小。这是房地产企业无力偿还债务风险的根本原因[2]。
（二）陕西安德房地产开发有限公司地产的财务风险分析
本文从偿债能力入手，通过计算分析营运资本、速动比率等数据，从而对该企业的财务风险进行分析。企业偿债分析的内容受企业负债的内容和偿债所需资产内容的制约，通常分为短期偿债能力分析和长期偿债能力分析[2]。
1.从短期偿债能力分析
短期偿债能力是指企业以流动资产偿还流动负债的能力。资产的流动性、流动负债的规模与结构等是影响短期偿债能力的主要因素。[3]
（1）营运资本的计算与分析
营运资本是指公司对于短期资产的投资， 如现金、可转让证券、存货等流动资产。净营运资本是指流动资产减去流动负债的余额。[4]在静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的营运资本说明其有一定的偿债能力，因为其流动资产抵补了流动负债后还有一定剩余，即37，106，336，746.00元。从动态上分析：该公司的短期偿债能力与近三年第一季度的营运资本进行对比，可得出从2010年开始到2012年，营运资本年年递增，并且增加幅度明显。从2010年至2012年增加了16，697，560，938元。营运资本之所以增加是因为该企业当期流动资产的增长速度比流动负债的增长速度快。同时，营运资本的增加也说明陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力每年都有明显增强，并且用于日常经营需要的资本也稳步增强。
（2）速动比率的计算与分析
速动比率是指企业的速动资产对流动负债的比率。计算速动比率的关键在于计算速动资产。速动资产就是流动资产减去存货的差额。速动比率是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。通常，如果速动比率为100%，就说明企业有偿债能力；相反，如果速动比率低于100%，就说明企业的偿债能力不强。因此，该指标越低，企业偿债能力越差。但是如果该指标过高，则说明企业拥有了过多的货币性资产，也就意味着失去了一些较好的投资及获利机会。其计算公式为：速动比率=（流动资产-存货）/流动负债。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力与近三年来第一季度的速动比率进行对比，可得出从2010年开始到2012年，速动比率年年递增，并且增加幅度很明显。由2010年的0.48到2011年的0.52，再到2012年的0.65，共增加了0.17。速动比率之所以增加是因为该企业的期末流动资产中，速动资产规模降低，存货周转加快的结果。但是，从静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的速动比率为0.65，远低于企业的安全边际1，说明其偿债能力很低，短期债务存在风险，也可能导致企业陷入财务困境。
（3）现金比率的计算与分析
现金比率是通过计算企业现金类资产与其流动负债之间的比率，来衡量企业资产的流动性。通常在企业的流动资产中，现金及其等价物的流动性是最好的，可以用于偿还企业的短期债务。由于现金比率是量度所有资产中相对于当前负债最具流动性的项目，因此，用现金比率来衡量企业的偿债能力是最为保险的。其公式为：现金比率=货币资金/流动负债。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力与三年来第一季度的现金比率进行对比，可得出从2010年开始到2012年，现金比率波动较大，但是总体幅度不大。由2010年的0.37到2011年的0.33，再到2012年的0.41。从静态上分析：企业2012年第一季度的现金比率为0.41，从总体上看还比较高，表明该企业有一定的偿债能力。
2.从长期偿债能力分析
长期偿债能力是指企业长期债务到期时企业盈利或资产可用于偿还长期负债的能力。长期偿债能力分析对企业债权人、投资者、经营者以及与企业有关联的各方面等都有极其重要的意义。因此，一个企业具有良好的长期偿债能力其财务风险也会较小。
（1）资产负债率的计算与分析
资产负债率是综合反映企业偿债能力，尤其是反映企业长期的偿债能力的重要指标。它也是指企业的负债总额与资产总额之间的比率。其计算公式如下：资产负债率=负债总额/资产总额。资产负债率同时指企业资产总额中债权人提供资金所占的比重，也可用于反映债权人发放贷款的安全程度。对于企业来说，资产负债率为50%为合适，这样利于风险与收益的平衡。如果指标大于了100%，说明该企业已经资不抵债，可以视为达到破产警戒线。由2010年的0.6到2012年的0.7，增加了0.1，也同时越来越偏离了50%。说明陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力每年都有较为减弱，从而使财务风险有增大的趋势。
（2）净资产负债率的计算与分析
净资产负债率是指某企业的负债总额与所有者权益总额之间的比率。可以用来反映总资产结构的指标。如果某企业的净资产负债率过高，说明企业负债过高。从企业的所有者和其经营者的角度看，如果该指标过低，则不利于扩大生产经营规模以及取得较好的财务杠杆收益。因此，适当的负债经营也是有益的。一般会认为净资产负债率为100%最为合适。从静态上看：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的净资产负债率为2.37，远高于100%，表明所有者权益对所负债可偿还的保证程度较低，这样债权人就较不安全。从动态上分析：该企业的长期偿债能力与近三年第一季度的净资产负债率进行对比，可得出从2010年开始到2012年净资产负债率年年递增，增加幅度较为明显。2010年到2012年增加了0.85，但明显偏离了100%。从此角度看，说明陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力每年都有明显减弱，从而大大增加了财务风险。
（3）长期负债率的计算与分析
长期负债率是分析该企业的长期偿债能力的重要指标之一。通过企业的非流动负债与非流动资产之间的比率来进行计算。长期负债率越低，该企业的长期偿债能力就会越强，这样对于债权人来说，其安全性也就越高了。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力与近三年来第一季度的长期负债率进行对比，得出从2010年开始到2012年，长期负债率持续上升，增长幅度明显。尤其是2012年，由于非流动负债大大增加，而非流动资产却较前年有所下降，因此导致长期负债率明显上升。从静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的长期负债率为3.14，较为偏高。从此角度看说明其长期偿债能力较低，对债权人来说，其安全性也较低。该企业存在不可忽视的长期偿债风险。
四、陕西安德房地产开发有限公司地产财务风险的控制和预防措施
基于上述财务风险的分析，并结合陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司的财务风险现状，提出了解决其财务风险的防范措施，同时也可作为该公司应对财务风险的思路：
（一）要合理调节融资结构
陕西安德房地产开发有限公司地产的流动负债以及负债总额等都偏大，导致资产负债率等比率过高。这样会带来不容忽视的财务风险。由此可看出，造成陕西安德房地产开发有限公司地产的财务风险最主要的原因便是资金压力。据资料显示，陕西安德房地产开发有限公司地产将商业地产定位于"城市区域综合运营开发"，导致每个项目所需要的资金量很大。因此要合理地调整融资结构，合理减少负债，从而降低目前的资产负债率，使其尽力保持在50%，从而减少财务风险。此外，陕西安德房地产开发有限公司地产还应该寻找一条不同的融资渠道，来摆脱困局。如果按其计划，能够顺利在香港上市的话，港股融资渠道众多，可使用的工具包括发行债券、可转换债券或者股权融资，任何时候只要股东同意或有人愿意购买就可以集资，而在A股上市的房地产企业因房地产调控则无法进行再融资。通过以上调节，使其融资更加合理，从而减少财务风险。
（二）进行战略性转移
陕西安德房地产开发有限公司地产从去年已经开始进行战略转型，分拆商业地产，将商业地产业务整合到招商商置进行运作。做大做强商业地产是招商地产的一个重要的战略方向。这是非常好的趋势。此外，陕西安德房地产开发有限公司集团的支持和强大背景，是陕西安德房地产开发有限公司地产今后发展的最大优势。在招商集团的帮助和支持下，企业可以获取一些更好的资源。对企业未来的业务增长和利润增长有推动作用。同时结合产业协同，尤其在产业方面进行相互协同，获取更多土地资源。这在某种程度上来讲，也会给招商集团公司带来更好的竞争力。这样进行战略性转移，寻找新的机遇，更好地发展强大企业。
（三）合理开发土地以及加大营销的力度
每个房地产公司都要开发土地，这是公司维持生产的主要行为。面对财务风险，陕西安德房地产开发有限公司地产应该要采取更谨慎的开发政策。譬如像四线城市，地价相对较低，是一个不错的尝试。同时也要尽量保证拿下来的地块具有抗风险的能力，要有很好的创造效益的能力。同时还要更有效的发扬陕西安德房地产开发有限公司地产在全国老客户的资源，扩大销售业绩。过去陕西安德房地产开发有限公司地产过多地将重心放在一二线城市以及高端产品。今后应该有所调整，进行结构性的转变，适当地考虑三四线城市和大众化产品，从而提高销售量，加快资金循环，更好地应对市场。
参考文献：
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关键词 房地产 财务管理 风险防范与控制 研究
一、前言
房地产公司想要平稳地前进和发展，财务管理方面的风险防范与控制是当今迫切需要解决的首要问题。我国多数房地产公司都规模小、起步晚、规范化经营程度低、受国家政策以及国际经济状况影响大等特征，房地产公司在公司经营和财务管理方面一直都承担着十分巨大的风险，也缺乏行之有效的风险防范与控制措施和手段，公司的生存和发展都受到很多现实因素的制约和局限。在房地产建筑行业市场竞争日益激烈的环境下，健全公司财务管理体制，提高公司财务风险的防范和控制能力，是保证公司不被淘汰的基础和前提。
二、提高房地产公司财务管理风险防范与控制的重要性认识
我国的房地产公司起步较晚，公司经营体制还没有完全成熟，在实际房地产项目的开发和运维过程中，常常发生许多问题。我国社会经济发展迅速但其中很多方面还不够完善和成熟，如金融体系结构和总体金融环境都对房地产公司的财务管理造成一定风险。因此，需要房地产公司在进行项目开发和经营时，科学预估财务风险，合理规划财务管理，优化财务管理制度，降低财务风险的形成几率和影响范围。[1]
（一）财务风险概述
财务管理风险主要指公司内部财务管理结构不科学、融资不合理致使公司面临丧失债务偿还能力的危机，造成房地产投资预期经济收益下滑的风险。财务风险又可以分为广义上的财务风险和狭义上的财务风险。
（1）狭义财务风险。狭义上的财务管理风险，多指由于不当使用公司财务杠杆，为房地产公司的正常项目开发和经营带来经济收益发生大幅度波动的风险，甚至为整个房地产公司带来破产的风险。
（2）广义财务风险。广义上的财务管理风险，多指房地产公司在其进行资金的筹划、融合、投放、运营以及相关盈利的分配等财务管理活动时，因具体操作细节及各种实际因素导致公司的运营、利润以及发展等受到重大影响。
（二）提高财务管理的地位
明确财务管理工作在房地产公司运行和管理当中的核心地位。公司的运营管理人员应当对公司的财务情况有全面的了解和掌握，重视提高资金的有效运作能力，建立健全的财务预算系统，确保财务预算管理工作的决策、管理和执行活动由专人负责，并确定相关人员的具体职责。让财务管理在有序的、可控的环境中平稳开展。[2]
（三）建立合理的财务管理理念
房地产行业的生产经营活动普遍周期较长，包含土地的征收、竞买到建筑立项、审核、施工、交付等多个阶段。资金的流转周期很长，周转率也偏低，建筑项目的资金回收效率差。所以，加强房地产公司的现金链管理，建立合理的财务管理理念和制度，避免发生因经济收益良好而盲目扩大生产规模给房地产公司带来经营风险的现象，提高公司的资金管理水平，保证公司的可持续性发展。
三、当今我国房地产公司财务管理当中存在的风险
（一）财务管理不当，造成公司负债现象
当今我国的房地产行业普遍存在贷款开发的现象，房地产公司开发某项建筑项目，资金来源主要是借贷，房地产开发借贷的资金量较大。当公司所开发的项目相对大型，其负债的成本和偿还压力也越大。建筑工程项目上项时，因工程质量风险制约，使项目发展成长期性问题，对房地产公司的资金回收以及债务偿还造成很大困扰。[3]
（二）房地产公司缺乏合理的借贷计划
我国现今房地产开发公司常急于将项目上项，但是在资金方面缺乏科学合理的规划，对于公司的资金潜力缺乏正确评估，也没有对公司负债情况的正视，而是采取尽最大可能从银行和各事业单位当中借贷资金的方式，维持公司的正常生产和施工，这种运维模式会对房地产公司的投资带来很大风险。与此同时，公司取得项目的最初阶段，没有针对项目的需求和实际情况进行科学合理的调研和分析，没有制定合理的资金借贷计划，就盲目上项，资金款项的发放和使用缺乏总体把控，增加了房地产公司项目开发的财务风险。
（三）公司资产结构不完善
我国很多房地产公司的资产结构还很不完善，公司储备资金与借贷资金比例不合理，导致公司最终收益受到一定影响。从事房地产开发的公司需要以足够的资金储备作为基础，用以作为公司房地产开发项目的规划、“拿地”、开发和建设等活动的保证。房地产公司是否能够在激烈的市场竞争当中生存和发展，是否能够高效优质地完成建筑项目的开发活动，与公司是否能够适时的筹募到需要的资金有直接关系，是对房地产公司开发能力的直接体现，也是影响公司发展的重要因素。[4]我国的房地产公司多数使用自身储备资金进行“拿地”，再以土地作为抵押从银行里借贷出大量的资金进行房地产项目施工，在这个借贷环节中，常发生借贷资金不能有效对接的现象，导致公司资金结构不完善。
四、房地产公司财务管理风险防范与控制的措施探讨
（一）完善房地产公司的财务资金管理
我国房地产工程项目受经济环境、社会环境、施工环境和管理环境等条件的共同制约，开发时间长、资金投入量大等特点造成了房地产公司的高风险经营性质。做好财务风险的防范与控制目标，需首先改善公司财务资金的管理制度，合理地调整和控制公司的负债情况。在完善财务资金管理过程中，需注意两个方面：
（1）加强资金的预算。房地产公司可以将资金的预算与项目总体预算进行相互结合，并将之运用到公司的年度管理预算当中，为公司总体资金的筹集、协调、运作以及分配制定详尽合理的年度规划。
（2）加速资金的运转。房地产公司还应当加速资金运转速度，缩短资金运转周期，充分提高资金的有效利用率，以最少的资金投入保证多个地产项目的顺畅间隔进行，将资金进行高效的周转循环，缓解当今银行借贷缩紧政策给予房地产公司的压力，平衡公司负债与收益的配比，良好防范和控制财务管理风险的产生。
（二）房地产公司应具备一定的风险防范和处理能力
我国常对房地产行业实行宏观经济调控，易造成房地产公司财务管理发生强烈性、突发性风险，在公司面临突如其来的政策风险或其他因素风险时，财务管理应当具备相当程度的风险防范应变能力和风险处理能力。
（1）提高财务管理人员风险意识。强化房地产公司财务管理人员风险预防意识，并调整财务人员的财务知识结构，使其具备及时发现财务风险、并正确防范风险的能力。
（2）健全和完善公司内部控制机制。建立健全房地产公司的内部控制机制。内部控制的关键环节是合理运用筹资策略。房地产公司的筹资渠道多种多样，应根据内外部条件的变化以及需求，坚持投资回报稳定原则，建立正规筹资委员会，明确财务管理权限，深入分析各类型筹资方案对公司财务管理的影响，运用适合的财务杠杆，避免盲目借贷对公司财务造成过大压力，采取群体决策避免个体决策的局限导致决策失误。充分使用金融工具引进新型融资。加强内部控制、提高管理效率、保障财务安全，是实现公司经营方目标的直接途径，也是抵抗经济风险的实用手段。
（3）实现财务管理预算化。房地产公司财务管理部门应当以开发项目预算和资金预算为基准，综合分析土地成本、资金运转、经济收益等方面，进行科学合理的财务预算，对项目资金的投入和运作应从全局着想，作全盘性计划，将资金使用根据实际情况做细致划分和排序，制定可行性项目总体计划和资金筹募计划，对计划内容进行认真预算，并严格依据财务预算结果执行计划，提高项目投资决策准确性和高效性，加强财务管理，坚持财务考核对项目所有经济行为进行合理有效约束，发挥预算的财务预警功效，控制房地产公司财务风险。
（三）进行充分市场调研控制财务风险
在我国的市场经济大环境下，房地产公司的经营和发展一直伴随着各种各样的风险。各种来源于市场的风险对房地产公司的财务管理产生了严重的影响，公司应当充分进行市场调查和研究，科学分析市场风险程度。设立专业市场考察调研部门，设置专业市场调研人员对市场情况进行调查研究，积极搜集和整理房地产市场的最新动态资讯以及市场容量状态，了解市场需求，把握市场走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的项目开发活动。与此同时，房地产公司的市场调研部门还应当具备发掘潜在市场容量的能力和处理市场风险的应变能力，清楚社会需求趋向和地方市场承受能力，将实时资讯有效传递给公司，以此控制财务风险的发生概率。
（四）建立具有实用性的财务风险预警方案
预警方案是公司避免或降低财务风险的有效手段和措施。财务风险预警方案在公司的财务管理当中都有着重要作用。因此，房地产公司也应该建立实用有效的财务预警察方案，确定公司财务警戒标准线，实时监督经营性质负债与资产比例、偿还期债务与公司现金数量的适配，将相关财务预警信息及时予以传递，并初步制定解决方案和措施。预警系统的功能有很多种，包括预测财务风险征兆，提醒公司财务管理进行的预防和控制；分析财务危机的成因，控制财务风险扩大；总结风险因素弥补公司管理经营缺陷，避免财务风险再次发生等。因此，在房地产公司的财务管理当中建立实用性和有效性兼具的财务风险预警方案，是十分重要的。
五、总结
房地产公司的平稳运营和发展是建立在财务管理风险的有效防范和控制基础上的。房地产公司应致力健全和完善自身的财务管理风险防范体制，制定科学有效的风险防范管理流程和制度，将风险的预防和控制能力不断提高，使公司在市场竞争机制之下具有更为顽强的生命力和发展潜力。
（作者单位为中垠地产有限公司）
[作者简介：葛汝焱（1977―），男，山东德州人，大学，中级会计师，研究方向：房地产经济。]
参考文献
[1] 刘玉勉，姜发根.安徽中小公司法律风险防范机制研究[J].合肥学院学报（社会科学版），2015，03（8）：51-56.
[2] 冯戈利，秦现生.航空制造公司中合同管理风险分析及控制应用[J].生产力研究，2015，05（8）：133-136.
篇4
关键词：房地产公司；财务绩效；评价指标体系
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2012）03-0147-01
近年来，随着我国住房制度改革的不断深入和人们对住房刚性需求的日益增长，房地产公司获得了长足发展。房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。但需要引起我们重视的是，由于资金回收期长、资产负债率高等，这些公司面临巨大的风险。因此，应及时、全面地评价和分析财务绩效，降低财务方面的风险，从而有利于房地产业的健康发展。
1 评价房地产公司财务绩效须建立评价指标体系
房地产公司财务绩效的综合评价通常要经历确定评价对象（即：房地产公司财务绩效）、建立评价指标体系、选择定性或定量评价方法、构建综合评价模型，得出财务绩效评语等步骤。在这些步骤中，建立评价指标体系是基础工作。指标的选择质量对后续工作具有重要作用。
2 房地产公司财务绩效评价指标体系的建立
本文以向房地产公司管理当局提供决策参考为目的，根据目前我国房地产公司的发展情况、已经和可能出现的问题和风险，建立了房地产公司财务绩效评价指标体系。
在该指标体系中，房地产公司财务绩效（A）为一级指标。为了将众多的指标进行初步分类，在该一级指标下设定量评价指标（B1）和定性评价指标（B2）。
2.1 定量评价指标（B1）
考虑到定量指标比定性指标主观随意性小，并且可依据财务报告相关数据进行计算，所以该指标体系以定量指标为主。
房地产公司的资金来源结构呈现单一化的特征，即主要依靠金融机构贷款，企业自有资金少，财务风险较大，甚至出现循环贷款、重复抵押贷款、将已办好的房产证迟迟不发给业主并将其进行抵押贷款等违法违规现象，所以要格外关注偿债能力。楼盘的销售与普通商品的销售存在显著不同，这可以体现在营运能力上。盈利能力和发展能力是股东，特别是上市公司股东非常关心的。综上，本文在定量评价指标（B1）下设置了短期偿债能力（C1）、长期偿债能力（C2）、营运能力（C3）、盈利能力（C4）、发展能力（C5）五个三级指标。
（1）短期偿债能力（C1）。
①速动比率（D1）。
流动比率在评价房地产公司短期偿债能力时，存在一定的局限性。在流动资产中，交易性金融资产、应收票据、应收账款的变现能力均比存货强，存货需经过销售才能变为现金。如果遭遇楼市低迷、房贷利率提高、限购等调控政策，存货的销售会变慢，将流动资产扣除存货后的金额除以流动负债得到的比率即为速动比率，也称酸性试验。
②现金比率（D2）。
现金比率是现金类资产与流动负债的比率。现金类资产包括库存现金、银行存款及其它现金等价物，即现金流量表中所反映的现金。计算公式为现金类资产除以流动负债。该比率可以反映房地产公司的直接支付能力。如果缺乏现金，会发生支付困难、不能按时足额偿还本金和利息等，危及企业的正常经营。著名的巨人集团当年就是因为不堪巨额负债的压力而破产的。
（2）长期偿债能力（C2）。
①资产负债率（D3）。
该比率是企业负债总额与资产总额的比率，反映资产总额中有多少是通过举债得到的。该比率不仅反映房地产公司偿还债务的综合能力，也反映了公司管理当局的进取开拓精神。如果不利用举债经营或负债比率很小，说明企业比较保守，利用债权人资本进行房地产开发的能力较差。但是，负债也必须有一定限度，负债比率过高，财务风险将增大。
②已获利息倍数（D4）。
该指标是将一定时期息税前利润除以利息支出得到的比率。由于房地产公司一般负债很多，所以该指标能反映出获利能力对债务偿付的保障程度。一般情况下，该指标越高，说明长期偿债能力越强。
（3）营运能力（C3）。
与普通的工业制造企业相比，房地产开发营业周期长，至少要三四年，并且垫付的资金数量较大，负债数额大，工程建设涉及的方面很多，这些都会导致房地产公司承担较多的项目风险、利率风险和经营风险。这就要求在考核房地产公司财务绩效时，要非常关注其营运能力。本文选取了总资产周转率和存货周转率作为代表指标。
①总资产周转率（D5）。
该指标是将企业一定时期的主营业务收入净额除以平均资产总额，可以反映房地产公司对全部资产的利用效率。该指标越高，说明企业对全部资产的利用能力越高。
②存货周转率（D6）。
房地产公司的存货主要包括在建开发产品和置存待售产品。存货周转率是用一定时期主营业务成本除以平均存货余额，是反映流动资产流动性的一个指标。该指标能够体现房地产公司的销售能力和资金回收能力。一般来说，该指标越高，表明资金回收速度越快，资金占用水平越低。
（4）盈利能力（C4）。
对利润的不断追求是房地产公司持续经营的动力和目的。盈利能力不仅关系到公司所有者的利益，也是其偿还债务的重要来源。本文选取了净资产收益率和总资产报酬率作为代表指标。
①净资产收益率（D7）。
该指标是企业一定时期净利润除以平均净资产的比率，是反映自有资金投资收益水平的最具综合性的指标，同时也是杜邦分析系统图的起点。该指标越高，企业自有资本获利能力越强。
②总资产报酬率（D8）。
该指标是净资产收益率（D7）的有效补充，是将一定时期内获得的报酬除以平均资产总额得到的比率，反映房地产公司对资产进行综合利用效果的指标。
（5）发展能力（C5）。
发展能力是企业在生存的基础上，扩大规模、壮大实力的潜在能力和成长能力。本文选取了销售增长率和资本积累率作为代表指标。
①销售增长率（D9）。
该指标是企业本年主营业务收入增长额除以上年主营业务收入总额的比率，反映房地产公司商品房销售收入的增减变动情况，是评价其成长状况和发展能力的重要指标。
②资本积累率（D10）。
该指标是企业本年所有者权益增长额除以年初所有者权益的比率，反映了所有者权益在当年的变动水平，体现了企业资本的积累情况。
2.2 定性评价指标（B2）
除了上述定量评价指标外，房地产公司还有一些方面也决定了财务绩效水平的高低。由于其往往存在于报表外，并且是无形的，所以不易引起股东和债权人的注意。
（1）企业基本素质（C6）。
企业基本素质包括领导基本素质、员工基本素质、企业管理素质、技术装备素质等。考虑到与房地产公司财务绩效的关系紧密程度，本文选取了高层管理者素质（D11）和法人治理结构合理性（D12）作为代表指标。
①高层管理者素质（D11）。
高层管理者的政治素质、道德素质、知识素质、能力素质、心理素质等决定了其综合素质的高低，进而会对财务绩效产生影响。
②法人治理结构合理性（D12）。
法人治理结构涉及股东、董事、管理层、监事之间的关系。该结构是否按法律规定建立、是否能实现职责明确、协调运转、有效制衡会对房地产公司的健康发展尤其是财务绩效产生重要影响。
（2）财务管理能力（C7）。
财务管理能力包括财务学习能力、金融关系能力、财务控制能力等。本文以筹资能力和投资水平作为代表性指标。
①筹资能力（D13）。
房地产公司筹资能力包括内部筹资能力和外部筹资能力。内部筹资能力体现在将利润重新投入到以后的房地产开发活动中。利润留存的多与少一定程度上能够自主决定。而外部筹资能力的强弱是房地产公司金融关系网强大程度的直接体现，更应该引起企业的重视。
②投资水平（D14）。
考察房地产公司的投资水平可以从风险和收益两个角度入手，观测风险程度、投资回收期、内含报酬率、预期投资收益率等方面。
参考文献
篇5
关键词：房地产；行业；财务风险
财务风险是市场竞争的必然产物，财务风险是现代企业必须面临的，企业加强财务风险的管理会使企业的财务损失减少、损失影响度减少，使企业不断增强抵御风险能力，实现财务目标。
一、研究财务风险的必要性
（一）财务风险的概念与特点
财务风险实质是一种微观经济风险，是企业理财活动风险的集中体现。财务风险通常被称为举债筹资风险，是指企业由于举债而给企业财务结果带来的不确定性。它存在于负债经营的企业，没有负载，企业经营的全部资本由投资者投入，则不存在财务风险。举债筹资一方面为满足投资需求、扩大规模、提高收益创造了前提条件；另一方面也增加了按期还本付息的筹资负担。
（二）财务风险的特点
财务风险具有客观性、全面性、不确定性和共存性等特点
财务风险是资金运动过程中的风险，因此在筹资、投资和收益分配上可能会存在这样的一些风险：
（三）研究财务风险的必要性
财务风险无时不在，无处不在。企业加强财务风险的管理会使企业的财务损失减少、损失影响程度减少，增强企业抵御风险能力，实现财务目标。这也就要求企业要正确地面对财务风险，衡量财务风险，充分利用财务风险的防范措施来尽量的降低财务风险给公司带来的损失。
二、房地产行业面临的财务风险分析
（一）消费萎缩带来的财务风险
受金融危机外化影响我国经济增长放缓，消费者信心衰退，这次金融危机不仅对宏观经济增长产生了重大影响，而且引起房地产市场的波动。金融危机放缓了投资者世界经济增长速度，导致我国外部需求萎缩，出口量持续下降，企业经济效益下滑，失业率上升，居民收入不断下降，内需乏力，大多数投资者对资本市场和房地产市场失去了信心，处于观望状态，制约了消费增长，使得房地产公司面临亏损的财务风险。
（二）强力的宏观调控加大了资金链断裂的财务风险
房地产市场受国家政策调控的影响明显。房地产公司贷款绝大部分来自银行，利益和银行利益密切相关。在公司资金来源渠道单一背景下，交易量得持续低迷和信贷紧缩，导致公司面临生存危机。此外，土地出让政策、房贷政策的出台都加大了公司资金链断裂的财务风险。
（三）筹资结构单一，负债比重偏高带来的财务风险
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资额巨大。我国的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自由资金却相当低。这不仅提高企业的资金成本，同时也加重了企业的财务风险。如果在一定时期内，公司投资收益不足以抵消贷款利息，则公司无利可图，面临资不抵债的财务风险。
（四）资产结构单调，存货比重过大带来的财务风险
由于房地产资金投入量大，整体资金周转慢，资金运动受地域影响大等特点，使得房地产行业的资产结构存在着较大的特殊性，占资产最大比例的为存货。由于大量的资金投于存货，整体资金周转过慢，可能造成由于资金周转不足而带来的停运等财务风险。
（五）资金回收困难带来的财务风险
房地产开发企业是资金使用密集型的企业，在一般情况下房地产开发规模较大，资金占用就越大，经营风险越大；项目开发经营越难，资金占用周期就越长，垫付成本就越高；项目开发经营利润越高，不可控因素就越多，经营风险也越大。
（六）现金流管理不当带来的财务风险
房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。万科公司内现如今缺乏现金流管理观念，在经济效益良好的情况下，存在着盲目扩大生产规模的现象，这加大了公司财务风险控制的难度，使得公司可能因现金流管理的不适当而带来无法经营的财务风险。
三、房地产公司应采取的风险防范对策
房地产开发与经营的过程中存在各种各样的风险，其中政策风险、经济风险、社会风险、自然风险、国际风险属于系统风险，对这类风险，投资者不易进行判断和控制；另一类是非系统风险，包括经营风险和技术风险，这是易于控制和防范的风险。针对以上提出的各种风险，结合我国房地产现状，为房地产公司提出一些风险防范的对策。
（一）充分利用市场机遇，扩大销售
2007年以来，在上市公司强大资金支持下，开发商“拿地”的胆量似乎越来越大，全国各地不断有“地王”浮出水面，更有甚者拍出了8800万/亩的天价，这就使得一些人认为：现在的开发商是在囤地，势必导致房价大幅攀升，由此而产生房地产市场“泡沫”。其实，这是房地产发展到一定阶段的现象，是经济运行中的客观存在。我国的房地产还处在发展阶段，可挖掘与开发的潜力还很巨大，中国房地产市场依然处于扩张期，城市化进程、人口结构、中国居民财富结构的革命性调整以及中国住房需求的特殊模式等周期扩张的中期力量依然存在。万科公司要充分把握这种契机，把握市场机遇，迎合市场需求，利用政府在经济下滑情况下的扶植政策，抓住投资机会，减低消费萎缩带来的亏损财务风险，渡过难关。
（二）优化公司的供应链，积极尝试“零营运资金管理”
房地产企业是一个顾客需求驱动型的市场，随着顾客要求的个性化、市场竞争的多样化及新材料、新技术的高速发展，房地产市场的不确定性越来越大，为提高竞争力应改善公司的生产条件，不断缩短房地产产品的开发周期，采用科学的方法预测营运资金的需求数量，合理安排流动资产和流动负债的比例管理，尝试使用以“零”营运资金为目标，强调的是资金的使用效益，着重衡量营运资金的运用效果的“零营运资金管理”。合理使用营运资金，加速营运资金周转，提高房地产企业因强力的宏观调控产生资金链断裂财务风险的抵抗能力。
（三）积极拓宽筹资渠道、优化资本结构
一般企业现有的融资手段主要是银行信贷，为避免单一的融资方式带来的风险应积极开拓民间融资、房地产委托贷款、进行合作开发、成立互助联合担保机构、典当融资、产权交易等新的融资渠道，找到真正适合自己的融资模式，从而将财务风险降到最低。
（四）积极缓解企业库存压力
随着经济减速，同时政府出台的新房地产政策。虽然万科公司采取折扣的销售方式， 但市场成交持续萎缩、购买观望持续的情况下，公司面临的运营资金压力越来越大。公司应采取力度更大的促销策略，而且除了降价折扣外，在于价格手段相配合、面向刚性需求消费者的针对性宣传方面，企业应尽量提供平台，利用企业宣传材料时，共同扩大宣传。促进商品的销售，增加库存的周转，缓解由资金的营运不足而产生的停运财务风险。
（五）强化企业应收账款和预付账款管理
许多企业为了避免客户拖欠货款造成的资金出现流动性危机。要采取避免风险、预防风险、降低损失、转移风险、承担风险、加强货款回收管理等相应的措施，尽量调整应收账款与应付账款时间，与企业发展相一致。从而使得企业有充足的资金，降低资金不能正常运转的财务风险，以保证公司正常的经营。
（六）运用多种财务策略，尽量减少风险损失
房地产行业经营者要能够识别各种财务风险，并时刻关注各种潜在的财务风险因素，尤其要特别注意国家政策和经济环境带来的财务风险，应用风险规避、风险损失控制、风险分散、风险转移等各种财务风险防范措施，做好财务风险的防御对应工作，及时、合理地管理和控制各种财务风险，从而保证公司可以稳定、健康、持续地发展。
参考文献：
[1]穆瑞雪.论企业财务风险与防范.企业论坛，2010
篇6
关键词：房地产 公司业绩 财务杠杆
财务杠杆是因为公司的负债经营引发的，当前发达国家市场经济发展较为成熟，对财务杠杆的研究和利用也比国内相对进步，而且负债资金在全部利用资金中占有很高的比例。但是，在我国社会主义市场经济仍处在初步发展阶段，市场不够成熟，经济不够发达，对负债经营与财务杠杆的相关研究远落后于世界其它国家，没有形成系统的理论，无法对实践进行指导。另外，在国内外的研究中，对资本结构、财务杠杆和公司业绩单方面的研究较多，而对房地产行业公司业绩与财务杠杆的行业实证研究的成果较少。所以，探讨和研究财务杠杆在我国房地产行业公司中的利用，并以此为基础得出结论，为我国房地产公司在负债经营过程中提升利润和业绩，具有很好的理论意义和现实意义。
对房地产行业公司业绩与财务杠杆进行实证研究，首先要弄清两个概念，即“公司业绩”和“财政杠杆”分别是什么，明确二者的概念和度量之后，再对本文实证研究的理论基础进行分析和阐述。本文提出了三个可能性的假设：“房地产行业公司业绩与财务杠杆不相关”、“房地产行业公司业绩与财务杠杆负相关”和“房地产行业公司业绩与财务杠杆正相关”，进行了样本的选择、研究和分析，并得出了结论，根据样本分析得出的结论，对当前房地产行业公司业绩的提升提出了几点建设性的合理建议，希望本文的实证研究对房地产公司的财务实践有一定的借鉴作用。
研究的相关概念界定
（一）公司业绩
公司业绩。公司业绩管理是当前所有行业领导者和管理层高度重视的内容之一，公司的运营和战略发展决定其业绩水平，公司的业绩直接影响其未来发展步调和未来发展方向。公司业绩考核是对公司的生产经营成果和运营目的进行相应标准的考核。公司业绩的度量。公司业绩的度量不是单方面的，是通过很多方面进行综合评定和衡量的。从资金的运用、人财物等全部资源的合理配置和充分利用、产品的研发销售等各方面，都需要进行业绩度量，但总的来讲，公司业绩度量，主要是针对公司的资金利用的管理展开。
（二）财务杠杆
财务杠杆的概念。财务杠杆是由固定筹资资本产生的，通常是指公司的负债水平，是用企业债务资本与所有者的权益资本或是公司的资本总额二者之间的比例计算得出来的。财务杠杆的度量。根据财务杠杆的概念，它是公司负债在公司资本结构中的比例，可以采用两种方式进行度量，一是负债与所有者权益的比例，二是负债与资产总额的比例。房地产行业公司与其它行业公司所处的行业、利益增长和负债偿还能力等各方面的不同，财务杠杆也会有很大的区别。财务杠杆作用程度用财务杠杆系数测量，是指资金盈余对利息前和交税前的利润变化的反应灵敏程度，息税前利润变化会对每股盈余产生影响。
研究的理论基础
（一）资本结构理论
资本结构是公司运行的经济基础和支撑，是公司经营管理需要考虑的重点内容。当前对资本结构这一概念有不同的定义和讨论：一种观点认为，资本结构是股权资本各部分的比例数值，或是债券资本各部分之间的比例数值；第二种观点认为,资本结构是股权资本与债券资本之间的比例，也就是指财务结构；第三种观点认为资本结构是指物质资本与人力资本二者之间的比例，其中物质资本包括股权资本和债券资本。
（二）MM理论
MM理论是米勒在研究“负债杠杆与公司价值”二者之间的关系时提出来的，此理论认为公司的负债数额越高，则公司产生的价值也会随之赠大，二者之间呈正比。MM理论对公司所得税加入考虑范围，同时也考虑了个人所得税的因素，个人所得税与个人投资中所获取的利息二者抵消，那么企业在负债背景下进行资金筹措所追求的避税效果根据个人所得税的抵消而消失；在不考虑企业所得税与个人所得税的因素时，无论是否负债，所有企业的价值都是其经营利润和报酬率的比值。
（三）权衡理论
权衡理论在米勒的理论结果加入了财务危机成本的理念，这一观点认为企业在负有较高负债的情况下，不存在财务危机成本，企业价值与负债资金的数额成正比。负债增多，价值也随着上升，这时，企业的风险增大，形成潜在的财务危机的可能增大。当负债达到一定程度之后，负债税额庇护利益与财务危机成本对等，二者可以抵消，这时，企业价值出现最大值，出现最优的资本结构。如果负债继续增加，那么企业财务危机成本就会增加，负债越多，企业的价值也会以同样的速度降低。
（四）信息不对称理论
依据逆向选择理论的观点，Myers认为公司进行融资时采用“啄食”顺序，即首先进行延留收益进行资金筹集，然后通过发行债券和变更股权等形式进行资金筹集，这种理论将公司业绩与资金结构定义为反向关系。依据成本理论，Jensen等人认为公司业绩与资金结构呈现正向关系，因为公司领导和决策者会过多注重私人收入，意在通过公司增加债务的方式改善收益者的行为方式。另外，在1977年的一种观点认为公司的资本结构可以向市场发送信号，所以在此基础上一些投资者就认为公司业绩与资本构成之间是正相关的，因为业绩好的公司通常会存在较高的财务负债。
通过对以上几种理论的阐述，可以看到，对公司业绩与财务杠杆二者之间关系的研究存在很大的不确定性，本文就将对房地产行业公司业绩与财务杠杆进行实证研究，探讨二者之间的关系，并得出结论，提出合理建议，促进房地产行业公司业绩的提升，改善公司运营。
房地产行业公司业绩与财务杠杆的实证研究
（一）研究的可能性假设
房地产行业公司业绩与财务杠杆不相关。首先，第一个假设是房地产行业公司业绩与财务杠杆不相关，即二者不存在直接的相互影响。在这种假设下，无论财务杠杆发生怎样的变化，公司业绩都不会随着变化或仅产生微弱的变化。在提升公司业绩时，就不必考虑从财务杠杆入手，进行战略和战术的调整。
房地产行业公司业绩与财务杠杆负相关。假设财务杠杆存在一定的效应，房地产行业公司业绩与财务杠杆呈正相关。在这种假设条件下，房地产行业公司错误运用财务杠杆进行财务管理与干涉，就会减少投资者的收益，增加公司财务风险，降低公司业绩。那么，在提升公司业绩时，就需要考虑通过哪些手段，尽可能规避财务风险，提高企业收益。
房地产行业公司业绩与财务杠杆正相关。假设财务杠杆存在一定的效应，房地产行业公司业绩与财务杠杆呈负相关。在这种假设下，房地产行业公司合理运用财务杠杆进行公司财务管理和干涉，那么公司的业绩提升，资本利润增加，企业甚至会出现额外的收入。那么在公司经营中，就要考虑如何恰当地运用负债，发挥财务杠杆的效应，提升公司的业绩水平。
（二）研究设计
选择研究样本。本文将2010年我国沪深两市的91家A股上市房地产公司作为研究样本，为了保证研究结构的科学、客观和准确，在选择样本时排除了上市房地产中的ST公司。
研究过程。众所周知，在房地产行业公司中，影响其业绩的因素有多个，在本研究中笔者将重点分析资本构成对公司业绩所产生的变化。公司业绩的考核标准是总资产收益率，影响选择的是净资产规模、主营利润增长率、总资产周转率和资产负债率，其中资产负债率又有流动负债率和长期负债率两项衡量标准。他们之间的关系是：
总资产收益率y等于净利润与总资产之间的比值；流动负债率x1等于流动负债与总资产之间的比值；长期负债率x2等于长期负债与总资产之间的比值；主营利润增长率x3等于本年主营业务利润减去上年主营业务利润再与上年主营业务利润之间的比值；总资产周转率x4等于销售收入与平均总资产之间的比值；净资产规模x5取其对数进行回归分析。
利用SPSS统计软件，对本文研究样本进行线性回归分析，可以得到这一数据：Y=-3.251-0.057x1-0.041x2+0.00016x3+0.0879 x4+0.038x5-0.245
通过对得到的数据进行分析，可以知道，公司总资产收益率与资产负债率二者之间成反比，与净资产规模、主营利润增长率和总资产周转率之间成正比。然而，由于长期负债率x2、主营利润增长率x3、净资产规模x5无法通过T检验，因此公司长期负债率、主营利润增长率与净资产规模三者对公司总资产收益率的作用不大。流动负债率x1和总资产周转率x4这两个变量可以通过T检验，所以二者对总资产收益率y的影响较大，根据流动负债率x1的变化，总资产收益率y会反向变化；同样，随着总资产周转率x4的变化，总资产收益率y会正向变化。
（三）研究结论
本文对房地产行业上市公司业绩与财务杠杆进行实证分析，因此对公司的流动负债率对总资产收益率的作用、长期负债率对总资产收益率的作用进行了重点分析。依据权衡理论的阐述，公司盈利能力较强时，需要增加负债增强财务杠杆的效应，如果公司盈利能力差，则需降低负债弱化财务杠杆效应，降低财务风险。从以上研究可以得出结论：公司的盈利水平与流动负债之间作用较大，之间成反比，但是长期负债对公司业绩没有太大作用。
流动负债影响总资产收益率，二者成反比。房地产行业公司通常是经过银行进行贷款获取资金，而银行出于自身利益贷出的多为流动性资金，流动资金对于房地产公司来说有着长期负债资金的功效。公司的盈利水平较低的情况，就会对流动资金的依赖程度较高。
长期负债对总资产收益率影响低于流动负债。公司的长期负债是公司进行常年运营的很重要的稳定的资金来源，长期负债是公司日常运营中的一部分，公司的偿还意识不强。而流动负债是公司筹集的短期贷款或资金，这部分资金需要在短时间内进行偿还，公司就必须利用这部分资金在短时间内进行快速流通，增加收益水平。由于领导者对二者的偿还意识和利用渠道不同，就使得长期负债对总资产收益率影响低于流动负债。
相关建议
房地产行业公司应当慎重使用财务杠杆。从实证研究中，我们可以分析出资金结构中的某些构成部分可以促进业绩的提升，但这并不代表财务杠杆与公司业绩就成正比。因此，房地产行业公司在利用财务杠杆效应时，要慎重考虑，加强财务风险防范，避免不必要的损失。
房地产行业公司应当适当扩大发展规模。规模化生产可以提高公司的负债水平，增强公司低于财务风险的能力。房地产行业公司根据自身的实际情况，在进行项目的可行性分析基础之上，适度扩大公司经营规模，提高盈利能力，改善公司业绩，完善公司财务体系。
房地产行业公司应当不断提高运营能力。公司领导者和决策层需要强调债务意识，对公司资金和其它资源进行合理配置，对资金结构和财务结构进行优化，并加强对资金利用的监督和审核，提高公司运营能力。
房地产行业公司应当增加自身融资渠道。目前我国市场竞争压力巨大，以银行贷款为主同时拓宽房地产公司的融资渠道，不仅可以降低银行贷款压力，还可以增多公司筹集的资金。一方面，可以发放债券、转让股份等方式进行融资，吸引民间闲散资金进行资金筹措；另一方面，还可以将房地产产品进行证券化，降低融资风险和融资难度。
综上所述，房地产行业公司业绩与财务杠杆之间存在一定的关系，公司领导者在进行财务决策和资金筹集时，要重视二者之间的关系。
参考文献：
1.张欢.基于竞争战略的财务杠杆与企业绩效关系的研究[J].南京理工大学，2010
2.孔维超.上市公司财务杠杆实证研究[J].中国地质大学，2010,10
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【关键词】主成分分析；房地产上市公司；绩效评价
一、引言
科学、合理的对上市公司的财务状况进行评价，对经营者和投资者意义重大。从经营者角度出发，能帮助其了解公司现状，明确公司的优势与劣势，为未来的经营发展提供决策依据；从投资者角度来看，能帮助其发现投资机会，降低投资风险。房地产行业作为一个特殊的行业，对国民经济影响深远。如何科学、客观评价房地产上市公司的绩效成为了学术研究领域一个具有现实意义的问题。本文将采用主成分分析法，对97家房地产上市公司的19项财务指标进行综合分析，力求客观反映我国房地产上市公司的绩效，以期为我国房地产企业的发展提供一定的参考。
二、研究设计
（一）研究方法
主成分分析是把原来多个变量划为少数几个综合指标的一种统计分析方法。从数学角度来看，这是一种降维处理技术。其研究思路：利用原变量之间的相关关系，用较少的新变量代替原来较多的变量，并使这些少数变量尽可能多的保留原来较多的变量所反应的信息，使问题简单化。
（二）样本选择
本文以在沪深两市上市的房地产公司的2012 年年报数据为依据进行分析。在样本选取时参考了以下标准：（1）为了防止极端值对结果造成的不利影响，剔除 ST公司；（2）剔除年报披露数据不完全的公司；（3）剔除个别指标值异常的公司。共选取了97家房地产上市公司作为研究对象。
研究数据来源于上海证券交易所（）、深圳证券交易所（）、巨潮资讯网站（）和国泰君安数据库（）。
（三）指标体系建立
根据现代财务理论，认为财务状况的优劣体现在4个方面：盈利能力、偿债能力、营运能力和成长能力，但这4个方面所包含的指标还不能完全反映公司的财务状况。基于此，本文新增现金流量能力和股东获利能力指标，共计19项财务指标来反映公司的绩效。具体财务指标见表1。
三、实证分析过程及结果
（一）实证分析过程
（1）变量标准化。从相关矩阵可以发现，因素之间存在显著的关系，变量之间的相关性较强。加之该组数据KMO值为0.653（>0.6），适合进行主成分分析。
（2）计算变量的特征值、方差贡献率和累计方差贡献率。通过计算变量的特征值、方差贡献率和累计方差贡献率，得到表2。在表2中，特征值在某种程度上可以被看成是表示主成分影响力度大小的指标，如果特征值小于1，说明该主成分的解释力度还不如直接引入一个原变量的平均解释力度大，因此一般可以用特征值大于1作为纳入标准。根据这个标准提取了7个主成分，其累计方差贡献率达到83.016%，基本上保留了原来数据信息，而因子由19个减少为7个，故提取7个主成分。
提取方法：主成分分析法。
旋转法：具有 Kaiser 标准化的正交旋转法。
（3）主成分载荷矩阵。通过对原始数据的处理，可得到初始因子载荷矩阵。为了方便解释因子含义，我们进行因子旋转，得到旋转因子载荷矩阵表3。从表3中可以得知每股息税前利润、每股收益、和每股营业收入在第一主成分上有较高载荷，说明第一主成分基本反映了这些指标的信息，定义第一主成分为股东获利因子；基本每股收益增长率、净利润增长率、总资产净利润率（ROA）、净资产收益率（ROE）和成本费用利润率在第二主成分上有较高载荷，定义第二主成分为发展和盈利因子；有形净值债务率、资产负债率和总资产增长率在第三主成分上有较高载荷，定义第三主成分为偿债能力因子；债务保障率和现金流量比率在第四成分上有较高载荷，定义第四主成分为现金流量因子；速动比率、每股现金净流量和流动比率在第五主成分上有较高载荷，定义第五主成分为短期偿债能力因子；存货周转率和总资产周转率在第六主成分上有较高载荷，定义第六主成分为营运能力因子；应收账款周转率在第七主成分上有较高载荷，定义第七主成分为应收账款因子。
（4）计算各主成分的线性组合。具体内容如下：
以每个主成分所对应的特征值占所提取的主成分总特征值之和的比例作为权重计算主成分综合模型：
依据综合模型，得到各个公司的综合得分和排名，见表4。
（二）实证结果分析
（1）从各因子得分情况来看，股东获利因子得分较高，说明房地产公司的股东获利能力普遍较强；其他因子得分相对偏低，且落差较大。从表4不难发现，运盛实业的发展和盈利能力、深振业的偿债能力、招商地产的现金流量能力、华远地产的短期偿债能力、广汇能源的营运能力、华远地产的应收账款能力较强，说明各公司都有其独特的优势，同行业之间可以相互借鉴。
（2）从综合排名情况来看，得分位居前三名的分别是中弘股份、招商地产和深长城。中弘股份的第一、二主成分排名靠前，表明公司具有较强的股东获利能力、发展和营运能力。招商地产和深长城的第一、四主成分排名靠前，表明公司具有较强的股东获利能力和现金流量能力。值得关注的是这三家排名靠前的公司，均存在经营短板，短期偿债能力较弱。作为企业的经营者，应客观应对这一问题，采取各项措施提高公司的短期偿债能力；作为投资者，我们在进行决策时，应综合考虑各项财务指标，权衡投资将可能获得的收益以及面临的风险。
四、结束语
本文通过对沪深两市2012年97家房地产公司的数据进行实证分析，发现主成分分析法是评价财务绩效的合理方法之一，为房地产上市公司的绩效评价提供了科学的手段，为改善房地产公司的治理结构以及降低财务风险提供了客观的依据。然而，本文在变量的选择上仅仅局限于财务指标，并未选取非财务指标；其次，本文只选取了一年的财务数据，其研究结果难免会产生一定的偏差。同时，由于房地产行业具有投资大、建设周期长、受国家宏观经济政策影响大以及不确定性因素较多等特点，影响其财务风险因素有很多，目前主成分分析法并不能解决这个问题。
参考文献：
[1]张文霖.主成分分析在SPSS中的操作应用[J].市场研究，200（12）.
[2]周星煜.主成分分析法在上市公司财务绩效评价中的运用[J].会计之友，2011（8）.
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篇8
【关键词】 企业财务风险; 特征; 防范; 化解
近几年来,房地产开发建筑市场在这场金融危机影响下遭受到前所未有的冲击,在这场巨大的冲击波下,福建省华厦建筑设计院(简称福煤设计院)在建筑勘察设计市场中也是无可避免地遭遇了空前的危机和挑战。因此,在这种情况下对勘察设计企业的财务风险进行识别和防范,是确保勘察设计企业在这场灾难中屹立不倒的重要保证之一。
一、勘察设计企业财务风险的概念及特征
财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险有广义和狭义之分,狭义的风险是指损失的不确定性;广义的风险是指在财务活动的整个过程中,由于各种难以或无法预计、控制的企业外部经营环境和内部经营条件等不确定性因素的作用,导致公司的实际收益与预期效益发生偏离,从而造成损失的机会和可能性。
依据企业的财务活动,财务风险一般分为筹资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险。对于勘察设计企业而言,由于其主要业务是提供勘察设计咨询项目和工程承包等劳务服务,因此,在勘察设计服务完成后及工程承包过程中能否及时完整地回笼货币资金,是勘察设计企业主要的财务风险来源。此外由于项目建设和服务过程中的修改变动,存在于整个项目实施过程中,甚至每张设计修改建议书都涉及到收费问题,还有项目完工后业主的满意度等都会导致所形成的货币资金收入在时间上和金额上都具有不确定性。因此,资金回收风险是勘察设计企业的主要风险。
同时,勘察设计企业在收益分配方面也存在较大的风险。由于勘察设计企业是知识密集型企业,主要是依靠脑力劳动,人工智能成本在企业的直接成本中占据较大比重。大幅度提高职工薪酬,分配过多利润给投资者都会使企业的生产成本和资金成本大幅上扬,企业不堪重负,从而引起资金链断裂的财务风险,进而可能导致企业能否可持续发展的风险;但如果想避免收益分配过高带来的财务风险,过度压缩职工的收入以求降低成本也是不可取的。在目前房地产市场持续低迷的环境下,市场竞争更趋激烈,勘察设计企业的生存风险也大大增加,人才也就成为企业在竞争中立于不败之地的筹码。因此,如果职工薪酬大幅降低,则人才的外流是必然的,技术水平的降低导致企业核心竞争力的降低,投资者在得不到预期的投资回报的情况下,不可能再增加投资,企业在资金收入短缺时又筹资无门,最终必然使企业无法持续经营。
二、勘察设计企业财务风险的成因
(一)外在因素
国家宏观政策的复杂多变以及勘察设计市场信息的透明度偏低是勘察设计企业产生财务风险的外在因素。勘察设计企业承担的多是投资大、时间长的大中型建设项目,国家相关政策的变化会影响资金回收的确定性。例如,国家基础设施投资政策发生变化,将直接影响在建工程后续资金能否及时足额到位;国家执行紧缩的货币政策,项目业主支付资金的能力也将大打折扣。比如福煤设计院2006年承接了一个建设期较长的经济适用房项目,由于该项目是政府按进度拨款,房地产公司只有收到政府拨款后才能给付设计费。设计完工后虽收到部分设计费,但其后两年由于政府还有其他基础设施投资,资金紧张,迟迟没有拨付给房地产公司剩余款项,同时由于国家执行紧缩的货币政策,房地产公司也很难从银行贷到款项,因此该院虽经多方协商,至今仍有部分设计余款未收回。由于设计工作已完成,该院已按产值兑现效益工资给职工,使供给资金发生短缺,直接给该院带来不可忽视的财务风险,增加了运营成本,减少了利润,无法实现预期收益。此外勘察设计的市场信息的透明度偏低、勘察设计企业又面临买方市场、同行业竞争激烈等诸多因素导致市场信息不对称都会使企业产生不可预见的财务风险。
(二)内在因素
企业管理人员对财务风险的客观性认识不足,是企业产生财务风险的内在因素。企业只要有财务活动,就必然存在着财务风险。在现实工作中勘察设计企业产生财务风险的重要原因之一是企业的管理人员风险意识淡薄。由于勘察设计市场是买方市场,竞争激烈,企业的管理人员为了扩大市场占有率,有的项目都完工了还没有收到设计款项,形成大量的应收账款。同时在合同签订的过程中,管理人员对客户的信用等级缺乏了解,缺乏控制,为了增加业务量盲目承揽工程,造成应收账款失控。大量比例的应收账款无法收回,甚至成为坏账。货币资产长期被债务人无偿占用,严重影响企业资产的流动性和安全性,给企业带来巨大的财务风险。
三、勘察设计企业财务风险的防范和化解
在竞争日益激烈的市场经济条件下,由于诸多因素的影响,勘察设计企业的财务风险是不可避免的。因此企业在财务管理工作中,必须重视财务风险的防范,灵活运用各种技术方法,化解进而控制财务风险。
(一)提高企业财务管理系统对宏观环境的适应能力
建立和完善财务管理系统,设置高效的财务管理机构,配备高素质的财务管理人员,健全财务管理规章制度,强化财务管理的各项基础工作,使企业财务管理系统有效运行,以防范因财务管理系统不适应宏观环境变化而产生的财务风险。
(二)建立健全应收账款内控制度,防控资金回收风险
1.建立合同会签制度。每份勘察设计经济合同须经合同管理部门、财务部门以及相关专业人员评审会签后方可加盖合同专用章。财务部门在合同签订前要仔细调查客户的信用等级,做到事前防范资金回收风险。
2.实行应收账款的责任管理,做到每一笔应收账款都有人负责。将收款责任落实到个人,并与个人兑现效益直接挂钩,这样既能敦促职工积极催收款项,也能避免因过度分配而带来的财务风险。
3.进行积极的收款政策和风险转移机制。财务部门应定期分析应收账款账龄,紧密跟踪应收账款还款情况,积极与对方进行联系,及时收回欠款。对近期暂不能还款的赊销客户,应要求对方制订还款计划并提供担保,使其能逐步还清欠款。对那些既不制订还款计划又不提供担保的,或发现其缺乏清偿能力的,应及时通过法律途径给予解决。对部分不能收回的账款进行风险转移:例如将应收账款转化为应收票据、以应收账款的部分或全部为担保品,向金融机构借款或出售给金融机构等从而实现应收账款风险的转移。
(三)制定合理的利润分配率,防范收益分配风险
勘察设计企业收益分配风险控制的主观随意性较强,缺乏一个客观的控制标准。收益分配风险控制的主要矛盾是:使投资者满意的同时又要控制资金成本,扩大企业再生产,其核心是利润分配率的确定。因此,主要考虑以下因素的影响:首先是通货膨胀的影响,有计划地建立价格变动补偿基金,保证收益分配不影响企业的可持续发展;其次是在提高效益的基础上,争取投资者每年的投资回报呈上升趋势;再次是考虑企业来年的资金预算,满足企业扩大再生产需要,努力降低资金成本;最后就是结合企业偿债能力的大小来确定收益分配的大小。
(四)培育财务风险规避观念
勘察设计行业会计风险的化解存在着不少不容忽视的薄弱环节,应通过会计政策和会计策略来解决现阶段和未来的企业财务风险问题。财务人员应将财务风险防范贯穿于财务管理工作的始终,应通过建立风险责任制,充分发挥财务部门的监督作用,规范财务管理和结算纪律,增强财务人员风险规避观念。
(五)建立财务预警监控体系
财务预警系统是以企业信息化为基础,以企业的财务报表、综合经营计划以及其他相关的财务资料为依据,利用财会、企业管理等理论,对企业在经营管理活动中的潜在风险进行实时监控的系统。例如,建立双人、双职、双责为基础的以防为主的监控防线;加强会计监督,构建防范勘察设计风险的监督保障系统;以现有的稽核审计为基础,对会计部门实施内部最后控制改革和制度建设,要与业务职能紧密结合等。它属于事前监测,同时应根据环境变化,对财务风险的防范机制进行动态调整。此外,应坚持谨慎性原则,建立风险基金。即在损失发生前以预提方式或其他形式建立一项专门防范风险损失的基金。如福煤设计院就按福煤集团的统一规定和标准提取坏账准备金,商业企业可以提取商品削价准备金,这是弥补风险损失的一项有效举措。
总之,对财务风险的防范和化解的措施要作为勘察设计企业财务管理的重中之重切实执行,不仅在管理制度上要有保障,而且在组织机构、薪酬管理、预警机制等方面也要配套,形成贯穿企业经营、管理全过程的财务管理系统。唯其如此,才能切实加强勘察设计企业财务风险管理,提高企业竞争力,使企业在目前的危机中立于不败之地,并进一步实现企业价值最大化。
【主要参考文献】
[1] 张怡媛.勘察设计企业财务风险的识别和防范[J].会计之友,2007(20).
篇9
浅议低值易耗品的精益化管理
当前企业风险管理的探讨
浅谈血站业务档案的收集和整理
浅析企业应收账款管理中的风险控制
大学生网购现状及影响因素分析——以杭州下沙高教园大学生为例
浅析90后大学生消费观
应用作业成本分配营销费用
建筑护结构保温隔热材料市场营销浅谈
企业应收账款风险的规避
会计稽核工作在医院财务管理中的重要性分析
关于加强我国行政事业单位预算管理的认识
工业企业工程预结算审核注意事项浅谈
我国企业内部控制的建立与完善研究
我国现行统计制度方法存在的问题与改革浅议
浅析应收账款对企业经营的影响及风险化解对策
我国环境会计信息披露问题研究
浅析新会计准则对铁路运输企业会计核算的影响
论事业单位内部控制
企业会计风险防范制度的构建策略分析
如何做好会计职业判断
关于防范高校财务风险的措施
关于事业单位预算管理的研究
建立现代监管机制促进乡镇财政健康发展——对东港市乡镇财政管理方式改革工作的几点思考
有关企业财务管理中存在的问题解决探讨
我国国有企业负债经营现状分析及解决对策
探析企业会计监督及企业会计监督弱化的原因
有关企业财务风险的探讨
浅析公允价值计量属性在我国的应用
浅议企业应收账款管理
浅谈会计管理
浅谈我国管理会计研究的新动向
现代企业财务管理变革趋势分析
转移定价税收筹划涉税风险及化解
试论房地产公司财务成本管理存在的问题及对策
事业单位财务会计规范化的必要性与税法的差异
会计谨慎性原则的应用
公允价值计量模式相关思考与建议
企业集团财务公司建立应收账款池集中开展应收账款保理融资的模式探索
我国预算法存在问题的分析及政策建议
公立医院筹资方式问题探讨
对我国开征物业税的问题思考
浅谈企业财务报表分析
浅谈供电企业预算管理的现状及对策
浅谈债务重组准则变迁
电力企业无形资产当中的会计核算问题研究
论信息在企业财务分析中的作用
通货膨胀条件下企业理财对策研究
关于规范油田会计制度加强基础工作认识
加强成本控制提升高速公路公司财务管理水平
政府补助的所得税核算及纳税调整
浅析电力企业预算管理与控制措施
加强通信企业成本费用控制浅论
浅谈国际会计准则下企业集团合并财务报表的编制
浅谈现代成本会计管理的重要性以及应用
企业应收票据的风险管控
关于人留存问题的探讨
我国民办高校财务管理的相关问题研究
篇10
[关键词] 房地产；公司负债；风险防范
[中图分类号] F470 [文献标识码] B
房地产行业在我国的经济发展市场中占有重要的地位，这主要c我国的社会经济发展阶段和目前的国家政策有关系，目前我国正在积极推动城镇化建设和城乡一体化建设，在城镇化建设的背景下，大量的农村和落后城市正在积极推进旧城改造计划，在这个过程中必然要进行拆迁和楼房的兴建，这样一来就促进了房地产行业的发展。而在我国的大型城市中，大型发达城市的外来人口和流动人口不断增多，也促进了房地产市场的繁荣发展。虽然房地产市场的前景良好，但是房地产市场上市公司的负债状况却不容乐观，存在很多的问题，希望本文对于房地产上市公司负债状况的分析，能够帮助对房地产公司合理处理负债问题，提高债偿能力做出贡献。
一、我国现阶段房地产上市公司负债状况分析
（一）房地产上市公司资产负债率多年来持续攀升
我国房地产上市公司资产负债率连年上升并且负债水平较高。从表1中我们可以看出，我国2008年的资产发债率为62.91%，2009年的资产负债率为65.19%，而2016年的资产负债率则高达76.49%，通过这些数据我们发现近年来，房地产上市公司的负债率持续攀升。在高负债率下，一旦资金链条出现断裂，那么就会引起一系列的不良反应，这样一来就容易导致房地产业自身财务出现问题，这不会影响到房地产公司的业务经营，也会使得和房地产商相关的上下游企业一起产生连锁反应，并且波及到银行系统，严重的还会危及到国家的经济发展，引起社会的动荡，因此房地产业的负债率问题不得不引起重视。
（二）以银行贷款为短期负债结构
房地产上市公司为了维持公司内部运营和生产建设需要发生借贷行为，主要是通过银行借贷，这说明公司的短期融资能力和资金能力不足，房地产上市公司的流动资金不够，这种情况的产生可能有两个方面的原因，一是房地产上市公司的经营存在困难，资金回收和资金的利润率很低。二是房地产上市公司受到了央行调整存款准备金的问题，使得房地产上市公司存在困难，这样极容易造成房地产上市公司资金流通的困难和经营信用方面出现风险。
（三）负债融资来源有广泛化和多元化的趋势
房地产上市企业不再仅仅依托于银行，而是积极扩大各方面的融资来源，努力促进房地产上市公司出现广泛化和多元化的趋势，主要表现在股权性融资开始出现并慢慢占据了重要的位置，房地产上市公司的一大优势就是可以通过上市获得大量的外部股权融资。在其他行业，上市公司会通过股权融资的方式获得大量的资金，这种股权性融资在其他行业的融资途径中占有主要的位置，但是在房地产市场领域，这种股权性融资并没有占有主要的地位，而且我国房地产虽然市场巨大，但是我国的房地产公司想要上市却并不容易，目前已经上市的房地产公司并不多，不过这种广泛化和多元化的趋势是有利于房地产公司融资的稳定性，从而保证房地产投资发展的速度，因此房地产公司还应该在具备实力的情况下积极的谋求上市经营。除此之外，还有房地产基金的融资方式，但是这种融资方式主要是在国外比较发达，但是在我国还出于起步阶段，不过房地产上市公司也不应该放弃这一块的融资，通过各方面的途径扩大企业的融资。
（四）基建工程债务较多
房地产行业主要有房地产开发企业，房地产中介服务企业以及房地产物业管理企业三个部分组成，而房地产上市公司中，房地产的开发企业债务较多，房地产公司尤其是在基建工程方面存在较多的债务，主要是因为房地产企业一般的经营思路是房地产开发商通过银行借贷的方式向当地政府拿地建房，之后再通过和上下游企业的贷款合作、先开发建房，等房子建起来之后再通过买卖的方式将房地产出售回收资金偿还给银行，所以房地产开发公司基本上是通过负债的方式进行基建的，这样容易出现的一个问题是如果房地产上市公司的资金链断裂，那么房地产公司只好将抵押的房屋用来偿还银行贷款，容易造成开发商、银行和业主间的纠纷，引起社会的动荡和不安。
二、我国房地产行业负债引致的风险问题
（一）不良贷款对银行业产业冲击
房地产行业的发展不仅仅是关乎企业本身的生死存亡问题，更是关系到企业民生，在现代城镇化发展的情况下，政府也十分重视房地产行业的发展，而且房地产行业是银行的贷款大户，但是一般而言房地产公司不仅仅是开展房地产的业务还可能开展企业的业务，并且房地产行业受到国家政策的影响很大，因此房地产行业的未来发展难以预测，这样就容易使得银行存在不良贷款，如果一旦房地产的银行贷款出现了坏账或者逾期的情况对于银行业的冲击是很大的，这将导致银行业的经营困难，所以房地产行业的发展直接关系到银行业的发展经营状况。如果银行业再出现问题，这对于一方的经济是一个严重的打击。
（二）拖欠债务将影响上下游企业的发展
现在随着房价的不断上涨，房地产建设所涉及到的上下游企业也受到了影响，因为房地产的基建基本上是需要外部融资来建设的，所以在建设之初会度通过负债的方式和上下游企业开展经营业务，但是如果房地产公司存在负债问题，资金周转出现困难甚至出现资金链断裂的危险，那么和房地产相关的上下游企业都会受到影响，尤其是和房地产业发展息息相关的钢铁业、木材业和建筑行业等都会出现经营方面的问题，从而影响到社会的整体发展。
（三）拖欠工程款会产生连锁反应
拖欠工程款是房地产公司容易发生的情况，因为房地产建设公司的建筑基本上都外包给建筑商，而建筑商所雇佣的建筑工人的流动性比较大，因此，容易出现房地产公司拖欠建筑商工程款的问题，而建筑商也容易出现拿到工程款却不发给建筑工人或者是只发放一部分的情况，这种拖欠工程款引起的连锁反应波及到多个行业和建筑工人的家庭，而且也容易引发社会问题，在社会上就出现过因为拖欠工程款民工出现跳楼威胁等情况，引起不良的社会反响，也影响到房地产行业的声誉。
（四）问题积压可能会导致系统风险
从表2和表3中可以看出一些房地产公司不能够正确估计市场，不能够根据企业本身的实力来开发房产，而是采取推土机式的，搞房地产开发的工程，房地产开发公司先从银行进行贷款，之后再通过这笔资金向当地政府拿地建设，拿到地之后再将地抵押给银行，再进行贷款再去拿地，房地产圈地之后再通过借贷的方式进行开发建设，一般和建筑公司、以及钢铁、水泥等建筑业进行借贷，等房子盖起来之后只等着靠出售楼房回款，但是目前房地产市场出现饱和的情况，市场前景不容乐观，多方拖欠的贷款有的是用楼房抵消贷款，而有的则H仅拖着，这样就会引起银行系统、建筑等行业以及建筑工人本身的矛盾，使得房地产行业积压的问题产生了蝴蝶效应，导致多方的问题，从而影响房地产行业的长期发展以及房地产行业的信誉。
三、国房地产上市公司负债结构性问题风险防范的对策
（一）积极响应“去库存”政策
目前，房地产市场存在饱和的趋势，尤其是在中小城市，房地产市场已经饱和，但是还是有很多房地产商不满足于现状，有合适的地块就采用银行的贷款疯狂的融资，之后进行房屋建设，这就使得房地产市场一方面存在着尚未出售的挤压楼房，另一方面却在大肆建设新楼房，不断开发新楼盘，但是这房地产的开发建设对于房地产本身来说存在回款时长的风险，这也会连累银行等相关行业，使得资金无法进行合理有效的流动，我们国家面对了这一情况，对于房地产市场提出了一系列的调控政策，其中最重要的一条就去库存，要求房地产市场先消化目前的库存，先解决当前的问题，将一些挤压的房屋通过积极的政策调控进行消化这样在降低了房地产公司贷款压力的同时也帮助有利于改善民生。房地产市场的去库存政策有助于缓解银行等系统的还贷压力，增加房地产公司的现金流，帮助房地产公司积极健康的发展。
（二）融资时加大风险测评和规避风险的准备
房地产这个行业有一定的特殊性，因为房地产行业是人们生活中的必需品，可能房价受到市场的影响有高有低，但是却不存在消亡的情况，因此很多房地产开发商的思维是建造好了房子慢慢出售，所以房地产公司在融资时候以能够融到资金，能够扩大融资为根本，却不考虑融资的风险，很多房地产公司认为只要能够融到资金，就应该采取先发制人的手段在优势的地块拿地进行建设，这样才能在房地产市场获得优势，然而房地产公司要想做大做强就必须要有稳定的资金来源，一旦资金出现风险，那么企业的信用就会受损，这些房地产可能会被银行抵押，从而成为抵押资产而无出售，这将会导致房地产公司的破产。因此，在融资时应加大风险测评并在规避风险上做好准备。
（三）强化企业的日常信用管理
企业的信用管理在影响到企业的投融资的一个重要方面，如果企业的信用缺失，那么必然会出现经营困难，也更不用谈企业的融资情况了，所以，房地产公司应该重视对于公司的日常信用的管理，公司的信用管理方面主要有三个方面，一是公司对于银行的信用管理，银行是公司的重要借贷主体，所以房地产公司应该在银行的借贷上加强信用，重视和银行之间维持良好的合作关系，积极和银行进行磋商，在资金借贷上研究新的思路，新的政策，通过合理的借贷方案的设计，争取资本利用的最大化，争取双赢的局面。二是上下游企业的信用管理，针对有信用的房地产企业，上下游企业会对还款的时间和还款的金额有一定的优惠措施，所以企业在和上下游企业进行业务洽谈的时候要通过信用优势尽量延长还款时间，但是一旦贷款到期就应该尽快的还贷，这也有利于企业的正常日后和这些企业的友好合作。三是企业的建筑商之间的信用，如果企业拖欠建筑商的款项，容易使得建筑商拖欠建筑工人的工资，这样就容易引发社会事件，从而影响房地产公司的信誉，因此加强和企业建筑师之间的信用，有利于营造良好的社会声誉，促进商品房的销售。
（四）扩大合作领域以降低结算风险
房地产行业应该扩大融资的范围，不要将融资仅仅依靠银行和债券公司，由于目前受到全球整个经济发展不景气的影响，也波及到了金融行业，如果房地产仅仅是依赖银行作为主要的信贷资金来源，那么就容易使得房地产在银行业务不景气的时候无法扩大资本融资，而且银行贷款基本上都会有连锁反应，这也容易导致在金融借贷方面银行业集体不予合作，这将会给房地产公司的发展造成很大的困难，银行业应该开拓合作领域，积极的和信托公司、房地产基金公司等加强合作联系，确实银行系统是一家独大，可以给房地产企业提供不菲的资金，但是房地产系统应该多方融资，这样减小各方融资压力的同时可以降低结算的风险。
（五）政府有关部门要加大行业监管力度
房地产的市场经营除了靠内部的自律和自觉之外，还应该加强政府对于房地产市场的监管力度，房地产市场要想取得良性的发展，更需要政府相关部门的合理严格的监督政策，房地产行业主要的作用是解决居民的住房问题，但是房地产作为特殊的商品，需要占用土地，所以政府应该合理规划当地的土地使用情况，在梳理统计当地房地产库存的同时，结合当地经济和人口发展的情况，在房地产征地审批，房地产银行借贷审计方面都应该加强管理，这样有利于规范房地产行业的发展，也有利于整个房地产行业系统的良性规范化发展。
结语
房地产市场在国民经济中占有重要的地位，房地产市场对国民经济的贡献比较大，而且在国家发展过程中也起到重要的作用，但是近年来也存在房地产市场发展过快、过乱的情况，表现为我国现阶段房地产上市公司存在负债水平较其他上市公司负债水平较高，主要是以银行贷款为短期负债结构，负债融资来源主要有广泛化和多元化的趋势以及基建工程负债较多；这样会引起不良贷款会对银行业造成冲击，拖欠债务将影响上下游企业的发展，拖欠工程款会产生连锁反应，问题积压可能会导致系统等风险因此房地产积极响应“去库存”政策，融资时加大风险测评和规避风险的准备，强化企业的日常信用管理，扩大合作领域以降低结算风险，政府有关部门要加大行业监管力度。希望本文对于相关研究者有所贡献。
[参 考 文 献]
[1]蒋蕴琪，孙福明.我国房地产上市公司负债结构分析[J].科技和产业，2016（10）：94-97
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[3]何晓薇.我国房地产上市公司资本结构优化问题研究[J].企业导报，2015（1）：7-9
[4]陶萍，申长青，孙业慧.房地产上市公司财务风险识别及处置措施研究[J].工程管理学报，2010（1）：107-112
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[6]黄娟，郭严群.房地产行业上市公司股权结构与经营绩效关系的实证研究[J].江苏商论，2016（8）：66-69
