房产纠纷的法律法规范文
时间：2023-08-23 16:11:36
导语：如何才能写好一篇房产纠纷的法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
【关键词】房屋产权档案；信息化管理；特点；策略
房屋产权是房屋所有者根据相关法律规定，享有房屋的所有权益，是所有者对房屋的占有、使用、出租等的权利的总和。中国的民用住宅类的房屋的房产权有70年的期限，而商用的房屋的房产权只有40年的期限，到了时间政府就可以对房屋无偿收回。
随着社会经济的快速发展，城市规模不断扩大，城市中的民用住宅建筑越来越多，房屋产权变化的形式也是越来越多。根据我国的法律，房屋产权的获取方式有很多种，其中最为普遍的是通过购买获得，就是说购买者以金钱的方式向房屋的产权所有者进行购买交易活动，然后办理相关的手续来获得房屋产权。还有一种比较普遍的方式是建设获得，就是建设者投入一定的资金，所有的都自己进行规划建设，建成之后的房屋就是自己的，享有对房屋的所有权。当然，房屋产权的获得还有抵押获得、继承获得、受赠获得。比如说，某人向银行贷款，将房子作为抵押物，到期无法归还银行账务的时候，银行就对房屋享有所有权，有对其进行拍卖处理的权利。在我国的《继承法》中，房屋是可以作为继承物品的，所以当被继承人死后，房屋产权归其遗嘱继承人或法定继承人所有。
1、房屋产权档案的重要性
房屋产权档案是一种交易的原始数据资料，在我国有以下几个作用：
第一，解决纠纷和查处的有效资料。随着社会主义建设进程的加快，城市化的不断发展，商品房越来越多，房屋交易也越来越多，这样不可避免的就会产生一些房产纠纷事件。人们法律意识的逐渐增强，维权意识也在增强，在房产纠纷事件中，房产档案作为最原始的数据资料，可以起到一定的作用，促进纠纷事件的快速解决。在越来越昌盛的今天，在查处是需要对官员的名下房产进行调查，房产档案就可以知道这房子是通过什么手段获取，进而查处是否有的行为。
第二，促进城市中棚户区的改造。随着城市规模的不断扩大，优化城市环境的大潮下，对于成为边缘的棚户区的改造成为城市建设发展的一个方向。对棚户区进行拆迁改造，既能扩大城市规模，又能美化城市环境。但是拆迁改造的过程中又会出现很多问题，例如说：拆迁改造的范围多大，如何跟当地居民进行协调进行拆迁改造。在这一过程中，房屋产权档案能够起到一定的作用，政府拆迁就需要对当地居民做出补偿，而补偿是要依据房屋产权的，房屋产权档案在这时就又成为了原始的资料数据。
2、房屋产权档案的管理特点
2.1产权形式的变化复杂
随着社会经济的快速发展，房地产事业的快速发展，房屋产权结构也发生了变化。以前的住宅类房屋产权是全民、集体、私人所有这三种形式，而今天，可以分为（l）国家所有住宅；（2）劳动群众集体所有住宅；（3）公民私人所有住宅；（4）其他经济组织（如中外合资企业等）所有住宅。也就是说，在原来的基础上又多了合资、外资、经济适用房等形式的产权所有制。产权形式的变化要求相关法律法规的建设要跟上步伐，对于新出现的产权形式要纳入到相关的法律体制中去，进行规范的管理。
2.2产权形式变化的速度加快
随着社会经济活动的日益活跃，房产所有权也是在不断的变更之中，前文提到的房屋产权获取的五种方式是目前产权变化的主要方式。在城市中，尤其是一线城市中，想要买一套房是非常不容易的，房价居高不下，这种形势又使得房屋出租、二手房的交易市场非常活跃，房子的买卖、租赁使得产权形式的变化速度加快。房地产的活跃使得房屋产权档案的管理工作越来越多，分类也越来越细。
2.3房屋产权档案的管理专业性强、利用率高
房屋产权档案的管理非常重要，而相关的法律法规又特别多，所有的行为都必须在相应的法律下进行，所以管理起来更加的专业，对于管理人员的要求也越来越高。而利用率高就体现在房产档案作为最原始的数据资料，在很多时候发挥着独一无二的作用，就像前文中提到的协调房产纠纷、调查官员的、处理棚户区的补偿问题上。
3、房产档案信息化管理概述
计算机自出现到今天，得到了迅猛的发展，计算机技术也在快速的更新换代。计算机所拥有的存储、检索等是人无法企及的。在档案的管理上，许多行业都早已用计算机对档案进行存储、检索了。计算机技术使得存储量更大，占空间更小、检索利用起来更加方便。在房产档案的管理上，计算机技术的应用早已深入人心，随着互联网的快速发展，房屋产权档案的信息化管理开始在一步步的得到实现。
房产档案信息化就是运用计算机技术，将纸质的档案信息转化成电子信息存储到计算机中去，利用某些计算机软件，对这些信息进行有序的管理，实现资源的管理便利、利用率高。计算机技术的运用使得房产档案管理得更加的方便，工作效率得到了大大的提高。房产档案信息化有以下的特点：
第一，档案资料存储的数字化。计算机语言与我们常用的语言是不一样的。房屋产权档案信息化就是将纸质的文字、图像、图形等转化成电子信息，计算机可以通过一定的技术识别这些信息，自动将这些信息进行分类、归档、存储、计算机可以存储的资料非常的多，这离不开计算机技术的快速发展。在人们需要这些信息时也能够快速的进行查阅利用，人们在查阅时需要耗费的精力更少了，工作效率更高了。
第二，档案传输的网络化。在互联网出现之前，远距离之间传递资料需要通过邮寄系统，这样的话时间就变长了，而且邮寄的过程中也会出现损坏或丢失的情况。当互联网发展之后，人们之间传递信息可以在网络上进行，联网就可以进行信息资料的传递，还可以通过一些技术手段来加密信息，避免第三方截取信息。房产档案的信息化使得房产开发商、需求者、房产管理部门之间可以在网上获取相关的信息，交流更加方便，房产档案的价值更加明显，房产档案的利用率更高。
第三，检索的智能化。检索的智能化是在信息资料的数字化实现下衍生而来的，数字化实现了档案管理的便捷、分类、存储等，这是运用了计算机技术达到的，而人们在利用档案信息时，也是根据计算机技术，有着特定的程序，查阅检索更加的方便快捷。
4、房产档案信息化管理的策略分析
在目前，我国房产档案信息化管理正在快速的发展中，信息化管理给房地产事业带来了活力，工作效率更高，但是目前我国房产档案信息化管理还存在一些问题。由于信息化管理很大程度上依靠计算机技术，这就要求管理人员具有一定的计算机水平，能够处理一些常见的计算机故障，这对管理人员无疑是提出了更高的要求。信息化管理既然是依托计算机技术，而计算机不可能永远运转下去，它总是会出现一些故障、毛病，这就需要人们在日常管理中进行维护，管理人员要与时俱进，不断的学习创新，提高自身的专业水平、职业能力。计算机技术是不断的发展的，在房产档案的管理上也需要跟进时代步伐，采用最新的技术手段，促进工作效率的提高和房产档案管理的更加方便快捷。
4.1提高思想认识
当前社会下房产档案管理部门工作人员不重视房产档案信息化管理，对于房产档案
的管理也停留在传统的思想观念上。许多管理者并不接受信息化管理，他们不了解计算机技术，不认同互联网，这严重的影响到了房产档案的信息化管理进程，所以要提高他们的思想认识水平。房产档案信息化管理需要先进的计算机技术和设备，需要建设综合的网络，这些都需要投入大量的资金，没有资金所有的都只是纸上谈兵。提高大家的认识水平尤其是上级重要的管理者的认识水平，得到他们的支持，将信息化管理工作落实到位，建设房产档案信息化管理，提高工作效率。
4.2提高管理人员的计算机水平和职业素质
房产档案信息化管理是依托计算机技术和设备的，这就要求管理人员具有一定的计算机水平，能够对计算机出现的一些故障进行维护管理，在日常的使用过程中进行维护，保证系统的正常运转。
房产档案管理人员要积极主动的去学习，不断的扩宽知识面，学习到更多的计算机技术，提高职业水平，在工作中运用先进的技术解决出现的一些问题。对于信息化系统不断的进行更新换代，促进信息化系统的更好更快速的运转。
管理人员的计算机水平和职业素质的提高需要给予一定的压力，要进行绩效评估，运用一定的奖惩机制，让管理人员充分认识到工作的重要性，认识到计算机技术的重要性，促进他们自我提高、自我完善。
4.3运用先进的计算机技术
房产档案的信息化管理依托先进的计算机技术，要实现系统的高效运转，必须采用先进的计算机技术。这需要引起上级领导的重视，根据社会的发展，不断的对信息化系统进行更新换代，运用先进的计算机技术，不断完善信息化系统，使得系统运行的效率更高，系统出现故障的情况更少，更好的提高工作效率。
计算机技术是不断发展变化的，社会经济也是不断发展变化的，这就要求信息化系统也是要不断的发展变化，要与时俱进，不断的运用先进技术，提高系统的运作效率。
4.4做好制度建设
制度建设是政府相关部门需要做的事，政府部门出台相关的法律法规，对房产档案信息化管理作出一些强制性的规定，促进各级部门进行规范管理。随着房产纠纷事件的增多，人们法律意识的增强，做好制度建设，促进房产档案信息化关林的规范化。
5、结束语
房产档案的信息化管理是房产档案管理的革新，是时展的必然趋势。我国目前在房产档案信息化管理上还存在很多问题，这需要社会各界的不懈努力，促进房产档案的信息化管理。
参考文献：
[1]王艳军.关于基层房屋产权档案的信息化管理问题探讨[J].中国房地产业，2011 （03）.
[2]肖迎霞.浅议房产档案信息化管理策略[J].华章，2013（06）.
[3]郭福芝，李东艳.论新时期房屋产权档案管理人员应具有的几个意识[J].大庆社会科学，2005（04）.
[4]陈勇.房产档案信息化管理探索[J].湖南科技学院学报，2010（04）.
篇2
第一章 总 则
第二章 产权和产籍的管理
第三章 房产的经营和管理
第四章 房屋的使用和维修
第五章 法律责任
第六章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了加强城市公有房产的管理，保护所有权单位和使用人的合法权益，适应社会主义现代化建设和人民生活的需要，根据国家法律法规的有关规定，结合本市实际情况，特制定本暂行办法。
第二条 公有房产包括：房产经营单位直接管理的国有房产；国家机关、团体、部队、事业单位自管的房产；全民所有制和集体所有制企业单位自管的房产。
第三条 公有房产的所有权和使用权受国家法律保护。任何单位和个人不得利用公有房产危害公共利益，损害他人合法权益。
第四条 房产管理局（以下简称房管机关）是人民政府对公有房产行使行政管理的职能部门。
市房产经营单位，依法经营市直管的国有房产。
第二章 产权和产籍的管理
第五条 公有房产所有单位均须到市房管机关办理房产所有权登记，经审查确认后，发给房产所有权证件，房产所有权证件具有法律效力，严禁涂改、伪造。
房产所有权发生转移、变更、产业增减（包括新建、扩建、加层、拆除、倒塌）时，所有权单位须在一个月内到市房管机关办理转移、变更、注销登记。逾期登记者，须交纳逾期费，拒绝登记者，其房产视为产权不清，由市房管机关予以代管。
第六条 全民所有制单位管理的房产，属社会主义全民所有，所有权单位应在国家法律法规的范围内，行使占有、使用和处分的权利，履行保护、管理和合理使用的义务。
房产经营单位直接管理的国有房产，拨给单位使用的，使用单位只有使用权，没有处分权。
集体所有制单位的自管房产，属社会主义劳动群众集体组织所有。所有权单位依法享有占有、使用和处分的权利，履行保护、管理和合理使用的义务。
第七条 房产所有权单位对所管理的房产要做到产权归属清楚，产籍资料完整，全面掌握房产的产权、座落、结构、面积、设备、用途、完好程度、用地面积及变化情况。
第八条 房产所有权单位和房产经营单位要认真贯彻执行国家颁布的有关房产管理法规、政策，设专管机构或专管人员，经营管理和维修所管房产，接受房管机关的行政管理，并向房管机关报送房产经营管理情况和有关统计资料。
第九条 房管机关对城市公有房屋负有技术、质量鉴定的责任。
第十条 房管机关对城市公有房产纠纷有调解权。
城市公有房产纠纷的裁决权属于市房管机关。
第十一条 房管机关必须严格遵守法律和执行国家政策，对单位和公民就公有房产提出的咨询，必须作出负责的解释或答复。
第十二条 对城市公有房屋的拆迁安置工作，按山东省有关规定执行，具体办法由市人民政府制定。
第三章 房产的经营和管理
第十三条 房产所有权单位和房产经营单位，依法可以将房产出租、出售或用房产与国内其他经济组织合资经营工业、商业和服务业等，也可以依照法律的规定，用房产与外国企业及其他经济组织或个人进行各种形式的经济合作。
未经批准，禁止一切单位或个人利用公有房产搞任何形式的合资经营、联合经营，禁止变相出卖使用权。
第十四条 为了促进城市经济发展，鼓励利用铺面房屋发展第三产业。铺面房的出租、出售，实行商品租金、商品价格。具体办法由市人民政府制定。
第十五条 鼓励公民个人购买公有住宅。公民有优先购买所承租的住宅的权利。
第十六条 公有房产出租，由房产出租单位与承租人签订租凭合同，租赁双方合法权益受国家法律保护。
承租、退租公有房屋，承租人凭房产出租单位发给的《承、退租房屋证明》，到公安部门办理户口迁出、迁入手续。
第十七条 租赁合同中应明确规定租赁双方的权利和义务，以及其他约定事项和违约责任等，租赁合同的格式由市房管机关统一印制。
房产出租单位，除租赁合同规定的内容外，不得向承租人索取额外费用。
第十八条 公有房产出租，实行租金制，住宅房屋按使用面积计租，非住宅房屋按建筑面积计租。
房产出租单位收取的租金，按国家规定的比例用于房屋及其设备的维修和更新，不准挪作他用。
房屋经过维修，建筑结构和使用条件发生变化的，房租应做相应的调整。
第十九条 承租人须按月缴租，对拖欠租金者，房产出租单位按月加收月租额百分之十的滞纳金。
第二十条 房产经营单位直管房产的租金，以单位名义承租者，通过银行托收；以个人名义承租者，由承租人所在工作单位代扣统缴；承租人无工作单位者，由出租单位直接收取，承租人也可集体汇缴或自行缴纳。
第二十一条 承租人要求分立承租名义，必须有正当理由，且承租的房屋具备分立承租的条件，方可提出申请，经房产出租单位审查同意后，得以签订新的租赁合同。
承租人要求变更承租名义，须经房产出租单位审查同意后，方可办理变更承租名义手续。
第二十二条 已出租的公有住宅，经市政府或市房管机关批准另作他用时，房产出租单位或用房单位须给承租人另行合理安排住房，安排标准比照省、市城市建设拆迁安置办法执行。
第二十三条 房产出租单位，应承担下列义务：
（一）按合同规定的时间，将房屋交给承租人使用。
（二）保证房屋的正常使用和安全。
（三）调解承租人之间的房屋纠纷。
（四）听取和答复承租人对有关房屋问题的咨询。
第二十四条 承租人有下列情形之一者，房产出租单位有权解除租赁合同，收回房屋：
（一）未经批准将承租的房屋转租、转让他人使用者。
（二）不按租赁合同规定的用途使用房屋者。
（三）无正当理由拖欠租金达六个月以上，或将承租的房屋连续闲置一年以上者。
第四章 房屋的使用和维修
第二十五条 凡承租公有房屋的单位，因关、停、并、转、迁等所腾出的非住宅房屋，应退还给出租单位，不得任意改变房屋的用途或自行转让使用权。
第二十六条 任何单位和个人未经房产所有权单位或房产经营单位批准而擅自占用公有房屋，必须限期迁出，并处以租金额二至十倍的罚款。
第二十七条 承租房屋的单位和个人有爱护房屋及其附属设备的义务，不准在房屋及院内乱拆、乱建，或安装影响住宅安全使用的动力设备。
凡承租人共同使用的房屋部位和院落，应共同合理使用，不得独自占用。
第二十八条 凡出租的公有房屋及其附属设备的自然损坏，由出租单位负责维修，不属养护性质的装修、粉饰以及人为的损坏，由承租人或损坏人负责，提倡承租人对室内进行装修和粉饰，改善使用环境。
第二十九条 承租单位因生产、营业需要欲自费进行改建、扩建及变更附属设备时，须与房产出租单位签订协议，并经城建部门签发施工执照后方可施工。拆除或减少的房屋面积和设备，承租单位须向房产出租单位交纳赔偿费。
自费扩大的房屋面积，自使用的第十三个月起，房产出租单位按新增面积重新计收租金。
自费改建、扩建的房屋及变更的附属设备，在依法或依约终止租赁合同时，不得自行拆除，房产出租单位不予补偿。
第三十条 房产所有权单位和房产经营单位，应加强对房屋的维修保养，每年对所管房屋及其附属设备进行定期检查，编制维修计划，搞好零修养护。
对危险房屋、严重破漏房屋，要及时组织维修翻建，保证房屋不倒、不塌。
公有房屋的翻建、拆除和改造，必须服从城市统一规划。
第三十一条 对房屋的维修，承租人应积极配合，不得借故拒绝临时搬迁和阻挠施工，对拒绝搬迁和阻挠施工造成的误工人工费损失的50％，由承租人负责赔偿。
房产出租单位，要按规定期限完成维修任务，若超过期限，承租人有要求出租单位经济补偿的权利，补偿额以延误工期罚款中人工费的50％计算。
凡妨碍房屋维修的一切违章建筑，须无条件拆除。
第三十二条 经房管机关鉴定有倒塌危险的房屋，房产出租单位必须及时采取措施，保证安全，承租人必须服从房产出租单位的临时安置，并按通知期限迁出，否则，造成的一切后果由承租人负责。
房产出租单位，对临时迁出的承租人，继续履行租赁义务。
第三十三条 凡因检查不周或维修不及时，致使承租人遭受经济损失的，房产出租单位要负责赔偿。
凡因玩忽职守，造成重大经济损失和人身伤亡事故者，应依法追究责任。
第三十四条 房管机关对公有房产的维修养护，负有监督的责任。
第五章 法律责任
第三十五条 凡违反本暂行办法者，由市房管机关视情节轻重，分别给以责令修复房屋、赔偿损失、没收非法所得、查封房屋、迁出、拆除和处以罚款等处罚。
当事人对市房管机关的处罚决定不服者，可在接到处罚通知书次日起十天内向人民法院起诉。对逾期不起诉又不履行处罚决定的，由市房管机关提请人民法院强制执行。
第三十六条 凡因房屋产权、租赁、拆迁、修缮等发生的纠纷经调解无效时，当事人可申请市房管机关裁决。不服裁决者可在接到裁决通知书次日起十天内向人民法院起诉，对逾期不起诉而又不履行裁决的，由市房管机关提请人民法院强制执行。
第三十七条 房管机关和房产出租单位的工作人员，执行本暂行办法有弄虚作假、徇私舞弊、敲诈勒索、违法乱纪行为的，要依法从严处理。
第三十八条 违反本暂行办法，触犯《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关给予治安处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究。
第六章 附 则
第三十九条 本暂行办法适用于市区、黄岛区，各县可参照执行。
第四十条 本暂行办法在具体应用中的问题，由市房管机关负责解释。
篇3
关键词：房地产登记；民行交叉；民事优先
一、问题提出:民行交叉案件孰先孰后
民行交叉案件,是指在案件的审理过程中,同时存在需要解决的行政争议和民事争议,两种争议的内容具有关联性、处理结果互为因果或互为前提的案件。因房地产登记行为而产生的纠纷是引发民行交叉诉讼的主要类型。目前,在处类该类型纠纷时,由于立法的欠缺,加上理论研究的不足及法官审判技能的缺失等原因,导致不同法院在审理此类民行交叉案件中,在审判程序、适用法律、审判结果上均大相径庭,甚至出现不同法院、不同法庭相互推诿、案件久拖不决、行政与民事裁决相互矛盾的情形,严重损害了司法权威和司法公正,也造成了司法资源的极大浪费。在此背景下,引入合理的民行交叉案件审理机制成为司法实务中亟待解决的一个重大课题。
对民、行交叉案件的处理方式,现在大致有以下几种模式:一是先行政后民事。二是民事与行政同时进行。三是行政附带民事或民事附带行政。四是合并审理。五是区别对待。但是,由于这些模式缺乏立法支持,理论研究依据也不足,尚无一公认的解决民行交叉案件的方案。
二、冲突根源:房地产登记行为的多重属性
(一)房地产登记行为产生行政与民事双重法律效果
房地产登记,是指房地产主管部门将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上,并颁发房地产权利证书的一种法律制度,是依法确认房地产产权的法定手续。房地产登记行为是行政登记行为的一种,属于具体行政行为。当事人认为该具体行政行为违法的,可以提起行政诉讼。
同时,登记机构在对房地产进行登记过程中,又会涉及到房地产权属变动的原因行为。所以,该行为又会产生广泛的民事法律效果。主要表现在以下方面:一是房地产登记行为是不动产物权变动的生效要件。根据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当进行依法登记,登记后才能生效。二是登记行为具有推定力。房地产登记具有推定登记内容为正确的效力。即使登记是错误的,但对于信赖该登记而从事交易的善意第三人,法律仍承认其与真实物权相同的法律效果。三是房地产证在民事诉讼中的证据效力。房地产证作为国家行政机关发放的确认房地产归属的权证,在民事诉讼中可以成为确定房地产权属的证据。
由此可见,房地产登记涉及到两个法律关系,一个是作为登记基础的房地产所有权民事法律关系,另一个是登记机构对申请人的申请进行审查并予以核准登记的行政法律关系。这些法律关系相互交叉,错综复杂,使得由此引发的纠纷也出现民事与行政纠纷交织在一起,“剪不断,理还乱”的情形。
(二)登记的形式审查与登记的公定力脱节
房地产登记系对既有法律关系的记载,是一种非赋权性的具体行政行为。根据我国法律法规的规定,登记机构的审查是形式审查,即只要程序合法、主体资格合法、证明材料齐全、有关产权的权属清楚,登记机构就予以登记。至于引起变动的原因行为是否真实合法,具有法律效力,登记机构无需也无法进行实质意义上的审查。所以,基于登记行为审查范围的有限性(不对房地产变动的原因行为进行实质性审查)及登记机构审查能力的有限性,可能造成登记行为合法性与登记内容真实性存在一定程度的分离。
房地产登记行为作为一种具体行政行为,依法具有公定力。登记行为一经成立,即具有推定为合法而要求所有机关、组织或个人予以尊重的一种法律效力。房地产登记标志着国家房地产行政主管机关依据法律对房地产所有权归属的认可和公示,也是对民事法律关系中所有权取得法律行为的认可。第三人基于该信赖而从事的交易应依法受到保护。基于此,对房地产登记行为进行实质审查是登记行为公定力的必然要求。
可见,房地产登记行为作为行政确认类登记,行政机关只负责对其进行形式审查。而登记行为在私法领域的公定力、公信力则要求对产生变动的原因行为进行实质审查,两者相互脱节。当房地产权属变动的原因行为无效、不合法,导致登记机构对房地产的权属登记错误时,对登记机构的错误登记可提起行政诉讼,对权属变动是否有效及第三人基于信赖而从事的交易是否受到保护则会引发民事诉讼,行政与民事争议的交叉成为必然。
三、解决之道:民事优先原则
(一)基本思路:维护法的稳定性与发挥法官的审判技能
稳定性是法律权威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但随着时代的发展,法律又不可避免地会出现滞后性。所以,当现实生活中新出现的问题无法在已颁布的法律中找到明确的解决依据时,从理论上为引进新的法律机制进行探讨虽属必要,但更重要和当务之急的则是在现行法律框架下为司法实务中新问题的解决提供可供操作的具体程序及对之进行合理性论证,以便在新的法律或司法解释颁布前实务界不致于一筹莫展。
虽然现行法律和司法解释并未对民行交叉案件的审理程序和法律适用作出明确的规定,但并不表示法官对此种情况就无所作为,束手无策。司法实践的现实困境,实际上对现代法官发现法律和解释法律的职业审判技能提出了更高更新的要求。“面对存在漏洞的法律条文和存在歧义的证言,法官需要发挥其主观能动性,凭着自己的法律素养来解决实践中纷繁复杂的纠纷。在法律适用中,法官通过权衡和解释相关法律,发掘法律的原则和精神,进而弥补法律的缺陷。”房地产登记中民行交叉诉讼的法律适用难题需要法官在现行法律框架下,充分运用自由裁量权,根据立法的精神和法的原则来解释法律,为冲突的解决提供合理性论证。只有这样,才能真正破解民行交叉案件的审理难题。
(二)现行法律框架下的审理原则
在房地产登记中,登记机构对引起房地产权属变动的原因行为是一种形式审查,登记机构对房地产权属的登记也不代表对原因行为合法有效的认定。所以,原因行为的瑕疵不能因登记而得到补正,登记行为合法也并不意味着原因行为合法有效。如果原因行为无效或被撤销,即使已办理登记也将导致权属变动无效。可见,房地产权属的变动从根本上来说取决于引起权属变动的原因行为,房地产登记对原因行为不会产生实质影响。因此,在房地产登记案件中,当事人实际主要是对登记所涉及的民事法律关系有争议,只是由于该行为为登记机构所确认并基于登记而生效,导致登记行为被卷入到诉讼中,呈现民事与行政纠纷交织的状态。解决这一矛盾的根本在于确定原因行为的法律效力,如果原因行为的效力没有认定,即便提起行政诉讼,也不能解决问题。所以,应当建立民事诉讼优先的法律原则。
在民事优先的原则下,处理房地产登记行为引发的民刑交叉案件时,还应澄清以下几个问题:(1)由于房地产登记行为引发的诉讼可能不仅是一个行政诉讼和一个民事诉讼,也有可能是一个行政诉讼和多个民事诉讼。民事诉讼优先指的是引起房地产权属登记变更的民事法律行为引发的诉讼优先,而并非所有的民事诉讼优先。(2)在房地产证作为证据出现的民事纠纷中,是否需中止民事诉讼,行政优先?根据证据法的规定,房产证属于公文书证,其证明力一般大于其他证据。但是,房产证的证明力并不是绝对的,其只是一种优势证据。如果一方当事人提供的其他证据足以房产证登记的内容,则法院完全可以根据证据规则,对房产证不予采信,而无需等待当事人提起行政诉讼。(3)因善意取得而引发的民事诉讼,是否需要行政诉讼优先呢?经审查,如果符合法律规定的善意取得的条件,即便引起权属变动的原因行为有瑕疵,也不影响善意第三人对该房产的取得。所以,该类民事诉讼无需等待行政诉讼或原因行为的民事诉讼的判决而可迳行判决。
注释:
杜承秀.民事与行政争议交叉案件的法理分析.前沿.2007(4).第112页.
篇4
Q1：王律师，你好！
我在2011年4月，通过中介承租上海市东体育会路的某处房屋（以下简称“系争房屋”），与张女士签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），当时张女士出具其身份证称其是该系争房屋产权人的母亲，因产权人在美国，故由其系争房屋的相关出租事宜。签约当天，我付给张女士定金人民币3000元，及中介费人民币2200元，张女士遂签署收条一张。根据租赁合同的约定：“张女士将其合法拥有的上海市东体育会路的房屋出租给本人使用，租赁期限自2011年4月20日至2013年4月19日止，出租方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。”
为此本人要求张女士出具产权人同意其出租房屋的委托书，张女士未出具。次日，本人为系争房屋物业管理费的缴交事宜找张女士沟通，并再次提出要求张女士出具房屋出租的委托书，张女士仅出具了系争房屋的产权证复印件，且该产权证复印件上的权利人并非张女士，本人表示若张女士不能提供委托书，本人将拒绝继续履行租赁合同。但张女士始终没有向本人出示权利人同意其处理有关系争房屋出租事宜的授权委托书。
不久张女士将系争房屋出租给了第三人，本人也没有继续支付房屋租金。我现在想咨询一下王律师，张女士在无法提供系争房屋权利人授权证明的情况下对外出租房产，本人是否可以认为张女士欺诈并向法院要求确认双方签订的租赁合同无效，要求张女士双倍返还定金，并返还中介费？
求助人：王女士
A：王女士，你好！
首先，财产应由拥有该财产处分权的人进行处分。这种处分权可以是因获得财产的所有权而自然获得的，也可以是由权利人授权给予第三人的。张女士并非系争房产的权利人，其处分权只能通过合法有效的授权获得，我们常常将其称之行为。根据《中华人民共和国民法通则》规定，人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任。
按照《中华人民共和国民法通则》的规定，分为三种形式：
（一）法定。基于法律的直接规定而产生的为法定。
（二）指定。依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的为指定。
（三）委托。委托是按照委托人的委托而产生的。委托是中适用最广泛、最普遍的一种形式，除具有人身关系性质的民事活动外，一般民事活动都可以实行委托。
就你所说的情况，张女士对于系争房屋出租事宜的授权应当是委托的形式。在民事活动中，如果第三人要求证明委托的资格，委托人应当出示授权委托书。因此，为了避免张女士无权所产生的争议和纠纷，你提出张女士出具系争房屋权利人同意她处理其房屋出租事宜的授权委托书的要求应该是合理的，张女士应当出具。
那什么是无权呢？就是无权人他人从事民事行为所签订的合同。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，因无权而签订的合同有以下三种情形：
（l）根本没有权而签订的合同。是指签订合同的人根本没有经过被人的授权，就以被人的名义签订的合同。
（2）超越权而签订的合同。是指人与被人之间有关系存在，但是人超越了被人的授权范围与他人签订了合同。
（3）关系终止后签订的合同。这是指行为人与被人之间原有关系，但是由于期限届满、事务完成或者被人取消委托关系等原因，被人与人之间的关系已不复存在，但原人仍以被人的名义与他人签订的合同。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：没有权、超越权或者权终止后的行为，只有经过被人的追认，被人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。该条款规定行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立的合同，未经被人追认，对被人不发生效力。
王女士与张女士就系争房屋签署了租赁合同，若该系争房屋权利人并非张女士，那么张女士主张受该系争房屋权利人的委托出租系争房屋的话，她负有举证的责任。若张女士无法提供证据证明她对系争房屋拥有处分权的，即表明张女士出租系争房屋系无处分权人处分他人财产的行为，张女士签订的租赁合同在该系争房屋的实际权利人追认前，处于效力待定状态，而非合同无效状态。
我国的法律法规将无权人签订的合同纳入效力待定合同中，是基于以下原因：
（1）无权人签订的合同并非都对本人不利，有些因无权而签订的合同对本人可能是有利的；（2）从本质上讲，无权行为也具有某些的特性，如无权人具有为本人签订合同的意思表示，第三人也有意与本人签订合同，如果本人事后授权也就意味着事后对合同的承认；（3）无权合同经过事后的追认，可有利于维护交易秩序的稳定和保护合同相对人的利益。
我们再来看看本案，王女士是否可以以欺诈主张而与张女士所签订的租赁合同无效。根据《合同法》第五十二条，有下列情况合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
我们说，以欺诈手段订立的合同，是一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，使其陷于错误认识并因此作出错误意思表示而订立的合同。如果该合同损害了国家利益，应属于无效合同，否则为可撤销合同。就本案而言，即便张女士以欺诈手段订立合同，但其行为并未损害国家的利益，因此不属于无效合同的范畴。
根据《合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，若是欺诈，王女士也只能主张撤销合同。
需要注意的是，欺诈与履行能力的有无没有必然联系。所以，在实践中不宜将无实际履行能力的人订立合同的行为一概认定为有欺诈行为，只有那些无实际履行能力也不打算履行合同，签订合同的目的只是为了骗取定金、预付款、货物、货款等行为才属于欺诈行为。因此，在系争房屋权利人没有站出来提出异议，且该系争房屋目前已经被出租的实际情况下，此种情况是否可以定性为合同欺诈是值得商榷的。我个人认为，本案更合理的定性应为权须明晰的效力待定合同，而非欺诈。
而且，王女士基于对张女士和中介方的主观信任，在签订租赁合同前未核实张女士委托手续的做法本身也存在一定的过错。现王女士要求主张租赁合同无效、双倍返还定金的诉讼请求，将很难获得法院的支持。但张女士应将收到的定金返还王女士。此外，中介未能对于系争房屋的权利人进行审核并取得相关的委托授权材料，也存在过错，应当根据中介居间合同的约定承担相应的责任。
当前，无房屋处分权人假造房屋产权证和各类证照，以房屋出租的名义骗取承租人的租金和押金的案例很多，通过上述案例，本律师提醒广大拟在外借房的各位朋友，大家在签订房屋租赁合同、支付房屋租金和押金前，务必要确认房屋出租人是否具备出租该房屋的资格。拟承租人可以前往房屋所在地的房地产交易中心，了解房屋的产交信息，然后核对房屋产权证原件与出租人的身份证原件，并将两者的复印件作为租赁合同的附件。以免日后因出租人不适格或房屋权属有瑕疵而造成不必要的纠纷和损失。
（法律支持：北京大成律师事务所上海分所）
王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，主要致力于公司事务运作、房地产、国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面，王栋律师作为主办律师曾为多个大型房地产开发项目提供从土地开发、工程建设与管理直至商品房销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律顾问，王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园区各类房地产的租赁、销售、物业管理的法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于《婚姻法》《继承法》等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解，成功办理了数十起数额巨大，财产分割复杂的婚姻家事案件；并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾及报纸杂志的采访，对婚姻家事、房产纠纷等热点法律问题进行讲解和评述，受到了广大观众和读者的好评。
A：王女士，你好！
首先，财产应由拥有该财产处分权的人进行处分。这种处分权可以是因获得财产的所有权而自然获得的，也可以是由权利人授权给予第三人的。张女士并非系争房产的权利人，其处分权只能通过合法有效的授权获得，我们常常将其称之行为。根据《中华人民共和国民法通则》规定，人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任。
按照《中华人民共和国民法通则》的规定，分为三种形式：
（一）法定。基于法律的直接规定而产生的为法定。
（二）指定。依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的为指定。
（三）委托。委托是按照委托人的委托而产生的。委托是中适用最广泛、最普遍的一种形式，除具有人身关系性质的民事活动外，一般民事活动都可以实行委托。
就你所说的情况，张女士对于系争房屋出租事宜的授权应当是委托的形式。在民事活动中，如果第三人要求证明委托的资格，委托人应当出示授权委托书。因此，为了避免张女士无权所产生的争议和纠纷，你提出张女士出具系争房屋权利人同意她处理其房屋出租事宜的授权委托书的要求应该是合理的，张女士应当出具。
那什么是无权呢？就是无权人他人从事民事行为所签订的合同。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，因无权而签订的合同有以下三种情形：
（l）根本没有权而签订的合同。是指签订合同的人根本没有经过被人的授权，就以被人的名义签订的合同。
（2）超越权而签订的合同。是指人与被人之间有关系存在，但是人超越了被人的授权范围与他人签订了合同。
（3）关系终止后签订的合同。这是指行为人与被人之间原有关系，但是由于期限届满、事务完成或者被人取消委托关系等原因，被人与人之间的关系已不复存在，但原人仍以被人的名义与他人签订的合同。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：没有权、超越权或者权终止后的行为，只有经过被人的追认，被人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。该条款规定行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立的合同，未经被人追认，对被人不发生效力。
王女士与张女士就系争房屋签署了租赁合同，若该系争房屋权利人并非张女士，那么张女士主张受该系争房屋权利人的委托出租系争房屋的话，她负有举证的责任。若张女士无法提供证据证明她对系争房屋拥有处分权的，即表明张女士出租系争房屋系无处分权人处分他人财产的行为，张女士签订的租赁合同在该系争房屋的实际权利人追认前，处于效力待定状态，而非合同无效状态。
我国的法律法规将无权人签订的合同纳入效力待定合同中，是基于以下原因：
（1）无权人签订的合同并非都对本人不利，有些因无权而签订的合同对本人可能是有利的；（2）从本质上讲，无权行为也具有某些的特性，如无权人具有为本人签订合同的意思表示，第三人也有意与本人签订合同，如果本人事后授权也就意味着事后对合同的承认；（3）无权合同经过事后的追认，可有利于维护交易秩序的稳定和保护合同相对人的利益。
我们再来看看本案，王女士是否可以以欺诈主张而与张女士所签订的租赁合同无效。根据《合同法》第五十二条，有下列情况合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
我们说，以欺诈手段订立的合同，是一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，使其陷于错误认识并因此作出错误意思表示而订立的合同。如果该合同损害了国家利益，应属于无效合同，否则为可撤销合同。就本案而言，即便张女士以欺诈手段订立合同，但其行为并未损害国家的利益，因此不属于无效合同的范畴。
根据《合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，若是欺诈，王女士也只能主张撤销合同。
需要注意的是，欺诈与履行能力的有无没有必然联系。所以，在实践中不宜将无实际履行能力的人订立合同的行为一概认定为有欺诈行为，只有那些无实际履行能力也不打算履行合同，签订合同的目的只是为了骗取定金、预付款、货物、货款等行为才属于欺诈行为。因此，在系争房屋权利人没有站出来提出异议，且该系争房屋目前已经被出租的实际情况下，此种情况是否可以定性为合同欺诈是值得商榷的。我个人认为，本案更合理的定性应为权须明晰的效力待定合同，而非欺诈。
而且，王女士基于对张女士和中介方的主观信任，在签订租赁合同前未核实张女士委托手续的做法本身也存在一定的过错。现王女士要求主张租赁合同无效、双倍返还定金的诉讼请求，将很难获得法院的支持。但张女士应将收到的定金返还王女士。此外，中介未能对于系争房屋的权利人进行审核并取得相关的委托授权材料，也存在过错，应当根据中介居间合同的约定承担相应的责任。
当前，无房屋处分权人假造房屋产权证和各类证照，以房屋出租的名义骗取承租人的租金和押金的案例很多，通过上述案例，本律师提醒广大拟在外借房的各位朋友，大家在签订房屋租赁合同、支付房屋租金和押金前，务必要确认房屋出租人是否具备出租该房屋的资格。拟承租人可以前往房屋所在地的房地产交易中心，了解房屋的产交信息，然后核对房屋产权证原件与出租人的身份证原件，并将两者的复印件作为租赁合同的附件。以免日后因出租人不适格或房屋权属有瑕疵而造成不必要的纠纷和损失。
篇5
第一条 为了加强房屋产权产籍管理，保护房屋产权人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区国有土地范围内的全部房屋。
规划区内集体所有土地和规划区外国有土地范围的房屋，可参照本办法执行。
第三条 房屋所有权与该房屋占用土地的使用权实行权利主体一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离。
第四条 本办法所称房屋产权，是指房屋所有权及他项权利。
房屋所有权是指权利人对房屋享有的占有、使用、收益和处分权利。他项权利是指抵押权、典权等。
本办法所称房屋产籍，是指房产档案、房产平面图纸以及帐册、表卡、视听资料等反映产权现状和历史情况的资料。
第五条 市、县房地产行政主管部门（以下简称房管部门）负责本行政区域内房屋产权产籍的管理工作。
第二章 房屋产权登记
第六条 公民、法人和其他组织房屋产权的取得、转移、变更、注销，均应依照本办法在规定的期限内向房管部门申请登记。
第七条 申请房屋产权登记，产权人应当亲自办理，不能亲自办理的，可出具书面委托书，委托他人代为办理。境外申请人的委托书应按规定经过公证或者认证。
全民所有的房屋，由国家授权的管理单位申请登记。
集体所有的房屋，由持有房产来源依据的集体所有单位申请登记。
共有房屋，由共有人共同申请登记。
房屋他项权利，由房屋所有权人和他项权利人共同申请登记。
第八条 公民申请房屋产权登记，申请人必须具有完全民事行为能力，申请人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，应当由其法定人代为申请。
第九条 公民申请房屋产权登记，必须使用《居民身份证》姓名，不得使用别名、化名；法人或其他组织申请房屋产权登记，必须使用其法定名称。
第十条 房屋产权登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、他项权利登记、注册登记。
新建的房屋，购买的商品房屋，依法强制取得的房屋、集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋及其他未取得房屋所有权证的房屋，应当申请产权初始登记。
买卖、交换、赠与、继承、析产、兼并、合资、入股的房屋，单位调拨、价拨、分割接管的房屋，应当申请产权转移登记。
扩建、改建的房屋，改变用途、改变产权人名称或姓名的房屋，部分焚毁、倒塌、拆除的房屋，应当申请产权变更登记。
全部焚毁、倒塌、拆除、抵押权、典权等他项权利终止的房屋，应当申请产权注销登记。
设定抵押权、典权等他项权利的房屋，应当申请他项权利登记。
房屋开发经营单位营建的商品房屋，应当申请注册登记。
第十一条 单位按《西宁市职工购买公有住房暂行办法》，出售给职工个人的公有住房，出售单位应当统一向房管部门申请办理产权转移登记。
第十二条 私人建造的无证房屋，如符合《西宁市城市规划管理条例》，不在公房土地使用范围内的，补办国有土地使用权证、建筑许可证后，确认产权，登记发证。
第十三条 房屋设定抵押权或典权时，应当包括房屋所占用的土地使用权。
第十四条 房屋权属登记按照下列程序进行：
（一）受理登记申请；
（二）权属审核；
（三）公告；
（四）核准登记，颁发房屋权属证书。
前款第（三）项适用于房管部门认为有必要进行公告的登记。
第十五条 申请房屋产权登记，申请人必须向房管部门提交下列证件和资料：
（一）公民身份证件、法人或其他组织的资格证明。
（二）土地使用权证或用地证明文件；
（三）2份符合《房产测量规范》的房产分丘（分户）平面图（1∶100至1∶500）；
（四）由房管部门规定的相关产权来源证件。
第十六条 房屋产权登记的时间规定：
（一）新建的房屋，产权人应在竣工之日起90日内申请登记；
（二）产权转移的房屋，产权人应在行为发生之日起30日内申请登记；
（三）产权变更的房屋，产权人应在竣工或变更事实发生之日起30日内申请登记；
（四）设定他项权利的房屋，权利人应在协议签订之日起30日内申请登记；
（五）被拆迁的房屋，拆迁人应在拆迁结束之日起30日统一申请注销登记。全部焚毁、倒塌、拆除的房屋，产权人应在自事实发生之日起30日内申请注销登记。抵押权、典权等他项权利终止时，权利人应在终止之日起15日内申请注销登记；
（六）开发单位建造的商品房屋，在竣工后30日内申请注册登记。
第十七条 有下列情形之一的，房管部门不予房屋产权登记：
（一）临时建筑和违章建筑；
（二）违法用地；
（三）拆迁公告后进行改建、分户、改变用途、产权转移或设定他项权利的；
（四）结构简陋，达不到土木三等标准的附属房屋；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第十八条 有下列情形之一的，经申请人申请可以暂缓房屋产权登记：
（一）房产权利证件不全的；
（二）房产纠纷尚未解决的；
（三）法律、法规规定可以暂缓登记的。
第十九条 房管部门受理房屋产权登记申请时，应出具收件收据。申请人应按物价部门审定的收费标准缴纳有关费用。
第二十条 对可能有异议的房屋，由房管部门张贴公告征询异议，公告期为30日。异议人应向房管部门提交异议书及有关证据。申请人应书面答复，房管部门在调查核实后，作出登记与否的决定。
第二十一条 异产毗连房屋，或不能分割使用的共用附属房屋（门厅、走道、楼梯、垃圾道、厕所等），按协议或实际状况确定权属关系；明确权属后，在房屋权属证书上标注。不能确定的，按《房产测量规范》中有关规定分摊。
第二十二条 凡权属清楚，产权来源证件齐全的，房管部门应当在受理登记后的2个月内核准登记，颁发房屋权属证书。注销登记应当在受理登记后的1个月内核准，并注销房屋权属证书。
第二十三条 房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》。
申请房屋所有权登记并经核准的，发给产权人《房屋所有权证》。对参加房改，按标准价购买的公有住房，核发《房屋所有权证》时，应当注明部分产权的份额比例。
共有房屋申请登记并经核准的，对共有权人书面议定的代表发给《房屋所有权证》，对其他共有权人发给《房屋共有权证》。《房屋共有权证》与《房屋所有权证》具有同等的法律效力。
设定抵押权、典权等他项权利的房屋申请登记并经核准的，对他项权利人发给《房屋他项权证》。
第二十四条 房屋权属证书损毁、遗失的，权利人应当登报声明，并持经公证的具结保证向房管部门申请补发，由房管部门补发公告，经6个月无异议的予以补发，并在新证上注明“补发”字样。
第二十五条 房屋权属证书是权利人依法享有房屋所有权或他项权利的唯一合法凭证，任何单位和个人不得涂改、冒领或者伪造。
第三章 房屋产权管理
第二十六条 凡未依照本办法申请和办理房屋产权登记的，其房屋所有权的取得、转移、变更和他项权利的设定均为无效。
第二十七条 共同共有、按份共有、异产毗连等房屋的所有权允许分割（不含确实难以分割的）；土地使用权不能分割的，应当维持土地的共同使用权。
分户出售或部分单户出售的楼房，应当维持该楼房土地的共同使用权，房屋所有权转移时，土地使用权不能分割转移。
同一院落有2个以上产权人，厕所、门道等共用部分，应当维持土地的共同使用权；部分房屋所有权转移时，共用部分的土地使用权不得分割转移。
楼区院内和平房院内的公共设施占地的使用权和公用绿地的使用权不得分割转移。
第二十八条 有下列情况之一的，除依法继承或经人民法院判决的外，禁止所有权转移或设定他项权利：
（一）在城市改造规划实施范围内的；
（二）在国家建设征用土地范围内的；
（三）违章建筑和临时建筑；
（四）未依法登记领取权属证书的；
（五）房屋产权有纠纷的；
（六）其它依法禁止转移的。
前款第（一）、第（二）两项，禁止期限不得超过1年。
第二十九条 产权人办理下列事项，必须持有《房屋所有权证》：
（一）房屋所有权的转移、变更；
（二）房屋的翻建、改建和扩建；
（三）房屋的抵押、出典；
（四）房屋拆迁补偿；
（五）办理工商营业执照和房屋出租；
（六）房屋的保险和参与合资、合作等。
第三十条 在拆迁范围内，房屋所有权人尚未办理《房屋所有权证》的，必须到房管部门登记，经审查确权后，发给《房屋产权证明书》。
第三十一条 房屋产权总登记、验证、换证必须经市人民政府同意，并通告。
凡列入总登记、验证、换证范围的房屋，产权人应当在通告规定的期限内办理登记。
第三十二条 对于逾期无人申请产权登记，或者申请人不能提供合法产权证件的房屋，由房管部门依照有关法律、法规的规定予以代管。
代管的房屋，由房管部门代为登记，不颁发《房屋所有权证》。
第三十三条 有下列情形之一的，房管部门有权注销房屋权属证书：
（一）申报不实的；
（二）涂改房屋权属证书的；
（三）房屋权利灭失，而未在规定期限内办理注销登记的；
（四）人民法院或仲裁机构裁决房屋转移，当事人拒不交回权属证书的；
（五）房管部门工作人员工作失误造成房屋产权登记不实的。
注销房屋权属证书，房管部门应当作出书面决定，并送达房屋产权人。
第四章 房屋产籍管理
第三十四条 城市房屋产籍，由房管部门统一管理，并应建立健全房产档案管理制度。
房产档案实行有偿提供，法律、法规另有规定的除外。
第三十五条 实施房屋测量，应当符合《房产测量规范》，准确反映房屋的自然状况和房屋要素，为审查确认产权提供可靠依据。
第三十六条 房产档案应当长期保存。发生丢失或者损坏时，要及时采取补救措施。
第三十七条 房屋产籍，应当根据房屋产权的转移、变更等情况及时加以调整和补充，使房屋产籍记载的内容与房产现状保持一致。
第五章 法律责任
第三十八条 未按期进行房屋权属登记的，由房管部门依据《城市房屋权属登记管理办法》责令限期补办，并按原登记费的3倍以下收取登记费。
第三十九条 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由房管部门依据《城市房屋权属登记管理办法》注销其房屋权属证书，没收其非法所得，并可对当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。
涂改房屋权属证书的，其证书无效，由房管部门依据《城市房屋权属登记管理办法》没收其房屋权属证书，并可对当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。
非法印制、伪造房屋权属证书的，由房管部门依据《城市房屋权属登记管理办法》没收其非法印制的房屋权属证书及非法所得，并可对当事人处以10000元以上30000元以下的罚款；构成犯罪的，交司法机关依法追究刑事责任。
第四十条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼，当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十一条 胁迫、辱骂、殴打房管部门工作人员的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定给予处罚；构成犯罪的，交司法机关依法追究刑事责任。
第四十二条 因房管部门工作人员过失导致登记不当，致使产权人受到经济损失的，由房管部门承担赔偿责任。
第四十三条 房管部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，由所在单位或上级机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，交司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附则
第四十四条 发生房屋产权纠纷，由当事人双方协商解决，协商不成可向仲裁机构申请仲裁，也可向人民法院诉讼。
篇6
本人与妻子于1996年结婚，婚后我父母将他们居住的房屋让给我们做新房，自己搬到我爷爷奶奶家去居住，并照顾二老。我们所住的房屋是我父亲单位分配的，1997年我和妻子将该房屋买下，为了享受福利分房的优惠，该套房屋的产权人仅写了我父亲一个人的名字。后来由于我妻子工作的原因，被其单位派驻在国外，由于夫妻两地分居，我们夫妻的感情也日益淡化。2011年，我妻子回国工作，但发现我们两个人的价值观出现了很大的分歧，时常为琐事争吵。现在双方均同意结束这段婚姻关系，但比较大的问题是在我们居住的这套房子的分割上面。我想请教一下王律师，我们目前居住的这套房屋是否可以按照夫妻共同财产进行分割？
求助人：刘先生
A：刘先生，你好！
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十二条的规定，婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
根据上述规定，1997年你和妻子在婚姻关系存续期间，你们双方用夫妻共同财产出资购买了以你父亲名义参加房改的房屋，并将该房屋的产权登记在你父亲一人的名下。那么现在你和妻子决定结束婚姻关系，离婚时你妻子主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割，人民法院将不予支持。
那么该套房屋根据产权证上权利人的显示，其权属应归你父亲所有。你妻子可以向你父亲主张购买该房屋时的出资。该出资可作为夫妻共同财产进行划分。当然，基于公平原则，除了上述购房款的本金外，你妻子还可以就该笔款项的银行利息部分一并要求你父亲予以归还。但需要注意的是，该购房款的主张并非是对该房屋产权的主张，而只是基于该部分借款债权的主张。
为更好地普及法律常识，同时为广大读者提供法律服务，本刊联合北京大成（上海）律师事务所开设“法律服务”栏目。大成律师事务所是中国成立最早、规模最大的合伙制律师事务所之一，曾连续三年被《亚洲法律杂志》（ALB）评为“亚洲规模50强第一名”。本刊联手大成律师事务所开设“法律服务”专栏，除定期向读者介绍相关法律专业知识外，还为广大的普通民众提供法律支持和服务。如你在生活中碰到困惑的法律问题，或有法律纠纷需要咨询，都可把相关情况发至邮箱：，我们将请大成律师事务所的相关专业律师来作解答。
本期主持：王栋律师
王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，在公司法律服务领域，担任了众多国内外知名企业的常年法律顾问，为企业日常运营中的风险识别和防控，以及经营中遇到的各种法律问题提供法律服务。在房地产法律业务领域，王栋律师作为主办律师为多个大型房地产开发项目提供从土地开发、工程建设与管理直至商品房销售的全程法律服务。并就高档住宅、写字楼、商铺、工业园区等各类房地产项目的租赁、销售、物业管理等提供专项法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于婚姻法、继承法等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解。在十多年的执业过程中，成功办理了众多数额巨大，财产分割复杂的婚姻家事案件。并受邀电视台法治栏目及报纸杂志的采访，对婚姻家事、房产纠纷等热点法律问题进行讲解和评述，受到了广大观众和读者的好评。
法律小常识
对于协议离婚，在实践中通常以两种方式解除婚姻关系，第一种是双方签署《自愿离婚协议书》，并共同前往民政局办理离婚手续。第二种是双方前往法院，就离婚及财产分割事宜达成协议，并由法院居中出具《民事调解书》。
虽然《自愿离婚协议书》对于男女双方具有法律约束力，但因履行上述协议发生纠纷的，可以依法向法院提讼，由法院认定其效力，由此可见，《自愿离婚协议书》并不具有强制执行的效力。而法院出具的《民事调解书》却具备强制执行力。因此，为了避免离婚财产分割在执行中可能存在的问题，本律师建议男女双方即便就离婚财产分割达成一致的，也可以前往有管辖权的法院走调解程序，同时男女双方可以要求法院在调解书中明确双方对于上述协议以及一方违反协议或调解书应当承担一切法律责任。
Q2：王律师，你好！
本人与现在的丈夫于2009年认识，2010年年初我发现自己怀孕，我现在的丈夫和家人得知这一情况，要求我们立刻结婚。我丈夫当时还许诺将自己2004年购买的一套一百多平方米的商品房过户到我的名下，为此他还写了一份赠与说明。2010年3月，我和我现在的丈夫领取了结婚证书，并举行了婚礼。但时至今日我丈夫也没有兑现自己的承诺，一直拖延并找各种借口拒绝履行将其婚前的一套商品房过户到我名下的承诺。其父母也对此置若罔闻。结婚后本人也发现我丈夫的脾气古怪，我们两个的性格不合，我一直纠结着是否要结束这段婚姻关系。在此，我想请教一下王律师，我是否可以通过打官司的方式要求我丈夫履行其婚前的承诺，并判令其将自己所确认的那套婚前购买的房屋过户到本人的名下？谢谢！
求助人：万小姐
A：万小姐，你好！
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第六条的规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照《合同法》第一百八十六条的规定处理。
根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
依据上述两条规定，除了根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第二款规定的情形外，你丈夫在婚前许诺将自己婚前所购买的一套商品房过户到你的名下，即使你丈夫写了赠与说明，但其在将该商品房的产权转移之前，即该商品房的产权变更登记到你名下之前，你丈夫还是可以撤销赠与行为。若你就此请求法院判令你丈夫继续履行赠与的，法院将不予支持。
Q3：王律师，你好！
我和我妻子结婚已经四年了，前段时间有朋友告诉我，我的妻子和她的上司有暧昧关系，让我注意。后来通过了解，问题比自己想象的还严重。就此我和我妻子进行了沟通，她主动地承认自己与上司有不正当的男女关系，并提出离婚。为了尽快与我离婚，我妻子提出放弃一切夫妻共同财产份额中属于她自己的部分，净身出户，并就此与我签署了离婚协议书。但到了要共同前往民政局办理离婚手续的时候，我妻子突然不同意解除婚姻关系。从一定途径我了解到，我妻子不同意离婚的主要原因，是其上司并没有就她离婚后，他们在一起给予她承诺。但对于我来说，妻子的行为是我不能容忍的，因此，我决定向法院提出离婚诉讼。我想问问王律师，我是否可以依据我和我妻子签订的离婚协议中所约定的财产分配事宜，来请求法院判令离婚并依照该协议的约定要求妻子履行净身出户的承诺？
求助人：孙先生
A：孙先生，你好！
篇7
链家地产作为服务性企业，以房产中介服务为核心，以地产、金融和商业三大体系为中心，包括与房屋租赁和买卖相关的多种业务。链家地产的企业愿景是行业的领导者让不动产服务业走进殿堂。链家地产于2001年11月12日正式宣布成立，到如今已经过去十余年光景，在全国十余座主要城市开设了分公司，现如今仅北京分公司连锁店面多达两千余家，拥有数万名经纪人，与数十家周边产业机构建立了长期的合作关系。链家的复合增长率超过了100%。
链家地产成立之时，仔细分析我国国情，基于新兴的房地产经纪服务业以及资源紧缺的市场状况，将自身定位为二手房经纪服务公司，制定了符合自己的增长型战略，目前在北京的市占率高于其他所有房产中介公司总和，稳居榜首；为了扩大链家公司的经营规模，更好地服务中国房地产事业，链家地产在全国重点城市设立了直营连锁店。链家的扩张采取以点到面的形式，选定城市开设分公司后，迅速选取地理位置优越的店面，十数家甚至数十家店面同时开业，快速占领市场，并以绝对优质的服务征服客户，赢得客户信赖，并很快获得城市内同行业领先的地位。
二、 链家地产的具体战略
链家地产在其发展的历程中，为适应国民社会的发展，对其服务产品做了适应的调整和组合，为其发展壮大做好了铺垫。
（一）新产品策略
链家地产为了迎合市场的需要，推出差异化服务的理念，创造了很多新产品，包含交易安全保障服务以及特色服务。
1.保障交易安全的服务
众所周知，房产交易是大数额交易，在国内房地产市场初期比较混乱，购房者往往更加重视交易安全的保障问题。“链家地产”独具慧眼，想顾客之所想，顺应市场需要，率先提出了交易安全信用制度以及具体的制度标准，行之有效的避免了交易风险。
①二手房交易基金托管：链家地产为了方便二手房交易前后，买卖双方过户的有效办理，解决买卖双方的顾虑，特意在在北京提出了二手房基金托管，并且选择国有银行作为中间人进行担保，保证了二手房交易流程规范和透明，保障房屋所有人的财产安全，这也成为北京二手房交易的性原则。
②房屋资源保真行动和全程承诺渠道，：与中国消费者权益保障协会合作，并且拿出一百万保证金，作为先行保障启动金的计划，即预先给予赔付金；2012年链家地产又在业内第一次提出了房屋资源真实的承诺。即房屋真实、委托真实和价格真实。
③阳光交易模式：推出透明交易操作，形成房屋买卖双方面对面，在法务人员的协助下并且签订三方协议。
链家地产的这些措施推动了国内房屋交易，特别是二手房交易的规范化和法制化的历程，在国内房产交易市场站稳了脚。
2.特色服务
①具有“国家在京单位已购公房上市交易的指定授权” 。1999年4 月有关部委颁布了旨在规范经济适用房和公有制住房出售的管理办法，明确了房屋二级市场的基本资格以及出售的基本流程，指定了公有房产上市销售准入制度。这个办法促进了此类房产交易的快速发展，交易增速达到了80%。2003年9月“链家地产”获得了“国家在京单位已购公房上市交易的指定授权”后，促进京城200万公房和100多万一手商品房的快速交易。
②“租赁和销双轨业务。对于在租赁和出售之间徘徊的业主，在链家地产均可以找到满意的答案，租者可以得到稳定的租金，并且在租赁期间课灵活决定是否随时出售此房，这种灵活多变的房屋处理方式，实现了房屋资产保值增值的目的。
③“二手房转按揭”业务。此项业务大大增加了二手房的交易量。
④“年付月租”。和签约的出租房业主，链家地产给予一年的预付租金，这样保证了业主资产不减值，省心又省力。
⑤“定时售出”。对于急于出手房产的业主，一旦与链家地产签订了定时售出合同，逾期不售，链家承担违约责任。
⑥在交易量大的城市，链家地产建立金融交易中心和服务中心。
综上所述，“链家地产”在服务中落实诚信经营，为客户提供安全的交易保障、通过满足市场的多样化和需求日新月异而制定新产品来增加市场占有率。
三、 链家地产的发展对我国二手房中介公司发展的启示
（一） 我国二手房市场的发展现状
1.二手房交易量渐渐赶超新房交易量
近年来，农村人口不断向城市转移，城市住房越来越紧张，然而各个新房项目要么价位高不可攀，要么地理位置及周边配套还有待完善，使得一大批购房者不敢、不愿出手，转而将目光投向了相比之下性价比高很多的二手房，可以说为购房者开辟了一片新天地。众所周知，2008年全国二手房市场出现了可以说[11]是“前不见古人，后不见来者”的大低谷，但相比于新房来说该年的二手房交易量却并不是很差，甚至在一些经济比较发达二手市场比较完善的城市，二手交易占比甚至要高于一手房。
2.自住置业客户是二手房市场的主流
根据近几年成交群体分析，二手房购房者以自住为主，其中刚需购房和改善换房占有最大比重，且其中的主要群体仍是本地居民居多。在居室选择方面，曾有人对北京市二手房成交数据进行过调查分析，被访群体中竟有高达82.06%的购房者选择两室或三室，比例之高相当明显；而在付款方式选择的调查中，只有17%的购房者选择一次性付款，其余均是或商业贷款或公积金组合贷款，由此也可以看出，目前的二手房交易客户仍然以自主为主。
3.买卖双方对交易二手房所享有的信息不对称为制约交易重要因素
前边说过，我国的二手房交易市场起步较晚，前期发展还不是很健全，对于二手房房屋信息的登记不及时，很容易造成交易双方信息不对等，从而导致房产纠纷，甚至会导致买方的财产受到严重损失。因此，一个完善的二手房交易制度及房屋等级评判标准亟待解决，否则会使买卖双方对二手房交易失去信息从而退出，降低市场交易量。
（二）二手房市场发展存在的问题
1.买卖双方旧有观念问题
房产交易的根本是买卖双方，交易能否最终达成也完全取决于买卖双方，所以双方对于房产交易的观念及看法从根本上决定了房地产交易市场能否继续活跃进行以及能否稳定持续的发展壮大。在二手房市场中，这一问题尤其明显并且至关重要，买卖双方的生活理念，居住习惯以及对二手房交易的自身理解和固有思维，对于二手房交易市场的发展起着决定性的作用。
2.供给和需求不平衡
根据专家分析预测，若想房地产交易市场真正完善，二手房的交易份额应该达到一手房的六倍左右，很显然，我国的房产市场距离这个目标还有相当长一段路要走。一般来说，房地产交易主要由投资型和消费型两大客户群体，近年来房产行业的飞速发展，越来越多的人选择投资房地产，但又由于我国目前一手房市场总体来说仍要高于二手房，而一手房客户群体又多为消费型客户，因此对于二手房市场的影响非常大，使得二手房房源以及客源的供求比例严重失衡，对于二手房交易的快速发展起到了很大的反面影响。
3.中介机构存在问题较多
目前，由于二手房交易的不断发展，二手房经纪公司越来越多，看似购买二手房越来越方便，但是大多数中介公司用人门槛较低，经营模式和管理制度不是很完善，实则给二手房市场带来诸多负面影响
4.交易过程的信息不对称
现在来说，我国购房者想获得房屋信息主要是通过二手房房屋中介或者一些其他的房产网站等方式，由于我国的基本国情，国内的二手房产权性质错综纷杂，购房者想了解房屋详细信息只能通过房主了解，但房主一般很少会从客观角度评价，“报喜不报忧”，经常会隐瞒一些不利于房屋出售的信息，导致交易双方信息不对等，有时很有可能会造成房产纠纷，损失人力、物力、财力和时间，就目前来说，这种情况还很难避免。但是链家地产推出的四大安心承诺绝对是非常得人心的具有划时代意义的举措。一旦房屋交易后发现时凶宅、辐射超标的房子一律最高原价回购，有查封或房屋费用未结清的情况下链家先行垫付，保障交易双方利益。
5.国家对二手房市场的政策、法律制度不够健全
目前国家对于二手房交易的各项相关政策还不太完善，虽然中央和各地区意识到我国的一线、二线城市的二手房市场发展不均衡，并采取了一系列措施进行调控，但是真正意义上的法律法规并未出台，收效甚微。针对于二手交易市场的发展，一线、二线城市之间二手房交易市场互相带动的各项方针基本还未出台，市场体制并不健全。
（三） 链家地产二手房营销战略
2011年北京链家地产决定进军宣布二三线城市二手房交易市场，初期投入达40亿元人民币，计划在2015年之前搞定15个二或者三线城市的二手房交易市场的经营规模，直营店数量接近2500家。链家地产CFO魏勇曾说，“链家在壮大的时候，把地区平衡作为主要的倾斜因素，就好像鸡蛋不能放在一个篮子里，业务过分集中于一线城市，那么规避风险的能力就会很脆弱，因此我们更注重于把风险平衡出去，实现优势互补，逐层削弱风险。2011年我们。战绩辉煌，不光诚如打入老人一些二线城市，还在，南京，大连、天津等地增加了门店数量。”
1.逆势扩张
到目前为止，链家成为国内唯一一家靠二手房交易业务A股上市地产公司。现在链家地产正准备在两年之内实现上市。
2011年是北京二手房交易的冰期，交易量同比下降了50%，受此影响，链家的成果也大致下降了20%～30%。“2012年是地产翻身的开始，在业内不景气的时候，虽然市场的利益会有所下降，但对行业领头企业来讲，这时候的市场占有率反而会提升。从2011年的对比可以看出，链家地产在北京二手房的交易量上，相对于北京市场的大环境来说，是处于上游的。换句话说，整体市场的交易量在劣势的时候，反而旗舰企业集中。”因此对于链家来说，这是一个翻身的好机会，是一个有所作为的年段。事实也证明，在2011年。链家实现了逆势领跑，战略提升，宣传，企业形象，门店数量都是一路高歌猛进。
2.内功发力
地产中介行业的分散式财务管理是历史遗留问题，但是也有一定的机动性，也就是放权于子公司，因为不同地域，不同城市，发展情况不同，特别是地产行业，不同城市之间差别很大，这就需要给予个子公司一定的自，各分公司根据当地和自己的情况状况来制定资金管理和支付的方式，和所在地的银行打好关系，更好的服务客户。有利必有弊，这样的管理模式在企业做强做大后就会出现一些短处：比如资金分布于各子公司，没有监督机制，很容易造成铺张浪费，不能和利用，还会造成收支混乱，瞒报收入，给公司带来损失。
为了克服这种弊端。链家地产2010年和IBM开始了合作，通过构建互联网信息系统来有效管理日程工作流程，计划了公司的中长期发展战略。并且在合作的基础上搭建了互联网与业务管理规划，买卖业务流程和梳理，人力资源管理系统等，有力推动了链家地产在买卖与人才方面的升级，为实现链家地产的转型和升级奠定了人次，管理，资金，服务，客源，形象等综合基础。
3. 诚信管理
据专家和资深媒体预测，接下来的10年，北京房产经纪行业佣金总额会超过180亿元大关，而放眼全国经纪行业资金总额会实现3000亿元，全国一手房的十分之一会以二手房的形式通过不同形式销售出去，尤以网售为主要趋势。消费者和房产拥有者的选择就更多了，因此信则立，房地产中介也是如此，建立诚信机制，是一个公司繁荣发展的前提，房地站中介的诚信缺失积习难改，成为社会广泛不满的诟病，那么面对如此巨大市场，利润当然也是巨大的，如何抓住客户，只有在诚信的基础上，不断的提高服务水平，才能立于不败之地。
篇8
设备定制合同范文1一、供方(甲方)： 签约地点： 需方(乙方)： 签约时间：
二、付款方式： 付款条件：首先付定金30% 即人民币 元，剩余货款50%即人民币13000.00元在设备到达当地货运站，验货、安装、调试带教完毕后，付清20%全部余款即人民币5200.00元。
三、交货方式及运费
甲方负责发货至乙方公司所在市，运费由 甲方 承担，厂内卸车费用乙方承担。
四、产品验收：
由乙方按照约定的标准验收。如有异议，乙方在接到货物后的30日内提出书面通知，未书面提出的，作为合格产品。
五、违约责任、合同纠纷解决：由双方协商解决，按照合同的规定执行。
六、其他约定事项：
1、本合同自签章之日起生效，一式两份，具有同等法律效力。
2、除非合同约定，甲乙双方均不得变更或解除合同。
3、标的物所有权自全额货款付清时转移，需方未履行支付价款义务，标的物所有权归属供方。
4、合同未尽事宜经双方协商后作补充规定。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
设备定制合同范文2甲方：
乙方：
法定代表人：
地址：
联系方式：
依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规的规定，遵循平等、自愿、诚实信用的原则，双方就本合同中的权利、义务和经济责任协商一致，达成如下协议：
一、工程概况：
1、工程名称：
2、工程地点：
3、承包方式：乙方包工包料
4承包范围：设备界定范围
5、工程造价：人民币
6、合同总造价不含税金。
二、施工准备：
1、乙方组织施工管理人员，材料，施工设备进场，并服从甲方的安排。
2、编制施工方案及施工进度计划。
3、设备到现场后由甲乙双方负责就位并管理，避免损坏。
4、甲方应于设备到达现场前做好设备安装的准备工作(A、机组台;B、地沟及开孔;C、一次配电;D、机组防雨棚等)
三、施工内容：
1、负责设备安装及匹配。
2、设备.制冷机组等全部设备(见附表)
四、工期要求：
根据甲方的要求，乙方同意于 年 月 日前完成此项工程，若由于甲方原因造成工期延误，则工期相应顺延。
五、合同价款及付款方式：
合同总价款 元整(¥ 元)。 付款方式
1、甲方用 开发项目中高层住宅或门点抵顶乙方全部工程款。抵顶的商品房价格执行甲方统一售价。按实际建筑面积计算(以测绘部门实际测绘面积为准)，最终结算差额部分长退短补。抵顶给乙方的商品房甲、乙双方各自承担国家规定的税、费。
2、抵顶乙方工程款的商品房由甲方统一划拨，达到商品房预销售条件时，甲方按乙方实际完成工程量给乙方办理商品房相关手续。如乙方停工或中途不再履行合同义务，视为乙方违约。乙方违约后，甲方有权收回抵顶给乙方的商品房，同时甲方开给乙方的商品房相关手续全部作废，如乙方将商品房出售给第三人或办理抵押等情况出现，房产纠纷和相关经济责任由乙方自行处理，甲方不负任何责任。
六、交提货时间及地点：
在收到甲方预付款后20日内将设备运送到甲方的经营场所，运费由乙方负责。
七、违约责任
(一)乙方责任
1、冷柜质量、规格、技术要求不符合本合同规定时，乙方应负责保修、保退、保换。由于上述原因致延误完工时间，每逾期一日，乙方应按合同总价款的 __向甲方偿付逾期交货的违约金，并赔偿由此给甲方造成的一切损失。
2.冷柜不符合合同规定或者因冷柜不合格造成货物损坏的，一切损失由乙方负责。
(二)甲方责任
甲方如未按规定日期向乙方付款，每逾期一天，应按逾期付款部分 付给乙方逾期违约金。
八、施工安全：
施工期间，乙方应按照施工规范进行操作，须安全施工，确保施工质量，确定责任后，由施工造成意外事故由乙方自行负责。
九、工程验收及保修：
1、工程在施工过程中由甲方专人监工、负责核实项目并负责签署验收单，乙方对整机保修 年。
2、乙方应在货到甲方施工现场及时通知甲方验收，甲方的验收仅为数量和表面质量验收，不作为乙方所供材料实质性质量合格的依据。
3、最终结算时甲方扣留乙方总货款的5%作为质保金，乙方对所供货保修期为 年，自产品验收合格并正式投入使用之日起算。保修期满后，双方做一次回访，如无质量问题，保修金退回(保修金不计息)。
4、凡因质量、技术缺陷由乙方负责无偿保修并承担甲方一切损失的赔偿责任,保修条件、范围等按甲方确认的质保书和国家有关规定执行。
5、质保期内,如出现质量、技术问题,乙方应按甲方要求负责返修直至再次验收合格, 质保期从再次验收合格后次日起重新计算一年保修期。
6、乙方负责对机组进行全程跟踪服务，并保证每季度对机组进行一次全面维护。
7、设备发生故障乙方在接到甲方报修电话3-5小时内到甲方经营场所进行维修。
8、质保期内,发生质量问题,乙方不能在限定期限内维修， 甲方有权代为维修处理，由此发生的费用并另加100%的管理费，均由乙方承担，该费用由甲方直接从乙方质保金中扣除。
九、关于合同的变更与解除：
1、本合同所订一切条款，甲、乙任何一方不得擅自变更或修改。如一方提出变更，需经另一方的书面认可。
2、本合同签订后，双方应诚信履行，不得随意解除。如经协商一致解除本合同，则双方应签订书面解除协议。但在下列情况下，一方享有解除权：
(1)乙方完工迟延达 日以上，甲方有权解除合同。
(2)乙方所供冷柜质量、规格无法达到甲方要求质量规格标准。
(3)甲方不按照合同约定支付合同价款。
十、合同争议解决方式：
凡因因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由双方协商解决，协商不成的，均应提交乌海仲裁委员会巴彦淖尔市办事处仲裁。
十一、其他约定：
1、本合同如有未尽事宜，双方协商解决并签定补充协议作为本合同的附件，补充协议与本合同具有同等法律效力。
2、甲、乙任何一方如确因不可抗力的原因，不能履行本合同的，应以书面形式及时通知对方不能履行或须延期履行、部分履行合同的理由。
3、本合同壹式两份，甲、乙双方各执壹份，双方签字盖章后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
设备定制合同范文3需方：*** (以下简称甲方)
供方：*** (以下简称乙方)
经甲、乙双方协商，在本着互利互惠，协商一致的原则基础上，现就乙方向甲方提供十二台静电除焦器一事达成如下合同。
一、合同标的：由乙方向甲方提供12台静电除焦器，其中包括：主体的制作安装、直爬梯、平台制作，进出口法兰、电器供电部分(仅包括配电箱以内部分)以及防爆绝缘器部分的制作安装及调试。设备的制作安装地点为甲方所在地项目现场。
二、合同价款：每台除焦器包工包料人民币**圆整，共壹拾贰台，合同总价款合计人民币**圆整(￥**，00)
三、付款方式：
第一次付款为合同总价款的50%，即人民币*，为进场前期预付款(含外筒体钢板材料费用)。由甲方于合同签订生效之日起三个工作日内向乙方指定人现金支付完结。
第二次付款为合同总价款的20%，即人民币*，由甲方于钢板材料到场后三日内向乙方指定人现款支付完结。
第三次付款为合同总价款的15%，即人民币*，由甲方于外筒体制造完成后三日内向乙方指定人现金支付完结。
第四次付款为合同总价款的12%，即人民币*，由甲方于主体安装完成后三日内向乙方指定人现金支付完结。剩余的3%即人民币*，为产品质量保证金,一年质保期满后,由甲方于五日内向乙方指定人一次性现金清付完结。上述所有款项的支付由甲方直接一次性支付*或其本人指定的其它帐户。
三、双方责任
除本合同其他条款规定的权利、义务外，双方约定如下
1、甲方责任：
1.1保证于合同签订之日起 日内完成施工前的三通一平和基础交付使用。
1.2 以双方确认价格向乙方及时送达合格的筒体钢板材料。
1.3甲方无偿向乙方提供所需水电供应，负责施工现场的协调、维护和乙方物品的安全，以确保乙方正常工作的开展。
1.4严格按合同约定期限和方式向乙方支付合同项目进度款。
1.5保证乙方项目结束后，乙方自用携带的设备、工具以及剩余材料的顺利撤场。
1.6对因进度款项支付、材料提供、现场协调以及其它方面原因造成的乙方拖期承担责任和乙方损失。
2、乙方责任：
2.1按时、保质、保量完成工程量;
2.2进入施工现场严格遵守甲方生产作业现场规章制度;
2.3保证工程质量严格执行国家有关标准规范，焦油处理效率达到97%以上。.
四、工程期限
合同执行期为自 年 月 日起至 年 月 日止; 执行期间如遇不可抗力影响，本合同执行期顺延。
五、安全责任
乙方保证施工过程严格按照国家有关安全操作规程执行，在工程施工期间乙方发生的一切安全事故甲方不负责任。(排除不可抗力如战争、严重火灾、水灾台风、地震等不可预见、不可避免且不可克服的事件)
六、其他约定
6.1本合同标的物中不含所有相关土建施工项目，本合同相关价款均为不含税价格。
6.2产品制造所需的外筒体钢板由乙方负责提供送达，据实结算，其价格不得超过当地同等产品的市场优惠价格，并经乙方确认同意。
6.3对因甲方责任造成的影响，乙方有权随时停工，必要时可单方终止合同执行，甲方因承担因此造成的乙方所有直接和间接损失。
6.4本合同执行中如有异议，双方因友好协商解决，未尽事项，由甲乙双方另行协商补充订立。
七、本合同一式四份，双方个执二份，并至双方签字盖章之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
