房地产常用法律法规范文

导语：如何才能写好一篇房地产常用法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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    第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

    (一)居住用地七十年;

    (二)工业用地五十年;

    (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

    (四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

    (五)综合或者其他用地五十年。

    《城市房地产转让管理规定》

    第五条 房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

    《中华人民共和国城市房地产管理法》

    第三十一条  房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

    第四十二条  以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

    《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

    第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

    第四十条 土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。

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从这次行政执法督导检查的总体情况看，各县（市、区）建设行政主管部门，在认真贯彻执行国家和省、市关于加强法制建设，推进依法行政的各项工作部署，执行国家有关法律法规，加强建设市场监管，规范行政执法行为等方面做了大量工作，取得了一定成效。

（一）领导重视程度高，基础工作比较扎实。1、各单位基本做到了法制工作制度比较健全，领导分工明确。、县、、、县、、、、、、、县建设局法制工作机构健全，建设执法工作职责分明，基本做到法制工作有人专管，依法行政工作有部署、有落实；2、重视发挥法制部门的作用。市建设局高度重视法制工作，机构人员配备较强，各项职责全面到位，法制工作积极主动，成效显著，尤其是在普法、立法、行政执法和执法监督中，较好的发挥了法制机构的作用，促进了依法行政工作水平不断提高。县建设局在规范行政处罚自由裁量权工作中，结合本县实际，将部、省、市的有关文件、制度和“五五”普法工作制度装订成册，便于查阅；3、重视法制培训和宣传教育工作，深入开展“五五”普法宣传教育，增强了建设系统干部职工依法行政的主动性和自觉性。、县、建设局、马头工业城建设局和综合执法局举办了行政执法培训班，收到了较好的效果。4、健全和落实各项规章制度。各县（市、区）在依法行政工作中做了大量工作，完善了规章制度，规范了执法行为，基本避免了不作为和乱作为现象的发生，确保了建设市场和各项建设事业的健康发展。在依法行政的制度建设等基础性工作较好的单位是、峰峰、县、、县、临漳、、涉县、、建设局。违法行为记录、执法情况报告和统计报表上报较好的单位是开展较好的单位是、峰峰建设局。

（二）市场监管情况良好，市场行为比较规范。1、从被检查各县（市、区）的在建工程情况看，基本做到了各方市场主体现场管理的台账、资料、日志齐全；建设项目的土地、规划、招投标、质检、安检、施工许可审批手续完备，总体情况良好；2、大部分县（市、区）建设局设立了专职的建设稽查队伍，峰峰建设局还配备了用于市场稽查具有录音录像功能的“执法仪”，县建设局购置了电动执法巡逻车，加强了对建设市场的监督管理，在维护市场正常秩序，规范企业市场行为方面发挥了积极作用。在规范市场行为方面做的较好的是：峰峰、、、临漳、县建设局。3、拆迁工作。大多数县（市、区）的拆迁管理机构比较健全，县、市、县在拆迁许可和裁决方面做的较好。

（三）行政处罚行为开始逐步规范。处罚案卷查阅情况。检查中发现，凡有行政处罚案件的单位，均能按照《行政处罚法》规定，执行法定的处罚程序和自由裁量标准，使用省住建厅统一印发的行政处罚文书。在处罚程序和案卷质量方面做的较好的是：、、、县、县、、，工业城建设局简易处罚案卷制作比较规范。通过督导检查，进一步规范了处罚程序和案卷制作。

二、存在的主要问题

1、在法制建设方面：一是个别单位法制机构、执法机构和执法队伍不健全，执法不到位，监管不到位的问题比较突出；二是有的单位基层执法人员法律素质不高，业务能力不强，综合执法能力相对薄弱；三是违法行为记录、行政执法报告和统计报表制度普遍落实不好；四是个别单位依法行政意识有待进一步提高，依法行政的基础性工作有待进一步加强。

2、在行政执法程序方面：一是有的建筑工程存在审批程序倒置、时间不衔接现象，个别项目施工许可证在立项、规划之前；二是有的行政处罚存在调查笔录制作不规范、处罚文书使用错误；在内容填写上不认真、不规范、字迹潦草，内容过于简单，尤其调查笔录问题最多。三是违法行为定性不准确，处罚程序不完整，有的非法工程没有对应当处罚的违法行为人依法实施行政处罚；四是处罚审批表不经法制机构审查，有的没有主管领导审批意见，只加盖了局行政印章；五是落实行政处罚自由裁量权标准及相关制度还需要进一步加强。

3、在房屋拆迁执法行为方面：一是今年以来，大部分县的拆迁项目由于是集体土地，不具备核发拆迁许可证条件，因而多采用土地储备或者行政拆迁的办法，拆迁程序上不规范的问题比较普遍；二是有的县拆迁管理机构不健全，执法不力，监管不到位的问题突出；三是对房屋拆迁法律法规以及相关政策的认识理解不到位，影响依法拆迁工作的正常开展；四是对拆迁文书、案卷、档案资料管理不规范。

4、在建筑施工现场监管方面：主要存在提前开工、审批手续不全，许可备案文书缺项或不规范、时间倒置，监理人员不到位、个别工程审批时间有涂改现象；尤其是有的县对建设市场存在“重审批、轻监管”，对施工现场稽查不力，对违法行为查处不严，至今无一例行政处罚案件。

检查组在督导检查中，对发现的问题均当场进行了纠正；对每一个案卷从立案到结案逐一查阅，当场指出存在的问题、不足，并就问题的原因进行分析，对如何改进进行指导。

各单位存在的问题详见《行政执法督导检查发现问题一览表》。

三、下一步改进工作的意见和建议

1、要高度重视，认真整改。对行政执法工作中存在的突出问题进行认真整改，是全面提高行政执法工作水平的一项重要工作。一是要加强法制机构建设。各县（市、区）建设局要根据依法行政的要求，强化法制机构的力量，选拔素质好、懂法律、业务精、能力强的骨干充实到法制工作岗位上，以适应法制工作的形势和任务需要；二是各单位要进一步提高认识，针对检查组提出的问题，举一反三，对依法行政和行政执法工作进行一次回头看，全面查找工作漏洞，深入分析产生问题的原因，分门别类提出处理意见，抓紧落实整改措施。要加大批后监管力度，完善监督制约机制，创新行政执法方式，切实加强对建设市场的监督管理；三是要将本次检查所发现市场主体存在的违法违规问题，作为近期查处的重点，组织力量进行重点调查，依法从快、从严处理；四是对严重违法违规的典型案件，要在媒体上曝光，震慑各种违法违规行为。同时，组织对市场行为的专项检查，及时发现违法违规问题，加大查处力度，维护正常的房地产市场、房屋拆迁秩序，切实维护人民群众的合法权益。

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一、主要内容

稽查工作标准化管理是根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《税务稽查工作规程》、《湖北省税务稽查工作规范》等有关规定，以“ 精确、细致、深入、规范”为特征，对稽查工作全过程进行计划、组织、协调、控制和监督的一种管理方式。具体包括以下几个方面的内容：

一是稽查选案标准化。确定选案程序，确定案源信息收集渠道，根据不同稽查类型，合理、准确地选择稽查对象。

二是稽查报告标准化。以省稽查局稽查报告模块为基础，稽查报告的书写格式、具体内容必须按照规定的标准要求制作。

三是稽查文书标准化。必须按《征管法》和《税务稽查工作规程》规定的程序和权限规范制作、使用稽查文书。

四是工作底稿标准化。正确使用税务稽查工作底稿，明确底稿（一）、底稿（二）纳入证据管理，汇总底稿用于反映各税种的计税依据，并注明出处（见证据号）。

五是稽查证据标准化。证据取证要合法、规范，要有针对性，要形成完整的证据链。明确分税种应取得那些证据材料，要全面、客观、真实。

六是稽查审理标准化。对检查人员提供的《税务稽查报告》以及与案件有关的证据和资料，要依法全面、客观地进行确认，审理要及时、规范，处理决定文书要按规定的程序和权限规范制作。

七是稽查执行标准化。各类税务处理决定文书要按规定程序及时送达被查对象并督促其按期履行。案件执行完结后，及时规范制作《税务稽查执行报告》，并书写《税务稽查建议书》。

八是稽查案卷标准化。按照被查对象分别立卷，统一编号，一案一卷、目录清晰、资料齐全、分类规范、装订整齐。卷内资料统一按省局统一规定的顺序排列。

二、主要做法

一年来，我们依托现代信息技术手段，运用科学方法，细化管理流程，强化过程控制，从选案、实施、审理、执行到案卷归档实行标准化，规范了管理工作、明确了工作要求、强化了执法监督、量化了工作考核，有效保证了稽查工作质量，最大限度地降低了执法风险，提高了稽查业务能力。

（一）精心筹划，认真制定标准化管理办法。我局以“标准化”稽查模式为路径，以提升检查质效为目标，由审理科牵头，结合本地实际，经过班子成员、科室负责人及稽查骨干分层次的论证，制定出《鄂州市地方税务稽查工作标准化管理办法》。

（二）加强培训，全面推行稽查工作标准化。“办法”出台后，我局及时组织了为期3天的全员培训。要求全体干部清醒认识到《标准化管理办法》对规范稽查执法行为、明确岗位职责、增强执法刚性、规避执法风险、提高工作效率的重要性。3天培训，实例讲解，全员参与边学边讨论，缩短了稽查人员熟悉“办法”的时间，在短期内迅速提高了稽查人员对“办法”的应用水平，为全面推行《标准化管理办法》打下了坚实的思想基础。

（三）强化审理，倒逼稽查工作“规范化”。在实施稽查工作标准化以前，我们的档案虽然也真实、客观、系统地反应了每个税务稽查案件实施稽查的工作程序，但这些档案作为历史资料被核查时，却常常是“外行看不清楚，内行看不明白”。基于这点，我局对稽查报告中常用法律法规条文、重要税收政策变化时点进行了归集，对稽查报告、工作底稿以模板的标准格式、标准样式进行了规范。以标准化模板对照收集的案卷资料进行审理，以标准化管理要求“倒逼”稽查工作的各环节，最大限度盘活了选案、实施、审理、执行等环节的工作活力。

一是审核文书是否规范。所有环节使用的文书的字体、格式都必须使用模板上规定的字体、格式，所有文书都需签字、盖章。如有差漏退回重新制作。

二是审核工作底稿。“办法”要求检查人员必须逐栏逐项填写齐全。审查人员根据计算汇总表与工作底稿的税种、数据进行核对，查看有无计算错误、有无错用税率、有无漏计税种、税目。如有疑点，退回重新检查审核。例如，某房地产企业初审时，需退营业税7万多元，审理人员从资料中发现一处疑点，经与检查人员沟通，发现该企业可能存在核算不全的问题，经复查，企业另有一个重要项目因几个投资人单独开发，未统一核算，结果查补税收700余万元。

三是审核稽查证据。根据“办法”对证据的关联性、合法性和真实性是否符合法律、法规、规章的要求，审理人员对适用政策条款是否正确、底稿有无漏计应税项目，有无对纳税人申辩材料进行审核，如有错误或漏计，退回重新检查补齐证据。

三、工作成效

实施稽查“标准化”管理模式后，较好地解决了选案不科学，衡量案件质量不标准，案件审理不规范等问题，进一步规范税务执法工作、明确稽查工作标准、降低执法风险、促进稽查工作的监督和考核、提升稽查人员的工作水平，稽查工作质效不断提升。

1、进一步规范执法工作，稽查质量日趋好转。“标准化管理办法”是稽查工作规范化的重要抓手，对各项税务稽查工作设定了具体而明确的工作要求和工作标准，是将相对较为原则的工作内容在工作步骤、工作环节上进一步细化，是工作质量和工作标准的进一步明确。“办法”推行一年来，我局稽查选案、实施、审理、执行四个工作环节的程序、进度、时限的规范作用得以充分发挥，不仅提高了案件查处规范化程度，同时也有力提升了稽查管理工作的规范化程度。在省局稽查局开展2013年案件复查中，我局案卷中的不规范问题相比往年大幅度减少。

2、明确稽查工作标准，稽查效率稳步提升。“标准化管理办法”明确了具体的稽查工作标准，将检查实施的工作范围、工作程序、工作质量和案件的审理定案等工作均纳入了管理，虽然纳税人不同，涉税违法问题不同，违法性质不同，通过标准化管理工作措施的实施，不仅对同样的涉税违法问题使用相同的税收法律，实施相同的行政处理，而且能够在实施检查过程中，对不同的案件采取相同的检查步骤，对纳税人实施较为全面的检查工作。在时间和节点上的控制上，避免了“久查不结”，解决了稽查案卷“内行看不懂，外行看不清”的尴尬局面。

3、强化稽查责任意识，执法风险明显降低。“标准化管理办法”配套的税务常用法律法规条文和近年重要税收政策变化时点，时刻提醒稽查人员政策规定要落实，必须按照规定的程序、规定的条款、规定的文书实施检查。“办法”还要求层级负责审批，这一规定，增强了每个责任领导、审批人员对案件的审查的责任意识，通过多层审批可有效发现、纠正各种问题。“办法”强化了责任意识，法律意识，消除了执法隐患。同时，也提高了纳税人的税法遵从度，降低了税收流失。

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一、坚持“两个离不开”，谋求理解，达到政府满意

争取地方党委政府的理解和支持，是工商执法工作顺利开展的前提。执法过程中，全力坚持“两个离不开”的原则，着力处理好条与块之间、规范与发展之间的矛盾，将部门行为上升为政府行为。

(一)对重大案件和集中处罚的案件，在下达告知书前，及时向政府主要负责人汇报，使市领导能够全面了解案情，争取各方面的重视、理解和支持,促进执法工作与党委政府的要求合拍合辙。

(二)对可能影响社会稳定的案件，坚持为地方党委、政府高度负责的态度，切实发挥好参谋决策作用，主动承担监管责任，稳妥处置。××港新房地产开发公司法定代表人因经济犯罪被捕，市政府要求工商机关吊销其公司的营业执照。在立案审核过程中，该企业曾组织职工进行集资建房，且工程尚未完工，如果此时吊销企业执照，不仅会影响到----余名职工的切身利益，而且涉及巨额国有资产的处置，很容易引发群体性上访事件。鉴于这一现实，该局组成专案组深入企业开展案前调查，在多方征求省局、市纪委、检察院、法制办等部门意见的基础上，向市政府提出了“由企业上级主管部门进行整改，保留企业执照”的建议。通过多方努力，市领导最终采纳了工商的意见，在抓好内部整改的前提下保留了企业主体，有效消除了可能影响社会安定的隐患。

二、坚持普法与人性化执法并举，化解矛盾，赢得群众拥护

赢得群众和违法当事人的拥护和信任，是工商执法工作顺利开展的基础。为了化解执法过程中双方当事人的矛盾，破解执罚难题，促进和谐执法，该局注重普法与执法相结合，采取了两项措施：

(一)推广说理式执法文书。在全系统推行了说理式执法文书制度，统一制订了“说理式行政执法文书”示范文本，要求办案机关在处罚决定书中正确规范表述执法过程，富有人情味地增加说理内容，即：说清事理、讲清法理、明确情理，正确阐述实施自由裁量权的理由，将处罚决定书变为当事人能够接受的一张“明白纸”、一份法律法规宣传单、一纸合理裁量说明书。说理式执法文书的推出，充分加强了与当事人的感情沟通，使当事人能够心服口报地接受处罚，有效地提高了执法质量。

(二)推行赠一法上一课。坚持执法办案与普法教育相结合，创新“人性化”执法思路，对违法违规当事人实行 “赠一法”、“上一课”。“赠一法”，也就是在送达处罚（听证）告知书的同时，向当事人赠送一份相关法律文件，让当事人对照法律条文，便于陈述、申辩；“上一课”，也就是每年集中一次对本辖区被处罚的当事人进行培训，实施再教育，有针对性地提高当事人的守法意识。执法与普法相结合的新模式，实现了依法行政与文明执法的和谐统一，进一步融洽了工商机关与行政相对人之间的关系，树立了文明和谐的工商新形象。

三、坚持借力与造势并重，争取支持，形成部门合力

获得公、检、法等相关部门的支持和帮助，是工商执法工作顺利开展的关键。近年来，××市局主动加强了与相关执法部门的联系和沟通，借助外力为工商执法工作排除干扰，鼓劲撑腰。

(一)切实加强与法院的沟通。探索建立了 “三定一通”的长效联络机制。一是定期召开联席会议。与市区两级法院每季度召开一次行政执法工作联席会议，交流行政执法状况，探索执法过程中遇到的疑难问题，并形成会议纪要：由工商部门承担部分执行经费，法院每年将----月份列为“工商案件强制执行月”，集中一个月时间，突击解决积案问题，并承诺对工商部门的案件，三个月内执行完毕，遇有特殊情况及时通报工商部门。二是定期开展执法调研。每年双方共同根据工商执法的难点和焦点，确定调研课题，市局法制科长与中院厅长一道深入县局和工商所召开座谈会，实施法制调研。通过调研，针对基层执法中的共性问题，形成具体的指导意见。与中院共同拟定了《工商系统执法工作疑难问题解答的二十条意见》，对涉及无照经营转致应把握的原则、对冒用公司名义如何认定等问题提出了指导性意见，将原则的法律条文变成了可以灵活操作的实施细则，有效解决了适用法律交叉、空白等问题。三是定期开展案件评审工作。组织由中院厅长、法官和各县局法制科长参加的案件评审小组，到各县局开展案件巡回评审工作。评审人员通过随机抽查、打分点评等方式，与被检查单位进行面对面交流，现场解决基层处罚程序不规范、证据不充分及适用法律不准确等问题，切实提高了案卷质量。四是随时保持信息沟通。遇到重大复杂案件， 积极加强与法院的沟通，牢牢把握工作的主动权。今年初，对珠宝市场进行质量监测时，发现部分持有当地检测部门合格证书的珠宝存在质量问题。鉴于该案涉及面广、情况特殊，工商执法人员主动与两级法院进行了商榷，就处罚问题达成共识，先后向十几名经营者下达了处罚决定书。由于有检测机构作后盾，其中一家珠宝商向法院提起了诉讼，而其他经营者则持观望态度。经过一审和二审，法院均维持了原处罚决定。这一案件的胜诉，不仅教育了当事人，震慑了观望者，也对检测机构起到了警示作用，有力地树立了工商的执法权威。

(二)切实加强与公安机关的沟通。着力强化与公安机关之间的三项合作：一是强化移交合作。做好与公安部门之间的案件相互移交工作是避免职业风险、发现案源的有效途径。在移交案件过程中，与公安机关达成默契：对涉嫌的犯罪案件双方事先进行沟通，确认需要移交的，及时移交；公安部门则根据自身职能，随时将社会危害较小、构不成刑事犯罪的案件移交给工商部门。这一做法，既减少了移送环节中的扯皮现象，提高了执法效率，又降低了执法风险，实现了双方的互利共嬴。去年以来，共向公安机关移交案件---件，接受公安部门移交案件----件。二是强化取证合作。由于工商机关缺乏必要的强制手段，在查处“两虚一逃”等案件过程中，通过银行取证常常会遇到阻力。为解决这一问题，积极与公安机关沟通，达成执法协议，此类案件由公安部门出面协助取证。三是强化安全合作。为了避免执法过程中出现群众抗法事件，确保执法安全，该局与公安部门协商，由其派驻人员到工商部门协助办案。目前，荣成、文登市局均设立了由公安人员进驻的工商派出所，在公安部门强制措施的保障下，拒法抗法问题得到了有效解决。

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一、制约我国网络财务发展的相关问题

1.相配套的法律、法规不完善。现阶段，我国有关电子商务活动的法律法规还不完善，难以完全解决电子商务活动中出现的所有的新问题、新纠纷，再加上新颁布的会计法中，也未就网络财务处理中出现的问题作出明确规定，这就为会计人员正确记录和反映电子商务交易的实质、及时提供准确的财务报告带来了极大的困难，同时也大大地增加了网络财务的不确定性、风险性。

2.复合型人才严重匮乏

电子商务是人和电子工具结合的有机系统，人是起决定作用的关键因素。目前在我国既懂电子商务知识，又精通财会理论，而且还熟悉网络财务软件的开发、设计、维护、保养的复合型人才严重不足，无法满足网络财务发展的客观需求。

3.财务会计软件尚不成熟

网络是网络财务的载体，而财务软件则是财务人员进行账务处理的工具。目前市场上流行的各种财务软件，无论是从性能上还是从质量上来说，都与网络财务发展的客观需求存在着一定的差距。网络财务应用财会软件开发研制过程中，由于开发人员有限理性或客观经济活动异常复杂，使其考虑问题不可能事无巨细、面面俱到。因而，造成开发出的财会软件适应性差、应变能力不强、相互兼容性不好、抗病毒能力差。网络财务软件的不成熟，严重地阻滞了网络财务的充分发展。

4.安全保密性措施不完善

目前，在电子商务活动中，安全性问题已成为一个迫在眉睫的问题。由于计算机自身的脆弱性（如易感染病毒）与财务人员的误操作频繁发生，以及黑客恶意袭击电子商务网站，篡改、破坏会计数据乃至整个系统的情况时有发生，这给广大经营者造成了巨大的经济损失。其中，黑客袭击电子商务网站造成的后果最为严重，它可能破坏财务数据，使得整个财务管理系统处于瘫痪状态，而且尤其是当一些重要的会计信息资料被入侵者非法窃取后，造成的经济损失更大。

二、发展我国网络财务系统的对策

网络化会计信息系统是以节约整个企业内部的财务资源为出发点，以充分实现整个企业内部的、全面及时的管理以及企业与外部环境的无缝连接为目标，从而使企业实现财务管理信息化的电算化系统。但是，要实施这样一个系统需要一个良好的、规范的经济环境与市场环境，需要企业内、外部各方面的支持。

1.加强电子商务立法措施，为网络财务发展提供一个健全的法律环境

电子商务与信息化相比是一个小系统，但就其内容、内涵和涉及的方方面面而言，又是一个巨大的社会系统，而且是当今社会的龙头系统。所以，加快电子商务立法非常重要。首先，我国电子商务立法应解决电子商务中出现的各类综合性问题，规范电子商务活动，使其在法律、法规许可的范围内进行公开、公平、公正的交易，鼓励竞争，防止垄断；其次，电子商务的安全、保密也必须有法律保障，对计算机犯罪、计算机泄密、窃取商业与金融机密等都要给予严厉的法律制裁。如英国政府分别于1984年和1990年颁布实施了《计算机滥用法》和《数据保护法》，为计算机信息系统提供了一个良好的社会环境，我国也应结合我国国情和国民经济发展状况制定相应的法律、法规，使电子商务活动的进行和企业的数据信息的传输、使用有法可依，规范进行。

2.以电子商务为标志的网络经济的普及是企业财务管理网络化实现的基础

当今，网络经济作为建立在计算机网络基础上并由此产生的一切经济活动的总和，已逐渐展现出不同凡响的前景。统计资料表明，网络经济作为一种有高技术含量的经济形态，有别于传统金融与房地产经济，尽管有时可能在账面上出现巨额亏损，却同时在为社会创造巨大的效益和财富。比如，1998-1998年，美国GDP增长了4%，但能源消耗几乎没有什么增长，这说明了信息技术和网络经济发展有助于节约能源。正因为如此，网络经济正处于规模效益递增时期，形成了资源、资金、人才向网络经济的转移，进而产生了使网络经济规模效益增长加速、再加速的效应。这便是网络时代的“梅特卡夫规律”———网络经济的收益与网络上的节点数的平方成正比。这就是说，当传统经济以匀速增长的时候，网络经济正在加速增长，其形成的规模效益远远超过传统经济。

鉴于网络经济是从以产品为中心到以客户为中心的服务经济，是端到端的、开放的、网络化的直接经济模式，它将导致市场与行业的重构。网络经济中将会有更多的网上企业、网际企业以及虚拟企业出现，在网络经济下，电子商务将成为企业的基本运作模式。由于电子商务需要企业有基于网络的财务系统，即采用网络财务来经营管理，因此，电子商务的迅速普及必然推动网络会计信息系统的出现和发展。

3.企业管理的信息化

长期以来，由于技术水平的限制，财务上有一个一直困扰财政主管部门、会计和企业界的难题，即如何加强企业整体的内部会计控制和实现有效管理。特别对于那些子公司和下属机构多，并且子公司和下属机构从事多样化行业的集团企业来说，更是一个突出问题，所以迫切需要能解决诸如合并会计报表、分析财务状况等这些具有处理远程数据、分析存储数据功能的财务系统。

此外，现代企业的管理，各部门之间、各种业务之间在分工上进一步细致的同时，相互之间的关联却是越来越紧密，运作也是更加精密，企业管理系统正向着对企业“人、财、物、产、供、销，时间、空间”各个方面综合的方向发展。

而企业管理信息化建设往往将财务作为切入点，因为财务部门是企业的“心脏”，财务信息化程度完善了，才能带动其他部门顺利地实现信息化。但要实现网络化会计信息系统，就要求网络技术不能单独片面地针对于各个单一部门，即企业所选择的网络方案中财务系统能和其他各业务部门管理系统做到“无缝连接”，以实现企业财务、业务的一体化。这是企业选择网络方案的基本前提。

4.大力培养全方位、复合型网络财务人才

电子商务是一个社会系统，这个系统的中心是人。由于电子商务是信息现代化与商贸的有机结合，所以能掌握并运用电子商务技术与财务理论的人必然是掌握现代信息技术、现代商贸理论与实务的复合型人才。而一个国家、一个地区能否培养出大批的这样的复合型人才就成为该国、该地区网络财务发展的关键因素。因此，我们必须营造出一个全社会普及网络财务的社会氛围，从深度和广度上加强对网络财务理论的认识、理解、培训。有针对性地培养一批高素质的应用人才。具体说来：第一，网络化会计信息的传递与处理均要通过对计算机的操作来完成，这就要求会计人员既是一名出色的计算机操作员，又是一名高水准的会计师，并能熟练掌握各种会计软件的操作；第二，Inter-net上的公司多数是国际企业间的相互合作，涉及不同的语言、商务、会计处理方法和社会文化背景，这同样要求网络会计人员必须熟悉国际会计和商务惯例，并具有较为广博的国际社会文化背景知识。第三，网络化会计信息系统的实施需要管理人员具备更高的管理水平和技术水平，管理人员的素质决定了网络会计信息系统应用的质量和效率，为此，企业应培养自己的软件开发和维护力量，使应用系统更加适合本企业的实际情况，并使之更趋完善，也使企业可以在应用网络系统中不过分依赖软件商。

5.建立健全网络化会计信息系统的安全保护措施

既然网络的特点之一就是资源与信息的共享，那么企业的商业机密的安全及系统安全的可控性是网络建设中的重点。在当今黑客猖獗的情况下，仅仅通过文件加密是不能有效地避免信息泄露的，所以，如何做到财务数据在网络上安全传递，是软件商最为关心的问题，也是用户倍加关注的。怎样运用好网络这把双刃剑，趋利避害，企业应根据自身的特点，建立全方位的安全保护措施：（1）强化内部控制。完善的内部控制可有效地减轻由于内部人员道德风险、系统资源风险和计算机病毒所造成的危害。但就目前的电算化会计信息系统实施内部控制的情况来看，许多企业对内部控制认识不足，控制措施不力，致使应用系统中安全隐患较多。在网络环境下，由于其开放性，它的系统风险比目前的电算化会计系统更大，因此尤其需要加强内部控制。（2）采用先进的技术手段加以防范。技术是保证系统安全的另一个重要手段，当前常用的方法有：防火墙，旨在防范黑客入侵和非关联方侵害；加密技术，是一项行之有效的安全措施，企业可根据需要在会计信息的披露阶段使用，可有效地防止关联方和非关联的道德风险；数字签名，通过数字签名能够实现对原始信息和关联方身份的鉴别，有一定的公正性。（3）完善和积极实施安全协议。安全协议是指国际组织为保证互联网运行安全而制定的相关安全规范，这些安全协议规范了关联双方行为，促进了网络化会计信息系统的发展。

对于网络化会计信息系统安全性问题，除了采取上述的措施之外，还应积极引导和推动该问题的研究。安全问题的研究应立足国情、解决急需问题，一方面学习国外的先进经验和技术，另一方面加速研究人才的培养，辅之政府的宏观管理和引导，则能推动该项事业朝着良性循环的方向发展。

6.加大网络财务软件的开发力度，加强网络财务的网络建设

财会软件是实施网络化会计信息系统的基本构件，也是实施的关键所在。因为作为网络化财会软件具有投资大、风险大的特点，一旦系统运行不畅，将使企业在经济上遭受损失；另外，网络化财务是通过网络对企业各部门、各环节进行全面细致的管理，将企业整合成一个密不可分的整体，如果软件质量性能低下或不稳定，将影响电子商务的正常运作，甚至会使整个企业运营陷入瘫痪，给企业带来巨大损失。因此，只有加大对会计软件的开发、评审、验收力度，使网络财务软件系统更安全、更可靠、运算更准确，编报更及时、更清晰，才会被广大财务人员所接受。在软件系统开发中，应注重开发管理功能和防病毒破坏，防止黑客袭击、侵入、篡改数据的功能。在管理上，网络财务软件要能实现企业整体管理、业务协同的管理能力。在财务上，实现桌面财务软件所有账务功能，如数据远程处理、远程报表、查账、监控等。在集成上，实现网上报税、网上传递数据信息、网上专家会诊等。

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[关键词] 信贷担保抵押质押互保

信贷担保作为第二还款来源，是以第三人的信用或特定财产、权利来保障信贷业务安全的一种措施。虽然在授信时首要考虑的因素是客户第一还款来源的可靠性，但是在当前经济形势比较复杂的时期，必要的担保措施仍是不可缺少的。随着信贷担保方式的多元化，法律法规的新规定和新情况的出现，使银行对担保关系以及担保风险的识别、判断更加复杂和困难，本文对近期在担保中出现的新问题做初步的探讨。

一、关注《公司法》有关公司担保行为的新规定

《中华人民共和国公司法》（下称新《公司法》）自2006年1月1日起施行。新《公司法》对原《公司法》做了诸多修改，其中对银行业务经营影响最大的莫过于有关公司担保行为的规定。原《公司法》第六十条第三款规定：董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。在新《公司法》中被修改为第一百四十九条第三项：董事、高级管理人员不得有下列行为：违反公司章程规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保。

新《公司法》规定的禁止行为是“违反公司章程规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意”，即改变了原《公司法》的不管程序，一旦作为即为违反的规定。业务中接受公司担保，首先应查清公司章程，如公司章程表明公司提供担保行为不必经过股东会、股东大会或者董事会同意，则可直接接受担保，如公司章程中没有相关内容或者规定相应程序，则应要求公司出具股东会（有限责任公司）、股东大会（股份有限公司）或者董事会的同意提供担保的有效决议。

二、应怎样看待账户质押

近期有不少银行在对学校、医院等事业单位发放贷款时采用了账户质押的担保方式，那么应该怎样看待账户质押呢？

账户质押作为授信担保方式，其实质应该是账户内的资金质押。根据基本账户的性质，被质押账户不具有《关于适用若干问题的解释》第八十五条规定的“金钱特定化”的要求，账户质押后，债务人仍可以使用，资金处于浮动状态，此种账户质押仅具有债权担保的性质，不具备物权担保的性质，不能对抗第三人。

鉴于我国现有法律对账户质押没有明确规定，根据物权法定原则，账户质押法律效力不明确，因而法律风险较大，在办理具体信贷业务时，如出质人账户内资金沉淀量较大，应尽量采用存单质押或保证金质押方式。

账户质押其实是为优质客户提供了一种担保方式的选择，主要是为了满足担保手续形式上的需要，与信用贷款几乎没有区别，因此在实务中应谨慎使用。对拟采用账户质押作为担保的借款人，应是信誉良好、实力雄厚、第一还款来源落实、具备发放信用贷款条件的优质客户。

三、公路收费权质押应注意的问题

公路收费权质押在公路尤其是高速公路的贷款中应用非常普遍。公路收费权指经省级人民政府或国务院交通主管部门按照国家关于公路收费的规定，批准对已建成通车的公路（含公路桥梁、公路隧道）在规定期限内允许收取车辆通行费的一种特许权利。公路收费权作为可转让的财产权，其质押已得到了法律的明确认可。办理公路收费权质押应注意：

1.出质人要符合国家规定的“公路项目建设法人”的要求。对于承贷主体为交通厅（局）的事业法人，要核实其是否有人民银行颁发的贷款卡（证），对于无贷款卡（证）的交通厅（局）类的贷款主体，应落实新的合法、合规的项目承贷人，依照法规重新办理有效的质押登记，同时要密切关注各地交通体制改革的动向及发展变化，及时落实债权，维护银行权益，防止出现贷款主体资格消失或改制后银行债务悬空等现象。

2.落实收费权质押登记，完善相关登记手续。根据国务院关于收费公路项目贷款担保问题的批示，省级人民政府批准的收费文件作为公路收费权质押的权利证书，并到地市级以上交通主管部门办理登记手续。银行应积极与当地交通主管部门协调，办理合法有效的登记手续，并取得权利登记证明，防止收费权质押悬空等现象发生。

3.争取成为第一质押权人。由于存在重复收费权质押的问题，应最大程度保证公路收费质押权的有效性，在公路收费权质押逐步规范的同时，要积极争取优先登记，成为第一质押权人，避免在处置质押权时处于不利地位。

另外应该注意的是，2004年11月1日生效的《收费公路管理条例》中规定有下列情形之一的，收费公路权益中的收费权不得转让：（1）长度小于1000米的二车道独立桥梁和隧道；（2）二级公路；（3）收费时间已超过批准收费期限三分之二。 因此，对于符合以上情形的公路收费权，不应再接受为质押物。

四、国有土地使用权的抵押

土地使用权抵押是银行业务中常用的担保方式。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2005年8月1日起正式实施。《解释》中对土地使用权纠纷的处理规定可能对银行业务产生影响，主要应注意以下几点:

1.对开发区管理委员会作为出让方出让的土地使用权，不得作为抵押物。《解释》第二条规定：开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

因此，银行不得接受以开发区管理委员、市辖区、经济技术开发区为主体颁发的国有土地使用权证做抵押，同时银行应及时对现有以土地使用权证抵押的相关权证进行清理，若存在发证主体不适和情况，应尽快补正。

2.土地实际用途与规划用途不一致的，不得接受为抵押物或要求其按照规定办理变更用途手续。《解释》第六条规定：受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

该条司法解释进一步赋予了土地出让方的单方解除请求权。国家《城镇土地估价规程》中规定，在土地估价中，土地用途主要可分为以下几类：一是居住用地；二是工业用地；三是商业、旅游、娱乐用地；四是综合用地；五是教育、科技、文化、卫生、体育或其他用地。各地方进行土地登记申请时用途填写多不规范，大多填写主要用途，且由于市场原因，往往会出现土地用途和附属房屋用途不一致、超过登记范围使用等情况，有可能出现出让方行使单方解除合同请求权。

因此，银行必须高度关注相关信贷客户特别是房地产开发客户的土地使用权出让合同，以及土地使用权证规定的用途和性质，若需要改变土地使用用途的，需按照相关规定办理审批手续，重新签订出让合同，以及缴纳土地出让金并办理变更登记。同时银行不得接受土地使用权证书规定的性质与该土地实际使用性质不一致的土地使用权抵押。

五、专业担保公司提供担保应注意的问题

目前在中小企业贷款时由专业担保公司提供担保的情形越来越多，银行应该注意以下问题：

1.对担保公司的担保能力进行综合评价，核定其担保控制总量，集中控制风险。担保公司近几年出现很多，注册资金差别很大，经营规范程度不一，银行在与其合作时，应优先选择经营规范、资金实力强、股东实力雄厚的担保公司，对其进行深入调查，对其担保能力进行综合评价，可以签订合作协议，核定担保总量，对其提供担保的信用数额应控制在这个总量以内。

2.对单个客户提供的担保应控制在其实收资本的一定比例之内。除了总量控制之外，对单个客户的担保数额也应有风险控制。担保公司章程有规定的，参照章程；章程没有规定而主管部门有管理办法的，参照管理办法；没有明确规定的，银行应按照审慎的原则，原则上按照对单个客户提供的担保数额不超过担保公司实收资本的10%，对单个集团客户最高不超过20%的比例控制，以有效防范信贷风险。

3.对担保公司要求的担保费用、反担保措施和日常经营应密切关注。担保公司要求的担保费用、反担保措施等一般能反映该公司经营管理的规范程度。平时应对担保公司资金的使用加强关注，尤其是其他应收款科目，注意股东是否有抽资行为，担保公司是否有大额的对外资金拆借或变相借款，其中是否有坏账，是否出现不良担保等，如果出现以上情况造成担保公司担保能力下降的，银行应及时要求借款人补充提供其他担保措施，但一般不宜再接受借款人自身的资产抵押，以免造成担保公司要求先行处置抵押资产后才承担担保责任情况的出现，银行可以要求借款人增加第三方保证为共同保证人、增加第三方资产抵押等措施。

六、注意关联企业的担保和互保风险

关联企业担保有母公司为子公司、子公司为子公司、同一实际控制人控制的企业之间担保等表现形式。新《公司法》第217条规定：实际控制人是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。由于关联企业之间关系复杂，隐蔽性强，资金调度往往受同一人的控制，银行要深入调查，摸清他们之间实际的关系，对这样的担保应持非常慎重的态度。

对于上市公司提供担保证监会有一些规定，但对于一般母子公司相互间的担保行为，目前法律还未做出特殊规定。当母公司为子公司提供担保时，一是要看母公司对子公司的持股比例，在测算母公司的担保净资产额中要扣除对子公司的股权持有部分；二是要看母公司对子公司的控投是以资本金入股方式，还是以技术等其他非资金入股方式。如果是以技术等其他非资金方式，还要考查在母公司账面上是否已经进行了资本化处理，从而决定是否在计算担保净资产中进行扣除。子公司为子公司担保时，应关注二者之间的经营范围是否大同小异、资金关联程度的高低、关联交易是否频繁和集团公司治理结构是否健全规范等，如果两个公司属于“两块牌子、一套人马”，或者有资金基本上统一调度、关联交易频繁且金额较大、集团公司治理结构不规范等情况，则应尽量避免接受这些关联企业间的担保。

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【关键词】 总承包企业；品牌建设；品牌定位；品牌个性；品牌管理

【中图分类号】 TU-85 【文献标识码】 A 【文章编号】 1727-5123（2012）05-001-03

一个有着远大发展目标的企业，要想在经营理念上实现由以产品为中心的竞争向以客户为中心的竞争转变，使企业成为能满足客户不断提高的物质和文化生活需要的“品牌”企业。当前国际国内建筑市场形势及发展竞争激烈，要求我国的建筑总承包企业要不断适应市场发展形势，参与国际竞争和实现自我发展提高，深刻认识加强建筑总承包企业品牌建设的重要意义。建筑总承包企业应从以下六个方面来进一步推进企业品牌建设：确立与企业发展战略相一致的品牌战略；明确品牌定位、塑造品牌个性、丰富企业核心价值观；加强品牌现象塑造、实施多渠道品牌传播；加强品牌的内化管理、实施全过程品牌塑造；实施品牌经营战略、尝试品牌输出；建立和完善品牌保障体系。

品牌是企业无形资产的总和，其涵盖了企业规模、业绩、工程质量、企业信誉、后期服务、业务范围、社会效应、文化价值等各个方面，是一个系统的、持续的、长期的、琐细的工作。良好的品牌运作成就了一些国内知名建筑企业如“中国建筑”、“上海建筑”、“北京城建”等。这些品牌既展示了企业的综合形象，具有不可估量的市场价值，又是一个建筑企业综合素质的标识，品牌既意味着合理的价格、高质量的服务和优良的品质。

对于一批中国优秀建筑总承包企业来说，正确地认识企业品牌建设的重要意义，思考进一步推进企业品牌建设的具体措施并付诸实践是当前一项重大而紧迫的工作。

1 建筑企业品牌建设的主要意义

1.1 加强品牌建设是中国建筑企业适应市场发展形势的需要。当前，国内建筑市场空前繁荣，全国各地的建设规模空前庞大。改革开放以来，我国建筑业总产值增长了近30倍，建筑业的增加值也从占国内生产总值的3.8%左右增长到7.0%以上。但由于建筑业是劳动密集型产业，常用技术含量和行业准入门槛不高，越来越多的农民工首选投身于建筑业。到2005年底，全国建筑企业已发展到8万家，建筑从业人员超过3500万人，建筑企业供过于求的矛盾越来越突出。同时，在与快速发展的建筑市场相配套的法律法规和监管政策尚未健全的条件下，盲目推行最低价中标等做法，更导致了市场竞争的无序化，订单价格日益走低，利润日益微薄，预示着建筑行业将面临着新一轮的洗牌。在这样的形势下，施工企业谋求以品牌建设为中心的差异化优势，通过品牌的力量去赢得建设单位的信赖，无疑是实现企业又好又快发展的重要保障。

与此同时，作为以大城市为主要市场的建筑企业，我们不得不面对的是建设达到一定程度以后的生存问题，这是摆在每一个企业管理者面前的现实而紧迫的课题。在追求区域协调发展和市场生存空间的过程中，越来越多的企业需要走出去，“走出去”肯定不是靠产品，而是靠品牌，用品牌开路无疑是迅速、有效取得目标消费群体认同并占领新的市场的有力手段。

1.2 加强品牌建设是中国建筑企业参与国际建筑市场竞争的需要。当今时代，品牌已越来越成为推动企业发展的重要力量。一个企业拥有品牌，即证明其经济实力和市场地位，也反映其持续发展力的大小。在日益“全球化”和“一体化”的当代国际竞争中，从事国际工程承包业务，同样需要创造出强有力的品牌，才能在全球化的竞争中赢得主动权。特别是当前国际建筑市场生产力处于过剩状态，所有开放市场经济国家都不同程度地进入买方市场，市场竞争的环境、手段与过去相比发生了很大的变化。在这种新情况下，企业取胜的主要手段不再是单纯以产品或服务本身来竞争，还包括品牌的竞争。纵观当今国际上知名的承包商，无一不是以国际工程为自己的主要业务，许多企业的国际业务达到营业规模的80%甚至90%以上。国内建筑总承包商中的龙头企业，要认识到随着我国加入WTO之后过渡期的结束，中国建筑市场与国际市场接轨，企业将面临更加激烈的国际化竞争，我们既不可避免地要在国内市场上面临国内外高水平承包商的竞争，同时也不可避免地要在更加广阔的国际工程承包领域中与国际知名承包商展开技术、管理、品牌等全方位的竞争。

1.3 加强品牌建设是建筑企业实现自我提高的需要。一个没有品牌的企业不能称其为优秀企业，一个有着远大发展目标的企业在经营理念上要实现由以产品为中心的竞向以客户为中心的竞争转变，使企业成为能满足客户不断提高的物质和文化生活需要的“品牌”企业。对外，优秀品牌能都不断提升企业的知名度和影响力，能够塑造更加完美的企业形象，能够使企业占领更多的市场份额，能够实现企业的持续良性发展；对内，优秀的品牌能够表达和丰富企业的核心价值观；能够优化企业的软性环境，促进内部管理的升级，能够引导企业实现卓越销售、规范的管理、优质的施工、精良的品质和真诚的后续服务，优秀的品牌更能激发员工的忠诚性和发挥职工能动性。所以对一个建筑企业来讲，只有品牌做成功了，这个企业才可以说是真正取得了成功。要使我们的企业真正成为具有现代感的、成功的、充满活力的国际一流企业，通过加强品牌建设实现对内对外全方位的自我提高，这是一条必由之路。

2 推进企业品牌建设的几点对策

在总结品牌建设的成功经验的同时，我们深深的感到与国际一些著名企业和著名品牌相比所存在的差距，具体表现在：①品牌建设尚未达到战略高度，没有形成与集团的整体发展战略—“成为具有较强国际竞争力的大型建设集团”相一致的品牌战略规划。②品牌的市场认知、低于影响与建设国际一流的建设总承包企业还存在较大差距，品牌对实施场“走出去”战略，尤其是承接国际承包工程的支撑力还不够大。③尚未全方位、全过程对品牌进行完整的形象塑造，缺乏更多具有现代感的有效品牌传播手段。④品牌经营的意识比较缺乏，利用品牌实施兼并收购、品牌有偿使用和特许经营以及管理输出等品牌输出工作还未迈出实质性的步子，品牌的价值还未在经营时间中得到充分发挥。⑤品牌保障体系尚未建立和完善，有关品牌管理的机构、制度和工作机制尚未健全。

因此，我们必须在不断提升总承包、总集成能力的同时，通过进一步推进品牌建设来增强企业的核心竞争力，实现企业的战略目标。

2.1 确立与企业发展战略相一致的品牌战略。品牌战略是企业发展战略的重要组成部分，是为企业整体发展战略服务的。因此，企业在走品牌化发展的道路，实施品牌战略时必须与企业的整体发展战略相一致。但企业的整体发展战略又需要不断适应新的发展形势，需要通过不断实现阶段性的目标来最终达成。因此，企业的品牌战略既要与企业的长期发展战略相一致，也要同目前正在实施的“走出去”战略、“差异性”战略等阶段性战略相一致；即要科学、全面地分析当前的建筑市场环境、目标客户群、主要竞争者和企业自身的状况，为品牌战略决策提供详细、准确的信息导向，还要以发展的眼光，准确把握建筑市场的发展趋势，研究制定与企业各阶段发展相适应的品牌战略规划。纵观古今，任何一家成功的大企业，他们的成长壮大无不与其持之以恒的品牌建设有着密切关系，建筑企业塑造一个强势品牌要比完成一项高难度的工程困难的多，因此，它需要建筑企业的决策者在战略上深谋远虑，在时间汇总持之以恒。

2.2 明确品牌定位，塑造品牌个性，丰富企业核心价值观。要科学地设计好自己的品牌战略，必须通过自我分析、竞争者分析和消费者分析，找准自己在本行业的定位，清楚企业在消费者心目中的形象特征，给品牌一个合理、明确、独具个性的定位。品牌定位不是企业领导者主观上的某个想法，而是基于市场需求、企业发展的历史和现状、战略定位以及核心价值观所确立的，是在深刻分析客户需要什么——我们有什么？受众关注什么？——我们做什么？社会发展趋势是什么？——我们引领什么？这样一系列问题之后所得出的结论。有人说品牌既是产品的属性、名称、包装、价格、历史、声誉、广告方式的无形的总和，因消费者对其使用的印象以及自身的经验而有所界定，也必须以消费者为导向不断创新和改良。作为大型建筑企业，就是要确定“具有较强国际竞争力的大型建设集团”、“中国建筑业龙头企业”这样的品牌形象，用辉煌的历史和业绩，用技术、质量、服务和诚信使客户认识到品牌企业为什么不同于其他建筑企业，为什么优于其他建筑企业，从而建立不同于其他竞争对手的差别化优势。

从表面上看，品牌展现的是企业的产品和服务，而在实践中品牌的表达和传递的是企业的价值观、理念和精神，也就是企业的文化。品牌除了产品本身可以比较的档次、质量外，还包括了附加在产品上的文化背景、情感、客户认知等无形的东西。而后者因其能向消费者提供超值享受，重要性更为突出。建筑企业虽然没有产品的品牌，但是有服务的品牌和企业的品牌，但是有服务的品牌和企业的品牌，这种品牌同样也包含了上述这些无形的成分。

2.3 加强品牌形象塑造，实施多渠道品牌传播。品牌形象的塑造方法很多，包括规范视觉识别系统、统一形象标识等，但更重要的是要将品牌与企业理念、企业精神、企业作风和核心价值观联系起来，与企业业绩联系起来，这就需要多渠道实施品牌传播。在一个信息宠杂、社会处于注意力紧缺的时代，建筑企业要成功塑造品牌，其品牌传播必须精细、有效并具有现代感，简单地说就是要“吸引眼球”。作为建筑总承包企业，就是要竭尽所能，从各个方面不厌其烦地向目标受众宣传自己的辉煌业绩和雄厚实力，特别要宣传那些社会关注度高的项目和事件。

品牌传播的另一种有效手段是创造合适的新闻，就是识“时”造“势”、抓住热点“造”新闻。新闻媒体对一些有影响力的建筑工程的连续报道，对承建单位知名度的提升和品牌传播起到了极其重要的作用。比如，社会关注奥运以及与市民生活密切相关的市政重大工程、经典项目建设，通过新闻报道，实施多媒介集中宣传，不断向市民传送与之有关的信息。新闻内容要符合大众或广大消费者的兴趣发展态势以及某个阶段的兴趣重点，这样就能切实提高品牌在社会大众或消费者心中的知名度、美誉度，甚至可以提高他们的忠诚度。

领军人物和企业家形象的塑造对企业品牌的传播也是极其重要的。十多年前，当万科还只是中国南方的一家区域性房地产公司时，全国电视观众就从王石身穿登山服跋山涉水、坐着热气球环球旅行的形象中认识万科，也认同了万科的品牌和它的企业文化。对于企业家公众形象的塑造，我们国有企业的领导要破除思想束缚，不要怕出风头，要有把个人形象与企业的形象紧密联系起来的意识，提高媒体曝光率，比如受邀参加“财富人生”等电视专访，在各种高端论坛发表演讲，在大型文化体育比赛中以赞助商的身份亮相等；要主动提高参加重大会议、重大活动的被采访率，学会在媒体面前和公众场合中充分展示个人魅力，以“明星企业家”的形象。当然，除了企业家形象的塑造，领军人物和“明星员工”的塑造同样必不可少，要利用重大知名工程的平台，推出一批具有影响力的项目经理、科技功臣、管理精英和操作能手。

此外，还要用好具有互动、双向沟通功能的数字媒体，同样的新闻、广告，通过互联网可以放大十几倍、几十倍。因此，除了进一步加强企业网站建设，扩展其信息量和影响力外，还要注意从潜在的营销的角度，发挥网络所具有的互动能力。比如开设行业性的咨询论坛，提高企业在行业内和客户心目中的专业形象；在大型住宅区建设过程中，通过开设网上互动论坛，听取客户、预售房业主和网民对项目建设的意见、建议。这些都有助于品牌的有效传播，能叫亏提升企业的品牌形象。

2.4 加强品牌的内化管理，实施全过程品牌塑造。品牌塑造的具体表现不只是营销、广告、传播，而是由内往外的企业综合力量的持续传递，品牌外部形象的塑造必须以企业的内部运营为基础。

首先，品牌塑造必须以优异的过程（产品）质量和真诚的客户服务为基础。建筑产品是一种关系到人民生命财产安全，反映人民对物质、精神文化需求为方向的、固定的特殊产品。要创立品牌，必须做到精益求精，用规范的管理、优异的施工、精良的品质取信于业主，有了过硬的产品才会有社会声誉，就不愁没有订单。建筑企业品牌塑造还需要真诚的售后服务，比尔·盖茨说：“在现代商业竞争中，服务是最后一道大餐“。作为建筑业这样具有服务业特征的行业，建筑企业所作的任何一项有益的工作都可以认为是对业主的服务，无论是项目前期的策划、项目实施过程中的精细管理和优质施工还是项目建成之后的后期服务，每一个细节都体现了企业的服务意识和服务水准。在很多的时候，当业主在项目设计、建设、运营、管理过程中遇到难题时，承包商应帮助业主并提出有价值的意见和建议；在后续服务方面，除了要做好必要的保修服务外，对物业的管理和长期运营，也可以提供咨询意见、开展定期回访等。为了做好这些工作，企业有必要成立专门的机构来负责后续服务的工作。

其次，建筑企业品牌的塑造也要依赖高素质的人才来烘托。只有具备了高素质的人，才能有高素质的工程和服务，才能有高品位的企业。一个成功品牌的塑造不是一个人、一个部门能够独立完成的，它需要企业全体员工的参与，要求全体员工都必须有品牌管理意识，有意识地维护品牌形象。企业家要有良好的个人素质和文化品位，体现好的公众形象和个人魅力；核心管理层要有高超的专业素质和职业素养展现现代白领的形象；员工群体要有敬业的负责精神、团队精神和严谨的执行力。尤其是建筑企业营销人员的个人品牌，直接影响到客户对建筑企业品牌的评价和定位，因此企业要特别注意营销人员个人形象和综合素质的打造，选择专业知识提出，个人形象、气质、谈吐均比较出色的人从事营销工作。另外，还要重视营销人员的文化底蕴和道德品质，注意他们交往的层次，杜绝那些承包关系混乱、业主或者中介人背景复杂的项目。让营销人员把好第一关，可以给领导提供客观、详细、准确的信息，避免在后续履约过程中出现争端和麻烦，给企业的品牌和效益造成损失。对那些为人夸张，喜欢吹得“天花乱坠“，对领导报喜不报忧，对企业不负责任的营销人员，要坚决将他们清除出营销人员队伍。

2.5 实施品牌经营战略，尝试品牌输出。企业通过多年发展，积聚了辉煌业绩和技术、管理、人才、服务等方面的优势，完全具备了实施品牌经营战略的条件，同时通过多年实践形成一整套管理模式、管理标准、管理技巧等，为企业品牌的输出提供管理支撑。这样就可以大胆借鉴国际知名企业品牌运作模式，吸收国内一些企业品牌扩张的成功做法，形成具有行业特点和建工特色的品牌经营方式。笔者认为，目前大致可以采取以下几种方式：

2.5.1 利用品牌实施兼并收购。大型上市公司实施兼并收购是企业资本运作的一种方式，也是体现品牌价值、实现品牌扩张的一个重要途径。特别在实施“走出去“战略的过程中，面对空前繁荣的国际国内建筑市场，要迅速做大做强，收购外省市甚至国外建筑公司是一条捷径，可以通过核心管理人员及管理模式、管理标准的输入，将这些公司改造成为在当地的子公司、孙公司或分公司。这样做既可以节约宝贵的管理资源和人力资源，同时还能借助这些公司对当地市场比较熟悉、社会资源比较丰富，迅速打开局面。成为品牌在一定区域内大规模、迅速扩张的有力武器。

2.5.2 品牌有偿使用和特许经营，包括特许承包和加盟经营两种方式。所谓特许经营就是将一项工程所涉及的全部（或部分）合同标的、权利、义务和风险，有条件地发包给一家或者分包单位，类似于目前实行的“双包”模式。这些分包单位应当具备品牌企业所要求的管理能力，采用品牌企业所要求的管理模式和管理标准，对外以品牌企业的名义实施施工管理。所谓加盟经营就是允许一些信誉良好的建筑企业以品牌企业的名义对外承接业务，同样必须采用品牌企业的管理模式和管理标准，类似于“挂靠”模式。这两种方式所承建的项目均应纳入品牌企业的管理体系，成为品牌企业所有在建工程的一部分。

2.5.3 管理输出。就是当精英合作单位或个人以品牌企业的名义承接到工程后，与其采取“挂靠”形式，不如排除较为完整的项目管理班子全面接手该工程，让经营合作单位或个人以一定的身份参与项目效益管理的部分工作（或完全不参与），再根据合作协议和项目最后的赢利情况获得相应的利益回报。

2.6 建立和完善品牌保障体系。卓越品牌的塑造和品牌经营战略的实施需要严格的泡泡管理来保证，要利用强力管理不断提高品牌的价值和内涵，尤其要建立和完善品牌保障体系，使品牌长盛不衰，可以从以下几方面入手：

2.6.1 处理专门的品牌管理机构，从企业的战略高度来塑造品牌和制定清晰有效的品牌管理制度，将营销业务、传播功能有机结合起来，制定清晰的品牌战略的决策与实施、执法检查的流程；在企业系统内部，则要建立品牌管理、监督、检查机制，明确相关责任，保证品牌注册严格有效地落实、执行。尤其要针对实施品牌输出的项目进行品牌风险评估，提出风险防范的具体意见和措施，并对项目实施过程进行必要的监督。

2.6.2 坚强对于品牌无形资产的维护。要运用法律手段依法保护品牌和商标的知识产权，对相关的商标、特许经营权、商誉等实施有效的保护。对侵犯品牌无形资产，损害品牌声誉的行为要坚决予以打击。对与品牌和商标相近或相似的名称、商标要及早予以注册，以寻求更全面的法律保护。在企业内部要制定品牌和商标使用的规范、制度，防止品牌因滥用而受损。