商业综合体发展报告范文

导语：如何才能写好一篇商业综合体发展报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

现在，以体验式商业为核心的“1+x”模式(“x”为酒店、或写字楼、或公寓)，将带领商业综合体全面迈向“3G'’时代，从而引发中国商业地产的重大变革。本文将从多个角度，对30时代的商业综合体，尤其是城市中心区的商业综合体的发展进行简单预测。

开发主体多元化

商业综合体资金投入量大、回收周期长、专业要求高等特点是房地产业内的常识，在房地产开发的暴利时代，众多房地产企业更愿意参与住宅开发而不愿涉足商业综合体。

随着住宅开发逐步成熟，政府的供地结构由住宅为主转向商住均衡，房地产企业拿地成本不断提高，利润空间大幅缩减，部分住宅开发企业不得不转战商业地产，并用住宅快速开发的理念进行商业综合体的开发，通过商业综合体内公寓或写字楼的销售快速回笼资金。这种方式，促进了商业综合体2G时代的快速发展。

但国家针对房地产的从严的信贷政策，使得资金链本已紧张的房地产开发企业更是举步维艰，一些大型房地产企业的资产负债率更达到了四年来的新高。此时，部分非房地产开发企业，开始进入商业综合体市场，致力于突破商业综合体2G时代，将其所属行业的特色引入商业综合体的开发。这些非房地产开发企业，拥有雄厚的资金优势和强大的产业链整合能力，未来将成为一股不可小觑的力量。零售商业核心地位逐渐突出

以前，很多商业综合体是以酒店或写字楼作为核心，通过高星级酒店提升综合体的档次，通过写字楼的租售带动综合体的人气，而零售商业往往只是“花瓶”。

但是，随着房地产市场的发展，以酒店和写字楼为核心的商业综合体有减少的趋势，而以零售商业为核心的综合体则日益增多。根据雅高酒店集团关于未来中国的发展报告来看，中国奢华型酒店市场竞争已过于激烈，经济型酒店将迎来发展高峰期。而商业综合体的中高端定位又不适合经济型酒店的入驻，显而易见，以酒店为核心的商业综合体会逐步减少。从写字楼市场角度来看，写字楼有高端化和专业聚集的趋势，这也促使写字楼转向独立化，而非综台体的形式。因此，零售商业在综合体中的地位将逐渐突出，其它物业类型则将成为配角。

去卖场化

在商业综合体2G时代，大卖场作为商业综合体的主力店，促成了许多项目的成功。但在新的商业综合体的开发中，若开发商不经过研究分析，仍将大卖场作为制胜法宝，最终可能导致项目的失败。

从大卖场在中国的发展来看，伴随着商业综合体2G时代的繁荣，大卖场基本完成了全国主要城市的布局，开始进入社区超市的巷战阶段。

进入商业综合体3G时代，由于大卖场一方面承租能力较弱，租期过长，另一方面客户群相对低端，不利于在中心区打造中高端项目，因此，大卖场将不可避免地退出这一舞台。不难看到，在城市中心区原有的部分商业综合体中，已经出现大卖场撤离的情况，同时，新开的商业综合体中也罕有大卖场的身影。

接驳公共交通

“十一五”期间，中央批复了许多城市的轨道交通，尤其是全球金融危机后，数万亿的刺激计划为高铁等公共交通的快速发展奠定了基础，也为商业综合体3G时代带来了发展契机。以往国内的公共交通相对单一，在与地铁、轻轨、高铁等城市公共交通相结合的商业开发方面经验欠缺，尤其是地下空间的有效利用，更是一片空白。

随着城市基础设施建设的新一轮发展，在公共交通的节点必然出现众多的商业综合体，这些商业综合体出现的意图也非常明显：分享公共交通的人流，做足地块价值。在开发这些商业综合体的时候，必然要考虑与公共交通的对接，研究分析人流对商业的影响，从而做出最有利于商业综合体开发的判断。

追求垂直空间

早期的商业综合体，仅满足基本的商业功能，建筑结构比较呆板，单层面积过小，层高不足，未充分重视室内外空间及景观处理。随着商业的升级，原有商业综合体开始走向衰败。

商业综合体2G开始注重室外大广场、室内动线设计以及停车的充分配置。但目前，全国主要城市中心区都出现供地紧张的局面，通过整理和拆迁腾挪出的用地周边环境都比较复杂，需要更多考虑垂直空间的设计和利用，多做室内垂直大空间，设计屋顶停车，引入垂直绿化系统，增加商业综合体的开放性和趣味性。

运用高科技节约运营成本

从城市中心区实际成交的土地价格可以看到，地段的稀缺性导致所有城市中心区的土地价格直线上升，这对于商业综合体来说，最直接的影响就是租金的同步大幅提升，在商家利润增长速度不及租金的情况下，商家的盈利空间将被压缩。

篇2

Abstract:This article in discusses the urban complex compound construction the concept, the characteristic, in the background foundation, unifies Hangzhou to innovate starts an undertaking the new world city complex compound construction practice, proposed that the urban complex compound construction should pay great attention principles and so on science plan, function integration, ground underground interactive, transportation organic collection and distribution, characteristic landscape design and cultural heritage protection.

关键词：城市综合体 创新创业新天地 规划特点 启示

Key words:The urban complex compound innovation starts an undertaking the new world plan characteristic enlightenment

【中图分类号】F2 【文献标识码】A 【文章编号】1004-7069（2009）-05-0089-03

一、时代呼唤杭州发展城市综合体

为了更好地理解城市综合体建设的重要意义，首先要了解城市综合体的概念以及发展背景。

1、城市综合体的概念、特点与背景

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的四项及四项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

一般而言，城市综合体具有建筑体量大、物业类型多、交通网络好、生态景观优、各类设施全等特点。特别是，如此大体量的城市综合体不是各类物业、各类建筑、各种功能的简单堆砌、叠加，而是对各种功能、各种业态科学搭配、优化组合、有机集成的产物。

2、发展城市综合体是杭州城市发展的必然产物

城市综合体的出现是城市形态发展到一定阶段的必然产物。城市本身就是一个聚积体，当人口聚积、用地紧张到一定程度，在聚集体的核心部分就会出现这样一种综合形态，由此，杭州城市综合体的产生与发展是杭州社会经济发展、城市有机更新、杭州产业结构升级的客观要求，也是提升城市核心竞争力的必然要求，更是打造和谐社会、共建共享生活品质之城的必然要求。

3、发展城市综合体是杭州城市发展的理性回归

如前所述，城市综合体简言之就是各种功能吃喝玩乐、衣食住行的有机集成。以此分析，南宋时期杭州的御街与明清时期的河坊街均是当时的城市综合体，也是现代城市综合体的雏形，她充分体现了古人天人合一、和谐自然的造城理念。

南宋御街的两旁集中了数万家商铺，临安城一半的百姓都住在附近。“十里”御街可分三段：首段从万松岭到鼓楼，是临安的政治中心，靠近皇宫、朝廷中枢机关，皇亲国戚、文武百官集中，消费与购买力最强，因此，这里的店铺大多经营金银珍宝等高档奢侈品；第二段从鼓楼到众安桥，以羊坝头，官巷口为中心，是当时的商业中心，经营日常生活用品，据《梦梁录》载，这里名店、老店云集，有名可查的多达120多家；最后一段从众安桥至武林路、凤起路口结束，形成了商贸与文化娱乐相结合的街段，这里有都城最大的娱乐中心――北瓦，日夜表演杂剧、傀儡戏、杂技、影戏、说书等多种戏艺，每天有数千市民在这里游乐休闲，可以说是当时著名的城市综合体，其繁华程度在马可波罗游记中有所描述；而形成于唐、经过五代吴越、发展于南宋、兴盛于明朝的杭州河坊街，当年这里分布着孔凤春香粉店、宓大昌旱烟店、万隆南肉火腿店、天香斋茶食糖果店、张允升百货店、方裕和南北货商店、瓮隆盛茶号等著名的老字号，无论是居家生活的杭州人，还是匆匆而过的外地游客，这里是他们首选的购物场所。最值得一提的是富可敌国的红顶商人胡雪岩在这里建起了与北京"同仁堂"遥相呼应的“胡庆余堂”中药房；在鼎盛时期集成了药店、茶楼、游玩、吃饭等业态，也是杭州城市综合体的鼻祖之一。

由此观之，历经千年沧桑与经受几度风雨以后，杭州重新发展城市综合体，是杭州造城史上的凤凰涅磐与理性回归。

二、新天地城市综合体的规划背景、建设目标与规划过程

现代城市的竞争，在某种程度上是城市综合体的竞争。城市品位的提高，必须考虑市民居住、城市交通、商业氛围、都市工业等诸多因素的有机统一，以有效地提高市民的生活质量，改善投资环境，增强杭州的综合竞争力，为今后城市的进一步发展创造有利的条件。面对这些城市发展的新问题、新动向，杭州市委、市政府高瞻远瞩、审时度势地提出建设城市综合体。

根据规划，杭州的远期目标计划建100座城市综合体，近期计划建设的市区城市综合体除了新天地以外，还有杭联热电城市综合体、东站广场综合体、运河商务区综合体、地铁滨康站综合体、奥体博览城、市民中心综合体、“西溪天堂”综合体等，这些综合体象一颗颗珍珠，散落在大学城、交通枢纽中心、下城北部等地，引领着杭州产业结构升级与城市功能提升。

新天地城市综合体的规划建设主体是由杭州市工业资产经营投资集团投资的杭州新天地集团，本着“工业遗存形成特色、多元业态促进繁荣、生态商业和谐发展、商业商务良性互动”的规划原则，新天地城市综合体占地面积为56.76公顷，总建筑面积为115.65万平米，总投资将近100亿，其占地面积、总建筑面积均大于国际著名的位于日本东京的六本木业综合体；其占地面积、建筑面积与投资额也大于国内著名的城市综合体例如深圳华润中心、东莞第一国际与上海新天地项目，因此，建成以后必将对杭州城市建设产生积极的影响。新天地的规划建设目标是：新型城市综合体的标杆、商业商务次中心与杭州城北新地标。

随着认识的深化与研究的深入，新天地项目的功能定位经历了一段发展与创新的历程，一开始定位是杭州科技城，计划统一入驻引进的名所大院；后来根据城市设计方案，功能定位于商业商务次中心，最后根据市委、市政府关于杭州城市发展战略的总体要求和戴德梁行的发展策略研究，定位于商业商务次中心、新型城市综合体，并且又将包括工业遗存在内的将近30万平米的建筑面积划定为创意产业区。

三、 新天地城市综合体的规划特点

鉴于新天地项目的特殊性，其规划过程具有科学统筹规划、功能有机集成、地上地下互动、景观特色明显四个特征：

1、科学统筹规划

首先，由于城市综合体体量巨大、投资巨大、对城市升级作用明显，其一旦建成，或者成为城市发展的败笔，或者成为城市发展的新地标，因此，新天地的规划意义重大、影响深远。

目前，新天地进行了一个调整四个规划。一个调整，根据市委市政府集约利用土地“一调两宽两严”的要求，最大限度地调整建筑限高，增加了8%的建筑面积，使土地收益最大化；四个规划，分别是《城市设计规划》――划定开发区域、明确用地性质与功能定位。《项目发展策略研究》――确定物业类型、各种物业的开发体量与配合比例，并且明确了划分19块地进行开发及开发时序。《地下空间规划与设计》――明确了地下空间的开发体量、空间分布，地下空间与地上部分怎么互动开发等。《生态景观规划与设计》――充分利用独有的工业元素、水系与自然环境，打造成具有独特风格的城市综合体。目前前三个规划已经完成，后一个规划正在实施，预计到09年上半年完成。新天地城市综合体在市委市政府的领导下，科学规划、统筹建设，努力使其成为杭城发展的又一闪光点，成为又一张城市金名片。

2、功能有机集成

城市综合体的出现可以追溯到古希腊的广场建筑与古罗马的公共浴场。古希腊的阿索斯（ASSOS）广场，建有神庙与可进行商业活动的长廊，人们从各地聚集到广场，从事商业活动的同时还可以讨论、议事、朗诵与演说。古罗马的公共浴场将运动场、图书馆、音乐厅、演讲厅、商场等城市功能集成在一起。我国20世纪初的北京东安市场集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、棋社等功能于一体，也可算是略具雏形的城市综合体。

1933年国际现代建筑协会讨论并通过了《雅典》，将城市划分为居住、工作、游憩和交通四大功能，并强调了功能间的独立性。这些功能分区理念导致了城市发展中贬低高密度、传统街坊和开放空间的混合使用，从而破坏了城市的多样性。同时，使城市和建筑发展偏向单一化（休闲、娱乐、住宿与办公各自分离，制造了不少卧城），这些理念不但没有创造新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市的整体混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。于是，随着社会经济的发展，有机集成了衣食住行各种功能的城市综合体又应运而生，成为当今主要城市核心部分发展的主流建筑形态。

如前所述，综合体是各种功能包括商业办公、休闲娱乐、商务酒店、购物消费等功能的有机集成，而物业类型、物业体量则是功能的最终体现形式，因此，综合体的功能有机集成最终表现为各种物业类型与物业体量的有机集成与科学搭配。

根据戴德梁行的商业地产策划报告，新天地城市综合体的各种物业类型与物业体量为：总建筑面积为116万平米，共有大型商业（占17%，包括大型购物中心、百货大楼）、商住SOHO/LOFT（占25%）、步行街（包括滨水步行街、品质生活步行街）、商务办公（占35%，甲级与乙级办公楼）、总部园区―独栋生态办公楼（占15%）、休闲娱乐（占2%，包括大型影视中心、大型演艺吧等）、高星级酒店（占3%）、公寓式酒店（占3%）等业态，这八种不同的物业之间精心设计地上与地下交通网络与步行路线，确保各种物业功能整合为一个整体。

3、地上地下互动

新天地城市综合体处于杭城的中心地段，规划起点高、投资强度大，因此，有必要统筹考虑地下空间的开发与利用。为了避免地下空间的重复建设与盲目建设所造成的浪费，同时，也为了科学地规划有效地利用地下空间，新天地邀请了上海市政设计总院进行地下空间的规划，根据地块区位优势、地面开发强度、人防工程的要求以及今后发展规划等因素以确定地下空间的合理开发体量，同时，综合统筹开发时序，做到地上地下互动、统筹考虑，以节省开发时间和节约开发成本。

根据规划，新天地地下空间开发体量为38.95万平米，呈“T”型地下公共服务空间，靠近西边的东新东路由于商业价值较高，每个地块整体开发，不同的地块之间由地下人行与车行通道连成一片，构成“T型”的一横；靠近东文路东西向的城市工业公园地下亦成片开发，构成“T型”的一竖，局部商业价值最高的区域规划建设地下二层，其中地面一层作为商业，地下二层作为停车位，在城市工业公园西侧规划地下公共空间环路，连通地下一层与二层，确保交通顺畅。

4、景观特色明显

要使新天地城市综合体成为杭城北部的新地标、成为杭城的又一张金名片，还必须拥有特殊的、亮丽的景观，这些景观将犹如一颗颗钻石，熠熠生辉，可使杭城增光添彩。

为了避免千区一面，新天地邀请了国际著名的景观公司进行整体景观的策划与设计，在整合、融汇新天地工业元素、水系、自然景观的基础上，打造新天地独特的生态景观。

四、新天地城市综合体规划建设的启示

1、科学规划是前提

根据市委市政府的指示，确定“规划先行”，进行了四个规划，新天地已经完成了三个规划，最后一个由国外著名景观设计公司领衔设计，目前已经紧锣密鼓地在进行之中，预计于2009年上半年前完成。科学规划是做好新天地城市综合体的重要前提，国内外有不少工程由于前期规划不到位、盲目施工而达不到预期规划效果，甚至成为半拉子、烂摊子工程的先例。

2、功能集成是核心

城市综合体的核心是衣食住行等各种功能的有机集成，而不是简单堆砌。因此，新天地专门邀请了世界著名的戴德梁行开展商业地产发展策略研究，用详实的数据、周密的调研、严谨的分析得出新天地的功能与物业类型，并精心设计了其空间分布，确保各类功能的整合、融汇，以达到良好的整体效果。

3、交通有机集散是基础

城市综合体是个具有活力的建筑群，交通吸引力很高，每天均有大量人流、车流、物流需要集散。如果交通集散效率不高、考虑不周，就将成为一座交通堵塞、拥挤混乱的场所，必将严重影响新天地综合体功能的充分发挥。

为了提高新天地的交通疏散力，保持交通顺畅，新天地主要采取了三种技术手段：一是通过专业机构利用先进的交通分析软件对区内道路的路网流量与饱和度进行分析，以确定影响交通有效疏散的瓶颈；二是规划建设地上与地下交通环路，降低瓶颈路网的交通饱和度；三是充分考虑静态交通，在地上部分与地下空间规划建设了大量停车位，共规划地上停车位7500个，地下停车位9200个，使每百米建筑面积停车位达到1.55个，该指标是杭州其他中心地段的5-8倍。以上措施的综合运用，经分析研究，可以极大提减轻交通压力，提高交通疏散力。

4、特色化景观设计是关键

国内外著名的城市综合体――例如前述的东京六本木业、巴黎的拉德芳斯、深圳华润中心等，之所以能成为城市的新地标，吸引无数游人前去旅游观光、购物消费，景观无疑也是其中重要的关键因素。

为了避免千城一面，突出新天地的景观特色，新天地从外部观察的整体天际线到内部的生态景观、分区建筑群甚至到单体建筑形态都计划进行精心设计。为了整合区内的工业元素（火车头、烟囱等）、老厂房、工业公园、步行街与绿地等，已经专门邀请了国际著名的景观设计公司进行规划设计，通过这些景观规划，将新天地打造成为具有浓郁江南水乡特色、时间与空间结合、历史与文化交融的创新都市综合体，成为杭州北部的新地标。

5、人文遗产是灵魂

一个城市犹如一个具有生命力的人，拥有她的过去、现在与未来。现代化绝不是抛弃历史，相反是尊重传统、尊重历史，抛弃历史就是抛弃未来。一个人失去记忆就是痴呆，一个城市失去记忆就是自我毁灭。面对中国城市化进程迅速变迁与快速发展的契机、城市形态多样化与本土化面临的挑战，杭州市委、市政府始终保持了应有的清醒与冷静的头脑，提出要保存三类典型遗产：校园遗产、历史遗产与工业遗存。杭州城市发展，不能忘记城市的根、也“不能忘记回家的路”。

新天地综合体充分理解、尊重了市委、市政府对城市改造、地区升级的要求，经过几轮规划设计、召集专家学者反复论证的基础上，在“保存工业遗存、传承工业之魂”的前提下，最终决定保存、修缮原来重机厂的三幢标志性建筑与典型工业元素，并充分运用与演绎这些元素，在中心地带建设城市工业公园，设置具有工业时代特征的景观雕塑。通过运用这些手法，赋予新天地独有的“传承与创新、协作与创业”的灵魂。

总之，在市委市政府的正确领导与关心重视下，以新天地为标杆的100个城市综合体的规划建设，在某种意义上是杭州城市发展史上的里程碑，她标志着杭州城市建设已经实现了由单纯依赖单体建筑时代到迈向功能有机集成的城市综合体时代的华丽转身，杭州城市建设从此走进了重视各种物业科学搭配、各种功能有机集成的综合体建设新时代。如果说气势恢弘的钱江新城是书写杭州城建的新辉煌，那么，璀璨光华的新天地建设由此揭开了杭州综合体建设的新篇章。

参考文献：

[1]龙固新，大型都市综合体开发研究与实践 [M].南京：东南大学出版社，2005：10-200；

[2]朱连庆.大型商业地产定位与策划[M].上海：学林出版社，2006：10-300

[3]杭州创新创业新天地项目发展策略研究报告 戴德梁行编辑

篇3

随着一系列深度调控逐渐显现成效，持续“高温”的住宅市场慢慢进入冷却期，而不受限购政策制约的商业地产则迎来“翻盘”机会。与此同时，形态繁多的商业地产也呈现出更加细化的市场波动，在经历了炒商铺热后，成熟的投资者意识到商铺虽然适合短期炒作，但收益率得不到保证，反而是投资周期较长的写字楼带来的回报更为稳健可观。

商业地产迈入综合体时代

建筑大师勒•柯布西耶这样说过：“每座城市都需要带领步入国际化的城市综合体。”

在这个住宅地产和商业地产严格区分的时代，任何单一的地产开发模式都已无法满足城市发展的需求，城市综合体这种商业地产的高端模式应运而生，并在短短几年内势如破竹般迅猛发展。

无论是在北京、上海、深圳等一线城市，还是在福州、长沙、成都等欣欣向荣的新型都市，大型城市综合体事实上已成为当地的标志性物业形态。从近年来相继进入城市综合体开发领域的公司名单就不难发现，无一不是在地产界赫赫有名的大型开发商。他们的陆续试水也表明，城市综合体或为国内商业地产未来发展主流模式的状况已是毋庸置疑。

所谓“城市综合体”，包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，形成独立的大型商圈。其中的高端写字楼是城市综合体中最核心的部分，从纽约曼哈顿到东京六本木、香港国际金融中心、上海陆家嘴，这些举世瞩目的城市综合体全部都被炫丽夺目的写字楼所围绕。

投资者追捧写字楼

今年以来，写字楼受到投资者的追捧，呈现出“量价”齐升的局面。

据易城中国的一季度写字楼报告显示，一季度，北京、上海、广州三地的甲级写字楼的租金环比涨幅均在5％左右，与去年第一季度比较，年租金增长率均超过10％，租金分别达到每月每平方米273.5元、297.7元和128.5元。

不仅是租金，写字楼的销售价格也在大幅攀升。北京、广州甲级写字楼的平均售价环比涨幅均超过5％，均价分别达25321元／平方米和17384元／平方米，上海甲级写字楼的平均售价环比涨幅也达到了3.9％。

租金和售价的上涨，使越来越多的投资者开始关注写字楼这一投资领域。

在广州等部分一线城市出现了炒写字楼的现象，由于住宅“限购”，出于对货币贬值及物价上涨的焦虑，手中有一笔闲钱但已无购房名额的投资客，将目光转向受限制较少的商业市场，手握200万-500万元资金的投资客开始合伙买写字楼。

“从我们接触的客户来看，他们更认同写字楼投资的长线回报。”福外恒力城项目策划部经理卢侃介绍说，与住宅市场的短期炒作相比，写字楼买家更看重长线投资收益。“从过去几年以及现在的行情来看，无论什么时候把住宅卖掉，都是卖早一步，无法实现收益最大化。与其这样，还不如长线持有写字楼物业，不仅能够获得住宅所无法比拟的租金回报，而且还能长线坐享物业升值收益。”

房企加码写字楼

写字楼的热销，也带动了写字楼市场收购项目的增多。5月6日，SOHO中国宣布以32亿元人民币的代价收购上海新世界长宁商业中心A、B幢办公楼及地下室。有分析人士指出，潘石屹此番收购的重要原因就是看中了该写字楼项目的前景。

除了并购，一些国内的房地产公司也纷纷加码商业地产。2010年，万科、保利、中粮等地产大鳄就纷纷举旗表示进入商业地产。中海地产在2011年年初宣布，中海各分公司已成立相应的商业地产部门，定位为在核心城市的核心地段发展高端物业。中海方面称，从2015年起，全部投资物业每年将能提供不少于12亿港元的稳定租金收入。

篇4

【关键词】城市综合体 城市设计 生态 交通组织

中图分类号： S611 文献标识码： A 文章编号：

0前言

近年来，面对人口密集、交通堵塞、环境恶化等一系列城市生态问题，我国城市的发展正在不断转型。城市综合体这一建筑形式作为应对措施，已经成为我国城市建设的重要组成部分，这在经济发达的地区尤为明显。城市综合体设计与建设，将会对我国城市发展产生深远的影响。

城市综合体包含了商业、办公、居住、酒店、会展等多种功能，“HOPSCA”这一称谓是对其最好的诠释。它占地面积巨大，几乎囊括了城市生活的各种主要功能，使人们能够在其中高效、舒适地工作与生活，俨然成为了一个浓缩的城市。正如TEAM10所言：“在当代，城市将越来越像一座巨大的建筑，而建筑本身也越来越像一座城市。”

今天的建筑师与城市管理者应站在生态的角度审视城市的发展和综合体项目的设计与建设。如何进行生态化设计、节约资源、提高城市效率、改善环境，是我们的共同目标，对于我国社会的可持续发展战略具有相当重要的现实意义。

1 城市综合体在城市中的布局

城市综合体不再是单一功能的单体建筑，设计应该有换位思考，从城市的角度来考虑其定位和功能。

1.1城市设计

城市设计( urban design )是一种关注城市规划布局、城市面貌、城镇功能，并且尤其关注城市公共空间的一门学科。相对于城市规划的抽象性和数据化，城市设计更具有具体性和图形化。城市设计复杂过程中在于以城市实体的安排与居民的社会心理健康的相互关系为重点，创造一种物质环境，既能使居民感到愉快，又能激励其社区精神，并且能够带来整个城市范围内的良性发展。

上世纪20年代，在美国建筑师协会成立的“城市设计委员会”及其一系列研究报告中城市设计以一个专有名词出现。60年代后，欧美城市机体的高度复杂化及开发建设的大规模展开使得城市设计得到大力发展并逐渐形成相对独立的学科领域。

1.2 城市综合体要进行城市设计

城市综合体使项目的建筑规模剧增，单体和类别的概念日益被突破，建筑越来越多地以群体的形式出现，它所涉及的空间领域也越来越向城市靠拢，彼此交织，关系密切。建筑积极介人城市环境系统，其职能要素正突破建筑自身功能体系的范畴而越来越多地接纳原本属于城市的职能。建筑与城市相互咬合、连接、渗透，使得两个环境层次之间的门槛日渐模糊。城市综合体的设计，往往就是一定区域内的城市设计，它所使用的一些元素，如下沉广场、屋顶花园、地下通道、高架天桥、步行街等，同时也是城市环境的构成要素。所以建筑设计的成败，己不仅仅在于成就自身的完整性，而且在于是否能对所在地段产生积极的环境影响。

1.3 城市综合体的布局

有些城市综合体不太成功，是甲方臆断设计不考虑城市结构与消费需求的结果。在做设计之前首先要考虑的是城市脉络内在的联系。城市综合体一般在密度比较高、交通枢纽的地区会起到非常核心的作用。以伦敦著名的金融中心“金丝雀码头”为例，英国的城市脉络比较紧凑，城市综合体和周围空间要素紧密结合。金丝雀码头是码头区内的功能和形象上具有标志性和世界级知名度的区域之一，也是城市更新的典范和金融中心的象征。它的实用价值足够吸引商业机构考虑迈进。其次，城市综合体的布局跟要考虑到商业定位问题，只有良好的商业定位策划才能带来良好的综合体设计。我想没有一个开发商或政府会在远郊或偏远城市做开发，得不到人群消费支持的项目是不大可能成功的。杭州新天地项目规划总用地56.7公顷,建筑面积115万平方米。项目东临石桥路、南接长大屋路（规划）、西靠东新东路、北接石祥路，交通便利，环境优越。策划定位就是要将其打造成为杭州市次级商业商务中心，集商业、商务办公、SOHO/LOFT商住区、文化创意休闲、总部经济于一体的城市综合体，成为杭州的新地标。

城市综合体应当出现在哪？它并没有一个像规范或法规一样的定论，或者说无法用“必须”“应当”之类的语句来描述。原因是每个城市的历史文化、脉络肌理、发达程度各不相同，应当具体问题具体分析。

2 结合城市交通

2.1 合理结合城市交通流线的重要性

城市综合体建筑一方面通过功能的集聚与复合，减少了人、货在不同单一功能建筑间的流通，减轻了对整体城市交通的压力；另一方面又因为其吸纳了大量种类性质各异的人货、车流给所在城市地段或街区造成了交通上的压力。如何解决交通问题应该说是综合体建筑实现生态化设计的关键之一，并且直接关系到其本身的使用方便、安全和经营效益。可以说交通流线即是城市综合体建筑的生命线，交通流线组织的成功与否对综合体设计的成功具有决定性意义。

2.2 城市交通一体化

现今城市交通日趋立体化，空中、地面、地下的交通系统相互结合、补充，共同创造了丰富的城市交通环境。同样，城市综合体也为各种交通系统方便、快捷、高效的换乘创造了可能。对于城市综合体而言，与城市各交通系统的关系，对整体而言是至关重要的。反之，城市各交通系统通过城市综合体的有效组织，可以更好地与周边城市地块有机、顺畅和高效地连接。

以东京六本木为例，其地下有城际列车中转站、地铁的换乘站，地下一层为停车库，地面层是公交、小巴、出租车的停靠站，空中有环形步行通廊、花园等，合理地组织了复杂的交通系统。这一立体的交通网络紧密联系，使其成为该地区的心脏。

2.3 交通节点创造——鼓励步行

相较普通的城市开放空间，城市综合体中的开放空间节点由于其本身的空间优势，更易于对三维的交通流线进行梳理，并创造更为高效的交通流线。结合城市综合体本身的功能多样性特点，可以诱导步行出行。

以大阪难波公园为例，位于大阪传统热闹商业区，邻近难波火车站，离机场一站之遥，将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅完美结合，是日本开发成功的城市综合体的代表项目。吸引了大量的出行、购物、游玩的人流，在大都市的背景下形成一处生动、温馨的街景。

3 结语

把生态的、城市的观点运用于建筑尺度是城市综合体设计研究的重要方向。城市综合体以其大体量、多功能、综合性、协同性等优势，体现了高效、整合的特点，反映出生态设计思想的核心内容，即通过设计，最大限度地减少资源和能源的消耗，确保系统的整体效益最大。这正是城市综合体的最大优势，也是我们设计中需要努力实现的目标。

参考文献

1《城市设计新理论》作者：[美]亚历山大等 著，陈治业，童丽萍译 出版社：知识产权出版社 出版时间：2002.05

2《生态建筑学》作者：刘先觉 等著 出版社：中国建筑工业出版社 出版时间： 2009.05

3《市场转向下的商业综合体设计》 出版时间：第055期《城市·环境·设计》2011.08

篇5

【关键词】高层高密度、城市映像

中图分类号：P421.35 文献标识码：A 文章编号：

前言：

在国家节约集约用地政策的指导下，我国城市建设用地的开发强度显著提高，高层高密度的综合体开发模式逐渐成为大中城市商业开发的主流。无疑，这种模式有效解决了建设用地的供需矛盾，但是我们也必须认识到，这种模式在实际运作中面临着种种严峻的挑战。

一、高层高密度模式所面临的挑战

在高层高密度综合体项目迅速发展的同时，也带来一系列极具挑战性的问题。

（一）对城市外部环境的影响。

大量集聚的高层综合体建筑给城市生态环境带来许多问题，如热岛效应、交通拥堵等，同时高层建筑的临街界面、开放空间和天际线对于城市综合环境的影响也非常显著。

（二）对项目内部环境的影响。

由于高层综合体的建筑高度较高，因此高层建筑的超人尺度和高密度空间容易产生压抑感和紧张感，带来了内部综合环境质量的下降。

（三）对居住者心理环境的影响。

建筑往高层化发展，邻里交往空间缺失，导致人际交往减少，以功能需求为主的空间模式往往忽视了个体的多样性,忽视了交往与交流的空间可能,忽视了对使用者和居住者多样化、多元化的人文关怀。

（四）公共开放空间的不足。

现在高层综合体项目的开发重点往往在于容积率和业态分布，但是往往忽视了开放空间，导致高层综合体项目开放和绿化环境的亲和性相应减弱，开放空间整体生态效应较弱。

二、城市规划思想的转变——对于“人与城市”关系的反思

1933年的《雅典》，以功能分区为基本理念来规划城市，并指出城市活动可以划分为居住、工作、游憩和交通四大功能。1977年秘鲁利马召开的国际性学术会议上提出了《马丘比丘》。从《雅典》到《马丘比丘》具有里程碑式的意义，它意味着城市规划和设计思想的转变。城市规划从以功能技术为中心转变为以人为中心，城市的功能也从原先显性的居住、工业、游憩、交通转变为隐形的社区认同、城市意象等方面，这使城市生活环境同时满足了人们物质和精神的双重需求。城市规划和设计正试图从社会、生态和文化的角度去把握城市的未来。它们给我们的启示在于，城市是人们生活的载体，城市的功能是多方面、多层次的，但归根到底城市是人类的生活空间。我们必须在城市规划中更加重视对“人”（使用者）的关怀，重视场所空间情感的塑造，重视邻里的空间结构。

三、众多综合体开发的现状——城市映像的缺失

随着中国经济的蓬勃发展，城市综合体如雨后春笋般矗立在各个城市中，宽敞的城市大道，高耸的摩天大楼，但人们往往只感受到了超人的尺度，压抑的空间及单一的功能。人们更多的是将这些综合体视作“工厂”，人们反而更向往清明上河图里描绘的那种比肩接踵、其乐融融的城市景象。城市映像的缺失，是大多城市综合体开发的现状。

四、营造城市映像的探索——以开封“新晋美悦都项目”为契机

（一）规划背景

基地位于开封市汴西新区中心区，东起三大街规划道路，西至四大街规划道路，北起郑开大道，南至晋安路。规划总用地面积70819.2平方米。

（二）规划理念

·城市客厅：提出将商务、办公和休闲娱乐无缝链接，为市民提供多功能的公共场所，提供一个公共生活的城市客厅。

·休闲高地：在项目基地内部营造下沉式景观广场，将景观资源最大化引进到商业办公片区，打造综合商业、休闲娱乐的示范标志区

·多元引擎：期望项目将完善新城功能，促进老城区向西发展，积极激发区域活力，努力打造集“休闲、商办、娱乐”于一体的汴西新城门户区。

（三）规划策略

·注重功能混合的多元：基于“新都市主义”理论，营造开放式街区，注重各种功能活动的多元均衡混合。本项目分为三大功能组团：西北部的酒店办公综合体、东北部的SOHO办公塔楼商业综合体、中部的SOHO办公板楼及商业综合体。三大板块之间形成三角形的功能结构关系，既互相分割又便捷联系。

·注重商业开发的灵活：充分考虑开封作为四线城市，且项目位置处于新区，大体量综合体的开发模式有较大风险，故采取“化整为零、灵活开发”的设计理念，通过三个中型商业体量，围合成一个具有南北向景观轴线、地上集聚广场、地下商业广场和弧线购物街区的商业综合项目，保证了未来根据市场情况的变化进行调整的灵活性。

·注重节点人流的导入：充分注重街道转角处标志感的塑造，以多角度尽量吸引潜在客户群。因此，在三大街、四大街路口均采用标志性双塔建筑，强调街角建筑的全方位标志性，以最大化导入城市人流。

·注重规划布局的合理：酒店大楼、SOHO塔楼和SOHO板楼均可充分展示形象。消防通道沿基地内侧将功能庞杂的辅助后勤部分布置在基地内部，方便后勤、停车，与郑开大道进入的人行流线不会互相干扰。建筑沿东西轴线交错展开，沿南北轴线逐次升高，既营造了步步高升的吉祥寓意，又使项目综合体获得全方位的观赏角度，烘托出其核心地位和地标效应。

·注重城市映像的营造：本项目不在高度上追求标志性，而以群体和特色营造标志性，因此努力创建一种“高低有序，错落有致”的效果，通过对大体量建筑块的组合，通过水平向虚体的裙房与垂直向上实体主楼的体量和虚实对比，突出主楼高大挺拔的形象，从而在构图和视觉感受上保证了整体的连续性和典雅感。

SOHO办公楼、酒店与基地中部的SOHO板楼在高度上错落有致，结合裙楼与公众广场在层次高度的不同，共同织就了一张视觉网络，将整个地块有机连接起来。SOHO板楼位于基地中部，是项目建筑群中的视觉焦点。更具创造性的是，设计将开封的拼音缩写“KF”创造性的通过玻璃幕墙的横竖对比凸显出来，打造富有极具肌理感的立面效果，成为开封新区独一无二的城市映像。

·注重开放空间的公共性：面向郑开大道的中轴迎宾广场和面向规划道路的中心下沉广场，通过将公共空间给予城市大众，从而激发项目区域内部各个综合体建筑的经济活力，通过广场、绿化植被、水轴景观等元素，缓解大体量建筑对城市的压迫感，同时商业大幅退让城市道路，形成宽敞舒适的步行景观系统。

（四）对于未来发展的思考

诚然，仅仅依靠规划设计工作者的力量是有限的，只有通过政府、开发商、居民等社会各层次多方面的共同合作，才能获得可持续的发展模式：

1、政府应有正确的指导思想和规划开发导向，在宏观上平衡社会效益和经济效益。

2、开发商应有合理的开发思路，不应一味追求高强度开发，而应该综合考量情感、文化等对于地产强大的推动力，突出“文化效应”，重视“人文关怀”，获得社会效益和经济效益的双赢。

3、规划过程中应注重公众参与。规划主管部门应重视公众在规划过程中的参与性，对于“城市生活多样性的保护”将起到积极作用。

【参考文献】

[1]吴良镛.世纪之交展望建筑学的未来——国际建协第20届大会主旨报告.建筑学 报，1999(8)：P6～10

[2]张庭伟.社会资本、社区规划及公众参与. 城市规划，1999(10)：P23～26

[3]何韶颖.基于文化活动的人文主义城市复兴. 《华中建筑》 2007年第02期

篇6

百货业盈利水平走低原因剖析

我国传统百货业面临严峻挑战，除面临网购外，还面临消费者购买习惯的快速改变、新型业态的巨大挤压与冲击等问题。

其一，随着我国经济增速放缓，消费者信心下滑，2011年后半年以来，零售业销售受到严重影响。而以经营非生活必需品为主的百货业更是首当其冲。

其二，目前国内百货行业普遍采用的联营扣点盈利模式暴露出诸多问题，百货公司虽然坐收租金，在转嫁经营风险的同时，也将商品的经营权拱手相让，商品经营权的丧失带来的后果是百货公司在和生产厂商的博弈中，谈判地位和议价能力逐渐转弱，营业扣点率难以提升，利润增长空间有限。

其三，专业、专卖店的兴起分流了传统百货业的消费人群。

其四，百货企业为争夺市场和资源而展开的激烈竞争局面，价格和非价格手段成为竞争的重要手段，促销、打折等让利于消费者的行为成为各百货公司争夺客户的重要手段，这导致了企业利润的削弱。

其五，伴随互联网等信息技术的发展，以网购为代表的新型业态蓬勃发展，网购以其低廉的成本和价格对传统百货业态构成巨大冲击：电子商务对百货业的影响巨大。据东莞市零售行业协会会长梁仲华提供的数据：“2005年我国网民仅有1.7亿人；2012年已达到5.35亿人，占中国人口的40%以上。而相应地，2005年网上交易7400亿元，2012年则达到9.88万亿元的交易规模。”这对传统百货构成较大替代效应。

其六，百货业运营费用成本的大幅骤升，进入2010年以后，我国人口红利效应逐步退去，人力成本急剧上升，地皮价格大幅上涨，导致百货行业的经营成本由于这些费用的大幅上涨而遭受空前的压力。

百货业将陷入中长期衰退

2012年由于电子商务的大行其道、全国大量的购物中心投入市场、百货店自身运营成本大幅上升，尤其是其生存空间被购物中心及商业综合体强力挤压，国内百货业已步履维艰，濒临生死关头，部分百货店已不堪重负选择了关闭。笔者认为，基于国内购物中心的开发与西方由零售商主导开发不同，国内购物中心基本均由地产商主导开发，基于购物中心具有商业地产的投资属性，且可作为长期不动产持有的巨大增值潜力，因此，购物中心的发展势头异常迅猛。

就单体而言，百货店主要采取联营模式，团队要参与到经营层面，统一规划、统一管理；而购物中心则轻松很多，因为是出租商铺的模式，团队只要做好物业，其他工作几乎都由品牌商自己去经营。由于二者经营模式的不同，百货店不可能在开店速度上与购物中心同日而语，因此，这个挤压是长期的。笔者认为，目前商业地产相对较高的资产回报率是吸引投资的最主要原因，而百货店相较之下则属于“微利行业”，未来难以通过快速开店来实现扩张。

2012年上市百货公司披露的报表数据显示，其盈利能力早已不复从前，综合毛利润从10年前的30%下降至如今的不到15%。据瑞银的报告，2012年百货店内人流量开始负增长，百货业正步入一个新的历史转折时期。瑞银的消费品行业报告是基于跟踪58家百货零售企业，计算每一家平均1平方米所产生的利润而进行分析。

报告分析师指出，2012年百货业普遍出现店内人流量负增长，主要来自非零售占比较高的集各种美食餐饮、溜冰场、影院等新型业态购物中心与城市综合体的出现分流了传统百货店的客流。

以北京为例，在北京的十大传统商圈中，百货店一度处于霸主地位。20年前，王府井百货大楼在北京人气最旺的“金街”中扮演着无可替代的角色。现王府井商圈早已不是王府井百货在唱独角戏，东方新天地、北京apm等购物中心及商业综合体不断为消费者带来新奇的购物体验。

百货业距真正的倒闭潮还有多远

回首百货店从诞生到今天几十年的发展之路，百货店的经营模式从以自营为主导，到如今千店一面的联营模式，让曾经风光无限的国内诸多百货业已陷入濒临倒闭的尴尬境地。

国内百货业自2003年到2011年，迎来了近10年的黄金发展期，但从去年开始，受多年同质化、行业多渠道挤压等影响，百货业越来越少提及，取而代之的是具有更大体量、更强聚客能量的“购物中心”“城市综合体”，“百货店”这个曾经风光无限的传统业态正逐渐离我们远去。

与之形成鲜明对比的是深圳万象城首层商铺租金上涨趋势渐显，“万象城首层租金最高达到4000元/平方米”，即一个50平方米的店铺，一个月租金约20万元。从消费者的视角来看，“购物中心”无疑相当于一个升级版的百货店，在满足消费者购物需求的基础上，大面积地增加了餐饮、休闲、娱乐、文化、观光等非零售功能，聚客能力更强。万达广场则除了购物之外，甚至增加了近50%的非零售业态，如万达院线、量贩式KTV、电玩城、健身会所、真冰滑冰场等非零售配套设施。

曾经一度奉为宝典的“联营模式”为国内百货业也曾创下辉煌，真可谓“成也萧何败也萧何”，但也助长了国内百货业的经营者们不重视商品经营，逐渐沦为“二房东”的事实，如今导致百货业整体经营核心技术丧失与商业功能退化。多年来，百货业陷入同质化的泥潭而不能自拨，“服务集约型”业态特征弱化和变异，必然带来盈利空间和业务空间缩窄、经营风险加大等问题和弊端。所以，笔者认为，有远见的国内百货业为避免全军覆没，须冷静地、系统地理性思考未来如何向更加科学、均衡、合理的业态与经营模式转变。

随着国内城市化的持续快速推进，房地产的增值使购物中心业态蓬勃发展，购物中心迅速落成，在北京王府井、西单、崇文门等十大传统商圈陆续有20家购物中心进驻，单体百货的生存空间正在被蚕食、挤压。

篇7

世博理念、世博精神和世博经验成为上海推动科学发展、促进社会和谐的新优势。

一、世博精神续传承 跨越突破显亮点

随着世博会的顺利落幕，世界的目光着眼于后世博的开发。精心谋划好后世博开发这篇大文章，发挥后续效应，是值得我们研究和深思的课题。今天，中国在国际上的影响力不断提升，我们应努力将其打造成主题突出、功能完备、品质高雅、配套完善和品牌优势突出时代前沿的城市生活新空间，到2020年，为上海建成国际经济、金融、贸易、航运和经济繁荣、社会和谐、环境优美的社会主义现代化国际大都市做出探索与实践。

我国“十二五”旅游发展规划纲要中提到旅游业发展目标是：国内旅游人数到2015 年要达到33.1 亿人次，年均增长率为9%。国内旅游收入达到1.9 万亿元，年均增长率为11%。入境旅游达到1.53 亿人次，年均增长率为3%。入境过夜旅游者人数达到6630 万人次，年均增长率为4%。外国人入境旅游者人数达到3115 万人次，年均增长率为4.5%。旅游外汇收入达到549 亿美元，年均增长率为5%。出境旅游人数达到8375 万人次，年均增长率为10%。旅游业总收入达到2.3 万亿元，年均增长率为10%。居民出游率达到2.25%。旅游业新增就业人数达到1525万人，每年新增旅游就业70 万人。旅游业增加值占全国GDP 的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%，旅游消费相当于居民消费总量的比例达到10%。

上海《现代服务业集聚区发展“十二五”规划》对本市发展现代服务业集聚区提出新的要求：从完善功能、集聚人气和营造氛围出发，以入驻企业的共性需求为导向，合理配置商务、商业、文化、休闲、会展、餐饮、娱乐、住宿等功能，推动集聚区配套设施的完善，提升综合服务功能。到“十二五”期末，集聚区基本形成“定位科学、特色鲜明、功能完善”的发展格局，成为发展服务经济、提升城市功能的功能型区域；促进经济结构转型、经济发展方式转变的创新型区域；广泛应用新一代信息技术的智慧型区域；以及具有示范引领作用的低碳型区域。特别是可依托虹桥综合交通枢纽建设和世博园区的开发利用，突出高端商务、总部经济等业态功能。要求到2015年末，在原有认定的20个集聚区基础上，结合后世博发展、虹桥商务区和郊区新城建设，全市将新增浦东新区世博园区会展商务等五个集聚区，使现代服务业集聚区数量达到25个。

根据国家和上海的二个“十二五”规划和《世博会地区B 片区控制性详细规划》方案，将原世博园区打造成大型企业的全球或地区性总部集聚地、国际文化交流中心以及国际机构的汇聚地，相对于陆家嘴—外滩的金融商贸功能，更多地发挥贸易文化展示的优势，形成贸易、文化、展示的核心功能和文化博览、创意、总部商务、高端会展、旅游休闲和生态人居为一体的上海21世纪标志性公共活动中心以及功能多元、空间独特、环境宜人、交通便捷，体现低碳、创新，富有活力和吸引力的世界级新地标，这将是后世博综合体项目的最新定位。

二、优化功能巧布局 空间创意明定位

规划开发定位为五大片区：区是总部经济，B片区是央企总部聚集区，C片区是拓展区，为城市可持续发展预留空间，D片区是企业馆片区，E片区是城市最佳实践区，为“文化创意产业地标”。形成“五区一带”的功能结构，包括：文化博览区、城市最佳实践区、国际社区、会展及其商务区、后滩拓展区及滨江生态休闲景观带。

一是文化博览区，结合江南造船厂整体工业文化遗产保护保留，形成能够引领全市文化发展，国内顶尖、世界一流的博览文化聚集区。

二是城市最佳实践区，结合城市最佳实践区建筑、空间保留与城市理念传承，围绕全球广场，塑造集创意设计、交流展示、产品体验等为一体，具有世博特征和上海特色的文化创意街区。

三是国际社区，延续世博村功能，发展生态居住，完善各项生活与工作配套服务，打造具有国际文化内涵和多元生活方式的国际社区。

四是会展及其商务区，结合一轴四馆改造利用，以中国馆为核心，完善会展配套服务及商务功能，形成国际会展及其商务集聚区。

五是后滩拓展区，为城市可持续发展预留战略空间。

“展馆再利用”演绎为“园区再创意”，规划利用的永久性建筑原一轴四馆地区将变身为会展与商务区，重点发展高端商务、总部经济、旅游会展三大板块，吸引国际性组织和机构、跨国公司地区总部、国内大企业总部集聚、形成低碳生态的文化交流和公共活动中心、新的现代服务业集聚区。会展及其商务区位于世博会一轴四馆的核心区域，用地面积约1.94平方公里，规划建筑面积约240万平方米。规划形成以会展及商务为核心功能的综合性城市公共活动区。真正实现依托“世博效应”，结合上海对外文化交流、商务服务设施的需要，通过土地再次开发，把世博园区发展为上海未来的国际文化、外事、商务和旅游休闲的综合功能区域，同时配套建设酒店、办公楼，呼应上海世博会的主题：城市，让生活更美好。

三、群星荟萃创文明 黄金高地新地标

为了更好地延续世博精神，昔日世博园区的美食广场将变身为一个世博综合体。其总用地面积为4.79万平方米，总建筑面积32.4737万平方米。其中地上面积约19万平方米，由酒店、办公楼、商业等组成，地下三层结构，满足现有及未来各种展览及活动的需要，迎合市场对文化和会议的需求，带动世博后续开发和周边区域的繁荣。预计建成后将提供总共1000多间套住宿、办公及近3万平方的花园商业街，综合零售商业和配套商务服务设施，满足周边的会议、展览、演出和企业总部商务等配套服务的需要，也是满足《上海市现代服务业集聚区发展“十二五”规划》推动集聚区配套设施的完善，提升综合服务功能的需要，为这一地区带来街区式舒适的购物休闲体验。

世博综合体的建设旨在为入驻世博会的区和B片区的央企总部、金融等企业及周边会议、展览、演出提供主要配套的设施及服务。同时提升和完善世博会后该区域的开发品质和功能定位，建成后将成为该地区首个成系统的城市集酒店、办公、商业、餐饮、娱乐、休闲、交通等综合功能为一体的城市综合体项目，成为黄浦江畔新的城市地标。

世博综合体从一开始，就立足于高起点设计、高标准要求，在规模定位、功能策划和建筑空间等各方面都为以后酒店开幕运营蓄积力量、打实基础。就以往的商业楼经营成败因素：皆取决于地理位置。而近年来的发展趋势愈加多元，愈加融合，位置固然很重要，其周边的布局和独特的设计同样很重要。所以项目的定位、设计及后续的管理、运营等需要全过程把好关。

世博综合于整个后世博再开发项目场地的中心位置，临近多个世博会议设施，四周分别为世博轴、世博主题馆，央企聚集区，世博中心。东侧为世博轴，世博轴将改造从原来的交通综合设施嬗变成集商业、餐饮、娱乐和展示为一体的大型商业综合体，商业面积15万平方米，为周边提供交通、休闲、餐饮、娱乐等配套服务。南面是世博主题馆，世博主题馆将转为标准展览场馆，上海大型展览场地之一，建筑面积12.9万平方米，可举办各类专业展会，与周边设施共同打造以展览、会议、活动和住宿为主的现代服务业集聚区。东南侧是标志性的中华艺术宫，由原中国馆改造，建筑面积16.7万平方米，展示面积6万平方米。已于去年10月正式开馆；西面是央企总部聚集区，央企聚集区将发展成为环境宜人、交通便捷、低碳环保，具有活力的知名企业总部聚集区和国际一流的商务街区，成为促进上海城市功能转型和中心城区功能深化提升的重要功能载体。截止2012年底，已有宝钢集团、中国商用飞机公司、国家电网、中国华能集团、中国华电集团、中国铝业公司等13家央企签约入驻。其中中国商飞，中国中化集团，中国外运长航集团三家央企总部开工建设，将于2016年基本建成并投入使用。未来，这里将建成28幢错落有致、低碳环保的国内知名企业总部集聚楼宇，满足35万高级白领在此办公，成为上海顶级国际商务社区。北面是世博中心，该中心将永久保留并转型成为国际一流的会议中心、国家级会议中心，建筑面积14万平方米，不仅能承担大中型国际会议、宴会和活动，还能承担上海各类政务会议。东北侧是梅赛德斯-奔驰文化中心，上海顶级文化演出场所，拥有1.8万个座位，满足现有及未来各种展览及活动的需要，为推动上海市现代服务业发展起到积极作用。

四、远航再起锚 乘风破浪园美梦

世博综合体将传承世博理念，吸收当今世界上最新的成果，树立起中国乃至世界建筑业的行业标杆，引领行业发展。在设计中更是以生态环保的理念作为环境建设标准，以绿色建筑的要求作为建筑设计标准，以健康舒适且符合节能减排的空调技术作为建筑空调系统冷热源选择标准，按国家绿色三星类建筑要求建设。采用屋顶绿化。屋顶绿化技术能够节约土地，增加绿化面积，改善屋顶和墙壁的保温隔热效果，降低热效应，调节微气候。自然通风优化设计，通过采用自然通风，提高室内舒适度，降低建筑耗能，起到在过渡季节取代空调的作用。自然采光设计，采用导光管自然采光技术将室外的自然光引入地下空间，改善室内照明质量和自然光利用效果，起到很好的节能效果。专业的物业管理，合理、科学、高效的管理制度贯穿于建筑全生命周期，从而降低维护运行费用，提高项目运营期的节能效果，成为绿色建筑的典范。同时还提倡与自然和谐共生，安全、环保、低碳，为使用者提供健康、高效的使用空间，成为智能建筑的典范。该项目以“数字化、自动化系统管理，实现绿色、环保、节能”为重点发展方向，突出“产品技术的专业化、多元化、个性化研究”，集“办公、商务、多媒体会议系统、展示交流、安防、监控系统等全系列智能配套设备”于一体，实现设计过程、施工过程和运营过程的智能化、一体化管理，打造智能建筑典范区域。

随着上海国际化进程的加快，第三产业愈趋成熟，不断开拓、不断创新、不断进取，这已成为我们探索与国际接轨的重要课题。世博综合体将按照“一流设计、一流建筑、一流管理、最后达到一流效益”的要求，为迎接上海旅游业的大发展，承担其区域会展、商务聚集区旅游及商务住宿、餐饮、购物等功能。也是实现加快上海旅游业战略转型、功能完善、空间重塑的发展，打造上海建设世界著名旅游城市的需要。

世博综合体由国际著名酒店设计公司设计，委托专业管理公司管理。首先从建筑角度着手，定位、设计方案等思路超前，其次从客户角度而言，选材、功能配套等理念超前，从运营角度思考，管理、预留空间等可持续发展。让消费客人无时不刻的感受到高雅、优美的建筑外观；舒适、温馨的配套环境，规范、个性的管理服务。使之整个综合体在未来10年乃至更长久的时间内能立于不败之地。

篇8

【关键词】 单体项目易损性 隐性风险 落雷密度影响 风险评估

0 引言

针对选址综合体中单体项目易损性及高层建筑对雷击概率和落雷密度影响，从几个方面说明如何科学进行拟建城市综合体的雷电灾害风险评估。

1 概况

位于廊坊市安次区，是一个中高端商业兼住宅小区，规划用地面积为105535平米，总建筑面积32.6万平米。小区东南方向为6层花园洋房，西侧为24层高层住宅建筑，北侧为商业综合体及一栋60米高的酒店式公寓、一栋SOHO公寓。

1.1 现场数据采集

（1）用G3系列GPS定位仪在综合体所在地采集的地理位置参数为E116.7°N39.49°

（2）采用四极法对现场的土壤电阻率进行了测量，得出在深度4m及5m范围内，不同方向土壤电阻率测量结果相差较小，可作为项目拟建场地水平方向为均匀土壤。此外对项目《工程地质勘察报告》进行调阅，可知项目所在地20m深度内土壤主要为粉土及粉粘土，土壤电阻率基本相同，垂直方向上土壤较为均一。

（3）项目所在地大气雷电环境。该项目为中心，9×9公里范围内2006-2011年该区域闪电总数为984次，其中正闪61次，最大电流强度为219kA；负闪923次，最大电流强度为-142.2kA。该区域落雷密度为3.11。

全省雷电活动覆盖8个月，6-8月雷电活动频繁，1-2月、11-12月无闪电活动。其中，正地闪强度的月际变化大于负地闪，月正地闪强度最强（210.6kA，10月）与月最弱（30.7kA，5月）相差179.9kA，负地闪月强度最强（-55.41kA，9月）与最弱月（-33.49kA，5月）相差21.92kA。

1.2 图纸信息采集及已设计防雷措施

该集合体已设计防雷措施，以建筑物基础钢筋作为格栅形空间屏蔽，屏蔽体最大孔洞为建筑物门窗。对雷击建筑物及雷击临近建筑物，建筑物内磁场强度进行计算，得以下结论：

对门窗不做其它处理的情况下，在空间屏蔽有效保护范围内，计算机有永久性损坏的可能性。为有效减少建筑物内可能的雷击磁场强度，保证内部电子信息系统防雷安全，可对门窗作适当处理，处格栅宽度小于0.34m。

2 雷电电磁环境评估

2.1 项目建筑物遭直击雷时内部磁场影响分析

2.1.1 距离屏蔽体安全距离

根据钢材料格栅形大空间屏蔽的屏蔽系数计算公式计算出首次雷击屏蔽系数为SF=8.9和后续雷击或首次负极性雷击屏蔽系数为SF=10.6，进而计算出安全距离首次雷击，，后续雷击或首次负极性雷击，。

2.1.2 可产生最大磁场强度

根据公式：计算出屏蔽体保护的最大磁场强度H1=1385A/m。

2.1.3 磁场强度危险性分析

根据公式：（T）由最大磁场强度H1= 1385A/m，计算出最大磁感应强度B=1.73×10-3T。对具微电子元件的计算机运行经验和实验结果表明，当雷电活动时，磁感应强度达到0.07Gs（7×10-6T），无屏蔽的计算机发生误动作，当磁感应强度超过2.4Gs（2.4×10-4T）时，计算机将发生永久性损坏。项目建筑物最大磁感应强度>2.4Gs，雷电发生时，距离楼顶及墙面均为2.65m处计算机可能发生永久性损坏[1]。要使磁场强度最强点计算机都不发生永久性损坏，对格栅形屏蔽体网格宽度进行计算，即B=2.4×10-4T，此时H=191A/m、dr=2.65m、dw=2.65m、KH=0.01（），计算得=0.34m。即格栅形屏蔽网宽度小于0.34m，距离屏蔽顶、屏蔽壁2.65m内，雷电电磁脉冲不至引起计算机永久性损坏。随着科技的不断发展，电子信息系统敏感性越来越高，即使在安全距离内，上述计算值也不能保证绝对保护，应采取安装SPD等其他措施保证电子设施防雷安全。

2.2 建筑物遭雷击时对周围建筑的影响

当项目中一栋建筑遭受直接雷击时，不仅对自身造成电磁影响，周边建筑物也将受到电磁干扰，对与建筑物水平距离最近的建筑物进行磁场强度计算，分析建筑物遭雷击时对周围建筑的影响[2]。取最小水平距离为20m进行计算，根据公式，计算得H0=1743（A/m）。对于LPZ1区内磁场H1，根据公式进行计算。W=2.5m、r=0.006m时首次雷击屏蔽系数为SF=8.9；后续雷击或首次负极性雷击屏蔽系数为SF=10.6计算得H1=625.8A/m。W=0.34m、r=0.006m时首次雷击屏蔽系数为SF=8.9；后续雷击或首次负极性雷击屏蔽系数为SF=10.6计算得H1=85A/m小于永久损坏临界值191A/m。

3 雷击易损性分析

集住宅、商务、学校为一体的城市综合体，设施齐全、高楼密布、人员密集，其高耸突出的建筑物及四通八达的管道线路都增加了雷电灾害的可能性。雷电主要的危害形式有：雷电直接击中，由于热效应、机械效应导致物理损害；雷击点及雷电流泄流通道附近，强大的雷电过电压导致接触电压、跨步电压、旁侧闪络；雷电过电压导致电气电子系统失效[3]。

4 电气电子系统电涌防护等级

综合体内预安装电子信息系统的建筑物，应进行更有效电气电子系统的雷击电涌防护等级评估[4]。这里采用GB50343-2012规定的相关条款进行计算分析，选择其中最高建筑物作为典型评估对象进行计算，评估过程如下：

4.1 建筑物及入户服务设施年预计雷击次数（N）的计算

4.1.1 建筑物年预计雷击次数

建筑物年预计雷击次数N1可按公式：（次/a）并应用作图法进行计算Ae=4.35×10-2，N1=0.14。

4.1.2 入户设施年预计雷击次数

入户设施年预计雷击次数N2可根据公式，求得N2=6.22次。

4.1.3 建筑物及入户设施年预计雷击次数N

N=N1+N2=6.36

4.2 可接受的最大年平均雷击次数NC的计算

因直击雷和雷电电磁脉冲引起电子信息设备损坏的可接受的最大年平均雷击次数NC按公式，计算得Nc=0.116

4.3 拦截效率及信息系统分级

按照公式计算防雷装置的拦截效率E。E=0.982 >0.98根据以上计算，6、8#楼电子系统防护等级应按A级设防，可采用3-4级浪涌保护器进行防护。对上述计算进行分析，其它建筑物与6、8#楼配电形式相同，仅建筑物规模不同。计算时，建筑物年预计雷击次数不同，入户服务设施年预计雷击次数相同，Nc相同。取N1=0，计算得E=0.981>0.98

N1越大，E越大。故综合体建筑物电子系统均应按A级设防，可采用3-4级浪涌保护器进行防护。

5 综合体项目雷电灾害风险计算

综合体内含项目较多，应按使用性质、建筑特征，划分区域进行计算，并针对区域中典型建筑进行具体风险估算。其中包括1#、3#、11#、15#楼人员生命损失评估、雷电闪击次数计算、雷击损害概率计算、损失量的评估、雷击风险分量计算、风险组成及计算等，分别列表、画图，进行了相关统计计算。

5.1 防护措施确定

根据计算结果得雷击建筑物及服务设施导致物理损害的风险值较大，应采取提高建筑物防雷等级，安装SPD等措施降低风险，具体措施如下：

建筑物防雷：建筑物应按第二类防雷建筑物进行防护设计；

电子信息系统防雷：根据前文对电子信息系统防护等级计算，应安装三级SPD。

5.2 完善防护设计后雷击风险计算

根据损害概率取值表计算得， 雷电防护措施有效。

6 结语

城市大型商业综合体项目集商业、办公、居住、餐饮等功能为一体，且相互依存，人员密集，现代化水平高，运行维护高度依赖电子信息系统。一旦发生雷电灾害，不但正常功能可能受影响，还可能造成设备损毁甚至人员伤亡，后果非常严重。

通过先分区后综合和单体分析相结合的方法，考虑综合体项目电子系统的敏感性，增加了电子信息系统风险等级分析及雷电电磁环境的分析；考虑人员密集性增加了广场跨步电压危险性分析，同时，增加了接体系统接地电阻及腐蚀程度的研究分析，同时提出多项切实可行的改进建议。希望可以为日益增多的大型城市综合体项目本身的防雷安全提出相关改进建议和设计依据，也可以为人员密集公共场所的防雷安全工作提供有益的参考。

参考文献：

[1]中国建筑学会建筑电气分会.电磁兼容与防雷接地[M].中国建筑工业出版社，2010.

[2]梅卫群，江燕如.建筑防雷工程与设计（第二版）[M].北京：气象出版社，2006.

篇9

文/中国社会科学院财贸所副所长、博导荆林波

价格上升压力增大

考虑到全球处于通胀的状况，最近的中东乱局和日本的核辐射，估计石油价格会震荡。同时，国内的资源价格改革、劳动力成本上升、异常天气不确定性，都会对CPI带来影响。

特别是流动性过剩以及对人民币升值预期所带来的热钱投机以及翘尾因素等都会对今年的CPI带来较大影响。

综合分析，我们认为，我国2011年价格上升压力会有所增大。我们不仅仅面临着来自国际输入性的通货膨胀压力，而且我们面临着国内成本推动型的通货膨胀的压力。我们预计，居民消费价格涨幅将超过2010年，在4%左右，若上涨动力过强，涨幅甚至可能超过4.5%。

80后的消费给力商业

CPI对不同的消费者的影响程度不一样。如果笼统地讨论扩大国内消费需求，那么很难把国内消费需求问题解决透彻，这是因为：

首先，我国地区发展极其不平衡，东部、中部与西部的经济发展水平不同，决定了这些地区之间的消费差异。目前，我们初步测算，东部地区城镇居民与中西部地区城镇居民的消费总额差异在1.4~1.5倍之间，而东部地区农村居民与中西部地区农村居民的消费总额差异在1.6~1.9倍之间。即使同属于发达地区，不同消费文化不同，也存在着消费差异。韩国LG经济研究院在题为《了解中国地区文化就会百战百胜》的报告中指出，中国不同城市的文化特点和消费心理有很大差异。

其次，我国不同阶层的消费差异日益明显。无论是按照中国社会科学院社会学所的十个阶层划分，还是按照人们生活中对阶层的理解，不同阶层之间的消费差异已经十分明显。这种消费差异显然与收入紧密相关。中国大陆150万个家庭占有全国财富的70%，而在发达国家，一般情况下是5%的家庭占有50%至60%的财富，中国已经成为财富最为高度集中的国家之一。在全球范围内，百万富翁家庭的数量已经达到720万户，他们掌握的财富占全球财富总量的28.6%。中国共有管理资产额超过百万美元的家庭25万户，列全球第六位。而中国的金融资产分布极不平等，按照最新的调查数据，最高收入组占有的金融资产为66．4％，最低收入组只占1．3％，二者的比例为51：1。

最后，不同年龄层的消费差异日益突出。即使是同一阶层内不同的消费需求也需要密切关注。80后乃至90后的崛起，带来的新的消费观念与消费倾向，对中国消费需求市场的走向具有重大的影响。我们罗列对比如图一所示。

80后的消费给力我国商业，特别是Y一代所带来的消费增长。调整收入结构对我国商业的现实推动，包括城市的消费与农村的消费，都会逐步增长。当然，“十二五”期间，我国商业还面临诸多不确定因素，包括开局年份的CPI的问题、政府换届带来的投资冲动问题、食品安全对消费领域的影响、法制化逐步完善的问题、企业之间的竞争白热化（2010年爆发的国美与苏宁之争，腾讯与360的大战，都说明企业之间的竞争日益激烈），同时，我国面临着许多发达国家不曾经历未富先老问题。我们需要不断完善我国的社会保障体系，解决老龄化社会面临的潜在问题。而对于那些“先富起来”一部分人，则需要完成从富人到贵人的涅磐再生。

以创新应对成本变化

CPI高涨的状况下，对于一般的消费者而言，会对价格更加敏感，因此，如果产品的价格需求弹性大于1，那么，零售企业可以通过调整价格来促进销售，否则，则事倍功半。

同时，由于网购比传统的零售企业更加便捷、价格更有诱惑力，所以，在某些适合网络销售的产业，传统零售渠道受到的冲击会更大。

传统零售业应以创新应对成本变化，可以考虑构建合理的产业链，即在上下游企业之间搭建联盟，从而保证企业在一个相对平稳的环境中运行，从此降低震荡的影响。

提升自身核心竞争力，探索传统零售企业的升级换代，借鉴电子商务的运作经验，有条件的企业，要主动出击，推进网络渠道的构建。

建议零售企业建立自己的战略研究部门，对宏观经济乃至政治等环境状况进行综合分析，适时推出应对措施，保持足够的灵活性与主动性。

城镇化带动整个经济发展

如果说，改革开放的30年，我国的经济发展得益于工业化的发展，那么，未来的“十二五”乃至更长的时间，我国的经济发展应当得益于城市化的发展，更为准确地说是城镇化的发展。

我们对比了我国与世界的一些情况，尤其是城市化的指标，我国只有43.1%，低于世界的平均水平49.9%，更低于发达国家的77.1%。（资料来源：《2010年国际统计年鉴》，国际货币基金组织《世界经济展望》，世界银行《世界发展指数WDI》，联合国发展署《人类发展报告》。）

所以，我们寄希望于我国城镇化的提升来带动整个经济的发展，这里涉及到我国城镇化整体水平的提高，包括城镇化提升过程中的城镇建设。不仅仅局限于城市建设，而且包括居民商业设施的建设。它涉及到如何构建城市新形象，提高城市生活质量，塑造城市新地标，以及城市商圈的再造与提升。比如，城市综合体（HOPSCA）的建设逐步成为当今乃至未来一个新的投资热点。

篇10

写在前面：

从历史的发展角度来看，城市的出现，是人类社会走向成熟和文明的标志；而商场则是人类社会交易中心的高级形式。但随着商业的发展以及人们对高品质生活的不断追求，商场由于其同有的局限性，不论从规模还是品质，都不能满足人们日益增长的生活消费需求。

shopping Mall的出现，则改变了这种局限性：优雅的环境、宽阔的空间、丰富的业态，徜徉其中，满足消费者的一切消费需求。

济南恒隆广场，建筑面积28万平方米，商业面积17万平方米，投资35亿元人民币，网罗400家店铺，必会为济南这座成长中的城市注入新鲜活力与动力，提升泉城济南作为省会城市的商业竞争力。

CITYlN城色：恒隆广场从开工到现在已经大约有三年的时间了。您经过三年多的了解，现在对济南的印象与初次来济南时有什么不同?

刚来济南时，感觉济南非常美，大佛头、黑虎泉、黄河等，都非常值得一看。同时，济南这座城市沉稳、缓慢，这种气质也渗透至商业圈，导致济南的商业现状，无论规模和品质都不能满足消费需求。

但随着第十一届全运会的召开，其他商业集团的发力，目前济南的商业格局有了很大改变。2011年，除了恒隆广场，多家大型商业体正在筹备，即将开业，明年还会有更多的商场、城市综合体开业迎客。我们将和各商家―起，将济南的商业真正傲大、做好，共同提升济南省会城市的商业地位，迎接济南以及全省的消费者，可以预见。将来不仅能满足他们购物、休闲、娱乐等方面的各种需求，还提供了与国内一线城市同样的优质生活体验。

CITYIN城色：济南与其他城市相比，有哪些差距呢?

虽然山东省的GDP一直排在全国前三位，但是作为山东省省会的济南来说，并没有充分体现出这样的消费力度。我们都知道，在2010年之前，济南的商业一直处在尴尬的位置上，可以说整个济南的商业环境跟它省会城市的身份是不相符的。在很多国际一线奢侈品的调研报告中，济南算不上二线城市，只能说是一个具有无限发展潜力的新兴内陆城市。但济南作为山东省的省会城市，在经济方面具有的独特城市品牌和资源优势，使得它具有不可替代的竞争优势，尤其是市政府提出“省会经济战略构想”以后，以往限制济南城市发展的种种不利势必发生转变，这就意味着济南将真正向现代经济中心城市转变。

CITYlN城色：济南恒隆广场与上海恒隆广场和港汇恒隆广场想比，有哪些独特之处?

不管哪个城市的恒隆，我们都始终坚信一点：因地制宜投资招商，才能够给百姓带来实惠，给商家带来利益。

济南恒隆广场商业路线更接近上海港汇恒隆广场，但济南恒隆广场空间更开阔，品牌更丰富。我们所引进的品牌既有驰名的世界品牌、也有深入民心的大众名牌，完全可以满足从学生到自领、从个体到企业主等各阶层人士的消费需求。我们意在为山东、济南带来全新的生活体验和时尚理念，让济南紧跟一线城市发展步伐，从而使人人有机会拥有最精致的都市新生活。

CITYlN城色：听说恒隆现在已经有400多家品牌入驻，其中有100多家是首次进驻济南，这些前所未有的品牌号召力将会给济南带来怎样的变化呢?

招商之初，我们面临巨大的招商压力，但凭借“恒隆地产”的号召力与影响力，以及上海恒隆广场和港汇恒隆广场坚实的品牌基础，济南恒隆广场网罗了大量国内外众多名品名牌，其中不乏只在国内一线城市才有的一流潮品。此次入驻的品牌中，40％的品牌都是首次进入济南，如代表国际最高水准的豪华影院PALACE(百丽宫)影院和倡导都市全新生活方式的OIe’精品超市，还独家引进了与ZARA同一集团旗下高端品牌Massimo Duttei，及高品质女装ESCADA、意大利精品男装pAL ZILERI、国际流行品牌Tommy Hilfiger、时尚女装Pierre Balmain、Moussy等。除时尚服饰外，济南恒隆广场汇聚的世界美食也十分精彩，如独具特色的韩国釜山料理、纯正日本口味的板长寿司、时尚健康的优果Yogo juice、优质美味的香港太兴餐厅等，据悉，来自范思哲集团的尊贵咖啡各店Versus Caffe继在上海开设第一家分店后，即将入驻济南恒隆广场，这是Versus Caffe在中国开设的第二家店……届时，济南的消费者即可尽览来自世界各地的一流品牌，享受与世界同步的购物、休闲、娱乐等综合体验。我们有理由相信，恒隆广场将为济南商业增添光彩，将成为济南一张靓丽的城市名片。