房屋交付的法律依据范文

导语：如何才能写好一篇房屋交付的法律依据，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

1、房屋需经过验收合格；

2、具备住宅质量保证书和住宅使用说明书；

3、房屋的配套基础设施具备交付的条件。

篇2

刘某某与戈某某系夫妻关系，戈某与焦某某系夫妻关系，赵某某系刘某某之岳母，戈某之母。刘某某原系某公司职工。本市宣武区禄头条街19号院5-6-604号二居室住房一套系某公司的自管公房，刘某某于1991年4月承租该房。1992年某公司依据“房改”的有关政策，开始向本单位职工出售住房。1993年2月27日，刘某某向某公司交纳了购房预付款2000元。1993年6月，刘某某因出国访友，曾与某公司签定协议约定：“停薪留职期满不归，按自动离职处理，并按公司规定，退出公司的住房，同时办理有关手续。”1993年8月，刘某某回国。某公司发给刘某某9月和10月两个月工资，停发了刘某某11月份的工资。同年12月15日，刘某某向某公司交纳了购房款7773.70元及公共维修金804.45元，尚欠部分购房款1396.24元未交纳。双方均承认当时签定了购房协议，但均末向法院提交。双方均未到房地权属登记机关办理房屋权属转移登记手续，刘某某未取得房屋所有权证。此后，某公司未向刘某某收取房屋租金。1994年初，刘某某再次出国并自行辞职，诉争房现由戈某夫妇及赵某某居住。1997年7月，某公司以刘某某1993年出国未归，1994年回国后自行辞职，迁往国外定居，诉争房长年空闲，刘某某亦未按期交纳房租为由向宣武区法院起诉，要求刘某某腾房并补交欠租。刘某某答辩认为，1993年某公司实行房屋改革，其已将诉争房购买，其与某公司不存在房屋租赁关系，其亲属有权使用该房，不同意某公司的诉讼请求。

二、审理情况

宣武法院经审理认为，刘某某原系某公司职工，并在某公司售房时出资购买其租住之房，该行为属双方真实意思表示，未违反法律规定。刘某某交纳房价款，某公司亦已收取，双方买卖关系即已确立，且事实上在刘某某向某公司交纳了购房款之后，某公司已停止收取刘某某租金，双方的租赁关系即已自动解除。在刘某某出国辞职后，某公司以刘某某空闲房屋及未交纳租金为由，要求腾房及补交租金没有法律依据，不予支持。判决：驳回某公司要求刘某某腾房及补交欠租的诉讼请求。

一审判决后，某公司不服，以刘某某尚未取得诉争房的所有权为由，向本院提起上诉，坚持其原诉请求。本院二审经审理认为：刘某某原为某公司职工，并依照有关规定交纳了全部的购房款及维修金，故双方之间已不存在承租关系，其买卖关系已经确立，现某公司因刘某某辞职而要求其腾房，没有法律依据。判决：驳回上诉，维持原判。

二审判决后，某公司不服，仍以原诉讼理由向本院申请再审。

本院再审经审理认为：虽刘某某于1993年12月交纳了该房的大部分购房款及公共维修金，但刘某某在某公司售房过程中，自行辞职出国，并在出国前，就房屋问题与某公司另有约定。现刘某某已自行离职，应按其与某公司的约定将诉争房退还该公司。某公司亦应按约定将刘某某交付的购房款及公共维修金退还刘某某。戈某、焦某某、赵某某既非该诉争房的承租人，又非刘某某之共居人口，居住该诉争房没有法律依据，其住房问题应自行解决。刘某某在第一次出国后，虽中途回国，但并未继续在某公司工作，故刘某某一方在再审中称，该案不适用刘某某与某公司之约定的辩解，缺乏法律依据。原判驳回某公司要求刘某某一方腾房的诉讼请求错误，再审予以纠正。某公司再审要求判决刘某某一方退还房屋理由正当，再审予以支持。判决：一、撤销本院一、二审判决；二、刘某某、戈某某、戈某、焦某某、赵某某于本判决生效后三十日内将本市宣武区禄长街头条19号院5-6-604号二居室腾空，交还某公司；三、某公司于本判决生效后三十日内退还刘某某购房款9773.7元及公共维修金804.45元。

再审判决后，北京市人民检察院以再审判决认定事实有误，适用法律不当为由，提出抗诉。

本院再审认为，刘某某交付了大部分购房款及公共维修金，但其并未取得诉争房屋的所有权，购房行为并未完成。刘某某自行辞职出国，其应依双方协议，将诉争房屋退还某公司。原再审判决认定事实清楚、适用法律正确，故判决维持了原再审判决。

三、评析

本案涉及职工依据国家房改政策购房，在未交齐购房款、未取得产权证的情况下，辞职出国，该购房行为应否认定已完成的问题。在再审理期间，对此问题形成两种不同意见：

第一种意见认为，某公司于1993年2月接收了刘某某交纳的购房款，该行为应能证明刘某某按期回国上班，并以单位职工身份办理了购房手续，刘某某出国曾与某公司达成的“收房协议”已履行完毕。双方已由房屋租赁关系转变房屋买卖关系，购房行为已经完成，只差办理产权证和经核算后交付少量房款。刘某某购房时符合《北京市职工购买公有住宅楼管理办法》规定的购房条件，其与某公司的购房行为合法有效。某公司要求刘某某腾房及补交房租缺乏根据，应判决驳回某公司之诉讼请求。

篇3

2、开发商交付房子后，购房人缴纳契税和维修基金之后才能拿钥匙，要看购房者与开发商的商品房销售合同协议内容，当事人在合同中明确约定，购房人必须先支付契税和维修基金之后不再拿钥匙，按本协议购买房屋的人为向开发商收取契税和维护基金。

3、后果：逾期付款要收取滞纳金和罚款税。

【法律依据】

篇4

单位：

住所：

电话：

被告：*

地址：*

法定代表人：*职务：*

电话：*

诉讼请求

一、判令被告立即连本带息退还非法强收的每户800元人民币的热水开户费及300元人民币的热力维护费；

二、判令被告承担本案诉讼费。

事实与理由

原告购买杭州下沙香榭里花园5－3－202房产，并已与今年1月1日交付业主使用。但在房屋交付时，即去年年底，前期临时物业——信宇物业公司突然提出，向每户业主收取800元热水管道开户费和300元的热力设备维护费（预收半年），并称如不缴纳相关费用，则不予办里交房手续。众业主拿房心切，纷纷无奈缴纳，在被告知不交此笔费用则拿不到新房钥匙的情形下，原告也只好按物业的要求，未签订任何合同和协议，缴纳合计1100元人民币，仅得到信宇物业公司一张收据。

商品房销售合同中和前期物业服务合同中，均未约定业主入住香榭里花园必须使用管道热水，并缴纳开户和维护费用，而信宇物业公司作为小区的一个前期临时物业，在无任何法律依据的情况下，以新房钥匙要挟每位业主统一缴纳1100元人民币，此行为侵犯了包括原告在内每位业主的合法权益。

原告曾向杭州市12345市长热线寻求帮助，并有杭州电视台报道过此事，后得到下沙经济开发区管委会的答复，答复大意是：经与信宇物业公司联系，信宇物业并不同意退还强收的费用，而政府部门对此事件只能从中协调，在协调未果后，要维护正当权益，只能向法院。

原告认为，信宇物业公司的这种违背业主意愿，强收开户费及维护费的行为，既无法律依据也无合同依据，是一种侵占原告财产权的行为，依法应承担侵权赔偿责任。除须连本带息立即归还外，原告因该侵权行为而产生的误工损失，也属于直接损失的范畴，被告也应承担赔偿义务，但因误工损失计算复杂，本诉讼中暂不提起赔偿要求。

相关法律依据

依据民法通则第五十八条下列民事行为无效：其中第(三)：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的。

在交房时，信宇物业称其收开户费是代热力公司（杭联热电有限公司）收取，为此，原告依据电、水、热、煤气等能源开户的惯例，向热力公司索要开户意向协议和开户费发票，得到的回复是，热力公司只向开发商——商宇房产收取了供热接网费，并无向业主收取开户费一说。由此发现，被告以欺诈的手段在违背业主真实意愿的情况下向业主收取了开户费和维护费。

此后，部分业主发现并无法律依据和合同要求一定要缴纳此开户费，遂提出拒缴，但信宇物业以不缴开户费和维护费就不给办理有关交付手续，不给业主钥匙为威胁，强迫业主就范，由此发现，被告以的胁迫手段在违背业主意愿的情况下向业主收取了开户费和维护费。

依据民法通则第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。很显然，被告必须立即退还原告被其强收的开户费和维护费。

另外，所谓的设备维护费的收取是每户业主均要收取，即使业主一点热水也不使用，也同样要为此缴纳热力设备维护费，这是物业公司单方意愿的计算方式，违背了民法通则第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

综上所述，原告要求根据民法有关法律规定，诉请贵院，依法准如所请。

此致

杭州市上城区法院

篇5

根据我国相关的法律法规，买卖合同中的标的物所有权自交付时转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准，构成延期的，应该按照合同约定支付违约金。

【法律依据】

《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

（来源：文章屋网 ）

篇6

房屋延期违约打官司是否能赢需要是具体情况而定。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失”。

（来源：文章屋网 ）

篇7

关键词 房屋买卖 法律纠纷 合同效力

中图分类号：D922.385 文献标识码：A

1基本案情

王某欲出卖自家的学区房，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余1年。王某将此事告知张某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。

王某的同事马某听说后，提出购买。王某表示愿意但需再考虑细节。马某担心王某将房屋卖与他人，提出草签书面合同，保证王某将房屋卖与自己，王某同意。王某、马某一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在王某的名下，且所有权人一栏中只有王某的名字，双方草签了房屋预购合同。

后双方签订正式房屋买卖合同约定：马某在合同签订后的5日内将购房款的三分之二通过银行转账给王某，但王某须提供保证人和他人房屋作为担保；双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。

王某找到钱某作为保证人，并用孙某的房屋抵押。孙某与马某签订了抵押合同并办理了抵押登记，但并没有约定担保范围。王某马某双方办理了房屋买卖合同预告登记，但王某忘记告诉马某房屋出租情况。

此外，王某的房屋实际上为夫妻共同财产，王某自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换大房，事先未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示不同意。但王某还是瞒着李某与马某办理了房屋所有权转移登记。

2年后，王某与李某离婚，李某认为当年王某擅自处分夫妻共有房屋造成了自己的损失，要求赔偿。王某抗辩说，赔偿请求权已过诉讼时效。

2法律探讨

2.1如果王某不履行房屋预购合同（即草签的书面合同），马某能否请求法院强制其履行？为什么？

2.1.1解读

这里涉及到预约合同的效力问题。违反预约，将启动对方解除权及违约责任诉求，但不可强制执行预约。

2.1.2法律依据

A、预约的违约责任：《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

B、违约赔偿：《合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

2.1.3结合本案得出结论

预约合同违约责任形式不包括强制继续履行，即法院不能强制王某签订正式合同，马某可按《合同法》第113条请求赔偿。

2.2如王某不履行对马某的合同，预告登记将对马某产生何种保护效果？如王某在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同，该合同是否有效？

2.2.1解读

这里涉及到房屋买卖预告登记的效力问题。预告登记主要是为了预防一屋多卖的情况，即房屋或其他不动产的买卖过程中，一经预告登记，则未经权利人同意，处分不动产不发生物权效力，但与第三人的买卖合同效力不因此受到影响。

2.2.2法律依据

A、预告登记：

a、《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

b、《物权法解释（一）》第4条：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

B、无所有权或处分权的出卖人订立的买卖合同的效力：《买卖合同解释》第3条第2款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

2.2.3结合本案得出结论

王某卖房并预告登记给马某后，马某对房屋的交付请求权具有物权优先权，王某再处分房屋给第三人的，不产生物权效力。但王某与第三人的买卖合同仍然有效。

2.3王某擅自处分共有财产，其妻李某能否主张买卖合同无效？是否可以主张房屋过户登记为无效或者撤销登记？为什么？

2.3.1解读

这里涉及到夫妻共同共有财产的处分、无权处分和善意取得的问题。无权处分不影响买卖合同的效力，只要符合法定的条件，买受人可善意取得。

2.3.2法律依据

A、《物权法》第106条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（2）以合理的价格转让；

（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

B、《婚姻法解释（三）》第106条第1款：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”

篇8

该案例中所涉及的法律知识如下： 

第一、关于夫妻公共财产。王某和崔某2002年购买的一室一厅的房子是在两人结婚后购买的，虽然登记在王某一方名下，仍属于夫妻共同财产。所谓夫妻共同财产是指从夫妻关系建立到夫妻关系结束期间双方的工资、奖金、生产、经营的收益等。因此应当认定王某和崔某2002年购买的房屋属于夫妻共同财产。 

第二、关于共同共有。夫妻共同财产属于共同共有，如果是对共同共有的不动产或动产进行处分，应当经全体共同共有人的同意。对房屋进行处分，应当经过王某和崔某的同意。而本案中，王某处分该房屋时并没有取得崔某的同意，因此违反了对夫妻共同财产处分的规定。崔某也是基于此条规定要求认定卖房房屋的合同属于无权处分合同。这里需要区分无权处分和无权。王某未经崔某同意以自己的名义将房屋卖给韩某的行为是无权处分，王某未经崔某同意以夫妻的名义将房屋卖给韩某的行为是无权。无权的合同，未经被人的同意，对被人不会发生法律效力，其后果由行为人负责。 

第三、韩某要求认定善意取得缺乏法律依据。《物权法》第一百零六条规定了善意取得的法律要求：1、受让人受让该不动产或动产时是善意的。该案中，有证据证明韩某在受让该不动产时不知道崔某的存在，因为信任房产证上只有王某而与其进行交易，韩某是善意的。2、以合理的价格受让。经产证，王某和崔某之间卖房房屋时，该房的价值是每平方米5500元，5000元并未低于价值的30%，应认定为合理价格。3、转让的不动产依照法律规定应登记的已经登记。房屋属于不动产，我国法律规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，除非法律另有规定，未经登记的不动产不发生效力。虽然王某已经将房屋交付给崔某，但是并未办理过户手续，因此该房屋的物权并没有变动，所以韩某善意取得的主张不能获得支持。 

篇9

合同期满后，我与叶某又续租一年，约定：租金每月为2500元，押金2300元，期限自2010年7月16日至2011年7月15日止。距离合同期满前一月，大约是2011年6月中旬，我与叶某商量，在合同到期后，可否再续租两三个月，因我购买的房子还有两三个月才能入住。叶某说，续租两三个月不可能，因为这房子位于学校附近，两三个月后再出租就不好租了，最多可续租一个月。我想那也没办法了，就续租一个月吧。我提出以房屋押金抵租金的方式，就不再支付叶某房租了，叶某当时也表示同意，但让我补交200元租金，因为押金是2300元，租金是2500元。我当场补交200元租金，但没要求叶某出具收据。

过了几天，叶某找到我说，他回家和老伴商量后，觉得用押金抵租金的方式不对，我应再交给他一个月的租金，并要求签订书面合同。我没有同意，因为我们已经口头商量好了。此后叶某多次来我居住的房内吵闹，甚至在我居住的房门上贴条：要求我于2011年7月16日必须搬走，否则视我违约。我没有理睬他，后来他又请律师给我发律师函，要求我合同期满搬走，否则按一天500元计算违约金。我按律师函上面的电话给叶某委托的律师打电话，此电话号码不存在。之后，叶某分别去我和我爱人的单位吵闹，又找居委会调解，居委会最终也未调解成功。

现叶某已到法院我，要求我支付违约金11000元，赔偿律师费5000元，诉讼费用也要求我承担。问：我与叶某口头达成的续租一个月的说法算不算合同，我是否要赔偿他上述费用？

北京市密云县某小区居民 魏铭

律师点评：

本案争议的焦点是魏某与叶某的口头协议算不算合同？依据我国《合同法》第十条规定，当事人订立合同，分为书面形式、口头形式和其他形式。

《合同法》第214条规定，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。因此，依据本案魏某的陈述，魏某与叶某在2011年6月中旬达成口头协议，约定将房屋租赁期限延续至2011年8月20日，延续期间收取房租2500元，并同意用押金抵租金，因叶某收取的押金为2300元，故叶某另行收取了魏某200元租金。魏某在本案中作为承租人支付了租金，已经履行了合同义务，叶某接受，故双方达成的口头租赁合同已经成立。该口头租赁合同系叶某与魏某双方的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

依据《合同法》规定：当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。而本案中叶某在与魏某达成口头租赁协议后，又要求对合同内容予以变更，不同意以押金抵租金，在魏某不同意变更合同后，叶某进而要求解除口头租赁合同。在叶某的一再要求下，魏某于2011年8月6日搬离居住房屋，应视为双方的口头租赁合同于2011年8月7日解除。现叶某认为魏某违约，没有于2011年7月16日搬出居住房屋，并以此为由，要求魏某给付违约租金11000元，因魏某已经交付了租赁期间的全部房租，履行了合同义务，没有违约行为，叶某的该项诉讼请求是无事实和法律依据的，同时其计算标准也是有误的。

另叶某要求魏某赔偿聘请律师的费用，因此笔费用与叶某提讼并不具有必然的因果关系，并不属于法律规定的直接损失，缺乏事实与法律依据，因此，叶某的此项诉讼请求是不会得到法律支持的。

那么在本案中，魏某可以就叶某提起的诉讼提起反诉，也就是说要求叶某承担违约责任，以及在此过程中，因叶某的违约行为给魏某造成的损失，魏某也可以在本案中提起反诉，要求叶某赔偿上述费用。

篇10

顾永福诉请被告王志寿，王华香协助办理涉案房屋过户手续，其依据的应是合同法第135条，即出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

一审法院判决的主要法律依据为合同法第51条 和第58条 ，即无处分权的人处分他人财产，经权利人的追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这应也是王志寿、王华香反驳诉讼请求所依据的法条。

二审法院判决的主要依据是，最高院买卖合同司法解释第3条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条是根据物权法15条的规定而来，即：当事人之间订立有关设立、变更、转让或消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。

笔者认为解决本案的路径是，通过试图疏理所应适用的法条，按照解释论的要求探析适用法条的理由，以期能够寻找到解决问题的答案。

一、夫妻一方擅自出卖共同共有房屋的买卖合同效力

本案首先要解决的问题是王志寿擅自处分的是否为夫妻共同共有的财产。因为只有涉案房屋被确定为共有财产才涉及擅自处分，产生共有物的无权处分。是否为共有物的确定，在动产可能不被重视，因为动产以交付为物权的变动方式，但在不动产就是重要问题。不动产的物权变动以登记为标志，又通常涉及第三人，所以处理起来比较复杂。这个问题同样也在顾永福的上诉理由被提及。其认为，根据公示、公信原则，上诉人有理由相信王志寿对涉案房屋有处分权，王华香明知涉案房屋为夫妻共同财产，但是在签订买卖合同和房屋登记时均显示为王志寿一人，应视为王华香对自身权利的处分。

根据婚姻法中夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产一般为夫妻共同财产的规定，本案涉案房屋应为王志寿、王华香的夫妻共同财产。

所谓物权公示，是指物权享有与变动可取信于社会公众的外部表现方式。凡物权的享有与变动，均须进行公示。不动产物权以登记作为权利享有与变动的公示方法。动产物权以占有作为权利享有的公示方法，以交付作为权利变动的公示方法。

所谓公信是指物权的存在既然以登记或占有作表征，则信赖该表征而作为者，即使其表征与实质的权利不符，对信赖该表征的人也无任何影响。

物权的变动尤其是由法律行为引起的物权变动，体现了当事人的意思自治。但是因物权变动的效果不仅与交易当事人有关，对社会其他人也可能产生影响。因此法律必须以一定方法公示物权的变动，从而使第三人能够予以认识，防止对第三人产生不测。这也是物权对世权的必然要求。

因此，无论公示还是公信均是对第三人而言，并非针对共有物权人之间的内部关系。无论夫妻共同共有房屋如何以夫妻中谁的名义登记，均不影响房屋是夫妻共同共有的法律性质。但这可能对第三人产生影响。关于对第三人的影响，以下再论。所以，王志寿擅自出卖的房屋应为王志寿与王华香的共同共有财产。

在涉案房屋被认定为夫妻共同共有财产后，由于王志寿擅自处分的是夫妻共同共有财产，则需要确认房屋买卖合同的效力，案件的处理才能进一步展开。

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同由当事人双方意思表示一致即告成立。通常成立时即生效。合同是双方的诺言。债权是债权人可以要求债务人给付的权利，也即负担行为。合同仅仅是可以要求给付或可以被请求给付的诺言，并不涉及权利的变动，也不直接引起权利的变动。权利要变动必须通过履行行为，也就是对诺言的实现，但这属于物权行为。当然如拒绝履行诺言则是对合同的违反，就应承担合同上的违约责任。

我国无论理论通说还是立法规定，均不认可物权行为的独立性，但都没有否认物权行为的存在，只是将物权行为与债权行为一体视为债权行为对待。至多是将物权行为视为债权行为的效果，此所谓物权法第15条的"区分原则"，即买卖等债权行为仅发生债的效力，债的发生效力可以与物权变动效力区分开来。

物权行为常常隐藏在债权行为中，通常没有显现出来，因而往往被忽视，使得本应以物权规则处理的纠纷，却适用了债权规则处理，结果易导致当事人错误的诉讼请求以及错误的判决。

顾永福是依据买卖合同提起的诉讼，但诉请的内容是要求协助过户，系合同的履行，实即物权的变动。本案合同已经成立，这没有异议。如上分析，房屋买卖合同仅是双方的诺言，并且是物权可以变动的原因。而顾永福要求按照合同约定协助过户是履行行为，涉及房屋权利的变更，系物权行为，应由物权法调整。诺言与履行之间，是先有诺言，才有履行。诺言即合同无效，根据物权变动有因论性要求，则不可以要求履行合同即物权变动。而不可相反，以履行行为即物权的无权变动否定诺言的约定效力。此外，无权处分的是物权，物的所有权归谁所有，谁才有权处分该物，这也属于物权的问题并非债权问题。因此，房屋买卖合同效力不受出卖人是否有权处分房屋效力的影响。物权法第15条、买卖合同司法解释第3条对此提供了法律依据。所以，本案的房屋买卖合同有效，一审的判决是错误的。至于顾永福的诉讼请求能否得到支持，本部分仅解决了买卖合同的效力即债权问题，还应继续研究买卖合同有效后的履行问题，即王志寿是否有权处分涉案房屋。否则，房屋买卖合同的履行就存在障碍。

二、夫妻一方擅自处分共同共有房屋的物权行为效力

上述已经分析顾永福诉请的"协助过户"系物权变动，而非债权行为。只是物权变动的权利来源是来自双方的约定，即王志寿应协助办理房屋过户手续。我国并不承认物权的无因性和物权行为的独立性。顾永福根据有效的买卖合同，要求办理过户手续，是符合物权有因性和物权行为的非独立性的要求的。

但解决了物权变动的原因问题之后，物权的变动还得符合物权的规则。因为在物权规范之中，处分物权的人必须具有处分权(这里的处分指处分行为即权利变动的物权行为)。否则，不能产生物权变动的效果。物权法第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的动产或不动产作重大修缮的，应当占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。但共有人之间另有约定的除外。这是不动产共有人处分共有物需要符合的法律要件。

物权法第103条规定，共有人对共有的动产或不动产没有约定为按份共有或共同共有或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。因此，依此规定本案所涉房屋应是王志寿、王华香共同共有。按照物权法97条规定，共同共有的不动产处分应经共同共有人的同意。王志寿处分房屋时未经作为共同共有人的王华香同意，属于无权处分共有物，不能产生物权变动的效力。

那么，无权处分共有物的物权行为就无效吗？根据合同法第51条的规定，无权处分共有物，经其他共有人追认或无处分权的人订立合同后，取得处分权，

该处分行为有效。因此，无权处分共有物的物权行为应为效力待定，而非无效。为此，合同法第51条应限缩解释为合同有效中的合同应为物权合同，而非债权合同。否则，债权合同效力待定，而非物权合同效力待定，这既不符合物权、债权区分原则，也不能解决买卖合同司法解释第3条与合同法第51条的矛盾。

由于涉案房屋的无权处分，被其他共同共有人即王华香明确否认，所以王志寿的无权处分行为确定无效。因而，房屋物权确定不能变更，王志寿也就无法履行房屋买卖合同，则其应承担违约责任。这是本案的核心问题。二审法院对此未予以提及。

二审判决认为王志寿擅自处分共同财产，侵犯了王华香的合法权益，王华香对房屋的物权优于顾永福对涉案房屋的债权，其有权追回房屋。

所谓物权优于债权，是指同一标的物上，既有物权也有债权，无论物权成立于债权之前还是之后，物权均优先与债权的效力。具体说就是，债权以某种特定物为给付的标的物，而该物上又有物权存在时，无论物权成立的先后，均优先于该债权。

本案房屋买卖合同有效，而物权变动已经确定无效。因此，导致王志寿在事实上不能履行非金钱债务。根据合同法第110条规定，当事人不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。王志寿不能履行房屋买卖合同而违约的情况下，依据合同法第110条规定的规定，顾永福不得要求王志寿履行合同。

由于王志寿不能履行合同，合同约定的给付义务则转化为违约责任，且只能采取赔偿损失的违约责任。依照合同法113条前段规定，赔偿损失实行的是完全赔偿原则，即当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。包括合同履行后，可以获得的利益。

因此，顾永福就不能够依据《合同法》第135条的规定请求协助办理涉案房屋过户手续，而应依据合同法第107条当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的规定，请求赔偿损失，且应是全部损失。为此，王志寿的给付标的物就是金钱，而非房屋。所以，涉案房屋只是王志寿、王华香物权的标的物，不是顾永福与王志寿房屋买卖合同的标的物，涉案房屋并没有同时存在债权和物权。因此，二审法院认为涉案房屋物权优于债权的理由并不成立。此外，二审判决既已判令王志寿赔偿损失，顾永福与王志寿之间因买卖合同已经给付的房款与交付的房屋就没有继续占有的依据，应互为返还。这是王志寿承担违约责任，顾永福得到赔偿后的反射效果，并非物权优于债权的结果。

三、夫妻一方擅自出卖共同共有房屋是否构成有效

当然，并不是所有的未经共同共有人同意的擅自处分均为效力待定的无权处分。如果擅自处分人的行为构成有效，则擅自处分为有效处分。这是在夫妻一方擅自出卖共同共有房屋的纠纷中，买受人常常提出的抗辩。虽然本案中各方对此均没有提及，但有必要在此一并讨论。

依照民法通则第62条规定，人在权限内以被人的名义，实施民事法律行为，被人对人的行为承担民事责任。按此规定，王志寿买卖房屋未经王华香授权，是没有权的，应属无权。但合同法第49条规定，行为人没有权、超越权或或者权终止后以被人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效。此所谓表见，即在无权中，因人具有权的外观，致相对人相信有权而形成有效。

顾永福是否可以以上述规定作抗辩？笔者认为，王志寿擅自出卖房屋至少缺少表见须以本人名义的要件。王志寿是以自己的名义，非以本人名义出卖房屋。也许顾永福会认为王志寿以自己的名义还可以是间接，即以自己名义实施。其实，间接乃是的类似制度并非真正的。且间接通常只在自己与相对人之间产生权利义务关系，并不直接在本人与第三人之间形成法律关系。所以，王志寿出卖房屋的行为不符合以本人名义的要件，并不构成表见。

笔者以为，王志寿出卖房屋的行为与家事特征更为接近。因为，家事并不一定需要人以本人名义实施民事行为，以自己的名义实施就可能产生的法律效果。

所谓家事亦称日常事务，是指配偶一方在与第三人就家庭日常事务为一定的法律行为时，享有对方的权利。日常事务权行使的法律后果是，配偶一方代表家庭所为的行为后果及于配偶二人。家事权的行为应以配偶双方的名义为之，配偶一方以自己的名义为之者，亦为有效。

我国目前没有关于家事的法律规定，但这并不妨碍现实社会中家事行为的真实存在。社会生活中夫妻一方对家庭日常事务的处理，无论配偶任何一方以及第三人均不会否认夫妻一方的行为是代表夫妻的行为。最高院婚姻法司法解释（一）第17条对婚姻法第17条"夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权"进行了解释，即因日常生活需要而处理共同财产的，任何一方有权决定。该解释更符合家事的表述，与表见的表达距离较远。表见与家事的性质不同。表见属于无权中的有权，而家事属于有权中的法定。在使用规则上，笔者以为，夫妻一方擅自出卖共同共有房屋的应选择是否适用家事，一般不考虑表见的适用。

家事的范围仅限于日常事务，其他事务需要共同决定。在滥用家事权的限制方面，对于配偶一方超过日常事务权的范围，另一方可以因违背其意思表示而予以撤销，但行为的相对人如善意无过失，则不得撤销。正如婚姻法司法解释（一）第17条所规定的"夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"

王志寿出卖房屋的行为是否属于日常事务，是能否构成家事的关键。日常事务应仅限于家庭生活一切必要的日常事务，如食品购买、子女教育消费、报刊订阅等待。而房屋价值高、对家庭生活影响大，购置、出卖也非经常发生。出卖房屋显然已不属于家庭日常事务的范畴，而是属于家庭重大事务，应由夫妻共同决定。王志寿出卖房屋，未经王华香的同意，不构成家事。

那么，顾永福对王志寿滥用家事善意无过失吗？因为配偶一方滥用家事权，超过日常事务范围，第三人如善意无过失，则应对第三人的合法权益予以保护，而承认家事有效。