不动产登记相关法律范文

导语：如何才能写好一篇不动产登记相关法律，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】：林权登记；基础问题；措施

随着不动产登记工作的逐步开展，林权登记工作逐步开始引起重视，林权登记管理对我国国民经济的发展起着重要的促进作用。本文结合我县不动产登记管理工作中存在的问题进行了总结与分析，并就相应的改进措施提出了一些见解，希望对这方面的研究工作有所帮助。

1、 我县林权登记现状及管理中存在的问题

1.1登记现状

我县共有林地面积42万亩，其中公益林7万亩，商品林35万亩。自2008年我县启动集体林权制度改革以来，共确权林地面积37万亩，颁发林权证19万余本。通过2年林改，我县集体确权发证工作取得了很大进展，但也存在林权到户率偏低等问题，造成林权不够清晰、发证到户进度偏慢、经营管理不够到位，影响了林改的进一步深化。

1.2存在的主要问题及原因分析

1.2.1存在问题

根据我国相关法律条文的规定，在林权登记中如果有共同持有林权的，要由共同持有人共同进行申请登记，登记部门分别向权利人发放不动产登记证书。同时在证书中要标明林权共有人等，这种林权管理制度下可以保证林权证发放到林权的所有持有人手中，但是在实际的操作中，还是存在一些问题，比如在相关的法律中对林权证的使用并没有一个明解的规定。（2）林权证中涉及的内容核查质量有待提高

目前在不动产的登记中对于林地权属的确认存在一定的困难，这就造成了在不硬登记之后会产生一些异议，主要有两个方面：①在林权证书下发以后，权利人对林权登记证书中的内容存在异议，要求行政复议；②前期权属核查工作存在一定的偏差，对林权证书的颁发造成影响。

（3）林权登记无法动态管理

对不动产的实时、动态管理是一个十分复杂而困难的工作，同样对林权的动态管理难度也很大，随着林权登记管理工作的深入开展，老的林权登记证书也逐渐被新的证书所代替，但是由于老的林权登记证书存在各类问题，比如对权属不清、面积不准等，如果新的林权登记证书按照老的证书来登记的话，就会造成很大的遗漏甚至错误，但是我们一些地方在林权登记管理中对这方面的工作不够重视，这样登记出来的林权证书，也就无法保证其准确性。

（4）林权登记职责划分不清

目前的林权登记工作，处于一种林地管理与产权登记分离的状态。两者由于在不动产登记制度改革后工作职能没有具体划分界定，明确责任，加上林权登记涉农问题复杂，矛盾突出，导致在工作中容易出现敷衍塞责、推诿扯皮现象。

1.2.2原因分析

（1）最初发放林权证的过程中，由于林业站人员不足，为了完成上级交给的林权证任务，在其他部门抽调人员，业务培训时间不足，而且时间紧迫，这就造成了早期林权发证过程中出现边界不清，权属不清，程序不合规范等造成的林权纠纷。

（2）宣传力度不到位：林权发证过程中，群众的积极性不高，林权证的认识概念比较模糊，没有充分认识到林权证的重要性。

（3） 林改的前期工作不实，由于各村林权改革的不严密和以前合同的不规范，经常出现“一林二主”，这些给发证工作带来了一定的困难。

（4）少量证质量存在问题，有的是因前期外业有误，宗地勾绘有偏差导致证书的正确性。

2、改善林权登记管理问题的建议

2.1提高林权登记专业人员的业务技能

根据《不动产登记暂行条例》及其《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律规定，依法进行林权登记工作。同时由于林业资源也是我国国民经济发展的重要资源，所以林权登记工作对我国经济的发展也会形成极大的影响。基层国土及林业主管部门，要依据相关法律的规定，不断完善自身的职责，加强自身建设，做好相应的林权登记管理工作，明确林权登记流程、完善相关工作岗位职责，建立与健全林权登记管理制度。

2.2理顺林权登记职能。政府应明确不动产登记中心与林业部门的职能划分，特别是要明确乡镇林业站的工作责任，调动其工作积极性。建立不动产登记与林业管理之间信息交换、资料传递等工作联系机制，做到部门协调配合，高效便民服务，登记安全准确。

2.3规范林权登记工作

登记部门要严格落实依申请登记的林权登记原则，依法登记，规范登记。比如林权要明确是否为共同所有，对于共同所有的要明确到每一个共有人。又如在签署承包合同时，如果有共同承包人，要在承包合同内清楚写明每个共同承包人的份额、面积、名字等信息。再如，对于存在有林权争议的，林业主管部门和登记中心应当承担调解处置责任，在没有达成调解意见或者相关法律意见情况下，登记中心不得颁发相应的林权证书。同时，要加强林权证书办理审查。

2.4提高林权登记管理工作信息化水平

近年来，随着信息化技术的不断发展，各个行业都开始使用信息化技术，以提高自身的管理水平，不动产登记工作也开始采用计算机管理等信息手段，大大提高了工作的效率和安全性。但是由于目前的不动产登记中心使用的软件还处开发初期，严重制约了不动产登记工作开展，同时，林地勾绘技术也相对落后，一般都是采取人工测量的方法，相关勾绘数据往往存在较大误差。因此应该加快开发相应的管理软件，逐步实现登记管理平台的统一化、无纸化，这样可以大大提高林权登记的信息化水平。

2.5加快林业单行法与《物权法》、《担保法》等法律的有效结合

我国《森林法》正面临着大修改的趋势，在《森林法》的修正中与《物权法》、《担保法》等法律的有效结合具有重要的作用。表述如下：一是可使所有人明确初始登记、抵押登记等类型，并清楚地认识到这些登记类型所属的特征以及适用情况。二是根据林权登记中所需了解的相关资料信息进行归档并记录，做好林权登记档案的公开与资源的共享工作。

结束语

综上所述，一个完善的不动产登记制度需具备稳定、精确等相关原则，因此不断健全与完善林权登记管理制度很重要，确保林权管理制度的科学化与有效化，对提高我国综合实力有一定的促进作用。

【参考文献】：

[1]李启胜。林权登记发证工作的思考[J].产业与科技论坛，2013，（17）：42-43.

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不动产统一登记要求登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台实现“四统一”。而这一目标的实现，难点不在技术，而在于要打通长期以来部门分割的阻碍，结束职责分散的局面。由于我国长期实行不动产分散登记的体制，各自形成了一套独立的登记体系，而《不动产登记暂行条例》制定的前提和基础是需要全面摸清涉及各类不动产登记的机构、人员、规章制度、技术规范等情况。各种原因造成的情况极为复杂，不是短时间内所能掌握的。这是影响不动产统一登记制度推进的一大障碍。关于登记机构的统一，目前从中央层面已明确由国土资源部门主导，但各地由于历史原因造成的情况比较复杂，还需要结合实际情况综合考虑。

再有，部门职能划分不清，也是不动产统一登记不能绕开的一大关口。过去对于不动产的登记，实际上是采取条块分割的方式，多头管理、分头管理，登记信息的口径不一致，信息采集标准不统一。在这种状况下，统一登记首先需要厘清职能，统一标准。

此外，不动产统一登记的法律体系还需健全和完善。《不动产登记暂行条例》的出台只是一个开始，与之相关的《物权法》、《土地管理法》等法律法规也需要及时修改或制定，建立起完备的法律体系，才能尽快推进不动产统一登记的进程。

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一、公证的法律效力

按照《公证法》及《民事诉讼法》的规定，公证的法律效力表现在三个方面：1.法定证据效力，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据；2.强制执行效力，是指对公证机构赋予强制执行效力的债权文书，如债务人不履行，债权人可持公证书直接向有管辖权的人民法院申请执行，而不再经过诉讼程序；3.当有关法律、行政法规、规章规定某些法律行为必须采用公证形式设立、变更或终止时，公证即成为相应的法律行为设立、变更、终止的必备要件。证据效力是公证的最基本效力，任何公证书都具有证据效力。公证的强制执行效力和法律行为成立要件效力则不是普遍的，只有特定的公证文书或在特定的条件下才能产生。

二、不动产登记机构要求当事人公证的法律依据

经公证的不动产登记申请材料或作为不动产登记原因的民事法律行为，可认定为真实的、合法的。对登记机构而言，公证机构出具的公证书能有效保证申请材料或相关民事法律行为的真实性和合法性，不动产登记机构只需对公证书做形式审查即可，不仅缩小了审核范围，也大大降低了相应的登记法律风险。所以，不动产登记中的公证当然地受到不动产登记机构的欢迎。

但是，不动产登记机构要求当事人公证必须有相应的法律依据。按照司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房产继承、房产赠与、有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证。《房地产登记技术规程》规定，继承文书、受遗赠文书、境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书、父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，必须公证。各地的地方性规定也有不动产登记需公证情形的相关规定，如《北京市房地产管理局、北京市司法局关于私人房屋公证问题的联合通知》、《上海市房地产登记技术规定（试行）》等。

三、不动产登记公证中存在的问题

虽然公证具有较高的法律效力，但是不动产登记过程中的公证仍然存在一些问题，比如部分公证项目收费过高，公证书因内容不真实、不合法被撤销等。依据《公证法》的规定，公证机构是不以营利为目的的证明机构，但目前公证机构采用自收自支的管理模式，即收取的公证费越多，公证机构及公证人员的收入就越高，这必然使得公证机构在执行收费标准时就高不就低。1998年，《国家发展计划委员会、司法部关于调整公证服务收费标准的通知》中规定，证明财产继承，赠与和遗赠，按受益额的2%收取，最低收取200元。大多数公证机构都是按受益额的2%收取公证费的。公证机构的工作内容，是审核当事人提供的相关书面材料并走访调查，确认的是当事人的相关权利，工作内容与不动产价值的高低没有必然的因果关系，无论房子是30万还是300万，公证人员在为其出具公证书的过程中，付出的劳动是差不多的。这一点与不动产登记机构进行不动产登记工作类似，因而应该参照不动产登记机构的收费标准，公证费也按件收取，而不是根据当事人受益额的多少按比例收取。按照《公证法》的规定，公证的收费标准由国务院财政部门、价格主管部门会同国务院司法行政部门制定。在社会经济环境发生巨变的情况下，目前公证的收费标准还是1998年的收费标准，这早已不适应当前的经济社会生活，亟需制定新的收费标准。

在不动产登记中也会发现公证机构存在的一些问题，比如某个公证书是由假冒的权利人签字，或某个公证书内容违背了相关的法律规定等，一旦据此进行不动产登记，就会造成严重后果。比如经公证的委托他人出让不动产的委托书是由假冒的权利人签字的，就会直接损害不动产权利人的权益。如果转移登记之后不动产又被再次转让给善意第三人，很可能会导致原不动产权利人丧失所有权。因而，公证机构出具错误的公证书会严重扰乱正常的不动产登记秩序，侵害不动产权利人权益，造成严重的社会影响。

四、如何有效发挥公证在不动产登记中的作用

第一，不动产登记引入公证程序是必要的。按照相关法规，基于不动产的建造、继承、买卖、抵押等民事法律行为，不动产登记机构应当依据当事人的申请将相应的不动产权利如实、及时记载于不动产登记簿。

鉴于不动产登记簿的公信力，不动产登记簿记载的不动产权利内容应当准确无误，这必然要求不动产登记机构对当事人提供的申请材料及作为登记原因的民事法律行为是否真实、合法进行必要的调查。但《物权法》第十二条规定，不动产登记机构的法定职责有：1.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；2.就有关登记事项询问申请人；3.如实、及时登记有关事项；4.法律、行政法规规定的其他职责。第十三条规定，登记机构不得有超出登记职责范围的其他行为。法律、行政法规并没有赋予不动产登记机构相应的调查取证权，相反，限制不动产登记机构超越既定的职责范围。因此，不动产登记机构在登记过程中遇到较为复杂、可能会引发权属争议的登记申请，无法判断当事人提交的相关申请材料或作为登记原因的民事法律行为的真实性与合法性的，只能由公证机构来审查，以此保障不动产登记簿的公信力。

第二，不动产登记中的公证范围不能任意扩大。不动产登记引入公证程序是必要的，但并不等于不动产登记机构可以随意要求当事人进行公证。对当事人而言，公证意味着办理不动产登记时又多了一道手续。当事人要花费较多的精力，按照公证机构的要求提供相应的书面材料，且要花费较长的时间。而且，最让当事人难以接受的是较高的公证费。所以，虽然公证程序有效避免了不动产权属争议，从根本上说是为了保护当事人的合法权益，但当事人却普遍不希望在不动产登记过程中引入公证程序。

不动产登记申请材料的真实性、合法性由当事人负责，不动产登记机构对当事人提交的的材料，除房屋权属证明是必须要实质审查的，其余的申请材料按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的要求，需尽到“合理审慎”的审查义务，因而，并非所有的不动产登记都需要公证。对于涉及或可能涉及不动产权利人权益的民事法律行为，或者较为复杂、可能会引发权属争议的登记申请，不动产登记机构可以要求当事人将相关申请材料或作为登记原因的民事法律行为进行公证。例如，《物权法》规定了继承从不动产权利人死亡时开始，《继承法》规定了继承人的范围，但没有相关的法律法规规定继承人如何实现继承权，因而不动产登记机构只能依据公证机构出具的继承公证书进行不动产登记。当事人申请不动产登记需要公证的情形，法律、行政法规应予以列举式规定，这样才能在保障当事人不动产权利的同时，约束不动产登记机构的登记行为。

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党员先锋岗推荐事迹材料

一、较强的大局观念，较好的党性修养。多年的不动产登记工作使XX同志养成了较强的大局意识，较好的党性修养，工作中切实做到心中有大局，工作为大局、办事为大局的观念；在政治理论、思想意识、道德品质、组织纪律等党性修养方面也处处以身作则。

二、较强的责任心、事业心和组织纪律性。不动产登记中心成立以来，始终秉承“廉洁高效、统一规范、保障权益、便民利民” 的服务宗旨，面对办事群众该同志始终把服务质量放在第一位，对客户的咨询、房产转移、房产抵押、查封查询等工作能坚持原则，严格执行各项规章制度，做到不越位、不越权、不违规。另外组织纪律性强。该同志在工作中始终严以律己的工作作风，遵守组织纪律和单位规定的各项工作制度，团结同志，做到对己清正、对人公正、对内严格、对外平等。

三、爱岗敬业，忠于职守。自他受理查封查询业务后，年办理查询量达5000件以上，为办事群众办理进城补贴，贫困户补贴等民生工作提供了便利。该同志为了做好查封工作，认真学习《民法典》、《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《不动产登记操作规范》、《房屋登记办法》等相关法律法规，认真学习各地各部门优秀的实践操作，进一步提升业务能力和水平。

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某基层人民法院受理了这样一起离婚案件。李某男与张某女经人介绍于1999年1月25日结婚，婚后由于双方性格不和，经常发生争吵。张某遂于2000年7月27日向法院提出离婚诉讼。双方均同意离婚，但对其现在居住的房产分割上发生纠纷，不能达成一致意见。该房产原属李某单位所有，在1999年5月按国家政策进行了房改，向单位缴纳了房改购房款25000元，但由于涉及房改户较多，手续繁杂等原因，至离婚诉讼时仍未办理完产权过户手续，尚未取得房屋所有权证书。

原告方张某认为，虽然尚未取得房屋所有权证书，但该房屋的买卖符合国家房改政策，已经经国有资产管理局、市住房制度改革办公室等政府机构批准，并交纳了房改购房款，各种手续齐全合法，仅只等产权产籍管理部门审查后即可取得产权证，应认定该房产为夫妻共有财产进行分割。

被告方李某认为，根据我国法律规定，房屋买卖须经登记后，领取产权证，买卖合同生效，产权方发生转移。现在双方居住房屋尚未完成登记，产权仍未发生转移，仍应属单位所有，对于没有产权的房屋双方自然也就无从谈分割。在诉讼期间，被告又以生活困难为由，撤回了房改申请，并收回了已经交付的购房款。

这个案件中涉及到一个关键的问题就是房屋产权登记的效力，由于房屋产权产籍登记和不动产登记是属种关系，不动产登记包括房地产权属登记。也就是不动产登记的效力问题。具体说是如何理解我国现行相关法律是怎样规定不动产登记的效力，这是理清本案的关键。原被告双方同被告单位达成的房屋买卖合同，在未进行产权产籍转移登记前，是否生效，如果生效，则讼争的房屋自然应该属于共同财产，应该分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物权法保护，只能求得债法上的保护，根据《合同法》的规定，可以认为这类合同属于成立未生效的合同，但合同成立和生效的问题历来就有不同的学说，有的认为是不可分的，有的认为是可分的，司法操作亦存在困难和不清楚的地方。笔者认为此类问题应在不动产登记制度中给予规定，但我国尚未制定物权法，不动产登记制度属于物权法范畴，在现行法律中，对不动产登记效力的规定又不尽完备，因此造成司法实践中的混乱，使此类案件的判决不尽相同。在制定物权法时，应改变这种状况，对不动产登记的效力给予明确，并视不同情况对登记效力给予区分。

二、我国不动产登记效力的现行规定

不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法尚在制定当中，现行民法中尚未采用物权这一概念，仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的房地产登记就是采取的登记要件主义，即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意，而且要求必须登记，合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不生效力，但是，以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。我国现行《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为，权利行使一般应有当事人自己来决定，不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之，并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记后，权利才能得到法律的保护，但在相对人之间即使未经登记，只要双方当事人之间达成合意，合同适法，不违公共利益，那么就当然产生效力，对当事人有约束力。

可以说我国目前在法的层次上，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果。比如上文所举的案例，如果按登记要件主义理解法律，那么房产权属的转移尚未完成登记，所有权的变动就没有生效，房屋所有权仍然属于被告单位，因此，此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割；如果按登记对抗主义理解法律，那么虽然尚未完成房产权属变更登记，但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议，且已经过相关部门审查、审批，合同适法，那么该合同对双方是有效的，该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产，应该进行依法分割。

虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确，但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布，1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”

三、外国立法例的分析与借鉴

从历史上看，18世纪法国的抵押权登记制度是现代不动产登记制度的直接原因、渊源。自19世纪欧陆各国民法法典化以来，不动产登记制度得到了广泛采用和发展，主要形成了三种不同的立法主义，即成立要件主义、对抗要件主义和折中主义。成立要件主义主要以德国为代表的一些国家采用，该主义认为，仅有当事人之间的物权变动的意思表示而无法定的登记公示，则不动产物权的变动不生公信力，亦不生物权变动之法律效果，登记为不动产物权变动的成立要件。对抗要件主义主要为法国等国家所采用，即当事人之间只要形成物权变动的合意，即生物权变动之法律效果，只是未经登记不具有社会公信力，不能对抗善意第三人。折中主义在兼采两种主张的同时，往往有所偏重。

我国民法通则第72条第2款规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此规定原则上以交付为物权变动的生效要件，主要针对的是动产物权，在立法上属于以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外。对于不动产物权变动没有明确规定。

与对抗要件主义相适应的登记对抗制度，强调当事人意思自治，但在保障交易安全方面存在缺陷，因为在一方当事人取得物权后，未经登记公示，第三人善意有偿取得该物权时就会出现重复物权的现象，先物权行为有效，第三人行为也有效，这就产生了矛盾。与成立要件主义相适应的登记要件制度，克服了上述弊端，强调不动产变动不经登记不能生效，有利于保障交易安全，维护交易秩序，但如果将之绝对化，则不利于商品流转，影响效率，增大交易成本。在法律不完备的情况下，容易导致公权力对私权力的过分干预。同时，在交易过程中，也容易发生相对人恶意终止合同的情况，法律无法干预，有违公正原则。其实在国外

作为成立要件主义代表的德国对于未经登记的合宜也规定有例外。德国民法典规定：尚未登记的合意，在当事人的意思表示经过公证证明或者该意思表示已经提交给不动产登记局或者权利人已经将获得登记许可的证明交付给相对人时，同样具有约束力。这样可以防止其中一方当事人在未完成登记期间，任意撕毁合同，使另一方当事人无辜受害而得不到法律保护。此外，外国法中有“当事人有恶意阻止合同生效之行为的，发生与其行为意愿相反的效果”的法谚，这亦能起到对合同效力的保护作用，值得我国立法借鉴。

四、我国不动产登记效力的立法思考

从各国法例分析看，对于不动产登记的效力规定不尽相同，所采主义亦不相同，但是应该说各自均依本国的经济情况和社会背景而订立了符合自己国家的法律。我国正处于市场经济体制建立时期，明确产权关系，维护不动产产权所有人的利益，保障交易安全，建立有序规范的市场秩序是我国立法所要考虑的基点，也是市场经济发展的客观要求。由于转轨时期制度的不完善，法制的不健全，产权关系的不清晰，在我国不动产交易秩序存在一定程度的混乱，要规制这种混乱，应加强对不动产登记的管理，在立法上应采登记要件主义。但是同时我们也应针对不同情况，对登记效力进行不同的规定，兼采登记对抗主义之合理部分，这同样也是维护当事人的权益，保障市场交易安全和效率的需要。

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关键词：不动产登记；风险管控；统一立法；赔偿责任

一、不动产登记制度概述

（一）不动产登记的概念

所谓不动产，不仅是一个法律概念，而且是一个生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定着物。为了使不动产这一最基本的物质基础得到最大程度的利用以及妥善的保护，所有国家无一不在物权法等基础财产类法律中对其进行重点规范。而对不动产进行规范最基本亦最行之有效的手段就是登记。而笔者认为，所谓不动产登记系权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。从不动产登记的概念即可得知，不动产登记是国家确定的相关机构（通常是行政或司法机构），对不动产及不动产之上的权利的取得、转移、运行的管控与调节方法，是国家对不动产进行管理的一种重要手段。

（二）不动产登记的意义

首先，不动产登记制度能够确认物权归属，定纷止争。当事人的物权权利经过具有国家公信力的登记机关予以登记后，经过必要的公示程序，才会产生相应的公信力，当事人的物权权利才真正得以确定下来。其次，维护交易安全，降低交易成本。现代社会经济迅猛发展，不动产交易量急剧增加。[1]但是不动产物权归属始终是相对隐秘的，不易被交易关系之外的第三人得知。因此，交易安全问题就成了制约不动产物权流通与发展的一大瓶颈。在此背景下，不动产物权登记制度更能凸显其维护交易安全的价值。不动产物权权利经过国家确定的登记机关的登记，进行一定的公示，使得物权权利情况暴露在交易关系之外的第三人面前，使得第三人能够掌握真实的物权情况，而选择是否进行交易。同时，假如没有不动产登记制度，第三人进行每一笔交易都必须对交易的标的物进行权利归属的调查，极大的增加了交易成本。而不动产物权登记制度的建立，大大削减了此项交易成本。

二、我国现行不动产登记制度的不足

（一）欠缺统一的不动产登记法律

建国以后，我国的不动产登记制度一直采取的是分散登记的思路。虽然我国《民法通则》、《物权法》对不动产登记做出了相关规定，但是都是原则性的、浅尝辄止的规定。规定的内容也非常的淡薄简略，不全面具体。由于法律行政法规效力不同、各行政机关之间的职能差异与人事管理不同，我国不动产登记制度存在着诸多的矛盾难以调和。这些现状都要求我国尽快制定一部统一的不动产登记法律。

（二）不动产登记范围不明确

众所周知，我在物权领域实行的是物权法定主义。物权的种类、内容都应当由法律进行规定，个人是不能任意创设物权的。为了保持法律适用的一致性，哪些物权可以被登记、哪些物权应当进行登记也应当由法律法规做出专门的规定。《不动产登记暂行条例》作为行政法规效力较低，并且其规定的范围也欠缺全面，仍然存在改善的空间。

（三）法律责任风险控制机制缺失

不动产登记是国家为了保持不动产流通的顺畅以及保护不动产权利人而进行的一种以国家公权力为后盾的公示。国家财政每年拨出一笔款项作为不动产登记错误专门赔偿款；有的国家采取的是建立登记错误保险赔偿机制，即通过申请人缴纳一定的保险费而将登记错误的赔偿风险予以分担了。由于我国财政压力逐年增大，由财政分担此项风险不太现实。但是我国目前也还未建立其他的登记错误赔偿风险的分担机制。

（四）不动产登记错误相关赔偿责任规定不明

我国《民法通则》、《物权法》等主要财产类法律要么对不动产登记错误赔偿责任毫无规定，要么仅仅是寥寥几笔带过，没有具体的法律条文对其予以明确。而国务院2014年颁布的《不动产登记暂行条例》也只有一个条文对不动产登记错误赔偿责任作了规定。[2]以上足以可见，我国不动产登记错误赔偿责任极度缺乏法律法规作为支撑，需要予以补充完善的地方还非常之多。

三、完善我国不动产登记制度的构想

（一）制定统一的不动产登记法

建国以来，我国对于不动产物权管制的立法采取的是分散登记的立法构建模式。对于不动产登记的立法十分的杂乱，散见于各单行法律、各种部门规章甚至是地方政府颁布的规范性法律文件之中。例如草原的登记规定在《草原法》中，对房屋的登记规定在《城市房地产管理法》中，更多细节性的规定则规定在相关配套的部门规章与规范性法律文件之中。从这些法律规定可以看出，其采用的正是分散式的登记思路，即管理有关不动产的行政部分负责对相关不动产进行登记。

我国政府、法学界显然已经认识到了此问题的重要性。2014年国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，第一次将不动产登记的目的、程序、责任进行统一的规定，这不得不说是一个重大的进步。然而，期望一部行政法规就解决不动产登记的全部问题是不现实的。不动产登记决定的是物权法这一基础民事法律的运行效果，其规则理应由制定法律的方式来予以明确，行政法规和部门规章、规范性法律文件仅应当作为补充和具化存在。

（二）完善不动产登记范围

不动产登记范围是指可以或应当进行登记的不动产、不动产权利的种类。然而我国《物权法》、《民法通则》对不动产登记范围的规定都非常简略。《不动产登记暂行条例》作为行政法规，对不动产登记的范围首次予以了统一规定。将不动产登记范围限定于：集体土地所有权、房屋建筑物、构筑物所有权、森林、林木、草地、林地所有权，建设用地所有权、宅基地所有权、海域使用权，地役权、抵押权等其他可以登记的不动产权利。然而，《不动产登记暂行条例》对不动产登记范围的规定也是不全面的，遗漏了一些重要的不动产权利。一些新兴的不动产权利应运而生。例如，伴随着房价的急剧上涨，小区里的私家车车位的价值也水涨船高。愈来愈被人们视为是一项独立的不动产权利，但是车位是否可以、是否应当登记在法律上却是空白的。所以笔者认为，我国不动产登记的范围还有完善的空间与必要，应当将新兴不动产物权也囊括进去。

（三）建立科学的风险管控机制

所谓不动产登记错误是指不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利人不一致的情形。[3]考察各个国家立法，目前流行的风险分散方式有三种。其一是建立登记错误赔偿基金。此种方法为登记机关在每件不动产登记中按比例收取一定的费用作为登记错位赔偿基金。其二是财政特别拨款。此做法是由国家财政在每年的预算中拨付特别的款项作为登记错误的赔偿专用金。其三是购买登记错误责任保险，由登记机关购买商业保险。就我国国情与司法实践而言，首先，我国登记实行按件收费制，每笔不动产登记，登记机构只收取极地的登记工本费不具备建立赔偿基金的条件。倘若从每笔登记中另收取一定费用用作建立登记错误赔偿基金，则可能增加权利人的登记成本。当下住房类不动产在我国还具有相当的社会公共属性，登记费用的增加势必影响我国社会稳定与和谐。其次，我国财政压力逐年递增，由政府拨付专门款项赔偿登记错误造成的损失也不太现实。因此，笔者认为我国目前宜采取由登记机关购买登记错误责任险的方式，将登记错误赔偿风险转嫁到商业保险公司之上。

（四）明确不动产登记错误赔偿相关问题

笔者认为，我国在接下来的不动产登记立法之中，要着重对不动产登记错误的赔偿性质、法律构成要件、归责原则予以明确。首先，关于不动产登记错误的赔偿性质，笔者倾向于将其定性为民事任。虽然我国不动产登记具有浓烈的行政管理色彩，但不动产登记本质上属于物权法律制度，是一项民事制度。登记机关因过错造成的损失自然应当属于民事责任的范畴，如此也更有利于权利人合法权益的保护。其次，所谓法律责任构成要件，是指要对登记机关责任人应当承担赔偿责任的要件性规定。法律必须明确承担赔偿责任的主体、责任、过错的种类、免责条件等相关的要件。此点可以结合我国《侵权责任法》的相关规定进行设计。最后，登记机关承担赔偿责任应当适用何种归责原则也是必须要予以明确的。笔者认为，法律正义原则要求成本与收益、权利与义务具有一致性。目前我国登记机关处于只收取廉价的工本费，却承担高额经济赔偿的巨大风险的现状。因此不宜适用无过错归责原则，而应当适用过错责任原则，从而使登记机关的权力与责任统一起来。

四、结语

笔者考察建国以来我国不动产登记相关法律法规，发现我国对不动产登记的态度从疏忽放任逐渐转变为谨慎重视。从《不动产登记暂行条例》的出台，就可以看出我国政府建立健全不动产登记体系的决心。然而。诚如罗马不是一天建成的，完善的不动产登记体系也不是一两部行政法规可以建立的。笔者认为，结合上述我国不动产登记制度存在的问题与缺陷，今后的不动产登记法律法规应当着重解决不动产登记范围、登记错误赔偿风险化解机制以及赔偿责任等问题。

参考文献：

[1]常鹏翱.不动产登记法的立法定位与展望.法学.2010.

篇7

【关键词】物权法抵押登记不动产登记制度

一、典型案例及其基本情况

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。

二、案例引发的关于抵押登记的争论

本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。

1、认为抵押登记有效的理由

一方认为，根据《担保法》、《物权法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》的有关规定，工商行政管理部门可以办理企业、个体工商户、农业生产者以“生产设备、原材料、半成品、产品”抵押的动产抵押登记。同时，《物权法》对动产抵押实行“登记对抗主义”，第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。另外，《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。

本案中，动产抵押登记书中抵押物分别填写为钢瓦、槽钢、角钢等建材，属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴，按照《动产抵押登记办法》规定，某市工商管理局有权办理这些形态动产的抵押登记，因此，抵押登记有效。

2、认为抵押登记无效的理由

另一方认为，按照民法的划分，动产与不动产的划分是以物是否能移动并且是否因移动而损坏其价值作为标准的。按照这一标准，钢结构厂房是一种由钢材等组成的特殊建筑物或地上定着物，不能移动或者若移动则损害其价值或用途，因此，钢结构厂房在性质上属于不动产。

根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，对不动产抵押担保物权的设定实行“登记生效主义”。又据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和第二百四十六条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”之规定，《物权法》对不动产抵押登记有明确要求。

本案中，用于抵押登记的钢结构建材在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构，应该视同钢结构厂房。但是，目前无论是法律、行政法规，还是地方性法规，均未建立不动产“统一登记制度”，未明确统一登记的范围、登记机构和登记办法。因此，某市工商行政管理局无权为已经组建成了钢结构厂房的钢瓦、槽钢、角钢等材料办理抵押登记，抵押登记无效。

三、关于我国现有不动产登记及抵押登记制度的分析

1、关于动产、不动产，相关法律法规已有明确区分

《担保法》第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，民法对动产、不动产的区分也有说明，即不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构厂房，属于“土地以及房屋、林木等地上定着物”，属于“不动产”范畴，办理抵押贷款时不应办理《动产抵押登记书》，而应办理《不动产抵押登记书》。

2、《物权法》明确规定不动产抵押需要办理抵押登记

财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，按照《物权法》第一百八十条第一款第一项所列“建筑物和其他土地附着物”等财产抵押时，需要办理抵押登记。

3、目前不动产登记实际上依照原有法律法规办理

现有的不动产主要包括地产、房产以及林产、水面、滩涂、道路等。由于《物权法》颁布后，并没有法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定，地方性法规也无相关规定，所以，目前房产、地产等不动产的登记和抵押登记，实际上仍依照《担保法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》相关规定等办理。另外，部分地区制定了《森林资源资产抵押登记办法》等地方性法规，以对特定的不动产抵押登记作出规定。

4、《物权法》与《担保法》等法规冲突，导致原法律法规关于不动产登记和抵押登记的法律效力存在争议

《物权法》颁布后，其第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，其第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。根据“新法优于旧法”原则，由于《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》及地方性法规关于登记和抵押登记的规定与《物权法》关于不动产统一登记制度的规定产生冲突，自2007年10月1日《物权法》生效时，这些法律法规关于抵押登记和抵押登记的条文，以及按照这些法律法规办理的新的登记和抵押登记，已面临是否仍具有法律效力的争议。另外，原有法律法规未能覆盖的其他不动产，如本案中涉及的钢结构厂房，面临登记和抵押登记无法可依的境地。

四、解决争端的相关建议

1、最高人民法院应作出司法解释

最高人民法院应及时对《物权法》中关于不动产登记的条文作出司法解释，承认目前依照原有法律法规办理的不动产登记的法律效力，保证不动产登记有法可依。在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，各地地方性法规未依照《物权法》有关规定作出规定的，应当按照原《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等法律法规对不动产的登记规定办理，其效力受法律保护。

2、尽快建立统一的不动产登记法

我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则较为散乱而且与《物权法》相冲突，所以，可根据《物权法》、《担保法》的有关规定，参考《动产抵押登记办法》，制定一部统一的不动产登记法。同时，应尽快对“不动产的范围”、“不能进行抵押的不动产范围”、“需要进行登记和抵押登记的不动产范围”作出规定。如“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”；“抵押的不动产应属于可以抵押的财产范围，法律、行政法规规定不得抵押的不动产不能进行抵押”；“企业、个体工商户、农业生产经营者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定着物抵押的，应当向抵押人住所地的不动产抵押登记机关办理登记。”3、设立统一的不动产登记机关

我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。

4、应用统一的不动产登记办法

以往由于不动产登记基本制度不统一、登记办法也不统一，从而不利于保护当事人权利。因此，应统一登记的办法，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动。其中，对登记和抵押等的不动产范围、应当提交的文件、《不动产抵押登记书》应当载明的内容、《不动产抵押登记书》设立日期、不动产抵押登记的效力、不动产抵押合同变更和《不动产抵押登记书》内容变更办法、办理注销登记的办法、社会查阅不动产抵押登记证书的办法等，要作出明确具体的规定，避免可能出现的登记失误、效力争议和欺诈行为。

5、制发统一的不动产权属证书

当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担、加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。

【参考文献】

[1]中华人民共和国物权法[EB/OL].国家法规数据库.http：//.

[2]中华人民共和国担保法[EB/OL].国家法规数据库.http：//.

篇8

关键词：物权；债权；区分原则；“多重交易”；不动产登记原则

中图分类号：D92文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）01-0107-02

一、基本案情

（一）案情介绍

1996年12月，富亨房地产公司（以下简称富亨公司）与?菖?菖银行南屏支行（以下称谓买主一）签订“商品房购销合同”，买卖“金碧商城”一楼商铺，并收取了全部房屋价款。富亨公司交付房屋后，买主一在该商铺设立营业网点并一直对外经营，但未办理过户登记手续 。1998年10月28日富亨公司又与策裕公司（以下称谓买主二）就该标的签订“商品房购销合同”，在收取部分房款1 231万元（约占合同总价款10%）的情况下，开具了累计金额为1.15亿元的购房发票。

1999年4月5日富亨公司与张甲、张乙（以下称谓买主三，系买主二的高管）签订“商品房购销合同”，将包含买主一、买主二的争议标的物再次予以出卖。1999年5月6日，买主二、三与官渡农行签订了《最高额抵押担保借款合同》及“房地产抵押物清单”，约定1999年5月6日至2000年5月6日期间官渡农行向买主二提供4 320万元最高债权额以下贷款；买主三以其依法具有所有权的金碧商城房产（包括争议标的物部分）向官渡农行作抵押。其后，买主二以行贿经办人员的方式在市房管局办理了抵押登记手续。事后，因富亨公司以未能实现收取全部转让价款的合同目的，请求终止与买主二签订的商品房购销合同、归还房产，并要求承担违约赔偿责任。1999年10月26日，因相关债务人未履行偿还欠款的义务，官渡区农行遂向法院提讼，请求买主二承担偿还责任，买主三承担抵押担保责任，并确认抵押权有效。

（二）裁判结果

围绕上述标的物之争先后形成了三个独立的案件，第一个案由为“买卖合同纠纷”，第二个案由为“担保物权（抵押权）纠纷”，第三个为“确权诉讼”。一二审法院在是否确认抵押权有效的焦点问题上存在分歧。一审法院认为，在买主三并未取得房屋所有权证的情况下，抵押物所有权仍然属于第三人富亨公司所有，并确认仅凭《房产登记收件收据》办理抵押登记的行为是无效的。二审法院则认为抵押权有效。其理由是：根据中国《土地管理法》第11条以及《房地产管理法》第59条等相关法律规定，中国对不动产物权的设立、变更实行登记在先，相关部门根据审查予以核发权利证书在后的制度，并认为不动产登记簿是物权归属的根据和公示方式，不动产权利证书仅是权利人拥有物权的合法凭证。中级人民法院对买主一另行提起的确权之诉单独进行审理，认为争议商品房已经转移占有，在整个使用过程中无其他权利人就该商品房主张过权利，也未办理过抵押登记，房款也已付清，由此确认买主一对争议商品房享有所有权。

由此，据生效裁判文书在争议房产之上所设立的抵押权并非（原）所有权人的意思表示，从而产生了两个相互矛盾和冲突的物权。随后，该案又由省高级人民法院再审，最高人民法院于2007年作出了终审判决。

二、对该案的评析意见

上述各个案件具有密切关联性，相互间涉及“第三人”的利害关系，但冲突的根源在于买主二和买主三将争议标的物设定抵押负担的行为。二审法院在判决文书中虽未直接援引《物权法》的条文规定作为法律依据，但其关于不动产“登记簿”和权利证书关系的阐述，却是物权法第16、17条规定的翻版。甚至更进一步，单方面强调了登记簿的法律效力，进而降低或否定了权利证书的法律效力，可谓之“登记簿主义”，是对登记机关登记行为及其公信效力的盲从，从根本上否决了人民法院作为一切经济、民事审判机关所应享有或承担的司法职能（权）。审判法官显然曲解了登记簿和权利证书在证据效力上的平衡关系，将权利证书置于可有可无的境地。事实上，登记簿和权利证书都不是唯一的证据，证据首先要具备客观性，当登记行为违反法定程序，或出现错误时，必然与事实物权相冲突，在这种情况下仍然以登记簿作为审判的依据，必然得出与客观事实相悖的审判结论。

三、对本案法律适用和物权“区分”原则剖析

（一）物权区分的意义

物权法施行前，中国虽然没有统一的形式意义上的物权法典，但不等于没有物权制度。因此，时代不同不动产物权设立、变动规则并不一致，对物权设立的原因行为与变动行为之间的关系即债权、物权问题也未进行严格的区分。然而，确立物权区分原则的意义何在呢？首先，是截断债务锁链的关联性，促使纷争得到迅速解决，保障交易安全。其次，由于物权区分原则中无因性理论的存在，物权的变动与否不受债权行为的影响，从而在理论上对第三人的保护作出充分的说明与解释 [1]。第三，重塑了物权设立过程中前置性原因行为的独立效力。由于司法实践中长期以来根深蒂固地存在着一种对物权原因行为效力独立性的错误认识，认为凡房地产未过户则未取得产权，既然买受人无产权则其买卖合同也不应当受到保护，从而判决未完成过户程序的房地产转让合同无效。正因为存在对物权原因行为独立性认识的不足，导致了大量的错误裁判，等于将合同的效力直接交由出卖人掌控。毫无疑问，将物权原因行为的效力不作独立判断而使之受限于物权变动行为是否完成的认识，直接导致司法裁判鼓励出卖人不遵守诚实信用原则[2]。

（二）法律适用规范

上述案件均发生在中国物权法施行之前，自然不能适用物权法有关物权设立、变动原则的相关规定。从合同签订和履行时间来看，甚至还不能适用现行合同法的规定，只能适用经济合同法的相关规定。从富亨公司提起的买卖合同纠纷案情分析，富亨公司作为出卖人，履行了必要的合同义务，而买主二却并没有在约定期限内履行完全支付对价的义务，从而构成违约，富亨公司享有合同解除权。合同解除后，双方相互返还财产，恢复原状，这是民事赔偿的基本原则。如若因此损害国家利益和社会公共利益，当事人则无权申请或要求解除合同，但若危及或损害第三人的利益，则应突破合同相对性原理，权衡第三人是否存在主观过错及其利益得失的问题。

（三）对登记程序规范性的理解

物权是否变动与登记机关的登记行为关系密切，这是因为中国物权立法在很大程度上体现了强制性规范的公法色彩。故此，对物权登记行为的规范性提出了更高的要求，而习惯于行政管理型审查的登记人员因不具备必要的法律专业知识很有可能难于胜任此重任。

一般而言，登记物权与实际物权应当是一致的，登记物权也即是该物权存在的真正物权，该物权人对物的支配符合客观事实。但是，在物权变动的过程中，由于各种原因，也会出现登记物权与实际物权不相吻合的情况。这种情况的出现，有当事人方面的原因，比如对登记机关登记行为性质的理解、认识及其法律后果欠缺考虑，或者受制于登记管理手续烦琐或其他方面因素的制约等等，出现懈怠登记的现象。也有登记机关方面的原因，比如登记程序和操作规范不严谨，登记人员、违法犯罪等。

程序正义是实体正义的保障。登记机关的登记行为本身就是一套严谨的工作流程和操作规范，正是通过登记程序的完整性从而保证了登记结果和登记权利人、义务人的正确性。通过比较建设部1997年和2008年不同时期所颁布的房屋登记办法，不难发现具有共性特点，即对房屋权属登记的程序和步骤均予以明确。登记程序包括申请和受理、审核和发放权利证书等四个基本环节，必要时可进行公告程序，而记载于登记簿的程序规定，则是中国物权法确立登记簿制度后才新增加和明确的程序步骤，可以看出不动产登记行为具有完整性和不可分割性。二审法院判决书中所谓“登记在先、发证在后”的登记制度是对登记行为及中国相关法律条文规定的片面解释，并不符合登记程序规则，而且相关部门在共同制定的规章中已经对登记部门核准发证的有效性做出明确规定，从而与申请和受理登记的行为相区分，否定了登记机关单纯的“登记”或记载行为即可产生物权变动的法律性质。登记簿和权利证书是同一物权的不同表现形式，颁发权利证书则是登记行为得以完成的标志。

四、结论

司法审判活动中对登记主义和物权原因行为独立性的理解应作辩证分析。无论是不动产登记簿或不动产权属证书，均只具有“证据”属性，因此其作为物权凭证的效力具有相对性而不应具有绝对性。现实中登记簿记载的权利人与真正权利人并不相符的情形确实存在，一旦发生物权权属纠纷时，该两项法定书证的效力均处于效力待定状态，其最终的合法性有待于对物权原因行为效力的审查结论。如果物权的原因行为的效力被维持，则该项登记物权将会得到维护；否则不产生物权变动的效力。为此，应纠正司法实践中长期以来对“登记”这一物权变动行为效力的盲目尊崇心理，确立人民法院对物权权属纠纷中异议登记、确权之诉的专属管辖权和最终审判职能。就本文阐述的相关案例，之所以出现相互矛盾的判决或难于执行的诟病，原因在于对民事审判活动的认识规律仍然局限于“倒因果”的思维定式。从物权行为完整性和合同效力性两个方面来理解，应撤销或解除富亨公司与买主二三签订的合同，确认抵押行为无效。由于买主二三的合同无效或被撤销（解除），其后果是自始无效，从而保护了买主一和出卖人的权益。抵押担保行为被确认无效后官渡农行的债权与其产生当时的风险相比并未增加。因该债权的形成和原因与买主二三并无法律意义上的直接关系，也不以设立抵押权为前提条件，故官渡农行在事后设立抵押的过程中并不能作为在先买卖合同关系之外的善意第三人看待，其期待利益不应得到法律保护。

参考文献：

篇9

乙方：______教育基金会

为弘扬中华文化，促进______教育事业发展，加强中外文化交流，甲方自愿向乙方捐赠，经协商双方达成如下一致协议：

第一条　甲方自愿捐赠

现金：____________(人民币/其它)(大写)给乙方。

动产：(名称、数量、质量、价值)

不动产：(该不动产所处的详细位置、状况及所有权证明)

第二条　赠与财产用途(是/否具体指定)：

第三条　赠与财产的交付时间、地点及方式：

一、交付时间：

二、交付地点：

三、交付方式：

1、甲方在约定期限内将赠与财产及其所有权凭证交付乙方，并配合乙方依法办理相关法律手续。

2、乙方收到甲方赠与财产后，应出具合法、有效的财务接收凭证，并登记造册，妥善管理和使用。

第四条　甲方有权向乙方查询捐赠财产的使用、管理情况，并提出意见和建议。对于甲方的查询，乙方应当如实答复。

第五条　乙方有权按照本协议约定的用途合理使用捐赠财产，但不得擅自改变捐赠财产的用途。如果确需改变用途的，应当征得甲方的同意。

第六条　乙方根据国家和______教育基金会的有关规定给予甲方相应表彰和奖励。

第七条　本协议经甲乙双方授权代表签章之日起生效，受中华人民共和国有关法律的管辖和保护。

本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下列第______种方式解决：

一、提交____________仲裁委员会仲裁;

二、依法向____________人民法院起诉。

第八条　其他约定事项：

第九条　本协议一式四份，甲乙双方各执两份。

甲方(签名/盖章)：乙方(盖章)：______教育基金会

地址： 地址：

法定代表人： 法定代表人：

篇10

【关键词】商品房；预售合同；备案；重要性；法律分析

作为不动产物权变动的必经程序，法律上的备案登记是不动产物权归属与变动的生效要件，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等规定，预售人应当持商品房预售合同向县级以上主管部门办理登记备案手续，如果开发企业没有办理预售备案登记的，应当停止预售，补办手续，没收违法所得。对于商品房预售合同进行管理是预售合同登记备案的主要目的，应当对开发商的预售行为进行审查与规制，商品房预售合同备案属于房地产管理部门与土地管理部门对于合同采取的一种行政管理措施，作为不动产登记的一种，其性质属于预告登记，是为了保全将来发生的不动产物权变更而设置的请求权，这种制度的设计是为了规制开发商的行为，因为预购人在取得房屋所有权之前有可能将商品房出售给第三方，对于预售方的任意处分行为需要加以控制。

一、商品房预售合同备案的意义

在商品房的预购方与开发企业之间签订了《预售合同》以后，应当在规定的时间内向登记机构办理预售合同登记备案，预售合同备案的意义在于：首先，房产登记机构可以对售房单位的预售行为进行审核，对其合法性进行审查，审查的对象并不包括一切，而只审核一定范围的内容，包括预售房的限制情况、预售许可内容等，能够有效的保护预购人的权利即可；其次，预购人与开发企业之间产生纠纷时，如在合同真实性上产生争议等问题，应当审核登记机构存档的合同文本，以该合同为准，有效的起到登记备案鉴证的作用；再次，开发企业因与第三人之间的债权债务关系不得影响预购人对于房产的期权，发生查封、拍卖等事由可以有效的保护预购人的权利；最后，办理个人住房贷款事项的需要预购人提供合同登记证明，办理公证、抵押登记等事项都不能受理。

实行商品房预购合同备案制度实质上是为了制约开发商，可以促使开发商在加快建房的同时，按照规章制度进行产权证明办理，使得购房者更加放心，其权利也更加有保障。特别是近年来一房二卖的情形特别多，这种隐患亟待消除。开发商推迟《预售合同》的备案手续，可以将房子再次预售或者直接建成销售，一房多卖损害的是多方市场主体的权利，因此在办理完预售合同备案后，买卖交易的合法性与唯一性才能得到保障。对于合同的生效时间可以有当事人双方自由约定，但是合同如果以备案之日为生效时间，如果没有进行备案手续，开发商就可以以此为由确认合同无效。出卖人以及预购人都可以申请备案手续办理，并且委托出卖人单方办理，开发商负责办理这一程序，而预购人需要提供相关的材料，一般来说备案的期限由法律规定，消费者应当及时向相关部门进行查询。

二、商品房预售合同备案制度的发展趋势

预售合同的当事人之间存在的是债权债务关系，在较长的履行期限内，可能会出现预售方将房屋产权转移给第三方的情况，并且办理的了登记手续，起到公示效应，第三人优先获得房产所有权。在房产预购中出现纠纷的，特别是一房二卖的情况，预购人需要举证说明预售方与第三方之间存在恶意串通，才可以申请撤销预售方与第三方之间的买卖合同，但是实际情况中预购方想要举证是非常困难的，而且第三方一般都为善意第三人，因此撤销合同是很少见的情形。预购人虽然可以请求预售方赔偿自己的损失，但是其不能获得房屋产权。为了减少这类纠纷，维护不动产交易的安全，必须对现有的预售合同制度加以改善，通过登记备案制度赋予预售合同一定的特殊效力。

作为不动产请求权的保全措施，对于预售合同进行备案预告登记，是一种对于不动产请求权的确认，作为与房产产权变更登记相对的一项制度，预告备案并没有在我国民法中得到明确规定。这种典型的远期交易行为，商品房预售包括了物权与债权两种行为，签订商品房预售合同属于债权行为，而进行备案则是物权行为，预售合同所确认的请求权是一种债权，不属于绝对权，没有普遍的对抗效力，无法对抗善意第三方，这种债的相对性对于预购方的权益保护难以有效的保障。而商品房预告备案则具有物权上的公示效力，这并不属于物权登记，而是对请求权的公示，使得特定的债权可以对抗第三方，甚至高于其所要设定的物权。物权与债权之间的独立性已经随着时代的发展而越来越相对化，备案的作用是使得侵害请求权或者妨碍请求权的行为归于无效，经过备案的债权行为具有排斥随后发生的与该请求权有矛盾的任何处分行为，具有绝对性的排他效力。有效的限制不动产物权人随意处分权利，确保将来只会发生与该请求权所期待相符的法律结果，必然保全预售人物权的请求权。

三、商品房预售合同的重要性

作为一种特殊的不动产登记，商品房预售合同备案是为了保全将来可能发生的不动产物权变动，而对请求权进行的备案登记。对于预售的项目进行审查，只有符合相关法律规定的预售条件，备案部门应当在备案之前对开发商出售房屋的相关材料进行全面审查，有效的审查开发商及其预售项目的合法性。商品房预售合同备案制度可以使得预购方的请求权得以对抗第三方，房地产开发企业不得将已经预售的房产进行出售与抵押，如果开发商将经过预售登记的房屋出售或者抵押给第三方，第三方即使是善意的并经过登记也无法取得所有权，经过抵押的也不能对抗预售合同备案的预购人。这就可以有效的防止一房二卖的情况出现。没有办理预售合同备案等级低，房屋产权权属变更手续就无法办理，作为前置程序，预售合同备案在很大程度上决定了交易的安全性。