房地产企业财务分析范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业财务分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房地产企业；财务风险；防范措施

随着我国经济的快速发展，房地产行业获得了长足的发展，全国各地相继出现了所谓的“房地产热”。但是，由于我国房地产行业的起步较晚，基础不够硬，发展规模还跟不上时展的要求，有些房地产企业的发展和运行远没有达到规范化标准，与国外较为成熟的房地产业之间存在较大的差距。因而，我国已经出台了相关的针对房地产业的宏观调控经济政策，以期为房地产企业的发展提供更好的政策支持和保障。但是，我国仍然有不少的房地产企业资产负债率较高，造成了较大的经济压力，面临的财务风险也较大。同时，当前全球金融危机仍然没有完全过去，这就使得我国房地产企业面临着更大的发展压力。

一、我国房地产企业财务风险分类及形成的原因分析

鉴于房地产企业在我国发展的时间并不长，加之房地产企业自身的特殊性，其面临着较大的财务风险。一般来说，财务风险指的就是由于受到内外部环境的不同影响，使得企业的财务系统出现了偏离预期目标的经济损失或者额外收益。它常常被分为广义的和狭义的财务风险两种。由于广义的财务风险内涵更利于从全局和全方位上来把握，因此，我们更多的考虑房地产企业广义的财务风险。根据房地产企业自身的特点，我们认为房地产企业面临的财务风险一般包含了这几个方面：无力偿还债务风险；再筹资风险；利率变动风险；通货膨胀风险；税率变动风险以及投资收回风险等多种情况。那么，房地产企业为什么会产生这么多的财务风险呢？这是由于房地产企业自身资金量大，筹融资涉及的面广，经历的经济环境又是复杂多变的。在这样一个受到多种因素影响的大背景之下，房地产企业就产生了较多的财务风险。究其原因，主要有这么几个方面的因素：从宏观方面来看，房地产企业较为容易受到国家和地区经济的影响，未来走势较为难预料。因此，作为资金量大，变现能力较低以及项目周期较长的房地产企业来说，当前不够成熟的市场环境导致了房地产投资运作上有一定的盲目性，政府调控房地产融资的政策进一步加强，使得房地产企业筹融资变得愈加困难。作为一个新兴的产业，房地产企业的会计体系还不够完善，到目前为止还没有形成较为完整的会计核算体系。从微观方面来分析，房地产企业很多对于自身的经营状况还缺乏财务预算和财务分析，导致了财务分析结果无法真正起到较好的财务管理作用。这种缺乏较强的财务管理意识的现状使得房地产企业到处盲目举债，资本结构不尽合理，导致了负债成本过高。此外，有些房地产企业的成本费用控制不够严格，往往把项目成本管理看作是简单的单项成本控制与管理工作，导致了财务预算与成本管理偏差较大，影响了资金管理工作。

二、我国房地产企业财务风险的有效防范措施

房地产企业在我国的发展历程并不算长，加上房地产行业自身的经营特点，使得房地产企业面临的财务风险较大，其原因主要在于经营环节过于复杂，对预算管理职能重视不足，资金管理低效，成本费用控制不严，缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制。认真分析当前房地产企业的财务风险，根据不同的理财环境和理财阶段，把房地产企业的资本循环进行筹资、投入、生产、分配四个节点上的风险分析。此外，由于宏观经济政策调控的不力，比如说金融宏观调控政策，土地宏观调控政策，税收宏观调控政策等的执行不够到位，这是由于我国房地产企业的财务管理意识薄弱，对预算管理职能重视不足，内部财务监控机制不健全，资金管理低效以及成本费用控制不严等。具体来说，我们可以从以下几个方面来努力：（1）房地产企业首要的任务就是要不断加强财务管理观念和作用，尽可能的强化财务管理的地位，让财务管理部门多参与到房地产企业的各项经营活动当中去，不断的完善房地产企业的投资项目管理工作。在不断完善之前，房地产企业要注意增加投资项目决策的可行性分析，制定一套可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。房地产企业还要充分了解各个部门的相关情况，拓展对于财务分析的领域。此外，房地产企业还要不断提高企业管理者和财务人员的素质和能力，多提供机会并开发多种渠道让管理者和决策者参加学习和培训，从客观的角度来分析自身情况和外部环境，降低财务风险。同时，房地产企业还应该努力提高对财务人员的管理和培训工作，除了专门进行培训以外，还可以吸收具有较高素质的财务人员。（2）房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益。（3）房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。（4）房地产企业财务风险的重要诱因之一就是其成本管理不够到位，成本意识不强。因此，针对这种情况，房地产企业应该全面加强对于企业自身的成本管理工作。应该来说，房地产企业的成本费用较高，以成本管理作为其核心的管理理念是企业顺利发展的重要基础。具体来说，房地产企业应该制定成本预算目标，对成本费用进行正确的归集和核算，对成本进行深入的分析，重视基础数据的收集和整理等。房地产企业还要应对复杂多变的经济政策环境，建立财务内部控制制度，强化风险管理，提高企业财务管理水平。

总之，对于我国房地产行业这样一个新兴的产业来说，面对复杂多变的国际国内经济形势，房地产企业应该正视自身的缺陷，采用宏观和微观的财务风险监测手法，并配之以风险回避策略，风险防范策略以及保险转嫁策略来将风险的损失程度降到最低。房地产企业进行市场调研，防范市场风险，加强投资项目管理，控制投资风险，建立财务预警体系，加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，大胆而谨慎地利用金融衍生工具规避风险，把风险管理提高到企业管理的突出位置，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。

参 考 文 献

[1]罗双杰，张金峰．房地产企业财务风险分析与对策[J]．经济技术协作信息．2008（4）

[2]任书芳，高树岭，张行贵．当前房地产企业财务现状及管理建议[J]．时代金融．2006（4）

[3]于永顺．企业财务风险的防范与管理[J]．企业导报．2009（6）：101

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关键词：房地产企业 上市 财务分析

中图分类号：F293.33

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）02-144-02

房地产企业受宏观环境和政策波动影响较大，在目前严峻的房地产市场环境下资金链普遍紧张，自主上市无疑是房地产企业善选之举，为企业发展提供动力。但企业上市是一项复杂且综合性很强的工作，通常项目周期长，涉及企业改制、上市申报、财务培训、财务咨询等工作，其中财务会计资料的审核工作则是重中之重，而会计资料审核中重点是盈利能力指标。本文结合上市要求，针对目前房地产企业财务在收入、成本和税收几个在理论界有不同处理意见的方面，对影响企业自主上市的主要财务问题进行分析，希望能对房地产企业自主上市提供一些参考。

一、房地产自主上市的必要性

从有关统计数据显示，我国房地产企业负债率普遍都在70%，资金来源主要是预收款、自I资金和银行贷款（开发贷），而且预收款和自筹资金有很大一部分也是来源于银行贷款，如个人信用贷款，可以说房地产资金来源主要是银行，因此房地产企业融资渠道单一，过度依赖于银行贷款的现象是普遍存在的，这样的财务结构，使房地产企业处于较高的市场风险和财务风险。在当前房地产市场调控和货币紧缩的环境下，房地产开发贷的条件又极为苛刻，自有资金比例也逐步提高，有的已达到45%或更多。在当前环境下，上市仍是公司解决资金困难的重要途径，通过上市，可以为房地产企业提升抵御负债风险能力，对房地产持续发展获得稳定的长期融资渠道，显得尤为重要。

二、国内上市的主要条件及分析

《证券法》《首次公开发行股票并上市管理办法》等相关法律法规对企业上市有关条件和具体要求做了相关规定，主要条件是从主体资格、公司治理、独立性、同业竞争、关联交易、财务要求等几个方面展开。2008年7月中国证监会为完善房地产企业借壳上市的政策引导和支持优质房地产企业获得借壳上市的机会，在审核标准备忘录里提出了以下几点重点关注问题，这些关注点可以成为房地产企业自主上市的重要参考依据。

（一）产业政策导向性和市场地位

支持主营业务方向符合国家产业政策导向的大型龙头企业，限制以别墅、高档豪华住宅开发为主、主要业务属于国家房地产调控政策限制范围的企业。

（二）资本实力和盈利能力

支持资本和资产规模较大的、有保持和提升盈利能力运作水平的企业，开发业务历年来保持稳定增长或总体增长水平，限制盈利能力起伏不定或只运作过一、两个小项目的企业。

（三）财务状况

合并报表扣除预售款后的资产负债率原则上不超过70%，不存在严重依赖外部资金（如银行借款）。

（四）土地储备

原则上满足三年以上的开发，限制受房地产行业高利润的驱使、凭人为运作拿地而介入房地产的企业。

（五）管理和业务规范性

在上市审核中，核心在于对企业的内在核心价值进行审核，企业核心判断标准是能否给投资者带来经济效益，具体表现就是持续盈利能力。据有关统计，被证监会刷下的企业中，因持续盈利能力方面的问题占了大部分。与制造企业相比，盈利能力的要求，房地产的标准要低，按照IPO的标准，发行前三年的累计净利润超过3000万元，累计营业收入超过3亿元。对于房地产来说，可能是几套房子的价格，但房地产的盈利能力也有其特殊性，政策的敏感性要比其他企业大的多，容易受政策的影响，其业绩容易大幅度的波动。因此要求最近三年发展稳定、业绩较好，持续盈利能力是房地产自主上市重点关注的问题。

三、房地产自主上市的主要财务问题

独立、持续的盈利能力是证监会审核人员重点关注问题，如果公司的盈利主要来源于非主营业务，其盈利能力的独立性会受到质疑，同时发审委更关注盈利的真实性和可持续性。从公司角度，公司持续盈利能力取决于行业环境、行业地位、市场空间等外部因素和核心业务、主要产品及用途、土地储备等内部因素；从财务角度，盈利能力主要体现在收入的组成及增减变动、毛利率的构成及各期变动、利润来源的连续性和稳定性三个方面。营业收入反映了公司创造利润和现金流的能力；成本费用直接影响企业的毛利和利润，影响着企业的盈利能力。下面就围绕着房地产企业的特点，从房地产的收入、成本和税收方面分析对房地产企业盈利能力的影响。

（一）收入确认对利润的影响

房产销售包括期房销售和现房销售，销售方式有预售、一次性销售和分期付款销售。房屋销售款在取得预售证后，经过签订合同、工程竣工验收、交付买方、办理产权过户等环节，因此与制造业相比，房地产收入确认具有一定的特殊性，究竟在哪一环节确认收入，在实际工作中也存在不同的理解。

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房地产企业的 售后回租，是指房地产公司将某一房地产项目出售后，又将该项目从买主( 即出租人) 手中租回的一种销售方式。具体 售后回租又有两种情况，一种是回租期结束之后，购房者可以根据市场情况选择退房还是买房，租赁期内不办理房屋产权转移手续，回租期结束后，如果购房者退房，房地产开发公司退还购房者开始支付的房屋价款，如果买房，则办理房屋产权转移手续; 另一种情况是付款时买卖合同既生效，同时办理房屋产权转移手续，回租期结束后购房者不可以退款。对这两种情况下应如何进行财税处理，下面分析如下:

( 一) 售后回租的会计处理

1. 回租期结束后可以选择购房或退房

回租期结束之后，购房者如果选择购房，回租行为实际上就是房地产公司预收货款的行为，而这种预收货款是有代价的，就是每年要支付购房者租金; 如果回租期结束后，购房者没有选择退房，则相当于房地产公司向购房者借入了款项，每期支付的租金既利息费用。针对这两种情况，在收到购房者购房款时，都要确认为负债，对支付给购房者的租金则作为资金使用费，对外出租收取的租金属于房地产公司的业务收入，下面举例说明。

案例一: 甲房地产公司采用 售后回租的形式销售门市房，售后回租期为 5 年，门市房的售价为 480 万元，成本为 300 万元，门市房回租期内每年租金 28 万元，租金每年支付一次，同时房地产公司将该回租的房屋对外租给一家超市，每年收取租金 32 万元，经计算该门市房每年摊销额为 10 万元。该房地产公司会计处理如下: ( 以万元为单位)

( 1) 收到购房者 480 万元房款时借: 银行存款 480贷: 预收账款 480同时，借: 出租开发产品 300贷: 库存商品 300( 2) 支付每年的租金费用时借: 财务费用 28贷: 银行存款 28( 3) 对超市收取租金及摊销成本借: 银行存款 32贷: 其他业务收入 32借: 其他业务成本 10贷: 出租开发商品 10( 4) 计提各种税费借: 其他业务成本 5. 44贷: 应交税费应交营业税 1. 6应交税费应交房产税 3. 84借: 营业税金及附加 0. 16贷: 应交税费应交城市维护建设税及教育费附加 0. 16( 5) 回租期结束后，购房者选择购房时借: 预收账款 480贷: 主营业务收入 480借: 主营业务成本 ( 按摊余价值结转)250贷: 出租开发商品 250( 6) 回租期结束后，购房者选择退房时借: 预收账款 480贷: 银行存款 480

2. 出售时即办理产权转移手续的情况

出售时即办理产权转移手续，在这种情况下，购房者交付房款的同时就取得了房屋的产权，房地产公司通过 售后回租的方式取得了房屋的收益权，通过对外出租获取收益，并以支付给购房者的租金作为成本，这实际上是房地产公司的一种经营行为。应按业务的类别确认收入并结转成本。沿用前例，会计处理如下: ( 以万元为单位)

( 1) 收到购房者 480 万房款时借: 银行存款 480贷: 主营业务收入 480借: 主营业务成本 300贷: 库存商品 300( 2) 收到超市支付的租金时借: 银行存款 32贷: 其他业务收入 32( 3) 计提各种相关税费借: 其他业务成本 1. 6营业税金及附加 0. 16贷: 应交税费应交营业税、城市维护建设税及教育费附加 1. 76( 4) 支付给购房者租金时借: 其他业务成本 28贷: 银行存款 28

( 二) 售后回租的税务处理

1. 营业税的处理

房地产开发企业采用 售后回租等形式进行销售，根据 《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发企业应按 销售不动产税目征收营业税。具体处理时应将房地产开发公司售后回租业务分成销售和租赁两项业务分别进行处理。销售房地产业务，根据 销售不动产税目，以销售房屋取得的全部价款和价外费用为计税依据，按 5%的税率计算缴纳营业税。如果销售同时，代当地政府有关部门收取了一部分些资金或费用，不管其会计上如何核算，均应全部计入营业额计征营业税。另外，对于销售业务，要把购房款和折扣额同时开在一张发票上，这样才可以按扣除折扣后的价款作为营业额; 如果将价款和折扣分别开具发票，无论如何，都不能在营业额中扣减。房地产企业从纳税筹划的角度上看，应采用将价款和折扣额在同一张发票上开具，以避免纳税风险;售后回租后，房地产公司通常先向商户收取租金，然后再按合同约定将租金支付给购房者。对房地产开发公司收取的租金，应按 服务业税目征收营业税，以租金的全部收入为计税依据，按5% 的税率计算并缴纳营业税。特别需要注意的是，房地产公司按合同约定支付给购房者的租金不能抵减销售房屋的计税依据[1]。

2. 企业所得税的处理

在企业所得税方面，2007 年国税总局了《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务企业所得税处理批复》，该批复规定: 房地产企业销售房屋后，又通过回租的方式从购买者手中租回该房屋，不论企业采取哪种租赁方式，均应将售后回租业务分解成销售和租赁两项业务分别进行税务处理。房屋销售收入与该被转让的房屋相关的成本、费用的差额，应计入当期应纳税所得额。从这份批复可以看出，房地产开发公司的售后回租业务的企业所得税处理和营业税税务处理是一致的，即都是要分为出售和回租两个交易步骤处理，在出售环节应该确认为企业所得税的应税收入，并入当期应纳税所得额进行计算[2]。

二、房地产企业 非货币性资产交换业务

( 一) 非货币性资产交换业务的会计处理

根据 《非货币性资产交换》准则的规定: 对于具有商业实质的交换，在换入资产或换出资产公允价值能够可靠地计量的情况下，应当以公允价值和相关税费之和作为换入资产的入账价值，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。对于房地产企业来讲，换出资产的公允价值要比换入资产的公允价值更容易取得，因此通常以换出资产的公允价值为基础，其和应支付的相关税费作为换入资产的成本，其与换出资产账面价值的差额计入当期损益[3]。

案例二: 甲房地产公司将本公司办公楼与乙房地产公司的一块土地使用权进行交换，甲公司办公楼的原价为 900 万元，累计折旧为 400 万元，交换时公允价值为 1 200 万元，乙公司土地使用权的账面价值为 800 万元，交换时的公允价值为 1 150 万元，由此乙公司另支付给甲公司 50 万元补价。( 假定在此项交换中，甲公司应交的营业税为 60万，应交的城市维护建设税为 4. 2 万元，教育费附加为 1. 8 万元，应交的土地增值税为 55 万元，乙公司应交营业税 57. 5 万元，应交城市维护建设税4. 025 万元，应交教育费附加 1. 725 万元，应交土地增值税 45 万元)

对于房地产企业来说，房屋有可能是企业的固定资产，也可能是企业的商品，对于不同用途的房屋应采用不同的方法进行会计处理，本案例中的房屋属于甲公司的固定资产，处置时应通过 固定资产清理账户进行核算，甲公司对换入的土地使用权，一般应按 无形资产核算。

通过此例可以看出，甲公司收到的补价 50 万元 换出资产的公允价值 1 200 万元 =4. 17%，由于该项交易所涉及的补价占交换的资产价值的比例低于 25%，且根据具体情况判断，该项交易具有商业实质并且公允价值能够可靠计量。其会计处理如下: ( 以万元为单位)

甲房地产公司以房换地会计处理如下:1. 固定资产转入清理借: 固定资产清理 500累计折旧 400贷: 固定资产 9002. 发生固定资产清理费用借: 固定资产清理 121贷: 应交税费应交土地增值税 55应交营业税、城建税及教育费附加 663. 换取土地使用权，作为无形资产入账借: 无形资产 1 200银行存款 50贷: 固定资产清理 621营业外收入 629乙房地产公司以地换房会计处理如下借: 固定资产 1 150贷: 无形资产 800应交税费应交土地增值税 45应交营业税、城建税及教育费附加63. 25银行存款 50营业外收入 191. 75

( 二) 非货币性资产交换的税务处理

1. 营业税的处理

非货币性资产交换，交换的双方没有实质的货币结算，按照营业税规定应由税务局核定营业额，具体的核定顺序为: 首先按照纳税人当月同类资产的平均价格确定，其次按纳税人最近销售同类资产的平均价格确定，如果没有上述两种价格，可按如下公式计算: 计税营业额 = 营业成本 ( 1 +成本利润率) ( 1 - 营业税率) 。在实际工作中，对于一般普通资产价格比较好确定，但对于土地使用权等换出资产的价格比较难以确定。在这种情况下，一般都是以换入资产的价值作为换出资产的价值确认营业税的计税基础。

2. 所得税的处理

根据 《国税总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知》 国税发 [2006] 31 号规定:资产换出方以土地使用权换取开发产品时，应按转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务分别进行所得税处理，并按开发产品的公允价值和土地使用权的账面价值之差确认土地使用权转让所得或损失。对于资产换入方，在换出开发产品时，按开发产品销售和购入土地使用权分别进行所得税处理，并将土地使用权的公允价值计入该项目的成本。

三、分期收款销售方式

《企业会计准则》规定了销售收入确认的具体条件，必须同时满足销售确认的五个条件，才可以进行收入的确认。对于房地产企业的 分期收款销售，企业可以根据房产是否交付，风险报酬是否转移等一次或分次确认收入。而对于分期收款销售，税法上计税收入的确认原则和会计上有所不同，企业应依据税法规定按照合同约定付款日期与实际付款日期孰先的原则进行纳税义务的确认和税款的申报与解缴。

案例三: 甲房地产公司于 2014 年 1 月 1 日销售写字楼 1 幢，价款为 1 000 万元，价款分两期收取，2014 年 1 月 10 日收取 600 万元，2015 年 1 月10 日收取 400 万元。该写字楼的成本为 600 万元。2014 年 7 月 1 日办理了产权手续。( 该业务的土地增值税预征率 2%，所得税率 25%，且按季预缴)下面分三种情况分析该业务的财税处理: ( 以万元为单位)

( 一) 按合同约定收款时间确认收入实现

1. 2014 年 1 月 10 日，按合同约定收取销售款600 万元

由于未办理产权转移手续，风险报酬尚未转移，会计上暂时不能确认收入，收到款项做预收账款处理，借记银行存款 600 万元，贷计预收账款600 万元。

2. 2014 年 2 月申报缴纳营业税与土地增值税

虽然会计上未确认收入，但根据合同约定收款日，纳税义务已经发生，需要计算预缴税金。借: 应交税费应交营业税 30应交税费应交土地增值税 12贷: 银行存款 42

3. 2014 年 4 月，申报预缴企业所得税应纳税所得额 = [1 000 ( 1 - 5% - 2%)- 600] 1 000 600 = 198 ( 万元)借: 应交税费应交所得税 49. 5贷: 银行存款 49. 5

4. 2014 年 7 月 1 日，确认收入借: 预收账款 600贷: 主营业务收入 600借: 主营业务成本 360贷: 开发产品 360

5. 2014 年 7 月份计提税金，因已预缴，次月无须再申报缴纳

( 1) 计提营业税和土地增值税借: 营业税金及附加 42贷: 应交税费应交营业税 30应交税费土地增值税 12

( 2) 计提企业所得税若计提数与预缴数有差异，则在年度汇算清缴时再予以调整。借: 所得税费用 49. 5贷: 应交税费应交所得税 49. 5

6. 2015 年 1 月 10 日，收取 400 万元销售款借: 银行存款 400贷: 主营业务收入 400借: 主营业务成本 240贷: 开发产品 240

7. 2015 年 1 月，计提税金

( 1) 计提营业税和土地增值税借: 营业税金及附加 28贷: 应交税费应交营业税 20应交税费应交土地增值税 8

( 2) 计提企业所得税应纳税所得额 = [1 000 ( 1 -5% -2%) -600] 1 000 400 = 132 ( 万元)借: 所得税费用 33贷: 应交税费应交所得税 33( 二) 会计上按房产交付之日全额确认销售收入实现1. 2014 年 1 月，财税处理同上2. 2014 年 7 月，确认收入与结转成本借: 应收账款 400预收账款 600贷: 主营业务收入 1 000借: 主营业务成本 600贷: 开发产品 600

3. 计提税金借: 营业税金及附加 70所得税费用 82. 5贷: 应交税费应交营业税 50应交土地增值税 20应交所得税 49. 5递延所得税负债 33其中，应交所得税 49. 5 = [600 ( 1 -5% -2% ) - 600 600 1 000] 25%4. 2015 年 1 月，计提税金借: 递延所得税负债 33贷: 应交税费应交所得税 33

( 三) 会计上按房屋交付并收回全部应收账款日确认销售收入实现

1. 2014 年 1 月，财税处理同上借: 递延所得税资产 49. 5贷: 应交税费应交所得税 49. 5

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(一)资本结构不合理，资金成本高、负债率高

房地产企业是一个投资量大，投资周期长的资本密集性行业。一个项目从立项，到土地审批到最后的竣工投入使用，需要经历很长时间，其投入量大，投入面广，房屋在竣工前需要的资金量非常大。新形势下，房地产企业融资更难，很多企业为了得到资金，根本不考虑融资成本，借入的资金成本非常高。不考虑自有资金和借入资金的比例，根本没有考虑财务杠杆的作用，资金结构不合理，加大了财务风险及经营风险，过高的资金成本吞噬了企业的利润，影响了企业的收益。

(二)不重视成本和费用的管理，不重视预算

我们所说的成本和各项费用管理主要是指经营费用和产品成本的预算、控制和分析等管理活动。在企业中开展这些方面的活动，主要作用就是对房地产企业的管理进行全面的挖掘和分析，节约更多的成本，有效的控制企业各项费用，从而提高企业的经济实力，在市场中保持更加旺盛的竞争力。很多房地产企业良莠不齐，根本不重视成本和费用的管理，经营者没有财务管理的概念，没有做到对企业经营和生产的全过程的监督和控制，导致了企业财务管理方面存在各种各样的问题，加大了企业的成本。不重视预算管理，没有预算或在预算的编制与执行上各行其道，各部门之间不能形成默契，导致整个预算体系存在问题，使预算没有得到很好的执行。

(三)内部控制制度不完善

大部分中小房地产企业未建立完善的内控体系，企业监督和控制主要靠人来管理人，不是用制度管理人，财务人员一人兼数职，不相容岗位没有分离，没有建立内部控制体系，使财务管理混乱，财务管理及企业经营存在很大的漏洞，企业频繁出现舞弊现象。(四)财务人员素质不高，财务管理意识淡薄房地产企业重控制轻管理现象很普遍，尤其是中小房地产企业，很多经营者只需要财务解决融资问题，根本不重视财务人员的素质，财务管理意识也非常淡薄，企业的财务管理流于形式。会计信息的真实性、完整性得不到体现。使财务活动中的预测、监督、控制与决策没有起到作用。

二、解决对策分析

(一)加强财务管理，降低资金成本

房地产企业的项目开发周期长，资金需求量大，通常都会采用融资。不同的融资方式，会产生更多的利息和财务风险，因此，在进行财务成本预算过程中，应该对各种融资方式进行全面的分析和研究，科学合理的对企业的经营成本进行控制，制订不同的融资方案，在融资时要考虑资本结构，最大限度利用财务杠杆，将企业的资金成本控制在合理的水平之内，切实有效的降低企业成本，降低财务风险，对企业的资源进行优化配置，使企业效益最大化。

(二)建立完善的财务制度，加强内控管理

我国房地产企业的财务管理水平低下，在管理过程中没有建立完善的管理制度，没有建立内控体系。在企业发展过程中，为了切实有效地提升企业在市场中竞争力，必须要加强企业内部的财务管理。建立健全财务管理制度，完善财务监督机制，加强财务管理的作用，有机结合内部审计和财务监督部门，全面有效的对企业的财务活动和经营活动进行监督。建立健全内部制度，相互制约和监督，提高会计人员的工作质量，防止财务管理中出现错误和舞弊行为，实现对内控制度的有效监督。

(三)建立财务预算体系，强化财务的管理职能

房地产企业管理者应该重视和支持财务预算管理工作，建立完善的财务预算体系。在房地产企业中的通过建立并且完善财务预算的动态性，能够有效的对房地产开发建设进行一定的监控，注重对预算行为的监督和检查。尤其对资金使用情况进行重点的监督和检查，对于存在问题及时上报，提高资金的使用效率，对于企业闲置的资金应该充分进行利用，进而能够有效的实现资金管理，实现资金使用的效益最大化。同时在检查过程中还需要分析研究项目建设和投资存在的风险，设立风险预警机制，对财务风险进行一定的监督及防范，从而发挥财务管理的作用与价值。

(四)加强财务人员的专业水平，提升综合素质

提高财务人员的财务管理水平，就必须要提高财务人员的综合素质，只有高素质的财会人员，才能保证财会工作正常有序。提高财务人员的综合素质，首先从人员的选拨入手，按照国家相关规定选拨优秀人才，考察人员的专业技能和从业资格；第二在工作中要不断进行培训，建立和完善培训机制。倡导工作中不断学习，加强专业知识和技能培养，使财务人员的综合素质得到提升。

三、结束语

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一、引言

房地产业在我国尚属一个新兴行业,起步于上世纪80年代中期,仅有20年的历史,具有很大的发展潜力,是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年,全国房地产行业完成投资1.3万亿元,比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担,但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出,未来五年,全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在,住房供给偏紧,旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。

在全国房地产行业快速发展的同时,房地产行业的风险也逐渐显现,引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出,“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题:资金来源相对单一,银行风险大;房价增长过快,价格和市场风险偏高;城市开发过快,土地成本升高;粗式开放经营,耗能过大。

深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明,房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快,发展迅速,期间费用占主营业务收入百分比逐年下降,经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时,主营业务利润率呈现出下降趋势,存货周转率也放缓,反映出房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险也正逐步显现。5年来,30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿,增长了55.69%。其中,存货净额由264亿增长到了442亿,增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿,增长了94.07%。资产负债率2001年最低,为49.08%,2002最高为54.55%,并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率,从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次,2002年有所下降为0.47次。

房地产业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等,这一风险分类,虽便于描述,但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险,则便于在风险分析中做到定性定量相结合,静态动态相补充。

在企业风险研究分析中,早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警,本文拟从定量分析的角度,探索运用Z模型风险分析法,对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。

Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出,用以计量企业破产的可能性,在实际运用中,模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下:

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5

式中,Z=判别函数值,X1=营运资金/资产总额,X2=留存收益/资产总额,X3=息税前利润/资产总额,X4=股东权益账面价值总额/负债账面价值总额,X5=销售收入/资产总额

企业破产临界值:

(1)Z<1.23时,企业处于破产的“危险地带”;

(2)1.23<Z<2.9时,企业处于破产的“灰色地带”;

(3)Z>2.9时,企业财务状况良好。

考虑到企业财务数据源于权责发生制原则,可能不能真实反映企业现实的财务质量,模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标:

(1)现金盈利质量率。

现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中,现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为:现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。

(2)现金增值质量率。

现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中,现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为:现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。

由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来,本文增加了对企业偿债能力的分析,使其更适合房地产企业特色。

本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标,资产运营状况指标等进行比较,分析万科公司经营状况;第三部分测算万科公司Z指数值,与指标的临界值比较得出警情结论,并与行业Z值比较,进行行业分析;第四部分对警度进行分析评价,并采取措施排警。

二、基本财务指标分析

2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为:

与同业相比,万科公司偿债能力较强,负债比例较小,且短期负债比率大于长期负债比率;资产增长高于同业平均,尤其是净利润的增长,说明公司在不断发展、壮大;企业总杠杆低于同业平均,股价受销售变动影响也小;其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是,其盈利能力要低于同业。

三、Z模型分析

根据Z模型的公式,算得万科公司2002年的Z指数指标为:

但是,行业平均值Z<1.23,即处于破产的危险地带。由此对比可见,房地产行业的财务警情已经很严重,风险很大,就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。

篇6

一、国有房地产企业财务风险类型分析

（一）投资风险

地产行业是一个投资风险非常大的行业，这种投资风险主要是来自房地产自身经营管理上。房地产开发是一个非常复杂的过程，开发过程中的每一项工作、每一个阶段的经营管理情况都可能对项目房屋产品的市场占有率、经济效益等产生大的影响，从而增大投资风险；其次，由于房地产开发设计的部门、环节众多，要对项目工程的进度、质量、营销等方面内容进行控制的难度是非常大的，很容易出现工程周期拉长、建设成本增加等情况，使房地产企业面临更大的资金压力和市场风险；此外，房地产企业不科学的投资决策也会增加投资风险，许多房地产企业没有进行深入的前期研究及投资可行性分析就进行盲目投资，有些企业甚至存在着盲目跟风投资的情况，这无疑进一步加大了房地产投资的风险。而国有房地产企业由于其自身内部组成、经营等特点，内部治理不健全，往往没有形成科学的决策机制，导致投资活动面临风险更大。

（二）筹资风险

一般来说，国有房地产开发占用的资金量是非常大的，而且开发的周期长、投资额大，自由资金和预售房款往往不能满足房产项目开发的需求，这种情况下，房地产企业只能通过筹集资金来进行项目开发。而由于资金的供需市场、宏观经济环境等是不断变化的，筹资就会面临一定的风险，房地产企业如果不能很好的控制风险，因会出现资金循环不畅、无法按期支付本息等问题。虽然说相对于民营房地产企业而言，国有房地产企业融资较容易，但是由于其自有资金的比例较低，对银行的依赖性也更强，因此，一旦房地产市场环境及银行信贷政策出现较大的变动，受到的影响是很大的。

（三）债务风险

负债率高可谓是房地产开发企业的一个突出特点，由于房地产开发项目往往投资额巨大，流动资金需要额也很大，这种情况下房地产企业只能通过银行贷款进行融资。而通常银行的利息都是较高的，房地产还贷主要是依靠房地产项目日后的盈利，因此，如果房地产项目不能按期竣工完成，或者收益不佳的话，房地产企业就会面临着很大的还贷压力。此外，由于国有房地产企业银行贷款相对容易，许多国有房地产企业在借贷的时候并没有结合自身的财务情况进行贷款，存在一定的盲目性，同时，银行经营策略的调整以及房贷难度的增加，都会进一步加大房地产企业的债务风险。

（四）资金回收风险

房地产企业的资金回收风险主要来源于销售风险和信用风险。房地产市场环境是处于动态变化之中的，供求关系的变化对于房产产品的销售有很大的影响，从而造成房屋产品价格的波动。如果市场某种房屋产品供大于求，房屋产品就会出现积压现象，发展到一定程度就可能引发其他更严重的问题，这种情况下，房地产企业的资金就很难回收，就会面临更大的还贷压力，甚至导致破产。而所谓的信用风险主要是指由于应收账款不能及时收回所带来的风险。应收账款主要由首付款和按揭款构成，虽说国有房地产企业一般都能按时收回首付款，但是如果购房者通过按揭来购房，受银行贷款手续、购房者还贷能力等因素的影响，销售资金的回收是很难确定的，这种情况下国有房地产企业就会面临的资金回收风险。

（五）收益分配风险

房地产行业是一个新兴的行业，在其快速的发展中，相关的政策还不是很完善，尤其是在收益分配方面，目前还没有形成系统的收益分配政策，导致分配存在很大的随意性。一些房地产企业在进行项目投资的时候就带有一定的盲目性，对于未来发展的规划更是缺乏考虑，因此在进行收益分配时往往也只是根据房地产市场的走势来进行粗略的判断，并没有结合企业的筹资需求、资本结构等进行收益分配。这种随意性的分配，不仅不利于房地产企业的长远发展，而且由于我国证券法对于发行债券、股票等的公司在盈利水平、财务会计等方面有严格的要求，收益分配的随意性会对这些方面都会产生不同程度的影响，进而对房地产企业的筹资产生间接的影响。

二、国有房地产企业财务风险防范措施探究

（一）重视项目可行性研究，降低投资风险

项目可行性的研究是房地产企业投资过程的关键一步，也是防范财务风险的有效途径。房地产项目投资是一个投资额大、开发周期长且涉及面复杂的过程，在这个过程中，许多因素都是处于动态变化之中的。因此，国有房地产企业要确保项目投资的准确性就要高度重视项目可行性的研究。做好项目可行性研究，首先，国有房地产企业要积极收集企业内外部信息资料，并确保信息数据在不同部门间传递、共享的畅通，以便相关部门共同对投资项目进行全面、深入的可行性分析；其次，收集的信息资料要全面，外部资料应包括项目当地的经济环境、政府限制或鼓励投资政策等投资环境的研究以及房地产供求情况等市场研究；内部资料也要尽可能的全面，企业现有投资规模、结构、现金流充裕程度等都应在收集的内容中；此外，对于项目可行性的分析过程，应着重对销售收入、前期工程费、房屋开发费等进行预测、估算，在进行净利润、现金流预测的基础上，做出全面的投入产出、投入回报财务评估指标，并综合评价这些指标，分析房地产投资项目的可行性。

（二）拓宽筹资渠道，分散筹资风险

由于房地产项目投资额大，房地产企业往往要通过银行借贷进行筹资，对银行贷款有很强的依赖性，因此，当相关的银行信贷政策发生调整时，房地产企业就会面临很大的资金链压力，面临财务风险。面对这种情况，房地产企业应该努力拓宽筹资的渠道，采取组合式的筹资方式对筹资风险进行分散。比如，自有资金搭配银行贷款、自有资金搭配基金等都是很好的组合式筹资方式，这种灵活性较强的筹资方式，不仅能够有效增加筹资的途径，还可以减少对银行的依赖，是一种很好的缓解企业资金压力及规避筹资风险的办法。

（三）加强筹资过程监控，减小负债风险

国有房地产企业股东大会大多流于形式，应有功能很难得到发挥，缺乏有效的内部控制机制，导致法人治理结构弱化及付款程序不健全、资源配置不到位、业务流程不统一、监督不到位，给企业带来财务风险隐患。因此，国有房地产企业要减小财务风险，就要完善内部机构及职能，加强筹资过程监控。首先，房地产企业应该指定专门的部门或人员对筹资进行专项管理，严格审查筹资项目，确保筹资纳入筹资预算中，并符合预算的规定；其次，要随时掌握筹资进度、资金到位等情况，出现问题要进行及时的协调和解决；此外，要加强对筹资部门的监督，确保筹资执行部门按时地向企业管理部门汇报筹资进度等情况；同时，对于资金的使用情况也要进行严格监控，以确保筹集的资金按照计划合理利用，避免随意挪用资金给企业带来新的财务风险。

（四）做好房屋销售市场调查，防范资金回收风险

要有效防范资金回收风险，国有房地产企业就要全面做好房屋销售市场行情调查工作，时刻关注房屋市场供应量、价格变动等反应供求状况的指标变化。在做好市场调查的基础上，对销售成本、开发建设成本等进行正确核算，并结合市场实际行情确定合适的销售价格。房地产企业还应采取有效的营销策略，做好营销计划工作，注重营销场所、广告投放等有助于房屋销售的管理工作，努力提高房屋销售量，加快资金周转。在面临房产市场低谷的情况下，房地产企业要进一步做好市场分析预测，正确把握市场行情讯息，把握新的销售切入点，如果近期内市场行情没有好转趋势，就应该适当调低价格，尽快实现房屋销售，收回资金，减小资金回收风险。

（五）合理制定收益分配政策，规避收益分配风险

随意性的收益分配非常不利于房地产企业的长远发展，还会给企业带来新的财务风险，因此，要规避收益分配风险，企业就要合理的制定收益分配政策，杜绝分配的随意性。国有房地产企业要在综合考虑企业自身资本结构、现金流状况、盈利稳定性等情况的基础上，结合实际，制定出合理的收益分配规划，以增强企业的内部融资能力，降低融资成本，优化资本结构，促进房地产企业健康、稳定发展。

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关键词：房地产；财务风险；投资决策；环境风险；内部控制

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）10-0-01

作为国民经济的支柱产业，房地产行业的前景一直被看好，房地产企业也成为公众关注的热点。房地产企业的经营模式具有较大的特殊性，其高收益的背后也蕴藏着比一般企业更大的风险。近年来，我国房地产业进入空前的高速发展时期，随着市场经济的发展和行业竞争的日益加剧，加上央行调控政策多管齐下，房地产企业面临着巨大的挑战和风险。只有正确认识财务风险的形成原因，才能采取有效的防范和控制措施，保障企业正常经营和持续发展，增强核心竞争力。本文将详细分析当前政治经济形势下，我国房地产企业所面临的财务风险成因。

一、决策失误产生的财务风险

决策失误是房地产企业产生投资风险的重要原因。在进行投资决策时，常常因为企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，加上决策时所参考的经济信息不真实、不全面，以及决策者的决策能力有限等原因，致使投资决策发生失误，使投资项目不能获得预期的收益，甚至投资无法按期收回。

房地产企业投资决策是对拟投资项目的宏观把控，其准确性和科学性直接影响项目成败和企业的经济效益。决策失误产生的财务风险主要形成于企业项目开发两个阶段：一是可行性研究阶段。项目整体规划的科学性和可行性决定整个项目投资的成与败。如果企业没有做充分的市场调查和技术研究，对企业效益分析不到位，将造成因投资决策规划失误产生的财务风险。二是投资估算阶段。在进行投资决策时，确定了项目的投资规划后，财务部门需要对拟开发项目的投资编制进行估算。如果由于财务部门的投资估算出现较大偏差，而大量资金已经投入，将造成企业在资金周转上出现危机，使项目资金无法正常流转，影响最终投资结果。

二、宏观环境变化产生的财务风险

房地产企业所处的宏观环境主要有经济环境、市场环境、资源环境、政策环境。下面分别对四种环境风险进行详细说明。

1.经济环境风险。从发展周期性角度分析。房地产是国民经济的支柱产业，受经济发展周期和经济发展水平的影响较大。我国房地产的周期与国民经济的发展周期基本一致，与GDP的波动密切相关。房地产的周期性发展对国民经济的影响深远，反之，经济周期的波动和宏观经济环境的变化对房地产业的兴衰以及房地产企业的经营状况产生重大影响。从产业关联性角度分析。房地产具有很强的产业关联性，它与金融业、批发和零售业、建筑业、化学工业、租赁和商务服务业、金属冶炼及压延加工业、通信设备计算机及其他电子设备制造业、通用专用设备制造业都密切相关。据统计，我国每年钢材产量的25%、水泥产量的70%、木材产量的40%、玻璃产量的70%以及塑料制品的25%，都用于房地产的开发建设中，相关行业的产品价格、质量和更新周期都会对房地产企业造成影响。房地产的产业关联性使得该行业易受宏观经济环境变化的影响，尤其在经济不景气时期，其关联产业遭遇的经济危机会加大房地产企业财务风险的发生机率。

2.市场环境风险。市场环境风险是房地产商品进入市场之后可能面临的风险，主要由房地产市场整体状况和企业的销售策略来决定风险的大小。我国住房改革制度的建立和推进，个人购房者的个性化需求逐渐突显，这就要求房地产企业对不同客户群体的相关产品进行细分和完善。如果企业投资开发的房地产产品在项目定位、规划设计上缺乏前瞻性，在销售策略方面没有创新点，就可能发生产品滞销的风险。

3.资源环境风险。房地产企业所面临的资源环境风险主要来自土地。因为土地是房地产开发中不可缺少的非可再生资源，国家的土地政策、土地价格、土地市场的供求关系以及土地本身的位置，都会对房地产企业产生很大影响。近年来，土地闲置问题十分严重。由于土地成本是房地产开发成本中的重要组成部分，占用资金比例很大，不仅会影响企业的资金周期率和预期收益率，而且根据2011年12月21日国土资源部起草的《闲置土地处置办法（修订草案）》（征求意见稿），如企业未能在规定时间内开发所储备土地，将面临征收20%的土地闲置费甚至被无偿收回土地使用权的风险。

4.政策环境风险。政策环境风险主要是指政府机构为保证国民经济的协调可持续发展，针对房地产行业采取的宏观调控政策给企业造成的财务风险。这些宏观调控政策往往有很强的针对性，对房地产企业的收益具有很大影响。

三、内部控制不善产生的财务风险

历史学家汤因比曾说过：“一个国家及至一个民族，其衰亡是从内部开始的，外部力量不过是其衰亡前的最后一击。”可见，内部控制管理是决定企业生存状况最重要的因素，任何企业都要正视内部控制管理问题。在当前严峻的政治经济形势下，房地产企业很容易暴露出内部控制方面的薄弱环节。

（一）内部控制制度不健全不完善。通常情况下，如下原因会造成房地产企业内控制度不够完善：首先，有的企业只是针对企业运作的具体几个层面，零散地制定了一些操作规则，相互之间也没有一定的内在联系和可操作性，并未形成一个完整的制度体系。其次，在制定内部控制制度时，没有遵循房地产行业的发展规律和管理要求，没有充分考虑企业的长期发展战略，盲目地构建内控制度，缺乏系统化考虑，使内部控制只停留在制度层面，没有与之配套的具体操作流程，便会失去可操作性和实用性。然后，在制定内控制度时容易产生片面性思维，生搬硬套，没有结合自身的企业规模、业务特征等实际情况来考虑，这样制定出的管理制度必定不切实际，无法产生防范风险的作用。

（二）内部控制监督不到位。内部控制制度的监督执行程度直接决定企业内控风险控制的好坏。有的企业虽然制定了内部控制制度，在实际工作中也实施了内控程序，但缺乏规范有效的监督机制，使内部控制流于一种形式，也促成了财务风险的发生。如果企业的审计部门和财务部门没有分开，有的甚至隶属于财务部门之下，这样将会使企业的内部审计工作受到各方利益的牵制，难以对财务流程进行有效的约束和控制，影响审计监督职能的正常发挥。

参考文献：

[1]陈妮.浅议房地产项目可行性研究的现实意义[J].价值工程，2011（23）.

[2]盛光明，周会.房地产企业财务风险研究[J].北京理工大学学报，2005，8（4）.

[3]（英）阿诺德·汤因比.历史研究[M].上海人民出版社，2005，5.

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关键词：房地产开发企业；成本控制；财务风险；分析；防范

一　房地产开发及其基本特征

1　房地产开发

房地产又被称作不动产，其包括房产和地产两种财产形式，广义上来讲，它指的是土地、土地上的永久性建筑物、基础设施和自然资源，以及由之衍生得到的和土地所有权相关的所有权利或权益，而狭义上的房地产即土地、土地上的永久性建筑物及由之衍生得到的各种物权，通常意义上的房地产即狭义的房地产，即房屋建筑物、土地、财产权属。由此而得房地产开发，即促使土地和房屋不断处于开发、改造和再开发状态的活动，换言之，根据城市规划的要求，房地产企业对土地开发和房屋建设实行“全面规划、合理布局，综合开发、配套建设”活动，以人力改造城市土地，并对各项工程建设进展及相应的市场营销、物业管理施以有计划、按比例地协调。以获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。房地产开发常见为房屋开发和土地开发两种类型，房屋开发即借助于一定的技术和经济手段建造房屋的过程，土地开发即借助于一定的技术和经济手段把自然状态的土地加工为城市建设用地的过程。

2　房地产开发的特征

长期性是房地产开发企业经营的最明显特征。从投入资本至资本回收，从破土动工至形成产品，任何一家房地产开发企业都应经历多个阶段，特别在建筑施工阶段，其更应投入巨大的人力、物力和财力，这一过程的资金到位状况与企业经营发展关系重大。一般而言，一个普通的开发项目完成时间少则两三年，规模较长、成片开发的项目则需要更长时间去完成。

综合性是房地产开发企业经营的最本质特征。从内在要求分析，现代化房地产开发企业须对建筑地块和房屋建筑施以有目的的建设，并要对开发地区一些必要的公用设施及公用建筑予以统一规划。再从开发过程分析，房地产开发企业在开发相关项目的过程中，要与规划、设计、供电、供水、电讯、施工、交通、教育、环境、消防、园林等多个部门合作，同时还极可能要涉及到征地、拆迁、安置等多个工作环节。开发项目不同，所涉及到土地条件、建筑设计、融资方式、施工技术、市场竞争等各个方面情况均不相同，房地产开发企业便应对其进行综合考虑、统筹安排、寻找最佳方案。

此外，房地产开发企业还具有较强的时序性和地域性。房地产开发实则是一项操作性极强的工作，由开发实务角度来讲，房地产开发企业完成某个开发项目时，必须受到政府土地、规划、建设等多个部门行政管理审批手续的影响，实施某个开发项目时，房地产开发企业便应制定周密的计划，以协调各方关系，缩短周期、降低风险；地域性则体现在开发项目多受地段、区位的影响，比如交通、购物、环境、升值潜力等多个因素都对开发项目的选址影响甚大。

二　房地产开发企业经营管理及其财务风险

1　房地产开发企业经营管理内容

经营即企业有预测、有目的、有决策的经济活动，管理即企业出于实现某一经营目标的目的，计划、指挥、协调、检查、监督经营活动中的组织工作，则经营管理即企业以最小风险投入获得最大效益的过程，在此过程中，成本控制贯穿于企业活动始终井成为主要内容。具体到房地产开发企业，其经营管理内容指的足以市场行为，获取土地使用权，并通过规划设计、工程建设及房屋租售等方式，以最小风险投入获得最大经济效益的经济活动过程，则房地产开发项目的可行性预及成本控制即为房地产开发企业经营管理活动的主要内容。

首先是可行性预测，一项完整、准确的预须能在其日后开发经营活动中发挥指导性作用，根据其过程，预可分为明确预测目标、收集资料、选取预测方法、预测并得出初步结果、分析预结果并修正调整、撰写预报告、追踪反馈等七个步骤。然后是成本控制，成本即房地产开发企业在房地产商品开发、生产、经营等各个过程中所支出各项费用的总和，如土地征用和拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费以及公共配套设施费与开发间接费等，不同的开发阶段应实施不同的成本控制措施。

2　房地产开发企业经营管理中的财务风险

财务本质上是资本价值的经营，风险简言之是结果差异造成的结果偏离，即期望结果的可能偏离，财务风险则表现为经营风险、投资风险、分配风险等不同形式，对房地产开发企业而言，其财务风险存在不同的表现形式和不同的财务风险类别，以现金流量为参照，现金在不同阶段流人流出的不确定性即表现出不同的财务风险类别，其中主要有经营风险和筹资风险，前者是以现金流入的角度反映出无法实现预期资本价值的可能性，后者是以现金流出的角度反映出到期无法履行资本清偿义务的可能性，经营风险是筹资风险的根源，筹资风险体现出经营风险的后果。

在房地产开发企业经营管理过程中，经营风险所受影响因素主要有选址、出租需求的变动情况、经营成本的变动情况、调整租金的能力、欠租损失和租户违约的可能性、系统风险等，任何一种因素都会对房地产开发中的经营风险产生重大影响。筹资风险是一种结果性风险，其不仅可能因经营不善间接导致，还可能因自身行为带来风险，这意味着筹资行为只要存在便具有风险，无论是债务筹资或权益筹资，无论是长期筹资或短期筹资，而其风险表现则是筹资结构的失衡，即筹资来源结构和期限结构及其相互联结关系的失衡。

三　房地产开发企业成本控制及财务风险控制的具体措施

1　房地产开发企业成本控制措施

在选立项阶段，应做好可行性分析和成本测算。项目可行性经济指标包括内部收益率、销售净利率等核心指标，以及总投资回报率、获利指数、销售毛利率、资金峰值比例、启动资金获利倍数，地价支付贴现比等参考指标；在成本估算方面，应根据会计分类，尽可能将其细化，使之在日后成本控制环节可有的放矢，在此基础上还应进行现金流安排，好的资金链条将对房地产开发企业经营管理起到积极作用，

在设计阶段，应降低建筑安装成本，做好设计阶段的投资控制，这要求房地产开发企业实行方案设计和工程设计招投标制度，加强技术沟通并实行限额设计、大力开展价值工程方法的应用、强化设计出图前的审核。

在基建阶段，房地产开发企业应严格按照基建程序办事，即遵循工程建设的客观规律办事，合理确定开工顺序并提高交用标准等；搞好三通一平建设和土方平衡，即在项目开发过程中兼顾近期开工及中期、后期开工的工程，严格控制三通设施数量、提高设施利用率、防止重复拆搭、缩减费用支出等。实施招投标制度，即在承发包方面实施招投标，以相应的竞争机制和市场机制实行全面的造价管理；抓好施工阶段的投资成本控制，即合理控制工程变更、严格审核承包商的索赔要求、认真完成材料设备的加工订货等，强化竣工阶段的审核，即依据设计图纸及合同规定，全部完成工程，配备竣工验收单，如有用项则须在验收单中加以注明，结算中给予扣除。

2　房地产开发企业财务风险控制措施

财务风险控制其实是房地产开发企业进行财务风险管理的根本目的，它从本质上上包含了财务风险的事前防范，对于规模较小的房地产开发企业，其财务风险控制重点即在于防范，若企业经营规模较大，则应实施“防范十控制”的财务风险控制原则。

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关键词：房地产开发企业 财务管理 收入确认 资产负债率 预算管理

一、引言

我国房地产市场发展起步较晚，目前处于高速发展期并且是关系民生的重要产业。房地产行业属于资金密集、生产周期长的高风险行业，在会计核算和对资金的运用上不同于一般的企业，在收入时点的确认、预算及融资管理等方面对财务人员提出了更高的要求。本文将就房地产开发企业财务管理工作中存在的3大难题和相应对策进行分析论述，旨在提高房地产开发企业财务管理水平，确保房地产企业在激烈的市场竞争中获得较好的生存和发展。

二、房地产开发企业财务管理工作存在的3大难题

1、收入时点的确认

房地产开发企业在收入时点的确认上不同于一般的企业。根据《房地产开发企业会计制度》的规定，应在符合土地和商品房移交条件（即房屋竣工、验收并交付使用，办理了产权证书）时才确认为收入。现实生活中，由于房地产项目生产时间跨度长，房地产开发企业为获取资金发展的需要，销售往往在竣工之前或更早，财务人员便于实际收到房款而非移交产权时确认了经营收入，此时项目并未完工，成本不能可靠计量，因此，收入的确认不符合相关制度的规定。一旦账务处理上确认了收入就要缴纳相应的税费，房地产企业税收负担重，税费的缴纳会占用大量项目资金，受企业财务人员知识水平的限制，正确把握收入时点的确认对从业人员来说有一定的困难，既要符合会计准则的要求又要做到合理避税。

2、预算工作执行不到位

房地产行业属于资金密集型行业，资金周转时间长，前期开发需要大量的资金投入和长期持续的资金保障。资金顺畅运转的关键是预算管理工作是否执行到位。房地产企业普遍存在的现象：资金的支出与施工进度不一致，不严格按照预算计划和合同执行，超进度或超额支付工程款；资金拨付的手续不完善，审批不严，对于一些费用的报销未能严格按照财务制度规定执行，领导单方面同意支付，导致资金使用的随意性增大，最终与预算偏离更大，影响预算的执行。如果预算执行不到位，资金的使用偏离的预算的要求和规定，极易出现资金链断裂情况，房地产企业就会出现烂尾楼项目或破产，如中国有名的烂尾楼——中诚广场、羊城大厦、麗景台等，严重损害房地产企业的发展和购房者的利益。

3、资产负债率高，财务风险大

负债经营是现代企业重要的一种经营方式，可以促使企业利用财务杠杆，以较小的代价获取最大的经济效益，但必须合理利用财务杠杆，控制资产负债率，降低财务风险。房地产开发企业在拿地、拿证、封顶等时，需要大量的资金投入运作，一些房地产企业为了尽快使项目动工，想方设法地向其他单位借款或向银行贷款，加大了房地产项目的投资风险度。

三、房地产开发企业财务管理工作难题的对策分析

1、把握好收入确认的时点，合理避税

房地产行业是国家支柱产业，是宏观调控的重要对象，与房款收入成正比的营业税、土地增值税及附加税等税种成为企业的一种刚性支出。若能合理合法的进行税务筹划，充分利用各种税收优惠政策，合理避税，可有效的减少企业现金流出，将有限的资金用在企业最需要的地方，变被动为主动，为公司获取一定的经济效益。根据税法的规定，房地产企业采用预缴营业税及附加的方式，只要收到房款就要征税，因此，减轻税负的关键是把握好收入时点的确认，适度推迟财务结算时间及缩小收入规模，对利润临界点涉税问题进行科学测算，争取货币时间价值，分解利润，缓解税收压力。

2、做好预算管理工作，保证项目运转顺畅

通过预算管理，促使企业管理者严格按照预算规定进行资金的支付，合理地安排和使用资金，并有效降低成本费用。具体而言，每一个开发项目都要有项目负责人，项目负责人首先要对项目资金需要量和费用支出进行测算，编制具体的资金需要量计划、成本费用耗用计划和销售计划，再由项目的工程技术人员和财务部门协助做出更详尽的测算，不仅要考虑企业在不同发展阶段下需要多少资金，还要考虑可能获得的最大资金。严格按照预算的要求和规定执行，杜绝提前付款、超额付款、单独审批、随意支出的现象，尽快收回资金，统一调度和统筹安排资金，减少资金闲置，降低资金成本，保证资金链的安全及项目运转顺畅。

3、开发新融资渠道，降低财务风险

资金是企业的血脉，尤其是对房地产企业。当企业资金需求和供给不匹配，存在较大缺口时，就要通过筹集资金弥补资金缺口。房地产企业主要是靠融资来做强做大的，如万科集团的成功主要在于能从资本市场获得资金，确保资金链运转顺畅。目前，国内房地产开发企业主要靠从银行借款的方式获取资金，在银根趋紧、市场低迷的情况下，从银行贷款的难度对于中小房地产开发企业来说比较困难，IPO融资更是难上加难。因此，可适当发展信托投资、股权基金、融资租赁、典当融资、发行债券等非银行机构融资渠道，合理安排债务结构和使用期限。无论采取何种融资方式，最重要的是应从房地产企业内部挖掘资金潜力，利用自身的积累和清理外债及闲置资产的方式安排资金的使用，降低财务风险。

参考文献：

[1]帅兰明.房地产企业的财务管理初探[J].企业家天地（下半月版）.2007（10）

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关键词：房地产企业；财务管理；优化对策

随着市场经济的不断发展，我国的房地产的发展规模和发展速度也得到全面的提升，在这样的环境下，房地产企业财务管理中的问题就越加突显出来，从而制约了房地产企业的发展。因此，对房地产企业财务管理现状与优化对策的探讨有其重要的价值和意义。

一、房地产企业财务管理的特点

房地产企业与其他性质的企业存在着一定的不同，因此，在行业性质的影响下，房地产企业的财力管理也具有其本身的特点，大体体现在以下几个方面：

1.开发周期长。一般而言，房地产企业在开发运营过程中，需要有巨额的投入，才能促进各项工作和业务的展开进行，如房屋工程造价以及高额的地价等，这些都需要较高的投入，因此，需要企业投入巨额的资金量，与此同时，工程所要开发和经营的过程也相对较长，如工程的开发建设，需要经历征地、开发土地以及工程建设等，直到最后的竣工完成，整个过程的周期较长，一般情况下，需要两年，或者是更长的时间。

另外，由于周期较长，企业的资金的周转率自然也相对较低，为此，需要企业采用一切有效的方法，来筹集资金，解决企业的资金周转问题，来开发新的项目，为此，这也为企业的资金筹集带来了巨大的挑战。

2.投资风险大。在开发房地产业务和活动的过程中，由于投入的资金量大，再加上较长的管理周期，增大了更多的不确定性因素，而这些因素决定开发项目的成功以及企业的经济效益。所以，从这个角度上讲，企业财务管理存在着很大的风险。

二、房地产企业财务管理现状

根据我国房地产企业的经济效益以及其总体的发展趋势来分析，房地产企业财务管理现状不容乐观，甚至于一些企业的财务管理采用传统的管理模式，极大地影响了企业财务管理水平。我国房地产企业财务管理中存在问题主要有以下几点：

1.资金管理体系不完善。大多数的房地产企业还没有建立起完善的资金管理体系，虽然一些企业把投资计划纳入了管理体系中，但是却没有进行具体的目标分解，这样，在进行月度总结和季度总结时，很难进行控制与管理，而且一些企业的资金配置不合理，存在着严重的分配不平衡，常常是一项业务的资金过于紧缺，另一项业务的资金出现闲置，这样，在进行资金集中管理时，必然存在着难度，进而使得资金的使用效率降低。另外，甚至于一些企业还没有形成相关的管理体系。

2.筹资方法缺乏科学性。房地产企业在融资时，渠道过于单一，通常是以银行贷款为主，甚至于是唯一的融资渠道，所以，企业的融资效率较低，尤其是随着近年来，国家政策的变化以及市场体制的变化，房地产企业贷款的门槛越来越高，因此，企业必须要改善现有的融资方式。

3.内部控制不到位。房地产企业在进行财务管理过程中，企业的财力管理制度并没有落实到位，只是一个表面形式，具体表现为两个方面：首先，企业的费用开支缺乏规范性，程度上过于混乱，根本没有按照管理制度中的相关规定去执行；其次，审批流程缺乏规范性，一些经费还没有授权范围内审批，相关的审批手续并不齐全。

三、解决房地产企业财务管理问题的有效措施

1.健全财务管理制度。房地产企业在健全财务管理制度需要从以下几个方面入手：首先，明确财务部门以及财务管理人员的职责和范围，并且在此基础上，强化其财务管理职能和监督职能，要求会计人员除了要熟练掌握会计核算以外，还需要参与对经济合同的会审以及与项目的预决算人员能够尽量多沟通了解与本项目有关的所有工程预决算资料。其次，针对企业的经济业务，规范财务管理的各项收支情况，尤其是要明确审批人员、审批依据、审批责任以及审批权限等，确保审批程序的齐全。第三，需要制定完善的开支标准，需要财务管理人员认真贯彻执行相关制度，完善费用专项管理办法，并且要完善相关的核算方法，优化监督手段和管理办法。

2.改善企业融资方式。房地产企业要改善原有单一的融资方式，除了要向银行贷款获得业务发展所需要的资金以外，企业还要以债转股的形式筹资，同时，明确筹资动机，调整企业资本结构，增加对外投资规模，解决企业筹集资本金的问题，扩大企业经营规模，企业也可以以股票筹资的方式。

另外，企业在投资活动中，要针对市场环境下发生汇率变动所引起的投资风险，如利率风险、市场风险、通货膨胀风险、外汇风险等进行全面的考虑，如企业可以以少量的自有资产为基础，通过举债取得企业重组所需资金，

3.加强企业资本控制。房地产企业在进行资本结构控制时，需要对直接费用、间接费用、变动费用和固定费用以及相关的可控费用和不可控费用进行科学的计算与分析，并将这些纳入企业成本计划，做好开发建设期间费用的预算。

4.强化财务管理内部控制。企业在进行财务分析时，要明确财务分析的重点，如财务比率、资产负债率、市盈率等，加强企业财务内部控制与管理，从企业财务管理的特点出发，构建一种新型的价值管理、实物管理以及综合性管理。与此同时，要通过财务管理内部控制的实施，实施一种专门化的管理方式，以便于适应新形势下企业财务管理的集中化管理。

另外，企业需要将总体目标划分为单项财务活动目标，并且要根据财务管理的具体内容进行划分，如企业价值目标、利润目标、筹资管理目标、收益分配目标以及投资管理目标等。

5.完善资金管理体系。房地产企业要对固定资产进行计价，一方面，要能够反映固定资产的新旧程度以及反映固定资产的原始投资，便于对固定资产进行重新估价，另一方面，要能够反映企业固定资产规模和生产能力，针对企业当前实际占用的固定资金，为企业的财务管理与发展带来的财务协同效应，降低资本成本，增强负债能力和经营协同性 ，并且从中获取某些特殊资产。

四、优化和创新房地产企业财务管理

1.强化现金流量管理。在进行财务管理中，确定企业的固定资产投资额与现金流量的相关性，一般而言，现金流量是由会计利润保证的。在企业的固定资产投资中，主要的就是现金流量，可以说，在固定资产投资中，现金流量是第一决定要素。而保障现金流量的，则是会计利润指标。同时，在投资完成后，折旧为沉没成本，不需考虑。投资完成后，计算投资后现金流入时，在将会计利润变为现金流量时，直接考虑固定资产的折旧因素。折旧是对以前已经用现金作出的投资，在投资日后，虚拟的一种积累回收。在会计利润中，该折旧已被在会计利润中作为扣减项扣除。而它实际上并不会带来未来的现金流出，对已完成的投资来说，是一项沉没成本。但是在投资决策中，不要考虑沉没成本。

2.投资方向要适应企业长远发展。房地产企业要根据市场的变化与需求，建立企业价值最大化目标，确保投资利润最大化，但是在这个过程中，一定要考虑到风险与报酬的关系，利用时间价值原理进行风险计量与评估，这样，有利于企业克服追求短期利益行为。企业要按照收入费用配比原则计算，将其渗透到企业财务管理的各环节中，与此同时，需要拟定投资备选方案，并采用一定的方法从中择优选择，优化投资管理的各个环节。

另外，房地产企业要做好财务预测、财务决策、财务计划，全面实施财务控制，针对预期收益不同的投资项目风险程度的指标，进行标准离差率、预期收益的概率以及预期收益的分析。由于投资管理也是财务管理的一项重要内容。在计算投资时，投资带来的收益，仍然用现金流量来分析，从无限期来讲，会计利润与现金流量应该是相等的。但是现金有时间价值，在不同时间点取得或付出的同等量的现金，对现在时点的价值是不同的。综上，固定资产投资时应重视现金流量的分析，而将会计利润指标放在次要位置。

总而言之，伴随着房地产企业的发展，企业财务管理现状也必须要不断的完善，因此，房地产企业需要针对现在社会条件下企业财务管理中存在的问题进行分析，提出针对性的解决对策，强化现金流量管理，健全财务管理制度，加强企业资本控制，强化财务管理内部控制，使得投资方向要适应企业长远发展，实现企业财务管理的最终目标。

参考文献：