房地产基金投资策略范文

导语：如何才能写好一篇房地产基金投资策略，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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摘要：房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。

关键词：风险防范房地产信贷银行业

房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。

一、银行房地产信贷过程分析

1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。

2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。

3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。

二、银行房地产信贷风险揭示

结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。

1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。

2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。

3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。

4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。

5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。

三、银行房地产信贷风险防范措施

1、政府对房地产市场的宏观调控能力。政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生。为此,必须首先加强房地产市场的统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全全国房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据和对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,并进一步加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。

其次,政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投机的成本;征收土地增值税,土地增值税能有效地抑制土地投机,且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会,体现了社会公正。征收土地保有税,以刺激土地供给等。

2、发展多元化的房地产金融市场。我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大,不利于自身发展,同时商业银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款,而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅仅有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,实现资源的合理配置。

3、房地产企业要提高自身的抗风险能力。房地产企业自身应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度,提高抗风险能力。作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其他行业尤为明显。规模小的开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外,规模大尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此,房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,提高抗风险能力。

4、银监会要充分发挥监管作用和服务功能。银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用,完善监管手段,提高监管能力,充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为,促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯,彼此建立起互信、互利的信用关系,确立失信成本递增的违约制裁机制,严惩欺骗和违约行为,在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境,促进金融稳定。

5、提高商业银行的风险防范能力。商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力。首先,商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究,制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。其次,信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。

信贷审批人员应在审批环节严格把关。

一是分析项目是否符合国家宏观政策;

二是分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性,项目资本金比例是否达到国家规定的比例,自有资金是否到位,部分销(预)售收入作为投资来源是否可行等;

三是分析项目总投资的合理性,如建安成本是否过高等;

四是分析项目的合法合规性,结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况;

五是分析项目抗风险能力,结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析;

六是分析项目的市场前景及其竞争力,要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析;七是分析担保措施,抵押物是否足值、变现能力是否强,保证人保证能力如何等;八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。

【参考文献】

[1]孙永玲:中国房地产金融战略实施[M].机械工业出版社,2005.

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新募基金总额环比减少

清科研究中心的调查结果显示，2008年第二季度针对亚洲市场(包括中国大陆地区)的私募股权基金募集非常活跃。本季度共有10只可投资于中国大陆地区的亚洲私募股权基金完成募集，资金额达到120.22亿美元，比去年同期大幅增长，增幅达107.6％；但相对于2008年第一季度，二季度募资金额减少了39.9％。未来持续新增的私募股权基金涌入中国市场，在带动中国优秀企业的快速增长的同时，也将加剧中国私募股权投资市场的竞争。

在募资总额大幅增加的同时，新募集私募股权基金的策略类别也变化较大。其中，房地产基金占比提升，其新募基金金额占比由2008年第一季度的2.5％提升到第二季度的8.1％；成长基金募资金额占比则由一季度的46.5％增长到本季度的57.8％。这种结构的变化不仅反映了受到次贷危机严重影响的私募股权基金对中国房地产行业的信心，也反映了投资者持续关注中国总体经济高速增长带来广泛的行业投资机会。

私募股权

投资总额保持平稳

2008年第二季度，在中国大陆共有37家企业得到私募股权基金的投资，投资额为25.59亿美元，与第一季度相比基本持平；相比2007年32.04亿美元的季度平均投资额略有下降。整体来看，二季度私募股权基金投资总额保持稳定。

从被投资方的行业分布看，二季度传统行业继续领跑，投资金额占PE在中国投资总金额的比例由第一季度的52.9％增加到63.3％，基本与2007年的65％持平，反映传统行业仍是我国现阶段PE投资的主要领域。

值得注意的是，其他高科技行业PE投资占比有大幅增长，其投资金额占比由一季度的3.6％急剧增加到本季度的21.4％，其中新能源领域的投资有较大的增长，反映出在环保要求的提高和高油价压力下，新能源领域的投资价值日益突显。

中西部地区表现抢眼

在2008年第二季度私募股权基金投资的地域分布中，江西摘得桂冠，有2个案例，获4.26亿美元投资。湖北、湖南各有1个案例，分别获3.50亿美元和0.83亿美元投资，河南，山西各有两个案例，分别获0.54亿美元和0.60亿美元投资，其他中西部地区如内蒙古，新疆、四川、广西等也有不俗表现。

值得注意的是，在传统私募股权集中的长三角、珠三角和环渤海地区，其PE投资内部分布不均衡的趋势有所改变。

北京在一季度投资总额达到13.29亿美元的高峰后有所回落，但仍以3.95亿美元总投资额占据第三。广东(不包括深圳)PE投资额由一季度占比1％大幅增长到本季度的15.6％。上海第二季度获私募股权基金投资额较一季度略有增加，由一季度1亿美元增长到1.3亿美元，占比也由一季度3.7％增长到二季度的5.1％。此外，江苏和浙江的投资额本季度也有很大增长。总的来看，三大经济增长引擎区域PE投资分布趋于均衡，内部差距有缩小趋势。

成长资本占比下降，PIPE和过桥资本占比上升

从投资策略分析，二季度成长资本投资策略依然占据主流地位，但占比下降：其投资金额由一季度的20.89亿美元，占比78％，下降到二季度投资金额12.71亿美元，占比49.7％；成长资本策略的平均投资额也由2008年第一季度的0.77亿美元下降到本季度的0.49亿美元。

采取过桥资本投资策略的PE投资由一季度的1.47亿美元增长到二季度的5.67亿美元，占比也由一季度的5.5％增加到二季度的22.1％。PIPE投资策略的情况类似，其投资额由一季度的1.77亿美元增长到二季度的5.48亿美元，占比也由一季度的6.6％增加到二季度的21.4％。这种投资策略结构的变化反映了在资本市场表现不佳、退出风险加大的情况下，PE投资有阶段后移的趋势。

PE退出仍旧低迷

二季度PE退出总案例数由第一季度的8笔下降到5笔，减少了37.5％，PE退出继续低迷。

在二季度5笔投资退出案例中，全部为通过企业IPO退出。整个退出市场从2008年第一季度步入低谷，第二季度继续低迷，这与2008年第二季度国际资本市场环境继续恶化，国内股市大跌以及监管层出台新的限制规范有直接关系。预计随着股市行业回暖，退出案例尤其是IPO和上市后减持退出案例会有所增加。调研范围内没有并购退出(财务投资者将股份转让给产业投资者)和股权转让(财务投资者将股份转让给财务投资者)的案例。

综合2008年第一、二季度私募股权基金投资退出情况，退出渠道有待完善仍是我国PE市场发展中面临的主要问题。

预测2008全年

中国和亚洲私募股权市场的良好发展正吸引全球资本纷纷涌入。2008年第二季度，10只可投资于中国大陆地区的亚洲私募股权基金募集的资金总额达120.22亿美元，虽然相对第一季度有所回落，但仍维持较高水平。结合2006年、2007年和2008年第一季度的募资和投资的历史数据分析，清科研究中心继续维持其在第一季度的判断：在2008年，专门针对亚洲市场(包括中国大陆地区)投资的私募股权基金管理的可投资的资金可望超过500亿美元。如果没有太大的市场波动，预计2008年全年中国大陆的私募股权基金投资额将保持在100亿美元以上。

就行业来看，预计2008年全年传统行业私募股权基金投资仍然占据重要地位，但是行业分布会有较大的改变，房地产行业在经历了市场低谷后或将有所回升；在其他高科技的细分领域中，国际油价的高涨和环保要求的提高使得新能源领域的投资价值突显，近两年来兴起的投资中国新能源企业的热潮在2008年将热度不减；在广义IT领域，随着3G和三网合一进程加快，预计广义IT领域投资也将有所增长。

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“出现地产股权投资基金，在中国发展仅仅两年左右时间。国内地产投资基金开发快，特别是在去年，被成为中国地产基金元年。”北京嘉富诚国际投资有限公司董事长郑锦桥说道。

2011年，各大房企正式成立或筹备房地产基金，复地、金地、华润、中海等建立了各自的房地产基金业务。投资项目主要集中于一二线城市，其中一线城市项目多是商业地产、高档住宅及别墅，二线城市项目中普通住宅占更大比例。

“房地产投资收益还是蛮高的。很多都是原来是从事房地产开发，现在转到房地产的资本运作。基金是根据项目的不同设立不同存续期，有些是3+2+1，有些是5+2+1，比较灵活。”一家地产基金的总裁告诉记者。

“股加债”运作模式

“跟我们合作的成本跟信托差不多，比银行贷款成本高。我们的作法跟信托有一部分是重叠的。做债权，也做股权，签两份合同。”一家地产基金的董事告诉记者。

通过股加债方式实现，是目前大多数房地产基金的一个状况。设立一个2亿左右的股权基金，投资一个中性开发商的一个项目，通过基金1+1的方式，即存续期一年，延长一年的方式，用股加债的方式运行。

何谓“股加债”？举个简单的例子，比如一个2亿的地产投资基金，从中拿出5000万先对项目公司本身进行投资，占有49%或者51%的股权，这是用股权投资的角度进行的。然后约定一年以后回购，设定一个比如20%的投资收益，这是一种方法，或者通过银行委托贷款的方式。

至于收益率设为多少，取决于双方对成本的控制。如果房地产开发商给的投资收益是15%，其中13%回报给投资人，留下2%给管理团队，低成本资金要考虑LP是不是投？如果房地产开发商给25%的收益，其中22%的收益给投资人，留下的3%给GP，则要考虑被投资企业房地产开发商是否能负担得起这个费用。

“这个方面需要非常准确的测算和调节。一方面要使投资人要获得较高的收益，另一方面也要使开发商负担得起费用并度过难关。”一位业内人士告诉记者。

所谓债权方式，就是大股东借款给开发企业。但想要借款需要满足一系列的条件：第一，开发企业需要拿剩余的股权做质押；第二，开发企业的大股东要进行担保，一般视经营状况而定；第三，如果是私人企业，从法律角度而言，实际控制人要承担无限责任担保。而这这三个条件仅仅是基金风险控制的一部分，其他的措施还包括拿土地证做质押等等。

未来发展的一个趋势是债要减少，股要增多。但是要真正实现股权投资，房地产企业和房地产股权基金需要同舟共济。房地产企业本身需要逐步成熟起来。

“比如财务状况、经营成果是不是真正透明。比如该缴的税是不是都缴了；扣除了土地增值税，还有没有利润；是不是承担不缴税或者少缴税的风险等等。相对来说房地产企业规模越大越规范。”上海一家地产基金的董事表示。

“现在国内的股权投资基金处在初级阶段，三五年之后，股权投资基金的比例会加大，债权会减小。目前中国的地产基金规模小，最大规模五十亿人民币，如果看全球已经设立的都是400亿500亿甚至更高。”

接盘地产信托

“现在一些机会，过去两三年发的一些信托产品到期不能兑付，组织收购基金。因为今年整个房地产没有松绑，借款到期，可能接盘会多一点。抓住这个机会，所以筹备这么一只基金。”一家地产公司的高层告诉记者。

2010年、2009年很多中小型地产开发商囤地太急，由于扩张过快，就找地产信托基金进行融资。根据中国信托业协会的数据，截至去年末，房地产信托余额达到6882亿元，同比增长59%。

有业内人士分析指出，由于信托公司发行的房地产信托介入房地产市场较晚，并且是在房地产价格较高时介入，楼市如果持续低迷，对于单个产品融资规模动辄就上亿的房地产信托来说，风险在不断地集聚。同时还面临着房地产信托资金被挪用、项目无法完工或房产卖不出去等风险。

“开发商向多家信托公司融资举债的现象不少，对于信托融资成本的议价能力在下降。销售回款一旦减速，就可能会举新债还旧债。”接着将可能进入债务利息成本越来越高的恶性循环。最终带来的是资金链条断裂，进而牵连到相关信托产品的最终清算。

相对于商业银行的房地产贷款的利率来说，中小房地产企业通过信托市场来进行融资的成本至少在15%以上。利息过高的结果，加重了中小型地产公司的负担，扛不住时就迅速地把部分股权甚至所有股权卖给专业的大型开发商。

“当初做房地产信托的时候，抵押率很低，不超过50%。现在房价不好，对于投资人来说，反而是机会。很多新成立的基金，就是要去接盘。至于接盘的时候打几折，要看情况了。”一家信托公司的研究员告诉记者。

“一般从投资收益来讲，是没有问题的。大家担心的是一个风险问题，最主要的是一个到期兑付的问题。但是到期兑付不等于说不能兑付，这是一个阶段性兑付、刚性兑付，体现的是一个流动性的问题。”

“接盘的时候，有些信托公司做得极端，就会催企业去卖房子。因为当初做项目的时候有一个抵押品，一般是不动产，要么是房子，要么是股东做一个连带责任担保。因为是实物抵押，这种项目从风险控制角度讲，比银行、资产管理公司要可控一点。”上述人士告诉记者。

基金的市场定位

“在国内做人民币基金需要对自身重新定位，如果只坚持一个策略，就很有可能没有办法满足基金投资者和合作开发商的要求。问题要想得简单一点，就是为投资者提供他们配置资产的一些很好的项目，或者合适的项目。”稳盛投资管理有限责任公司首席执行官吴涛指出。

“投资者很多时候可能更关注安全性而不是收益，开发商很多时候希望基金提供的是一个一年到两年的融资支持，并不是希望你去参与项目的股权合作，如果只是一个股权投资就会失去很多生意。在跟合作方沟通的时候，把产品线配置得丰富一点，投资策略要相对灵活一些，这样生意才会更多。”

不少地产基金的做法是：根据投资者和开发商的不同需求，然后在这些不同的需求里配置不同的产品，形成一条产品线，并针对这条产品线成立专门的团队，对投资人和产品进行匹配，投资人的收益从5%-20%不等，同时也满足了大小开发商的需求。

在这中间，基金管理团队更多候承担的是选取合适的投资人然后进行产品的投资，同时针对这些产品选取合适的开发商，选择一些好的项目，对基金的产品进行配置。

“最后发现简单了。简单的意思是，把整个社会资源在房地产领域里面能够优化或者最好的配置，这是我们的使命。至于收益率是高是低，是第二位的。满足投资者的需求，是我们存在的本质。”上述地产基金负责人表示。

对于地产基金而言，首先要界定清楚角色。摸准投资人是需要稳定的回报，还是需要有一定风险但是收益也相对比较高的回报。在这个前提下，基金跟合作开发商谈，相对就会比较简单。

“有些开发商愿意提供20%固定回报，因为他认为自身还有30%的增长；有些开发商不愿意提供固定回报，认为在资产负债表里，任何这种承诺都会把一个股权变成债，等于让这笔资金的性质变了。因此不管回报多少，对他们来说都是不可忍受。非要跟不愿给你固定回报的开发商要一个承诺，是不可能合作成功的。而假如有些开发商非要给你一个固定回报，你不要，也没有必要。”

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调查地点：网络调查

调查内容：投资理财观念

调查方式：全球投资者调查

不过，仍然有72%的中国投资者对于A股表现出担忧。他们认为，房地产泡沫破裂和出口下滑将是市场最大的威胁，其次是经济放缓的风险。

尽管中国经济增长放缓，但中国经济展现出的稳固基本面和乐观的长期增长前景，这是投资者提高预期的主要原因。随着中国资本市场进一步改革，我们将会看到一个更加健康发展和增长的市场。富兰克林邓普顿投资北京代表处首席代表王一文表示。

调查显示，x3%的中国投资者计划在20xx年采取更为保守的投资策略，4x%计划采取更加激进的投资策略。大多数中国投资者计划20xx年将投资重点同时锁定在股票和固定收益产品。其中，持有最大资产规模的投资者在股票投资方面拥有最强烈的投资意愿。而贵金属、房地产、股票被认为在20xx年以及未来10年将拥有前三名的表现，非金属类大宗商品紧随其后。

本次调查还发现，中国投资者目前将他们74%的资产投资国内市场。这一比例预计在未来10年将有所下降。在谈及未来10年间计划时，投资者预计会将67%的资产投资于国内市场，并计划将33%的资产投入到发达国家和新兴市场。对境外市场缺乏了解是中国投资者不愿意投资海外市场的首要原因，其次的原因分别为汇率对投资回报的冲销，以及监管门槛对境外投资的限制。

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一、国外房地产投资信托基金发展的起源及经验

从美国的房地产投资信托在几经波折进入健康发展的轨道看，在诸多决定因素中，关键因素主要有以下三个方面。

1.创造必要的法律环境

1960年的美国税法修正案，在给予房地产投资信托公司税收优惠待遇的同时，对其股东构成、分配比例、收入来源、资产构成和经营方式等方面也作出了明确的规定。如：股东人数在100人以上且前5大股东持股不能超过50%，总收人中直接来源于房地产的收入不得低于75%，每年须至少将其应纳税收入的90%分配给股东，总资产的75%必须是房地产资产、现金和政府债券等。这些规定是房地产投资信托运行的规范，使得在随后的40多年里，房地产投资信托的发展，尤其是重创后的复苏以及20世纪90年代中后期的突飞猛进，主要归功于相关法律法规的不断改革所带来的大力支持。

2.房地产投资信托自身的改革

房地产投资信托自身的不断改革和创新也推动了房地产投资信托的发展。其主要内容包括：①所有权形式的改革。从最初的成立时惟一的权益投资信托到抵押投资信托和混合投资信托，之后推出参与型抵押房地产投资信托，专项贷款、联合物业投资等多种形式，以适应市场的不同要求。②结构形式的创新。为有效应对来自房地产有限合伙公司(RELP)和业主有限合伙公司(MLPs)的竞争，及时推出了有限期房地产投资信托(PREIT)；为了给私人房地产投资的证券化开辟道路，创立了与房地产经营合伙公司合作的伞形房地产投资信托(UPREIT)结构。③专门化程度的提高。专门从事投资某一类型物业，如住宅、办公和工业物业、商业中心等的房地产投资信托的数量不断增加，提高于管理效率和盈利能力。④管理结构的改革。随着相关法律规定的调整，大部分房地产投资信托公司，由以往必须采用的外部管理转变为内部管理，避免了外部管理的各种利益冲突，有效提高了经营业绩。在这种转变过程中，熟悉房地产自身的特点、熟悉公开市场运作的程序和方法的专业化的管理人员队伍发挥了积极的作用。⑤规模经营意识的增强。许多REITs认识到了规模经营的优势，使20世纪90年代中期REITs规模扩展的案例不断增加。规模扩展的优势表现在：提高经营效率及经营资金流动性；实现规模经济，降低资本费用；金融分析师关注程度的日益提高，增加了对资本吸引力；提高股份流动性，吸引机构投资者的关注；有助于REITs获得较大的市场份额等。⑥经营战略的转变。主要体现为积极调整所持有的资产结构，注重资产的流动性；积极调整债务结构，使用较低的财务杠杆；规避风险，实施稳妥的投资策略等。

3.机构投资者的广泛参与

初始设立REIT的目的之一是为小型投资者投资房地产提供方便。1981年，美国机构投资者所持有的REIT股票的交易量，大约占全部交易量的10%；截至到1999年，这比例则上升到了39%，这表明机构投资者对REIT股票越来越关注。

大量实证分析结果表明，在REIT股票市场中，随着机构投资者参与程度的提高，REIT公司的经营业绩不断提升，REIT股票市场的表现也越来越好。具体表现在：促进REIT股票价格的形成；提高REIT公司管理决策的质量；提高REIT的社会知名度和认可程度；提高REIT股票的绩效，减少反常的价格波动；提高市场的透明度和效率。

二、我国房地产信托产品转型的必要性

房地产业是国民经济的支柱产业，其对经济发展的带动作用和对上下游产业的拉动作用较大。然而，房地产金融市场目前尚不完善，房地产开发融资渠道较为单一。在此背景下，信托作为一种长期的资产管理机制，一方面弥补银行融资的不足，另一方面提高房地产开发资金利用的有效性。2010年，投向房地产领域的集合信托产品资金规模达到1993.11亿元，占总资金规模的49.87%,与2009年相比发行规模大幅增长340%。然而，目前房地产信托产品的模式仍然以单一的融资平台为主，成为银行贷款的补充。其业务模式存在以下几方面的局限性：

1.贷款模式的大量使用使信托公司继续承担了银行贷款补充的角色，越来越受到监管政策的限制

2009年，贷款类房地产信托产品发行规模为141.43亿元，占总发行规模的31.5%。2010年以来，虽然信托资金运用方式逐渐从贷款向股权投资、权益投资以及组合运用方式转变，但贷款类信托产品的发行数量和规模依然稳居前三。

2.股权投资方式不够深入，部分项目名为投资实为融资

由于监管当局对房地产信托融资功能的限制，许多信托公司为了规避诸如四证不全、二级资质之类限制贷款的条款，纷纷采用股权投资的方式进入房地产市场。但目前的股权投资模式中，信托公司对房地产开发项目的介入不够深入、全面，仅仅是形式上实现了向项目公司派驻董事，要求项目公司在实施重大事项决策时要事先征得信托公司的同意，对项目管理的主动性不够，不能充分发挥信托公司资金管理的专业性。

3.房地产信托产品短期化特征明显

目前成立的房地产信托产品一般期限均为2年，而且大多信托文件还会规定在实现预期收益的情况下可提前兑付。2010年，房地产集合信托产品的平均信托期限为1.86，而房地产开发周期较长，信托资金的中途抽离可能导致开发资金链断裂，二者期限结构失衡较为严重。

4.信托资金投向单个、具体项目导致投资风险加大

从相关实践和数据来看，目前信托公司的房地产信托项目多是投向具体、单个项目，如果项目出现问题，整个房地产信托计划的投资就出现亏损，信托公司也将承受很大风险，一旦风险无法控制并暴露出来，就将波及到整个行业。

三、我国制约房地产投资信托基金发展的症结

鉴于国内房地产信托业务模式单一、风险集中等问题较为突出，国内相关部门及监管当局曾试图借鉴国外信托公司发展房地产投资信托基金（REITs）的先进经验为企业融资拓宽渠道。

1.法律构建不够完善

由于REITs的实质是在集合信托基础上的资产证券化产品，需要信托法律与基金投资法律一起对其进行规范，所以一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制是必不可少的。

2.制度建设不够健全

在税收方面，国内一直未推出关于REITs的税收优惠政策；在会计处理方面，国内出租物业在得到资金收益，扣除有关费用之后，还需要折旧、缴纳所得税以后才能够净利润分配，因此造成利润减少；在信托登记制度方面，信托登记制度的缺失直接阻碍了信托法律制度在资产证券化领域的运用。

3.治理结构不够合理

根据目前国内房地产信托的法律框架，信托公司采取的是契约型模式，信托公司一方面作为受托人保护投资者权利，另一方面又承担了房地产信托资金管理人的职能。国内的这种治理结构往往会使信托公司处于一权独大、无人监督的境地，不利于保护投资者的利益，也为道德风险的发生创造了肥沃的土壤。

四、探索我国房地产信托“准基金化”模式

1.“准基金型”房地产信托业务的现实可能性

一方面，大量社会闲散资金为“准基金型”房地产信托产品提供了强大的资金支持。随着中国经济的快速发展，百姓手中积累的财富也迅速增加。另外，在全球流动性泛滥的国际大背景下，施行“出口导向”战略的中国也将长期遭受被动性货币投放，市场整体流动性充裕也将成为常态。另一方面，2008年次贷危机爆发后，中国的房地产市场重新洗牌，集中化程度迅速提高，大型地产商规模不断扩大。规模的不断扩大也考验着地产商的资金运营能力，稍有不慎就将出现资金链断裂，给企业带来巨大风险。因此，大型知名地产商输出品牌和管理的意愿不断增强，而“准基金型”房地产信托产品恰好能够提供平台，以发挥知名地产商的专业优势。

2.房地产信托产品“准基金化”的业内实践

从业内实践看，以“准基金型”信托计划模式发展房地产投资业务的主要案例包括：2005年3月11日，国内首只“准”房地产投资信托基金――由联华国际信托投资有限公司设计并推出的“联信.宝利”中国房地产信托投资基金1期公开发售，这是一款不指定用途、分期发行的房地产信托投资计划。资金主要运用在给房地产经营企业提供贷款、投资于房地产经营企业股权以及购买商业用途楼房或住宅。2008年11月，中信信托携手中信地产发行了总规模为68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”。2009年8月6日，平安信托与金地集团正式签署合作投资战略框架协议，约定平安信托将通过信托的第三方资产管理平台，针对合作的每个项目设计具体的股权信托计划，和金地集团一起投资优质住宅项目以及城市综合体项目。2009年9月平安信托再次与绿城集团签署合作投资战略框架协议。在重庆辖内，新华信托于2011年2月22日正式发行新华・普天I号股权投资基金集合信托计划，规模达18.5亿元，通过组建专业化的基金管理团队，聘请专业的投资顾问组成投资决策委员会，灵活运用股权、债权、可转股债权、购买特定资产权益等PE投资工具，投资于旧城改造、城乡统筹、城市基础设施综合体开发和文化创意产业项目。

3.“准基金型”房地产信托产品的优势和局限

通过总结上述业内实践可以看出，“准基金型”房地产信托产品的基本框架为：与传统的房地产信托产品相比，业内目前设计的“准基金型”房地产信托产品具有以下特点和优势：

（1）“资金池”模式有助于信托公司更加集中、灵活地运用信托资金。一直以来，信托公司业务拓展的一个主要方面就是项目融资和投资，但是传统的投融资模式存在信托规模较小、产品流动性差、难以形成常态业务的缺陷，“准基金化”信托产品的运行模式则是在确定基本投资方向和投资策略以后，发行标准化的信托产品，形成具有一定规模的资金池，再按照基金原理进行专业化管理与运用，最终形成制定投资策略-设计基金化信托产品-打造品牌-募集资金-组合运用资金的规范投融资流程。这一模式有助于促进信托公司向自主管理转型。

（2）投资顾问的介入促进信托产品投资管理专业化。在房地产信托产品“准基金化”的过程中，信托公司与房地产开发企业优势互补，必要时还可引进基金公司作为投资管理人，一方面可以充分发挥信托公司在信托计划设计和发行上的优势，另一方面又可以利用房地产开发企业在房地产开发管理方面的专业能力，实现系统内的协同，同时还能成功分离信托公司作为受托人和基金管理人的双重身份，使信托项目治理结构更加合理。

（3）“有限合伙”模式有利于投资工具的多样化。目前传统的房地产信托产品投资工具的使用方面受限较多，投资工具单一，而利用“有限合伙”的方式，按照《合伙企业法》的规定，利用房地产信托投资基金设立有限合伙企业，便能灵活利用普通股、优先股、可转债以及收益权等交易工具，并遵循基金管理行业的国际惯例引入管理人认购部分基金单位以及承诺认缴制等更为灵活的机制。

（4）“自主管理”促进盈利模式转变。目前房地产信托产品的信托报酬主要以固定费率的形式出现，而在“准基金化”的信托产品设计中，信托公司除了每年收取固定费率的年管理费外，还因为深度介入每个项目投资管理中而收取一定比例的业绩报酬。这种盈利模式的转变大大提高了信托公司收益。

篇6

公募基金进军欧美地产

美欧债务危机再次爆发之际，国内房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts）基金正式破局，将借道QDII基金率先在海外试水。获悉，鹏华美国房地产证券投资基金和诺安收益不动产基金昨天正式获得批文。所谓REITS，简单地说就是投资房地产的信托凭证。

资料显示，上述两只REITs基金均在今年5月19日上报，作为创新产品，在区域范围上有所区别。其中，诺安收益不动产基金瞄准了海外商业地产及收益型不动产，主要投资美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡以及中国香港等发达国家及地区的REITS。相比较而言，鹏华美国房地产证券投资基金则相对集中。它投资的主要是在美国上市的REITS，此外还会投资加拿大上市的REITS。

盘点“最败家”基金经理

2010年6月4日张媚钗任职交银蓝筹基金经理以来，共亏损2.00%，落后基准回报2.21%（任职以来超越基准的年化收益率为-1.87%）。同期上证指数下跌了1.04%，沪深300指数上涨了2.27%。股票型基金则平均上涨了1.72%。这就是交银蓝筹的基金经理张媚钗，在其任职的四个季度里，连续三个季度跑输业绩比较基准。

基金人士表示，作为一只蓝筹股票基金，交银蓝筹定位于投资业绩优良、发展稳定、在行业内占有支配性地位、分红稳定的蓝筹上市公司股票。在中小市值股票表现明显优于大市值股票的2010年，主题投资为主的板块，比如新兴产业、大消费等实现了持续的上涨，而蓝筹股全年均缺乏表现。因此风格偏向大盘股的交银蓝筹表现欠佳似乎也能理解。然而2011年，市场风格迅速切换，去年表现优异的中小市值股票和大消费股票下跌明显，而去年表现较差的低估值、周期类大市值股票则呈现上涨的局面。但定位于投资大蓝筹的交银蓝筹却依然在这样有利的市场环境下，排到股票型基金后50%的位置。这令人费解。

基金论市

招商基金：通胀压力逐渐舒缓

尽管短期内通胀压力依然较大，但是如果把考察的时间放长一点看到明年，就会发现，通胀同比涨幅不可能继续维持目前的高水平。这一判断主要是基于对影响通胀的三个重要因素的分析。

首先是粮食价格。过去一年中累计涨幅巨大，主要是由于美国滥发货币导致通货膨胀，大宗商品炒作，而未来即便美国推出QE3，粮食价格也难以出现这样高的涨幅。其次是猪肉价格。下半年生猪供给增多，猪肉价格不可能再快速上涨。另外是居住类价格，未来居住类价格要出现过去那样的大幅上涨也比较困难。从这三方面来看，预计未来通胀压力会逐渐舒缓，加息或已进入尾声。

新华基金：市况动荡 精选超跌

受美国信用评级遭遇调降影响，市场风雨飘摇中，后市的投资策略成为投资者关注的焦点。对此，新华基金投资总监王卫东表示，股市加速探底，并不能改变今年下半年震荡向上的趋势，市场筑底过程中反而蕴藏着投资机会。

王卫东认为，由于大家对全球经济的担忧，股市持续调整。不过，经过深幅下跌后，市场估值越来越合理，甚至出现低估，投资机会正逐步显现，精选超跌个股仍是制胜法宝。

农银汇理基金：市场底部隐现多策略基金大有可为

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在去年三季度金融、地产股受到基金“空翻多”之后，四季度这些行业的龙头股继续受到基金的青睐。据天相投资分析系统显示，可比的183只积极投资偏股型基金四季度增持的前20名股票中，招商银行、中信证券、民生银行、浦发银行等金融股，以及万科、保利地产、金地集团等房地产股赫然在列。

此外，宝钢股份、贵州茅台、苏宁电器、中国石化、太钢不锈、五粮液、长江电力、海螺水泥等大盘蓝筹股受到基金的持续增持，凸显了基金对大盘蓝筹股的极度“钟爱”。

四季报在对2006年最后一个季度的投资进行总结的同时也给出了2007年的投资策略和投资思路。比如我们从相关数据的进一步挖掘中可以发现，基金行业配置呈规模增加，呈现向金融钢铁地产转移趋势。与此同时，前十大重仓股也进行较大幅度调整，呈现向优势公司集中趋势，如招商银行、贵州茅台、宝钢股份、万科、中信证券等。

篇8

产私募基金在我国的现状、发展前景以及潜在问题和相应的解决方案。

房地产业是国民经济的先导性产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时也是资金密集型行业。近年来，受楼市调控影响，我国房企的资金链普遍吃紧，信贷、信托等融资方式都已受到限制，着力持续经营的房企急需通过“金融创新”缓解开发资金饥渴；同时，在市场整体流动性充裕的背景下，大量社会资本也需要寻找投资出口。因此，房地产私募基金或将是房地产业融资的重要方向。然而，我国的房地产私募基金市场刚开始起步，尚不成熟，由此，本项目将对房地产私募基金在我国的现状以及其可行性发展前景进行分析与研究，探讨潜在问题并提出相应的解决方案。

一、 房地产私募基金在我国的现状

我国房地产私募基金目前正处于刚起步的雏形阶段，它是房地产开发商直接融资的一个重要方式。尽管在国外有很多成熟的运作经验，但在我国仍属于新型金融业态。

首先，我国房地产私募基金的特点主要有：

（一） 总体规模相对较小，但增长速度较快

据不完全统计，2010年国内人民币房地产私募基金的资金规模达到了500多亿元。从总量看，仅占2010年房地产开发投资额的1%左右，实际规模仍然处于较小比例。

（二） 基金背景类型多样，机会众多而投资审慎

目前我国人民币房地产私募基金的类型主要包括：独立的专业运作型、开发企业主导型、投行及金融机构附属型等。面临着不成熟的投资人群体和繁多复杂的投资机会，多数基金公司审慎前瞻。

（三） 目前多数基金尚未完成一个完整的基金周期，行业整体业绩尚未显现

大部分人民币房地产私募基金发展始于2010年，多数基金尚未完成“募集―投资―管理―退出”的完整经营周期，各基金公司的投资能力、盈利能力和管理能力水平也尚不明确。

其次，我国房地产私募基金机构募资的特点可以概括为：

（一） 从来源上，主要从海外私募基金机构募集资金

近年来，外资私募基金机构纷纷进军我国房地产业，其中比较有代表性的有高盛、摩根士丹利、美林、新加坡腾飞、嘉德、黑石等。虽然在资金方面，本土私募基金与外资私募基金的差别已在缩小，但由于外资私募基金在运营上更加成熟，在附加服务上更具优势，如优秀的公司治理结构、先进的管理经验、广泛的国际知名度等。因此国内房地产企业相比起本土私募基金机构，更愿与海外私募基金机构合作。

（二） 从性质上，往往暗含一定的“债权融资”成分

从表面上，我国房地产企业私募融资是股权性质的，然而从私募资金内在含义以及性质角度出发，可见其含有“债券融资”的成分。以恒大私募融资为例，2006年11月，恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订协议，以三分之一股权作押，三家机构投资者出价4亿美元认购恒大8亿股可换股优先股。2007年8月，通过另一上市保荐人瑞信担保，恒大再次筹得4.3亿美元境外贷款及2000万美元境内贷款。按恒大与机构投资者签订的协议，恒大若能在2008年6月6日前完成上市，其回报将不少于股票发行总价值的40%；若至2009年方完成上市，承诺回报则增至不少于70%。上市后，机构投资者股权将稀释至3.66%；恒大集团董事局主席许家印则以持股68.16%重新实现对恒大地产的全权掌控。然而，恒大如若无法完成上市，恒大将以现行市盈率回购相关机构投资者的股份。这实际上是一种“对赌协议”和变相的债权融资，一旦业绩未能达到协议要求，或者上市未果，就要面临高额付息、还清本钱等压力。

二、 房地产私募基金的基本内涵与优点

（一） 房地产私募基金的基本内涵

房地产私募基金是投资人以承担有限责任的方式将资金委托给管理人，投资于房地产开发或运营，并通过项目公司股权增值或房地产项目销售实现收益的一种组织形式。 房地产私募基金的出现，丰富了国内房地产金融市场，为投资者提供了更多参与房地产投资的机会。 房地产企业通过出让股权引入基金，或自身设立房地产基金的方式进行融资，已经成为一种趋势。

（二） 房地产私募基金的优势

1、 从房地产企业利益的角度

（1）可提高企业抗风险能力。房地产企业通过私募基金首先能够提高其抗风险能力，有着最基本的保护作用。通过房地产私募基金，一方面，投资者能够成为被投资房地产企业的全面合作伙伴，和现有企业利益达成统一；另一方面，企业无需支付股息，也无需出让部分股东分红，因此不会对企业的现金流造成负担。基于此， 房地产私募基金能有效增加房地产企业的所有者权益而非债务，同时也能加强房地产企业的资产负债表，并提高房地产企业的抗风险能力。

（2）可提供高附加值服务。在提高企业抗风险能力的基础上，房地产企业通过私募基金更能够为其提供高附加值服务，使其获得相当的经济利润。通过房地产私募基金，投资者在作为被投资房地产企业的全面合作伙伴的同时，也是企业的所有者之一，因此和现有企业所有者的利益几乎是完全一致的。由于房地产私募基金机构中的投资者大多是资深企业家和投资家，拥有丰富的专业知识、管理经验以及广泛的人脉和商业网络，因此这些丰富资源可能为房地产企业提供高附加值服务，使其获得较多的超额回报。

（3）可带来潜在的长期利益。在得到风险保障和短期利润的同时，通过私募基金，企业也可能获得潜在的长期利润。由于私募基金机构运行较为规范化，而且对于投资方的要求较高，因此，能获得基金机构青睐的房地产企业，反过来也能说明它们实力的潜在价值。同时，获得私募基金投资的房地产企业，往往可以通过所融资金购置土地或兼并收购，实现快速扩张，从而可提高和显性化房地产企业内在价值，以此获得相对稳定的长期利润。

2、 从民间和机构资本的角度

可满足民间和机构资本的投资需求。长期以来，我国的机构资本因为投资工具缺乏而得不到有效运用，与此同时，我国大量的、离散的民间资本也需要规范化运用。而房地产私募基金的出现恰好能一定程度上满足民间和机构资本的投资需求。其中，对于我国的社保基金、保险公司等机构资本而言，参与房地产私募基金有利于其资金的保值和升值。因此，在房地产领域参与私募基金能够一定程度上满足民间和机构资本。

三、 房地产私募基金在我国的发展前景

（一） 全球房地产私募基金已形成一定规模，相对成熟

自上世纪40年代，经过私募基金的兴起以及不断发展，目前全球私募基金（主要指美国地区）在各领域，尤在房地产投资上已具有一定规模，也可以说是相对成熟的，其主要表现在：私募基金机构多样化发展、投资范围多样化、投资视角国际化、投资对象机构化等，并且在激烈竞争下，伴有向公募资金的趋势发展。可见，不论从形式还是实质上，全球房地产私募基金已相对成熟。

（二） 我国房地产企业与基金的合作可能成为一种趋势

一方面，国内房地产私募基金的发展仍处于探索阶段，资金来源狭窄，专业人才相对缺乏，投资项目较难寻找；而且房地产基金的监管仍属灰色地带，政策风险较大。然而，另一方面，在国家对房地产行业直接融资和银行信贷进行严厉调控的大背景下，新兴的以私募股权投资基金为主要形式的地产投资基金，能够使房地产企业获得稳定保障和利益。可见，房地产私募基金并不能被完全否定，仍待探索发展。

（三） 我国房地产的私募股权基金未来发展空间很大

目前，国内投入于房地产的私募股权基金并不多。目前所选择的投资人都是一些诸如养老基金和长期投资基金等稳健型基金。由此可见，我国房地产的私募股权基金未来发展空间还很大。

另外，经过调查，我们发现：我国目前的私募基金规模大于6000亿元。这几年股市一直处于熊市，其中证券市场的私募基金更是损失惨重，很多私募基金已撤离证券市场，因此现在投向房地产业应该是个不错的出路。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//总第547期2014年第15期-----转载须注名来源可见，我国房地产行业的融资渠道多元化已成为直接关系到行业能否持续、稳定发展的关键因素。在此背景下，大力发展房地产私募基金显得尤为必要。

四、 房地产私募基金所存在的潜在风险

通过查阅大量资料，并结合业内人士专业分析，以下五点是值得我们总结出的主要潜在风险：

（一） 发起人与管理人的资格风险

房地产私募基金大多采用有限合伙制，这种组织形式使基金在出资、验资、减资和清算等法定手续方面存在诸多不规范的情况。

（二） 运营管理风险

有些房地产企业熟悉房地产项目开发但是缺乏基金运作经验，而基金管理机构又缺乏房地产市场开发及管理方面的专业能力。

（三） 关联交易风险

从房地产私募基金运作模式上看，很多房地产基金管理人的股东是房企。当这些房地产私募基金在投资自有项目时，会遇到尽职调查、风险评估和投资后管理等方面的利益冲突，如何规范此类关联交易风险也需要配套法律规范。

（四） 专业决断风险

缺乏独立第三方监管机构，对房地产私募基金进行财务监管，为投资者提供独立性判断和专业。

（五） 行业自律风险

国外房地产私募基金一般由行业协会制定相关政策，指导和规范基金运作。我国去年8月成立了房地产投资基金联盟，并联合发起自律宣言，但是进一步政策规范仍需加强，只有不断提高行业自律和规范水平，才能有效防范信息披露、融资退出等风险，合理引导房地产私募基金向“正规军”发展。

五、 针对房地产私募基金中潜在风险的相应解决方案

（一） 针对发起人与管理人的资格风险，加快培育成熟合格的投资者

目前，我国房地产私募基金尚未成熟，这也体现在投资者上。对于民间资本，大多数人对私募基金的投资方式仍有所怀疑，他们希望直接控制资金流，然而这会越界合伙人的关系 ；另一方面，对于机构投资，因政策限制，某些机构无法进行房地产私募基金的融资方式。这就容易造成发起人与管理人的资格风险。

对此，我们认为从房地产市场长远发展的角度考虑，在风险可控的情况下，对于民间资本，应逐步提高有宽裕资本的投资人对房地产私募基金的投资动力；同时，对于机构投资，在合法的前提下，可以适度放宽对机构投资者的限制，通过以上两种方式来加快培育成熟合格的投资者。

（二） 针对营运管理风险，大力发展内资房地产私募基金的社会文化

虽然我国房地产私募基金已初具规模，但基金机构以外资或中外合资为主，而独立的内资基金机构则相对较少。因此，我国国内大多数房地产企业对于房地产私募基金的运作情况仍不熟悉甚至完全不知道。

对此，我们认为可以从以下两个方面解决：一是从宏观的社会角度，培育房地产私募基金的社会文化。即在社会推广私募基金的投资理念和基本运作。这能够有效吸引一部分符合基金投资要求的投机者和投资机构主动参与进行房地产私募基金。二是从微观的企业角度，有计划培养大批优秀的房地产私募基金人才。这里可以通过房地产企业和基金机构的互相合作对接，交换员工进行培训以及适当奖励制度以获得较为优秀的房地产私募基金领域的专业人才。同时，双方也需要寻求对于该领域较为熟悉的律师、顾问等法律人才来保证合作顺利进行以及合规合法，可以通过挖掘原外资或中外合资基金机构较有经验的专业人才来实现。

（三） 针对关联交易风险，加强合伙人之间的沟通

从房地产私募基金运作模式来看，很多房地产基金管理人的股东是房企。在私募资金的过程中由于利益问题免不了同合伙投资人以及管理部门的冲突，即产生关联交易风险。对此，我们主要从房地产私募基金运作过程中的主要环节即投资阶段进行分析。

首先，房企和投资人可能在投资策略上产生冲突。在一点上可以通过确定合同上双方认同的事项，对有争议部分进行折中协商，或者通过法律顾问或专业人士进行有指导性的建议，也可以通过投资者咨询委员会解决问题。

其次，房企和投资人可能在投资分配上产生冲突。我们认为可以按照先前基金投资分配经验进行分配，也可以向双方投资者披露可能产生利益冲突的交易来获取折中且公平的方案。

（四） 针对专业决断风险，加强信息披露和财务监管

目前，我国房地产私募基金才刚起步，在监管方面尚未建立健全的体制，尤其缺乏独立第三方的监管机构。我们认为这种监管缺失使得部分房企、基金管理人和投资人间没能做到信息披露，最后导致在专业决断上的风险。

对此，一方面可以参考公募证券投资基金在信息披露方面的强制要求，对私募基金在信息披露和财务监管方面作出一些强制性规定，以此加强房企、基金管理人和投资人间的信息对称性，从而减少信息不对称带来的专业决断风险；另一方面，在基本的硬性规定基础上，也可以适当留部分“软性”的空间，比如：对于一些涉及商业机密的信息，在多方协商并认同的基础上，可以选择保护不公开。

（五） 针对行业自律风险，加强行业监管与自律

我国房地产私募基金由于面向特定的少数投资者，同时有着众外资基金机构，因而监管部门难以对其进行及时有效的监管。

我们认为应重点从以下两个方面着手以加强监管：一是对外要密切关注外资房地产私募基金的资金动向。当前，外资房地产私募基金已成为我国房地产金融的重要来源之一，这对于我国房地产金融建设也是极为有利的。但是，这其中也很可能出现大量境外资金的异常进出，从而对国内房地产市场有不利影响。二是对内要完善房地产私募基金的信息披露与监管规则。应当严格按照国家发改委制定的《关于促进股权投资企业规范发展的通知》的要求，健全房地产私募基金的风险控制机制和信息披露制度。对于房地产企业，应要求房地产私募基金在投入基本运营信息基础上，在每个会计年度向管理部门提交年度业务报告和年度财务报告。而对于管理部门，可以通过不定期检查和严格的监督管理，甚至可以通过建立私募基金信息管理系统等方式以加强对房地产私募基金的监督管理。

篇9

私募股权基金募资额增长超七成，成长基金募资最为抢眼

2008年，针对亚洲市场(包括中国大陆地区)的私募股权基金募资较2007年呈持续增长态势。本年度共有51支可投资于中国大陆地区的亚洲私募股权基金完成募集，募资总金额达611.54亿美元，新募基金数较上年度减少了13支，但新募资本则比2007年高出71.9％，持续保持增长。其中，新募基金平均募资额由上年度5.56亿美元上升到本年度的11.99亿美元，同比增长115.7％。

从新募基金的类型方面上看，成长基金募资最为抢眼，共有36支成长基金完成募资，占新募基金总数的70.6％；募集资金383.16亿美元，占新募私募股权基金总额的62.7％，位居各类基金募资金额的首位。与2007年相比，本年度新募成长基金增加了13支，新募资本量则增长了3倍多。共有7支针对亚洲的并购基金完成募集，合计募资162.64亿美元，分别占本年度募资总量的13.7％和26.6％。与去年相比，并购基金新募基金数减少了11支，新募资本量微升3.8％。此外，2008年还有6支房地产基金和2支夹层基金成功完成募资。

多层次市场资金注入，人民币基金募资十分活跃

2008年共新设51支可投资中国大陆的私募股权基金，其中以美元募集的基金有30支，以人民币募集的基金有20支。30支美元基金募资总额为394.79亿美元，占募资总额的64.6％,平均每支基金的募资额为13.16亿美元。本年度人民币基金的募集十分活跃，20支人民币基金共募得资金213.28亿美元，占募集总额的34.9％，与2007年相比，人民币基金占比比例有所提高。本年度，国家逐步放松对券商，保险机构等金融和资产管理类机构在股权投资方面的政策限制，推动了境内人民币基金的募资热潮，使人民币基金无论在募资金额还是在基金规模方面都呈现爆炸式的增长。如全国社保基金获批参与投资市场化股权投资基金，并已完成对私募股权基金投资的第一单；同时，继上年度中信证券，中金公司获准开展直接股权投资试点后，又有华泰，国信等八家符合条件的证券公司相继获准开展直投业务；2008年11月，保险机构获得国务院批准投资未上市企业股权，将稳妥开展保险资金投资金融企业和其他优质企业股权试点：2008年12月，中国银监会《商业银行并购贷款风险管理指引》，允许符合条件的商业银行开办并购贷款业务，使商业银行资金进入股权投资领域成为可能；此外，国务院特批的第二，第三批产业基金也已经进入募集阶段。可以预见，随着多层次市场资金的注入，我国私募股权市场人民币基金的规模将不断发展壮大。

投资出现回落迹象，投资总金额、投资案例总量双双下挫

投资方面，受全球金融风暴影响，中国私募股权投资市场已经出现调整和回落迹象。2008年中国大陆地区共有155个私募股权投资案例，比去年全年减少了22例，合计投资达96.06亿美元，与2007年全年128.18亿美元的投资总额相比，下挫达25.1％。

投资行业多元化，清洁技术行业异军突起

从行业分类的角度来看，2008年私募股权基金共对中国大陆的74家传统行业企业投资了60.60亿美元，分别占同期投资总量的47.7％和63.1％，与2007年全年相比，传统行业的投资案例数和投资金额占比均略微下降，但在私募股权投资行业排名中仍以明显优势处于第一位，表明传统行业仍旧是私募股权投资机构最为青睐的行业。在服务业，私募股权基金共向36家企业投资了11.62亿美元，分别占今年同期投资总量的23.2％和12.1％，与2007年全年相比，服务业的投资案例数占比和投资金额占比分别微升了1.7个百分点和1.5个百分点。此外，私募股权机构在生技／健康行业的投资金额为1.77亿美元，较2007年全年下降73.2％，同时，生技／健康行业投资额占当年投资总额比重也较上年下滑了3.30个百分点。

值得一提的是，2008年私募股权基金在清洁技术行业投资了16家企业，比上年全年增加了7家；投资总额达9.31亿美元，与2007年全年相比增长了87.2％。可见，清洁技术行业已成为私募股权基金投资的热点行业，这与中国政府逐渐加大对该领域的政策支持是分不开的。

成长资本比重大增，占据市场主导地位

从私募股权基金的投资策略来看，2008年成长资本的投资数量占据最大比重，123个成长资本投资案例占到了全年同期案例总数的79.4％，投资总额为66.25亿美元，占全年同期投资总额的69.0％，占据市场主导地位。受经济不景气，估值下调、股市低迷，以及管理层延缓新股发行等因素影响，企业上市数量大幅减少，本年度私募股权基金对上市前企业采用过桥贷款或股权投资形式的过桥资本投资案例仅有8起，比2007全年减少了14起；投资总额为7.64亿美元，较2007年全年下跌63.9％。另外，随着信贷紧缩政策及一系列房市调控政策的颁布实施，2008年我国房地产行业进入市场低谷，私募股权基金对房地产项目的投资热情大减，2008年仅有4起房地产项目的投资，比2007年全年减少了15起投资案例：投资总额为9.04亿美元，较2007年全年下降57.9％。

年度退出案例锐减，IPO退出仍是主流

篇10

据统计，过去3年，共有5只混合型基金业绩每年都排在前1/3，其中国投瑞银稳健增长混合型基金表现最为突出。晨星统计数据显示，国投瑞银稳健增长过去一年累计回报率达到14. 25%，在81只可比的晨星标准混合型基金中，业绩排名第一；而以过去2到3年回报排名看，该基金也分别位列第二名和第一名。

在接受记者采访时，国投瑞银稳健增长基金经理朱红裕指出，投资必须有自己独立的判断，并且要坚持自己的判断。对于2013年的投资策略，朱红裕认为应“重”个股、“轻”行业。

逆向投资 人弃我取

“要是人云亦云，还不如不做投资。”在和记者的交流中，朱红裕反复这样强调，而这一点也在他的基金投资中得以体现。近年来，A股市场呈现震荡走势，去年七八月份更是迎来了地产股的暴跌，市场行情惨淡。正当众人抛弃地产板块时，朱红裕却果断加仓地产股，截至去年三季末的地产板块持仓比例超过四成。也正是由于这一决策，国投瑞银稳健增长混合基金的业绩表现出现逆转，最终跑赢了同期可比的81只标准混合型基金，以年内14 . 2 5%的累计总回报率，成为2012年度晨星标准混合型基金业绩冠军。

“当我能够看清或者看好一个行业的发展趋势时，其中优质个股的暴跌之时，正是它投资价值显现之时。” 朱红裕坦言，当时整个市场都看淡地产行业，但他认为半年到一年时间，地产政策不会有太大的变化，房地产成交量也不会进一步恶化。随后，朱红裕带着问题辗转调研，总体感觉经济景气度处于低谷，中小企业及出口企业生存艰难，地方财政异常紧张。“另外，我还到北京，与一些宏观策略方面的老专家交流，得出的结论是，地产不可能再出台更严厉的调控政策。”