商业综合体报告范文
时间：2023-07-28 17:49:00
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篇1
一、调研联社基本情况
上海市城镇工业合作联社是由原上海市区县工业局改革而成，2000年注册为非公司企业法人，由市经信委管理，下属区级联社9家，理事单位近400家，成员企业9000余家，以服务成员单位和经营联社资产为两大重点工作，着力打造信息服务、政策服务、金融服务三大平台，分别与政府部门对接，服务中小企业。2015年，联社系统销售收入149.75亿元，利润7.74亿元，上缴税收7.59亿元。
上海市嘉定区城镇集体工业联合社成立于1956年，目前正在重新进行法人登记，1999年嘉定联社与市城镇工业合作联社出资成立上海嘉加（集团）有限公司，嘉定联社占股90%，市联社占股10%，嘉加集团是城镇集体资产的经营主体。2015年，嘉定联社成员单位全年实现主营业务收入10.6亿元，实现利润总额8000万元，上缴税收5000万元。
上海市工业合作联社的前身是原上海市工业局，政府机构职能撤销后一直无法人地位。联社近年来发展的四个特点：1、联社拥有投资实体――上海新工联集团，近五年年利润都在一亿元左右，占联社收入70%以上，职工收益得到保障；2、联社成立了上海市工业合作经济研究所和上海市集体经济研究会两个研究机构承担，研究所（会）由市联社全额拨款，专业从事城镇集体（合作）经济领域研究工作，为企业改革发展提供理论、法律服务，这在全国联社中尚属首家； 3、联社成立审计机构，在履行联社监督职能方面进行尝试，维护了集体资产的合法权益；4、联社与总社、各地联社、专业联社都有不同内容的项目合作。
上海市生产服务合作联社成立于1984年，以理事会的组织形式，对各区联社、企业联社、中央在沪企业联社（集体办）和街道等理事单位进行指导、服务和沟通。现有企业集团联社、区联社和央企在沪企业联社19家，成员单位95家，企业1597户。近年来，联社搭建平台，推进集体资产的流动和集体企业的重组，以下属鼎联公司作为企业化运作的主体，整合资源、盘活存量，着力提高联社的服务能力和经济实力。2015年，联社系统销售收入103亿元，利润8.7亿元，上缴税收9亿元。
江苏省城镇集体工业联社，江苏省对集体企业改革力度较大，2002-04年前后由政府出资分流职工，全省集体企业进行了彻底的清理、改制，省内各级联社失去了工作基础，导致许多地市联社机构不健全。现省联社挂靠在国资控股的江苏省汇鸿集团有限责任公司，联社18个事业编制全部空缺，无专职工作人员，仅能维持基本运作，联社资产关系较为明晰，下属1家全资企业：江苏企联投资管理公司主要进行投资和贸易经营。
南京市城镇集体工业联社与省联社情况相似，目前挂靠在南京新工投资集团（市属大型国企，由15家市属工业局改制而成），联社无专职人员，工作已停摆。经过多次机构改革，联社集体资产与国有资产不断合并重组，目前已无法追溯。全市系统内仅剩1家集体企业：南京宝庆首饰总公司，该公司全部为集体资产，联社投资2944.72万元，占股58.89%，，其余股份为企业经营积累。2015年销售额逾32亿元，利润逾3000万元。
扬州市工艺美术工业联社是2000年由市工艺美术局改革成立的，目前无专职工作人员，无实际工作，仅存职能一是评定职称，二是保留账户用作接收专项扶植资金。2006年12月联社与市政府共同投资成立国有控股的扬州工艺美术集团公司，初期注册资金5000万元，市政府占股85%，联社占股15%，公司与市联社合署办公。
二、联社改革与发展的特点
1、创新工作方式，提升联社服务功能和经济实力。调研走访的几家省市联社，在所处地区和行业领域内承担着政府与企业间桥梁纽带的重任，起着“政府参谋、企业帮手”的作用。联社作为政府职能的延伸，主动承接政府机构改革中下放的职能，发挥社会组织服务功能，在信息统计、政策法规、融资担保等方面为集体企业和其它中小企业提供有效服务。如上海市城镇工业合作联社努力通过市经信委评审，获得了上海市中小企业综合服务机构资质，成为全市贯彻落实服务中小企业的重要渠道。在努力优化服务功能的同时，各省市联社也重视提升自身经济实力。有的自身按照企业化运作，有的依托全资控股公司，探索创新经营模式，提高存量资产的经营效益。加强引导联社内部资源整合，注重集体资产的合理运作，实现资产保值增值。
2、推进企业改革转型，推动产业优化升级。（1）推进产业由传统制造业向服务业转型。如上海市工业合作联社通过市场化运作，将原联社办公楼物业改造为高端商务酒店，提高了存量资产的利用率；（2）打破行业限制，实现跨业发展。如上海市生产服务合作联社利用原有出租车行业优势，与大型国企合作成立汽修连锁店，逐步形成汽车租用、维修产业链，联社还在旅游区承包农庄，尝试开发周边旅游产业；（3）探索混合所有制经济发展模式。如上海市城镇工业合作联社参股的上海天灵开关厂有限公司，原是成立于1987年的上海市嘉定区级老集体企业，经过几次改制和资产重组，现在已成为专业生产输配电设备的高新技术企业。目前国家电网高平集团持股90%（国有），嘉加集团持股10%（集体），公司2015年销售收入超9亿元，利润超6千万元，是探索混合所有制企业改革发展的成功案例。（4）中小集体企业积极探索转型发展。如上海市工业合作联社下属上海长江企业发展合作公司，是百年的老字号，但自身规模较小，为了在市场竞争中谋求生存，积极探索转型发展，除了刻字主业外，开拓了室内外广告、仿青铜器制作、珠宝设计加工、飞机机身贴等新的经营项目，上年度营收达到2000余万元。
3、开拓合作渠道，推动联社资源进行更大范围的联合。各联社在资源联合、资本合作方面均有不同探索和成功经验。上海市城镇工业合作联社参股各区级联社、区级联社参股各成员单位，形成了以资产为纽带，凝聚上下合力，联社和企业共同发展的经营体系；上海市工业合作联社与青岛市联社合作，在青岛市投资商务酒店，还与专业联社共同出资在上海自贸区成立融资租赁公司，探索出了联社资产运作的新路；上海市生产服务合作联社搭建平台，通过市场化运作控股和托管医药联社的8家企业，控股化工联社在海外的贸易公司；江苏省城镇集体工业联社为北京市联社下属轻工供销公司牵线搭桥，与江苏莱茵达公司（原省轻工集团）合作经营电解铜项目，该项目使北京轻工供销公司年营业收入大幅提高。
三、当前联社在改革发展中面临的问题
上海、江苏等省市联社在改革发展中探索出了符合自身特点的道路，取得了较好的成绩，但也遇到了一些问题，综合起来有以下几点：
1、联社职能定位亟待明确。目前关于联社职能定位存在三方面的问题：（1）联社系统普遍 “青黄不接”，工作人员平均年龄偏大，流动较慢，而政府相关机构人员较为年轻，流动较快，政府对联社的认识不足、对话不畅、关注不够，部分主管部门将“公有”与“国有”混淆，忽视了集体经济的地位和作用，逐渐造成了联社的定位不清晰，职能不明确的现状。（2）在新一轮事业单位改革中，一些联社需要重新注册，如何确定法人性质成为两难问题，无论注册为企业或社团法人，联社的服务功能和经济功能都不能得到很好的兼顾。（3）一些联社已失去工作基础，如江苏省联社，仅保留了联社牌子和事业编制，无专职工作人员；除南京市、南通市、扬州工美集团还保留联社牌子外，江苏省其它地市已经没有联社机构，更几乎没有下属企业，工作无法开展。
2、集体资产管理体制不畅。一些地方政府对集体企业和资产趋于国有化管理，如上海市政府出台文件，对于集体企业和集体资产由之前“参照”国资管理变成目前“按照”国资管理。仅上海一地，三家市级联社的集体资产就达到数百亿元，由于国有资产和集体资产权利主体不同，不能简单按照国有资产模式进行管理，管理体系需要理顺。
3、城镇集体经济相关法律法规不完善、不健全，集体经济组织和企业的改革没有参照的法律法规，严重制约了城镇集体经济改革发展和企业转型升级。主要体现在以下几个方面，一是许多联社无法取得法人地位，集体资产和联社资产不能明确出资人，成为联社在投资经营、资本运作时的障碍。二是新企业不能在工商部门登记，老企业在转型升级或改革改制过程中得不到政策支持。三是集体资产不能依法受到保护，集体资产流失现象屡有发生。
4、集体资产得不到有效监管。随着机构改革的推进，过去“政社”合营的矛盾在机构变化后凸显，由于联社职能定位不明确，法律法规滞后等因素，一些地方对集体企业和资产无人监管，造成地方集体资产的严重流失，企业和职工合法权益受到了侵害。
四、对总社、联社工作的相关建议
1、希望总社与国务院及有关部门沟通，在下半年脱钩改革中，进一步明确总社和地方联社的职能定位，争取使总社及各级联社成为受托监督管理城镇集体资产的具体部门；研究制定针对城镇集体经济改革发展的相关法律、法规，帮助地方联社进行法人登记，引导联社系统今后的工作方向；或争取有关部门出台城镇集体资产监督管理条例。
篇2
关键词：城市综合体城市综合体外部衔接空间景观设计
中图分类号：TU984文献标识码： A
现阶段,城市综合体外部衔接空间的重要性还没有得到充分的认可和重视,其景观设计还处于发展阶段,存在很多问题和不足,并且严重缺乏相关理论支撑,例如在景观设计过程中,较缺乏对人的心理、行为方面的考虑；部分景观设计风格缺乏地域特色；部分与城市连接不够紧密,甚至与城市缺乏联系；所形成的景观较缺乏连续性；在景观设计艺术化和自然化等方面相对有所欠缺。
城市综合体在世界范围内已有很长历史，但在中国则刚刚登场。因短暂利益高于风险，虽仍处在破土阶段却已是遍地开花。这一领域缺少市场调节和自我进化过程，有些因先天不足将随时间推移被逐渐淘汰。正确把握开发和设计方向，避免投机，负责于社会是不容忽视的使命。城市综合体不是简单的功能拼凑，而是根植于城市、融于社区，由百姓需求的功能部件和辅助链接组成的，附有生命的人文机器。依设计组装的硬件在与其匹配的软件管理下合理运营时，才能体现出最优的性能和最大的效率。从设计角度来看，如何提升城市综合体价值和生存竞争能力实质上是对下列问题的全译。
针对城市综合体外部衔接空间景观设计的研究结论包括以下几方面：首先,从城市的角度出发,外部衔接空间应继承其所在区域的地域文化,并发扬其文化理念,使空间具有地域性的同时,具有独特的可识别性景观,对外部衔接空间进行景观设计时,需运用可持续发展的理念,使外部衔接空间与城市共同发展；其次,从城市设计的角度出发,要充分考虑外部衔接空间与城市公共交通的相互融合与相互促进,保证外部衔接空间交通系统的流动性和可达性,外部衔接空间需要进行人车分流,营造具有舒适性、安全性、便捷性和引导性的步行空间氛围,外部衔接空间内部道路与停车区域需要进行景观化处理,使景观空间的舒适度以及功能性达到最好；第三,从空间设计的角度出发,为城市综合体外部衔接空间中人的多层次行为需求提供适宜的行为领域,引导人对空间的使用,用明确的边界界定外部衔接空间,使其具有适应性和灵活性,打造有认同感、亲切感和具有场所精神、可识别性的空间,以人的尺度为准,打造具有合理尺度的景观空间；最后,从景观设计的角度出发,保证其功能性、系统性、文化性以及“以人为本”的四个景观原则,从科学、社会、艺术三个层面出发,提出景观设计主题或景观设计理念,为人创造具有丰富体验感以及视觉享受的具有商业氛围和休闲氛围的景环境,充分利用水体、植被等自然景观要素,布置科学、美观的服务性景观设施。
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。城市综合体外部衔接空间是作为城市综合体项目直接面向城市的窗口而存在的,既是城市综合体建筑内部空间的外延,也是城市综合体与城市公共空间的过渡空间,是城市公共交通的一部分。基于相关理论研究及案例调查,笔者总结了以下几点城市综合体外部衔接空间景观的特征,包括,与城市综合体内、外相关联；可以促进和提升空间的交通转换功能；可以促进和催化城市综合体的商业功能；完善城市综合体自身的复合化功能；具备人性化的设计理念；是城市综合体与城市空间的纽带。成功的投资开发不仅在于控制全程风险和取得快速回报，更在于在变化的世界中释放出弹性的潜在价值。对税收政策的巧妙运用，引领市场潮流的能力开发和充分共享配套设施都是城市综合体在投资上值得均衡考量的内容。需求催生均衡的搭配，均衡因环境变化需要调理。有机编织梳理各功能有如添加催化剂一样产生更加高效的互动效应。在变化世界中不断调整达到的均衡能释放最大的协同效应。长春欧亚集团股份有限公司可行性研究报告指出：
现代城市生活，人们追求舒适、效益和便捷。城市综合体设计已不是简单地解决居住、工作、休闲之间的机械运动，而是创造自然、惬意的流线，提升日常出行体验。内容符合需求，排列适应时间段，环境渲染功能气氛，为用户减轻压力，放松情绪，感受满足。日常生活中与平稳相互交替。这要求设计师敏感扑捉节奏，设计关键空间节点，适时满足用户对安静、热闹、情调等不同需求，为用户提供超乎期望的感受。全面分析理解目标用户群的日常需求、生活时尚和未来梦想，量身定做服务内容、标准和方式，为用户提供宾至如归的氛围，唯我独尊的特制感受。发挥品牌效应，将客户体验提升至最高境界。
全面的用户体验驱动良好的设计，设计提升经济效益。文明的交流使世界变小，科学的发展使节奏加快，设计可使城市综合体在高度集约状态下适时挑战自己，自我更新，配合引领潮流的弹性化运营保持最优服务和前卫标准。
生活内容不断翻新，生活方式快速更迭。在设计上要保障城市综合体得以定期维护保养，更新内容以满足新的需求，调整配套来保持运营舒畅。适应变化方具持久竞争能力。
我们拥有现在，现在也属于后代，珍惜呵护我们共有的社会才能永续。城市综合体的高度集约优势使我们可通过整合设计充分保护有限资源，利用因功能互动衍生出的可再生资源。协调需求与产生的平衡，降低消耗。
[1] 夏宇. 城市综合体环境景观设计初探[D]. 北京林业大学 2011
[2] 刘莉娜. 城市综合体入口广场设计研究[D]. 中南大学 2011
[3] 吴亚伟. 城市综合体外部空间环境设计研究[D]. 山东建筑大学 2011
[4] 原伟. 城市综合体与城市公共交通衔接空间的设计探讨[D]. 重庆大学 2010
篇3
关键词： 城市综合体 模式 特征 发展
按照城市化发展规律统计显示，当城市人均GDP达到4000美元/年时，具备发展城市综合体的初步条件；当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段。但我国的城市综合体却在一二三四线城市遍地开花，甚至一个城市上百座。以成都为例，2007年第一座真正意义上的城市综合体财富中心浮出水面，但四年之后，却有近百座大小综合体拔地而起，总体量达到千万平方米。另据中国购物中心产业资讯中心预计，珠海、中山、海口、银川、西宁五个三线城市商业建筑面积2011年增幅将高达83.9%――商业地产已经取代住宅地产，成为最热门的投资品种。
1.城市综合体的概念
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。其简称为HOPSCA，即Hotel酒店、Office写字楼、Parking停车场、Shopping mall购物、Convention会议、Apartment住宅，是一个城市最具价值的核心。
目前国内比较知名的“城市综合体”是“万达模式”，世界上最著名的“城市综合体”是曼哈顿城市综合体（克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心）。
2.我国城市综合体的模式
目前，在城市综合体建设中被视为先行者的万达、中粮、华润，其开发模式和运营模式已有不同。据赵炎（同策咨询与研究发展中心分析师）介绍，华润万象城主要是合作链开发模式，即华润置地与新鸿基地产的合作开发；万达模式主要是城市副中心造城开发；中粮目前主要还是城市中心为主。而对于运营模式，中粮是主题式购物中心，每个区域都有自己的定位和特色；万达是订单式，快速复制；万象城则走差异化路线，以高端商业购物广场、写字楼和高端住宅的整合模式为主。
3.我国城市综合体的典型特征
3.1超大空间尺度。
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
3.2通道树型交通体系。
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成了丰富多变的街道空间。
3.3现代城市景观设计。
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
3.4高科技集成设施。
城市综合体既有大众化的一面，又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
3.5地标式的城市建筑。
城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。
4.我国城市综合体的发展
4.1城市综合体项目要成功，关键是要做好“四态”。
顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长，住建部住房政策专家委员会副主任）认为一个城市综合体项目要成功，关键是要做好“四态”。
第一是形态。不少城市综合体都是当地的地标性建筑，既然是一个城市的地标、名片，外在的形态就一定要做好。
第二是业态。大城市综合体中既有住宅、酒店式公寓、写字楼，又有商场、酒店、主题公园等，是多业态、全功能、大规模的建筑，但整个城市综合体如何规划设计、不同业态之间的比例如何科学合理？这些要由当地城市发展进程、家庭收入情况、居民的购买力和消费结构来决定。像有些中小城市开发的城市综合体，就不一定需要那么多的商务楼，因为即便盖了也租不出去，当地没有这么大的需求。
第三是动态。人流的组织、交通的组织\空间的组合等，不同业态之间要做到互相不干扰，使综合体真正发挥紧凑型的\综合性的功能。比如说车库，白天是写字楼白领用，晚上上班和逛商店的人走了，当地的居民就可以用，可以节约很多的空间，很多人在当地生活、工作，减轻交通的压力，对资源和能源是有好处的。
第四是生态。这一点容易被开发商忽视，生态首先指的是自然环境，要有一定的绿化面积，不能全部都是混凝土建筑；其次是人文生态，让城市综合体的居民，商场和酒店里的客人，写字楼里工作的白领们等关系和谐。
4.2城市综合体项目的持续运转，与当地商业生态密切相关。
目前许多上马的城市综合体缺乏足够的客流支撑。根据中国购物中心产业资讯中心的报告，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米。沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米。石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米。贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。按照国家技术监督局和建设部颁布的《城市居住区设计规范》规定，每个可容纳5万人的居住区，应配备的综合食品店、综合百货店、餐饮店、书店、药店等商业服务设施面积为7000平方米。这意味着，东莞将拥有的购物中心可满足2500万人的购物需要，石家庄将拥有的购物中心可以满足1600多万人的购物需要，贵阳将拥有的购物中心可以满足1400多万人的购物需要，而沈阳将拥有的购物中心更可以满足四五千万人的购物需要。
无论城市化进程怎么迅速，如此众多的购物中心数量都显得过于离谱。没有足够的客流与商业链条支撑，城市综合体热潮怎么起来的就会怎么消失。
4.3城市综合体项目的长期发展，必须与城市的历史一致。
城市综合体既是对城市未来的规划、人口与自然资源的重新配置，又是对城市商业与审美的重新打造。目前的城市综合体继续发展下去，千城一面势不可挡，所有的城市有着同样的品牌，同样的趣味，同样的星巴克，同样的新天地，同样的设计师事务所――当所有的城市消灭自身历史向同一种模式看齐时，再美好的审美趣味也将变得恶俗。
5.结语
城市综合体在受到打压的住宅地产与受追捧的商业地产之间，走出了一条中间道路。与住宅地产不同的是，商业地产的泡沫不会那么大，受到市场的压力会立竿见影。根据中国的国情，在未来的发展当中，城市综合体应该成为主要的发展方向。
参考文献：
［1］凤凰网房产.顾云昌专访：城市综合体未来城市的发展方向.
［2］南都地产评论.城市综合体将让城市千城一面.
篇4
【关键词】：城市综合开发；城市综合体；开发模式；解决措施
【引言】：城市建O综合开发是城市建设体制改革、城市发展的一项重大成果。是人类共同的和普遍的权利，城市建设实行“统一规划、合理布局、综合开发、因地制宜、配套建设”的原则，较好地解决了规划与建设脱节的问题，把分散单纯的房屋建设，变为集中统一的基础设施与城市环境的综合开发。
1、城市建设综合开发的定义
城市建设综合开发这一概念的核心在于。“综合”二字。它是针对过去各类建设项目由各个建设主体分散进行建设的状态而言的。它要求将各类建设集中起来，统一进行综合配套的有序建设，从而合理地利用土地、合理地利用资金、合理地安排项目、合理地控制工期。最终建成一个合理的居住环境和生存空间。概括地说，城市建设综合开发是指在城市总体规划和经济社会发展计划的指导下，在一定区域内，为创造一个良好的生产、生活、生态环境，为提高经济、社会、环境的综合效益所进行的具有开拓性、配套性、统一性和相当规模的城市建设活动。
在新旧两种区域的开发或再开发中，对所有房屋建筑、基础设施、园林绿化等进行统筹安排，配套地进行建设。同步交付使用。组织一个合理有效的城建综合开发，必须具备四个前提条件：一是要有可供开发的地域。二是要筹集必要的资金，包括开发区域中各类建筑的投资。在投资多元化的情况下，有效地集中起来使用。三是要有符合城市总体规划的、科学的详细规划。这是综合开发有效实施的保证。四是要有市政府的决策和各有关方面的重视、支持和充分协作配合。
2、城市综合开发的新型模式――城市综合体
城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式，简言之，就是开发企业不再满足于住宅或者商业的单一功能的开发建设，而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。笔者认为，城市综合体开发除具备改善人居环境、增加就业、拉动投资等传统房地产开发模式的优势以外，至少还有以下三方面的优势：
2.1城市综合体开发使城市规划、设计更加合理，有助于提升城市形象，增加城市竞争力。传统的开发模式由于每个项目的功能都相对单一，需要若干个项目相互配合才能满足城市发展的需要，然而若干个项目又不可能同时规划设计、同时开发建设，因此在传统开发模式中不可避免地出现不同程度的规划、设计方面的混乱，而城市综合体开发中，在通盘考虑了开发项目的各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力后，才做出整体、系统的规划与设计，故恰好能弥补传统开发模式的不足。
2.2城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心，形成独具特色的城市新地标。就目前的情况来看，城市综合体开发一般采取商业房产为基础，带动住宅、公寓、商务办公，辐射交通、通讯、技术等相关产业的发展模式，往往在规划之始就确定了综合体项目的商业特色，细分了市场客户群体。因此，城市综合体开发完成之后很容易就迅速成为城市的新地标。
2.3城市综合体开发还有利于缓解城市的交通压力。众所周知，很多大城市几乎每天上下班高峰主要交通干线都会出现不同程度的交通拥堵现象，究其根本原因乃是城市居民区和工作区相距较远造成的。而城市综合体就为在综合体工作的人们提供了就近居住的可能性。
3、城市综合体开发模式的不足
城市综合体开发模式同样是一把“双刃剑”，除了上述优势外，还存在不足，值得进一步思考与改进。
3.1投资巨大、技术含量较高，对开发商的实力要求比较严格。城市综合体开发建筑面积动辄几十万平方米，甚至上百万平方米，并且前期商业运作具有资金需求大、回笼慢的特点。此外，由于城市综合体开发不同于单纯的传统房地产开发，它往往涉及到规划设计、交通、信息通讯和综合性物管服务等多个新领域，对开发企业的技术及管理都提出了更高的要求。无形之中就为大多数中、小开发企业进行城市综合体开发设置了较高的市场准入门槛，不利于市场竞争，容易导致垄断。
3.2订单式开发的商业模式不利于各商家的公平竞争。在订单式开发模式中城市综合体开发企业一般采取“只租不售”的方式经营商业地产，为了引进战略联盟商（通常为大型知名企业）入驻城市综合体，往往将位置较好的商铺以微利甚至亏本的价格租给其战略联盟商，商业部分的利润却是靠后来进驻的非战略联盟商（通常为中、小商户）的租金支撑。这样势必导致实力雄厚的战略联盟商经营成本显著低于后来进驻的非战略联盟商。
3.3城市综合体开发容易受到苛刻的选址条件的制约。正确的选址是城市综合体开发成功运作的第一步，因此，选址是否科学直接决定了城市综合体开发的成功与否。城市综合体开发不仅受到人口数量、交通条件、周边商业氛围的影响，还要受到诸如人们收入水平、消费习惯、文化等多种综合因素的影响。由于当前我国经济发展不平衡，不同区域的文化、消费习惯差别较大，因此城市综合体开发未必适合于每个城市。
4、城市综合开发问题的解决措施
4.1要运用市场经济的方式.多渠道的筹集建设资金。城市各项建设设施的维护费和建设资金的来源可概括为专项资金和不固定资金两类。
4.2继续完善和实行国有土地有偿使用制度，运用级差地租理论优化城市用地结构和用地布局。
4.3要进一步规范房地产市场，把实行综合开发推动城市建设与加快城市现代化建设步伐结合起来。
4.4要超前思维，高标准规划，博采众长。居住区是城市的有机组成部分，它为居民提供生活居住空间和各类服务设施，是造就人们优良品格与素质的重要场所。
4.5要积极引进外资，加快城市综合开发建设。城市综合开发必须与扩大对外开放，参与国际市场竞争这一发展战略相协调。城市建设综合开发应从区域合作和加速外向型经济发展的方向出发。
结束语
综上所述，城市建设综合开发的实践。已显示出了它对建设现代化城市所不可取代的作用，已成为开发与建设的基本形式。然而，由于综合开发使政府行为与经济行为交织。它既有有利于集中统一、加快城市开发建设的一面，又存在运行机制被强化的问题。应及时总结经验，认真和解决出现的和可能出现的问题，以利于更好的推动这项事业的发展。创造优美、清新、健康、舒适的人居环境。
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关键词：商业综合体；机电工程；造价控制
中图分类号：TU723文献标识码： A
1、前言
随着社会经济的发展，一些大型的商业综合体工程建设项目不断兴建，“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体功机电安装工程专业众多，包括有空调通风、电气安装及照明、给排水、消防、电梯、智能化、通讯及有线电视、客流统计及标示导视等工程，普遍施工场地狭小，施工周期短，多种交叉作业相互影响，使得工程造价难以控制。因此，探究如何加强商业综合体机电工程造价控制具有重要的研究意义与现实意义。下面，笔者根据自身工作的实践经验，从以下几个方面对此问题进行探析。
2、商业综合体机电工程造价管理的思路
作为商业综合体项目建设单位对于工程造价管理理念与施工单位有着本质区别，建设单位核心任务是对社会资源的把握与配置，工程造价控制并非一味地压低工程建设成本，而是在一定的合理预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同项目的质量档次一致性。
工程造价控制一般是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的，设计阶段（包括工艺选择，设备、材料选用）影响造价的程度较高，据统计约达到85%，因此设计阶段的工程造价控制是关键。在设计一开始就将控制投资的意识根植于设计人员的头脑中，可保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平。
工程造价管理是项目开发全过程多部门协同工作的成果。在工程设计阶段，规划设计部门是造价控制的核心，项目工程技术、设备材料、标准的选择对工程造价成本起着决定作用；在工程招投标，成本及合约管理部门通过对施工图预算审核，编制标底（招标控制价），进行招标及承包商（供应商）询价谈判取得合理的合同报价；在施工阶段，现场工程部是工程造价控制的主体，以合同为依据，严格执行设计意图，有效控制设计变更和现场签证，对工程造价控制作用重大。
3、加强商业综合体机电工程造价管理的措施
结合多年工程实践经验，笔者认为，可采取以下策略来加强商业综合体机电工程造价控制。
3.1 成立项目成本控制小组，进行目标成本管理
在项目部成立之初建立项目成本控制小组，由项目经理任组长，小组成员包括成本合约、招商、营销、设计、工程等各个部门，成本合约部负责整个造价控制活动的组织与协调。
机电工程目标成本管理，就是根据项目的档次定位、设计特点、选材用料标准和财务利润要求，根据类似项目的成本经验，测算项目的单方机电安装成本，并将目标成本分摊到各个机电工程合同中，在实施过程中对动态成本（合同+变更）进行实时监控并及时对发现的问题进行纠偏的过程。
3.2工程前期阶段的造价控制
在项目前期阶段造价控制的关键在于根据项目定位档次，成本管理人员与招商、营销、设计人员一起确定项目的成本目标。具体参与的工作如下：
（1）参与项目考察，成本管理人员与招商、营销、设计人员一起参加商业综合体项目的考察，了解不同项目定位档次及成本，提供项目成本考察报告，有利于最终确定项目的建造标准。目前很多商业综合体项目前期定位造价人员未深入参与调研，造成项目造价失控。
（2）商业综合体机电工程前期考察调研的重点主要有空调通风、电力及照明、电梯、智能化、消防等系统的整体设计方案，主要设备材料品牌、档次及参数、系统造价等，详细了解客户关注重点及物业单位对机电系统的运行意见和建议等。
（3）参与项目定位方案的讨论与确定。参照以往已建成的项目经验及相似项目的成本数据，根据项目的总体定位、提供该项目机电成本标准。对设计、招商、营销等部门提出的项目具体方案及建设标准提供成本测算数据，以供领导综合考虑并决策。
3.3 设计阶段的造价控制
商业综合体机电设计阶段是造价控制的最重要阶段，造价管理人员需具备一定的设计知识和经验，协助设计人员，优化方案，控制成本。
（1）与招商、设计等部门一起讨论确定商铺的机电建设标准。主要包括摊算到每个具体商铺强电、弱电、供气、给排水、空调制冷、制热及新风、餐饮排油烟等机电配置技术标准，避免因招商前期标准要求过高及或多余功能而造成不必要的成本增加。
（2）造价管理人员参与如空调、供电及节能等重大机电方案讨论，提供造价控制意见，有利于确定性价比较高的方案；
（3）造价管理人员参与讨论确定设备、材料清单；参与确定主要机电设备、材料的品牌范围、档次、规格及参数等。施工图完成后，及时组织机电工程标底编制并复核，一旦发现标底与目标成本差异过大时，及时通知设计人员查找原因、修改完善设计图纸。
3.4 招投标阶段的造价控制
（1）在工程招投标阶段，进行合理的标段划分，采取合理的招标模式，严格按照“最低价中标”原则，采取多方询价方式，货比三家，选择质优价低的承包商。
（2）招标文件明确各专业之间界面。合约管理部门与工程、设计部门一起讨论确定各专业之间的工程、技术界面问题，编制统一的承包商工作界面描述表，将本承包商与其他专业承包商之间的界面进行详细的阐述与明确，避免后期界面不清造成现场签证的增加。
3.5 施工阶段的造价控制
（1）施工阶段现场变更及签证控制。制订了严格的设计变更及现场签证审批权限及流程制度，超过一定金额的设计变更、现场签证必须先估价并审核同意后才能正式开始实施。对变更及现场签证的及时性、完整性、有效性进行严格检查。对动态成本进行严格监控，接近目标成本进行预警，超出目标成本进行报警。
（2）采用BIM建筑信息模型技术进行各专业综合管线桥架施工管理，鉴于商业综合体公共走廊吊顶区域空间狭小、机电专业管线桥架众多且相互影响，经常出现管线“打架”而拆除返工的情况，采用BIM对各机电专业的管线桥架进行计算机三维模拟，提前找到交叉碰撞的位置并加以解决，大大减少了施工过程中的返工现象，机电工程质量也得到显著提升。
（3）在工程竣工结束后，加强对竣工图的审核，及时准确完成工程竣工结算审计。
4、结束语
随着社会经济的发展，越来越多的商业综合体项目正在兴建，商业综合体机电工程规模日益扩大，作为一名工程造价管理人员，除了掌握专业知识外，还需要学习掌握招商营销、设计及施工等方面的知识，加强沟通意识，将造价管理理念带入到各个阶段的工作中。
篇6
当外界将娃哈哈进军零售业称之为“二次创业”时，宗庆后会微笑默认。然而，从万达式的商业地产到娃欧式的精品卖场，再到如今的城市综合体？当定位一再变化时，对于娃哈哈还是宗庆后而言，这不仅是一次“革命”，更是一场摸着石头的冒险。
对于为何进军零售业？宗庆后希望能扮演“清道夫”的角色，对于这个行业，其亦从未掩饰厌恶。娃哈哈欲通过自营超市或者“做业主”的方式，提高自己在商超渠道上的话语权。
其实，支撑宗庆后义无反顾地投资零售业的一个重要理由是“党的十”。党的十报告提出在2020年前要让老百姓收入倍增，GDP倍增，那就预示着消费能力倍增，宗庆后从中看到了机遇。
宗庆后认为，尽管大城市商业已经过剩了，但大量的县级市、地级市还没有像样的商业设施，一些大城市尽管商业网点过剩，由于同质化经营造成竞争激烈而不断萎缩。如果采取差异化，可杀出一条血路来。
按照宗庆后对于娃哈哈在商业零售领域的战略和经营模式，娃哈哈将采取“游击战”式的扩张。“在未来三五年，我们将采取哪里有机会就到哪里干，哪里需要什么我们就去干什么，一二三四线城市齐头并进与多方合作。”宗庆后称。
对于合作模式，娃哈哈也已弱化自建，而是采取自建、租用商场及和商业地产主联合的招商方式。在产品上，放弃娃欧式的精品商场，而代之以吃、喝、娱乐、健身、文化、购物为一体的城市综合体。
规模有大有小，大城市商场面积可能以后有20万平方米到30万平方米，县级市大概5万平方米就够了，投资多少资金现在也不好确定。宗庆后表示，资金需要多少投多少。
“目前，娃哈哈正准备与台湾远东百货、新加坡来福士、英国阿兰泽投资公司等业界同行洽谈合作”，宗庆后说。公开资料显示，目前娃哈哈商业股份有限公司旗下资产仅包括位于长沙泊富国际广场的自有商场以及租赁的株洲神农太阳城。
依靠走市场，接近消费者，在主业饮料行业，娃哈哈建立了无可匹敌的销售渠道，而对于更偏重管理与服务的零售行业，娃哈哈显然还属于门外汉。然而，宗庆后并不打算为此引入专业的零售管理团队。
在他看来，相比制造业，商业只是买进来和卖出去的事情，很简单。
篇7
万达院线一直是国内的龙头老大，2012年5月，万达集团以31亿美元（约合196亿元人民币）的总价格收购美国AMC影院公司，万达影视就此成为了全球最大的院线运营商，占有全球近10%的市场份额。
但规模只是表象，万达院线最让院线界惊叹的不是其规模，而是其单店的坪效。
近日，在万达院线的“百城千幕”的庆典仪式上，万达院线股份有限公司董事总经理叶宁宣布：万达院线于12月22日创下了单日票房收入2200万的记录，成为国内首家单日票房突破2000万的院线，刷新了全国各大院线单日票房的记录。同时，12月22日开业的成都万达影城金牛店，当天创下了70.16万的票房，成为万达115家电影院中单日票房收入最高的影院。
在记者的采访中，很多的业内人士表示，影院的坪效是比较低的，但万达院线显然是个例外。万达肯定有自己的绝招。
万达广场之于万达院线就像一个大鱼塘，其良好的生态环境保证了万达院线的良性增长，其直营连锁模式也随着万达广场不断复制水到渠成，无需考虑签约扩张模式。具体到租金飞涨的这两年，万达院线更是如鱼得水。
万达广场的聚集效应
影院的选址将直接影响影院经营业绩、进而影响投资回收周期。近年来，万达院线一直致力于在全国二、三线城市的大规模迅速扩张，这样就避免了北京、上海、广州、深圳等红海市场的竞争。这也是万达院线能迅速成长的一大原因。
其次，如今影院和商业地产是唇齿相依的关系，有效银幕现在大多都在现代购物中心，万达院线作为万达广场的一部分，正随着万达广场的扩张而水涨船高。12月23日报道，万达院线在国内的第1000块银幕，同时也是中国电影市场上第100块IMAX巨幕日前落户成都万达影城金牛店。
万达计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。与之相对，万达院线也正以每年270块银幕的速度，向2015年2000块银幕的目标数量前进。
万达广场这样的商业综合体是非常适合发展影城的，同时影城的建设也会带动综合体的商业发展，起到相互促进的作用。近年来，多家院线公司都想要在类似这样的商业综合体建设影院，然而好的综合体有限，很难获得像万达院线这样得天独厚的条件。
很多万达商业广场的地段虽然并不是很好，但是由于在综合体的带动下，总能汇聚很高的人气。以广州白云机场附近的一家万达广场为例，其地段离广州市中心已经很偏了，但是由于万达广场开业后，汇聚了很高的人气，广州白云万达影城开业当年收入达6840万元，创造新开业影城的收入纪录。这同样反映在上海五角场万达广场、北京五棵松万达广场等一线城市万达院线上，都是远离市中心的城市副中心，不过由于城市综合体的模式，保持了万达影城的观影人数。
租金压力小 物业更靠谱
2012年年中，中国电影家协会《2012中国电影产业研究报告》指出，2011年我国电影院线已经产生了局部市场过热、重复建设导致资源浪费和恶性竞争的局面，观影人次增长长期远远落后于影院增长速度，蛋糕越分越薄。
与此同时，不断上涨的租金等成本让众多影院不堪忍受。首都电影院副总经理于超称，4-5年前首都电影院建立初期，影院的房租基本上只包含200万-300万元的保底费用加上每年10%左右的票房收入，2009年北京影院普遍的房租涨到2008年的两倍，近两年，影院为争取用地，除了至少700万-800万元甚至上千万元的固定租金之外，上缴20%甚至更高的年票房分成作为房租也是非常普遍的。
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利介绍，目前，几乎所有的业主都为影院投资方开出了极为苛刻的条件，使其投资回报率仅在6%左右，这意味着投资方需要至少15年才能收回最初的投资成本。
在此情况下，投资方放缓甚至停止选择建设影院的计划。
在众多资本纷纷撤出的同时，万达仍在扩张。业内人士分析，万达本身的地产优势致使其可以根据当地消费能力、人口、交通等因素，自主开创商业综合体项目，在集团内部完成院线、购物、餐饮等配套设施的打造，理性选择地段的同时，也为影院搭配好了其所处的环境，因此，该类影院不用担心业主“不靠谱”或者商圈建不起来等情况，更不用担心投资资本互相竞争导致的租金过高问题。
直营下的管控力优势
万达院线之前的规模一度落伍于中影星美和北京新影联，但相对于二者签约方式为主的扩张方式，万达院线都是自己投资的，都是直营的，所以其管理优化做得较好，万达院线当年虽然规模较小，但获得了和二者规模相当的票房收入，这说明万达院线连锁管理做得较好，影院都是优质影院。
举个例子来说，很多签约影院或加盟影院很多都是旧型影院翻新，所以在硬件上都没有统一的标准，而万达院线都是近几年来新建的，建时都进行了统一的规划设计，这就树立起了整个院线的统一硬件标准。再加上万达在硬件领域设备上的大手笔投入，使得万达院线在视听领域达到了国际一流水平。
能牢牢控制影院的手段只有资本联系，所以坚持直营模式万达院线才会后来居上。目前万达院线已经成为中国唯一真正意义上实现全国统一经营、统一管理、统一排片、统一品牌的电影终端连锁实体。
凭着万达广场的位置优势，以及万达院线零售业的服务水准，国际一流的硬件水平，在竞争日益激烈的院线业中树立了强势的品牌形象。而直营的优势在品牌宣传中也显现了很好的效果。
万达的总经理叶宁介绍，在奥运期间，我们与奥组委、电影资料馆合作，结合奥运火炬传递路线，在全国20余个城市举办“圣火相传・电影随映”活动，全国统一操作，各地影城负责落地执行，院线可以轻松统筹，进行整体品牌化运作，这在其他电影院线几乎是不太可能的事情。
全产业链优势
万达院线股份有限公司董事总经理叶宁近日表示，万达院线计划未来平均每年开店30家，每年新增270-300块银幕，并预计在2015年左右达到2000的块银幕总数，届时万达院线将占有全国20%以上的市场份额。
这段话的背景是，万达集团正向文化帝国转型，这为万达院线未来的长足发展提供了根基。
在整个电影产业链中，发行放映属于较为被动的环节，影院的业绩一定程度取决于电影制片商推出优秀作品的数量。万达院线的母公司万达集团2008年起正式进军中国电影制片业，另外万达集团还在大连投资了影视基地，所以万达院线形成了较为完整的产业链。
篇8
关键词：综合体 防火 设计 性能化 方案
1 工程基本情况
该超大型商业综合体工程包括五星级酒店、高级百货、国际连锁超市、室内外商业步行街、电影城、5A写字楼、高级住宅等业态，是集购物、餐饮、文化、娱乐等，是多种业态于一体的大型城市综合体。本工程总建筑面积86.35×104 m2，其中地上65.35×104 m2；地下21×104 m2。业态包括五星级酒店4.09×104 m2，购物中心13.61×104 m2，写字楼13.6×104 m2，住宅楼25.94×104 m2，商铺6.8×104 m2，商务酒店0.85×104 m2。
其中商务酒店按一类高层设计，购物中心商务酒店与购物中心之间设置4m宽天井，相邻面购物中心较低一侧为防火墙，购物中心屋顶设置采光顶，采光顶距商务楼大于15m，保证楼板、天窗耐火等级不小于1.00h。所以购物中心按多层设计；高层商务酒店与购物中心一体形成环形消防车道，商务酒店自身不能形成环形，保证一个长边的火灾扑救面，并大于1/4总长度，在此范围内有两处进入高层建筑的人员出入口，设置停车场地。
2 需要进行性能化防火设计的问题
鉴于该工程商业部分使用功能的需要及其体量和造型设计的独特性，在现有的消防设计方案中主要存在一些现行规范未予明确规定或不能完全按照规范规定进行设计的问题，需要运用性能化设计方法进行分析论证，确证其消防安全设计是否可达到规范要求的同等水平。根据现行国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2006（下文简称《建规》），其主要存在的消防设计问题如下。
2.1 防火分区远远超出《建规》规定的数值
根据《建规》规定，在设有自动喷水灭火系统的情况下，每个防火分区允许最大建筑面积为5000m2。本工程的室内步行街是由若干个大小不一的小中庭组成，步行街一层至三层之间通过楼板分隔，楼板的不同部位有开口，故形成了若干个建筑面积不同贯穿3层的小中庭，各层建筑面积如表2-1所示。
表2-1 室内步行街建筑面积统计
项目 层数 建筑面积（m2） 合计（m2）
室内步行街 1 17702 52517
2 16183
3 18632
本超大型商业综合体内步行街一层至三层之间通过挑空楼板相互贯通，形成了一个巨大中庭，按照规范要求，在划分防火分区时可用防火卷帘将各层的开口与回廊进行分隔，但由于步行街面积远超过了规范规定的5000m2防火分区的要求，而对于如此大体量的综合性商业建筑，目前现行的国家标准尚无相关防火设计方面的规定；另按照现有建筑布局，各层回廊在疏散过程中起到关键作用，如按防火分区划分要求加设防火卷帘，必然会使回廊分隔成许多不贯通的走廊，在人员疏散时造成视线不通，违背人员从哪里来返回时还往哪里走的行为习惯，容易造成人员混乱，不利于疏散。但是如果不分隔将导致商业步行街防火分区面积过大，不满足《建规》第5.1.9条的规定。
2.2 安全疏散宽度基本满足《建规》要求，但疏散距离超规范要求
本超大型商业综合体工程人员安全疏散疏散宽度如如表2-2所示。
表2-2 各防火分区安全出口宽度统计
位置 防火
分区 业态 建筑
面积
（m2） 营业厅
面积
（m2） 计算
方式 疏散
人数
（人） 建规要求
疏散宽度
（m） 现有疏
散宽度
（m） 现有宽度与规范要求宽度比
一层 1-1 百货 4433.86 4139.86 0.5*0.85 1760 11.43 13.80 121%
1-2 4599.86 4791.86 2037 13.24 13.20 100%
1-3 商业 3607.34 3160.34 1343 8.73 15.60 179%
1-4 商业 3541.66 3398.66 1444 9.39 10.20 109%
1-5 商业 2371.87 2018.87 858 5.57 9.00 162%
1-6 酒楼 207.08 207.08 88 0.57 4.5 790%
1-7 305.50 305.50 130 0.84 9.6 1143%
步行街 内街铺
和走道 17702.36 17402.36 7396 48.07 46.30 96 %
小计 36769.53 15056 97.84 122.2 125%
二层 2-1 百货 4142.74 3917.74 0.5*0.85 1665 10.82 13.80 128%
2-2 4682.29 4508.29 1916 12.45 13.20 106%
2-3 国美 3469.00 3257.00 1384 9.00 13.20 147%
2-4 KTV 3792.60 3651.60 0.5 1826 11.87 16.80 142%
步行街 内街铺
和走道 16182.51 15882.51 0.5*0.85 6623 43.05 54 125%
小计 32269.14 13414 87.19 111 127%
三层 3-1 百货 4377.41 4177.41 0.5*0.77 1608 12.06 13.80 114%
3-2 4524.54 4350.54 1675 12.56 13.20 105%
3-3 大玩家 2098.77 1968.77 0.5 984 7.38 8.40 114%
3-4 电影院 3018.00 2978.00 固定座位数+400 2501 18.76 20.40 109%
3-5 酒楼 2870.90 2803.90 0.5*0.77 1080 8.10 8.30 102%
3-6 833.87 800.87 308 2.31 3.60 156%
步行街 内街铺
和走道 18632.26 18632.26 7058 52.93 54 102%
小计 36355.75 15214 114.1 121.7 107%
四层 4-1 百货 4958.00 4758.00 0.5*0.6 1427 14.27 13.80 97%
4-2 4982.26 4808.26 1465 14.65 13.20 90%
4-3 商管用房 1310.75 1208.75 363 3.63 6.60 182%
4-4 电影院夹层 2394.00 2262.00 679 6.79 12.90 190%
4-5 酒楼 2023.65 1956.65 587 5.87 8.30 141%
4-6 957.44 924.44 277 2.77 6.60 238%
小计 16626.1 4798 47.98 61.4 128%
部分疏散楼梯在首层的出口设在步行街内，人员需通过步行街公共区域到达室外，疏散距离大于15m，如图2-1所示，不能满足《建规》第5.3.13条的规定。步行街首层最大疏散距离大于37.5m，为64m，如图2-2。
图2-1 不能直通室外疏散楼梯示意图
图2-2 步行街首层疏散距离示意图
3 性能化防火设计解决方案
建筑物的消防安全目标可能包括人员生命安全、财产安全、建筑结构安全、建筑使用或商业运行的连续性和环境保护等。根据建筑物使用功能和结构形式、建筑高度等，不同建筑的消防安全目标可能有所不同，其性能目标也有所差异。针对本项目需要进行性能化防火设计的问题，制定出相应的性能化防火设计解决方案。
3.1 相关问题的解决方案
近年来，我国的大型商场设计理念已从传统单一的百货商店转向综合性的商业中心。这些现代化的商业中心往往集购物、休闲娱乐、运动、餐饮于一身。商业布局上，也有多种的形式，既有满足人们对不同风格和品牌需求的精品商业街的形式，又有适应家电、百货、超市业态的面积较大的主力店。
不同的业态和商业功能布局的可燃物和火灾荷载的分布特点、火灾和烟气蔓延特点、人流特点也不同。如本建筑内的步行街，由大小不一的中庭、公共走道及其两侧面积较小的一连串精品店组成，其中宽敞的中庭和走道组成的公共区域，占据了步行街的较大一部分面积，这部分公共区域主要是火灾荷载较低的人流通行空间。
由于这样的建筑和商业布局特点，如按规范要求数千平方米划分为一个防火分区，在连通各层的中庭开口处设防火卷帘在商业街中实施有很大困难，会造成人流通行空间隔断和使用大量大面积、大跨度的防火卷帘，增加消防设施本身的不可靠性。因此，需要在性能化分析评估的基础上对其新的设计理念进行论证并提出相应调整方案和加强措施，确证其消防安全功能是否可达到规范要求的同等水平。
3.2 将步行街走道设计为“临时安全区”
该购物中心室内步行街两侧商铺店面的间距为10m～15m。初步设计方案拟将室内步行街首层及环廊设计为“临时安全区”，以解决部分疏散楼梯必须疏散到室内步行街首层，而不能直接通向室外的问题。
根据火灾蔓延、烟气扩散机理，借鉴其他类似工程的做法，并考虑本建筑布局特点，现将初步设计方案和本报告对室内步行街要求的条件汇总如下：
1、步行街及各层环廊仅作为人流通行的走道使用，不应布置摊位、展示台等阻碍人员疏散的物品及任何可燃物体。
2、室内步行街两侧的商铺之间及与步行街公共区之间应采取防火分隔措施，并应符合下列规定：
1）将步行街两侧商铺分隔为以精品店为主的小商铺。对于非餐饮类商铺，建筑面积不应大于300m2；对于餐饮类商铺，建筑面积不应大于500m2，且使用燃气等明火的厨房和备餐区与营业区之间应采用耐火极限不低于2.00h的墙体和甲级防火门进行分隔。
2）步行街两侧商铺之间分隔墙体的耐火极限不应小于2.00h，隔墙应分隔到楼板底。
3）商铺与室内步行街公共区之间应采用耐火极限不小于1.00h的分隔物进行分隔。当采用防火玻璃进行分隔时，相关参数根据实验（见附录A）确定如下：
A、分隔玻璃构件应为平面玻璃，不应采用曲面、折面、波浪等异形玻璃，玻璃的厚度不宜低于12mm，可开启的玻璃门的厚度宜在10mm～12mm之间，高度不宜大于4.0m。
B、店铺的店招宜布置在玻璃外侧，且采用不燃烧材料。玻璃的上檐至楼板处应采用不燃材料进行封堵（吊顶至楼板处封堵构件耐火极限不应小于1h），其封堵材料在店铺内侧宜与玻璃平齐，如确有困难时，材料凸出宽度不应大于50mm；除可开启的玻璃门外，其他部位防火玻璃之间的缝隙应采用防火胶进行封堵。
C、应设置独立的自动喷水系统冷却保护。
D、自动喷水系统的喷头宜采用边墙型或窗式快速响应喷头，喷头动作温度为68℃，工作压力应经计算确定，但不应小于0.1MPa，喷水强度不应小于0.5L/s・m。当喷头距地面的高度大于4.0m时，每增加1.0m，喷水强度应增加0.1L/s・m（不足1.0m，按1.0m计）。用水量按保护长度和保护时间计算确定，保护长度按沿街玻璃铺面最长的店铺的实际长度的1.5倍且不小于30m确定，设计喷水时间不应小于1.0h。
E、喷头应安装在店铺内侧吊顶下方，喷头溅水盘与顶板的距离不应小于150mm，且不应大于300mm。喷头间距不应大于2.0m，也不宜小于1.8m，与玻璃的水平距离不应大于0.3m，喷头的安装如图3-1所示。
图3-1 室内步行街两侧商铺采用防火玻璃分隔示意图
图3-2 多个商铺的总建筑面积大于2000m2时的分隔要求
4）当步行街单侧多个商铺的总建筑面积大于2000m2时，为了控制火灾和烟气蔓延，每隔2000m2需要采用耐火极限不低于3.00h的防火墙进行分隔，防火墙两侧门窗洞口的水平距离不小于2m。如图3-2所示。防火墙上的通风排烟管需设置防火阀。
3、商铺、辅助用房等开向室内步行街公共区的门在火灾时应能自动关闭。建议采用带电磁门吸的双向弹簧门（不带定位器），平时采用电磁门吸使之常开，火灾时报警系统切断电源，使门自动关闭，关闭后能从两侧手动开启并再自动关闭。
4、百货商场或主力店等其他大型商业空间，应按建筑面积不大于5000m2划分为独立的防火分区，并采用防火墙与步行街公共区进行分隔，人流必需的开口可采用特级防火卷帘或甲级防火门替代防火墙，但每个防火分区与步行街连通的开口部位防火卷帘和防火门的总宽度不应大于10m。
5、首层不能直通室外的疏散楼梯至室内步行街的走道两侧应设置耐火极限不低于1.00h的墙体，不应采用防火玻璃。
6、疏散楼梯的出、入口通道应与楼梯梯段和前室门宽相一致。
7、商铺内均设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统以及机械排烟系统。
8、为防止由于一些移动可燃物，如给店铺上货的推车、节日的装饰、顾客的行李等发生火灾，在面积大于300m2的中庭内设大空间自动扫描定位喷水灭火系统。
9、步行街内的消火栓应设消防软管卷盘，间距不宜大于30.0m，消火栓充实水柱长度不小于13m。
10、步行街公共区及环廊内均应设置火灾探测器，净空高度大于12.0m的空间，宜采用红外光束感烟探测器或吸气式感烟探测器。
11、步行街内消防应急照明供电时间不应小于60min，且保证地面最低水平照度不应小于2.0Lx；步行街公共区还应设置疏散指示标志和消防应急广播系统。疏散指示应采用具有火灾时能优化疏散路径功能的集中控制型疏散指示系统。
12、步行街顶部设置独立的机械排烟系统，排烟量应按换气次数不小于6次/小时确定，其具体排烟量将通过下文分析确定。或在步行街屋顶天窗开设高侧窗自然排烟，开窗有效面积约1182m2，约占步行街首层地面面积的15%。
13、室内步行街公共区的地面和墙面装修应采用A级材料，其他部位的装修不应低于B1级；顶棚为不燃或难燃材料，其承重结构的耐火极限不低于1.0h。
14、购物中心消防作业面一侧的外墙，每层均应设置可供消防救援人员进入的窗口，窗口的净尺寸不得小于0.8m×1.0m，窗口下沿距室内地面不宜大于1.2m，每个防火分区的救援窗不少于1个，窗口的玻璃应易于破碎，并应设置可在室外识别的明显标志。
3.3 利用辅助疏散出口解决安全疏散问题
1、防火分区4-1、4-2分别应设计安全出口宽度14.27m、14.62m，现设计安全出口宽度分别为13.8m、13.2m，分别相差0.47m、1.45m。建议防火分区4-2向防火分区4-1增设宽1.5m的甲级防火门，防火分区4-1向屋顶增设宽1.2m的甲级防火门，作为辅助疏散出口，如图3-4所示。待详细装修时，辅助疏散出口应设置在人流走道上，或人流走道的两侧。
图3-4 辅助疏散出口示意图
2、除首层步行街外，其他商业区域人员最大疏散距离均应小于37.5m，由于受防火分区防火分隔构件的影响，部分疏散距离大于37.5m的区域应向相邻防火分区增设甲级防火门，作为辅助疏散出口，辅助疏散出口应设置在人流走道上，或人流走道的两侧，以易于被人员发现。
3.4 选用高性能自动灭火系统
相关试验研究表明，快速响应喷头比标准响应喷头动作快，能减少火灾损失20%，将最大热释放率降低45%，环境温度降低25%。因此，建议各商业区的自动喷水灭火系统的洒水喷头采用快速响应喷头。
3.5 设置集中控制型疏散指示系统
由于本建筑不同功能区的人员荷载相差较大，造成部分区域疏散楼梯宽度不足。本报告提出的设计方案采用了“借用开向相邻防火分区的甲级防火门作为疏散出口”的理念，以达到各防火分区疏散出口宽度满足规范要求；此外，步行街内的疏散距离相对偏长。为提高疏散出口的利用效率，快速引导人员疏散。在本建筑商业区地面设置具有火灾时能优化疏散路径功能的集中控制型疏散指示系统。
疏散指示标志的间距不宜大于5.0m；并在需要借用相邻防火分区疏散的路线、疏散距离大于30m的疏散路线、步行街首层设置疏散导光流标志，导光流疏散引导标志的间距不宜小于3m，转角处不宜小于1.5m。
此外，本建筑需要疏散的人员较多，所需疏散时间偏长，并考虑到后期救援的需要。故要求疏散走道的地面最低水平照度不应低于2.0Lx，楼梯间内的地面最低水平照度不应低于5.0Lx，并保证持续供电时间不小于60min。
篇9
在日前由全联房地产商会商业与城市开发专业委员会（下称全联商业与城市开发专业委员会）举办的一场商业地产沙龙上，一位在商业地产界颇有斩获的人士毫不掩饰自己的野心：今年再上8～10个商业综合体项目！
同策咨询研究中心一份最新的统计资料显示：在商业地产持续火热的当下，不少品牌房企还在加大商业地产领域的开发投资。万科企业股份有限公司（000002.SZ）20%的开发项目为持有型商业物业；保利房地产（集团）股份有限公司（600048.SH）将商业物业投资比例增大到30%；复地（集团）股份有限公司（02337.HK）的商业地产投资将占集团投资20%左右的比例。
就在各大房企加码商业地产的同时，作为商业地产销售代表的SOHO中国有限公司（00410.HK，下称SOHO中国）却遭受重挫：公司去年业绩仅为94.68亿元，与年初制定的230亿元目标相距甚远，与此前调整的120亿元目标也有不小差距。
更严峻的是，北京市房地产交易管理网的信息显示，北京市自去年9月至今年1月入市的32个商业地产项目中，近八成项目销售率不足50%，其中不少项目是“零”成交。
为什么现实并不美好，却还有大批房企试图进入商业地产？
“在未来5～10年内，房地产企业的整体格局会发生巨大变化。”全联商业与城市开发专业委员会筹备组主任高东旭告诉《中国经济周刊》，“相当一部分在住宅市场上叱咤风云的房企，很有可能在商业地产领域变成一条虫。”
“2013年，中国商业地产不能求热，而应该在稳中求发展。这个稳，是指先生存。”高东旭说。
商业地产井喷乱象
中国社会科学院去年的《2011—2012中国商业地产发展报告》显示，2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都远超于纯住宅项目。其中，办公楼新开工面积增长46.20%，商业营业用房销售额增长23.7%。
据统计，2012年，上海有20多个商业综合体项目入市；北京有约17个零售商业地产项目入市；成都市同时在建的商业综合体项目达到100余个，面积近3400万平方米，远超一线城市。
全联商业与城市开发专业委员会筹备组副主任张志刚表示：“大陆县级以上城市的商业综合体已经在做和不得不做的就接近6000个，其中2015年要求完工的就有3000个左右。”
到底哪儿来那么多商业地产？
高东旭告诉《中国经济周刊》，自2010年实施全面限购以来，住宅市场出现了大范围的成交冻结，商业地产自然就成了开发商们的投资避风港。
“除限购外，近年来综合性开发成为城市建设主流，住宅项目搭配了越来越多的商业功能设施，不少地方政府盲目求高、求大、求全的建设标准更点燃了开发商们‘制造’商业地产的激情，并最终导致了市场的消化不良。”高东旭表示，“一个小县城都要建三四个商业综合体，这不是繁荣，纯粹是乱象。”
来自台湾的张志刚认为，大陆的房企和台湾的房企一样，需要经历三个发展阶段：最早期是开发纯粹的住宅地产，只有个图纸房子就被抢光了，没有商业概念；第二阶段，房企拿到了更多的土地，被要求配套商业空间，但很长时间都不知道该怎样做商业；第三阶段则是开发旅游和休闲地产。
“台湾的开发商已经不再投房地产了，而是转型到文化、传媒和实业领域。”张志刚说，“大陆的房地产商正在向第二阶段转型，但是商业的发展实力还无法匹配商业地产井喷的建设速度。”
商业街还会死掉一批
2002年，大连万达商业地产有限公司（下称万达商业地产）成立。尽管当时的商业地产完全卖不过住宅地产，但顽强的万达商业地产凭借完整的产业链、独特的“订单地产”模式杀出一片天地，成为国内商业地产的旗帜。
在马太福星（中国）地产顾问策划机构董事长周志军看来，那些复制万达商业地产模式的后来者不可能取得成功。“一个成功的商业综合体是‘天时、地利、人和’的共同作用，不可照搬。”
“在商业地产方面，SOHO中国起了不好的带头作用。”有业内人士评判SOHO现代城，这种居家与办公混杂的散售模式虽然填满了潘石屹自己的荷包，却推高了房价，并导致整个现代城无法进行统一的商业规划、业态组合和集中管理，导致租金回报都相对要低。
潘石屹的另一块“心病”是前门大街。他最初的设想是把前门大街打造成一个最能代表中国商业的特色街区，但他很快发现，众多老字号因无力支付昂贵的租金而拒绝回迁，而其他服装店、餐饮店和特产店毫无章法地混杂在一起。尽管大街上游客人来人往，但除了几家特产店能吸引一些行人驻足，更多的商家都在“经营惨淡”，街面上大半店铺甚至是空租状态。
定位不清、选址失误，是对商铺开发的致命打击。由北京华茂置业有限公司开发的位于北京东四环大郊亭桥附近的美罗城购物中心，从2007年开业起就频繁变换业态规划，在高端百货、外贸大集和社区配套商业三者间举棋不定，最终丧失了本就有限的客流，最终在燕莎奥特莱斯、大成国际和CBD商圈的三面夹击之下，于2011年4月以挂牌出让的方式黯然收场。
北京“昆仑·汇”亦曾是华远地产股份有限公司（600743.SH）精心打造的高端商业地产，这个位于北京市燕莎商圈，规模为一万余平方米的高端私人消费馆，最终成为任志强闯荡商业地产的失败典型。
设计和地段都不错的“昆仑·汇”现在还空着，为什么？
“国内很多商业地产企业都是做住宅起家的，真正既懂地产又懂商业的凤毛麟角。”周志军指出，国内商业地产往往是先建设后招商，等建成后才发现项目选址、动线规划、仓储设施等方面与实际经营要求相去甚远，以致形成大量无效供给。
“我国商业地产正处于行业发展初期阶段，处境十分尴尬：善于开发的地产界短于商业经营，长于经营的商界却止步于开发。同为传统领域的两大行业偏偏又有着顽固的行规惯性。” 高东旭对《中国经济周刊》表示，商业街还会死掉一批。
只有商业成功了，盖的楼才有价值
随着我国城市化进程的深化，城市建设正在从以房地产开发为主线，逐步转向重在提高城市发展水平的综合开发，因此，商业商务地产的比重不断加大，商住配套式开发正在成为城市建设的主要模式。
“房地产企业在快速的扩张之中，手中积累的商业地产项目规模也在逐渐增长，加之受到开发时限的政策要求，房地产企业不得不在既无充分准备和基础，又不具备相应能力的情况下，仓促、被动地进入到跨越巨大、文化底蕴深厚的商业地产领域。”高旭东说，“各方面的工作没有接上，导致如今房地产企业普遍存在‘谈商色变’的‘恐商’心理。”
实际上，当代商业已经渗透到社会生活的各个领域，包含了满足人们在购物、消费、娱乐、休闲、旅游、商务等各方面需求的各类设施。“商业地产项目，是城市空间的重要组成部分，商业地产建设是一项复杂的系统工程，项目定位涉及城市规划、商业环境、消费需求等多重因素。”高东旭告诉《中国经济周刊》 ，“根据在城市定位，商业地产可划分为城市商业中心区、副中心区、区级商业中心区和社会商业网点。在空间形态方面，主要有区、街、店、铺等形式。在商业形态上，包含着Mall、购物中心、百货中心、专卖店、零售类店铺，以及城市主题公园、风景旅游园区、休闲度假区之类的主题商业等多种形式。现阶段，商业领域对于开发商而言，无疑是崭新而又陌生的。开发商面对这些复杂问题时，难免会‘望商兴叹’。”
“商业地产的开发商是非理性的，而商业是理性的。”华鸿集团副总裁胡乃璞告诉《中国经济周刊》，“商业的前期定位、调查、规划、招商和运营都曾经是由商业公司一路走出来的。而过去的10年，中国商业地产在发展过程中，被市场上各类策划公司、招商公司和运营公司一步步分段式操作，把整个商业的运作程序给打碎了，导致这中间出现了很多信息断裂。”
“当非理性的和理性凑在一起，肯定会产生巨大的矛盾，而最后赚钱的往往是那些策划公司，倒霉的是开发商和商户。”胡乃璞说。
“不要人为地制造商圈。”在胡乃璞看来，一个商圈的最终成功需要历史和文化的多年积淀和后期不断进行的创新来造就。“北京国贸、上海新天地这些成功案例，也是在时间的积累下才逐渐形成的。”
篇10
关键词：城市综合体 亮化施工措施
中图分类号：K915文献标识码： A
一、城市综合体及楼体亮化工程概述
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的四项及四项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基木的组合。
楼体亮化工程又叫城市光彩工程，是指为了美化城市环境，提高城市的整体形象，而对标志性建筑、商场、旅游景区、街道的人流量多的地方进行灯光亮化。随着城市综合体的快速发展，城市的灯也越来越亮了，造型也越来越美了。优美的城市综合体夜景，是城市文明、进步和经济繁荣的象征，是城市文化、形象和综合实力的展示。搞好城市综合体亮化工作，对于提升人气指数、提高城市品位、推进和谐社会的建设有着一份重要的意义。
二、提高城市综合体楼体亮化工程施工管理的措施
1、合理编制综合体施工组织设计
综合体施工组织设计的编制必须注重全面性、全程性，小能按照大多数施工企业编制施工组织设计“套模板”的思路，对综合体的施工组织设计应付了事。就全局性而言，宏观上讲就是要考虑到小同业态的施工项目特点与工程量，进行合理组合，实现“1十1>2”的思想；微观上说就是小同分项分部工程的作业面配置必须协调。就全程性而言，就是要强化事前控制，重在事中控制，重视事后控制，对于小同的分项工程，综合考虑其工期组合，结合当地施工条件，对关键线路和关键工作进行合理筹划，确保总时差最低，以保证项目实施工期。
其次，综合体的施工组织设计就是要结合企业资源组织上的可能性、经济耗费的合理性、技术措施上的可行性、施工方案上的针对性、方案实施上的可行性、技术工艺的先进性，采取组织措施、技术措施、经济措施、合同控制等手段，通过对人员素质、工程设备、建筑材料、施工方法及环境条件进行控制，对影响工程结构质量和安全的节点如基坑、基础、主体工程等进行重点控制，正确处理工期、质量、环境与职业健康安全，在成本资金许可的前提下，尽量体现于整个施工组织设计中，并在施工过程中积极贯彻。
2、处理好施工过程中技术问题
（1）技术管理方面
首先，图纸、规范以及合同约定方面：在建筑工程的质量验收过程中，灯与照明验收的主要矛盾之一集中在交、验双方对图纸、施工技术方案与现场施工实际情况的一致性上。对于技术标准的执行，合同、图纸变更的不同理解影响交接的进程，甚至导致验收的失败。施工方应严格按照已批准的图纸、相关技术规定和合同约定内容的要求进行施工。施工中必要的技术变更，要以约定、会签的方式记录在案并作为附加技术文件妥善保存。所有的补充技术文件要符合相关标准的规定，否则为无效文件，不能作为技术依据。灯与照明工程施工和验收的标准对应的现行国家标准为GB50303建筑电气施工验收规范和GB50411建筑节能工程施工验收规范。
其次，灯具及其辅具材质方面：在施工验收中，关于材料的材质、规格常常引起争议，是否决施工质量的主控参考点。灯与照明节能工程中常用的电气材料包括照明灯具、光源及其附属设施，还包括导线、电缆和低压母线。由于电气施工的隐蔽性，施工后的改造将造成极大的人力和材料的浪费，并且所实施的改造直接影响建筑主体工程的质量与结构。为避免此类问题，首先要把握材料的入库验收关，做到所有的材料符合图纸要求和国家规范；其次要注意收集、保存电气材料的技术资料，包括出厂合格证书、说明书、验收和核查记录、质量证明文件，以作为工程质量验收的证明材料。必要时，对隐蔽工程可以保留电气材料样品，作为验收的资料提交。
再次，照明光源、灯具及其附属装置的选择必须符合设计要求，当设计无要求时，应符合建筑照明设计标准GB50034的相关规定。还应符合下列检验要求：镇流器自身功耗不大于光源标称功率的15，谐波含量不大于20；气体放电灯的整体功率因数不得低于0.9。
（2）技术措施方面
首先，自然采光与人工光源方面：在现代建筑节能理念中，可再生能源（太阳能、风能）的应用越来越受到重视。建筑设计中在采光方面追求自然光的思维发展迅速。玻璃幕墙、玻璃天窗和屋面在建筑中的应用增多。引发的问题之一是采光与保温、隔热的矛盾，不能有效保证建筑的保温性能，反而增加了建筑物采暖、降温的投入。问题之二在于透光与有效反射人工光源，也就是要做到自然采光与人工光源的协调统一。
其次，灯具和镇流器方面：第一灯具和镇流器在照明节能工程的质量验收中要求全数检查。目前，在建筑装饰中，由于过分追求外观的效果，常造成合格的光源不能满足GB50411的要求。主要原因在于保护罩、透光罩和格栅的选材在透光性方面不合理。荧光灯具和高强度气体放电灯灯具的效率允许值，灯具出光口形式开敝式保挤罩（玻璃或塑料）透明磨砂、棱镜格栅格栅或透光罩荧光灯灯具72655560-高强度气体放电灯具75-60。镇流器能效限定值标称功率（W）18202230323640镇流器能效因数（BEF）电感型3.1542.9522.7702.2322.1462.0301.992电子型4.7784.3703.9982.8702.6782.4022.270在施工中，灯罩通常是影响灯具效率指标的关键。镇流器与灯具的配套性能是影响镇流器效能的主要因素。第二，灯具的谐波分量上，荧光灯、高压汞灯、高压钠灯等气体放电灯是使电力系统产生高次谐波的非线性元件，高次谐波电流通过供电变压器，使变压器的铁心损耗明显增加，从而使变压器出现过热，缩短其使用寿命。高次谐波电流使零线上的电流增大，增加了电力线路的能耗，使计算电费的感应式电度表的计量不准确；还可能引发电力系统的电压谐振，从而在线路上引起过电压，击穿线路设备的绝缘。高次谐波还干扰其附近的通信设备和线路。灯具的谐波含量应满足方可使用，检查验收以技术资料和检测报告为依据。照明设备谐波分量的限制谐波次数n基波频率下输入电流百分数表示的最大允许谐波电流备注2330为功率因数51079511n39（仅在奇次谐波）。第三，灯具的安装与控制，大型公共建筑的公用照明区应采用集中控制，按照建筑使用条件和天然采光状况采取分区、分组控制，并加装必要的调光控制。
3、做好施工安全管理
在施工之前，建设所提出的最为重要的要求就是，“安全第一，预防为主”，所以在面对钢结构的建设时我们应做好HSE体系保护措施，并且严格按照流水作业规范以及建筑法规的操作规范进行安全作业；对施工过程当中的预判性施工进行系统的施工安全因素分析，并对安全系数做出预判与评估，最终完善整体安全体系；在钢结构的安装过程当中，经常会出现高空作业、高空安装等危险性动作，所以在此过程中，应格外注意现场安全；现场施工过程中，对用电也应该按照具体的“三相五线”原则，并且对待外接电焊接地时应注意零接地；构件摆放及拼装时，必须卡牢，移动，翻身时撬杠支点要垫稳；氧气瓶、乙炔瓶与用火点问距，三者之问应大于10mm，并应立放，小在阳光下曝晒；安装现场备有消防设施，厂区内动火办理动火票；手拉葫芦使用前应检查是否完好，小得超载使用；吊装作业时，人员小得站在重物正下方，指挥应统一、明确；作业前，将可能发生事故的区域隔离，无关人员小得入内；成片或单根安装的钢结构应及时固定，确保稳固性，如小能及时固定，应用缆风绳固定，防比倾倒；在坑、洞、平台边缘等“四口五临边”处设置护栏，防比高空坠落事故。
