城投资产管理范文

导语：如何才能写好一篇城投资产管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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路林表示，中城投资在发展路径中，已经完成了从房地产投资公司向房地产专业类资产管理公司的升级，正在向多类别资产管理公司转型。此外，路林还透露：中城投资正在构建新三板+红筹的上市模式，其中国内新三板的挂牌将在年内完成。

成长历程：“联合融资、联合投资”落地生根

中城投资成立于2002年，由中国著名房地产企业――如万科、万通、龙湖、建业、华远等――组成的“中国城市房地产开发商策略联盟”成员企业发起成立，成长为中国最大的专业类资产管理公司之一，目前有股东55家。中城投资的成长和发展使得这些企业之间“联合融资、联合投资”的想法逐步落地，并越走越远。

发展路径中，中城投资立足于房地产行业的产业基础，不断扩展业务板块：从联合融资、联合投资拓展到联合财富管理。“中城投资在‘投资+’的道路上，走得比‘互联网+’的历史还要长，这也是中城投资今天最宝贵的财富。”路林表示，联合投资是中城投资“成立到现在最重要的一个使命，在创业投资中互相给力、给信心，在成长投资中互相给赚钱的机会。”

2013年，中城投资改制成为“投资管理股份有限公司”，定向增发12亿股，吸收资本超过16亿元人民币，成为中国资本金最大的私募股权投资机构。中城投资随后启动资本市场上市进程，海外红筹架构和国内新三板均是中城投资考虑的上市途径。在路林看来，以上这些动作直接推动中城投资“进入高速成长的轨道”，业务领域拓展至房地产投资与资产管理、股权投资（VC/PE）与资产管理、证券投资与资产管理及海外投资与资产管理等多个领域。

新三板+红筹：中城投资的资本路径

对投资机构而言，未来行业前景如何？在中城投资策略报告会上，中城投资总裁路林表示，“过去十年是开发的黄金十年，而未来十年是投资的黄金十年。”

“资本市场不仅是中国经济的晴雨表，也是经济的发动机。”在路林看来，资本市场，包括“私募和公募、场内和场外聚集的资本力量”，正在改变中国经济――“以改革预期和资本市场充足的流动性能够盘活存量资产，能够以权益资本重组债务资本、整合过剩产能。”

路林在接受采访时表示，中城投资“正在利用资本市场的机会抓住下一个投资的黄金十年。”

路林评价，新三板能给中城投资带来双重机会：一方面“企业借助新三板，可以实现新的定向增发、做市交易，包括转板交易，帮助企业快速成长。”另一方面，新三板为中城投资“提供了批量的股权投资机会，为资产管理机构新的业务类别提供了直接动力。”因此，中城投资将在新三板私募股权基金产品上“有更大的投入。”

在资本运作方面，路林表示，在国内资本市场，“中城联盟投资股份有限公司已经邀请中介机构进场，制定了详细的方案，今年将在新三板挂牌。”

中城投资于2014年9月在开曼群岛设立了“中城联盟国际投资管理控股有限公司（中城联盟控股CGI）”，由中城投资55家股东在BVI分别设立的SPV共同组建，这将成为中城投资在海外红筹上市的主体。

投资+：梦想家、探险家、行动家

“无论是面对下一个十年，还是下一个大市场、大事件、大周期，中城投资都是从投资开始起步，我们叫‘投资+’。 ”路林如此描述中城投资的使命。“‘投资+’首先是个梦想家，也是个探险家，更是个行动家。”

如何才能利用好未来的黄金十年？路林给出的答案是“创新、升级、转型”――这正是中城投资2015年投资策略报告会的主题。

“创新就是试错、就是探险。没有试措、没有行动、没有历险，就谈不上创新。”这是路林对“创新”的理解，“仅仅停留在口头，停留在关键词上的创新，没有任何意义。”路林转述中城投资董事、万科企业总裁郁亮的观点，“一个企业如果能够生存10年以上，它就有巨大的试错机会和改错机会，在不断试错的基础上进行创新、升级和转型。”――成立于2002年的中城投资正是在不断的创新、升级中发展前行。

对于“升级”，路林认为，“不仅仅是中城投资业务的升级，也是企业战略的升级和产业型态的升级。而对于“转型”，路林强调从开发行业向投资行业的转型――“从宏观经济甚至全球动力来讲，下一个十年是投资的黄金十年，是转型驱动的黄金十年。”

如何实现“创新、升级与转型”？中城投资的策略一是“以新谋旧”，二是“以外促内”。前者强调引入新技术，使用新方法，进入新领域，适应新周期；后者强调“以外延促进内生”，例如通过合资合作、兼并收购、海外战略等外来力量的引入促进成长和发展。

转型与升级：多类别综合类资管公司

“多类别的综合类资产管理公司”是中城投资给自己的定位：“多类别就是从一到十的过程，意味着中城投资从房地产投资与资产管理，逐步走到股权投资与资产管理、证券投资与资产管理、海外投资与资产管理上。”

路林用数字来描述中城投资走过的历程：“过去的13年中，在自有投资只有1个亿的情况下，滚动到2013年，中城投资累计投资超过100亿。2013年，在定向增发和业务的升级转型之后，现在的累计投资规模达500亿，余额超过200亿。”

“中城投资已经完成了从房地产投资公司向房地产专业类资产管理公司的升级。”路林如此概括中城投资的升级。“在500亿投资总额当中，在200亿的管理余额当中，90%是受托投资管理，拿到圈内外、行业内外委托人的资金。”资产管理客户的来源是什么？路林的答案是“来源于中城投资的私人财富管理、特定圈层的客户，也来自于产业转型资本的客户。”

在中城投资的战略定位上，中城投资作为资产管理公司，路林强调了资产配置的重要性。在中城投资的资产管理中，“大类方面有房地产基金和房地产以外的股权基金、证券基金；在流动性方面，有货币基金和股票基金；在区域上，有国内基金和海外基金。”

路林将中城投资“有限多元化”的行业支撑点确立在“投资行业中”，认为“大类决定发展”：“在行业、主题的轮动和波动面前，中城投资会按照投资的规律，走向相对多元化的大类资产配置，而不是停留在单一产品、单一业务、单一周期和单一市场中。

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从整体上来说，此阶段为参与投资项目建设的准备阶段。而且，要结合市场实际发展需求与发展前景，确定建设规模，认真做好施工方案的可行性探究等工作。想要做好此项工作，我们需要投入大量人力资源、物力资源以及时间。与此同时，还应对建设产品技术来源、市场容量、发展前景、效益等进行客观的分析与评价，从而保证投资估算涉及面都考虑在内。除此之外，在建设阶段，对影响建设投资的因素影响予以全面考虑，真正发挥出投资估算控制投资的作用。

二、设计阶段

1.认真落实设计招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。

2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。

3.合同约束。对于每一项合同条款来说，都必须保证内容的严谨和完善。不能只是简单的套用设计合同格式。结合作者以往设计经验分析，对于石油化工建设设计合同来说，还需附带一“管道单线图”，这样可更好的满足项目招投标的需求；另外，在经济方面，可增加设计变更额度限制条款。当设计变更费用施工合同价的8%时，要从扣除一部分质保金。

三、招投标阶段

1.对施工企业的资质进行严格审查，而且还可以到施工场地进行实地考察。避免施工水平差、信誉度不高的施工企业混在招投标企业的行列当中。

2.低价中标要合理。对房屋建设的业主来说，关于“低价的合理性”要做到心中有数，这样减少投标企业通过恶意降低成本而中标的情况出现。此外，业务应随时对建设与安装成本进行有效掌控。

3.严把施工合同的签订。建设单位签订承包合同是关键，要把主要内容在合同中予以明确。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范就施工中可能产生职责不清、影响造价、延误工期等印度进行事先约定，经法律形式确定下来，确保双方的按约履行。

四、施工阶段

业主在加强施工现场管理方面应认真做好下列几点工作：

1.帮助施工管理者与技术人员树立“经济”思想观，定期组织他们参加技能与职业道德素质教育，使他们养成良好的办事作风。在配合监理机构做好工程施工监督工作的同时，也应对节约投资的必要性引起足够的重视。

2.减少设计变更的出现。在工程施工阶段，受各种因素的影响，很容易出现设计变更的问题。例如：设计不合理、实际施工和发包图不统一的现象以及材料规格不满足设计要求等。那么怎样才能做到减少设计变更问题的出现呢，我们必须要做好以下几点工作：第一，不能借设计变更而不断扩大建设的规模，完善建设内容第二，对出现的设计变更要积极去处理，如果在变更设计中导致费用增加或降低，都需要由设计代表、业主、监理师等共同签字后才能生效；第三，在条件允许的情况下，业主可安排专业造价管理者在施工现场进行指导，以便于对工程造价的情况进行掌握和控制。

3.加强施工现场签证管理。在工程建设阶段，现场签证是一经常性的工作。但是，当前因大多数工程因现场签证严肃性不强，从而对工程施工阶段带来大量的麻烦，以至于给业主造成巨大的损失。所以，加强房产施工现场的签证管理，要求技术人员要和管理者积极配合。与此同时，还要注意好以下几点工作：

（1）在签证时，应达到量化的要求，而且保证签证单上每个字都十分的清晰。

（2）保证现场签证内容要合实际情况相统一。

（3）现场签证内容不应超出实际应签证的范围。

4.认真做好材料与设备的采购工作。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。

五、竣工结算阶段

凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技术措施费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

总体来说，在房地产开发阶段，对于工程造价的管控实际为一个动态过程。而且要求将功成造价管理贯穿在工程项目建设的全过程当中。

参考文献：

[1]《建设工程投资控制》 知识产权出版社，中国建设监理监理协会编写

[2]《建设项目全过程造价管理理论与方法》，天津人民出版社， 戚安邦，孙贤伟著

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关键词:中小城市;房地产业;风险管理;灰色关联度;廊坊市

在人们的社会、经济和科研活动中,会经常遇到信息不完全的情况。在控制论中,人们常常用颜色的深浅来形容信息的明确程度。艾什比(Ashby)将内部信息未知的对象称为“黑箱”。因此,“黑”表示信息未知,“白”表示信息完全明确,用“灰”表示部分信息明确、部分信息不明确。同样,可以系统区分为黑色系统、白色系统和灰色系统,用来反映认识主体对认识客体的认识程度。为了更好的认识和有效地控制灰色系统,20世纪80年代,灰色系统理论应运而生,并迅速在社会众多行业和领域得到了广泛应用,这也真正体现了人类认识和改造世界的主动精神。

我国房地产业尚处于产业发展的初级阶段,有关其投资风险的研究刚刚起步。目前,有些学者已运用常规的投资风险分析方法如调查和专家打分法、敏感性分析法、贝叶斯方法、蒙特卡洛法、相关性分析等,就我国房地产业投资风险管理做了相关探讨。但是,针对中小城市的相关研究还不多见。本文采用定性研究和定量分析相结合的方法,运用灰色关联分析技术,对近年来我国中小城市房地产业投资面临的风险进行理论分析。在此基础上,以近年来房地产业迅猛发展的河北省廊坊市为例进行实证研究,提出相应的风险管理防范策略及规避、减少风险潜在损失的具体对策。

一、对我国中小城市房地产业投资面临的风险进行理论分析

一般来讲,风险就是一个事件会产生人们不希望后果的可能性。房地产市场是一种资金量大、周转期长、且受政治、社会影响较大的特殊市场,所以在其投资过程中会遇到一定的风险。房地产投资风险是指房地产开发商因对未来某项房地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率。房地产投资风险多种多样,十分复杂。本文根据风险因素的性质不同,将其分为:政策因素、经济发展因素、市场因素、自然因素、利率因素、社会因素、管理因素和技术因素等。并且在《中国房地产纵横》中也对各主要影响因素进行了排序,其先后顺序依次为:政策因素、利率因素、经济因素、自然因素和技术因素。由于本研究是针对我国中小城市房地产投资风险管理问题,该风险系统应包括上述五种风险因素。因为,除了常规的五种主要风险因素外,如市场因素、管理因素和社会因素等在内的这些因素并非可有可无;相反,由于中小城市特殊的具体情况,它们的影响反而会比较大,这在定量分析中会得到相应体现。

房地产业投资的风险分析与评价是个主观与客观相结合的过程,而对某些过程中潜在风险因素的评价也很难用定量数字来描述。我国的房地产业发展历史较短,客观估计所要求的历史资料很少,在房地产业投资的风险分析中对各风险因素随机变量的概率分布常用主观估计来建立。目前,房地产业比较流行的是根据《中国房地产纵横》上的房地产论文的统计数据和对分析专家关于房地产投资的认识所做的调查,对各风险因素定性分析的评分等级标准,将指标等级划分为七级,其中“优”、“良”、“中”、“差”对应分值分别为4、3、2和1,指标等级介于上述两相邻等级之间时,相应评分值为3.5、2.5和1.5。为了便于观察和计算,将上述七个等级的相应数值分别扩大2倍,即“优”、“良”、“中”、“差”对应分值分别为8、6、4和2,指标等级介于上述两相邻等级之间时,相应评分值为7、5和3。

二、以河北省廊坊市房地产业投资风险管理为例进行实证分析

廊坊市于1989年4月经国务院批准正式成立,地处河北中部、京津两大城市之间,由于其得天独厚的地理位置和环境,素有“京津走廊上的明珠”之美誉。改革开放以来,廊坊市获得了长足发展,经济建设和社会发展取得巨大成就,也是河北省唯一获得全国“生态城市”殊荣的少数城市之一。作为我国中小城市的典范的廊坊市,市区人口约40万,作为支柱行业之一的房地产业发展十分迅速,包括上缴利税、城镇房地产业投资总额增长速度、利润总额和商品房均价等多项指标位居全省之首。据2007年统计数字显示,廊坊市共有143个企业,其投资额占同期全社会固定资产投资总额的17.96%,吸纳就业人数达6819人,上缴利税高达65631万元,对于优化廊坊市产业结构、促进社会和经济繁荣发展,起着重要推动作用。

本文结合灰色关联度分析方法进行实证分析。

(一)横向分析

1、给出原始数据序。通过对廊坊市区的几个典型楼盘进行走访,并开展详细的问卷调查,由此获得有关房地产开发商投资与各风险因素关系的第一手资料。而后,本文对调研资料进行整理分析并找出典型开发商,以此构建原始数据序列(见表1)。其中,X1-房地产开发商1,X2-房地产开发商2,X3-房地产开发商3,X4-房地产开发商4,X5-房地产开发商5,X6-房地产开发商6,并将X1即房地产开发商1数据序列作为参考序列X0,记作X0=(8,5,3,7,4,6,2,3)。

2、经计算可得灰色关联度:γ02=0.65238,γ03=0.55714,γ04=0.62381,γ05=0.55713,γ06=0.67619。

显而易见,灰色关联度排序为:γ06>γ02>γ04>γ03>γ05。

(二)纵向分析

1、给出原始数据序列(见表1),构建参考数列,即找出各房地产开发商数列中所面临的所有风险因素中最大值,记作X01=(8,5,8,8,8,7)。

2、经计算可得灰色关联度:γ01=0.91667,γ02=0.76389,γ03=0.47619,γ04=0.60595,γ05=0.51865,γ06=0.55139,γ07=0.51448,γ08=0.63869。

显而易见,灰色关联度排序为:γ01>γ02>γ08>γ04>γ06>γ05>γ07>γ03。

三、结论

本文通过实证分析所得结果与《中国房地产纵横》中对各主要影响因素进行的排序略有出入,这属于正常情况。因为本文主要立足我国中小城市,特别是比较多的考察了廊坊市房地产开发商的具体情况,与全国房地产业发展情况相比较,有着显著的区域性和差异性,这也正是本文写作目的之所在。

横向分析的结果表明,不同房地产开发商面临的投资风险程度是不同的,与开发商1面临的风险程度相比,开发商6与之最相似,开发商2和4次之,开发商3和5最小。因此,房地产开发商在风险管理实践中,可以借助成功的房地产企业投资的经验,来判断自己面临的风险情况,以提供有益的指导。

纵向分析的结果表明,影响房地产投资盈利的风险因素大小依次为政策因素、利率因素、市场因素、经济因素、管理因素、技术因素、社会因素、自然因素。第一,政策因素的影响最大。这一结论是与我国国情相符合的。与时进的政策的指令性作用明显;反映这一点的是我国房地产波动周期与党代会的召开周期较吻合,一般为4年―5年。第二,利率的调节作用次之。这与我国的经济体制改革密不可分,社会主义市场经济体制的建立,必然要求政府更多地运用金融、财政政策等间接调节方式来干预经济运行均和利率的调节作用。第三,值得关注的是市场因素和社会因素、管理因素等影响也比较大。这是由中小城市的具体情况所决定的。在中小城市房地产投资过程中,由于城市人口基数小、购买人群分布相对集中;同时,这些购买人群观念和习俗相对守旧、对楼盘的选址和房屋的设计格局等要求更为苛刻;再加上开发商自身在资金实力、管理理念和技术等方面相对欠缺,所以,市场、社会和管理风险因素的影响反而会比较大。第四,自然因素的影响最小。这是因为廊坊市地处河北中部,地形以平原为主,偶有丘陵地带,少有高山,地壳活动稳定,有史以来,没有发生过特大的地质灾害和自然灾害。

四、廊坊市加强房地产业投资风险管理的对策

从地方政府和房地产开发商双方角度出发,分别提出相应风险管理的意见和建议。微观经济活动离不开宏观经济背景,国家(或地区)的宏观经济对房地产业发展起决定作用。因此,政府应加强对房地产业的宏观管理,为房地产企业健康、正常发展创造一个良好的外部环境。具体说来,地方政府对房地产风险的管理应从以下几个方面着手:第一,加强房地产业宏观调控,综合运用多种手段如经济手段、法律手段和必要的行政手段,共同发挥协调作用。第二,调节房地产投资结构,要在土地利用总体规划和城市规划指导下,促使房地产市场供求平衡。第三,建立房地产预警预报系统,引导投资者理性投资和科学决策。第四,完善房地产市场法规体系和中介服务体系,规范房地产市场行为,为房地产开发企业创造一个公平合理的竞争环境。第五,强化政务公开,减少政策信息不对称造成的风险。第六,认真执行城市规划法,减少规划变更与调整的随意性,加强公众参与监督,减少因此造成的房地产投资风险。作为微观经济活动主体的房地产开发商投资要经历四个阶段,期间可能面临许多不确定因素。本文在对房地产开发商提出阶段性的风险防范和控制措施,使企业最大限度地减少风险损失,获得较高的盈利保障。一是投资决策阶段的风险控制。高度重视可行性研究,确保投资决策的正确性;加强市场监测,提高决策的科学性;采用房产保险的方式来间接降低风险;灵活应用投资组合理论;树立风险管理意识。二是土地获取阶段风险的控制。在土地获取阶段前,必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认,以决定选择或放弃对某一项目的开发。在拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。三是项目建设阶段风险的控制。强化安全意识,事前控制与事中控制动态结合,在保证建筑质量的前提下,尽快完成开发项目,减轻开发商所面临的未来不确定性。四是经营管理阶段风险的防范和控制。房地产商应密切关注市场的动态发展,了解需求状况,采用灵活多变的营销方式拓宽营销渠道,降低营销风险;也可以通过营销,以充分利用人丰富的营销经验。

参考文献:

1、郭刚.房地产投资风险管理[M].新西部(下半月),2008(4).

2、王林.房地产投资风险分析方法研究[D].武汉理工大学,2003.

3、国家统计局.河北经济年鉴[M].中国统计出版,2008.

4、刘思峰,党耀国,方志耕.灰色系统理论及其应用[M].科学出版社,2004.

5、李华.房地产投资风险管理实证研究[D].武汉科技大学,2007.

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各级政府对行政事业单位的建设投入不断增加，因此各单位投资购建形成的资产也越来越大，对其加强会计核算和资产转出方和资产受让方的财务管理则显得十分重要。

一，基建投资购建中资产的概念

基本建设会计游离于事业单位会计核算之外。事业单位以国家基本建设拨款和经批准用财政补助收入以外的自筹资金进行固定资产的新建、扩建和改建等项目的基本建设工程，按照国家基本建设规程进行会计核算。在基建会计制度里，有两个资产科目，一是“交付使用资产”，二是“固定资产”。

基本建设项目建成移交给使用单位，按基本建设会计制度规定，以“交付使用财产”科目来办理移交。使用单位在验收后，应将移交的固定资产部分增加行政事业单位的固定资产。这里要谈的就是“交付使用资产”。

1，“交付使用资产”是核算建设单位已经完成购置、建造过程，并已交付或转给使用单位的各项资产，包括固定资产、为生产准备的不够固定资产标准的工具、器具、家具等流动资产、无形资产和递延资产的实际成本。建设单位用基建投资购建的在建设期间自用的固定资产，也通过这个科目核算。工程竣工后，必须按照有关规定编制竣工决算，办妥竣工验收和资产交接手续，才能作为交付使用资产入账。

2，“固定资产”是核算建设单位在建设过程中自用的各种固定资产的原价。这些资产的所有权归属于建设单位，可以自由支配使用的。它包括用基本建设购建的自用固定资产；用留成收入购建完成的的固定资产；无偿调入的固定资产；盘盈的固定资产等。/

二，基建投资购建中资产形成的会计处理

“交付使用资产”

交付使用资产的成本，应按下列内容计算：（1），房屋、建筑物、管道、线路等固定资产的成本；（2），动力设备和生产设备等固定资产的成本；（3），运输设备及其他不需要安装设备、工具、器具、家具等固定资产和流动资产的成本；（4）无形资产和递延资产的成本。已经办理交接手续的交付使用资产，借记“交付使用资产”，贷记“建筑安装工程投资”、“设备投资”、“其他投资”和“待摊投资”等科目。实行投资借款的建设单位，还应同时借记“应收生产单位投资借款”科目，贷记“待冲基建支出”科目。“交付使用资产：根据实际情况，还应设置“固定资产”、“流动资产”、“无形资产”和“递延资产”明细科目。

三，基建投资购建中形成资产移交使用单位的账务处理

建设单位在办理竣工验收和资产交接手续工作以前，必须根据“建筑安装工程投资”、“设备投资”、“其他投资”和“待摊投资”等科目的明细记录，计算交付使用资产的实际成本，编制交付使用资产明细表等竣工决算附件，经交接双方签证后，其中一份由使用单位作为资产入账依据，另一份由建设单位作为本科目的记账依据。

1，使用基建拨款形成的交付使用资产，借记“基建拨款”，贷记“交付使用资产”。

2， 使用联营拨款形成的交付使用资产，借记“联营拨款”，贷记“交付使用资产。

3，使用投资借款形成的交付使用资产，借记“待冲基建支出”，贷记“交付使用资产”。

4，使用多种投资的建设单位完成的交付使用资产，能分清投资来源的，分别按上述方法进行结转；分不清来源的，按实际投资比例计算结转。

四，行政事业单位目前基建投资的分析及基建拨款和资产增加的账务处理

目前行政事业单位的基本建设一般为自筹基建、拨入专款基建和借入款项基建，且大多采用发包的形式。这里着重谈的是自筹基建。行政事业单位在安排自筹基建时，要统筹考虑自身的各项收入情况，以量入为出的原则，在保证行政事业正常发展的资金需要和收支平衡的基础上，根据需要和可能来安排自筹基本建设，一般不应负债基建。但如果确需借人款项基建，也应通过“结转自筹基建”科目核算，年终转账后，可能会出现负结余，就留待以后年度组织收入补亏。

所谓自筹基建，就是单位用财政补助收入（或拨入经费）以外资金安排的新建、扩建、改建的基建项目。为了核算自筹资金转存财政基建专户的情况，单位预算会计要求设置“结转自筹基建”科目。拨出基建款项时，借“结转自筹基建”贷“银行存款”。年终账务处理，借“事业结余”，贷“结转自筹基建”。基本建设工程引起的实际成本支出，不作单位支出核算，只在项目完工并交付使用时才增加固定资产和固定基金。工程竣工后，根据建设单位提供的交付使用资产明细表，借“固定资产”，贷“固定基金”。如有结余的基建款项则转回单位账户，借“银行存款”，贷“结转自筹基建”，同时，借“结转自筹基建”，贷“事业结余”。

五，对行政事业单位基建资产会计处理的一点建议

用基建投资形成的固定资产只有通过比较严格和比较科学的会计核算，才能保证国有固定资产的完整性。由于行政事业单位的特点，基本建设会计游离于事业单位会计核算之外，致使基本建设工程发生的实际成本支出，无论是来自预算内拨款，还是来自单位自筹资金，均无法列作单位资金支出，会计报表也无法予以反映。只有对于发生的国家基本建设拨款和单位自筹资金进行的新建、扩建改建工程以及外购需要安装工程的实际成本支出，借记“在建工程”，贷记“财政补助收入”或有关资产账户；项目完工交付使用时，借记“固定资产”，贷记“在建工程”，才能最终为事业单位编制部门预算提供真实科学的会计资料。

参考文献；

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【关键词】高速公路；资产管理；BOT

一、BOT模式下高速公路的资产管理现状

高速公路作为一种现代化的运输通道，是现代经济社会健康发展的先行条件，是关系国计民生的重要公共基础设施。改革开放以来，我国高速公路得到了迅猛发展，1990年我国高速公路的总里程只有522公里，2000年发展到了16000公里，截至2011年底，总里程已经高达85000公里，通车里程位居世界前列。为解决极速发展的高速公路建设中巨量的资金需求问题，越来越多的高速公路建设都采用BOT模式进行融资并投入运营，如上海黄浦江延安东路隧道复线工程、广东深圳高速公路、海南东线高速公路等。和BOT融资模式建设高速公路快速发展形成反差的是高速公路资产的管理，大量高速公路资产没有发挥其应有的作用，其管理跟不上高速公路的发展步伐，无法实现保值、增值的要求。

高速公路采用BOT模式运作，主要是从融资的角度去考虑，根本没有顾及对具有实物形态的高速公路资产是否会因为融资模式的变化而带来管理上的缺失。笔者认为，BOT模式下高速公路资产从建设、经营到移交往往会发生管理主体变更，不同的管理主体所执行的会计制度是不一样的，对相关基础设施所确认的资产的核算和管理要求更是不一样。对于高速公路资产来说，其分类核算难度很大，管理的延续性要求很高。管理主体所执行的会计制度以及所确认资产的核算和管理要求的不一样，使得主体变更时资产管理脱节，不利于实物资产的管理，更不利于资产的保值、增值。

二、高速公路资产的特点

高速公路资产是一种特殊的实物资产，BOT模式下资产的相关特殊性更加突出，给资产管理带来更大的挑战。概括起来，主要表现在以下几方面：

（一）资产价值巨大

高速公路投资规模较大，一个项目需要投入几十亿甚至上百亿的资金。据有关资料统计，2008年通车的宁杭二期高速公路，全长37.277公里，每公里造价为8267万元，总投资达到30多亿元。目前正在建设的沈海高速（复线）温州段项目工程，北起乐清南塘镇，南至苍南马站镇，全长147.939公里，每公里造价超过了14000万元，总投资为212.56亿元。2012年新开工项目，台州湾大桥及接线工程，全长102公里，每公里造价超过了20000万元，总投资为210.79亿元。高速公路每公里造价和总投资不断被刷新，随之而来要面临的是高速公路巨额沉淀资产的管理。

（二）资产分类复杂

高速公路实物资产的分类非常复杂。在高速公路的建设期，一般是分标段进行建造的，成本费用也是按标段进行归集，而不是按资产的内容进行归集、核算，完整的高速公路资产被人为的进行划分、组合。在高速公路运营期，一般按资产内容来分，这个阶段持续时间最长，资产管理要求更高，因此，应以这个阶段的管理要求为重心对建设期和移交后的管理进行规范。

在BOT模式下，合同投资方按《企业会计准则解释第2号》（财会【2008】11号）规定，将高速公路资产作为金融资产或无形资产管理，为了节省管理成本，一般不会按照资产内容进行明细而清晰的分类。实物资产分类前后的不一致，给资产管理带来了很大的困难。

（三）建设和使用周期长

高速公路项目建设周期一般较长，一般项目从规划论证到建成投产，往往需要几年甚至十几年的时间。比如，连云港至徐州高速公路，全长236.784公里，1997年12开工，2003年6月竣工，单单工期就达到了5年半。温州绕城高速公路，前期研究始于2004年，2008年开始进行绕城西南段的线位论证，2012年底绕城西南段开工建设，工期3年，预计2015年底竣工，2016年下半年通车，前后时间跨度达到12年。高速公路建设和使用周期长，对管理的延续性要求也会更高，有些高速公路建成后因为种种原因没有立即投入运营，相关资产维护发生脱节，对资产的后续管理非常不利。

（四）资产管理的主体复杂

高速公路作为一种特殊的国有资产，在改革开放初期，所有的投资都是国家承担，由交通主管部门管理，高速公路资产的管理以行政方式为主。随着高速公路建设的发展，国家逐步向经营企业下放经营权，通过股份制改造，使得高速公路的所有权、经营权、收益权的分离，引入多元化产权主体，从而造成了高速公路资产管理主体的复杂性。此外，高速公路建设期的管理主体，一般是由高速公路建设指挥部这些具有行政机关性质的临时的高速公路建设单位负责。建设完成后，高速公路资产移交给各种组织形式的高速公路经营企业。BOT模式下引入民资，管理主体将更加复杂。管理主体的复杂给资产管理带来的困难是显而易见的。

三、BOT模式下高速公路资产管理的建议

如前所述，高速公路资产本身具有特殊性，给管理带来了很大难度，在BOT模式下，其难度更加突出。为确保高速公路资产安全、完整，国有资产保值、增值，笔者认为加强高速公路资产管理应从以下几点入手：

（一）应从源头上规范不同阶段、不同企业的实物资产管理方式。

不管是在高速公路的建设阶段还是经营阶段，不管是什么组织形式的高速公路经营企业，不管企业执行的是哪种会计制度，不管高速公路资产是按无形资产还是固定资产入账。在管理方式上，高速公路实物资产都要严格、规范按会计准则规定的固定资产的要求进行管理。BOT模式下，合同投资方按《企业会计准则解释第2号》规定，将高速公路资产作为金融资产或无形资产入账。合同期满，合同投资方将数额巨大的国有资产移交，合同授予方按评估价值直接作为固定资产入账。这样实物资产的管理发生了脱节。笔者建议在签订BOT项目一揽子协议时就要考虑这个问题。在协议中明确细化资产管理条款，合同投资方对相关的基础设施不管是作为金融资产还是无形资产入账，都要按照移交后的管理需求在金融资产或者无形资产下设明细帐，明确实物资产的具体内容，按照会计准则规定的固定资产的要求对这些实物资产进行折旧（摊销）、减值账务处理。设置实物资产卡片，建立实物资产备查簿，如实反映这些资产的维护、保养、大修理、更新改造情况。

（二）应对高速公路资产进行详细而明确的分类，针对不同特点，采取不同的管理方法。

详细的、清晰的分类会更好地衔接建设期和营运期以及BOT模式下移交后的高速公路资产管理，确保资产管理更加规范。国家标准GBT/14885-94《固定资产分类与代码》规定了固定资产的分类、代码及计算单位，将固定资产分为大类、中类、小类、细目，共四层，适用于任何机构（企业、事业单位、社会团体、行政机关、军队及各管理部门等）的固定资产管理、清查、登记、统计等工作。但该标准只在土地、房屋及构筑物下的构筑物中对高速公路资产进行粗略地分类。笔者在此基础上进行分类如下：

1、高速公路部分

路桥及构筑物：路基（土方和石方）、路面、桥梁、隧道、涵洞、防护工程等。

安全设施：标志、标线、护拦、隔离栅、护网等。

电气设施：灯杆、灯具、变压器、高压配电柜、低压供配电控制柜等。

监控设施：包括外场设备、控制中心设备等。

通讯设施：包括数据传输设备、业务电话系统、指令电话系统、紧急电话系统、电缆光缆外线路系统等。

收费设施：包括中心设备、收费站设备、车道设备等。

机械设施：包括清扫车、压路机、洒水车、摊铺机、工程抢险车、路缘机等各类工程作业车。

2、水务部分

水工建筑物：包括大坝、溢洪道、库区码头、输水管道、输水隧（涵）洞、渠道（含暗渠）、量水堰、渡槽、闸门、进水口、进水池、出水池、导流洞、倒虹吸等。

附属构筑物：包括库区路桥等。

生产设备：包括发电机、启闭机、滤油机、电动机、各类泵阀、消防器材等。

传导设备：包括各类开关、各类配电箱（盘、屏）、各类控制箱（盘、屏）、输水管、贮气筒、各类压缩机、避雷针塔、输电线路、控制电缆、变压器、屋外母线桥、铅酸蓄电池等。

工具仪器：包括电工仪器、观测仪器、机车床、焊接机、切割机、起重机、互感器、控制器、流量仪等。

监控设施：包括外场设备、控制中心设备等。

3、公共部分

交通工具：包括巡逻车、生活用车、拖车、轿车、摩托车（轻骑）、交通船等。

房屋与建筑物：包括服务区房屋、收费站房屋、管理控制中心房屋、办公用房、生产用房、启闭机房、观测房、道班房、车库、油库、生产生活场地、绿化设施等。

其他：包括复印机、打字机、计算机、摄像机、照相机、音响设备、电视机、录音设备、空调、桌、柜、食堂厨具设备等。

（三）应设置专门资产管理机构，建立严格、规范的固定资产管理制度。

许多企业在高速公路实物资产管理中缺乏设置专门机构或人员，管理意识薄弱，管理制度不健全，执行不到位，权责不清晰，经常造成管理脱节和推诿现象。比如，财务部门只负责对资产进项账务核算，业务部门只负责对资产进行使用、维护、保养，这样管理就不能协调统一。再比如，更换某一附属设施重要配件，财务部门按会计准则规定，“发生的某些固定资产后续支出可能涉及到替换原固定资产的某组成部分，当发生的后续支出符合固定资产确认条件时，将其计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除”。而养护部门将其作为一项新的固定资产，造成账实不符。

对于高速公路这种关系重大的国有资产，应设置专门资产管理机构，建立严格、规范的固定资产管理制度，从而保证资产的保值、增值。

四、结束语

进一步加强高速公路资产管理工作，完善高速公路资产管理制度，极具探索性和挑战性，是一项长期而艰巨的任务。我们要本着解放思想、与时俱进的精神，努力开创高速公路资产管理工作新局面，为不断发展的高速公路事业作贡献。

参考文献

[1]财政部.企业会计准则解释第2号.2008

[2]杨琦，杨云峰.高速公路资产管理体制改革研究[J].中国公路学报.2009（02）

[3]周国光.企业会计准则解释第2号对公路经营资产确认及其会计核算的影响及其建议[J].交通财会，2009（03）

[4]周国光.有关加强高速公路资产移交管理的基本思路[J].交通财会，2011（11）

[5]孙建红.关于还贷性收费公路单位固定资产管理之我见[J].会计师.2011（02）

篇6

高校资产是高校教育的物质基础，直接影响到学校的教学质量和科研的发展。它包括流动资产、固定资产、无形资产和对外投资。近年来，随着高校规模的快速扩张，高校资产的数量有了迅速的增长，用好、管好资产成为高校必须高度重视的一项管理工作。

一、近阶段高校资产的特点

（一）资产规模快速增长

近年来，我国大力实施科教兴国战略，千方百计增加教育投入，高等教育改革取得了重大突破，高等教育事业实现了跨越式发展。随着高等教育规模的不断扩大，高校资产规模也在快速增长。

从有关统计资料来看，我国许多高校的资产已超过百亿元，其中吉林大学、清华大学、北京大学等资产已达二三百个亿。

（二）资产来源渠道增多

高校资产的来源呈现多元化格局。

1.传统收入形成的资产

传统的收入有政府财政补贴、上级部门补贴、专项资金收入、学生学费收入、学校附属单位上缴收入、其他收入、捐赠收入等。上世纪90年代前，传统收入为高校资产的主要来源。但这些收入由于政府的财力制约，增幅常常受到一定的限制，其他收入、捐赠收入等也往往带有不确定性。

2.高校兼并、重组形成的资产

20世纪50年代，为兼顾高校地域分布上的平衡，将当时为数不多的高等院校实行“裂变”；20世纪90年代，以共建、合作、合并、划转、协作为主要精神，以合并、划转为实质内容，将有关高等院校实行“聚合”，尤以1992年5月合并6所省属院校而成立了扬州大学拉开了序幕。21世纪初，教育部《面向21世纪教育振兴计划》提出之后，在教育强省、教育兴市浪潮的推动下，一个以高等院校为纽带，辐射周边地区，集教学功能、产业功能、生活服务功能为一体的大学城（园区）迅速崛起。由于不断地兼并重组，航母式高校相继出现，高校资产飞速增长。

3.负债形成的资产

高校扩招以来，由于政府教育投入和高校扩张相比差距太大，政府投入远远不能满足高校的需求，学生缴费空间已经不大，高校自身积累只能维持再教育，贷款办学逐渐成为高校抢抓机遇、迅速扩张、形成规模效益的主要方式。伴随着高校债务的增长，一些大学城平地而起，负债形成的资产在高校资产中所占的比率迅速扩大。

（三）资产管理工作滞后

高校资产管理工作并没有随资产的增多而提高，相反管理工作滞后，资产浪费现象仍普遍存在，具体表现主要有：

1.管理观念滞后，防范风险意识差

长期以来，有相当一部分高校的领导和有关人员资产管理意识淡漠。具体表现在学校工作中存在“重教学科研、轻资产管理”的片面认识，在资产管理中存在“重钱轻物”、“重购置轻管理”的现象。

2.管理手段落后，专职人员偏少、素质偏低

高校资产多头管理，相互脱节，造成资产流失。高校国有资产管理为后勤服务部门、设备管理部门、基层教学单位等多头分管，缺乏统―归口的强有力的管理协调机构，使资产管理工作交叉重复，相互制约。各部门之间遇上难办的问题就相互扯皮。从近几年江苏高校年度审计结果看，许多学校资产账实不符，管理不到位，已是高校普遍存在的共性问题。

在人员配置上，专职的固定资产管理人员偏少，学历职称层次较低，专业技术水平不高，这与快速发展的校区规模和迅速增长的资产水平不相适应。加之其忙于应付日常的事务性工作，无法“充电”，在一定程度上制约了管理能力的进一步提高。

3.材料管理不重视，账实不符，浪费现象普遍

材料在高校主要包括实验材料和类似工具、管理用具等不作为固定资产管理的低值易耗品等，其主要来源是教育事业费(实验费)和科研经费购置。二级学院拥有对实验耗材等材料的采购权、使用权和管理权。这种管理模式方便了教学单位，调动了二级学院理财的积极性，但也存在一些问题。

（1）此类资产在资产管理部门和财务部门没有登记反映，使用单位直接购入，资产管理部门不再过问，财务部门直接作支出处理，不设明细账反映该类资产的存放、使用和剩余情况，缺乏相应的会计监督。部分二级学院对财务管理和实物管理缺乏足够的认识和相应的规章制度，造成实际工作中的盲目购置、重复购置、保管不善等浪费现象。

（2）学校历年结余的库存材料由资产部门直接划给使用单位，资产部门不再管理。有些材料如实验用试剂、药品等或早已报废，或被领用而未及时办理出库手续。此类情况，有的经财务部门上报主管部门(一般数额较大)，进行核销处理；有的没有上报，一直挂账，造成了材料类资产账实不符。

（3）采购环节不够规范。实验用药品、试剂等材料的采购是学校二级学院根据需要随时购买、随时消耗，请购与审批、询价与确定供应商、采购合同的订立与审批、采购与验收等可能都由同一人员承担，从请购到付款的工作程序不严格，在采购和领用等管理环节上存在一定漏洞。况且此类资产的采购小规模高校达到几十万元，大规模学校几百万元甚至上千万元。二级单位使用教师采购既分散了他们的精力，也增加了采购成本。

4.不良资产处理不及时，负面效应大

不良资产成因一方面为高校兴办校办产业非经营性资产转经营性资产的负面效应的结果；另一方面是在高校的合并、重组过程中形成的不良资产。这些资产有的长期挂往来款，有的手续不完备却转作长期投资，已成为高校的包袱。如不及时处理，将造成财务账面资产不实，不利于管理，最终会造成越来越大的资产损失。

5.无形资产管理重视不够，流失现象普遍存在

高等学校是我国高新技术开发研究的重要科研基地，这里不仅汇集了大批高科技人才，而且具有学科综合、基础研究领先等科研优势，很多科技成果达到国际先进水平。许多专利权、著作权、商标权都是高校投入大量人力、财力，在长期教学、科研开发积累中形成的。但由于过去高校财务制度对无形资产没有明确规定，同时大部分学校缺乏对无形资产价值的认识，对无形资产缺乏核查和管理，对属于专利权、非专利技术的无形资产未予以认真保护和充分利用，造成高校在技术转让、产权、著作权等方面存在着较普遍的无形资产流失现象。

另外，管理制度不健全，协作共用意识淡薄，非经营性资产转经营性资产产权不清，国有资产及投资效益流失等，也是高校资产管理滞后的种种表现。

二、加强高校资产管理的措施

针对上述特点，高校资产管理应采取以下措施：

（一）增强资产管理意识，完善管理制度，创新管理方式

高校资产是学校教学、科研和其他事业发展的必要物资保障。高校要加强对资产的占用和使用管理，就必须增强资产的管理意识，树立依法治校的观念。从校领导到广大教职工，都要有资产管理意识，要保证高校资产的安全、完整，充分发挥资产的使用效益。加强对资产管理政策、法规的宣传、培训和学习。统一思想、提高认识，使学校各单位和教职工都具有资产管理的主人翁精神和责任感。只有这样，高校资产管理工作才能顺利进行。

高校资产管理部门应针对高校经济行为的日趋多元化和联合办学后出现的新情况，制定和完善国有资产管理制度，加强内部控制制约机制。1.要以行政事业单位国有资产管理办法为依据，结合高校资产管理的实际情况，制定一系列的具有约束力和规范作用的管理规章制度。同时，按照分级管理和经济责任制的要求，对国有资产管理工作的程序进行合理分工，建立相互联系、相互制约的管理体系。2.要树立和落实科学发展观，认真论证资产设备的购置计划，严格程序，落到实处，做好资产的使用、管理和建档工作。3.要按照教育和惩治相结合、责权利相统一、实事求是与客观公正的原则，建立健全重大决策失误责任追究制度，规范重大决策责任的追究程序和办法，使申购、管理和使用部门真正负起责任。

（二）重视资产管理队伍的业务培训和学习，提高从业人员的整体素质和敬业精神

资产管理和使用部门必须重视专职资产管理人员的进修和业务学习，有计划地组织这方面的培训和轮训，组织技术讲座和学术交流，举办国有资产管理与实验分析技术培训班。如，定期邀请专家、教授讲解先进的实验技术、新仪器的技术情况、新实验的测试方法、先进仪器设备的维修保养技能等，促进分析技术的进步和业务水平的共同提高，使更多的人员掌握大型仪器设备使用和管理的知识和技术，培养一专多能型人才，从而整体提高资产管理队伍的业务能力，提高从业人员的整体素质。只有这样，才有可能建立开放性的实验室，帮助学生进行设计性的实验。为了充分调动资产管理人员工作的积极性，高校有必要提高专职实验室与资产管理人员的岗位待遇，并在课题申报、职称评定等方面予以鼓励和支持，以便留住这个岗位的人才，强化人才的爱岗敬业精神，把工作落到实处，增强资产管理队伍。

（三）加强材料类资产管理，及时处理不良资产

材料类资产的管理应在思想上引起高度的重视，不宜图省事而忽视管理。特别是在业务费包干的情况下，学校切不可对材料类资产放任不管，应当帮助二级学院完善该类资产管理制度。在可能的情况下，可对大批量该类资产集中招标或竞争性谈判采购，以降低成本。

不良资产的清理是资产管理工作的难点，高校要发展，必须及时处理、解决高校发展过程中产生的这些问题，避免一些不必要的损失。校办产业的不良资产，应追究破产企业经营管理者的责任；以货币资金的投入应尽快清欠；以长期投资形式投入的，作为非经营资产转经营资产必须进行效益追踪，实行目标管理，确保国有资产保值增值；虚假的长期投资不必再留下去，解决得越早损失越小，承担的风险也越少。

（四）加强资产审计监督，做好效益分析，提高投资效益

高校在广开财源、筹措办学资金的同时，更要管好、用好资产，提高教学投资的使用效益。

要优化资源组合，对学校通用仪器设备、图书资料、实验中心、资料室等进行整体资源专管共享，最大限度地降低人力、物力、财力的消耗，做到物尽其用。

要进行资产使用效益分析，建立国有资产使用效益量化指标，考核、评价资产使用效益，为学校从宏观上调控、分配资产提供科学依据。

审计部门在积极配合资产管理部门做好管理工作的同时，要严格地根据国家有关规定履行审计职责。特别是对大型仪器设备实施效益审计，设备的采购及各类基建项目要实行公开招标，降低采购（建设）成本，及时发现和处理在固定资产管理中存在的问题，从而规范资产管理工作，使高校资产最大限度地发挥效益。

（五）切实加强对经营性资产的管理，确保资产的使用效益

随着高校办学规模的不断扩大以及高校后勤社会化的推进，将会有相当一部分非经营性资产转为经营性资产。对要转为经营性的资产进行充分的论证及可行性研究，并应经学校最高决策层集体研究决定，避免由于少数领导和少数人的决策失误而造成国有资产难以挽回的损失。对已转为经营性的资产，其产权仍属国家所有，学校应加强管理，要按照国家有关规定进行资产评估，不得漏评估和不评估。对经营性资产要进行严格的考核，根据考核下达保值增值的任务或签订目标合同，以确保经营性资产能为学校带来经济效益。

（六）采取有效措施，强化无形资产的管理

高校无形资产流失的根本原因在于高校的有关领导、科技人员对无形资产产权的保护意识薄弱，无形资产管理体制和机构的不健全。因此，防止高校无形资产流失，一方面要提高人们对无形资产的认识，增加无形资产产权保护意识；另一方面高校财务部门、资产管理部门、科研部门应对本校无形资产的开发、利用、转让以及收益分配进行严格的检查监督。当学校无形资产发生转让时，应委托专业资产评估机构对其进行科学评估，严防无形资产被低估，以维护学校的合法权益。

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我国还拥有大量的中央企业，在国务院国有资产监督管理委员会“突出主业、做大做强”的方针指导下，中央企业开始剥离非主业、非战略性资产，其中包括大量闲置、低效资产。我国四大资产管理公司目前也开始参与中央企业的不良资产处置工作。本文所指不良资产包括不良金融资产和中央企业的闲置、低效资产。

不良资产投资与不良资产房地产投资基金

不良资产投资是一个比较广泛的领域，既有侧重于债权的投资基金，也有侧重于不良股权的投资基金。目前投资于不良类房地产的投资基金在华尔街的规模也非常大。

虽然我国不良资产投资已经发展了一段时间，但如泓天基金等不良资产投资基金，目前在国内还是刚刚兴起。中信资本在不良资产处置领域是较早起步的，2004年起即成立了特项投资部（special situation investment），一般以大型不良金融类资产为主。

我国不良资产投资发展历程

中国的不良资产投资，始于1999年亚洲金融危机后，共经历了三个阶段：

第一阶段：1999年，亚洲金融危机后，四大国有银行清理剥离1.4万亿元不良债务，成立信达、华融、东方、长城等四大资产管理公司。

第二阶段：2004-2005年，为促进银行等金融机构上市，国有银行又陆续剥离数千亿元资产。

第三阶段：从2010年后，在全球金融危机及PE（股权投资基金）投融两难的背景下，一些基金和投资机构开始发掘不良资产的投资机会，资产处置成为新兴的投资热点。

不良资产的高额回报

不良金融资产处置具有高风险、高回报的特点，特别是行业发展的早期，其投资回报往往超出想象。

2001年12月，摩根士丹利以7亿元中标华融资产108亿元资产包，分四期付款；事实上，第二期付款之前，处置资产回收资金已超过7亿元，摩根士丹利未付一分钱，即获得10亿元以上利润，回报率高达150%以上。摩根士丹利处置从华融买来的近300件不良资产方法很简单：以8%面值买到的资产再以15%的面值卖出。

2004年7月，银建国际以8.5亿元收购信达资产旗下569亿元不良资产，收购价格为资产面值的1.5%；随后很短时间内，银建又以面值的2%转让给其第二大股东花旗集团，获利33%以上。2005年11月，银建国际又以资产面值的1.5%，即5.466亿元收购华融资产364.4亿元不良资产包。

不良资产处置的发展趋势

我国不良资产处置事业呈现出以下几大趋势：

一是市场规模趋于稳定，我国金融机构及国有企业每年约产生逾万亿元不良资产；二是投资利润合理化，不合理的暴利空间越来越小；三是项目渠道更广阔，银行、信托、资产管理公司、法院、产权交易所都成为不良资产的来源；四是投资主体多元化，资产管理公司、外资、民营企业、投资公司、股权投资基金等纷纷加入不良资产投资领域。

不良资产投资哲学：人弃我取，人取我予

房地产市场的周期性，可观察性，可预期性，使得不良类房地产基金的运作成为可能。

周期性使得价格与价值的偏离情况可以预期。观察、把握也可以变成投资机会和实践。可以说，房地产不良资产投资，是一种反周期投资。其实质是，在市场衰退时为优质项目注入流动性。引用中国战国时期的商圣白圭的话，即“人弃我取，人取我予”。

但是，在中国市场，其周期性与欧美表现不同，更多表现为政策性的周期性，而不仅是市场性的周期性。中央企业不良资产处置的政策性的周期性更为明显。国资委对央企辅业分离主要政策始于2010年初。2010年1月份，6号文提出1900家宾馆酒分离重组。2010年3月份，要求78家非主业央企退出房地开发。从目前来看，在房地产领域，无论是土地、宾馆、酒店、写字楼、工业厂房，大型国有企业都有大量的投资机会；这些机会重点集中于未来的五至七年内。

不良资产投资，一般来说，在市场环境下，我们是通过市场的恐慌性抛售获得的成本优势；在政策性环境下，一般是通过政策性折让获得成本优势。李嘉诚讲过，生意就是便宜时买，贵的时候卖。我们此前讨论了大型地产项目，在什么时候可以远低于成本的价格买到。但关键是，在市场萧条时，你如何才能得到完成收购所需要的现金。这是个关键问题。

在市场性比较明显的环境中，理性预期与资金安排比较关键；在政策性力度强大的环境中，对政策变化的前瞻性把握，以及对关键资源控制，就至关重要。

另一个关键问题是在市场高涨时将项目卖掉，当然要经过良好的开发和运营。一般大型不良类项目周期都比较长，需要五至七年时间才能和市场的周期基本拟合。

危机孕育机会，火中取栗

自1997年以来，几次大型金融危机带来了NPL投资机会，如亚洲金融危机，四大资产管理公司组建，大规模去杠杆化等。从未来来看，中央企业无效、低效、非主业资产分离是一个政策性重大投资机遇。另外，各地愈来愈恶化的地方债和城投债，也会发展成一个有战略价值的投资机会。

不良资产投资的风险控制

关于实务方面，我们会重点谈谈风险控制。从平均水平看，不良资产的投资收益比较高。但是投资的原理告诉我们，收益水平与风险水平是正相关的。主要的风险，一般来自于信息披露风险、结构设计风险、法律税务风险、重组实施风险等诸多方面。

首先，此类项目不可能像其他优质项目或者正常项目那样，可提供充分的有价值的信息。大部分情况下，信息披露都是相当不充分的。项目团队也经常是七零八落，管理名存实亡。很多企业面临诉讼甚至被查封状态。其次，企业处于特殊情境下，其债务关系是相当复杂的，根本无法与正常企业相比。现金流短缺的企业，往往也有很高的税务风险。另外，就是地方政府的政策风险，以及地方法院的执行风险。

从实践投资来看，不良资产投资的规模是个关键因素。控制风险的主要办法有专业团队合作、项目经验、适当的项目规模。

规模有助于放大成功机会，有利于资产证券化；规模有利于形成系统性机会。

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近日，成立仅5个月的平安银行私人银行推出GWS全球投资管理平台，据平安私银总裁林曼云透露，这套业内首推的全球投资管理平台系统，能根据客户提供的资产状况进行风险适应能力评估，并根据由投资、保险、产品等方面专业人士组成的顾问团队提供的诊断意见进行资产管理的重组与优化。

GWS平台的差异化卖点是，能够为客户的资产进行更全面更深入的风控。其一是GWS平台预期可以帮助投资者进行渗透式分析，看透投资产品的本质。在中国，大部分投资者购买理财类产品时，其实并不十分清晰其投资标的是股票还是基金，是高风险的房地产信托还是五年期的城投债，包装复杂的结构性产品对于投资者而言从来不是福音。GWS平台可以直观反映出产品最终的投资标的，并且一旦该标的出现风险异动，能够第一时间监测并报警。平台利用大数据收集的信息也能反映投资者的投资偏好，有针对性地进行风险评估和调整建议。

就流动性管理而言，GWS也会追踪资产负债，分析其是否偏高及对现金流产生风险，这对国内客户来说是个相对缺失却越来越被看重的金融服务。平安私银副总裁梁大伟解释，国内的高净值客户中不少是创富阶段的第一代第二代，由于公司的运营还未完全稳定，仍有一定比例的负债，融资方面的需求也很大，做好这方面的风控十分重要。

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【关键词】多校区高校 固定资产 管理

【中图分类号】G647 【文献标识码】A 【文章编号】1674-4810（2015）02-0018-02

多校区高校主要是指具有两个或两个以上，地理位置相对独立的校区，这些校区互不相连，甚至不在一个市区，但是法人代表是同一个人的高校。此情况主要形成于20世纪末期到21世纪初期，在教育强省、教育兴市的口号下，各地纷纷建立了集教学、创业、生活服务功能于一体的大学城，要求高校在大学城中建立新校区，由此出现了多校区高校的事实。它主要有两种模式：（1）合并重组形成的多校区高校；（2）新建扩建形成的多校区高校。

一 多校区高校固定资产管理中存在的问题和原因

随着高校校区数量的增加、办学层次的提升、办学规模的不断扩大、学科布局调整等一系列的新情况与新问题的出现，使得一些原本存在的问题凸显。

1.高校管理制度不健全，管理职责不明确

如合并重组的高校，各个校区沿用原校区的管理制度，在管理上实行管理主体多元化的体制。同时，财务部门管账不管物，教学（务）部门管理教学仪器设备，后勤部门管理基建房产及一般设备。合并之前，各校的办学层次、办学水平不同，办学实力、基础设施和办学设备条件差异很大，从而使合校之后的固定资产不能很好地整合。在建筑物、设备方面，重复设置率高，但又难以搬迁集中使用，造成合并高校固定资产大量闲置、贬值。高校合并的本意是优化资源配置，实现共享，提高效率，但由于各个校区存在一定空间距离，难以实现资产设备共用、共享，变成理论上的固定资产共享，但在实际运作中却困难重重。同时，多头管理使高校的固定资产在使用管理上职责不明确，教学仪器设备和行政设备不分，重复购置现象屡屡发生。

2.高校没有依托信息网络建立固定资产的共享机制

高校合并中有些校区的专业和学生人数相对较少，由于学科性质的特性，很多资源也都具有各自的特性，但校区的基础设施、校舍资源和公共服务资源都必须建立，而有些固定资产配置（如图书馆、公共课等信息资源）由于没有依托校园网等信息化工具，无法建立起合适的共享机制，造成固定资产重复添置、闲置和贬值。

3.高校资产管理机构精简，人员编制少，专业人员更少

第一，人员不固定，有些国有资产管理部门有专职的管理人员，但由于任务烦琐、待遇较低，工作积极性不高。院系的固定资产管理人员，多为行政人员兼任，缺乏系统的理论和专业知识，只能行使一般的管理职责，难以提出有效提高固定资产管理的效率和综合利用的建议和方法。第二，管理人员素质不高。从事固定资产管理的人员大多没有进行系统学习和培训，大多从各个部门抽调出来组建的固定资产管理机构，缺乏高校固定资产的管理经验，难以实现固定资产管理创新。

4.高校对固定资产管理和使用缺乏必要的监督约束机制

高校固定资产管理意识淡薄，部分资产体外循环，流失严重。有些部门利用自身的优势和条件广开财源，设置小金库发放福利，这是严重违纪的行为；有些部门利用部门资源和外面合作办班、接受捐赠、自购固定资产，这些固定资产有相当部分没有验收入账，造成账实不符，固定资产流失严重；有些高校基建形成的固定资产，由于竣工验收、决算、移交、工程决算审核等各环节均存在一定的时滞性，也导致了未能及时入账和账外资产的形成。

二 高校改善固定资产管理的途径

1.建立专职的固定资产管理部门

按照“统一领导，归口管理，分级负责，责任到人”的原则建立新型高校固定资产管理体制。高校需成立专门的固定资产管理机构，各校区固定资产归口管理，统一调配，合理使用。在各校区设立分支机构或派驻人员，加强固定资产的清查、调配与管理，切实提高固定资产综合使用效益。高校还要建立科学化、规范化的固定资产管理制度体系，加强固定资产制度化管理。对于合并高校而言，严格执行《高等学校固定资产分类及编码》，并对各校区资产进行清理登记，编号建档，建立固定资产管理部门职责、管理人员岗位职责，固定资产购置、验收、使用、维护、转让、报废等专项制度，固定资产会计核算与管理制度，产权登记、转让和资产评估制度，责任追究制度等。

2.进一步加强审计监督，提高固定资产使用效益

审计部门要严格根据国家有关规定积极配合资产管理部门做好固定资产管理工作，履行审计职责。对大型仪器、设备的采购和基建项目实行公开招标，降低采购（建设）成本，及时发现和处理在固定资产管理中存在的问题，规范固定资产管理工作，提高高校固定资产使用效益。

3.加强固定资产的环节控制，防止固定资产的流失

首先，加强对部门创收经费的管理；其次，加强接受捐赠、自制或改建固定资产的管理；最后，加强基建形成的固定资产管理。

4.加强对固定资产的采购活动管理

学校严格按规定程序组织招标统一采购，避免各校区在资产购置中的随意性和盲目性，节约投资，预防腐败现象；加强经济合同管理，严把验收关，防止以次充好、以假充真，维护学校的合法利益。

5.充分运用信息化和网络化平台建立固定资产管理系统

建立完善的校园网络系统管理固定资产，合理地管理多校区的固定资产。根据管理的节点需要，设置二级管理模式。第一级为学校固定资产管理负责人，第二级为各校区或各二级学院固定资产管理负责人，各级之间利用校园网，实现校区固定资产信息共享、固定资产的优化与合理配置。

6.加强固定资产专业人员的培训

要对固定资产管理部门的老师和各院系专（兼）职管理人员进行理论和实践培训，转变观念，提高认识；通过学习培训提升他们的专业业务能力；同时，学校制定相关政策向固定资产管理人员倾斜，设置职业规划，留住人才。

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一、加强和完善集体资产的经营管理

(一)建立和完善集体资产管理台帐

1、对投资公司(xx公司)所属资产及政府委托管理资产(包括土地、商业用房、工业用房、办公用房、住宅用房、车库、居委三产用房等)，在彻底摸清的基础上建立明晰的资产管理台帐并进行动态管理;

2、将去年收回的原委托企业服务公司管理的资产(4050商务楼、xx商务楼、xx路商铺、xx路商铺、xx路商铺、车库等)，建立好正常的资产管理台账并进行动态调整。

(二)加强集体资产增收、出租、招商工作

1、对到期续租的，参照市场行情进行调租续签，如xx路商铺、xx路商铺等，完成xx乐购主体变更协议;

2、，参照市场行情价格及依据企业的税收产出情况，与招商中心协商制定合理的租赁价格标准，与商务楼宇内新进企业签订租赁协议，并与到期的租户进行调价续签;

3、完成原委托企业服务公司租赁管理的资产(4050商务楼、xx商务楼、xx路商铺、xx路商铺、xx路商铺等)已收租金和押金的核对及资金划转;

4、将商务楼内空房信息和项目信息及时通知招商服务中心，加强商务楼宇招商、招租及服务工作;

5、将有意向搬离的展丰公司厂房信息与经发办、招商服务中心进行沟通协商，扩大信息面，努力引进优质项目;

6、完成xx水电过户至xx公司;

7、加强出租资产及商务楼宇的租金收缴工作，对拖欠现象以电话、上门、发函等形式进行催缴，争取全额收缴。

(三)做好集体资产的维修养护工作

1、对世纪联华高压配电间委托电力公司指定单位进行电试;

2、就世纪名门监控设备现状及改造方案回复意见;

3、配合做好莘西南路158号(原玛兰厂)改造前准备工作。

(四)其他工作

1、根据中春路社区商业中心项目协调会的精神，签订青春村外居小区委托管理协议;

2、为了落实本镇农民长效增收机制，xx公司拟以成本价收购xx丽景置业公司位于普洱路的存量商铺(约1379.54㎡)，但考虑到收购后公司存在资金压力及投资回报率低等原因，最终放弃收购;

3、做好镇属老企业的消防及生产安全工作;

4、做好镇属老企业的防汛防台工作。

5、三处涉及历史遗留问题的房产可享受产权转移，需摸底及政府协调后，方可继续办理。

二、加强和规范财务管理及办公室工作

1、规范财务管理，做好财务日常工作

按镇党委、政府要求，制定公司年度预算，并严格按财务审批制度报批每笔业务，严控公司成本及费用支出，尤其控制业务招待费支出;每月按时开具收款凭据，确保租金的及时收缴;完成投资公司、xx公司、xx公司月度财务核算、报表结算及网上完税工作;完成年初3家单位所得税汇算清缴、当年度所得税征收方式鉴定、工商年检及xx公司全国税收调查工作。

2、确保农民长效增收，完成年度红利分配工作

年初，完成xx公司XX年度红利分配工作，按25%分配率，已分派红利1919.78万元(税前)。XX年，按30%分配率，共需分派资金2303.73万元。年底前将做好资金的准备及董事会、股东会的召开准备工作。

3、加强资金管理，做好资金的统筹及运作工作

1月，公司配合政府完成了光控广域第二期的出资工作，二期出资额1500万元，由政府拨款至投资公司并委托投资公司出资。协助各村做好银行还贷资金的调头寸工作，并办理好相关借款手续，XX年上半年向各村出借资金1000万元。配合xx商务区发展，做好商务区银行贷款担保工作，并及时提供银行所需一切资料。

4、各方协同配合，妥善处理好历史遗留问题