物业管理方面的知识范文
时间：2023-08-03 17:28:58
导语：如何才能写好一篇物业管理方面的知识，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
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关键词：股份制企业 财务管理 问题 措施
随着我国经济快速发展和完善，对企业发展而言，创造了很多机遇，同时也对企业发展带来了更多压力。笔者所在的山西吕梁离石西山亚辰煤业有限公司为股份制企业，在目前激烈的市场竞争中，其财务管理面临着巨大的发展压力，特别是当下需建立现代化企业制度的环境下，股份制企业的财务管理显示的越来越重要和关键。因此，作为财务工作者，如何加强企业财务管理，优化企业财务管理显然是当前环境下的首要课题。
一、股份制企业财务管理的主要内容
（一）资本运营管理
股份制企业财务管理在企业对外投资、产权变更等事宜上，通过科学的研究分析，能够为企业的资本运营提供可靠的管理和决策依据。此外，还能对企业的财务状况进行监督，使下属公司的财务状况朝总公司的财务总体目标发。因此，不仅有利于提高企业的经济效益，还有助于企业健康稳定持续发展。
（二）资产管理
在股份制企业财务管理中，其资产管理能有效对各项资产的运营及消耗等情况进行控制，最终使企业资产发挥的最大能效。
（三）预算管理
预算管理是股份制企业的财务管理中的基础环节，这是对财务工作的事前预控。它主要以预测和决策为前提，对企业财务管理制度进行有效控制，通过科学的财务预算和计划，从而避免在操作过程中出现的偏差。
二、股份制企业财务管理存在的问题
（一）传统的财务观念阻碍了财务管理发展
在我国计划经济体制下，存在一定数量的股份制企业对财务管理的观念依然守旧，认为财务工作仅仅体现于记账和报账，应围绕着企业生产经营管理来进行开展。这种传统的观念影响了财务工作者，甚至企业领导者对财务管理的重要性没有足够的认识，从而难以发挥财务管理的作用，无法使财务管理为企业发展服务，难以体现其价值。
（二）企业资金管理不到位竭制企业发展
资金管理不到位普遍存在于股份制企业中，资金配置不合理、资金使用收益不高等问题，一直困扰着企业，遏制企业的发展。在企业筹资环节中，由于渠道单一，并且长期负债经营，使企业面临着高额的筹资成本和偿债压力，而在企业投资环节中，由于缺乏对投资方案的科学合理的论证，使投资行为出现盲目性、随意性，严重导致企业投资决策失误，加上在资金使用方面，缺乏有力监控，无法保证其资金的安全性。
（三）会计核算工作质量不高降低了财务管理质量
会计核算工作是财务管理的基础工作。而目前有一部分股份制企业以会计核算工作质量不高的现象表现的尤为突出，这严重的影响到企业的会计信息的真实、可靠性。大致表现为以下几个方面：第一，管理者为实现某目标，对会计工作过分干预，使会计从业人员在管理者受益下对会计信息进行造假。第二，过分简化会计工作程序，滥用会计科目，造成会计账目混乱。第三，在正规的公开的财务会计账簿之外私设账簿，达到某种违法目的，这种“账外设账”的行为，使会计结算实行体外循环，大大的降低了会计信息质量。
（四）有待加强财务监督力度
在一部分股份制企业中，普遍存在对财务工作缺乏有力的监管，致使财务工作比较随意，财务管理工作水平难以提高，主要表现在以下几个方面：第一，对企业资金审批、报销等程序不严格，弱化了财务监督的作用。第二，在企业内部缺少独立的审计部门，弱化了监督工作，无法对财务内部控制制度的执行情况作出相关的评价，不利于财务管理体系的完善。
三、股份制企业财务管理存在的问题的相关解决措施
（一）树立先进的财务管理理念，促进企业发展
在目前的市场经济体制下，股份制企业要立足于市场，占有一席之地，必须首先树立起先进的财务管理理念，加快与国际接轨的速度。随着全球经济发展，给我们企业财务管理工作指明了全新的思路与方向，企业应结合本身特点、实际情况，不断改革和创新。其次，企业应该坚持以人为本的管理理念，不断挖掘、引进专业的财务管理人员，通过企业相关激励措施，调动财务人员的工作积极性，提高财务管理水平。
（二）加强资金管理，致力服务于企业
资金作为企业发展的根源，股份制企业应加强资金管理，让资金使用效益得到提高，加大资金风险预防力度，来确保企业稳定发展。例如，在筹资过程中，股份制企业应该制定科学的、可行性的相关措施，来保证筹资工作的顺利进行。在资金用于投资过程中，应着重重视资金的使用效益，并对资金的投放加强监督和控制。此外，也要关注资金调度的管理。应该设立独立的资金结算部门，从而达到对资金流量的控制力度，并采取非集中制，来减少资金周转环节。
（三）规范会计核算工作，保障财务管理质量
股份制企业必须规范会计核算工作，强化会计管理职能，提高会计信息质量。因此，我们首先要规范会计工作程序，加强对原始凭证的审核，保障对原始凭证的真实、合理、合法性，并且实现会计电算化管理。其次，企业应该定期核算会计账簿，检查会计信息是否与企业资金、实物、往来账款等相符。
（四）加大财务监督力度，强化内部审计工作
股份制企业应该建立与自身特点、实际情况相吻合的的内部审计部门，保障内部审计部门的独立性和权威性，充分发挥审计部门的监督财务工作的作用。所以，在实际工作中，要重点对企业的计划决策进行科学审计，论证其是否存在合理、可行性，也要对计划的具体实施过程进行有效控制，发现问题，及时提出相应的改进建议，从而发挥内部审计部门的职能作用。
参考文献：
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【关键词】物业管理；收费困难；房地产行业
1．物业管理收费难的原因
1.1 业主方面的原因
作为小区的业主，经常出现拖欠、不交物业管理费的现象，主要原因是大多数业主对物业服务消费的观念薄弱，认为物业公司属于服务企业，而不理解物业管理是有偿服务，看到小区其他业主拖欠和拒缴物业费，有些业主出于跟风心理，也不愿意缴纳。另外也有业主不满意物业公司提供物业管理内容，认为物业公司的服务水平和所要求缴纳的物业管理费用“名不副实”，譬如物业公司小区设施维修不及时，与物业公司产生矛盾，从而成为不缴纳或者拒缴纳物业费的主要原因。
1.2 开发商和物业公司方面的问题
业主在购买楼房的时候，开发商往往会对业主夸大其词宣传物业管理水平，譬如低标准的物业管理费、物业费在一定时间内不涨价等等。而在业主入住之后，发现开发商所承诺的物业管理优惠根本没有兑现，从而拒缴物业管理费。开发商留下的工程隐患，物业管理公司往往要代为受过，当业主发现房屋出现质量问题，第一时间会找到物业管理公司，如果物业公司不能够为其解决，有些业主会拒缴物业管理费。而物业服务方面，某些物业管理公司的服务意识差，不能及时解决业主的问题，使得物业管理在业主心目中的形象大打折扣，尤其是近几年来屡屡发生的小区物业管理与业主发生的冲突，足以体现业主与物业管理公司的矛盾，再加上物业管理公司的工作不规范，在物业管理方面缺乏专业性，在与业主产生纠纷之后，采用停电、停水等不正当手段，侵犯了业主的消费权益。
1.3 物业管理法规有待完善
目前我国的物业管理法规主要以《物业管理条例》为基准，但该条例缺乏实际的操行，并没有对物业管理服务的项目和服务标准作出统一规定，造成开发商、业主和物业管理公司对物业管理的认识都存在很大的偏差。另外对恶意拒缴物业管理费的业主，物业管理公司没有权益保障的具体机制，使得物业管理公司反而成为“弱势群体”。
2．解决物业管理收费难问题的建议
2.1 提高业主的物业消费意识
从上文业主方面的问题可以看出，除了小区物业管理水平问题让业主不愿意缴纳物业管理费之外，业主的物业消费意识也是令人担忧的一个重要方面。业主物业消费意识的提高，是一个循序渐进的过程，物业管理公司应该以《物业管理条例》为依据，在小区内部加强相关法律法规和公司本身物业管理规定的宣传：（1）利用小区的宣传栏、公告栏，加强物业管理知识的宣传，宣传的内容包括图文并茂的物业知识、物业管理方法、物业公司的管理水平、物业公司的管理效果等，提高业主对物业公司的印象分；（2）发放小区物业宣传手册，发放意见调查表，增强彼此之间的沟通和信任，同时让业主了解物业管理的重要性和缴纳物业管理费的必要性，清楚自己的权利和义务，培养起物业消费意识。（3）定时设点摆摊，为他们提供投诉、建议和释疑的渠道，一方面让物业管理公司更加了解业主的想法，为物业管理收费难的问题提供解决依据，另一方面是让业主了解不缴、少缴和欠缴物业管理费，与小区物业维护、养护、运行和管理的关系。
2.2 提高物业管理公司的运营水平
2.2.1 与开发商签订物业管理协议
开发商对业主空口承诺物业管理水平，但当物业管理公司介入之后，业主发现开发商所承诺的物业管理水平都没有实现。因此，物业公司在与开发商签订物业管理协议的时候，物业管理公司要明确所能提供的物业管理内容，并直接以开发商的名义将物业管理协议在小区中公示。另外在业主办理入住手续之后，要提供相应的服务和帮助，及早与业主沟通，使得业主认同物业管理公司的服务水平和工作质量。
2.2.2 审核物业管理成本，适当调整收费标准
物业公司结合小区的居民消费水平，制定合理的物业收费标准，并将物业收费标准在小区中公示，提高物业收费的透明度，物业公司根据相关的法律法规要求，明码标价收费项目，当小区居民对物业管理费用提出异议后，应该通过听取居民的意见和建议，再另行确定是否调整收费标准，使得收费项目达到物业公司和小区业主所能承受的折中水平。
2.2.3 提高物业管理的水平
在服务态度方面，物业管理公司应该提出“阳光物业服务”的口号，一切工作以业主的基本权益为核心，实行物业管理的人性化管理，譬如为小区业主开拓方便缴费的渠道，可开设小区的内部网站，为业主提供网络缴费的平台，也可通过网站或者QQ群渠道，处理小区业主提出的问题、意见和建议。在规划方面，要科学管理，提高物业管理效率，在充分考虑物业管理规划问题的基础上，明确物业管理的使用性质，合理布局便民生活设施。在服务品质方面，物业管理公司从和谐社会发展的高度，重视服务品质的提升，接受小区业主的评价和监督，使得小区业主感到物业管理是物有所值，从而解“收费难”的问题。
2.3 进一步完善物业管理法规
政府需要进一步完善《物业管理条例》，使得业主、物业管理公司都有法可依；加强对开发商的监管，保证开发商所开发项目的质量，以及开发商对业主承诺的物业管理水平需要在合同条款中罗列出来，作为物业管理公司管理的依据；实行对物业管理公司公共服务费用的补贴，对物业管理公司实行低税、免税和其他优惠，降低其物业管理的成本；政府要确认业主委员会的法律地位，引导其维护广大业主的利益，并制裁那些恶意不缴纳物业管理费的业主。
3．结束语
综上所述，物业管理公司面临物业管理费用收取的困境，致使物业管理公司运营资金缺乏，难以可持续为小区提供完善的物业服务，小区业主对物业管理的知识薄弱，存在不缴、少缴和拒缴物业管理费的现象，再加上相关的法律法规对这种物业管理问题的解决渠道不通畅，致使物业管理的收费问题始终突出，成为物业管理企业与小区业主难以协调的现实矛盾，也是物业管理纠纷爆发的症结点所在，为了解决物业管理收费难的问题，笔者认为，一是物业管理公司要通过各个渠道提高小区业主的物业管理知识，加强与小区业主的沟通，二是物业管理公司要审核物业管理成本，适当调整收费标准，并不断提高自身的物业管理水平，提高业主缴纳物业管理费的积极性。
参考文献
[1]罗秀琴. 物业管理收费难的原因分析与对策研究[J].经济师，2007年11期：245-246.
[2]汪江岩. 浅论物业管理对构建和谐社区的作用和影响[J].江东论坛，2010年1期：34-37.
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关键词 工程管理专业 物业管理方向 能力培养
1 物业管理专业（方向）的兴起
改革开放之后，随着经济体制改革的不断深入，大量国家投资和私人投资（包括海外投资）不再像以前一样受到约束，可以根据市场状况自主进行选择投资机会，停滞了几十年的基本设施建设重新进入到大规模建设时期，因此需要大量的工程管理人才，在此背景之下很多高等学校都开始设置建筑工程管理或者类似专业。同时，为适应我国蓬勃发展的房地产业，国内高等学校开始设置房地产经营管理专业。另外，与此同一时间设立的专业还有建筑经济、投资经济管理、投资造价管理、项目管理、国际工程管理等。1998年，教育部在其颁布的《普通高等学校本科专业目录》中将前文所提到的专业和其他一些类似专业进行了整合，产生了如今的工程管理专业，隶属于一级学科管理科学与工程之下。
工程管理专业下设置的方向比较多见的有以下几个：项目管理、造价管理、房地产经营管理、国际工程管理、物业管理等，工程管理专业指导委员会曾经推荐的方向也是这几个。①根据调查，在工程管理专业的几个方向当中，项目管理、造价管理是高校选择最多的两个方向。同时由于房地产开发行业的迅速发展，在一些财经类专业相对较强的高校中开始逐渐设立“房地产经营管理”方向。②虽然物业管理也是工程管理专业指导委员会推荐的内容之一，但是物业管理的出现因为缺少有效的指导使得方向设置较为纷繁复杂，有的在土木专业下延伸，有的在房地产经营管理专业下拓展，有的在工程管理学科下挂靠，有的归入工商管理类专业中发展。③由此可见虽然物业管理逐渐为各高校和公众所熟知，但是作为一门学科而言它的学科属性问题一直没有得到很好的解决。
从2004年开始，教育部将“物业管理”专业作为目录外专业（编号为110212S）设置在工商管理类之下，开始在全国11所院校进行试点。但是这一工作并没有能够解决“物业管理”学科属性的问题，因为物业管理涉及到工程、设备、管理、法律、经济等许多方面的问题，将其放在工商管理类中显然有失公允。2011年教育部公布的《普通高等学校本科专业目录（修订二稿）》对物业管理专业的设置又有了两方面的变化：第一，物业管理（110804）不再作为目录外专业存在；第二，物业管理不再设置在工商管理类之下，而是在管理学这一学科门类中又单独设立了“服务业管理类”，物业管理作为一个专业设置在“服务业管理类”下。但是同样，物业管理学科属性的问题并没有解决。
2 在工程管理专业中设置物业管理方向的可能性
虽然从2004年开始物业管理作为编外专业开始试点，2011年新的目录将其作为一个正式专业列入，但是从近几年来各专业下物业管理方向的招生情况和学生就业的情况来看，本文认为物业管理作为独立的专业进行学生的培养仍然会有一段很艰辛的路要走。原因主要有两个：首先，学生对物业管理专业的认可度不高，主要在于进入单位之后待遇等方面和今后发展难以和其他专业比较；其次，由于物业管理行业处于较低水平的竞争中，企业无意也无力吸引较高层次的人员进入到企业中去。因此，本文建议在目前物业管理行业的发展阶段，物业管理仍然应当作为一个专业方向来建设，一方面可以与本科生“宽口径”培养的政策相符合，④另一方面也可以使学生的就业渠道更为宽广。随着而来的问题是将物业管理作为哪个专业的方向。前文提到有的是作为工商管理的专业方向，有的是作为房地产经营管理专业的方向，也有的作为工程管理的专业方向。本文认为，根据物业管理本身的属性其最好的选择是作为工程管理专业的方向之一。
根据全国物业管理师职业资格考试要求可以发现，物业管理行业对管理人员的要求主要有：首先必须要有一定的管理水平；其次应当能够熟知工程建设、房地产开发、物业管理等方面的法律法规；另外，物业管理师需要具备一定的经济测算的能力；最后，作为物业管理人员还应当能够掌握建筑规划设计、工程施工等方面的一些技术知识。从调查的结果来看，全国多数高校工程管理专业学生的培养目标可以总结为“培养具备管理学、经济学、工程技术和法律相关基本知识，掌握现代管理科学的理论、方法和手段，能从事项目决策和全过程管理的复合型高级管理人才。”可以发现，行业对物业管理人员的要求和工程管理专业对学生的培养目标是不谋而合的。
3 工程管理专业物业管理方向学生能力培养
3.1 学习能力的培养
物业管理本科层次培养的人才应当主要定位于物业服务企业的高级管理人员，而不应当是操作层面的人员。因此，对于本方向人才的培养不应当过多地在乎操作层面的技能培养， 而应当注重学生综合能力的发掘，最为重要的便是学习能力的培养。
现在有一种误解，尤其是用人单位存在这样的观点，即希望学生从校园踏进社会的那一刻起不经过任何的历练就可以直接投入到工作中去，这种企图通过四年本科教育就要求培养成为某个领域能手的观念是极其错误的。在知识不断更新的时代，学生未来将面对更多的新知识，而且工作内容变化莫测，仅仅以传授知识为目的的教学实际上使得学生难以应付未来多变的社会。因此，更应当在教学的过程中培养的是学生的学习能力，一方面应对未来社会的发展变化，一方面应对自身能力提高而带来的新工作的挑战④。
3.2 组织协调能力的培养
组织协调能力是指根据工作任务，对资源进行分配，同时控制、激励和协调群体活动过程，使之相互融合，从而实现组织目标的能力。依托于工程管理专业的物业管理方向，说到底还是一个管理学科，学生走出校园再经历一定时间的锻炼之后必定会从事较多管理方面的工作，这就务必需要学生要具有资源的分配能力、激励和调动下属积极工作的能力等等，因此在教学过程中不应当过多地关注操作层面的教化，更应当结合实践教学让学生主动发挥其能动性，在潜移默化中使其组织协调能力得到提高。
3.3 沟通能力的培养
物业管理本科层次的学生的沟通能力也至为重要，以一个项目处的主任而言，他平时需要沟通的组织和单位以及个人就可能包括：业主、业主委员会、多个政府部门、分包商等等，因此学生的沟通能力就显得十分重要。从大量的物业管理案例中可以发现，业主、业委会和物业服务企业之间的矛盾很多是由于项目管理人员的沟通能力存在缺陷造成了相互之间的误解。因此，在教学过程中就应当多注意对学生沟通能力的培养。
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论文关键词： 高校; 后勤; 物业管理;
高校后勤物业管理是高校管理工作重要组成部分之一，随着我国教育事业的发展，高校后勤物业管理改革已成为高校后勤社会化改革的重要内容，也是后勤改革的关键因素。1999年开始，我国高校全面推行后勤服务社会化改革，按照社会主义市场经济要求，着力打破传统的后勤管理体制和行政管理模式。十几年来通过逐步向社会开放后勤市场、积极引进社会资金、挖掘后勤内部潜力、加大学校投入等方式，不仅在提高后勤服务质量、改善校园环境、提高后勤硬件档次等方面取得了长足的进步，而且使高校后勤逐步做到服务商品化、管理企业化，从而为学校实施物业管理提供了体制上的保证。高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇，同时对服务质量的需求不断提高，也给后勤物业管理的发展带来了挑战。
1 高校后勤物业管理的现状
高校后勤物业管理的范围，一般是指学校的各种住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、科研楼等以及其它相关的附属设施，包括绿化、保洁、维修、水电管理、设备管理等学校后勤项目。高校的后勤物业管理简单来说就是物业运营人对以上设施的管理，为学校的正常工作提供全面、高效、周到的服务。目前我国高校后勤物业管理存在多种模式:社会化物业管理型;高校后勤发展投资管理型;引入竞争，社会物业与校内后勤部门共管;传统后勤部门领导下的物业管理。
高校后勤物业管理从其性质来说，是高校后勤管理的一部分， 十几年高校后勤物业管理改革以来，从计划经济逐步向市场经济过渡。在这个过渡时期，高校后勤物业管理既具有机遇也面对挑战。由于，高校物业管理脱胎于高校，服务的对象也限于高校内部，并且和高校有着千丝万缕的联系。大多数高校几乎还没有建立真正的物业管理体系，其管理行为几乎都是行政行为。机构一般是后勤集团下属分公司，但又受学校管理部门的指挥，近年来，虽然不少高校正在进行物业管理方面的改革尝试，但由于体制上或观念上的原因，到位的管理不多。这些高校的后勤物业管理则仅仅是建立物业管理体制框架，部门内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制。但是这种物业管理仍处在市场不完全建立状态的物业管理思想，运营模式并没有完全建立。现在仍然有少部分高校的物业管理仍没有摆脱传统的计划管理体制，部分高校的物业管理公司名义上从学校分离出来，在社会上也已经以独立的企业在运行，但是，企业却没有独立法人资格，仍然和学校存在附属关系；同时，企业的资产产权不明晰，分配关系还有计划经济、行政管理的色彩等。
2 我国高校后勤物业管理中存在的问题
2.1 管理服务观念不能适应形势发展需要
高校后勤物业管理改革是高校后勤社会化改革的重要内容，其目的是逐步向社会开放后勤市场和挖掘后勤内部潜力，不断提高后勤服务质量，逐步做到服务商品化、管理企业化。但我们有些人认为高校实行物业管理是甩包袱，是将物业管理中心直接推向社会。同时物业管理人员观念要转变，员工要转变从拿固定工资、端“铁饭碗”到个人利益与企业效益挂钩的观念。领导者要关心、引导员工，使他们愉快地转变观念，管理服务观念要适应形势发展需要。
2. 2 管理体制和管理形式不规范
我国许多高校物业管理企业不具备独立法人资格，企业运行仍然采用旧有的模式和体制，导致各方法律关系不够清晰；产权关系不明确，物业管理企业的产权人既是学校，也是物业管理企业的职工，双方的责、权、利关系无法明确。因此，一旦发生物业管理纠纷，难以追究法律责任，双方合法权益都难以保障，从而法律风险巨大，管理体制不规范。同时部分高校物业管理形式不规范，物业管理的职能仍然还在由一个科或几个科来完成，体制上仍然沿袭了事业管理的形式；尽管有的学校已经成立物业管理公司，但往往只是涉及保洁、维修等方面一定的物业管理职能，管理形式不规范。
2.3 管理制度不够健全
高校后勤物业管理制度可分为：综合、行政、财务、业务管理制度等，常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制，操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格，管理制度不够健全规范。 转贴于
2.4 队伍专业化水平不高
高校后勤物业管理中涉及到的保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识，还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面知识。目前各高校的后勤物业管理大多数是以原后勤职工为主体，人员结构不合理，管理、技术人员少，综合素质水平不高，同时非正式在编员工比例不断上升，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏，缺少专业技能训练和培训，因此高校后勤物业管理队伍专业化水平总体不高。
2.5 服务水平和质量不高
由于高校后勤物业管理没有成为独立的企业，只是学校的一个组成部分，学校每年拨付一定的费用给物业管理部门，学校师生是物业服务的接受者但却不是物业费用的直接支付者，所以很难要求物业服务质量，服务水平和质量不高。一是主动服务不够，存在服务不及时、不到位情况，有些工作经常要拖很长时间才能解决；二是校内物业服务范围内的设施、设备定期的巡检和维修保养不够；三是在校园绿化和卫生保洁方面比较重视主干道和主要场所的服务，而忽视一些死角和比较偏僻的地方；四是校园环境管理不到位，对乱贴乱画缺乏有效的措施，对影响校园环境者管理不力。大多数正式职工服务意识还不适应现代物业管理的要求，存在着和学校其他岗位职工相互攀比待遇，在很大程度上影响和制约着物业管理水平和质量的提高。
3 高校后勤物业管理的几点策略
3.1 创新管理体制 加强规范服务
高校物业管理的体制应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，按照《高校物业管理办法》， 转换机制，理顺关系，切实建立高校物业管理新体制。高校物业管理企业未来的发展目标是要从根本上理顺产权关系，建立自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体，并将原有服务区域内的创收资源划入物业管理公司，增强其自我发展能力。企业在管理上要减少管理层次，提高管理效率;在运营上，要多渠道筹集资金，不断拓宽经费来源，从而为企业的发展注入新的活力，使物业管理工作进入良性循环。使高校后勤物业管理正逐渐走向专业化、规范化、市场化经营的轨道，有力地支持了高教事业的产业化发展。高校后勤物业管理企业作为经营服务实体，必须进行机制转换，选配精干、高效、能正确把握改革方向、愿意为教育服务的领导班子;尽量减少管理层次和人员，提高办事效率，转变工作作风;同时要努力实现经营机制的创新，坚持按企业化、产业化的要求，建立有效的运行机制，最大限度地优化各种资源配置，降低经营成本，建立健全“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束”的现代企业制度。形成具有高校特色的后勤物业管理模式。当然，不同地区、不同高校的现状采用不同的运作模式，要经过阶段性发展和过渡，才能逐步发展成为信息化、规范化、专业化的现代化后勤物业管理公司模式。
3.2 加强人才培养 强化服务意识
提高高校后勤物业管理人员素质是实现物业管理现代化的基本条件。高校后勤物业管理人员大多数是从原后勤部门分离出来的，素质不高，难以保证高效率、高质量地承担起管理和服务职能。高校一方面要重视后勤物业管理人才选拔和培养，选拨综合素质较高的人才，充实管理队伍;另一方面要对现有员工进行培养，通过培训、进修等方式来增强人员的思想、文化、身心、业务水平等方面的素质。通过加强物业队伍的素质建设，把每个员工培养成技术职业人员，强化服务意识。员工的技术培训可依据岗位职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。培训中要制定计划，制定培训大纲，组织编写教材，进行专业讲授，示范训练，进行实践考试。建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的高校后勤物业管理队伍。
3.3 坚持以人为本 提高服务质量
高校后勤物业管理服务对象是高校的师生员工。因此在整个服务运作过程中要坚持以人为本，树立高效物业品牌形象。应做好以服务促进管理，从服务求效益，为广大师生员工提供学习、生活、娱乐、休闲等全方位服务，以此来促进高校后勤物业管理的协调发展。坚持“三服务，两育人”的根本宗旨，为师生员工不断的提供优质、高效、全方位的服务。营造文明向上、环境优美、舒适、服务周到、经营有序的良好环境，让学生满意，让教师满意。在提高后勤服务质量、改善校园环境、提高硬件档次等方面取得不断的进步。
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关键词：物业管理 应用型人才 高职高专
中图分类号：G420 文献标识码：A 文章编号：1673-9795（2014）02（b）-0173-02
我国物业管理经过20多年年的发展，已经成为与人们生活息息相关的行业。随着物业规模和物业种类不断增多，物业管理的市场需求量日益增大，物业管理进入了新的繁荣时期，对物业管理从业人员也提出了更高的要求，需要大量既有专业知识，又懂现代物业管理理念的应用型物业管理人才，这对高职院校物业管理专业的人才培养带来了发展机遇也提出了新挑战。笔者认为，高职院校要培养出适合物业管理企业的需求的应用型人才，应做到一下几点。
1 科学定位物业管理人才培养目标
物业管理人才培养目标的确定，不仅涉及物业管理人才培养的规格和培养模式，还决定了物业管理专业的教学内容和课程体系的设置与改革。
物业种类繁多，有住宅物业、商业物业、写字楼和工业物业等，不同类型的物业，其物业管理和服务的对象也存在着明显的差异；另一方面，物业管理涉及建筑、设施设备维护保养、治安、绿化、卫生等综合管理与经营，这就要求物业管理人员既要有相关的理论知识，又要有良好的沟通能力。我国物业管理起步较晚，大多物业管理人员未受过正规的专业教育和培训，整体素质偏低，人才匮乏。虽然很多高职院校开设了物业管理专业，但是由于长期受计划经济思维的影响，培养出来的毕业生理论与实践脱节，实际操作能力差，缺乏实际的工作经验，在工作中处于被动的地位，不能适应物业管理发展的需要。随着物业管理的蓬勃发展，物业管理对应用型人才的需求日益增大，具有理论知识又具有很强实操能力的应用型人才受到物业管理企业的高度欢迎。
因此，高职院校物业管理专业人才培养目标可以定位为：培养既懂相关理论知识，又掌握常规管理，具备一定实际操作能力的物业管理应用型人才。
2 明确物业管理人才素质结构并针对性的进行培养
物业管理应用型人才，应该同时具备相应的理论知识和实际操作能力，这是物业管理行业健康发展的根本保障，也是高职院校物业管理专业毕业生能顺利就业的保障。
要培养理论知识与实际操作能力兼备的物业管理应用型人才，最核心和最关键的就是要增强学生的实践动手能力和创新能力，应着重培养学生以下素质：（1）培养学生的责任心、进取心、敬业精神及服务意识；（2）学生应掌握现代物业管理的基础理论、基本知识、操作技能和方法，具备一定的工作能力，如：组织能力、决策能力、表达能力、协调能力、专业能力；（3）学生要有扎实的物业管理知识和相应的管理经验，如：房屋维修管理、物业的保洁、小区内的车辆交通维护、保安岗哨、安全设备设置，以及园林绿化、水暖施工、通气通电等；（4）学生要熟悉相关方针政策和法律法规，对物业管理法律制度及其原理有全面系统的认识和掌握，增强学生的懂法、守法和用法意识；提高学生分析解决问题的能力，培养既懂经济又懂法律的物业管理应用型人才；（5）学生要具备相应的工程设备管理知识，对机电设备系统有较清晰的概念，懂得高端物业管理中的自动化控制，如：通风、排气、消防、排污、排烟、电梯、中央空调、高低压配电等方面的知识；（6）学生应具有全新的物业管理理念，以服务为中心，全心全意为业主服务。
3 加强师资队伍建设，提高专业教师的实践能力和综合素质
目前高职院校的物业管理专业教师大都是从学校到学校，缺乏一定的实践经验，而培养物业管理应用型人才，专业教师的的实践能力和综合素质起着非常关键的作用，直接影响到学生的创新意识和能力。这就要求教师在教学中，一方面要强调理论教学；另一方面必须重视实践教学。
教师不仅是课堂教授理论的高手，也要是实战的高手，这样才能将理论与实践相结合更好的贯穿在理论教学与实践教学中，既提高学生的理论能力，又提高学生的实践能力。高职院校可以从两方面来加强师资队伍的建设：对内实行教师培训，对外引进有丰富实践工作经验的物业管理人才。一方面可以鼓励专职教师到物业管理企业进行顶岗实践、参加物业管理专业实践能力培训及参与物业管理横纵向课题、实地走访进行社会调查等方式提高专职教师的实践经验；另一方面重视物业管理专业人才的引进，这种引进，可以是从物业管理企业引进既有理论知识，又有实践经验的专业人才充实专业教师队伍，也可以是定期请一些知名度较高的物业管理企业经理、管理处主任参作为兼职教师，让其参与物业管理专业的教学，把物业管理行业的最新动态、物业企业对人才的要求介绍给学生，为学生成长为高素质的物业管理专业应用型人才打下坚实的基础。
4 建立校企合作的办学模式
校企合作的人才培养模式，是一种由学校、企业、学生三方合作的教育模式。通过校企合作的办学模式，能使学生在理论和实践相结合的基础上，获得更多的实用技术和专业技能，从而实现“学校、企业、学生”三赢。
校企合作的才培养模式是物业管理应用型人才培养的重要途径，对物业管理应用型人才培养起到促进作用。首先校企合作的模式有利于物业管理专业学生提前完成角色转化。通过校企合作，学生有机会到物业管理企业中学习知识，增长技能，尽快适应从学校到企业的转变，有利于学生完成由学生到企业员工的角色转变；其次，校企合作为学生的就业提供便利条件。在校企合作过程中，物业管理企业可以近距离地观察、了解、考核学生，缩短物业管理企业对物业管理人才的招聘时间和提前完成新员工的岗前培训，达到企业、学校、学生的三方共赢。
总之，校企合作的物业管理人才培养模式，使学生在“学中做、做中学”，提高学生的实操能力，做到理论与实际相结合，在形成专业能力的同时培养学生的社交能力、分析处理问题能力及组织管理能力，有利于把学生打造成物业管理应用型人才。
为了培养物业管理应用型人才，高职院校应积极寻求校企合作的途径。物业管理专业可以依托地方物业管理行业，积极主动地与地方的物业管理企业联系，邀请物业管理企业负责人和行业知名人士参与组建物业管理专业建设指导委员会，多方寻求企业的支持和帮助，围绕物业管理应用型人才培养教育的特点，征询物业管理企业的意见。另外还可以根据物业管理专业发展的需求，邀请了政府主管部门的领导参加物业管理专业建设指导委员会，为校企合作建立有效的途径。
5 结语
物业管理专业应用型人才的培养，除了明确以上几点，还必须与课程体系、教学内容、教材建设、教学管理、教学方法的研究与实践等配套措施相结合，建立健全相关的配套措施，才能培养出符合物业管理企业需求的具有发展前途的物业管理应用型人才。
参考文献
[1] 弯红地.高层次物业管理人才培养模式研究[J].现代物业，2007（12S）：80-81.
[2] 罗惠娜.高职物业管理专业人才需求调研报告[J].科学之友，2010（18）.
篇6
关键词：高职院校；物业管理；实践教学；人才培养
从北京林业大学1996年开设物业管理专业教学至今，物业管理专业教学方法不断革新，经历了20多年的发展时间，教学思路日趋成熟，实践教学成为教学环节中的重中之重。然而虽然大家认识到实践教学环节对物业管理专业教学的重要性，但在实际教学中，实践环节却问题多多，难以达到令人满意的效果。
一、物业管理专业发展现状
物业管理行业的诞生追根溯源要到19世纪60年代的英国，奥克维亚•希尔女士制定了物业管理的雏形。直到1981年3月，深圳市物业管理公司成立，才标志着我国物业管理的诞生。自1996年开始,我国部分高校先后开设了物业管理专业专科、物业管理本科，物业管理的教育发展真正走上正轨。然而纵观物业管理专业发展的30多年，无论是学科建设还是物业服务企业的管理模式，以及管理人员的整体素质，都不理想。教学理论与实践严重脱节，忽视管理类理论教学，工程类理论知识陈旧且偏多，学生缺乏能动手的真才实学；绝大多数物业服务企业管理模式陈旧，仍以传统的经营范围为主，服务水平低劣，管理思路缺乏创新，与业主关系紧张；从业人员缺乏专业素养，服务意识淡薄，工作水平良莠不齐。
二、物业管理教学的发展
物业管理顾名思义，首先是一个管理学科，指的是通过对物业设备设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并对物业所有人提供综合性有偿服务。然而其服务方法和手段比较专业，不仅涉及经济学、财务管理、项目管理等管理学科，更涉及建筑学、土木工程、园林绿化、设备电气、消防工程等工学学科，因此也就决定了物业管理专业不仅要注重管理学科方面的理论教学，更要重视工学学科方面的实践教学，培养懂管理、懂技术的复合应用型人才。物业管理专业成立之初，因为实际工作的迫切需要，人员需要掌握更多的现场操作知识和方法，因此忽视管理学方面的培养，重视工学学科的理论教学。然而欲速则不达，对于大多数物业管理专业学生，尤其是文科生来说，工学理论专业性强，基本理论要求高，并且晦涩难懂，难以在较短的时间内掌握，因此人才方面的培养往往得不到理想效果。如今各高职院校经过长时间的探讨教学改革，最终才确定了“2＋1”的教学模式，也就是2年的在校理论教学，辅以1年的企业顶岗实习，通过1年的实践环节教学，重点强化学生的动手能力。
三、理论教学的问题所在
物业管理专业经历了重理论轻实践的发展过程，如今随着校内实验室、校外实践基地的建设，实践教学环节得以顺利开展。然而由于教学学时的压缩，对理论教学重视的程度远远不够。物业管理的理论教学应该区分为两部分，一部分是管理学、经济学等理论学科，一部分是工程类的理论学科。对于物业管理专业学生，工程类为应用型技术，懂得如何应用即能满足要求，因此理论要求应该适当降低，做到了解过程，注重操作。而管理类理论课程应当加强，思想指导行为，思路决定高度。无论从公司发展还是个人业务，目前开设课程都不能很好地阐述和引导物业管理走向良性发展。通过随机走访部分小区业主，对物业服务企业进行满意度调查发现，大部分业主对物业服务企业或多或少地表示了不满意。从秩序维护、园林绿化、园区保洁的专业水平，从业主专有区域及公共区域设备设施维修的及时性，以及属于全体业主共同资产收支的透明度，比如公共停车位收费、公共区域广告费、企业进入小区的管理费等均不能让业主满意。如今个别小区实行的“业主自治”方法取代物业服务企业，这看似明显背离社会化、专业化、细分工的做法，结果却取得了斐然的成果，并且众多业主委员会争相去学习取经，这充分说明了绝大部分物业服务企业站在了业主的对立面，对业主的物业资产并没有实现其保值增值的目的，甚至侵害了业主的合法权益。
四、实践环节的问题所在
目前大部分高职院校推行的“2＋1”人才培养模式，设计思路合理，只是时间分配略有不同，部分高校还建立了物业管理实验室和物业管理学术研究机构。虽然实践环节专门安排较长时间，投入大量人力物力，然而实践效果并不理想，没有达到预期的教学目标。主要原因在于以下几个方面：首先高校自身存在的问题，部分文科性院校具有物业管理实验室的凤毛麟角。其次校外实践教学基地可选择余地很小，真正能配合落实教学任务的企业少之又少，因此整个物业管理专业学生实践环节形同虚设，荒废时间。在对北京、济南、南京等校企合作的教学实践基地调查中发现，虽然众多物业服务企业接收学生第三学年的顶岗实习环节，但对实践的认知存在偏差，仅把学生安排在秩序维护、会议服务、客服前台等某个岗位上工作，几个月如一日，没有系统地组织学生进行专项技能实践，也没有实现轮岗，甚至有些企业把学生当作廉价劳动力，认为实践等同于工作实习，学生大部分的宝贵时间浪费在无意义的简单重复工作中，或者浪费在等待实践的机会上。
五、物业管理专业教学的改革方向
高职院校物业管理专业教学如果不进行深化改革，该专业社会认可度将岌岌可危，基本等同于低端服务，存在招生困难、就业层次低下的现实。因此，物业管理专业的发展需要创新思路，物业管理专业教学更要提供思想支持。首先，高职院校物业管理专业不能把培养一个蓝领技能工人作为终极目标。而应从管理角度，引入大服务的概念，物业管理公司拥有得天独厚的客户源，因此在服务范围上要求多领域，服务水平上分层次，深耕小区，做满服务。因此学校应多培养学生的管理和协调能力，尤其是社会活动能力。物业服务企业也应拓宽思路，突破传统的三项服务，在如保健养老、学前教育托管、兴趣技能培训、金融、物流、中介等方面，做深化服务。其次，适当减少工程学方面的理论知识教学，通过现场教学或者与实践相结合的方式，初步了解其工作过程，以及了解各种应对措施，让其在今后的实际操作中摸索和深入学习更为有效。最后，实践教学中，一方面学校加强自身投资，建立实验室，或者借助社会或企业现有的条件，实地学习，从实践中获取认识。另一方面，更重要的是敦促校外实践基地，改变思想，提高认识，对实践阶段的学生做系统培训，既能帮助学生完成学业，也能在毕业生中获得更高质量的人才。只有各方面知识平衡，教学任务落实彻底，才能真正贯彻教学任务，完成教学目标，有助于专业发展。因此学校和企业都应该共同努力，放眼未来，贡献自己的力量。
参考文献：
[1]邓小燕，黄小彪.关于加强物业管理专业实践教学的探讨[J].哈尔滨职业技术学院学报，2006(5).
[2]王敏，温国锋.基于模拟企业的物业管理实践教学探讨[J].实验实践教学，2012(1).
[3]王道花,金从.高校物业管理专业实践教学存在的问题及对策[J].科技和产业，2008(5).
[4]王艳梅.高职物业管理专业实践教学思考[J].企业家天地，2015.
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【关键词】物业环境；管理特点；发展趋势
物业管理行业是一个涉及领域非常广泛的行业，物业管理的对象是物，包括已经建成的地面建筑物以及附属的设施、设备和相关的场地等。而物业管理服务的对象是人，即物业的业主和建筑的使用人。培养具有系统专业知识的物业管理方面的人才，成为当前物业管理行业可持续发展的当务之急。物业管理企业的工作人员，不但要具备房屋建筑、给水排水以及机电设备等工程技术方面的知识，此外还需要具备一定的社会学、法学、管理学、经济学等方面的知识。
一、物业环境管理的内容
物业管理随着服务的深化已经深入日常生活的方方面面。物业已经被住宅小区、工业区、学校、车站、医院、机场、商场等各类不同性质的部门所采用。总的来说，物业环境管理包括物业管理区域内的物业共用部位、共用设施以及场地等的清洁卫生、园林绿化等，此外还包括虫害防治等管理服务。物业环境的管理与业主、物业使用人的生活和工作密切相关，因此也是物业管理的基本内容之一。
1. 物业环境管理的清洁卫生管理
物业环境管理的清洁卫生管理首先包括建筑物外公共区域的清洁，例如道路清洁、游乐场等公共设施清洁以及公共绿地的清洁等，还有建筑物内公共区域的清洁工作，包括大堂清洁、墙面清洁，建筑内部的电梯以及公共楼梯走道的清洁等。室内公共区域的玻璃、地毯、以及各种石材的保养及翻新工作也包含在内。垃圾的收集与处理工作、垃圾的分类以及管道的疏通服务也要到位，尤其注意要对污水排水主管、排水沟及化粪池等要进行定期的清掏，确保其畅通而不溢漏。
2. 物业环境管理中的病虫害防治
物业环境管理中的卫生虫害防治包括要消灭各种有害的生物，尤其是病媒的生物，例如老鼠、苍蝇、蟑螂和蚊子等，以保证小区环境的清洁，同时也保障业主以及物业使用人的身体健康。可以通过药杀法、诱杀法以及生物防治法等来进行灭杀。鼠害防治的可以通过环境治理、断绝食源以及安装挡鼠栅和挡鼠板等设施进行隔防。此外也可以通过化学的方法达到灭鼠的目的。投放毒饵时要遵循少量多堆和定时补充的办法。对于蚊虫的防治可以通过清除积水、水池放养鱼类等环境治理方法防止蚊虫的孳生。也可以通过投放浸药木塞或杀虫剂杀灭蚊虫的幼虫。防治的重点都是做好清洁和保养的工作，改善环境和卫生。
3. 物业环境管理中的其他管理内容
物业环境管理中的其他管理包括隔声管理、隔热与保温管理，以及居住建筑室内的光照时间和强度管理等。与此同时，建筑室内还必须能获得适时与适量的太阳光的直接照射。除了以上几个因素，自然通风、风向等也在管理之内。居室应具有良好的通风条件，尤其在炎热地区和没有空调地方更应具有良好的通风条件。此外，北方地区的冬天还要注意清理人行道路的积雪和结冰情况，及时的清扫积雪，并避免因雨雪天路滑对小区居民等可能带来的伤害。
二、物业环境管理的特点
1. 物业所有权与经营权分离
在物业管理的社会化改革中，曾经存在所有者和经营管理者间权责不清的现象，在遇到问题和责任时相互推委，如有利益时又会相互争夺。现阶段，这些问题已经大部分得到了解决，就是实现了物业的所有权与经营权的分离。这是现阶段物业管理中的重要特点之一。物业所有权与经营权的分离，可以明晰产权的关系，明确产权的主体。物业所有权与经营权的分离，也可以明确资产管理和经营的责任。
2. 物业管理社会化的特点
物业管理企业要想获得更大的利益，就必须扩大规模，逐步走向社会化。只有的切实保障业主的安全，并为业主提供优质和良好的服务，才能扩大物业管理的规模，同时谋求更大的发展。要抓住时机，走向社会参与小区物业管理和城市规划管理，努力壮大物业公司的实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。物业管理企业的社会化过程中要注意培养自身的核心竞争力。
3. 物业环境管理专业化的特点
物业管理是一项专业化极强的行业，它所涉及到的内容十分广泛，而且各类项目的专业性很强。小区的各种设备和设施日益的维修和管理难度大，因此需要专业的管理维护人员以及专业的工具和设备等。要想做到良好的物业环境管理，提高物业管理的服务水平，就要引入专业的人员进行物业管理，这是现阶段物业环境管理的重要特点。
三、物业环境管理发展趋势分析
1. 物业环境管理逐步走向市场化
物业管理企业要建立自身完善的管理运行机制，实行有偿的服务，就要保持其职能型管理转到经营型管理的市场化道路。在管理中药开展多元化、专业化以及多层次的经营服务。物业管理企业只有按照企业化运转的模式加强其管理，才能保证高校物业管理水平的提高，进而为业主创造一个安全、舒适而文明的生活环境和工作环境。
2. 物业环境管理实现规范化
物业的环境管理要依法经营，遵守国家的相关政策法规，就要在工商管理部门做正式的登记和注册来接受审核。同时也要建立一套完整而科学规范的管理制度、工作标准以及服务的程序，确保企业的管理和服务质量，实现其管理的规范化，因为物业服务是否制度化是管理水平的体现。此外，物业管理部门要接受相关部门的监督和检查，使物业管理做到有法可依和有章可循。
3. 物业环境管理信息和网络化的发展趋势
随着人类科技的进步，我们进入了信息和网络经济的时代。信息以及网络的技术渗透到社会经济生活的各个角落。网络传递着信息，把家庭与社会紧密的联系到一起，并与世界虚拟化为一体。物业管理部门可以充分的利用各种现代高科技成果以及管理手段，为家庭和业主提供广泛的信息以及服务，有效地提高人们的生活质量和工作环境。满足客户的要求，也为自身的生存发展提供广阔的天地。
参考文献：
[1]应南，马春艳，宁艳杰.未来物业环境管理发展模式探究[J].现代物业（上旬刊）.2011，01.
[2]张成溟. 关于物业环境管理建设的思考和展望[J].呼伦贝尔学院学报.2011，05.
篇8
一、前言
罗伯特-欧文曾说过：把钱花在提高劳动力素质上是企业经理最佳的投资。被称为朝阳产业的物业管理行业，经过20多年的发展，已显现出越来越强的生机，为适应市场经济发展的需要，物业管理企业员工培训工作已显得十分重要。
二、目的和意义
（一）员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要
物业管理企业的竞争，归根到底是人才的竞争，物业管理企业除了从市场上招聘到合适的人才外，更为有效的方式是通过培训提高现有员工的素质，使其成为满足企业需要的人才。
（二）员工培训是物业管理企业管理者激励员工的方法
当今社会，学习培训已成为很多人改变自己生活和环境的重要手段，几乎每一个人都有对学习的需求和渴望。物业管理企业内浓郁的学习氛围，以及有效的学习政策都会对员工产生足够强的吸引力，有利于员工队伍的稳定。有远见的管理者甚至还把学习培训作为一种员工福利用来赠送或奖励员工。
（三）员工培训是物业管理企业经营管理现代化的基础
经过20多年的发展，物业管理行业已从过去传统的房屋协作管理转向以委托管理方式为主的市场化经营管理。这种社会化、市场化的经营管理方式对物业管理从业人员的素质提出了较高要求。物业管理已不仅是一个劳动密集型的行业，需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此，员工培训是实现物业管理企业经营管理现代化的基础环节和可靠保证。
三、制定物业管理企业培训规定
培训工作对物业管理企业来说是一项长期工作，物业管理企业应结合自身情况制定培训规定使培训工作制度化、规范化。培训规定主要包括培训的目的和意义、培训的基本内容、培训的方法、培训的分类、培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估等内容。
四、物业管理企业培训的内容
物业管理工作涉及内容较多，培训工作相对复杂，但总的来说，培训可包括三个方面的内容。
（一）企业相关知识的培训
该类培训是为了让每一个员工对企业的历史、现状、未来规划、管理服务理念、经营范围、内部规章制度、人力资源管理等有一个全面的了解。
（二）物业管理工作基础知识的培训
该类培训主要是让管理人员及操作人员熟悉并掌握与企业管理、物业管理相关的基础知识。
（三）物业管理从业人员专项技能培训
该类培训是为了提高基层管理者及操作者的实际工作技能。
五、物业管理企业培训计划
（一）培训需求分析
1、培训需求分析的内容
在编制培训计划之前，首先要对企业的培训需求进行全面的分析，培训需求分析主要包括三个方面的内容。
⑴组织分析
结合企业的年度经营管理发展计划，分析企业及各部门需要哪些培训以保正计划的实施。
⑵任务分析
依据企业的工作内容，分析个人需要进行哪些培训才能保证任务的完成。
⑶个人分析
依据企业的人力资源现状，分析哪些人需要培训，培训的具体内容是什么。
2、需求分析的方法
⑴问卷调查法
向企业员工发出培训需求问卷，让员工结合企业发展战略对企业应当组织怎样的培训提出建议。让员工结合自己的工作任务提出培训要求；让员工结合自己的个人发展提出培训需求。问卷法是一种非常普遍而又行之有效的方法。这种方法能培养员工关心学习、热爱学习、参与学习的热情，既是培训需求分析方法又是企业文化建设的重要内容，较为有效。
⑵约见面谈法
挑选不同管理层次、不同工作部门的管理人员以及不同工种的操作人员进行面谈，根据面谈了解到的信息以确定公司的整体培训需求。
⑶会议调查法
召开培训需求分析会，让参加会议的人员提出培训需求。
⑷工作表现评估法
根据员工的日常工作表现以确定员工在哪些方面有缺陷，从而有针对性地进行培训以提高这些方面的工作能力。
⑸报告审评法
根据各部门提供的培训需求报告进行综合评审以确定所需的培训内容。
（二）制定培训计划.培训计划是为了规定培训工作的目标，制定整体规划以实现这些目标；以及将培训计划逐层展开，以便协调和将各种活动一体化。
1、制定程序
企业各部门根据培训需求分析的内容，结合部门培训目标以及部门年度发展计划制定出本部门的年度培训计划，上报到企业人力资源管理部门，再由企业人力资源管理部门结合企业年度发展计划以及企业培训总体目标制定整个企业的培训计划。
2、计划内容
为保证培训工作按时、按质地实施，培训计划应包括培训目标、课程设置、培训方式、培训控制、培训评估等五个方面的内容。
⑴培训目标
培训目标是指通过培训工作所期望取得的成果，这些成果包括个人的、部门的、整个企业所要求达到的培训结果。培训目标是制定培训计划的基础，培训目标决定了培训课程、培训方式等一系列的内容。同时，培训目标又是培训考核和培训评估的依据。所以，培训目标的制定应该准确、细致并具有可测量性。
⑵课程设置
培训课程包括了培训课程的名称、培训的时间、培训地点、培训教员简介、针对培训课程的培训要求等内容。明确的培训要求有利于员工提前对所培训的内容有所准备和有所侧重，有利于提高培训效果。
⑶培训方式
根据培训内容以及培训对象的不同，可采用不同的培训方式。常用的培训方式包括讲授法、学徒制、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法、观摩范例法。
①讲授法
讲授法是最常用的一种教学方法，通常是让一位教员向学员直接传授某方面的知识。这种方法的优点是节约经费、教授对象多，可同时面对多名学员，一次教学可让很多学员同时受益。
②学徒制
学徒制是最古老的教学方法，但至今为止仍然是企业培训新人最常用的一种方法。它的特点是由一名经验丰富的老师傅，负责帮带一名或几名新来的员工，通过传授、示范、练习、检查反馈等一系列过程提高新人的工作技能。学徒制较适合物业管理工作实践中保安、绿化、保洁、维修等技术性工种
③小岛讨论法
员工以5-7人为一组围在一个圆形桌前（也称“小岛”），对特定的话题或主题进行讨论。指导老师控制培训的时间和进程。每一位员工都可以自由地发表自己的意见，但是不允许反驳别人的意见。指导老师将每个人的意见都写在黑板上，同时鼓励员工说出更新或更古怪的想法。当大家将自己的想法全部讲完后，在指导老师的指导下，员工对每一种意见进行评价，最后选出大家都满意的答案。这种小岛讨论方式是引导员工自己解决管理问题的有效方法。
④角色扮演法
角色扮演法是让培训对象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份来解决问题。这种方法能让培训对象身临其境地分析问题和解决问题，对员工提高工作技能和改造工作习惯都很有帮助。例如：让员工扮演业主要求提供相应的服务，以提高员工的服务意识；让工作习惯不好的员工与上司角色转换以达到改变工作习惯的目的。
⑤管理游戏法
这种方法寓教于游戏中，通过完成事先设计好的精妙游戏，让培训对象领悟到其中的管理思想。例如：组织员工对有争议的物业管理事件进行辩论，在辩论中提高认识。
⑥观摩范例法
通过组织实地参观考察，运用电视机、录像机、幻灯机、投影机、收录机、放映机等设备来向学生呈现有关资料、信息，让员工学习经验、发现问题、改进工作。
3、培训控制
培训控制的目的是为了监视培训活动以保证培训活动按计划进行并纠正培训过程中的偏差。可采用培训签到制、教员评语制等方法。还可在每次培训结束时对员工进行考核，并将考核成绩纳入绩效考评，与员工的待遇挂钩。
4、培训评估
每次培训工作结束后可通过员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后的培训中采取更好的培训措施。
六、培训组织实施
培训组织实施是物业管理培训工作的核心，它包括了培训工作做什么，培训工作如何做，培训工作由谁来做的问题。
（一）人力资源管理部门的职能和任务
员工培训是人力资源管理部门的主要工作内容之一，其主要职能包括计划、组织、协调、监督等内容。具体职能和任务包括：
1、确定各级人员的培训要求，听取各部门的培训需求，依据培训需求制定培训计划；
2、组织执行物业管理企业培训计划；
3、定期向上级汇报培训费用开支情况；
4、组织实施各种培训课程与活动；
5、做好员工的培训档案管理工作；
6、做好收集培训资料，编制符合企业经营管理特点的基础教材；
7、维护培训设施与场地，充分开发与利用各类培训资源。
（二）培训分类及实施要点
分类是为了建立一个立体的培训模式，以便有针对性地组织实施培训工作，培训分类可根据培训的对象、阶段、内容、类型不同来划分。
1、以培训对象的不同层次分类
⑴高层管理者
①培训目的
精通企业管理相关知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。
②培训内容
A、企业管理类
管理基本职能、组织文化建设、决策、战略管理、组织结构与组织设计、人力资源管理、变革与创新管理、组织行为学、员工激励、沟通与人际交往、控制系统、品牌策划、公共关系。
B、物业管理类
房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。
C、法律知识类
公司法及相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规、会计法及相关法规。
D、财务知识类
学会阅读会计报表、了解基本会计科目、了解财务管理基本指标。
④培训方式
专题讲授、参观考察、短期脱岗学习、在职学历教育。
⑤组织实施
由公司人力资源管理部门直接组织实施。
⑥培训评估
每次培训工作结束后可通过面谈法对培训工作的效果进行评估，以便在以后的培训中更好地采取培训措施。
⑵中层管理者
①、培训目的
掌握企业管理相关知识，精通物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。
②、培训内容
A、企业管理类
管理学基础知识、物业管理相关公文写作、决策学、组织行为学、员工激励技巧、沟通与人际交往技巧、控制方法、公共关系学。
B、物业管理类
房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。
C、法律知识类
物业管理相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规。
③培训方式
专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。
④组织实施
基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。
⑤培训评估
每次培训工作结束后可根据员工的培训报告对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。
⑶基层管理者
①培训目的
了解企业管理基础知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识。
②培训内容
A、企业管理类
管理基本职能、物业管理相关公文写作、员工激励、沟通与人际交往、公共关系。
B、物业管理类
物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。
C、法律知识类
物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生管理相关法规、绿化管理相关法规。
③培训方式
专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。
④组织实施
基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。
⑤培训评估
每次培训工作结束后可根据员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。
⑷基层操作人员培训
该类培训的目的是为了让基层操作人员熟练掌握基本操作规程，可由各部门具体组织实施。
2、以实施培训的不同阶段分
⑴岗前培训
①培训目的
为新聘员工提供基本的任职知识和技能进行的培训，通过培训认定其上岗资格。
②培训内容
公司的历史、公司的组织结构、各部门的工作职责和权限、对待顾客和员工的管理理念、公司的产品与服务、对员工的期望、公司的人力资源政策。
③组织实施
由公司人力资源部门组织实施。
④培训评估
考核合格后上岗。
⑵在岗培训
为在岗人员提供学习履行职务所必须的知识和技能进行的培训。
⑶转岗培训
为在职人员岗位轮换之前进行的培训，目的是让轮岗人员熟悉新岗位所应具备的知识和技能。
3、以培训的不同类型分
⑴学历教育
是成人继续教育的一种方式，公司应在工作时间上积极给予支持，如条件允许还可在经济上给予一定的支持。学历教育的主要方式有夜校、函授等方式。
⑵职业技能培训
根据国家劳动社会保障部的有关规定，物业管理、电工等技术性工种必须持有技术资格证方能上岗，凡从事这些工作的人员应参加相应的培训并通过鉴定后取证。此类培训一般是委托劳动部门批准的培训机构来进行。版权所有
⑶专项培训
为提高员工某方面的专业技能而进行的培训。此类培训一般是通过专题讲座的方式来进行。例如：为提高员工公文写作能力而进行的写作培训；为提高员工服务水平而进行的礼节、礼仪培训等。
七、培训工作误区
（一）员工培训不重要
的管理者认为培训工作不重要，这种观点是非常错误的。员工培训十分重要。只有通过培训才能使管理者的意图得到贯彻；只有通过培训才能使公司的制度得到具体落实；只有通过培训才能使员工的素质得到提升；只有通过培训才能使企业在市场中立于不败之地。
（二）员工培训有风险
有的管理者担心自己培训好的员工跳槽，因此不太重视培训。其实这是一种非常短视的行为，其结果只会使公司员工素质停留在一个较低的水平上好的员工会因为得不到培训而离开企业，最终企业只留下一些平庸的员工。
篇9
关键词：物业资金盈利模式
0引言
我国的物业管理正在蓬勃发展，物业管理企业作为独立法人，实行“自主经营、独立核算、自负盈亏”。物业管理又是劳动密集型的企业，属于微利性的行业，当前除少数物业服务企业略有盈利外，大部分企业处于亏本经营状态，资金紧张，收费问题成为阻碍物业管理发展的“瓶颈”。目前我国物业管理已经进入了“双向选择”的市场化运作时代。因此，在新的竞争环境中，物业服务公司如何组织和利用资源，开展多种经营，拓宽盈利空间，从而创造最大化的利润，增强市场竞争力，是值得我们研究的。
1对我国传统物业服务公司的盈利模式概括及评价
1.1传统物业管理服务体系目前我国物业服务公司提供的服务主要有两个基本大类：①基本服务：房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理。②增值服务：中介服务、代送牛奶、报纸、代交水电费、小孩接送，室内装修等等。基本服务为业主创造的价值在于：房屋的保值、增值，设备的正常运行，业主安全感的获得，优美环境的创造；增值服务为业主创造的价值在于：为业主提供方便，给业主提供信息，节约业主的时间等。
1.2传统物业服务公司盈利模式物业服务公司创造利润的途径是第一就是筹集资金，那么，物业公司应如何筹集资金呢？①收取物业服务费：物业服务企业按规定，根据所提供服务的性质、特点档次、内容、质量等分别确定物业服务收费标准。这是长期稳定的收入来源。②小区住宅专项维修资金住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
2现代物业管理公司盈利模式
2.1现代物业管理服务体系为拓宽经营思路，物业公司必须改变以下几个观念：①在现代物业管理中，物业公司不仅是服务的供应者，还应成为服务的组织者，是服务的集成商；②在现代物业管理中，服务的对象不应仅局限于所管辖小区内的业主，还包括：建筑开发商、购房者、游离于社会中的服务供应商；③在现代物业管理中，物业公司可利用的资源不应仅限于本公司专业技术、设备、管理人员，还包括信息和知识，信息和知识已日益成为重要的资源；④在现代物业管理中，物业公司在提供“机能性”服务的基础上，还应给予业主提供“情感性”服务，创造良好社区文化氛围，为开发商和自身品牌创造价值，同时也使业主的物业有更大升值。
2.2现代物业管理公司盈利模式
2.2.1经营资源组织多元化、社会化。物业管理公司至少可以组织四类资源来创造利润：公司自身的资源，如公司的专业技术、设备、管理人员；公司积累的关于所管辖小区业主需求的信息资源；公司积累的关于物业管理方面的知识、经验；整合社会的相关资源。
2.2.2利润来源的多元化。物业管理公司可以通过四条途径来创造利润：公司利用自身资源，在小区业主群体提供基本的基础上充分开展增值服务，收取物业管理费和劳务服务费；公司通过创建信息服务平台，把小区业主的需求信息“出售”给社会服务供应商，获取信息服务费；公司利用掌握的物业管理方面知识和经验向购房者和房产开发商提供咨询服务，获取咨询服务费，或在与开发商共同打造房产品牌中，接受开发商的补助；公司通过创建社区文化平台，向小区业主提供“情感”服务，虽然不能直接从这项服务中获得收入，但它能间接的创造利润。这一方面有利于开展日常管理工作，业主也愿意把更多的增值服务委托给物业管理公司；另外一方面有利于物业管理公司收集和积累关于业主群体的需求信息，因此，“情感”服务实际上起着“放大”利润的作用。
2.2.3服务对象的多元化。在现代物业管理公司盈利模式中，物业管理公司所扮演的“角色”，既是服务的供应者又是服务的组织者，是现代服务集成商。服务的对象是多元的，不光是小区业主群体，而且包括购房者、房产开发商、社会服务供应商。
3现代物业管理公司盈利模式能够实现的理论依据
3.1资源的组织、获取和利用
3.1.1信息资源首先，物业管理公司可以利用现代信息网络技术，建立社会服务供应商的信息。建立服务供应商的信息网络，通过有效的评估并以契约的形式，建立与供应商之间的长期或短期但及时的专业服务；其次，物业管理公司要根据业主需求信息建立业主需求档案数据库，以便及时填补供应商，这样业主和服务供应商，就能够走上这个由服务供应商的信息网络和业主需求档案构成的信息服务平台，实现服务交易。当然，物业管理公司作为服务组织者，还要懂得如何保护业主在消费过程中的利益，包括法律和政策咨询、交易、风险防范等，要切实为业主带来便利，使业主放心。
3.1.2知识资源主要包括：物业管理，房地产投资决策，房地产开发建设管理，物业租售经营方面的知识。当然，这些知识要成为可用的资源，还需要对知识进行管理。
3.2服务对象的需求
3.2.1业主群体的需求基本服务是行业规定物业管理公司必须提供的，物业管理公司必须认识到它的重要性：做好基本服务是与业主建立信任关系从而获得增值服务项目的前提。因此，做好基本服务是加强业主对物业管理公司提供服务的偏好，使得业主愿意向物业管理公司购买增值服务。随着人们生活水平的日益提高，收入的增加，消费观念的转变，社区服务日益社会化已呈明显趋势。因此，增值服务有着巨大的市场需求量，利润空间巨大。
3.2.2购房者的需求对于业主来说，购买物业是一项长远的高额投资，物业管理服务是日后与业主的生产、生活和工作质量息息相关的，业主当然也希望自己的物业能够保值、增值。因此，业主在购买物业之前对将来的物业管理服务的质量是非常关心的。另外“服务”这种商品有一个显著的特点：购买前难以试验其质量的好坏。而且业主在购买物业时，与开发商往往存在着某种程度的“信息不对称”。
3.2.3房产开发商的需求在传统意识中，人们常常把物业开发看成是发展商、设计院、施工单位的事，物业管理是在房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。于是，发展商委托设计院作规划设计，绘制图纸，然后又委托施工单位建筑施工，再聘请工程监理单位参与工作质量监理。但经常一但房屋建成交付使用后，便会出现许多不尽如意的事。有时严重地影响了日后的物业管理。随着业主的“买物业就是买管理和服务”观念的增强，开发商已经把物业管理服务看成是售楼的一个“卖点”，因此，为了避免物业开发过程中出现诸如此类的问题，除了开发商、设计单位、施工单位应认真执行国家有关标准和严格把关外，开发商也愿意聘请富有物业管理经验的物业公司提前介入，参与物业的开发过程，为自己提供咨询和监督服务，改进、完善物业的具体设计，完善物业的使用功能。
3.2.4社会服务供应商的需求尽管社会服务供应商可以脱离物业管理公司，通过报纸、劳务中介所等途径获取业主群体的需求并提供服务，但是如果与物业管理公司合作，并成为长期稳定的合作关系，会给自身带来更多的利益。
基于上述的分析，理论上现代物业管理盈利模式在实践中是可行的。
现代物业管理公司盈利模式，较为适应信息时代经济需求的现代物业的服务体系，从系统地角度，拓宽了传统物业管理服务内涵，从而给物业管理公司经营者创造经济效益提供了一个崭新的经营思路，同时通过构建了现代物业管理服务体系，从而使现代物业管理经营者通过多种途径来最大限度地满足业主的需求，创造了社会效益，是一件十分值得探索的事情。
参考文献：
[1]《物业管理条例》.
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关键词：物业管理；管理模式；反思与再造
随着我国物业管理的不断发展，正符合住房市场化的改革需要，弥补了单位制住房解体之后管理住房产生的真空，逐步形成主要以企业为主导物业管理的一体化模式，也培育人们物业服务的消费观念。因此，基于潜藏的相关问题，本文梳理物业管理很多年以来实践的基础上，对我国已有的物业管理模式中存在的不足进行分析，并提出有利于物业发展的建议。
一、分析物业管理模式的反思
（一）物业管理主体存在的错位
物业管理其实就是业主们所实施的一种共同的管理，业主掌握着物业的所有权。但是，我国物业在逐渐发展的过程中，业主的主体权利与地位长期以来遭到漠视，物业管理的相关活动成为了物业管理企业的主导者，《物业管理条例》更加明确了业主全权委托物业企业单一的管理方式。物业企业与业主在物业管理当中严重存在着主体角色错位的现象，这样在客观层面上致使社会错误的认知了物业的管理模式，制约了业主自由行使物业管理方式的决策权与选择权，同时，还存在着业主怠慢了与实施共同管理物业的权力、并未履行相关义务所留下制度方面的缺口。
（二）缺乏有效的物业服务市场机制
在物业管理市场的层面上，显然卖方就是物业服务公司。因为物业所提供的服务含有集体性，因此其属于准确的公共物品范围，任何单一业主都无法决策其的价格，换而言之，只有全体业主或是具有代表性的业主才属于真正的买方。但是在当前物业管理的市场中，真正的买方业主大会在大多数住宅区并未成立，严重致使物业管理的市场仍然处在有卖无买的状态。在此种状态下，就算物业服务企业不重视自身服务水平的进一步提高，也能实现赚取暴利及生存，这样导致物业管理企业整体上严重缺乏较强的市场竞争力与积极进取的动力，最终限制物业管理企业的持续发展。
（三）缺乏有效的物业管理体制
近年来，物业管理存在的矛盾日益明显，由于管理诱发的纠纷层出不穷，出现的群体、暴力等事件已经对建设住宅区的和谐与生活秩序造成一定的影响，而产生这些问题的源头就是并未实行相应的物业管理模式与制度。如果不及时进行制度的改革，进行物业管理模式的再造，定会阻碍房屋的可持续管理。
二、再造物业管理模式
要想实现物业管理再造，需要建立在政府以及有关事业单位与业主大会共同努力的基础上，对物业服务企业进行更加全面监督、管理、指导。
（一）加强指导
在我国的物业管理企业中，政府部门以及有关事业单位需要掌握好指导职能。首先，政府部门应该确定行业的规定及物业管理企业的职能范围，以此促使其正确的运转；其次，对于物业管理企业在管理中存在的不合理之处，政府部门应及时提出，以此来确保业主的相关权力；最后，相关部门应定期开展对全体工作人员与物业服务企业管理者的培训工作，利用学习丰富的知识促使员工的工作效率与知识理论的储存进一步提高，以此来保障执行全新的管理模式。
（二）加强监督
在落实新型物业管理模式的过程中，为了防止出现太多问题，需要通过政府部门及有关部门与业主大会共同进行监督。具体可以从以下几方面着手：
其一，全面监督物业管理的主体权利。通过以上我们了解到物业管理企业主体存在错位方面的问题，业主应有的所有权都被物业管理企业所取代。因此，监督方应确保业主的合法权益，以此回归物业服务企业的角色，成为物业服务的供应者，进而提高物业管理的效果；
其二，提高对物业管理服务的监督力度。由于，物业管理企业在物业服务与政府所提供公共服务的交叉部分，极易导致政府部门的缺位与物业企业的越位现象。因此，监督物业管理服务主要是面向两个方面，由此可见，业主的监督提到更加重要的地位。一方面，在实际监督物业服务企业的同时，不可以与原有的服务宗旨偏离，回归服务中心，进而保障为业主提供优质的服务，另一方面，对政府履行自身承担的责任进行严格的监督，共同为物业服务营造良好的环境。
（三）加强管理
在管理物业企业方面，政府及相关部门要想再造物业服务企业的管理模式，必须强化管理物业服务企业，不管是日常工作、实际业务操作，还是在处理应急事物方面，都要加强力度进行管理，以保障物业管理企业依法实行。
三、结束语
总之，通过对我国物业管理模式的反思，并且从政府部门与业主的角度提出相应的再造建议，我们相信只要在日常的物业管理流程中对以上几点加以关注，我国物业管理企业的服务水平定会迈入新的层次，同时加强落实居民的主动管理的权以及行使权。
参考文献：
[1]我国现行物业管理的诸多困惑与模式再造[J].上海城市管理，2012，04：89.
