房屋产权相关法律法规范文

导语：如何才能写好一篇房屋产权相关法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：公民权利保障;小产权房;研究

一、小产权房案例分析

深圳是我国的中心城市，该地区一直在不断改革，力争走在其他城市前端。深圳小产权房问题也一直存在，小产权房的数量占城市住房总量的55%，该地区小产权房问题也是多种多样，很具有代表性。深圳小产权房乱建的现象数不胜数，问题日益突显，打乱了市场秩序，阻碍了城市经济的发展。要想实现该地区经济快速发展，就必须在公民权利保障视角下合理的解决小产权房问题，提高房屋的利用率。

二、小产权房的类型

（1）农村集体用地上修建的小产权房。这种类型的小产权房具有以下特点：一是农民会选择在道路两旁修建房屋，交通便利，这种小产权房屋是比较多见的。（2）政府出让的小产权房。目前，政府出让的小产权房数量也不断增多，这部分小产权房在修建的过程中没有按照相关规定进行，房屋不具备任何产权证明。在这样的情况下，政府依旧对外销售此类房屋，导致房屋存在纠纷隐患。

三、公民权利保障视角下解决小产权房问题的必要性

（1）社会发展的需求。事实证明，社会公平公正，人民才能幸福生活，国家才能稳步发展。但是，从人们生活现状来看，很多人根本无力购买房屋。（2）人们生活的需求。对于城市中收入较低的人群来说，因为收入较低，根本无法购买城市住房，只能购买小产权房，如果小产权房可以被法律所认可，这在一定程度维护了购买者的合法权益。

四、公民权利保障视角下小产权房问题解决对策

（1）完善小产权房相关法律法规。目前，我国住房产权相关的法律法规非常少，即便是国家下发相关文件，当地政府也会以各种理由拖延时间。《住宅法》是一部专门解决小产权房问题的法律，1984年，该法律就被归纳到立法部署中，但是该法律至今也没有建立。《住宅法》的核心内容是帮助人们解决小产权房问题，保障人们的合法权利。该法律是从公民权利出发，缓解人们的住房压力，让人们拥有自己的房屋产权。保障公民权利是政府应尽的义务，也是政府必须履行的职责。世界其他国家也在结合实际情况完善本国的法律法规，以保障人们的基本权利。案例：美国是一个民主性国家，美国《住宅法》的核心内容是让所有人都能买得起房子。从1949年至今，美国陆续颁布了以下法律：一是《可承受住宅法》，二是《公平住宅法》，三是《城市住宅重建法》，四是《公民住宅法》，其中《公民住宅法》中就提出了解决小产权房问题的对策，更好的保障了人们的住房权。（2）建立并完善小产权房保障体系。社会保障体系也是法律保障的形式之一，只有保障体系不断完善，人们的保障意识才能不断增强。要想完善我国社会保障体系，国家必须结合本国小产权房实际情况合理的制定《保障法》，并认识到加强农村保障体系建设的重要性，把农村保障体系建设和城市保障体系建设结合在一起，推动农村地区经济发展。（3）发挥政府职能。在解决小产权房问题的过程中，政府必须发挥职能，起到一定的引导作用，降低房产纠纷发生的概率。政府应该从公民权利保障视角下来分析问题，解决问题，以更好的保障人民的权利。

结语：如今，小产权房的数量正在不断增多，小产权房问题也日益突显。小产权房问题不仅关系到社会稳定，也关系到城市经济发展和人们的根本权利。要想合理解决小产权房问题，就必须站在公民的视角下，从人们的利益出发，帮助人们解决住房问题，缓解城市住房压力，提高房屋的利用率。目前，我国住房产权相关的法律法规非常少，为了更好的解决小产权房问题，国家必须完善小产权房相关法律法规，保障人们的合法权利。除此之外，国家和政府必须建立并完善小产权房保障体系，把农村保障体系建设和城市保障体系建设结合在一起。

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[论文关键词]单位集资房 权属 纠纷 权益保障

近年来，我国房地产市场呈现出迅速繁荣发展的趋势，商品房的价格持续攀升，居高不下。介于此，单位集资建房的政策对改善部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用，但是由于单位集资房权属不明而产生的法律纠纷也日益增多。2007年我国颁布并实施了《中华人民共和国物权法》，进一步确保了公民的不动产合法权益。

一、单位集资房的权属

（一）兴建单位集资房的主要土地来源

国有土地使用权的设立包括出让和划拨两种方式。单位集资房的兴建，在建设用地的取得上，采取划拨方式，建房用地主要为单位申请的划拨土地中的自用存量用地。

通过划拨方式取得的土地使用权，除法律、法规另有规定外，没有明确的使用期限，无须支付土地使用权出让金，同时，除符合法律规定外，也不得转让、出租和抵押。

（二）单位集资房的房屋所有权归属

单位集资房是在特定的历史下产生的特定的产权形式，我国传统的民法理论并没有包含这种形式。由于单位集资房的特殊性，集资职工究竟对集资房享有什么样的权利？笔者认为，参与集资建房的职工，对集资所建房屋，享有部分产权或有限产权。所谓部分产权或有限产权是与所有权相对而言的，它是指参与集资建房的职工对所建房屋享有占有、使用、有限的收益和处分权。有限的收益和处分权主要表现为对集资房屋除享有占有、使用权外，还可以继承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，该职工所在单位享有有限承租或购买权，出租和出售所得的收益，由单位和集资职工按出资比例进行分配。

职工以市场价购买的单位集资房，产权完全归个人所有。这与一般的商品房买卖类似，职工付足了价款取得住房的完全产权。对这类住房可以依法进入市场流通，在按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以成本价购买的住房，职工一方面支付了成本价格，另一方面又享受了一定的优惠，因此产权归个人所有，但受到一定的限制。这类住房一般在住用5年后可以依法进入市场。职工出售房屋所得，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以标准价购买的住房，只能享受部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。产权比例按照售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可进入市场，在同等条件下，原单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

二、单位集资房在建设和交易过程中产生的纠纷类型

（一）单位与单位之间的纠纷

单位集资建房本是为困难单位的困难职工解决住房问题的。但是在实际操作过程中，如果仔细审视单位自建房的主体，就会发现能够轻松自建房的“单位”，基本上是清一色的垄断企业或国有企业，而“其他单位”虽然有优惠政策，却面临着程序、资金、信贷等诸多困难。有的单位也通过“定向开发”、“委托代建”、“团购”等形式，变相搞集资建房。这些不良行为导致了单位与单位之间公平竞争机会的沦丧，不仅引发单位与单位之间的纠纷，更甚至成了滋生腐败的温床。

（二）单位与职工之间的纠纷

在实践过程中，常存在有的单位集资房行为不规范，大多未经过政府房改办批准，即将职工集资款自行购地建房的现象，然而实质上却是变相进行房地产开发经营。其所购的土地因未取得使用权就用于建房，致使土地权属有争议，建房用地不能落实，从而引起纠纷；有的单位购买集资建房的土地远离市区，不具备开发建设条件，集资款已用于购地，土地却不能规划分割给集资人进行开发建设，集资人由于交了款长期得不到土地及房屋，纷纷要求退地还款而发生纠纷；有的集资单位将集资款挪作他用导致中途停工，建房逾期太长，集资人起诉要求还款。这些都使得参与单位集资建房职工的权益无法得到切实有效的保障，从而纠纷不断。

（三）职工与职工之间的纠纷

按照国家的政策原意，单位集资房属于经济适用房范畴，应该是面向中低收入的职工，建筑标准较低，但是单位集资房的建筑标准往往很高，有的甚至可以和高档商品房相媲美。而且单位集资房往往根据职务级别等来进行分配，职务高者可以享受建更大房子的特权，这样一来，集资房也成为了领导者为个人谋利的工具。能争取到集资建房政策的单位，房子还没有开建，只要把房号一转手，就可获利几万元，然而真正需要住房的困难职工家庭的住房问题得不到解决。

（四）职工与单位外部第三方之间的纠纷

房屋价格不断上涨的今天，多少人望着商品房价兴叹，然而单位集资房的价格较于商品房价格则优惠甚多，于是这一因素成为了单位集资房指标买卖的市场需求，在利益的驱使下，拥有购买单位集资房资格的单位职工大多是将集资房指标在建集资房或是已竣工但未办理房产证的集资房对外进行转让，并与买受人签署所谓的《房屋转让协议书》，然而这《房屋转让协议书》的效力如何法律并未作出明确规定。协议书里多约定了附条的权利义务，一般约定由转让人在取得房屋产权后向买受人履行交付房屋及协助办理产权手续等义务。但因集资建房政策本身的特殊性和地方规章条例的限制，职工从出卖房屋到取得产权一般要经过一段过渡时期，有的长达数年，这就导致了职工购房权益保障的不稳定性。再加上房价持续飞涨，出卖房屋时的价格与取得产权时的房屋价值往往产生较大的落差，出于利益驱使，参与购买单位集资房的职工反悔，以不具备相应房屋产权证书的房地产禁止转让、未办理相应原产权转移登记手续、未经单位同意（集资建房的单位往往与购房职工作出限制性约定，要求不得转卖、转让、出租集资房）、未征求集资房的共有权人同意属擅自转让等理由主张合同无效，要求实际购房人退房或是拒不履行合同约定的义务。由于实际购房人不能接受房屋转让方退房或是拒不履行合同约定的义务的主张，特别是当房屋转让协议是在亲友之间签订、投资机会稍纵即逝时便更是如此，实际购房人一般都会要求继续履行合同，从而产生职工与第三方的买卖纠纷.

三、单位集资房产生纠纷的原因分析

（一）单位集资房产权是有缺陷的物权

房屋产权从其法律性质来看是物权，即民事主体依法对特定的物进行管领、支配并享受物之利益的排他性权利。因此，首先，房屋产权是一种绝对权或对世权，即以不特定的任何人为义务主体的民事权利；其次，房屋产权以特定的、独立的、有形的物为客体；再次，房屋产权以对物进行支配并享受其利益为内容；最后，房屋产权具有排他性等物权的基本特征。但是单位集资房的产权在房改的过程中基于历史和现实的因由，不是完全的物权，存在着显在和潜在的缺陷。

（二）单位集资房的产权主体多元化

按民法经典理论，一般来说，物权包含的所有权、债权讲求一物一权，产权人的确定应该是十分明晰的。要么就是一人独享的排他性的独占，要么就是一人以上的多人共同共有或是按份共有。一人或数人因买卖、转让或赠与等方式通过登记交付明示取得产权，不会出现产权人难以确定或有争议的例外情形。然而单位自建房则是单位与个人各享有部分产权，其产权带有极大的不确定性，使得产权人缺乏统一的意志、利益和行为，物权的独立性、完整性和支配性难以实现。

（三）单位集资房在产权的处分和交易方面备受限制

这主要是指产权在交换过程中受到的不同于一般房屋产权交易的限制。房改房产权交易的限制主要是由政策加以规定的， 例如售房价格远低于普通商品房，享受多种优惠和折扣；交易对象也由各种地方政策、单位制度加以严格的限制等。并且，单位集资房产权在享有所有权的出售、转让、租赁、继承、赠予权益时附加了许多限制条件， 在上市时间、交易对象和合理收益等方面严格限制产权人自由处分的权利。例如， 单位集资房出售单位具有优先购买权等。  

（四）单位集资房购房对象的特殊性导致纠纷的产生

与现行有关货币分房的政策接轨，参与单位集资建房的对象应为：该单位中住房面积尚未达到职工购房补贴面积标准的中低收入职工家庭。在这些对象中的无房户、危房户、住房困难户应予优先照顾。就参与单位集资建房的项目而言，所有人是参与单位集资建房的全体职工，而实施单位集资建房项目的单位则应切实做好相关的组织工作，并代办立项、规划、土地划拨审批和方案申报等项手续，以保证其顺利实施。

但是在实践中，由于房价持续飞涨，单位集资建房的价格相较于商品房的价格较低，大有优惠的差价存在，所以部分单位的某些职工在利益的驱使下，将购买单位集资房的指标在建集资房或是已竣工但未办理房产证时对外进行转让，并与买受人签署所谓的《房屋转让协议书》，然而这《房屋转让协议书》的效力如何法律并未作出明确规定，此时在客观事实上便产生了“潜在的单位集资房购房人”。也可以认为拥有购买单位集资房特定资格的该单位职工仅仅为“名义上的购房人”，而实际出资购买该集资房的购房者，即“实际的购房人”，并不具备参与集资建房资格。名义购房人在与实际购房人签订看所谓的《房屋转让协议书》之后，约定待此单位集资住房5年后可依法进入市场交易之时，再进行过户。然而，这种交易行为在我国现行法律法规中仍属于灰色地带，各项法律法规对此类行为是否合法并未作出明确规定。

四、如何有效地保障购房者权益

（一）明晰单位集资房购房者所购房屋的产权归属

为了切实保障单位在集资房购房者的利益，应清理“部分产权”的遗留问题，清理办法有二：第一，对已登记为“有限产权”或“部分产权”的住房，本着自愿的原则，按成本价补足房价款及利息后转化为完全产权，购房者愿意将“部分产权”转化为完全产权的，应按当时的成本价应补价款，同时还须加上补足的利息部分，一并交给原补贴单位，由该单位出具证明并经有关房改部门批准，统一到房管部门办理产权变更手续。如果购房者在购房时，已按成本价交足房款，仍按“部分产权”或“有限产权”登记的，亦应经原售房单位出具有关证明，经有关房改部门批准，统一到房管部门办理产权变更手续。第二，对已登记为“有限产权”或“部分产权”的，购房者不愿补足价款及利息转化为完全产权的，应对已登记的内容进行清理，由售房单位出具相关证明，按当时成本价确定购房者交纳价款在房价中所占的比例和售房单位应占的比例部分，并经有关房改部门批准，统一到房管部门办理确定部分产权手续。

（二）单位集资房的购房“指标”不能随意买卖

买卖双方在取得房屋产权前所签的虽是《房屋转让协议》，但买卖的却是集资房“指标”，当然这并不是买卖双方在签订《房屋转让协议》时的初衷，买受人希望购买的是将来竣工验收的集资房，但因为在订立协议时集资房仍在建甚至有可能还停留于图纸上，转让方尚未实际取得房屋所有权，所以该协议转让的标的实质上是单位集资建房的资格权利或为单位集资房的请求权，是一种债权。同时因为单位建造集资房的目的在于解决本单位职工的住房问题，致使这种带有身份关系依附性的资格是无法通过合同来随意转让的。因此，若双方发生纠纷诉至法院，该纠纷就不是房屋所有权转让纠纷，而是集资建房资格转让协议纠纷。协议有可能会被以违反《合同法》第九十七条第一款第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定，而判定无效。这对单位集资房的实际购房人是非常不利的，所以，应当严格限制单位集资房购房“指标”的买卖。与此同时，作为购房者有必要随时关注关于单位集资房政策的变化。

（三）尽快制定相关法律、法规对单位集资建房予以规制

由于我国目前关于单位集资建房无相应的法律、法规予以规制，经常出现尴尬的局面。一方面符合条件的困难企业，即使按照现在的优惠政策集资建房，从运作到完工都面临着程序、资金、信贷等诸多困难。另一方面，“权力通吃”在当今社会生活中表现得尤为突出，如一部分党政机关和事业单位，利用自己的影响或“实力”，违反规定，争取到“集资合作建房”的政策，结果导致困难职工虽享有集资建房方面的优惠政策，却仍然建不起房，而那些已经享受过房改购房，甚至有几套房的人员却把到手的“集资房”转卖牟利，影响了房地产市场的健康发展。因而， 立法机关应尽快制定相关法律、法规，对单位集资建房予以规范和调整，对于不符合条件集资建房的单位给与法律上的制裁，让困难企业的无房职工或房屋面积不达标的职工安居乐业，使房地产市场公平有序健康地向前发展。

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买房付了定金，卖家却不卖了

问：五个月前，我和房主张彦签订了《定金协议》，约定张彦将其名下110平方米的房屋，以64万元的价格卖给我。双方约定定金为5万元，预付房款45万元(含定金)，余款待我取得房产证后5日内由贷款银行直接划入张彦账户。如我反悔则不返还定金，若张彦反悔则双倍返还定金。当天，张彦把房及有关资料给我，我也将45万元支付给张彦。

可是现在张彦书面通知中介公司转告我，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。后张彦又以“尚未签订买卖合同”为由，不愿签订《房屋买卖合同》。我该如何维护自身权益？是履行《定金协议》，还是继续签订并履行《房屋买卖合同》？

答：该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效。

在实际生活中，看待合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方，应本着诚实信用原则来履行合同。

究竟由谁掌握生育的权利？

问：我今年25岁，去年年初结婚了。婚后，公公婆婆经常催促我们早点生小孩。可我觉得自己还年轻，加上工作还不太稳定，就劝父母不要心急。老公当时也很支持我。

一个多月前，我发现自己意外怀孕了。如果现在生小孩，就等于我主动放弃工作，老公一个人的收入根本不够养活一家几口，所以我想做人工流产。可这时候老公突然不同意了，很严肃地跟我提出“生育权”，说男方也有这个权利。我想知道生育权到底掌握在谁手里？

答：根据婚姻法相关法律法规，妇女有按照国家有关规定生育子女的权利，也有不生育的自由，即妇女享有不生育权。如果妻子不愿意生育，丈夫不能强制实现自己的生育权。

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关键词：以房养老；住房反抵押；贷款养老模式

中图分类号：D9

文献标识码：A

1“以房养老”涵义及特点

1.1“以房养老”的涵义

“以房养老”的概念从上世纪90年代从国外引进，即反向住房抵押贷款，就是指通过抵押自有产权房屋的方式以获得收入的补充养老。其主要对象通常为拥有完全房屋产权的退休老人，实行方案是老年人把房屋抵押给开展业务的金融机构，如银行、保险公司等。金融机构会根据老年人的年龄、健康状况、房产现值等等因素，对其进行综合评估以后。以年月为单位，或者可以将房产价值以现金形式一次性支付给老人。在契约执行过程中，金融机构只有在老人去世之后才能获得房屋的产权，在此之前老人依旧保留房屋的使用权。待老人去世后，金融机构可通过市场途径将产权变现获得抵押房产完全的增值部分。

1.2“以房养老”的基本特点

“以房养老”模式具有以下几个特点：（1）首先，要求房屋产权明确。借款人在进行住房反向抵押贷款期间仍然完全拥有房屋的产权。实施的首要条件是具备房屋产权的完备性，同时借款人在抵押房屋期间也必须担负房产所有者依法纳税以及修缮房屋等基本义务。在借款人离世后其子女在归还清贷款本金和利息后可继承房产。（2）其次，贷款金额取决于多种因素。老年借款人能够获得多少抵押贷款金额因房产所有者的基本情况不同而存在较大差异，差异产生的主要原因主要取决于房产的价值、借款人年龄和当前利率水平这三个基本因素。（3）最后，贷款的领取存在多种方式。借款人可根据自己的实际情况选择领取不同方式，主要包括一次性领取方式，即借款人在完成合约后可将贷款一次性领取；信用限额方式，这种领取方法容许借款人控制贷款领取的时间和金额，并只需支付已领取部分的利息即可；三是按月领取方式，借款人可以在规定的贷款期限按月固定领取贷款金额，在其他时间不得领取；四是终身年金方式，即借款人可以按月I取一定金额抵押贷款，前提是借款人始终居住在被抵押的住房内，如果该住房被借款人出售或者借款人已不住在该住房，则应当立即停止领取贷款。

2我国目前存在的“以房养老”模式

2.1北京的“养老房屋银行模式”

北京市寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司在2007年10月共同推出了一款新型住房养老模式――“养老房屋银行”。老年人只要年满60岁便可以向养老服务机构提出养老需求，把房屋交付给中大恒基，其代替老人将房屋出租，以获得的租金抵扣养老院的费用，老年人可任意支配余下的租金。这种模式能够开展最重要的一条就是强调老人始终拥有房屋的产权。该模式实施的主体是保险公司，相比民营机构，保险公司具有相对强大的资金实力和抗风险能力，对老年人来说更有保障。但是这种模式由商业公司运行，商业公司都是以营利为目地的，老年人的权益得不到维护。

2.2南京的“租售换养”模式

南京的“租售换养”模式规定，凡是年满60的孤寡老人，并且在本市拥有60平方米以上产权，本着自愿原则将其房屋进行抵押，在经过公证之后可终身免费入住老年公寓直至老人去世，养老院在老人去世之后可拥有房屋的完全产权。这种模式就是“租售换养”，比较适合在城市拥有一套及以上住房且无子女继承的中低收入老年人群体。但是这种模式无法广泛推行最终失败的根本原因在于限定了产权房的面积及孤寡老人的年龄，使得能够适用于此政策的人数很少，范围过于狭窄。

2.3上海的“以房自助养老”模式

2007年6月，上海公积金管理中心提出一种新型的养老模式――“以房自助养老”模式。该模式规定，年满65岁的老人，可以将自己名下的产权房与市公积金管理中心进行交易，在交易达成之后公积金中心可向老人一次性付清房款，公积金管理中心再以符合市场价格的租金额度将房屋返租给老人。老年人可以根据的租赁期限一次性将钱付款给市公积金管理中心，在这期间产生的其他费用全部由市公积金管理中心承担。这种“售后返祖”的模式使老年人可以通过房屋价格和租金价格两者之间的差额来获得足够的养老金进行养老。但是这种形式也存在明显的弊端，因为要求房屋先过户给市公积金管理中心，所以房屋升值而产生的利润老年人无法获得，老年人的利益无法得到保障。因此，该种模式也很难推行成功。

2.4“倒按揭”模式

2007年10月，我国幸福人寿保险公司推出了“以房养老”倒按揭业务。规定年满62岁的老人，可将房屋产权抵押给保险公司，保险公司根据借款人年龄、生命期望值、房产现值以及预期值等多方面因素按月支付给老人一定金额的养老金直至老人去世。保险公司可在老人去世之后将房屋回收并拥有房屋的完全产权，保险公司可对房屋进行销售、出租处理。在此期间，保险公司每月给付老人的养老金额等于房屋的评估价格减去预期折旧和利息，再除以老人的平均预期寿命。这种倒按揭模式，属于典型的住房反向抵押贷款模式。“倒按揭”模式出现在20世纪80年代中期，最早在美国创立，在目前在发达国家很普遍。但是在我国并未发展成熟。

3“以房养老”模式在中国难以开展的原因

3.1传统养老观念的束缚

中国有着5000多年的文化传统，“养儿防老”是大部分中国老年人的思想，父母在老年的时候，由子女赡养是天经地义的事情。并且将房屋以财产的形式留给下一代也是中国传统文化的体现，几百年来都是如此。“以房养老”这种新型养老模式的出现，有悖于我国的传统思想，常常被人误解为是一种“不孝”的思想，使老年人难以接受，遭到大部分老年人的抵制。另一方面，以上所提到的几种“以房养老”模式均以老年人移居到养老院或其他地方和改变房屋产权为条件，会对老年人生活习惯和心理上造成许多的不便和负担，这对老年人来说是一项巨大的挑战，因此导致了“以房养老”模式在国内难以推行。

3.2缺少政府政策性支持

“以房养老”缺少政府政策性支持。在我国，大部分民众对“以房养老”还比较陌生，不像许多发达国家发展已经比较成熟。对于作为参与主体的老年人来说，他们对于处于房屋方面的问题相较于年轻人更加谨慎。“以房养老”是一个预期的风险相对较大的业务，老年人对金融机构的信任度很低。然而我国大部分试点城市的“以房养老”模式并没有政府机构参与其中，我国政府在整个过程当中的作用指停留在呼吁和支持方面，并未出台相应的法律法规来保障该制度更加规范和有保障的运行，这从很大的程度上打击了老年人尝试“以房养老”模式的积极性。

3.3房地产市场发展和评估存在问题

由以上介绍的各种模式可以看出，“以房养老”模式的运行是以房地产为基础的，这一点无论是在国内还是国外都是一样的。虽然较之80年代之前，我国房地产改革已经取得了很大的成就，但仍然存在许多问题，例如房地产发展存在盲目性、滞后性、不规范性和政府缺乏宏观调控等。首先，房产未来价值存在较大的不确定性，直接导致了依靠未来房产价值变现收取资金的“以房养老”模式存在巨大的风险；其次，目前我国房地产租赁市场并未发展完善，不规范的房地产市场使得老年人对评估机构、金融机构的不信任。

“以房养老”模式还涉及到了房屋价值评估，为了保证其公平性与准确性，就必须需要有专业的评估机构进行评估，在评估的过程中需要有专业的机构和人才，这正是我国目前所缺乏的。评估公司水平低下，各公司间结果参差不齐，必然会导致老人对评估结果的不信任，不利于以房养老模式的推行。

3.4金融保险市场发展不完善

“以房养老”还牵扯到金融业、保险业等多个领域，需要这些领域共同有效运作才能保证其高质量的运行。从国外成功的“以房养老”案例来分析，房屋的倒按揭抵押业务主要还是由银行、保险公司这些金融机构来负责完成的。大多数的金融机构都是以营利为目地的，而倒按揭属于随时间增加风险也成正比增加的模式，这种情况使得老年人对金融机构的信任度大打折扣。另外还存在金融机构得到这些房子以后后期的管理和维护问题。目前我国保险行业虽然有了一定程度的发展，其发展速度也是十分的迅速，但从总体上来说，我国保险业发展仍处于初级阶段，保险公司在开发产品、业务运作、风险管理等过程中仍存在许多的不足之处。“以房养老”业务更是一项比较新型的保险，在普及程度和产品设计上存在很多的问题，这在一定程度上更加制约了“以房养老”的大力推行。

4促进“以房养老”模式在我国推行的几点建议

4.1加强对“以房养老”模式的宣传力度

我国已步入老龄化社会，我国养老事业面临养老金短缺、独居老人数量庞大、机构养老供给不足等各个方面的问题。而“以房养老”模式的提出可以运用房产解决老年人的养老问题，对老人而言自己不再会成为子女的负担，子女也更加放心父母养老的保障问题。因此，加大对以房养老模式的宣传力度，普及以房养老模式的相关程序显得刻不容缓。政府在这里应该发挥其主导作用，政府可以通过举行讲座、发放宣传手册以及干告的方式Α耙苑垦老”进行推广和宣传，逐步改变人民根深蒂固的传统“养儿防老”思想，培养人民“以房养老”的意识。

其次，由于绝大多数的老人缺乏基本的金融知识，因此对“以房养老”的产品缺乏兴趣。金融机构应该利用新型的传播手段，举办相关的金融知识讲座，利用社交媒体进行“以房养老”的宣传，提高老年人基本金融知识。使老年人能够充分了解“以房养老”方式的优势和不足之处，使其充分结合自身实际选择适当的“以房养老”方式。

4.2政府颁布相关法律法规，加大扶持力度

一项新兴的制度要想在短时间内被群众所接受，离不开国家政府的大力支持，需要充分发挥政府在政策推行和承担风险方面的作用。“以房养老”政策之所以在国外发展的比较成功，离不开其规范的法律法规的制定。我国政府为了完善“以房养老”政策体系，应该及时出台更具体、可操作性更强的法律法规，以更好地维护老年人和参与相关金融机构的合法权益。以房屋产权问题为例，2007年，我国修订的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间70年届满的可自动续期”，这“以房养老”的政策的推行无疑是有利的，政策的出台在一定程度上打消了人们对于未来土地使用年限到期之后的顾虑。但是此项规定并没有明确表明有偿自动续期所要缴纳的费用相关的问题。根据其他国家的经验，“以房养老”政策的实施还需要充分依靠政府和市场相互间的配合，发挥市场在资源配置中的决定性作用。政府应给予金融机构和保险公司相应地的奖励措施，鼓励其推出更多更好的适合老年人的金融产品，供老年人自主选择；同时还应对中介服务进行规范整合，来完善租赁市场，使老年人在出租房屋时受到更加人性化、定制化的服务。只有相关法律法规出台，才能使老百姓感到安心，以房养老制度才能够得到大力的推干和普及。

4.3规范和发展房地产市场、金融保险行业

当前我国房地产市场价格不稳定，呈现不断上涨的趋势。像上海、北京等地高额的房价使得普通老百姓难以接受。然而导致这种现象的主要原因是中国房地产市场的投资过热。对于这样的现象，国家政府如何采取相应的措施？如何来规范房地产市场的发展？这些问题是目前迫切需要解决的。例如，对拥有两套及以上房产的人国家可以实行购房累进税，购买的房产越多所需缴纳的房产税越高，从而起到抑制投资过热作用；其次，规范房地产评估程序，为使业务办理程序更加方便快捷，应对房地产评估程序实行统一的管理并制定统一的评估和收费标准；最后，要增强对评估机构评估职员的教育培训工作，提高评估人员专业素质和服务能力，培养出一批优秀的评估人员。

“以房养老”产品设计对银行、保险公司来说为何如此困难？这不仅仅是因为“以房养老”模式实施过程中存在着复杂性以及多变性，更多的是因为其面临着如利率、平均人口预期寿命、房产价值折损等各种各样的风险。因此我们可以采取以下的方式保障金融行业、保险公司推广“以房养老”产品：首先，采取浮动利率以确定住房反向抵押贷款的给付金。这便可以凭借前段时间的利率水平、通货膨胀率等因素来确定下期的给付金额。既可以保证养老金额的准确，又能降低保险公司的风险；其次，根据投保人的预期寿命确定最高给付金额，对超过最高给付期限的部分可采取收取附加保费的方式分散金融机构的风险；最后，对老人收取过户后的反租房屋的附加险，使老人加强对房屋的维护和修缮，加强老人的责任意识，以免保险公司的给付金受到损失。

4.4推出合理的、多层次的“以房养老”产品，加大试点工作

不同的群体由于在年龄、健康状况、经济条件等等各个方面存在着明显的差异，因此而导致的对“以房养老”的需求不同。所以，应当针对不同的群体设计不同的“以房养老”产品以满足其需求显得至关重要。其次，由于我国目前实施“以房养老”政策的条件还不够成熟，在短期内还无法实现在全国范围内大范围的推广。因此，目前可将“以房养老”政策在小范围内，在满足基本条件的地方进行试点，随后进行逐步推广，以此作为我国养老保障体系的补充和丰富。可将拥有多处住房产权的失独家庭、孤寡老人这类“以房养老”的需求群体作为切入点展开试点工作。

5结语

面对我国“未富先老”的社会形势，我国现存的社会养老保障体系存在着各种各样的问题。“以房养老”模式作为一种新型的养老形式，不但能够缓解我国家庭养老面对的的庞大压力，也可以作为当前解决我国老龄化问题的较好选择，推行“以房养老”对于整个国家来说一定程度上缓解了社会保障体系养老的压力。虽然在其推广和试点过程中遇到了各种问题与困难，但是却也已具备了其现实可行的各方面条件，这需要我国政府和相关的经营管理机构、金融保险机构以及老百姓共同努力，协调配合，学习国外成功的经验，不断总结改进，使之成为契合我国国情的“以房养老”模式。

参考文献

[1]刘楠楠.“以房养老”模式在中国受挫的原因及其政策建议研究[J].劳动保障世界（理论版）2013，（6）：185186.

[2]蔡尚坤.“以房养老”的本质及其运行机制研究[D].苏州：苏州大学，2012.

[3]张仁枫.“以房养老”的困境与破解新道[J].石家庄经济学院学报，2012，（4）：109112.

篇5

二手回迁房买卖合同范文一

甲方：

乙方：

鉴于甲方所有的位于的房屋已拆迁，根据甲方与 所签署的拆迁补偿协议，甲方将获得位于 的房屋作为补偿，但该房屋目前尚未交付。乙方意欲购买甲方拆迁补偿所得房屋的其中一套，面积，位于经过友好协商，根据我国《民法通则》、《合同法》、《房屋买卖管理条例》等相关法律法规的规定，就房屋买卖事宜达成如下协议：

一、 乙方购买该拆迁补偿房屋位于 面积 ，价款 。

二、 付款方式：

三、 付款时间：

四、 根据甲方与 签订的拆迁补偿协议，该房屋将于无法办理产权手续。待办理该房屋产权手续条件成熟时，甲方有义务协助乙方办理该房屋产权手续，否则甲方应支付给乙方违约金伍万元整。并应支付乙方为办理房屋过户手续所支出的费用，该费用包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费用等，以及缴纳的房产部门的税费

五、 该房屋交付使用时，甲方应协助乙方办理入住手续。如甲方不予协助办理，该甲方应支付给乙方违约金伍万元整。

六、 如乙方不能按时支付价款，则甲方可以要求解除合同，并要求乙方支付违约金贰万元，并赔偿因此给甲方造成的损失。

七、 如甲方违约，拒绝将该房屋卖给乙方，则甲方应该支付违约金伍万元，并赔偿因此给乙方造成的损失，该损失包括因甲方违约，乙方重新购买房子的，相同房屋的差价以及为购买房子所花费其他费用。

八、 待甲方的拆迁房屋建成后，甲乙双方可就该房屋买卖合同达成补充协议，将房屋的地址，面积进行详细约定，该约定具有与本协议相同的法律效力。

九、 本协议一式两份，自甲乙双方签字之日起生效，两份协议具有相同的法律效力。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

二手回迁房买卖合同范文二

卖方(以下简称甲方)：

姓名：_____ _______，身份证号：____________________ ______; 买方(以下简称乙方)：

姓名：_____ _______，身份证号：____________________ ______; 合同款项：

1、根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有房屋，达成如下协议：

2、甲方自愿将位于_____市_____区_______________________第_____栋________单元_______楼_______号的自有住房出售给乙方。该房屋系_____________结构，建筑面积_____________平方米，房屋所有权证号码为______________________。

3、甲方愿将上述房屋及其附属设施以大写人民币_____________ ___________(￥ 元)的价格转让给乙方永久性使用和拥有，不论市场价格如何变动，永不反悔;该房屋移交乙方时，其房屋占用的土地使用权一并转让给乙方。

4、乙方于本合同签订后三日内向甲方支付大写人民币______________(￥ 元)，余款大写人民币_ __ ___(￥ 元);余款待该房屋产权过户手续完成时由乙方支付甲方。甲方在收款时应主动向乙方出具同等金额的收据。

5、甲方应于本合同签订后______日内，将房屋交付乙方使用。交付后，上述房屋的占有权、使用权、处置权、拥有权均归属乙方，甲方不得以任何理由干涉或收回。该房屋的任何收益均归属乙方。

6、甲方同意将该房产的附属配套票据(使用权合同及交款发票等)包含在总转让价内连同该房产一并转让给乙方。

7、甲方保证上述房产合法、权属清楚、土地使用权合法、未用作抵押或担保、未被查封，且其共有人对出售无异议;若交易后发生该房屋交易前即存在的产权纠纷或财务纠纷，由甲方承担全部责任。由此给乙方造成的全部经济损失，由甲方负责赔偿。

8、甲方保证本房屋出售之合法性，符合贵阳市房屋交易相关规定的上市交易条件，无不允许上市交易的情形;与原售房单位如有购房欠款、分摊款、税款等拖欠费用由甲方自行解决。向原售房单位购买该房屋产权的费用由乙方向国家交纳，房产过户所产生费用由乙方负责向国家交纳。其他房屋交易所发生的税费由甲乙双方协商交纳。

9、甲方缴付的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随同房屋产权过户转移给乙方。

10、甲方把房屋钥匙交给乙方，并在双方在场的情况下，由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，则甲方完成房屋交付。届时该房屋应无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、入网费、有线电视费、垃圾处理费等。

11、房屋交付后，甲方应协助乙方办理房产证，当需要甲方出示相关证件或证明时，甲方不得以任何理由拒绝。

12、若政府部门规划布局需要拆迁该楼房时，甲方应及时通知乙方，并且甲方保证房屋拆迁款、土地赔偿金及其他任何收益全额归乙方所有。

13、房屋买卖在产权登记确认前，风险责任由甲方承担;产权登记确认后，风险责任由乙方承担。

14、甲方在本合同签订前已如实告知原产权单位，且原产权单位放弃了优先购买权。

15、本合同末尽事宜，可由双方协商，以补充协议明确。本合同补充协议为合同的组成部分，具有同等法律效力。没有约定的事宜按国家、地方相关规定执行。

16、在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内(书面通知发生三日内)签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。

17、本合同签订后，双方不得违约。如甲方违约，双倍返还乙方购买该房产过程中所产生的费用;若乙方违约，定金不退。

18、本合同在履行过程中发生的争议，由甲、乙双方协商解决;协商不成时，可通过房地产管理部门解释相关政策，尽可能协商解决。如果双方争议不能协商一致，依法向人民法院起诉。

19、本合同自双方签订之日起生效。

20、本合同共页，一式叁份，甲、乙双方各执一份，产权登记部门一份，均具有同等法律效力。

21、甲、乙双方约定补充条款如下：

出卖方(甲方)：_______________ 购买方(乙方)：_______________ 电话：_________________ 电话：_________________ 签约日期：____年___月__日 签约日期：____年___月__日

甲方共有人意见：______________________________

甲方共有人(签章)：___________________________

乙方共有人意见：____________________________

乙方共有人(签章)：_________________________

二手回迁房买卖合同范文三

出卖人(甲方)

买受人(乙方)

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本协议，以资共同信守执行。

1、因甲方的房屋被依法迁，甲方自愿将其回迁的楼房转让给乙方。乙方取得房屋后，甲方不得以任何理由反悔。

2、由于上述的房屋尚未施工，开发商出售的房屋处于预售阶段。 甲方同意乙方去开发商处按照房屋的出售的价格进行挑号，选择房屋的楼层及位置。

3、根据开发商的要求，乙方自行应当支付房款(房屋平均价格为每平方米 元，具体房款按所购的楼层及位置具体核算)。除此，作为乙方还应当按所购买的楼房建筑面积另行支付给甲方每平方米 元的酬谢金。

4、乙方在挑完号选择好房屋的楼层及位置后，支付给甲方酬谢金的三分之一;待房屋主体结构完成后再支付三分之一;基余的待楼房交付后十日内支付完毕。

5、上述所指的开发商开发的回迁楼房应当位于 。如果回迁房屋位置不在上述地段，乙方有权利解除该协议，甲方应当退还已支付的酬谢金。

6、乙方有权利在甲方与拆迁办结算完补偿协议后直接与开发商签订购房协议，甲方不得无故阻拦。如果需要甲方方面的相关手续，甲方有义务协助提供。

7、如乙方不能与开发商直接签订购房协议或合同，以甲方名义签订购房协议，甲方应当协助乙方办理过户。乙方有办理房屋产权证，土地证及其过户手续的需要，甲方应该提供一切与之有关的手续及资料。如因甲方的延误，致使影响产权过户登记，因而使乙方遭受损失的，由甲方负赔偿责任。

8、乙方如在本房屋买卖合同成立后，无论办理房屋产权证，土地证及其过户手续与否，将此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻挠。

9、本协议签订后，双方应该共同遵守，甲方不得无故反悔，不得再对该房屋主张任何的权利。如果甲方违约，除了退还乙方交纳的所有购房款和利息及酬谢金外，还应当支付 元的违约金。

10、本协议双方应当共同执行，不得无故反悔。任何一方违反本协议的，应当支付对方 元的违约金。

10、在本协议履行过程中，双方发生分歧应该协商解决，协商不成，任一方均可向人民法院起诉。

11、本协议一式两份，双方各执一份为凭。

12、本协议自双方签字之日起生效。

甲方

篇6

一、管理范围

区级国有资产处置管理的范围包括各区属国有企业、区级行政事业单位所占有的国有资产。资产类型包括国有产权（股权）、房屋产权、土地使用权及固定资产、流动资产、无形资产等。

二、处置形式

国有资产处置类型主要包括资产有偿转让（出售、出让，下同）、无偿转让，资产置换、资产重组及资产合作等。

三、管理权限

区属国有企业资产处置由区国资办负责监督管理；区级行政事业单位国有资产处置由区财政局负责监督管理。

区级主管部门对其下属国有企业及行政事业单位所占有的国有资产处置行为加强管理和监督，防止国有资产流失。

四、审批程序

（一）区属国有企业。

1、对有偿转让国有产权（股权）、处置房屋（建筑物）产权、土地使用权、无偿转让国有产权（股权）或实行资产置换、资产重组、资产合作等项目的，需经区国资办审核，报区政府审批。

2、重大资产处置必须经董事会或股东会讨论通过，其中：一次性处置成套生产设备或处置资产超过净资产30%的，经区国资办审核，报区政府审批；其余按相关处置权限履行审批手续。

（二）区级行政事业单位。

1、对处置房屋（建筑物）产权、土地使用权的，由单位提出申请，主管部门同意后，需经区财政局审核，报区政府审批。

2、对处置机动车辆（船）的，由单位提出申请，区财政局会同有关部门审核、审批。

3、对处置单项固定资产、批量固定资产、存货及无形资产的，按照相关处置权限履行审批手续。

（三）采取协议转让方式的，必须报区政府批准。国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。

五、主要处置方式

（一）对有偿转让国有资产或实行资产重组、资产合作的，必须委托具备资质的资产评估机构对相关资产进行评估，并报区财政局或区国资办审核或备案。

（二）实行有偿转让的国有资产，应当在依法设立的产权交易场所公开进行，采取拍卖、招投标的方式进行有偿转让。

（三）实行无偿转让的国有资产，按照规定的原则，履行相关程序后报区政府批准执行。

六、转让价格

实行有偿转让的国有资产，转让价格以资产评估结果作为价格参考依据。转让价格低于评估价90%的，必须终止转让交易。

七、收益管理

国有资产处置收益，全额上缴区财政专户，纳入预算管理。

八、责任追究

（一）任何单位不得违反规定的审批权限、审批程序处置国有资产。

（二）违反上述规定的，相关行政主管部门不得给予办理产权过户等相关手续。由此造成的后果，将依照相关规定追究当事人的责任。

篇7

关键词:小产权房;住房政策

中图分类号:D669 文献标识码:A

文章编号:1009-0118(2012)09-0104-02

小产权房出现的背景:一是我国城乡二元土地所有制度,二是城市化快速发展,三是商品房价格飞速上涨。客观的说,小产权房的出现有效地解决了部分城市中低收入群体的住房需求,大部分的农民也从中获得了因土地征用开发而产生的增值收益。小产权房建设虽然违反了我国现行农村土地利用相关法律法规,但处理起来,也有很大的难度。如何妥善对待和处理小产权房问题,成为亟待解决的一个难题。

科学合理的分析我国现有的小产权房问题,有利于社会各方的利益,有利于维护广大农民和农村长远发展的利益,实现政府和社会各方利益的协调和平衡。

一、我国小产权房的分析

事实上,房屋产权并无“大”和“小”之分,“大产权”、“小产权”只是在现实经济生活和社会实践中约定俗成的说法,并不是法律上或学理上的专门术语。小产权房一般是指在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅,其一般包括五个方面特征:一是小产权房建设用地为农村集体土地,而非经过招标、拍卖、挂牌等方式取得的城市国有土地;二是小产权房建设未经土地、规划、建设等主管部门许可,项目未经投资主管部门核准或备案,因而不符合国家相关建设程序;三是小产权房建设未缴纳国有土地出让金和相关税费,无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证;四是小产权房一般不应包括农民建造的超出其自身居住需求的、主要用于出租的房屋,而仅指出售给非本地农村居民包括城镇居民和外地进城务工人员的房屋;五是“小产权”是针对“大产权”即完全产权房而言的。小产权房分类按照小产权房建设用地性质可划分为不同的类型。依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规的规定,我国农村集体土地包括农用地(耕地)、农村集体建设用地和未利用地三种性质,其中农村集体建设用地又可细分为农村宅基地、乡镇企业用地、公共设施和公益事业用地。相应地,小产权房也可以分为三种:一是建设在农用地(耕地)上的小产权房;二是建设在农村集体建设用地上的小产权房,其可细分为建设在宅基地上的小产权房,建设在乡镇企业用地上的小产权房,以及建设在公共设施和公益事业用地上的小产权房等;三是建设在未利用地上的小产权房。

目前,各地小产权房购买者主要是城市中低收入群体,主要包括外来务工人员、普通工薪阶层等,他们难以承受城市“大产权房”的高房价,构成了小产权房的主要购买群体。

在我国城乡二元土地制度和城市化快速发展背景下,在国家城镇住房保障体系尚未完全健全、城乡居民住房需求仍较旺盛、房价收入比明显偏高的情况下,即使城市房价出现一定幅度回落,小产权房问题也很难完全杜绝,因为它在很大程度上顺应了我国城市化快速发展趋势,以低廉的价格吸引大量城市中低收入阶层和部分投资者购买。

二、小产权房的存在的原因

从中国现行法律对集体土地所有权制度的规定可以看出,集体土地所有权和使用权并不具备完整的权益。无论是村集体还是农民个人,从法律上都只有利用这些土地从事农业的权利,要从事非农产业则必须先出让给国家,转变为国有土地。这种制度框架,把集体土地和国有土地划分为两个权益不平等的阵营。而随着市场经济的发展,土地作为一种资产的商品价值逐步得到显化。集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距巨大,同时具有一定的被动性。这种价值的显化过程给残缺的集体土地使用制度带来了潜在的获利机会,集体土地所有者受利益机制的驱动产生了以超法律的形式主动进入土地供给市场的动机。基于此,现行的法律制度或用地体制才是小产权房产生的根本所在。

土地是不可再生的自然资源是人人皆知的,为了严格控制我国农用地被非法征占和使用,国家对农用地转为非农业用地进行严格控制是必须的,无可厚非。但是,如果将农用转为建设用地必须先卖给国家或者说政府,既非必须,也不合理,因为其结果同样是农用地转为建设用地,同样是农地的减少。如果单就保护耕地而言,集体土地的所有者在其所有的土地上开发建设商品房占用了耕地,但同时也应该看到,大产权房不是空中楼阁,同样占据着中国的土地,包括耕地。所以,禁止小产权房是为了保护耕地的理由根本不能成立,纯属“掩耳盗铃”。小产权房问题的解决方法,需要我们重新的去审视。

三、小产权房问题的解决思路

近年来我国相继出台的许多有关小产权房的政策文件,但是基本上都只是从农村土地利用方面反复强调小产权房的不合法性,政策目标则是单纯的以禁止小产权房建设和销售为主,强制停建停售甚至小产权房等。这种解决方法有其不合理和难以操作之处。这是因为相关小产权房政策目标存在一定的局限性和相关政策实施结果导致社会资源损失浪费。

面对各地小产权房普遍存在的事实并且还将继续产生的趋势,小产权房问题的核心已经不是合法与否和禁止与否的问题,而是政府如何引导小产权房从“合情合理”走向“合法合规”,如何在统筹城乡发展中和谐解决小产权房问题,实现政府、农村集体、农民个人、城镇购房者、开发商“多赢”的问题。其解决原则主要应包括:保护弱势群体、兼顾各方利益的原则,坚持同地同权同价、消除所有制歧视的原则,坚持疏导结合、促进房地产市场健康稳定发展的原则。在操作层面,我们建议:(一)对于违法小产权房建筑不能盲目拆除;(二)将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分;(三)要着力防止地方政府与农民争土地;(四)把小产权房建设与保障性住房建设有机结合起来。

四、综合解决小产权房问题的措施

(一)杜绝新建和出售“小产权”房。首先,要严格审批,认真贯彻落实《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,对于以农村集体名义申报的住宅建设项目,要严格按照“一户一宅”的规定,在深入调研的基础上,严格审批,从源头上禁止“小产权”项目。其次,要从各个环节上加强监管,对于违反规定开工建设的,要及时发现,坚决制止,追究相关人员责任。对于违规出售的,要没收非法所得。

(二)妥善处理已建成和已售出“小产权”房。根据目前保障性住房不足的情况,处理“小产权”房的总体思路是将其转变为保障性住房。对于已经出售和入住的“小产权”房,大致区分以下三种情况解决:一是对于符合申请保障性住房条件的家庭,为其按保障性住房办理房屋产权证明;二是不符合申请保障性住房条件,但属中低收入家庭,购买“小产权”房完全用于自住的,可在令其补缴土地出让金、税费等相关费用后,按商品房为其办理产权证明。三是对于购买“小产权”房用于投资或满足奢侈性住房需求的,由政府制定适当价格标准,对其房屋进行强制性收购,转为保障性住房出售。

(三)加快“小产权”房地区的社区建设。成规模的“小产权”房地区要建立居委会或纳入居委会管辖范围,发挥居委会作为居民自治组织的作用,管理社区日常事务,协调各方关系,开展丰富的社区活动,维护社区的安全、稳定、和谐。对“小产权”房的物业管理单位的资质情况和物业基础设施的质量进行全面排查,更换资质不符合要求的物业单位,确保物业各项设施的运行安全,提升物业服务水平,解除居民的后顾之忧。

(四)进一步完善住房保障政策。可以从以下几个方面着手:一是要进一步扩大住房保障政策的覆盖面。二是要加大保障性住房的投入力度。在中央政府的投入到位后,关键是地方政府的投入。三是要建立退出机制。目前我国经济适用房和“两限”房均没有建立退出机制,以确保保障性住房真正能够真正于需要保障的家庭。

就目前购买小产权房来说,面临的风险可能还是要大于潜在的收益。如果国家未来的政策对小产权房所有者的利益不予承认的话,恐怕购买者会受到很大损失,因此在小产权房问题上购买者也应避免侥幸心理。

参考文献:

[1]蒋省三.中国土地政策改革:政策演进与地方实施[M].上海三联书店,2011.

[2]潘家华,李景国.中国房地产发展报告NO.8[M].社会科学文献出版社,2011.

篇8

基本案情

许某于2011年4月以某市A商业银行为被告向该市法院提出诉讼，请求：（1）判令A商业银行办妥其所购得的原B公司抵押房产的产权证及出让土地使用权证，过户费用由A商业银行承担，并承担自2004年11月1日起至2011年4月6日的已付购房款总额的银行逾期贷款利息；（2）判令A商业银行承担案件诉讼费。

其诉称的事实与理由是：许某作为某市C公司股东参与某市法院委托拍卖某市B公司所有的临街商服房产和仓储房产的竞拍活动 ，并于2004年3月12日竞得了临街商服楼一、二楼房产，计价款293.6万元，2004年5月24日某市法院以民事裁定书予以确认。当时所拍卖的房产由债务人B公司抵押给A商业银行，由债权人A商业银行申请法院执行。事后2004年6月14日A商业银行向C公司出具承诺书，承诺在2004年10月31日前负责办妥抵押房产土地证和房屋产权证，但一直未办理。2010年9月27日，C公司又再次去函A商业银行，但至今未办理，明显违约，依照相关法律法规应承担相应违约责任。

经核实，A商业银行确对C公司出具过“负责办妥某市B公司抵押房产出让土地证和房产证”的函件。

焦点问题分析

本案原告许某是否具备适格的原告主体资格

A商业银行作出的承诺函相对人是C公司，作出承诺的行为只可能在A商业银行与 C公司之间产生民事权利义务关系，不可能在A商业银行与原告许某之间产生民事权利义务关系。因此，原告与本案没有直接利害关系，不是民诉法规定的本案适格原告，对其应予驳回。原告诉称其所购房产主要为C公司使用，不仅没有证据支持，而且与许某是否具备本案原告主体资格无法律上的关联。

原被告之间是否存在房地产办证方面的侵权法律关系或合同法律关系

A商业银行没有向C公司办证的合同义务。承诺书的真实意思表示是，A商业银行尽快对C公司竞买的房产解除土地使用权与房屋产权抵押登记，以便C公司在2004年10月31日前办妥出让土地使用权证和房产证。承诺的内容是提供尽快解除抵押登记的便利。A商业银行是B公司房地产的抵押权人，对于进入司法拍卖程序的抵押房产，抵押权人仅对执行法院负有法律赋予的协助义务；对于其他拍卖法律关系人，抵押权人没有协助义务。

A商业银行没有为C公司办证承担办证费用的合同义务。原告认为承诺书的内容包含了承诺人承担办证费用的意思，完全是其主观推断，没有任何证据支持。

A商业银行对原告个人所购得的房产没有实施积极的侵权行为；消极的侵权行为的实施必须以法律条文明确规定了行为人积极行为义务为前提，对原告竞买到的房产没有法律规定A商业银行必须为其办理国有出让土地使用权证和房产证并承担办证费用，因此，A商业银行也没有实施消极的侵权行为；故不存在侵权并承担责任的事实和法律依据。

本案是否已过诉讼时效

本案中，C公司在收到A商业银行作为第三人出具的承诺办妥房产过户的函件后，在承诺函所载内容自出函之日至2004年10月31日未得到实现的情况下，其应当按照法律法规关于民事权利诉讼时效从权利人知道或者应当知道其民事权利被侵害之日起算两年之规定向A商业银行及时主张，也就是法律规定赋予C公司凭借承诺函要求履行的诉讼时效是在2004年11月1日至2006年10月31日。但这期间，C公司从未主张，因此其要承担诉讼时效已过，丧失胜诉权的法律后果。

该承诺函的内容是否足以导致房产过户费用（土地出让金及相关税费）由A商业银行承担

基于A商业银行既没有法定的过户及承担费用的义务，又没有促使其加入到该债务承担中来的某种法律事实或行为，故不能仅凭A商业银行承诺负责办妥出让土地证和房产证，就此认定过户费用（包括土地出让金）由A商业银行承担。

判决结果

该案由某市某区法院进行了一审开庭审理，一审过程中，A商业银行就该案多次进行沟通，但效果不甚理想。11月7日，一审法院下达判决书，判决A商业银行承担产权过户义务及过户费用。考虑到该案一审判决结果对商业银行不利，且一审法院在事实上存在认定不准和法律适用不当，A商业银行于2011年11月20日向中级法院提出上诉，经过努力，中级法院经过二审作出终审判决，撤消一审判决，驳回原告诉讼请求，从而实现案件反败为胜，有效地维护了商业银行的合法权益，成功避免了银行自身的重大经济损失。

案例启示

该案虽然商业银行胜诉，但可做多处总结。之所以引发该案，主要由于该行在以往的不良资产处置过程中，向他方出具了措词极为不利的书面函件，而出具该函件的原因令人费解，且与正常的工作思维和原则相违背，倘若不是因为函件所指相对人发生错误，商业银行可能遭受的损失是非常严重的。对于这与正常工作思维和原则相违背的行为，必须从制度层面对其进行约束和限制。对此我们认为有必要坚持和采取以下措施：

在不良资产的处置过程中，应当保持严谨的工作态度，坚持依法依程序进行。双人上门清收，制订和上报处置预案，按照审查审批意见付诸执行，对执行过程中可能面临的突发问题，不擅断、不武断。一方面需要加大对相关人员的知识培训，提升其自身的学习能力和意识，有效防范外部陷阱；另一方面要加大对处置行为的监督检查力度和频率，杜绝道德行为风险。

篇9

本合同当事人

委托人(甲方)：

中介人(乙方)：

依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，委托人与中介人在平等、自愿的基础上，就房屋租赁中介的有关事宜达成协议如下：

第一条委托事项

甲方委托乙方在委托期限内为其中介寻找符合以下条件的房屋(必备条件请在方格内划钩，参考条件请划圈，未选条件请划斜线)，并协助促成其与出租人签订房屋租赁合同：

坐落：____;楼房为___室___厅___卫;平房为___间;无装修;一般装修;精装修;防盗门;有线电视接口;空调;天然气;煤气;集中供暖;土暖气;热水器;电话;电视机;电冰箱;洗衣机;上下水;家具____;楼层：___;结构：____;朝向：____;建筑面积：_____平方米;月租金标准：____元;租期：____;房屋用途：_____;

房屋权属：________

其他条件：________

乙方还应提供以下服务：___________。

第二条 委托期限 自____年___月___日至____年___月___日。

超过以上期限仍需要中介服务的，双方另行签订中介合同或以书面形式将本合同委托期限延长。

第三条 现场看房 乙方应陪同甲方到房屋现场看房。

乙方应当制做看房的书面记录，列明房屋的具体地址、看房时间及其他事项。看房记录需经甲方签字确认，由双方各执一份。

乙方为甲方寻找的房屋不满足甲方提出的必备条件或者甲方不满足出租人提出的特别条件要求的，甲方有权拒绝签字并拒绝支付看房费。

第四条 甲方义务

(一)应出示身份证_______等真实的身份资格证明;

(二)应对乙方的中介活动提供必要的协助与配合;

(三)应对乙方提供的房屋资料保守秘密;

(四)不得在委托期限内及期限届满后____日内与乙方介绍的出租人进行私下交易。

第五条乙方义务

(一)应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明;

(二)应尽力完成甲方的委托事项，按照本合同第一条甲方提出的条件为甲方寻找房屋，将处理情况及时向甲方如实汇报，为甲方看房和与出租人签订房屋租赁合同提供联络、协助、撮合等服务，并促成甲方与出租人的房屋租赁合同成立;

(三)应保证为甲方提供的房屋资料已经事先核实，并且甲方满足出租人提出的特别条件要求;

(四)不得提供虚假信息、隐瞒重要事实或与他人恶意串通，损害甲方利益;

(五)对甲方的经济情况、个人信息、商业秘密等保守秘密;

(六)应保证为甲方介绍的出租人具有房屋所有权证书或对出租房屋依法享有出租权利的其他证明及身份证、营业执照等身份资格证明;保证出租房屋产权明晰，不存在所有权纠纷或者其他权利纠纷;

(七)收取看房费、佣金、中介活动费用的，应向甲方开具合法、规范的收费票据;

(八)本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取任何名目的预收费用。

篇10

张家港市购房合同范文一甲方：

乙方：

事由：乙方需购房一套，现与甲方共同协商，达成如下购房协议合同，望甲、乙双方共同遵守此协议。

一、甲方自愿同意将自己楼房一套出售给乙方。

二、购房地点：电力公司开关站，东街社区263栋。

三、购房面积：单价：一套145m2, 共计现金贰拾捌万元整(280000.00元)。

四、付款方式：首付拾万元整(100000.00元)，欠款拾捌万元(180000.00元)，在20xx年腊月三十日前付清，(注：如在此期限不付清，甲方将有权收回房屋，首付款不予退还，责任由乙方自行承担)。

五、楼屋：二层。

六、楼体结构：砖混。

七、甲方负责将水电安装到门口，保证乙方水电畅通，水电费用由乙方负责。

八、甲方保证下水道畅通，如有堵塞，将由甲方承担处理。

九、若政府允许办房产权证时，甲方必须提供相关手续，配合给乙方办理产权证书。

十、质量期限：若政府不允许办理房产证的情况下，甲方需保证从售出房屋后在40年内的安全质量，若在40年内质量出现任何问题，由甲方承担全权责任(若地震灾害出外)。

十一、若政府部门征用此房，甲方应按国家赔偿标准赔偿给乙方。

十二、此房一经售出，所有权归乙方所有，甲方不得以任何理由干预乙方的权利。

十三、其它未尽事宜，甲乙双方协商补充解决。

以上合同协议经甲乙双方签字后生效，此合同并生法律效力。

此合同一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方： 乙方：

20xx年5月5日

张家港市购房合同范文二甲方：丁朝东(以下简称甲方)

乙方：曾荣华(以下简称乙方)

前有乙方购甲方房屋(永红街道陈渡村委陈家村176号丙单元402室)面积为65.94平方米，经双方协议合定：人民币壹拾捌万元整。

该合同双方认可，乙方一次性付给甲方，壹拾捌万元整。过户时同时转交给甲方工商卡。

关于购买房屋应出的费用由乙方付出，甲方净得壹拾捌万元整。

甲方签字：

乙方签字：

20xx年五月二十六日

购房协议合同书

甲方：丁朝东(以下简称甲方)

乙方：曾荣华(以下简称乙方)

前有乙方购甲方房屋(永红街道陈渡村委陈家村176号丙单元402室)65.94平方米，人民币贰拾伍万元整。 该合同双方认可，乙方一次性付给甲方贰拾伍万元整，乙方款打入卡后，同时办理过户手续。

关于购房应出费用由乙方付，甲方净得贰拾伍万元整。 因甲方房屋出租于房客，过户后租金由甲方结算给乙方。从过户后结算。

关于水电，按房客走后由甲方于房客计算。

甲方签字：

乙方签字：

20xx年五月二十六日

张家港市购房合同范文三甲方： (以下简称甲方) 乙方： (以下简称乙方)

根据相关法律法规，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则经协商一致，达成如下条款：

一、甲方将其拥有独立产权的位于 一幢房产(三楼 号)出售，乙方愿意购买。其建筑面积约为 ㎡(以土地房屋产权证上确定的为准)。

二、上述房产的交易价格为：单价人民币 元/㎡，总价人民币 元整(大写： 拾 万 仟 佰 拾 元整)

三、房屋交付日期：合同签订之日即交付房屋。

四、付款形式及付款时间：双方约定采取分期付款的方式。

1、在合同签订之日乙方支付购房款 元整;

2、在 年 月 日支付购房款 元整;

3、在甲方将有100%产权的土地证，房产证交付给乙方时结清下剩购房款。(办证税费由乙方承担)

五、房屋质量及保修责任。

甲方交付的商品房的质量和相关设施应符合国家有关规定和甲方的承诺，未达到国家有关规定的甲方应承担责任。

六、配套设施运行约定。

1、甲方确保乙方在水、电、燃气等方面配装方便、畅通。

2、甲方确保乙方有免费、安全的摩托车停放处，在今后修建车库时优先乙方购买。

七、违约责任。

1、甲方应在协议签订后一年时间内将办理好的拥有100%产权的土地证和房产证交付给乙方，否则乙方有权拒付剩下房款，且由甲方承担因此而带来的一切责任和经济损失。

2、乙方应在约定时间内按时支付购房款，否则甲方有权追缴应付款5‰的滞纳金。

八、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效。