房地产企业财务处理范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业财务处理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

随着我国市场经济渐渐趋向成熟阶段，房地产企业现已成为国家经济的主要产业。外部市场产业的侵入与国内经济格局出现相对稳定状态，导致房地产企业面临改革重洗的现状。但就目前房地产企业来讲，大部分企业仍然采用传统的管理方式进行财务成本管理，未重视财务成本管理的重要性，在进行成本管理期间缺乏科学、创新的管理措施，致使严重阻碍了房地产企业管理工作。如想提高企业经济效益，并在竞争风险中获得双赢，就应着手管理财务成本，以创新、科学的方式进行成本管理工作，为房地产企业未来发展奠定基础。

一、房地产企业财务成本管理问题分析

（一）什么是房地产企业成本管理

房地产企业成本管理就是充分调动和组织公司全体人员，在保证工程质量的前提下，对工程建设、营销策划等生产经营过程的各个环节进行科学的管理，力求以最少资源消耗来获取得最大的利润。成本管理不完全等于省钱，花得多会浪费，花得少不一定就节省了，我们要的是价值的最大化，花多花少不是重点，花的有效才是关键，就是我们通常说的“物有所值”。

（二）房地产企业成本管理中普遍存在的管理缺陷

房地产企业在进行成本管理过程中缺乏全局性和规范性的管理机制，存在较为明显的成本管理缺陷。房地产企业与其他企业存在较大区别，其具备复杂性、层次性以及独特性的特点，分层管理方式的不同形成了市场中的差异性，从而必须要面对各式各样的消费群体与激烈的竞争市场[1]。房地产企业财务管理工作所涉及的内容较多，如工程预算、服务、销售、土地等各项内容，因各种因素渐渐形成网状结构。加强财务成本管理与完善管理体系对企业而言，就是提高企业在市场中的竞争力，并使房地产财务管理模式获得相应提高。

1.财务成本管理意识较为薄弱

当前，国内房地产企业在经营管理中只注重企业经济利益，而忽略了财务成本管理工作的重要性，管理意识较为薄弱，并对财务管理工作认识较为匮乏。多数企业进行成本管理工作时只重视设计期间的成本管理，从而忽略了项目财务管理工作，或者认为对材料进行成本控制是进行成本管理的关键点，同时企业进行财务管理中的工作人员对其不给予重视，导致成本管理工作未能全面进行[2]。由于受到市场环境的影响，同行产业发展速度在不断加快，因此企业必须要将管理工作细化，才能顺应现代市场发展。财务成本管理意识薄弱只会动摇房地产企业在市场中的地位，阻碍企业未来发展。

2.财务管理中工程预结算问题

目前大部分企业在实施财务成本管理工作期间会忽略工程结算工作，并使其产生较多问题，其中包括：（1）对工程结算数据进行造假，对于国家工程项目来说尤为严重，制造出较高预结算数据，高出实际工程结算的预算会进入个人腰包内，使工程质量受到影响，严重可导致出现豆渣工程，危害人们生命安全[3]。（2）项目工程工作在实施期间缺乏较为健全管理，施工、设计、建设等单位部门缺乏相互沟通交流，只限制于自身工作范围中，导致管理工作缺乏统一性，导致工程预算借款参差不齐，致使整个工程结算数据信息缺少有效性、真实性等，使工程项目资金运转处于不利状态。（3）工程项目结算定额与实际状态相背离，更新较为缓慢，传统定位计算方法已不能有效地体现出实际工程结算的真实性，如对其进行再次计算工作会比较烦琐、复杂，大大降低了结算效率与进度。

3.缺乏健全的财务成本管理制度

通过对其成本管理方式进行分析，主要是依靠相关部门财务预算数据、资料进行财务成本汇报工作。根据这一方式可分析到其中存在的问题，由于部分项目已在进行，不能实施任何补救工作，没有在实施前对项目进行事前与事后问题预测，导致财务成本管理工作处于被动状态[4]。如在进行期间出现财务账面问题，就会形成账面失控的局面，无法估量最终损失。

二、房地产企业财务成本管理应对措施

（一）全方位实施财务管理工作

全面开展房地产企业财务成本管理工作，集中资金管理。成本管理质量的好坏与企业在激烈的市场竞争中成正比关系，同时会直接影响企业最终经济效益。企业在实施财务成本管理工作过程中应把该项工作制作成一项系统流程，对成本管理以分层方式进行管理，贯彻对象、内容、方法全方位原则，有助于对企业服务成本、资产成本、环境成本、人才成本等给予全方位管理。

同时，在管理时应严格按照相关管理制度实施工作，严格按照财务成本管理需求对企业项目建设、服务、设计等进行规划，并制订相应的成本控制方案，从而确保各项目财务成本可获得全面控制。成本管理首要任务是对资金给予集中管理，减少资金流出，控制资金成本。例如，对几个项目进行财务成本管理，先对其资金集中管理，结合项目特点平衡所需资金，防止出现部分项目需通过贷款解决资金问题以及部分项目资金过于闲置。这样不但可以对资金进行集中管理，还能避免资金在调配期间出现不平衡现象，减少资金沉淀现象，加强资金使用效率。此外，当前我国多数企业在进行房地产开发时主要是依靠营销资金回收与银行贷款等方式实现资金融资，导致资金筹集问题日渐突出，资金筹集渠道严重受限；因此，房地产企业应拓展资金筹集渠道，如中小型企业可采用一些知名度较高企业的资金筹集方式，在原有资金、销售回款、贷款的基础上，通过汲取海外资金、上市筹集、发行证券等各种方法实施资金筹集、融资，提高财务成本管理工作，降低资金成本支出。

（二）加强成本管理人员财务管理意识

实施财务成本管理工作的主要因素有人力资源、资金资源、项目资源等三个重要条件，同时需要企业员工全面参与到成本管理工作中，而企业管理者应在工作中起到带头作用。工作人员在进行成本管理时应具备较强的财务成本管理意识，并主动分析在岗工作任务和财务成本有关的法律法规，此外还应注意进行管理过程期间应注意的事项，熟练掌握相关操作技术，加强财务部门与各个部门之间相互沟通交流。还可以通过对员工进行相应培训工作，内容包含有：财务管理理论知识、专业技能操作等；从而促进企业财务管理工作较好较快发展。

（三）全面构建财务成本管理体系

企业实施要想构建健全的财务管理体系，首先要了解进行成本管理工作的相关内容：成本预算考核工作、预算编制与实施、整体预算方式等。

1.成本预算考核工作

财务成本工作中成本预算考核主要是对预算年度、季度、月度进行总结、考核、分析。例如，月度分析工作要求各个项目负责部门应对每个月预算实施状况给予分析，同时房地产每个子公司应对总公司进行汇报总结，并召开季度、年度总结会议，分析预算工作中存在的问题因素；每个月度项目负责部门按照月度累积预算实施状况，通过按照绩效标准对员工业绩给予考核，并和薪资、激烈制度相结合；年终考核工作是对企业一年预算实施状况给予分析总结，分析内部存在的问题因素，并结合问题特点制定下年企业经营标准。

2.预算编制与实施

企业在进行预算编制期间，部门之间应相互沟通交流、多互动。预算编制实施的主体人员是各个部门的负责人员就，其要严格遵循相关预算编制制度对实际业务进行控制。企业在进行财务成本管理工作过程中应结合企业实际业务实施，如某些业务是属于财务成本管理预算范围内的，应保证其严格遵循规章制度进行审批，如属于预算以外的，应按照制定流程报备房地产最高部门进行审批，并详细说明。这样就能对预算以外的业务进行成本管理控制，严格控制房地产企业成本管理工作。

（四）构建全面的工程结算体系

建立健全的工程计算管理体系，首先要加强企业财务成本管理各个项目，根据对各个项目工程的经济指标进行预测分析，确保其保证在指定指标内，使项目预算、工程预算、结算等与现实差距相差较小。而不是当工程验收时再与资料、设计方案进行对比、分析，如最终工程预算与实际预算存在较大差距，应对超出预算部分附上审批文件加以说明，避免出现违纪违法情况出现；然后是提高工程预算管理员工专业道德素养，并严格要求预算工作人员应具备较强的专业操作能力以及工作经验，保证可以完全做好项目预算管理工作，从而保证企业财务成本管理工作快速、健康发展。其次是明确工程结算管理流程，保证成本预算方法、措施充分落实到项目结算工作中，对工程结算工作进行严格控制、监督，保证数据、资料的准确性以及真实性，不得任意更改工程结算资料、数额。

篇2

关键词：甲供材；会计核算；税务处理

中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-01

一、房地产开发企业“甲供材”

所谓房地产开发企业“甲供材”，是指由建设单位即房地产企业也称为甲方，由其自行购买或提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。在房地产开发中，一般材料占商品房建造成本的30%～40%，开发成本高。出于对于施工工程中使用材料的质量及降低工程成本效益的角度考虑，采用“甲供材”这种施工方式有效地防止在包工包料方式下建筑施工方在材料上大做文章，规避由建筑材料所引起的风险，保证房地产开发产品的工程质量和自身的声誉。

二、在实务工作中，“甲供材”的财务核算主要有两种方法

方法一：“甲供材”直接计入投资项目的账户。例如：房地产公司作为建设方从市场购入材料时的会计处理：借记工程物资，贷记银行存款。这里假设不考虑增值税的抵扣问题或者，取得的是普通发票。领用这部分材料时，按材料实际购买价：借记“在建工程—开发成本——××项目”，贷记“工程物资”。由于房地产公司自购材料用于本单位开发项目中，发出的材料就会直接计入了工程成本中，这是毫无疑问的。而施工方在收到材料后，通常不作账务处理，只是在辅助账登记管理。根据国家工程造价的有关规定，在工程施工中，工程总造价中要含材料费、人工费、机械费、其他费，其中工程所用全部材料应当在工程总造价中的核算，而不再考虑材料是由哪一方来提供的，并且计入工程总造价中的材料都要提税后的，即为含税价。显然建设方将工程耗用的材料不计施工成本，而是直接冲减库存材料；而对施工单位而言是有利的，这部分的“甲供材”也没有反应在施工方的工程收入和工程支出中，从而减少采购成本和进货成本，施工方不用为开发商开具该材料建筑安装发票，只需交纳这部分材料的税费即可。

方法二：“甲供材”是通过预付账款转账方式结算的，房地产企业在交付材料时，直接将材料预算价格以预付款形式抵顶施工单位的工程款，在交付材料时这样做处理：借记预付账款，贷记工程物资或者是借记预付工程款，贷记库存材料。然而，工程物资（库存材料）是按实际成本来转出，预算价与实际价之间的差额就会直接计入工程成本中。施工方在收到材料时按预算价：借记原材料或工程物资，贷记预收账款。用于工程施工时再将该批材料计入合同成本中。施工方给房地产企业开具“甲供材”部分建筑安装发票是按预算价。

然而在现实中，在总造价确定的情况下，工程的总造价也是作为房地产开发建设单位应该支付给施工单位的总的工程款，只不过这个工程款支付的形式不同，不仅仅是以现金方式，有时以材料冲抵预付款方式支付的。

两种“甲供材”的会计处理从相关法律法规上看是没有问题的，只要提供的会计资料符合会计信息质量要求，真实合法有效，这两种处理方法都是可以接受的。

三、上述两种不同的财务核算方式，税收管理上是如何确定的

1.对于“甲供材”这种现象，在税法上规定是比较明确的。从税收负担上看，方法一采用只缴税，不开票的形式。施工方应就预收价（不含材料）的开具建筑业发票。对于“甲供材”部分只缴税，不开票。如果按的建筑合同总造价开票就会导致房地产企业的材料重复记入成本。方法二属于既缴税，又开票。由于材料是由房地产建设方所购入，通过材料的出库抵顶预付账款为作价，未入工程成本，只是按预算价与材料实际成本的差直接进入了工程成本。施工方按建筑合同总造价开建筑业票，并交纳营业税。

2.按现行税法，2009年版最新营业税的暂行条例规定，凡是提供建筑业劳务的，应将工程所用的原料，设备及动力等其也物资都列入营业额中，以此做为计征营业税的计税依据来缴纳营业税，注意这里的劳务是排除装饰劳务的。同时，又强调营业额中建设方所提供设备的价款不包括在内。

税法之所以这样规定，其目的是防止“包工包料”的建筑工程的纳税人以建设方（甲方）的名义购买原材料，来逃避营业税。

3.鉴于上述规定，施工方开票时的价款无论是否含“甲供材”，在计算营业税额时“甲供材”都应计入营业额中征收营业税。也就是说从理论上，对于施工方而言，无论房地产企业采用方法一还是方法二进行会计核算都不影响施工方所交纳的税额，其税负是不变的。只不过开票金额是根据甲方的会计处理的不同，有所变化而已。

4.在现实的情况中，由于“甲供材”存在，相关税收问题显现出来，例如：施工企业按总造价合同确认收入并交营业税，但对于“甲供材”这部分施工方无法取得建筑发票就无法进入施工成本，也就无法在计算所得税前扣除等诸多问题。还有的施工方错误以为不开“甲供材”部分的发票即可少纳营业税，其实不然，“甲供材”部分的建安发票是否开具都不影响其应纳税额。做为流转税，营业税具有税赋转嫁性的特征。即使施工单位为开发商开具“甲供材”部分的建安发票，其营业税的负担也不会有所增加。实际的税金均转由由房地产企业负担。而房地产企业会因施工方不开具“甲供材”降低开发成本，施工方也会因其不开“甲供材”部分发票，承担偷漏税的风险。开票上的矛盾只是一方面，另一方面加大了税务机关的管理难度，首先，在方法一的会计处理下由于施工方的只缴税，不开票行为会导至房地产企业的建设材料直接计入工程成本，无需凭工程结算发票计入成本。这会促使房地产企业不愿意将“甲供材”所含税金交付给施工方，或者双方恶意串通，即缴税又开票，在缴税的同时将“甲供材”列入建筑业发票中重复计入成本中。这会增加了税务机关征管难度。其次在工程预算造价单只是通过审核双方的“甲供材”的采购发票，出库，入库等单据来确认施工方的“甲供材”的施工成本中，明确所得税前列支项目。这一做法人工成本大难以推广。特别是夸地区的建筑工程，各地税务机关做法各不相同。

四、“甲供材”管理上的建议

1.改进会计核算方式。为了避免由“甲供材”带来的涉税矛盾，首先，双方当事人在订立合同时应注意建造合同的合法有效性，如果合同中约定“甲供材”不含工程总造价内，则该合同的有效性就存在问题。其次，在建设方发出“甲供材”这一环节上建议制定相关规定，只有将这部分材料真正的用于建筑工程中了才允许在建设方的工程成本中列支，这样会加大施工方“甲供材”这部分税金的取得承取的主动权，缓解了双方因这部分税金产生的分歧。再次，加强企业会计基础工作的规范管理，完善财务制度，避免不必要的纳税调整。

2.强化对“甲供材”的征收管理。首先税务部门不断完善税收相关制度。加强对“甲供材”问题的监督，明确房地产企业与施工单位尾款结算时的流程。在支付工程款时必须出具施工单位提供的建安发票和税务机关出具建筑工程项目清算表，有了该表证明项目的税款已结清。这样有效地预防了施工单位偷逃“甲供材”的税款。其次，税务部门应加大对建筑工程建设方及施工方的项目登记管理，定期和不定期地抽查各单位有无“甲供材“方式的存在，并相应报送建设单位供应情况，做好“甲供材”备查账簿的登记工作。

参考文献：

[1]施海峰，杜静.房地产开发企业“甲供材”的会计处理及税务分析[J].江苏建筑，2012（1）.

[2]许峰，袁效骏.结合案例剖析“甲供材料”的会计处理[J].经济研究导刊，2009（16）.

篇3

2011年，国家财政部和国家税务总局就联合下发了关于“营改增”试点的通知，交通运输业和部分现代服务业首先成为试点。但是由于房地产行业的工程周期较长，涉及的供应链上下游企业较多，项目成本的构成较为复杂且涉及的税种较多，所以房地产行业实行“营改增”的阻力较大，且面临较多的难题，所以直到2016年5月1日房地产企业才被纳入“营改增”的试点范围。“营改增”是1994年我国税制改革以来又一次突破性的税制改革，其目的在于避免重复征税，促进社会、经济运行效率的提升，切实减轻企业税负。财税[2016]36号文件规定，房地产企业纳税人销售或出租自行开发的房地产项目均属于增值税的纳税范围，适用11%的增值税率，也可采取简易计税方法按5%的税率征税。房地产企业“营改增”给房地产企业的日常财务处理和生产经营带来了诸多的变化和挑战，比如，针对简易征收方法计税的老项目，需要要求供应商或者是施工队必须提供增值税专用发票还是可以提供增值税普通发票；单位出公差，住宿费和餐费可否抵扣，如何抵扣；目前国家税务总局出台了哪些关于营改增的政策等问题，我们接下来深入分析“营改增”对房地产企业会产生哪些影响，加大对“营改增”后房地产企业发生的变化的关注，以期能够帮助房地产企业平稳度过税制改革的过渡时期，实现房地产企业新一轮的发展。

二、“营改增”对房地产企业的影响

（一）房地产企业建设成本上升

建筑施工企业作为房地产的上游企业，“营改增”对建筑施工企业的影响会直接波及下游的房地产企业，使得房地产企业成本上升。一是给建筑业提供原材料的供应商通常都是小规模纳税人，并提供的材料较为繁琐，管理较为杂乱，使得建筑企业在购买原材料时无法取得增值税专用发票，使得进项抵扣难度加大，造成建设成本上升；二是财税[2016]36号文件规定房地产企业的计税方式可以采取简易的计税方式，特别是在购买建筑的原材料时可以采用简易计税方式，这反而使得税负上升，增加了建筑企业的成本，从而压缩了房地产企业的利润空间；三是由于房地产企业的生产周期较长，且人工费用占到总成本很大的比例，然而零散的农民工的工资没有增值税专用发票进行抵扣，使得建设的人工成本高于“营改增”之前。

（二）税负变动可能与理论分析的情况有所出入

房地产企业在实际的生产经营过程中难以取得一些项目开支的增值税专用发票，使得其实际税负相较以前反而有所上升。第一，房地产企业开发的土地拆迁成本因无法取得专用发票难以实行进项抵扣，使得花费大量拆迁资金拿到地的房地产企业面临较高的税金，使得房地产企业开发的税负反而上升。第二，取得土地成本较低的房地产企业，项目开发过程中增值额较大，可能导致实际增值税税负高于原营业税5%的税率。第三，就“新项目”而言房地产企业在“营改增”之前购买的原材料及支付的工程款无法进行增值税的进项抵扣，使得实际税负有所上升。

（三）对房地产企业的利润和现金流产生影响

房地产企业在项目完成以后，都是以预售的形式进行房产的销售，由此获得收入应该进行税金的预缴，然而房地产企业的建筑成本以及财务成本随着开发的不断开展和增加，若“营改增”后要求企业收到放款当期开具增值税发票，这就使得房地产企业需要按11%缴纳增值税，而进项税抵扣较为滞后，严重影响房地产企业的现金流，甚至会导致企业资金链出现问题；另外，由于土地出让金的增幅在“营改增”后可能会出现下降的趋势，这就使得地方财政收入受到严重影响，从而地方政府就会加大对房地产企业的税收征管，比如加强对土地增值税的预缴和清算等，使得房地产企业的税负上升。

（四）企业纳税风险增加

房地产企业在“营改增”后的纳税风险来自于以下几个方面：第一，房地产企业的财务处理更加繁琐、困难。“营改增”后对于税负的计算会增加很多的会计科目，而且会计核算的难度和工作量均会大幅度的增加，使得会计核算过程中难免发生一些错误；第二，由于新税制刚推行，财务人员对于政策的变化把握不清，导致会计核算不合格，且没有规范的进行纳税申报，给房地产企业带来巨大的财务漏洞和潜在的纳税风险；第三，一些财务人员可能会受上级的指示，伪造增值税专用发票或者是非法购买增值税发票等，给房地产企业带来巨大的风险；第四，房地产企业尚未针对“营改增”建立财务风险预警系统，无法及时发现和防范“营改增”给企业带来的涉税风险，给房地产企业向新税制过渡带来阻碍。

三、持续关注并尽可能消除“营改增”对房地产企业的影响

（一）加强建设成本税务筹划和增值税发票的管理

首先，房地产企业实行“营改增”过后，由于涉及的环节比以前多，增加了房地产企业进行纳税的空间，所以企业应当根据自身的发展特点和所处的市场经济环境，加强与当地税务机关的沟通，合理的利用一切税收优惠政策，对企业进行纳税筹划，以帮助企业平稳的度过改革期；其次，房地产企业应当加强增值税发票的使用和管理。一是通过提升企业内部管理水平，加强财务部门对于“营改增”的认识，加强与建筑企业的沟通，在完成项目或购买原材料后及时取得增值税发票以及相应的进项税抵扣依据；二是委派专门的人员进行增值税发票的管理，使得增值税发票的管理更加系统，有效的降低房地产企业的成本；三是房地产企业在选择合作对象时，应当选择具有正规资质的、可以开具增值税专用发票的企业进行合作，避免风险转嫁到自己头上，并且合理的降低成本。

（二）有效控制“营改增”后税负上升问题

“营改增”后房地产企业的税率为11%，所以房地产企业应该找到足够多的且合理的进项抵扣项目以完成税额的抵扣，避免税负反而上升。第一，在项目开始之前事先对企业所经营项目的流程进行系统的梳理、分析，根据企业目前的发展现状以及所处的经济环境，对项目的开展提前进行纳税方面的整体筹划，做到未雨绸缪；第二，有关部门应当积极推行有利于房地产企业发展和税制体系完善的税收优惠政策，并且在房地产企业“营改增”的过渡阶段退出临时性的政策，比如关于进项抵扣方面给与范围的扩大，同时对于过渡阶段的房地产企业税负升高的情况，给与房地产企业一定的政府补助，以帮助房地产企业顺利向新税制过渡；第三，“营改增”后，对于房地产企业中混业经营的情况，应当对不同的项目进行单独的计算，比如采取分业核算或分率核算的方式，切实的降低房地产企业的税负。

（三）规范会计核算，加强财务管理

规范会计核算，加强房地产企业的财务管理可以从做到以下几点：一是根据：营改增“对于会计核算的要去，规范企业财务人员的会计核算方式和流程，加强财务人员对于处理复杂账目的培训，使得会计核算更加准确；二是建立核查小组，定期的对企业的会计核算结果和核算方式进行核查，及时发现其中存在问题的财务指标和不符合国家相关规定的财务处理方式，并及时的控制，避免给企业带来损失；三是加强房地产企业的财务管理，及时发现可能导致现金流断裂的风险，并采取措施实施控制，保障企业现金流的健康，为利润的获得提供基本的资金保证。

（四）加强对新税制的学习，建立税务风险防控体系

“营改增”后，房地产企业的纳税模式以及计税方式发生了巨大的改变，并且税收政策也在不断的更新，给房地产企业带来了许多潜在的风险，所以房地产企业应该采取相应的措施。第一，加强企业员工关于新税制和新的计税方式的培训，对企业进项税抵扣方面的知识进行定期考核，以便于企业财务人员在会计核算过程中加深对税收政策的认识，同时熟悉进项抵扣的范围和科目，在规范操作的前提下完成新旧税制的过渡，并有效的协助企业降低税负；第二，建立税务风险防控体系，通过会计电算化的方式建立财务数据电子录入系统和自动风险评估系统，以及时自动发现企业存在问题的财务指标，同时对企业的涉税科目通过Matlab等统计软件进行风险的评估和分析，及时发现可能造成纳税风险的财务数据，此外，加强外部审计，以外部监督的方式来防范企业涉税风险的发生，顺利的向新税制过渡。

篇4

房地产企业财务成本管理的现状分析

财务成本核算缺乏真实性、及时性，影响了科学决策①设立成本核算对象时不够规范，由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，许多房地产企业没有能够根据产品特点合理确定核算对象；②建设部门和财务部门对建造成本的确认和计量存在着差异,造成了对成本管理财务账面与实物数量不符的现象；③成本费用分摊随意性过高,造成工程成本核算脱离了经营实际；④成本核算与施工进程不同步，造成核算结果滞后于工程进度，财务成本信息不够准确、及时，影响了决策者判断。

财务成本管理控制意识淡薄开发初期房地产行业的高额利润使管理者和员工忽视了财务成本管理的重要性，不论成本高低都能盈利，形成粗放经营的局面。从全局和战略的角度认识到精细化的管理模式，是未来房地产企业所必然经历的转变。

财务成本管理措施和管理方法落后房地产企业财务成本管理的方法分析，主要是利用财务管理部门的决算报告为依据。按照此方法即使分析过程中发现问题，由于项目已经实施，已经无法进行相关的弥补工作。不能及时进行事前预测和事中控制，财务成本核算显得很被动。如果财务成本在账面上出现失控状况，则无法挽回已经产生的损失，没有真正实现核算型财务成本管理向管理型财务成本管理的转换。

房地产企业财务成本管理及控制的方法策略

积极构建全面预算管理体系房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

全面预算模式根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

预算的编制与执行房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

预算的考核与分析房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

完善现有的财务管理体系

完善财务会计体系①科学设置会计科目。根据《企业会计制度》和管理控制要求，科学设置会计科目。如在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集；在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于进行不同产品的盈利能力分析。②统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一，在此基础上增加适当的灵活性；会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；财务数据记录和归集程序、财务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一。

建立管理会计系统建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心、利润中心和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别确定其绩效考核指标、标准、办法，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。同时，设置科学的管理会计报告体系，向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。

健全预算会计体系，实现财务管理预算化房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后，根据资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表，构建企业财务预算指标体系。同时要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施，形成以财务制度对经济行为定性约束、以财务预算为主对经济行为定量约束的格局。

强化资金管理在资金筹措方面，首先要加强企业信用管理，信用良好的企业将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有更多的资金开发经营更多的房地产项目，有利于做大做强。其次资金筹措要有计划，根据企业实际需要选择适合的资金来源。在资金使用方面要加强管理，加快资金周转。防止企业过度预支资金，否则一旦发生债务危机就会危及到企业生存。严格控制管理费用支出。

加强财务制度建设，完善内部审计制度房地产企业在制定财务会计制度时，应当遵循针对性、可操作性和强制性原则，制定一套符合企业实际的财务制度：一是要设立专门的财务管理机构，统一负责企业的资金融通、现金出纳、财务管理、工资核算、固定资产等的预算编制、决算实施工作；二是要制定相应的财务管理制度，如现金、采购、报销、稽核等制度，实行财务管理规范化和制度化；三是要具备相应的考核制度，强化监督机制。内部审计工作要从事后的财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域发展。要善于发现问题，及时提出解决问题的措施，从而提高整个企业的财务管理水平。

调整并优化资金管理体制，完善资金管理系统

房地产行业是资金密集度高的行业，加强资金管理尤为重要。资金管理体制的优化应当从资金预算管理、信息化管理以及资金筹集等工作的日常管理进行切入。将企业的一切资金收支都纳入到预算体系当中，并将不同的预算资金规划进行结合，通过对会计核算系统与网上信息系统的利用，建立起包含资金预算管理系统、资金结算管理系统、资金分析决策管理系统以及资金全程预警系统在内的信息化资金管理平台。首先应将资金管理纳入全面预算管理体系，通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度；通过对资金预算实际执行情况的分析，对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式，大型房地产企业、二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业，则可选用资金监控模式。管理目标是提高资金利用效率，降低资金使用成本。

实行全过程成本控制，对成本控制的重点环节进行强化管理

当前很多房地产企业没有真正在财务成本管理过程中实现全过程、全员、全方位、全要素的管理，有些房地产企业对财务成本管理的认识不够，认为财务成本管理的重点是在设计阶段，而忽视项目实施过程中的财务成本控制；还有部分房地产企业认为财务成本管理的关键是材料和设备，只要把材料和设备管理好就能很好的控制项目成本。这些观点在房地产企业成本管理过程中都存在很大的问题，不能全方位、全要素的对企业成本进行控制。随着房地产市场进一步趋于理性发展，房地建筑经济与管理产企业只有实现精细化的管理模式，才能适应行业发展的要求，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考虑。同时成本要素统计过程中要坚持全面性原则，房地产企业项目实施周期长，企业的成本与企业全体员工都存在紧密的关系，企业在财务成本管理过程中只有实现全面管理，才能保证成本管理的合理性、有效性。对企业财务成本管理及控制工作中的重点环节进行强化管理，房地产企业需要对投资决策成本进行强化控制，加强对规划和设计成本的有效管理、不断完善对投招标成本的规范化管理和控制，进而对变更签证成本进行强化性控制，以便于通过对不同控制要点的把握、管理与控制，切实优化企业财务成本管理和控制工作，使企业的经济效益与社会效益都得到提升。

建立健全成本管理的激励机制

篇5

税务稽查、管理对策

一、我市房地产行业发展的趋势和动向

目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。

(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。

(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。

(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。

二、房地产企业项目运作及会计核算特点

（一）项目运作的程序

一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：

第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。

第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。

第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

（二）会计核算特点：

1、收入核算

房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。

2、开发成本核算

（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）

（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。

（三）税金的计算特点

房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：

1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。

2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况

根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。

三、房地产企业的税务违法行为及分析

（一）隐匿收入

1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。

2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。

3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。

4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。

（二）虚增成本方面

1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。

2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。

3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。

4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。

（三）超标准列支费用

1、利息支出问题。

（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。

（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。

2、销售费用列支问题

（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。

（2）虚增费用。由于对销售费提取比例税法尚无明确规定，各公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以费的形式支出、转帐，挤占税前利润。

（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。

四、检查的方法和技巧

(一)项目检查法

以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。

(二)基础资料、数据的收集法

基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。

(三)数据间的逻辑关系分析法

掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。

如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。

开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。

(四)整体测算法

由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。

从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：

（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％代征】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/m2，高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。

(五)实地核实法

针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。

(六)帐内检查与外调相结合法

由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。

(七)对往来帐户的检查

房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。

四、关于对房地产行业税务检查的几点建议

针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性

(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。

(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。

(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。

(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。

五、关于房地产业税收征管方面的几点建议

(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。

(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。

(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。

(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。

篇6

关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划；策略

税收筹划（英文TaxPlanning）,税收筹划是指，纳税人在一项经济业务发生以前，在遵守法律的前提下，运用相应的税收法律法规，以节税为目的，对其进行事先的筹划，以达减少纳税、延期纳税的目的。随着我国税收法律制度的不断完善与进步的同时，政府为了更进一步的促进经济发展，摆脱经济下行压力，不断的出台相应税收优惠政策，为企业提供税收筹划的政策上的支持；另一方面，金税三期、四期的不断完善、税收征管体系的日臻健全，进一步地规范了税收征纳关系，并因此而堵住了税收征管方面的漏洞，使得纳税违法行为无处遁形。可以说，未来的税收筹划工作具有双重目的，既要节约纳税成本，又要有效地降低纳税风险。对于房地产企业来说，营改增以后，增值税、企业所得税、土地使用税、房产税、印花税等税种都有相应的税收筹划空间，但是客观地讲，土地增值税的税收筹划空间更大。原因在于，一方面，土地增值税实施四级超率累进税率，其税负率较高；另一方面，土地增值税的纳税筹划贯穿于开发项目的始终，纳税筹划时间较长、纳税筹划环节较多，其技术性也是最强的。因而，做好土地增值税筹划工作，可以有效的降低房地产开发企业的综合纳税成本，并能够有效地规避纳税风险。

房地产开发企业土地增值税税收筹划概述

据统计，税收我国整体财政收入的90%以上。可以说，中国的经济发展、国防建设、医疗卫生、教育事业、基础设施建设都方面都离不开税收作为支持。同时，新时期下，随着我国社会主义市场经济发展的愈发完善，我国政府已经基本上摒弃了计划经济时代利用行政手段来干预经济发展的方式，逐步变成了运用经济杠杆来调节经济。而税收杠杆作为重要的经济调节手段，起到了至关重要的作用。国家可以利用税收杠杆来调整产业政策，从而优化产业结构，促进经济良性发展。对于房地产企业来说，受到国家宏观政策的影响，其各类成本日益提升，鉴于此房地产开发企业通过土地增值税优惠政策开展税收筹划，能够有效的节约纳税成本。

1.土地增值税及纳税筹划的概述土地增值税概述。纳税人在转让不动产过程中，就取得的相关收入（货币、非货币）减去税收法规规定可以扣除部分后的增值额就缴纳的税金。土地增值税的关键在于有偿转让不动产。土地增值税纳税筹划概述。土地增值税是房地产开发企业所缴纳税种中税负率较高的，其最高税率将达到增值额的60%。对于房地产开发企业来说，开展土地增值税的税收筹划，将起到节约一大部分纳税成本的作用。土地增值税纳税筹划的方法较多，总结起来包括：收入分散、适当的利息扣除、增加扣除项目金额、合理的延后土地增值税清算时点。其中：收入分散，对合同内容进行分拆，在总价不变的情况下，适度提高高增值物业的成本，根据部分城市政策，按毛坯房取得预售证产品的精装修业务和地下无单独产权车位不纳入清算范围。在这种精装业务或车位销售等业务中，将销售毛坯房与出售家电、家具和装修工程分开签订合同，这样土增税将仅就销售毛坯房征收；利息扣除，关于利息扣除问题，土地增值税相关法规规定，凡符合规定的贷款利息（亦即能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的）可以按利息+（土地出让金+开发成本）X5%之内扣除，凡不符合规定的贷款利息则按（土地出让金+开发成本）x10%以内扣除，对于房地产开发企业来说，可以很好的运用上述两点来自我掌握利息扣除方式；增加扣除项目金额，首先要明确的一点是增加扣除项目不等于虚开发票冲抵成本，而是指开发商可以适当的对于小区内的一些公共配套设施，如，绿地、植树、园林、道路等方面加大投资，以取得加计20%的扣除优惠；合理延后土地增值税清算时点。如区域内有未弥补亏损公司的，用原公司摘牌获取新项目，在涉及补缴的情况下可以与税务争取原开发项目土增税延期清算。对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。

2.房地产开发企业土地增值税纳税筹划意义有效提升企业经济效益。房地产企业经营的最终目的是实现利润的最大化。对于企业来说，如何能够通过不断的经营管理、降低各类成本费用从而实现利润的最大化，是每个地产企业管理层、财务人员都要考虑的问题。以万科为例，该公司2019年整体税负率6.83%，亦即100元收入，需要缴纳税费为6.83元，而当年的净利润率不到15%，客观地讲，房地产企业的税负率还是较高的。而房地产企业土地增值税属于价内税，即所缴纳的土地增值税税金将计入“税金及附加”会计科目，并直接冲减本年利润。因而，对于房地产开发企业来说，加强土地增值税的纳税筹划，将会为企业创造更大的利润。提升企业财务人员业务水平。新时期下，随着税制改革的不断深入，要求企业财务人员具备较为过硬的业务水平及高水平的综合业务能力。土地增值税所涉及的内容较多，其基本上涵盖了房地产开发项目的整个过程中，与企业所得税有许多近似之处。与此同时，土地增值税还涉及到税负临界点、税收优惠政策等方面，这就要求企业的财务人员在充分了解企业自身经营状况的前提下，还要对于税收制度、税收优惠政策有所了解。以上的要求，自然需要财务人员提升自身的业务水平才能实现。

3.房地产开发企业实施土地增值税税收筹划的着眼点税收优惠政策角度。税收优惠政策的使用对于土地增值税的税收筹划工作将起到重要作用。原因在一地，税收优惠政策是税收法规所给定的，允许纳税人合法利用的政策，也是最为安全的。土地增值税中对于建筑标准普通住宅出售且增值额超过扣除项目低于20%的免于缴纳土地增值税。然而，标准普通住宅的标准是由各省、市、自治区确定的。因而，对于房地产开发企业来说，若想合理的应用该税收优惠政策进行土地增值税的纳税筹划，应该以充分了解开发项目所在地的地方规定以后进行。收入角度。收入是土地增值税发生的源头，对于房地产开发企业来说，如何能够合理的谋划收入，显得十分重要。首先，可根据市场定价适度调节普通住宅的价格，以满足普通住房土地增值税的免税条件。其次，对有销售或渠道销售模式的，可要求渠道费用和费用不得开进购房款发票中，做为其它业务收入或非房收入，减少可售部分增值率，继续降低土地增值税。开发成本角度。除了收入以外，开发成本的高低也将决定着土地增值额的多少。开发成本不仅可以直接抵减收入，更为重要的是能够为下一步的20%加计扣除、三项期间费用的扣除标准提供计算依据。因而，应该重视开发成本的核算与支出。比如产业性拿地时，尽可能与政府和国土部门沟通，在总土地价格不变的情况下，将产业用地和可售部分土地成本进行区分。产业用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，继而降土地增值税。或者从提升小区品质的角度出发，通过加大公共配套设施的投入，加大绿化、植被、园区方面的投入力度，来增加开发成本。还可以将一些可以计入开发间接费用的成本支出，按照建筑面积法分摊或直接归集法计算，以最有利的方法有效增加开发成本。另外，还可以通过合理增加关联方定价的方式增加一些成本。然而，房地产开发企业增加的开发成本应该是本着客观、真实的原则进行，切不可为了增加成本而盲目的加大投入，而不计整体成本。同时，对于房开企业来说，更不能以税收筹划为由虚开发票，落入偷税陷井。利息支出角度。房地产开发企业属于资本密集型企业，项目开发过程中，尤其是项目开发前期需要资金作为支撑，许多企业选择债务性融资方式融入资金。土地增值税法规定，房地产开发费用扣除的标准有二：一方面，如果房地产开发企业利息支出能够准确计算分摊开发项目，并能够提供金融机构证明，同时利率不超过同期商业银行贷款利率的前提下，房地产开发费用=利息支出+（土地价款+开发成本）x5%，另一方面，如果利息支出无法满足上述规定，则房地产开发费用=（土地价款+开发成本）x10%。因而，对于房地产开发企业来说，应该根据上述税收制度规定，负债融资方式尽量提供金额机构证明，权益资本筹资，可不计算应分摊利息，达到多扣除房地产开发费用的目的。合作方式角度。合作建房不属于土地增值税征收范围，一般来讲，合作双方，一方出地、一方出钱，双方合作建设房屋，然后按比例分配房屋。对于房地产开发公司来说，可以结合公司实际运营状况选择合作建房。另外，关于合作建房的问题，许多地产企业也在不同程度的应用，之所以其可以不征收土地增值税，是因为其所收到的收入为劳务收入，不属于土增税征税范围。

房地产开发企业土地增值税税收筹划中的风险

1.税收筹划风险意识不足“意识决定行为，行为导致结果”。对于房地产开发企业来说，自2016年5月营改增税制改革以来，由于增值税的特性关系，许多房地开发企业将税收筹划工作的重点转移至土地增值税方面。可以说对于，房地产开发企业来说，土地增值税的税收筹划是具备一定技术含量的，若能够成功其获利空间还是较大的。然而，一些房地产开发企业在开展土地增值税税收筹划过程中，对于风险意识认识不足，没有将税收筹划风险控制在可控范畴内；部分地产开发企业虽然在税收筹划过程中注重了风险意识，但是没有将其常态化、系统化，仅停留在就事论事。总之，房地产开发企业由于对土地增值税税收筹划风险没有加以关注，为后期的土增税清算及未来的税收稽查埋下了隐患，从而导致税收风险的发生。

2.税收政策掌握不透相关企业在进行土地增值税税收筹划中，首要遵循的原则便是合法性原则，合法性原则缺失的税收筹划基本上可以视同为偷税。然而，实务中许多房地产开发企业在进行土地增值税税收筹划过程中，参与筹划的人员虽然具备了一定的专业财税知识，在处理一般性业务过程中，能够予以应对。但是，若进行深度的、综合性的税收筹划工作则有些力不从心，其问题出在对于税收政策掌握的不到位上。另外，房地产开发企业参与税收筹划人员若不能非常深入、透彻的研究土地增值税政策，也容易在具体的日常财务核算、税务处理过程中引发政策性风险，将给房地产开发企业带来税务风险。

3.税收筹划思路不清晰房地产开发企业进行土地增值税税收筹划过程中，税收筹划思路的不清晰，是导致该业务风险出现的另一重要因素。原因在于，在进行该税种的税收筹划来说，无论是收入方面还是成本费用方面都是具有较强的操作性的。纳税筹划一定要从“业务经营流程”入手来做前瞻性规划而不是单纯的从“财务处理环节”来做事后诸葛亮。但是，相关人员在具体操作过程中，由于其思路不清晰，介入时点延后，无形中给税收筹划增加了一定的难度。

房地产开发企业土地增值税筹划风险防范对策

1.提升相关人员税收筹划风险防范意识目前，我国的税收征管体系日臻健全，企业在开展税收筹划过程中，若不能很好的提升税收筹划风险防范意识，将会为其带来无尽的纳税风险。房地产开发企业在实施土地增值税税收筹划过程中，同样应该提升相关人员的税收筹划风险防范意识，以不至于因为税收筹划工作而平添不必要的麻烦。具体来说，作为房地产开发企业应该结合自身所处的行业特点，并在充分了解自身项目开发状况的基础上，搜寻所能够利用的优惠政策，为其所用。另一方面，可以成立税收筹划风险控制部门，配备一些具有税收筹划经验的人员，也可以定期聘请注册会计师、税务师来企业指导，以期达到有效规避土地增值税筹划风险、增强税收风险防范意识之目的。

2.进一步加强对于政策法规的研究土地增值税纳税筹划首先离不开对于税收政策法规的研究，如果离开了对于相关税收政策的研究，税收筹划工作很容易偏离轨道。如，营改增以后，要求房地产企业所取得的涉及开发成本的发票，要求其在备注项写明项目名称、所在地区，否则不可以作为土地增值税扣除依据。房地产开发企业在从事该税种的税收筹划过程中，要对于土地增值税及其所关联财税政策进行相应的研究。可以通过网络、与税务机关沟通、聘请专业人员讲解方式进行。同时，建议房地产开发企业对于其所制订的税收筹划方案，聘请一些专家给予评价，以确保其具备合法性、合理性及可操作性。以期实现降低税务筹划风险的目的。

篇7

当前随着信息技术的不断向前推进，我国会计行业也获得了较快的发展。而对于会计从业人员而言，会计电算化的发展可以促使其从以前工作量巨大的人工记账方式中走出来，使用更加便捷、先进的记账方式，减小工作量的同时也提高了处理会计信息的能力。会计信息电算化实质上是利用信息化的手段和技术对企业在日常生产经营中的财务报表、账目进行处理的信息系统，可以使得会计信息的效用在企业得到较大程度上的发挥，也能减小会计信息出错的可能性。我国会计电算化至今为止可以认为走过了五个阶段，通过这五个阶段的不断发展和完善，目前我国会计电算化也已经逐步走向蓬勃发展的阶段，很多较为深入的会计信息问题得到了解决。但是虽然会计电算化给企业和企业相关财务人员带来了较多方便，但是目前由于我国众多企业对会计信息进行电算化处理时只是停留在处理账上问题的阶段，同时会计电算化的软件仍然存在一些不足，因此还是阻碍了会计从业人员正常利用会计系统进行会计信息处理。

一、信息时代会计电算化的发展现状

（一）当前会计电算化过程中过分注重财务功能，忽略了财务管理的能力

由于会计电算化加大了企业对于财务会计信息的处理能力，因此本质上会计电算化可以将从事企业财务会计的人员从工作量巨大、财务报表众多的工作中解脱的同时给予会计人员更多的空间从事企业财务会计管理。但是当前，即使我国会计电算化水平已经较高，但是众多企业在日常的工作中，仍然将会计信息系统作为算账、报账的工具，而并没有对其进行合理利用，这造成企业对于财务信息的处理能力低下，缺乏通过财务信息数据进行企业投融资决策、生产销售决策的决定工具。这造成部分企业在日常生产经营决策只靠管理者的主观思考，而缺少科学依据，最终给企业的财务带来较大的风险。例如，某企业主要从事小商品的批发销售，在M市有多家分店。企业在建立之初在财务处理方面便采用了电算化信息系统，但该企业的管理人员和财务人员并没有关注电算化信息系统中的除了算账、报账、账目核算等功能，这造成企业财务部门工作单一，仅仅负责企业账目核算，而不对企业财务信息及其他经营内容提出财务信息支撑。2013年2月该企业准备进行扩张，但由于企业自有资金不足，便向银行进行大额贷款，由于企业财务人员没有对企业财务指标进行分析，最终造成贷款利息远高于新开店面的利润，给企业带来了较大的经济损失。因此，当前不注重财务管理，仅仅关注会计信息核算的电算化操作给企业带来了较大的经济财务隐患。

（二）当前在会计电算化过程中财会人员的信息技术水平较低

虽然我国会计信息系统已经经历了多年的发展，但是目前我国会计电算化水平仍然处于较低的状态，这和当前从事电算化会计信息处理的财会人员信息技术水平较低有关。在过去，会计账目主要依靠人工核算，因此需要熟练的会计人工核算人员。但是随着会计信息电算化水平的不断提高，会计信息的录入和核算已经演变成几个简单的按键就可以自动完成的。因此，会计财务人员的日常工作较为机械化，且流程较为简单。这种简单化的财务信息管理模式虽然减轻了财务人员的工作负担和压力，但是却导致财务人员的主观能动性较低，并没有主动去学习有关企业财务信息管理的能力。同时较低的信息技术水平造成对于较为先进的会计电算化信息系统的浪费，在同样的财务信息系统面前，较低水平的财会人员无法通过该系统和企业财务报表获得有效信息，这种浪费必然给企业生产经营带来一定的风险和损失。除此之外，财会人员如果信息处理水平较低，必然造成当会计电算化系统出现简单问题时，无法及时排除问题，造成企业财务信息难以及时录入，直接影响到企业正常生产经营和某些紧急问题的处置。例如，X企业是一家小型餐饮企业，该企业之前的财务人员由于身体原因突然辞职。该企业临时招聘了一位没有任何财务经营，刚刚取得会计从业资格证的财务人员，2013年3月8日，该企业财务信息系统出现了卡顿和黑屏的状况，由于该财务人员并不知晓该系统可以通过初始化的方式解决这问题，经常采用强制关机的方式对待，最终造成财务信息系统彻底崩溃，本年度3月份前所有财务信息遗失，最终给企业进行财务核算带来了巨大困难。

（三）当前会计电算化过程中会计信息系统的软件更新较慢

当前某些会计软件已经具有很高的发展水平，但是由于其售价高昂，同时大多为大型企业设计，因此并没有被普遍使用。而现在市场上各企业可以以较低价格或者免费的方式获取的会计信息系统软件的更新速度都较慢，且存在一定的漏洞，这极容易造成企业财务信息的泄露。同时，由于部分会计信息系统软件的兼容性差，造成企业可能需要为了使用某一会计信息系统软件而必须重新购置电脑或者配置其他硬件、软件设施。这给企业的日常财务工作带来了较高的前期成本。除此之外，由于会计软件之间存在一定的竞争性，因此一般其操作方式都存在一定的差异性，这造成企业在某一财务软件问题较多，或者更新速度更不上企业发展时，更换其他会计信息系统软件的成本较高，员工的及时培训成为了重要问题。这也最终造成目前我国会计电算化过程中会计信息系统软件无法跟上企业发展需要。例如，F企业是一家地方性房地产企业，由于房地产的财务核算数额较大，内容较多，因此普通财务核算软件无法符合企业要求，因此该企业的会计财务信息系统通过个体定制的方式购买而来。但是该软件只能在windows vista系统上进行操作，由于该企业财务部门原来使用的电脑配置较低，该系统难以在原来的电脑上正常运行，这促使企业不得不重新购置了一批电脑从事财务信息处理。同时，由于该系统对于会计凭证扫描设备要求较高，企业又不得不重新购置了3台新型扫描仪，这些无疑增加了企业的财务信息电算化的前期成本。

二、加快我国信息时代会计电算化发展的措施

（一）加强会计电算化过程中的财务管理

想要加快我国在信息时代会计电算化的发展脚步，以提高我国整体会计信息处理水平，首先需要不断加强企业在将会计信息电算化过程中，企业的财务信息处理分析能力，以提高企业财务管理水平。想要加强会计电算化过程中的财务管理能力，首先需要提高企业管理者对于企业内部财务管理的重视程度，只有这样才能加强对于财务人员的相关内容的教育并开展专门培训和考核以促进企业财务管理电算化的发展。其次，还需要企业使用较为专业的财务会计软件，较为低版本的会计信息软件中某些关键财务指标无法进行计算，这会给企业带来一定的财务管理难度，因此企业在进行财务会计软件选择时需要在进行详细了解后才进行购买。除此之外，会计电算化过程中，财务人员也需要有主动进行财务管理的意识，而不是仅仅进行财务信息核算，这便需要整体提高从事财务会计工作人员的职业素养和基本技能水平。

（二）提高会计电算化过程中财会人员的信息技术水平

加快我国信息时代的会计电算化发展脚步，除了从指标角度重视企业财务管理能力之外，还需要从人力角度出发，逐步提高企业财务会计人员专业素养和信息技术水平。首先，想要提高会计电算化过程中的财务会计人员信息技术水平，需要对从事企业财务会计信息化处理的财务专业加强信息技术培训，同时配合相关的考核以不断提高财务从业人员的业务水平。其次，对于暂时高水平电算化操作会计人员缺失的企业，可以通过外部招聘的方式快速解决这一问题。在招聘过程中，企业需要重点考察员工的电子信息技术水平和实务操作能力，以防某些人员仅仅只会纸上谈兵，最终无法真正进行财会信息的电算化操作。除此之外，企业需要加强对本企业选用的财务信息软件的相关使用的培训工作，尤其是需要重视对于某些信息故障的处理培训，防止因不当操作给企业带来不可挽回的经济信息损失。

（三）加快当前会计信息系统软件的更新速度

对于一个国家而言，想要促进某项技术的发展，除了需要从人力方面保障，还需要从软硬件方面全面更新，才能最终达到目的。类比于会计电算化也是如此，想要加快我国信息时代会计电算化的发展速度，必须加快当前较多企业使用的大众化会计信息系统软件的更新速度。想要加快会计信息系统软件的更新速度，首先企业可以通过个体定制的方式进行。由于某些软件的更新速度较慢，或者并不适合某一行业的企业，因此进行个体定制可以很快地解决企业会计信息系统软件落后的问题，但是这种方法对于单个企业而言成本较高。其次，企业需要及时发现系统中存在的漏洞和不符合操作习惯的地方，提交给软件设计方以努力尽早解决这些问题。除此之外，企业需要重视新一代软件的更新过程，对于其中可能出现的不匹配问题进行及早了解，以防在未进行了解的情况下盲目更新造成的系统崩溃等问题的发生。

篇8

摘 要 随着经济的发展，企业交易行为与模式的复杂性与税收法规之间的冲突也越来越多样化，复杂化，客观上造成了企业涉税行为风险性的提高。由于税务风险的长期性、复杂性、严重性，如不及时规避或防范，会给企业带来经济效益的损失与持久的负面影响，不利于企业价值最大化目标的实现。企业应加强内部控制，针对涉税行为进行客观分析，强化内部控制，规范运营流程，可以有效地防范和减小企业税务风险。

关键词 内部控制税务风险防范

一、 引言：企业风险与税务风险

（一）企业风险与税务风险的基本涵义

传统意义上的风险主要侧重于对企业带来不利影响的可能性。但现代风险却更加侧重于不确定性，而非不确定性带来的后果。对于企业涉税行为而言，由此带来的不确定性统称为税务风险。由于税收征纳行为的单向性与涉税主体的不对等性，税务风险却更加侧重于传统的含义，所谓税务风险是指企业涉税行为未能正确有效遵守税收法规而导致企业未来利益的可能损失。其具体表现主要有两个方面：其一，企业经济业务导致纳税行为不准确，会导致企业多缴税或少缴税，对企业的经济结果反映不利。其二，由于税务机关对于企业的税务行为具有永久的追缴权，因此，税务风险时间上具有不可撤销性，这也是税务风险与其他风险相比更加特殊的地方。

（二）企业税务风险需要引起重视的意义

随着我国社会主义市场经济的发展，企业的交易行为和模式越来越细化，国家的税收法规政策体系也越来越复杂，税务机关的征管也越来越严格，使得各种涉税事项深深地嵌入企业行为的各个环节，企业税务问题越来越多变，并已成为企业风险的重要因素之一。随着税制规则的完善与企业纳税意识的增强，企业税务风险已经受到了税务主管部门的重视。2009年1月，国家税务总局确定了首批占我国企业税收20%左右的企业（集团）为总局定点联系企业。其中大型国有企业占三分之二，民营企业和外资企业占三分之一。2009年5月5日，国家税务总局又下发了《大企业税务风险管理指引（试行）》（以下简称《指引》）。这是我国首次就企业税务风险管理控制方面正式下发的一个指导性文件。这反映了企业的税务风险已经成为我国经济的普遍现象，必须引起重视。因此，企业严格执行税法的相关规定，对涉税事项进行合理判断，以尽量减小税务风险是当务之急。

二、 企业税务风险产生的原因分析

（一） 企业经营行为的不规范是税务风险产生的基本原因

企业的基本职能就是通过经营，实现生产和再生产。因此，涉税行为是经营行为的后果之一。由于企业对于税法及相关政策缺乏深入理解，有可能导致企业承担了不应承担的税负，或者由于不了解新的政策变化，对于应纳税的事项却没有纳税，造成了漏税的风险。如税法规定，折扣或者折让必须开具在一张发票上，才可以减少应税收入，而部分企业却在制度上可能作出了相反的规定，但又按扣减后的金额计算税金，这样就形成了税务风险。又如业务部门、员工签合同、办业务时也不考虑纳税因素；而较为典型的房地产企业中，在拿地时只考虑了土地出让金，却没有考虑到土地“招拍挂”后过户时的契税、印花税，开发过程中每年都要缴纳的土地使用税等等，预期没有考虑到这些税负成本，使得预算中的开发成本超支，造成资金吃紧，部分企业只好推迟申报相关税款，客观上形成了滞纳。

（二） 企业财务行为的不规范是税务风险产生的重要原因

税务事项在企业中往往由财务部门办理，经营行为转换为纳税行为往往通过财务行为来衔接。如果企业财务人员对于经营行为误判，或者财务行为本身就存在着不规范之处，则会直接导致税务风险的产生。如：某企业将津贴、交通补贴等让员工以报销的名义找票冲抵，逃避个税；现行税法规定业务招待费应按实际发生额的60%及销售收入的5‰孰低在税前抵扣，超过者需要进行纳税调整。但往往某些涉税经办人掌握不清，以为满足收入比例条件就可全额扣除，这就给企业带来了纳税风险。或者企业实现收入不按规定入账，人为调节纳税时间；对于视同销售有意无意不按规定处理，偷逃所得税及增值税。此外，代扣代缴行为不规范也是财务行为导致税务风险的主要因素之一。

（三） 导致企业税务风险的其他原因分析

企业是复杂的社会组织，特别是对于大型多元化企业集团而言，涉及到的经济事项复杂性与差别性都非常大，可能涉及到的税收法规也较多。在日常业务中，对于一些小税种，如合同印花税，不少企业都疏于管理，但往往被税务检查所发现，这就是由于不重视所导致的税务风险。此外，不恰当的纳税筹划行为也可能导致税务风险。税务筹划可以给企业带来节税利益, 但同时也存在相应的风险。特别是某些企业管理者过于偏好“筹划”，甚至相信通过人脉关系解决纳税问题，企业就只能无视这些风险的存在而盲目进行“税务筹划”, 其结果可能往往事与愿违。

三、 强化内部控制是防范企业税务风险的有效举措

根据美国内部控制委员会COSO的定义，内部控制包括内部环境、控制活动、信息沟通、风险评估、内部监督五个大的方面。笔者认为，通过这五个方面有针对性地改进，税务风险是能够得到防范与减小的。

（一） 健全内部控制体系是完善内部控制环境与控制活动的前提

企业的内部环境是指企业生产经营与价值流转的空间界定。如企业法人治理、制度建设、人员配置、组织结构等都属于这一范畴。要做好企业纳税工作及税务风险管理工作，首先在组织机构与制度建设上下功夫，通过董事会在企业战略与经营计划中，关注种种可能的风险包括税务风险，并通过组织机构与人员配置来保证涉税行为规范、高效，以从根本上解决税收风险问题。其次，要通过税务部门、税务顾问的共同工作，按照《指引》的要求，对企业的重大税务问题、税务风险管理策略进行确认。具体来说，企业要通过完善内部控制制度，配置机构与人员，对于纳税事项进行明细指引。一方面，企业应在管理层、事业部等分支机构设立税务部门或者税务管理岗位，或将纳税事项进行外包；另一方面，企业要建立相应的税务风险管理制度，可以在企业的内部控制体系中，考虑引入纳税风险防范的相关内容，参照“指引”，结合自身业务与管理架构，设计税务管理的流程及控制方法，全面控制税务风险。

（二） 良好的信息沟通是防范税务风险的必要手段

企业经营管理除价值流转外，还存在着信息流转。税务信息是企业经济信息之一，在流动中才能体现其价值。企业在税务风险管理体制中，要考虑纳税信息的流动性与途径，引起相关关键岗位的重视，以便采取措施。首先，要建立企业的基础税务信息系统。企业应及时收集相关的税收法规并定期更新，确保企业内部控制与财务处理流程符合最新的税法规定。其次，要注意企业与税务机关的沟通，经常就可能存在税务风险的业务或事项进行交流。

（三） 在内部监督中引入税收风险防范机制是其重要保障

内部监督是企业内部控制的又一重要方面，对于纳税风险而言，重点要通过内部审计与涉税自查等进行预警。一方面，在内部审计时，对于纳税事项进行格外关注，通过重要性原则进行判断。另一方面，企业应该定期对涉税业务开展检查,一旦发现问题要立即纠正。在具体操作上，企业既可在内部审计对纳税事项进行同时检查与评价，也可以聘请专业税务中介机构进行纳税审计，消除风险隐患。涉及到特别重大事项如并购重组等，企业应进行专项纳税评估与检查工作，将税务风险的判断融入到决策之中。

（四） 加强涉税风险评估，强化企业风险控制是防范税务风险的有效途径

《企业内部控制基本规范》与相关指引对于企业的风险管控都作出了明确的要求。就税务风险防范而言，其侧重点应在于过程控制全过程、风险评估与企业信息沟通、监督体制等。企业应建立风险评估机制，将税务风险纳入风险评估的全过程。税务风险评估可以准确识别与税收相关的内部风险和外部风险，确定企业能够承受的最大风险底线，包括整体税务风险承受能力和可接受风险水平。具体内容上，主要是对特定税务风险发生的可能性及其损失范围，应用相关原理和技术方法，对系统中固有或潜在的风险进行定性和定量分析，为制定管理决策提供科学依据，从而采取有针对性的措施对税务风险进行防范与规避。根据澳大利亚国税局(简称ATO)对风险管理运用于税收管理的尝试可以证明，企业进行税收风险评估是完全可行的。

四、 结论

企业税务风险管理的目标是在防范税务风险的同时为企业创造税收价值，从而推动企业价值流转的良性发展。诺贝尔经济学奖获得者斯科尔斯的一项长期跟踪研究表明，税务风险管理做得较好的企业，平均每年为企业多创造高达38%的利润。企业内部控制制度是经营管理的重要内容，是企业的基础性管理手段，通过强化内部控制来防范与化解税务风险不仅有必要，也有可能。通过企业的税务风险管理，推动企业的全面风险管理工作，建立有效的风险预警机制，既可以提高企业的管理水平，更直接的作用是为企业实现自身价值最大化服务。

参考文献：

[1]李琳.浅谈大型企业的税务风险管理.交通财会.2009.10.