国土资源经济学范文

导语：如何才能写好一篇国土资源经济学，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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“上层驱动”与“底层基础”

空间经济学研究资源在空间的配置和经济活动的空间区位。根据空间经济学原理，经济空间分布驱动机制有3个，一是聚集经济；二是地理禀赋；三是随机过程。空间经济学的核心主线是集聚。而资源环境承载力是指在确保生态弹性和可持续的前提下，在一定经济、技术条件及环境标准下，某一区域的资源、环境对经济社会发展需求的支撑能力。因此，从概念内涵及主要研究内容上，两者的逻辑起点不同，前者强调的是经济“向心力”和资源市场化配置，后者则更注重区域本底对人口和经济社会的支撑。因此，二者对于国土规划所起的作用可概括为“一上”、“一下”，空间经济学是上层驱动，资源环境承载力评价是底层基础。

经济规律与自然规律

《2009年世界发展报告――重塑世界经济地理》中提出了“密度、距离、分割”是经济地理16的三个基本特征。这一分析框架吸收了空间经济学（新经济地理学）、新贸易理论等最新成果。强调市场是重塑经济地位的“无形之手”。需要指出的是，对于我国而言，更要考虑政府“有形之手”，因为我国基本国情是生态环境脆弱，资源环境承载力是重塑我国经济地理必须要考虑的重要特征，也就是说，不仅要符合经济规律，更要符合自然规律，经济聚集不是无限的、任意的。最大制约条件是不能超过资源环境承载力限度，对一些生态脆弱和敏感地区要限制和禁止大规模的经济开发。

从实际来看也是如此，仅关注空间经济学而忽视资源环境承载力，其危害是巨大的。比如空间经济学是忽视地质风险存在的，在一定程度上错误地引导人们的经济资源配置布局，甚至形成经济带与地震带的高度重合。在同等条件下，经济带越是与地震带重合，由地震造成的经济社会损失就越大，如汶川地震、玉树地震（青海南部重镇结古镇，是玉树藏族自治州的首府。“结古”在藏语中是“货物集散地”的意思，它也成了长江流域中第一个人口密集的地方）。因此，我们对灾区产业布局进行了反思，改变过去忽视地质因素和资源环境承载力的做法，在汶川地震、玉树地震、舟曲泥石流等灾后重建规划中，基于资源环境承载力这个评价基础，回答了是原地重建还是异地重建，边界在哪里，范围多大等问题，明确了重点城镇和重大工程避让断裂带、避开山体滑坡区、行洪河道等危险地带多大距离，提出重建后区域国土开发强度和产业布局、发展方向等建议。

因此，在全国国土规划编制和实施中，除了充分遵循经济地理规律引导国土开发之外，还需建立资源环境承载力评价制度，依此建立空间准入制度以及重要资源的配额管理制度，通过空间激励、约束和管制，促进国土合理开发保护。

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英文名称：Resources Inhabitant And Environment

主管单位：四川省国土资源厅

主办单位：四川省国土经济学研究会;中国国土经济学研究会

出版周期：月刊

出版地址：四川省成都市

语

种：中文

开

本：大16开

国际刊号：1672-822X

国内刊号：51-1679/P

邮发代号：62-266

发行范围：国内外统一发行

创刊时间：1985

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期刊简介

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关键词：国土资源；规划；地籍信息

1.引言

现如今，社会经济发展迅速，对于国土资源规划和管理的要求也在逐渐提升，通过合理安排国土资源规划，并加强土地资源管理，能够有效提升土地利用水平。在国土资源规划管理中，通过应用地籍信息，有利于确定土地权属，从而保障国土资源规划管理的顺利进行。

2.国土资源管理概括

一直以来，关于国土资源的数据都要经过详细的测评、计算与估化等，十分谨密，国土资源管理也可谓是综合了经济学、管理学、数学等一系列学科，共同实现了土地规划与利用的工作的进行。因为土地资源管理本身就是综合了诸多学科的一门综合学科，它决定着我国每一寸土地的开发和利用，并预计从中获取的最大的经济利益、社会利益等，促进着国土资源管理带来的诸多利益关系协调和规范，以最优化的方式合理分配土地资源，属于可调节我国国土资源的一种重要的载体。大家知道，我国土地资源的有限性，国土资源管理就决定着如何促进国土规划和资源利用，其管理过程带来的影响巨大，同时也将会不断计划提升着我国国土的利用价值。

3.地籍信息管理系统建设

3.1地籍数据组织

集动态空间数据和属性数据于一体的地籍数据不仅是地籍管理的核心，也是现代地籍的基础。在地籍管理信息系统中，因为大量的空间数据被输入以及处理，所以就需要制定更为合理的数据管理系统。数据没有及时更新等问题使项目延期或者无法完成。数据库按照要素种类的不同可以划分为许多个包括空间数据和属性数据的专题图层。数据库组织应按《城镇地籍数据库标准》和《地籍调查数据库规范》严格执行。其中空间数据分为矢量数据和栅格数据，包括点、线、面。需遵循地理覆盖面全、信息不冗余的原则。

3.2数据软件

地籍信息管理系统的重点在于开发土地管理地籍数据的数据库软件，这项数据库技术不仅能处理海量的GIS数据而且还能对其进行合理地管理。现在已有很多数据库软件能用二进制数据将空间数据储存于数据库中，同样的数据的输出、输入处理等也可以用属性数据来储存。

3.3系统软件结构

C/S模式结构和B/S模式结构是现有的两种常用系统软件结构，“请求—响应”这种应答模式是C/S系统基本运行模式，C/S系统软件结构的核心是数据由服务器集中管理，这个系统结构在接收客户机请求的同时还能将响应结果发送回给客户机；客户机除了可以发出请求和接收回应之外，还具备控制、计算能力。C/S系统软件需要在客户端安装，不过安装所花费的流量较少，安装速度比较快。B/S模式结构是由C/S模式结构和WEB技术相结合形成的三层体结构，客户端可以通过一般的浏览器进行数据传输和浏览。B/S与C/S混合模式的地籍信息管理系统伴随着WebGIS的发展以及地籍管理部门对网络办公的要求，使用率越来越高。数据检查、管理、输出、专题图制作和数据库维护等是C/S结构模式的核心模块。B/S结构模式的核心是系统服务，用户通过浏览器可以浏览数据的基本情况，确定数据订单后传送给数据库，然后数据库把请求信息回应给用户。

4.地籍信息在国土资源规划管理中的应用

4.1地籍信息在城市规划建设与管理中的应用

现如今，城市化进程不断加快，在城市建设过程中，城市规划至关重要，通过优化城市规划方案，能够为城市建设提供科学合理的依据，提升土地资源利用率。城市规划是由很多内容所组成的，包括城市总体划分、功能分区、城市设计等等，在各项规划内容的实施过程中，都必须依靠完善的地籍信息资料作为基础数据。在城市规划中，地籍信息不仅可以作为基础数据资料，而且由于其具有空间特征，因此，通过应用地籍信息，还可以对城市容积率、城市规划建设经济指标等进行计算分析，提升国土资源利用水平。

4.2地籍信息在地政管理工作中的应用

在国土资源管理中，地政管理的主要工作内容在于供应土地资料，并制定完善的土地出让以及地价政策，在拆迁征地方面，需要加强拆迁赔偿管理，地政管理工作的重要依据即为地籍信息。地籍信息中包括土地来源、土地所在位置、面积、信息代码等各类资料，其详细记录了土地资源的实际利用情况以及规划利用现状，因此，能够为地政管理提供依据。与此同时，在土地出让方面，地籍信息也可以充分发挥作用，首先，由地政部门拟定具体的用地方案，然后由地基管理部门制作地图信息，比较用地方案是否符合地籍信息数据，如果发现矛盾问题，则还需要对用地方案进行适当的调整，在对用地方案进行调整后，即可返回地政管理部门，并签订规划后的土地出让合同，最后返回地籍系统，完善最新的地籍信息，包括土地规划设计、建筑工程性质、土地用途等等。由此可见，将地籍信息应用于地政管理中，不仅能够保证土地规划方案的科学性和合理性，而且还有利于完善地籍信息资料。

4.3地籍信息在房地产管理工作中的应用

地籍信息是由很多内容所组成的，其中房地产产籍是十分重要的组成部分，地籍信息是由国家负责监管的，地籍信息中的土地信息具有法律意义，因此，在房地产产权认定方面，也应该合理利用房地产产籍。在地籍信息中，房地产数据是由很多部门所组成的，包括房地产登记数据、历史用地数据、临时用地数据等等，通过合理利用各类房地产地籍信息，能够为房地产规划和管理提供重要依据。

4.4地籍信息在土地使用费征收工作中的应用

在国土资源规划利用方面，土地使用费又被称为地租，其能够体现出国土资源的经济特征，通过征收土地使用费，有利于政府对土地资源进行优化配置，增加土地税收。在土地使用费征收方面，需要综合考虑土地资源的各类信息，包括土地所在位置、土地等级、土地面积、土地用途等等，对于不同的土地，需要征收不同标准的土地使用费。因此，在征收土地使用费方面，也可以充分应用地籍信息，提供完整的土地使用资料，为土地费用的征收提供重要的参考依据。

4.5地籍信息在土地监察工作中的应用

在国土资源规划管理中，土地监察工作至关重要，通过土地监察，能够及时发现随意滥用土地资源的问题，比如擅自增加建筑容积率、违章建筑等等。为了保证土地监察工作有法可依、有据可循，也应该充分利用地籍信息，促进城市化建设，避免国土资源流失。

5.结语

综上所述，现如今，城市化建设进程不断加快，通过加强国土资源规划管理，能够有效提升土地资源的利用率。国土资源规划管理的内容有很多，比如城市规划建设、地政管理、房地产管理、土地使用费征收、土地监察等等，在国土资源管理方面，需要以地籍信息作为重要依据，确保国土资源规划合理，提升国土资源管理水平。

参考文献：

［1］袁磊,杨昆,赵俊三.云南省土地利用变化特征及耕地变化驱动因素分析［J］.国土资源科技管理,2015,32（3）:1-10.

［2］刘彦随.中国土地资源研究进展与发展趋势［J］.中国生态农业学报,2013,21（1）:127-133.

［3］姜建军.“十二五”规划实施以来国土资源部的科技与国际合作管理工作［J］.国土资源科技管理,2013,30（4）:1-8.

［4］春雨.赤峰市地籍管理信息系统标准化建设初具成效［J］.西部资源,2014（2）:20-20.

［5］张淑培.国土资源部牵头建立不动产登记信息管理基础平台［J］.西部资源,2014（4）:54-54.

［6］张宝,彭志帆,赵锁志.我国遥感技术在国土资源调查与监测发展现状综述［J］.西部资源,2012（1）:135-136.

［7］刘敏.国土资源信息化建设的现状及对策研究［J］.安徽农业科学,2009,37（8）:3840-3841.

［8］李玉春,丁志平.关于数字地形图在国土资源管理工作中的应用及其重要作用［J］.西部资源,2010（6）:17-18.

［9］姚彤彤.城市化进程中土地资源高效利用分析［J］.西部资源,2013（1）:78-79.

［10］刘欣荣.现代测绘技术在地籍测量中的应用分析［J］.西部资源,2015（6）:37-38.

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关键词：我国；土地资源保护；问题；对策

1我国国土资源利用与保护工作当中存在的问题

1.1大规模违规圈地，导致耕地资源数量迅速减少

近年来，随着我国工业化进程加速，城镇化水平不断提高，客观上需要为工业制造业、基础设施建设、城镇建设提供更多的土地资源保障；而主观上则由于管理方面的原因，一些地方城市过度扩张、盲目设立开发区、乱批滥占耕地，在财政压力和政绩驱动下，一些地方政府为追求政绩，好大喜功，搞“形象工程”，乱占滥用土地，把土地资源作为地方上“原始积累”和政府消费的财源，通过土地“农转非”这种土地使用形式转变过程中产生的巨大土地收益，大量获取土地资本增值收益，用于其原始积累，造成我国目前土地资源的合理利用，尤其是耕地保护面临着十分严峻的形势。

1.2土地资源质量退化及生态破坏

（1）土地沙漠化。

我国现有沙漠及沙化土地面积达168.9万平方公里，比建国初扩大了34.4%,占全部国土面积的17.6%。据报道:我国土地沙化的扩展速度，20世纪50-60年代为1560平方公里/年，70-80年代为2100平方公里/年，90年代为2400平方公里/年。目前，这一速度己经上升到2460平方公里/年。

（2）水土流失是土地退化、地力减退的重要原因。滥砍滥伐、过度垦殖，是导致水土流失的主要人为原因。目前全国水土流失面积达356万平方公里，占国土面积的36.8%，建国以来修建的8.4万座水库中的总库容已淤积了40%，每年造成的经济损失超过100亿元。

（3）土地污染。

2积极推进政策调整，切实做好土地资源的保护和可持续开发利用工作

2.1转变经济增长方式和土地利用方式

（1）调整产业政策，转换经济增长方式，优化土地利用结构。

产业政策包括产业结构政策、产业组织政策、产业技术政策和产业布局政策等。经济较发达的特大城市的产业一般都处在“二、三、一”的阶段，产业结构调整的方向是大力发展第三产业，使产业结构调整为“三、二、一”的结构，这是因为，就土地利用集约度和效益而言，一般是第三产业的利用集约度大于第二产业，而第二产业又大于第一产业。

产业技术政策与产业布局政策的调整应是由资源密集型的产业向资源集约型的产业转化，促进技术结构的升级和布局的集中。在农业内部进行调整时，也应该向土地集约利用性的农业耕作方式和种植方式转化，鼓励发展各种土地节约型技术和项目。

（2）正确引导城市化进程，提高土地利用的集约度。

中国的城市化进程时刻受到资源尤其是土地资源的约束，所以在城市化过程中，土地利用应注意以下问题:

(1)确定土地利用总体规划的主导地位。

土地利用总体规划的实质是根据社会经济发展需求对土地资源进行再分配，应着眼于土地的可持续利用，其基本核心是如何处理“吃饭”和“建设”的关系，规划方法应以“供”定“需”，并考虑当地的实际需求。因此，土地利用总体规划应处于主导地位。

(2)控制建设用地，提高土地集约利用水平。

土地集约利用，是指合理投入劳动、资本和技术，充分挖掘土地潜力，以获得土地最佳的综合利用效益。在城市化发展过程中，要达到城市化水平的稳步提高和耕地数量压力缓解的双赢，其唯一的途径是土地集约化利用。在科学规划的基础上合理利用土地资源，提高土地利用的集约化程度，采取“高度”内涵式和“合理”外延式相结合的发展方式，严格控制城市空间的“摊大饼式”外延扩展，采用组团式发展。

(3)挖掘城市土地潜力，提高利用率与产出率。

确定以内涵为主的城市发展方针，充分挖掘城市存量土地的潜力，加强城市基础设施建设，提高土地容积率、产出率。不断调整区域城市结构、城市用地结构和用地布局，考虑城市、集镇相互协作，取消重复设置，减少城市化过程中不必要的耕地浪费，

2.2加强对土地使用方式的管理，保护耕地资源的数量稳定

（1）以基本农田保护为重点，实施弹性耕地总量动态平衡政策。

实施耕地总量动态平衡政策是中央政府在我国耕地面积持续减少的情况下，出于国际和国内粮食安全考虑做出的正确决策，目的是保证“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地”这一基本国策的贯彻落实。一直以来，中央以及各地政府在各种规定中着重于耕地的数量保护，对新开垦土地的质量标准要求模糊，更没有考虑土地开发对生态环境影响，以及区域人地关系的差异，这在一定程度上影响了该政策的实施效果。因此，应当以这样的耕地总量指标作为实现动态平衡的目标，实施有弹性的耕地总量动态平衡政策。

（2）严把用地审批关。

根据动态规划严把用地审批关，对改变用途的耕地加强批后实施监管，坚决纠正、收回各种违规、不符合国家产业政策的项目用地。对不切实际的“形象工程”项目，一律不批准用地。对重点地区、重点城市、重点项目组织检查，强化建设用地批后实施的监督管理，全面落实建设用地备案和批后核查制度，建立土地利用信用评价机制。

（3）全面实施国土资源管理听证制度。

拟定或修改基准地价、编制或修改土地利用总体规划、拟定或修改区域性征地补偿标准和安置方案、拟定非农建设占用基本农田方案的，应当告知当事人要求举行听证的权利，当事人要求的，国土资源主管部门应当组织听证，为今后国土资源主管部门践行执政为民、全面推进国土资源管理依法行政，加速国土资源管理部门政府职能转变和管理方式创新提供较为完善的实体和程序保障。

2.3加强对土地资源质量保护，减少因质量下降而导致的资源流失

（1）实行以退耕还林、退耕还草以及休耕为主的农地保护措施，保护土地质量。

实行农地保护可以减少土壤的侵蚀量，减轻水土流失。退耕还林、退耕还草、休耕就是将容易发生侵蚀的地区的耕地转化利用方式为林地、草地或者休耕，用于更好的涵养水源，防止水土流失。从长远看，通过农地保护措施，可以维持和稳定粮食以及一些重要经济作物的生产能力。按照经济学家和农业专家的相关分析，农业有其自身的生产周期和生产规律，在这个生产周期中，土地资源的利用是个非常重要的因素。

（2）以中低产田改造为中心，提高土地生产力。

我国的耕地面积持续下降趋势明显，为满足不断增长的人口需要、保障生态退耕的顺利进行、有效遏制耕地质量的进一步下降，必须集约利用土地，提高耕地生产力，以中低产田上改造为中心，大力加强基本农田建设。我国中低产田土比例大，投入增产效益明显，改造中低产田较开垦荒地、土地复垦投入少，用工省、见效快、效益高。因此，挖掘耕地生产能力应该以改造中低产田为中心，荒地开垦和废弃地复垦要进行经济性研究。

2.4加强对土地资源的生态环境保护

农药和化肥的使用在给农业带来了巨大效益的同时也对环境和生态平衡造成严重的破坏，成为发展生态农业的主要障碍之一。①农药的使用导致抗药性虫害的出现。一种杀虫剂对某种害虫长期使用，害虫对农药就会产生抗药性，使得人类施药次数和使用量不得不增加，从而加剧了环境污染。②农药的使用导致农业生态体系中生物群落发生变化。多数农药在杀死害虫的同时，也杀死了大量的益虫，中毒的昆虫被啄食，又害死鸟类，使害虫的天敌大量死亡，而天敌的繁殖能力远不如害虫，结果反而有利于害虫的迅速繁殖，破坏了天然生态系统的平衡。

化肥的使用也是如此。现代农业是以高投入、高产出、高效率、可持续发展为特征，而与此密切相关的肥料更是现代农业生产和发展的极其重要的物质基础。在肥料、种子和水等粮食增产三大可控制要素中，化肥的作用率己达30%-40%。但是肥料在我国的使用仍旧存在着很多的问题。首先，肥料对粮食增长率的作用不断下降，即肥料利用率在我国尚处较低水准。而且，肥料的大量施用还带来环境污染等影响，这是肥料行业面临的主要问题。

所以，加强农业生产中的环境保护，在农药和化肥方面应该实施科学施用的原则。一方面，化学肥料的开发、生产和施用等诸多方面都应予以重视；另一方面，要科学施用化学农药，将农药对土壤生态环境的污染降低到最低限度。

参考文献

［1］刘吉平.我国土地持续利用亟待研究的几个问题［J］.地理学与国土研究，1999，（3）.

［2］陈美球等.土地健康与土地保护［J］.中国土地科学，1998，（4）.

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关键词:加拿大;中国江西;资源;环境;可持续

中图分类号:F323.221文献标识码:A文章编号:16723198(2010)01009502

1 加拿大

1.1 国土资源管理

加拿大政府的国土资源管理以法律和行政手段为主,以经济手段为辅。主要是通过立法、规划、权属登记、许可证发放、征收税费等行政手段进行管理的。

加拿大是个法治国家,在自然资源的各项管理方面均制定有相应的法律和法规,法规主要包括自然资源部法、资源和技术调查法、北极水污染保护。通过依法管理,使加拿大的自然资源得到有效、合理的保护和利用,更好地为公众服务。

1.2 国土资源的产业管理

对于国土资源的产业管理,加拿大政府同样是依法监管。但更多地是通过经济手段,而不是行政手段实现的,如税收、资源政策调整等。但具体到不同的资源,管理上有所不同。在资源产业的整个过程中,政府主要是负责监管工作,对不同的产业、不同的产业阶段,政府会依据相应的法律和法规进行监督和管理。对于本国的资源产业,政府根据国内外的供需情况,适时调整税收等经济政策,以支持、规范和引导其产业的发展。为支持资源产业的发展和保护投资者,有时政府管理部门直接介入到产业活动当中。

1.3 资源管理与产业管理的关系

由于资源产业是以资源为本发展起来的,两者关系密切。因此两种管理必定会相互产生较大的影响。对资源的管理,如果限制较多,必然会对相关产业的发展产生影响。

2 中国江西

中国的江西省在华东六省一市中,土地资源最为丰富,但江西是个人多地少的省份,人均耕地后备资源在全国排名较后,部分开发区存量土地利用挖潜不足,少数企业用地存在闲置浪费,因此江西省迫切需要树立土地资源忧患意识、保护意识、国策意识,保持江西省土地资源的可持续利用。明晰江西省土地利用及各类土地资源所受压力状况,对科学合理地制定土地资源可持续利用政策意义重大。

2.1 如何理解土地可持续利用的基本内涵

根据1987年世界环境与发展委员会(WCED)发表的《我们共同的未来》报告中对可持续发展的定义,土地资源可持续利用可以表述为“尽可能减少对人类生存所依赖土地资源的破坏与退化,维持一个不变或增加的资本贮量,旨在人类生活质量的长期改善,即在追求经济发展效益最大化的同时,维持和改善土地资源的生产条件和环境基础”,它强调的是土地作为社会必不可少的生产资本,其贮量随着社会的发展进步不能减少,应保持不变;从土地资源的利用目的来看,土地资源的可持续利用就是实现土地生产力的持续增长和稳定性,保护土地资源的生产潜力和防止土地退化,最终目的是实现良好的经济效益、生态效益和社会效益,即达到生态合理性、经济有效性和社会可接受性。

2.2 用生态足迹模型介绍江西省各生态足迹变化

生态足迹分析是由加拿大生态经济学家William Rees及其博士生Wackernagel于20世纪90年代初提出的一种以土地为度量单位的生态可持续性评估方法,自徐中民、张志强等学者1999年第一次引入并开展实证研究以来,它已开始成为国内一个新的研究热点。我国学者在将生态足迹理论应用到区域层次时,对其理论进行了完善与改进,将生态足迹区分为消费性生态足迹和生产性生态足迹,并用生产性生态足迹作为区域可持续发展的评价指标,从而使计算出来的生态足迹能真正反映当地生态系统所承受的压力。生产性生态足迹的计算模型与消费性生态足迹的计算模型基本相同,主要是将区域人口的消费量换成区域的生产量,从而不必考虑区域的进出口量。

3 实现江西省土地可持续利用的措施和建议

3.1 加强规划的法制建设

在江西省甚至全国,常常因为地方政府发展经济的要求而改变土地利用总体规划,将原本规划用作农用地的任意改为建设用地,土地利用总体规划和土地用途管制形同虚设。其根源在于土地利用总体规划的权威性和严肃性还没有引起足够重视,还没有上升到法律的高度,对土地利用总体规划的实施监督不严,对改变土地利用总体规划的违法行为没有相应的处罚措施。

3.2 改革规划管理体制

加拿大的土地利用规划没有总体规划和城市规划之分,两者是有机地结合的。在江西省,由于管理体制的原因,土地开发利用有土地利用总体规划和城市规划之分,而且由土地行政主管部门和建设行政主管部门分别管理。由于管理体制造成的土地管理和城市规划管理的分割状态,在客观上容易导致规划的内容及规划的执行发生利益上的冲突,也人为地增加了规划的成本。要彻底解决这一问题,只能在规划管理体制改革上寻求突破。

3.3 完善规划体系

加拿大的土地利用规划具有很强的层次性。可以说,土地利用规划从上到下是“一环套一环”的。目前江西省已建立了省、市、县、乡4 级规划为主导,包括总体规划、专项规划等类型的规划体系,但存在总体规划层次过多,内容基本雷同的问题。借鉴加拿大的经验,省级以上规划,应强调规划的宏观战略性和政策性,突出指标控制及土地利用的原则性问题;地市级规划应强调区域发展和空间布局,起到承上启下衔接协调的作用;县级规划作为总量控制的最基层,其规划内容应体现定位、定量、定性、定序的要求,核心内容是合理控制城镇建设用地规模和切实保护耕地。乡镇级规划应强调规划的可操作性,其内容应达到控制性详细规划的要求。

3.4 提高公众参与程度

加拿大在制定规划过程中十分注重公众参与,要求市政府在就规划问题作出决定前必须至少举行一次公众会议,听取公众的意见。土地的开发利用涉及到各行各业,与社会经济发展密不可分,吸收社会公众参与土地规划的制定,有利于提高规划的科学性,增强社会的规划意识,也便于规划的实施。但是,公众参与也可能造成规划制定花费更多的时间和金钱,而且公众参与的程度与公众的民主意识有很大的关系。从江西省的具体情况出发,完全效仿其公众参与制度是不现实的,但从社会发展的角度,从实现社会公平的角度,从提高规划科学性的角度,提高公众在规划制定中的参与程度是必然的趋势。具体来说,首先,要建立民主、科学的土地利用规划程序,使公众参与成为必不可少的规划环节。在编制规划过程中听取广大市民的意见,通过交流、协商取得广泛共识;其次,既要考虑土地利用规划的弹性,易于依法依程序进行修改,又要尽量避免随意改变规划内容而损害广大群众和相关权利人的合法权益;第三,在规划的执行、实施过程中,要注意建立公众监督的制度环境和渠道,保证规划目标的实现。

参考文献

[1]宋国明.加拿大国土资源管理与产业管理特征及相互关系[J].国土资源情报,2005,(03).

[2]刘厚仙,倪才英,张海荣.江西省土地资源可持续利用的生态足迹分析[J].江西农业学报,2007,19(10).

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关键词：农村；土地整理；创新方式

中图分类号：F321.1　文献标志码：A　文章编号：1007-5194(2011)03-0108-04

2005年我国全面启动实施“金土地工程”以来，农村土地整理在服务“三农”、统筹城乡发展、推进社会主义新农村建设、落实耕地占补平衡等方面发挥了重要的作用。但现行农村土地整理的实施方式存在着明显的缺陷，需要通过进一步创新来改进。

一、现行土地整理实施方式面临的三重矛盾

现行的土地整理实施方式是，项目的实施主体为县(市、区)国土资源局，项目的勘测、设计和预算编制等前期工作，是通过严格的公开比选程序产生有相关资质的单位来完成，项目工程施工也是通过严格的公开招投标产生有相关资质的单位承担，项目竣工后由国土资源部门会同农业、水利等相关部门对项目工程及其新增耕地进行验收。这种实施方式，无论从产权激励的角度来讲，还是从项目管理的角度来讲，都存在较为严重的缺陷：

1.从土地整理的对象来看，土地整理的需求主体与土地整理所在地的产权主体不一致。

土地整理的对象是农用地和农村建设用地中有整理潜力的土地。土地整理项目主要是在农村集体经济组织所有的土地上进行，农村土地是土地整理项目的承载主体。从土地整理的结果来看，《中华人民共和国土地管理法》规定：“在农村集体所有土地上开垦的耕地，不改变土地所有权”。也就是说，从土地整理项目实施地来看，农村土地整治净增的耕地，仍归原农村集体经济组织所有，由该农村集体经济组织按农村土地承包法的规定发包给村民，或由该农村集体经济组织统一经营。质量被提高的耕地也归原农村集体经济组织所有。因此，土地整理项目的产权主体是原农村集体经济组织。在这里，土地整理项目的承载主体与产权主体是一致的。

另一方面，土地整理的需求主体是政府，实施整理的经费来自于政府，土地整理任务的下达也是政府。保护耕地是政府的责任。为了保护耕地，中央实施了耕地占补平衡、“增减指标挂钩”等项政策，政府进行土地整理的目的是增加有效耕地面积、提高耕地质量。

这样，项目实施主体与项目承载主体(产权主体)是分离的，两个主体之间的利益有一致性，同时，也有差异性甚至矛盾性。从土地整理项目的实施结果来看，新增加了耕地面积，提高了原有耕地的质量、改善了土地整理实施区域的基础设施和农村发展的条件。在这一点上，两者的利益是一致的。但在耕地占补平衡、“增减指标挂钩”框架下，政府的主要目的是为了获得了更多的新增耕地指标和建设用地指标，从实质来看，保护耕地不是某一个农村集体经济组织或者个体农民家庭的责任。因此，农民的需求与政府的需求相背离。例如，延伸的问题有：一是土地整理工程项目实施对所在地农民带来损失时，无法避免当地农民的阻挠。土地整理项目施工工期一般为6个月，若遇阴雨天，工期更短。从土地整理项目施工情况看，土地平整任务较重的项目在计划施工工期内都难以完成。尤其是2004年以后，中央出台了一系列支农、惠农政策，农业生产收益得到大幅度提升，农民惜地意识增强，种田积极性提高。在这样的政策背景下，农民不希望土地平整影响农业生产时机，因而有时产生了对土地整理的抵制情绪。二是村民普遍知道，土地整理是政府为民众办实事。但他们对项目建设标准期望值过高，期待土地整理能解决他们目前生产与生活中的所有问题。由于土地整理项目本身投资有限，施工单位只能按设计施工，不可能满足项目区所有农民的要求。在这种情况下，部分村民以施工没有达到标准为由对施工方产生不满情绪，导致工程建设过程中出现村民扰工、阻工现象。为此项目管理部门不得不花费大量人力、财力进行协调，增大了项目投资，拉长了项目建设工期。

2.从土地整理的过程来看，土地整理项目具体

实施主体与土地整理所在地的产权主体不一致。

土地整理项目的具体实施单位是具有法人资质的公司。公司与土地整理项目承载主体是两个主体，这两个主体之间的利益不一致，承揽土地整理项目的公司，主要目的是按照相关技术标准和质量要求、工期要求完成工程施工，赚取利润。项目实施所地的居民，不仅希望得到项目设计所载明的新增耕地、原有土地质量的改善以及公共设施的改善，而且，也希望从土地整理项目中获得更多的利益，包括家庭劳务收入的增加、更多的就业机会。很明显，两者的利益是有巨大的区别。

但在现行实施方式下，无法避免土地整理具体实施单位出现以下行为：一是为了节约成本，多使用劳动力特别是当地劳动力，尽管这样做，可以增加当地居民从土地整理项目中获得更多的利益，包括家庭劳务收入的增加、更多的就业机会；二是在利益驱动下，施工单位采取“偷工减料”，“以次充好”，骗取政府资金等不当或者犯罪行为；三是不愿意多考虑当地的长远发展，做“面子工程”、“形象工程”，工程上突出外形的“美观”，对工程的功能考虑较少。

3.从土地整理中的土地权属调整看，不同权属主体协调困难，协调成本很大。

要实现土地整理目的，满足土地整理要求，必须对项目区内沟、渠、田、林、路、村进行统一规划，综合整治。现行的土地所有权事实上是以组为基本单元，承包经营权是以户为基本单元的。一般说来，一个土地整理项目的实施，在很大程度上会将上述两类界线全面打破。由于现行项目比较大，往往超过农村经济组织的地域，同时，由于农村现行的是农民家庭承包经营，因此，土地整理必然要打破原有土地所有权界线和土地承包经营权界线。《土地承包法》第九条规定：“国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。”显然土地整理后的权属调整在贯彻《土地承包法》时遇到众多矛盾。

这些矛盾使得土地整理项目施工过程必然是困难重重；竣工验收后土地所有权、承包经营权的调整和重划存在许多难以预料的困难，延误了土地整理项目实施进度，耽误了农时，影响了农村社会的稳定。在这种背景下，不同权属主体协调困难，协调成本很大。

二、土地整理实施方式创新的基本设想与优势分析

1.土地整理实施方式创新的基本设想

一是以集体经济组织或者农户多户联合体为项目实施主体。在国土资源部门和乡镇政府的指导下，充分发挥农村集体经济组织和农户的主体作用，农村集体经济组织或者农户多户联合，结合本地资源实际，民主决策农村土地整理项目实施方案，自主 实施或者招标引入投资者实施农村土地综合整理项目。

二是综合考虑城镇建设用地需求、土地市场平衡、保护农民权益等因素，建立农村集体建设用地指标和占补平衡指标的市场交易机制。集体经济组织或者农户多户联合体是农村集体建设用地指标和占补平衡指标的初始供应者。各级政府或或者其他项目业主是农村集体建设用地指标和占补平衡指标的需求者。农村集体建设用地指标和占补平衡指标在共同的交易平台进行公平交易。

三是农村集体经济组织或者农户多户联合体通过交易获得的收益，由其内部按照民主决策机制，自主实施分配。集体经济组织或者农户多户联合体利用外源，按照市场化原则，分割相应的收益或者支付劳务费、资源占用(使用)费、管理费等。

四是国土资源部门等部门对土地整理项目的规划、设计、立项、实施等各个环节，制定相应的办法。国土资源部门和乡镇政府负责指导土地整理工作，国土资源对土地整理的技术标准、指标平衡等方面进行协调。

五是县级国土资源部门可设立隶属于本级的土地综合整治中心(公司)，承揽农村集体经济组织或者农户联合体无法自行实施的、需要动用大型机械的或者较为复杂的局部工程。承包费用由集体经济组织或者农户多户联合体与该中心(公司)遵循市场原则协商。属于中心(公司)的资金，一律纳入收支两条线管理，接受审计，结余资金滚动纳入后续的土地综合整治工程。鼓励集体经济组织或者农户多户联合体更多实行服务外包。

2.新的实施方式的产权激励优势

新的实施方式，能够实现“三大主体”的重合，将利益冲突，转化为政府与集体经济组织或者农户多户联合体的一次易。

一是土地整理的实施主体与受益主体完全重合。受益(这里的受益，既包括土地整理项目本身对产权主体的受益，也包括项目实施过程中，农民得到的就业机会、劳务收入、劳动技能的提高等)主体这是项目承载主体，也是产权主体。这种制度安排具有最大的激励效果。土地整理的后期管理问题也得到很大程度的解决，因为土地整理的实施者会按照对自己最有利的方式进行，后期的问题就在土地利用中得到解决。

二是解决了土地整理资金投入定额标准问题。在新的实施方式下，土地整理的实施者与政府之间是一种竞价过程：作为农村集体建设用地指标和占补平衡指标的初始供应者来讲，它会将资金投入推进到边际收入等于边际成本的水平上；农村集体建设用地指标和占补平衡指标的需求者也把出价等于其机会成本的水平上。竞价的过程，就是市场机制解决长期困扰政府的投资定额问题。

三是土地权属由村民内部调整。在一定社区范围内，村民对权属调整很敏感，对土地整理后受益预期也比较准确，同时，村民内部一般有很好的利益调整机制，要优于外部强行调整的机制。因此，土地整理内部的权属调整机制优于外部的权属调整机制。原有实施方式无法实现这一点。

三、土地整理实施方式创新与社会主义新农村建设的衔接

1.统筹安排使用土地整理项目和新农村建设中各种涉地、涉农资金。

政府各级财政的支农资金近年来不断增加，但由于涉及的部门及农业项目多，资金投入分散，造成大量的重复建设。农村土地整理项目与新农村建设在村庄整治，基础设施等方面内容是重合的，因此，应将资金统筹安排使用。按照“资金性质不变、管理渠道不变，统筹使用”的原则，把土地整治、农业综合开发、中小水利、以工代赈、农村扶贫、退耕还林、中低产田改造等各类涉地、涉农资金打捆起来，综合安排，集中使用。将各种涉农资金整合使用，土地整理项目不仅是单纯的土地整理和新居建设，内涵已有所扩展，具体包括以下几个方面：

一是将村庄整治作为新实施方式下土地整理项目的重要内容。新农村建设主要以乡(镇)土地利用总体规划及专项规划为指导，但由于乡(镇)土地利用总体规划对区域内农业发展建设缺乏通盘考虑，无法确定中心村、自然村的选址、布局、规模、数量等指标，使得村庄整治难度加大，难以达到“村容整洁”的目标。因此，新的土地实施方式应与新农村结合起来，将村庄整治作为土地整理项目的重要内容，因地制宜制定标准，以农民集体组织或农户多户联合体为主体，以改善他们生活条件和居住环境为主要目标，实现村容整洁。

二是在新模式下应将土地整理与扶贫工作更好地结合起来。贫困的农村土地由于经济的限制，在新模式下，农村集体经济组织或者农户多户联合体很难开展农村土地整治项目，积极性也不高。故新模式在运行过程中，乡镇政府要特别注意项目在贫困地区的宣传带动工作，通过积极的宣传，让农民集体经济组织或农户多户联合体充分认识到土地整理的积极效益，提高自主整治的积极性；国土资源等相关部门应制定相关的如补贴、税收优惠以及金融信贷等相关的优惠政策来促进和支持贫困地区的土地整理。

三是在新居建设过程中，还应构建相关的配套公共服务体系，如图书馆、文化活动室、体育中心、医疗站、公共厕所、垃圾处理站等等，使得农民的生活环境、生活习惯都得到改善，提高农民的思想素质。

2.新方式在收益分享中切实保障农民的利益，促进农民增收。

新农村建设的根本目的是促进农民增收，体现在土地整理上就是农民要真正地得到土地整理项目的经济利益。新的土地整理项目实施方式在收益分配与成本分摊上，应以保障农民集体经济组织或农户多户联合体的利益为前提，以市场原则、民主方式来进行成本与收益的分配，让农户真正直接获得土地整理项目的收益；在土地整理后的权属调整中，应充分利用市场机制而不是行政命令来实现土地的规模集中，已利于农业产业化经营，发展主导产业和特色产业，这样，一部分农民就可通过土地的规模化经营增加收益，而另一部分农民则可摆脱土地的束缚，流转到城市务工而实现增收。

参考文献：

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[8]杨攀,杜志红.农民集约使用土地的主体权利完善一以农民的社会权为出发点[J].西南大学学报(人文社会科学版),2010,(2).

篇7

8月19日,国土资源部通报房地产用地专项整治情况,截至今年5月底,全国已出让的闲置土地达2815宗,面积近17万亩,其中闲置时间在五年以上的达1461宗,占52%。深刻领会这一数据,再认真研究国家有关部门相继的今年上半年房地产业相关数据,不难发现,中国房地产市场的最大问题已不再是房价过快上涨,而是房地产“过热”,应尽快而坚决地予以遏制。

房地产“过热”集中表现为投资增速过快,规模过大。国土资源部今年上半年全国住房用地实际供应量达5.6万公顷,比去年同期大幅增长135%。国家统计局公布各行业城镇投资情况显示,今年上半年全国投资总额为9.8万亿元,同比增长25.5%;房地产投资额为2.38万亿元,同比增长37%。今年上半年全国房地产企业开发投资额为1.97万亿元,同比增长38.1%;土地购置费为4221亿元,同比增长84%。而同期全国农业投资增长17.8%,采矿业投资增长19%,制造业投资增长24.9%,交通投资增长25.1%,水利环境投资增长26.8%。与这些重点行业相比,房地产业投资特别是土地供应量增速显然过高,若与今年上半年11.1%的GDP增速相比则更高。房地产投资高速增长已持续多年,增长至今投资规模占全国GDP比重已超过10%,占全国投资总额的比重已达到了24.2%,难怪有人惊呼房地产已绑架中国经济,这一状况令人担忧。

现在有流行观点认为,为调控房价过快上涨就应该增加土地供应,加大房地产投资力度。这是脱离实际,从本本出发,简单运用供求决定价格这一经济学常识性原理来理解和解决房价问题,十分肤浅和幼稚。在现阶段,中国房价过快上涨具有非常复杂的经济社会原因,社会财富分布严重失衡,少数富裕阶层拥有绝大部分财富,从而具有极强购房能力;“”式的城市快速扩张,大拆大建,引发被动补偿性购房需求倍增;流动性过剩,通货膨胀趋势,低利率政策,房产投资收益的高稳定回报预期,这些因素是决定中国房价较快上涨的更重要原因。

房地产“过热”不利于房地产业可持续发展,更不利于中国经济转型升级。房地产资金需求量大,产业关联度高,房地产“过热”加剧了产业结构畸型矛盾,一方面拉动了钢铁、水泥等传统产业过度增长,导致产能过剩;另一方面占用了大量金融和产业资本,抑制了高新技术产业和先进制造业发展。在房地产热潮中,制造业的行业龙头纷纷跻身于房地产开发,央企、地方国企、大中型民企、上市公司等主要产业资本和优秀企业家资源纷纷涌入房地产业,私人资产也以房产为主要投资方式,全社会普遍存在坐享房地产增值收益的价值取向,相比之下,科技研发、自主创新的投资和激情严重不足,这必将阻碍和延缓中国产业升级进程,严重威胁中国经济可持续发展。

深化和完善房地产调控政策,坚决遏制房地产“过热”,是中国经济发展所面临的重大抉择,已刻不容缓。具体思路是,房地产调控政策重点和目标要从抑制房价过快上涨转变为抑制房地产投资过快增长,房价由市场决定,加强市场监管和税收征管;中低收入家庭住房困难由保障性住房和住房补贴政策来解决,不能依靠市场降低房价来解决;少数城市房价过快上涨而产生严重后果的由这些城市政府负责解决;中央有关部门要严格控制土地供量增长,控制房贷规模,从而把房地产投资增速控制在全国投资总额增速水平以下;运用经济和行政手段,提高存量土地利用效率,刺激存量空置住房进入租赁和二手房交易市场,提高住房供给的有效性。这一政策转变的基本含义是,推动房地产业以合理速度实现可持续发展,从而拉长作为支柱产业的房地产业持续带动国民经济增长的景气周期,同时为社会资本合理流入新兴产业和自主创业,为中国经济结构调整和优化升级创造条件。

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“新公有化”

――著名经济学家厉以宁认为，当前中国并非实行私有化，而是正在进行“新公有化”。新公有制企业包括四种形式，即经过改制的新的国家所有制、由国家参股建立的股份制企业、没有国家投资的公众持股企业和公益性基金所办的企业。在从计划经济体制转入市场经济体制后，传统公有制企业应当转变为同市场经济体制相适应的新公有制企业。基于此，他认为，民营经济是一个模糊的概念，各种不同所有制的企业都包括在内。目前可以保留民营经济或民营企业的概念，不要急于改动，要从动态的角度和发展的角度来观察。因此厉以宁提出，为促进国有资产重组，加快所有制改革，当前必须树立“新公有制”概念，以坚定所有制改革的信心。

政策

停止审批别墅用地

国土资源部日前通知，中国将严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。

国土资源部表示，随着一些城市发展中出现违规设立各类园区、非法圈占土地、盲目扩大建设用地规模等现象，城市建设用地审批工作出现一些新情况和新问题。

通知指出，地方各级国土资源部门要依据当地房地产市场的供需状况，合理确定所报城市建设用地中的各类房地产用地量和比例。对于普通商品住房供不应求的，可适度报批房地产开发用地；对于房地产市场明显供过于求的，要暂缓报批房地产开发用地。要通过土地供应优化房地产结构，报批的房地产开发用地应主要用于普通商品住房、经济适用住房、危旧房改造和城市基础设施建设中拆迁安置用房等建设；严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。

国土资源部强调，自本通知下发之日起，报国务院批准的城市建设用地，凡涉及房地产开发用地的，须对已批准房地产开发用地的利用情况以及该城市房地产市场供需、房地产价格、房屋空置率等情况作出书面说明。

证监会抬高上市门槛

中国证监会9月21日公布《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》，这一文件对拟上市公司的业绩计算、独立性和融资额等提出了更严格的要求。

文件规定，自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满三年后才能申请发行上市；同时，为使发行人最近三年赢利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近三年内未发生重大变化、实际控制人未发生变更。

文件提高了对拟上市公司独立性的要求，发行人必须具有面向市场独立经营的能力，与大股东在产品销售或原料采购方面的关联交易额占主营业务收入或外购原材料金额的比例不得超过30%；必须具有完整的业务体系，与大股东在委托销售或委托采购方面的关联交易额占主营业务收入或外购原材料金额的比例不得超过30%；必须具有开展生产经营所必备的资产，利用大股东资产取得的收入，不得超过主营业务收入的30%。

文件还对公司首次公开发行股票筹资额做出了限制性规定，股份公司首次公开发行股票的筹资额不得超过其上年度末经审计的净资产值的两倍。

动向

深港股市可能“一板两市”

深圳市社会科学院日前在一份研究报告中提出了“一板两市”的大胆提议：即一家公司同时在港深两市上市，分别以港元和人民币买卖。香港已于1999年底推出创业板，但由于本身高科技产业实力不强，缺乏品牌公司，再加上其他各种原因，目前其创业板市场不如人意。而内地具有丰富的高新技术资源，双方如能强强联手，有望实现“双赢”。

报告指出，如果人民币能实现自由兑换，深港经济高度一体化，深港交易所联动互通将指日可待。届时，深港之间可以分工，深交所主板并入香港联交所，深圳则专心发展创业板。而“一板两市”则是一个更大胆的想法。深圳社科院等认为可先在创业板市场上推行这种政策，如果具有可行性，甚至两市主板也可以实现“一板两市”。

城市商业银行面临三年大限

据报道，银监会日前推出对中小金融机构监管的总体目标：争取在2006年以前基本化解中小金融机构存在的金融风险，使大多数中小金融机构初步建立起健全有效的经营管理机制，积极稳妥的对少数高风险金融机构实施市场退出。有业内高层人士称：3年内，112家城市商业银行会重新洗牌。也就是说，从现在起到2006年，将是决定中国的城市商业银行命运的关键三年。

据悉，银监会已经确定，今后一段时间对城市商业银行监管工作的重中之重，将是解决不良资产的问题，在2005年前，城市商业银行总体不良贷款比例应控制在15%；不良贷款比例在20％以上的城商行，其不良贷款比例必须每年下降3~5个百分点。刘明康说：保护存款人的利益，不是保护股东的利益。说明了监管高层对市场退出机制的决心。

预测

毕马威：内地汽车市场产能过剩

毕马威会计事务所(KPMG)报告称，作为世界上增长最快的汽车市场，中国未来两年将面临严重的产能过剩问题。毕马威在其网站上刊登了这份报告。报告说，预计今年中国的汽车产量可达270万辆，将比预期中180万辆的销量高出50%。预计到2005年，这种汽车产销量之间的差额将突破230万辆。

中国的汽车销售两年前开始逐渐升温。世界最大的汽车制造商们投资了数十亿美元，不是在这里扩建旧厂，就是设立新厂。与此同时，中国内地的汽车制造商们也在提高产量。这样一来，产能过剩将使中外厂商都面临价格战的威胁。长此以往，中国很可能也要借助于出口来解决库存积压问题。

观点

郎咸平：人民币应立即贬值2%

篇9

楼市调控与启动内需关系如何调处

启动内需已被列为2006年中国经济工作的重中之重。这是由中国独特的经济结构所决定的，只有启动内需才能减少投资依赖、弱化贸易摩擦，优化经济运行。房地产业以其拉动性大、与上下游产业的关联度高，对启动内需的积极作用目前尚无其他产业可替代。

尽管延续2005年的调控主旨，前期出台的政策仍会被执行、消化，但2006年的楼市政策还是有明显的不同：政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费――鼓励自主性消费、普通商品房消费。换言之，2006年的楼市仍会在调控的既定轨道中滑行，但重点是解决结构性问题。

国家发改委投资研究所的一位人士分析说，可以肯定，内需成了缠绕2006年楼市的一个结：经济运行亟待启动内需－启动内需需要活跃楼市－活跃楼市反映政策松紧－政策松紧影响经济运行。显然，宏观调控的方向、力度选择与扩大内需的关系如何调处，将成为影响2006年楼市走势的最大因素。

部门间的政策能否协调一律

房地产政策对这个产业和市场来说至关重要，而政策的基本立场和态度往往又是多部门商妥、平衡的结果。在对待房地产问题上，不同部门从各自的工作角度出发，意见相左屡见不鲜。譬如央行的研究报告建议取消商品房预售制度，建设部则表态暂不取消；发改委赞同公布房价成本，建设部认为现在还很难做到；不久前，国土资源部的官员说，2006年的调控政策不会改变，而另外一些部门（包括行业协会、商会）则说，情况正在改变。不同部门站在各自的立场，主张有异本无可厚非，但局部的道理不等于全局的正确。由于各自作用方向的不同，最终“合力”的大小、方向往往会改变。

经济景气影响下供求关系如何变化

楼市走势直接决定于供求。从供应的角度看，其一，作为房地产开发的先行条件――土地开发的面积增幅持续回落，大量闲置土地没有转化为市场有效供应。2005年1至10月，全国土地开发面积13271万平方米，同比下降1.3％。土地购置面积和开发面积的差额由1998年的2379.2万平方米增加到2005年的12609.8万平方米。这说明开发商手中掌握大量已出让土地，待转化为有效供应。开发面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束。其二，结构性问题仍很突出，2005年前10个月，经济适用房投资不增反降11.1％，供给比例由上年同期的5％下降到3.6％，房地产供给结构失衡的程度在加剧。

中央经济工作会议已明确，2006年，普通商品房和经济适用房成为房地产市场发展的重点。

从需求的角度看，过热的购房需求得到初步抑制。此外，楼市需求还与经济景气周期密切相关。西方发达国家把房地产行业作为经济景气的晴雨表，经济景气的时候，人们往往把购房的需求提前；经济不景气，则相反。持有资产传达了很重要的经济学信息，当预期经济膨胀的时候，人们力图把货币资产化为实物。当人们预期经济紧缩的时候，则相反。因此，2006年我国经济的景气度以及对于经济景气度的预期都将影响楼市。

金融、税收政策如何指引

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，政府是否鼓励购房消费，金融政策是最明显的表现。2005年12月27日，央行对现行房贷利率政策作出微调：凡在2005年3月17日前办理个人住房贷款的购房者，将按新贷款利率还款；同时央行明确，对于高档住宅、别墅和非第一套住宅的购买者，将执行6.12%的利率，并将首付款比例提高到40％。显然，央行的着眼点在于中低档自住类商品房的“内需刺激”，此前出现银行信贷对房地产行业需求“全面支持”的局面再现的可能性不大。

此外，税收政策，譬如物业税试点会否推广、以何种方式、什么样的税率开征，以及人民币汇率和股市的变动情况，都将通过影响资本获利进而作用于楼市。

房地产依赖银行的格局是否改变

2005年央行的房地产金融报告中提到，房地产开发商通过各种渠道获得的银行的资金占其资产的比例在70％以上。开发贷款资金和销售贷款资金都从银行进入开发商，目前房地产业除了银行信贷之外很少有其他融资渠道。这种单一融资格局的弊端在银行紧缩银根的2005年暴露无遗，资金链绷紧成了眼下房地产企业面临的普遍性难题。当大量房源积压在手、不能实现资金回笼，在外无后续资金、内有还贷压力的情况下，开发商便不可能不降价卖房回笼资金。道理很简单，融资渠道单一放大了银行在房地产市场中的亲经济周期性：当经济处在热周期时，银行贷款也热；当经济周期降温时，银行贷款随之趋冷。正是在此背景下，2005年房地产信托基金重浮水面，但其规模等方面的限制还很多。2006年房地产开发融资渠道的拓宽程度，无疑将影响市场卖方的行为。

招、拍、挂能有多少实质改变

在年前召开的第二届全国土地博览会论坛上，国土资源部的官员束克欣表示，2006年国土资源部门将采取一些新举措：在土地出让制度改革方面，继续扩大土地有偿使用的覆盖面，强化土地的市场配置。在土地出让的招标、拍卖、挂牌等方式上，“要出台相关办法，继续对程序性的要求做出细化规定”，譬如拍卖应该要做到什么程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应该有哪些条款等，以及将出让土地的后期开发进度要求写进合同等，“这个工作目前正在做。”

可以预见，随着土地监控实效性的进一步增强，在房产开发的初始环节――土地的获取方面，城市或将不再是开发商们的“乐园”。而这一趋势必将影响2006年楼市。

综上分析，我们可以对2006的楼市作出如下3个基本判断：

第一，楼市普涨时代终结，区域性特征将更为明显。2006年的楼市可能会相对回暖，但鉴于2006年继续执行2005年出台的所有遏制投机资本的税收和交易政策、控制房价上涨仍是建设部最主要的工作之一，因此，2006年出现房价快速上涨的可能性不大，楼市普涨时代终结，区域性特征将越来越明显。中西部地区的楼市会有较大的发展。

篇10

一、土地政策参与宏观调控的理论依据

土地参与经济运行一直贯穿于人类社会的发展中，威廉・配第曾形象地比喻“土地是财富之母，劳动是财富之父”，概括了土地对于经济的基础作用。在现代社会，土地不仅是作为是“资源”、“场所”来发挥生产功能，更是作为一种“资产”、“财产”来发挥资本供给与社会经济稳定功能，原因在于任何形态的产业发展，其产品最终都要落到土地上来，这就决定了利用土地政策进行宏观调控的可行性和有效性。

我国提出将土地政策作为国民经济宏观调控的新手段，其根据的理论包括以下三点：

（一）丁伯根法则和蒙代尔法则。许多经济学家都曾研究过政策目标与政策工具的关系问题。丁伯根认为，要实现N个政策目标，需要N个政策工具，并且要充分掌握每个政策工具对政策目标的具体影响数值。这就是所谓的丁伯根法则。蒙代尔认为，即使不存在掌握所有政策工具的决策机构，即使不了解每一个政策工具对政策目标影响的具体数值，但只要了解政策工具对政策目标的相对效应，把每一种政策工具都用于其影响力最大的政策目标，同样可以用N个政策工具实现N个政策目标。这就是所谓的蒙代尔法则。由此可见，无论是丁伯根法则还是蒙代尔法则，都需要有足够的政策工具去实现相应数量的政策目标。

（二）生产要素理论。经典西方经济学理论将劳动、资本、土地和企业家才能视为生产四要素，并将一个生产函数抽象为：

Y＝F（W，C，L，E）

其中，Y表示企业的产出，W表示投入的劳动，C表示投入的资本，L表示生产所需的土地，E表示企业家才能。任何一个企业或者厂商进行生产，必须具备相应土地资源这一生产要素。由多个微观企业集成的宏观经济亦如此。

（三）地租理论。土地政策的基础理论之一是地租理论，而地租理论的核心就是地租如何分配，如何通过这种分配来保证平均利润率规律对经济生活产生作用。现在某些开发上在开发土地中牟取暴利，其根本的道理就是他们在地租分配的过程中获得了大大超过社会平均利润率的利润。因此我们要研究的是，采用什么样的有效手段来合理调节地租分配。

二、发达国家和地区土地政策调控宏观经济模式

土地政策参与宏观调控，在国外已实践多年，有许多成功的经验。归纳起来，共有三种模式：一是美国的土地利用调控；二是日本的房地产市场调控；三是香港的土地供应计划。借鉴以上国家和地区的土地宏观调控的经验教训，有助于我国充分发挥土地政策在宏观调控中的作用，保证国民经济健康、快速发展。

（一）欧美国家的土地利用规划调控。美国是一个联邦制的国家，每一个州自行制定自己的土地规划。美国的土地利用规划分为两个层次，即州土地利用规划和地方土地利用规划。州政府通过规划制定政策目标，要求所属下级政府贯彻实施。地方在制定土地利用规划时，必须将州政府所要求的管制策略考虑进去，否则，它将会被州级法院宣布为无效，也会失去州政府的财政援助。

总结美国土地利用规划的实践，虽然国情存在着差异，但也有一些成功经验值得我国借鉴。第一，其土地利用规划都有一套完整的土地利用规划体系，规划方案制订和修改都有着十分严格的程序并经过详细的论证，制定的规划不仅科学而且实用性强，规划真正起到了指导和控制土地合理利用的目的。第二，其土地利用规划都有完善的法律保障，美国虽然没有全国性的规划法，但是每个州都有自己的完善的法规，美国土地利用规划的实施主要通过立法，这就为土地政策参加宏观调控提供了法律依据。

（二）日本土地价格政策调控宏观经济运行得失分析。第二次世界大战后，日本恢复经济建设，人均国内生产总值直线上升。与此同时，日本地价也经历了3次上涨，并在20世纪八十年代后期出现泡沫。1991年泡沫经济崩溃，地价开始下跌。

地价暴涨暴跌隐含深层次原因，土地投机是泡沫经济的元凶。在当时市场上流动资金过剩的情况下，土地投机必然引起地价上涨，而地价上涨又引起一系列的连锁反应，连锁反应的结果，使投机无限扩大，产生恶性循环。为了抑制地价暴涨，政府采取了金融紧缩和土地税制政策，但这项银根紧缩措施直接导致了1991年夏季开始的泡沫崩溃，使日本经济处于长期不景气的状态。

为控制地价，日本出台了两种政策：泡沫经济崩溃前实施抑制地价政策，之后实施促进土地有效利用政策。从总体上来说，日本所制定的稳定地价的政策是很有成效的，但由于这些政策不是在泡沫经济的前期而是在后期制定的，日本经济为此付出了巨大的代价。

（三）香港政府土地供应计划调控模式。香港全域面积1101平方公里，其中可供开发的土地仅占总面积的20%。香港政府采取的土地调控模式是以土地供应计划为核心的调控模式，它保证了足够的土地和基础设施供应，这不仅使香港保持亚太地区经贸金融中心和国际城市的地位，为居民提供了一个较好的居住、工作环境，而且为政府提供了客观的财政收入，使香港可以保持低税收政策。

此外，香港政府于1980年成立了土地供应委员会（LDSC），负责确定批地事宜，并由香港地政总署负责土地出让计划的具体指定工作。地政总署每年11月份草拟批地计划书，说明下一年度市场需要多少土地供商业、居住和工业等用途的发展。在确定土地确定需要数量时，一般要针对各类用地的特点进行具体的定量、定性分析。

三、启示及建议

（一）国际经验对我国土地政策参与政府宏观调控的启示

1、完善土地法规，保证政府在土地市场机制作用下发挥间接调控作用。在市场经济体制下，土地资源配置应主要根据市场取向来实现，国家不再直接干预用地者的生产经营活动，而是通过对市场的各种经济参数的调节，向土地市场输入能够影响城市地价的各种经济变量，由这些经济变量去影响用地者的价格行为，从而使地价的运行遵循国家的宏观调控取向，以保证土地资源合理、高效果目标的实现。

2、进一步完善土地市场，市场自发形成的价格成为政府调控土地资源的核心机制。国外土地市场的运行情况表明，市场机制高度发达的土地市场，都是通过一系列完善的市场运行规则和法律措施来实现和予以保障的。交易双方按照市场规则进行交易，市场机制在这些规则、法律的保障下发挥其资源配置的作用。市场机制作用的基本条件就是有一系列规范市场运作的保障，包括市场进入的条件、规则、交易行为的约束、交易信息和结果的公布。

3、运用税收分配机制解决土地资源运营中的收益问题。土地税收不仅具有收益分配职能（调节土地级差收益、组织财政收入），更重要的是通过土地税的征管，有利于保护土地资源，提高土地利用率，鼓励土地合理流转。

4、成立土地政策委员会，制定科学的土地供应计划，并保证其实施。我国当前的机构管理体制存在明显的不足，需要成立更高级别的机构来协调部门利益、制定土地供应计划。例如，可以在国务院成立土地政策委员会，由主管国土资源的副总理任主任，由国土资源部门、发展改革部门、财政税收部门、建设行政主管部门的领导任委员。这一组织对于土地政策作用的发挥应该能起到更大的作用。

（二）完善土地政策，健全我国宏观调控手段对策建议

1、加强土地基础制度建设。要维护好土地市场秩序，首先应改革、完善现行土地管理体制，明确各级政府的职责，改革政绩考评体系，合理配置土地规划权、计划权和收益权，把政府管理经济的职能真正转到为市场主体服务和创造良好发展环境上来，做规则的制定者和维护者。

2、土地政策参与宏观调控的定位要准。在宏观调控中，既不能片面夸大土地政策的作用而随意加大调控力度，也不能忽视其应有的作用而消极作为。宏观调控是一个系统工程，必须建立土地政策与产业政策、货币政策、财税政策相互配合、相互制约的调控机制，计划、金融、财税、土地供应等手段并用，多部门联合，形成合力，宏观调控才能真正做好。

3、土地政策与其他宏观政策的协调配合。土地政策参与宏观调控，必须服从和服务于国家宏观调控的要求，坚持依法行政的原则，要逐步建立起国土资源调控政策与产业政策、货币政策相互配合的宏观调控体制。