商业综合体行业现状范文

导语：如何才能写好一篇商业综合体行业现状，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键字】城市综合体；商业地产；开发模式

从20世纪50年代开始修建世界首个城市综合体——法国拉德芳斯，城市综合体已经在国外形成了较为成熟的开发和运作模式。随着房地产行业限购政策的实施和人们消费观念的转变，具有居住、购物、娱乐、工作等功能于一体的城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼的展开，目前西安将近十余个城市综合体的已建或在建项目，其中的李家村万达广场、骡马市商业步行街已经成为该所在区域的地标和行业开发的典范，然而，西安另有一些开发商却打着“城市综合体”的口号，经营情况并不理想。本文试图通过对西安城市综合体的发展现状的分析及对策讨论，以期为西安城市综合体的开发提供参考，并促进城市综合体发展的进一步完善。

一、西安城市综合体的概念及作用

（一）城市综合体的界定

城市综合体又名“城中之城”，英文简写“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（写字楼），Park（公园），Shopping mall（购物中心），Convention（会议中心、会展中心），Apartment（公寓），一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。城市综合体一般都具备超大的空间尺度，立体的交通体系，现代的景观设计，智能化的配套设施等典型特征。

（二）西安城市综合体的发展概况

根据西安目前城市综合体的开况，大致可以从方位上进行区分。

1.城市中心综合体

处于西安城市各个中心的综合体项目，由于周围人流量大、需求旺盛，收益十分可观，带动了周围区域消费的增长。同时，这些项目还具有一定的升值空间，受到商户的欢迎。其中代表项目有李家村万达广场、立丰国际广场、骡马市商业步行街等。

2.交通枢纽城市综合体

处于交通枢纽位置的城市综合体，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人气。西安目前地铁的建设在一定程度上拉动了这些项目的经济效益。其中有代表性的项目有：天地时代广场、赛高国际街区等。

3.新兴区域城市综合体

处于西安新兴区域的综合体项目，整体项目体量较大，但在人气方面稍显一般，其主要的开发模式是住宅先行，等到人气聚集后，再进行商业规划。其中代表项目是首创国际城、融侨城、绿地世纪城等。

（三）西安城市综合体发展的作用

西安城市综合体是伴随着我国经济的整体进步和西部居民消费水平的提高而逐步发展起来的，这种商业模式一经出现，便极大地刺激着西安区域经济的发展，为土地集约化利用和拉动内需起到重要作用。一方面城市综合体为消费者的生活提供了方便，同时使开发商获得了稳定的收益。促进城市空间拓展。另一方面，城市综合体的出现，直接带动了区域经济的发展，构筑区域商业高地。

二、西安城市综合体开发存在的问题

虽然目前在西安有一些比如李家村万达广场等，运营比较好的城市综合体项目，但西安仍有一些项目只是具有综合体的外壳，甚至有些只是打着“城市综合体”的名号，更多的在售综合体项目更关心所拥有住宅的销售，忽略了其它商业规划对项目的影响。

1.盲目立项，导致前期策划仓促

随着经济的发展和城市综合体项目的稳定收益，同时加上政府对这一业态的重视，诸多开发商将城市综合体作为新一轮投资的热点，然而一些开发商只是出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，盲目立项，使得绝大多数项目论证都不充分，前期策划仓促，建设开发盲目无序。

2.同质化、模块化开发严重

城市综合体地产类型应该是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，因此应该是多种功能相协调的。但是，西安一些项目受到开发商自身实力和地块的制约，开发的综合体大都集中在二环周边，产品规划基本雷同，必将造成日后招商和运营的困难，严重制约了商业地产的正常发展。

3.运营管理失控

与国外商业地产发展商长期持有物业只租不售不同，受资金、利润及经营思路的影响，我国大多数开发商在商业地产开发上存有急功近利的想法，希望“开发、出售、再开发”的循环周期越短越好，以赚取更多的利润，因此开发商不够重视售出项目的后期商业运营，即使有的开发商考虑了后续经营问题，但是往往缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位，从而造成运行管理失控。

4.资金链紧张

建设大体量的城市综合体往往是一些具有雄厚实力的开发商，城市综合体的开发不仅在前期需要资金的支持，在后续经营期间也需要强大的资金做后盾。然而，目前西安的一些开发商往往融资渠道单一，全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金比例很低，只占到位资金33.5%，容易导致后续运营中出现资金链紧张的情况。

三、西安城市综合体发展对策

针对目前西安市城市综合体开发过程存在的问题，笔者建议采取以下策略应对。

（一）遵循合理的开发程序

在需要更加注重资本运作和运营管理的城市综合体开发中，要求开发商应按照这样的程序进行：招商（与零售商等商家签好合同后）——设计（按零售商等商家的要求）——建设（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投资者投资购买）——物业管理（开发商或第三方）——长线经营——开发新项目。只有这样才能避免地产商所建的商业物业不能满足零售商需求而导致招商难、空置率高等一系列问题。

（二）加强政府宏观规划

政府城市管理部门和商业管理部门必须严把此类城市综合体项目的审批关，努力推动产学研相结合，充分利用西安高等院校、科研机构的研究实力，建立起商业饱和度指数评价体系，并认真做好城市商业饱和指数的测评工作，保证项目在数量和结构上的协调，避免造成重复建设、恶性竞争的问题。同时，城市综合体项目建设应该结合当地的风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统，避免同质化的情况发生，使城市综合体的发展真正与城市建设、城市经济的可持续发展相协调。

（三）科学地确定开发模式

目前，随着市场的发展以及开发商的成熟，越来越多有实力的地产商开始自持运营商业地产项目。其中万达集团首创的“订单商业地产”模式，该模式具有显著的优点是更有利于商业地产的健康发展，但是这种模式的缺点是建成的商业地产只能提供给特定的大型主力店商家使用。这样，地产开发的后期风险完全受制于主力店。一旦主力店经营不当，开发商的损失将更大。这就要求订单商业的开发商对于主力店的选择必须慎重，尽量选择国内外具有知名度的、并愿意长期合作的商业企业，尽可能规避潜在经营风险。

（四）拓展多个融资渠道

城市综合体的开发过程中资金链最为关键，一旦某个环节资金链出了问题，后果将不堪设想，因此亟需拓展多种融资渠道，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等，城市综合体开发的资金瓶颈有望得到解决。这其中比较成熟的应用是权益型REIT，权益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT发行受益凭证，募集投资者的资金投人商业地产项目的开发中，并委托或聘请专业机构和人员对该商业地产实施具体的经营管理。但是这种商业地产融资模式顺利运作的关键在于REIT的成立、REIT资金的募集以及聘请专业机构和人员对商业地产实施具体的经营管理等。

四、结语

城市综合体在国外作为一种非常成熟的商业地产模式，在我国目前还是处于发展时期，随着我国经济的发展和关天经济区的建设，西安城市综合体必将成为一种具有潜力的和稳定收益的物业类型。

参考文献：

[1]杨慎.中国房地产业现状及发展趋势[A].北京百年建筑文化交流中心.实战型房地产EMBA课程精选1[C].北京：清华大学出版社，2004.

[2]何艳、吴丰.中心城市商业地产发展机会分析.资源与人居环境，2004（5）

[3]胡昕.零售业开放与商业地产发展.商业时代，2005（23）

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关键词：城市综合体项目 风险识别 风险防范

一、国内城市综合体发展现状

国内城市综合体发展始于上世纪九十年代，最早出现的城市综合体是深圳国贸中心和北京国贸中心。城市综合体项目资源配置的综合性、开发技术和投资决策格外复杂，很多因素都会造成城市综合体建设的失败，比如没有提前预测好区域的经济环境，或者对于没有把握好行业的市场环境，或者对于项目规划的定位失误等因素都会给企业带来巨大的经济损失，整个区域系统的发展都会受到影响。

二、国内城市综合体发展面临的风险

在城市综合体巨大光环的吸引下，城市经济发展之间的竞争愈演愈烈，各地政府推波助澜，开发商积极性高涨，城市综合体也进入高速建设阶段。然而，并非所有城市商业综合体都会促进区域经济的发展。目前，国内城市综合体面临的主要风险：

1、项目财务与融资风险。耗费大量的土地资源是现在项目财务与融资风险综合体项目中最重要的问题。写字楼和公寓等产品售价相对不高形成的投资收益风险，不合理的估摸安排，开发周期长带来的投融资管理复杂、国家金融法律政策变化等因素，造成项目融资不足、资金运营失利、项目资金链断裂等现金流风险。

2、项目规划业态设计风险。项目规划如果不进行前期的市场调查，就会有悖于经济和人文环境，不根据市场方向，在产品的设计方就会有颇多问题。对于北京和上海等一线城市，综合体与区域及产业之间的关系不能忽视，要保证交通便捷，同时产业引入是否符合政府区域发展战略等。

3、市场竞争风险。市场竞争风险多种多样，有来自对手的竞争，也有建筑承包商、各类合作机构（包括政府部门）以及购房者、租户等的竞争博弈。

4、招商和运营风险。综合体项目的主要收益来自两个方面，分别是商业物业的租赁和长期经营积累的滚动收益，现在的城市综合体开发企业面临的一个相当严峻的风险就是招商过程中容易遇到瓶颈期、商业地产专业运营能力的局限性。

三、国内城市综合体发展可能遇到的问题

作为一种城市价值体系的运营模式，大型城市综合体资源的分配，复杂的技术和投资决策比房地产或房地产开发要高得多，势必意味着要承受巨大的风险盲目开发，可能遇到的问题有：

1、错估区域环境。盲目立项大型城市综合体，前期对于当地的整体区域环境和消费力判断不足、对于过去综合体成功经验简单的进行复制，没有进行详细的规划分析，同时对当地市场的发展过分乐观，都可能会造成后期运营管理不规范、后劲不足。

2、融资渠道缺乏，资金链紧张。投资规模大，投资周期长是综合体项目的重要特色，前期资金的充足投入是城市综合体成功运行的重点。但是后期融资渠道匮乏，加之国内金融体制尚不健全，可能导致开发商资金链紧张，影响城市综合体的后期开发。

3、缺乏成熟的配套环境。城市综合体作为一项系统工程，要求所在的系统范围内要有匹配的相关产业链，相关的金融环境、商业环境、消费能力等要匹配。但国内相关制度、法规及运营管理不尽完善，制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、管理等方面的支持，制约了城市综合体的良性发展和其在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。

四、国内城市综合体风险防范分析

风险防范是在一定的情况下为了减少风险因素产生的副作用而采取的一系列措施，通过预警性的防御措施，来降低风险事件的发生概率或预期损失，将风险进行缓解、回避、巧妙转移、积极应对，尽量减少项目实施过程中造成的损失。

1、项目财务与融资风险防范。酒店和写字楼投资的财务风险最为严重，融资费用过于高昂、销售回款难以回笼。可采取防范策略如下：（1）要进行现金流的计算和成本的核算：当形式有所变化，要积极地调整各阶段融资规划，寻找更多融资渠道，把融资的成本降到最低。（2）物业比例和户型比例要安排得当，物业商品的销售要多加思考和探析。（3）优先考虑销售物业的开发，后期开发的时候再考虑酒店和购物中心。

2、项目规划业态设计风险防范。业态组合设计需要制定合理的计划，要实现项目的最终商业价值一定要考虑功能的定位。风险防范策略如下：战略取胜的新思维方式；通过“设计方案的市场化”避免建筑设计与商业规划割裂。

3、市场竞争风险防范。国内目标市场存在着大量的市场风险，应依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等变化对项目的客户定位进行跟踪性判断和调整。将客户之间的关系分类并且归纳起来，将它与大众住宅市场客户的管理方式区分开来，在有限的经济条件中追求利益的最大化。

4、招商和运营风险防范：自持类物业在招商阶段对商铺的租金进行科学预测，提高项目的招商效率；适当引进顾问公司和招商公司，运营管理公司应该在项目设计阶段就参与进来，这样开发商在融资时更容易得到投资伙伴的认同。

五、国内城市综合体项目风险控制

1、进行充分的市场调研。城市综合体项目周围的环境对综合体项目产品的价值与价格有着很大的影响，因此，对城市综合体项目周边的人文环境、社会环境等进行充分的实地考察与调研，将作为决策的重要参考。

2、做好项目成本控制管理。根据形势变化调整各阶段融资规划，多渠道筹措资金，降低融资成本，防止资金链断裂等金融风险。科学确定物业比例和户型比例，并加强可销售物业商品的个性化定制研究，根据客户的具体需求，调整住房单元型户型比例和装修风格，进行个性化分批次定制。对于预付费客户给予优惠和提供个性化产品、定制化写字楼物业服务。

3、项目市场与竞争风险规避。建立客户关系档案，挖掘潜在客户的个性化需求，针对不同客户制定有别于大众住宅的管理方法和标准，对不同的客户需求进行等级划分，并进行一对一的服务管理。在管理成本允许范围内使客户个性化价值最大化。同时在正确定位项目市场的前提下，承受该项目的市场价格风险。

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近年来，XXX围绕“商贸兴区”战略，抢抓国家商务部、省商务厅对口帮扶机遇，坚持把加快商贸发展作为经济转型升级的重要支撑，不断优化政策环境和服务质量，全力推进商业综合体建设，城北商贸发展保持快速增长，成为推动全区经济持续、快速、健康发展的强大动力。

一、城北片区商贸发展现状

城北片区系老城区，是传统的行政、居住、商业区域，常住人口13万左右。该片区为广安形成较早的商业区，商业网点密集度高，目前商业主要以传统商业业态为主，现有各类商业零售网点15000个。其中，100-500平方米的零售网点60个，总营业面积2万平方米；500—1000平方米的零售网点20个，总营业面积1.5万平方米；1000-5000平方米的零售网点15个，总营业面积5万平方米，5000平方米以上的零售网点2个，总营业面积1.3万平方米。各类专业市场、批发市场5个，总营业面积3.6万平方米；标准化菜市场10个，总营业面积4.2万平方米。经营业态涉及综合百货、大型卖场、连锁超市、社区便利店、配送中心及交易市场等。

（一）商贸流通日趋繁荣活跃。围绕建设成渝经济区区域性现代商贸服务中心，以打造特色街区和城市商务、餐饮、娱乐、购物中心为抓手，加快建设大市场、发展大贸易、搞活大流通、促进大开放。好人家购物中心、苏宁电器、开发超市（龙马店）等各大商场超市紧抓消费热点，利用迎春购物月活动平台，广泛开展节庆、店庆等促销活动，产品展示日益频繁；组织举办各类车展近10次；抓好季节性消费，生活类商品销售异常火爆。2014年，全区实现社会消费品零售总额75.3亿元，增长13.1%。

（二）商贸载体日臻完善。城北餐饮、购物、文化商圈日渐成熟。以休闲风情为主的滨江路沿江带餐饮商贸初具规模，以城北体育场为主的环形休闲商圈建成，以龙马商业广场为核心的城北商贸中心基本形成，好人家购物中心、开发超市（龙马店）等136家店铺相继落户，营业面积达3.8万平方米。商贸市场建设加快，改造标准化菜市场20余个，新建或改造乡镇农贸市场7个、乡镇标准化屠宰场10个。目前，城北片区有新南门市场、麻柳湾农产品批发市场、鸿城现代大市场等各类综合市场9个，总经营面积近4万平方米，摊位1700余个，入场经营户1400余人，就业3200多人，市场年交易额达6亿余元。

（三）商业综合体建设进程提速。目前，城北片区已建成商业综合体2个：一是香江国际商业综合体，总投资3亿元，商业楼盘面积达2.5万平方米，均悦大酒店、洋河蓝色经典专卖店、君度休闲茶坊、金玉皇朝歌城、三七汽车、建材、餐饮等10多户商家已入驻营业；二是新天地商业综合体，投资9000余万元、面积10000余平方米，现已初步建成，由政府补助建设的占地5000㎡的广安电子商务集聚区已入驻、运营，目前，电商企业入驻协议面积已达2600㎡，入驻企业已有15户，年交易额近7000万元。香港明发集团建设岔路片区城市综合体、中国低碳中心建设白塔片区城市综合体，将有力提升城北商业规模和档次；已拍卖成功的浓洄古街商业区将成为广安城北的特色商业街区；投资5亿元的城北综合市场改造升级项目成功签约；广安外滩商业综合体项目已包装完毕，正全力招商。目前，广安区拟启动规划白塔片区、浦东商业广场商业综合体建设。

二、存在的主要问题

经过几年的发展，广安区城北片区商贸发展取得了一定成效，商业综合体建设也正阔步向前，但与广安区经济社会发展需求相比仍存在较大差距，主要表现在：

一是商业布局亟待规范。城北片区商业网点虽多，但由于城市规划和商业布局相对脱节和滞后，导致商业网点分散凌乱。近年来，虽对商业网点进行了规划，但组织实施仍有一定过程，商业网点布局实质还处于建设业主和经营者自发状态，缺乏科学性、前瞻性，商业网点的辐射效应和带动作用未能有效显现。

二是业态集聚功能不强。城北片区现有商业网点档次参差不齐，分散弱小、业态单一、特色模糊，缺乏大型商贸基础设施，核心商圈难以形成，已建商业综合体内部功能尚未有效互补；建设中的电子商集聚区，缺乏带动能力强大的企业，引领能力不足，辐射面较窄，企业受资金、成本等市场因素冲击较大。

三是自然灾害影响较大。城北片区绝大部分商业网点处于水淹区，近几年广安区连续遭受特大洪水，给城北临街商铺造成了严重的经济损失。出于对未来发洪水的不确定性和担忧，城北商铺的经营者改造升级店铺的愿望不强烈，一定程度上影响了城北商贸发展。

三、下一步工作的思考

广安区行政区划调整后，工业片区基本划到了前锋区，重新构建工业体系对广安区来讲将是一项耗费时日、需要大量财力投入的过程。因此，商贸快速发展在广安区经济平稳健康发展中的地位日益突出。下一步，将按照区委区政府确定的发展规划，商务部门将积极引导城北商业企业用活用足中、省、市扶持商贸流通业发展的各项优惠政策和扶持措施，准确把握内外贸扶持流通政策和支持方向，在城北片区积极构建综合服务功能完善、商业特色突出、文化内涵丰富的城市商业格局，培育多元化的商品经营主体和多样化的经营形式，激活人气、丰富商气、带来财气，实现传统经营模式向新型现代流通模式转变，促进广安区现代商贸流通业加快发展，

（一）规划城市商业布局，优化商贸流通体系。一是科学制定发展规划。按照商务部“科学编制商业网点规划，确定商业网点发展建设需求，将其纳入城市总体规划和土地利用总体规划。各地制定控制性详细规划和修建性详细规划时应充分考虑商业网点建设需求，做好与商业网点规划的相互衔接”的要求，坚持将商贸发展与城市建设同步规划，把商业综合体规划与国民经济发展规划、城市总体规划结合起来，与产业、交通等专项规划结合起来，着力发展标准高、定位准、功能齐全、布局合理的商业综合体，提升城市品位，带动现代服务业发展。二是加快布局城北商业网点。规划“一圈一带一特一体”城区商业布局。一圈：打造龙马商业广场和城北市场核心商圈，以“好人家购物中心”为依托，招引1-2户大型百货企业落户，带动以百货业为主的龙马商业广场核心商圈的尽快形成。一带：打造城北滨江路餐饮休闲娱乐带，着力打造水上鱼类饮食文化，带动水上餐饮、娱乐产业发展。一特：规划打造浓洄古街商业特色街，将其建设成为广安最具特色的城市商业服务区。一体：建设香江国际商业综合体，重点打造以休闲经济为主导的城北片区首席高档、时尚都市休闲娱乐街区；建设新天地商业综合体，打造家电、汽车零配件批发零售、展销、博览等多功能一体的商贸城，打造一个高起点、高品味的大型电器、汽车零配专业广场，配套发展餐饮娱乐、文化休闲等，提升区域整体商业气氛；盘活浦东商业广场商业综合体。三是加快现有商业网点升级改造。以北街、水塘堡等步行街为突破口，不断完善城市商业相关配套设施建设，对现有商业网点实施提档升级，从店堂装修到服务质量，逐步提升消费档次，形成消费潮流。四是打造新的商贸增长点。结合棚户区改造，规划建设橡皮沟、龙城名都等商业综合体，在胥家湾规划建设大型综合专业市场；加快社区示范商业建设步伐，大力发展一批民生性社区示范商业连锁店、便民超市、放心店等，强化社区服务；加快电子商务、现代物流等新兴先导型服务业发展，使之成为社会消费的一大新亮点。

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关键词 商业地产 项目开发 成本控制

近些年来，我国经济快速发展，人们生活水平得到了显著提升，商业地产的出现正好顺应了时展的潮流，可以满足个性化和多元化的商业需求。商业地产项目开发是一个周期较长的系统工程，科学合理的成本控制是管理工作的重要环节之一。在我国商业形式和消费需求更加多元化的社会背景下，对商业地产项目开发的成本控制体系进行深入探析，从而促进现代化商业综合体的顺利开发具有十分重要的现实意义。

一、商业地产项目开发的成本控制基本内容概述

近些年来，由于其投资风险较小、可以满足市场化的消费需求、可以带来持续性的资金收入等市场优势，商业地产项目在房地产市场所占的份额不断增加，商业地产项目开发企业之间的竞争愈加激烈。商业地产项目开发成本控制是基于降低项目开发成本、提升地产企业综合实力的一种企业管理战略，是商业地产项目管理的一个重要环节。通过科学合理的成本控制，可以显著降低商业地产项目的投资成本，从而显著提升商业地产项目的利润空间，有助于企业“利润最大化”战略目标的实现。商业地产项目不同于住宅地产项目，其经营管理模式和营销模式具有本质上的差别。因此，商业地产项目开发的成本控制要求对项目的全过程和各环节进行全方位的控制管理，强调管理流程和管理工作的精细化和目标化。首先，应该结合市场经济发展趋势和地域性消费需求确定商业地产项目的开发预算，即成本控制管理的目标。其次，应该从项目设计环节出发，对商业地产项目开发的全过程进行科学合理的设计，精细化地控制项目开发所涉及的每个管理环节、各个管理部门及所有管理岗位，使成本控制措施落实到位，这样才能使成本控制真正发挥管理优势。最后，商业地产项目开发成本控制需要科学的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技术和财务管理模式对项目成本进行科学化、规范化、定量化、系统化的管理，才能真正使成本控制体系发挥效益，达成地产项目的低成本战略目标。

随着商业综合体的快速发展，我国商业地产项目的数量急剧上升，项目开发成本控制体系得到了进一步的发展与完善。但由于我国商业地产项目开发起步较晚，其成本控制体系并不完善，还存在一些矛盾和问题。例如，在商业地产项目开发成本控制过程中，目标成本控制意识较差、成本控制目标性不足、精细化成本控制模式不健全、信息技术成本控制意识较差等现象是普遍存在的。为了适应市场发展趋势、最大限度满足人们的多元化消费需求，需要对商业地产项目开发成本控制进行深入探析，从而在提升项目质量的同时降低项目投入成本，为我国商业地产行业乃至整个房地产行业注入可持续的发展活力。

二、商业地产项目开发成本控制的重要意义

随着我国经济市场商业形式的多样化和人们消费需求的多元化，商业综合体的数量显著提升，在促进我国经济发展、促使商业市场资源最优化利用等方面发挥了不可忽视的重要作用。对商业地产项目开发的成本控制进行深入探析，从而逐步完善商业地产项目开发成本控制体系，不仅是提升地产开发项目综合竞争力的现实需求，也是促进我国商业地产行业可持续发展的客观需要。一方面，商业地产项目不同于住宅地产项目，在提供更多的就业机会、促进市场消费多元化、合理分配市场资源等方面具有不可忽视的重要意义。不断深入探析商业地产项目成本控制体系有利于促进我国地产项目可持续发展，具有非常重要的社会效益和宏观经济效益。另一方面，近些年来，由于国家购房政策的影响，许多企业转向商业地产的投资与开发，尤其是商业综合体，具有广阔的应用前景和巨大的经济效益。不断深入探析商业地产项目开发成本控制体系可以降低项目的投资成本，从而降低企业的投资风险，是提升企业综合竞争力的现实需求。

三、商业地产项目开发的成本控制方法分析

（一）精细化成本控制体系的应用

商业地产项目，尤其是商业综合体项目的开发需要投入数量巨大的资金，开发过程的经济收支环节较多，成本控制的难度和广度极大。因此，只有采用精细化的成本控制体系才能真正使成本控制发挥作用。首先，应该强化项目开发相关人员的精细化成本控制意识；逐步使精细化管理融入企业文化，成为企业项目开发过程的一种管理新常态。其次，商业地产项目开发成本控制是一项系统化工程，成本控制所涉及的环节很多，必须对项目开发的全过程、各环节的经济活动进行精细化的监控管理，通过集中招标的方式确定项目原材料的供应商家、选择高素质的施工团队、制定最优化的销售计划等都是成本控制过程中需要重视的环节。最后，精细化管理是需要建立在高效流通的开发信息的基础上的，采用先进的精细化管理手段和技术是十分必要的。

（二）目标化成本控制体系的应用

商业综合体是商业市场形式多样化和消费需求多元化趋势下的经济产物，因此，商业地产项目开发成本控制需要以市场信息为导向。近些年来，以市场为导向的目标成本法研究不断深入，在商业地产项目成本控制过程中采用目标成本法可以获得较好的经济效益。一方面，商业地产项目开发过程中首先应该尽可能全面地搜集市场信息，通过分析和整合处理而确定项目的开发成本，即确保项目开发预算的合理性；另一方面，在确定的成本控制目标的基础上，应该结合企业的资源和管理现状，先从设计环节出发，对项目开发所涉及的商业选址、原材料采购、建筑结构设计、施工招标、客户定位、营销管理等各环节进行合理的设计，尽可能从初始设计环节降低投资成本，以市场信息为导向来提升商业地产项目的先进性。

（三）科技化成本控制体系的应用

商业信息在促进企业发展过程中所发挥的重要作用是有目共睹的，随着信息技术和数字化技术的快速发展，在成本控制环节中，采用科技化成本控制体系可以获得很好的经济效益。尤其是近些年来，BIM技术快速发展，应用于地产项目开发过程中发挥了巨大的应用效益，进一步扩大信息化和数字化成本控制体系的应用范围符合现代化地产行业的发展需求。一方面，应该结合商业地产项目开发需求建立完善的信息化成本管理平台，确保开发信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技术可以对地产项目的外观、内部结构、空间布局、施工以及后期维护进行模拟设计，这样可以显著降低设计成本，从而缩短开发周期，确保商业地产项目顺利开发。

四、结语

近些年来，我国国民经济水平显著提升，多元化消费需求显著增加，商业地产项目在促进商业市场资源优化利用、最大化满足人们的多元化消费需求等方面具有十分重要的作用。在这样的发展背景下，采用系统化的成本控制体系对商业地产项目开发过程进行精细化管理十分重要。因此，项目管理人员应该与时俱进，不断创新与发展商业地产项目成本控制体系，致力于为我国商业地产行业的发展注入源源不断的活力。

参考文献

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[关键词]发挥新消费 ;培育新供给新动力

中图分类号：F047.3 文I标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）28-0285-02

当前，我国重要城市经济发展逐步进入新旧动力转换的关键期，经济增长由投资拉动逐步向消费驱动转型，传统消费提质升级，新兴消费与生产、科技、文化融合发展，新消费成为引领经济结构性变革的关键力量和推动经济增长的新动力。“十三五”时期，社会发展应抓住新消费变革的历史机遇，积极落实国务院《关于加快发展生活业促进消费结构升级的指导意见》、《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》，着力培育壮大新消费需求，加快形成发展的新动力是摆在各级政府面前一个重要课题。近年来，杭州市政府十分重视新消费增长点，笔者通过对杭州市政府相关部门、大型商场、部分企业单位等的走访调查，并与有关专家的研讨，经综合分析，对加快培育形成城市新供给新动力有一些初步的思考。

一、杭州市消费升级的现状与特点

2015 年，杭州市社会消费品零售额为4697.23 亿元，比2010年增长99.0%，五年年均增长14.8%，而同期GDP 年均增长9.1%，消费对经济增长的贡献度明显增强。总体来看，模仿型排浪式消费阶段基本结束，个性化、多样化消费渐成主流，消费升级步伐加快，新的消费格局正在形成。

（一）从消费阶段来看，由生存型消费逐步向发展型、

享受型消费转变。2015 年底，杭州人均GDP 超过1.8 万美元，进入富裕国家水平和“富日子富过”的消费阶段，居民消费观念发生巨大变化，居民收入中用于即期消费的比例逐步提高。“十二五”期间，杭州市消费品零售总额年均增长率（14.8%）、个人消费贷款年均增长率（14.6%），远远高于城镇与农村居民人均收入年均增长率（7.66%、9.16%），显示出消费者正从满足基本生活需求的生存型消费，向主动超前的发展型、享受型消费转变。

（二）从消费热点来看，由商品消费逐步向服务消费转

变。根据国际经验，当收入水平达到6000 美元以上，人们更加关注自身健康、生活品质与精神追求，对休闲娱乐、文化旅游、信息通信等需求明显提升。2015 年，杭州市居民在交通通信、教育文化娱乐和医疗保健等服务消费日趋旺盛，支出占总消费支出三分之一。居民消费的热点不断扩大到绿色环保、信息电子、旅游休闲、文化体育、教育培训、健康养老、家政服务等领域，电影票房、艺术品交易、语言培训等收入规模都居全国城市第三。新的消费形式与消费业态层出不穷，如健身、跑步、自行车等新兴体育消费日益受到青睐。

（三）从消费内容来看，由大众消费向品质消费、个性

消费转变。消费者更加注重品质、时尚、绿色消费，个性化消费需求快速增长。进口食品、婴童产品等高品质产品持续旺销，跨境购物井喷式增长，跨境电商综试区成立1 年进口商品超过40 亿元，跨境备案企业2381 家，网易考拉、速卖通等跨境平台快速发展。根据淘宝的《海淘十年报告》，杭州消费者海淘成交额位居全国第三。H&M、ZARA、优衣库等国际快时尚品牌纷纷入驻杭州，瑞典IKEA、韩国modernhouse、日本NITORI、法国Habitat 等全球四大知名家居店进入杭州。生态有机、非转基因、低糖等绿色饮食理念越来越深入人心，空气净化器、净水器、绿色家电、绿色建材等有利于节约资源、改善环境的商品消费呈增长态势。自由行、自驾游、城市休闲、民宿、主题酒店等渐成旅游主流，出境游、定制游、邮轮游等高端化、个性化旅游发展迅速。携程网数据显示，2015 年杭州市私家团出游同比增长超过35%。

（四）从消费方式来看，由线下向线上线下融合转变。

电子商务等新型消费业态，不断分流传统实体销售市场。2015 年杭州市百货业销售增长6.8%，超市业增长3.1%，世纪联华、麦德龙、家乐福等三大超市销售额同比增幅均为负数。而同期网络零售总额达到2679.83 亿元，增长42.57%，占消费品零售总额的57.05%。线上线下相融合的O2O 消费模式，催生了团购式、体验式、上门式、配送式等线上到线下融合新业态。支付宝、微信支付等移动支付应用的普及，以及大众点评、滴滴打车等APP 的推广，使得O2O 线下消费、在线支付成为常态。蚂蚁金服的“2015 年支付宝年度账单”显示，杭州消费者线上点餐外卖、手机打车均排名全国第一。

（五）从消费领域来看，由传统消费向新兴消费转变。

随着物联网、大数据、云计算等技术广泛应用，“互联网+”催生更多新模式和新业态，信息消费等成为消费增长的新兴领域。智能手机、平板电脑、互联网电视消费量大幅增加，可穿戴设备、智能家电等新型信息产品成为新的消费热点，网络视频、网络游戏等信息服务快速增长，手机游戏和手机阅读增长迅猛，2015 年动漫节现场交易消费金额就达54.92亿元。据《中国互联网消费趋势报告》，杭州互联网视频、漫画、同人文、游戏等衍生产品消费额在全国城市中排名第五。同时，互联网汽车、互联网家政、互联网教育、互联网医疗等领域全线突破，网络服务消费加速发展，智慧生活引领消费时尚。

（六）从消费场所来看，由单一消费向综合体验转变。

居民对消费的需求不仅仅满足于购物，更追求综合的体验与休闲娱乐。传统市场由于功能、环境升级不足，销售逐步萎缩，如杭州大厦营业收入、利润、单店效益从多年排全国同类商场第一变成近三年连续大幅下滑;全市293 家专业市场销售收入仅微弱增长。而大型的综合体提供吃喝玩乐游购娱等“一站式”购物消费体验，得到快速发展。目前，杭州已建成商业综合体29 个，在建30 个。西溪印象城、城西银泰城经营业绩大幅攀升。同时，便利店、快餐店、美容美发、农贸市场、家政、维修等连锁社区型业态，也随着居住区增加而快速增长。

二、杭州市促进消费升级存在的问题

杭州市释放新消费培育新动力，面临着消费主体、消费供给、政策体系、消费环境、管理机制等方面的瓶颈问题。

（一）优质消费供给不足。无论在商品消费还是服务消

费均存在优质消费短缺，高端化、品牌化、个性化供给不足、供需失衡。企业产品创新、工艺创新、商业模式创新能力不够。在教育、医疗、健康、养老等服务消费领域，公共投入与市场化水平存在“双低”，导致海外留学、海外代购、海外就医大量产生。医疗服务方面，看病难问题依然存在，高端医疗机构少，难以适应高端服务需求快速增长。

（二）政策体系支撑不够。一是财政扶持政策与消费升

级不匹配，缺少如“十城万盏”等引导绿色消费的消费补贴制度，补贴往往给生产企业而不是消费者;存在着重商品消费、轻服务消费的现象，缺少支持服务消费的财政政策。二是消费金融不发达。目前，各家银行除住房、汽车消费贷款这两种消费信贷业务以外，其他信贷品种较少，贷款数量不大。个人信贷业务手续繁琐，信贷利息偏高。同时，适应新消费的金融产品与金融服务创新不足，无法满足企业与消费者需求。三是服务消费缺少质量标准，导致消费服务参差不次。

（三）消费环境有待改善。一是商贸设施建设缺乏统筹。

商业网点建设规划制定缺乏统筹机制，全市商业网点发展不均衡：部分区域商业综合体过剩;部分新建社区商业网点少、业态不丰富，部分开发区、园区等商业配套不完善，农村商

业配套落后。二是消费投诉增多。2015 年，杭州市共收到举报投诉咨询总计198150 件，同比增长64.09%。商品质量问题特别是食品安全问题、网络消费、跨境消费、服务消费成为消费者投诉的热点，农村消费产品质量问题严重。一些生产者与经营者缺乏法治意识、诚信意识，消费维权寻求补偿难。

（四）管理机制尚不完善。一是缺少与新消费相匹配的管理体制。消费涉及领域广、部门多，消费相关主管部门又存在着职能交叉、重复等情况，不能有效统一管理消费促进工作。二是服务消费没有纳入发展目标。2016 年，北京市提出商品消费与服务消费总和力争突破两万亿元的目标，同时将服务消费的增长作为拉动消费增长的主要动力。而杭州市消费增长目标还仅限于社零总额。三是统计监测体系不够完善。北京市建立了以最终消费支出为统计方向的统计监测体系，对服务消费专门制定一套新的指标体系，真实反映了社会消费水平。杭州市消费统计没有囊括服务消费，无法全面反映社会消费真实情况。

三、加快释放新消费培育新动能的相关建议

新常态下促进消费升级，激发新消费的新动能，必须立足实际，综合施策，建立全面促进消费升级的新机制。

（一）逐步提高消费能力。一是着力提高居民收入。加大力度推进居民增收，建立稳定的收入增长机制，稳步提高最低工资标准及养老金，保护居民财富性收入。二是加大政府采购力度。加快事业单位市场化转制步伐，在教育、就业、医疗卫生、文化体育及决策咨询等服务领域，进一步提高政府向社会购买服务比重。三是进一步推进新型城镇化建设。加快中心镇、中心村建设，鼓励农业转移人口、外来人口在四县（市）入户，带动提升购买力。加快农村产权制度改革，加大农村宅基地流转力度，推进农村土地整理，逐步把固着在集体土地上的财产转化为货币化收入。

（二）加大优质产品与服务供给。一是丰富服务供给层次，满足多样化服务消费需求。注重服务市场细分，建立多层次的市场供给。通过以政府为主提供基本公共服务，保障低收入群体的教育、医疗等基本需求;通过市场化手段，满足中高收入群体层次高、个性化强的旅游、保险、美容、健身等服务需求。二是实施产品品牌提升工程。强化农产品、食品、药品、家政、养老、健康、体育、文化、旅游、物流等领域关键标准的修订，严格行业准入门槛;鼓励服务企业建立企业标准、行业标准。加强企业产品创新、工艺创新，鼓励“老字号”提升品牌价值。三是深化跨境电子商务综试区建设，积极向国家争取优惠政策，加快进境免税店落地，合理扩大免税品种，增加免税购物额，方便国内消费者在境内购买国外产品。

（三）加大政策支持力度。一是健全促消费政策w系，促进服务消费稳定增长。将家政、养老、教育、保健等服务消费纳入政策支持范围，健全促消费政策体系，引导服务消费稳定增长。二是推动民资外资进入服务业领域。一方面积极向上争取下放服务业领域的投资审批权限;另一方面，加大审批项目的服务与跟踪，加快民资和外资进入教育、医疗、文化和养老领域。同时，在土地使用、人才引进等方面予以支持，调动民间资本和外资进入的积极性，满足多样化的服务消费需求。此外，建议加大《国务院办公厅关于印发国民旅游休闲纲要（2013-2020 年）的通知》（〔2013〕号）贯彻力度，稳步推进全市国家机关、企事业单位加快落实带薪休假和职工疗休养制度。

（四）拓宽居民消费融资渠道。鼓励金融机构扩大消费信贷业务，完善配套措施，加强消费信贷宣传，转变消费观念，促进居民消费。一是借鉴国外经验，实行政府贴息、低息等特殊信贷鼓励政策，切实降低过高的信贷消费成本，提高消费信贷吸引力。进一步放开消费金融公司，支持杭银消费金融公司简化贷款手续，放宽贷款条件，扩大贷款对象，让更多的普通居民有资格贷款消费。二是完善消费信贷法律法规，为在杭金融机构开展消费信贷业务提供法律政策支撑，完善个人信用制度，提高个人失信成本，完善消费信贷信用环境。三是进一步加大宣传力度，改变消费者传统消费观念，营造良好的信贷消费环境。

（五）统筹规划建设商贸设施。重点抓好商业中心及商业综合体合理布局，补齐开发区、新城、城市新建区域、社区、农村商业网点及基础设施短板。一是编制全市城乡商贸设施发展规划，完善商业网点规划布局。建立重点商贸项目规划建设的听证制度，引导投资方向，合理控制中心城区商贸综合体、市场数量，积极鼓励特色街区、社区商业等项目建设。二是规划建设大型综合主题类项目。大型主题类消费项目投入大、综合带动性强，杭州缺少如迪士尼、长隆旅游综合体等投资数百亿元的大型主题类消费项目，应积极规划、引进、建设相关项目，形成新的消费区域和新的消费热点。三是合理布局商业中心。按照《杭州市城市规划公共服务设施基本配套标准》，促进开发区、新城、城市新建区域、社区等商业配套升级。完善农村商业配套，推进农村电商服务网点建设，打造城乡一体现代化流通体系。

篇6

关键词：轻资产；盈利模式

一、万达轻资产模式概述

在轻资产模式下，万达只负责项目的拿地选址、建设、招商和运营管理等，利用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统和电子商务系统。项目费用由投资方承担，物业所有权归投资方，另外资方获得资产的全部增值收益，租金净收益按比例在万达和投资者之间进行分成。

二、万达转型轻资产战略原因

首先，万达原有的商业模式已难以适应激烈的竞争。目前，各大购物中心、综合体开始趋于饱和，各类商业体间竞争压力大，但维持运营的各项支出和成本仍存在，且保持在较高水平，仅靠物业销售和租赁收入难以继续支撑商业项目的运营。另外，随着土地价格不断攀升和土地资源有限性，低价拿地机会越来越少，拿地成本也在逐渐增加，万达原本低价拿地的优势逐步丧失，同时近几年规模扩张，集团管控成本也在加大，造成了万达资金压力增加。其次是招商方面的困局。万达广场原有业态渐渐过时，不能满足当下消费者的消费习惯和需求，导致品牌进驻渐显疲态；而越往三四线城市发展，投资商和各大品牌出于对当地消费能力的顾虑，招商难度加大。

这些因素的综合作用触发了万达的转型。

三、万达轻资产与重资产模式的对比

以下剖析重资产模式下万达在多个方面存在的不足导致发展受限，并分析轻资产模式能给其盈利模式的转变带来的帮助。

1.财务状况方面：

（1）重资产模式。该模式下，在一个城市综合体的筹建过程中，利用物业销售的回笼资金偿还项目建设的银行贷款后，剩下一部分投入到万达广场和酒店，维持其经营的各项支出，另一部分以现金的形式流出作为下一个城市综合体的启动资金，通过完成上述循环来支撑下一个项目建设开发，最终实现万达广场的持续扩张……

但现实条件下，万达商业的投资规模大，扩张速度快，维持万达广场和酒店的运营的资金需求很大，而物业销售和租赁产生的资金有限，不足以完全支撑下一座城市综合体的建设。唯有把已建好的万达广场以资产的形式抵押来获得贷款，并结合经营所得作为启动资金，支持下一个城市综合体的开发。

从上表1万达商业资产负债表提供的数据来看，从2011年至2015年万达的资产负债率都处于较高水平，2015年的70.93%比前几年有明显回落趋势，但相比于房地产行业平均负债率65%仍处于较高水平。分析有息负债结构可以发现，在万达高达1742亿元的有息贷款中，除72亿元债券采取担保方式外，银行及其他借款大部分采取资产抵押的形式，抵押的总资产高达2780亿元，若不能及时、足额偿还债务，将面临抵押权人依法对资产进行限制或处置的风险。

另外，万达流动资产占流动负债比重近年来有所下降，说明企业的资金周转速度放缓、变现能力较差的趋势。

（2）轻资产模式。轻资产模式下，建设运营万达广场项目的资金不再来自销售物业产生的现金流和抵押贷款，万达商业只要凭借自身品牌及管理运营的优势吸引投资者，获得外部资金的支持，就可以缓解资金压力，并保持万达广场的持续扩张。

万达稳升是由王健林控制的公司通过层层嵌套把第三方支付平台和第三方融资平台筹集资金设立而成的有限合伙企业，资金来源一是通过互联网平台向个人投资者即散户募集的资金，二是来自机构投资者的资金。虽然这两类资金还是以债务的形式存在，但是对抵押物的要求发生了变化。

轻资产模式下，万达商业项目的资金来源是“明股实债”。仔细研究万达商业和万达稳升签订的合作条款，相关轻资产项目的退出途径包括REITs上市、万达商业回购以及转让给第三方等方式，并未写明是由万达商业或其下属公司回购。因此，这些“明股实债”可以不以负债的形式体现在公司的财务报表里，这就大幅降低了万达商业的负债水平。

把轻资产项目以股权形式并入报表，负债并没有增多，但通过增加净资产的方式增加了总资产，降低了资产负债率，从而改善了万达商业整体的财务状况。

2.现金流方面

（1）重资产模式。从表2来看，2011年至2014年万达的经营活动现金净流量有明显下滑趋势，虽在2014年略有增长，但仍难掩其经营现金流日益萎缩现状。而随着近年来万达商业地产规模迅速扩张，需要更多的资金支撑，投资活动现金净流量整体呈上升趋势，尤其是2014年的投资活动现金流量净额就高达456.99亿元，比上年同比增长92.15%，这就给万达商业的现金周转带来巨大压力。

（2）轻资产模式。轻资产模式下，万达商业会成为商业地产服务的提供商和运营商，通过引入第三方投资者来筹集商业地产开发、建设资金，万达提供拿地、开发、招商和运营服务。如此一来，筹资压力迅速减小，缓和了现金流压力，并且降低筹资风险。从表2可以看出，万达于2015年初宣布转变轻资产模式后，融资活动产生的现金流量净额大幅度减少，说明融资压力变小，而投资活动产生的现金流并未减少，说明并未放缓万达广场项目的建设，万达利用第三方资金进行扩张初见成效。

3.盈利水平方面

（1）重资产模式。商业地产回报周期相较住宅来说一般较长。重资产模式下，采取的是物业销售来维持现金流的“以售养租”模式，即万达通过自身的资源与品牌优势低价拿地，借助万达广场和配套公寓、写字楼、商铺等物业，通过土地升值为可售物业，并将其以高价销售，获取差额收益，利用回笼的资金维持项目运转。这就导致了万达商业对于物业销售的依赖性极强。2011年-2015年，万达商业地产的营业收入分别是507.72亿、590.91亿、867.74亿、1078.71亿、1242.03亿元，其中来自房产开发和销售占比大概维持在85%左右，物业租赁和管理、酒店经营等比例甚少。说明万达商业的销售收入主要是物业销售带动。而当房地产市场出现波动，万达营业收入也会受到巨大影响。

与此同时，万达每年的费用支出与同行业相比也呈现出较高的水平。从销售费用率看，2011年至2015年上半年，万科、华润置地、世茂房地产的销售费用率皆维持在2%-4%，而万达在5%以上，2014年上半年甚至高达9%。从管理费用率看，2011年至2014年间，万达维持在6%左右，仍处于行业较高水平，说明万达商业管理成本控制能力很弱，管理效率有待提升。

（2）轻资产模式。轻资产模式有利于万达盈利方式的转换，并构建多元化盈利生态模式。

首先，促进商业物业的盈利方式转换，提升净资产收益率。重资产模式下万达作为资方开发建设及运营万达广场，主要利润来源是物业销售及租金收入。而轻资产方式下，通过管理运营和品牌输出，盈利则依靠建设、运营管理服务等管理费用以及相关知识产权的许可费。前者属于投资权益，后者是由于管理服务，盈利方式发生改变。

其次，有利于构建多元化的盈利生态模式。在管理和品牌输出收入外，万达集团旗下快钱金融作为基金管理人将可以向投资人收取一定的管理费。这就成为培育万达旗下快钱、众筹、私募等金融业务的发展的持续推动力，继而壮大了万达集团金融的板块。另外，在次过程中积累的资源和管理经验还存在助力延伸其他多元业务的可能。

四、轻资产转型面临的挑战

任何变革总伴随着大的风险。对于万达而言，这场以轻资产为名的转型，就是一场谋取新发展方向的变革，其中既蕴含生机，也面临各种挑战。首先，之前万达主要收入是来自物业销售和自持租金收益，但转型后收入主要来源是租金净收益，而且是需与投资方按3：7分成；但万达仍需投入建设、招商、运营管理的人力物力，到运营后期，资金缺口的风险可能会加大。

轻资产转型的变革在一定程度上丰富了万达的商业模式，稳定了收入来源，降低了投资风险，利用外部资金快速扩大规模，可以提高市场占有率。若未来轻资产模式能成功运用，万达商业会迎来更为迅猛的发展期，同时也能给其他房地产商谋求转型之路带来经验和启发。

参考文献：

[1]王冰凝.王健林详解“轻资产万达”[N].华夏时报，2015-04-27（021）.

[2]柏文喜.解读万达轻资产化的商业逻辑[N].中国房地产报，2015-02-02（B07）.

篇7

关键词：建设项目；环境影响评价；环评审批；环评监管

中图分类号：X820.3

文献标识码：A文章编号：1674-9944（2016）22-0057-03

1引言

目前，我国在经济发展的同时，面临着环境污染严重、生态遭受破坏等问题，治理污染、改善生态环境已经成为我国进一步发展所必须重视和解决的问题，而实施可持续发展战略，预防因建设项目实施后对环境造成不良影响，成为我国解决环境问题的重要前置措施。自2003年9月《中华人民共和国环境影响评价法》开始实施，我国的环境影响评价制度基本确立，环保部门通过环境影响评价审批对建设项目进行管理的制度开始实施。环评制度运行十余年来，随着天津经济的发展和社会环境的变化，环境影响评价在实施过程中暴露出了众多的不足，如相关法律标准适应性较差、公众参与力度不足、违法处罚力度不够等。因此，环境影响评价制度仍需进一步进行升级优化，适应我国社会和经济的高速发展，适应我国环境保护的新局面。

2我国及天津市建设项目环境影响评价发展历程及现状

环境影响评价的概念在我国最早始于20世纪70年代，1979年我国公布试行了《中华人民共和国环境保护法（试行）》，其中第六条、第七条对建设项目环境影响评价和“三同时”做出了相关规定，标志着我国初步实行建设项目环境影响评价制度，天津作为当时的北方工业中心、沿海开放城市，是最早一批开始实施环境影响评价的城市之一，但是在之后的一段时间内，环境影响评价也只是作为一种辅助手段，天津市环保部门对建设项目的前置管理更多的需要依靠环保措施的审批，当时的环境影响评价主要关注的辐射面还相对较窄，主要包括工程性质、建设依据、建设地点、建设内容、建设面积、投资情况、产品情况、工艺流程、污染物排放情况、污染治理措施等。而1998年国家颁布的《建设项目环境保护管理条例》是建设项目环境影响评价及“三同时”管理的重要法律法规，标志着我国建设项目环境影响评价进入新阶段，尤其是此法规第一次是较为详细地规定了环境影响评价的相关制度，包括分类管理、报告书内容、审批权限、法律责任等。1999年环保总局又《关于执行建设项目环境影响评价制度有关问题的通知》，进一步说明了建设项目的范围、审批权限、环境影响评价的管理程序、相关收费等问题，并公布了《建设项目环境影响报告表》（试行）和《建设项目环境影响登记表》（试行）内容及格式。随着建设项目环境影响评价法律法规，特别是指导性文件和标准文件的出台，天津市对建设项目的前置管理也开始更多地依靠环境影响评价制度，随着天津市经济社会的快速发展，环境影响评价所涉及的行业类别也从过去主要集中在工业企业建设和技术改造以及燃煤锅炉的安装使用，逐步扩展到餐饮业、娱乐服务业、医疗教育、城市基础建设等多个领域。2000年，国家了《关于建设项目环境保护设施竣工验收监测管理有关问题通知》，对建设项目环境保护设施竣工验收监测的工作流程进行了规范和说明，自此建设项目环保竣工验收的法规、标准、指导性文件得到完善，开工建设前进行环境影响评价，项目运行后对项目建设规模性质、环保设施、环保措施的环评一致性进行验收检查的体系基本形成，天津环保系统也开始越来越多地依靠环保竣工验收对建设项目进行管理，特别是“三同时”制度落实情况通过行政审批有了更好的把关。

到了2003年，国家颁布并实施了《中华人民共和国环境影响评价法》，此法是我国建设项目环境影响评价和规划环境影响评价的根本大法，也标志着我国环境影响评价制度的进一步完善和各项规定制度得到明确，环境影响评价的强制性得到进一步提升。天津市各区县环境保护局在这段时期内，也成立了专门的科室，主要负责建设项目环评审批、验收审批和“三同时”，相关的审批流程和工作细则、行政许可文书在这段时间内得到规范，同时对1998～2003年的建设项目环保审批进行了整理规范并及时上报归档。2008年《建设项目环境影响评价分类管理目录》颁布实施，标志着我国对建设项目环境影响评价实施分类管理，环境影响评价更加细化。2014年开始，随着简政放权、大众创业万众创新方针政策的提出，行政审批事项精简简化，部分行业类别的环境影响评价得到豁免，部分省级环境影响评价审批事项下放到市一级。2015年1月1日起，作为行政审批制度的试点省（市），天津市市级环境保护主管部门的建设项目环境影响评价审批和环保竣工验收审批职责划转到新成立的行政审批局，环境影响评价的审批与监管分离到两个行政单位。2015年《建O项目环境影响评价分类管理目录》的修订，以及2016年《中华人民共和国环境影响评价法》的修订，也是我国环境影响评价制度适应我国经济社会发展的需要，对新污染问题纳入和明确，对影响小的行业进行降级减轻企业负担，改革行政审批制度，增加环境影响评价登记表备案制度等措施，体现了当今我国通过环境影响评价制度实施建设项目环境管理的新思路新方向。

3新形势下天津市建设项目环境影响评价问题的探究

3.1环评相关法律法规适应性的问题

随着我国经济和社会的变迁，环境影响评价相关的全国性法律法规在一些地区或者某个层面上难以适应时代的发展，特别是具体到经济高速发展、产业结构不断变化、居民环境意识不断增强、各种深化改革的政策和规定不断落地的天津市，环评法律法规的适应性问题变得越来越突出，造成了建设单位疲于应付较长时间的环评和行政审批流程，同时也增加了经济负担，审批部门和监管部门工作量大、重复劳动、行政资源浪费。以餐饮业为例，近年随着天津的城市发展和经济建设，大型的商业综合体或商业居住综合体如雨后春笋般不断建成投入使用，很多大型餐饮企业，特别是连锁企业选择在综合体内开店，一个综合体内汇集了十几家甚至几十家餐饮企业，综合体内物业公司会为各家餐饮企业配备符合国家标准的油烟净化器、统一与有专业资质的餐厨垃圾处理公司签订《餐饮废弃物处理协议》，各家餐饮店铺产生的含油废水也会经过大厦统一的隔油池进行处理。可以说综合体内的餐饮企业，由于有大厦物业统一管理，各项环保措施落实情况基本都非常理想，统一的大型专业隔油池的处理效果也很好，噪声问题也几乎没有，但是按照现行的《建设项目环境影响评价分类管理目录》，这类项目是需要办理环境影响评价审批的，部分超过六个基准灶头的项目还需要找环评公司编制环境影响评价报告表。各家餐饮企业需要分别办理环评审批，开业后还要进行竣工验收，就算是2016年9月后登记表类改为备案，建设单位仍然需要投入大量精力办理手续，承担监测费用，报告表类项目还需要承担不菲的环评费用。以天津市某中心城区2010～2015年间的数据为例，在这6年间共进行了413个建设项目的环境影响评价审批，其中商业综合体内餐饮企业环评审批数量为127个，占所有环评审批数的30.8%，占比非常大。而环保审批部门也要按照流程对同一个综合体的不同项目做大量重复性工作，同时环保监管部门也耗费了大量的执法成本。

3.2环评机构管理及环评报告质量的问题

2012年以前，在环评机构的领域中也许“红顶中介”是最严重的问题，但随着新任环保部长陈吉宁上任后，开始对“红顶中介”进行清理，这个问题得到一定程度的解决。但是就目前的实际情况来看，虽然表面上已经清理，但仍然存在着隐形“红顶中介”，环评的圈子相对固定，从业人员固定，此问题虽然有所好转但没有得到根治。现在的情况是，环评公司在全社会层面没有品牌可言，没有公众了解度，环评机构的目的依然是为了帮助建设单位通过环评审批，这也是建设单位的关注点，这个关注点没有变，那么谁通过审批的能力强，建设单位就会更多的选择这样的评价机构，环评机构是盈利性机构，实现利益最大化是目的，这就造成了环评机构为了盈利，在面对一些有问题的建设项目的时候，为了帮助建设单位通过环评审批，有的环评机构玩起智力游戏、打法律法规的球，现场踏勘不全面、公众参与造假等现象频出，使环评失去其应有意义。

另外一方面，环评领域在取消“红顶中介”推入到市场竞争后，发现环评公司融入市场经济中并不顺利，当“红顶中介”这个过去的价格上限消失以后，市场上整体的环评价格上升了，而环评报告的质量却并没有提升，环评这个相对封闭的领域并没有形成市场经济良性竞争。而环评费用的水涨船高，导致项目单位经济负担的增加，甚至导致建设单位不进行环境影响评价，未批先建，知法犯法情况的增多。

3.3环评中公众参与滞后和弱势的问题

目前我国环境影响评价相关法律法规中对环评中公众参与的规定要求相对滞后，没有较为明确的实施细则、公众参与的要素涵盖面相对较为狭窄、相关利害人覆盖面不全、公众参与的介入时间相对滞后等问题较为突出。公众参与中，公众需要有充分的时间了解项目情况和环境影响，需要有充分的多渠道了解项目情况，而不是只有一张施工现场的贴纸或者是在访问量只有几百次的公司网站上的公示，又或者是纸质报纸中缝上的几行小字说明。而在了解过后，公众也需要有多种方式表达自己的态度，而不是只有一张调查表。天津市的居民环境意识不断增强，特别是在城市的中心区，建设项目相对集中，容易产生环境和环境利益的诉求与冲突，这就更加体现现有的建设项目环境影响评价中公众参与急需改进和升级。

3.4环评审批权限与环保监管存在的问题

建设项目环评审批有其特殊性，不像有的领域的行政审批更多的关注点放在为建设单位服务上，环评审批更多是要对民众负责、对整体的环境质量负责。天津市自2015年实施行政审批试点改革后，环评以及竣工验收审批职权划转到新成立的行政审批局，原有的建设单位环评、“三同时”、竣工验收监管的职责依旧在环保局，新制度运行过程中，暴露出了审批部门一味提高审批速度服务建设单位，对新的环保法律法规掌握不及时、现场踏勘核实不全面程序倒置、审批要件不齐、公示程序倒置等现象屡有发生，增加了环境风险，增加了环保监管的难度等问题。

在两个单位的层面，虽然宏观的法律法规指导文件职责划分，但是到具体细节实施中，依旧存在职责划分不清和工作出发点上的矛盾。审批部门需要对企业实行一条龙服务，增加办件量，增加网上申报比例，减少办理时间。而环保部门则要对整体环境质量负责，减少项目环境事故发生的可能性，杜绝环境的发生，监督企业落实环保措施，尽职免责。

在建设单位层面，很多建设单位对相关环保法律法规并不了解，或者了解也并不重视，但是，几乎所有的建设单位，对能不能通过审批都非常重视，所以在2015年之前环保部门可以通过环评审批权、竣工验收审批权等对建设单位进行约束、提出相关环保措施要求，在项目建设前、建设中、建成后运行中对建设项目进行监管和法律宣传，节省了大量的执法成本，尤其是在避免轻微环保违法行为中起着非常好的效果。过去已经形成并运转成熟的审批登记、监查监管、法制宣传一体的工作方式的打破，带来的直接影响和产生的蝴蝶效应，造成对建设项目的环保执法成本在增加，协调环保整体工作的工作成本也在增加。

4完善天津市建设项目环境影响评价的建议

4.1增强环评法律适应性，出台地方细则

考虑到中国经济社会快速发展、产业结构不断调整以及地区发展的不平衡的问题，国家相关法律法规应该尽可能考虑到适应性问题，并且缩短环评法律法规的修订时间，让环评法律升级速度跟得上环境影响评价的变化跟得上环境新问题的变化。同时，地方上，出台相应的适合当地社会发展状况的地方标准，甚至像天津这种大型城市，中心城区和蓟州区这类城区应该适用不同的地方标准。延展规划环境影响评价囊括建设项目环境影响评价的思路，比如对商业综合体内餐饮业的问题，建议跟整个商业综合体环评一起囊括，不该做环评的不做，减轻企业的负担，减少政府行政成本，通过经济杠杆，让独门独院、临近居民生活区的餐饮企业支出成本增加，让更多的餐饮业集中在商业综合体内，油烟得到统一净化，含油污水统一经过隔油池处理，这样一来还能产生提升中心城区市容的连带效应。

4.2弱化环评审批，加强对环评机构监管及处罚力度

环评审批在环境影响评价中的强势地位得不到改变的话，环评机构为了通^审批而编制环评报告的局面就得不到改善。建设项目环境影响评价是为了预防环境污染，采取有效的环保措施，政府部门应该把更多的行政成本用在监管上，同时对未按环评报告落实环保措施的建设单位加大执法和处罚力度，对编写与实际情况不符环评报告的、环评报告公众参与造假等违法违规环评机构加强处罚力度，环境保护主管部门也应该加强对环评机构的管理和监督，制定相应的环评报告编制价格标准。

4.3完善细化公众参与制度

政府为公众提供了解和学习环境影响评价相关知识的平台，如行政许可大厅图书馆查阅、微信微博查阅，通过下沉到街道和居委会的方式普及环境影响评价知识，知识普及要考虑到受众人群的年龄构成，渠道多样化。完善公众参与制度，一方面是提前开展公众参与，让公众有足够长的时间了解和思考，另外一方面是表达公众参与态度需要便捷和多样化，特别是对项目持不支持态度的意见和公众意见没有被采纳的情况，应该有更为详细和严格地说明解释。

4.4环评审批与监管联动

在环评审批与环评监管分处在两个单位的背景下，应该加强部门间的联动，出台更具可操作性的细则。审批部门应该考虑到通过环评后建设单位落实环保措施的实际，也应该考虑到环保部门进行监管的实际。审批部门在适当的时间节点让环保部门可以介入到环保审批中，利用好审批权的约束力，实现高效环保监管，在节省执法成本的同时，也节省建设单位的时间和支出。

参考文献：

[1]周杰.环境影响评价制度中的利益衡量研究[D].武汉：武汉大学，2012.

[2]肖明新.从建设项目环境影响评价审批看我国的中央与地方职权划分[D].广州：中山大学，2015.

[3]胡恒波.浅谈环境影响评价审批是否是餐饮服务许可的前置条件[J].法制与经济，2013（8）.

[4]张容华.环境影响评价中公众参与的探讨[D].昆明：昆明理工大学，2015.

[5]王小雪环境影响评价中行政机关之职责研究[D].重庆：西南政法大学，2015.

[6]王辉民.环境影响评价中引入生态补偿机制研究[D].武汉：中国地质大学，2008.

[7]侯可斌，骆霄，李楠，等.环评公众参与信息公开方式调查研究[J].环境影响评价，2015，37（5）.

篇8

关键词：生态城市 人居环境 城市规划

中图分类号：X2 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）03（c）-0-01

“生态城市”这一概念，最早是在70年代，联合国教科文组织发起的“人与生物圈计划”研究过程中提出的。从近年来国内外对生态城市建设的探索和实践结果来看，生态城市的基本内涵应该是：经济发展、社会进步、生态保护三者高度和谐，把生态建设、环境保护、自然资源的合理利用以及社会建设有机地结合起来，通过统一规划、综合建设，孵化经济高效、环境和谐的生态产业，建设人与自然和谐共处的生态社区。我国自20世纪80年代开始生态环境建设的探索，近年来，吉林市把握其得天独厚的自然景观优势，在各类城市规划设计中均体现了“生态城市”这一理念，力求建立健康、休闲、可持续发展的人居环境。

1 “显山、露水”的城市景观

吉林市是中国北方著名山水城市，四面群山环抱，龙潭山、小白山、朱雀山、玄天岭环城而立，加上回转的松花江水，形成“前朱雀、后玄武、左青龙、右白虎”的山水格局。青山、绿水是吉林市得天独厚的标志性自然景观，也是城市空间景观构建的主体

要素。

1.1 城市空间的合理控制

吉林市由2002年6月开始进行《吉林市松花江滨水区总体城市设计及重点区段城市设计》，对松花江及沿江两岸的建设与发展方案进行了多次论证与咨询。

根据城市整体功能分区及现状情况，分为工业与环保、人文与历史、商业与文化、居住于生态及生活与科技五个功能区段。提出了“两岸互动、绿道渗透、开发移转”的设计理念，进一步强调了生态景观资源的保护和利用，凸显吉林市自然山水特色的魅力；其次强调对滨水区公共性的还原与营造，凸显健康导向下的吉林市滨水区活力。

1.1.1 空间控制及引导

沿江两岸的天际线由前景（表层）天际线和背景（纵深）天际线两部分组成：

前景天际线主要强调适宜的尺度和亲切性，注重与沿岸植被和水景相互协调，避免过大体量对沿岸人群的活动造成压迫感；背景天际线是以竖向构图为主，在体量和尺度上一般应当突出其挺拔、宏伟的气势。对于历史形成的前景天际线，宜在周围区域改造过程中形成变化丰富的天际线。

两岸互动开发，左岸高层临江，则右岸高层退后，两岸布置方式各不相同。天际线变化与山体和江水的转弯点呼应。

1.1.2 景观塑造

保护完整的山水、风水体系，强化山水之间联系，街头绿地、街区公园等带状绿地形成景观横向廊道，众多山体公园及各类历史文化遗存沿江两岸分布，成为两岸景观的主节点和次节点，最终形成沿江两岸的“一点多廊、穿江而望、山水相映、城掩其中”景观视廊系统。

1.2 滨江亲水空间的多样化开发

围绕生态、自然、现代、宜居的城市定位，打造滨水文化，提升滨水环境，努力创建功能完备，青山碧水的城市滨水空间这一主旨，吉林市于2001年组织编制了《“清水绿带”―吉林市松花江滨水区城市设计》，并与2002年实施，提升城市形象，丰富市民休闲生活。

“清水绿带”全长57 km，选择沿江用地开敞、现状景观较好、有人气聚集的滩涂地，规划主题景观节点，如江滨公园、青年园、国防园、温德游园等16个主题游园。如今，“清水绿带”已成为功能多样、设施完善、景色宜人、人气旺盛、深受市民喜爱的滨江公共休闲娱乐空间。

同时，规划保存、恢复、创造生物多样性的滨水自然生态环境，使沿江生态环境有机渗入城市空间，营造绿色、可持续发展的城市生态长廊。

2 森林科技谷，生态产业新区

《吉林高新技术产业开发区北部新区城市设计》

作为吉林省三大高新区之一，高新北区充分发挥技术优势，承接长吉图规划纲要赋予吉林市产业和科技创新高地的区域责任。

高新北区位于吉林市西北部，距老城区13 km，区内环境本底较好，现状用地以农田、耕地为主，其中分布大面积林地，树木质量较好；水塘及河道较多，有丰富的草地、季节性湿地。规划尊重大型生态背景，借助大片自然林地、水渠河道、东部山峦景观带、葡萄酒庄等优质资源，在尽量保持原貌的基础上进行改造利用，打造集“科研、生产、生活、游憩为一体的森林科技新城”。

3 生态宜居的活力社区

在房地产项目开发热潮下，吉林市引入了多家国内房地产行业中优秀的开发团队，如欧亚综合体、吉林万科城、恒大华府等。规划本着多元融合、精明增长的理念，进行大地块有序开发，集大型商业、人文居住、配套公建为一体的城市综合体，打造城市居所型综合社区，并带动周边地区有机发展，使土地利用率达到最大化。

在社区规划方案设计上注重区域自然人文条件，在设计中纳入人文内涵，开放的社区、封闭的组团，构建紧凑的、功能混合的、适宜步行的邻里关系；经济节能，低碳环保；将自然环境与人造社区结合成一个可持续的整体的功能化和艺术化的走廊，倡导“新城市主义”居住理念。

4 结语

规划师在城市建设中发挥着科学引导的作用，保护城市自然生态环境、资源，使其能永续提供人们世代生存和发展的物质基础，是当代规划师们义不容辞的责任和义务，是城市规划、建设的首要任务和工作重点。只有将环境、生态保护意识融汇到城市规划建设全过程，并积极采取措施加以保证，付诸实施，才能为城市的经济、社会可持续发展奠定基础和创造条件。

参考文献

[1] 吉林市松花江滨水区总体城市设计及重点区段城市设计―哈尔滨工业大学城市与景观设计院.

[2] “清水绿带”―吉林市松花江滨水区城市设计―吉林市城乡规划设计研究院.

[3] 吉林市高新技术产业开发区北部新区城市设计―中国建筑设计研究院.

篇9

娱乐购物综合体或成转型趋势

整合线上、线下资源才能实现多方共赢

现状

行业净利润 平均水平仅为3%

中国电子商务研究中心报告显示，2012年从支付宝地区数据看，辽宁省全国排名第13位，占支出总额的2.3%，同比增长56%。其中沈阳市的支付宝用户人均支出达到8904元，人均购物支出为6705元，占总额约75%，且网络零售市场依然呈现上升趋势。

越来越多的人去网购，在需求短期之内没有大幅变化的情况下也就意味着相应的百货商场客源流失。业内人士表示，近年来百货业销售下滑较大的，也正是方便网络购买的品类，比如家电、IT产品和纺织品，甚至是奢侈品。

中国百货商业协会日前的最新数据显示，该协会统计的81家大中型百货零售企业2012年销售总额2282.7亿元，同比增长仅8.92%。对比2006年至2011年百货行业销售收入年平均16.5%的增长率，2012年全国百货零售业增速下滑明显。

同时，人们发现身边很多大牌商场逐渐退市。就沈阳市的现状来说，近年来西武百货等高端商场走出了人们的视线，中华路上的美美百货感觉还没开张就已经关门大吉了。就连在太原街这样商户林立的步行街上，东舜百货和伊势丹百货也相继倒闭。很多人质疑，商场的接连关门是否是电子商务分流了他们的客源。辽宁省服务业委市场建设处赵处长向记者介绍：“电子商务对于传统百货的确带来不小的冲击，但是零售业的销售目前还是省内很多消费者的主要消费方式。目前我省拥有建筑面积5000平方米以上的商业网点100多家，逛商场仍然是每个人生活中不可避免的选择。小部分商场的退市主要是因为商场的定位与城市不符，部分企业本身一直没能找到自己在市场中生存的点，导致客流量减少而造成的，而且其中还有很多其他的因素，例如租赁合同的纠纷、成本的上涨，甚至是集团内部的调整等。但是目前就2012年的数字来看，我省的百货零售业依然发展态势良好。 ”

相关业内人士透露，部分百货的倒闭属于经营原因，与行业整体无关，但是就发展趋势而言，百货业确实出现了微增长的现状，行业的整体利润在不断下降，已经从早年间的8%下降至3%左右，百货业已经成了薄利多销的行业。

中国百货业经过近十年的黄金发展期后，正步入发展瓶颈期，转型谋生存迫在眉睫。简单的降价促销赠送礼品，都不再能吸引消费者的目光。百货业的销售竞争已经进入了深度博弈的阶段。因此从根本上转型，才是留住消费者的必然选择。

辽宁省服务业委市场建设处赵处长说：“目前我省的大型百货也都在悄悄的转型中。从我们向国外学习的经验来看，全方位的体验和多功能的满足才是目前百货业发展的方向。我们的目标是，让消费者拿着钱进来，花光钱出去，但是不一定拎着东西。也就是说休闲娱乐、影视、餐饮等方面的消费也足以让消费者走进百货公司，并不仅仅是简单的服饰、电器类等产品在为百货创收。事实上，目前大型购物综合体中，服饰、电器等产品的销售额所占的比重已经越来越小，甚至已经不是主要增长点了。 ”

传统百货应该借助购物中心的发展势头趁机转型。据了解，零售业的业态构成与人均GDP水平存在一定的对应规律。人均GDP处于 3000美元至 5000美元，以大型综合超市为主；在5000美元至1万美元则以购物中心、专卖店、专业店、便利店为主。而2011年我国人均GDP已经超过5000美元，传统百货业可以趁机向购物中心等方向转变。

传统百货业将不再通过商品价格比拼“拽”顾客进来，而是通过体验和服务“请”顾客逛店。只要是盈利，商品是什么都不重要。沈阳市华润万象城购物中心的业内人士介绍：“今后的百货商场除了为人们提供日常的商品以外，还将为人们提供体验式的服务，提供娱乐休闲的空间。未来的百货业会更紧密地与娱乐业、餐饮业交织在一起，形成一个集消费、娱乐、休闲于一体的综合体。而购物环境将更趋向于舒适、欢乐、时尚。这也正是万象城受欢迎的理由。 ”

以沈阳市的购物中心为例，大悦城、万象城、万达广场、市府恒隆等大型购物广场在建立之初最吸引人流的都是他们的电影院、游戏厅、餐饮业。人们先是在这里满足娱乐的体验需求，慢慢的才会习惯这里的购物环境并逐渐建立好感，习惯来这里购物。

据辽宁省服务业委的工作人员介绍：“近几年全省购物综合体的销售业绩不断攀升，这里甚至成为了家人度假、带孩子游玩、朋友聚会的首选场所。一站式的服务吸引着各个年龄段的消费者，既然来了，看到满意的产品就会顺其自然地购买。目前餐饮娱乐健身等方面的销售额已经成为这些商场销售业绩的主要支撑。”

环境是一流的、价格是最低的，甚至还能顺便郊游，不仅仅是购物还是度假，哪里能满足这样的消费需求，奥特莱斯在市场占有一席之地。谈到传统百货业转型，除了购物中心的横空出世不得不提到奥特莱斯。

奥特莱斯源自英文 OUT-LET，又被翻译为工厂外面的销售点，也就是工厂直营店。与传统百货业不同，奥特莱斯不是与各地的商签约而是直接与生产产品的品牌生产商签约，省去中间环节，价格自然低廉。北京是我国最早纳入这种经营模式的城市之一。奥特莱斯经营模式最初是为了避免与传统百货竞争才将地点选在了郊外，但如今郊外与自然融为一体的消费环境却成为了OUTLET吸引人的地方之一。郊外的土地成本更为低廉，但是环境却更为优秀，很多五口之家特别愿意到奥特莱斯消费，如同郊游一般。同时一折起的低廉价格使得奥特莱斯成为了很多淘宝店主的进货渠道。

沈阳市的沈北新区、棋盘山经济开发区、浑南新区等郊区都已经“落子”不同品牌的奥特莱斯店面。

在采访中，很多服饰类的销售人员向记者介绍，现在来商场逛的人很多，但是真正购买的人在减少，甚至很多年轻人根本就是来试衣服的。沈阳中兴大厦少女服饰专柜的售货员小李说：“我们的品牌瞄准的是中高档收入人群，价格偏高，即便是折后，也不便宜。但是在网上购买每件至少可以多出30%的折扣，很多人怕买到假货就来抄货号了。现在这样的人很多，我们已经能看出来一些，也没有别的办法，只好多盯着，但这也不是解决问题的根本办法。 ”

不仅是网购冲击、人才流失的原因，租金、物流等成本的上涨也让百货业举步维艰。据了解，除了华润万象城、恒隆广场等少数有地产公司背景的百货不用租金外，新玛特、卓展、棋盘山奥特莱斯等公司都是租用楼宇营业，每年都在增长的租金成了百货业的最大成本开销。除此之外，水电费、物流费、人员成本也让传统百货的成本在提高。

沈阳市某奥特莱斯业态的工作人员介绍，奥特莱斯都是在城市的郊区，为了追求环境的优雅，我们都是在选址和装修以及维护上大力投资的，再加上工厂直营模式所决定的折扣低廉，我们的净利润其实只有1%左右。但是郊区的租金尚且如此，更不要说那些在市中心商业区租楼的百货公司了。

但是人们仍然不难看到，身边一家一家的新百货公司，仍然在紧锣密鼓地拔地而起。面对如此激烈的竞争和内忧外患的局势，传统百货业并没有坐以待毙。

很多商场促进销售额的最简单办法就是促销。沈阳市太原街新玛特的女鞋品牌售货员小张告诉记者，从去年圣诞节开始，就一直常常加班。圣诞节、元旦、春节、妇女节、清明节还有即将来临的五一假期，都是送券或者打折促销，很多款式的成交折扣都在五折以下，给商场的点位几乎被占没了。很多消费者边试穿边用手机上网比对，原价的东西几乎没有人买。消费者已经习惯了节日和促销，就是没有促销只要等等也总能赶上促销，甚至商场自己还会设立 “女装节”、“童装节”等活动进行各种名目的节庆，手段说穿了还是降价促销。

锦州市中百商厦有着10余年从业经验的女装部销售经理杨女士向记者介绍：“我们也知道活动太频繁伤的最深的其实是商场本身，但是没有办法，销售指标给我们的压力很大，所以我们只能用一些简单直接的办法迅速提高销售额。十年前锦州市只有两家百货公司，开在马路对面都不会害怕没有生意做。但是现在锦州市的消费群体没有大的改变，可百货公司却已经近十家，行业竞争太激烈了。”

中国连锁经营协会调查也显示，目前零售企业面临的最大困难是经营成本的提高，包括租金成本和人工成本两个最主要的成分。其中，连锁企业续约房租成本平均上涨约30%，人工成本平均上涨15%。这对净利润率平均水平在2%至3%的零售业而言，确实是极大的挑战。中国经济经历了长达30年近10%的年增长，过去10多年零售业深深得益于中国经济的高速发展，赢得了一个宝贵的高速增长期，而当整体经济转入减速周期，行业发展相应放缓也是必然。

“内忧外患”之下，传统百货是否会成为下一个“消失的行业”？多位受访专家表示，传统百货行业虽然面临较大的竞争压力，但并非没有机会。依靠线上线下一体、差异化竞争、商业模式创新等方式，百货行业将可成功“逆袭”。电子商务不但不是传统商场的“送葬者”，还将成为新型百货业的“兄弟连”。

省服务业委市场建设处赵处长介绍：“电子商务已经成为新型的消费趋势，这是科技发展的产物，不可逆转。不仅涉及到零售业，还涉及到生活的方方面面。但是网络毕竟是虚拟的，线下实体店依然不可或缺。相反，线上线下的有效互补才能实现多方共赢。”

采访中，白领消费者许蕾介绍：“目前网购已经成为我的习惯，并不主要是因为价格，而是因为方便。但网购也有很多让我反感的地方。比如节日时段网银登录困难，不能见到真品购买，无法试穿等。而且，商家对于商品的描述和我想象中的产品会有所区别。号码是其次的，主要是质地。一些南方的卖家所说的厚布料，往往我们北方人都觉得薄。如果商场能推出自己的电子商务，自然愿意登陆。同时如果商场能提高产品的质量和改善服务态度，以及推出新型销售模式，自然还是喜欢去商场多一些。”

赵处长表示：“由于实体经济能繁荣市场、解决就业并带来税收，政府更愿意把更多的政策向其倾斜。目前，我省的很多商家已经开始建立自己的电子商务平台，在经营模式上多借鉴国美、苏宁，为自营模式。例如兴隆、大商集团都已经建立了自己的电子商务门店，中兴大厦等网点也已经进入了人员招聘环节。虽然目前这些集团的电子商务业绩还不是很令人满意，但是相信未来的发展前景还是喜人的，电子商务也将成为未来购物中心多种经营的发展方向。不仅是实体店，目前很多大型电子商务平台也在市中心建起了体验店，实现了很多的互动。”

电子商务不只是一种销售渠道的改变，更是商业模式的创新。传统百货不应该被网络购物推着走，而是应该主动将网络作为一种媒介应用起来，建立自己的购物平台。利用线下资源的优势，通过线上线下的互动营销，实现实体店、互联网和手机端联动的全渠道管理。主动试水电子商务，留住更多客源，要比单纯的防范抄码族更为有效，甚至可以开放试衣间，实现线上线下的互动，绑定更多消费者。

在国内市场，目前传统零售门店渠道和近些年兴起的电话订购和网络购物渠道呈现分割状态，三者在产品线、采购、价格体系和营销策略上“老死不相往来”，造成了资源的巨大浪费，也让消费者多头受气。为什么各位商家不能借鉴各自的长处，实现共赢发展呢。

背景 提示

近来，不少消费者的手机都会接到各种商家的促销短信，新一轮的促销战即将拉开帷幕。面对消费高峰，百货业的销售人员脸上并没有欣喜的笑容，因为销售业绩并不等于利润。面对网购冲击，忍耐人工、租金、物流等成本的增加，商场的利润正在下降，节庆促销往往是使足了力气赚吆喝，传统百货犹如寒冬一般。面对不利局势，传统百货业究竟如何优雅转身，才能走过严冬找到春天？请看本期新闻调查。

采访 手记

2012年网购创造奇迹

2012年是网络经济频频创造奇迹的一年：2012年11月11日的淘宝天猫购物狂欢节单日销售额191亿元，支付宝交易10580万笔，支付峰值达到20.5万笔/分钟，创全球新纪录。2012年全年淘宝和天猫的交易额首次突破万亿……

从支付宝地区数据来看，2012年江浙沪以及北京、广东等地依然是网上消费的主力军。浙江用户的网上支出总额增长迅猛，占全国的14.85%，广东占14.06%。上海、北京、江苏分列3至5位。辽宁省排名第13位，网上支出总额占全国的2.3%，同比增长56%。其中沈阳市的支付宝用户人均支出达到8904元，人均购物支出为6705元，占总额约75%。

在2012年沈阳人的消费数据中记者看到，“90后”人均年支出金额是3962元，人均购物金额只有3112元。“80后”的人均网上支出金额是1.4万元，人均购物金额9044元。“70后”的人均网上支出金额是1.9万元，人均购物金额1.1万元。“60后”的人均网上支出金额1.5万元，人均购物金额1万元。“60前”的人均网上支出金额则高达3.1万元，其中人均购物金额就达到1.5万元。

新闻 链接

2012年服装销售增速创十年新低

去年在零售业整体增速大幅下滑的情况下，我国服装销售也遭遇了近年少有的颓势。 2012年全国重点大型零售企业服装销售额同比增长12.5%，比上年降低9.1个百分点，而零售量仅同比增长2.3%，比上年低2.1个百分点。两者增速均为近十年来的最低水平。

篇10

关键词：中国电影；电影产业；对策研究

1.引言

近年来，中国电影产业发生了翻天覆地的变化，取得了可喜的成绩，但许多问题也接踵而至。我们应该清醒地认识到，这些问题如果不得到解决，将影响我国电影产业的良性发展。了解现状、借鉴外国成功模式并解决问题，有助于我们提升国产电影占领国内更大市场，还有助于寻找进军国际市场的突破口，最终逐步形成适合中国电影产业情形的良性运作模式。

2.我国电影产业现状与存在的问题及原因

2.1 我国电影产业现状

2012年，中国电影市场产出以涨幅高达30.18%的成绩达到了票房170.73亿，国产电影票房占48.5%；国产电影上映172部；新增数字影厅银幕3832块；2012年电影产业规模超过250亿，中国已成为世界第三大电影生产国和第二大电影市场。

2.2 我国电影产业存在的问题及原因

在我国电影产业取得了进一步突破的同时，不难发现，存在着以下几个问题：

（1）国内电影票房增速迅猛，但国外电影占份额比重逐年增加。国产电影票房占总票房比例已经由2008年的59%降为2012年的48.5%。国产电影也是近年来首次不敌外国电影。

（2）国内电影产量持续走高，但上映比例低。2012年全年国产电影893部，但上映的只有172部，上映比例仅为19%。

（3）国内电影陷入怪圈：高投资低回报，低投入高收益。2012年上映的《金陵十三钗》，投资方投资6亿，但是投资方收到的票房分成仅为2.4亿，亏损了3.6亿；而《人再囧途之泰囧》凭借着3000万的投资，投资方票房分成竟然达到了4.4亿，堪称2012年最赚的电影。

（4）中国电影技术支撑不足。国内对电影技术的人才培养和研发不足，国产电影摄制过程中所使用的设备大多产于国外，影片后期处理过多依赖外国公司完成。

（5）电影衍生产品的产业发展落后。我国电影业衍生品开发较少，产业附加值低，产业链过早、过窄终止于影院。

（6）电影作为载体的市场文化开发不足。2012年中国电影产业规模将超过250亿，虽然是大踏步前进，但相比文化产业总产值突破4万亿，电影产业所占比重甚微。

通过对以上问题的剖析，得出造成我国电影产业存在这些问题的原因为：

（1）国内缺乏专门培养电影技术人才的教育机构和相关技术设备的研究所，关键设备没能实现国产化，电影制作缺乏工程化管理；

（2）产业的发展与剧本创作的发展不同步。目前的剧本选材内容旧、范围窄，多为题材，远远不能满足现代人的物质文化需求；

（3）企业认识不到电影衍生商品产业的巨大价值，通常情况下，电影衍生商品只发挥着电影宣传的作用，没有发挥出其自身的巨大商业价值；

（4）电影产业链的各个环节彼此相对独立，没有形成互相助益的综合体。

3.我国优化提升电影产业的对策

针对我国电影产业存在的问题，提出以下对策：

第一，要切实提高中国电影的原创能力。一方面要鼓励剧本的创作，不仅形式要新，而且内容更要新颖，更好地反映现实生活中存在的问题，上映出来才能深入人心，赢得观众好评。另一方面，在电影剧本的审核上，也要放宽对内容的限定，而不能一味青睐过去题材的老故事。

第二，要培养一批具有高新技术的电影人才，而不是一味地培养专业演员。目前我国的电影产业院线发展迅速，但高端人才的培养尚属空白。可以由大学、研究机构、电影公司，联合成立电影工程技术研发中心、电影工程学院等，培养与当代传媒和创意经济发展需要相适应的高层次技术人才。

第三，设计多元化的电影文化旅游线路。将旅游和电影文化相结合，让游客零距离感受电影拍摄场景风光。在电影文化旅游的带动下，大力发展电影商品如服饰、玩偶、唱片等。当今的迪士尼已经远远不止于从事动画电影这一个行业了，涉及迪士尼手表、饰品、少女装、箱包、家居用品、毛绒玩具、电子产品等多个行业。这些行业获得了丰硕的商业价值。

第四，开发电影地产。中国目前的电影产业链是“拍摄发行院线影院”，为解决该产业链过短、过窄的问题，依托影视文化开发建设商务购物中心、电影主题酒店、文化高级住宅等电影地产，开创中国电影产业发展新模式。“综合体模式”为中国电影产业突破原有模式提供了极有价值的参考。

4.结语

我国在文化产业的十二五规划中，对文化产业寄予了更高的期望，而作为文化产业一部分的电影产业，其还有无限提升的空间，其在文化产业中的作用也将愈加凸显。而且随着精神文明的发展，电影产业的价值不仅仅体现在为国民经济创造经济价值，更重要的是一个主要的国家文化宣传窗口。所以，只有突破原有产业链模式，优化原有产业结构，解决原有产业链中存在的问题，才能迎来中国电影下一次飞跃。（作者单位：吉林大学管理学院）

参考文献：