税收的征收方式范文

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关键词：个人；二手房；居住；税收政策；税负

一、引言

个人居住用二手房交易涉及的税种有增值税、城市维护建设税、教育费附加、契税、个人所得税、印花税、土地增值税。根据财政部、国家税务总局的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号），自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。因土地增值税只对出售或有偿转让房地产的行为征税，对继承及受赠等无偿方式取得的住房不征税，所以，二手居住用房交易不涉及土地增值税。根据上述文件，对个人销售或购买住房亦暂免征收产权转移书据印花税。由此，增值税、契税、个人所得税成为个人居住用二手房交易中的主体税种。

二、个人居住用二手房交易的税收政策分析

个人二手住房有两种来源，一是通过购买方式取得，二是非购买方式取得。两种来源的住房再转让，其适用的税收政策有所不同。

（一）购买方式取得住房购买方式

取得住房，购买方缴纳契税，出售方缴纳增值税、城市维护建设税及教育费附加、个人所得税。购买方的再销售环节即交易对方的购买环节，其适用的税收政策是相同的。

1.增值税。财政部、国家税务总局的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税［2015］39号），将营业税免征期从5年恢复至2年。“营改增”后，财政部、国家税务总局的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，细化了个人住房转让中增值税的税收优惠。根据上述规定，个人将购买不足2年的居住用房对外销售的，须按5%的征收率全额计算缴纳增值税。但个人将购买2年及以上的居住用房销售，对北京、上海、广州、深圳四市及四市以外的地区则实施不同的增值税政策。北上广深四市，个人将购买2年及以上的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额为计税依据，依照5%的征收率计算缴纳增值税；个人将购买2年及以上的普通住房对外销售的，免征增值税。北上广深四市以外的地区，个人将购买2年及以上的住房对外销售的，不区分普通住房及非普通住房，均免征增值税。其中的普通住房与非普通住房的标准，依据国务院办公厅《转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（［2005］26号）规定的原则判定。从目前情况看，各地规定的普通住房单套建筑面积标准一般向上浮动，但不超过144平方米。

2.契税。《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税［2016］23号），规定了最新的契税政策。对于个人购买的家庭唯一住房，面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对于家庭第二套改善型住房，北京市、上海市、广州市、深圳市的政策与其他地区有所区别。其他地区个人购买面积在90平方米以上的家庭第二套改善性住房，减按2%的税率征收契税，北上广深四市，个人购买家庭第二套改善性住房，暂不享受契税优惠，无论面积大小，统一按3%的税率征收契税。其中，家庭成员范围包括购房人及其配偶、未成年子女。

3.个人所得税。税收政策涉及三个文件，即《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字［1999］278号）、《关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发［2006］108号）、《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税［2010］94号）。根据上述文件，可将个人出售自有居住用房的所得税税收政策归纳为四个层次：一是住房转让所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税；二是应税所得是房产转让收入减除房产原值、交易税金及合理费用后的余额；三是纳税人不能准确计算应纳税所得的，省级地方税务局可在住房转让收入1%—3%的幅度内确定核定征税比例。目前，各地核定征税的比例大多为住房转让总价款的1%；四是对个人转让自用5年以上的唯一居住用房取得的所得，继续免征个人所得税。但从2010年10月1日起，对出售自有居住用房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

4.税收筹划空间。购买形式取得的住房，其再销售过程中享有税收优惠的主要条件与产权人、不动产所在地、房屋自购买至再销售的时间间隔、房屋的建筑面积有关。而前述条件都属于客观存在的事实，难以变更。购买方式取得房屋，基本不存在税收筹划空间。

（二）非购买方式取得住房

非购买形式取得的住房，主要包括受赠取得、继承取得和离婚析产取得三种方式。上述方式取得的房产，涉税环节有两个，即取得环节和再转让环节。受赠包括受遗赠、源于近亲属关系的受赠和承担抚养赡养义务型受赠。上述受赠类型的取得，连同继承取得和离婚析产取得住房，在受赠环节、继承取得环节、离婚析产取得环节无须缴纳增值税及个人所得税；另外一种类型的受赠，是受赠人不承担对赠送人的直接抚养或者赡养义务的受赠，本文称之为其他无偿受赠。其他无偿受赠，在受赠环节，赠与人无须缴纳“财产转让”项目个人所得税，但受赠人须缴纳增值税及“其他所得”项目个人所得税。再转让环节，非购买形式取得的住房，皆须按相应规定纳税。

1.增值税。非购买形式取得的住房，在取得环节，其增值税税收政策源于两个文件。一是财政部、国家税务总局《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，该规定明确，离婚财产分割，将自有居住用房无偿赠送给近亲属或对其承担直接抚养或者赡养义务的人，或法定继承人、遗嘱继承人、受遗赠人依法取得房屋产权，属于免征增值税的情形。二是原《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，对单位或者个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人的情形，即本文所称的其他无偿受赠，属于视同发生应税行为，应该缴纳营业税。且《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》亦未规定其他无偿受赠行为免交增值税。因此，该种受赠属于应税受赠。再转让环节，非购买形式取得居住用房的房产所有人，须按规定缴纳增值税。主要依据三个税收政策文件：一是《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发［2005］172号），二是《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发［2006］144号)，三是财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税［2009］78号）。根据上述三个文件，其他无偿受赠方式取得住房，其对外销售时，购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。通过其他无偿受赠以外方式的受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，其对外销售时，购房时间按发生上述行为前的购房时间确定。

2.契税。非购买形式取得住房，免税情形有两种，一是法定继承取得，二是离婚析产取得。依据的文件是《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函［2004］1036号）及《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函［1999］391号）。

3.个人所得税。相关税收政策文件有三个，分别是《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税［2009］78号）、《关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发［2005］172号）及《关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发［2009］121号）。非购买形式住房的取得环节，被继承人死亡且无所得，赠与人因无偿赠与而无所得，这两个主体皆无须纳税。根据上述三个文件，其他无偿受赠方式取得住房的受赠人，应依据“其他所得”项目缴纳20%的个人所得税，应纳税所得额为赠与合同的房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。通过其他无偿受赠以外方式的受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，取得人在取得环节皆无须缴纳个人所得税。再转让环节，在应税所得的计算上涉及两个要素，一是上一次购房时点，二是本次计税原值。前者关系到是否达到税收优惠年限，后者关系到具体纳税额度。根据财税［2009］78号文件，无论个人通过其他无偿受赠方式以外的受赠、继承等非购买形式取得的住房，还是通过其他无偿受赠方式取得住房，其对外销售计算个人所得税时，购房时间均按发生上述行为前的购房时间确定，应纳税所得额为转让收入减除被继承人或原赠与人取得该房屋的实际购置成本及继承、赠与及转让过程中支付的相关税费后的余额。根据国税发［2009］121号文件，个人离婚析产取得的房屋再转让，应税所得为转让收入扣除相应的财产原值和合理费用后的余额。其财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和与转让者占房屋所有权比例的乘积。值得注意的是，根据国税［2006］144号文件，受赠方式及继承方式取得的房产再转让，其个人所得税，不得核定征收，须严格按照税法规定据实征收。

4.印花税。财税［2008］137号文规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。但其并未规定，因购买以外的方式所立的产权转移书据免征印花税。所以，非购买方式取得的住房，需按0.5‰双边计征产权转移书据印花税。对于继承或遗赠，由继承人或受遗赠人单边缴纳。5.税收筹划空间。非购买形式取得住房，存在一定的税收筹划空间，操作的关键是改变非购买住房的取得类型。一是将源于近亲属关系的受赠取得，或受赠人对赠送人承担直接抚养或赡养义务的受赠取得，转变为继承取得，取得人可规避契税。但该种方法的适用前提是近亲属须具备继承条件。二是将其他无偿受赠取得转变为受遗赠取得，受赠环节，赠送人可规避增值税及“财产转让所得”项目个人所得税，受赠人可规避“其他所得”项目个人所得税。三是将其他无偿受赠取得转变为买受取得，可规避受赠环节受赠人的“其他所得”项目个人所得税。

三、具体适用

分析案例：王某与赵某不存在近亲属关系，王某也不承担对赵某的直接抚养或赡养义务。2014年8月10日，赵某将其购置的一套地处广州市区的非普通居住用商品房赠予王某。该房屋为赵某在2013年6月购置，购置原价为60万元，该房产的市场价值为100万元，赠与合同上标明的价值也是100万元。2016年9月，王某以110万元价格出售上述受赠房产。假设该受赠房产属于王某的唯一自有住房，当地契税税率为3%，不考虑印花税及其他费用，则受赠与转让环节的税种及税负见表1。

（一）增值税受赠环节，因王某不是赵某的近亲属，亦不对赵某承担直接的抚养与赡养义务。该种受赠属于其他无偿受赠；另一方面，赵某2014年对外赠送房产，发生在“营改增”之前，且自购买房产至将其对外赠送时间未满5年，应全额计算缴纳营业税。营业税法定纳税人为赠与人赵某，而非受赠方王某。营业税额为：100×5%=5（万元）。

（二）城市维护建设税及教育费附加受赠环节，赵某须缴纳城市维护建设税及教育费附加：5×10%=0.5（万元）；再转让环节，王某须缴纳城市维护建设税及教育费附加：0.24×10%=0.02（万元）。

（三）契税根据国税函［2004］1036号，只有法定继承人继承房屋产权不征收契税，遗赠及普通赠送皆不免税。因受赠之时是2014年，且受赠房产属于非普通住房，根据财税［2010］94号文件，王某应按3%的税率缴纳契税。金额为：100×3%=3（万元）。再转让环节，由王某房产的买受人根据具体情况计算缴纳契税。

（四）个人所得税受赠环节，赵某无须缴纳个人所得税，王某按“其他所得”项目计算缴纳个人所得税为：（100-3）×20%=19.4（万元）。再转让环节，王某须就财产转让所得项目，扣除赵某取得该房屋的实际购置成本及受赠与转让环节承担的交易税费后，按“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税：（110÷1.05-60-3-5-0.5-0.02）×20%=7.25（万元）。

（五）受遗赠及购买取得情形1.受遗赠取得。假设上述房产是王某受赵某的遗赠所得财产，其他条件不变。受遗赠环节，赵某无须缴纳营业税，亦无须缴纳城市维护建设税及教育费附加。王某无须缴纳“其他所得”项目个人所得税，但仍须缴纳契税3万元。再转让环节，受遗赠及其他无偿受赠两种情形下增值税的计算规则不同。在计算增值税的增值额时，遗赠的取得原价对应的时间是赵某买受房屋之时，其他无偿受赠的取得原价对应时间是发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间。

因此，遗赠所得房产的再转让环节，王某须缴纳增值税:［110÷（1+5%）-60］×5%=2.24（万元），相应城市维护建设税及教育费附加为0.22万元。该环节，受遗赠及其他无偿受赠两种情形下“财产转让”项目个人所得税计算规则相同，王某须缴纳个人所得税：（110÷1.05-60-3-0.22）×20%=8.31（万元）。2.购买取得。假设上述房产由王某自赵某处以100万元的价格购置，其他条件不变。购买环节，赵某须缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加5万元及0.5万元；须缴纳个人所得税：（100-60-5-0.5-60×3%）×20%=6.54（万元），核定征收为：100×1%=1（万元）。王某须纳契税3万元。再转让环节，王某将位于广州的购买已满两年的非普通住房出售，以销售收入减去购买住房价款后的差额为计税依据计算缴纳增值税：（110÷1.05-100）×5%=0.24（万元），城市维护建设税及教育费附加为0.02万元。但个人所得税应为：（110÷1.05-100-3-0.02）×20%=0.35（万元），核定征收方式为：（110/1.05×1%）=1.05（万元）。

四、结语

从上述案例来看，尽管交易主体也享受了一些税收优惠政策，但个人所得税非核定征收方式下，二手居住用房交易总体税负较重。不考虑印花税及再转让环节契税的情况下，其他无偿受赠、受遗赠、购买三种取得方式的房产，取得和再转让两个环节，两个纳税主体承担的总税额分别为35.41万元、13.77万元和15.65万元，二手住房两次流转的交易总额为：（100+110÷1.05）=205（万元），其总税负分别为17.27%、6.72%和7.63%。除此以外，个人居住用二手房交易的相关税政还存在以下两个主要问题：一是个人所得税核定征收方式存在缺陷。个人所得税的设计，未考虑通货膨胀因素，若按实际所得额征收所得税，对纳税人显失公平；同时，核定征收方式避免了核查房产取得成本的繁琐，保障了国家的综合税负平衡。但该种方式却导致了纳税个体间税负的不公平。对于同一纳税人，按实际应税所得征税及按核定方式征税，税负存在很大差异。上例中，赵某将购置原价60万元的房产出售给王某，赵某按实际所得须纳税6.54万元，核定征收仅须1万元；王某再销售环节，由于转让所得较少，实际计算的个人所得税远低于核定征收的金额。因此，对于不同纳税人，由于将转让总价款，而不是将转让所得作为计税依据，会发生无所得的转让方也须承担税负的情形。二是其他无偿受赠方式取得的房产，存在个人所得税的重复征税问题。其他无偿受赠方式取得的房产，尽管受赠人在受赠之时已按“其他所得”项目计算缴纳了个人所得税，但其再转让环节，仍须就“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。根据财税［2009］78号文件，据以计算所得额的房产原价是赠与人取得该房屋的实际购置成本及赠与和转让过程中支付的相关税费，而不是赠与合同的价格及赠与税费。这就导致对赠与合同价值与原赠与人购置成本价值的差额部分，作为同一税源被同时征收了两个项目的个人所得税。

参考文献：

［1］财政部、国家税务总局.营业税改征增值税试点过渡政策的规定［S］.财税［2016］36号.

［2］财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部.关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知［S］.财税［2010］94号.

［3］财政部、国家税务总局.关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知［S］.财税［2009］78号.

［4］国家税务总局.关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知［S］.国税发［2009］121号.

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关键词：房地产税 实施 经济发展 影响

要分析房产税的影响首先必须了解什么是房产税，为什么要开征房产税，以及房产税如何征收。

一、房产税的基本概念及其目的

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。从性质上看，房产税属于保有税，即针对不动产保有行为的一种征纳。

从房产税所具有的特性来看，房产税具有两个目的：一、有利于筹集地方财政收入。房产税属于地方税，征集房产税可以为地方政府筹集市政建设资金。二、有利于加强房产管理。房产税是调节房地产市场的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定资产投资规模。

二、房产税的计税方法

根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：

第一、按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：

年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%

第二、按租金收入计算，其计算公式为：

年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)

1、房产的计税余值

按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。

所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。

这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。，凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。

2、租金收入

按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税

房产税是一个社会性的问题，它的实施关系着整个社会经济的持续稳定发展，同时，房产税的开征也有力地影响着社会公平。

三、征收房产税对社会经济的影响

1、在短期内，对个人住房征收房产税必将抑制商品房的投资和投机需求

政府有关负责人表示，试点征房产税开始后，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在全国范围内征收、这必将影响部分购房者投资房产的意愿，甚至开始抛出投资投机性住房。

对个人住房征收房产税，增加了住房持有成本，无论是自住房购买者还是投资者都会更加谨慎。未征收房产税前，住房持有成本低，很多买得起房的人都会多买房子囤起来，等房价高的时候再卖出去。征收房产税后，住房持有成本增加，购房者就会考虑到可能承担的风险，很多人在买房时就会量力而行，在房产投资上也更加谨慎。

2、 征收房地产税不会影响房地产业的发展

虽然国家为了房地产的健康发展对个人住房征收房产税，一定程度上可能会抑制商品房的投资，但是，与此同时，由于国家加大了保障性住房的建设步伐，所以，国家对房地产市场的宏观调控措施并不会影响房地产业的发展，恰恰相反，国家对房地产市场的宏观调控措施不仅会加快稳妥的解决居民的住房问题，而且会促进房地产市场持续、平稳、健康的发展。

3、 对个人住房征收房地产税将加大我国地区间税收分配差距，从而影响到地区间经济协调发展

我国由于地区间的经济发展存在差距，各地区房地产销售价格有显著差异，基本趋势是越发达地区房价越高，地方政府征收的房地产税就越多，课税GDP增加更加明显，这将加大地区间税收分配差距，影响地区间经济协调发展。

因此，我认为房产税应该根据不同地区的实际情况按不同的税率征收。

四、征收房产税对社会公平的影响

从房产税征收的对象来说，对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面也有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。

住房是居民财产的一个主要组成部分。居民的财富可以分为三个部分：当期收入、动产和不动产。房地产差不多占了资产总额的一半。众所周知，有钱的人住的房子大，理应多交税，穷人住的房子小，甚至没有房子，他们理应少交税或者不交税。

近年来房价暴涨，住宅的价值也随之攀高，户型越大涨得越快。如果没有相应的税种，贫富差距可能会越来越大。向房地产衍生的资产性收入征税是完全合理的。

当前，中国的贫富差距居高不下。根据世界银行《世界发展报告2006》提供的近年来收入分配不平等状况的测量指标，在127个国家里，中国与几个拉美和非洲国家并列于第95位。收入不平等程度高于中国的只有29个，其中27个是拉丁美洲和非洲国家。亚洲只有马来西亚和菲律宾两个国家的不平等程度高于中国。非常遗憾，中国被列入少数收入分配不平等程度很高的国家。

值得特别关注的是，近年来贫富差距非但没有缩小，还在继续加大，这说明我们的税制亟待改革，其中房产税缺位是一个很重要的原因。开征房产税的目的恰恰就是要帮助低收入家庭，通过开征房产税提高地方政府转移支付和改善公共福利设施的能力，缩小贫富差距。此外，征收房产税还可以让广大民众分享房地产(包括土地)升值的好处，有助于促进社会公平。

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关键词：房产税 贫富差距 计税依据 合理调控

一、房产税

房产税是以房屋为征收对象，按房价或出租租金收入征收的一种税，又称房屋税。其属于财产税中的个别财产，征收范围限于城镇的经营性房屋。

对房屋征税，我国自古有之。周期的“廛布”，唐朝的间架税，清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞”，清末和民国时期的“房捐”等，都是对房屋征税。后，1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》。1973年简化税制，将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税。1984年10月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税。同时，鉴于中国城市的土地属于国有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。 1986年9月15日，国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。

二、我国房产税征收的现状

目前我国社会主义现代化建设进入了新阶段，制度的发展和经济的提升促使收益分配方式、资金分配、结构产出结构以及社会财富分配方式的逐渐改变，这种巨变实际上向我国的现行税制提出了威胁和挑战。现行我国房产税采取“内外有别，两套税制”并存的税制，导致了我国经济建设背景下收费主体与收费行为的不均等程度较高，特殊利益集团的超国民待遇屡见不鲜，另外一些却处于被贬低和歧视的被忽视状态。这种不合理的构建原则有悖于政府的税收政策，直接影响税收收入，同时危害了我国公平市场竞争的创造。去年年底，重庆和上海宣布，将按年对当地部分住房开征房产税，其中上海是对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，而重庆则是对主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品以及外地炒房客在重庆购的第二套房征收房产税。两试点政策略有不同，单都明确主要是以对增量住房征税为主，对存量住房涉及较少。

三、我国征收房产税的目的

（1）房产税的目的是要帮助建立公平的社会财富分配机制与有效率的土地资源配置机制，；

（2）房产税增加了持有成本，减少投机性购房者屯房数量，相对增加住房供给量，从而有助于减轻房价上涨压力；

（3）房产税带来的大额政府收入将有助于缓解目前低收入家庭家庭居住困难的问题；

总而言之，房产税这种以房产为征税对象，在保有环节向产权人征收的税种，属财产税的范畴，是作为一种调节贫富差距、保证地方财政收入的重要手段存在的。

四、我国当前征收房产税存在的问题

目前，我国关于房产税的征收依据是1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，这是根据上世纪80年代中期的经济体制、社会发展条件以及相关部门的征收能力制定的，27年来我国社会主义市场经济体制发生了翻天覆地的变化，税收制度必须建立于国家当前的经济发展条件之上。房产税的征收主要面临以下几大难题：

（一）公民认知度不够，依法缴税服从度差，偷税漏税屡见不鲜。

有的房产所有者对房产税政策认识不够、缺乏了解，认为该税种属于可选择性税种，而非类似于增值税、消费税、所得税等一般性的常规税种。一些企业为降低企业生产成本，提升企业利益在申报中虚报、少报数据，如将已竣工并投入使用的房产挂账在“在建工程”科目上，不转成本。而相关部门现今也没有可以将偷税、漏税现象根治的行之有效的方法，从某种程度上纵容了这些行为。

（二）征收对象难以明确，征收难度大。

征收房产税的目的之一是抑制投机性住房需求，而非打击自主性的刚性需求，这需要明确从家庭过的第几套住房开征。退一步来看，即使以家庭为单位的第二套住房为起征点，这需要相关部门建立一个全面、实时和动态的全国居民个人房产购买和保有情况数据库。同时，各地民政部门、公安系统也需要配合建立全面、实时和动态的居民婚姻和家庭人口以及户籍的数据库。这一系列的数据库建立难度太大，不仅需要大量的资金投入，人力的投入也不可少，代价太大。

（三）房产价值的评估难以进行。

房产税的计税依据和税率须建立在公平的基础上，面临如何确定的问题。然后地段的差异甚至地段内有无重点学校等的差异，都会造成房产价值的巨大差距。如何准确、动、态公平地评估纳税额将是一项浩大的工程。换句话说，如果仅是大体分区确定房产基础价格，这就有悖于公平的原则了。

（四）重复征税问题。

在西方国家，房产税的征收更多的是对应地方公共服务。但就我国目前情况而言，在房地产开发交易环节，个人住宅在购买居住的过程中实际已承担了大量与基础设施和公共服务配套相关的税收，范围涉及广，再加上存量房颤的税收待遇问题。在开征房产税时，这些已压在消费者肩头的税赋是必须要考虑的问题。

（五）相关部门各项服务制度缺失，行事质量不够。

由于现今基层税务部门科班出身的财税专业的人才缺失，在税收计算、征收的过程中，指导、检查、开展约谈和问责等方面存在管理漏洞。此外，个别税务机关习惯于强调税务机关的职权、突出纳税人的义务，习惯于“任务治税”，仅满足于财政支出需要的税收计划，房产税当做零星小税，重视不够，长期存在“重大税轻小税重主税轻附税”的征管倾向。

五、针对上述问题的解决建议构想

（一）强化公民意识，提升公民认知

宣传工作是提高纳税人依法纳税意识和税收遵从度的基本保证。要充分利用广播、电视、网络等现代信息传递方式，加强政策宣传，完善纳税服务，及时有效的告知房产税的纳税依据、特点，房产税纳税义务人，房产税征税对象等，努力宣传税收法律法规，让纳税人知法、守法、用法。

（二）动态分区划分评估房产价值，逐步扩大税基

由于各地经济发展不同步，各地房地产市场发展情况势必存在差异，各地房价和居民收入水平也不等，所以各地政府需要基于本地实际情况征收房产税为满足居民的住房需求。相关部门可采用成本法、市场法和收益法，对房地产时兴批量评估，让经济发展、公共投入、区域优势等各种因素带来的土地升值通过税收能进行有效地调节。

（三）调节减免税范围，尽量避免重复征税

近年来我国出台了一系列调控房地产的政策，就是为了抑制投机性购房、炒房，也是为低收入家庭解决住房问题。而就事实而言，房地产行业是我国目前拉动GDP增长的主要行业之一，故而，政府可以通过征收房产税合理调控居民购房，促进房地产市场健康地发展。

（四）完善税收监督制度，引进税收专业人才

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关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法

为调节收入分配，引导个人合理住房消费，根据国务院第136次常务会议有关精神，重庆市人民政府决定在部分区域进行对部分个人住房征收房产税改革试点。现结合我市实际情况，制定本暂行办法。

一、试点区域

试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（以下简称主城九区）。

二、征收对象

（一）试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：

1.个人拥有的独栋商品住宅。

2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。

新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。

（二）未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

三、纳税人

纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。

应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。

四、计税依据

应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。

独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。

属于本办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。

五、税率

（一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。

（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

六、应纳税额的计算

（一）个人住房房产税应纳税额的计算。

应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率

应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。

（二）免税面积的计算。

扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。

纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

七、税收减免与缓缴税款

（一）对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。

（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。

（三）因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。

八、征收管理

（一）个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。

（二）个人住房房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

（三）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息。

（四）个人住房房产税的征收管理依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。

九、收入使用

个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。

十、配套措施

（一）上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价按照政府职能部门的年度均价计算确定。

（二）有关部门要配合征收机关应用房地产评估技术建立存量住房交易价格比对系统，对各类存量个人住房进行评估，并作为计税参考值。对存量住房交易价明显偏低且无正当理由的，按计税参考值计税。

（三）财政、税务、国土房管、户籍、工商、民政、人力社保等主管部门要共同搭建房地产信息平台，抓紧建设个人住房信息系统。

（四）各相关管理部门要积极配合税务部门建立个人住房房产税征收控管机制。对个人转让应税住房不能提供完税凭证的，不予办理产权过户等相关手续。

（五）纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳税款的，由地方税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，地方税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。

（六）欠税公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。

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关键词：房地产;建安企业;税收;征管

中图分类号： F830.44 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）33-65-2

0 引言

近年来，房地产行业发展势头迅猛，已成为推动我国经济发展的重要力量。同时，为了更好地调控国家经济形势，我国实施了一系列的改革措施，税收对国家实施经济宏观调控来说是重要的杠杆，对我国经济的发展具有至关重要的作用。文章首先对房地产及建安企业的税收征管的重要性进行了简要的分析，并就其现状提出了几点强化措施，旨在为业内人士提供一些参考和建议。

1 加强房地产及建安企业实施税收征管的重要性

社会与经济的发展带动了房地产及建安行业的发展，税收也随之增加。税收作为调控经济的重要手段，是组成财政税收的一项重要内容，尤其是对近年来发展迅猛的房地产行业来说。随着我国各项体制改革的深入，新的《营业税条例》、《增值税条例》等相继颁布和实施，其中的一些政策发生了改变，例如预收款项、甲供材等，明确了其预收款项、自产货物的纳税义务以及各项税款的计算标准。因此，深入分析房地产及建安企业的税收征管问题，具有重要的现实意义。

1.1 有利于分析影响税收收入的因素

房地产及建安企业的税收征管一直以来都是税收工作的重点内容，由于房地产及建安企业的税收受经济、政治等因素的影响很显著，所以其税收征管问题较为复杂。在税收征管问题上复杂程度较高，深入其存在的各项问题，能够为研究影响税收的因素提供可靠的依据，进而明确税收的影响因素，制定相应的措施，提高税收的征管水平。

1.2 有利于完善税收政策

现阶段，我国市场经济日臻完善，显著提高了广大人民群众的生活水平，人们对居住条件开始提出了更高的要求，这就使得房地产行业有了更广阔的发展前景，在我国产业结构中的重要地位日益显著。通过分析房地产及建安企业的税收征管，尤其是房产开发与销售环节的税收征管，对进一步完善税收政策具有现实的意义。所以应及时归纳整理，并不断对其进行优化，从而进一步为我国税收政策的完善提供参考。

1.3 有利于分析同业税负

税负指的是纳税人缴纳的税款在总收入中的比例，同一行业的税负数值相差不大。税务工作部门通过深入的分析同行业的税负，结合各个地区的实际情况，尤其是房地产行业的不同情况，明确其平均税负作为企业纳税评估的重要依据，同时实施有效的监督，进一步提升房地产及建安企业的税收征管水平。

1.4 有利于税收征管的考核与评估

通过分析房地产及建安企业的税收征管，可以在税收征管考核评价、测算其平均税负后，从另一方面研究不同税种的税收负担情况，增强税收征管的考核与评估力度，进而不断优化、完善税收征管方式，将房地产及建安企业的税收征管落实到位。

1.5 有利于建立健全税收预警机制

近年来，我国不断改革住房制度和用地制度，逐步凸显出了房地产及建安企业对我国社会与经济的促进作用。根据现阶段我国房地产行业的各项经济指标，深入探讨其税收征管问题，统计分析其相关的税收数据，有利于各地税务机关详细、准确、全面地掌握与之相关的行业的税收收入变化情况，在此基础上，实施有效的税收监控，防止出现税收缺口，助推税收预警机制的建立，提升房地产行业税收征管的水平。

2 房地产及建安企业税收征管现状分析

2.1 房地产开发环节

2.1.1 建安企业缺少相应的发票

我国大多数的地产开发商都是将房地产建设工程外包给其他建筑商，其中就存在一些挂靠其他建筑公司的建筑商，其依靠房产建筑资质来招揽生意，没有符合法律法规的工商注册登记手续，也未办理税务登记证，或者办理了相应的手续，也不会申报项目的纳税。另外，这些建筑商有很大的流动性，进行的经营活动相对分散隐蔽，造成税务机关无法有效监管其纳税行为。现阶段，对于建筑商的税收征管主要是以票控税，但因为开发商未重视发票的索取，导致建筑营业税的大量流失。

2.1.2 建安企业开具的发票偏多

我国有专门的建安发票，税务征收大厅打开这类发票，建安企业只要缴纳营业税及附加税，就可以在大厅开具发票，甚至部分地方会把建安企业的营业税及附加税视作“引税"的主要途径。再加上税务部门的征管松懈，对于发票的真实程度不予核实，造成建安企业极易多开发票金额，而房地产企业会以此为依据虚增成本，这样一来，开发商就可以支付3%营业税的代价，而轻松偷逃25%企业所得税的缴纳。

2.1.3 跨区域开发项目造成征管“真空”

如今，规模较大的房地产企业的开发项目已呈现出跨区域发展的趋势，这种跨区域的开发项目就会导致企业注册地和企业经营活动所在地的不统一。就目前我国的税收政策来看，坚持的是企业法人缴纳企业所得税，营业税则是以属地管理为原则。所以，跨区域开发项目可能会造成主管税务机关无法全面、准确地了解和掌握异地开发项目的实际情况，包括施工进度、销售进度等，同时外来房地产开发企业没有按照相应的规定及时到当地的税务机关注册登记，导致主管营业税的税务机关出现征管漏洞，这在很大程度上增加了房地产及建安企业的税收征管难度。

2.2 房地产保有环节

一般来说，我国会对房产征收房产税，对被占用的土地征收土地使用税，而对于建成但未对外销售的房产不征收房产税，我国相关法律法规还规定，除了国家机关、军队建设及其他免税单位的自用房产外，房地产企业自用或出借、出租的未出售房产需要按规定缴纳相应的房产税。但在实际的操作过程中会遇到未出售但己自用的商品房不申报纳税等问题。

3 进一步加强房地产及建安企业税收征管的主要策略

3.1 加强房产项目开发环节的税收征管

首先，在房产项目开发环节就户籍档案实施全过程管控，将房产项目开发的各项手续及土地使用权等内容建立相应的档案，并对其进行动态管理，及时更新内容，将项目开发的进度、后期的销售情况等详细地提供给税务部门，方便税务部门准确的掌握房地产项目的具体情况。其次，与产权部门实施联合管控。以确保在房地产开发企业未缴清税款的情况下，业主不能办理产权证。税务机关还要拓宽相应的渠道，准确、详细地掌握开发项目的数量、价格及销售情况等，详细对比分析销售数据记录，利用现代化的计算机技术，实时监控税源。除此之外还要实地盘点商品房，严格监管房地产开发企业开具的发票，这些发票主要有预收款收据、相关建筑发票，主要是从承包商处得到的，注重承包商处开具发票金额的真实性，确保建筑营业税及时、足额的缴纳。

3.2 房屋出租环节的税收征管

税收征管工作只依靠税务部门，无论是在范围还是内容上都会存在相应的困难，这就需要与相关的职能部门相互合作，建立齐抓共管的联动机制，对于房产出租环节的税收征管，要从户籍登记、暂住证办理等源头抓起。第一，将财政激励政策的作用切实发挥出来。对于个人住宅房屋出租税款的缴纳，可以依托各个街道流动人口管理中心代征，税款征缴后按照相关的规定，各个街道、居委会等代征机构享有一定比例的税收收入支配权，具体来说就是为了保障出租房屋税款的代征模式能够有效地运行，需要向代征机构支付5%的代征手续费;第二，信息时代，房屋出租税收征管应试行信息化管理模式，利用计算机网络技术，动态跟踪税源、自动化计算税款，进而有效提高其征收管理效率和质量;第三，建立房产出租信息交流共享机制，将税务部门、公安部门等连接在一起，为税收征管提供必要的信息支持，促进税收征管工作的高效进行。

4 结束语

综上所述，房地产及建安企业的征收管理在各个环节还存在一些问题，影响了税收征管工作的高效开展，对此应加强房地产开发环节和出租环节的税收征管，切实提高房地产及建安企业的税收征管水平，进而促进我国税收整体水平的进一步提升，保证我国经济的稳步发展。

参 考 文 献

[1] 武汉市国家税务局课题组，覃先文，刘卫明，等.完善我国电子商务税收征管的设想[J].税务研究，2014（2）：68-70.

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【关键词】物业税 房地产价格 香港地区

一、香港地区物业税概述

香港与物业税（广义）有关的税收，包括差饷和物业税（狭义）两项。和我们平时所说的物业税的概念有所不同，香港所称的“物业税”，其课税范围仅限于用于出租经营并获得租金收益的物业。而差饷的内涵倒是更符合通用物业税的含义，是对纳税人拥有的所有房屋，包括自用和非自用的房屋都征税。所以也有人把香港的差饷直接称为物业税，把“物业税”称为不动产税。实际上，两者都是对物业在保有环节的课税，都是本文讨论的物业税范畴。

（一）差饷

香港的差饷1845年开始实施，意为官差的饷银。当时政府为了支付警察的粮饷而开始向辖区内的物业征税，名为差饷。1856、1860、1862年政府又分别对公共照明、市政供水、公共消防项目的支出加征物业税。到1931年，政府开始统一征收差饷用以支付政府的一些公共服务开支。1988年，各个名目的物业税收被加总合并，统称为差饷。这一名称一直沿用至今。1995年香港政府统一了评估和征收的责权，至此差饷的征收系统趋于完善。现在，差饷已作为政府、市政局及区域市政局所提供各项公共服务的经费使用。

差饷的计税依据为应课差饷租值。物业的应课差饷租值是假设物业在一个指定估价日期空置出租时估计全年可得的合理市面租金。1998年11月，政府宣布编制新的估价册并于1999年4月1日起生效，同时规定，此后物业的应课差饷租值由每3年重估一次，改为每年重估一次。评估应课差饷租值时，需考虑区内同类物业于指定估价日期或接近该日在公开市场由业主与租客双方议定的租金，再根据物业面积、位置、设施、完工素质及管理水平分别加以调算。差饷缴纳人可对应收差饷租值的评估值提出反对，但提出反对时，仍须如期缴交本期差饷。反对获得批准时，所作修改会追溯至生效日期。

差饷的征收率由立法局决定。1999年4月1日起，差饷的征收率为5%。

根据差饷的计税依据和征收率，即可计算出应课差饷。差饷的计算公式为：

差饷=应课差饷租值×差饷征收率

差饷物业估价署负责差饷的征收。差饷每季预缴，业主与物业使用人应依双方租约条款确定缴付人。租约未订明由业主缴交的，由使用人缴交。逾期未缴付的，加征5%的附加费。在原先的最后缴款日期后6个月内，仍未清缴包括5%附加费在内欠款的，要二次加征附加费。

（二）物业税

香港自从1940年战时税法通过以后，就开始征收物业税。《税务条例》规定了4种收益税：物业税、薪俸税、利得税和利息税。物业税规定于《税务条例》第二部分，1947、1961、1965、1983和1991年做过修改。香港以物业税的名义同时对土地和楼宇收益征税，是土地税和房产税的合一。所以有人认为，香港物业税实为不动产财产税。

香港物业税的纳税人是拥有应税物业的业主，包括直接由政府批租的房产持有人、权益拥有人、终身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注册合作社购买楼宇者等，但香港的物业税只向有租金收入的业主征收，没有租金收入的业主不是物业税的纳税人。

物业税的计税依据是每一课税年度按照土地或楼宇的应评税净值。这里，应评税净值是指应评税值扣减业主缴纳的差饷及20%的标准扣减率(用以弥补修理费和开支费用)后的余额。而所说的楼宇，包括楼宇的任何部分，也包括墩(桥墩)、码头以及一般理解为不构成一幢楼宇的任何建筑物。物业税的应评税值是依据实际收入申报表计算的。包括在该课税年度内为取得土地或楼宇的使用权而付出的费用，如资本性支出、获取提供服务或便利而支付的费用，以及根据《差饷条例》征收的差饷等，可作为扣减项目扣除。

物业税的计算公式为：

应缴物业税＝｛[应评税值（租金收入）－差饷]×（1－20%）｝×税率

立法局可以通过决议案修订标准扣减率。物业税的税率在2004年之前为15%，2004年为16%。

二、香港地区物业税(广义)对房地产市场的影响分析

（一）香港差饷征收对房地产市场的影响分析

香港的差饷1845年开始征收。差饷的开征，增加了业主的持有成本，因此，香港绝大多数物业的业主会尽量避免房屋空置。甚至在特殊时期，在约定由租户缴纳各项税费的情况下，以零租金出租，减轻持有负担。因此，差饷的开征会减少房屋空置，加大供给量，提高社会物质财富利用率的作用，对房地产行业的管理具有重要意义。

同时，差饷也是香港政府调节房地产市场和整体经济的一个常用手段。香港是典型的城市型经济特征，地域狭小，人口较多，密度约是上海的3倍。香港的房地产市场发展速度很快，波动也比较剧烈，几十年来经历过多次起落（见表1和图1），香港政府也经常利用差饷进行调节。

但是，与我国内地目前情况不同的是，香港近年来运用差饷对房地产市场所做的重要调整，多是在房地产衰退时期，目的不是为了抑制房价，而是刺激房地产市场的复苏。从这样的实践中，也同样可以考察差饷对房地产市场的影响作用。

从图1中可以看到，从1985年香港房地产市场复苏算起，到1997年，香港的房价已上涨了近10倍。1997年，香港的房地产市场泡沫破灭，楼价一路下跌，与1997年度的峰值相比，2004年第四季度香港的楼宇价格平均下跌了62%，私人住宅租金平均减少了48%。

在1998年～2003年香港房地产市场的低迷时期，为了减轻差饷缴纳人的负担，香港政府根据法律对差饷进行了多次减免或延缓缴纳的灵活调整：1998年退还当年第二季度的差饷；1999年免除所有缴纳人第三季度的差饷；2002年免收5 000港元以下低额差饷（此项政策使得230万左右的约85%的缴纳人在该年内不需要缴纳差饷）；2003年在SARS期间免除了约90%的缴纳人的差饷，并延长了3个月的缴纳期限。这些政策对经济低迷时期房地产市场的企稳和复苏，起到了积极作用。

在2007年下半年爆发的全球经济危机背景下，香港政府也利用差饷工具对房地产市场以及经济发展进行了调节，实施了多项减免，稳定房地产市场，鼓励经济复苏。2007年～2009年香港地区的差饷减免摘要，见表2。

我们可以看到， 差饷对房地产市场的调节作用是非常有限的。以上述1998年～2003年的房地产下降周期为例，尽管香港政府进行了多次差饷减免，但是房地产市场的价格仍然在直线下降。事实上，香港地区无论是1997年前的楼价疯狂攀升，还是此后至2003年的大跌，或者近两年的房地产波动，都是多个因素造成的，包括经济发展状况、收入水平、心理预期、金融危机影响等，而差饷对房地产市场的影响，相比之下，并不十分明显。

（二）香港物业税(狭义)对房地产市场的影响分析

香港的物业税，主要是对业主来自物业的租金收入征税。自住物业、空置物业、虽用于经营但无租金收入的物业等，都不需要缴纳物业税。这实际上是对自住房屋和出租投资房屋作了区分，居民自住房地产市场的供求不受物业税的影响。

香港的物业税税率，基本上每一课税年度都会根据当时的经济情况作出相应的调整。在2004年～2007年间，香港房地产市场投资过快过热的情况下，政府曾一度上调物业税税率，增加业主对房地产的持有成本，间接调控房地产市场的过度繁荣。2008 年全球金融危机爆发，香港经济也备受打击，香港政府立即下调了物业税率。具体来看，2002年度香港物业税的标准税率是15%，2003年度标准税率上调至15.5%，2004年～2007年又上调至16%，2008年度下调至15%。这种适应不同时期的经济发展趋势，采用税率变动来提高或抑制民众对本地房地产业投资兴趣的措施，不仅及时体现了税收对经济及社会分配的调节功能，而且有效组织了财政收入，这与香港保持稳定的投资环境的税收政策取向有关。2002年～2008年间香港物业税的调整和房价走势对比见图2。

从图2中可以看出，从2002年～2004年物业税每年连续调整0.5个百分点，但是，房价依然在上行中；2004年～2007年物业税的税率水平保持在16%，房价继续上涨。2008年物业税降低了1个百分点，房价较2007年上涨速度减弱，但是仍然有所上升。因此，从香港的实践来看，物业税对房价的影响并非主要因素，物业税的调整只能促进或者减缓房地产市场原来的发展趋势，而没有使房价走势做方向上的改变。

三、结论

（一）物业税的征收有利于规范和引导房地产市场健康发展

香港的物业税根据物业评估值在保有环节按年征收，也就意味着政府直接进入了收益环节获取购房者的部分红利，这会抑制房地产投机，规范房地产市场的运行。而目前从总体来看，我国内地房地产市场的需求还比较旺盛，某种程度上可以说需求的释放程度主导着房价的走势。物业税的开征，会增加房地产的保有成本，压缩房地产市场的投资需求，甚至一部分改善型需求也会受到影响，这将有利于防止房价的泡沫化；同时，开征物业税，也可以改变目前房地产税种繁杂、计税依据不合理的现状，有利于降低房地产开发成本，减少金融风险，引导和规范房地产市场的健康运行。

（二）物业税的征收对房价的影响有限

虽然物业税的开征会带来房地产保有成本的提高，但是，和房地产的总价值相比，物业税的征收金额很小。从业主占有房地产的实际收益和成本角度看，物业税因素基本不可能成为决定房价走势的关键因素。观察香港物业税征收及调整情况，对比房地产市场价格的走势，可以发现，香港物业税对房地产市场价格趋势的影响，作用有限。对我国内地房地产市场价格而言，如果物业税税费增加（比如百分之零点几的税率）远远赶不上投资房地产的利润收入，并且如果这种税费还可以通过买卖交易得以转嫁，那么就很难期待物业税改革会给房地产市场价格有效降温。房地产价格的走势，本质上仍取决于房地产市场的供求。而影响房地产市场供求的因素繁多，税收制度只是其中一个，一般来看也不会是决定性因素，因此其对房地产市场价格的影响是有限的。

主要参考文献：

[1]谢伏瞻.中国不动产税制设计［M］.北京：中国发展出版社，2006.

[2]赵瑾璐，卜婧怡. 国际物业税征收的制度概况和经验借鉴［J］.经济研究，2009（6）.

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关键词：房地产企业；视同销售；会计处理；纳税调整

中图分类号：F235.19文献标志码：A文章编号：1673－291X（2008）05－0095－02

房地产开发企业的经营，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体的综合产业部门。这种行业特点决定了房地产企业会计处理与所得税处理的复杂性。税法与新企业会计制度是房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整的重要依据，此外在国税发[2003]83号文（《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》）基础上出台的《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），对进行该项业务操作有重要指导作用。

一、视同销售行为的确认

按照会计准则的规定，企业销售商品确认收入的实现,应当同时满足下列条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠计量；（4）相关经济利益很可能流入企业；（5）相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。税法规定的八种视同销售行为都属于增值税的征税范围，但由于在销售收入确认上的差异，导致所得税的计算方法不一样，可以将其分为应税销售类和会计销售类进行会计处理。应税销售类包括四种视同销售行为：（1）将自产或委托加工的货物用于非应税项目；（2）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；（3）将自产、委托加工的货物用于集体福利；（4）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。企业发生以上四种应税销售行为时，是一种内部结转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的标志，企业不会由于发生上述行为而增加现金流量，也不会增加企业的营业利润。因此，会计上不作销售处理，而按成本结转，但按税法规定，视同销售行为应计算并交纳各种税费。会计销售类也包括四种视同销售行为：（1）将货物交付他人代销；（2）销售代销货物；（3）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；（4）将自产、委托加工的货物用于个人消费。企业发生上述四种会计销售行为时，会计上作销售处理，计算销售收入，并按税法规定交纳增值税。

根据国家税务总局《通知》的规定，房地产开发企业的下列行为应视同销售确认收入：（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；（2）将开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。而开发产品是否转出企业对业务处理有重要影响，根据这个标准上述五种情况可以分为两类视同销售行为：将开发产品转出企业的视同销售行为与开发产品不转出企业的视同销售行为。对于第一类视同销售行为，企业按开发产品的账面成本作为取得资产的入账价值，或用于清偿债务、或列入有关成本费用及其他项目支出，并将其视同销售，按确认的收入扣减开发产品账面成本后的余额并入应纳税所得额。但对开发产品不转出企业的行为，按确定的收入进行所得税处理。

二 视是销售行为收入的确认

按照《通知》的规定，视同销售行为收入确认的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%（含15%），具体由主管税务机关确定。

对于房地产行业，自用开发产品视同销售占有重要地位，特别是在当前行业发展上升势头强劲的背景下，对于开发产品的独立运作是很多开发商的选择。按照规定，如果房地产企业不对视同销售行为早作处理，势必会在未来给企业带了更大的税负。

三、自用开发产品视同销售的折旧问题

对于自用开发产品视同销售的行为有一个值得注意的问题。根据《企业会计制度》的规定，房地产开发企业将开发产品用于自用，按开发成本入账，形成会计成本，但其远低于计税成本，如果会计上未把会计成本小于计税成本的金额计入自用开发成本，就会出现对自用产品的折旧额小于从外部购入同样固定资产的折旧额。可以参考的方法是，先把自用开发成本的入账价值假设成按计税成本入账，再将计税成本大于会计成本的差额在开发成本移送自用的当年一次性以折旧费用形式将差额转销（因视同销售无现金流入，税法确认的收入理应有相应的费用抵减），由此，既抵减了开发产品的入账价值，又抵减了视同销售形成的差价收入，从而使产品自用的现金流量变为零，这与开发产品自用的现实情况相吻合。在形成时间性差异时，按此时间性差异乘以适用所得税税率计算的所得税税额，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金―应交所得税”科目。对于这一可抵减时间性差异的转回，不论开发产品移送自用与对外销售的时间间隔是否能够事先确定，企业对可抵减时间性差异，均随自用开发产品的折旧过程逐年转回。按时间性差异乘以年折旧率再乘以适用所得税税率计算的所得税税额，借记“所得税”科目，贷记“递延税款”科目。待间隔期满实际对外销售时，将尚未转回的时间性差异一次性作转回处理，会计分录与上述相同。

四、案例

某房地产开发公司2007年度决定将其开发产品――A商业广场，转为对外租赁的资产，该广场开发成本5 000万元，市场公允价8 000万元，公司按照上述规定缴纳了所得税990万元，该房产按20年计提折旧，5%残值率。

按照上述分析，2007年会计处理：

Dr：固定资产8000Dr：递延税款990

Cr：累计折旧3000 Cr：应交税金―应交所得税990

开发产品5000

以后年度会计按净值计提折旧，年折旧额=5000*（1-5%）/20=237.5；税务申报按公允价可税前抵扣折旧额=8000*（1-5%）/20=380，每年可递减应纳税所得额142.5万元。

递延税款按折旧年限20年分期平均转回，当年应纳税所得额大于0借计“所得税”；当年应纳税所得额小于0借计“利润分配―未分配利润”

会计处理

Dr：管理费用237.5Dr：所得税/利润分配49.5

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一、建立科学的支出体系

近年来，各级地方政府的财政收入都有了较快增长，相应的财政投入也不断增加。但是财政支出结构却存在不合理甚至异化的现象。如何加强和规范地方财政支出，建立科学的支出体系，成为摆在各级地方政府财政部门面前的一个新任务。

笔者认为济南市历下区在这方面的探索值得思考和借鉴。历下区实行区街财政体制改革以前，由于街道办事处原来没有实行综合预算，存在自定政策、自我管理、自己监督的“三自”现象，预算支出刚性不足，预算执行监督乏力，人为因素影响大，急需建立综合预算管理制度，用制度来制约、管理。为此，2008年年初，历下区提出要在办事处中推行综合预算，4月初区政府下发《关于下发历下区街道办事处财政性资金管理规定的通知》文件，文件规定：将街道办事处及其所属事业单位的各项财政性资金，全部纳入财政监管范围，实行收支两条线，由财政统一管理，开设的帐号必须经财政批准，严禁私设“小金库”。并参照《预算法》的规定，实行部门综合预算，严格按照编制的年度预算执行。

办事处综合预算编制按照“收入有计划、支出有标准、重点有保障、鼓励有结余”的原则安排，支出保工资，保社会稳定、民政、计生、城建城管、社会公共事业等项目，有财力的办事处逐步加强自身建设，公用经费控制在限额以内。通过对办事处的综合预算管理，使其收支更加科学、规范、透明，并逐步引导办事处对社会公共事业的投入。编制范围包括：办事处所有机关、全额、自收自支事业单位全部编制综合预算。

二、建立了社会公共事业支出审批制度

按照历下区提出的关于构建“繁荣、和谐、现代化新历下”的工作目标，为进一步加大基层社会公共事业投入力度，切实保障全区各项社会公共事业和国民经济协调发展，规范社会公共事业支出范围和审批标准，区财政制定了《历下区社会公共事业项目审批程序》，规定办事处使用年初预算预留的自有资金，在各自行政区域内开展城市公益建设、就业再就业服务、社区教育、社区服务设施、公共安全和公共交通等领域的公益活动产生的支出，应纳入社会公共事业支出范围。具体是：办事处进行社会公共事业支出于项目计划开始前一个月填报项目，财政初步审核后转至区政府有关职能部门审核，通过后报区分管领导签字同意，区财政再综合考虑项目计划的轻重缓急和资金情况，会同有关部门提出建议，上报区政府审批。经区政府研究同意后，由财政于3日内批复到申报办事处，并按时足额将项目资金拨付到有关单位。若此项经费当年未使用，可结转下年并于下一年度专项经费合并使用。同时制定了综合预算监督审核办法，监督检查各办事处管好用好预算资金。办法要求各办事处必须按照有关法律、法规，积极组织各项收入。为保证办事处的用款计划及时拨付，各办事处必须计划安排好下一步工作，提前做好资金使用计划，及时于财政相关职能科室沟通，确保办事处资金的正常运转。各办事处应严格按照年初编制的年度预算执行，未经批准、违背预算安排的资金支出，依法依纪追究有关人员责任，并由财政扣减其拨款额度，直至整改后，再恢复正常资金拨付。通过将综合预算编制下达到街道一级，历下区实现了财政资金从拨付源头到使用终点的全过程预算管理，推动了基层在科学合理编制预算的基础上，将财政资金更多地用于辖区内公共服务和管理上，用在改善居民生产生活条件上，取得了显著成效，从基层财政财务管理的角度，为各级地方政府建立科学的财政支出体系提供了经验。

三、建立转移支付和激励政策，进一步理顺地方财政体制

地方财政体制的不合理，特别是上级财政对下级财政抽血式的向上集中财力的财政体制，必须逐步改变为各级财政明确收入来源，由上级财政建立对下级财政的转移支付和激励政策，促进基层财政的稳步增收和良性循环。以历下区为例，历下区目前有13个街道办事处，由于体制上各种原因的存在，多年来，各办事处财政收支矛盾不断加剧，基本保障能力脆弱，大部分街道办事处财政支出对财政转移支付的依存度越来越高，有些办事处甚至保工资都存在困难。

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2002年1月1日起新办企业所得税纳入国税部门征管以来，在如何确认数量众多、情况各异的单个企业所得税征收方式问题上，征纳双方间的尖锐矛盾从未间断，不同主管国税机关形成的不同认识和做法远未得到统一，现行确认企业所得税征收方式主要模式有以下3种：

1、定性分析为主。即不考虑企业应税收入总额、成本费用额定量标准，凡符合查账征收5项条件的，确认为查账征收，否则确认为核定征收。

这种确认原则，面对会计核算水平参差不齐、数量众多的企业，由于查账征收5项条件尚未细化、可操作性不强，以及受征管力量限制，国税机关要做到科学确认征收方式，无异于纸上谈兵。

2、定量分析为主。企业应税收入总额、成本费用额定量标准以上的，确认为查账征收；定量标准以下的，确认为核定征收。目前增值税一般纳税人认定，主要采用这种确认原则。

这种确认原则，可操作性较强，但往往会产生定量标准以上、被确认为查账征收而不符合查账征收5项条件的后果。

3、定性分析与定量分析有机结合。具体而言，定量标准以上的企业，原则上确认为查账征收。定量标准以下的少数企业，经企业申请和实地调查，确实符合查账征收5项条件的，可确认为查账征收。

这是一种理想的确认原则，有利于构建和谐征纳关系，但有违公平、公正执法的现代法治理念，又由于不同国税机关、税收管理员对查账征收5项条件的认识、把握不一，很容易产生“同一企业情况、不同确认结果”和“不同企业情况、同一确认结果”现象，因而实行起来难度很大。

上述3种可供选择的征收方式确认模式中，笔者认为第2种较为切实可行。那么，如何科学确定确认标准，就成了确认企业所得税征收方式的关键。

二、确认企业所得税征收方式的样本分析

下面应用2005年、2006年常州市国税系统征管内资企业所得税正常户的数据指标，分析我市企业所得税征收方式确认标准。

1、2005、2006年征收方式在不同纳税人间的结构分析

从企业所得税征收方式在不同纳税人间的结构分布看（表略），2005年、2006年核定征收面分别为35.56%、48.83%，2006年比2005年提高13.27个百分点；2005年、2006年增值税一般纳税人核定征收面分别为33.18%、36.79%，2006年比2005年提高3.61个百分点，表明在增值税一般纳税人中提高核定征收面的空间不大；2005年、2006年增值税小规模纳税人核定征收面分别为56.17%、81.35%，2006年比2005年提高25.18个百分点，表明在增值税小规模纳税人中提高核定征收面的空间增大，而且还有18.65个百分点的空间；2005年、2006年非增值税纳税人核定征收面分别为40.78%、65.85%，2006年比2005年提高25.07个百分点。

2、2005、2006年应税收入总额结构分析

从应税收入总额结构分布看（表略），2005年、2006年<200万元企业占全部企业的比例分别为63.32%、63.28%，其中核定征收面分别为55.90%、69.89%，表明2006年与2005年<200万元企业占全部企业比例基本维持不变，但核定征收面比同期提高13.99个百分点，而且还有30.11个百分点的空间；2005年、2006年200万元≤应税收入总额<300万元企业占全部企业的比例分别为7.52%、6.89%，其中核定征收面分别为10.94%、31.20%，表明2006年与2005年200万元≤应税收入总额<300万元企业占全部企业比例基本维持不变，但核定征收面比同期提高20.26个百分点；2005年、2006年300万元≤应税收入总额<400万元企业占全部企业的比例分别为4.62%、4.49%，其中核定征收面分别为6.53%、22.31%，表明2006年与2005年300万元≤应税收入总额<400万元企业占全部企业比例基本维持不变，但核定征收面比同期提高15.78个百分点；2005年、2006年应税收入总额≥400万元企业占全部企业的比例分别为24.54%、25.33%，其中核定征收面分别为0.17%、5.72%，表明2006年与2005年≥400万元企业占全部企业比例基本维持不变，但核定征收面比同期提高5.55个百分点。

3、2005、2006年纳税调整后所得结构分析

从2005、2006年纳税调整后所得结构分布看（表略），2005年、2006年查账征收企业盈利面分别为55.02%、43.23%，2006年盈利面比2005年下降了11.79个百分点，表明2006年度新办查账征收企业获利能力不强。此外，2005年、2006年查账征收亏损企业2230户、2666户中，连续2年亏损的有1020户。

4、2005、2006年实现应纳所得税额结构分析

2005、2006年核定征收企业户均实现应纳所得税额分别为0.21万元、1.72万元（表略），2006年户均实现应纳所得税额是2005年的8倍，表明2006年有部分规模相对大些企业纳入了核定征收范围，征税效率得到大大提高；2005、2006年查账征收企业户均实现应纳所得税额分别为7.86万元、7.60万元，2006年户均实现应纳所得税额比2005年有所下降，表明2006年度新办查账征收企业获利能力不强。

三、结论

（一）确认标准

综上所述，常州市国税系统征管内资企业所得税征收方式确认标准拟为：娱乐业、部分服务业核定征收营业税企业年应税收入总额500万元，其他企业年应税收入总额200万元。理由有三：一是2005年、2006年连续2年应税收入总额<200万元企业占全部企业的比例分别达63.32%和63.28%，充分体现“抓大、管中、控小”原则；二是与常州市地税部门确认标准相匹配；三是基本与增值税一般纳税人认定标准相衔接。

1、娱乐业、部分服务业核定征收营业税企业。年应税收入总额<500万元的娱乐业、部分服务业核定征收营业税企业，其征收方式应该而且必须确认为核定征收；年应税收入总额≥500万元的，其征收方式应该而且必须确认为查账征收。

2、年应税收入总额<200万元其他企业。年应税收入总额<200万元其他企业，包括增值税小规模纳税人、营业税其他核定征收企业、年应税收入总额<200万元增值税一般纳税人，其征收方式应该而且必须确认为核定征收。对其中高利润率（会计利润率在行业应税所得率值域平均值以上，下同）增值税一般纳税人、自行申报营业税企业，即使提出查账征收申请，其征收方式也应该而且必须确认为核定征收。

3、年应税收入总额≥200万元其他企业。年应税收入总额≥200万元其他企业，应该而且必须确认为查账征收。对其中高利润率增值税一般纳税人、自行申报营业税企业，虽然提出核定征收申请，但其征收方式应该而且必须确认为查账征收。

4、优惠政策范围内的新办企业。优惠政策范围（含抵免、间接、直接优惠，下同）内的新办企业，其应纳税所得额有两种情形：一是在优惠政策第一年度内，纳税调整后所得≥0；二是在优惠政策第一年度内，纳税调整后所得<0。对于第一种情形，如果年应税收入总额≥200万元的（同时考虑营业税企业征收方式），则确认其为查账征收，享受优惠政策；否则，确认其为核定征收，不得享受优惠政策。对于第二种情形，如果年应税收入总额≥500万元的新办企业，则确认其为查账征收，并享受优惠政策；其余企业确认为核定征收，不得享受优惠政策。此外，优惠政策期限≥2年的新办企业，视其剩余优惠期限内年应税收入总额和纳税调整后所得实现情况，对照上述两种处理方法，确认其征收方式和是否享受优惠政策。

5、连续2年以上发生经营亏损企业。除年应税收入总额≥500万元的企业外，连续2年以上发生经营亏损企业，均应确认为核定征收。

（二）确认方法

1、优惠政策范围内的新办企业。优惠政策范围内的新办企业，在新办当月末征收方式初始确认为按规定行业应税所得率下限核定征收，并依据其至新办当年受理政策优惠申请的上个季末应税收入总额（同时考虑营业税企业征收方式）换算成全年应税收入总额，经实地调查和分析比对，全年应税收入总额≥200万元且预计全年纳税调整后所得≥0的，在年末之前正式确认为查账征收，并按查账征收方式结算全年应纳所得税额；年应税收入总额≥500万元且预计全年纳税调整后所得<0的，在年末之前正式确认为查账征收，并按查账征收方式结算全年应纳所得税额；其余新办企业，即使符合政策优惠条件，也应在年末之前正式确认为核定征收。

2、优惠政策范围外的新办企业。优惠政策范围外的新办企业，在新办当月末征收方式初始确认为按规定行业应税所得率下限核定征收，经实地调查和分析比对，全年应税收入总额≥200万元的（同时考虑营业税企业征收方式），在年末之前正式确认为查账征收；全年应税收入总额<200万元的，在年末之前正式确认为核定征收。

3、征收方式变更。除《核定征收企业所得税暂行办法》（国税发[2000]38号）第二条六种情形之一和第十一条规定的三种情况之一外，一个纳税年度内一般不得变更企业征收方式。但年末应税收入总额≥500万元核定征收企业，经企业申请、国税机关批准，年末前可以变更为查账征收。

4、征收方式年检。每年3月末前，依据企业上年应税收入总额实现情况，上年应税收入总额≥200万元（同时考虑营业税企业年检情况），将当年征收方式保留或调整为查账征收；上年应税收入总额<200万元的，将当年征收方式保留或调整为核定征收。

5、应税所得率。年会计利润率不高于规定行业应税所得率下限的企业，按规定行业应税所得率下限确定适用应税所得率；年会计利润率高于规定行业应税所得率下限但低于高利润率标准的企业，按年会计利润率确定适用应税所得率，并在次年3月末前结算全年应纳所得税额；对高利润率企业，按年会计利润率与规定行业应税所得率上限平均值确定适用应税所得率，并在次年3月末前结算全年应纳所得税额。

（三）后续管理

对日常管理、年检、纳税评估、税务稽查等环节发现查账征收企业不符合查账征收5项条件的，应按《征管法》第三十五条规定核定其应纳税额，具体按国税发[2000]38号文件第七条变更为核定征收，适用应税所得率按上述四.5方法确定，并按核定征收结算全年应纳所得税额；发现核定征收企业应税所得率偏低的，并按上述四.5方法确定新适用应税所得率结算应纳所得税额；发现核定征收企业，年末应税收入总额≥500万元的，按上述四.3方法年末前可以变更查账征收。

四、几点建议

1、利用一个地区的征管信息系统数据信息，采用实证分析方法，产生一个地区的企业所得税征收方式确认标准，对一个地区而言，确认标准可能各不相同，但这种方法对一个县、市、省乃至全国都具有一定的参考价值。

2、一个地区企业所得税征收方式确认标准一旦确定，无论是对数量众多的单个企业，还是对各级税务部门和广大税务干部，无一例外都应不折不扣地执行，以杜绝企业利用征收方式达到少缴税款和规避纳税评估、税务稽查现象的发生，规避税务干部在确认征收方式方面人为使用自由裁量权而引发的失渎职和执法风险。

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第三十五条规定，具有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；(二)依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的；(三)擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；(四)虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。《征管法》第十九条规定，纳税人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效的凭证记帐，进行核算。同时《征管法》第八条对纳税人的权利也作出了具体规定。因此，税务机关在使用核定征收方式时，既要保证国家税收及时足额入库，不造成税款流失，但同时也要充分保障纳税人的合法权益。现就核定征收企业所得税中的相关问题谈几点粗浅的看法。

一、关于核定征收企业所得税的范围问题

1、如何解决实际征管中事前核定与事后核定问题，以保证与税收征管法的有效衔接；原国家税务总局《核定征收企业所得税暂行办法》第六、第七条规定，企业所得税征收方式鉴定工作每年进行一次，时间为当年的1至3月底。新办企业应在领取税务登记证后3个月内鉴定完毕。且征收方式一经确定，如无特殊情况一般一个年度内不得变更。同时还规定，对实行查帐征收的纳税人，如发生《征管法》第三十五条规定之一情形的，可随时变更为核定征收方式。我们认为这种事前鉴定的方式是欠妥的。主要理由是，事前鉴定证据不足。企业所得税是以一个经营年度的生产经营所得和其他所得作为计税依据的，一般实行按季申报，按年汇算清缴。准确计算税基是纳税人的义务，也是税务机关的责任。首先，如果在年初3月内（新办企业登记后3个月内）鉴定，纳税人的第一次申报并未完成，难以界定申报是否准确、足额，也不存在未按规定期限申报的可能。

其次，设置帐簿，准确核算收入、成本费用是《中华人民共和国会计法》和《征管法》等相关法律对纳税人的要求，《征管法实施细则》第二十二条明确规定，从事生产经营的纳税人应当自领取营业执照或发生纳税义务之日起15内，按国家有关规定设置帐簿。纳税人按规定设置账簿并正确核算应该是以一个经营年度为基期，三个月内并不能真实反映纳税人的核算状况。对前三月核算等不符合要求的，税务机关可以督促其改正并加以处罚，但并不能作为鉴定所得税征收方式的一个依据，也不符合法律规范人、引导人的根本立法宗旨。第三，在前三月对纳税人的生产经营核算情况进行调查评估也与新《中华人民共和国企业所得税法》的规定的时间要求不符。新《所得税法》规定，企业所得税实行按年汇算，年未四个月内汇算清缴，纳税人申报结束后，主管税务机关应纳税人申报情况进行全面纳税评估。如果仅仅是对当年情况评估，会造成多头检查，并且纳税人上年实绩不能作为参考依据，与税务机关应充分保护纳税人权益的要求不符合，也不适应新时期构建和谐征纳关系的要求。因此，我们认为企业所得税日管中，应采取按期预缴，事中鉴（初）定，事后认定，跟踪管理，汇查并重的模式。这样既有利于与《征管法》等相关法律的衔接，又能保证国家税收不受损失；也有利于保护纳税人的合法权益，构建和谐征纳关系。但对未设置账簿或无能力、不愿意设置账簿的，可实行年初核定，年未调查测算，按年递增定额税款的方式，以保证税款及时足额入库。

2、从哪些方面界定和细化核定征收范围中收入、成本费用不能准确核算的具体标准；在现行企业所得税征管中,对纳税人的征收方式鉴定,主要是采用纳税人自报,主管税务机关审核,上级税务机关审批的模式。《征管法》第三十五条第四款规定，虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的，可以采用核定征收。但就近几年实际情况来看，各地对什么是准确核算收入、成本费用的理解却不一致。理解的不一致也给同一地区不同主管机关或分属国地税管理的纳税人之间的税负带来了极大的不平衡。笔者认为，作为税务机关，在办理所得税资料界定时，应注重《征管法》在税收法律体系中的统驭地位。这主要限于基本按要求设置帐本并进行核算的，《企业所得税法》第六条中规定的九项收入必须全部按期纳入核算，至于成本和费用的归集范围可以《财务通则》和《会计准则》为基础，结合会计制度和《企业所得税税前扣除管理办法》进行相关帐务处理，即可基本认定符合查帐征收条件，而不能武断理解为有一张发票未按规定取得（俗称的白条）就作为鉴定成核定征收的依据。也就是说只要不是收入凭证、费用凭证残缺不全，税务检查人员能根据税法通过相关科目进行准确调整的，都不应该认定为核定征收。在征收方式鉴定中，对收入总额核算的界定应该是全面，对成本费用核算的界定主要是凭证齐全，保存完整。这样做可以保证部分纳税人在实行06版《企业会计准则》后，因政策分离越来越大而相关权益不受损害。

3、哪些行业、哪类纳税人不宜实行核定征收企业所得税；通过调查和近几年实绩，从行业来看，一般大中型国有企业、粮食收储行业，实行自开票纳税人认定的货物运输业不宜核定征收企业所得税。从类型来看，一般纳税人不宜实行核定征收企业所得税。对小规模纳税人和商品零售业、零星加工制造以及建筑、房地产开发业、小型采掘行业适宜核定征收企业所得税。

4、哪类纳税人适合定率征收，哪类纳税人适合定额征收；我们认为对设置帐簿或收入、成本能够查实的纳税人，采用定率征收方式比较适宜。对未设置帐簿或虽设置账簿但收入、费用凭证残缺不全，难以查帐的；发生纳税义务，未按规定期限办理纳税申报，以税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；以及计税依据明显偏低，又无正当理由的纳税人，适宜采用定额核定的方式。

5、符合条件的外商投资企业和外国企业是否也适用核定征收办法。从2008年1月1日起，我国已经对内外资企业所得税法进行了合并，新法实行后，从公平税负的角度出发，应该对内外资企业适用相同的税收政策和待遇，以杜绝因不同纳税人部分适用相关政策而造成的税收政策歧视。

二、关于核定征收企业应税所得率的确定问题

1、各地核定征收企业应税所得率的实际执行标准；我市统一执行滁地税[2005]110号文件规定的应税所得率。

2、近年来当地分行业利润率情况；⑴建筑行业利润率一般10-18%；⑵房地产开发行业利润率一般20-35%⑶化工行业7-10%⑷粮食购销企业0.3-.08%⑸塑料制品生产行业利润率6-13%⑹商品零售业5-9%⑺机械制造业4-7%⑻交通运输业6-11%。（以上数据来源于汇算清缴和税务重点稽查案例）

3、如何进行应税所得率的行业分类和细化行业应税所得率应税所得率的细化必须根据行业、地点、企业规模和是否在本地具有垄断地位来进行。我们认为总局可以制定相应的幅度，具体标准可以由县一级税务机关在针对纳税人实际经营情况的基础上进行调查测算后实施。行业分类可以参照国家统计局对国民经济分类表《国民经济行业分类与代码》（gb/t4754-2002）来进行。

4、如何确定兼营多种行业的核定征收企业的应税所得率对兼营多种行业不能分开核算的，可以以主业为准进行核定，主业的营业（销售）收入必须超过50%；对按要求分别核算的，可以对照不同行业的标准进行界定。

三、关于核定征收方式鉴定问题

1、如何确定核定征收企业所得税的鉴定程序和时限问题可以采用纳税人申报，主管税务机关调查评估，县以上税务机关审批的程序，放在每年的五月至六月进行。2核定征收方式如何与所得税管理（纳税评估、汇算清缴、日常检查、专项检查和税务稽查等）有效衔接；对采用核定征收方式的企业，应该分类管理。对没建帐的，可以通过稽查选案的办法，加大稽查力度，促进其建帐建制；对已经设置帐并进行核算的，可以在汇算清缴的基础上，开展纳税评估和日常检查。3如何细化核定征收企业所得税的具体方式（定率或定额）；对收入、成本费用通过调整后能够查实的，可以采用定率征收的方式；对未设立帐簿或发生纳税义务经税务机关责令申报仍拒不申报或申报依据明显偏低又无正当理由的，可以采用定额核定的办法。

四、关于应纳税额和应税所得率确定与调整问题

1、税基如何确定所谓税基，就是税务机关据以计算征收税款的依据。在实行核定征收的过程中，核定的税基越接近于纳税人实际生产、经营成果，也越有利于税收政策的贯彻执行。对收入、成本费用能够查实的纳税人，可以收入或成本费用，参加核定应税所得率进行确定；对无法查实的，可根据当地同行业，同规模企业的利润情况进行确实

2、什么情况下需要对核定征收企业应纳税额和应税所得率进行调整税务机关实行核定征收后，纳税人对税务机关核定的应纳税额有异议的，如果纳税人能够提供相关的证据，税务机关认定后，应当及时调整应纳税额。这是《征管法》第八条和《征管法实施细则》第四十七条赋予纳税人的一项程序性权利，也是对税务机关执法过程中防止自由裁量权过大造成显失公正的一种限制，从税收行政争讼的角度说，也是对税务行政机关的保护。对纳税人发生重大经营情况变化的，我们认为在一个纳税年度内，应税所得率或应纳税额也应进行相应调整。重大经营情况变化不仅仅包括企业自身情况，还包括国家经济政策调整和国际市场原材料价格变化，市场供求关系的主要走向等。因为最终决定应税所得率的主要指标是纳税人盈利率,根据纳税人的市场平均盈利状况及时调整应税所率,是税收立法公平、公正原则在日管中的重要体现。

3、纳税人生产经营发生重大变化是否需要明确纳税人的申报调整应纳税额和应税所得义务，以及未履行义务如何确定其法律责任；必须明确纳税人调整后的应纳税义务，并书面通知纳税人。《征管法》第八条规定，纳税人有申请减税、免税、退税的权利。《征管法》第二十五规定纳税人必须如实申报，这是《征管法》对纳税人的保护，也是量能课税、依法征收原则的体现。对纳税人未按调整后应纳税额履行相关纳税义务的，可以依照《征管法》第62条、第68条进行处理，这是对税务机关依法征税过程中纳税人的违法行为和后果处罚，是保障国家税收刚性得以体现的重要组成部分。也只有这样才能充分保证国家税收征收权不受侵害，引导和规范纳税人主动申报纳税，不断提高全民对税法的遵从度。五、关于核定征收企业所得税的优惠问题是否享受，如何享受；核定征收是税务机关在无法实行查帐征收的情况下采用的一种比较有效征收模式，在这种情况下，如果纳税人已经按照税务机关核定的税额履行了纳税义务，那么，纳税人就有权享受国家相应的税收优惠政策。今后的所得税优惠政策，主要是以产业为主，区域为辅的模式，优惠政策是从有利于促进整个国民经济发展的角度来鼓励纳税人加快发展，增强市场竞争力，最终实现提高综合国力的根本目的。因此，核定征收企业所得税的纳税人在依法履行纳税义务后，应该享受国家相关税收优惠政策。但考虑到核定税额与实际应纳所得税额之间的差异，建议采用定额享受的办法。

六、关于核定征收企业的申报管理问题