房地产公司财务报表分析范文

导语：如何才能写好一篇房地产公司财务报表分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】金融危机；财务报表；利润率

一、背景

古语云安居才能乐业，可见从古至今对于房子问题，一直是百姓眼中的大事，也同样是关系到国家安定的一个重要环节。2007年美国次贷危机引发全球金融危机，在这场金融海啸中无一例外房地产行业也遭到了巨大的冲击。那么，在金融危机形势下，我国房地产行业会受到怎样的影响？而房地产企业又是如何应对的呢？本文正是希望通过对两家代表性房地产公司盈利能力的研究，发现经融危机对不同发展模式公司的影响，从而更好的应对将来。

在金融海啸影响漫延下，2008年全国房地产成交量急剧萎缩，据国家统计局的官方数据显示，2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，销售额同比下降20.1%。国家统计局公布的数据显示，08年各季度住房成交面积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金额的同比变动幅度依次为5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，调整呈现渐次深入的态势。这在中国房地产行业近十多年来尚属首次。受宏观经济减速影响，房地产企业陷入资产贬值、商品房成交量大幅萎缩、消费预期不足、市场缺乏信心、企业融资困难等诸多困境中。

此次金融危机恰到好处地为我们研究不同宏观环境下对不同发展模式公司的影响提供了宝贵的契机。作为企业状态的客观反应指标，财务报表分析无疑是对这些影响的最好诠释。在此选取万科企业股份有限公司和保利房地产（集团）股份有限公司两家具有代表性的公司进行财务报表的对比分析。

二、财务报表分析

财务报表分析是一种“高级”信息生产活动，是运用一定的方法和手段，对财务报表及其资料提供的数据进行系统和深入的分析研究，提示有关指标的关系及变化趋势，以便对企业的财务活动和相关经济活动作出评价和预测，从而为使用者进行相关经济决策提供更加直接的信息和更有效的帮助。

（一）企业盈利能力

盈利能力是指企业获取利润的能力，也称为企业的资金或资本增值能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。盈利能力就是指公司在一定时期内赚取利润的能力，利润率越高，盈利能力就越强。企业利润的高低、利润额的增长速度是其有无活力、管理效能优劣的标志。以下对相关指标进行分析：

1.净资产收益率

净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比。该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。这是综合性最强、最具有代表性的一个指标。2007年由于保利地产增发股份保利的净资产收益率较往常比较低，而08年呈明显上升趋势远远超过了万科，并在之后波动上升。而万科因为受2008年经济危机的影响，其净资产收益率在2008年急剧下降，但是这种下降的趋势在2009年得到扭转，并继续保持攀升的趋势，到2011年万科的净资产收益率回升至与2007年以上水平。万科在2008年金融危机下，基于审慎的财务策略，对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。这些存货跌价准备在考虑递延所得税因素后，影响到万科税后净利润9.2亿元，影响归属于母公司所有者的净利润8.9亿元。这反映了万科在该等项目的获取中，拿地成本偏高，对于金融危机的应对策略过于保守。（数值见表1内1）

2.资产收益率

由于净资产收益指标容易受到企业财务杠杆的影响，为了排除这一影响而考察公司的盈利，就必须考察资产收益率指标（净利润/资产）。资产收益率，也叫资产回报率，它是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。从这一指标来看，2007年万科资产收益率达5.31%，到2008年降到了3.89%，但保利在2008年资产收益率由2007年的3.98%上升到5.68%，显著高于万科。表明这年保利相对万科地产能够有效地配置公司资源以及更加高效的管理系统，抗风险能力要好于万科。（数值见表1内2）

3.总资产利润率

总资产利润率是企业利润总额与企业资产平均总额的比率，即过去所说的资金利润率。它是反映企业资产综合利用效果的指标，也是衡量企业利用债权人和所有者权益总额所取得盈利的重要指标。很明显2008年保利在面对金融危机反映出很好的资产综合利用效果，使其在当年的业绩没有下滑。而其他年份保利又回归到它一贯的低利润率作风中。万科在08年似乎受到较大打击。但二大地产总资产利润在2008后都有一定程度的缩水。说明金融危机对中国的地产行业产生了实质性的影响。（数值见表1内3）

4.成本费用利润率

成本费用利润率是企业一定期间的利润总额与成本、费用总额的比率。成本费用利润率指标表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，反映企业的经济效益越好。在分析成本费用利润率之前我们先来看万科公司、保利地产公司这几年来的三项费用比重（图1），我们惊奇的发现保利地产一直维持着在同业中相当低的比重，这也正是保利成本费用利润率高于万科的原因。正是因为保利的成本费用控制得好，所以企业在08年为取得利润而付出的代价小而盈利能力强与万科。（数值见表1内4、图2）

5.主营业务利润率

主营业务利润率是指企业一定时期主营业务利润同主营业务收入净额的比率。主营业务利润率能从总体上观察企业全年所取的利润大小及其组成是否合理。通过将企业的全年利润与以前利润比较，能够评价企业利润变动情况的好坏。在主营业务利润率方面保利在2008年有所提高之后却有趋势下滑，而万科在2008、2009年都大幅下跌直到2010才大幅回到最初水平。到2011年保利继续回升、而万科小幅下跌。从两者的主营业务所占的比重和企业背景我们不难发现，万科作为专业的房地产公司，从事的产业比较单一，而保利的业务模式则比较多元化。从发展的地区看，万科在全国很多地区都有产业涉及而保利涉及的地区较少。保利的这种模式这在金融危机时恰恰帮了其大忙，但在正常情形下通过多元模式和较小范围的经营来保持利润的增长显然是行不通的。（数值见表1内5）

6.销售毛利率

销售毛利率是毛利占销售收入的百分比，它反映了企业产品销售的初始获利能力，是企业净利润的起点，没有足够高的毛利率便不能形成较大的盈利。07年万科毛利率要高于保利地产，08年在金融危机影响下至09年销售毛利率快速下滑产生低谷，经过调整10年恢复以前水平。而保利在08年略有上升后销售毛利率就缓慢下降，10年又低于万科，到2011年保利继续回升、而万科小幅下跌。万科2008年结算毛利率较2007年下降2.34个百分点，从报表中反应除存货跌价准备的影响外，2008年公司结算均价与2007年基本持平，而单方结算成本增加290元，其中单方土地成本增加244元，单方其他成本增加46元。2008年结算项目中装修房比例有所上升，因此单纯从数据上看，地价外单方成本46元的增加幅度并不突兀。但考虑到2008年公司结算项目中普通住宅比例高于往年的特点，仍反映出公司在前几年牛市氛围下，对成本管理能力有所松懈以至金融危机下销售毛利的下降。总体来说万科的毛利率略高于保利地产，但经营利润率低于保利地产，从万科的报表中可以看出这产生于以下两种原因：万科在住宅工业化研究投入而产生的高管理费用，以及由于万科销售外包产生的高销售费用。（数值表1内7）

（二）企业成长能力

企业成长能力是指企业未来发展趋势与发展速度，包括企业规模的扩大，利润和所有者权益的增加。企业成长能力是随着市场环境的变化，企业资产规模、盈利能力、市场占有率持续增长的能力。以下对相关指标进行分析：

1.主营业务增长率

主营业务增长率，即本期的主营业务收入减去上期的主营业务收入之差再除以上期主营业务收入的比值。利用主营业务收入增长率这一指标可以较好地考查公司的成长性。从图中可看出保利的主营业务增长率一直高于万科，08年表现的最为明显，这说明保利公司产品对于万科市场需求大，业务扩张能力强。08年万科增长率的大幅下滑也侧面反映了金融危机对其较大的影响。（见图3）

2.净利润增长率

净利润增长率，即本年净利润减去上年净利润之差再除以上期净利润的比值。净利润是公司经营业绩的最终结果。图表中显示出万科该项指标在08年达到低谷出现负值，其他年份基本与保利持平。这表明金融危机严重影响到万科的成长性。（见图4）

三、结论

从以上分析中可以看出2007到2011年间两大地产营业收入、营业总成本、营业利润和净利润虽然都成逐年上升趋势，但在2008年金融危机中都有不同程度的下降。其中万科的营业利润和净利润下降的最为明显，保利地产却似乎并未受其影响。因此不难得出结论在金融危机下保利的经营状况维持的是较好的，在大家都备受打击时，它作为房地产行业的代表性国有企业，没有输给领头羊万科。以下是保利模式在面对金融危机时所表现出的优点：

1.在应对金融危机时，积极加强企业管理工作，及时收回贷款，减少或避免发生坏帐损失的可能性，提高了企业资产的流动性，和短期债务的偿还能力。

2.对于金融危机的策略较激进，一直保持旺盛的拿地趋势。

3.在金融危机下相对万科地产能够有效地配置公司资源以及有更加高效的管理系统。

4.业务模式比较多元化，涉及的地产区域较少。

5.成本费用控制得好，三项费用比重一直维持着在同业水平中相当低的比重。

6.面对金融危机反映出很好的资产综合利用效果，使其在当年的业绩没有下滑。而其他年份保利又回归到它一贯的低利润率作风中，从而一定程度上规避了金融危机带来的风险。

参考文献

[1]葛家澍和刘峰.会计学导论[M].北京：立信会计出版社，1999.8：359-361.

[2]陈信华.财务报表分析技巧[M].上海：立信会计出版社，2000，5：34-38.

[3]张俊红.浅析上市公司的报表分析[J].金融经济，2008（04）.

篇2

关键词：房地产；资产结构；优化

中图分类号：F276.6 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）009-000-02

一、相关理论

资产结构指的是企业各项资产与总资产、各项资产之间的关系，它体现为各项资产在企业总资产中的价值比重，以及各项资产相互间比例关系。最优的资产结构是指最佳的资产组合形式，用以衡量企业资产结构是否最合理的标准主要有：

1.综合的资产成本最低。

即企业的资产结构能够满足开发经营及偿还债务的需要，而且资产能够做到物尽其能，财尽其用为最佳。

2.资金要充分，能确保企业长短期经营和发展的需要。

3.公司股票价值上升，股东财富最大，企业总价值最大。

4.企业财务风险小。

二、引言及文献回顾

高层首次提出房地产去库存化，房地产的江湖有了全新的变局，10月23日，国务院总理曾指出，“以往我们长期依赖的房地产去库存问题也没有解决”。10月10日，提出“要化解房地产库存，促进房地产业的持续发展”。去库存，实际上涉及到房地产行业的资产结构不合理问题。

我国学者也早已发现这一问题，徐矗2011）研究发现：在各行业中，房地产企业的固定资产和无形资产比例最低，而且逐年降低；对外投资属于中等，存货比例在各行业中属于最高，而且逐渐增高；应收项目比重最低且逐渐降低；货币资金处在中等。康雅君（2009）将资产分为收益性资产、保值性资产、支出性资产，发现房地产企业收益性资产占比最高，所占5年均值都在42%以上；而保值性资产波动较大，而支出性资产房地产企业最低，五年均在20%以下。

企业所在行业不同，资源配置会有不同的侧重点，资产结构往往存在重大差异，所以排除行业因素之外，我国房地产行业资产结构不合理也是不争的事实。黄B、黄妮（2012）提出我国房地产企业存在自由现金流过度投资问题，而且银行借款也不能抑制房地产企业的过度投资。白彦炜（2011）发现大部分房地产业企业的资产结构趋于保守，流动资产比例较高，其中，货币资金比例较高而应收及预付款项比例和存货比例则相对较低。固定资产和无形资产等非流动资产的比例偏低，且存在资产总体规模不经济的现象。

房地产行业与老百姓的生活息息相关，“居者有其屋”是中国人千百年来的梦想，现在除了老百姓的刚性需求，还慢慢演变成一种投资融资的手段，因此房地产行业资产结构问题关系国泰民安，意义重大，房地产行业如何优化资产结构是值得深思的问题。

李婷（2008）利用实证分析发现建筑业流动资产比重越高，企业绩效水平越低。她认为流动资产占总资产的比重在一定程度上相对过高，对企业收益的贡献不大，应降低流动资产比重。固定资产的比重较小，利用效率较低，她认为该行业应该加大固定资产投资额。她还发现存货比率对企业绩效产生了负面影响，说明该行业上市公司的存货量过多，存货的周转率不高，应该适当的减少库存，减少资产的占用。

何珍（2008）从资产结构的定义出发，分析了企业资产结构对于企业经营风险、收益以及流动性的影响，指出企业优化资产结构的工作主要在于调整固定资产与流动资产的比例，并由此将固流比例划分为适中型、保守型和风险型，但并没有说明何种企业应该采用何种固流比例。

白彦炜（2011）根据边际报酬递减规律理论，认为企业的各项具体资产之间存在着一个合理的比例结构，任何一项具体资产过多或者过少都会造成资源的浪费或者缺乏，只有合理的资产结构才能使总资产的效率达到最大，所以他提出各项资产比例与总资产报酬率呈开口向下的抛物线型相关关系，各最佳资产比例应位于抛物线最高点。

三、根据年报数据，总结房地产行业资产结构的现状

本人利用80家房地产行业上市公司2014年的财务报表，通过简单的数据处理得出各资产占总资产的比例如图所示：

从图表中我们可以发现，房地产行业资产结构的特点

1.流动资产比例高（88.7%），非流动资产比例低（11.3%）

表现最突出的应该就是流动资产比例了，占总资产的88.7%，而仅存货就占流动资产的74.2%。非流动资产包括长期投资、固定资产、无形资产等等仅占总资产的11.3%。说明企业的资产结构相对比较保守，这或许与房地产特殊的行业背景及风险相关，但流动资产过高，企业资产的资本成本随着增高，资产的利用效率不高，造成企业盈利率相对降低，所以企业应保持合理的流动资产比例。

2.存货比例高（65.8%）

其次应该就是存货比例了，达到了总资产的65.8%。房地产行业生产的存货具有一定的特殊性，生产形式比较单一，生产周期比较长，所以会有很多在产品、半成品和产成品，所以房地产公司的存货在流动资产中最多，甚至在总资产中也是最多的。

3.货币资金比例高（11.3%）

房地产行业的产品是房屋，相对于制造业、服务业或者零售业而言，其开发成本比较高，例如，开发一个地产项目，首先在准备阶段，需要支付土地出让金、土地增值税，而且可能需要支付拆迁安置费用，其次在建造过程中，需要支付施工人员工资和各种物料费用、管理费用，而且在项目建成后，还要进行配套设施的建设，同时需要进行广告宣传等。房地产行业不仅周期长，而且需要的资金量非常大，所以房地产行业是资金密集型行业。

4.应收及预付款项比例高（5.3%）

因为房地产行业进行大规模的房地产开发，难免会跟建筑材料等供应商形成长期合作关系，为了维护这种供应商关系，获得更加低廉的成本，公司可能会预付一部分款项形成预付账款，而在房地产销售过程中，尤其是预售，为了刺激销售会形成对客户的应收账款，这些都是企业扩大规模，增强实力的手段。

5.固定资产比例低（1.6%）

房地产业企业的生产过程主要是房地产开发，不同于制造企业，房地产开发商不管是自己开发，还是和建筑公司合作，都不会拥有太多固定资产。

6.无形资产比例低（0.04%）

房地产行业研发生产技术比较少，大部分的无形资产主要以品牌的形式存在。而国内的房地产行业还没有完全重视品牌的塑造，因此房地产上市公司的无形资产比例都比较低，甚至有很多上市公司根本不存在任何无形资产。

四、相关对策及建议

1.房地产业上市公司应该适当控制流动资产水平

房地产业上市公司投入资金大，生产周期长，面临的财务风险也比较大，因此采取保守型资产结构是非常合理的。但流动资产的比例过大，会带来资金机会成本的浪费，从而损失了资产很大部分的盈利性，以此需要将过高的流动资产比例适当调低，尽量做到风险性和赢利性的平衡双赢。

2.提高应收及预付款项的周转速度

大部分房地产业上市公司的信用政策是比较保守的，应注重应收及预付款项收现的控制，建立良好的款项催收政策，降低坏账损失率，提高应收及预付款项的周转速度。

3.降价促销及政策支持，加快存货周转

存货是企业最主要的盈利来源，企业正常的生产经营活动获取的利润都是通过存货的销售来产生的，因此对于存货的管理是提高企业盈利能力最直接也最关键的步骤。但是过多的存货会占用大量的资金，所以对于房地产企业而言，最重要的一个事情就是存货变现，为了避免资金链断裂，或者项目问题的出现，尽量不要造成存货积压。所以房地产业的存货应该维持一个合适的比例。然而我国存货比例连年上涨，今年的10月份库存销售比已经达到了72.32%，尤其是三四线城市大量的楼房空置，俗称“鬼屋”。在全国经济整体下滑的时期应注重存货资产的可流动性，所以国家应辅之相关政策，公司也应降价销售，努力去库存，加快存货周转。

4.房地产业上市公司应当重视固定资产的作用

固定资产是企业生产经营的基础，一般认为固定资产的水平决定了企业生产经营的能力，房地产行业固定资产比例相对过少，提高其在总资产中的比例水平，尽可能发挥其对企业盈利能力的贡献。

5.加大无形资产投入，充分发挥无形资产价值

通过强势品牌建设，施行人才经营战略，深化房地产开发知识，积极追求品牌输出，通过无形资产的经营管理获取更多经济收入，实现房地产企业从粗放式经营模式向精细化经营方式的根本转变。

参考文献：

[1]白彦炜.房地产业上市公司资产结构与企业盈利能力相关性的实证研究[D].西南财经大学，2011.

[2]黄B，黄妮.过度投资、债务结构与治理效应――来自中国房地产上市公司的经验证据[J].会计研究，2012，09：67-72+97.

[3]徐.我国上市公司资产结构影响因素实证研究[D].宁波大学，2011.

[4]康雅君.我国上市公司资产结构影响因素及其优化研究[D].天津财经大学，2009.