土地使用税征管建议范文

导语：如何才能写好一篇土地使用税征管建议，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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1.片面追求绩效考核成绩，易导致登记信息数据紊乱

当前的绩效考核系统要和征收房产税和城镇土地使用税要求同步。然而，房地产企业特殊，由于很多企业在未开发前，可能只有土地没有房产，或者有房产没有土地，但如果只征收了城镇土地使用税或房产税其中之一时，要求补征另外未征的税款。基层分局不得不通过补登信息，征收税款，但这种补征税款的做法，不但错误，而且会导致信息数据录入不准确，在系统中产生垃圾数据。

2.税源不易掌握

房地产企业城镇土地使用税较特殊，会随着销售面积增加而减少，且减少的数据并不是简单计算就能得出。目前，还没有一个有效的方法能够解决房地产企业城镇土地使用税计算复杂的问题。随着管理人员不断换岗，时间推移等工作原因，掌握房地产企业的真实的城镇土地使用税税源难度越来越大。

3.税收计划任务也会增加城镇土地使用税征管难度

为完成税收计划任务，税务局难以做到各税种均衡入库，往往会因组织入库税款需要，留存税款到以后期间缴纳，增加了城镇土地使用税的征管难度。

二、房地产企业土地使用税征管问题产生的原因

大多房地产企业均按选择按年申报房产税、土地使用税，每年定期按时申报纳税。由于房产企业取得土地使用权和预售证时间上的不确定性，可能在申报期前，也可能在申报期后，加出租房产的土地使用税，按年申报，极有可能造成企业多缴或少缴税款。少缴税款相对容易处理，只要在年度终了前补申报即可，但若是因为在申报期后取得预售证而造成的多缴税款，申请退税，就会产生一定的麻烦。因为苏州市局关于房产企业土地使用税征税期限的认定仅是一个口头布置，没有具体文件，且与总局规定不完全一致，基层分局操作起来比较困难。另外，对房产企业房产税的申报，由于涉及到开发产品自用的问题，其自用房产也应按规定根据申报缴纳房产税，或若按年申报，也可能碰到类似的问题。

三、加强房地产企业土地使用税征管的建议

1.优化征管信息系统

开发出简单的计算城镇土地使用税应纳税款的软件，如通过EXCEL表设计数学公式计算等，嵌入到省局征管系统中，通过信息化水平控制房地产企业城镇土地税的征管，从目前来看，是个非常好的办法。另外，由于现行征管系统征收数据未从录入信息数据的提取，其录入数据只起到了一个保存作用，作用有限。如果能改进省局征管信息系统，把征收的税款与系统登记的数据关联，征收税款所用的数据从登记模块中提取，就能大大减少随意录入或错误录入数据情况，最大限度地减少人为因素导致少征税款或不征税款情况发生。

2.加强对税收政策的学习和理解

把握征收原则，本着对“国家税收不漏征也不重征”的原则，结合实际因地制宜，制定一些符合当地实际征管办法来规范房地产开发企业城镇土地使用税的征管。

3.对房地产开发企业的城镇土地使用税应结合销售不动产项目管理软件

详细记录所开发楼盘的占地面积，根据销售情况，逐月递减房地产开发企业所占用的土地面积。

4.及时组织税收管理员每年对房地产开发企业的土地使用税进行清算

不应等到项目竣工验收后与土地增值税清算同时进行。在计税面积确定上应严格按《城镇土地使用税暂行条例》第三条规定，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。在实际工作中应根据房地产开发企业占用的土地面积减去已售商品房的占地面积为计税依据。

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随着1994年我国税制改革，逐渐形成了现在房地产税收体系。目前，在房地产开发、转让、出租、保有过程中涉及税种主要有11个，其中包括，直接以房地产为课税对象的税种有5个，土地增值税、土地使用税、耕地占用税、房产税、契税；与房地产密切相关的税种有6个，营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。依据课税环节不同，房地产税收可分为土地购置税环节、房地产交易环节和房地产保有环节三大税收类别，在不同环节中，税负水平和效果是各不相同的。在土地购置环节，房地产开发企业向政府取得土地时支付的税金主要是契税（税率3%-5%）和耕地占用税（税率5-50元/平方米）税负负担较轻。在房地产交易环节，销售方涉及到营业税及城市维护建设税（教育费附加）（综合税率5.5%）、所得税（企业所得税税率25%、个人所得税税率20%）、土地增值税（税率30%-60%）以及印花税（税率0.5‰）、购买方涉及到印花税（税率0.5‰）、契税（税率3%-5%）；房地产交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右，税负水平偏高。在房地产保有环节，房地产自用行为中，主要涉及到房产税（税率1.2%）和城镇土地使用税（税率0.6-30元/平方米），这两种税的名义税负水平明显偏低，对个人居民用房的优惠程度很大，长期以来，我国只对城市、县城、建制镇和工矿区范围内经营性用房征收房产税，对居民自己居住用房是采取免税政策；房地产租赁行为中，租赁方涉及到营业税及城市维护建设税（教育费附加）（综合税率5.5%）、所得税（企业所得税税率25%、个人所得税税率20%）、房产税（税率12%）以及城镇土地使用税（税率0.6-30元/平方米），承租方只涉及到印花税（税率1‰），名义税负水平偏高，由于税收征管十分困难，房屋出租的税收征收上来非常少，实际税负水平远远低于名义税负水平。

二、房地产税在房地产调控过程中存在问题

作为房地产调控的重要的杠杆之一房地产税收政策，在房地产调控过程中发挥一定积极的作用，但仍然存在一些问题和不足。

（一）税种繁杂，重复征税现象严重

目前我国与房地产直接有关的税种有十多种，如耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税、营业税等等。涉及房地产开发、销售等环节税费名目繁多，一个房地产开发项目需要近30个政府行政管理部门的审批，要盖上近100个公章，并需缴纳规划费、消防费、人防费、评价费等几十项行政收费。房地产税费设计繁杂，征收环节多，房地产开发企业税费负担较重，商品房成本随之提高，并通过销售方式最终全部转嫁给消费者，而导致房价上涨。许多税种之间存在是用同一个税基计税，存在重复征税现象，如房产税与城市土地使用税，1990年我国实行土地有偿使用政策后，所建房屋价值中就已经包含所占用土地的价值，所缴纳房产税就包括土地价值，同时还要再缴纳城市土地使用税，明显重复征税。重复征税问题还有，开发商缴纳土地增值税后还要再交企业所得税；城镇土地使用税与耕地占用税；对出租房业主征收5%营业税后又征收12%房产税等。

（二）房地产税课税范围狭窄，征管漏洞比较大

我国现行房地产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和矿区，而对于这个范围之外，如农村房产与土地确没有涉及到。随着我国农村经济快速发展和小城镇建设速度加快，在城乡结合部和农村的交通干线附近出现了大量以营利为目的出租房，由于房地产税课税范围狭窄，对这块征税变成真空地带，造成大量税收流失。由于城市居民住房出租情况复杂隐蔽性强，漏征漏管现象尤为突出，一般房屋在出租时，租赁双方直接签订房屋租赁合同，直接收取租金，直接使用房屋，租赁环节十分隐蔽，税务工作人员无法逐门逐户去排查房屋出租情况，所以居民住房出租税收漏征漏管非常严重。根据我国目前税收政策，居民拥有个人住房享受免税政策，对于居民个人拥有多少套住房都不用纳税，这样房产拥有的投资者就不用考虑上税问题，从而减少投资成本，增加获利空间，导致越来越多的人参与投资房地产并期待从中获利，从而推高房价不断上涨。

（三）房地产税收结构不合理，税收收入对地方财政的贡献力较弱

房地产税收结构设计上不合理。从税收结构看，各环节的税负不均衡，有失公平原则。在土地购置环节，现行税制涉及税种较少，较轻的税收负担无法遏制地方政府和房地产开发企业从房地产开发过程中获取暴利。在房地产交易环节，税种设置相对较多且实际税收负担较重，我国税收调控往往侧重于房地产交易环节。在房地产保有环节，名义税负设置较高，由于各种原因税收漏征漏管现象严重，导致保有环节的实际税负水平很低。由于重视流转环节轻视保有环节，导致税负结构非常不合理。房产税作为地方税中的一个主要税种，对地方财政收入筹集功能显现乏力，地方政府的税收收入远远不能满足财政的支出需要，因而往往容易导向地方政府的短期行为，通过出卖土地以获取土地出让金以及收取与之相关的行政性费用来弥补财政支出的缺口，2007、2008年我国财产税的房产税收入占税收收入总额分别为1.26%、1.25%，而美国、英国、加拿大的财产税占全部收入超过9%，新西兰、澳大利亚等国家为5%～7%，我国远远低于发达国家水平。

（四）计税依据失当，无法发挥房地产税收的调节作用

我国土地增值税的计税依据只是考虑到了土地使用权，地上建筑物及附着物增值额，而对于土地稀缺性所产生增值和地方政府提供相应公共产品所产生土地增值；土地使用权出租，土地和房屋作价入股参与合作而导致土地增值还没有纳入土地增值税的计税范畴。现阶段我国土地使用税的计税依据仍然按照1988年财政部颁发《城镇土地使用税暂行条例》规定的土地面积计税。由于土地价值快速增长，土地收益的差别越来越大，形成了土地级差，而现在仍然按照土地面积计税，难以发挥税收调节土地级差收入的功能，也就无法有效地抑制囤积土地和土地投机行为发生。目前房产税的计税依据为房产计税余值或租金收入，并按照房产原值一次减除10%至30%后的余值来计算的。当房屋价格不断上涨，只要该房产没有进入市场交易环节，其在会计账簿中记录的房产原值就不会发生变化，房产计税余值也不会发生变化，国家征收的房产税就不会有任何的增加，这就丧失了税收的公平性，导致国家不能随着经济快速发展，房地产的增值而带来税收收入，难以发挥房地产税调节收入的作用。

三、完善我国房地产税收制度的建议

（一）拓宽税基、调整税率

国外许多国家采取“低税率，宽税基”税收政策。这样可以有效地避免重复课税现象发生，同时，又可以减少征税的管理成本，提高征税工作效率，低税率的出发点主要是考虑降低税收征管阻力，有效地促进房地产市场发展。目前我国实行房地产税设计不合理，税种覆盖面窄，税基窄，我们应该借鉴国外比较科学的做法，应该扩大税基，把普通住宅也应列入税收的对象，征税应该根据房地产的评估值征收。同时，确定合理地免征范围，应该将低收入者列在纳税人之外。房地产税率制定要考虑到各地不同经济情况和各种不同类型房产等因素，税率既不能高又不能低，高税率难以被人们所接受，会使人们产生抗拒纳税的心理，出现逃税和欠税现象，难以实现征税目的，而低税率会造成收益低于成本情况，因此，制定出合理税率，既要考虑到普通居民接受能力，又能起到调节消费者住房消费的作用。土地使用税的征税范围从城镇扩展到农村，首先要减少农村各种收费和摊派，要在确保农民总体负担水平不变或略有降低的情况下才能征收土地使用税。待时机成熟时应该考虑征收土地荒芜税和土地闲置税。

（二）简化税制，加大房地产保有环节税负，优化税负结构

借鉴国外先进经验，建议将我国目前近20种相关的房地产税适当合并，将城镇土地使用税、契税、耕地占用税等与房地产税合并统一；将城市维护建设税和印花税并入营业税、消费税、增值税、企业所得税和个人所得税中；将土地增值税并入企业所得税、个人所得税和房地产税中，同时，取消不合理收费，减少房地产有关的税费征收项目，优化税负结构，减少征管成本，提高征税工作效率，最终达到减轻纳税人经济上的负担的目的。应该尽快改变课税重视房地产流转环节轻视保有环节的局面，提高保有环节的税负比重，建议取消中央政府对个人所有非营业房产免纳房产税的规定，尽快出台对个人拥有房产征收房地产税的政策，取消个人所有的居住房屋及院落用地的城镇土地使用税免征的规定，恢复征收城镇土地使用税规定。对居民拥有的第一套住房实行长期免税政策，对于第二套住房实行暂时性免税政策，待条件具备时再对第二套住房实行征税。

（三）建立健全房地产信息系统工作

为了进一步地开展好房地产税收工作，就需要全面掌握房地产产权情况，尽快建立起房地产信息查询系统工作。我们应该尽快建立房地产财产登记制度，在房地产开发各个环节实行必要登记和监督机制。对于个人财产开展房产产权登记普查工作，对于城乡居民所拥有房屋套数、面积、结构及房屋市场价值等基本情况做一个全面清查，并建立起个人财产和个人收入档案。为了更好地适应房地产税征收需要，必须以现代信息技术为手段，实现税务部门、房地产管理部门、公安户籍管理部门、婚姻登记部门、银行等部门全国联网，实现数据资源共享制度，确保房地产税税基的准确、无误，防止纳税人转移税基，避免偷税和逃税事件发生。

（四）完善房地产评估制度

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一、地税税收收入情况

近年来，章丘市地税局认真贯彻落实“经济决定税源，管理增加税收”的治税思想，全面推行“科学化、精细化、规范化”管理，税收征管水平和税收质量显著提高，地税收入稳定、持续、快速增长。20__年-20__年，共组织地税收入20.35亿元，年均增幅达26，其中，共组织地方财政口径收入13.15亿元，年均增幅超过22。20__年一季度，地税收入实现16,983万元，同比增长29.84，其中，地方财政口径收入完成11,209万元，同比增长达42.68，增收3,353万元，创历史最好水平，地税收入呈现出良性发展的态势，实现了税收收入与经济发展的同频共振。（见表一）

表一：20__年-20__年一季度地税收入情况

表一.doc地税收入的持续增长是多种因素共同作用的结果。一方面是经济发展因素，包括宏观经济结构优化和经济运行质量进一步提高、引进引办力度的加大等因素产生了基础性的影响。二是随着税收宣传力度的加大和社会综合治税工作的加强，全社会依法纳税意识显著增强，自觉纳税、主动纳税的观念逐步深入人心。三是地税部门进一步推进依法治税，完善税收征管模式，细化主体税种征管措施，科学配置征管力量，征管水平持续提高，

基本实现应收尽收。从地税总收入和地方财政口径收入的动态增幅变化来看，地方财政口径收入增幅20__年高于总收入增幅，20__年快速下降，低于总收入增幅近12个百分点，从20__年-20__年一季度，地方财政口径收入增幅追赶并超过总收入增幅，20__年一季度超过总收入增幅近11个百分点。要解释这一问题，就要从地税税种的结构方面进行分析。

二、地税税种结构分析

目前，地税部门主要负责企业所得税、营业税、个人所得税、资源税、房产税、土地使用税、土地增值税、印花税等12个税种的征管任务，各税种的地方分享比例、在总收入中的比重以及增长变化各不相同。（见表二）

表二：20__年-20__年一季度地税税种结构情况

表二.doc

通过表二提供的各项数据，我们从三方面进行分析：

（一）地方分享比例情况。随着近年来税收政策的变动，地税税种实现的税款在国家、省、济南市、章丘市各级别中的分享比例也不断变化，总体上供地方分享的比例逐步下降。以20__年为参照年份，企业所得税地方分享比例由32调整为目前的25.6，下降近7个百分点；营业税地方分享比例由80调整为目前的64，下降16个百分点；个人所得税地方分享比例由40调整为目前的20，下降20个百分点；城建税、房产税、土地使用税、教育费附加地方分享比例也分别由100调整为目前的80，分别下降20个百分点；地方附加20__年开始征收，地方分享比例为80。而这些调整主要都集中在20__年，这就是20__年地方财政口径收入增幅远远落后于总收入增幅的主要原因。目前，可供地方全部分享的税种只有资源税、印花税、土地增值税、车船税四个税种。

（二）占总收入比重情况。传统意义上讲，营业税、企业所得税、个人所得税为地税部门的三大主体税种，其在总收入中比重超过70，其他小税种只占约30，这种构成比例在短期内不会发生大的变化，且三税种地方分享比例逐步下降，其中企业所得税和个人所得税地方分享比例最低，分别为25.6和20。综合分析20__年-20__年各税种的比重变化可知，企业所得税、个人所得税、城建税、房产税、土地使用税、车船税、教育费附加贡献的税收在总收入中的比重呈下降趋势，而营业税、资源税、土地增值税、印花税、地方附加贡献的税收呈上升趋势。20__年一季度，企业所得税、资源税、车船税在总收入中的比重较20__年继续下降，分别下降10.5、2.08、0.11个百分点，下降幅度分别达到34.53、46.64、91.67，而个人所得税、城建税、房产税、土地使用税、教育费附加则发生逆转，在总收入中的比重大幅增长。

（三）各税种税收增减变化情况。从20__年-20__年各税种实现税款的平均增幅来看，企业所得税、营业税、个人所得税、资源税、城建税、教育费附加保持了稳步增长的态势，平均增幅分别为32.78、32.57、23.87、13.45、14.96、17.53；土地增值税和印花税呈现出大幅增长的态势，平均增幅分别达到230.57、127.74，贡献税款分别由20__年的140万元、138万元提升到20__年的1,716万元、695万元；而房产税、土地使用税、车船税却呈现下降趋势，平均增幅为负值。如果排除20__年度税款基数的因素，有三个税种需要区别对待，其中，企业所得税20__年度较上年度大幅降低，减少了对比基数，其整体趋势呈现下降，而房产税、土地使用税20__年度较上年度大幅提升，增幅都超过100，提高了对比基数，其整体趋势呈现上升。

三、各税种税收变化成因分析

从上述税种结构的分析来看，大部分税种特别是地方分享比例较大的税种呈现稳步增长的良好发展态势，而且各税种的比重也逐步趋于合理，收入结构不断优化，有效地保障了地方可用财力。在不考虑我市经济发展状况，市政府在全市推行社会综合治税，地税部门强化征管措施、提升管理水平等因素的情况下，相关税种的增加变化还存在以下成因。

（一）企业所得税比重和增幅下降的原因。主要原因是受财政体制影响。从20__年开始，新建企业所得税归国税管理，地税没有新增税源，而且部分企业破产、注销迁移等情况，在一定程度上减少了缴纳所得税企业的总量。这一因素受财政体制影响，难以改变。尽管制造业中几个效益较好的企业税收出现增长，但抵消相减。一旦主要企业效益下滑，企业所得税将会出现大幅减少，20__年一季度企业所得税比上年同期减收近20

个百分点，主要原因是采矿业、电力煤气及水生产供应业入库税款减收。

（二）个人所得税增幅20__年大幅回落的原因。主要是政策变化的影响。20__年12月19日，人大通过《关于修改〈中华人民共和

国个人所得税法〉的决定》，从20__年1月1日起，工资、薪金所得费用扣除标准从每月800元提高到每月1600元，这在很大程度上减少了个人所得税纳税义务人的总量，造成了个人所得税增幅的大幅回落。为解决这一矛盾，地税部门从20__年开始逐步推行全员明细申报，而且自20__年1月1日起，根据规定，要求“年所得12万元以上的纳税义务人，在年度终了后3个月内到主管税务机关办理纳税申报”，这在一定程度上挖掘和扩大了个人所得税纳税义务人潜在群体。20__年一季度，个人所得税重返增长势头，同比增长36.83，这表明个人所得税纳税义务人群还存在增长潜力。

（三）资源税增长变化较大的原因。资源税是地方可以全部分享的税种。我市的资源税主要集中在煤炭行业，而煤炭行业产能受政策、价格、供求关系的影响较大。20__年，我市为节水保泉，关停部分生产不规范的煤炭企业，并对全市煤炭行业进行了重组整合，影响了当年资源税税收。20__年以来，煤炭行业整合效果逐步显现，资源税呈现稳步上升趋势，这在很大程度上取决于行业整合后企业统一核算、规范管理、税款监控

到位的成效。目前，煤炭行业资源税管理已日渐成熟，税源管理到位，其税收主要取决于煤炭产能、价格等内在因素，而这种变化是不确定的。20__年一季度，资源税较上年同期大幅下滑，减收15个百分点，主要是个别煤井因资源枯竭关停，当期煤炭企业产量下降，而且价格下跌，实现利润减少的原因。相对于煤炭资源，我市其他矿产资源也比较丰富，要提高资源税的增长幅度和贡献比例，加强其他矿产资源税收管理就成为挖潜增收的必要手段。

（四）房产税增长变化较大的原因。目前，房产税地方可分享80，随着我市房地产业的规模效应，其税收在地方财政口径收入中的地位越来越明显。20__年-20__年房产税平均增幅虽然下降，这主要是因为20__年一次性清欠、加滞、处罚额度较大，较去年同期大幅增长，提高了对比基数，基本无可比性。排除这一外在因素，房产税总体呈上升趋势，这得益于我市经济建设和城市建设的良性发展，也得益于地税部门的税收管

理，目前，地税部门正常管理的2600余家私营以上企业的房产信息已全部监控到位，管理质量在济南市地税系统居前列。与这一环节管理到位形成对比的是租赁房屋环节的税源管理，目前随着我市农村劳动力转移、流动人口增多等因素，我市房屋租赁业务呈不断增长的态势，而其实现的税收却不容乐观，要进一步提高房产税的贡献比例，就必须加强房屋租赁环节的税收管理。

（五）土地使用税增长变化趋势成因。土地使用税地方分享比例是80，其对地方财政口径收入的贡献呈稳步增长的趋势，而且增长的潜力非常巨大，特别是20__年省政府下发了《关于调整城镇土地使用税税额及工矿区征税范围的通知》后，将我市划分为明水、相公、桑园、绣惠等21个工矿区，并逐一明确了征税范围，对我市的土地使用状况和财政收入结构产生重要的影响，在很大程度上增加了税源。20__年一季度，土

地使用税完成295万元，增长89.1，增收139万元。由于政策刚出台不久，20__年又是落实政策的开局之年，政策推广的范围、深度以及纳税人的认知度、遵从度尚未完全到位，本税种具有一定的挖潜增收潜力。

（六）车船税增幅和比重下降的原因。主要受税源监控和程序操作的限制。目前来看，车船税在地税收入中的比重和增幅都非常小，贡献不是很大，但它却是地方可全部分享的税种之一，而且增收的潜力也非常大。20__年以前，地税部门曾尝试开展协税护税工作，调动社会力量加强车船税的管理，取得了一定的成效，20__年征收车船税达778万元，占当年地税总收入的2.6。但由于人力和权力范围限制，对于执行过程和执法程序的监控难以到位，从20__年开始就取消了这种管理模式，由于地税部门没有上路检查权，造成税款流失，车船税持续下滑。但我市车辆大幅增多却是事实。自20__年1月1日起，车船税政策发生变化，征收范围扩大，这也为车船税的增收提供了新增税源，如何加强车船税的管理也成为挖潜增收，增加地方可用财力的一项急需解决的重要工作。

四、地税税种征管中存在的问题及对策建议

（一）个人所得税管理方面。20__年地税部门实行个人所得税全员明细申报以来，取得了一定成效，我市已初步建立了以代扣代缴网络为支撑，以自行申报为先导，以全员全额管理为核心，以微机管理为依托，以稽核检查为后盾的个人所得税征管新模式。目前，党政机关及事业单位工薪所得个人所得税由财政局代扣，而其他补贴由各单位自己发放，各单位发放部分未代扣个人所得税，这部分纳税人有近万人，由于人员太多无法

全员明细申报，一定程度上影响了个人所得税的增收。建议发挥社会综合治税的作用，请政府有关部门出面帮助协调，共同做好个人所得税全额全员明细申报工作。

（二）房屋装修、租赁业税收管理方面。由于房屋装修、出租发生地比较分散，隐蔽性较强，加之地税部门人力有限，对装修房屋、出租房屋行为无法进行有效监控，税源基数不易摸清，使装修房屋、房屋租赁业税收征管成为地税部门的难点问题。针对这一情况，建议政府有关部门帮助协调地税部门与相关部门的工作配合，协助地税部门按照“精细化”管理的要求，共同努力，协同合作，解决装修房屋、房屋出租业税收底数不清、情况不明问题，由相关部门和单位代征装修房屋、出租房屋税收，对政府机关、事业单位出租房屋相关税收可以由财政部门按照有关规定代征。

（三）车船税管理方面。20__年，根据新出台的《车船税条例》规定，车船税实行由保险部门在办理交强险时代收，但经前期调查分析，采取这种方式征收车船税存在以下几个不利因素：一是车船税收入因办理交强险的保险部门较多，个别部门不按规定代收车船税，会对其他保险部门利益造成一定影响，影响其他单位代收积极性；二是地税部门无法及时准确掌握全市车船的社会保有量，税源底数难以掌握；三是我市财产保险公司较少，许多车主在济南挂牌入保，给我市车船税代收工作带来了“盲区”，造成了税款的流失。为此，提出以下建议：一是强化宣传，使广大纳税人了解车船税由保险部门代征，在办理交强险时积极配合保险部门，主动缴纳车船税；二是加强对各单位代收车船税情况的监督检查，发现不按规定代收车船税的，严格按规定进行处罚，为纳 税人营造公平公正的税收环境；三是加强部门之间的配合，及时从公安、交通等车船管理部门获取车船登记明细信息，测算出辖区应征车船税款，摸清税源底数；四是党政机关保有的车辆也属于应税范围，这部分车辆征收困难较大，政府须协调有关部门在章丘缴纳车船税。五是对我市车辆在其他区县缴纳的车船税协调划归我市。

（四）土地使用税管理方面。《城镇土地使用税暂行条例》修改后，土地使用税的单位纳税额比原条例有了较大的提高，对于那些产品技术含量低，占地较多，而产品附加值和盈利水平较低的纳税人在思想上会有一定的包袱，建议政府牵头，加大宣传力度，争取全社会的理解。另外，自从我市扩大征税范围后，新纳入征税范围内的纳税人的应税土地面积及房产原值需进一步进行核实。建议政府牵头，组织财政、地税等部门以及乡镇街道办事处联合清查，摸清税源底数，以减少税收的流失。

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（一）农村集体建设用地流转收益分配基本情况

1.农村集体建设用地首次流转收益分配突出了农村集体作为土地所有权人的主体地位

农村集体建设用地首次流转是指土地所有权人出让土地使用权的行为，在此环节收益分配主要有两种类型：一是集体独享。流转收益按照所有权隶属全部归集体组织所有。这类地区土地流转交易规模和交易量都比较小，如江苏省南京市遵循“谁所有，谁受益”的原则，规定流转收益按土地所有权分别归乡镇、村、村民小组集体所有；二是以所有者为主，政府适当分享。

2.地方政府在再流转环节得到收益的比重高于首次流转环节

农村集体建设用地再流转是指通过流转取得土地使用权的单位和个人转让土地使用权的行为。再流转的受益主体是使用权人，而且再流转土地增值空间较大。因此，部分地方政府在再流转环节得到收益的比例要高于首次流转环节，也有地区对增值收益比照土地增值税征收流转收益金。例如安徽省芜湖市首次流转按4—6元/平方米收取土地流转收益金，再次流转土地的增值收益按评估核定收取，比照土地增值税实行超率累进。

3.各地对农村集体经济组织土地流转收益的使用管理较严格

在资金管理上，试点地区均规定，集体组织取得的流转收益纳入资金专户，实行收支两条线制度。浙江省湖州市为乡镇集体和村集体设立了土地收益资金专户，农村集体建设用地使用者向土地所有者缴纳的土地流转收益全部进入资金专户。在支出上，试点地区明确集体经济组织流转收益的使用方向为农民社保、土地开发整理、农村集体经济发展、农村公用事业和基础设施建设等。广东省中山市规定流转收益的50%用于村民的社会保障，30%分配给村民，10%用于发展集体经济，10%用于集体经济组织公益设施和基础设施建设。

4.少数地区比照有关规定在流转环节开征了部分税种

在税收方面，试点地区普遍采取了宽松做法，大致有三种情况：一是明确农村集体建设用地使用权流转税收政策参照国有土地出让、转让税收政策执行，如广东省佛山市顺德区，所征的税种包括契税、印花税、营业税、土地增值税、所得税等。二是对农村集体建设用地首次流转暂不征税，在再次流转环节参照国有土地转让相关税收政策，如江苏省昆山、海门市等。三是农村集体建设用地使用权流转暂不征税，如浙江省湖州市，安徽省凤台县、河南省南阳市等。上述三种情况中，比较普遍的方式是暂不征税。

（二）试点地区流转收益分配中的主要问题

1.农村集体土地流转收费缺乏统一标准和规范依据

各地政府为参与流转收益分配自行设立了一些收费项目，名称不一，征收方式和标准也各不相同。例如，对首次流转，广东省佛山市南海区按11.2元/平方米征收市政设施配套费，顺德区则按土地价款的7%征收市政设施配套费，而安徽省芜湖市按4—6元/平方米收取土地流转收益金。大量农村集体建设用地在隐形土地市场交易，多以租赁方式流转，很少到国土部门进行登记，纳入管理并缴纳税费。实际流转的农村集体建设用地量要远远大于政府部门统计的数量，个别区的流转数量甚至超过几倍。政府规定的税收和收费很难操作。

2.农村集体建设用地使用权流转涉及的税种缺位

现行税制中，与农村集体建设用地流转有关的税种包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等9个税种，且都是在农村建设用地不能流转的背景下出台的。在农村集体建设用地流转后，现行的税收制度难以在土地收益分配中发挥调节作用。一是现行契税条例的征税范围只规定了国有土地使用权出让，没有规定集体土地使用权出让，这就造成国有土地和集体土地使用权出让的受让方税负不平等。二是国有土地出让的增值收益由土地出让金进行调节，直接入市的集体土地增值收益没有相应的税收来调节，政府投入形成的土地增值收益不能收回，难以保障土地增值收益的公平公正。三是现行房产税和城镇土地使用税条例规定的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，没有将农村集体建设用地纳入征税范围，形成了城乡税制的割裂，不能适应建立城乡完全统一的建设用地市场的需要。四是现行营业税政策规定国有土地使用权出让和集体建设用地使用权出让不属于营业税征税范围，不能充分发挥对销售无形资产的收入调控作用。五是对集体建设用地所有权人出让、出租土地使用权以及企业转让、转租集体建设用地使用权取得的所得，应纳入企业所得税应纳税所得额中统筹考虑，在实际征管中，需要进一步研究对农村集体经济组织征税时成本、费用的合理扣除等问题。六是农民个人取得集体建设用地使用权出让、出租收益征收个人所得税，需要与农村集体经济组织征收企业所得税统筹考虑，避免重复征税或漏征；对农民个人取得的集体建设用地使用权出让、出租收益按哪一收入类别征税需要进一步明确。

3.对再流转环节中所有权人权益的保护缺乏有效制度和办法

试点地区集体建设用地的再次流转的收益要比初次流转高，在珠三角等集体土地流转活跃的地区尤其明显，在土地增值税等税收缺位的情况下，只有少数地区做了特殊的制度安排，保证所用权人能分享土地增值收益。如芜湖市在再流转环节比照土地增值税按评估核定收取流转收益金，并在集体经济组织、乡镇、县之间按5∶4∶1分配。南京市规定再流转产生的增值收益由土地使用权转让人与土地所有者协议分配，土地所有者分配额不得低于50%。

二、完善农村集体建设用地流转税收政策的建议

随着农村集体建设用地使用权流转制度的改革，国家征地范围缩小，农村集体经营性建设用地入市范围扩大，政府土地出让收入将面临大幅减少，地方公共基础设施建设将面临资金缺口，现行的土地税收体系和政策已经不能很好地适应深化农村土地制度改革的需要，有必要进行调整。

（一）明确农村集体建设用地流转的税收政策

税收政策调整的总的原则是保证政府对土地增值收益的分配权，同时为农村集体土地流转提供一个公平的市场环境。具体来说应该坚持三个原则：一是总体设计，分步实施。对于农村集体建设用地流转的税收设置，总的原则是依据现行税制，参照国有土地税收政策，应收尽收。但是，目前农村集体建设用地尚不能与国有土地同权，而且农村集体土地流转具有特殊性，流转规模相对较小，因此应结合各个税种改革方向和总体税负设计，先对其开征部分税种，条件成熟后再增加税种。二是轻税负。为支持农村集体建设用地流转市场的发展，保障农民土地权益，应对仍处于起步阶段农村集体建设用地流转实行较轻税负。三是以转让环节为调节重点。农村集体建设用地转让环节可能会有较大增值收益，而土地所有权人又很难分享，因此政府应通过税收参与分配，并用于加大对农村的投入。根据上述原则，提出如下具体政策建议：第一，明确对农村集体建设用地转让征收契税、营业税、印花税、城建税，研究征收土地增值税。明确对承受农村集体建设用地征收契税，并修订契税条例，将农村集体建设用地使用权出让纳入征税范围，对通过出让方式取得农村集体建设用地使用权征收契税。在营业税改征增值税过程中，明确对农村集体土地使用权转让征收增值税，征免税政策与国有土地统筹考虑，城市维护建设税按增值税的数额征收。重点加强对农村集体建设用地再流转环节的税收调节力度。由于土地所有人难以分享农村集体建设用地再次流转产生的增值收益，大部分土地收益可能会落入中间人的口袋，这有违农村集体建设用地流转增加农村集体和农民收益的初衷。

因此，为保障所有权人利益，抑制土地投机，应将农村集体土地使用权转让纳入土地增值税等征税范围，加大对该环节的税收调节力度。第二，对农村集体经济组织获得的土地流转收益以及农民个人取得的收益暂不征收所得税。按照企业所得税法规定，应该对农村集体经济组织获得的土地流转收益纳入应纳税所得额中统筹考虑。农民个人取得的农村集体建设用地使用权出让、出租收益，应该按照个人所得税法及其实施条例的规定缴纳个人所得税。但是，所得税作为直接税，对农村集体经济组织和农民的收入影响较大，而且在实际征管中也面临一些问题，比如：对农村集体经济组织征企业所得税存在如何进行成本、费用的合理扣除等问题，对农民个人分配的集体建设用地使用权出让、出租收益需要明确按哪一收入类别征收个人所得税，并需与对农村集体经济组织征收企业所得税统筹考虑，避免重复征税或漏征。农村集体建设用地流转仍处于起步阶段，应多给予鼓励支持。第三，在房地产税改革中统筹研究对农村集体建设用地的房产税、城镇土地使用税政策。现行房产税、城镇土地使用税规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。实际征管中，建制镇和工矿区的具体征税范围由省、自治区、直辖市人民政府明确。农村集体建设用地使用权流转规模扩大后，集体土地的经营性现象也会越来越多，应考虑是否对这部分房地产征收房地产税。鉴于我国房地产税改革以合并房产税、城镇土地使用税，统一征收房地产税为方向，因此建议在改革中统筹研究这部分房产、土地的房地产税政策。

（二）尽快出台统一、完善的农村集体建设用地流转法规

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（一）财产课税体系的比较

广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。

（二）财产税比重的比较

据OECD组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%。由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。

（三）财产税制要素的比较

1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。

2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。

3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。

4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。

二、我国财产税制的现状及存在的问题

目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。

我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模小。据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%。据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%。由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。

三、国际财产税制借鉴

（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。

（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。

（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。

（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。

（五）建立内外统一的财产税制。

四、改革财产税制的建议

（一）合理设置税种，增加税种覆盖面

1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基础。

2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。

3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。

（二）扩大财产税征收范围

1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。

2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。

（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据

1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。

2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。

（四）合理确定各财产税的税率

1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。

2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。

（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系

1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。

2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。

（六）财产税的税收优惠问题

1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。

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一、主要问题

调研专班对区直、镇办的税源普查情况进行了重点抽查，共抽查

3、企业纳税属地划分不明确。在这次重点抽查中，发现**三环海通汽车销售服务有限公司、江汉佳业税务部门是作为区直企业上报的，而同时郢城镇、李埠镇也分别上报了这两个企业。通过调查，我们认为这两个企业纳税属地应分别为郢城镇、李埠镇。

5、地税小额税种漏征漏管现象较为严重。从重点抽查反映的情况来看，地税小额税种漏征现象较为严重。从天发金达利房产公司提交的自查数据表明该企业未交纳土地增值税；荷花机床公司财务报表反映该企业城建税未按规定税率缴纳，没有缴纳印花税、耕地占用税和房产税；汉科生物公司城建税、印花税未按规定税率缴纳，土地使用税、房产税未核查到实际面积。

6、定额征收管理有待进一步加强。在定额征收管理方面主要存在定额标准过低的问题。如八岭山镇两个砖瓦厂年利润在百万元以上，而每年的国税和地税合计定额只有1万元左右；七匹狼专卖店每月的营业税征收定额只有800元；荆楚人家商贸公司每月的营业税征收定额只有1500元，且未核定是否交纳土地使用税和房产税；锦绣园酒店每月的营业税征收定额只有3000元；青莲酒家每月的营业税征收定额只有30000元，且未核定各分店的纳税情况，等等。

7、个体工商户起征点核定有待进一步规范。从这次普查和重点抽查中发现，个体工商税收起征点的核定主要存在达到起征点的工商户比例明显偏低以及不公平、不公开的问题。从这次普查的情况来看，全区在国税部门登记的个体工商户达到起征点的仅占12.1％，在地税部门登记的个体工商户达到起征点的占76％，国税的比例明显偏低。不公平的表现为标准不一，倚轻倚重。如八岭山镇一大型超市在这次普查中发现其未达到起征点，而同在该镇的其它几个规模比其小的超市却都达到了起征点，明显存在核定标准不一，倚轻倚重问题。不公开主要反映为各地没有将辖区内所有个体工商户的纳税情况向广大人民群众公布，没有形成全社会监督办税的氛围。

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关键词：房地产行业；税务稽查；征管

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-00-01

一、房地产行业的特点

1.房地产开发特点

房地产开发是房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。从其行业特点上归纳，具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、多种方式交易、“滚动式”开发、高收益、产业集中化，部分中小企业被大企业兼并重组，土地资源和市场占有率将被集中在大型企业手里以及涉税税种多等特点。

2.长春市房价特点

长春市的房价前几年虽有大幅攀升，但同其他地区相比较而言，价格还不是很高，所以价格虽有所降低，但幅度不大。而自2011年下半年开始至今，对房地产行业影响最大的就是销售量的大幅下滑，也对我市的税收收入造成了显著影响。自2004年起，房价开始上涨，这其中的原因分析起来主要有三个方面：一是城市土地资源稀缺；二是人民群众投资保值的心理倾向加剧；三是建材价格急剧上涨。

二、房地产行业存在的主要问题

1.税种多，计税环节较为繁琐

房地产行业涉及的税费种类繁多，主要有营业税、土地增值税、契税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税等。其中土地增值税及企业所得税的计税环节较为复杂，在预征、清算、调整等具体的计税环节，企业在对税种的掌握上容易出现错漏现象。

2.项目工期长，税收控管难

房地产开发项目一般工期较长，往往会横跨两个甚至以上会计年度；在房屋完全售完之前，因收款方式的多样性和成本费用摊销期限的不确定性，导致利润结算不真实；部分企业利用行业经营和核算的特殊性，人为调整利润、弄虚作假，久亏不倒、无利润、无所得税的现象普遍存在。

3.企业易受政策调控影响

较高的经营风险同时也带来较高的税收风险，出于赚取时间和风险利润等投机性目的，部分房地产开发企业取得土地后长期囤积，流动资金严重短缺。在金融政策从严掌握、经营贷款取得困难的同时，各税政策调整幅度大、补征时间长，企业的税收负担与企业短缺的经营资金矛盾突出，造成了部分欠税的形成。

4.开发产品完工前取得的预售收入未按规定申报纳税，产品完工后未按规定及时结转收入

取得不符合规定的发票入账，多列成本费用；普通住宅、非普通住宅标准掌握错误，土地增值税预征率计算错误；未按规定确认应税土地面积的减少时间，造成土地使用税计算错误；企业所得税汇算清缴政策掌握不准确，造成多缴纳企业所得税；未按规定代扣代缴个人所得税；未按规定时间申报缴纳契税等。

三、对房地产行业的征管建议

（一）检查人员要努力提高自身的检查技能，做到检查的准确无误

房地产业是一个特殊的行业，在经济建设中占有重要的地位。而有的检查人员对房地产业的自身特点不甚了解，检查技能不甚突出，造成对房地产行业的税收稽查工作往往浮于表面，不能深入。鉴于此，一是应加大培训力度，大力提高检查人员的素质和水平；二是对于房地产行业的检查人员应有所侧重，做到重点户重点组检查，不能谁都可以进入，领导要时刻关注检查进度，扫清检查障碍，支持检查人员的方法和建议，以确保检查的质量。

（二）进一步加大发票监管力度，推行发票认证制度，完善发票征管系统

1.回顾以前的检查工作，不难发现一些大案要案都是从发票上做文章，房地产企业也不例外，为了加大开发成本不惜购买假发票或让建筑企业虚开发票。要堵塞此漏洞，一是要坚持“查税必查票、查案必查票、审理必审票”的工作原则；二是要建立方便快捷的发票查询系统，让广大纳税人和社会群众易学易记的发票查询方式。

2.通过对以往案件的假发票进行检验，我们发现以前的发票查询系统存在很大的漏洞，即使查询结果为真，但却没有票面金额，受票方也就认为是真票，而有的代开发票必须到代开的主管税务机关才能获得发票的真实情况，无形之中增加了很多的工作量，仔细分析得出就是真票虚开。建议在发票一线工作的发放、录入人员要做到录入信息及时正确，发放登记及时正确，发票收回及缴销及时正确。

3.建议各征收局及专管员要高度重视发票认证工作，迅速将此项工作开展起来。并加快推进发票认证系统建设，在实现税务局与企业联网的基础上，尽快实现地税发票系统全国联网，对企业录入系统的发票信息及时验证，从而发现检查线索，一查到底。

（三）逐步建立房地产企业税收一体化、强化税务管理

首先，统一契税、工商、税收等征管软件，完善查询功能，按照新征管法对部门信息共享的要求，建立与国税、工商、银行、政府等部门之间的基础信息直通制度。其次，实现与国土、房管部门的联网，建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料，及时掌握房屋、土地权属变动情况，加强源泉控制力。最后，加强税收监督，不定期的组织企业自查，加强票据监管，严厉打击房地产的涉税违法行为，加强涉税案件的查处和打击力度。

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（一）财产课税体系的比较广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。

（二）财产税比重的比较据OECD组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%.由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。

（三）财产税制要素的比较1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。

2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。

3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。

4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。

二、我国财产税制的现状及存在的问题目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。

我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模小。据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%.据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%.由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。

三、国际财产税制借鉴

（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。

（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。

（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。

（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。

（五）建立内外统一的财产税制。

四、改革财产税制的建议

（一）合理设置税种，增加税种覆盖面1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基础。

2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。

3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。

（二）扩大财产税征收范围1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。

2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。

（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。

2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。

（四）合理确定各财产税的税率1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。

2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。

（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。

2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。

（六）财产税的税收优惠问题1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。

篇9

关键词:物业税;课税范围;有效征管

面向房产和地产课税是多数国家的普遍做法。不过，有些国家是对房产和地产单独课税，而有些国家倾向于将房产和地产合并征税。我国现行房地产税制比较复杂，涉及房产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税，企业所得税，印花税，契税等十多个税种，这些税种相互交织，对于加强房地产管理，提高房地产使用效率，控制固定资产投资规模，和配合国家房地产政策的调整，合理调节房地产所有人和经营人收益发挥了积极作用。但不容否认，现行房地产税制的设计存在严重的制度性缺陷，特别是保有环节税制设计的科学性与多数发达国家差距较大，致使其调节职能和筹资职能未能随着经济和社会的发展而增强，反而呈现弱化的态势。因此，如何完善保有环节的房地产税制成为理论界和决策层关注的焦点。

尽管目前对物业税制的设计已经有了种种设想，但最终的制度安排仍未敲定，许多问题人在研讨当中。笔者认为，作为我国税制改革的一个重要组成部分，物业税制的设计总体上应当遵循“简税制，宽税基，低税率，严征管”的现实选择。

一、统筹物业税与其他房地产税种关系，简化房地产税制

物业税属于财产税的范畴，是对保有环节不动产课征的一个重要税种，因此，它的出台必然涉及原有房地产税制中保有环节的象管税种，即房产税，城市房地产税和城镇土地使用税。以往房地产保有环节的税收制度安排将房产和地产进行了分离，并实行了不同的计税方法，同时对房产和地产的课税还体现出了“内外有别”，人为地造就了税制的复杂性。事实上，房产和地产同属于不动产，并且房产价值与地产价值有着不可分割的联系，物业税将房产和地产视为一个整体予以课税更加科学合理。同时计税依据应以经过专业财产评估机构确定的评估价值为基准，并且评估价者应当力求准确和公平，使其尽可能接近于市场价值。兼顾科学性和可行性的需要，房地产价值的评估周期应以3—5年为宜，这样既可保证计税依据在一定时期内的相对稳定，也有利于动态地反映房地产价值变动。从物业税的整体制度设计看，该税种实际上是房产税，城市房地产税和城镇土地使用税的替代物，这既实现了现有税种的有效整合，符合“简化税制”的基本要求，也有利于推动内外税制统一的进程。但物业税的影响并非仅限于房地产保有环节，还会同时渗透到其他环节。有的学者认为，即使开征物业税，也应该保留土地增值税。但笔者认为，开征物业税后，土地增值税应随之取消。理由如下：

第一，土地增值税的课税对象与营业税，所得税等税种存在明显交叉，只是针对同一项收入的课税名怒繁多。按照现行《土地增值税管理条例》规定，土地增值税是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人，就其转让所得征收的税收。但土地增值额显然已经内涵于营业税的营业额和所得税的应税所得中，国家面向单位和个人课征营业税和所得税的同时已经对土地的增值收益进行了调节，如果单独再课征一到土地增值税有调节过度之嫌，加重了纳税人的负担。

第二，由于物业税对房地产的价值实行动态评估，不动产的增值部分可以相应转化为物业税的计税依据，国家通过征收物业税同样可以实现对土地及其地上建筑物和附着物增值收益的调节。

第三，土地增值税税额计算较为复杂，征管成本高，筹集的收入有限。2007年土地增值税收入达到了历史最高水平，绝对额为4031454元，但其占地税收入的比例仅为2.7个百分点。可以说，取消土地增值税具有逻辑上的充分理由。不难看出，物业税制并非房地产税制的替代，而是现行房地产税制改革的重要组成部分，出台物业税应做好与其他相关税种的协调与衔接工作。

二、拓宽物业税课税范围，提供充足的税源

1.将物业税课税范围覆盖农村地区

以往的房产税，城市房地产税和城镇土地使用税均将课税范围限定为城市，县城，建制镇和工矿区，广大农村地区有利于上述三税的课税范围之外，这是城乡二元税制的现实表现。将农村地区的房产纳入房产税课税范围，一方面是统一城乡税制的客观要求；另一方面，农村工业和副业已有较大发展并具备了一定实力，有些地区与城镇相差无几，对这部分房地产产权所有者征税，纳税人是有能力负担的，同时也有利于提高农村房地产使用效益和促进企业间公平竞争。此外，根据现行相关法律规定，农村土地属于集体所有，农户兴建各种房产必须首先依法取得集体土地使用权。农户取得集体土地使用权是一次纳一定数额的税费后，便可长期无偿地占有和继承，拥有了事实上的“物权”这实际上是对集体土地使用权的一种变相侵蚀，同时也不利于提高土地利率和使用效益，违背了可持续发展的原则。现阶段，在不少农村地区，农户占用土地建房（包括住房和营业性用房）的行为十分猖獗，只是农村土地减速过快。对此，必须通过开征物业税加以调节，这既有利于促进节约利用土地，提高土地资源配置效率，同时也可增加地方财政收入。考虑到农村土地的集体所有制性质，建议将物业税的一定比例以物业税附加的形式返还集体，既可确保农村集体土地所有权在经济上的实现，也可化解农村税费改革后村级组织财力的困境。

2.非营业用房产应纳入课税范围

借鉴国际经验，我们认为，今后将个人所有的非营业用的房地产纳入课税范围是税制改革的必然趋势。理由有三：

（1）个人所有的非营业用房产与营业用房产类似，同样具备以下优势，其一，房地产位置固定，有利于税源监控；其二，房地产税的税基不易产生流动性，纳税人难以从税负高的地方转移到税负低的地方来逃避纳税；其三，房地产税比较稳定，可以预测，有利于增强地方税收收入的稳定性；其四，房地产税能较好地体现“受益”原则，可以避免税款使用与地方社会福利脱节现象；其五，地方政府对农村居民房地产具有性席上的比较优势，有利于降低征税成本。

（2）近些年来，城乡居民的住房条件已有了较大改善，在某种程度上出现了住房过度投资的现象，扭曲了消费结构，有必要通过开征房地产税予以调解。而且，通常情况下，居民住房条件与其收入平呈正相关，开征房地产税有利于调节居民收入差异。

（3）对保有环节的房地产课税，可以在一定程度上遏制房地产投机行为，抑制房地产市场的过度需求，有利于控制房价过快上涨，提高房地产利用率。我国土地资源稀缺，土地供给的有限性和人类对其需求的无限性决定了土地存在巨大的升值空间，许多单位和各人在低价取得土地使用权侯囤积于手中，等待地产升值。为依法处理和充分利用闲置土地，1999年4月28日并实行国土资源部第五号令《闲置土地处置方法》，但实际执行情况远不容乐观，全国各地土地囤积和闲置现象比比皆是。为进一步加强土地集约利用，减少土地闲置和浪费，完全依靠行政手段对土地闲置行为进行控制极有可能“孤掌难鸣”，还必须辅以税收手段，提高土地闲置的成本。同时，房地产开发商捂盘销售和房产投机者长时间持有多套住房，导致了“有房无人住，人无住房”的尴尬局面，许多城市的居民小区入住率极低。虽然上述现象的成因是多元的，但持有房产的成本过低无疑是重要原因之一。房地产保有环节税负过轻，难以提高房地产利用强度。对此，应取消现行税法中“房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征房产税”和“个人所有非营业用房产免征房产税”的规定，相应地可征物业税，以此减少投机行为的发生，有效实现对房地产市场的调控，也有利于地方税收收入的增长。、科学计征物业税，实现物业税的有效征管

1.税率的确定

物业税属于财产税，同所得税类似，发挥着对纳税人的财富调节作用，从这个角度看，该税的税率设计应选择超额累进税率。由于物业税以不动产评估价值为计税依据，为了防止纳税人税负过重，超额累进税率的边际税率不宜过高，并且对居住用房地产和营业用房地产体现出一定差别。当然，物业税的税率由名义税率和实际税率之分。从其他一些课征不动产税的国家来看，在不动产税的管理中存在一个独特现象，就是要对不动产进行部分评估。当只对不动产市场价值的一部分进行评估时，就是部分评估。大部分的部分评估是由于在财产价值上升的整个期间中对财产的价值评估不够频繁。在部分评估的情况下，物业税的税率宽大了实际税率。例如，如果物业税的名义税率为3%，而评估率仅为真实市场价值的60%。那么有效税率则仅为1.8%。有证据表明，评估率随房屋价值的上升而有所下降。昂贵的财产比起不那么昂贵的财产，在征税时其有效税率比较低，它能够产生是那些租住或拥有相对低价住房的低收入阶层承受更大的财产税负担的效应。因此，我国物业税的税率水平在确定时要考虑评估价值与真实价值的偏离程度。

2.征管方法的确定

虽然不动产是纳税人财产的重要组成部分，但它属于纳税人的非货币性资产，而物业税则是以货币形式缴纳，在许多情况下，货币收入低的个人住在目前的市场价格下可以认为相当贵的房子里，有关他们难于支付财产税的真正问题不是贫穷问题，而是现金流量问题。这一问题在以下两个群体中表现尤为突出：一是退休的老年人。由于他们在退休后的收入远远低于以前，而他们居住的房子却承担着很重的财产税负，因此会感到难以支付房产税，他们要交税的话不得不变卖房产。二是通过贷款购房的人。他们在未来具有较为乐观的预期收入，但由于在相当长的一段时期内需要偿还住房贷款，进而会出现现金流前紧后松的问题。考虑到现实中的特殊情况，鉴于物业税总体上实行“按年计算，分期预缴，区别情况，分类处理”的征收办法。其中分期预缴时，可以按月或季度，也可以按半年或其他期限，具体办法由地方自主决定。

对于因现金流量问题而不能按期纳税的特殊群体，笔者认为可以允许其延期纳税，但为了鼓励纳税人尽早支付税款，需要加收延期缴纳税款的利息，利率可以按照同期人民银行公布的1年贷款基准利率执行。具体缴纳税款的时间，对于老年人而言，可以在其辞世后用其房产变卖收入支付税款和相应利息，或者由房产继承人或受赠人在继承或受增值前缴纳该房产欠缴的税款及相应利息。对于贷款购房者，应在住房贷款偿还完毕的下一个季度一次性或分次支付税款及相应利息。这种征税制度安排既体现了较强的灵活性，对纳税人也具有一定约束力，有利于防止纳税人无期限拖延税款。

参考文献：

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[2]李普亮朱永德:乡镇财政收入研究：给予农村税费改革后的视角.中国农村观察.2005（5）：64-65.

[3]刘明慧崔惠玉:建立房地产保有环节课税制度的探讨.税务研究，2007，（6）：42-45.

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为进一步规范和完善我县房地产行业的税收征管工作，防止税收流失，提高我县房地产税收征管质量和效率，增加地方财政收入,促进房地产行业健康发展，遏制房价过快上涨,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》、《国家税务总局、财政部、国土资源部关于进一步加强土地税收管理的通知》等有关文件精神，结合我县实际，现就加强房地产税收征管工作有关事项通知如下：

一、征管范围

凡在我县境内划拨、出让、转让（含划拨土地补缴土地出让金后的转让行为）国有土地使用权和从事房地产开发以及销售不动产行为、房产转让（包括二手房）、房屋租赁等环节及房屋建筑安装(包括私房建设)所涉及的各项税收，统称为房地产税收。以缴纳耕地占用税、契税、营业税及城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税等相关税种为前置，后办理产权证书，通过部门配合，环节控管，统一管理，实现房地产业各税种的有机衔接，从而提高税收管理的质量和效率，促进房地产业健康有序发展。

二、组织领导

经县政府2012年月19日常务会议决定成立由县政府分管领导任组长，县政府办、发改委、财政、国土、建设、国税、地税、等相关部门负责人为成员的房地产税收征管工作领导小组(名单附后)，负责组织实施房地产税收征管工作。同时，建立联席会议制度，制定各相关部门工作职责，健全综合考核机制，完善督查督办办法，有力推动房地产税收征管工作的开展。

三、工作职责

(一)国土资源管理局：凡涉及土地使用权出让、转让、土地征用审批（包括临时占用审批）等土地使用权属变更的，按照先税后证的原则，由权利人出具宕昌县地税局开具的《中华人民共和国税收通用完税证》，方可办理土地使用权属登记手续。对不能提供由宕昌县地税局开具的完税凭证以及契约（合同）所载交易金额与《中华人民共和国税收通用完税证》所载计税收入不符的，不予办理土地使用权出让、转让等土地使用权属变更的相关手续。

（二）建设局房管所：凡涉及房产权属变更以及个人将自建或购置房产对外出售、转让和房地产开发的，县房管所必须按照“先税后证”的原则，在纳税人出具由宕昌县地税局开具的《中华人民共和国税收通用完税证》或减免税文件后，方可办理产权证书。并将办理手续的权利人所持《中华人民共和国税收通用完税证》的复印件或减免税文件作为办理相关业务手续的必备材料存查；对不能提供宕昌县地税局出具的完税凭证或减免税文件的，以及契约（合同）所载交易金额与《中华人民共和国税收通用完税证》所载计税收入不符的，不予办理产权证书。

（三）发改委、建设局等项目工程管理部门：凡涉及城镇建设、道路交通设施建设项目，必须由建设施工、装修单位或个人提供由宕昌县地方税务局及其派出机构开具的应税发票方可付款。发改委、城建局等建设投资管理部门要配合地税部门，积极为地税部门提供建设工程的规划、用地等情况和工程项目信息，使税务部门及时了解掌握建设项目投资规划、施工单位、出包合同或协议、建设施工等情况，以便于加强建设施工过程中的税收征管。

（四）国税部门：根据规定的征管范围加强对房地产企业的企业所得税征收管理。

（五）地税部门:（1）要强化税法宣传，提高纳税意识。要针对房地产行业税收政策性强、涉及面广、税源分散、征管难度大、纳税意识差、税收流失等实际状况，充分利用新闻媒体，采取广播、电视、报纸、政务公开栏、办税服务厅等多渠道，广泛宣传税法，提升纳税人的纳税意识，在全社会真正形成依法诚信纳税的良好氛围，提高房地产业纳税人税法意识。（2）要加强房地产税收管理，建立健全房地产税收税源登记档案和数据库，定期将相关部门信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，及时查补征收。在实施房地产税收征管工作中，如发现纳税人未进行权属登记的，应及时将相关信息告知房地产管理部门。税务机关有权建议有关部门取消拖欠税款施工单位或个人的招投标资格，施工单位在与建设方签订合同后10日内必须办理税务登记证，以便于税务机关及时进行税收管理。（3）要建立行业台帐。收集每个开发项目的基础资料，包括立项报告、开工日期、施工期限、证照办理等情况以及开发面积、土地成本的分摊情况等，详细登记每套房产的预收款、代收款和销售金额及企业的现金流量和纳税情况，定期由管理人员深入现场进行调查核实，全面掌握企业的生产、经营、销售情况，杜绝房地产企业进行虚假申报。（4）从严界定征收方式。要严格按照国家税务总局、省地税局的相关规定，从严界定企业所得税征收方式，对帐务不健全，达不到规定要求的一律实行核定征收，预征所得税；对实行查帐征收的企业，要加强监管，定期检查，堵塞各种税款流失，做到应收尽收。（5）加大稽查力度。对纳税异常的企业，要切实加大稽查力度，进行实地稽查，并按《税收征管法》的相关条款实施处罚。曝光涉税违法犯罪大案要案，强化震慑教育作用。（6）坚持以票控税、以票管税、源头控管的原则。切实发挥以票控税在房地产行业税收征管中的作用，促进房地产行业税收征管工作的规范化，标准化管理。

（六）凡涉及单位及个人房地产自营或出租应缴纳营业税金及附加、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、印花税等税种的，地税部门要充分利用社会力量加强税收征管，委托各街道、社区管理委员会等组织代征有关税收，并按规定支付代征手续费。同时，税务机关要加强对代征单位的业务指导，定期检查了解代征情况，及时研究代征工作中遇到的问题。

四、经费保障

为确保房地产行业税收征管工作顺利开展，对涉及房地产税收宣传、协调、管理以及建立税源数据库和相关部门配合税收管理而增加的经费支出，由县财政局给予必要的经费支持。

五、建立房地产税收管理联席会议制度。

各有关部门要认真履行协税护税职责，相互配合、密切协作，在县政府的统一组织、协调、指导下，以强化税源控管为核心，以营造法治、公平、有序的税收环境为目标，建立规范有效合力治税工作机制。房地产税收征管工作各成员单位必须每季度召开一次联席会议，联席会议由县地税局和县国税局联合组织召开，及时研究解决房地产业税收征管工作难题。各有关协作管理部门，要加强经常性的协调和沟通，统一对房地产交易价格的认定，保持相关税种计税依据或计税价格的一致性。对于房地产交易环节所涉及到的各税及附加，必须依法征收，不得以任何理由和借口，对税法及相关税收政策进行变通和调整。对房地产税收征管过程中出现的问题，要通过加强协作配合和召开联席会议研究解决。