房屋方面的法律法规范文

导语：如何才能写好一篇房屋方面的法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

1监督力度不强

监督力度不强是房屋建筑工程质量监督存在的重要问题之一。工程质量监督是工程质量监督机构依据国家的法律法规、行业技术规程规范、质量标准以及经批准的设计文件等依法对工程质量进行强制性的质量监督。工程质量监督是以抽查为主的监督方式，运用法律和行政手段，做好监督抽查后的处理工作。在监督检查中，对发现的质量隐患和存在的问题，采取工程质量检查通知书的形式，发至各相关参建单位，要求其纠正、整改或停工整顿。监督力度不强主要体现在检查中对发现的质量隐患和存在的质量问题查处不力，要求纠正、整改的质量问题纠正、整改不彻底，要求停工整改的没有真正停工整改，该处罚的没有处罚或没有按法律、法规规定的额度处罚，该吊销执业证、照的没有吊销，监督过程中尺度大打折扣。导致监督力度不强的原因既有人员不严的人为主观因素，也有某些法律、法规条款实际操作性不强的客观因素。这必然导致落实质量管理与控制工作力度出现较为严重的层层递减问题，也就没有真正地的达到良好的监督效果。

2监督体制不健全

监督体制不健全是导致房屋建筑工程质量监督效率无法有效提升的关键因素所在。目前质量监督体制不健全的问题主要体现在各级质量监督机构在日常质量监管中依据的法律、法规大多为受建设主管部门的委托。也就是说质量监督机构有实施监管的责任，却无直接行使的权利。这就导致在处理质量违法违规行为过程中程序繁琐，时间漫长，往往错过了最佳时间，工程质量违法、违规行为主体单位及个人得不到及时惩罚。还有，部分条款的权在省级建设行政主管部门，中要逐级上报审查，其中一级出现差错就处理不了。这些体制上的问题使质量监督效果大打折扣。

3监督水平有待提升

监督水平有待提升主要是体现在监督机构的质量监督人员工作水平不足或者是专业素质及能力无法满足相应的工作要求。工程质量监督要求者既要有工程质量管理方面的专业技术知识，更要精通质量管理方面的法律、法规。而现实情况是，监督机构的工作人员要么是懂工程专业技术知识，而不懂法律、法规，要么是懂法律、法规，而不懂工程专业技术知识，更有甚者既不懂技术，也不懂法律、法规。这样的素质如何？又如何能让被者心服口服？所以各级工程质量监督机构应从专业技术和法律法规两方面加强质量监督人员素质的培训提高，以促进监督水平的提升。

二、房屋建筑工程质量监督问题对策

房屋建筑工程质量监督问题对策包括了许多内容，其主要内容包括了加强监督力度、健全监督体制、提升监督水平等内容。以下从几个方面出发，对房屋建筑工程质量监督问题对策进行分析。

1加强监督力度

加强监督力度是房屋建筑工程质量监督问题对策的基础和前提。在加强监督力度的过程中质量监督人员应当全面理解工程项目质量标准，从而能够更加全面的发现工程项目质量中出现的问题。在监督检查中，对发现的质量隐患和存在的问题，采取工程质量检查通知书的形式，发至各相关参建单位，依法要求其纠正、整改或停工整顿。对纠正、整改或停工整顿不力的，坚决依据相关法律法规进行处罚，绝不手软，更不能因人，要维护法律的威严，让违法者付出必要的代价。当然加强监督力度及要求者要有较强的能力和素质，更要有一个良好的氛围。工程质量监督力度的加强，必将促进房屋建筑工程质量监督水平的有效提升。

2健全监督体制

健全监督体制对于房屋建筑工程质量监督问题对策的重要性是不言而喻的。健全监督体制主要是在国家立法层面在制定建筑工程质量管理法律法规时，能对质量监督机构直接授权，根据实际情况进一步完善法律法规条款的可操作性，对一般性质量违法违规行为适当减少处罚额度，简化程序，这样可使一些质量违法违规行为很快得到有效惩罚。在国家立法层面应加快相关建筑法律法规的修订，进一步健全监督体制，从而能够在此基础上促进房屋建筑工程质量监督效率的持续进步。

3提升监督水平

篇2

关键词：建筑节能；现状；改进措施

随着我国经济的迅猛发展以及世界面临能源日渐枯竭的尴尬，建筑能耗也随着建筑行业的壮大与人类追求舒适的居住环境而直线上升，因此建筑节能便成为了人们关注的焦点问题。建筑节能就是在建筑材料生产，工程施工以及工程投入使用中的科学合理的使用能源，以实现能源的高效合理的利用。建筑节能作为一项涉及范围广的系统化工程，其具体体现在建筑技术、设计、施工以及使用过程中的方方面面，如建筑采暖、照明、空调、热水等方面的节能应用，从材料上看主要有节能型门窗、节能玻璃、墙体材料等，从技术上看主要有太阳能技术、遮阳技术、照明节能技术、建筑保温隔热技术等。总之，笔者认为在当今能源紧缺的时代，讨论建筑节能问题显得尤为必要。

一、我国建筑节能的现状

1、建筑能耗高

随着人们生活水平的不断提高，人们日益追求高品质的生活质量，这就相应的抬高了建筑能耗，主要体现在建筑房屋的面积增长导致能耗的增加，其次就是鉴于房价的高居不下，在确保建筑质量的同时，力求降低一次性投资，因此导致房屋的保温性和门窗的气密性差，从而出现住宅出现冬天低于16℃、夏天高于30℃的情况，从而导致夏季空调的大量使用，年年夏天用电量都突破历史值。

我国目前按照建筑面积平均计算建筑能耗要比其他发达国家高出3倍左右，主要是由于我国住宅建筑采暖性能差，气密性不合格。尤其是在农村地区，我国农村通常采用瓦房式建筑，门窗通常采用单层木板或是塑钢门窗，屋顶也没有采用隔热措施，这样一来必会导致房屋冬冷夏热。

2、建筑节能政策法规不完善

我国建筑技能工作从上世纪70年代开始，起步较晚，在经过30多年的发展之后，虽然取得了巨大发展，但还是存在的诸多不足，尤其是在相关法律、法规等方面。我国虽陆续颁布实施了《节约能源法》、《可再生能源法》，这些法律法规作为建筑节能的重要保障，但其难以对建筑节能的方方面面进行详细的规定，也没有对相关各方的权利义务进行明确的规定，从而出现“有法难依”、“有法不依”的情况。

3、建筑设计不符合建筑节能需求

目前我国建筑设计标准与发达国家存在较大的差距，外墙、屋顶、外窗、门窗传热系数大，夏天室外的高温很容易就将室内的温度升起，冬天室内的暖气很容易流失，因此必须对我国现有建筑 进行大范围的设计改造。

为了规范我国建筑节能设计的进一步规范，国务院及相关行政部门先后颁布《民用建筑节能条例》、《民用建筑节能管理规定》、《民用建筑节能设计标准（JGJ 26-95）》、《公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）》等等法律法规和标准，但由于缺乏有效的行政监管体系，从而导致建筑节能相关法律法规的实施力度得不到保障。

二、推进我国建筑节能工作的改进措施

建筑节能工作是一个极为复杂的系统工程，其涉及面广，如法规、政策、经济、技术、工程等，要想实现我国建筑节能工作的大力发展，就必须对这几个方面进行充分的考虑。笔者结合自身工作经验，简要谈谈我国建筑节能工作的改进措施。

1、建立健全我国建筑节能的相关法律法规

根据我国严峻的能源供需形势以及节能减排工作的实际需要，我国应及时根据实际需要，建立健全节能相关法律法规。目前我国已颁布众多的节能减排相关法律、法规，但还是存在着许多的漏洞，使法规得不到全面落实，且法规本身就存在缺陷，没有对内容进行细化，因此我国应根据实际情况，对法律法规进行全面的修订，让法规成为建筑节能工作的根本保障。

2、建立相应的监管机构，确保建筑节能工作的坚决执行

我国虽有建筑节能相关的法规、标准，但却没有相关的监督机构，而建筑节能工作的政策性强，其所涉及的部门多、工作量大，从而导致建筑节能工作的执行不力。因此应将建筑节能工作纳入到政府管理体系，并建立相应的执法监督部门，明确各方责任，配备相应的精干力量，对建筑节能工作的方方面面进行全方位的管理。

3、制定相应的经济激励与处罚机制

鉴于国外在建筑节能行业的成功经验，因此我国也应建立专门的建筑节能激励与处罚措施，给与建筑节能执行良好的工程以一定的经济补贴，同时对于不执行相关建筑节能政策的企业以一定的经济处罚。另外国家也应建立相应的建筑节能政府基金，用来支持相应的政策的制定、技术的开发。

4、建立住宅能效等级评比制度，消除购房者信息不对称的不利地位

在建筑节能行业建立像家电节能一样的能效标识制度，是解决建筑节能行业信息不对称的最佳方法。通过建立法律形式的建筑节能等级能效标识，明确相关的管理机构、开发商、购房者以及等级测评机构各方的责任义务，同时根据等级差异建立相应的节能措施，并开展相关标识的宣传活动，以让人们了解相关方面的信息，并在购房时注意相关信息的查询。这样也可以促进开发商在建筑节能方面加大投入。

三、结语

总之，建筑节能作的广泛进行还是一个长期的、复杂的系统化工程，在确保人民居住舒适的同时不仅能有效解决我国能源紧张的问题，还能实现我国节能减排的重大目标。建筑节能工作不能仅靠开发商们自觉落实，必须在政府的监督下，用健全的法律法规进行保障，同时交由市场来进行淘汰，相信在不久的未来，我国必将全面实现建筑节能工作。

参考文献：

[1]刘玉明，刘长滨.基于全寿命周期成本理论的既有建筑节能经济效益评价[J].建筑经济，2009，3：58-61.

[2]清华大学建筑节能研究中心.中国建筑节能年度发展研究报告2009 [M].中国建筑工业出版社，2009.

[3]中国建筑工业出版社.建筑节能标准规范汇编[M].中国建筑工业出版社，2009.

篇3

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导，以国家相关法律法规和政策为依据，按照“公正，透明、便捷、高效”的工作原则，建立“政府引导市场、市场公开交易、交易规范运作、运作统一管理”的乡镇公共资源交易平台的运行机制，进一步健全完善全镇公共资源交易网络体系，优化资源配置，降低项目成本，节约财政开支，形成统一的公共资源交易有形市场，营造公开、公平、公正的公共资源交易环境。

二、领导机构及主要职责

镇政府成立以镇长任组长的公共资源交易工作领导小组，领导小组及其办公室负责辖区内公共资源交易活动的领导、协调等工作；负责贯彻执行国家和上级政府有关公共资源交易的法律法规和制度；负责制定本级公共资源交易活动的管理办法及相关制度；负责按照法律法规和上级有关制度的规定核准本级公共资源交易活动的交易范围、申报方式、交易方式、交易程序，并对交易文件进行审核备案管理；负责配合纪检监察机关、行业主管部门查处公共资源交易活动的违规违纪行为。

三、机构设置及主要职责

镇公共资源交易站设站长一名，副站长一名，交易窗口设在便民服务中心，负责办理窗口业务，按照法律法规规定的交易方式，具体组织交易活动，包括邀请评标专家，组织做好开标、评标、定标等工作，并公示交易结果；负责为交易各方提供有关政策咨询、信息资料和交易场所等服务，负责调解招标投标活动中的交易纠纷，维护交易秩序；负责对招标投标文件进行备案管理，做好各类公共资源交易活动的登记、统计、分析和存档工作，并报上级公共资源交易中心备案。

四、交易范围及注意事项

公共资源交易站主要交易范围如下：

（一）工程建设项目：乡镇、村、社区属于国有、集体投资或控股，工程造价在所在县（市、区）规定应进入县级公共资源交易中心进行交易额度以下的工程项目（包括房屋建筑、村镇建设、道路交通、农田水利、园林绿化、土石方工程、装修装饰等工程建设）。

（二）物资和服务采购项目：乡镇、村、社区在政府采购目录之外的单项或者批量采购金额在1000元以上的采购项目。

（三）资产处置项目：乡镇、村、社区所属公共资产（包括企业、房屋、土地、水库、鱼塘、沙场、采石场、林木、果园、茶园等）的承包、租赁、出让和转让。

（四）其他应进入乡镇公共资源交易站进行交易的公共资源交易活动。

公共资源交易站组织开展公共资源交易活动时应注意如下事项：

（一）公共资源交易活动的交易程序由县级公共资源交易中心结合各地实际，在严格遵守法律法规规定的前提下进行统一规范。

（二）公共资源交易活动必须由业主（发包、采购）方形成书面申请报经领导小组办公室审核通过后方能组织实施。

（三）公共资源交易活动一般采用公开招标、公开拍卖、挂牌竞价的方式进行。对应急或者特殊情况需要采用竞争性谈判、询价、单一来源采购或法律法规规定的其他交易方式的，必须书面申请报经领导小组办公室审核通过后方可采用。

五、监督机构及主要职责

镇纪委负责对乡镇、街道公共资源交易站的交易活动进行监督。主要监督辖区内公共资源交易活动是否都进入了交易站进行交易，交易方式、交易程序是否符合法律法规的规定；监督交易合同的签订和履行情况、工程竣工验收、工程款支付以及执行工程变更管理制度等情况；监督是否存在人为干预，承揽本地工程及其他违法违纪行为；受理公共资源交易活动中的有关投诉；严肃纪律，建立健全公共资源交易方面的责任追究制度。

六、工作要求

篇4

关键词：建筑法律法规；建筑工程质量；作用；措施

引言

建筑法规是指调整国家行政主管机关、法人、其他社会经济组织、公民在建设活动中产生的各种社会关系的法律规范的总称。建筑法律及相关法规在协调整个建筑市场的有效运转，促进建筑行业的健康发展方面发挥了重要作用。通过分析我们得知，建筑法律法规对提高建筑工程质量具有十分重要的作用，这就需要我们加强对建筑法律法规的认识，采取合理、有效的措施，有效发挥建筑法律法规的作用。

1现阶段建筑市场面临的主要问题

现阶段，在建筑市场中还存在很多的问题，具体表现为：第一，目前我国建筑行业采取的是等级主体准入制度，这就需要企业应与自身的发展规模与所拥有的注册资本相结合，注册与之对应的资质等级公司。但是，在实际的资质申报过程中，许多企业不是采取制作虚假文件方式，就是和注册方进行资本注册，导致这部分公司不仅缺乏办公场地与工作人员，也缺乏相应施工机械与设备，这些因素的存在使得建筑工程质量难以得到有效的保障；第二，目前我国建筑工程项目管理体制与国际相比还存在很大的差距，相关的措施与政策无法满足国际化与市场经济发展的要求；第三，监理部门忽视工程竣工验收环节，导致部分未经过竣工验收的工程投入使用，埋下大量的安全隐患。与此同时，质量监督部门采取程序性方式对工程质量进行监督，但这也难以保障工程质量；第四，近些年，各种房屋、构造物倒塌的事故时常发生，不仅导致大量人员伤亡，而且给国家与人们带来不可估量的损失。因此，建筑工程质量问题引起了社会各界的十分广泛的关注。

2建筑法律法规在建筑工程质量管理中的作用

2.1能够提供法律方面的保障

由于建筑工程自身的特性，其涉及到许多复杂的因素，同时也涉及到许多单位。要想保证建筑工程的顺利实施，就要有一套完善、具有强制性的规定与标准，以避免施工中出现一些矛盾与冲突。法律法规为建筑质量监管部门提供了法律途径，覆盖到了建筑工程的方方面面，能够让建筑工程中的所有质量问题有法可依，为建筑工程施工质量管理奠定良好的制度基础。具体来说，建筑法律法规是国家权力机关或其授权行政机关制定的，旨在为了调整相关单位在建设活动中或建设行政管理活动中发生的各种社会关系的法律、法规、规章的统称。在建筑法律法规中，有具体的内容对建设行为的可行与否进行确定，这样一来，就可以为一切建筑行为提供保护，如果存在与建筑法律法规相悖的行为，就可以对其进行相应的处罚。对于我国来说，监理制度的起步比较晚，在建筑工程中还没有得到足够的重视，而建筑法律法规的存在就可以对建筑活动起到很好的监督与管理的作用，对保障建筑行业的稳定发展大有裨益。

2.2对施工质量提出明确要求

在建筑法律法规中，有明确的内容对建筑工程的质量与安全提出了相应的要求，确定了施工与管理的规范性，并明确了施工中所涉及到的单位的责任与义务，从而有效保证了建筑工程的质量。在我国，建筑法律法规的基本体系主要包括两个维度，分别为纵向与横向。纵向管理指的是国家对建筑工程质量所进行的管理，主要的执行者为行政主管部门与相关的授权单位，在施工的各个过程中都会涉及到，这样就可以有效保证施工中各个环节的质量与安全。建筑法律法规的横向管理主要是指建设工程承包单位对自己所承包的项目进行的质量管理，也是建设单位对所建设工程的管理，建筑法律法规也对建筑施工过程中的各个单位的行为做出了明确的规定。

2.3有利于提升公民的法律意识

建筑法律法规对提升公民的法律意识具有十分重要的作用，可以有效保证建筑工程的质量。建筑法律法规属于一种强制性的法律，在规范各个主體行为方面起着十分重要的作用。随着法制教育的不断深入，人们会逐步提升对法律重要性的认识，并懂得建筑质量出现问题时拿起法律武器以维护好自身的合法权益，此外，建筑法律的强制性特点，会促使建造商在长远发展的角度上更加关注于工程质量。

3发挥建筑法律法规作用提升建筑工程质量的具体措施

3.1明确建筑行为主体质量责任义务

建筑法律法规的建立可以对建筑行为主体质量责任义务进行明确。自建筑法律法规颁布以来，其所确定的建筑行为主体主要包括施工单位、建设单位、监理单位以及设计单位等。建筑法律法规对各个责任主体的工程质量责任进行了明确的划分，对各主体应承担的责任与义务进行了明确，避免后期发生质量问题时出现互相推卸责任的问题，以提高建筑工程质量责任分配的客观性与公平性。此外，我国建筑工程质量管理条例具体的规定了各个行为主体应承担的质量责任，这一法规条例对于约束主体行为具有重要作用，为建筑工程的质量与安全提供重要保障。

3.2大力推行质量认证体系制度

根据我国建筑法律法规的规定，我国对所有从事建筑活动的单位执行质量体系认证制度。对于从事建筑活动的施工单位来说，其应当根据自己的意愿向国务院产品质量监督管理部门或其授权认可的认证机构申请质量体系认证，只有通过认证并合格后，才会获得相应的质量体系认证证书。质量认证体系可控制对质量产生影响的活动，提前对各种风险予以充分考虑，并相应积极采取有效预防与应对措施，从而为建筑工程质量提供重要保障。

3.3采用法律方式规范监理市场

3.3.1确定衡量监理人工作水平标准

从我国工程监理制度来看，从事监理工作的人员应满足如下三个条件：第一，监理人员需要在建设岗位之上工作；第二，监理人员要通过参加全国统一考试获得相应的资格证书；第三，经过注册并获得监理工程师岗位制度。另外，监理单位还会根据人员素质、管理水平、专业技能以及资金数量等方面，将监理人员划分为甲、乙、丙三个等级，且由高级建筑师、高级经济师以及在职高级师负责。需要注意的是，监理单位需要在规定监理范围之内开展活动，切不可以擅自越级承接建设监理业务。

3.3.2确定监理人地位以及作用

对于建筑工程的监理制度来说，其对施工、招标、材料采购、立项设计等各个阶段的工作依据与内容进行了明确的规定。在这一过程中，建筑监理工程师具有十分重要都作用。在相关法律中，明确规定了在工程建设中必须要聘请监理工程师，这就体现出了建筑工程师的重要性，同时也表现出建设单位对监理工程师的信任。然而，就我国监理行业而言，其许多方面还不够成熟，还需要一定时间让公司承认监理行业的权威性。因此，针对于这一问题，应加强对建设单位的教育与开导，并确定监理工作的重要地位，转变落后的思想观念，紧跟时代的发展步伐。

结束语

篇5

一、指导思想

以“打造阳光政务”为主题，通过问答、讲解等形式，对拆迁安置、城乡房屋修建等政策进行解读宣传，进一步深化政务公开，积极打造阳光政务；围绕党风廉政建设、干部作风转变、社会满意度评价等活动的开展，提升群众的知晓率和参与度，强化群众监督力度，以推动住建工作又好又快发展。

二、活动安排

（一）宣讲形式

以“党员干部讲广播”电视电台栏目平台，通过问答、讲解等形式，让领导和主要部门负责人以授课等方式进行。

（二）宣讲内容

主要围绕结合分管工作和部门实际，针对当前和今后一个时期的工作重点和工作中遇到的热点难点问题进行专题宣讲。

1、宣传中央、省、市、市关于新型城镇化建设文件会议精神。

2、城镇发展的展望与推进的举措。

3、城乡房屋修建的相关政策、法律法规和审批流程。

4、房屋征收与补偿的法律法规。

5、对“两违”房屋处理的相关法律法规。

（三）宣讲安排

由市“党员干部讲广播”领导小组办公室根据领导安排和工作重点拟定宣讲课程表，于每月5日前公布当月宣讲人员及宣讲

题目，并与宣讲人员商定宣讲时间。

三、活动要求

（一）统一思想、提高认识。各部门要结合各自工资实际，开展好“党员干部讲政策”活动，特别是领导干部要积极参与，真正把这项活动作为深入群教活动、提升工作水平和服务能力的重要手段，做到紧扣实际，不断增强“讲政策”的效果。用新理论谋划新发展、用新精神研究新形势、用新方法破解难题，切实提高驾驭发展能力，加快推动我市住建工作跨越发展。

篇6

【关键词】违法违章建筑；探讨

一、什么是违法违章建筑

在我们国家，现行法律条文中并未对违法违规建筑进行明确的定义，政府部门制定了一部分的规章来界定违法违章建筑，也仅仅是为了加强自己的行政执行力度，从而达到对违法违规建筑的处理。先前有很多理论学者和实务工作者对违法违章建筑进行了多种释义，我们认为主要包括以下几种情形：第一、违反《城乡规划法》、《土地管理法》、《建筑法》等法律法规中的禁止性规定[1]。第二、没有依法领取建设工程规划许可证或采用欺骗手段骗取批准手续的[2]。第三、由行政主管部门依法确认违法违章的[3]。由此我们提出违法违章建筑的定义：违法建筑是指违反《城乡规划法》、《土地管理法》、《建筑法》等法律法规中的禁止性规定，未经规划土地主管部门批准依法领取建设工程规划许可证或采用欺骗手段骗取批准手续的，经行政主管部门依法确认的建筑物和其他工作物。

二、违法违章建筑的成因

第一法律方面的原因。法律制度不健全。在我们国家，没有一整套完整的法律或制度对自建、改建、扩建建筑进行规范，而民众对拥有建筑的愿望就引发了种种的违法违章行为；而且在我们国家，两种土地所有制并存，这也是违法违章建筑产生的主要原因。农村集体所有制所占的大比例决定了农村集体组织在以往城市建设中的占主导地位，随经济的发展，为了追求高利润高效益，往往集体组织会避开政府搞一下建设[4]；同时建设法律法规方面的宣传不是很到位，致使民众很多情况下不知道是在违法违章，依据原始的老思想就修建了大量的违法违章建筑。

第二社会方面的原因。包括人口原因和经济原因。中国人口众多，而且人口发展很不平衡，东部城市和农村人口发展迅速，现有的建筑远不能满足人口的发展，违法违章建筑应势而生并迅猛发展；另一方面，人口密集区的发展需要大量的外来劳动力支撑，而这些劳动力没有办法支付高昂的房价或租金，只能选择低租金的违法违章建筑进行居住，在劳动力数量的多少直接推动城市发展的今天，当地的领导者为了自身城市的发展，不得不对违法违章建筑采取比较缓和的态度。

三、我国现行法律对违法违章建筑的规定

第一1997年的通过的《建筑法》第7条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家相关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证，但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。第64条规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。第70条规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程擅自施工的，责令改正，处以罚款；造成损失的，承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二2007年通过的《城乡规划法》第40条规定，在规划区内进行建设的，建设单位或个人应当向相关主管部门申请办理建设工程规划许可证。第64条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。第65条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第三2004年修正的《土地管理法》第64条规定，在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、建筑物，不得重建、扩建。第76条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。第77条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

第四2007年通过的《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第30条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第五国务院2001年6月颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第22条规定，拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆迁违法违规建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

第六建设部于2001年8月修正的《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条就规定，登记机关对属于违章建筑的不予登记。

第七，各地方为了规范建筑物，在国家法律法规的框架下，结合本地实际制定了一部分相关的管理条例。如2004年7月山东省颁布的《山东省城市建设管理条例》法律责任条款中就对各种违章建筑的处罚做了一些规定。

四、现行法律制度和实践存在的问题

篇7

 

近些年，房屋强制拆迁问题、强制占用农民耕地问题、群众跪求政府举措搬迁污染企业问题、煤矿坍塌瓦斯爆炸问题等关系人们生存权的事件时有发生。面对这些关系人们切身生存的大问题、大事件，一方面，政府有些相关的行政部门能够依据部门职责果断地及时采取了积极、有效的措施，把危害人们生存权的影响降到最低，切实地起到了维护好、保护好人们的生存权;另一方面，政府有些相关的行政部门由于利益的左右却未能很好地履行其行政职能，对一些明明知道具有危害人们生存权的事件视而不见、听之任之，或者未能严格依法严格执法、放纵违法等。对于这种现象，尤其是我国已经明确把科学发展观写入宪法，坚持以人为本，促进人的全面发展，而生存权作为宪法赋予人们的首要人权，在政府行政主体部门下时常未能及时、有效地受到维护，人们不得不一次次反思“宪法跟行政法关系到底是什么?”“行政法作为宪法的具体化于生存权这个环节是如何举措保护宪法赋予公民的人权?”“政府作为行政法的具体执行部门是如何保护人们的生存权或者执法过程中存在什么漏洞?”

 

一、宪法和行政法的关系在生存权保护中的运用

 

(一)宪法和行政法的关系

 

《中华人民共和国宪法》是我国的根本大法，亦是治国安邦的总章程，宪法把人民的意志上升到法律的形式写下来，最具权威性、最具法律效力，其他法依其制定，任何普通法律法规均不可以跟宪法的精神与原则相背，一切国家机关、社会团体、全体公民必须遵循宪法并维护宪法的尊严、确保宪法的有效实施。

 

行政法是我国实体法律体系里的一种，具体来说，行政法是调整行政关系的法律规范的总称，他是调整国家行政机关在履行其职能的过程中发生的各种社会关系的法律规范的总称。他一方面要规范和约束行政机关的行政权力和行政行为，保护公民等的正当权益;另一方面也要规范和约束公民等的行为，维护公共利益和社会秩序。

 

第一，从渊源上看，宪法是母法，行政法是子法，宪法是行政法的基础前提。宪法是我国的根本大法，具有最高的规范，行政法是源于宪法的原则与精神制定的，宪法作为行政法的基础前提，没有宪法就没有行政法。

 

第二，宪法是概括的，行政法则是宪法的具体化实施。宪法是对国家政治、经济、文化、社会等方方面面的抽象的、高度的概括，宪法指导其他法律法规;而行政法是宪法其中的一个部分，不但是针对宪法原则精神做出的明确的、具体的、细化的、全面的落实，还是对宪法的补充、完善。

 

第三，从法律效力上看，宪法具有最高效力，行政法具有普通效力。宪法处于全部法律体系的最高层，任何法律的制定和实施均不能超过他或者与他相抵触，当行政法与宪法发生抵触时，行政法则会被宣布无效，仅以宪法作为唯一的标准。

 

第四，宪法是静态的，行政法是运动着的宪法。从某种意义上来说，宪法是一部抽象性的提纲挈领，具有隐含性;行政法在宪法的引导下，将宪法所赋予的权利转化成实实在在的操作程序，正是这个过程使行政法具有灵活多变、技术性强、可操作的特点，各个行政部门依照行政法“按部就班”执行日常工作，使得行政法是一部实践着的活生生的宪法。

 

(二)生存权在两者关系中的运用

 

翻开我国宪法，却找不到关于“生存权”的明确条款规定，但是这并不等于没有明确写入宪法就不应当受到保护。在法律法规体系历史发展过程中，最初确实是没有“生存权”这个说法，但是没有“生存权”这个说法并不等于宪法就不保护人们的“生存权”。因为当时的“生存权”保护是由“生命权”保护体现出来，也就是说最初的“生存权”蕴涵于“生命权”之中。对“生存权”较早的成文规定见于中华人民共和国中央人民政府1991年11月的《中国的人权状况》中，其在第一节就明确规定了“生存权是中国人民长期争取的首要人权”，还从国家与民族的角度进行深入浅出的分析，再次强调“生存权”是人们的首要权利，任何情况下如果“生存权”没有了，那么另外的权利无法说起。2004年3月的我国宪法第四次修改，虽然没有明确把“生存权”写入宪法，但是却开创里程碑式的新引进了一项“人权”概念，并将之归入宪法的保障。尽管“生存权”未被宪法明确写入条款，但是我们可以从“人权”里解读出“生存权”，《中华人民共和国宪法》明确规定“中华人民共和国的一切权力属于人民。”“人权”具有广泛性、公平性、真实性3个突出特性，其中“人权”的广泛性不但包括生存权和人身权，还包含经济、政治、文化、社会等等方面权利，所以“生存权”的保护可以通过“人权”的保护在宪法中找到重要依据。

 

这里所说的“生存权”，按照传统认识及现行的通常说法指的是在所处的特定的历史时期以及所存在的特定的社会关系中，人们为了维持基本生活而必需的最最基本权利，包括人在生理上的保障、生命安全，自由、尊严不受侵犯凌辱，基本生活、健康得到保障等等。比如，一户农民家只有三亩田地，他们祖祖辈辈世世代代在这三亩田地上耕作，靠这田地的生产维持生计，如果某一天遭到公益性的征收，土地减少了，农民的生计就会变得窘迫，失去了保障，进而生存就会受到危害。

 

从宪法跟行政法关系角度上来看，宪法是行政法的母法，是基础前提、是概括的、是静态的，具有最高法律效力;行政法则是宪法的子法，是宪法的具体化实施，是运动着的宪法，具有普通法律效力，不能与宪法相抵触。从近些年时有发生的房屋强制拆迁问题、强制占用农民耕地问题、群众跪求政府举措搬迁污染企业问题、煤矿坍塌瓦斯爆炸问题等均严重涉及到了人们的“生存权”问题，从宪法角度来看，部分人们群众上访政府抗议房屋被拆迁，有些农民群众上访反对政府占用耕地寻求合理补偿，群众跪求政府举措搬迁污染企业等等行为，都是人们“生存权”受到危害而要求保护的体现。从法律法规的实施与执行上来看，政府行政部门作为行政法的具体落实与执行部门，有责任有义务去制止危害人们“生存权”的行为，并且有责任有义务去保护人们的“生存权”。行政权在某种意义上算是一种执法权，他的主要职责是负责执行我国有关立法机关制定的法律法规。目前在我国现行法律体系中，已形成依据根本大法《中华人民共和国宪法》为基础的保护“人权”进而保护“生存权”的宪法保障，形成依据《就业促进法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《基本农田保护条例》、《土地管理法》、《煤矿安全规程》、《环境保护法》等为主体的保护“生存权”的法律法规。面对时有发生的强制占用农民耕地问题、房屋强制拆迁问题、群众跪求政府举措搬迁污染企业问题、煤矿坍塌瓦斯爆炸问题，甚至是目前的“毒胶囊”“地沟油”“流感问题”等诸多关系人们切身利害的“生存”问题，再加上我们已经有宪法条款以及各项法律法规体系对人们 “生存权”方面的权利保护，政府作为行政法的落实与执行主体，政府及有关行政部门有责任有义务秉承我国宪法保护人们生存权与各项法律法规具体落实保护人们 “生存权”的规定，依据科学发展观，贯彻落实坚持以人为本，促进人的全面协调可持续发展的理念，真真切切地贯彻落实、执行有关法律法规保护人们的“生存权”，当人们的“生存权”受到侵害时，及时制止并严惩。

 

二、从宪法和行政法关系的角度保护生存权

 

在当前经济全球化新趋势与我国社会主义经济新形势下，如何促进经济又好又快发展的利益驱使下，政府更多的精力投入到的是发展，而忽略了人们的“生存权”的有效保护。政府作为行政法的落实与执行主体，政府如何在保护人们的“生存权”方面“有所为有所不为”?

 

(一)完善生存权保护的法律规定

 

我国现有的法律体系对“生存权”的条款规定存在缺失、不明确、不够细化、不够具体等问题，至今尚无一条法律法规条款对“生存权”的保护作出明确具体的规定。宪法作为行政法的母法、基础前提、根本大法，针对日益突出的“生存权”问题，宪法有必要把通过“人权”保障进而间接保障“生存权”的条款作修改，通过宪法的明文规定直接把保护“生存权”写入宪法。行政法作为宪法的子法，应该依据宪法的原则与精神制定具体的、合理的操纵程序，切实落实完善哪些 “生存权”应该去保护、如何去保护等，并且政府作为行政法的执行主体，应该如何“有所为有所不为”，明确政府的职责和采取责任负责制去保障执行。

 

(二)促使宪法行政法化

 

宪法是概括的、是静态的，处于法律体系的最高点，而行政法是具体的、运动着的宪法。因此要努力尝试打破宪法高高在上让其他法律“顶礼膜拜”的态势，宪法也应该“三贴近”，走入到行政法中去，实现行政法化，这样才能让政府依法行政、依宪行政，使宪法在行政法中更具有权威性，行政法也更具法力性，这样“生存权”才会上升到一个全新的国家高度，“生存权”的保护才会得到空前重视和保障。这样也才能会减少政府更多的精力投入到的是发展，往往忽略了人们的“生存权”的有效保护，或者政府为了经济又好又快发展的利益驱使，出现对“生存权”保护的漠视，以牺牲“生存权”换取发展，执法不严，违法不纠等“不作为”行为。

 

(三)转变职能与加强监督

 

宪法赋予了行政法具体化的权利，由行政法去具体承担履行宪法的职责与程序，仅仅是去执行，而没有反过来守护宪法。即行政法更多的时候是当侵犯 “生存权”的时候才执行，并没有提前或者对“生存权”的发生防患于未然，没有提前把可能存在的对“生存权”构成危害的不利因素扼杀在萌芽时期，行政主体往往是当造成不良后果后才“有所为”。行政法应该主动转变职能，以预防为主，防患于未然，执法与守法并行。此外，在宪法的框架下，应该引导其他司法加强对行政法的监督，特别是对行政主体“不作为”的时候进行问责，不能让行政法“不作为”时缺失司法上的监督，这样才能规范与约束行政法更好地去行政。

 

(四)赋予司法对生存权的有效救济

 

当人们对行政主体做出的涉及“生存权”处理方式不满意时，可以通过行政复议和行政诉讼救济，但是现实中经过司法审判前来救济“生存权”的案例并不多见，长期弱司法的现象使得行政法“不作为”发生时司法也显得无力，人们的“生存权”维权行为得不到切实的保护，行政法“不作为”的行为也得不到有效惩罚。所以，有必要赋予司法对“生存权”的有效救济，通过建立有效的司法救济程序，完善有效的对行政法的救济制度，使得人们可以多途径地选择行政复议或者直接走司法程序，通过司法的裁定，有力地保护人们的“生存权”。

篇8

1.个人住房贷款之法律风险

个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。

2.土地贷款法律风险

房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。

二、我国房地产金融风险的法律完善

市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。

1.商业银行风险之法律规制

(1)设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。(2)以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。

2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制

(1)尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。(2)建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。(3)建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。

3.房地产土地贷款之法律规制

篇9

一、工作原则

（一）政府主导原则。镇旧城改造工程房屋征收补偿工作，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，在广泛征求群众意见的基础上，经过充分论证，由政府统一组织实施。

（二）统筹兼顾原则。项目建设的土地及房屋征收补偿和安置，兼顾国家、集体和个人三方面的利益。

（三）保障居民利益的原则。努力保障群众生产生活的连续性，生活的相对稳定性及经济发展的持续性。

二、工作要求

（一）建立重大项目土地及房屋征收安置目标责任制度、督查制度、工作有效报告制度和工作绩效考评制度。

（二）高标准，严要求的开展土地及房屋征收补偿和安置工作，妥善安排搬迁户的生产生活。

（三）结合实际，努力营造和谐的土地及房屋征收补偿和安置氛围，在依法、公开、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收补偿和安置任务。

三、征收范围及对象

镇原综合厂全部区域

四、征收期限

2012年1月15日——2012年4月15日。

五、征收补偿和安置原则

根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律法规和政策，对征收范围内有合法产权的成片空地，采取货币补偿方式进行征收；对具有合法产权的房屋，按照房地合一的原则，采取货币补偿、产权调换的方式进行征收补偿和安置。被征收的土地和房屋的用途及性质以土地及房屋的所有权记载的用途及性质为准。

违法、违章建（构）筑物和超批准期限的临时建（构）筑物不予补偿。

（一）土地征收原则及补偿标准

通过有偿出让取得土地使用权的，根据《省土地管理条例》第三十二条规定：“以有偿方式取得土地使用权利，按合同约定的土地使用年限扣除已使用年限的有偿费用后，剩余费用退还原土地使用者”。并结合土地开发及利用的实际情况，参照土地评估价给予货币补偿。

通过行政划拨方式取得土地使用权的，按照当时取得国有土地使用权的土地成本价与其后期土地开发整理所投入的资金（以有关部门核准或测算价为准）两项之和给予货币补偿。

依法办理部分手续，但未取得国有土地使用权证的，按实际发生的费用，凭原始凭证据实补退。

（二）房屋征收原则及补偿标准

1.住房征收原则及补偿标准

对具有合法产权的住房，采取货币补偿和产权调换两种方式进行安置，被征收人可任选一种补偿安置方式。

（1）货币补偿标准

对具有合法产权的住房货币补偿标准，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《省城市房屋拆迁管理规定》等有关规划对其进行现场评估，以评估价为依据，参照相关规定给予补偿。

对具有部分产权的住房及附着建（构）筑设施，地上附着物按照有关规定给予适当补偿（补偿标准详见附表一）

住房征收奖励：对积极配合政府工作，在规定时间内签订征收协议的，被征收人给予奖励，其奖励标准为（见附表三）。

（2）产权调换

根据本项目的总体规划，居民住房在本项目范围内回迁安置。

①被征收人选择回迁安置住房的按房屋建筑面积1：1.2的原则进行产权调换；安置时，被征收人根据补偿安置协议签订时间的先后顺序按规定选房。

②产权置换优惠标准

超过安置面积10平方米（含10平方米）以内的，按安置房综合成本价优惠购买；超过10平方米以上的按照市场价格下浮3%优惠购买。

③回迁安置住房的标准为符合国家建筑标准的合格工程，装修标准为毛坯房（标准另行公布）。

2.经营性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原则及补偿标准

居民个人拥有的两证齐全的营业房(底层铺面)实行原地回迁。办公、商场、宾馆、出租住房、工厂、仓库等进行评估，以评估为依据，给予一次性货币补偿，不进行产权调换。

果木及青苗的补偿标准：对具有合法产权土地上种植相关果木、青苗等的，按国家有关规定给予补偿（补偿标准详见附表二）

七、其他

（一）办理征收补偿协议时，被征收人需要提交房产证，土地使用证，户口册及身份证等相关证件；此次征地前单位或个人擅自与村集体购买土地且未办理规划和用地手续的土地属违法占地，原则上不予补偿；合法划拨或交易的国有土地按取得成本价给予补偿。土地补偿款直接支付给土地使用权人。

（二）征收没有抵押权的房屋，依照国家有关担保法律执行。

（三）房屋有租赁关系的，出租人应与房屋租赁人解除租赁关系，方可签订征地补偿安置协议；

（四）被征收人搬迁时，不得擅自拆除房屋内的门窗，水电，煤气表等设施；

（五）被征收人必须自行交纳房屋搬迁前使用的水电，煤气，有线电视，电话费等费用，如未交清以上费用的，在补偿费总款中扣除。

（六）回迁房屋产权证办理的契税，办证费、工本费在产权调换等平方面积内由征收人支付，超过部分，按规定支付。

九、工作保障措施

（一）坚决贯彻执行《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定，对违反土地管理法律法规，阻挠国家建设征用土地、房屋及超过征收期限拒绝征收的，依照相关法律法规予以征收。

（二）征收公告后，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除关系，没有抵押权的由房屋产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的由双方当事人自行解决，房屋征收部门不承担房屋租赁、抵押及纠纷所产生的任何经济和法律责任。

（三）征收公告后，对仍在项目规划区域内新建（改扩建）房屋的，依法实施拆除，对其所造成的经济损失不予补偿。

篇10

【关键词】维护；旧城区改建中；被征收人的权益

1 被征收人权益现状

1.1 被征收人在房屋征收中处于弱势地位。被征收人往往是处于社会底层的群体，他们由于自身在社会经济方面的弱势，因而在房屋征收的利益博弈中处于下风，不具有响亮的话语权，平等谈判权、定价权。在房屋征收中，征收人是权力强大的政府，被征收人则是经济实力相对较弱的分散个体；征收人是有计划、有组织的参与征收活动的，是征收程序的启动者，被征收人是被动的加入到征收活动中来的。一旦征收人启动征收程序，无论被征收人与征收人是否达成补偿协议，征收工作都会进行下去，被征收人的房屋都会被拆除。

1.2 被征收人参与不够。听证制度强调行政决策过程的公开和相对人在行政主体作出行政决定前的参与，要求行政主体要充分听取当事人的意见并在行政决定中反映出当事人的意志。建立征收决定的听证制度，可以避免行政主体在作出征收决定过程中的专擅垄断，有利于被征收人制约行政权力以维护自身的权益。

1.3 被征收房屋的价格评估制度形同虚设。房屋价格评估机构在经济利益上受制于征收人，作出的价格评估往往有利于征收人。评估机构为了迎合征收人的要求，往往故意压低被征收人房屋的评估价格，做出不利于被征收人的评估结果，损害被征收人的利益。

1.4 被征收人权利救济机制不完善。被征收人是弱势群体，他们中的贫困者更是弱中之弱。合理的弥补他们因征收而受到的损失，保障他们的合法权益并在他们的权利受到侵犯时给予必要、及时的救济，是征收工作顺利进行的重要保障。如果他们的救济难于实现，势必加剧征收过程中的矛盾与冲突，影响征收工作的顺利进行。

1.5 制度不完善。很多被征收人把当作是其他救济途径失败的最后一道防线，但机构不是一个纠纷处理机关，通常情况下必须转归其他部门处理，在很多情况下可能变成“公文旅行”。成功与否在很大程度上取决于相关领导的重视程度，带有较大的偶然性和随意性。

1.6 征收人行为不规范，对征收过程监管不严。征收主管部门个别工作人员工作方法简单，行为不规范，他们不是宣传政府政策、做深入细致的思想工作，而是对被征收人言行粗暴，搞哄、吓、骗，以断水、断电、断路相威胁。还有的征收主管部门对征收过程监管不严，对征收中的违规行为查处不力。少数工作人员对法律法规的理解不到位、水平不高。

2 规范操作程序保护被征收人

2.1 加大宣传力度，确保被征收人的知情权。建设项目在经法定程序审批后，征收部门要召集被征收地段居民阐述征收的相关法规政策。同时要做好征收宣传工作，让群众知晓、理解政府征收工作，把知情权还给群众。在征收方案制定中要善于听取各界群众意见，特别是被征收人意见，对他们的不同看法，要做好耐心细致的说服解释工作。

2.2 坚持公开、公平、公正原则，确保被征收人合法权益。严格按法律法规和政策办事；在征收安置协议中既要有货币补偿还要有产权调换的条款，明确提权调换的地点、面积、附属设施，及所调换房屋的差价和过渡期限，以及违约责任，使被征收人能安心、放心。让补偿安置能落实到位，群众的合法权益受到保障。

2.3 规范房产评估，确保补偿安置标准统一。认真组织房屋征收评估活动，严格按照市场评估价格确定征收补偿金额，严格执行征收货币补偿标准，并实行相应的监督管理制度。加强对城市房屋征收评估市场的管理，执行市场准入和退出制度，淘汰不合格的评估单位。

2.4 征收过程透明。征收部门应当将房屋征收的相关信息进行公示，并广泛征求民意。保障被征收人有效地参与行政决定。同时，充分发挥新闻媒体监督作用，客观、全面、及时的报道有关情况。

2.5 保障被征收人的参与权。作为被征收房屋的所有人，被征收人的积极参与能更深入了解政府决策为民的本质，在政府与被征收人之间建立起良性互动，争取被征收人的理解与支持，改变或缓解被征收人由于不理解而导致的敌视态度。被征收人参与最常用的形式是听证会，通过开听证会，被征收人向征收人反映问题和困难，征收部门在决策时才能更符合实际。

3 街镇办事处在征收中发挥重要作用

3.1 在旧城区改建中，区政府扮演着重要的角色，既是公权力的代表，承担着征收职能；又是国有土地的所有人的代表，是征收的一方当事人。同时，在维护社会稳定工作中，区政府又是责任人，由征收引发的各种社会矛盾化解工作主要由区政府来承担。街镇、办事处承担着具体维护稳定工作的责任；承担着矛盾信息的及时反馈和督促职能部门及时化解矛盾的职责，要求街镇办事处做到守土有责，承担维护一方平安的职责。

3.2 给街镇办事处处理稳定工作的相应权力。在维护稳定工作中，实现责、权、利相一致，要相应的赋予其权力，并给予相应的财力保障。具体来说：首先在权上，要给予街镇办事处一定的指挥、协调权。街镇办事处只有具有了指挥、协调权，才能及时协调各部门发挥职能作用，维护好征收稳定。其次在利上，切实落实费随事转，以相应的财力保障提供专项经费给街镇办事处。街镇办事处可支配财力有限，而在维护社会稳定等方面的投入很大，使街镇办事处财力捉襟见肘，因此需要设定专门经费，以保障社区稳定和社区管理。

3.3 正确对待征收中的“钉子户”。对于房屋征收中“钉子户”一定要查明原因，实事求是的予以处理。对于家庭确实困难、因某种情况仅靠征收补偿无法使其达到正常生活水平的，可以通过民政或社会保障渠道予以征收补偿外的补助。

4 建立健全矛盾防范和化解机制

4.1 建立健全科学的征收制度。利益是矛盾与纠纷的根源，对利益的归属进行清晰、明确的界定，是定纷止争的有效手段。就房屋征收而言，制定一套科学、严密、明确、具体的权利义务体系是化解矛盾、防范纠纷的前提和依据。

4.2 加强征收法律法规的宣传教育。加强征收法律法规的宣传教育的目的，就是加强征收当事人的法治意识，提高法律素养，使当事各方自觉遵循法治轨道参与征收，以及解决可能发生的纠纷。加强征收法律法规教育的方式，既可以是常规的，即通过广播电视、报刊等媒体举办专题知识讲座，或以张贴宣传画、散发宣传单册等行使开展，也可以是有针对性的，针对某一征收项目被征收人、征收人、征收实施单位等集中上课。

4.3 信息公开要充分，保障被征收人的知情权。征收活动中的信息公开，不仅包括政府管理部门政务信息的公开，也包括征收当事人之间有关补偿的具体信息的公开。信息公开越充分，越能取信于人，杜绝一切猜疑，以及不必要的盲目攀比，推进征收工作的顺利开展。

4.4 价格评估应充分市场化。首先，评估主体的市场化。政府不能介入到价格评估之中，应尊重房屋价格评估机构的独立性，明确价格评估是平等的市场主体之间的行为，允许房屋价格评估机构自主进行评估。

其次，估价标准和方法应市场化和科学化。应由房屋价格评估机构综合考虑各种影响房屋价格的因素并根据现时的市场价格确定。

5 完善房屋征收保障机制

5.1 房屋征收制度的复杂性决定了解决征收纠纷不能单纯依靠完善事后监督救济制度，而必须在制度源头加强对公民财产权的保护，严格依据宪法建立公平公正的征收制度，同时对具体程序、补偿和救济等进行改革和完善，才能真正将房屋征收制度化、法治化，有效化解房屋征收纠纷。

5.2 被征收人的权益保护机制。由于被征收人在社会经济方面处于弱势地位，其财产权利和人身权利更易受到侵犯并且在权利救济途径上遇到重重障碍。为了更加有效地保护他们的合法权益，国家有必要在立法上倾向于被征收人，对他们的权益进行特别的保护以提升被征收人的法律地位，从而消减因被征收人自身的弱势地位而在房屋征收中所遭受的利益损失，达到以权利平衡权利、以利益制约利益的目的。

5.3 加大查处力度。对违法征收、降低或不执行统一补偿标准的，除责令其改正外，还要坚决予以处罚；对不依法行政，侵害群众利益的行为要严肃查处；触犯刑律的，移送司法机关处理。

5.4 规范行业性中介组织的职业行为，维护各方利益。要整顿规范房屋征收评估市场，确保评估机构公平科学、公道正派地开展评估业务，是维护社会和谐，维护征收各方利益、防止侵害被征收人利益的事件发生、减少征收纠纷的重要环节。科学规定补偿标准，既可防止高价低估，保障被征收人的合法权益，又可防止被征收人漫天要价，使征收工作在合法、合理的情况下进行。征收主管部门应按时确定、公布、更新、补偿标准和价格补贴，以保证安置居住水平不下降。公开评估主体的评估行为，将评估主体的评估行为置于公众的监督之下。加强行业自律教育，建立评估机构信用档案，在网上公示，接受社会监督。严格准入制度，对那些资信差、素质低的评估机构坚决淘汰出局。重点打击估价机构损害另一方当事人利益的不良行为，确保评估结果不偏不倚。

5.5 依法处理评估争议。被征收当事人对估价结果有异议的，可以在收到评估报告后规定期限内，向原评估机构书面申请复估。当事人对复估结果仍有异议的，可在收到评估报告后规定期限内，向房屋征收评估专家委员会申请鉴定。专家委员会对评估报告的合法性、规范性、合理性进行鉴定后，出具鉴定意见，作为征收补偿的依据。

参考文献：

[1]《中华人民共和国土地管理法》中华人民共和国主席令第28号

[2]《中华人民共和国物权法》中华人民共和国主席令第62号

[3]《国有土地上房屋征收与补偿条例》 中华人民共和国国务院令第590号