资产证券化可研报告范文

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篇1

内容摘要:2008年底,为了应对全球金融危机的影响,我国执行了宽松的货币政策,房地产信贷呈现爆发性增长,各家商业银行的房地产信贷业务表现突出。但是由于我国目前的房地产融资模式过于单一,风险高度集中在商业银行内部,因此加强对房地产信贷风险的研究,对于银行业的安全及国民经济的稳定发展是非常重要的。

关键词:金融危机 房地产 信贷风险

问题提出

由于目前我国房地产融资模式过于单一,房地产资产证券化步伐缓慢,因此风险高度集中在商业银行内部。一旦宏观经济、政策以及市场发生波动,就可能会给银行造成资产损失,形成不良资产。所以加强对银行房地产信贷风险的研究,不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求,而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。

当前经济背景下我国房地产信贷市场的基本状况

2008年,国际金融危机的发生,使得拉动我国经济增长的“三驾马车”之一的出口下滑严重,我国政府为了应对全球金融危机,保持经济增长,实施了宽松的货币政策刺激经济。同时,鉴于房地产行业在我国国民经济尤其是在地方财政中的特殊地位,我国相关部门于2009年底接连出台了惠及购房者的政策,各地方政府也纷纷出台救市政策。这些政策给市场带来极大的信心:对于消费者而言,其得到的信号是政府鼓励买房;对于炒房者而言,政府的政策令其感到房价还将上涨;对于开发商而言,政府的政策令其对房地产业的前途乐观;而对于银行而言,积极的信贷政策使得房地产业成为银行的优先放贷对象。

2009年1-10月,房地产开发企业获得国内贷款9119亿元,同比增长53.0%,是2000年来的最高增速,总量超过2007年和2008年全年。以工商银行为例,2009年上半年工行发放房地产开发贷款639亿元,较上年增长18.7%,占同期公司贷款的10.6%。此外,万科、龙湖、绿城等13家房地产企业在2009年获得工行等银行的巨额授信,总额接近3000亿元。房地产业作为典型的资金密集型产业,其发展需要大量资金支持。

根据中国人民银行的《2009年第三季度中国货币政策执行报告》统计,截至2009年9月末,主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元,同比增长28.3%,增速比上年同期高14个百分点,比6月末高9.5个百分点。其中,房地产开发贷款余额为2.47万亿元,同比增长25.3%,增速比6月末高4.8个百分点;购房贷款余额为4.35万亿元,同比增长30.1%,增速比6月末高12.3个百分点。

对于由房地产市场过度繁荣所引发的银行及金融体系安全问题,众多专家学者都从各种不同的角度对房地产市场加以分析研究。

刘明兴和罗俊伟(2004)分析了东亚国家的泡沫经济,总结了泡沫经济与金融安全的关系。他们认为银行将大量资金投入房地产市场进行投机炒作,促使房地产泡沫的出现,从而使得银行部门高度脆弱,由于房地产泡沫破灭,可能引发银行大量坏账的产生甚至引发金融危机。

谢经荣(2002)研究了20世纪80年代后期的日本以及美国战后的房地产泡沫历程,他认为房地产泡沫是金融危机的前兆和诱因,前期房地产泡沫越严重、时间越长,对国民经济的扭曲也就越严重、危害也越大、调整时间也越长。

郭自灿(2006)指出由于经济繁荣时期信贷条件的放松,银行系统的处境也是因此而变得比较脆弱。一旦房地产泡沫破灭,必然会引出银行等金融机构不良贷款的急剧增加,出现大量呆账、坏账;由于抵押、担保物价值丧失,金融机构将面临巨大损失,脆弱的银行系统也将受到冲击,运转失灵,最后可能导致汇率体系的失衡,爆发全面的金融危机。

中国华融资产管理公司的赖小民则认为一个国家长期靠投资拉动,特别是靠房地产支撑,是不可持续的,会产生资产泡沫。而尽管大量贷款会对未来经济有拉动作用,但是有一部分资金肯定会产生不良贷款,这会对未来经济的发展产生一定影响。

当前经济背景下我国银行业房地产信贷的风险

房地产的融资渠道通常包括银行贷款、上市融资、房地产债券融资、夹层融资、利用外资、信托、REITS、产业基金等方式。但就我国而言,目前房地产行业的融资渠道单一,主要还是依赖于银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60%以上来源于银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

同时,在经过2009年的天量信贷以后,中国银行业核心资本充足率的平均水平也从2008年的10%以上降至2009年9月份的8.89%,这意味着一旦房地产市场出现问题,对银行进行风险控制将难上加难。此外,由于我国房地产市场资产证券化水平较低,没有一个成型的房地产贷款债券市场,不能有效地将堆积在银行体系内部的风险分摊给投资银行、证券公司、保险公司以及个人消费者,也就不能有效地转嫁银行的房地产信贷风险。在金融危机的背景下,我国银行的房地产信贷风险主要有以下几点。

(一)国企拿到“地王”的信用不确定风险

在经济尚存在不确定性情况下,天量信贷大多流入了央企及国企的口袋,而在制造业等实体经济尚未复苏的情况下,拿到足够的土地储备成为了众多国企房地产开发商的首选。于是,在地王频出的背后看到的大多是国企的身影。因为国企通常意味着政府的信用,资金保障性强。但是2009年11月的阿联酋迪拜世界推迟还债的事件则表明,在泡沫破裂的时候,企业和金融机构都必须为自己的决策负责。

(二)通货膨胀预期下的投资和投机风险

从投资和投机行为来看,投资性买房诱发价格泡沫,这很容易导致房地产信贷抵押品价值不充足。目前,在其他投资渠道不畅的情况下,大量社会资金为了实现保值增值,转向购房投资。然而投资性买房属于不真实的购房消费,本质上是住房价值循环中多余的环节,但是由于炒作,投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。

(三)继续维持房价高位运行的风险

由于我国的银行在房地产里的贷款(包括开发商性贷款、土地贷款和个人住房按揭贷款)数量惊人。在这种情况下,金融机构往往不敢轻易紧缩房贷政策。否则,房地产价格迅速下跌,银行存量房贷将面临巨大风险。金融机构只有向开发商继续增加贷款,继续给投资投机者提供按揭贷款,维持房价继续走高,这样其贷款才会安全,房产作为抵押物才不会缩水。同时,房地产作为地方财政的主要税收大户,通常占地方财政收入的30%-40%,地方政府也有足够的动力希望银行能够支持房地产的发展。

(四)银行的房地产信贷监控不力风险

一般情况下,商业银行出于对经营利润的追求,往往重视对房地产信贷业务的市场拓展。但是其对房地产信贷业务的风险和控制认识不够,对于贷款项目的审查主观判断多,定量分析往往基于房地产项目可研分析报告和房地产开发企业提供的财务报表数据,没有科学、完整的风险度量指标体系;也是没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求的变化,对于房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。由于信贷风险度量工具的缺失,这将使得房地产信贷风险控制要求难以实现精细化。

防范银行业房地产信贷风险的建议

(一)改革土地出让制度

2004年8月,我国土地出让制度由“协议出让”变为“招拍挂”制度,减少了在协议出让中出现的毛地出让所带来的由开发商主导拆迁的不和谐因素,避免了可能出现的暗箱操作等不当手段,是土地资源分配的一大进步。但是,“招拍挂”制度存在着天然的缺陷。

首先,拍卖产生天价地王给开发商、银行以及购房者很强的房价上涨的预期,从而导致房地产泡沫的产生;其次土地招拍挂是供给方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争的市场,在这个市场中,政府有足够的卖地动力和价格掌控权。地方政府也希望能够通过卖地获得巨额收入。所以说,房地产投资的快速增长迎合了地方政府的迫切需求。因此,改革现行土地出让制度从而避免更大泡沫的产生,是保持房地产金融市场健康发展的重要因素。

(二)控制银行系统对房地产贷款的过快增长

大量资金的注入,一方面不利于房地产的健康发展,另一方面往往会对整体经济产生巨大的危害。信贷资金对房地产市场的过度渗透是推动房地产泡沫的重要原因,也是泡沫破裂后巨额不良资产产生的原因。银行业出于追逐利益的出发点扶植了房地产业的发展,可是又因为体制等原因陷入了房价疯涨、信贷风险剧增的怪圈。因此,必须要采取窗口指导的措施监控房地产业的发展,在必要的时候可以采取更为有效的手段来阻止房地产的过度投机行为。

(三)实现房地产开发融资渠道的多元化

从长期来看,“信托十银行+证券化十资本市场+PE”将是地产融资的主流组合模式。而从现在及今后的一段时间里,我国房地产融资发展将逐渐呈现如下层次:第一层次,商业银行目前仍然是我国房地产融资的主流载体;第二层次,信托是我国房地产融资创新的主流范式,这是由于信托的特殊优势造就的;第三层次,“信托+银行+REITs”将成为我国房地产融资的主流模式。

(四)构建成熟房地产市场

一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环,三个小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是:以房地产开发商为核心的房地产开发循环;以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环;以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。我国的房地产商到目前为止,基本上还都是兼具房地产投资功能的房地产开发商。纯粹的房地产投资管理公司和信托基金都还没有出现,一些房地产企业希望能够早日通过REITs为自己开发物业,尤其是永久性商业物业寻得强有力的靠山。而国内信托公司推出的一系列准投资信托基金产品也在一定程度上证明,国内信托公司已经具有运用房地产基金模式进入房地产领域的能力和意识。应该相信投资循环的形成过程,是我国房地产开发商在未来五到十年所面临的最大的一次商业机会。谁把握住这个机会,谁就可以成功地完成从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的价值链上游转型。

参考文献:

1.刘明兴,罗俊伟.泡沫经济与金融危机.经济学家,2000.4

2.谢经荣.地产泡沫与金融危机:国际经验及其借鉴.经济管理出版社,2002

3.易宪容.中国房地产市场过热与风险预警.财贸经济,2005.5

4.郭自灿.房地产泡沫的危害性及防范措施.湖北职业技术学院学报,2006.1

5.张雯.美国次贷危机对我国房地产信贷风险研究的启示.金融论坛,2009.5

篇2

关键词：新形势房地产企业资金管理困境

一、加强房地产资金管理的意义

（1）加强房地产资金管理，有利于帮助企业及时发现项目资金的余缺情况，从而企业能够及时调度资金，确保项目不会因资金问题而停工，稳定了企业的经营状况，及时应对资金风险。（2）加强房地产资金管理，有利于房地产企业与资本市场的有机结合。通过自身资金管理能力的提升，房地产企业能够更加游刃有余地在资本市场中应对各种各样的风险，及时对产业结构做出调整，不断促进企业产品的优化升级，保证企业在市场竞争中能够始终保持活力。（3）加强房地产资金管理，有利于企业通过结合内外部环境，实现自身的发展战略。结合内外部实际情况，积极拓宽自身资金来源渠道，促进多元化融资，有效缓解了企业的资金压力。以往房地产企业由于规模、政策等限制在融资中面临着较为困难的局面，而通过对资金加强管理，使房地产企业能够通过多种途径进行融资，且能够始终保持资金情况处于清晰状态，降低融资风险。（4）加强房地产资金管理，有利于使企业内部各部门围绕资金进行联系，进一步提升部门间的协调与沟通的能力。各部门之间通过合作，能够不断加强彼此之间的了解，为在日后项目中合作奠定基础，也减少了部门之间的冲突摩擦。部门之间相互监督、相互合作，从而实现了项目运作的透明化管理，提高房地产企业资金管理的工作效率。

二、新形势下房地产企业资金管理困境

（一）资金管理制度不完善

资金管理制度是相关管理人员开展工作的依据，工作制度不完善就会使管理工作浮于表面，不能够得到有效的贯彻和落实。目前房地产企业在资金管理制度上主要体现为制度不完善，在管理中缺乏有效预算管理等。我国的房地产领域在近些年来发展势头较猛，因此一些企业为了追求更高的利润，在自身发展过程中采用粗放式的企业规模扩张方法，在资金的管理方面没有体现出精细化管理意识。由于企业的高层领导对资金管理重视不够，也就使得管理人员在工作上较为随意，没有建立起完善的资金管理的制度支持资金管理工作的开展，导致资金管理水平相对较低、使用率严重不足、缺乏制约与监督，使企业陷入资金危机。

（二）国家宏观政策环境趋紧

近些年，国家的宏观政策对于房地产行业的调控逐渐从严，主要体现为两个方面：一是融资渠道收窄；二是项目预售资金监管力度加大。受宏观政策的影响，房地产开发企业债权性融资通道减少，拿地资金的来源受限，开发贷的监管加强，房地产信托、私募股权基金向房地产市场的投放条件越来越严苛，使得房地产开发企业从外部融资越发困难。此外，各地相继出台了预售资金监管政策，对于以往的利用期房销售快速回笼资金的做法制约性越来越强，企业自有资金的周转速度越来越慢，有些开发项目甚至到竣工结算结束都无法实现项目的自身资金平衡，从而使得企业的资金成本大大增多，盈利水平也越来越低，甚至可能有的项目坚持不到竣工就草草收场形成大量的烂尾楼，损害了消费者的利益也给整个行业带来极其负面的影响。

（三）落后的资金预算管理方式不能充分发挥指导与监督的作用

在日常生产经营过程中，对资金预算管理重视不够。一方面体现为不能严格执行项目可行性研究阶段设定的工期，合理安排开发立项设计、报批建设，对外销售等重大节点。新形势下，有些地方政府对预售房限价政策，即每一次售价需经政府职能部门审批后方可预售，许多房地产企业采取放缓开发进度或现房销售止损，销售资金不能及时回笼。另一方面则体现为资金需求部门对资金计划管理认识不到位，资金计划准确性较差。在实际工作中，常常出现计划大于实际需求的情况，打乱整体资金平衡，误导企业融资从而增加资金成本。

（四）企业资金周转速度过慢

不少房地产开发企业由于市场定位不准确、产品设计不合理，结果导致销售的速度非常缓慢，资金回款的周期也非常长。当然，最近几年我国房地产市场受宏观调控的影响也比较大，尤其是有些城市出台了对房地产项目的限价销售政策，使得不少房地产商为了获取更高的利润采取了短时间内捂盘观望的措施。这些原因都会不同程度造成项目的资金平衡周期加长，企业的资金周转速度过慢，从而加剧了企业的资金风险。

三、房地产企业资金管理困境的应对对策

（一）建立完善的资金管理制度

建立完善的资金管理制度要从三个方面入手，一是事前加强对项目资金的管控，根据项目的具体要求，科学合理地预测资金的使用情况。通过建立预算体系来完善这项工作，在进行管理时，房地产可以根据自身的投资特点，进行多层次的资金管理，明确权责管理权限，加强相互之间的沟通。二是对项目中期进行资金管理，严格按照制度的规定进行监管，保证每一笔资金都能够充分发挥自身的价值。三是要加强对项目后期资金管理制度的确立，通过奖惩制度、反思与自我评价体系等一系列的制度保障资金管理制度的实施，保证房地产企业的内部资金能够在合理管理下实现正常运转。资金管理制度就像一张大网，资金必须紧紧跟随着大网的脉络进行运转，才能够始终保证资金的流畅。

（二）高度重视资金预算管理，发挥对资金的指导监督职能

房地产行业是一个资金密集型的行业，建立健全完善的资金管理制度是十分必要的，不仅可以帮助企业规范日常资金管理，还可以找准资金管理重点，最后成为指导企业开展融资工作的重要依据。首先，做好经营计划并确保计划顺利实施，若出现调整销售开盘一级节点计划时，应当运用净现值法、内含报酬率等方法进行比较后方可调整，避免经营计划任意调整影响企业整体经营成果。其次，高度重视资金计划编制工作，按照年度经营计划编制年度资金计划，并在此基础上进一步细化季度、月度资金计划。以便于企业整体掌握资金需求信息，提前做好三个月的筹资安排。再次，要对资金执行情况进行监督，从制度层面确保资金计划的规范性和执行力度。最后，以资金管理为线索，对工程建设、销售运营等方面进行预警，将财务管理与经营管理有效结合，相互促进、协调发展，实现“业财融合”。

（三）紧密结合国家政策持续

开拓多元化的融资通道房地产开发企业应当紧密地联系国家的宏观经济策略，做到业务模式的创新从而做到融资模式的创新。一是靠企业的品牌效应积累建立良好的信用评级，充分利用银行的开发贷款杠杆；二是通过信托投资、不动产债权投资计划、资产证券化等方式进行债权性融资来缓解企业的资金压力；三是建立战略性的合作伙伴，通过合作开发、股权转让的方式吸引投资者进入；四是通过自身的内部链条寻求资源，通过施工单位垫资或者施工进度款以房抵账的方式延缓企业的资金支付进度；五是开拓更多的投资模式，将单一的通过招拍挂获取土地的方式与收购公司获取优质土地的方式相结合，争取在投资前期阶段利用最少的资金撬动更大的项目。

（四）加速房企销售速度和回款速度

对于高周转、以追求去化速度为先的项目需要加快销售速度，结合市场环境的不同采用不同的营销策略，在营销手段上开拓创新的思路，通过客群的划分制定不同的销售策略和优惠政策。通过提高首付比例、加大一次性客户购房的优惠促销力度等方式来提高资金回款的速度。此外，对于应收账款或按揭贷款加强前期管理和后期的催款力度，在与客户签订销售合同和与银行签订按揭合作协议的时候就将回款周期明确于合同条款。企业内部还应当制定规范的销售流程，将回款指标作为重要的业绩考核指标，指定专人负责销售回款的催缴，既可以有助于缩短资金回款的周期，还有利于防止坏账风险的发生。

（五）构建资金链的管理模式

通过构建资金链的管理模式，可让整个企业的资金都纳入资金链中。建立资金链就是将资金在运行中“审批”与“监管”联系起来，由企业资金管理部门进行统一调配。各个工程项目在施工中必须要进行审核，只有经过财务部门的审核才能够由资金管理部门进行拨付。通过建立这样的管理模式，能够对企业的资金进行整合，有利于企业领导对资金情况的掌握，不仅能够加强对企业未来的规划，保证资金共享和资金使用过程的透明度，还能够防止在资金使用中出现腐败等违规违法的行为。

四、结论

房地产企业资金管理在促进房地产企业资金管理能力的提升、解决房地产企业资金管理难题方面具有积极的作用，对我国房地产领域的发展也有着重要意义。在国家宏观调控与激烈的行业竞争环境下，应加强资金管理，保障企业庞大的资金运转，为房地产企业发展提供必要支持。

参考文献：

[1]李尚兵．新宏观形势下我国房地产企业融资困境及对策探讨[J]．经济，2016（9）．