房地产企业信息化范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业信息化，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产 企业信息化 信息化战略 信息技术

企业信息化是国家信息化的重要组成部分。房地产企业信息化是指房地产企业利用现代信息技术，通过对信息资源的深化开发和广泛利用，不断提高房地产企业决策、开发、经营、物业管理的效率和水平，进而提高房地产企业的经济效益和市场竞争力的过程。

传统房地产企业主要从事商品房的开发业务，一般以项目的形式进行运作。随着我国房地产行业的不断发展，行业的细分越来越明显，与商品房开发相关的很多工作已由社会上的专业公司来做，房地产企业在开发过程中开始扮演资源整合者的角色，资源整合能力的强弱逐渐成为企业在竞争中取胜的关键因素。与众多的项目参与方“共舞”，需要房地产企业有较强的资源整合能力，而这种能力很大程度取决于企业是否能在复杂的经济环境中适时、充分地获得决策所必需的信息，这是一个企业在市场竞争中能够处于优势的基本条件。因而，房地产企业的信息化程度成为衡量企业未来发展潜力的一个重要指标。房地产企业信息化的最终目的是提高企业的竞争能力和市场开拓能力。

本文将从房地产企业信息的特点入手，分析我国房地产企业信息化过程中出现的问题，并探讨房地产企业信息化具体对策。

目前国内的房地产企业大都是按项目的方式运作，其信息主要表现出如下特点：

1．信息量大。房地产企业一般是围绕一个开发项目进行运作，周期长，涉及到众多业务环节：项目可行性研究、市场分析、产品定位、土地获得、规划及设计、融资、建筑施工、工程监理、市场营销、销售、租赁、物业管理，众多的参与方都需要相应的项目信息，并且在项目实施过程中也产生大量的信息。

2．可重复使用。对企业来说，各个房地产开发项目虽然在类型、特点上有差异，但整个开发过程所需的信息，却具有一定的共性，可重复使用。如建立了一套市场分析系统，对地区经济信息的收集和研究，可重复用于不同的项目。而同一项目中的信息也将在不同阶段、不同的参与方中重复使用。

3．信息交互复杂，衔接要求高。在项目实施过程中，信息在各部门、各单位间流动复杂，以某项目设计特点的信息为例，它将经历一个复杂的交互的过程，如图1所示。同时，很多信息的衔接要求又较高，营销公司会获取很多市场信息，消费者行为、心理特点的信息，这些信息如能恰当地传递到开发商、设计单位，结合这些信息对项目进行适当调整，将对项目后期有很大帮助，因而信息的衔接要求较高。

（图1表略，详见《商业时代》2003年第17期杂志）

在这样复杂的信息背景下，企业信息化的实施显然会为房地产企业带来更好的机遇，同时为企业的发展提供了更广阔的空间。然而，国内很多房地产企业尚未充分认识到企业的这些信息特点，对企业信息化的实质和大趋势还不甚了解，还存在着以下的一些误区：

1．认为实现办公自动化就是企业信息化，或认为使用了财务软件就实现了企业信息化。很多企业都购置了计算机，大部分工作人员也都能熟练使用办公软件，财务部门使用财务软件，但这并不是企业信息化的全部。企业信息化是对企业的信息进行系统的、全方位的收集、处理及分析，其最终目的是提高企业的竞争能力和市场开拓能力。

2．不注重信息收集和处理，未充分、有效利用已完成项目的信息。企业在项目实施过程中不注重信息积累，导致一些有用信息不能保存下来，不能对新项目的实施提供支持。

3．有初步的信息化成果，但后期未跟进。在Internet兴起最初，很多企业都建立了企业网站，但目前大部分网站都还停留在初建的水平，只有几个网页，未及时进行资料的更新，维护工作做得不好，也没有应用电子商务模式来进行商品房销售。从这次非典的影响来看，购房者网上找房、网上选房的要求越来越强烈，也越来越明确，但很多人只能通过一些房地产交易网站获得一些项目初步信息，无法从其企业网站上获取更详细、更确切的购房、选房信息。

从这些不足之处可以看出，虽然国家提出企业信息化已经有一段时间，在一些行业已经有企业进行了尝试，并积累了宝贵的实践经验，但我国房地产企业信息化还停留在一个不高的层次，在竞争日趋激烈的市场环境下，房地产企业信息化有这些应对策略：

1．企业要建立信息化战略，站在战略的高度来讨论企业信息化问题，充分分析信息化对企业的影响和潜在机会，建立企业的长期、中期及短期信息化具体计划。并在企业信息化的战略下调整企业组织设置，建立更有效、更利于企业信息化的组织形式。

2．具体而言，加强企业信息化建设可以从企业内部Intranet建设、网站建设、数据库建设、工具软件建设等方面入手。

立足我国目前房地产业现状，对开发企业而言，首先应建立健全地块分析系统、开发风险预测系统、市场分析系统、项目定位系统、项目推广系统、客户关系管理系统等，利用数据库的优势对信息进行归类、管理。如地块分析系统，主要解决从经济角度评价地块的问题，了解规划出售地块的信息，进行充分的经济分析与评价，从而帮助开发商进行地块的决策。该系统可以有城市规划方案、地块出售信息、地块出售历史信息分析、投标报价系统等动态数据库组成，其系统结构如图2所示。

（图2表略，详见《商业时代》2003年第17期杂志）

3．充分发挥信息技术优势，全方位利用资源。

很多新技术，如3D，虚拟现实技术可以更好地用于商品房的展示，它突破了过去平面二维展示的局限，通过电脑软件，能三维展示商品房构成及装修装饰，立体感强。而虚拟团队、BPR、ERP等信息技术应用目前并不广泛，但从长远来看，这些技术必将对房地产业的发展产生积极影响。例如ERP，即企业资源计划，企业实施ERP可以整合企业流程、项目开发流程等各环节，提升企业的竞争力。

4．合理配置人才，引进信息技术人才。信息技术人才的引进是房地产企业不可缺少的一部分。人数不在多，而在于精，他们要保证企业日常工作的顺利开展、对企业网络、网站、软件进行日常维护、研究信息化技术与房地产企业结合的问题。另外，还要解决数据安全问题。一方面，竞争的激烈越来越多地表现在企业对信息的占有和利用上，对并不熟悉信息技术的房地产企业来说，防止企业内部数据流失是在竞争中的立命之本；另一方面，目前网络病毒、软件BUG、硬件故障等也对数据安全构成潜在的威胁，企业要定期保存数据。

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（一）保证真实和完整的会计资料

在各个行业中都存在财务管理不合理的问题，特别是在那些财务信息不完善的公司，这种现象更加普遍。作为一个相对成熟的行业，房地产行业通常能够保证其财务系统的完善性，房地产企业集团信息化系统通过上级审查的方法能够实现透明化，能够根据相应的依据来进行相应的业务，尽可能提高财务信息的真实性和完整性。

（二）有效进行房地产企业集团的资金运用

在房地产企业集团的资金运用方面，主要包括销售环节和开发建设环节两个方面。在销售环节，基础信息参量通过完善的财务信息系统来建立，在不同操作人员的操作权限被确认以后，就能够设置不同的财务管理部门，操作人员将整合汇总后不同的基础信息交付给管理部门，这样能够分级制定和统一管理财务信息。在开发建设环节，设置目标成本与合同结算、付款的整合账目都可以围绕合同管理来实现，为了有效建立资金计划，应当在建立合同之前约定付款时间和限制金额。信息系统通过设置成本超支预警来实现成本的有效管理。

（三）财务信息化满足企业未来发展需求

在企业财务管理中，科学、合理的财务管理对于一个企业的发展来说至关重要，属于企业发展历程中不可或缺的组成部分。如今，财务管理手段的改革与创新已经成为企业信息化财务管理的主要手段，通过与互联网和计算机技术的有效融合，不仅可以提高企业发展的管理效率，而且还能确保企业各个环节的顺利运行，提高企业的市场竞争力。

二、房地产集团公司信息化财务管理中存在的问题

在总体财务环境的影响下，房地产集团公司信息化财务管理还存在着一些问题，如各项目成本控制情况不能及时得到反馈，对项目资金情况不能适时迅速地掌握，整体财务计划无法布署，数据共享程度不高等，这些问题在一定程度上限制了房地产集团公司的稳定发展。

（一）没有充分认识到财务管理信息化的作用

在实现房地产集团公司财务管理信息化的过程中，涉及到公司管理很多方面的变革。各房地产公司所建立的财务管理信息化系统间的财务管理水平，存在着一定差距，其中一个主要方面是房地产集团公司的相关领导没有充分认识和理解财务管理的信息化，忽视了集团公司财务管理信息化建设的重要作用。

（二）没有先进的财务信息管理思想、方法和手段

目前在很多的房地产集团公司中，还没有实现财务管理的信息化，公司内的财务管理人员工作效率太低，不能将准确的公司内部各种财务数据信息提供给公司管理者，很多房地产集团公司也没有先进的信息化管理方法和手段，相关财务管理人员没有现金的信息化管理意识，进而导致房地产公司财务管理水平较低，加大了房地产集团公司的财务风险，对于房地产公司的市场竞争力有不利的影响。

（三）集团公司与异地子公司之间的信息共享不够全面

在集团公司和各个子公司之间要进行会计信息的处理，需要向财务信息总系统提供相应的数据，但是各个子公司之间具有不同的业务性质，财务处理的具体程序也是不相同的，因此，总公司和各个子公司之间在信息共享上做得并不充分，有些总公司和子公司之间实现了表面的信息共享，却没有实际的指导作用。

三、房地产公司实现信息化财务管理的主要措施

（一）将房地产公司的基础信息整合起来

要以确保房地产公司基础信息的完整性和精确性，作为实现房地产公司财务信息化管理的基础，其中公司楼盘的基本信息状况、内部销售人员的管理、客户的背景资料、公司销售跟进情况、各部门工作进程情况等等都是房地产公司基础信息的主要内容，管理人员在将这些分散和零碎的基础信息进行统一分步编码和分类的过程中，能够迅速和快捷地得到有用的信息，房地产管理者可以充分利用这些信息进行存取和查询。例如公司管理者可以对工程部的工程合同、造价、工程进度、成本的控制等充分掌握，或者对销售部的销售合同、销售情况等进行及时了解，通过对房地产公司所有的基础信息进行整合，能够不断促进财务管理信息化的建设，在一定程度上可以提升房地产公司的高效管理水平。

（二）建立资源共享数据库

通过财务资源共享数据库的共享，来实现公司各部门之间的资源共享，在各房地产公司财务管理信息化不断完善的过程中，更加需要信息交换和资源共享，对房地产企业而言，资金链就是房地产开发企业的生命线，各分公司有多少个项目，资金压力在哪个阶段，整个集团的资金情况如何合理安排，这都是需要靠准确的数据来说明。通过建立房地产公司自动办公信息平台，在公司内部建立财务信息资源共享数据库，能够有效地在房地产公司之间进行及时准确的信息传递，把分公司和子公司联系起来，进而提升财务信息管理的效率。信息资源共享数据库的建立，能够将整个公司内部的各种资源和数据信息保存下来，在沟通公司各项目的过程中，使公司内部的各部门充分了解收入和支出，同时，房地产集团的各部门能够通过资源共享数据库来获得相应的数据，根据这些数据就可以有效地实现沟通。另一方面，利用财务资源共享数据库，管理者可以充分的控制公司，通过检索公司的资产来发现房地产公司中存在的问题。公司内部之间以及分公司和总公司之间的信息交流和共享能够实现良好的沟通，同时公司的各种公共资源也可以提供给外界，在提高公司宣传力度的过程中，提高房地产公司的市场竞争力。

（三）提升公司财务管理人员财务管理信息化意识

较强的财务管理意识对于信息化财务管理的实现非常重要，因此为了在房地产集团公司中实现财务信息化管理，就必须要不断提升公司财务管理人员的信息化意识，可以在公司内部进行信息化管理方面的培训、知识竞赛等，以提升财务管理人员的信息化意识。

（四）采用新技术和新设备

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关键词 房地产企业 会计信息化建设 途径

中图分类号：F830 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2017）03-000-02

伴随着社会经济的繁荣发展，越来越多的房地产企业相继建立起来，与此同时会计管理工作在公司资金管理体系中的重要性日益凸显。但立足我国房地产企业现状，会计管理工作仍旧存在多方面的制约因素，这些因素的存在成为了公司会计工作创新发展的绊脚石，使得企业在竞争的过程中难以占据最佳发展地位。21世纪的今天是科学技术高速发展的时代，面对信息技术的迅猛发展，网络技术的应用日益普及。信息化建设不仅成为了当下的主流模式，而且还为企业会计管理作出了探讨和实践，给房地产企业的会计管理提供了强大的推动力。鉴于此，信息化引领社会发展风尚的大环境背景下，如何充分利用信息技术，优化房地产企业会计管理模式，以凸显会计管理价值，是一个值得深究的问题。

一、会计信息化建设的内涵概述

会计信息化，是一种依托于现代化信息技术而衍生出来，有别于传统会计工作建设的新兴概念。会计信息化的形成与发展无法脱离现代化信息技术的发展，其与整个信息化发展体系是密切相连的。一般来说，信息技术具有开放性、虚拟性、交互性、共享性、多元性、综合性和时效性等特征，而会计信息化则主要利用了计算机和网络对会计数据信息进行获取、加工、传输和应用等处理，在此基础上，单位部分再把处理后的结果提供给企业的经营管理和决策，使企业在市场经济竞争中处于有利的地位。同时，会计信息化还可以融入到房地产企业整个管理系统中，而企业的各个下属部门可以从中获得相关的会计核算资料，从而及时、实时地处理各种传输数据。

二、房地产企业实行会计信息化建设面临的困境

（一）欠缺系统的信息化管理规划

会计管理工作是一项系统化的工程管理项目，其不仅涉及到各项与资金相关的问题，还贯穿于企业的经营发展建设全程。就当前的企业会计管理实际来看，许多企业在开展会计管理信息化工作的实践过程中，缺乏时代认识，全局性意识不足，欠缺整体性信息化管理规划。虽然说在信息化建设的推动作用，房地产企业都在会计建设的硬件上加大了投入力度，加快了会计的硬件设备建设。然而，由于企业缺乏系统、深入、全方面的研究与思考，使得会计信息化建设与创新改革无法得到落实。如此兼顾面不足的做法，导致整项工作无法全面发挥，会计信息化管理工作处于被动，滞后发展状态，明显不利于房地产企业的可持续发展。

（二）财务会计软件没有良好的通用性

结合国内房地产企业的财会软件应用实际来看，软件内部的各个核算子系统之间彼此分割，缺乏财会信息、数据传的系统性、一致性和实时性，各子系统模块之间相互分割，成为彼此独立的“鼓捣”。在不同商家购买的财会软件无法实现有机结合，使得财会电算化的系统独立于子系统，而控制管理、信息共享、数据交换等操作也无法进行。

（三）缺乏熟练的信息化建设人才

市场经济体制改革的不断深入，给房地产企业的会计工作注入了新的思路，同时对会计人员的素质要求也越来越高。要想稳步推动会计工作向前发展，有关人员必须要增强时代认识，认识到自己不光要做一个“会计型”人才，更要做一个具有信息化操作能力的复合型、知识型、技术型的业务人员。然而，我国房地产企业的一些会计人员却缺乏自我增值意识，对时展认识存在偏差，并没有及时地学习先进的信息化知识，这使得他们的业务能力也逐步落后于社会，与时代脱轨，会计管理难以实现进一步的发展。

三、新时期下房地产企业会计实行信息化建设的途径

（一）树立信息化理念，推进会计管理现代化

思想是行为的最大推动力，要想推动房地产企业会计管理信息化建设的创新发展，就必须要根据现代化企业创新发展指导性文件的要求，脱离传统管理理念的束缚，在实施会计管理活动的过程中，树立现代化的管理理念，并以此为基点，实现会计管理工作与企业的经营发展工作相融合。而在此过程中，作为负责会计管理工作的相关人员，必须要认清会计信息化建设有利于提高企业的管理水平。与此同时，相关负责人员还要对各项管理制度、细节了解透彻，立足实际，根据自己所负责的工作岗位出发，从常规工作做起，逐步强化各项管理工作。当然，为满足信息经济时代对企业会计管理工作提出的新要求，有关人员还应根据企业的发展需要，不断实践与探索，以制定一套新的管理规则，实现会计信息资源的优化配置。

（二）重视设施建设，建立信息化的管理系统

房地产行业具有一定的特殊性质，其拥有房款回收率、工程产值、销售额、利润额、管理费用率、目标成本等特殊的预算指标。伴随着现代化科学技术的高速发展以及广泛应用，房地产企业也开始引入现代化科技，组建基于计算机网络信息技术的管理系统，实现会计资料的信息化管理。从房地产企业的会计管理角度出发，通过信息管理系统的建立，能够借助数据库平台将所有的会计数据统一管理，从而形成一个集成化的信息库。而这个庞大的信息库，完完整整地记载了房地产企业从建立到发展整个周期的会计信息数据。信息管理平台自动化生成的报表，使会计管理人员得以脱离日常繁重工作的禁锢，大大提升了管理效率。此外，相关负责人员还可以把房地产企业会计管理的核心资源建设作为数字化资源建设的核心，把核心数据资进行数字化加工，建立重点专题数据库，人员信息数据库等特色数据库，实现网络环境下的资源共建、共享。

（三）完善监督评价体系，规范会计信息化建设

信息化建设深入推进与实施环境背景下，房地产企业应立足自身实际，健全相应的制度体系，并对各人员的职能、权限等作出明确规定，对每个活动事项都能够坚持实事求是、从实际出发，选用适当的制度、依据，进行科学判断，对发现的问题要及时解决，以免造成不必要的资料泄露。其次，企业还可以深入持久地组织《会计法》的学习宣传活动，构筑一个完善的会计管理体系，使各项会计工作能够逐步实现规范化管理。做到归档有范围，立卷有标准，保密有条例，确保会计管理信息化建设工作能够有条不紊地开展。除此以外，房地产企业还应加强对《会计管理制度》的制定，认真落实各项会计工作任务，确保会管理工作能够高质高效完成。只有制定好一套良好的监察机制，才能够以此为推动力，让一个企业的信息化建设通畅无阻，让企业的会计管理在这场变革中走得更快更远，更能适应时代和企业发展的需要。

（四）强化数据安全，构建总体信息化建设规划

在信息化经济的推动作用下，计算机网络技术发展速度极为迅猛。房地产企业要想实现以信息技术为载体进行会计高效管理这一目的，就必须跟随信息技术的发展步伐，进行全面的升级与完善，构建一个能够良好运作的总体性信息化建设规划，以强化会计信息数据安全。就现阶段国内企业所建构的信息化管理结构来说，主要由集中式与非集中式两中结构体系组成，而管理模式由信息化网络管理平台以及信息化网络管理应用两个方面构成。集中式结构体系作为一种平台式控制中心，其在实际的实践应用中，发挥着核心主导的作用，一直以来都备受企业的青睐。结合房地产企业自身的属性，企业再构建建设规划时，必须要打造一个安全的网络信息化环境，并对其所应用的网络安全性予以高度关注，通过安全软件、防御措施的构建让中小企业的信息化建设予以完善，让中小企业的信息数据能够得到安全保护。

（五）重视人员素质建设，提高管理人员工作意识

房地产企业的会计管理工作是一项系统化、复杂且细腻的工程活动，要想切切实实把这项工作做好，就必须要加强人员素质建设，深化能力培训，努力塑造一个综合型的组织，建设一支高素质的管理团队。首先，管理人员自身要做到“二心”，即虚心学习业务。对于一些不懂的业务和问题要虚心向有经验的同事请教，不要不懂装懂；在信息化技术深入推进的当前背景下，会计人员还需不但加强学习，补充自身的知识储备，用科学理论知识来武装头脑，以满足出纳工作信息化建设的需要；二是用心对待工作。各管理人员必须要具有一颗上进的心，并树立正确的人生观、价值观，坚守工作岗位，不断对工作进行经验总结，做到与时俱进的创新。其次，企业要给会计人员提供更好的学习机会以及成长平台。针对会计信息化建设，设立一个专门的管理团队，团队要定期学习与交流，积极参与企业文化培训、企业管理方式培训、员工工作要求培训以及员工职业技能培训等，从而让会计人员更好地去适应企业的运行环境，去满足企业发展的要求。

四、结语

综上所述，会计管理作为房地产企业进行经营规划的重要工具，其对企业经营具有指导和规划作用。信息化经济环境下，房地产企业必须要意识到社会变更以及市场经济体制改革对会计实现信息化建设带来的问题，脱离工作模式的禁锢，不断探索，积极寻找有效途径，解决会计信息化建设中难以避免的“瓶颈”问题，才能更好地促进房地产事业向前发展。

参考文献：

[1] 洪江岸.浅谈会计信息化对会计理论的影响[J].金融经济，2014（02）.

[2] 高林.加强会计信息化建设研究[J].中外企业家，2013（09）.

[3] 罗丽君.新时期会计信息化的几点思考[J].中国集体经济，2014（18）.

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信息技术的飞速发展冲击着各行各业，给全球房地产业也带来一场深刻的变革和发展的契机。在政府的牵头和推动下，在房地产业各界积极参与和实践下，中国房地产业已取得卓有成效的成果，呈现全面信息化的发展势头。具体表现在：

（1）房地产政务信息化成效显著。

许多城市利用信息技术开发了房地产政务管理软件，有效地改进了行政管理，提高了工作效率，完善了政府对房地产市场的监控和预测能力。

（2）房地产企业信息化取得长足进展。

房地产经营方式开始打上信息时代的烙印。一些房地产企业建立了企业内部网站，提高了信息传输速度，加快了企业决策速度，提高了办事效率。此外，各种针对房地产企业的计算机软件，如房屋销售软件、物业管理软件、租赁软件、房地产可行性分析软件、房地产开发管理软件等，也得到了广泛的开发和应用。

（3）初步建立了房地产宏观监测系统。

为适应我国房地产业发展的内在要求，针对市场信息零散、盲目投资行为大量存在等状况，我国已建立包括中房预警系统、中房指数、国房景气指数等在内的房地产宏观监测系统。

（4）智能化小区和网络小区建设步伐加快。

近年来，住宅的智能化功能被列为评价楼盘综合性能的不可缺少的一个重要指标，智能化住宅已逐步进入普通人的生活。社区提供与外界进行数据交换的软硬件设施和服务是家居功能向外拓展的必要条件。智能化的物业管理深入到各单位住宅，真正实现建筑智能化到社区管理的智能化。

（5）房地产网站发展迅速。

由于房地产业自身的行业特点，使其在网上具有更大的优势，房地产业各界都以最快的速度建立或准备建立自己的网站，将网络作为房地产信息的主要渠道。房地产网站建设提供了全天候、全方位市场服务的新模式，建立房地产在线咨询服务系统，引入城市电子地图，实现网上售楼，改变了传统的购房方式。同国外相比，我国房地产信息化整体水平较低，地区差异较大，东西部发展不平衡，仍存在诸多制约因素，还有很长的路要走。但是，房地产业唯有实现信息化，唯有与网络结合，才能焕发出新的活力。建立和完善房地产企业的网络系统，实现总公司与下属子公司之间的双向沟通和信息共享。通过信息平台的整合，为企业管理决策提供全方位、完整的信息数据，使企业的管理逐步走向信息化，建立企业网站，使其向房地产行业和管理信息服务方向转化，加强与员工的沟通，将信息化手段应用于具体管理工作的流程中。以国家信息化工作的指导方针“统一规划、联合建设、推广应用、发展产业、资源共享”为房地产企业信息化工作的指导思想，将房地产企业的管理全部数字化，充分利用先进的信息技术，使本企业集团形成一个管理对象数字化、管理专业网络化、数据动态实时化、管理决策科学化的现代企业，走一条结合自身特点，依托信息技术发展房地产信息化产业的振兴之路。

二、企业信息安全防范

随着企业信息化的发展，办公自动化、财务管理系统，企业相关业务系统等生产经营方面的重要系统投入在线运行，越来越多的重要数据和机密信息都通过企业内外部网络来传输。这在提高生产效率和管理水平的同时，也带来了不同以往的安全风险和问题。通过网络传输的数据信息如被非法用户截取，导致泄露企业机密；如被非法篡改，造成数据混乱，信息错误，造成工作失误等。另一方面，病毒感染造成网络通信阻塞，系统数据和文件系统破坏，系统无法提供服务甚至破坏后无法恢复，特别是系统中多年积累的重要数据丢失，对企业的生产管理以及经济效益等造成不可估量的损失。因此，如何保护企业机密，保障企业信息安全，成为企业信息化发展中需要面临和解决的问题，提上了企业的议事日程。企业信息安全管理即针对当前企业面临的病毒泛滥、黑客入侵、恶意软件、信息失控等复杂的应用环境制定相应的防御措施，保护企业信息和企业信息系统不被未经授权的访问、使用、泄露、中断、修改和破坏，为企业信息和企业信息系统提供保密性、完整性、真实性、可用性、不可否认。企业信息安全是一项复杂的系统工程，涉及技术、设备、管理和制度等多方面的因素，安全解决方案的制定需要从整体上进行把握。首先，企业必须根据实际情况全面做好安全风险评估。第二，采用信息安全新技术，建立信息安全防护体系。综合各种计算机网络信息系统安全技术，将安全操作系统技术、防火墙技术、病毒防护技术、入侵检测技术、安全扫描技术等综合起来，形成一套完整的、协调一致的网络安全防护体系。企业根据自身信息系统建设和应用的步伐，建立完整的信息安全防护体系，统筹规划，分步实施。第三，管理和技术并重，技术与措施结合。根据信息安全策略，建立健全企业信息安全管理制度，制定相应的安全标准，建立备份和恢复机制，提高安全管理水平。第四，充分利用企业网络条件，提供全面，及时和快捷的信息安全服务。第五，信息安全是一个动态过程，需要定期对信息安全状况进行评估，不断改进完善安全方案，调整安全策略。

三、总结

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尴尬之一：房地产企业遭遇“CRM成了企业信息化的代名词”

当前，具有相当比例的地产企业正经历着向服务型企业转变的变革当中。企业对于如何维系客户关系、加强客户服务手段，如何建立一个完备的企业级客户服务体系而绞尽脑汁。一批IT厂商，无论先前是做财务的、还是做ERP、做网络的、做OA的、做系统集成的，面对这个信息化几乎等于空白的新兴行业，怀着不同的目的纷纷杀入这片未被开垦过的金矿。这几年，不管你经营什么产品，只要贴上CRM的包装，似乎都变得好卖了。

一些IT厂商在CRM的美丽包装下，大作企业信息化的文章。我们知道信息化系统对于目前正处于管理转型期的房地产企业，最终仍然是一个解决问题的工具；一些地产企业内部CRM战略建设仍不健全，对于引入信息化的结果与运营估计不足，对CRM到底能解决哪些问题；哪些问题需要CRM解决仍然估计不足。

尴尬之二：房地产企业遭遇“此CRM非彼CRM”

房地产客户关系管理话题无论对于传统的IT软件厂商，还是对于起家于房地产行业专业的顾问公司，都是一个全新的话题。多数软件厂商在将通用CRM与房地产行业特点相结合时，往往略显经验不足，只了解CRM产品概念，却不懂房地产CRM理念。

1. 业务系统（售楼系统、物业管理软件）与CRM系统混淆：交易系统外加客户信息档案管理，来充当CRM。

2. 多为企业管理层的CRM，而非员工的CRM：一线员工成了CRM系统客户信息售及录入的被动工具，而非系统的受益者；员工参与积极性不高，客户关系何以靠其维系。

3. CRM应用客户关系理念体现不够充分：客户关系管理理念所倡导的“客户全程跟踪”、“个性化服务”、“链式销售”、“一站式服务”、“主动营销”等理念，在CRM中不能得到具体体现。软件厂商对房地产企业的CRM策略指导不够，更多做到的是日常工作的信息化实现。

4. 与为企业创造价值关系不大：CRM系统通常被软件厂商作为软件项目开发对待，考核软件的标准是实现客户提出的功能目标并得到项目验收通知书，至于如何能够"为客户带来价值"，并不是他们主要关心的问题。

尴尬之三：房地产企业遭遇“我们的CRM好像没有失败”

能够在CRM项目实施上取得成功的企业通常是那些有好的CRM策略，能够在实施过程中遵循合理的原则，并选择了好的CRM软件套件的企业。

许多客户不无尴尬地发出这样的感慨，"我们的CRM好像并没有失败；事实上，我们的CRM应用执行都是成功的，并且在工作上不同程度地对我有帮助；但为什么没有得到很好的应用哪？"

很多失败的原因其实与信息化本身没有必然的联系。原因可能是由于软件厂商没有能够介入企业CRM策略的开发，完成企业CRM管理咨询工作。多数企业即希望于直接通过引入信息化手段来解决原本需要人解决的问题，因此出现上述的尴尬局面就可以理解了。

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【关键词】城镇化；房地产企业；社会责任

城镇化是现代化的应有之义和基本之策，是人口向城镇集中的过程。新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。

自1996年以来，我国城镇化进入加速阶段，每年新增城镇人口约2000万人，年均城镇化水平提高近1.5个百分点。2012年，我国城镇人口已经超过7亿人，城镇化率达到52.6%。圈地扩容、盖楼建房的物理扩展必不可少，五年转移农村人口8463万人，城镇化率由45.9%提高到52.6%。对比美国城镇化率达到90%、韩国达到80%，这是世界最多人口的城镇化。

人力资源和社会保障部公报显示，截至2011年，2.5亿农民工参保者不足1/5。农民工城镇住房拥有率仅为0.7%。房地产业迎来重大的发展机遇，理应承担更大的社会责任。

一、企业的社会责任内涵

企业的社会责任，是企业在谋求股东利润最大化之外所负有的维护和增进社会利益的义务。范围不仅针对股东，而且对股东以外的雇员、债权人、客户、社区以及公共利益等均负有责任。

（1）表现形式：企业社会责任最初以道德责任的形式出现，后来逐渐发展为法律责任和软法责任，并同道德责任并存。法律责任是企业必须履行的守法义务，道德责任是企业营利前提下自愿地为他人或社会提供经济上的帮助。

法律责任化受到诸多因素的限制，在条件允许的情况下应尽可能扩大法律责任化的范围。软法可以借助其特有的提倡性规范促成企业社会责任的实现。

（2）伦理和道德责任：伦理和道德作为人类文明的基本因子，是指评价人类行为善恶的社会价值形态，具体表现为一定的行为规范和准则。要求企业行为合乎道德规范，尊重所有者以外的利益相关者的利益，善于处理组织与利益相关者的关系，也善于处理管理者和一般员工的关系，更善于处理同社会公众的关系。

道德可分为义务道德和愿望道德，愿望道德是“善的生活的道德、卓越的道德以及充分实现人之力量的道德”，它“好比是批评家为卓越而优雅的写作所确立的标准。”而义务的道德是一种基本的要求，就如“语法规则”，“如果说愿望的道德是以人类所能达致的最高境界作为出发点的话，那么义务的道德则是从最低点出发。”

（3）双重责任驱动：企业是经济实体、更是伦理实体。企业要尊重人、依靠人、发展人、为了人和社会公众。管理效益原则要求企业的效益评价不能仅仅由经济效益来决定，还要受其社会效益的影响。

内部责任而言，企业通过承担社会责任，可赢得声誉和组织认同，体现自己的文化取向和价值观念，为发展营造更好的社会氛围，使企业得以保持生命力，实现长期可持续地发展。

外部责任而言，企业承担社会责任，在社会发生变革时，可应对社会变革的消极影响，降低或减少社会变革因素而必须付出的改革成本。

二、房地产企业应承担的责任

2012年房地产业销售6.4万亿元，缴纳契税2847亿元，房产税1372亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获得8400亿元伸延，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元。房地产企业在新型城镇化过程中的影响越来越大。

从相关利益方综合而言，房地产企业应从以下几方面承担社会责任：

1.用“作品”意识承担对消费者的责任

确保工程质量，为消费者创造高质量的产品；保证项目的设计水平符合甚至要超过消费者的审美，解决消费者的审美疲劳。坚守精品意识，将住房从消费者眼中的“商品”升格为设计师、建设者的“作品”，使消费者享受收获商品的喜悦，设计与建设者收获价值认可的成就。

2.以“大家”概念承担对社区的责任

熟人社会发展到契约社会，并无法遏制人们渴望交流的愿望。以客户至上为原则，帮助业主实现住得更好、更宽敞、更舒适，满足与父母共同生活，回报父母养育和培养的恩情。

消费者购买房子会注重相同气质人群的聚集。人文环境决定家庭的生活质量，生活在和谐的社区。买房是选择一种生活方式，房地产企业要对消费者的邻里环境负责。为每一位业主从拥有舒适的房，到拥有幸福的家，到享受社区的良好人文，融入社区和谐的“大家”，成为他们事业的坚强后盾和心灵港湾。

3.以“事业”共识承担对员工的责任

员工是事业根基，也是社会的重要细胞。在经营困难期，“不抛弃、不放弃”，迎难而上，不裁员、不减薪，与员工一起生活，一起面对困难，一起享受快乐。注重让员工保持有优势的薪金收入，确保员工在满足“安全”需求的同时，能有体面的生活，有可以实现的个人梦想，自觉将“职业”转化为“事业”。

4.以“创值”行动承担对投资者的责任

对股东资金及收益的负责。让投资者的资金有安全保障，对企业有自豪感。让已购买房产的买家资产得以保值，也确保投资者的资金增值。注重为投资者“创造价值”，一是更立足卓越企业的打造，二是超越保值增值的概念，将“增值”提升到“创值”的层次。

5.“以慎取少用”意识承担对环境的职责

当前建设用地供给模式下，土地价格高企，房地产价格上涨；政府财政过度依赖土地收入，公共职能有所缺位。房地企业要加强内功，明确走资源节约、环境友好之路的重要性；无论在涂料、玻璃的采用上，采取低碳、环保的最新材料与技术；每一套单位都因地制宜，每一个空间都取其适当的比例，最大限度地让产品同自然环境、景观相融，以实现保护环境的大命题。

企业社会责任代表了商业文明的进步，体现了社会共同体的理性期望。房地产企业履行社会责任是执行发展战略的重要组成部分，履行好社会责任往往能带来更多的机遇。总而言之，在新型城镇化进程中，房地产企业均应自觉对社会有所作为，以高度的社会责任感进行企业运转，遵纪守法，崇尚道德伦理，促进企业和社会的和谐发展。

参考文献：

[1]蔡茂生，黄秋文，刘向阳，伍曙.《管理学基础》（第二版）.广东高等教育出版社，2011

[2]甘培忠：《公司控制权的正当行使》.北京：法律出版社，2006年版

[3]周友苏，张虹：《反思与超越：公司社会责任诠释》.《政法论坛》，2009年第1期

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[5]沈阳.《如何构建公平正义的竞争体系》.21世纪地产 ，2013年5月

[6]蒋建湘.《企业社会责任的法律化》.《中国法学》，2010年第5期

[7]史际春，肖竹，冯辉.《论公司社会责任：法律义务、道德责任及其他》.《首都师范大学学报（社会科学版）》，2008年第2期

篇7

强化对于房地产企业的财务活动过程管理工作

就筹资风险管理来说，主要是是房地产企业的筹融资策略应该改变原来的单纯依赖银行贷款的做法，而是转向以银行贷款为主，不断开拓创新多个融资渠道，实现低成本融资、确保项目资金链安全的策略。在进行投资风险管理的时候，房地产企业应该敢于进行风险投资以获取超额利润，又要克服盲目乐观和冒险主义，实现收益性、风险性、稳健性的最佳组合。这就需要房地产企业在进行投资决策前，做好各种信息的收集和分析工作，形成一种稳健的发展态势。就现金流量风险管理的时候，这主要是由于企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险，尤其是要降低各种成本，做好应收账款管理工作，加速现金的流入与流出进程。具体来说，房地产企业可以建立稳定的信用政策，评估企业的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立销售责任制。此外，房地产企业的收益分配风险管理，我们应该首先了解收益分配的两个方面是相互联系又相互矛盾的，我们必须处理好这二者之间的关系，尽可能的减少或避免收益分配上形成的财务风险。

建立健全房地产企业的财务风险预警体系

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关键词：房地产企业；信息化；成本管理

中图分类号：F27 文献标识码：A

原标题：中小房地产企业基于信息化平台的成本管理探讨

收录日期：2012年3月8日

房地产业经过20多年的发展，现已成为国民经济的支柱产业之一。自上世纪九十年代末自今，房地产行业经历快速发展期，在这一快速发展期，我们既看到了房地产业的急剧膨胀，同时又看到了房地产业经历了一系列政策调控洗礼。经济形势和房地产政策的不稳定，将房地产业暴露在很大的、不确定性的风险中。在技术日新月异、竞争日益加剧的当今社会，房地产企业为进一步提高其市场竞争能力、降低企业开发项目的风险，就必须加强项目开发各个环节的管理，提高企业应对风险的水平。当前很多房地产企业已经认识到要加强项目成本管理，提高企业核心竞争力，同时也要利用信息技术，有效提高管理执行力。

一、中小房地产企业成本管理现状评述

房地产企业在快速发展、政策扶持的背景下，很多企业进入房地产开发大潮，开发中只关注市场营销，而忽视了成本管理核心竞争力的培养，存在诸多成本管理问题。尤其是中小房地产企业，在项目开发和内部管理方面经验积累较少，或者很多企业是从其他行业转行从事房产开发，在房地产市场红火的背景下，成本管理水平低下，或者已经意识到其重要性却尚未投入更多的精力关注与提高。

（一）内部成本管理制度体系缺失。多数中小房地产企业内部成本管理制度体系缺失主要表现在公司老板或几个高层有一些成本控制意识，很多没有落实到公司规章制度及日常工作管理之中，或者说有些公司存在部分制度与考核，那仅是项目结算时对高层管理团队进行考核；这些已有的成本管理意识大多数还无法贯彻到中层管理人员及一般员工等执行层面，无法形成上行下效的有效成本管理体系；或者部分公司规章制度之中有成本管理的规定，但可操作性差，无法贯彻在日常工作之中，未达到成本管理的目的。

（二）成本管理水平粗放。多数中小房地产企业成本管理水平粗放主要体现在以下几个方面：一是无项目全成本管理意识，主要还是单一的工程成本管理思路，对于前期成本、管理成本、财务成本等还没有成本管理意思；二是无项目全过程动态成本管理意识，主要还是重要节点成本管理思路，如成本管理意识主要体现在设计环节，抓住设计环节的成本管理即可，而对于开发过程中成本管理仅是联系单变更控制，还未形成开发全过程系统的成本管理意识；三是成本管理无科学数据支持，主要还停留在个人经验判断阶段，缺少科学的成本数据对比分析，甚至根本无成本数据分析；四是资金管理水平低，资金管理计划不详，资金使用不确定情况较多，付款管理效率低，无形中也降低了企业资金效益。

二、中小房地产企业信息化成本管理探索

中小房地产企业虽然存在诸多成本管理问题，但随着房地产行业市场竞争加剧，中小房地产企业也在不断反思与探讨，很多公司在公司信息化管理与成本管理方面相结合，走出了信息化成本管理新模式。

（一）统一思想，构建成本管理体系。中小房地产公司内部管理架构虽不尽相同，但均围绕基本职能设置，对于全成本管理职能，尚未形成既定管理模式与职能岗位。为了达到全成本管理目标，需要突破人员限制，进行制度创新；组建全成本管理团队，落实岗位职责，明细责、权、利，形成公司成本管理规章制度，并将其岗位职责通过信息化实施计入公司日常工作规范流程，并实施考核管理。

我公司根据自身特点，成立了成本管理中心，直接对总裁负责，由总裁助理任主任，预算部经理、财务部经理任副主任，预算工程师、财务会计为组员。实施行政职能体系、成本管理体系双轨管理机制，同时也为多项目发展奠定管理基础。在成本管理信息化实施方面，充分考虑行政审批工作流程与成本管理的有效衔接。成本管理与考核相结合，新入职员工的系统培训、员工日常使用考核由成本管理中心主任进行考核，与考核奖挂钩；成本控制目标为成本管理中心的考核指标，由公司总裁负责考核，与年终奖挂钩。

（二）实施项目全成本目标管理机制。房地产成本构成包含六大内容，即土地取得费用、前期工程费用、工程建安费用、小区配套费用、开发间接费、期间费用等内容，即包含一个房地产项目立项、前期、规划设计、工程施工、验收交付及营销等所有环节发生的成本费用。

目标管理是实现成本控制的途径，目标成本是项目成本的控制标杆。目标成本要有指导性和严谨性，要基于市场状况和企业经营现状，结合开发经营计划，以信息化数据为科学依据，经过努力可实现的成本指标。

我公司以信息技术为依托构建了ERP成本管理系统，成本管理科目立足于公司管理现状，分为三级，以六大类房地产成本构成为根本，根据成本内容和合同类别具体再分两级，既要细化有利于施工过程中有效控制变更，又要考虑实际实施能力控制细化级别便于具体实施。

（三）加强过程动态成本管理，实时监控成本变化影响。成本兑现须经由合同管理环节来实施，合同执行中的变更则涉及动态成本监控，合同付款则涉及资金计划与实际成本核算等，因此，合同管理是成本管理的基础与核心，换句话说，以往的加强合同管理就是实施动态成本管理。

动态成本管理也分为重点环节和一般环节，重点环节为目标成本或主要成本成型的节点，如设计环节、招投标环节等，有效规避重大成本风险；一般环节为项目开发过程中涉及合同变更的环节，既要引导成本优化，又要控制成本变更，实时监控成本变化，有效控制合同变更成本。加强开发过程成本动态控制要综合把握即时性与整体性原则，真正为领导决策提供科学的参考。

我公司在动态成本管理过程中，利用成本管理系统数据库进行科学分析，重点环节实行成本管理中心主任负责制，目标成本分方案对比分析，主要成本按招投标综合对比分析，以科学数据为总裁决策提供依据；一般环节实行分级负责制，成本调整须进行综合分析，根据实际调整金额和比例分级审批，如合同变更调整金额在20万元以内的，且累计总调整金额在合同总造价3%以内的，由成本管理中心副主任审批，并抄报主任及总裁；超出的需经主任审批或总裁审定，开发过程中要工作效率与效益兼顾。

（四）加强资金管理，提高资金计划水平与运营效益。资金问题往往是中小房地产企业的管理软肋，因而，加强资金管理也是成本控制的重要管理目的之一。房地产项目的全成本体系、成本目标管理和动态成本控制为建立项目开发全程资金管理提供了科学的数据基础；合同的付款节点与工程进度计划结合，形成了项目现金流量表；项目建设资金的支出与资金筹措、销售资金回笼的有机结合，形成了项目资金营运表，科学的数据为公司领导提供资金平衡及综合运营的决策依据，可以有效地提高资金计划水平和资本效益。

我公司在资金使用方面实施严格的计划审批，根据成本管理系统制定合理的年度、季度和月度资金支出预算计划，实施预算资金审批制度，预算内资金实行分级负责制下的正常审批，预算外资金实行总裁负责制下的先计划后支出的严格审批制度。资金融通及销售资金回笼根据资金营运表编制资金收入计划，实施目标逐级考核制，有效地提高资本运营效益。

三、结束语

总之，通过基于信息平台的成本管理系统的构建，形成了系统的、合理的、科学的项目全成本数据库，基于数据库的各项成本指标分析，如以目标成本为成本控制上限，以动态成本与目标成本对比分析实时反映成本状况，为开发决策提供科学依据；通过信息化平台将成本管理体系中的行政工作流程审批与成本数据库进行有机衔接，以及成本数据库的数据作为考核指标依据，从监督与激励两个方面促使员工主动将成本控制与自己每天的工作思维和工作行为紧密结合。中小房地产企业从提高自身成本管理水平做起，由粗放式盈利模式向精细化盈利模式转变，逐步提高自身市场竞争优势，以适应日益变化的房地产市场。

主要参考文献：

[1]温艳芳.浅谈中小房地产企业项目成本管理.科学之友，2008.2.

[2]冯建德.论新形势下房地产企业全成本管理新理念.浙江房地产，2009.8.

[3]宋凯兰，曲晓虹.房地产企业成本管理问题分析.财经界，2009.10.

篇9

【关键词】房地产；企业管理；问题；对策

1 我国房地产开发企业发展现状

1.1 国际经济环境影响我国房地产开发企业

2008年美国的房地产金融泡沫的破灭全球经济进入下降通道，外资寻觅新的增长点通过各种方式参与我国房地产投资，致使我国房地产产能过剩价格高涨危机重重。

1.2 中国房地产开发企业受到国家严格的宏观调控

1.2.1 货币政策从宽松到从紧

过去国家为支持房地产发展实行宽松的货币政策，随着房地产市场超常发展，房地产泡沫显现融资结构不合理负债水平高，货币政策从宽松转为从紧。

1.2.2 限购限贷高压不断

在多轮楼市调控效果不理想的前提下，政府加大力度通过限购限贷控房价治通胀。

1.2.3 保障房建设控制总供给

据住房和城乡建设部测算，未来三年每年住房保障投资3000亿元，政府为民生履责房地产市场供给总量由此增加。

1.2.4 成交量大跌以价换量大势所趋

据合房网统计：上半年合肥需求减少2%、投资减少16%，房产市场供应充足但销售面积下跌。房地产商目前最大的难题是如何缓解日趋紧绷的资金压力，继绿地率先采取降价策略之后，越来越多的项目开始降价销售，降价销售是开发商快速回笼资金最有效的办法。

1.3 中国房地产业面临着前所未有的激烈竞争态势

1.3.1 土地市场竞争越拍越高

地方政府债务的加大进一步推高土地价格上行压力，因此各地“地王”的频现，土地成本升高推动房价升高，房地产业由此产生的泡沫使整个房地产业的风险在上升。

1.3.2 营销领域竞争愈演愈烈

单一分销、两部分销、多分销渠道、品牌营销、差异化营销等等层出不穷。

1.3.3 资金压力越来越大

货币政策进步一收紧贷款的难度增大，房地产行业融资难，资金成本随着加息升级而高企。

1.3.4 人才竞争激烈

人才短缺是大多数房地产企业普遍存在的问题，大型企业因高速发展不断高薪挖人，小企业很难留住人才，人力成本逐年上升竞争愈演愈烈。

1.3.5 管理模式落后和僵化是企业成败的根源

结构同质化，重视销售之道轻视客户服务，管理欠科学化规范，观念落后。

2 房地产开发企业管理中存在的问题

2.1 企业管理规模化精细化不足

2.1.1 市场主体准入门槛不高

房地产市场虽有优质大型房企万科、 恒大、保利、绿地等大企业，但中小企业数量多规模小信誉差实力总体不强，我国房地产开发企业总数约9万左右，以中小企业居多，我国法律要求房地产开发公司最低注册资本为500万元人民币，对资本密集型企业来说门槛不高。

2.1.2 精细化、产业化不足

多数企业精细化产业化不足，多为粗放式投机式经营，无长远战略规划。

2.1.3 发展动力不足

多数企业因缺技术、缺管理、缺品牌、缺持续的盈利能力，发展动力不足。

2.2 高负债经营，蕴藏巨大金融风险

2.2.1 财务状况需谨慎

据调查多数房地产开发企业资产负债率高于70%，已经超过国际公认的安全标准60%，而且不少企业甚至高于这一数据，财务安全风险极大。

2.2.2 资金压力大

银根收缩贷款难筹资市场火热资金压力大增，资金成本高、劳动力成本逐年攀升、材料价格不断上涨，融资是中小企业发展以及生存的瓶颈。基于资金链安全考量以及后期土地储备需要，降价保量势必是一种选择，新的房价拐点可能到来，但形式上也可能表现为暗跌，融资是房地产企业发展的瓶颈。

2.2.3 信贷风险、监管不到位

房地产的资金风险，主要是银行业的信贷风险，政府从宏观角度和全局立场考量调控势在必行，藉此降低或化解信贷风险。

2.3 企业品质意识不强

设计理念不新，同质化标准化较多表现，差别化个性化和品牌化较少表现，设计创新有待加强。

2.4 企业经营管理粗放、不规范

制度建设、团队建设 、流程建设、绩效考核、信息化建设、内部控制水平低，进度控制、投资控制、质量控制效率不高。

2.5 房地产企业诚信问题不容乐观

涉及质量的投诉不断、捂盘惜售、噪音问题、合同违约、面积缩水、物业管理混乱总是等业主投诉政府监管然后再处理，房地产企业诚信问题不容乐观。

3 房地产开发企业管理问题的对策

3.1 通过兼并重组等方式做大规模，整合行业优势资源

3.1.1 产业链整合、联合开发、资本重组

加强上下游产业链调研、整合产业链资源优势，做大做强主业之外吸收上游设计、监理、咨询以及下游的建筑安装装饰的优质企业。恒大集团在本次调控中弯道超越，2011年销售仅次于万科居全国第二，先后收购了如深圳建设集团在内的产业链高端企业，为下一步扩张积聚力量。兼并重组，利用物业的组合规避风险。适当的兼并重组、多元化以及转型，现在的转型就是从过去土地运作为主的环节，转向品牌运作的环节。商业模式的创新，开发商―制造商―投资商，管理是核心。通过兼并重组做到规模制胜，本轮调控中国内房地产企业总数由9万变为8万，兼并重组是做大做强提高竞争力的不可或缺的途径。一如当年的家电业百花齐放，经过若干年的市场洗礼，如今大家知道的也只有为数不多的几家品牌。中小房地产业还应该走联合开发、合作经营、集中和规模化道路，不仅提高其防御风险的能力，而且可以借助规模效益优势，为企业筹集到更多的开发资金。房地产开发企业的整合可以通过资产重组，让一部分有实力的企业借助资本市场，通过资本运作，以控股方式组建紧密或松散的企业集团，通过横向联合增强企业的资金实力，或是通过垂直联合来延伸企业的产业链，也可以鼓励有实力的企业集团采用兼并中小企业的方式实现规模效益，获得由规模扩大带来自身成本的降低、共享技术、管理经验、市场信息等资源，企业通过发行公司债券也是一条比较好的途径，通过透明规范运作也能提升房地产企业并购。

3.1.2 主动让利销售，回笼资金

加快资金回笼，拓展融资渠道，适当放缓节奏，理性开发以待后市，向三四线城市扩张，逆市中寻找新的增长点，更科学的管理，更人性化的营销，比如碧桂园率先在全国范围内降价，名利双收做有责任感的企业。

3.2 通过项目资本运作吸收社会游资参与，减少负债资金风险

3.2.1 对外项目化运作，整合社会资源、合作共赢

成立项目公司，利用各自资金、土地、品牌等优势合作共赢，进一步吸收社会资本参与以达到以小博大共同发展，减少企业负债率以及财务风险，通过联手、共享品牌，以求利益最大化。

3.2.2 对内成本为先，加强管控

学习美国西南航空公司以低成本经营作为其经营战略和竞争优势,采用高飞机转场率和高负荷工作量来降低成本。我国中小房地产企业的可据此在调查市场需求后设计标准户型、批量生产。在住宅市场，不与大公司正面交手，专门寻找被忽略的潜在市场，锁定客户群，低成本、高效率运营，开发适合自己的商业模式，将房地产实体产品进行系列化、通用化、组合化、模块化设计，合理简化产品与部件品种规格，通过批量采购降低成本。加强过程控制和决算控制，土地市场加大区域投资规模减少转场率节约管理费用，加快开发规模、提高开发速度。

3.3 重点塑造品质，提升房地产企业竞争力

3.3.1 品质内涵包括品牌和质量

质量树品牌、诚信立伟业品牌综合塑造可以通过品牌身份识别、战略规划、个性塑造、定位、核心价值界定、知名度打造、美誉度提升、忠诚度培育、联想建设、延伸、形象更新、国际化、整合传播、保护与危机管理、体验等步骤。

3.3.2 房地产企业品牌的塑造-工程设计创新

控制设计进度、加强设计审查、做好设计优化、施行精品化战略、标准化战略，加强设计创新、注重环保、节能减排、智能化的植入，针对2008地震危害加强抗震设计、提高抗震设防标准，减少结构性损伤提高建筑设防等级，设计理念超前确保设计的可靠性、先进性、科学性、合理性。不断学习国外先进的设计理念、设计风格。融古今中外之长为我所用，考虑结构耐久性加大钢材含量，社会效益将在更长的时间里显现，做负责任企业打造品牌从设计开始。

3.3.3 房地产企业质量的打造-工程管理创新

优选施工队伍，特别是好的项目经理团队更是重要，加强全过程控制采取旁站、巡视、抽检等多种方式确保施工工序质量，材料设备加强报验及见证取样送检确保材料质量，在人员、材料、机械、施工方法、作业环境等方面全程控制，确保工程质量始终处于受控状态。

3.3.4 房地产企业质量的后延-服务创新

房地产消费是一个连续的过程，既需要售前宣传又需要售后服务，随着市场竞争的激烈展开和购房者要求不断提高，延伸产品越来越成为竞争获胜的重要手段。以房企客服标准化为例，既需要技术标准，又需要管理标准，还需要工作标准。如对房屋有可能发生的质量缺陷进行处理的技术规范，房屋使用维修规程，对客服及客服提供可能产生的问题进行处置的技术规范；房企客服管理通用标准，房企客服三包管理标准，房企客服的客户管理标准，房企客服评审管理标准；客户服务部门职责标准、客服人员素质标准、客服人员岗位标准等都需要不断创新。知名企业万科的物业做得精细扎实、无微不至、服务贴心。

3.4 管理方法创新，提升房地产企业管理能力

3.4.1 管理方法和管理技术的创新

管理组织结构创新需全员参与重在基层，把问题和矛盾解决在基础阶段，避免信息传递失真、降效。合同管理、采购招标管理、财务管理、营销管理、成本管理等等施行标准化管理，利用标准流程、制度建设系统的数据库、指标库、动态控制及时更新，运用先进的网络计划组织优化、不断创新。

3.4.2 房地产企业信息化

房地产企业借助现代信息技术的强大功能，通过对企业内外部信息资源的深度开发和广泛利用，不断提高其决策、开发、经营、物业管理的效率和水平，进而提高房地产企业的经济效益和市场竞争力。房地产企业通过实现信息化，可提高其产品的科技含量（如数字化小区和数字家居），增强产品的市场竞争力；可促使房地产企业的组织结构、业务流程和管理流程更加合理，从而增强企业的应变能力；可进一步整合房地产企业的各项资源或生产要素，使其在一定技术条件下达到他们最佳结合，从而大大提高企业的生产经营效率和管理效率；可使房地产企业应用快捷的信息交流平台跟踪先进科技成果，从而提高企业的创新能力。采招管理、合同管理、工程管理、售后服务管理，引入信息化模块化标准化统一平台，在吸取一流企业管理模式、管理经验的前提下优化标准规范管理。房地产信息一体化管理平台建设是企业做大做强后标准化建设管理的必然之路，它解决了信息孤岛效应，减少了信息传递失真，增加了决策的及时性、准确性。目前在万科、恒大等知名企业运用，亟待推广普及。

3.4.3 建立学习型组织，不断增强创新能力

通过建立 QC小组，专题研究核心技术问题，解决专项方案，不断总结先进生产经验，扬长避短不断攻关攻坚，在技术领域及管理领域不断提高。

3.4.4 加强人力资源管理，提升房地产开发企业竞争力

建立好企业的培育、引进、留住高水平管理人才和技术人才机制，一方面设计合理的薪酬，另外尊重和发挥个人价值激发个人潜力以及自由的个人发展空间可以吸引和留住人才。企业可以积极与有关部门、高校、科研院所合作，组织形式多样的企业人才培训，提高员工的技能和业务素质，为企业培育一批业务、技术和经营管理三结合的复合型人才。一方面加强社会招聘选拔一流人才，同时建立激励与约束机制、施行监管分离也很重要。

3.5 建设和发展企业文化

建设房地产开发企业文化，以人为本。首先建立企业文化建设小组，其次提炼和强化以企业精神为灵魂的核心价值观念体系，再导入企业形象大力发掘宣传企业核心文化。打造适合的企业文化，营造良好的企业发展氛围，管理层对员工的支持、参与一线员工的工作，团队合作、无缝配合、高效协作，加强交流、充分沟通，充分调动员工的积极性和创造性，促进员工和企业共同发展。

4 结束语

面对当前国内国际环境，我国房地产企业发展形势严峻，只有加强管理不断创新，才能使房地产开发企业在激烈的竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1]方自虎.《建设工程合同管理实务》[M]，中国水利水电出版社，2005.4

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[5]叶檀.《中国房地产战争》[M]，山西人民出版社，2009年10 月第1版

[6]郎咸平.《标本：地产领导者领先之道》[M]，东方出版社，2006.1.1

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[9]波特.《竞争论》[M]，中信出版社，2003.1

[10]吕萍.《房地产开发与经营》[M]，中国人民大学出版社，2002.4.1

篇10

对于传统的企业的房地产财务管理目标主要是将利润最大化，这就需要考虑投入产出、风险因素和时间因素的相互比较，然后根据市场上股票的股价来进行财务分析和管理。由于受到多种因素的影响，波动性比较大，很难有一个公正、统一衡量的标准，使得财务管理工作中一些隐患。相比于传统的财务管理，房地产财务管理的目的主要是将房地产效益和合同责任都作为企业财务管理的工作内容，合理的对企业财务进行管理，选用最优的财务措施，对风险与报酬和资金的时间价值两者之间的关系充分考虑，在确保企业的经济增长的同时，加强投入资本和合同管理，将社会责任风险报酬、经济风险报酬和环境风险报酬的企业价值发挥到最大化，有效的保证合同的执行，促进房地产企业可持续化发展战略实施。

二、企业合同管理中房地产财务所存在的问题

（一）合同管理意识淡薄

在企业合同管理过程中，对房地产财务状况不够重视，没有有效的针对性的解决措施，在合同的执行中管理意识还比较淡薄，房地产财务工作受到阻碍，相关的财务报表不够详细，信息不够准确，企业自身的管理上存在着片面追求利润增长的理念，一些企业领导有着先施工，再签合同的思想，对于企业合同管理意识不强，财务管理人员缺少相关的监督，从而制约了房地产财务管理有效的实施。

（二）管理制度还不够完善

在房地产财务管理工作中，对于管理制度还不够完善。在企业合同管理中房地产财务管理是其中重要的环节。目前，在我国房地产企业对财务管理制度的制定缺乏该有的重视，对财务管理上没有一个合理的设计方法，导致在制定的过程中只是简单的制作，没有参照其它的数据，使得房地产报告缺失相应的科学依据和事后评估报告。相关的合同签订和经济效益统计工作没有一个具体的标准，对整个房地产财务管理运行造成一定的阻碍。

（三）合同管理不够规范

随着经济体制的改革，合同管理工作在我国许多企业中都开展起来。当时在合同管理方面还不够科学和系统，随意性问题比较严重，对一些相关事务的安排没有统一的规划。对于合同没有统一的格式，合同中的一些条款不够全面，相关条款制定不够严谨。一些房地产企业在经济活动中，没有按照相关的标准来制定合同，并且对一些注意事项、处理措施和责任分配都没有纳入合同中。转让合同、销售合同、采购合同，没有进行分类，对签订的合同没有合理、科学的编号，没有全面的合同档案体系，合同滥用现象比较明显。对合同的保管不够重视，使得财务部门不能及时的对合同所产生的交易信息进行记录，会计处理出现滞后现象，从而使得纳税不够及时。还有一些房地产企业信息化水平比较低，财务人员对合同的变更、登记等相关的操作全部依赖与手工，信息技术应用不强，造成财务管理效率低下，管理中错误问题不断提升。在资金方面出现数据偏差或者合同管理不足情况，对财务管理的工作造成一定的阻碍。

（四）监督评估机制还不够健全

在企业合同管理工作中，不仅要对计划的制定和执行落实，还要注重房地产财务活动的评估和监督。当前一些房地产企业在财务管理中没有相应的财务报表评估环节，对于财务的处理只是停留收支的环节上，没有对非货币信息过多的关注，这就使得企业合同管理的开展上不能有效的体现出合同的严谨性和规范性，使得房地产财务报告的准确性和关联性不能得到有效的体现。在房地产财务管理的执行和落实过程中，由于涉及的环节比较多，这就使得监督体制不能很好的开展，房地产财务管理受到一定的制约。

（五）管理人员水平还有待提高

在企业合同管理的过程中，合同签订和合同格式相对比较繁琐、结构比较复杂。由于缺少相关的专业人员，使得不能够在房地产财务中对企业合同管理有效运用。在房地产合同管理和制订过程中，工作人员专业知识比较缺乏，专业水平相对较低，这就使得企业合同管理过程中，不能发现问题的所在，制约了房地产财务工作进行。一些企业管理人员对房地产财务进行日常的审核时，由于专业水平的问题，很难发现其中的隐患，部分员工的工作积极性和工作责任意识不高，这些都使得在房地产财务工作难以开展和落实。

三、加强企业合同管理中房地产财务的应用对策

（一）提升财务管理人员的综合素质

在房地产企业中，根据目前财务人员综合性人才缺乏的情况，应该要加强对各种层次、各种类型的综合性人才队伍培养，以此来满足财务人员在合同管理中的需要[1]。推动财务工作模式的完善，更应该对现有的财务管理人员进行强化培训，提升自我的职业道德素养，并且能够让他们能够充分认识到合同管理在财务活动中的重要性[2]。财务管理人员在工作中应该树立工作责任意识，提升工作的积极性。通过互联网技术和相关的信息技术，对相关的人员进行指导，更好的培养实践性人才，保障房地产财务工作在合同管理中有效进行，同时满足合同管理中对财务人才的需求，确保房地产经济活动有效进行。

（二）建立有效的合同控制体系

当前一些企业所采用的财务管理制度，对于财务管理体系主体上还不太明确，没有特定的控制主体，造成企业财务管理工作没有有效的落实到实处，企业合同管理不够规范。对企业合同控制体系的完善和建立，对企业合同涉及到的数据应该要注意及时的进行记录。对于企业发展的投资项目应该做好审核工作，成立董事会，构建完善的合同控制体系，并且建立多元会的监事会结构。确定控制体系主体，采用分级负责的方式，明确各个企业部门之间的职责，将责任落实到个人。加强财务部门与其他部门共同配合，保障房地产财务能够有效的落实和实行。成立职工持股会，使员工的人力资本能够权益化，进而从内部进行监督和治理，减少财务工作的不规范性出现。提升员工的积极性，加强房地产财务管理。

（三）提升合同管理水平

企业合同管理工作是企业经营、发展的基本要求，根据当前企业合同管理执行不规范的状况，加强企业合同管理制度的执行是很有必要的。加强企业合同管理制度的执行开始应该做好合同中的编制工作，对合同的格式和内容进行要科学、合理的制定，合同管理中注重改革的重点，对于合同形式确定之后，不要随意的对其进行更改，尤其针对相关责任人对合同随意更改的问题，制定企业管理者共同审定批准制度，保障企业合同管理工作按规定程序批准并且能够严格执行。根据合同签订的形式，做好合同纠纷的应急预案和应对措施，减少合同问题所带来的经济损失。对于财务管理工作中出现的不符合财务管理制度的支出项目，做好监督和管理工作。然后对合同管理制度执行要加强检查工作，企业的管理部门对合同制度执行加强检查力度，对每个月、季度进行签订的合同数据状况进行审查，并且及时掌握和了解相关的合同制度执行情况和合同财务资金数据，同时房地产财务部门对相关的专项经费进行专项审计，从而避免漏记、多记的现象出现，确保企业合同管理有效进行，提升企业合同管理水平，促进企业更好的发展。

（四）健全完善考核评估制度

在房地产企业的运作过程中，评估和核算是企业用来调整财务活动的方式，能够有效的保障财务管理工作的标准化。在房地产企业的财务管理中，应该定期及时的对合同财务收支状况和具体的资金流动状况进行评估和总结，以便于能够在最早的时间内对出现的问题进行改正和调整。加强对合同项目考核和评估，进而提升财务管理的价值。注重房地产企业财务管理的改进和创新，结合房地产企业的实际情况，科学、合理的制定有效的考核评估制度，这样才能保证财务管理在运行过程中对合同涉及到的收支情况真实性，确保企业经济活动正常运行。

（五）转变合同管理观念

目前，房地产企业主要是以追求经济效益最大化为目标，对企业合同观念还比较落后。随着经济不断的发展，对于财务管理越来越重视。消费者的消费观念对好的房地产楼盘更加的青睐，为保障房地产企业财务运行水平提升，转变合同管理观念是很有必要的。通过多元化、科学化的合同管理观念加入到财务管理中去，不仅能够解决房地产企业运营中所出现的问题，还能够改变当前环境下房地产企业外在性的情况，而且还可以协调好财务关系，组织好资金运动，有利于抢占市场份额，推动房地产企业合同管理与财务管理效益统一和谐，使房地产企业价值达到最大。

四、结语