安置房买卖的法律法规范文

导语：如何才能写好一篇安置房买卖的法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】小产权房

中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）05-100-01

一、对小产权房的认识

（一）释义

“小产权房”并不是一个规范的法律用语，只是社会中的一种约定俗成的称谓，一种大众说法。小产权房是建造在农村集体所有土地之上的、销售给非本村集体经济组织成员（包括外村村民和城镇村民）的、不能办理房屋权属登记的房屋。

（二）分类

第一类，建设违法，销售亦违法。村集体或村民未依法履行相关手续，擅自在本村集体所有的土地上建设住宅，对非本集体经济组织成员出售。

第二类，建设合法，但销售违法。主要有两种情形：第一，村集体依法履行相关的批准手续，在集体所有的土地上建设村民住宅。住房建成后，除去分配给本村村民居住外，尚有余房。村集体将余房出售给非本村集体经济组织成员。第二，村民将依法建设于宅基地上的住宅出售给非本村集体经济组织成员。

对于第一类，由于其建设违法，不管房屋是否售出，只要以出售为目的，就属于小产权房的范畴。对于第二类，由于其建设合法，持有合法，只有售出之后，即买卖双方成交之后，此时买方的持有状态得不到现有法律的认可和保护，故属于小产权房的范畴；倘若尚未售出，卖方的持有状态受到法律的认可和保护，此时不属于小产权房的范畴。

二、相关法律问题

（一）信赖利益损失赔偿

画家村系列案件之后，农村小产权房纠纷不断。许多城镇居民购买农村私房，或基于历史原因，或基于现实原因（当前的禁止性规定和政策），没有或不能办理过户登记手续。近年来，土地增值，房价飞涨，拆迁时房屋所有人能够获得巨额补偿。原房屋所有人当初违规出售房屋已经获益。如今在面对如此之大的利益诱惑时，许多原所有人又抛弃诚信，向法院要求确认房屋买卖协议无效，要求买受人退还房屋。

司法实践中，虽然以认定合同无效为原则，但也绝不会忽视恪守诚信的买房者的利益。法院认定合同无效后，会根据买受人的诉求，依法判令出卖人赔偿买受人因合同无效所遭受的信赖利益损失。

（二）以租代售小产权房的效力

目前，为了规避相关法律和政策，许多开发商采取了变通的销售方法——以租代售，即买卖双方约定一次性出租七十年使用权，一次性付清七十年租金。要确定此种出租合同的效力，首先要看出租的小产权房本身建设是否合法。如果属于前述第二类小产权房（建设合法但销售违法的），那么因为出租的小产权房是合法建筑，相关的法律法规和政策只是不允许出售，并未禁止出租。但《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”故此种租赁合同未超过二十年租赁期限的部分有效，超过二十年租赁期限的部分无效。对于无效的部分，租赁人可请求返还相应的租金。如果属于前述第一类小产权房（建设违法且销售违法），因为该房屋本身就是违法建筑，以此为标的物的租赁合同当然无效。

（三）关于拆迁安置补偿

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随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：

1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：

在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月 1日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策

。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 （1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号 自1999年5月1日起施行） 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）上市出售后形成新的住房困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二ooo年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

（2） 产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

（3） 同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

（4） 被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

（5） 因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月1日起施行）第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5. 滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

根据《合同法》的规定：

第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号 2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓 “特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、 关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合

理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1. 在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2. 提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3. 购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4. 对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；

5. 对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6. 达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献：

《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年

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自20__年以来涉土地违法行为行政非诉执行案及行政诉讼案件统计如下：

表格略

（一）根据数据，非诉行政执行案件中土地违法行为主要表现如下：

1、经过批准异地新建房屋但旧房未拆24件，占7%。

2、未经批准原地拆旧翻建、改扩建84件，占24.3%。

3、符合规划，超面积建房的，少批多建，企业表现为少批多占63件，占18.2%。

4、非法买卖土地并建房的35件，占__.1%。

5、基层组织（村委会、社区）为了“达标”未经批准占用土地建标准化厂房、建办公用房55件，占15.9%。

6、企业以租代征占用土地扩建改建厂房占用土地83件，占24%。

7、在耕地上挖塘取土，挖塘养殖，破坏耕地1件。

（二）涉土地违法行为行政诉讼案件主要有如下几种类型：

1、安置小区占用土地，无用地批准文件。

2、不履行土地使用权发证职责。

3、土地整理、征用而引发的拆迁纠纷。

4、出让土地不规范，存在程序问题。

5、基础设施建设占用土地未经批准并违法拆迁。

（一）非诉行政执行案件所存在的问题

1、应拆未拆。经过20__年“应拆未拆”集中行动后，建新房旧房未拆的现象得到了遏制，整个拆违行动牵涉了法院、政府大量的人力物力，但是近段时间，此现象又有发生，应当引起相关部门高度重视。

2、拆旧翻新，改扩建。由于全市冻结建房申请审批，部分村民或居民未经批准拆旧翻新或改建、扩建，新建房屋是他们唯一的住房，有些符合规划，有些不符合规划，行政机关作出的处罚一般是没收或限期拆除，行政处罚决定生效后，行政机关没有安顿建房户的具体方案，不具备强拆或没收条件，致使法院无从入手。

3、少批多建，少批多占。农户建房批准建筑面积是__0平方米，附属房15平方米，国有出让土地上建房批准面积为130—140平方米，实际建房一般都超过，国土资源局处罚决定为“拆除超过批准建筑面积的部分”，没有指定拆除哪一部分，法院执行时无人下手，就像胖子减肥一样，怎么减，怎么拆？房屋是整体结构，无论怎么拆都会影响房屋的外观和安全及质量。

有些企业经过批准的用地面积与实际占用的面积不一致，少批多占，个别名气比较大的企业直接与所在的村委会签订征地协议，占用近百亩土地建设厂房。国土资源局对其作出的处罚是：符合规划的没收，不符合规划的就拆除。实际执行中根本是执行不了的，有些是交纳一定数量的罚款，等待上面的用地指标，完善用地手续；有些是不交罚款，也不可能有指标，他们甚至认为政府默许，认可他们少批多占。

4、“达标”违建。当数量的村委会、社区、居委会等村级组织为了达标建设村级行政办公房，为了增加村级组织收入建设标准化厂房、农家乐园，借口领导要求、上级文件要求，不经任何部门的批准搞建设，有些占用基本农田，国土资源局对他们作出处罚，没收或拆除新建的建筑物、罚款，申请法院执行，法院无法执行，连罚款也执行不了，因为许多基层组织是贫困村。

5、买卖土地并建房。较典型的港联村私卖土地建房共计33户，经过国土资源局处罚后，申请法院执行，当时处罚是没收地上建筑物，没收违法所得，没收非法占用的土地、罚款，由于涉及面广，执行难度大，最终由政法委牵头，政府相关行政机关出面处理，党员、领导干部户基本交纳了罚款，其他违建户的处罚没有执行到位。类似的情况较多，城区多个村以化解村级债务为由，乘重点工程建设拆迁之际私自出卖集体土地进行建房，另外零星的农村集体土地进行买卖的情况亦时有发生行政处罚的亦不能到位。

6、取土，挖塘养殖，破坏耕地。少数农户根据自己的需要挖塘取土，破坏耕地，少数村级组织将耕地挖塘搞养殖，建农庄、搞休闲产业，破坏了耕地，国土部门作了处罚，但是难以执行，恢复土地原貌成为空谈。

1、我市安置小区的用地绝大多数未办理征用手续，无任何用地批准文件。因此引发的诉讼案件涉及面广、处理难度大，极易引发群诉群访。

2、不履行发证职责而引发的诉讼。国土资源局为给政府融资提供方便，将土地办证抵押给银行，由于贷款未还，抵押的土地使用权证未赎回，将同宗地进行出让，明显违法；受让人申请颁证，国土资源局迟迟不予办理，而且不给答

复，构成行政不作为，显然违法，类似情况不在少数。3、因土地平整征用而引发诉讼。为向上争取用地指标，搞所谓的土地复耕，进行土地的整理、平整，强行拆迁，显然没有法律依据，诉讼后，法院很难处理，支持当事人的诉讼请求，土地复耕就得停止进行，已经搬迁的怎么办？不支持的话，当事人的合法权益又得不到保护。

4、出让土地不规范，引发的诉讼。为解决历史遗留问题，国土资源局未严格按照土地管理法的规定，进行公告征收集体土地，未按征收批文的时点向被征收人付清土地补偿费，同时，未进行招拍挂，程序上存在问题。

5、基础设施建设占用土地未经批准而引发诉讼。一些基础设施建设项目、市重点建设工程，无发改委立项，无规划，无用地批文，即开始进行占地和拆迁，存在着先开工后审批，边建设边审批，“先上车后买票”的情况，被拆迁人向法院，要求确认征地行为、拆迁行为违法，法院处在两难境地，面对明显的违法行为，不确认违法显然不行，如果依法确认违法，建设项目将停工，后果和影响难以估量。

（一）政绩观的驱使

由于市场经济的迅速发展，市政建设的大量投入，用地数量迅猛增加，用地指标不能满足实际需求，因此，边建设边报批，建好后等批文补办手续，以所谓的抢抓机遇为借口实施违法占地行为，大环境下，上行下效，左右攀比，少数领导为了谋求在任时的政绩，以牺牲法律为代价，追求漂亮的GDP数据，要求企业扩大再生产，扩建、新建、改建厂房，做大做强；要求城区改造、建设上规模，上档次，提升城市形象，搞旧城区改造，新城区建设，造桥造路，扩大城市基础设施建设规模；招商引资，搞商品房开发和建；要求基层基础建设达标，建设村级办公用房，要求村级组织增加收入，脱贫致富建设标准化厂房，建农家乐园，建水产养殖基地。以上行为带来的后果是占用大量的土地，而且是违法占用。

（二）法制观念淡薄

通过对全部土地违法案件进行分析可以发现，违法行为人的法制观念淡薄，缺少法律意识。无论是个人还是企业还是基层组织，无论是少批多建，少批多占，应拆未拆，还是“达标”违建，还是建安置小区，所有的违法行为人都共同存在着法律意识缺乏，无所谓，事出有因，情有可原，随你怎么处置等。

（三）齐抓共管机制缺乏

土地违法行为查处的职能部门是国土部的，但是单凭其一家单打独斗是不能解决问题的，力量是不够的，有些土地违法行为应消灭在萌芽状态，才不会给以后的查处、执行带来更大的麻烦，才不会产生资源的浪费，人力、物力的浪费，执法成本的增加。因此，调动基层组织、基层干部的积极性，发挥他们对辖区人口，地理环境，经济状态熟悉的优势，及时发现、及时报告、及时制止、及时查处、及时消除土地违法行为。

（四）职能部门查处不力

国土部门是查处土地违法行为的主力军，但是土地违法行为发生后，国土部门是否完全行使职权，是否用足用好法律，值得思考，坚决堵住以罚款代拆除，以交纳罚款后补办手续，对土地违法行为的查处一视同仁，坚决制止并打击土地违法行为，才是行之有效的措施。

（五）土地违法行为效仿、跟风

由于土地违法行为的大量存在，违法行为没有得到有效打击和遏制，处罚不到位，致使新的土地违法行为不断出现，跟风效仿，你建我也建，你超我也超，你占我也占的现象大量存在，法院执行陷入僵局，历史的“旧债”未清，“新债”又发生，未能执结的案件越来越多。影响了行政机关和法院的权威。

（一） 树立法制意识，杜绝土地违法行为

全市上下进行土地管理宣传教育活动，选择典型土地违法案件进行现场说法，使大家树立“不可违，不敢违，不能违”的意识，从领导做起，从职能部门做起，严格遵守行政审批，行政许可，信息公开，行政处罚等规定，严格依法办事。

（二）建立健全长效的齐抓共管机制

发动全民监督土地违法行为，在各村民小组，各村级组织，各镇区街道设立违法行为举报信箱，聘请监督员，充分发挥政协委员，人大代表的监督作用，将查处土地违法行为的职责分解下去，层层落实，纳入社会治安综合管理体系，实行一票否决，查实有奖。国土、城管、规划、公安、住建等部门加强配合，及时处理土地违法行为。

（三）加大土地行为查处力度

对于土地违法行为一经发现立即查处，决不姑息，根据行政强制法、行政处罚法等法律的规定，在最短时间内遏制并消除土地违法行为。鉴于土地管理法没有授权国土部门的行政强制执行权，可以按照城乡规划法，江苏省城乡规划条例，由政府协调交由规划部门查处，及时消除违法行为，以减少行政执法成本，降低以后强制执行的难度，减少资源的浪费。

（四）加强法院与行政机关的良性互动

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关键词： 农村土地征用 问题 对策

改革开放34年以来，中国的经济始终保持比较快速的发展，取得了举世瞩目的成绩，成功应对金融危机，人民生活水平日益提高。在经济快速发展的同时，城市在不断扩张，大量的农村集体土地被征用，许多依靠土地为生的农民失去土地，被迫进入城市成为没有经济来源的城市人口。征地问题涉及被征地人的利益，这个问题如解决不好，就必然会引起老百姓强烈的反响，影响社会稳定的大局，对促进经济社会发展和新农村建设都会产生十分重要的现实意义和深远的历史意义。当前，农村集体土地的征用是比较敏感，也是农民反映比较强烈、矛盾比较突出的问题，需要我们认真地思考和探究。

一、农村土地征用中存在的问题

1.土地使用形式转变过程中产生的巨大土地收益与征地农民利益之间的矛盾。主要表现为征地补偿标准偏低，农民所获补偿与被征土地进入市场的价格“剪刀差”过大。据中国土地勘测研究院统计，仅2002年，全国由土地使用权有偿出让获得的土地收入为2419.79亿元。土地使用权有偿出让面积12.423万公顷，占总征地面积的58.52%。其中招标拍卖挂牌的为1.81万公顷，收入968.55亿元，其余主要是协议出让。2002年，使用权出让的收入全国平均为12.97万元/亩，使用权转让流转的收入平均为23.47万元/亩，招标拍卖的收入平均为35.67万元/亩。

与如此巨大的土地收益相比，被征用土地农民的利益又如何呢？根据现行《土地管理法》，对土地的补偿和对农民的安置总计为该耕地征地前三年平均产值的10—16倍，最多不超过30倍。按照这个标准，对农民的补偿虽然具有地区差异，但以现金形式补偿的通常都在每亩1.5万—3.5万元。在人均耕地面积处于联合国建议的0.5亩危险线以下的地区，一个被征地的农民有时每亩只能得到7000元左右的补偿，并从此割断了与土地的联系，面临新的生计、基本生活保障等问题。

土地征用是指国家为了社会公共利益的[1]需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。国家行政机关有权依法征用公民、法人或者其他组织的财物、土地等。从土地征用的含义中，我们可以看到在我国，农民只拥有土地的使用权，所有权在国家手中，土地征用具有强制性，农民不能以商品的形式私自买卖土地，农民所获得的补偿款其实只是对收益的一种象征性的补偿。

2.土地被征用后闲置的现象比较多。这种现象多数存在于开发商征地中。很多开发商为了获得更加丰厚的利润，会把征用的土地囤积，等到行情更好的时候再出售出去或进行进一步的开发。土地长期闲置，农民和土地分离，土地不能发挥它的作用；而且这种现象长期大量存在，也给现有的土地增加了压力。土地有但不是农民的，不能根种，有土地的农民就需要增加亩产解决中国人自己的吃饭问题，这就人为使得供需矛盾加剧，给农业的发展提出了更大的考验。

3.土地被征用后，各方面的原因导致农民手中并没有充裕的钱，医疗、养老仍然没有保障。农民因为受教育的程度有限，本身理财能力弱、投资理念差，失去土地的农牧民大部分人拿到补偿款后用于建房、子女婚嫁等费用，留作自己养老和投资的占少数，短时间内就消费光了，如政府不给予积极的指导和建立社会保障机制，会使失地农牧民今后生活没有出路，给政府增加“包袱”，也会增加社会不安定的因素。同时，随着中国社会发展，土地不断被征用的现象逐渐增多，还出现了以下几种情况：一种情况是有一部分人就盯上打农民的补偿款，在当地掀起“黄赌毒”风潮，使得很短时间补偿款就聚集到这部分人手中，农民可能因此变得更穷；第二种情况是拿到补偿款的农民不把钱当回事，大量购置高档消费品，而且农民之间还相互攀比，导致大量的钱都被消费。

4.农民土地上附着物补偿标准不确定，给征地工作增加难度。征地过程中，土地补偿费和安置补助费按法定补偿，但地上附着物没有具体的补偿标准，农民漫天要价，使拆迁工作难以正常进行，给征地工作带来了一定难度。

二、针对以上问题的建议

1.土地征用应面向市场，进行市场化操作，增加农民被征地后的收入，减少农民所获补偿与被征土地进入市场的价格差。

按土地征用后的性质加以区分，被征用的土地可以分为公益性建设用地和非公益性建设用地，对于二者需要区别性对待。真正的公益性建设用地，在征用前后出现征地补偿与所获收益之间的差别不明显。因为公益事业即使有效益，一般也是用于成本的回收和公益建设项目的日常维护，营利并非公益事业的目的。对公益性建设项目的征地补偿应遵循及时、充分、适当的原则，补偿费用可以按照现行的做法实行。但非公益性建设用地是进行商业化收益的，可能获得的收益是成几百倍和几千倍增加的，这种性质的征地补偿则应按照市场价值规律进行。

因此，法律在严格界定“公共利益”范围的前提下，还应明确规定，非公益性建设项目用地不能列入征用范围，而应纳入市场，由市场决定土地价格及各利益主体的分配比例。要坚持遵循平等自愿、协商一致的原则。为了切实保护农民利益，也为了建立完善的土地市场，征地补偿必须以土地的市场价格为依据，实行公平补偿。

2.征地补偿标准应该随着市场经济的发展呈现动态的变化，不能保持常年不变。

由于我国特殊的国情，集体土地对农民而言不单是生产资料，还是生活保障资料。土地征用是对集体土地所有权和使用权的永久性转移，农民将永远失去土地的经营权，失去生活的来源和保障。因此，在土地补偿中应考虑这一特殊性，使补偿收益更多地偏向失地农民。

3.在农民被征地后政府应建立比较完善的社会保障体制，使其“老有所养、幼有所依”，医疗、教育、交通各个方面都有所保障；村委会应引导农民合理消费、正确理财，使得失去土地的农民们能真正获得切实的利益。

农民在获得有限的补偿款之后，失去了原有的生产资料，有的被迫进入城市，生活方式、生活压力等都发生了变化。这种情况就需要政府和村民委员会加以引导，引导农民建立良好的投资理念，树立正确的消费观念，自觉抵制“黄赌毒”不正之风。

4.各级地方政府及相关部门应提高对“土地是民生之本”的认识，在依法行政中牢固树立“以民为本”的理念，加强管理，逐步完善有关法律法规，进一步规范农村土地征用行为；各地政府及有关部门要从严把好征地关，严格界定公益性和经营性建设用地，征地时必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，慎用征地权力，切实控制征地规模，进一步发挥市场配置土地资源的基础性作用。

5.从我国国情出发，实行最严格的耕地保护制度，尤其是要重点保护基本农田，同时还要做好土地占补平衡工作，充分挖掘土地资源潜力，以促进土地资源可持续利用，保障国家粮食安全。