房地产方面的法律法规范文

导语：如何才能写好一篇房地产方面的法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房地产 经济管理 管理机制

我国国民素来有“有房才有家”的概念，所以房地产的经济发展不仅仅是一个经济问题，更是切实关系到我国国计民生的重大问题，这些年来，房地产行业的快速发展的确为我国国民提供了更好的住房环境，亦为我国国民的生活水平提高做出了一定的贡献，但现阶段我国房地产行业有着发展速度过快，市场过热；房地产行业的整体素质较低；房地产企业的管理水平不高，抗风险能力差；房价居高不下，人们购买压力大；房地产交易与中介市场发展不规范等现状。因此必须加强我国房地产经济管理，以保证我国房地产行业的健康发展，满足公众的基本要求。

一、我国房地产经济管理的现状

我国房地产行业虽然从表面上看起来蒸蒸日上，可是内部却充斥着许多问题，如果不能及时的解决这些问题，将会对我国房地产行业的健康成长埋下了巨大的隐患，甚至会影响到我国整体经济的健康发展。问题涉及到很多的方面，总体来说有以下几点：

（1）我国政府虽然出台了一些房地产方面的宏观管理政策，希望用这些政策来解决我国房地产行业所存在的问题，可从实际情况来看，这些政策并没有能从根本上对问题进行解决，起到的效果也有些微乎其微。在国家出台了一些宏观调控的政策之后，房价非但没有像想象中的减缓增长速度，反而在某些意义上来说，我国国民购买商品房的价格被提高了。

（2）因为房价的不断上涨，在房地产所需要的建材与其它物资成本也出现了整体上涨的趋势，继而直接影响到了我国房价的再一次上涨，逐渐形成了房价上涨趋势得不到缓解的恶性循环。

（3）从房地产宏观的远景上来看，我国房地产行业还有着很长远的未来，在环球金融危机之后的这些年来，我国意识到经济发展中不合理的推动经济增长的发展模式，开始从依靠投资、出口等经济模式向着依靠内需的方向进行转变，国家不断的出台政策激励我国消费者的消费欲望，大幅度的提高了房地产市场中商品房的成交量，使得房价持续上涨，而城镇化建设也是商品房价格稳步上升的重要保障

二、我国房产经济管理所存在的问题

（一）经济管理缺少一个完善的管理机制

近些年来我国的各级政府都加大了对房地产经纪管理的力度，相继出台了不少政策，

但政策得不到正确的落实，就等于是走个形式，起不到真正的效果。房地产行业作为一个暴利行业，是各个地方的主要财政收入来源，所以不可避免的就出现了官商结合的情况，如果不能抑制这种情况，就会对房地产经济管理带来很大的阻力。

（二）法律法规体系不够完善

目前我国房地产行业的法律法规呈现出一种跟不上时代变化的现象，房地产行业的飞速发展，映射出法律法规体系的改变过慢，导致这种情况的原因大致有两个方面：一是我国房地产方面的法律法规满足不了房地产快速发展的需求，使得房地产发展的过程中，不可避免的出现很多问题，房地产行业本应在各个环节都有着完整的体系，却因为法律法规体系的不够完善导致市场发展做不到正常的秩序。二是我国的大部分房地产经济管理的文件是由国务院颁布的，虽然相关法律法规在逐步的建设起来，可在实施的过程中却依然存在着许多问题，使得法律成为了一种空谈，使得法律法规的严肃性成为了一种讽刺。

（三）房地产经济泡沫现象严重

目前我国房地产行业的泡沫经济的现象逐渐严重了起来，尤其以“北上广”特别严重，普通的房价都已经逐渐涨到了十万块一平方，更别提为了孩子教育应运而生的学区房，近几年天价学区房的新闻比比皆是，从二十万一平米，到四十八万一平米，到一六年所出现的六十万一平米的学区房，我国的房r是不是太过神奇了，房地产行业到底都做了些什么。房价的逐步提高，导致国民已经将投资房产作为最稳定的投资方式之一，使得房地产市场依然呈现出一种火热的现象，继而变相的鼓励了房地产开发商，让开发者认为房地产依然有利可图，建造更多的房产，而这一举措无疑会导致我国房产的大批量积压，产生供大于求的现象。

三、应对我国房地产经济管理的策略

（一）完善房地产经济管理机制

拯救我国的房地产经济管理方面的问题，完善的管理机制是必须在第一时间得到保证的，毕竟仅凭着政策的一腔热血是制止不了商人逐利的现象。详细的划分政府部门应当承担的房地产经济管理职责，及时的发现市场的各种问题现象，吸取先进国家的一些管理经验，以保证执行力的确保，最后我国政府应当制定一个更合理的财税制度。

（二）法律必须扮演起自己该有的角色

我国作为一个走着和西方资本主义国家不同道路的国家，应当有着更适合自己的法律法规体系，将我国现有的房地产行业的法律法规进行细致的划分，演化出更适合我国的法律法规的细则，以稳定我国房地产行业的正常运转。

（三）房地产泡沫隐患必须得到解决

房地产泡沫的隐患是所有人都心知肚明的，即使我国经济自成体系，有着政府这面坚强的后盾作为退路，可房地产泡沫的隐患也依然必须得到解决。第一，政府部门认真的检

测房价，严厉的禁止炒房、投机等现象。第二，我国应该针对当前房地产行业的情况，构

构建与之相匹配的预警制度，科学的对房地产的发展进行预测与评价。

参考文献：

[1]王向前.分析我国房地产经济管理中存在的问题与对策[J].黑龙江科技信息，2012，（04）.

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关键词:空余房地产;租赁合同;管理

在人口不断集中的过程中,空余的房地产数量也随之增加,空余房地产出币团人原先的单独出租,发展到目前的大规模出租,在管理上,也实现了由分头管理转变为集中化管理。特别是在一些大中型的城市中,空余房地产的升值空间更大,在目前的房地产事业中,空余房地产租赁管理已经成为了一项重要的课题。而空余房地产租赁管理本身就具有较强的复杂性,其所涵盖的内容有很多,而合同管理则是其中一个关键的环节,其贯穿空余房地产租赁管理的全过程,在租赁管理中占据重要的地位。下面本文就主要针对加强空余房地产租赁的合同管理进行深人的探究。

1、加强空余房地产租赁管理中合同管理的重要性

一般来说,合同受到法律的保护,其所起到的主要作用就是维护社会主义市场经济发展的秩序,另外也是对个体行为进行保护,其可以有效的维护个体的权益。合同的签订都需要严格的依据法律的效力,如果没有融合法律观念,那么该合同将没有法律效力,不会受到法律的保护。空余房地产租赁合同管理本身就具有较为突出的管理优势,而最为明显的就是全过程以及系统化的管理优势。所谓的全过程就是指代的合同的自开始洽谈到合同结束的一系列过程。而所谓的系统性就是指代的合同中的各项有关的房地产管理内容都要进行全面的管理。并不是合同签订完成了就可以了事,而是在合同签订完成后,要严格的按照合同中的内容进行各项活动的开展,针对合同实施有效的管理,在合同签订前以及签订后的各项条款都要进行有效的管理。

2、目前空余房地产租赁管理合同中存在的问题

2.1法规意识不强,合同意识淡薄

目前很多的空余房地产都是租赁给个人或者是单位,很多地区的空余房地产都有着各自的历史遗留问题以及其自身的特殊性,这就使得很多的单位以及个人在进行空余房地产租赁的时候,需要根据其特殊性和历史遗留问题与自身的发展是否相符来进行全面的思考后,再确定是否选择租赁空余房地产,但是很多的个人以及单位对于这方面并不重视,在不清楚房地产租赁存在的历史问题以及特殊性的基础上,针对相关的法律法规也不遵守,不具备较强的法律意识,这样就使得合同的执行并不规范,很多的合同并不具备法律效力,形同虚设,从而使得房地产企业受到了巨大的经济损失,在经济发展上出现了倒退的现象。

2.2空余房地产部分租赁合同不规范

一些空余房地产的租赁合同并不规范,很多的内容并不符合法律法规的要求,这就使得租赁合同不具备法律效力,在法律上无法使得空余房地产合同受到认可,而造成这一情况出现的主要原因就是相关的人员不具备较强的法律意识,在法律认识上比较欠缺,从而使得空余房地产部分租赁合同并不受到法律的保护,使得房地产企业蒙受较大的损失。

2.3合同引起的纠纷

由于没有做好相应的协调工作,加上出现的问题迟迟得不到解决,在产权隶属关系上较为模糊,这一系列问题的出现,都使得道路以及电力等公共设施无法得到切实的落实,从而使得用地出现纠纷,租赁双方的权益都会受到的影响,导致了经济效益的下降,严重的会使得房地产行业的发展出现倒退的现象。

3、加强空余房地产租赁合同管理的措施

3.1严格规章制度的贯彻落实

加强对各项法律法规制度的完善处理力度,使得各项法律法规能够更加符合现代房地产发展的需求,可以充分的依据这些法律法规来进行空余房地产租赁合同的管理,在审批手续上可以更加的规范化,针对房地产租赁合同管理的法律意识进行有效的强化处理,展开对空余房地产租赁合同管理的法治教育,积极的进行法律法规的宣传,从而可以使得空余房地产租赁合同管理能够有法可循,使得空余房地产租赁合同管理工作能够有效的开展。

3.2强化合同的规范性,加强监督力度

针对空余房地产租赁合同进行管理的过程中,要合理的应用相应的法律手段,将既定的法律规范当做参考的依据,保障相关的房地产管理部门能够针对租赁合同进行全面的管理,针对合同中的各项内容进行规范化设定,保障监督工作的顺利开展,针对合同管理进行有效的监督,这样不仅能够使得空余房地产得到有效的利用,防止资源的浪费,同时也能够更好的推动房地产行业的发展,从而使得房地产行业可以具备更大的经济价值和社会价值。

3.3合理审核合同内容,减少纠纷,提高履约率

一份合同能否顺利执行,会不会引起合同纠纷,很大程度上取决于合同在签订前是否对合同条款进行过认真的评审。对空余房地产租赁合同的内容审查,主要包括界限清晰、租金明确、租期适当、文本流畅、防止错漏或产生歧义等几方面的内容。各单位应把合同内容的审查作为一项硬性规定实施于空余房地产租赁管理中来,只有对合同内容进行细致合理的审查,才能有利于房管部门宏观合同管理,还可以从微观上防止无效合同和诈骗行为的发生,有利于协调合同主体之间的关系,提高履约率。

4、结语

通过本文的分析可以了解到,针对空余房地产租赁合同实施高效的管理,具有一定的必要性。而要想能够使得空余房地产租赁合同的管理力度可以得到强化,就需要构建相应的合同管理机构,依据该机构来对租赁合同实施高效的管理,同时要构建高质量和专业的人才队伍,通过这两点,就能够使得空余房地产租赁合同得到强化管理,从而就可以进一步的推动空余房地产经济效益和社会效益的提升,使得房地产行业能够实现长远的可持续发展。

参考文献:

[1]王杉,高屹.空余房地产租赁管理存在问题及对策探讨[J]价值工程2014(22)

[2]陈世幸.降低综合税费促进房地产租赁市场的发展[J].广州市财贸管理干部学院学报20l0(0l)

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【关键词】 房地产交易 权属管理 实践研究

1 引言

近年来，随着我国经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场得到了突飞猛进的发展，已经成为中国经济的支柱型产业，在国家经济与社会和谐等方面起着极为重要的作用。但是，由于相关规章制度和交易管理体系等方面的原因，我国房地产交易与权属管理还存在不少缺陷，给房地产市场的规划化发展带来极大的影响。包括权属登记、房产销售、房屋租赁、房产评估、市场管理等等，在管理法规、政策建设等方面都明显滞后。如何规划房地产交易行为，加强房地产权属管理，成为房地产市场健康发展的关键。下面，本文从房地产交易与权属管理的实践工作出发，就房地产交易与权属管理中的一些问题进行探讨，并提出一些合理化的建议。

2 房地产交易与权属管理存在的问题

2.1 房地产交易管理存在的问题

在房地产交易中，质量、成本信息不对称现象极为严重，极有可能影响房地产交易的公平与公正原则。这种现象，一方面购房者可能会支付过高的价格，售房者牟取超常的利润，另一方面可能会出现劣币驱逐良币使房地产市场走向衰落。当前，这种信息不对称现象，在房地产市场中已经显现出极大的负面影响。在房地产交易中，开发商掌握了房地产商品的所有信息，在销售之前通过广告宣传媒体吹嘘自己的楼盘并一些诱导性信息，再加上当前期房交易占据极大的比例，购房者所看到的仅是渲染图、模型、样板房和一些描述信息，而不能看到真实的商品房本身。这种明显的信息不对称现象，根本无法使消费者得到真实可靠的产品信息，甚至还有故意炒作、夸大效果等现象更造成错误的诱导。此外，房产中介的存在， 更加深了信息不对称与房地产交易中的利益冲突，一方面是销售者与房产中介之间的信息不对称和利益冲突，另一方面是房产中介与购房者之间的信息不对称和利益冲突，这些冲突更加重了房地产交易管理问题。

2.2 房地产权属管理存在的问题

当前，我国房地产权属管理的法律依据主要存在于一些民事法律法规之中，这些法律法规并不够完善，甚至在相关法律法规的理解上还不统一。此外，房地产权属管理中，权属登记、档案管理等也存在多头行政、机构复杂的现象。目前我国房地产权属登记与管理一般由房管部门市场处、权属处登记与管理，在竣工前的买卖、租赁、抵押等权属管理纳入市场行为由市场处管理，竣工后的买卖、抵押、租赁等则由权属管理部门负责，在操作上、管理体制上，极容易造成信息的分散，再加上地域分工的交叉等更造成了权属审查方面的严密性与安全性，影响了权属管理的权威与公信能力。此外，权属登记的效力不统一问题，也是权属管理中的一个重要问题，存在对抗主义、生效主义方面的冲突。

3 房地产交易与权属管理规范化策略

3.1 房地产交易管理规范化策略

在房地产交易过程中，房地产开发商、房地产中介、售房者都有着社会责任，但在社会责任的履行上却往往因为个人利益原因而故意忽视自身的社会责任，尤其是社会诚信问题。当前房地产交易中，有消费者购房交纳保证金的制度，如果消费者不购房退出交易则保证金不返还，但对于房地产开发商、房地产中介、售房者却没有类似的约束，难以对消费者的权益进行有效的保护，应当也建立起基于售房者的保证金制度，一旦出现诚信问题可以利用保证金来赔偿消费者，建立起公平、公正、公开的房地产交易环境。实际上，房地产交易存在缺陷是不可避免的，这些仅依靠市场活动来自主建立机制完全无法满足，必须政府来干预，如信息不对称问题就必须从立法等方面加强管理，促进房地产市场的健康发展，再如房地产中介市场的混乱问题，政府应当加强管理，培育起诚实守信的中介行业。

3.2 房地产权属管理策略

权属管理是房地产管理与现代房地产制度的重要基础，虽然我国当前涉及权属管理方面的法律法规较多，但却还没有专业的房地产权属管理法规，只是零散的存在于相关法律法规之中，使得不少条款出现冲突甚至存在不合理现象。要加强权属管理，当前应当建立起统一的权属登记与档案管理制度，将权属登记和档案管理与行政机关职能合为一体，避免多个机关负责登记现象，建立统一的登记机构，建立起统一的登记管理程序和制度。同时，在权属管理上，要加强实质性的审查管理，保证权属内容关际权利相一致，保证权属管理的公信力。虽然实质审查会使权属管理程序更为复杂，并影响工作效率，但却可以利用公证机关来提升实质性审查能力。同时，在审查时除了形式要件外，还有权源证明的审查，同时还有实地勘验等，这些都必须切实进行，才能保证权属管理的公信能力，保证当事人的合法权益。

参考文献

[1] 周丽丽.关于房地产交易与权属登记规范化管理的几点思考[J].科技创新导报，2008（11）

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关键词：房地产项目 设计变更 管理对策

1、 引言

随着市场经济发展的逐步深入，我国的房地产市场已经渐渐褪去了改革开放之前的社会福利分配色彩，具有了越来越鲜明的商品市场的属性，与此相关的各项法律法规也逐步建立和完善起来。众所周知，房地产项目的投资额度巨大，建设周期一般为数年，在此期间的流动变现不易发生，因此在如此长的开发周期中往往会面临一些复杂多变的事件与过程，从而为项目设计带来变更。房地产项目设计的变更管理是十分重要的，关系到这个项目的后续工作流程，也关系到设计周期和建设费用。本文深入剖析当前房地产市场普遍存在的设计变更问题，在分析其原因的基础上，给出具有针对性的解决对策。本文的成果对于提高房地产项目管理水平具有比较好的借鉴意义。

2、房地产项目设计变更原因分析

房地产项目周期较长，常常会面临着各种内部与外部的问题。在项目开发的不同阶段，有不同的因素会导致设计变更，经过总结，主要的原因包括：

（1）来自相关法律法规的原因。房地产领域的法律法规，是对房地产企业与项目进行约束管理的一系列规定。房地产的开发周期较长，在开发期间，如果遇到国家对法律法规进行调整，或者出台新的规定，则会对项目的进展产生比较大的影响。

（2）来自设计阶段的影响。房地产项目的设计方案决定着该项目的进展，如果参与设计的工作人员中，有因为工作遗漏或者疏忽，或者责任心不强僧问题，使设计方案有所欠缺，则会导致将来出现设计变更，对项目造成影响。

（3）来自市政配套的影响。房地产项目由于关乎人们的工作与生活，因此会与不少市政设置发生联系。而是市政门的规划与进展，便会影响到房地产项目的进展，从而发生设计变更。

（4）来自决策调整的影响。在房地产项目的进展过程中，有时候会由于业主的战略目标发生了变化，而导致设计方为了适应这些变动而不得不对设计方案进行变更。由于房地产项目往往体量庞大，功能复杂，牵涉面广，所以在业主方调整其使用功能或者更换其建筑材料与设备时，均会影响到项目最初的设计方案，从而产生变更。

（5）来自现场施工的影响。房地产项目在现场施工时，如果因为施工方的疏忽或者管理的疏漏，以及设备质量、材料质量不达标等问题的发生，均会使项目难以达到预期的要求，设计者必须对方案进行调整，从而引起设计变更。

3 、房地产设计变更对策探讨

3. 1技术方面的对策

首先，房地产项目应进一步重视前期工作，对市场的发展趋势和规律进行细化的分析和评估。房地产项目建设周期长，市场在建设期间会发生各种各样的变化，从而为项目本身带来许多不确定因素。只有以科学客观的手段对市场和大环境进行分析预测，并做足各类准备工作，才能尽可能少的产生变更。其次，应为项目的管理组建专业化的人才队伍，从而以其丰富的经验与专业化的技术水准尽可能早地发现在设计方案上的遗漏之处，从而使设计变更的数量减少到最低程度，提高设计质量。第三，应该充分把握房地产项目周边的市政发展规划，通过积极主动地和市政部门进行沟通协调，及时获取市政发展和变动信息，尽可能减少项目后期的变动。第四，要实现流程化的设计管理，以尽可能降低设计变更的几率。

3.2.信息管理方面的策略

随着信息技术发展与应用的逐步深入，房地产企业设计的管理工作与计算机的相关性越来越大，并逐步引入各类信息系统来解决设计中的实际问题。房地产企业迫切需要建立一套基于信息技术的项目管理信息系统，提高管理流程效率，减轻工作负担。信息化管理模式在房地产企业中扮演着的不可或缺的角色，同时也在相当大的层面上影响着企业设计的效率。对这一部分工作进行信息化管理，也是房地产企业优化管理模式，提升管理效率，减少设计变更管理的重要部分。建立信息化平台，加强内部信息沟通，能够提高管理流程效率，减轻工作负担，改善手工处理业务的现状，信息系统的使用有利于房地产企业的部门之间更加快速地获取项目进度，使很多工序和专业的图纸做到部门之间的共享，发生设计变更的协调与处理更加及时。

3.3 合同管理方面的策略

目前，无论是房地产的财务与合同管理，还是项目完工之后的评估，均没有针对性的法律法规共双方遵循。加之建设单位的资质和情况各不相同，必须有相关的规范化管理策略，才能尽可能减少设计变更。首先应对项目设计的合同内容进行进一步完善，在合同中严格和详细地明确一旦发生设计变更的解决方法，在设计方与建设方的沟通前提下制定出详细的处理条款，从而使设计变更的成本损失减少到最低。此外还可以引入限额设计，在设计之初便对房地产项目的成本做出具体的限定，从而避免由于设计变更而引起的成本超支。

3.4基于责任管理的策略

首先应强调法律法规是否在项目进程中得到了严格的执行，项目的推进过程是不是与基本建设程序相符。如果过于走捷径而越过了必要的程序，便会为将来设计的变更留下隐患。其次应确定设计变更的具体责任者，并详细规定责任范围，使项目参与的各方均能知晓自身所担负的具体职责，从而使房地产项目能够如期完成。此外还应设立与项目任务完成情况相关的奖惩机制，通过经济的杠杆使项目任务的参与者提升积极性，负起相应的责任。

4、 结束语

房地产项目具有与一般项目不同的特点，首先是投入资金量大，其次是需要更加专业的管理模式，而且项目持续周期长，涉及到许多不可预知的外部因素，所以在项目的全周期中，管理者都必须面对充满变化的过程和不断出现的新情况。本文充分分析了房地产项目设计变更的原因，并给出解决方案。本文的成果把房地产项目的管理提升到更高的层次，从而使项目建设更加顺畅，有利于房地产市场的良性发展。

参考文献：

[1]阎善华.建筑工程项目成本控制研究7D8，中国优秀博硕士学位论文全文数据库（硕士），2011，03

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个人贷款风险的定义指的是借款人无法正常还款或者出现违约的不确定性。这种风险是随着借款人贷款之始就存在的，是无法忽视的一个重要条件。其中就我国个人住房贷款的风险种类可以划分为以下几种，第一、信用风险。这里的信用风险指的是借款人由于个人、工作、家庭、健康等方面的变故出现无力偿还的现象，从而导致借款人信用度降低，让银行蒙受可能损失的风险。第二、操作风险。这里的操作风险指的是个人在住房贷款业务操作过程中存在疏漏产生的风险，主要是人为操作失误、业务流程设计不合理、贷款审批不严格、贷款后监管不利等形成的隐患，造成这些风险的隐患多为非借款人的开发商和贷款银行。伴随着巨额的利润，房地产开发商或者贷款银行中内部工作人员监守自盗，道德水平败坏而致，大多数以团伙形式对借款人进行“陷阱合同”的签订，从而建立不公平不合法的贷款条约进行牟利，这是要严格打击的违法行为，广大借款人在进行隔热住房贷款的时候更要走正规渠道，不可以轻信谣言以免上当受骗。第三、市场风险。房地产价格并不是固定不变的，二是伴随着市场经济的发展和人民收入水平发展变化的，因此房地产价格作为一个重要的市场风险方面就不容忽视。另一方面个人住房贷款涉及民主民生国家政策、涉及首付款比例、利率优惠幅度等等方面，当市场经济出现变动的时候，这些国家政策方针往往会有所改动而且改动力度和幅度较大，从一定程度上讲这也是导致我国个人住房贷款存在较大的风险的社会方面因素。第四、法律因素。作为我国个人住房贷款中第三方的法律法规，一直都是我国进行有序银行个人贷款业务工作的基础，很多时候某些利欲熏心的房地产商或者贷款银行会通过我国还并不十分完善的法律法规漏洞，建立各种不合理贷款合同与贷款人签订，从而使贷款人蒙受不必要的经济损失并且无法申请法律保护，我国法律的不完善也是导致个人贷款出现风险的重要因素。

二、我国个人住房贷款风险的防范措施

我国个人住房贷款由于受到个人收入、社会法律、房地产商贷款方等多方面的影响存在着一系列的不稳定因素，造成了在个人住房贷款中存在较大的风险，就当前社会我国主要的个人住房贷款风险防范措施使用，总结出以下几条。第一、针对信用风险的防范。我国政府可以通过加强对市场经济的监控，尤其是切实开展合作机构准入制度和合作项目回访制度，来增加对银行和房地产商的信誉调查，密切关注市场资金的流动方向，严防虚假套贷、挪用贷款等事项，通过对资金流向的企业和私营业主的营业状况进行调查，确保资金应用的安全合规，严把相关楼盘项目的准入关和贷款审核关，确保贷款尸体的真实性严防烂尾楼和假按揭等不真实的现象，确保借款人的资金合理化使用而不是滥用引起的信用危机。第二、针对个人客户信用风险的防范。要保证个人住房借款合同的安全有效，借款人在进行申请借款贷款之时要有足够的贷款知识，了解贷款业务的基本流程，并且积极咨询相关人士了解当前我国贷款业务的特点，按照正规合法的渠道进行贷款借款活动。此外还需要我国政府建立更加完善的借贷法律法规体系，真正完善的明确到贷款合同中的每一步，从而杜绝部分利益熏心的房地产开发商和贷款银行通过不法手段设立不公平的贷款合同给借款人带来不必要的经济损失，从根本上规范贷款市场秩序，保证我国金融事业的健康运行。

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关键词：中国房地产信托市场 问题 解决对策

一、我国房地产信托发展过程中存在的主要问题

我国房地产信托发展时间只有二十多年，依旧处于幼年期，因此同国外发达国家房地产信托相比较依然存在着不少的问题，综合来看，主要存在以下几个方面的问题：

（一）房地产信托资金运作结构不合理，风险较大

纵观我国房地产信托发展，许多房地产信托资金布置结构严重不合理，资金投入普遍存在着单一集中化的现象，这种单一集中化主要体现在房地产信托资金主要集中于大型房地产项目、写字楼、商铺等高价位房上，而对于那些安保性的安居性工程则投入较少，资金流动性很差，这样就在无形中增大了房地产信托资金兑付风险，一旦房地产项目本身出现问题，后果将不堪设想。

（二）信托产品较为单一

主要表现在房地产信托的资金筹集功能当前被无线放大，房地产信托公司被加上了一个类似于银行的角色，甚至有的房地产企业将房地产信托作为自己向银行贷款的跳板，也就是说从房地产信托这里筹集到的资金来满足银行对自己进行贷款的要求，这样房地产信托的整合社会资金和分散风险的作用就无形中被弱化，无形中增加了房地产信托机构的风险。

（三）信托产品信息的透明度不够

由于我的房地产信托市场依旧处于发展的初级阶段，因此各方面的相关的法律制度依旧不够完善，这使得我国的房地产信托产品信息透明度依旧缺乏，房地产信托机构相关的信息一般都不及时，而且的信息往往不是委托人真正想了解的，这就使得委托人在信息了解方面总是处于被动地位，信息透明度不够也严重限制了我国房地产信托业的发展。

（四）房地产信托业相关制度依旧不健全，专业性的人才依旧缺乏

由于我国的房地产信托业发展时间依旧短暂，因此从制度假设上来说依然存在着很大的缺陷，制度的不健全也使得我国房地产信托业中不时出现各类违法事件，给我国的房地产业的快速发展造成了很大的危害，同时，我国房地产信托行业中依然缺少真正专业性的人才，这和我国高校这类专业人才培养制度不无关系，人才培养制度不合理较为单一化导致了我国缺少真正房地产信托的人才，这种专业人才的匮乏也在一定程度上阻碍了我国房地产信托业的快速发展。

二、完善我国房地产信托市场的对策

通过对我国当前的房地产信托市场所存在的问题的分析，在今后应该着重从以下几个方面对我国房地产信托市场进行进一步的完善，从而促进我国房地产业的持续健康发展：

（一）完善现有的房地产信托相关的法律法规体系

应该看到，当前我国现有的房地产信托法律法规依然不健全，存在着相当大的法律漏洞，这是制约我国房地产信托可持续发展的一个主要因素。因此，在今后，国家应该进一步完善现有的房地产信托法律体系，从法律层面对我国房地产信托给予法律上的指导，除了应该进一步完善相关的法律法规空白之外，还应该着重对我国房地产信托现行的相关的法律法规进行不断的完善，例如对我国现行的《信托法》进行进一步的补充修订，有效借鉴国外发达国家的相关法律规定，进一步使得整个房地产信托运行有法可依，有法必依，从法律层面对房地产信托给予保障，建立起适合我国国情的房地产信托法律系统。

（二）规范房地产信托的风险评估体系

面对我国当前不少房地产信托面临着较大的风险的这一事实，应该成立专门的针对房地产信托公司风险评估的专门机构，对房地产信托公司的风险进行专业评估并给予科学建议，及时对房地产信托公司的具体业务进行定期的风险评估，这样才能真正的有效降低房地产信托行业的风险，保护委托人的合法权益，促进房地产信托业的发展，同时，要进一步加强房地产信托公司自身的风险防范的意识和能力，通过各种有效途径来加强房地产信托公司内部风险控制体系的建立，有效降低各种风险。

（三）加强我国房地产信托产品创新力度

各房地产信托公司应该首先明确自身市场定位，在这个基础上要因地制宜的为委托人开发出各类具有个性化的信托产品，同时还要进一步满足房地产的需求，要将这两个方面很好地结合在一起，有效改变我国房地产信托产品单一的现状。

（四）矮矮墩墩采取有效措施提高房地产信托专业性人才的培养制度

房地产信托市场应进一步改进现有的人才培养制度，努力发掘专业性人才，同时要和高校进行积极的联合，努力改变高校现有的关于房地产信托人才的培养模式和结构，加强房地产信托专业型人才和高端人才的培养质量，有效提高房地产信托的整体业务水平和管理水平，促进房地产信托更好的发展。

总之，房地产信托市场的出现符合历史潮流，它的出现为我国房地产业在今后能够健康稳定发展，有效推进我国房地产业实现战略转型都提供了一个很好的契机和条件。在当前条件下，我国房地产信托市场只有进一步改善自身存在的种种问题，不断改革，真正建立起适合我国国情但是又朝着世界房地产信托发展方向发展的房地产信托市场结构，努力改变我国现有的房地产业的发展模式，只有这样，才能进一步促进我国房地产信托行业的整体可持续发展，有效推动我国经济向前发展。

参考文献：

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房地产业是我国国民经济的一个重要的支柱产业。房地产业的健康发展对于拉动内需、扩大就业、促进国民经济的发展具有重要的作用。房地产业属于资金密集型产业，具有资金需求量大、投资成本高、回收期长、涉及面广等特点。房地产企业的发展离不开资金的支持。房地产开发的过程就是一个资金转化的过程，资金是房地产企业的血液，资金问题是房地产业发展不可忽视的一个重要问题。因此对房地产业融资问题的研究，不但对于房地产业的健康发展具有重要的意义，对于我国经济的稳定也具有巨大的现实意义。

二、我国房地产企业融资现状分析

目前我国房地产企业融资来源主要有银行贷款、股票融资、自筹资金、融资租赁、企业债券、信托融资等方式。从结构上可以划分为银行贷款、自筹资金、其他资金来源（主要包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金）三个项目，这三个项目占到总资金的95%以上。2012年我国房地产企业共融资96538亿元，其中来自银行贷款的部分为14778亿元，占15.3%；房地产企业自筹资金39082亿元，占比40.5%；其他资金来源42274亿元，占43.8%，其中个人按揭贷款为26558亿元，占28%。2013年1至11月我国房地产企业银行贷款17667亿元，占筹资总额的16.14%；自筹资金42742亿元，占比39%；个人按揭贷款30534亿元，占比28% 。由这些数据可以看出目前我国房地产融资中，银行贷款比重最高，直接银行贷款以及个人按揭贷款比重达到40%以上，其次是企业自筹资金，仅次于银行贷款，其他融资方式获得资金较少。

三、我国房地产企业融资中存在的问题

1.房地产企业融资渠道过于单一

目前我国房地产企业融资过于依赖银行贷款，银行贷款在房地产企业融资中占据主导地位，债券融资、信托融资、股票融资、境外融资等方式所占比重较小。这种对银行贷款的过于依赖，使得银行信贷成为我国房地产业最重要的输血者，成了房地产业的一个重要支撑。据统计2006到2013年间我国房地产企业融资来源中，直接的银行贷款平均为18%，在其他资金来源中按揭贷款占25%，来自银行的资金一共占到了43%。大量的银行贷款使得银行资金参与了房地产开发的全过程，不利于我国房地产业的长期发展。房地产企业融资集中于银行贷款，容易诱发各种风险，一旦国家政策有变，房地产企业从银行难以获得资金，房地产业的资金链就会断裂，这样不但会对房地产行业带来致命打击，而且对我国银行系统的稳定以及金融安全也会带来严重的影响。因此我们必须认识到这种融资渠道单一化的弊端，优化房地产业的融资结构，促使房地产业更好的为我国国民经济服务。

2.房地产企业内部管理薄弱，信用风险较高

据统计2013年我国共有房地产企业8万多家，但是大部分的房地产企业属于中小型房地产企业，跨区域影响力较小，内部管理薄弱，风险控制能力较差。企业管理层对风险认识不足，更多的关注如何解决风险，而不是如何防范风险，缺乏相应的风险应急措施。内部管理薄弱使得一些房地产企业的融资能力受到严重影响，信用风险较高，这在一定程度上加剧了银行的信贷风险，出现一些不良资产，一些企业甚至出现无法偿还贷款而跑路的现象，严重影响了房地产企业的信用，信用风险较高是目前房地产企业融资难的重要原因之一。

3.关于房地产企业融资的法律法规不完善

目前我国于房地产企业融资相关的法律法规较少，有关房地产金融方面的法规不能形成科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性，这在很大程度上制约着我国房地产企业融资的发展。目前我国只有《公司法》和《担保法》两部法律涉及到了房地产企业融资的规定，但这两部法律中对融资的规定很模糊，可操纵性较弱，在实际中无法对房地产企业进行指导和监管，没有发挥法律应有的作用。在发达国家，市场是对资金调节的主要手段，国家对房地产业的调控都是有法可依，而我国由于缺乏具体的法律规定，只能依靠行政手段进行调节，如近几年我国各地实行的“限购”政策，对需求进行抑制，导致一部分限制资金无法进入房地产业，影响了房地产业融资的来源。相关法律法规的缺乏，使部分新兴的融资方式在发展过程中没有明确的法律条例作为支撑和后盾，使资金借贷者与资金使用者之间的利益关系无法有效的得到平衡。

4.房地产企业缺乏融资方面的专业人才

房地产企业的融资具有较高的专业技术性，企业应结合自身实力，项目规模等情况对需求资金进行计算，然后对比各种融资方式的成本，选择合适的融资规模以及融资方式。这些都需要精通财务，投资，熟悉资本市场发展以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而我国目前房地产企业在融资前并没有进行这些评估与计算，往往是根据企业负责人的意志盲目融资，只重规模不重效益，为企业带来了较大的风险。例如一些房地产企业往往不考虑其他的融资方式，只关注银行贷款，而且不管自身的需求是多少，贷到的钱越多越好，最后往往导致大量资金的闲置，或者资金无法回笼，使企业陷入财务困境。

四、优化我国房地产企业融资对策分析

1.构建多元化的融资渠道

党的十六届三中全会中首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”，我国房地产企业要积极发展除银行贷款以外的其他融资方式，构建多元化的融资渠道，降低企业融资风险。首先大力推进房地产信托业务。房地产信托是指投资者将资金委托给信托公司，然后再由信托公司投资给房地产公司或者房地产项目的融资方式。该融资方式在国外发达国家已经得到了较好的发展，而我国目前仍处于起步阶段，因此我国可以可以通过学习国外成熟的房地产信托模式，并结合我国的具体情况，逐渐建立适合我国的房地产信托融资模式；其次，大力推进融资租赁业务。在发达国家中，融资租赁业务是仅次于银行贷款的第二大融资来源，在我国房地产业发展融资租赁业务不但可以拓展房地产企业融资渠道，解决房地产企业融资渠道单一的问题，而且还为我国房地产企业引进外资创造了条件；最后，加快发展房地产投资基金。房地产投资基金是首先通过发行受益凭证在资本市场上募集资金，然后再投资于房地产市场的一种资金筹集方法。房地产投资基金可以有效的减轻我国房地产企业的债务负担，减轻对银行贷款的依赖性，拓宽资金来源。

2.加强房地产企业内部控制管理

企业内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，有效化解风险的重要手段，关系到企业的生存与发展，对房地产企业来说更是如此。由于目前我国很多房地产企业内部控制制度不合理，制约了企业的融资能力，因此房地产企业要加强企业内部控制制度的建设，主要包括完善会计系统的建立，提高管理人员对内部控制的认识，完善公司治理结构，强化内部监督机制，提高企业信用等级，从而使企业有能力扩大融资来源。

3.完善房地产企业融资相关法律法规

我国房地产企业的健康发展离不开健全的法律体系，我国目前关于房地产企业融资的法律法规在一定程度上制约了我国房地产企业的融资状况，因此我们必须借鉴国外成熟市场法律状况，并结合我国房地产市场具体情况，完善我国现阶段的相关法律法规。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企业融资的相关规定，明确规定房地产企业融资的范围以及违约后果，从而进一步约束我国房地产企业的融资行为。

4.培养房地产融资专业人才

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【关键词】 中小规模； 房地产企业； 多元融资

中小规模房地产企业由于受自身特征的限制以及市场环境的影响，本来就存在融资难的问题，随着我国房地产投融资体制和国家对房地产业宏观调控的不断变化，融资更日趋艰难，很多企业因为资金断档而面临倒闭的窘境。当前中小规模房地产企业只能从寻找融资新渠道来进行自救，如何在传统融资模式下寻找新的融资思路，建立健全多元融资体系，将直接关乎到企业的生存与发展。

一、中小规模房地产企业传统融资模式

（一）自有资金

自有资金主要来自于企业的股东出资、留存收益等等。对于房地产企业来说，具有一定数量的自有资金是从事房地产生产经营的先决条件。国家规定房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于35%，低于这一规定不但不能获得政府对开发的批准，也很难得到商业银行的贷款。这一规定对于国内数量过多过滥、不具备开发条件的房地产开发企业起到了很好的抑制作用，但普遍资金实力较弱的中小规模房地产企业却因缺乏资金而无力进行新项目开发。此外，由于国内宏观政策多番调控，使房地产企业项目销售前的资金占用加大，而销售资金回笼速度却变慢，也对中小规模房地产企业的自有资金实力提出了更高的要求。

（二）定金及预收款

定金及预收款是指房地产开发企业按照合同规定预收购房者的购房资金，以及按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金，是伴随着商品房预售制度而产生的一种融资方式。自实行商品房预售制度以来，定金及预收款对我国房地产业的推动作用不亚于银行贷款，是房地产企业筹集开发资金的一种重要方式，在房地产企业筹措资金的环节中起到了重要的作用。但随着房地产市场的不断规范，必将限制甚至取消房屋预售制度。此时，中小规模房地产企业就很难采用定金及预收款方式筹集资金，进而加剧其融资困境。

（三）银行贷款

银行贷款是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各商业银行或其它金融机构借入开发资金的融资行为，是中小规模房地产企业最主要的传统融资方式。银行贷款的好处是房地产开发企业没有足够开发资金时，可利用抵押物向银行申请贷款，确保有充裕的周转资金，然而随着央行121号文件等宏观调控政策的出台，对房地产企业的经营状况、财务状况、企业的资信状况提出了更高的要求，贷款条件的审查也越来越严格，大大提高了房地产企业贷款的门槛，对于实力较弱的中小规模房地产企业来说其贷款的艰难程度可想而知。

二、中小规模房地产企业多元融资体系的构建

（一）房地产投资信托基金

房地产投资信托基金是指通过发行基金单位或是份额筹集资金，由专门的管理机构投资经营，为了基金持有人的利益，以组合资产的方式进行房地产活动的一种信托基金制度。央行121号文件等宏观调控政策的颁布，房地产信贷紧缩，房地产企业开始重视房地产投资信托基金，希望将其作为新的融资渠道。但由于国内相关法律法规的缺失，还无法设立房地产投资信托基金，于是房地产企业与信托投资公司合作，开展了“准房地产投资信托基金”业务――房地产信托计划。而实际上目前国内的房地产信托几乎全是贷款，并不是真正意义的房地产投资信托基金。近几年，由于国内金融体系的不完善和国家宏观政策的持续调控，以银行贷款为主导的传统融资模式已无法满足中小规模房地产企业发展所需资金，在这样一个资金缺乏的背景下，真正意义的房地产投资信托基金适时发展能够进一步拓宽中小规模房地产企业融资渠道，缓解其资金需求压力，分散传统融资模式所积聚的融资风险，优化企业资本结构。此外，近期国内物价上涨过快，房地产投资信托基金适时发展还将有利于汇集社会上闲散的、灵活的、短期的货币资金转变成长期的资本投资，对于抑制流动性过剩起到一定作用，有助于缓和通胀。虽然当前国内房地产投资信托基金与国外标准的房地产投资信托基金仍有一定的差距，但随着基金管理机构房地产投资管理经验的丰富积累，及国家相关法律法规的逐步成熟，房地产投资信托基金势必成为中小规模房地产企业多元融资体系中的主要融资渠道之一。

（二）房地产产业投资基金

房地产产业投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。由于国内相关法律法规不健全、约束太多，目前大部分房地产产业投资基金是由房地产开发公司发起成立的，无论从规模还是水平上来说对房地产业的作用都非常有限，算不上真正意义的房地产产业投资基金，只是一些类房地产产业投资基金。近年来国家对房地产业的持续信贷紧缩，对于以银行贷款为融资主渠道的中小规模房地产企业来说，稍微运作不善就可能陷入资金周转困境。若中小规模房地产企业能获得产业投资基金的投资，不仅能拓宽企业的融资渠道，提供发展所需的长期资金，还能有效破解中小规模房地产企业所面临的融资困境。而房地产产业投资基金在外部管理约束、完善企业治理结构、增加企业价值、提升企业信用、分散和降低整体风险等方面的力度，也比以银行贷款为主导的传统融资模式更加明显。一些房地产企业虽然尝试采用产业投资基金运作模式进行融资，但在与有中国特色的房地产市场规律的结合之间却出现了一些问题，与国外房地产产业投资基金相比仍存在差距。因此，我国应该借鉴发达国家，尤其是美国发展房地产投资基金的成熟经验，消除阻碍房地产产业投资基金发展的法律体制等方面的瓶颈，使房地产产业投资基金成为中小规模房地产企业多元融资体系中的一员。

（三）房地产合作开发

房地产合作开发是指当事人双方约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等合作开发土地、建筑房屋，共担风险，共享收益，于房屋建成后按合同约定比例分取房屋和土地使用权的房地产开发方式。随着房地产业资金门槛的不断提高和土地监管政策的日益严格，有些中小规模房地产企业有土地但因资金实力不强，筹钱无门而无力开发，或者虽有资金但却拿不到土地项目的现象普遍存在，同时，市场上可供中小规模房地产企业选择的融资方式较少，因而通过选择合适的合作伙伴，采取“小小联合”或“中小联合”的合作开发方式进行项目开发，不仅能很好地解决中小规模房地产企业资金问题，而且能够有效降低其投资风险。可见，房地产合作开发不失为一个非常现实、可操作性强的融资渠道。中小规模房地产企业应加强与外界的经济合作关系，通过促使一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，缓解企业自身资金压力、扩大企业的规模、提高房地产开发诸要素的使用效率，进而有效地提高中小规模房地产企业收益，分散和转移企业融资风险。

三、完善中小规模房地产企业多元融资体系的建议

（一）传统融资与新兴融资优化组合

传统融资模式由于政策瓶颈等原因，已不能完全解决当前中小规模房地产企业的融资困境，但长久以来，传统融资模式在房地产金融市场上一直占据主导地位，即使不断探寻新的融资渠道，其融资能力仍不能低估。中小规模房地产企业应综合分析各种融资渠道的可操作性，结合企业自身的实力规模、发展状况和融资能力，依据其所处的不同融资阶、不同生命周期阶段或所持有的不同开发项目，将传统融资和新兴融资相互结合，确定合理的融资优化组合，从而形成有效的多元化融资体系。例如，中小规模房地产企业开发主要经历准备、生产和销售三个融资阶段，企业应在充分考虑各个阶段所面临风险的前提下，依据自身实际情况来选择每个阶段适合自己的融资组合。其中，主要面临资金压力的是准备阶段和生产阶段。准备阶段中小规模房地产企业主要面临投资估算不足，融资规模不够的风险。该阶段融资期限较长，数额较大，受政策规定自有资金须达到35%以上才可获得银行贷款的限制。为了保证资金流的畅通，此阶段融资的首选是补充自有资金。中小规模房地产企业可在此阶段选择自有资金+房地产合作开发，实现地产商和经营商联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险。生产阶段中小规模房地产企业主要面临建设项目拖延、原材料价格上涨等风险。这就要求开发商融资进度尽可能与开发进度配合，既要满足工程需要，又不能因过度融资导致过高的资金成本。在该阶段，中小规模房地产企业可选择房地产投资信托基金+银行贷款+定金及预收款、房地产产业投资基金+银行贷款+定金及预收款等融资组合，既获得基金前端融资，又有银行后端资金支持，实现中小规模房地产企业的多元融资。

（二）完善房地产金融政策与相关法律法规

目前中小规模房地产企业发展房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等最明显的障碍是缺乏完善的房地产金融政策及相关法律法规。因此，相关政府机构应针对中小规模房地产企业自身的特点，为不同融资渠道设计与之配套的法律法规，制定相应的房地产金融政策，细化基金的融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面的规定，为基金运作提供规范化标准化的流程，保证基金在运作中完全按照市场规则参与竞争。此外，国外发达国家的房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等之所以能够快速发展，除了获得政府的支持外，合理的税收体制也是多元融资规范发展的关键。因此，可参照国外发达国家的相关税法体制，制定专门针对中小规模房地产企业的房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等的减免税收政策及法律法规，为中小规模房地产企业多元融资发展创造良好的税收环境。只有这样，才能使中小规模房地产企业多元融资体系从开始就以规范的形态发展。

（三）建立多层次监管体系

国内目前的准房地产投资信托基金、类房地产产业投资基金主要涉及房地产业、信托业和基金业，这三个行业分别由住建部、银监会和证监会管理，还有国资委对大项目的国有房地产权进行监督。可见，如果没有明确的监管体系，势必政出多门。建立多层次监管体系是对中小规模房地产企业多元融资体系持续健康稳定发展的重要保证。房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等的运作不仅需要基金自身的监管，而且还需要外部监管。这种外部监管不仅仅需要政府通过法律法规进行宏观监管，同时还需要设立相关的行业组织通过行业自律作为辅助监管，并联同社会舆论一起监督基金管理机构的合法运作。

（四）增强相关专业管理人才的培养

房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等的引入，不仅丰富了中小规模房地产企业的融资渠道使之多元化，同时还是一种新经营管理理念的升华。由于基金的运作不同于其他一般的投资行为，需要大批基金专业管理人才参与基金的经营管理和运作，他们既要有房地产专业知识和经验，又要有经济学的分析研究能力，还要具备大量的房地产和金融法律的知识，熟悉房地产领域各个方面的相关知识和经验。因此，增强相关专业管理人才培养对于房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等的规范发展有着至关重要的作用，也是对中小规模房地产企业多元融资体系可持续发展的重要保障。

中小规模房地产企业应通过构建多元化融资体系，优化组合传统融资与新兴融资渠道，以取得良性发展，使中小规模房地产企业走出当前的融资困境。

【参考文献】

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关键词：中小板;房地产行业;内部控制;评价报告

一、引言

近年来，随着经济的发展，上市公司内部控制显得尤为重要，如何建立健全合理有效的内部控制体系是公司管理者所关注的重点问题。继深交所于2007年颁布《中小企业板上市公司内部审计工作指引》，随后2008年财政部、审计署、证监会、银监会和保监会五部委共同颁布的《企业内部控制基本规范》和2010年颁布的《企业内部控制配套指引》等法律法规，共同构建了内部控制制度体系，标志我国内部控制制度体系初步形成[1]。

中小板房地产行业作为国民经济中不可或缺的一部分，其内部控制的问题受到人们的高度关注，内部控制信息披露的质量要求也越来越高。当前通过查阅相关文献，发现对于中小板房地产上市公司的内部控制研究成果较少，比较分散，尚未形成成熟的结论。因此，本文以中小板房地产上市公司内部控制评价报告作为研究对象，分析是否披露内部控制信息，披露的质量如何，是否有会计师事务所的鉴证等[2]。希望通过分析，能够发现内部控制评价报告中尚存在的问题，给以后中小板房地产公司的内部控制的改善提供适当的参考。

二、中小板房地产上市公司内部控制评价报告概述

（一）样本的选取和数据的来源

本文选取的是深交所中小板房地产公司（总共9家），以其2011-2013年内部控制评价报告作为研究样本。关于研究所需的主要数据信息来源于巨潮资讯网、深交所网站等。

（二）内部控制评价报告披露情况

通过分析2011-2013年内部控制评价报告，中小板房地产公司内部控制评价报告披露情况如表1所示。

从表1可以看出，2011-2013年中小板房地产上市公司都对外了自我评价报告，披露了内部控制信息。由此说明，我国的内部控制制度体系在2010年初步形成，对于内部控制评价报告的披露有很大的促进作用。

（三）会计师事务所对内部控制评价报告的鉴证情况

根据相关规定，上市公司出具的内部控制评价报告应该经过会计师事务所的鉴证，并出具鉴证报告。关于鉴证情况如表2所示。

从表2可以看出，2011年内部控制评价报告被鉴证的有6家，未被鉴证的有3家;2012年被鉴证的有5家，未鉴证的有4家;2013年被鉴证的有6家，未鉴证的有3家。关于内部控制评价报告的鉴证情况并不理想。

（四）内部控制评价报告中责任主体确认情况

根据《企业内控基本规范》和《企业内部控制评价指引》规定，董事会或类似权力机构对内部控制的有效性进行全面评价、形成评价结论、出具评价报告[3]。根据对中小板房地产上市公司内部控制评价报告的剖析，关于责任主体的情况如表3所示。

从表3可以看出，2011年只有5家公司披露的内部控制评价报告中明确提出董事会作为内部控制的责任主体;2012年有6家提到董事会作为内部控制的责任主体;2013年有8家提出董事会作为内部控制的责任主体。中小板房地产上市公司逐年确定董事会作为内部控制责任主体的地位。

（五）内部控制自我评价的依据

目前上市公司内部控制的法律法规较多，各个公司在披露内部控制信息时参照的标准不一。关于中小板房地产上市公司内部控制评价报告的编制依据情况如表4 所示。

从表4可以看出，企业内部控制方面的法律法规较多。以《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制评价指引》作为评价报告编制依据的公司在逐渐增加，但是到2013年能够清楚的提及以《基本规范》和《评价指引》作为编制内部控制评价报告依据的房地产上市公司只有4家，占44.4%，有一部分公司只提到《基本规范》或者《评价指引》，更有甚者只依据《公司法》、《会计法》、《证券法》等法律，还有的公司就没有具体说明参照哪个标准。

（六）内部控制缺陷的披露情况

关于内部控制缺陷的披露情况如表5所示。

从表5可以看出，2011年有3家公司没有具体说明内部控制是否存在重大缺陷，剩余6家公司也只是简单说明公司的内部控制不存在重大缺陷，只是在某些方面存在不足等等，却没有具体说明缺陷的认定标准;2012年的情况和2011年近似;2013年有4家公司仍然简单说明内部控制不存在重大缺陷，然而有5家公司说明内部控制不存在重大缺陷，并且详细说明了缺陷的认定标准。

三、中小板房地产上市公司内部控制评价报告中存在的不足

通过收集并分析中小板房地产上市公司的内部控制评价报告，可以看到全部9家房地产公司在2011-2013年都对外公布了内部控制评价报告。然而，内部控制评价报告中却存在以下几个方面不足。

（一）内部控制评价报告缺少外部审计机构的审计

通过对内部控制评价报告的分析，有将近三分之一的中小板房地产上市公司的内部控制评价报告没经过会计师事务所出具鉴证报告[2]。这可能是由于部分公司出于成本考虑或者公司管理层考虑到责任问题等导致的。

（二）内部控制责任主体不明确

在评价报告中，内部控制责任主体不明确，有相当一部分公司仍然没有说明董事会是内部控制的责任主体，在2013年时候有所改善，但还有1家公司没有确定责任主体。没有一个确定的责任主体，产生的结果就是内部控制的责权混乱，公司内部各部门之间相互推诿，有可能导致内部控制失效。

（三）内部控制评价报告内容和参照标准不统一

根据《企业内部控制评价指引》中规定，公司应当围绕内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等要素，确定内部控制评价的具体内容，对内部控制设计与运行情况进行全面评价[3]。通过对中小板房地产上市公司2011-2013年内部控制评价报告分析，发现公司对外披露的内部控制评价报告中的格式不完全一致，有一些公司并没有严格按照相关的规定，对相关内部控制进行评价，或多或少的缺少某一个要素。例如，对于重大缺陷的披露，到2013年才有5家公司详细披露了重大缺陷的认定标准，其余4家公司都是简单说明其不存在重大缺陷。最常见的是简单说明“公司在所有重大方面不存在缺陷”“公司在某一方面存在不足但是不存在重大缺陷[6]”等等。报告中能够清楚的提及以《基本规范》和《评价指引》作为编制内部控制评价报告的中小板房地产上市公司不多，有一部分公司只以《基本规范》或者《评价指引》作为其评价标准，更有甚者只依据《公司法》、《会计法》、《证券法》等法律，还有的公司就没有具体说明参照哪些法律法规。

四、优化中小板房地产上市公司内部控制评价报告的建议

（一）加强内部控制信息披露的监管

当前对于中小板房地产上市公司的内部控制的外部监管机构很多，包括财政部、审计署、证监会、证券交易所、会计师事务所等等。但是对于内部控制评价报告的鉴证情况，并没有出具详细的法律法规;相关法律并未强制会计师事务所对评价报告出具鉴证报告。结果是现在仍然有相当一部分公司披露的评价报告没有经过会计师事务所鉴证。因此，应该出具相关法律法规要求公司对外披露的内部控制评价报告必须经过会计师事务所鉴证，具体到鉴证内容、截止时间等等[4]。

中小板房地产上市公司内部对于内部控制的责任主体是董事会。因此，公司应当强调董事会或类似权力机构对内

部控制全面负责，定期对于内部控制的有效性进行评价分

析、形成评价结论、出具评价报告[3]。

（二）统一内部控制评价报告内容

对于中小板房地产上市公司来说，自行设定内部控制报告的内容，这可能为上市公司隐瞒内部控制缺陷提供便利，给外部信息使用者带来误导[5]。因此，制定统一的内部控制评价报告内容，一方面可以让上市公司发现自身内部控制缺陷，另一方面可以为外部信息使用者提供参考[4]。

（三）规范内部控制评价报告的参照标准

目前与深交所中小板上市公司内部控制有关的法律法规主要有《公司法》、《证券法》、《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制评价指引》、《深交所中小板上市公司运作指引》等，这些法律法规同时执行，可能会使上市公司在披露内部控制时，参照的标准不一致，导致评价报告的格式不一致。因此，规范统一的内部控制评价标准是公司进行内部控制评价的一个基础。

五、结语

通过以上分析，可以看出中小板房地产公司内部控制信息披露的状况已经趋于完善，但是披露的质量却不高，主要表现在披露的评价报告内容过于形式化，重大缺陷等关键信

息太过于敷衍，缺乏会计师事务所鉴证等。希望政府相关部门能够加强中小板房地产上市公司内部控制的监管力度，统一的内部控制报告内容，规范内部控制评价报告的参照标准，从而提升我国中小板房地产业内部控制信息披露水平，加强内部控制建设。

参考文献：

[1] 程子璇，阮萍.我国上市公司内部控制信息披露状况研究-来自我国房地产行业的上市公司数据[J].云南财经大学学报，2011，（04）：134-136.

[2] 李岩.我国中小上市公司内部控制信息披露影响因素的实证研究[D].河北：河北经贸大学，2011.

[3] 企业内部控制评价指引[Z].2010.

[4] 张丽丽，叶俊丽.沪深房地产上市公司内部控制自我评价研究[J].金融与保险，2013，（06）：78-81.

篇10

1.当前我国房地产中介市场现状

随着经济和社会的发展，我国房地产市场日趋成熟。商品房市场和二手房市场的联动局面也基本形成，而且从市场发展趋势来看，商品房销售贷款，二手房的销售及贷款也逐渐趋向由中介公司全程，中介队伍的迅猛发展是适应市场形势变化的结果，中介公司在房地产二、三级市场中正在扮演越来越重要的角色。随着房地产业的发展，存量房市场也将成为主要市场，在这一发展过程中，中介市场将继续发挥纽带的作用，为房地产的持续发展发挥不可替代的作用。所谓的房地产中介市场是为房地产供求双方提供咨询、协助供求双方实现公平交易为目的而进行的房地产在租售阶段的委托、价格评估和经纪服务等居间活动的场所和领域。房地产中介市场是房地产市场的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介市场作为架起市场与消费者之间的桥梁和纽带， 为交易双方提供有效信息， 解决供需矛盾，对推动房地产市场运转起到了剂的作用。

2.当前我国房地产中介市场主要问题

2.1政府监管不力

全国除温州这样的城市出台了《关于进一步推进中介机构改革和发展的意见》，开始全面清理规范现有的中介机构，并要求目前仍挂靠在行政部门和事业单位的中介机构，必须彻底脱钩改制外，其他绝大多数地方依然违反国家关于规定中介服务机构与政府部门实行脱钩改制的规定，政企不分，主要原因是受利益驱动。房地产中介市场中形成了房产、土地、 工商、物价、金融共同参与管理的局面，这些部门间没有建立相关的协助机制， 职能分配不明确， 难以形成对从业人员、 机构的有力监督。 并且，房地产中介机构通过直属、挂靠等形式隶属行业主管部门，对房地产中介市场形成行业垄断，进行非法经营。

2.2法规体系不全

房地产商品作为不动产，是一种特殊商品，其交易牵扯到产权、使用权、承租权等多项内容，需要一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规。虽然目前我国首部房产中介法规《房地产经纪管理办法》已经2011年4月1日实施，但是我国目前对房地产中介行业设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件，主要仍然是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《经纪人管理办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》、《关于加强与银行贷款业务有关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产评估师执业资格考试实施办法》等等，初步形成了一个法律法规框架，但还不健全、不完善。

2.3机构信誉不良

房地产中介机构作为提供房屋信息服务的中间商，掌握着买方、卖方双边的信息，而在实际的房地产中介市场上，这些机构经常会利用这一信息不对称现象为自身牟取暴利，损害买卖双方的利益。他们通常采取隐瞒、欺诈等严重缺乏诚信的手段赚取佣金以外的交易差价；利用职业便利炒房卖房，或以名义串通他人炒房卖房，这些投机取消的行为严重制约了房产中介服务市场的发展。同时由于房产中介的认证资格制度相对不规范，使得进入这种市场显得相对容易，人员大多都不是科班出身，没有取得相关的从行资格（譬如房地产评估师），加上道德水准的降低，欺诈销售的行为屡见不鲜，让房产中介在市民心中的形象极其低下，甚至让顾客坚决抵制。同时与多家签订口头合同赚中间差价、与熟人串通故意抬价、乘人多购房时机蓄意加价等等，让“失信”已经成为房产中介市场发展的一大隐患。

2.4人员素质不高

房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。所以世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。如美国实行从业人员准入制度，规定销售人员必须修完《房地产原理》，考试合格后一年内须修完6门相关课程，并有2门合格者才能取得销售人员资格；房地产经纪人至少要有两年以上从事房地产工作经历，并修完与房地产有关的8门课程方具有获得房地产经纪人执照的资格。而由于房地产中介业在我国的发展时间不长，尚缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍，加之目前资格认证制度不规范.管理不严，造成我国房地产中介从业人员来源复杂、素质差，缺乏应有的敬业精神和职业道德标准。

3.规范房地产中介市场的对策

3.1严格市场准入制度

在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化， 如明确规定房地产中介机构的注册资金要达到30万元以上，要有具备一定规模的固定经营场所，专业技术人员要占总人数的50%以上。同时，划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同的标的、不同价值量和不同复杂程度的业务。如必须具备A级认证的中介机构才可从事涉外房地产中介业务。

3.2严格执业资格制度

在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。如必须达到大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业。

3.3严格规范经营制度

规范经营，加强诚信建设，一方面考虑到消费者和房地产中介间存在的信息不对称问题，在行业内建立信息传输机制，完善房地产中介企业信用档案，对中介企业的基本情况和失信行为进行全面记录，并充分利用网络手段，将档案在网上公示，便于为各部门和公众查询。另一方面，房地产中介要加强自身的诚信建设、严格自律，结合企业文化制定企业职业道德规范条例，要求员工诚实守信；并规范经营条例，秉承以客户为上帝、为客户利益着想的原则向客户提供优质服务，增强客户的信任度。

3.4严格行业监管制度

政府要在立法、制度、管理规定等方面对中介企业的规范化起到一个根本性的推动作用。第一，科学设置政府管理职能，明确房地产中介服务业的主管机构，确立政府各管理部门的协作机制。第二，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的市场准入制度。第三，提高中介服务人员的素质。同时行业主管部门一方面要加大行业监察力度，对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施，肃清行业的不良主体；另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度，使其真正落实到位。