现代物业管理知识范文

导语：如何才能写好一篇现代物业管理知识，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、企业财务管理风险概述

（一）内涵

具体来讲，企业财务管理活动中经营风险的集中体现即为财务管理风险，指的是财务管理活动可能会偏离预期结果，带来不利影响。现阶段，市场经济发展日趋迅速，企业财务各个方面都容易出现风险，需要科学识别与管理。

（二）主要类型

首先为资金回收风险，企业通过一段时间的销售之后，方可以收回对内投资成本；在对外投资中，则需要将更加复杂的因素给纳入考虑范围。因此，对外投资回收风险就比较的复杂。其次为分配风险，现代企业在企业保留盈余与分配盈余之间具有互相制约的联系，如果企业没有结合实际情况，高额回报给投资者，影响到企业的保留盈余。而企业为了促使外部融资需求得到满足，对投资者的分配进行减少，投资者的积极性也会受到影响，不利于企业的健康发展。然后为筹资风险，企业的偿债能力风险会直接受到负债资金比例的影响，同时，外部金融市场发生了较大的变动，进而改变银行利率，也会在很大程度上影响到筹资风险。最后为投资风险，现代企业向某一领域投资之后，因为诸多不确定因素的影响，可能会降低资金实际使用效果，导致与预期结果发生偏离，进而造成投资风险的产生。

二、现代企业财务管理风险识别

因为在企业财务各个方面广泛分布着财务风险，因此，企业管理人员就需要对财务风险识别能力科学掌握。其中，经常运用到的财务管理风险识别方法有这些：

（一）财务报表识别法

本种方法是依据财务报表，将企业变现能力比率、负债比率等指标给充分纳入考虑范围，准确识别企业面临的风险。要紧密依据企业财务报表提供的数据，来对企业财务指标科学评定，以便合理评估风险评估企业的固定资产与流动资产等，将潜在风险给及时发现和解决掉。现阶段，企业在财务风险识别中，已经开始广泛运用财务报表识别法，除了开展比率分析、比例分析等工作之外，还需要开展趋势分析、比较分析等动态分析工作。此外，结合企业实际情况，在财务风险分析中还需要加入客户财务报表的内容。总之，企业需要将财务报表分析法给综合利用起来，对企业经营风险科学评估，对存在的风险及潜在的风险及时了解，保证企业的健康发展不受影响。

（二）经验总结识别法

通常情况下，在对企业每一项财务风险进行评定时，需要对比企业以往财务管理活动中遇到的风险。企业需要与员工定期经常的沟通，对其财务风险防范方面的意见和建议等积极征求，集中整理征集到的各种意见，依据不同的类别，如影响、特征等，将具有参考借鉴价值等经验给总结起来，帮助企业对存在的各种财务风险更加科学的识别。

三、现代企业财务管理风险控制对策

研究发现，现代企业客观存在着财务管理风险，不能够将财务风险完全消除掉，但是可以采取一系列的措施，对企业财务风险有效的防范和控制。具体来讲，可以从这些方面来努力：

（一）对企业内部控制制度大力健全和完善

财务会计制度、人事行政制度、内审制度等都属于内部控制制度体系的重要组成，企业的性质与规模等会影响到这些制度的制定。在具体实践中，通过对企业内控制度大力完善与健全，能够对企业财务管理风险针对性的防范，对资本结构科学确定，合理管理企业内部资金，促使企业风险得到有效防范。此外，还需要对企业负债与股东权益的比例合理制定，优化资本结构；将相对保守的财务战略实施下去，促使企业将长短期负债比例给维持下去；借助于内部控制的实施与强化，还能够对企业各项费用使用状况及时获取，进而向个人及部门头上落实责任。

（二）科学管理投资活动

为了提高企业资金的使用效率，需要深入研究各项投资方案的可行性。在长期投资方面，可以组合多种类型的投资，以便互相抵消掉存在的收益不确定因素，促使投资风险得到有效降低。同时，企业将重大投资决策审议决定责任制度给实施下去，严格控制投资项目的各个环节，包括立项、评估、决策等。在短期投资方面，则需要科学分析存货项目，对信用政策科学制定，保证存货能够在较短时间内转化为现金，进而实现资产流动性提高的目的。此外，为了对财务风险有效防范，还可以有机结合长短期投资，增强企业的综合竞争优势。部分风险是企业无法规避的，可以采取风险转移措施；如部分投资项目具有较大的风险，可以与其他企业联合参与，共享收益，共同分担风险。结合某一类风险，也可以投保于保险公司，从而获得相应收益，促使风险得到显著降低。

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[关键词] 财务软件 ERP系统 财务管理

我国财务软件的发展和应用开始于20世纪7O年代末，20多年来财务软件在我国获得了广泛的应用和发展。当前，我国经济正全面迈向市场经济，全球经济在一体化发展过程的同时，经济形态正从工业经济向知识经济变革，因特网在全球普及掀起了电子商务的浪潮，一个管理革命、技术创新、软件换代的新管理时代已经来临。原有的核算型财务软件已远远不能满足现代企业财务管理的要求，集企业产、供、销、人、财、物于一体的支持管理者进行战略决策的管理型软件成为企业迫切需要的管理工具。而ERP系统针对现代企业管理需求而设计，是当今国际上先进的企业管理思想和先进的信息技术相结合的产物，是企业信息系统发展的最新成就，应是现代企业财务管理之首选。

一、ERP系统的内涵及作用

ERP―Enterprise Resource Planning 企业资源计划系统，是指建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想，为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台。ERP 系统集信息技术与先进的管理思想于一身，成为现代企业的运行模式，反映时代对企业合理调配资源，最大化地创造社会财富的要求，成为企业在信息时代生存、发展的基石。ERP是在20世纪90年代初，美国著名的IT 分析公司根据当时计算机信息处理技术的发展和企业对供应链管理的需要，提出了企业资源计划这个概念。企业资源计划ERP 是一种主要面向制造行业进行物质资源、资金资源和信息资源集成一体化管理的企业管理软件。

现代企业间的竞争是一个企业的供应链(供应商、企业制造车间、分销网络、客户共同组成一个紧密的供应链) 与另一个企业供应链的竞争。而企业资源计划ERP 的核心管理思想就是实现对整个供应链的有效管理。另一方面，ERP 系统中的计划体系包括生产计划、物料需求计划、能力计划、采购计划、销售执行计划、利润计划、财务预算和人力资源计划等，这些计划功能与价值功能已经完全集成到整个供应链系统中。

资金是企业的血液。企业资源计划ERP系统通过定义与事务处理相关的会计核算科目与会计核算方式，以便在事务处理发生的同时自动生成会计核算分录，保证了资金流与物流的同步记录和数据一致性。从而，企业可以根据财务资金现状，追溯资金的来龙去脉，并进一步追溯所发生的相关业务活动， 这就改变了资金信息滞后于物料信息的状况，有利于实现事中控制和实时决策，这样企业的资金状况就可以得到控制。

此外，计划、事务处理、控制与决策功能都在整个供应链的业务处理流程中得到实现时，每个人的工作潜能与责任心必然在每个流程业务处理过程中得到最大限度的发挥，这样就实现了企业管理人性化的转变，提高了企业管理的文化，提高了企业对市场动态变化的响应速度，从而提高了企业在市场上的竞争力。

二、ERP系统与传统财务软件在现代企业财务管理中的差异

传统财务软件是为替代手工记账，从以会计核算对外报告为主要目的传统会计中产生的，而ERP 系统为适应企业管理的需要而产生，它与传统财务软件有着本质的区别。对于现代企业管理真正起作用的是ERP 系统，ERP 系统在现代企业管理中的作用是其他软件无法替代的。

1.ERP软件比较注重软件的内部控制功能，体现先进的管理思想

一个企业管理软件好，就会在内部起到互相牵制、互相监督的作用，就有利于加强管理,堵塞漏洞。ERP系统有许多地方，看似无关紧要，可一旦深刻了解，就会感到它先进的管理思想和丰富的内涵，这主要体现在它的功能上，细节中和系统清晰的控制思想上。反观传统财务软件的发展，大多是以财务软件为中心的扩展。财务软件最初基本上是从模拟手工开始的，有的甚至是手工的翻版，即使以后版本的改进与提高，也很难完全消除这种模拟手工处理的痕迹，只是达到了满足日常核算的要求，很难体现先进的管理思想。以应付账款为例，传统财务软件采用了与手工核算一样的方式，即在一级科目应付账款下设置供应商明细科目。这种方式易于理解，但无法对债务进行财务层面的监管，仅能满足简单的核算需求。相反ERP系统通过启用专门监管应付债务的供应商子账管理应付账款，把供应商与采购业务进行集成管理，通过对长期供应商与一次供应商的差别方案的有效记录和跟踪，管理供应商及往来款项，确保总账与子账的实时一致性。同理可扩展至客户管理、存货管理、固定资产管理、资金管理等，由于这些子账与业务实时集成，为业务财务共有，所以管理功能强大，方便融入业务财务部门的管理思想。

一个企业管理软件好，就会在内部起到互相牵制、互相监督的作用，就有利于加强管理,堵塞漏洞。ERP系统有许多地方，看似无关紧要，可一旦深刻了解，就会感到它先进的管理思想和丰富的内涵，这主要体现在它的功能上，细节中和系统清晰的控制思想上。反观传统财务软件的发展，大多是以财务软件为中心的扩展。财务软件最初基本上是从模拟手工开始的，有的甚至是手工的翻版，即使以后版本的改进与提高，也很难完全消除这种模拟手工处理的痕迹，只是达到了满足日常核算的要求，很难体现先进的管理思想。以应付账款为例，传统财务软件采用了与手工核算一样的方式，即在一级科目应付账款下设置供应商明细科目。这种方式易于理解，但无法对债务进行财务层面的监管，仅能满足简单的核算需求。相反ERP系统通过启用专门监管应付债务的供应商子账管理应付账款，把供应商与采购业务进行集成管理，通过对长期供应商与一次供应商的差别方案的有效记录和跟踪，管理供应商及往来款项，确保总账与子账的实时一致性。同理可扩展至客户管理、存货管理、固定资产管理、资金管理等，由于这些子账与业务实时集成，为业务财务共有，所以管理功能强大，方便融入业务财务部门的管理思想。

此外，与传统财务软件相比，ERP软件更注重经营管理与控制。ERP系统的生产与成本管理子系统，体现了ERP系统提供多步骤生产管理的功能。首先，企业按产品构成和费用预算事先定义各步骤半成品和产成品的成本结构，系统会根据企业的定义可自动计算生成各产品标准成本。这就是初始化的一部分。然后，系统在接到生产定单后允许发料。当输入已经批准的生产定单后，系统自动按照已定义的产品BOM计算并向仓库发出领料通知。原材料或半成品一旦被领出，系统自动按照标准成本扣减存货并计入该生产单位的生产成本。而半成品或产成品完工入库时，对多步骤生产中的半成品，从一个生产步骤转入另一步骤，尽管没有真正的入库，但为计算的成本的准确性，作虚假入库后，再领取半成品处理，系统自动按标准成本扣减生产成本，增加相应存货，并且计算出产品成本差异，以便管理人员进行分析与控制。而其他软件主要是记录财务信息。其次是通过所记录的内容分析才能起到控制的作用，并不能直观地起到控制的作用。ERP 软件不仅有完善的财务核算与业务处理功能，而且注重业务处理过程中的管理与控制。ERP软件不仅仅为管理人员提供管理信息，而且本身也执行不少管理控制。

2.ERP软件适应现代设计的要求，具有充分保留业务处理痕迹和提供审计线索的功能

该功能正是一个理想的管理软件所必须具备的，ERP 系统充分考虑到了这点，它在初始录入凭证时生成一条记录，在改动、删除时，并不是在原记录上变动，而是另有记录反映。这样在查询时，同一笔业务有哪些改动，在什么时间改动、操作，在哪项功能中变动，均可查询得出结果。每一笔处理都留有痕迹，这就为审计工作提供了线索，人为地调节利润和改动数据就会变得一目了然。

而传统财务软件的设计和开发没有充分考虑审计人员的特殊要求，如果软件设计时未考虑审计要求，基础数据变动也无任何痕迹，这就使得审计难以进行。致使会计电算化处于一种“脱节” 状态，这将严重影响我国管理软件特别是财务与审计工作的发展，不能适应现代审计的要求。

3.ERP系统集成化程度高

ERP系统是以生产制造为中心，财务及成本只是这个大系统的一个子系统。财务子系统与其他子系统高度集成，真正实现了物流,资金流和信息流的统一。ERP 系统所用数据都是从生产等业务开始，财务部分与生产、采购、销售、库存等环节紧密相连，一环扣一环，真正做到了无缝的连接。传统财务软件的各子系统也注意了信息的共享，但仍属于一种单项管理的集合，是离散型管理软件。各子系统一般仅围绕着自身的业务进行处理,缺乏全局观和系统化的思想，子系统间仅通过访问有关数据库来实现信息共享。ERP 系统围绕着企业经营的供、产、销这条主线，规范有关的业务，加强企业的管理和控制，形成集成管理。可见，ERP 系统的各个子功能模块是集中式的结合，对于企业的统筹管理更有意义

三、ERP系统成为我国现代财务软件发展的必然趋势

经过20年的改革开放，中国企业发展的宏观环境和管理模式都发生了根本性的改变。企业对财务软件管理方面的功能要求大为增加，其中包括事前预测、决策，目标体系，计划体系，财务分析，全面分析等内容。企业对管理型财务软件的需求也将越来越明显，管理型财务软件成为现代财务软件发展的必然趋势。

ERP软件基于先进的管理思想，采用现代信息技术，针对现代企业管理需要而设计，是企业信息系统发展的最新成就。它以业务为中心来组织，根据物流、资金流、信息流的连续运动和反馈来设计，能跨越职能领域的边界，实现整个企业信息的集成。ERP 系统的会计子系统是企业管理信息系统的一个有机组成部分，与ERP系统的其他子系统融合在一起，集财务会计、成本管理、管理会计于一身，体现了计划、控制和决策等功能，以生成与企业有关的所有信息使用者需要的信息为目标。

1.ERP系统对财务会计的发展

ERP系统中的财务部分将企业的需求定位于财务系统而非账务系统。ERP系统在定义企业财务系统的框架和流程时结合考虑了制造管理和供应链管理的框架和流程。其账目结构的设置、账务流程的处理、接口的设计、报表需求的定义，是从整个企业的角度实现了财务子系统与分销、制造子系统的信息集成，其管理的起点是业务而非凭证，其财务部分更加注重于业务对财务的影响和财务对业务的控制。

2.ERP系统对成本管理的发展

ERP系统的成本管理包括成本预测、计划、决策、控制、分析和考核，强调成本预算、成本控制与分析、责任成本管理等功能。典型的ERP系统成本管理涉及产品成本核算、成本中心会计、订单和项目会计、获利能力分析、利润中心会计以及辅助管理决策的执行信息系统。它将整个系统连成了一个统一的整体，供应链上各个环节的信息高度集成，实时反映企业的运营状况，为管理决策提供及时准确的信息。该系统不仅反映货币信息，而且反映非货币信息；不仅强调信息的可靠性，而且强调信息的相关性和及时性。

3.ERP系统对管理会计的发展。

ERP系统体现了先进的管理会计思想，反映了一套预测、计划、决策、控制、分析、考核的管理模式，强调事前计划、事中控制和事后反馈。这些计划、控制功能已完全集成到整个供应链系统中，一方面可保证资金流与物流的同步记录和数据的一致性，改变了资金信息滞后于物流信息的状况，有利于企业实行事中控制并适时做出决策；另一方面，在整个供应链的业务处理流程中实现了计划、事务处理、控制与决策等功能。ERP系统遵循整体预算架构，更多地采用客户订单来启动生产计划和材料采购计划，而传统整体预算根据销售预测来拟订生产计划。

此外，ERP系统更加适应中国企业的现实管理要求。相对于传统的管理信息系统，ERP更加注重管理的全面性、系统性，更加重视企业与外界的关系，更加支持全球化经营，这些新的发展正是当前中国企业普遍呈现的管理要求。

由此可见，ERP系统体现了先进的财务会计、成本管理和管理会计思想的统一，能够满足信息使用者的多样化信息需求，适应中国企业的现实管理要求，可以认为ERP系统是我国财务软件发展的必然趋势。

四、结束语

目前，中国企业已经基本具备推行ERP的条件。市场竞争的现实环境加速了中国企业的成熟，为求生存和发展，大部分企业都能正视现实，接受改变。同时，近年来，企业人员的素质也在不断提升，懂得和掌握信息技术应用的人员也越来越多。此外，作为管理思想、管理模式和信息技术集成的ERP并不高深且支持分步实施。在可以预见的将来，ERP将作为管理现代化的重要方面，在我国企业得到越来越广泛的应用。

参考文献：

[1]吕文清:ERP制造与财务管理[M].广州：广东经济出版社,2003

[2]方言:ERP中的财务管理[EBPOL].省略means. comP2005-03-12

[3]孙慧琳崔凯:从会计电算化到ERP系统中的财务管理山东财政学院学报，2005 (5)

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一、现代企业制度下的财务环境

山西四建集团有限公司是于1995年，由原山西省第四建筑工程公司按照《公司法》及现代企业制度的要求整体改制而成的二次投资主体的有限责任公司。

企业改革的根本目的在于实现“政企分开，产权明晰，权责明确，管理科学”的要求，从而使企业成为真正意义上的“自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展”的市场经济主体。

产权制度改革，其目的是实现产权明晰、促进投资主体多元化和资本结构优化，进一步实现企业内部运营机制和体制的科学性、有效性，使经营管理达到责、权、利的统一和落实。

改革的目的是发展，改革的重点在于祛除企业运行过程中不适应发展的环节和因素，而作为企业管理中心地位的财务管理的改革则尤为关键。因为企业改革的任何一项举动必然引起财务管理和会计核算的变革，必须以积极的、创新的思维去迎接变化了的市场环境和企业体制机制的挑战。

二、回顾十年来企业财务管理实践，笔者认为，企业财务管理始终围绕企业经营管理大战略进行，是实现管理科学和企业良性发展的保障

这也得到了上级主管部门的肯定。集团公司财审部多年被建设厅评为财务管理先进单位；2003年在全省“会计呼唤诚信”活动中被总公司及省企工委评为综合第一名；被财政厅评为会计基础工作管理先进单位。在2005年纪念《会计法》二十周年优秀财会单位和人员评选活动中，山西四建财审部被评为先进单位，总会计师及部长均被评为优秀个人；值得一提的是，在全省2003年――2004年度会计工作者评比活动中，总会计师被评为山西省杰出会计工作者（全省共20名）。在山西建工系统，山西四建的财务团队，无论从人员素质、工作业绩、管理模式还是在企业管理中发挥的作用，应该说是一流的水平。这当然靠四建集团公司有一个团结战斗的领导班子；靠集团公司团结向上，锐意进取的成长环境；靠广大财会人员无私奉献、积极向上的精神。

（一）建立健全集中与分散相结合的资金运作体系

1.成立资金管理中心，统筹协调使用资金

（1）取消分公司的社会银行账户，要求所有的以山西四建名义签订合同的资金收付均通过中心办理。

（2）内部资金运作可通过中心内部银行票据办理。

（3）中心定位为单独核算的经营实体、金融机构、管理机构，负责内源性融资及外源性融资，管理担保及银行借款，向社会融资，掌控资金收付、杜绝体外循环，向内部单位贷款，利息及费用核算，执行集团公司投资政策及业务办理。

2.制定针对项目，尤其是外埠项目资金管理操作程序

用以监管资金的规范运行，落实资金管理责任制度，提高资金使用效率，杜绝体外循环。

3.实行企业资金授权审批制度，启动企业内部会计控制制度的实施

（1）集团公司本部：

一是实行总经理授权总会计师终极审批，支付原始凭证上至少有包括经办人在内的三人签审制度，重点控制的支出要包括主管领导在内的四人审批。

二是大额资金支付需集体决策，实行联批会审制度。

三是业务招待费实行由总经理“一支笔”审批制度。

（2）所属分公司经理受法人委托作为资金支配主体，对项目运作资金，无论采取何种经营模式均要管住进口、控制出口。具体操作是：项目每笔收款必须进集团公司银行账户，由派出项目的财务人员办理，限制非财务人员接触货币资金的收付；杜绝项目管理人员私打白条，从业主方收款；杜绝项目人员从业主方直接支付任何款项（特殊情况报批集团公司同意）；杜绝项目私购内部收据，私盖项目技术专用章收款，搞体外循环。

要求项目回款后，要在公司与分公司之间进行一级支配，分公司留用部分在分公司与项目间进行二级支配。项目留用部分要列出支款计划，报分公司由分公司各相关职能部门评审确认后，分公司经理审批同意方可办理支付。

（3）所属子公司财务管理：

一是集团公司派出财务人员，负责子公司的财务管理及会计核算。

二是子公司具有独立的银行账户和纳税登记，独立承担民事责任。

三是子公司法人代表独立审批制度。

四是子公司按月报送会计报表。

4.积极探索和启动网络银行收付、网上审批手段，财务信息联网，加大信息控制，提高效率

5.通过非货币易、债权债务整合、三角转账、债务重组等手段，充分实现内源性资源的有效利用，规避财务风险，扩展融资空间，尝试资本运营

6.体会

（1）资金的积聚可以提高使用效率，节约资金成本，减少资源浪费和资金流失。

（2）通过资金集中，达到资本聚合，一方面发挥了集团公司对内部单位金融支持的作用和调剂余款的作用；另一方面，可以配套集团公司投资中心的作用发挥，实现资本聚合，可以集中优势，做优势产业、规模较大的重点项目。

（3）可在市场开发和项目决策上有所作为。对成长型项目，善于抓住时机果断投入；对于风险较大，且无法规避的项目，勇于否决，做到有所为而有所不为。

（二）建立效益型成本管理体系

效益型成本管理体系的建立是在推行项目管理模式背景下实行的制度。在项目经理责任制和项目成本核算制的推行下，企业财务管理体制更趋于向上集中态势，其核心是企业财务管理处于企业管理的中心地位。基于此，四建集团公司在两级管理总思路的统驭下，实施一级核算的构想。

集团公司定位在监控指导和服务上，分公司为集团公司派出的综合管理部门；而项目定位在成本中心，实施责、权、利下移，采取多种经营模式，实现项目与企业共赢，既要体现项目经理的责任，又要体现其权力和利益。而财务管理中心地位的确立，要求其具有独立性、权威性、工作高质量性。内部委派制应运而生。效益型成本管理体系的建立与推行，要求在成本管理体制、机制上实现创新。为此，四建集团公司建立了七大体系，构建效益型成本管理体系。

1.建立健全职责分明的岗位责任体系

明确规定成本管理责任主体是由核算部门和财务部门为主体的集团公司派出的分公司承担；而成本运营的责任主体是惟一的，那就是项目经理领导下的项目组织。

2.建立健全成本管理制度体系

（1）岗位制度。

（2）预决策及评审制度。

（3）分析制度。

（4）考核制度。

（5）核算制度。

（6）反馈制度。

3.建立成本预决策体系

（1）投标决策评审。

（2）投标预算评审。

（3）合同评审。

（4）履约评审。

（5）投标预算与标后预算。

（6）标后预算及施工预算。

（7）工料分析与实际对比。

（8）压级压价与回收资金取舍。

（9）项目责任状的签订与项目班子公开竞标。

4.建立成本规划控制体系

（1）项目责任状签订后，根据总目标、项目管理大纲、施工组织设计的要求，由项目经理组织分阶段成本实施计划，并有针对性地制订措施，以指导生产运营中的成本控制。

（2）指标分解到各相关责任部门和责任人。

（3）各责任人在生产运营中采取具体措施对成本实施控制。

5.建立成本核算分析体系

（1）由财务和预算从不同角度核算当期项目成本盈亏。具体到项目，则是由项目责任会计和项目核算员背靠背地分别核算同一施工项目的成本盈亏，在成本分析会前双方进行差异对比调整。

（2）按例按时由项目经理组织成本分析会，找问题，分析原因，提出整改意见，作为考核兑现的依据。

6.建立成本反馈与检查体系

（1）基础资料反馈的及时性和可靠性。

（2）成本核算结果向项目经理及管理部门的反馈。

（3）管控及考核部门的按时和突击检查。

7.建立成本责任考核体系

（1）在核算、分析基础上的责任考核与奖罚兑现。

（2）责任分解部门的明确性要求。

（3）考核的严格性。

（4）奖罚的真正实施。

（5）规定经营管理原因亏损的责任追究和岗位调整。

8.成本管理的效益原则

（1）关注管理成本。

（2）客观性原则。

（3）项目决策的风险平衡原则。

（4）效益第一原则。

9.项目管理模式的创新对成本管理和核算的新要求

（三）建立集约化资产管理体系

1.实物资产结构与分布状况分析

2.实物资产使用状况与更新状况分析

3.实施高效运作的内部资产管理系统

（1）计算机信息系统。

（2）资产管理制度。

4.科学的资产管理方式

（四）建立严密及时的会计基础工作管理体系

在1998年――1999年主抓会计基础工作，使山西四建集团有限公司会计基础工作验收达标为三级。近年来，又建立了会计基础工作考评制度，制定考评标准。通过内部培训、内部整改、内部检查评审及验收、组织召开专业研讨会，使会计基础工作规范提高到一个新的水平。下一步要组织社会专家来进行评验。企业会计基础工作的规范进一步促进了财务管理、成本管理和企业基础管理水平的提高。

（五）建立精干高效的财务团队，培育“四建财务人”品牌

1.财务机构设置

2.内部委派制

（1）全部财会人员的人事关系、工资关系及人员的选用、任命、调整、考核、工资发放、费用负担全部在集团公司总部。

（2）选用、任命、调整、考核均与工资挂钩，选用、任命、调整运用八项指标打分考核；工资收入则通过11项指标打分考核。

（3）规定掌管现金人员不超过一年调整岗位；在集团公司范围内，工作时间超过五年的财务人员要在科与科、科与部之间进行轮岗；病事假3天以下，由科室负责人审批，报请假条，便于考勤；7日以上病事假，要经过财审部长审批，并办理会计交接。

（4）加强职业道德建设。逢会必讲职业道德要求，制定了《山西四建集团有限公司财会人员纪律约束制度》，对职业纪律、劳动纪律、财经纪律等均做了明确要求。

（5）制订并实施企业内部会计控制制度。对岗位分工、授权审批、限制接触、内部牵制方面的十二项经济业务均做了明确规定，其中把货币资金控制、存货控制、应收账款控制、投资、担保控制列为重点。

（6）创建学习型组织，努力提高队伍素质。

一是倡导学习，营造氛围。提出了“让夜晚的每个财务办公室都亮起来”的诫言。提出了学习的多视角、多方位性，即：“向书本学习，向师长学习，向实践学习”；“学以致用，用以致学”；“学习是为了更好地工作，在工作中要不断地学习”。

二是表现出财务负责人的示范作用。近年来，集团公司财务人员共考取注册会计师5名，注册评估师、注册税务师3名，高级会计师8名（仅2005年一次通过5名）。这其中，财务负责人占了多数，从而带动了新加盟的大学／大专毕业生不断追求、不断上进的积极性。有的深造大学本科，有的考取会计师，有的在读MBA（现在读3名）。

三是鼓励学术研究和培训。其一，请大专院校教授及专家来公司讲课，派出财务人员接受培训和业务交流。其二，近年来，财务人员在省、市各级财会杂志、报纸、刊物上发表专业论文四十余篇。其三，组织财务人员积极参与专业课题的研究，有三项课题已通过省科技厅软科学研究的鉴定，还有一项正在研究之中。

四是在笔者所领导的、由117名财务人员（含子公司11名派出人员）组成的团队中，具有大学本科学历的占31%，大专学历的占34%，中专学历的占35%；具有会计师职称的占44%，高级会计师职称的占7%；注册会计师资格的占3%。在山西建工集团成员企业中，优势明显，兄弟单位常来挖人，认为我们的人素质最高。

五是项目独立核算体系，派驻责任会计制度造就了一批财务负责人后备队伍。

六是倡导“四建财务人”的职业标准：崇德、敬业、勤学、严谨。

（六）未来的展望

1.财务管理主体多元化思想

财务管理不能拘泥于财务部门的管理，更不能拘泥于财务经理的管理、总会计师或CFO的管理。企业财务管理必须是大财务管理，每一个员工均应为财务管理的主体。

2.财务预算的制度与执行

行业特点――无财务预算。

3.现代财务管理新方法，即：伴随着网络经济的到来，如何实现自主创新的问题

（1）扁平化的组织结构和信息传递。

（2）财会人力资源的开发与培育。

4.新的市场环境、社会人文环境、企业发展战略对财务会人员提出了新思想、新素质、新要求

5.未来能适应企业发展需要的财会管理人才的三个层次应该如下

（1）能进行财务分析决策的。

（2）能用财务为企业创造价值的。

（3）能运作大型企业集团财务部门的财务总监级的。

6.规划职业生涯

不但要加强理论修养，更要加强财务管理实践，分步骤、有计划、主动地规划自己的职业生涯。建议：熟练的账务处理能力要用3年的实践和培训；财务分析和运筹能力的培养则要用5年时间，教育员工要敢于突破自身工作性质中的封闭性。

三、困惑与不足

（一）应收账款不断攀升的无奈

（二）融资障碍大的尴尬

（三）管理沟通中的瓶颈

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关键词： 现代企业 财务管理

财务管理是整个企业管理的中心环节和核心，财务管理状况的好坏，对企业的管理水平有着举足轻重的影响。因此，适应现代企业制度要求，加强财务管理对建立现代企业制度，推进国有企业改革有着重要而深远的意义。

一、现代企业制度下企业财务管理的特殊性。

在现代企业中，由于其集团化、跨地区、分支机构多等特点，决定了其财务管理的特殊性，总结起来主要有以下几方面：

1.涉及面广。首先就企业内部而言，财务管理活动涉及到企业生产、供应、销售等各个环节，同时，财务管理部门本身为企业生产管理、营销管理、质量管理、人力物资管理等活动提供及时、准确、完整、连续的基础资料。其次，现代企业的财务管理也涉及到企业外部的各种关系。

2.综合性强。财务管理作为一种价值管理，它包括筹资管理、投资管理、权益分配管理、成本管理等等，这是一项综合性强的经济管理活动。也就是说，财务管理渗透在全部经营活动之中，涉及生产、供应、销售每个环节和人、财、物各个要素，所以抓企业内部管理以财务管理为突破口，通过价值管理来协调、促进、控制企业的生产经营活动。

3.灵敏度高。企业经营管理目标为经济效益最大化，这是现代企业制度要求投入资本实现保值增值所决定的。因为，企业要想生存，必须能以收抵支、到期偿债。企业要发展，必须扩大收入。收入增加意味着人、财、物相应增加，都将以资金流动的形式在企业财务上得到全面的反映，并对财务指标的完成发生重大影响。因此，财务管理是一切管理的基础、管理的中心。

二、现代企业制度对财务管理提出的新要求

顺应社会主义市场经济体系的现代企业制度，对财务管理提出了以下几方面的要求：

1.确立明确的财务管理目标

现代企业制度的典型特征就是所有权和经营权相分离，企业由投资者投资，由经营者经营管理，债权人、企业员工是与企业相关的利益主体。作为所有者，追求的是利润和财富最大化，作为债权人关心的是企业债务能否到期还本付息，有没有财务风险。作为企业员工，最关心的是当期的收入和企业长期的发展趋势。因此，在市场经济条件下，企业财务管理的目标就是利润最大化和财务状况最优化。

2.树立现代化的理财观念

适应市场经济的要求，必须在理财意识上进行转变，首先需要企业领导和财务管理人员在观念上有一个转变。具体包括：

（1）风险观念。市场经济条件下，市场信息瞬息万变，使任何一个市场主体的利益具有不确定性，存在着蒙受经济损失的可能。为使企业在市场竞争中不被淘汰，企业领导和财务人员必须树立风险观念，合理投资。

（2）知识效益和人才价值观念。二十一世纪是知识经济时代，专利权、商标权、专有技术和商誉、信息等知识资源和人力资源将成为经济发展的重要资源，这就要求企业必须树立知识效益和人才价值的观念。

（3）现金流量观念。现金流量是衡量企业经营质量的重要标准，在许多情况下，现金流量指标比利润指标更加重要。一个企业即使有良好的经营业绩，但由于现金流量不足造成财务状况恶化，照样会使企业破产。因此企业应该重视现金流量的控制。

（4）利润最大化观念。企业生产经营的最终目标是为了追求利润最大化，因此财务管理必须树立利润最大化观念。企业为了实现利润目标，必须加强公司收入、成本、费用、资金等指标的控制，加强对公司利润的考核，确保公司利润目标的实现和公司利润最大化。

（5）以财务管理为中心观念。市场经济条件下，企业经营环境复杂多变，风险越来越大，必须确立财务管理在企业管理中的核心地位，发挥财务的预测、决策、计划、控制、考核等方面的作用。

3.转变企业财务管理职能

适应现代企业制度的财务管理，不仅仅局限于对资金的管理，它要求从传统的管理模式中走出来，运用一些现代财务管理的手段，切实转变企业职能。

（1）预测职能

预测是财务管理的起点也是终点。现代企业制度下的预测已经贯穿企业管理的方方面面，企业前景预测、发展趋势预测、销售预测、利润预测、成本资金预测，已经成为现代财务管理的重要内容和手段。

（2）控制职能

财务控制是现代企业管理的一个环节，也是实现财务管理目标的基本手段。以利润控制为龙头，通过成本和费用控制、资金控制来实现企业追求利润最大化的目标。

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关键词：人工智能；商业银行；金融科技业务；风险管理

一、我国商业银行金融科技业务发展的相关概述

（一）人工智能背景下我国商业银行金融科技业务发展的现状及基本特征

根据相关的实践调查研究我们可以看出，随着经济金融行业的飞速发展，市场对于金融科技服务的需求不断增加，而技术创新也日益受到人们的重视和认可。在这样的背景下，越来越多的商业银行积极拓宽科技服务范围以此占据市场，实现持续发展。具体而言，商业银行的金融科技业务主要包括信息系统服务、物联网金融服务平台、数字金融与云计算金融以及智能风险管控等内容。通过对人工智能背景下商业银行金融科技业务发展的深入分析我们可以将其基本特征进行如下阐述。

第一，技术连带性。众所周知，金融科技所面临的一系列风险不同于普通的经营业务基本风险，其大多是立足于当代性信息技术、互联网技术、大数据技术等的快速发展，通过对先进的资源平台的有效运用开展经营管理活动，因此其面临的风险应当是系统安全性风险。正是由于现代信息技术贯穿于整个经营业务活动过程中，通过移动终端实现风险的扩散传播，因此这样的业务风险凸显出其一定的技术连带性；第二，传导连续性。根据调查研究我们可以看出，目前我国所开展的金融科技服务并没有完全立足于市场发展需求，也没有建立起健全完善的监督管理机制，部分不法分子仍然设置了一系列恶意程序，在系统中植入了木马，这些违法犯罪行为在信息网络中极其常见，这类业务风险在进行传播的过程中主要通过信息平台及多元化的系统，通过横向或纵向的方式进行传播；第三，前置性。这主要是由于金融科技风险的识别分析大多体现在运行过程中，具有一定的滞后性，市场只有发现风险因素才会做出一系列正确的判断和防范。在这样的背景下，商业银行对于先进科技产品的开发创新必须实现风险的前置，在经营管理活动开展之前分析预测可能存在的风险，从而提高管控效率。

（二）商业银行金融科技业务所面临的一系列风险

首先，信息安全风险。所谓信息安全风险，主要是指在开展金融科技业务过程中，针对可能存在的问题及情况有效识别并警示的安全流程，发生这一风险的主要原因在于相关金融机构及市场并没有立足于金融科技发展的实际需求，对安全信息管理实现事中、事前、事后的有效监测。而这样的风险并不是一成不变的，会随着产品服务的变化而不断更新，具有一定的生命周期，也会根据业务类型的不同而发生转变；其次，信用风险。信用风险主要涉及的是相关的数据交易平台，立足于大数据基础，很可能会出现一系列类似于信息错位、數据遗失、泄露篡改等现象。在这样的背景下，银行如果对客户的整体信用程度进行评估可能会存在偏差。这样的信用风险大多存在于金融诈骗行为中，客户为了非法取得信用贷款或是其他金融科技服务，伪造或变造信用风险等级；最后，内部控制风险。商业银行的内部控制风险主要立足于云计算的基本环境，通过互联网服务实现分布式计算，在具体的工作过程中将其与金融服务行业及市场进行有效的融合，以此开展集成化业务管理，并在此基础上建立起相应的业务机制，其所面临的风险包括数据的准确性、安全性风险以及真实性、合法性。

二、人工智能时代提高我国商业银行金融科技业务风险管理效率及质量的主要策略措施

（一）搭建健全完善的商业银行金融科技的信息安全风险管理机制

第一，商业银行应当根据市场风险及市场发展趋势，制定出科学合理的金融科技风险管理机制，明确信息安全的重要现实意义，并以此作为有效切入点，有针对性地在监督管理准则的制定过程中融入算法监测、数据加密等策略措施，实现网络安全法律的贯彻落实。与此同时，商业银行还应当将数据信息的安全性与消费者权益进行融合，共同制定出风险管理体系，通过这样的方式规避金融科技风险，并实现科技业务管理的有法可依、有理有据；第二，商业银行必须基于数据安全建立相应的风险防范体系。具体而言，立足于科技发展的主要平台，建立起相应的金融数据库，并通过平台认证机制的健全和完善搭建起高效的数据风险识别机制，以此实现数据安全管理；第三，众所周知，准入制度及操作准则是减少风险的关键因素。但目前，在金融科技业务发展投入的前期阶段，必须根据实际情况创设评估机制，对可能需要使用的服务产品进行压力测验，以此有效识别并预估风险；第四，立足于数据传输的安全性建立起相应的预警机制，采用数据加密等方式方法杜绝互联网犯罪，检测并明确在整个安全事故中当事主体的具体责任及义务。

（二）刨设科学合理的业务信用风险评估审查机制

所谓信用风险评估审查机制，从本质上来讲主要是指立足于人工智能时代，结合大数据技术的基本特征及管理功能，设计相应的环节及步骤，对商业银行可能存在的科技业务风险进行有效的识别判断。通过自动化系统深入分析金融科技业务的信用风险，并针对个人或企业的信用情况进行深入分析，切实提高综合能力。根据相关的调查研究我们可以看出，商业银行中的信用服务部门可以通过对现存企业或个人的信息数据进行分析整合，提高其整体传输效率及质量。具体而言，立足于大数据技术及海量数据，通过相应的评估方式方法对贷款主体的整体信用风险进行有效的预计，科学实现分类管理。但这样的方式方法在一定程度上对信息数据的质量、深度、广度提出了更高的要求和标准，必须运用相应的数理模型分析信用主体的具体情况。与此同时，信用风险评估审查机制必须注重考核评价的综合性、全面性、系统性，客观公正地对信用风险进行细化分类，并且运用共享机制实现信息数据在商业银行平台的联通互动，以此缩减商业银行的重复业务步骤，实现信息管理的便捷化、科学化、有效化，同时节省了评估成本，提高整体效率质量。

（三）加强商业银行金融科技的内部控制力度，制定高效管理制度

一方面，商业银行应当根据自身所创设的业务经营管理范围、业务流程、产品服务，制定出相应的策略措施，对内部流程、操作准则进行有效的界定并且将其作为银行进行经营管理的重要组成部分。与此同时，不断培养并提高商业银行员工的专业能力及综合素养，使其正确看待并灵活掌握商业银行金融科技业务风险的主要类别特征及应对策略措施；另一方面，基于云计算、大数据的基本环境，商业银行必须建立起完善的业务后台，对庞大的数据信息进行整合分析，并运用一系列硬件设备设施对主体客体进行全面实时跟踪监测，以此规避风险，预防人为操作失误或出于个人私利所导致的内部风险。与此同时，定期组织审查业务发展的具体流程、数据信息传递的真实性、有效性，以此对风险进行预测防范。另外，人工智能时代背景下，内部管控机制必须立足于金融科技服务的整个流程，实现多元化主体的高效对接，通过完善全面的规章制度及策略准则，约束不同企业的操作规范及行为理念。

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【关键词】物业；消防安全管理

物业管理，是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我国的物业消防安全管理还存在着许多极待解决的问题，因此要进一步推进物业消防安全管理，必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作规范体系，形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化、社会化相适应的新型物业管理模式。

一、当前物业消防安全管理存在的问题

物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，要走向成熟的社会化、专业化、企业化和经营化的物业管理，目前整走向安全文化社区管理模式，还有许多问题值得探索。消防安全管理作为物业管理的一项重要工作，目前还存在着许多需要解决的问题。首先，由于目前一些房地产开发建设与物业管理上明显存在着脱节现象，未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。

其次，物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用户日常消防管理等无形管理，至今没有准确界定物业管理作为企业行为，以及应当履行的消防安全管理的工作范围和内容。

第三，消防安全管理经费涉及消防设施设备维护和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：开发商提供的一定比例的物业管理维修资金和物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但这又引出以下问题：一是开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，开发商成了“只管建、不管护”，全部由业主和用户来承担造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实；二是业主和用户受传统住房消费观念的影响，往往将物业管理理解为无偿服务或低偿服务。加之物业管理公司与业主之间仅靠契约，使消防管理费用难以收取；三是物业管理资金筹措、使用、管理不统一、不规范，使缴纳者产生误解、拒缴或拖延。由于消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实，物业运营几年后消防设施设备因缺少维护，形同虚设。

第四，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。

二、加强突发事件的预防与处理

消防工作的基础在于预防，预防的根本在于人民群众的消防素质与消防意识。居住小区火灾持续不断，重大火灾频频发生，这些火灾的原因多是人的因素和物的因素所致，要从根本上解决问题当务之急是要加强教育与人才培养，以提高全民消防意识。改变小区的设施位置，比如消防管理和小区管理相互冲突，每个楼之间都有栏杆挡住怕私家车上去破坏绿化和地砖，一旦发生火灾消防车又无法进入到合理救火的位置，导致财产损失严重，消防宣传教育也是发动小区居民积极参与消防活动的重要手段，也是启发自觉，强化居民消防意识的重要途径。消防宣传教育活动的开展是小区文化的重要体现，也是构成居住小区消防安全体系的重要特色。消防宣传教育活动的开展不仅仅依赖于政府消防部门的组织，重要的是应纳入小区管理机构的职能范围并成为小区群众、团体的自觉行为。

三、加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队

物业管理企业的安保管理，归根到底取决于员工的专业技能。在选择安全人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要，必须建立专业化的队伍。

（一）管理人员须花大力气开展培训与思想教育

只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率，减少安全风险，保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训，提高其业务知识和业务技能；同时加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己。通过学习培训能掌握控制灾害的发生。

（二）组织安保人员认真学习有关的安全保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材

同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具，如消防用品，定期进行检查、试验、大修、更新，确保它们始终处于完好状态。

物业管理企业要不断提高物业的经济效益、社会效益和环境效益，为业主和物业使用人提供一个安全、舒适的工作生活环境，就要加强物业消防安全管理，要逐渐形成“政府宏观指导，物业公司具体管理，业主自我防范，消防机构实施监督”的专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制。

参考文献：

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一、物业管理的特征和功能

物业管理具有服务性、专业性、有偿性的特点。物业管理的产品和服务往往是两个概念，产品体现其使用价值和带来的功能，服务是当客户因产品问题找到企业时，企业对待问题的态度和解决问题的水平和方法的一系列过程。由于产品生产与消费同时性的特点，促使物业管理是一个服务性极强的行业，服务性是其主要特征。同时物业管理服务要有专业技术的支持，随着社会发展进步，各种具有现代科学技术水平的管理工具、设备设施已广泛应用到物业管理工作中，需要物业管理企业提高专业技术水平，随着技术含量的提高还反映出物业管理知识积累的重要性。因此物业管理是个专业性很强的行业。最后是有偿性。物业管理的产品就是为业主提供的服务，这种服务区别于其他行业所提供的服务：物业管理企业核心竞争服务能力的关键：服务是指为他人做事，是一方为另一方提供利益的无形活动或过程，并使他人从中受益的一种有偿或无偿的活动，不以实物形式而以提供活劳动的形式满足他人需求。

物业管理企业创造价值呈现一个动态的过程，因此其服务能力体现在创造客户投资价值和生活价值的能力。在物业管理企业的市场拓展、前期物业管理和后期物业管理是为顾客提供服务的过程。对应基本活动中的这三个阶段，企业的人力资源和技术开发、后勤采购等这些辅助活动为三个阶段的基本活动提供了平台和支撑。因此物业管理企业服务价值、流程，物业管理企业的服务能力主要由三部分组成：服务的质量、服务的产品和服务的价格。服务质量是企业向顾客提供的服务是否能满足顾客需求的一种标准，在服务过程中衡量这种质量的标准涉及到很多方面。例如：企业的信誉、员工的服务态度、处理突发事件的手段和能力、日常管理以及物业硬件设施等等，直接影响顾客对企业整体的印象，所以服务质量是根本。服务产品是指企业开设产品的种类、性能的方面的问题，例如公共服务、延伸服务、特约服务。公共服务是指物业管理日常的主营业务：延伸服务是在主营业务的基础之上，开展的一系列方便业主的服务，目的在于方便业主的生活和工作，例如：代缴水电费、代订火车机票、代办保险业务等。最后一种是特约服务，特约服务属于高端物业管理的服务产品，一般只有物业管理企业经营发展到一定程度，具备了资源、技术等方面的优势的时候，可以考虑开设的服务项目，例如：家政服务、美容护理、健身顾问、营养顾问、投资理财等等。通过物业管理的三种服务可以反映出物业管理服务产品的一种形象价值，就是在服务的过程中让业主在感观和精神上的获得愉悦，提高对企业的形象认识，例如通过客服、安保、保洁绿化的工作服务，可以感受到优美的环境和工作人员的精神面貌带来的精神上的愉悦和满足，提高了业主的生活品质，影响了企业的形象价值。所以服务能力主要是反映在服务产品上，物业管理企业在经营中服务产品开设的范围、种类、等级、层次以及品味都能反映出企业的服务能力，尤其是代表物业管理企业核心竞争力的特约服务这项方面。物业管理的服务价格是受政府规范和保护的，按照政府定价的范围经营在一定程度上增加了企业经营的困难，在限定的价格里，既要保证收益又要保证质量，还存在着投入成本的考虑。所以在提供同质的服务下，价格上的优势会争取到更多的客户，也充分显示了企业的服务能力。

服务是物业管理的特色：在其生产经营中的每个环节的价值走向都与服务有着密切关系。因此物业管理企业在市场竞争中最基本也是最重要的就是服务，服务体现在到企业生产经营中各个方面，包括服务的范围、类型、质量、员工对企业的忠诚度、员工对顾客的态度、信誉等等。服务能力是物业管理企业核心竞争力重要构成要素。策划能力贯穿着企业各个方面，上到决策管理，下到操作执行都需要有一个完善系统的规划。而且企业优质的服务能力是要借助策划来实现的。这包括：产品策划、技术的策划、管理的策划、市场的策划、企业机制的策划等。由于物业管理服务产品特殊性，服务产品营销有别于其他类型企业营销，在对产品、服务、营销的生产和设计过程中，必须突出差异化，才“能赢得客户”，而这种差异性不能像有形产品那样一目了然，只能由客户亲身感受。因此。物业管理的市场营销和服务方案拟定阶段是物业管理企业策划流程的重要环节。早期介入、前期物业管理、后期物业管理则是对策划方案的实施。在物业管理企业策划过程中，要突出文化氛围的营造、别出心裁的广告、真情流露的承诺给人以深刻印象。物业管理企业通过持续的策划活动能够为企业带来长期的利润和品牌效应，提高企业形象，形成持续竞争优势。物业管理的策划关键：物业管理的策划实际就是产品的生产阶段，服务能力是对服务产品的一种实现方式。物业管理若要具备良好的策划能力必须做好企业知识积累和知识共享。作为服务行业，服务质量的好坏全凭在实施服务的过程中将获取的知识和经验等信息进行系统的积累和完善，知识积累过程主要通过外部获取和内部获取两种途径，参与物业管理项目的招投标，广告宣传。寻找战略联盟通过市场调查，对中标项目的服务方案可行的构思、定位、编写、评审，进行可行性研究，可对外承接项目收集掌握物业的一手资料．对项目提出多方面的建设性意见如：人员配备、费用测算、入伙准备等工作管理机构的设立与人员培训，规章制度的制定，物业的接管验收，业主入住管理，设备实施的购买、安装、调试等公共服务：客户服务、工程维修、安保、保洁、绿化等延伸服务，便民服务、代办服务等特约服务，针对业主个人需求提供；外部获取是指物业管理企业在市场拓展阶段，参与管理项目的招投标，广告宣传，寻找战略联盟等经营活动，接触更多的外部环境，在这过程中获取更好的知识积累。另外，服务方案的拟定阶段也是知识获取的最佳阶段。一般来说，具有一定经营和发展规模的物业管理企业。其生产流程和服务手段都是相当成熟完备的。会设立一个相应的策划部门。这个部门一方面是针对本公司所辖物业进行评估分析，总结经验，给出完善的物业管理方案：另一方面，对外承接物业管理项目的顾问工作，在对外物业项目进行评估的过程中，完成更多的知识积累，同时还达到了可观收益。

二、物业管理企业核心竞争力着力点要以知识积累为中心。

企业的持续竞争优势根源是企业积累的特有知识。物业管理是以人力资源与智慧输出的新兴服务行业，需要长期知识和经验的积累，掌握顾客需求变化，改进和完善服务产品，与竞争对手产生知识的差异。根据这一思路，以知识积累为基础是物业管理企业的内涵之一。通过有效的组织学习获得知识的积累，提高企业的效率，是物业管理企业发展核心竞争力必经之一理路。通过有效的知识积累使核心竞争力还能在现有基础上得到提升，一是充分考虑现有企业核心竞争力和短期竞争优势，二是充分考虑现有企业不断提高的核心竞争力和持续的竞争优势。以不同的方法知识获取，即在内部开发、外部开发、市场运作、企业合作中有效的选择。知识的积累和经验的增长会促使企业在知识积累上产生差异性，决定了企业资源要素及配置的差异，形成不同的企业能力，决定企业竞争优势的差异。这些差异主要是企业制定战略的依据，企业资源、企业能力，企业的竞争力．这些差异优势与企业核心竞争力息息相关。

三、物业管理企业核心竞争力的着力点要树立独有的品牌。

企业核心竞争力的关键点是要树立自己独有的服务品牌。因为物业服务具有无形性，产品所有权不可转让。并具有下面特性：第一，服务的延展性：就目前行业发展现状来看，行业内企业规模、层次、水平参差不齐，差距明显。由于物业管理经营中涉及的学科和领域广泛，仅仅依靠经营物业项目主营业务对物业管理企业来说不是长久之计。那么通过提升企业核心竞争力，提炼自身的竞争优势，树立品牌战略将服务产品向更有生命力的新领域延伸，并衍生出一系列新产品核心服务．满足客户需求。依靠企业核心竞争力的延展性渗透到企业的各个方面，增强企业的社会竞争能力。第二，动态性：顾客对服务的需求变化极为明显，这与顾客的类群、性别、年龄、收入背景及文化层次有关，同时在经营的不同时期顾客消费需求也是有很大的变化，具有极强的动态性。物业管理工作涉及领域广泛，对生产技术和员工的技能、思想和素质都有很高的要求，对市场变化、客户需求等因素都要时刻把握，随着外部环境的变化，在特定的时期根据特定的情况发掘有力的竞争优势，围绕自己树立的品牌服务理念，提高对企业核心竞争力的动态管理，保证企业长久的竞争力。根据不同时期顾客的变化，对企业的核心竞争力作出规划和改进，以适应激烈的市场竞争。第三，客户价值性：通过提供良好的配套设施的服务提升产品在顾客心中价值体验的差异，这是物业管理企业打造核心竞争力的最终目的。通过及时掌握顾客的需求变化，改进技术和生产工艺提升产品价值，再通过顾客的使用转化为优异的体验价值，将这种体验融入顾客的心中，提升的顾客满意度。第四，独特性：物业管理的经营是知识积累的过程，物业管理知识是物业管理企业通过对顾客服务的交互过程中获得的。物业管理企业将在与顾客服务的过程中获得的物业管理知识经过整理、改进后转化为技术、技能和经验，最后在与顾客新一轮的服务过程中加以运用，同时获取新的知识。可以说物业管理的知识积累着重于一种方法性知识的积累，这知识是不易模仿和学习的，是企业通过长期经营所形成的一种知识认知和经验积累，已经融入到了企业的生产经营中，形成企业的独特个性。

四、物业管理企业核心竞争与服务对象沟通的关键。

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关键词：高校管理；后勤；物业管理；有效策略

在高校各类管理工作中，后勤物业管理始终是一种独特的存在，它受学生与学校的委托，由专业化物业管理组织或者有关部门管理，严格依据《物业管理条例》等有关法律规范，借助现代化管理理念及管理技术所进行的相关工作，在整个工作过程中，它视服务于师生为主要工作宗旨，而且借助企业经营方式，达到了高校物业工作的统一化效果。[1]但是我们需要注意到的是，因为高等教育事业的不断进步，相应的后勤管理工作也处在持续更新深入的状态，在这种情况下，针对现今存在的突出问题，探索高校后勤物业管理创作，是有着非常突出现实意义的。

一高校后勤物业管理工作的特点

（一）兼有服务和经营需求

高等院校的后勤物业管理工作，需要重点满足各院系教师的教学工作、科研工作，以及管理者的行政办公要求。此外还应让学生学习与生活变得更加方便，从这个意义上说，高校后勤物业管理工作的第一个突出特点即为同时兼具服务和经营需求，所要面对的业主中，学生与教师是比较特殊的如何。对于高校物业管理工作者而言，经济利益固然不能不考虑，可是其所作的行为同样需要同学校人才培养工作、教学科研工作相协调，让自身的物业管理工作化为学校人才培养机制中的组成部分，其他单位的物业管理显然不具备这一特点。[2]

（二）部门角色定位的特殊性

对于很多高等院校来说，物业管理部门的事业性质比较突出，虽然管理部门有着基本的物业管理工作框架，同很多企业单位有相似之处，而且在其内部也应用了相应的规范化管理制度，可是毕竟不同于常态化市场，其事业化管理特色依然明显。与此同时，虽然近些年政府多次强调了高校的去行政化工作，但是在土地使用权上，国家行政划拨依然占据重要地位，而建设资金也多数来源于政府拨款，其中的物业管理费用亦受到计划经济的影响。

（三）特殊时期的特殊位置

高等院校的后勤物业管理工作，多数具有由计划经济转型至市场经济的特殊性，因为教育改革的整体趋势影响，近些年的高校后勤管理服务工作也因为社会化和市场化的调整而不断加以改变，可是因为高校所具有的教育属性，从而让后勤管理无法做到企业资产与管理工作的全面剥离，行政主体和管理服务混淆不清的情况屡有出现，在进行物业管理创新时，这一特点是不能不考虑进来的。

二高校后勤物业管理创新的目标

（一）对市场竞争机制的关注

高校需要依现代化的企业制度，对物业管理工作进行重新调整，以使之充分适应于市场经济的客观要求，并保证管理体制的全面落实，依决策者、执行者与监管者分立的办法，要求管理部门同学校签订委托合同，特别是对于那些经营性质明显的服务项目，最好可以利用社会公开招标的办法进行选择，以使质优价廉的经营者同校园发生关联。总之，对市场竞争机制的关注应当成为高校后勤物业管理创新的首要目标。[3]

（二）对产权关系加以明确

高校管理者需要同后勤物业实际操作者间明确责任、权力和义务，并且严格遵循清晰产权、政企分开、科学管理的原则组建管理团队，使管理团队真正做到素质够高、服务意识够强、服务水准过硬。也正因为如此，高等院校的物业管理者及相关服务者，都需要有专业的物业公司参与协助，由公司从中优选出专业与经营管理兼长的人才对学校工作加以服务。

（三）对各方关系进行妥善协调

高校后勤物业管理工作过程中，又一关键创新目标在于努力协调好服务对象即全体师生、服务管理者即学校以及服务主体即物业部门的关系，这是做好相关管理工作的一项必要条件。[4]其中可以视师生为高校物业业主，并以此为出发点，妥善处理聘用和被聘用、服务和被服务等利益关系，并注意到其中可能存在的各种问题，以关系协调为出发点及最终归宿，对各自权利和义务做出明确划分，以达到高校后勤物业管理的顺利创新效果。

三当前高校后勤物业管理工作的不足

（一）不完善的管理制度

事实上，因为思想意识的落后，高校后勤物业管理工作依然处在草创阶段，相应的管理制度还很不完善，管理中有过于随意、过于盲目的弊病，其中有一部分高校虽然已经和物业管理企业建立了联系，并且签订了相应的物业管理合同文件，有偿服务也粗具形态，可是实际上相关的管理工作依然会和学校行政指令有说不清道不明的约束关系，特别是在服务内容和服务收费等操作层面，学校领导往往一句话说了算，甚至直接以行政干预的办法施加影响，这种无视行业要求及行业标准的做法，是对成本和效益的粗暴对待。[5]而与此同时，具体的物业管理者则同样存在服务意识偏差、服务水准低下、管理不够统一规范等问题，几种因素叠加在一起，物业管理制度自然无法形成规范、稳定落实，这个问题在一些扩招速度偏快的高等院校中体现得尤为明显。

（二）不理想的管理水平

物业管理者在人员结构方面存在偏差，而每个人员的知识结构也不尽合理，特别是在一些专业技术方面，人员和技术的短缺尤其明显，同师生对物业服务的要求有很大距离，由此严重影响了高校的物业管理水平。实际上，很多高校的基层后勤物业管理者和服务者，都由原有后勤服务员工中脱离出来，其思想认识不够先进是不争的事实，始终将自己视为事业单位员工，在具体工作中缺少干劲，缺少改革进取的精神，专业技能发展无法适应时代变革，服务意识差、工作效率低是一种普遍现象，自然也就难以保证服务质量的提升了。

（三）经费来源问题

不够完善的市场经营模式，导致了服务管理经费来源问题，很多高校的后勤团队存在着用人机制不完善、制度建设落后等方面的问题，未能和市场经济接轨，也无法达到真正的专业化与企业化目标，按照调查结果显示，有相当一部分高校的后勤物业管理工作，在经费上还是以财政拨款为主，自主盈利水平偏低。

四高校后勤物业管理创新的有效策略

（一）在强化管理制度上下功夫

首先，高校进行物业管理创新，绝对不能将其简单地理解为管理外包，更不是直接把物业管理职能接到社会中去，对于高等院校的管理者来说，需要具有高瞻远瞩的视野，把物业管理工作视为一项特殊任务。其次，因为后勤物业管理工作的深入改革，具体的物业从业者亦应产生不端铁饭碗的思想，以忧患意识取代稳定意识，坚决避免学校后勤离开我便玩不转的固执观念，形成服务化思维理念，并在此基础上勇于开拓进取，事事不再是“要”，而是要“我要干”，从思想深处意识到只有服务好才能生存好，只有效益好才能发展好，要努力研究全新的物业管理知识，积极接触和物业管理有关的政策法规，了解现代企业在管理上的创新精神，并以提供优质的物业服务为行为理念。[6]第三，物业管理部门要将成本核算工作做好，并以此为目标形成良性的成本运行机制，使得勤者得奖、怠者受罚，防止干多干少一个样思维的出现，从而让物业管理工作者的积极性变得更高。

（二）在提升管理水平上做努力

无论任何一项工作，都离不开高素质人才的支持，对于物业管理的创新同样如此。在高等院校的教学设施维护、科研设备保养，还有其他诸如保洁工作、绿化工作、保安工作等，都是需要技术支持的，其中相关工作者基本素质如何、业务水平如何，会给物业管理质量带来直接影响，从而间接影响到高等院校整体办学水平。所以若想谈及物业管理工作创新，就一定要努力贯彻普及基本的物业管理知识，并利用人才培养和人才引入的双重办法，实施全面而系统的培训，在此期间，组织管理者特别是财务工作者进入到专业财务知识培训中去是极有必要的，由此可以保证管理者经济核算意识的提升。[7]而从另一方面来讲，高校既要积极引入技术过硬的专业化人才，使之投入到物业管理工作中去，也要做好既有人才的培养工作，使员工积极学习新知识、新方法，利用组织学习、参观交流等办法，带动员工投入到自主学习境界中去。也只有这样，才能达到以人才促发展的显著效果。

（三）在资金筹措方面想办法

高校要从多个渠道筹措资金，以增加经费来源面。众所周知的是，物业管理需要以充足的资金为基础保障，而依现代企业制度所形成的校园物业管理组织，同样需要允许得到足够的利润，在这方面，利润则要显然由市场来定。高等院校的物业管理工作应当从原有的行政拨款为主，转变为依服务合同进行付款为主。[8]对于高校物业管理者及相关部门而言，要按照学校给出的服务项目要求，考虑到服务标准的高低、学生和教师的消费层次等多项因素，提供更富个性化的服务。与此同时，相关的管理和服务要以市场化为导向，力争形成独立的品牌，并用规模化经营强化自身竞争水平。

结语

在市场经济的大背景下，我国各所高等院校后勤物业管理工作正在得到快速发展，物业工作越发体现出企业化特点，而相应的管理工作、产权关系则相对滞后，同时物业管理具体工作人员服务思维偏差、物业管理经费不足等问题也亟需得到解决。为此，国内各所高等院校不但要对高校物业管理的成功范例进行积极学习和借鉴，也要抓住历史机遇，创造出更富于校园文化特色的物业管理环境。

参考文献：

[1]许立新.浅谈物业管理在高校后勤社会化改革中的作用[J].经营管理者,2015,(19):46-48.

[2]李妍.管理模式创新与高校后勤社会化改革[J].中国发展,2014,(2):51-52.

[3]黄林山.高校后勤产业租赁物业经营与管理[J].高校后勤研究,2015,(6):12-13.

[4].高校后勤保障体系管理创新探讨——以云南省某高校为例[J].昆明理工大学学报(社会科学版),2016,(3):15-16.

篇9

一、前言

罗伯特-欧文曾说过：把钱花在提高劳动力素质上是企业经理最佳的投资。被称为朝阳产业的物业管理行业，经过20多年的发展，已显现出越来越强的生机，为适应市场经济发展的需要，物业管理企业员工培训工作已显得十分重要。

二、目的和意义

（一）员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要

物业管理企业的竞争，归根到底是人才的竞争，物业管理企业除了从市场上招聘到合适的人才外，更为有效的方式是通过培训提高现有员工的素质，使其成为满足企业需要的人才。

（二）员工培训是物业管理企业管理者激励员工的方法

当今社会，学习培训已成为很多人改变自己生活和环境的重要手段，几乎每一个人都有对学习的需求和渴望。物业管理企业内浓郁的学习氛围，以及有效的学习政策都会对员工产生足够强的吸引力，有利于员工队伍的稳定。有远见的管理者甚至还把学习培训作为一种员工福利用来赠送或奖励员工。

（三）员工培训是物业管理企业经营管理现代化的基础

经过20多年的发展，物业管理行业已从过去传统的房屋协作管理转向以委托管理方式为主的市场化经营管理。这种社会化、市场化的经营管理方式对物业管理从业人员的素质提出了较高要求。物业管理已不仅是一个劳动密集型的行业，需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此，员工培训是实现物业管理企业经营管理现代化的基础环节和可*保证。

三、制定物业管理企业培训规定

培训工作对物业管理企业来说是一项长期工作，物业管理企业应结合自身情况制定培训规定使培训工作制度化、规范化。培训规定主要包括培训的目的和意义、培训的基本内容、培训的方法、培训的分类、培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估等内容。

四、物业管理企业培训的内容

物业管理工作涉及内容较多，培训工作相对复杂，但总的来说，培训可包括三个方面的内容。

（一）企业相关知识的培训

该类培训是为了让每一个员工对企业的历史、现状、未来规划、管理服务理念、经营范围、内部规章制度、人力资源管理等有一个全面的了解。

（二）物业管理工作基础知识的培训

该类培训主要是让管理人员及操作人员熟悉并掌握与企业管理、物业管理相关的基础知识。

（三）物业管理从业人员专项技能培训

该类培训是为了提高基层管理者及操作者的实际工作技能。

五、物业管理企业培训计划

（一）培训需求分析

1、培训需求分析的内容

在编制培训计划之前，首先要对企业的培训需求进行全面的分析，培训需求分析主要包括三个方面的内容。

⑴组织分析

结合企业的年度经营管理发展计划，分析企业及各部门需要哪些培训以保正计划的实施。

⑵任务分析

依据企业的工作内容，分析个人需要进行哪些培训才能保证任务的完成。

⑶个人分析

依据企业的人力资源现状，分析哪些人需要培训，培训的具体内容是什么。

2、需求分析的方法

⑴问卷调查法

向企业员工发出培训需求问卷，让员工结合企业发展战略对企业应当组织怎样的培训提出建议。让员工结合自己的工作任务提出培训要求；让员工结合自己的个人发展提出培训需求。问卷法是一种非常普遍而又行之有效的方法。这种方法能培养员工关心学习、热爱学习、参与学习的热情，既是培训需求分析方法又是企业文化建设的重要内容，较为有效。

⑵约见面谈法

挑选不同管理层次、不同工作部门的管理人员以及不同工种的操作人员进行面谈，根据面谈了解到的信息以确定公司的整体培训需求。

⑶会议调查法

召开培训需求分析会，让参加会议的人员提出培训需求。

⑷工作表现评估法

根据员工的日常工作表现以确定员工在哪些方面有缺陷，从而有针对性地进行培训以提高这些方面的工作能力。

⑸报告审评法

根据各部门提供的培训需求报告进行综合评审以确定所需的培训内容。

（二）制定培训计划. 培训计划是为了规定培训工作的目标，制定整体规划以实现这些目标；以及将培训计划逐层展开，以便协调和将各种活动一体化。

1、制定程序

企业各部门根据培训需求分析的内容，结合部门培训目标以及部门年度发展计划制定出本部门的年度培训计划，上报到企业人力资源管理部门，再由企业人力资源管理部门结合企业年度发展计划以及企业培训总体目标制定整个企业的培训计划。

2、计划内容

为保证培训工作按时、按质地实施，培训计划应包括培训目标、课程设置、培训方式、培训控制、培训评估等五个方面的内容。

⑴培训目标

培训目标是指通过培训工作所期望取得的成果，这些成果包括个人的、部门的、整个企业所要求达到的培训结果。培训目标是制定培训计划的基础，培训目标决定了培训课程、培训方式等一系列的内容。同时，培训目标又是培训考核和培训评估的依据。所以，培训目标的制定应该准确、细致并具有可测量性。

⑵课程设置

培训课程包括了培训课程的名称、培训的时间、培训地点、培训教员简介、针对培训课程的培训要求等内容。明确的培训要求有利于员工提前对所培训的内容有所准备和有所侧重，有利于提高培训效果。

⑶培训方式

根据培训内容以及培训对象的不同，可采用不同的培训方式。常用的培训方式包括讲授法、学徒制、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法、观摩范例法。

①讲授法：讲授法是最常用的一种教学方法，通常是让一位教员向学员直接传授某方面的知识。这种方法的优点是节约经费、教授对象多，可同时面对多名学员，一次教学可让很多学员同时受益。

②学徒制：学徒制是最古老的教学方法，但至今为止仍然是企业培训新人最常用的一种方法。它的特点是由一名经验丰富的老师傅，负责帮带一名或几名新来的员工，通过传授、示范、练习、检查反馈等一系列过程提高新人的工作技能。学徒制较适合物业管理工作实践中保安、绿化、保洁、维修等技术性工种

③小岛讨论法：员工以5-7人为一组围在一个圆形桌前（也称“小岛”），对特定的话题或主题进行讨论。指导老师控制培训的时间和进程。每一位员工都可以自由地发表自己的意见，但是不允许反驳别人的意见。指导老师将每个人的意见都写在黑板上，同时鼓励员工说出更新或更古怪的想法。当大家将自己的想法全部讲完后，在指导老师的指导下，员工对每一种意见进行评价，最后选出大家都满意的答案。这种小岛讨论方式是引导员工自己解决管理问题的有效方法。

④角色扮演法：角色扮演法是让培训对象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份来解决问题。这种方法能让培训对象身临其境地分析问题和解决问题，对员工提高工作技能和改造工作习惯都很有帮助。例如：让员工扮演业主要求提供相应的服务，以提高员工的服务意识；让工作习惯不好的员工与上司角色转换以达到改变工作习惯的目的。

⑤管理游戏法：这种方法寓教于游戏中，通过完成事先设计好的精妙游戏，让培训对象领悟到其中的管理思想。例如：组织员工对有争议的物业管理事件进行辩论，在辩论中提高认识。

⑥观摩范例法：通过组织实地参观考察，运用电视机、录像机、幻灯机、投影机、收录机、放映机等设备来向学生呈现有关资料、信息，让员工学习经验、发现问题、改进工作。

3、 培训控制

培训控制的目的是为了监视培训活动以保证培训活动按计划进行并纠正培训过程中的偏差。可采用培训签到制、教员评语制等方法。还可在每次培训结束时对员工进行考核，并将考核成绩纳入绩效考评，与员工的待遇挂钩。

4、 培训评估

每次培训工作结束后可通过员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后的培训中采取更好的培训措施。

六、培训组织实施

培训组织实施是物业管理培训工作的核心，它包括了培训工作做什么，培训工作如何做，培训工作由谁来做的问题。

（一）人力资源管理部门的职能和任务

员工培训是人力资源管理部门的主要工作内容之一，其主要职能包括计划、组织、协调、监督等内容。具体职能和任务包括：

1、确定各级人员的培训要求，听取各部门的培训需求，依据培训需求制定培训计划；

2、组织执行物业管理企业培训计划；

3、定期向上级汇报培训费用开支情况；

4、组织实施各种培训课程与活动；

5、做好员工的培训档案管理工作；

6、做好收集培训资料，编制符合企业经营管理特点的基础教材；

7、维护培训设施与场地，充分开发与利用各类培训资源。

（二）培训分类及实施要点

分类是为了建立一个立体的培训模式，以便有针对性地组织实施培训工作，培训分类可根据培训的对象、阶段、内容、类型不同来划分。

1、以培训对象的不同层次分类

⑴高层管理者

①培训目的

精通企业管理相关知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。

②培训内容

A、企业管理类

管理基本职能、组织文化建设、决策、战略管理、组织结构与组织设计、人力资源管理、变革与创新管理、组织行为学、员工激励、沟通与人际交往、控制系统、品牌策划、公共关系。

B、物业管理类

房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

C、法律知识类

公司法及相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规、会计法及相关法规。

D、财务知识类

学会阅读会计报表、了解基本会计科目、了解财务管理基本指标。

④培训方式

专题讲授、参观考察、短期脱岗学习、在职学历教育。

⑤组织实施

由公司人力资源管理部门直接组织实施。

⑥培训评估

每次培训工作结束后可通过面谈法对培训工作的效果进行评估，以便在以后的培训中更好地采取培训措施。

⑵中层管理者

①、培训目的

掌握企业管理相关知识，精通物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。

②、培训内容

A、企业管理类

管理学基础知识、物业管理相关公文写作、决策学、组织行为学、员工激励技巧、沟通与人际交往技巧、控制方法、公共关系学。

B、物业管理类

房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

C、法律知识类

物业管理相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规。

③培训方式

专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。

④组织实施

基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由 人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。

⑤培训评估

每次培训工作结束后可根据员工的培训报告对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。

⑶基层管理者

①培训目的

了解企业管理基础知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识。

②培训内容

A、企业管理类

管理基本职能、物业管理相关公文写作、员工激励、沟通与人际交往、公共关系。

B、物业管理类

物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

C、法律知识类

物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生管理相关法规、绿化管理相关法规。

③培训方式

专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。

④组织实施

基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。

⑤培训评估

每次培训工作结束后可根据员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。

⑷基层操作人员培训

该类培训的目的是为了让基层操作人员熟练掌握基本操作规程，可由各部门具体组织实施。

2、以实施培训的不同阶段分

⑴岗前培训

①培训目的

为新聘员工提供基本的任职知识和技能进行的培训，通过培训认定其上岗资格。

②培训内容

公司的历史、公司的组织结构、各部门的工作职责和权限、对待顾客和员工的管理理念、公司的产品与服务、对员工的期望、公司的人力资源政策。

③组织实施

由公司人力资源部门组织实施。

④培训评估

考核合格后上岗。

⑵在岗培训

为在岗人员提供学习履行职务所必须的知识和技能进行的培训。

⑶转岗培训

为在职人员岗位轮换之前进行的培训，目的是让轮岗人员熟悉新岗位所应具备的知识和技能。

3、以培训的不同类型分

⑴学历教育

是成人继续教育的一种方式，公司应在工作时间上积极给予支持，如条件允许还可在经济上给予一定的支持。学历教育的主要方式有夜校、函授等方式。

⑵职业技能培训

根据国家劳动社会保障部的有关规定，物业管理、电工等技术性工种必须持有技术资格证方能上岗，凡从事这些工作的人员应参加相应的培训并通过鉴定后取证。此类培训一般是委托劳动部门批准的培训机构来进行。

⑶专项培训

为提高员工某方面的专业技能而进行的培训。此类培训一般是通过专题讲座的方式来进行。例如：为提高员工公文写作能力而进行的写作培训；为提高员工服务水平而进行的礼节、礼仪培训等。

七、培训工作误区

（一）员工培训不重要

的管理者认为培训工作不重要，这种观点是非常错误的。员工培训十分重要。只有通过培训才能使管理者的意图得到贯彻；只有通过培训才能使公司的制度得到具体落实；只有通过培训才能使员工的素质得到提升；只有通过培训才能使企业在市场中立于不败之地。

（二）员工培训有风险

有的管理者担心自己培训好的员工跳槽，因此不太重视培训。其实这是一种非常短视的行为，其结果只会使公司员工素质停留在一个较低的水平上好的员工会因为得不到培训而离开企业，最终企业只留下一些平庸的员工。

篇10

罗伯特-欧文曾说过：把钱花在提高劳动力素质上是企业经理最佳的投资。被称为朝阳产业的物业管理行业，经过20多年的发展，已显现出越来越强的生机，为适应市场经济发展的需要，物业管理企业员工培训工作已显得十分重要。

二、目的和意义

(一)员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要

物业管理企业的竞争，归根到底是人才的竞争，物业管理企业除了从市场上招聘到合适的人才外，更为有效的方式是通过培训提高现有员工的素质，使其成为满足企业需要的人才。

(二)员工培训是物业管理企业管理者激励员工的方法

当今社会，学习培训已成为很多人改变自己生活和环境的重要手段，几乎每一个人都有对学习的需求和渴望。物业管理企业内浓郁的学习氛围，以及有效的学习政策都会对员工产生足够强的吸引力，有利于员工队伍的稳定。有远见的管理者甚至还把学习培训作为一种员工福利用来赠送或奖励员工。

(三)员工培训是物业管理企业经营管理现代化的基础

经过20多年的发展，物业管理行业已从过去传统的房屋协作管理转向以委托管理方式为主的市场化经营管理。这种社会化、市场化的经营管理方式对物业管理从业人员的素质提出了较高要求。物业管理已不仅是一个劳动密集型的行业，需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此，员工培训是实现物业管理企业经营管理现代化的基础环节和可靠保证。

三、制定物业管理企业培训规定

培训工作对物业管理企业来说是一项长期工作，物业管理企业应结合自身情况制定培训规定使培训工作制度化、规范化。培训规定主要包括培训的目的和意义、培训的基本内容、培训的方法、培训的分类、培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估等内容。

四、物业管理企业培训的内容

物业管理工作涉及内容较多，培训工作相对复杂，但总的来说，培训可包括三个方面的内容。

(一)企业相关知识的培训

该类培训是为了让每一个员工对企业的历史、现状、未来规划、管理服务理念、经营范围、内部规章制度、人力资源管理等有一个全面的了解。

(二)物业管理工作基础知识的培训

该类培训主要是让管理人员及操作人员熟悉并掌握与企业管理、物业管理相关的基础知识。

(三)物业管理从业人员专项技能培训

该类培训是为了提高基层管理者及操作者的实际工作技能。

五、物业管理企业培训计划

(一)培训需求分析

1、培训需求分析的内容

在编制培训计划之前，首先要对企业的培训需求进行全面的分析，培训需求分析主要包括三个方面的内容。

⑴组织分析

结合企业的年度经营管理发展计划，分析企业及各部门需要哪些培训以保正计划的实施。

⑵任务分析

依据企业的工作内容，分析个人需要进行哪些培训才能保证任务的完成。

⑶个人分析

依据企业的人力资源现状，分析哪些人需要培训，培训的具体内容是什么。

2、需求分析的方法

⑴问卷调查法

向企业员工发出培训需求问卷，让员工结合企业发展战略对企业应当组织怎样的培训提出建议。让员工结合自己的工作任务提出培训要求;让员工结合自己的个人发展提出培训需求。问卷法是一种非常普遍而又行之有效的方法。这种方法能培养员工关心学习、热爱学习、参与学习的热情，既是培训需求分析方法又是企业文化建设的重要内容，较为有效。

⑵约见面谈法

挑选不同管理层次、不同工作部门的管理人员以及不同工种的操作人员进行面谈，根据面谈了解到的信息以确定公司的整体培训需求。

⑶会议调查法

召开培训需求分析会，让参加会议的人员提出培训需求。

⑷工作表现评估法

根据员工的日常工作表现以确定员工在哪些方面有缺陷，从而有针对性地进行培训以提高这些方面的工作能力。

⑸报告审评法

根据各部门提供的培训需求报告进行综合评审以确定所需的培训内容。

(二)制定培训计划. 培训计划是为了规定培训工作的目标，制定整体规划以实现这些目标;以及将培训计划逐层展开，以便协调和将各种活动一体化。

1、制定程序

企业各部门根据培训需求分析的内容，结合部门培训目标以及部门年度发展计划制定出本部门的年度培训计划，上报到企业人力资源管理部门，再由企业人力资源管理部门结合企业年度发展计划以及企业培训总体目标制定整个企业的培训计划。

2、计划内容

为保证培训工作按时、按质地实施，培训计划应包括培训目标、课程设置、培训方式、培训控制、培训评估等五个方面的内容。

⑴培训目标

培训目标是指通过培训工作所期望取得的成果，这些成果包括个人的、部门的、整个企业所要求达到的培训结果。培训目标是制定培训计划的基础，培训目标决定了培训课程、培训方式等一系列的内容。同时，培训目标又是培训考核和培训评估的依据。所以，培训目标的制定应该准确、细致并具有可测量性。

⑵课程设置

培训课程包括了培训课程的名称、培训的时间、培训地点、培训教员简介、针对培训课程的培训要求等内容。明确的培训要求有利于员工提前对所培训的内容有所准备和有所侧重，有利于提高培训效果。

⑶培训方式

根据培训内容以及培训对象的不同，可采用不同的培训方式。常用的培训方式包括讲授法、学徒制、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法、观摩范例法。

①讲授法

讲授法是最常用的一种教学方法，通常是让一位教员向学员直接传授某方面的知识。这种方法的优点是节约经费、教授对象多，可同时面对多名学员，一次教学可让很多学员同时受益。

②学徒制

学徒制是最古老的教学方法，但至今为止仍然是企业培训新人最常用的一种方法。它的特点是由一名经验丰富的老师傅，负责帮带一名或几名新来的员工，通过传授、示范、练习、检查反馈等一系列过程提高新人的工作技能。学徒制较适合物业管理工作实践中保安、绿化、保洁、维修等技术性工种

③小岛讨论法

员工以5-7人为一组围在一个圆形桌前(也称“小岛”)，对特定的话题或主题进行讨论。指导老师控制培训的时间和进程。每一位员工都可以自由地发表自己的意见，但是不允许反驳别人的意见。指导老师将每个人的意见都写在黑板上，同时鼓励员工说出更新或更古怪的想法。当大家将自己的想法全部讲完后，在指导老师的指导下，员工对每一种意见进行评价，最后选出大家都满意的答案。这种小岛讨论方式是引导员工自己解决管理问题的有效方法。

④角色扮演法

角色扮演法是让培训对象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份来解决问题。这种方法能让培训对象身临其境地分析问题和解决问题，对员工提高工作技能和改造工作习惯都很有帮助。例如：让员工扮演业主要求提供相应的服务，以提高员工的服务意识;让工作习惯不好的员工与上司角色转换以达到改变工作习惯的目的。

⑤管理游戏法

这种方法寓教于游戏中，通过完成事先设计好的精妙游戏，让培训对象领悟到其中的管理思想。例如：组织员工对有争议的物业管理事件进行辩论，在辩论中提高认识。

⑥观摩范例法

通过组织实地参观考察，运用电视机、录像机、幻灯机、投影机、收录机、放映机等设备来向学生呈现有关资料、信息，让员工学习经验、发现问题、改进工作。

3、 培训控制

培训控制的目的是为了监视培训活动以保证培训活动按计划进行并纠正培训过程中的偏差。可采用培训签到制、教员评语制等方法。还可在每次培训结束时对员工进行考核，并将考核成绩纳入绩效考评，与员工的待遇挂钩。

4、 培训评估

每次培训工作结束后可通过员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后的培训中采取更好的培训措施。

六、培训组织实施

培训组织实施是物业管理培训工作的核心，它包括了培训工作做什么，培训工作如何做，培训工作由谁来做的问题。

(一)人力资源管理部门的职能和任务

员工培训是人力资源管理部门的主要工作内容之一，其主要职能包括计划、组织、协调、监督等内容。具体职能和任务包括：

1、确定各级人员的培训要求，听取各部门的培训需求，依据培训需求制定培训计划;

2、组织执行物业管理企业培训计划;

3、定期向上级汇报培训费用开支情况;

4、组织实施各种培训课程与活动;

5、做好员工的培训档案管理工作;

6、做好收集培训资料，编制符合企业经营管理特点的基础教材;

7、维护培训设施与场地，充分开发与利用各类培训资源。

(二)培训分类及实施要点

分类是为了建立一个立体的培训模式，以便有针对性地组织实施培训工作，培训分类可根据培训的对象、阶段、内容、类型不同来划分。

1、以培训对象的不同层次分类

⑴高层管理者

①培训目的

精通企业管理相关知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。

②培训内容

A、企业管理类

管理基本职能、组织文化建设、决策、战略管理、组织结构与组织设计、人力资源管理、变革与创新管理、组织行为学、员工激励、沟通与人际交往、控制系统、品牌策划、公共关系。

B、物业管理类

房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

C、法律知识类

公司法及相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规、会计法及相关法规。

D、财务知识类

学会阅读会计报表、了解基本会计科目、了解财务管理基本指标。

④培训方式

专题讲授、参观考察、短期脱岗学习、在职学历教育。

⑤组织实施

由公司人力资源管理部门直接组织实施。

⑥培训评估

每次培训工作结束后可通过面谈法对培训工作的效果进行评估，以便在以后的培训中更好地采取培训措施。

⑵中层管理者

①、培训目的

掌握企业管理相关知识，精通物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。

②、培训内容

A、企业管理类

管理学基础知识、物业管理相关公文写作、决策学、组织行为学、员工激励技巧、沟通与人际交往技巧、控制方法、公共关系学。

B、物业管理类

房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

C、法律知识类

物业管理相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规。

③培训方式

专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。

④组织实施

基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由 人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。

⑤培训评估

每次培训工作结束后可根据员工的培训报告对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。

⑶基层管理者

①培训目的

了解企业管理基础知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识。

②培训内容

A、企业管理类

管理基本职能、物业管理相关公文写作、员工激励、沟通与人际交往、公共关系。

B、物业管理类

物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

C、法律知识类

物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生管理相关法规、绿化管理相关法规。

③培训方式

专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。

④组织实施

基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。

⑤培训评估

每次培训工作结束后可根据员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。

⑷基层操作人员培训

该类培训的目的是为了让基层操作人员熟练掌握基本操作规程，可由各部门具体组织实施。

2、以实施培训的不同阶段分

⑴岗前培训

①培训目的

为新聘员工提供基本的任职知识和技能进行的培训，通过培训认定其上岗资格。

②培训内容

公司的历史、公司的组织结构、各部门的工作职责和权限、对待顾客和员工的管理理念、公司的产品与服务、对员工的期望、公司的人力资源政策。

③组织实施

由公司人力资源部门组织实施。

④培训评估

考核合格后上岗。

⑵在岗培训

为在岗人员提供学习履行职务所必须的知识和技能进行的培训。

⑶转岗培训

为在职人员岗位轮换之前进行的培训，目的是让轮岗人员熟悉新岗位所应具备的知识和技能。

3、以培训的不同类型分

⑴学历教育

是成人继续教育的一种方式，公司应在工作时间上积极给予支持，如条件允许还可在经济上给予一定的支持。学历教育的主要方式有夜校、函授等方式。

⑵职业技能培训

根据国家劳动社会保障部的有关规定，物业管理、电工等技术性工种必须持有技术资格证方能上岗，凡从事这些工作的人员应参加相应的培训并通过鉴定后取证。此类培训一般是委托劳动部门批准的培训机构来进行。

⑶专项培训

为提高员工某方面的专业技能而进行的培训。此类培训一般是通过专题讲座的方式来进行。例如：为提高员工公文写作能力而进行的写作培训;为提高员工服务水平而进行的礼节、礼仪培训等。

七、培训工作误区

(一)员工培训不重要

的管理者认为培训工作不重要，这种观点是非常错误的。员工培训十分重要。只有通过培训才能使管理者的意图得到贯彻;只有通过培训才能使公司的制度得到具体落实;只有通过培训才能使员工的素质得到提升;只有通过培训才能使企业在市场中立于不败之地。

(二)员工培训有风险

有的管理者担心自己培训好的员工跳槽，因此不太重视培训。其实这是一种非常短视的行为，其结果只会使公司员工素质停留在一个较低的水平上好的员工会因为得不到培训而离开企业，最终企业只留下一些平庸的员工。