房产证相关法律法规范文
时间：2023-08-28 17:03:46
导语：如何才能写好一篇房产证相关法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
【关键词】税务管理 税务风险
一、高度重视税务管理，加强税务政策学习，牢固树立依法纳税意识
大型企业集团的各级领导和全体财务、业务人员要高度重视税务管理工作，从思想上进一步统一认识，牢固树立依法纳税理念，加强对税收法律政策的学习宣贯，严格遵守税法和相关法律法规，努力营造良好的税务管理工作环境。要组织财务人员和相关业务人员系统学习有关税务政策，持续深入开展税务政策解读和培训辅导，普及宣贯税务政策，为依法合规开展税务工作做好政策保障。
二、加强组织机构和专业队伍建设，落实税务管理工作职责
要进一步明确税务管理的职责归属，界定各级领导和管理责任。各公司主要负责人对税务管理负有领导责任，要大力支持税务管理人员依法开展工作；总会计师或分管财务工作的公司领导负有主管责任，要切实加强税务管理工作的组织推动；各级财务负责人和税务管理人员要严格遵守相关法律法规和职业道德要求，不断增强责任意识，严格履行岗位职责。对于违反税务管理规定导致税务处罚或给公司造成损失的，应按照有关规定进行处理。
三、健全税务管理流程，完善纳税工作机制
建立健全税务管理流程并不断改进和完善纳税工作机制，是大企业集团各级公司税务管理的基础保障。一是在业务开展之初，财务、业务和法务等各部门要积极配合，共同做好税务筹划，充分考虑涉税事项和税务成本，合理合法设计纳税方案。二是要认真开展纳税申报、税款缴纳、账簿凭证及其他涉税资料的准备、填报和保管工作，与税务机关保持良好的税企关系，及时收集和反馈税务信息，积极解决税务问题。三是要合理利用税收政策，对纳税申报、税负情况进行深入分析，有效控制税收成本，充分发挥税务管理效益。四是要定期开展内部税务检查，主动检测日常税务风险，及时发现税务管理中存在的薄弱环节，采取有效应对措施进行整改完善。
四、强化发票、台账、数据提供、档案的日常基础管理，夯实税务管理工作基础
要加强对发票领购、开具、审核和保存的管理。要严格按照发票使用规定，根据经济业务的性质开具和取得合规发票，坚决杜绝不合规发票列支成本费用的行为。开具和收取的发票都应为国家税务总局统一监制、省级税务机关核发的合法发票。
要不断加强税务台账管理，健全台账管理工作机制，及时登记、分类管理，并做好电子登记备份。台账管理责任人岗位变换时要做好移交工作，不得自行删除记录。
要认真配合税务机关做好税收数据采集工作，_保完整、真实、及时地报送各类数据信息。要定期对本单位税负情况进行分析，总结税负结构、税负水平变化、提示税务风险，以满足公司决策层的管理需要和税务机关的监管要求。
各类税务台账、税务报表、税务检查文件、向税务局提供的日常资料等税务档案应及时进行整理、装订、归档保存，确保税务档案资料的安全完整。
五、加强对重点税种的管理，积极规避税务风险
（一）企业所得税
要按照《中华人民共和国企业所得税法》和相关法律法规的规定，依法依规确定业务所属的税种、缴税基数和适用税率，依法计算税款，及时做好申报和税款缴纳工作。
要按照相关法律法规规定，以权责发生制为基础，确定收入总额、扣除范围和标准、资产的税务处理、亏损弥补、企业重组等涉税事项，科学合理计算应纳税所得额和企业所得税：要合理确定销售货物收入、劳务收入、视同销售收入等各类应纳税收入。要真实、合法确定企业所得税申报的各项扣除项目和金额。企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
（二）增值税
要根据《中华人民共和国增值税暂行条例》、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）等法律法规文件要求，合理定位纳税人适格身份，用好用足税收政策，合理确定经营业务所属的行业和适用增值税税率，加强增值税专用发票领购、开具、抵扣、保管和缴销管理，严禁虚开增值税发票，科学界定进项税额、销项税额和留抵税额，准确缴纳增值税，完善增值税抵扣链条。
要合理确定销售货物、提供应税劳务收取的全部价款和价外费用，合理区分兼营、混合销售等业务的税务处理，特别是采取折扣销售、融资租赁、直销、以旧换新、还本销售、以物易物等特殊销售方式下的销售额和销项税额。
购进货物或接受应税劳务时，应认真检查所取得发票的真实性，开具是否符合要求，发票是否通过防伪税控系统认证等，应取得“货物、劳务和应税服务流”、“资金流”、“发票流”三流一致的增值税发票进行进项税额抵扣，虚开增值税发票以及失控增值税发票不得进行进项税额抵扣。
（三）其他税种
要根据《中华人民共和国个人所得税法》和相关法律法规的规定规范缴纳个人所得税，合理确定个人所得税中工资薪金、一次性奖金、经济补偿、各类保险福利的扣税要求和范围。实务操作中要特别关注以下事项：应合理确定赠送礼品、业务招待、交通补贴、各项商业保险、年金、内退和离退休人员费用和为职工个人所有的非福利分配房产支付的供暖费和物业费等项目涉及的个人所得税处理问题。
篇2
甲方:
乙方:
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定,甲乙双方在平等,互利,自愿,诚实信用的的基础上,经协商一致,订立本合同,承诺共同遵守.
甲乙双方已互尽说明义务,充分注意到合同各项条款,明确各自的合同权利与义务,且合同已真实反映双方意思表示.
1、总则
1.1,本合同的签署仅为双方就有关房屋租赁提供依据,甲乙双方除遵守本合同的约定外,均可继续在法律法规授权经营范围内独立开展经营活动.甲乙双方并未通过本合同的签订而在相互间建立任何方面的合伙,联营,委托,信托等关系.
1.2,除本合同明确约定外,乙方不作任何未明示的承诺,担保或保证.乙方不承担任何偶然的,间接的,附带的或未明确约定的违约或赔偿责任(包括但不限于利益损失,场地费用,广告费用及其他任何乙方所能预见范围外的损失).
1.3,甲方必须保证所出租的场所符合国家法律法规的规定,甲方针对乙方对该场所的的出租行为完全合法有效,且不会损害乙方及任何第三的合法权益.
1.4,除乙方外,甲方不得将附近的,可能对乙方经营造成竟争的场所再租赁给任何与乙方经营项目相同或类似的单位或个人.
2、双方签约主体的确认
2.1,甲方确认其签订本合同的名称 ,授权签约代表姓名 ,性别 ,身份证号码 ,授权范围
2.2,乙方确认其签订本合同的名称 ,授权签约代表姓名 性别 ,身份证号码 ,授权范围
2.3,甲方变更包括但不限于其名称,法定代表人,住所地等,必须在变更后 日内书面通知乙方,本合同对甲方变更后的主体依然具备法律效力.
2.4,甲方应提供房产证(或具有出租权的有效证明),身份证明(营业执照,税务登记证,法人身份证)等文件.如房屋抵押给第三人,应由第三人提供允许甲方出租的证明文件,乙方应提供身份证明文件,营业执照,双方验证后可复印对方文件备存,所有复印件仅供本次租赁使用,任何一方不当使用上述文件,对不当使用所引起的后果承担法律责任.
3、出租房屋坐落地点及设施情况:
3.1,甲方将其拥有的位于 市 区 号 栋 的房屋(以下简称"该房屋")租给乙方使用,用途为 ,房屋面积为 平方米.
3.2,该房屋现有装修及设施情况见附件.除双方另有约定外,该附件做为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证依据.
4、房屋产权状况:
4. 1,房屋所有权证书登记人:
4. 2,法人代码(身份证号码):
4. 3,房屋所有权证书编号:
4. 4,土地使用权证书编号:
4. 5,房屋所有权证书上登记的房屋建筑面积:
4. 6,房屋的使用面积:
4. 7,房屋的附属建筑物和归房屋所有权人使用的设施:
4. 8,出租房屋其他概况:
5、房屋用途:
该项房屋用途为 ,乙方保证在租赁期间内未征得甲方同意以及按规定经有关部门审核批准前,不擅自改变该房屋的用途.
6、房屋改善:
6.1,甲方应在本合同签订后 日内对该房屋做如下改善:
费用由(甲方/乙方)负担.
6.2,甲方允许乙方对该房屋进行装修,装饰或者添置新物.装修,装饰或者添置新物的范围是; 双方也可另行约定.
7、租赁期限,交付时间
篇3
买房付了定金，卖家却不卖了
问：五个月前，我和房主张彦签订了《定金协议》，约定张彦将其名下110平方米的房屋，以64万元的价格卖给我。双方约定定金为5万元，预付房款45万元(含定金)，余款待我取得房产证后5日内由贷款银行直接划入张彦账户。如我反悔则不返还定金，若张彦反悔则双倍返还定金。当天，张彦把房及有关资料给我，我也将45万元支付给张彦。
可是现在张彦书面通知中介公司转告我，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。后张彦又以“尚未签订买卖合同”为由，不愿签订《房屋买卖合同》。我该如何维护自身权益？是履行《定金协议》，还是继续签订并履行《房屋买卖合同》？
答：该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效。
在实际生活中，看待合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方，应本着诚实信用原则来履行合同。
究竟由谁掌握生育的权利？
问：我今年25岁，去年年初结婚了。婚后，公公婆婆经常催促我们早点生小孩。可我觉得自己还年轻，加上工作还不太稳定，就劝父母不要心急。老公当时也很支持我。
一个多月前，我发现自己意外怀孕了。如果现在生小孩，就等于我主动放弃工作，老公一个人的收入根本不够养活一家几口，所以我想做人工流产。可这时候老公突然不同意了，很严肃地跟我提出“生育权”，说男方也有这个权利。我想知道生育权到底掌握在谁手里？
答：根据婚姻法相关法律法规，妇女有按照国家有关规定生育子女的权利，也有不生育的自由，即妇女享有不生育权。如果妻子不愿意生育，丈夫不能强制实现自己的生育权。
篇4
联系电话
接受方（乙方）：姓名 身份证号
联系电话
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将餐馆转让给乙方的事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本协议。
一、转让餐馆的地址
甲方自愿将位于华都嘉苑老公安局旁的土巴碗餐馆（以下简称该餐馆）转让给乙方。
二、转让餐馆房屋的性质和面积
该餐馆的房屋所有权人是梁建，转让房屋一楼，建筑面积约120平方米。
三、转让餐馆的装修、装饰和设备
该餐馆现有装修、装饰和设备在甲方收到乙方所有转让金后全部归乙方所有，具体如下：
餐桌餐椅、厨房设施设备、麻将机一台火炉两台，（其中该餐馆内3个煤气取暖器和餐馆门口8盆花为甲方所有）餐馆内所有设施设备归乙方所有。
四、转让餐馆的费用
该餐馆的转让费共计人民币大写柒万肆仟捌佰元整（￥：74800.00元），乙方在本协议签订当日内一次性向甲方支付转让费，以收款收据为准最新餐馆转让合同范本最新餐馆转让合同范本。甲方不得再向乙方索取。第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用。
五、转让餐馆的证照及债务
该餐馆的证照未办理，转让后餐馆的证照由乙方自行办理，在支付转让费的同时，甲方必须无条件向乙方提供办理证照的必要手续（房产证和租房合同该餐馆接手前经营引起的债权债务全部由甲方负责，乙方接手经营后引起的债权债务全部由乙方负责。
六、转让餐馆的违约责任
1、乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期 相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费金额的1%的违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，乙方按转让费金额的10%向甲方支付违约金；甲方在本协议有效期内应保证同意转让该餐馆，如果由于甲方单方面原因在本协议有效期内导致本协议不能实际履行的责任由甲方承担违约责任，如果协议签订前政府已下令拆迁店铺，甲方退还乙方已支付的所有费用，赔还乙方接手该店铺的装修损失费并承担违约责任，甲方违约向乙方支付转让费金额的50%作为违约金。
2、房租到期时，甲方义务带领乙方交付房租，并保证原有的租赁合同约定金额及租期不变
如出租方不能履行之前合同，提前收回房屋，视为甲方违约并支付乙方50%转让总价款违约金。
3、甲方应保证在该餐馆转让给乙方后到 年 月 日的租期，如出租方提前收回房子视为甲方违约并退还全部转让费最新餐馆转让合同范本合同范本。
七、转让餐馆的纠纷解决
双方之间如发生纠纷，应共同协商，本着有利于合作事业发展的原则予以解决。如协商不成，可以向当地人民法院诉讼。
篇5
一、城市房屋权属登记行为的内容、性质及分类
1. 房屋权属登记的内容。建设部2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第二条规定，“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”。即指城市房地产管理部门根据房屋权利人的申请，依法定程序对其申请的房屋产权进行审查、核实登记并颁发房屋权属证书的行为。
2.房屋权属登记的性质。笔者认为，房屋权属登记行为是房屋登记机关依权利人申请而作出的行政确认行为，是可诉的具体行政行为。根据行政法原理，行政确认是指行政主体对行政相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实进行甄别，给予确定、认定、证明或否定并予以宣告的具体行政行为，包括行政登记、鉴证、认定和证明等形式。行政登记确认是指行政主体根据相对人的申请，对法律、法规规定必须予以登记注册的事项予以登记，从而依法确认相对人某种法律地位、权利义务及其他法律事实、法律关系的存在、变更或消灭的一种具体行政行为。首先，房屋权属登记行为是房屋管理机关作为行政机关应权利人的申请作出的行为，是房产管理部门实施的行政行为。该登记行政行为是对房屋权属的法律关系的确认，是对权利所有人合法拥有权利的真实性的证明。而行政确认正是对行政相对人的法律地位和义务的确定或否定，其直接对象是那些与行政相对人的法律地位和权利义务紧密相关的特定法律事实或法律关系。其次，该登记行为是为了实现行政管理目的而进行，体现了国家管理房屋事务的行政目的，通过登记制度维护房屋交易秩序。虽然登记行为直接影响的是民事主体之间的权利义务关系，但在登记过程中所体现出的依然是一种管理者与相对人的关系。在房屋权属登记过程中，无论是基于民事行为、行政行为亦或司法行为，房屋权属登记都是对产权归属关系的行政确认，房屋登记主管部门通过向权利申请人颁发房屋证书证明其是合法权利人，体现了行政确认行为的特点，其法律后果是行政相对人获得了某一物的真实性、合法性的有效明。
3.房屋权属登记的分类
（1）总登记。总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。
（2）初始登记。初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。
（3）转移登记。转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。
（4）变更登记。变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。
（5）他项权利登记。他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。
（6）注销登记。注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。
二、城市房屋权属登记案件的司法审查
以上所列举的各类房屋登记行为，权利人或利害关系人对房屋登记管理部门的行政行为不服，均有权向法院提起行政诉讼，接受法院的司法审查。司法审查标准是人民法院对行政行为的合法性作出最终评价的准则。由于房屋权属登记案件往往法律关系复杂，加之法律法规对此规定过于笼统，因而实践中对这类案件的审查标准一直存有争议。
目前，登记机关颁发房屋所有权证所适用的法律依据主要是《城市房地产管理法》。另外，《中华人民共和国担保法》、建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、国务院《城市私有房屋管理条例》等法律、法规对办理房屋的初始登记、变更登记、转移登记、他项权利登记及登记程序等方面的规定，均是人民法院审查房产登记行为适用法律方面是否合法的审查内容。大体而言，前述法律规范中对房产登记的条件主要设置了以下四个方面的内容：一是申请人资格及相应的证明文件；二是与登记内容相关的房产证件和其他证件；三是必要的房屋权属清楚、无争议的证明文件；四是是否存在违反法律法规强制性规定或公共利益，应不予登记的情形。上述内容简言之为证件齐全、权属清楚、无争议。房产登记机关在登记程序中的审查即为依据上述条件进行的形式审查。
已经颁布实施的《物权法》第十二条规定，不动产登记机构应当履行下列职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。该条还规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。该条中的“查验”，是既要查又要验的意思，登记机关应当尽到审慎的义务，在最大程度上保证登记的真实性。比如，大量的房屋登记诸如转让、抵押，房产证是当事人必须提供的。在目前房产证造假情况较严重的情况下，对于房产证的真实性，登记机构就必须查明。因为房产证是由登记机构发出的，审查房产证的真伪对于登记机构来说没有任何困难。比如一个案件中，一处房屋出现两个房产证，结果两个房产证持证人都持证办理了抵押，造成抵押权无效，抵押权人造成了重大损失，那么，登记机构肯定负有审查不严的责任。笔者认为房产管理部门在作出行政登记行为时，只是根据当事人提供的申请材料进行形式上的审查，并不能对当事人的实际权利状况进行改变，也不能对当事人是否真正享有某项民事权利进行实质上的确认，至于当事人之间的纠纷，房产管理部门更无权进行裁决，不能加大房产部门的责任。在行政诉讼中，对登记行为是否符合法律、法规的规定的审查，主要是对登记行为事实、证据的审查。对此问题，理论与实务中存在是形式审查还是实质审查的争议。一种观点认为，应采取形式审查标准，即审查的内容仅限于登记发证行为作出时，申请人提供的材料是否满足法律规范设定的事实要件并由此决定裁判结果；另一种观点认为，应采取实质审查标准，即在审理中审查确定真正的权利人，从而决定对发证行为的裁判结果。这种争议不仅存在于法院和登记机关之间，即使不同的法院对审查标准的把握，也不是完全一致的。造成这种状况的原因，是由于我国尚未制定不动产登记法，现行的不动产登记制度缺乏完整的体系，对登记机关的设置、实质审核的内容、登记的程序和效力等没有统一的法律依据，致使一些法理问题无法得到合理的解释。房产登记机构在办理登记过程中，究竟应该承担多大的责任，是只需对当事人提交的申请材料进行形式审查，还是不仅要进行形式要件的审查，还要负责审查申请材料的真伪以及法律关系的真实性，这在实践当中一直存在争议。
司法实践中，如果采用形式审查的标准，将使行政诉讼重复登记机关的审查过程，无法体现司法机关对行政机关的监督，也不符合行政诉讼保护相对人合法权益与监督行政机关依法行政的理念。但如果采用实质审查的标准，则将面临更多的问题。一是与登记行为的性质不相符。登记行为本身不赋予行政相对人以权利，也不是对行政相对人与他人之间权利或事实状态的裁决，而仅是对行政相对人与他人之间特定权利与事实的状态的记载。由于登记机关在登记程序中采取的是形式审查的标准，因此，要求其对可能存在的利害关系人一一把握既无必要更不可能；二是与行政诉讼的目的、性质不相符。行政诉讼解决的是行政相对人与行政机关之间的行政争议，体现的是司法权对行政权的监督。采用实质审查的标准将使行政诉讼陷入确定真正权利人、解决房屋归属之中，行政诉讼变成了民事诉讼。因此，我们认为，房产登记行政诉讼中对登记行为是否符合法律、法规的规定的审查，无论是强调形式审查还是实质审查都不妥当。
笔者认为，审理房产登记行政案件应依照前述法律规范中关于房产登记要件的规定作全面审查，即审查登记行为是否满足了法律法规所设定的要件事实。具体而言，该审查标准要求登记机关：一是要把申请人提交的材料与法律法规所确定的标准对照，审查申请人提交的材料是否齐全；二是要把每份材料分别与相关法律法规所要求的标准对照，审查每份申请材料是否符合法定的形式、内容是否满足法律要素的要求；三是要运用证据规则、逻辑推理仔细分析申请材料之间有无矛盾、能否形成证据链，申请材料形成的证据链是否足以证明申请人为登记房屋的权利人等等。综上，在目前司法实践中，依照《城市房地产管理法》和建设部《房屋登记办法》有关房屋登记的规定，登记机关对权利人的申请进行的审查，包含了形式审查的内容，即对申请人提交的产权来源资料是否齐全进行审查，也包含了实质审查的内容，即要对权利人申请登记的房屋权属是否清楚进行审核。这就体现出我国现行房屋权属登记的审查原则是兼顾形式审查和实质审查双方面的。
三、审理该类案件中发现行政机关在办理房屋登记中存在的问题
1、忽视实体审查和违反法定程序。有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下，即进行了房产登记；有的登记程序违法，申请在后，办证在前；有的未进行初始登记，却直接进行了转移登记。
2、房屋登记机关在申请人未提供有关继承的相关文件证明的情况下，为申请人办理房屋继承变更登记，继承房屋应属房屋权属转移登记，房屋登记机关办理房屋权属变更登记属于适用法律错误。例我院受理原告邵泽民诉黑河市房产管理局房产行政登记案。原告邵泽民是第三人邵郭氏的儿子，第三人邵长莹是原告邵泽民的儿子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房产一处，一直由邵郭氏与儿子邵泽民及儿媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申请，要求继承该房产，被告于当日为邵郭氏办理了该房屋继承变更登记后，又于当日应邵长莹的申请，为其办理了该房屋买受转移登记，并于2007年4月11日向邵长莹颁发了房屋所有权证。后该房屋动迁，2007年8月，回迁房屋即将竣工，邵长莹主张权利，原告邵泽民、第三人邵郭氏与邵长莹因回迁房屋的权属问题产生纠纷。原告认为是被告的具体行政行为侵犯了其合法权益，申请转移登记的，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分权利的唯一合法凭证，被告在为邵郭氏办理继承变更登记后，未制作也未向邵郭氏颁发房屋所有权证，故该房屋权属并未实际转移到邵郭氏名下，被告为邵长莹办理房屋买受转移登记的行为违反法定程序，故判决予以撤销。
3、登记机关未尽到审查义务，侵犯了权利人的财产权，相关人员凭虚假的申请材料申请进行登记的行政行为。现行法律虽然没有明确房产登记机关有义务对当事人申请登记材料作实体审查，也没有能力鉴别当事人身份证的真伪以及买卖契约的真实性和签字的真实性，初始登记中未存有原告身份证复印件和签字，未出证的情况下即进行变更登记，我们遵循全面审查的原则，认为该登记行为不能满足了法律法规所设定的要件事实，被告未尽到审查义务，判决予以撤销。针对在不动产登记过程中出现的弄虚作假问题，建设部2008年7月1日公布的《房屋登记办法》，对登记的程序、共有房屋的分割等作了更为细致的规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”此外，还要求“申请人对其提交的登记申请文件的真实性、合法性、有效性负责”。例五大连池法院审理周士元诉房产处房屋变更登记一案，周世元与周德来系父子关系，五房权证青字第1007895号房屋所有权人为周世元，该房屋由周德来居住。2008年3月31日周德来与孙继福签订房屋买卖合同，周德来将其居住的房屋以80.000.00元的价格卖给孙继福。孙继福为了将该房屋所有权人变更登记为其房屋所有权人，依据其与周德来签订的房屋买卖合同，自制一份与周世元房屋买卖合同。孙继福向房产登记部门提供周世元的房屋所有权证、房屋买卖合同、孙继福的户籍证明，要求办理房屋产权过户手续。社区为具证明原房主周世元的房屋卖给了孙继福，周世元不知去向。孙继福依据上述材料，要求办理房屋产权过户手续。经房屋产权登记部门审查，将五房权证青字第1007895号房屋所有权证变更登记为五房权证青字第1010460号房屋所有权证，房屋所有权人为孙继福，并以五大连池市人民政府名义为孙继福颁发了五青字第1010460号房屋所有权证。因该房屋涉及拆迁，原告周世元对该房屋主张享有所有权，请求撤销被告为第三人颁发的1010460号房屋所有权证。法院审查认为孙继福向房屋产权登记部门提交的房屋买卖合同，卖房人处签名及按手印均系买房人孙继福所为，建安社区证明周世元去向不明与事实不符，可以确认为虚假材料。房屋登记部门依据虚假的材料为第三人孙继福颁发的房屋所有权证，依法不能成立，应予撤销。 4、违反法定程序办理房屋权属转移登记，如将已经被人民法院查封的房产办理房屋权属转移登记，违反法律禁止性规定。有的在权属有争议或不清的情况下进行了登记。
四、对该类案件解决对策、意见和建议
1、正确认识房产登记行为的性质，把握审理房产登记行政诉讼案件的规律。房产登记只是对民事行为的认可行为，而不是对民事纠纷的处理行为。认清房产登记行为的性质，才能进一步把握好审理房产登记行政诉讼案件的规律。
2、明确对房产登记行为的司法审查标准。司法是最终的救济渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的审查义务和权限理应高于登记机关。
3、注重保护行政管理相对方的合法权益。有些房产登记行政案件涉及不动产标的额很大，矛盾尖锐，处理不当，会影响社会稳定，对每一件这样的案件都要从立法目的、法律原则精神、社会效果综合考虑，真正使行政审判体现公正、公平。
4、正确处理行使审判职能与支持登记机关依法行政的矛盾。由于房产登记相关法律规定欠缺、抽象、简单，而大家对法律理解的分歧又较大，不可避免登记机关的结论与法院的认定存在不同。一方面，我们要坚决纠正登记机关的错误观点，另一方面，也要进一步加强与他们的沟通，通过提出司法建议、召开座谈会、联合举办讲座等方式，达成法律理解的一致和案件处理的共识，使司法权与行政权和谐统一。
篇6
关键词：房屋安全；鉴定；管理
中图分类号：TU714文献标识码： A 文章编号：
引言
随着社会的不断发展人类已经构成了社会的主体，人们进行的日常生活都有一个物质载体那就是房屋，所以，房屋的安全也被相应的提到了一定的高度，房屋的安全问题直接关系到人们对日常工作，学习和生活，房屋安全的鉴定也就成为一项必不可少的工作。只有充分的认识到当下我国房屋安全鉴定的发展状况，了解房屋鉴定中所存在的问题才能够做出有效的改进和完善，更好的为人们创造安全舒适的生活环境。
一、房屋鉴定工作的特点
房屋鉴定工作是一项复杂的、科技含量较高的工作，因此房屋安全鉴定工作具有自身的特点。
1、它对从业技术人员的要求非常高：既要熟悉结构设计和建筑施工技术，还要兼通使用环境、地理环境、气象条件等自然界对房屋的影响方式和结果，有丰富的实践经验、分析解决问题和写作表达的能力。在某些情况下，还要有一定的法律知识，了解我国建筑结构发展的历史和我国各年代、各地区、各类建筑结构的特点和特性。
2、房屋鉴定和房屋检测密不可分。由于房屋结构多种多样，房屋损坏情况千变万化，以及鉴定工作在时间上的滞后性，现在越来越需要根据检测结果推断房屋损坏过程的中的情况和损坏原因。
3、房屋鉴定是一门活的综合学科。人们对客观事物的认识是不断深化和提高的，对房屋损坏原因的了解和判断的能力也在不断的发展和提高。因此要根据不同的实际情况，不断地总结、提高和创新。
二、我国房屋安全鉴定中所存在的问题
1、我国的房屋安全的管理存在一定的问题
现在我国虽然对房屋的安全鉴定有一定的法律法规制度，但是对于各个省市来说没有一个标准的房屋安全管理措施，这就使得房屋的安全鉴定没有一个统一的标准。房屋的安全直接关系到人民的生命财产和安全，如果政府不能制定一个统一的房屋安全鉴定标准这将会对房屋的安全鉴定产生一定的影响，同时，这也将有可能损害到人民的切身利益，从一定程度上影响政府职能的发挥。所以，面对我国房屋安全鉴定的管理措施方面的问题政府必须要引起相应的重视，从维护公民的合法权益出发，认真的贯彻和做好管理方面的工作，保证人民的生命和财产的安全，更好的促进社会的和谐发展。
2、我国的房屋安全鉴定存在一些秩序混乱的问题
我国的房屋安全鉴定在制度上要求是可以收取一定的费用的，然而，在这其中有一些机构就钻了规定的空子，使得许多的相关部门进行相应的干涉，其中有一些和房屋安全鉴定工作无关的本门也进入到其中来谋求一些利益，这就使得房屋安全鉴定工作呈现出一些秩序混乱的问题，这在一定程度上损害的是人民群众的切身利益。面对当下房屋安全鉴定中存在的秩序混乱的问题国家政府要采取相关的措施进行规范，创造一个良好安定的社会秩序，让人民的切身利益能够得到保证，创造一个安定和谐的社会环境。
三、对我国房屋安全鉴定的改进和完善
1、强化政策宣传，不断提高居民群众房屋安全法制意识
房屋安全管理是政府赋予房管部门的重要社会管理责任，工作中我们利用一切可利用的社会宣传手段宣传房屋安全的重要性、宣传房管部门的房屋安全鉴定的职能，特别是《城市危险房屋管理规定》等法规，并抓住一些影响力较大的鉴定事项进一步阐明房屋安全鉴定的必要性。以此契机，多方宣传。具体做到: 一是对上宣传。其对象主要是各级政府部门，让他们了解房屋安全鉴定工作的内容，以及房屋安全鉴定的重要性，以争取政府部门的支持，提高各级领导对房屋安全鉴定管理的重视程度。一方面结合城市建设改造过程中重点工程遇到的实际困难处置机会进行宣传。二是对下宣传。我们采取了多种形式、多个层面向广大的居民群众进行房屋安全知识宣传普及。一方面利用行政服务中心窗口，坚持常年面向社会广泛宣传房屋安全鉴定和相关的法律法规，发放宣传材料。另一方面，我们还结合我市直管公房解危工程的安鉴工作，公开房屋安全鉴定办事程序、服务承诺、监督电话。通过多方位、多形式的宣传和报道，提高了广大公众房屋安全法制意识。
2、政府要加强相关法律法规制度的发展和完善
严格的法律法规制度在一定程度上有房屋的安全鉴定工作形成约束，现在，房屋安全鉴定制度主要是在各地方来进行约束，所以，在一定程度上不能切实有效的对房屋安全的鉴定做到约束，同时，在其工作的过程中往往会存在这样或那样的矛盾，从而也影响了工作的效率，面对这种问题必须要加强相关法律法规制度的发展和完善，更好的对鉴定工作进行有效的约束和管理，要以人为主从人民的切身利益出发，才能更好的做好房屋安全鉴定的工作。完善健全的法律法规和制度是房屋安全鉴定有法可依、有章可循、有规可依的根本保障。
3、政府要进行有效的宣传，提高公民的道德素养
当下社会公民的道德素质在一定程度上对房屋的安全鉴定有一定的影响，有树立良好的道德素质，对于房屋本身的安全鉴定不躲避，积极的配合相关部门的鉴定工作，及时有效的反映房屋的安全情况，为工作者提供相关的信息，并且在房屋安全工作的鉴定上不要违反政府的相关的法律法规制度，不以损害他人的利益来换取自身的利益，不断的提高自身的思想道德素质，从而才能有利于促进房屋安全的鉴定。只有全体公民道德素质和综合素质得到提高，才能够促进公民发挥自己的道德感和责任心，树立自己是房屋主人翁的意识，加强对房屋安全是
监督和鉴定。
4、房屋安全鉴定机构必须实行法人负责制
推行房屋安全鉴定机构的法人身份，脱去政府的外衣，与政府管理部门分离，成为房地产行政主管部门授权的独立承担民事和行政责任的实体。鉴定机构是公正公信机构，不是房屋安全管理部门，更不是房屋安全使用管理的执法部门。
5、加强软硬环境建设，不断提高从业人员业务素质
房屋安全鉴定工作是一项专业性较强的工作，它不仅需要鉴定人员具有良好的职业操守、熟悉相关政策法规，还要求鉴定人员熟练掌握工程设计、施工、工程管理等方面的相关知识，因此提高鉴定人员的综合素质和业务水平十分重要。稳定的人才队伍为鉴定报告的科学性提供了有力的保障。结合市、局开展的机关作风建设、行风建设，狠抓单位从业人员的执行意识、严谨意识、求真意识、廉洁意识，做到定期回访当事人，让承诺服务落实到实处。房管部门的行业优势是房屋安全鉴定行业发展的动力源泉和核心，只有充分挖掘行业优势，才能带动相关职能工作的开展，因此，我们依靠房管部门的优势，不断拓展安全鉴定业务。一是加强横向联动，配合消防、文化教育等主管部门对公共场所的房屋进行安全鉴定；二是积极主动与安监局联系，加强对工矿企业生产厂房安全的普查；三是利用厂房补办房产证的时机，实施安生鉴定。房屋安全鉴定管理工作是房屋管理部门的一项重要职责，它关乎房屋整个使用期的检查、维护及房屋突发安全事故的处置等，理应提到与房地产市场宏观调控一样重要的位置来进一步强化和提高。我们将进一步努力工作，为推进房屋安全管理和鉴定工作做出自己应有的努力。
结束语
房屋使用安全作为公共安全的重要组成部分，在其管理的过程中，政府应该给予高度的重视，充分发挥政府的监管职能，避免重特大房屋安全质量事故的发生，促进社会和谐、稳定发展。
参考文献
[1]房屋安全鉴定帮灾民重拾回家的信心[J].中国物业管理,2008，(06).
篇7
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，甲、乙双方在平等、自愿、互利的基础上，就甲方将产权所有的房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同，详细情况如下。
第一条：租赁内容
1：甲方将产权所有位于：_____市_____县_____街_____巷_____号的门面房屋租赁给乙方，房屋建筑面积 ________平方米，实际使用面积__________平方米。
2：甲方同意乙方所租房屋作为经营用，其范围以乙方营业执照为准。
第二条：租赁期限
1：租赁期_____年，自_____年___月___日起至______年___月___日止。
第三条：租金及其他费用说明
1：租金按月以现金方式支付，以先付后租方式，甲方收到租金后应出示相应有效收据凭证。
2：合同有效期内租金共计人民币________元，每月租金为人民币________元。
3：水电费用按实际使用数（计量）收费，每月5号前交上月水电费用，甲方应出示相应水电有效收据凭证。
4：乙方在签订合同时付给甲方人民币_________元作为履约保证金和财务押金，在正式入住后5日内将第一月租金人民币________元支付给甲方。乙方从第二次付款开始，每次在当月头5天内交付。合同期满后，如乙方无违约行为或把房内财物丢失、损坏的情况，甲方须如数退回押金给乙方。
第四条：双方权利和义务
1：甲方应保证所出租房屋及设备完好并能够正常使用，并负有年检及日常维护保养、维修；凡遇到政府部门要求对有关设施进行改造时，所有费用由甲方负责（乙方自设除外）。
2：甲方负责协调本地区各有关部门的关系，并为乙方办理营业执照提供有效的房产证明和相关手续。
3：甲方保证房屋内原有的电线、电缆满足乙方的正常营业使用，并经常检查其完好性（乙方自设除外），发现问题应及时向乙方通报。由于供电线路问题给乙方造成的经济损失，甲方应给予乙方全额补偿。
4：在合同期内，甲方不得再次引进同类商户，如违约应向乙方赔偿人民币经济损失费（押金的50%），并清除该商户。
5：甲方应保证出租房屋的消防设施符合行业规定，并向乙方提供管辖区防火部门出具的电、火检合格证明复印件。
6：租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。
7：租赁期间，甲方有权依照法定程序转让（出售）该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋产权所有人和乙方继续有效。
8：房屋租赁期间，出租人将已出租的房屋设定抵押，该抵押物被依法处分给第三方的，第三方应继续履行原租赁合同。
9：租赁期间，甲方要收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方，并双倍返还乙方押金；如乙方须退房，必须提前一个月书面通知甲方，经甲方同意所交押金
退回。未经甲方同意，乙方提前解除合同，甲方有权没收押金。
10：租赁期间，若乙方由于个人发展原因将房屋转让给第三方，此合同对甲方和第三方继续有效。
11：合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方享有优先权，乙方应在租赁期满前两个月向甲方提出，并协商签订新的租赁合同，租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整；租赁期满后，乙方应将房屋交回甲方使用，并缴清负责的费用，经双方移交无误，甲方须退回押金于乙方。
12：甲方出售商铺，须在一个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权，无需提供其他费用。
13：乙方必须在国家法律、法规、政策允许的范围 内进行经营或办公，如利用出租房屋从事非法经营，甲方有权终止合同并要求乙方赔偿人民币经济损失。
14：在合同有效期内，乙方对租赁房屋及相关设施有合法使用权。
15：乙方按合同内容及时缴纳租金及其他相关费用。
16：乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方同意，改造费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。
17：上述设备、设施出现问题甲方应及时修复或者更换，如甲方不能及时实施，乙方有权代为修复或更换，费用（以发票为准）由房租扣除。
第五条：其他
1：因不可抗力原因导致非甲方责任的无法正常营业情况下，要待房屋重新装潢完毕后开始营业再计算租金。
2：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。
3：因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。
4：不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
5：乙方营业时间根据顾客需要可适当调整。
6：甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。
第六条：违约
1：甲、乙双方签订房屋租赁合同，乙方已缴纳定金后，甲方未能按期完好如数向乙方移交出租房屋及设备，属甲方违约，甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期违约金。
2：在合同有效期内未经乙方同意，甲方单方面提高租金，乙方有权拒绝支付超额租金。
3：乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每违期一天，除付清所欠款外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施收回房屋。
4：因甲方原因导致乙方未能正常营业，给乙方造成的经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。
第七条：合同生效、纠纷解决
1：本合同经甲、乙双方单位法定代表人签字后，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。
2：在本合同执行过程中，若发生纠纷，
由双方友好协商，如协商不成时，可诉请房屋所在地人民法院解决，
3：本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议，其补充协议与本合同具有同等法律效力。
4：甲方应提供有效房产证（或具有出租权的有效证明）、有效身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供有效身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用，所有复印件与本合同具有同等法律效力。
5：本合同及附件一式两份由甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力
甲方（盖章）：__________ 乙方（盖章）：_______
身份证号：______________ 身份证号：__________
签约代表：______ 签约代表：______
联系方式：______ 联系方式：______
房产证号：______________________________
签约地点：____________________
篇8
乙方：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，甲乙双方在平等、互利、自愿、诚实信用的基础上，经协商一致，订立本合同，承诺共同遵守。
1.甲方必须保证所出租的房屋符合国家法律法规的规定，甲方针对乙方对该房屋的的出租行为完全合法有效，且不会损害乙方及任何第三的合法权益。
2.除乙方外，甲方不得将附近的、可能对乙方经营造成竟争的房屋再租赁给任何与乙方经营项目相同或类似的单位或个人。
3.甲方变更包括但不限于其名称、法定代表人、住所地等，必须在变更后日内书面通知乙方，本合同对甲方变更后的主体依然具备法律效力。
4.甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）身份证明（营业执照、税务登记证、法人身份证）等文件。如房屋抵押给第三人，应由第三人提供允许甲方出租的证明文件，乙方应提供身份证明文件、营业执照，双方验证后可复印对方文件备存，所有复印件仅供本次租赁使用。
5.出租房屋坐落地点及设施情况：
5.1、甲方将其拥有的位于市区号栋的房屋（以下简称“该房屋”）租给乙方使用，房屋面积为平方米。
5.2、该房屋现有装修及设施情况见附件。除双方另有约定外，该附件做为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证依据。
6.房屋用途：
该项房屋用途为，乙方保证在租赁期间内未征得甲方同意不擅自改变该房屋的用途。
7.租赁期限、交付时间
7.1、房屋租赁期自年月日至年月日，共计年个月，交房期为年月日，计租期从年月日开始，计租期前为装修期，装修期不计租金。
7.2、租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得甲方出意后双方重新签订房屋租赁合同；甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权
8、租金、支付时间及方式
8.1、租金标准：元/（月/季）年租金总计：元（大写：）
8.2、该房屋租金前年不变，自第年起，双方可以协商对租金进行调整。有关调整方案为：或另行约定。
8.3、租金支付时间：该房屋租金按（月/季/半年/年）支付一次，自本合同生效之日起日内支付第一笔租金，以后每期租金支付时间为上一（月/季/半年/年）终结前日、以甲方实际收到为准。
8.4、乙方应按8.3约定的时间向甲方支付租金。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际使用日交纳租金并承担违约责任。
8.5双方均同意按（银行转帐/承兑汇票/现金/其他：）方式支付租金。
8.6、甲方向乙方收取租金必须提供租赁业正规发票，每次乙方向甲方支付租金前，甲方先向乙方开具租赁业发票后个工作日内乙方向甲方支付租金，如遇节假日则顺延。
9、保证金和其他费用
9.1、甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为元（大写：圆整）保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。在经营过程中如果因为市场的原因致使乙方不能经营下去，应当提前1个月通知甲方，保证金转作租金；
9.2、租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方应在合同履行完毕后3个工作日内归还乙方'否则每逾期一日向乙方支付保证金1%的滞纳金……
9.3、租赁期间房屋和土地的房产税、土地税、营业税及相关联的其他费用由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。
9.4、租赁期间乙方因经营活动而产生的费用由乙方承担；如果甲方代收以上费用的，甲方必须依据有关国家或行业规定收取，不得高于国家或行业标准从中获利，并且必须提供正规税收发票。
10.定金：
乙方向甲方支付定金人民币元（大写圆整），房屋交付后定金转作租金。如甲方不能按照合同约定交付租赁房屋，则应按照有关法律规定将定金双倍返还乙方，并按照现行国家银行贷款利率向乙方支付利息。
11.装修、门头装饰
11.1乙方可对房屋进行装修，装修风格、装修材料及装修施工人员由乙方自行选定，甲方不得干预；租赁期满后，属不动产及不可拆除部分归甲方所有，乙方增添的经营设施、设备及动产部分归乙方所有。
11.2甲方向乙方提供的门头于，门头尺寸规格为，门头字样内容由乙方自己确定。乙方可对该门头进行装修，装修风格、装修材料及装修施工人员由乙方自行选定，甲方不得干预。
11.3甲方向乙方提供的门头应符合国家有关法规、政策的规定，可以正常使用和对外户外广告。
12.房屋的维修义务：
12.1在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外），维修期间影响乙方经营的免计租金。甲方提出进行维修须提前日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应在内及时提供维修服务，如逾期甲方未提供维修服务，则乙方有权自行维修，但因此产生的损失及维修费用由甲方予以承担。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。
12.2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或按已使用情况折旧折价赔偿。
12.3、本合同在履行期间，甲方对房屋进行施工改造，须提前日通知乙方，并应积极协调保障乙方对外的正常营业。如因此导致乙方停止营业，则甲方必须承担赔偿责任，赔偿标准由双方协商决定，但不得低于乙方同期的营业收入标准。
12.4、甲方对房屋进行施工改造后，如因施工改造产生新的经营房屋，乙方享有优先租赁权，除乙方外，不得再租赁给任何与乙方经营项目相同的单位或个人。
13.转租、转让
13.1租赁期内，若因为市场、行业的状况导致乙方不能继续经营的，乙方可以将该房屋转租，分租；乙方将该房屋部分或全部转租给他人，必须事先征得甲方的书面同意、乙方转租该房屋应与接受转租方订立书面的转租合同。
篇9
在_.__国际消费者权益保护日到来之际,我们隆重举办这个的会议（_·__房地产诚信承诺启动仪式）,意义重大。借此机会，我把建筑房地产所____年的工作情况及____年的工作打算向大家作一汇报，同时，结合我所工作职能，围绕着今年中消协“消费与发展”的主题，与各位企业代表作个交流。
一、____年工作的主要情况：
一是严格依法行政，深入开展了房地产建设项目主体经营资格的检查。根据国家相关规定，对房地产开发企业在“五证”不齐的情况下，擅自设立售楼部，公开进行诚意认购，收取定金及自制销售合同，公开进行销售等行为进行查处，截止____年__月__日，我所出动人员___人次、车辆___台次、检查售楼处___余个，立案查处的违法违规经营单位__个，督促__余个售楼部办理营业执照，通过这些强有力的措施，使我市房地产销售行业的违法违规行为得到了有效的扼止。
二是严格进行广告监管。我们采取巡查与抽查相集合的方式，严格对房产广告进行监测、监管。截止____年__月__日，我所共监测在各类媒体的房地产广告___条，对_起违法违规广告进行了立案查处。为维护广大消费者的利益，维护公平竞争的良好经营环境起到积极的作用。
三是加大了对房展会监管力度。在____年春季四次房展会上，我们继续推行《参与房产项目登记证》，实行会前对其参展资格进行审查。_次展会上我所共对___户参展合企业的项目合法性进行了审查，填写登记证并进行备案。消费者在展会上能很清楚的了解该房地产项目是否合法有效，在展会期间我们实行巡查制，对企业违法违规行为现场受理消费者投诉并及时处理，制止违法违规行为的发生。展会后对收集到的各类广告宣传品进行审查，发现问题即时处理。
四是大力组织开展了诚信经营活动。____年_月_日，我们组织××市建筑房地产业企业__家及__家省市主要新闻媒体，召开了纪念“_.__”活动座谈会，_月__日，在分局党委、市消协的统一部署下，我们组织××市建筑房地产企业__多家，在“××”隆重举办了纪念“_.__”现场活动。××日报、××电视台都市快报、××人民广播电台、××交通广播、××电视台、××晚报、××日报、××报、××报、××报、房周刊、××新浪网、××房地产信息网、金房产视频网、《××楼市》等__家媒体对活动现场进行了采访报道。活动中，对__家企业进行了“诚信单位”授牌；组织各企业进行了“诚信宣言”；全天的活动中，接受咨询___人次，发放我所编写的《市民置业手册》宣传资料上千份，受理消费者投诉__起，其中群体性投诉_起。
为了更好地服务于企业，听取企业对工商部门的工作意见和建议，改进我们的工作作风。____年_月__日，在分局领导的带领下，我们先后来到××建材超市、××地产有限公司、××置业有限公司，为他们颁发“守重”牌匾。这项工作是通过基层工商所广泛宣传、动员，企业积极踊跃申报参与，通过分局、市局的严格审核，最终确定了我市建筑房地产行业__家，被××市工商局命名为“守合同·重信用”单位。
五是加大宣传力度，做好消费者举报投诉的受理接待工作，保证“_____”投诉举报内容得到妥善处理。
_、坚持每周一、五派人到《××交通广播》参加“__·_我爱我家”节目现场，接听热线，受理消费者投诉。
_、定期在《××晚报》、《××报》、《××都市报》、“××房产信息网”通报工商行政管理法规和监管房地产市场工作动态，解答消费者的疑难问题。
_、定期与《××电视台》“直播××”、“××零距离”、
《××电视台》“都市快报”栏目进行合作，对房地产市场热点问题进行追踪报道调查，截止____年__月__日各新闻媒体对我局__次活动进行刊播。
_、认真做好_____举报投诉的受理接待工作.目前,我所除了对外公开的________这部热线投诉电话外,还在××房地产信息网设有公众留言专栏.每周派干部在广播电台房产专栏接听热线投诉电话。工作中，我们密切加强了与房管,建设等行业管理部门,××仲裁委员会房地产专业律师的沟通与联系.努力使每个答复更严谨,更规范,处理投诉更加客观公正。截止____年__月__日,我所共受理投诉__起、咨询___起;为消费者挽回经济损失___万元;同时，对消费者投诉反映的问题，我所也进行了归纳整理。对业主购房装修时易疏忽的问题，及时归纳整理，编印了《业主装修指南》，《市民置业手册》等宣传册免费发放，提醒购房者规避交易风险；对是开发商恶意欺诈的，严格依法查处；对有些企业不熟悉相关法律法规而引起的纠纷，在处理好投诉的基础上，给企业必要的法律法规指导。
二、____年工作思路与打算
____年，我们紧密结合任务、职能，进一步提高对企业的服务意识和服务水平，使监管与服务有机统一。
_、全面展开全市建筑施工、建筑装饰施工企业主体资格及在建工地所使用建材检查整顿工作。
_、拿出切实可行的房地产经纪人管理模式，搞好经纪人培训工作。
_、继续做好房地产广告监测工作，将房地产市场专项整顿工作推向深入。
_、引导企业诚信规范经营，在全市建筑装饰行业开展“百家诚信装饰企业进小区”活动。
_、探索建筑招投标市场工商管理监管思路。
在_.__期间，我们以中消协“消费与发展”的主题，本着服务、发展的理念，搭建起平台，一是弘扬诚信经营的理念，向诚信企业进行授牌；再者是向企业提供一个与广大消费者、各个媒体近距离接触的机会。活动期间，××、××家园、××居、××装饰、××城市人家装饰、××装饰、××装饰、××装饰、××装饰等企业都进行让利消费活动。在此，也预祝你们牛年开个好头，企业经营在上一个台阶。
三、“____购房消费警示十”
为贯彻落实全国消协组织____“消费与发展”的年主题，大力维护“自愿、平等、公平、诚实信用”的市场交易原则，促进我市房地产市场健康稳步发展，保护广大消费者的合法权益，我们特____年__条购房消费注意事项：
_、查验商品房“五证”是否齐备
_、查验所购商品房是否在《预售许可证》许可的范围内
_、购买“小产权房“有风险
_、慎重对待售楼广告内容
_、慎签《认购协议》、慎交认购金
_、承诺兑现、公摊构成、贷款成否、配套设施及房产证办理违约责任要明确
_、验房要留意隐蔽工程，收房时要查验“两书一表”（《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》）
_、精装房要特别注意有关房屋的装饰装修标准的条款
_、买二手房要查验中介方的资质
篇10
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.315
一、 典型案例
刘某某与老伴是北京居民，因为北京房价过高，二人承受不了经济上的负担，在1998年2月的时候向大兴区榆垡镇陈各庄村村民李某买了一个房子（该村25号），面积约300平米，房款约定为5000元。此后刘某某夫妇正式入住该房屋，一直至今。2011年1月，李某某忽然向人民法院提出诉讼，请求法院确人双方于1998年签订的合同是无效的，并且判决刘某某应当将房屋尽快返还给自己。2011年3月，在法官的调解下，原被告双方当庭达成了调解协议。
二、争议的核心问题
本案的核心问题是：农村房屋买卖合同的效力认定问题。
（一）原告人认为
我国在《民法通则》中规定了，在没有制定有关法律的前提下，公民应该遵循国家的政策。而纵观我国目前已经出台的《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》等文件可知，国家现在的政策是明确禁止城镇居民来乡下购买农房的。在本案中，身为城镇居民的被告不具备使用宅基地的资格，所以刘某某无权使用农村宅基地，刘某某与李某的房屋买卖合同违反了国家政策，属于无效合同。故法院应确认原告李某与被告刘某某之间的房屋买卖合同是无效合同且判决被告将所涉农房返还给原告李某。
（二）被告人认为
第一，在本案中，刘某某和李某签订的买卖合同没有违反法律法规的有关规定，也没有损害国家利益和社会利益，且村委会见证了李某某和刘某某签订合同时是出自双方真实的意思表示，并且村委会还在合同书上盖了章，如果认定其为无效合同则违背了《合同法》的明文规定和其中的诚实信用的原则，所以，应当认定其有效；第二，我国在《农村宅基地管理办法》中强调：农村村民一户只能拥有一处宅基地。李某某此时已经拥有了一处宅基地，若仍然判决被告返还宅基地，就会导致原告拥有两处宅基地，这样的结果并不符合国家的有关规定；第三，刘某某和老伴在农房居住的12年间，对该房屋进行了改建和装潢，还加盖了房间和院墙，可见其花费了大量的心血和精力，加之二老生活贫困，如果让二老返还房屋，则会流离失所，剥夺了二人的居住权。
三、调解结果
原告与被告于1999年6月10日签订的房屋买卖合同是无效合同；所涉房屋及院落仍由被告占有使用，至2016年5月1日前，国家若不宣布拆迁，那么被告在规定时间内将房屋及其附属物交与原告，原告应当支付40万元于被告，以确保其不会因交付房屋而颠沛流离；如果2016年5月1日前国家宣布拆迁，上述房屋及相关院落土地区位补偿价、房屋重置成新价之和的30%归原告所有，其余房屋拆迁利益归被告所有。
在这个案例中，法官采用了调解的方式，既没有违背国家政策的规定，也不会造成因为法律的缺失而使两个无辜的老人晚年流离失所，流落街头的悲惨结局。实际上，在司法审判中，这种因为城镇居民购买农村房屋引起的纠纷还有很多很多，并不是所有的法官都会向案例中的法官一样，选择用这种中庸的方式来解决问题，也不是所有的当事人都会同意以调解、和解的方式来维护自己的合法权益。在中国的司法实践中，只有极少数法官是确认农村房屋买卖合同有效的，大多数法官最终还是选择认定农村房屋买卖合同无效，判决城镇居民应当返还房屋。其实这不仅仅剥夺了农民对自己房屋的处分权，也由此造成了大量农房闲置的现象。
这种现象极其不利于中国法治进程的发展，所以我国尽快完善农房买卖管理制度是促进经济发展和保证社会稳定的必然要求。
四、我国关于农房买卖的分类及其合同效力认定的立法现状
按照购买主体的不同，我国的农房买卖可以主要分为三大类：
（一）本村村民之间的房屋买卖
《中华人民共和国土地管理法》的总共八十六条规定中，没有一条规定不允许农房买卖，只是在其中指明了不能因出卖、出租等原因再次申请宅基地。而本村村民之间的房屋买卖并没有违背我国关于土地分配制度的立法精神，反而可以达到‘物尽其用’的目的，更好的促进农村经济发展。因此，我国的有关规定和政策都认可这种买卖合同的效力。
（二）本村村民与外村村民之间的房屋买卖
《中华人民共和国土地管理法》规定，农民不能随意向本集体经济组织成员之外的人转让归集体所有的土地。但是《土地管理法》只是禁止土地的买卖行为，并不是禁止农房的买卖行为。所以在审判工作中，即使大多数法官都会做出这种不同集体经济组织成员间的房屋买卖合同是无效的判决，但这种做法始终在理论界存在着争议。
（三）村民与城镇居民之间的房屋买卖
至今为止，我国只在一些文件中做出了禁止城镇居民购买农房的规定，如1999年的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中就明确规定了：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年的《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》中也明确禁止城镇居民在农村购买房屋的行为。虽然法律法规中没有直接确定这种房屋买卖合同是无效的，但是由于国家已经在一些文件中做出禁止性规定，在司法实践中，这种房屋买卖合同基本上都认定为无效的。
由此可见，我国关于农村房屋流转的规定并没有形成明确的法律体系，而是散于《民法通则》、《土地管理法》、以及一些红头文件之中。这些规定的模糊不清以及相互之间的矛盾，使现实生活中出现的问题无法得到妥善的解决，农村房屋买卖市场比较混乱，十分不利于构建和谐社会，也阻碍了中国作为一个法治国家的发展。
五、关于农村房屋买卖合同效力的理论探讨
（一）合同无效说
合同无效说认为，由于我国是明确禁止转让宅基地使用权的，而房屋的转让和土地使用权的变动又密切相关，所以也应当认为立法精神是禁止农房买卖活动的，加上《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等文件对这种买卖行为的明确禁止，农房买卖合同应当认定为无效。
（二）合同有效说
合同有效说认为，根据《合同法》第52条中关于合同无效的相关规定，如果房屋买卖合同的订立并没有出现损害国家利益、公共利益等五种情形，那么合同就不应当认定为无效。而国务院的通知、国土资源部的意见不属于法律法规的范畴，所以仅凭这些文件就认定合同无效是没有说服力的。
（三）部分有效说
部分有效说认为，按照购买主体的不同，农房买卖合同可以分为三类，应当对这三种类型合同的效力分别做出规定：本村村民之间的农房买卖合同，由于不违背法律法规和宅基地使用权的立法精神，可以承认这种合同的效力，买卖双方受合同效力的约束，不得随意违反合同约定；不同集体经济组织成员间的合同效力，应当视具体的情况而定，例如要看房屋是否已经登记、房屋是否已经流转、房屋是否已经翻建等；最后一类即农村村民与城镇居民之间的房屋买卖合同，因违反相关文件规定和宅基地使用权的立法精神，应当直接视为无效合同。
本文更倾向于合同有效论说。首先，根据我国《物权法》中有关所有权的规定，公民对自己所有的房屋具有完全的处分权，对农房买卖合同效力的否定是侵犯农民处分私有财产的表现。而与城镇居民处分房屋的自由性相比，限制农民处分自己房屋的规定显然对农民来说是十分不公平的；其次，我国现有的法律法规没有禁止农民自由买卖房屋，在不违反国家利益和公共利益的前提下所订立的农房买卖合同不属于《合同法》所认定的无效合同；最后，允许农房买卖将利于市场经济的发展。农村村民向大城市发展的趋势势不可挡，如果人为地禁止农村房屋买卖，会导致大量的农村房屋被闲置，不利于经济的发展，最终损坏的是农民的利益。
六、 解决纠纷的对策
（一）确认城镇居民作为购买农村房屋主体的法律地位
对比城镇居民的经济实力，农村村民的经济实力普遍偏低，因此农民间的房屋买卖交易数量是十分有限的。这就会导致大量的农村房屋被闲置，不能物尽其用，不仅不利于市场经济的发展，也损害了农民的合法利益。因此，用法律的形式对外村村民和城镇居民的购买主体地位予以确认是必要的，可以极大的促进我国市场经济的发展。
（二）城乡房屋实施统一的登记制度
在我国，不给农村房屋发放房屋产权证而只给城市房地产发放的制度，造成了农村房屋买卖合同不能受到和城镇房屋买卖合同一样的法律上的保护和约束，不利于农村经济的发展，也为我们依法治国造成了阻碍。因此有必要对城乡房屋实行统一的登记制度。
（三）建立完善的法律法规
