房地产金融危机范文

导语：如何才能写好一篇房地产金融危机，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

自2006年后期开始的美国房屋次级抵押贷款演变成的金融危机给美国以及全球造成了巨大的经济损失,据美国债券研究机构2008年11月12日发表的文章披露全球金融危机导致的信贷损失将超过1.4万亿美元,超过美国国内生产总值的10%。在追溯危机发生原因的过程中,我们发现:对次级抵押贷款投机性的运作和狂热的市场一起造成就了此次房地产泡沫,加上缺乏有效的金融监管机制,最终造成了泡沫的破裂并引发了全球性的金融危机。

如今经济危机对经济增长的负面作用已明显体现出来,但是相关宏观经济数据表明中国经济似乎正在回暖,如楼价就有上涨,这和央行实行宽松的货币政策有关,同时也和市场的信心以及预期有关。在这种宏观经济背景之下,本文以SCP为分析范式,分析了我国房地产金融市场并在此基础之上提出了相应的宏观经济调控政策。

所谓SCP范式是20世纪30年代,由以梅森和贝恩为主要代表的哈佛学派提出:认为结构(Structure)、行为(Conduct)、绩效(Performance)之间存在着因果关系——即市场结构决定企业行为,企业行为决定市场运行的经济绩效。为了获得理想的市场绩效,重要的是通过公共政策来调整不合理的市场结构。

二、我国房地产金融市场结构分析

1.市场集中度

市场集中度是指特定产业的生产经营集中程度,一般用该产业中最大的主要的厂商所拥有的生产要素或其产销量占整个产业的比重来表示。集中度用CRn表示(n表示企业数),指在规模总处于前几位的企业在生产、销售、资产、利润等方面的累计数量占整个行业指总规量的比重,计算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n为企业数,X代表产业规模,如总产量、总销售额等:Xi为第i个企业的规模;i表示第i个企业。本文主要就房地产开发企业银行贷款做市场集中度研究,下表就是对我国房地产金融市场集中度的近似度量:

从上表上可以看出,我国房地产业的集中度低,其中2003年和2008年的数据不包括在香港上市的前十名内地房地产企业。集中度在2005年达到了最高,随后又下降,且其余年份均未超过10%。这与我国房地产市场竞争性结构有关,在中国市场化程度较高地区,上海前十位发展商的市场占有率为23%,深圳还不到20%,而香港前九家房地产集团(新鸿基、和黄、新世界等)占据的市场份额达到80%,日本积水物产的市场占有率达到29%,美国前三名的房地产企业的市场占有率达到45%。因此,按企业融资的集中度算,我国房地产金融市场结构是竞争型的。

2.进入壁垒

(1)必要的资本量

房地产企业进入房地产金融市场需要一定的资本量,但不同金融机构要求不尽相同的。一般要求自有资金达到项目预算总投资额的30%,并且还要求在项目获得贷款之前投入项目建设。但是事实上我国房地产企业的资本进入壁垒并不高,主要由于近年来房地产市场兴旺,导致一方面由于资本的逐利性使得大量满足基本条件的房地产企业应运而生,另一方面银行放松对房地产企业的开发贷款的风险控制,很多房地产企业的资产负债率较高——这可以从我国房地产开发企业的资产负债率可以看出:

另外,从不同省份看,大部分省份的资产负债率与全国水平相差不大,仅有极个别地区有较大差距:如北京在2006年的资产负债率达到80.3%,而和青海则分别为45.1%和47.7%。据此我们可以推测出:目前进入我国的房地产金融市场的主要壁垒——必要的资本量不构成明显的障碍,很多企业符合基本要求,并且取得了大量的贷款,对于上市融资仍旧只限于极少的一部分房地产企业,对于现阶段的很多房地产企业普遍存在较高的壁垒。

(2)政策法规

政策法规是房地产企业进入金融市场或者获得相关融资权利的制度因素。政策法规对我过房地产金融市场构成的壁垒程度可以从政府和银行两方来加以分析。

第一,中央对土地实际控制力不强造成了我国城市土地供给失调,地方政府在增加财政收入以及过分依赖房地产建设来提高当地经济经济的双重利益拉动下,采取“化整为零”的办法,使得“分级限额审批制度”执行混乱。第二,商业银行为追求经营规模和监管机制不健全,进一步放松了政策在房地产信贷业务的阻止作用,如对专款专项的跟踪审查等。第三,从国家建设部和央行信贷政策看,商业银行发放的房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。这使得房地产金融市场带有区域性的垄断。另外,制度因素构成的壁垒往往和国民经济发展的战略或者目标有关。房地产企业建设不同种类的房屋,会享受不同的待遇,如经济适用房和商业用房就存在很大的不同。如“重点扶持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。”最后,还与我国国民经济的发展目标有关,如支持西部大开发和农村房屋建设等。

综上所述,政策法规一方面提升了房地产企业融资的壁垒,另一方面也降低了房地产企业融资的成本,总体而言政策法规是构成区域性垄断的一个重要因素。

从上面的论述我们可以得出结论,我国房地产金融市场的结构具有双重特色:区域间垄断和区域内竞争。区域间垄断主要是由于相关金融信贷政策造成,而区域内竞争主要是和我国现行的土地管理制度中央和地方利益冲突、银行监管机制不健全和房地产行业准入标准低有关。这种市场结构特点形成了纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱。

三、我国房地产金融市场行为

上述纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱使得我国金融机构存在巨大的风险隐患。近年来,我国经济发展势头良好,虽然于2008年爆发了全球性的金融危机,但是对我国总体金融市场影响目前看来不大。但是由于中国房地产业正处于高速发展阶段,加上国家实施的住宅产业化战略,这需要房地产金融市场大力支持;由于我国房地产金融发展较晚,因此市场不健全,监管体系效率不高,这造成了市场的混乱。

1.假按揭行为

“假按揭”是个别房地产企业利用虚假个人住房交易,套取银行信用的一种欺诈行为。“假按揭”发放以后,暂时由房地产开发企业负责每月还款,等到房屋遇到真正的购房者时,房地产开发企业通过提前还贷注销抵押登记或以转按揭方式将住房转让给真正的购房者。真假按揭具体流程对比如下图

“假按揭”对房地产企业、个人和银行都蕴藏着的巨大风险。首先是因为房地产开发企业将房地产销售的高风险转嫁给了银行。一旦遇到住房不能实现真正的销售,银行将面临巨大风险;其次是对于个人信用产生了不良影响;最后是银行将面临债权悬空的风险。“假按揭”没有真实的个人支付能力做支撑而是房地产开发企业为了隐藏风险暂时负责每月还款,但一旦资金链出了问题,风险就会立刻显现。银监会在2006年下半年的大规模贷款专项检查中发现,截至2006年6月末,国内银行涉及假按揭的贷款金额达数十亿元。今年从4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的迹象,有的地区达30%,今年五月份北京出现了最大额度假按揭骗贷案,因此这对于银行系统来说,值得警惕。

2.房地产开发商的信用欺诈行为

房地产开发商的信用风险是房地产商利用目前房地产市场信息不对称、监管的缺陷,利用虚假的资料和欺诈手段套取银行资金而增加银行的金融风险。目前开发商惯常使用的欺诈方式包括虚假按揭手段或一房多贷、虚增注册资本、虚抬房价等手段套取银行贷款,一些实力有限的开发商在达不到“四证”齐全的地步时就以流动贷款来顶替开发资金,在贷款到期时通过展期方式,将短期贷款转化为长期开发贷款。所以通过这些手段房地产商套取到银行资金,一旦生产经营受阻或遇到房价大跌,企业资金链断裂,将直接导致银行信贷风险发生。

3.商业银行的操作不规范行为

这主要是指商业银行业务流程设计或业务操作的不合理,在贷款受理,审批及贷后管理等环节中审查和管理不严。这主要表现在以下几方面:一是贷前受理,未严格审查贷款资料的真实性:如开发商的自有资金投入、企业经营的合法性、项目手续的齐全性、借款人的收入以及所购房屋的交易价格的合理性等;二是贷款审批时,未严格审查借款人的信用情况及还款能力,对贷款数额和贷款期限的控制不严;三是未严格控制放款条件,在未办妥抵押登记手续后即发放贷款,或者未按业务流程操作规定对抵押物进行核押等;四是在贷后管理中,未及时跟踪催办抵押权证及产权证,未对逾期贷款进行跟踪管理等。

四、我国房地产金融市场绩效

1.房地产金融市场绩效之——促进经济发展方面

本部分主要通过相关统计指标来说明我国房地产金融市场的绩效。房地产金融市场的繁荣与发达对促进经济增长的表现是间接的。房地产金融市场作用主要是促进投资,通过投资拉动经济增长,进而带动关联产业和增加就业。

从上面的数据可以看到,自2003到2009年3月份,我国房地产投资开发国内贷款余额是一直上升的,并且在2009年3月份达到了2.17万亿元。这主要是因为近年来,房地产行业资本收益率较高,导致大量资本流入该行业,同时我国房地产行业和房地产金融市场都是偏竞争型的结构,因此进入壁垒较低,而银行也因为房地产业的兴旺,加上我国金融市场的不发达,因此较高的贷款增速是必然的结果。拿2005年来说,房地产业对GDP增量的贡献率是3.4%,在第三产业中居第四位。这一年国内贷款总额为3918.07亿元,但是房地产业的增加值为8243.8亿元,由此看出房地产金融市场的活跃对于国民经济的增长确实具有积极的作用。

2.房地产金融市场的负面影响

(1)由于竞争的无序性,使得银行的风险集中度较高。原因有三:一是房地产企业大量的贷款,购置土地,盲目扩张的同时,土地成本的增高加剧了企业贷款的非理;而一旦资金链出现问题,在土地成本虚高的情况下,银行就要承担大量的不良资产;二是我国房地产金融市场不发达,企业融资大部分发生在一级市场,而金融机构少,金融产品单一使得大量的风险集中在银行,在没有建立有效风险分散机制的情况下必然会导致高信贷风险,同时由于银行之间竞争,使得在发放贷款时操作不规范,发放不理性;三是由于我国没有建立个人信用制度,因此在个人住房抵押贷款总额不断飙升的情况下,这些行为双向拉高了银行业的风险。

(2)房地产金融市场过热,促使了房地产泡沫的产生,反过来不利于房地产金融市场和国民经济的健康发展。本文截取1990-2007年的全国商品房销售均价和M2做一个OLS实证分析。因为我国的利率政策同西方的不同,且房地产金融市场的二级市场不发达,因此信贷对我国房地产价格波动具有重要作用。货币供给宽松,购房的融资条件,如利率、还款期限、贷款成数等相对会比较优厚;反之,则比较严苛。货币供给量与房价应是同向变动关系。以货币供给代表金融层面的状况考察分析地产泡沫。其中M2单位:亿元;HP(房屋销售平均价格)单位:元/平方米。

对房价(HP)与货币供给M2进行简单线性回归分析:HP=0.0068X+1006.84

t=13.99

R2=0.9245F=195.96按照此模型的解释,房价和货币供给有着强的正相关关系:货币供给每增加1亿元,对房价有0.0068元/平方米的贡献。

五、政策建议

这次危机给我国房地产金融市场的建设带来了深刻的谨示:一方面,我国的房地产业随着国民经济的持续高速增长,在外部流动性大量涌入(其中包括热钱)的情况下,价格大幅快速上涨;另一方面我国的房地产金融市场相当的落后,一级市场(PrimaryMarket)不健全,基本上没有建立二级市场(SecondMarket),在经济日益全球化的今天,是不利于我国房地产业和金融业的发展与创新。这种外部资金的大量涌入该行业与相关金融市场的不发达是我国房地产金融市场的现实矛盾。房地产金融市场的良性运转可以为房地产行业提供有效的资金支持,从投资角度看,可以直接增加经济效率的潜在能力与促进就业,但是过热的房地产金融市场会促使通胀预期引发的非理性购买,就会导致资产泡沫,并引发地产金融危机,最终造成泡沫经济。这种现象在美国、泰国、中国香港和日本都有发生,今年七月份央行、国家发改委等六部委先后对房地产发出加强监管的信号,这意味着国家正对房地产实施从紧的政策。鉴于此,笔者在上述分析的基础上试图给出下列相关政策建议:

1.政府应该积极的促使我国房地产金融市场的建设:完善、改进一级市场建设,加强二级市场建设,有条件的降低二级市场的准入机制,并提供相关制度支持;

篇2

关键词：房地产金融；信托投资基金；抵押债券

文章编号：1003-4625(2010)06-0102-04　中图分类号：F832.45　文献标识码：A

2007年，美国爆发了次贷危机，进而引发了更大规模的金融危机，造成了世界范围内金融、经济的巨大波动。次贷危机的爆发，表明以信贷资产证券化为主要手段的基于债权的房地产金融市场出现了问题。此次美国次贷危机，给发展金融业提供了良好的教材，对房地产金融体系建设提出了新要求，在发展金融衍生品方面，简洁化、场内化成为当前的共识。从防范大规模金融危机爆发的角度出发，有必要研究房地产金融市场体系的重构。研究思路强调房地产金融市场内在的风险控制机制，致力于建设具有自我风险控制能力的金融体系。

房地产金融体系可以从性质上区分为债权市场和股权市场两大类。房地产债权市场以债务融资为基础，起点是住房抵押贷款，证券化产品包括住房抵押债券(Mortgage Backed Securities，MBS)、债务抵押债券(Collateralized Debt Obligation，CDO)等，衍生品是信用违约掉期(Credit Default Swap，CDS)。房地产股权市场主要包括房地产投资信托基金(RealEstate Investment 7rusts，REITs)、房地产上市公司等，衍生品是房地产指数期货。REl7s也有抵押型，但是从美国REITs的发展来看，上市权益型已经成为主流，可以划分到股权市场。

一、国内外研究动态

2007年，美国次贷危机的爆发引起了房地产金融市场研究的升温。当前的研究主要涵盖次贷危机的原因，包括金融监管、金融衍生品创新、与历次危机的比较、道德风险等方面。Harry M.Markowitz撰文指出，本次危机源于对低收人家庭购房的过度支持及其后多次证券化带来的杠杆放大效应。MarcR.Reinganum总结了次贷危机的教训，提出建立信用衍生品的集中清算机制，建成一个像股指期货市场那样的公开、透明的信用衍生品交易市场。Meir Statman着重研究了监管问题，涉及限制杠杆交易的保证金监管、产品特征与客户风险承受能力相符合的适合性监管，还有强制信息披露监管等。

在以REITs为代表的房地产股权市场上，美国处于主导地位。进入新世纪以来，上市权益型RE-ITs已经成为市场主流；多家大型信托基金从外部顾问型转向内部管理型；以REITs为基础编制的房地产指数出现并开发了期货交易。国外当前的房地产投资信托研究集中在REITs运营效率、REITs资产选择等方面。Natalya Delcoure和Ross Dickens研究了REITs和房地产租赁公司的系统性风险。Randy I. Anderson和Thomas M.Springer研究了REITs选择和投资组合的构建，认为运营效率和市净率可以作为选择RElTs的标准，并进行了数据检验。JosephT.L.Ooi和Kim-HiangLiow以亚洲发展中国家为例，使用了面板回归方法研究了以REITs为代表的房地产股票的风险调整后收益情况，发现规模、账面价值与市场价值比、资本结构和投资多元化对于房地产证券的表现有显著影响。Brent W.Ambrose和PeterLinneman考察了REITs结构和运营效率，认为大型RElTs具有融资优势，外部顾问型REITs正在借鉴某些内部管理型REITs的运作特点从而适应竞争的需要。

总体上来看，在当前的房地产金融体系研究中，重视次贷危机和住房抵押债券及其衍生品研究，而相对忽略了房地产投资信托基金研究；重视房地产金融各个子市场内部的研究，而忽视了房地产金融体系整体性的研究。而本文注重从整体上对房地产金融体系进行分析，重视权益型房地产投资信托基金的内在风险控制机制。

二、房地产债权、股权市场对比分析

对住房抵押债券体系和房地产投资信托体系进行对比分析，重点比较金融市场内在风险控制机制以及是否有利于稳定房地产价格。

(一)金融衍生品角度

从金融衍生品角度来看，房地产投资信托市场具有更好的内在风险控制机制。具体比较如下。

基于债权的房地产金融市场以住房抵押贷款为起点，实质上从开始就是一种杠杆交易。在住房抵押贷款中，只需20％-30％的首付就可以拥有房产，相当于3-5倍杠杆；而后经过多次证券化，交易杠杆不断提高。遇到借款人大规模毁约，金融风险就会急剧集中。加上CDS处于场外交易状态，缺乏集中高效及时的清算机制，危机一旦爆发就是行业性的危机。

在基于债权的房地产金融模式中，以住房抵押债券为基础又创新了多种债券产品，但无论怎样发展，债性是一种基本属性，当需要使用衍生品进行风险管理时，会发现缺乏合适的衍生金融工具。最接近的两种衍生品分别是国债期货和信用违约掉期。国债期货本身是良好的风险管理工具，但由于抵押债券存在着提前还款等国债不具有的特性，其收益曲线具有拐点，致使在抵押债券上使用国债期货进行风险管理的效果不够理想。另一个衍生品工具是信用违约掉期，掉期交易本来是风险管理工具，但是在实践中却常常被用来作为盈利工具，把住房抵押债券业务的风险放大了多倍，而由于掉期产品场外交易、到期清算的特征，缺乏逐日盯市制度，以致风险积累不能被及时发现，而等到风险爆发时，往往已经蔓延到整个行业，错失了防范危机的最佳时机。

房地产投资信托基金是一种股权交易，投资人以其自身资金承担风险。REITs投资流动性高，每年有稳定的分红，可以作为直接购买房地产的替代形式。房地产指数期货属于场内交易，逐日结算，即使有风险也是单个企业的亏损，不至于引起全行业的危机。

房地产指数期货作为REITs投资的风险管理工具，期货产品内在的风险控制机制能够避免行业性危机的发生。首先，期货从设计伊始，就是一种风险管理工具，在套期保值等领域有着广泛的应用。其次，利用期货，可以方便而低成本地实现风险转移，能够达到精确控制风险头寸的目的。期货的滥用错用会导致个体企业的严重亏损，甚至破产，但期货交易不会导致整体危机。由于期货交易是逐日盯市的，风险就能够得到及时暴露和清算；期货交易是零和交易，一家企业亏损就会有另一家企业盈利，没有整体市值的损失。期货机制的理论体系相对来说比较简单，相关文章较少，但是其对于金融体系风险控制机制的建立具有不可替代的作用。由股灾引发的

金融动荡越来越少，就是股指期货起到了重要的作用。常青等人看到了期货市场对于金融体系的重要性，期货市场公开透明、逐日结算等特点使之成为高效的风险管理工具，但是在实践中对期货市场的重视程度有待进一步提高。

(二)房地产周期对投资人收益的对比分析

房地产行业具有周期性，房地产价格的暴涨暴跌是引发金融危机的一个重要因素。房地产债权市场和股权市场在房地产周期中有不同的表现，对于个人投资者、金融机构及金融体系有不同的影响。不同的房地产金融工具，在房地产价格周期中有不同的利益传导机制，住房抵押债券体系和房地产投资信托基金有不同的表现，参与各方收益不同。

在一个房地产价格不断上涨的过程中，由于杠杆的存在，贷款买房投资人的收益要远高于REITs投资。但是在价格回落的过程中，贷款买房投资人的损失会急剧扩大，甚至出现“负翁”。这时，“理性经济人”会认为继续支付房贷是不划算的，于是开始停止还贷。停止还贷事件的规模性出现，会导致住房抵押债券出现风险，引发行业性危机。

同样的房地产价格运行轨迹下，REITs投资带来的风险要小得多。在房地产价格上升过程中，权益型REITs投资者拥有的房产同样会增值，房屋租金也会上升，投资者获得房地产价格上升带来的收益。在价格回落的过程中，虽然REITs拥有的房产内在价值会降低，但是租金通常情况下下降速度要慢一些，而且REITs获得的投资分红仍然会满足其支出需要。

(三)对房地产价格波动的影响

不同的房地产金融体系，对于房地产价格波动有不同的影响。对于REITs来说，由于集合了众多投资者的资金，拥有各类房地产专家和中介机构，因此能够理性地参与房地产市场投资，在房市低迷时购人更多的房产，对于房地产价格波动有一定的抑制作用。

在住房抵押债券体系下，主要依赖个体投资者购房，相对来说，个体投资者更容易“买涨不买跌”，在房地产价格上涨的过程中火上浇油，加速推动房产价格的上升；在房地产价格下降过程中，减少购买助推价格下滑。在这种房地产金融体系下，更多的个体购房者容易加大房产价格的波动。

由此可见，REITs有利于烫平房地产价格波动，而鼓励个人贷款买房会加剧房地产价格的波动。

三、REITs对于房地产债权市场的替代性分析

从自住购房、房地产投资、投资组合构建等多个角度进行研究，分析REITs对房地产债权市场是否具有替代性及其作用大小。

(一)自住购房角度

对于攒首付的居民来说，最痛苦的莫过于首付款的积累速度赶不上房价上升带来的首付款提高速度。好不容易攒了10个平方的首付，房价一涨只够买5个平方了。而REIIs能够起到良好的对冲风险的作用，有10个平方的钱，就买相应的REITs份额，这些份额会随着房地产价格的上升而不断增值，这些权益性质的份额还能对冲未预料到的通货膨胀风险，而这是债券投资所不具有的优良特性。

对于购房人来说，不再受限于首付款的约束，不论多少钱，都可以在证券市场上购入相应的REITs份额，以REITs的形式拥有房地产的权益。将每年的分红和新增购房资金不断购人新的份额。直到有一天，这些份额足够首付了，拿去首付；或者足够多的时候，直接买一套住房。

(二)个体投资角度

对于个体投资人来说，房地产投资信托基金良好的流动性和稳健的收益使其成为直接购买房地产的有效替代形式。商业房地产、工业房地产等租赁房地产在REITs框架下得到规范化发展，广大居民得到了投资房地产的便捷途径，居民投资房地产不必依赖于直接购买第二套甚至第三套住房，房地产的投资性需求将借助REITs的模式得以实现，能较好地降低房地产价格波动幅度。

(三)投资组合角度

对于机构投资者来说，房地产投资信托基金是一种性质优良的投资王具，兼具股票和债券的投资特征，是投资组合的一个重要组成部分。Ronald w。Kaiser从动态资产配置的角度研究了房地产投资对债券的替代性。Bret R.Wilkerson从资产类别的角度研究了房地产的各个子类，认为多样化是其在整体投资组合中的最大作用。从投资组合的观点看，许多大型投资基金可以减少债券投资，分配给房地产投资更多的额度。相对于住房抵押债券来说，REITs不仅拥有相对稳定的现金流收入，而且能够有效抵御不可预见的通胀。当突然的无法预见的通货膨胀发生时，房地产租金上升能增加REITs收入，但住房抵押债券的价格不但不会上升，在央行加息时还会下降。

从以上几个角度来看，REITs对于住房抵押债券体系都有一定的替代作用。尤其是对于自住购房者来说，先期攒首付的钱可以直接购买REITs份额，从而对冲风险，锁定了既定面积的房产，将购房从攒钱转变为攒面积，轻松实现购房梦。

四、REITs是破解房地产金融难题的首选

对于前面的分析进行深化、总结，提出REITs是破解房地产金融难题的首选，并针对当前国内房地产形势，认为应加快REITs试点工作，从房地产金融整体角度出发制定相关政策。

(一)REITs最适合我国当前房地产金融市场

在房地产金融市场上，次贷危机的教训已经让人们意识到简洁化、场内化的重要性。对于住房债券体系来说，重要的是使杠杆交易透明化，交易方式上从场外交易向场内交易转化，尤其是促使CDS走上交易所交易、集中清算。房地产投资信托在危机中仍然得到了发展，进一步完善房地产指数期货合约，促进指数合约交易的推广，使之成为相应的风险管理工具。结合内部风险控制的理论分析，考虑国内房地产金融市场的实际运行情况，REITs是最适合我国当前房地产市场的金融工具。

国内房地产金融市场整体上还处于发展初期。住房抵押贷款走上规模化发展不过十年的时间，相应的资产证券化还处于探索之中。资产证券化进展比较慢，和我国银行业的实际情况是相适应的。从整体上看，中国居民有着较高的储蓄率，中国银行业不缺资金，住房抵押贷款没有必要从表内转移到表外。作为一种优质资产，银行没有把住房抵押贷款进行证券化的强烈动机，这从根本上限制了资产证券化在我国的发展。

而房地产投资信托基金受到国家的鼓励，房地产开发商、运营商和有关金融机构的热情都非常高，正在积极探索和快速推进之中，有望在今年见到首单产品。当前国内房地产投资信托基金的研究也正是侧重于REITs的结构、运作模式，国外经验教训对中国的启示等方面，有助于推动房地产投资信托基金发展的进程。同时，REITs为我们展现了一个公开透明、集中交易的房地产金融模式。我国处于房地产金融市场发展的初期，侧重于发展房地产投资信托基金，有助于建立高效稳健的房地产金融市场。

(二)加快REITs试点

应从战略上重视房地产投资信托基金的发展，从相应的政策上给予支持和配合。上海、天津等地已经提出了多项REITs方案，有关监管部门应尽快支持试点工作。

REITs的全面发展，涉及金融、税收、建筑、土地等多个领域，尤其是上市权益型REITs需要更多的创新和突破，财政税务、金融证券等相关部门应在认真研究的基础上，切实推进相关工作。通过REITs试点的发展，推动相关立法的演进。

在REITs进一步发展方面，要特别注意突出房地产投资信托的法人主体地位，表现为从单纯的法律结构进化为一种企业实体。REITs主体地位的确立是其实现自我管理、自我发展的重要环节，是外部顾问型中介机构难以代替的，是其从外部顾问型转为内部管理型的关键因素。

(三)配套的房地产金融政策

篇3

关键词：房地产；金融属性；过度繁荣

中图分类号：F833.48

文献标识码：A

文章编号：1006－1428(2011)02－0117－03

如果房地产属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但现实经济中，“房地产对基本面背离”的种种异象又超出了传统经济学所能解释的范畴。现以美国房地产市场情况为例，表明种种“异象”。实则是房地产金融属性增强并被过度利用的表现。

一、房地产天然具有金融属性

所谓金融属性，尚未出现统一的定义，但从其本质含义而言，至少有两层含义：一是金融产品说，即具备金融产品的特性，包括流动性、收益性和价格波动性：二是金融功能说，即进行人群、地域以及期限上的资源再配置。但实际上，这是一个问题的两个方面，角度不同而已。

房产的特殊性，在于与它相联的不可分割的土地的特殊性。而与其他生产要素相比，土地资源的特殊性在于：一是短期供给弹性小；二是对人类社会的不可或缺性。从历史上看，人类社会从来没有完全成功解决其成员的住房问题，即便是地广人稀的美国、加拿大、澳大利亚等，已开发并建立起完善基础配套设施的土地资源(熟地)也较为稀缺。因此，房地产自古以来就是价值储备的一种手段，有类似黄金的功能。由此，土地天然具有金融属性，土地价格波动幅度比房屋大的多。从这个意义而言，土地的金融属性又是房产金融属性的根源。

二、美国房地产金融属性显著增强的主要表现

上世纪80年代开始，金融自由化浪潮极大地推动了美国房地产市场发展，为房地产金融属性的增强提供了极大的制度便利。例如，可以很方便地使用杠杆交易，降低了进入门槛；同时，二级市场的发展，使房地产融资不再受地区性银行资本的限制，使得资金来源更为多样化，而且在一定程度上还平滑了区域间的房地产周期等。在此条件下，房地产金融属性显著增强，而异质性则被逐渐抹平，渐趋为无差异的投资工具。

(一)全球房价波动的同步性显著增强

传统中，房地产是典型的异质性商品，受所在位置、房型、内部装修等因素的直接影响，对满足居住的效用来说。几乎不存在两个完全相同的房地产。对这种不可移动的居住效用进行估值，显然更多将受本地经济影响。例如，1983―1990年，美国经历了一轮最长的经济扩张期，但各地经济与房地产市场的表现依然迥异。由于国际原油价格在1978―1980年两年内暴涨250％之后，1980―1986年六年累计下跌46％，产油区房地产市场转入萧条，部分地区名义房价跌幅高达40％以上，同时伴随失业率大幅攀升、人口大量外迁等(FDIC，2005)。与此同时，新英格兰地区和加利福尼亚地区却得益于国防开支的巨幅增加，经济和房地产市场相继进入繁荣状态，实际房价涨幅在三年内超过30％，被FDIC(2005)界定为泡沫。90年代中期的情况则刚好与此相反。由于冷战结束，国防开支急剧下降对加利福尼亚和新英格兰地区经济造成巨大的负面影响，房地产市场随之转为萧条，五年内实际房价下跌超过30％。而除加利福尼亚以外的部分西部地区，却由于旅游业或高技术产业的崛起，当地经济和房地产市场进入一轮新的扩张期。

但1990年代中后期以来，各地区房价上涨幅度却开始明显趋同。无论是中部西南、中部西北，还是沿海地区，1990年代中后期以来房价均开始大幅攀升，名义年均涨幅都在5％以上。与以往更多受当地经济影响相比，房价开始脱离各地实体经济约束，而更多受共同的货币、预期因素影响。

从全球范围来看，全球房地产市场涨幅也前所未有得趋同，成为此轮房地产市场发展中一个突出的现象。传统中，房地产是典型的非贸易品，与一般贸易品相比，房价更多由本国生产要素决定，但这种非贸易品属性正被金融属性抹平，而成为无差异的投资工具。据统计，在OECD(2005)所监测的17个国家中，有12个国家的实际房价在5年内涨幅超过25％。换言之，除了德国和日本外，只有3个国家的房价涨幅未及OECD界定的“过度繁荣”的标准。其中英国、澳大利亚、法国、西班牙等的房价涨幅甚至还远在美国之上。此外，就观察到的情况而言，发展中国家的房地产市场也是类似的情况。

(二)房地产二级市场流动性明显增大

美国房地产市场自1980年代以来渐趋成熟，每年新房增加基本上在100万单元以下，2000年以后随着房价上升，供应才上升至150万单元，但也仅为存量房的1.2％左右。考虑到房地产折旧，每年新增的量仅相当于折旧替换，整个房地产市场保持了一个相对稳定的存量。在存量相对稳定的情况下，房地产交易量逐年上升，尤其是存量房的交易。如果用换手率(交易量／存量)来代表房地产市场的流动性，该比例于2005年达到5.8％的历史高点，较2000年上升1.4个百分点。换手率的上升，一方面，可能表明以非居住为目的的房地产交易日趋上升；另一方面，也表明房地产的投资工具属性开始增强。

(三)房价波动性增大，但仍介于普通商品和股票之间

随着房地产流动性的增强，美国房价波动性逐渐上升。但与证券类金融资产相比，房价的波动性仍要小的多。金融资产价格可能暴涨暴跌，甚至有可能降到零而失去持有的价值，例如各种权证。而房地产虽具有金融属性，但同时仍是一种用于实际生产和消费的实物资产，房价波动始终受消费属性制约。例如。房价不会无限低，这也是人们认为房地产保值的原因；而购房和租房之间存在一定的替代性，也使得房价上涨存在一定约束。另一方面，由于房地产的金融属性，价格直接受未来预期影响，而预期具有天生的不稳定性，因而其波动性远大于普通商品。

三、房地产金融属性的经济含义：容易被过度利用而导致过度繁荣

由于金融可以在一定程度上脱离实体经济而独立发展，房地产金融属性被过度利用，同样可以导致房地产市场脱离实体经济而过度繁荣。主要体现在以下两个方面：一是房价上涨的幅度已很难用基本面因素解释；二是与房价直接相关的房地产金融与实体经济的相关性越来越弱。

(一)房价上涨的幅度难以用基本面因素解释

OECD(2005)认为，在历史上，房地产市场发展与商业周期基本吻合或稍微滞后，但此轮房地产周期与商业周期完全背离(countercyclieal)。90年代中后期以来，OECD经济体产出持续负缺口，而房价却创出历史新高。OECD认为产出负缺口的持续存在倒是能

解释CPI何以一直压力不大。

研究房地产基本面大体有两种方法：第一种是直接计算基础价值，但这需要大量信息，并需要花费大量篇幅来说明所选用的参数或者模型。例如，要了解房地产市场的供求曲线，需求方面包括可支配收入、真实利率、税收、金融便利、其他资产收益率等，长期因素还要加上人口变化；供给方面则包括建筑成本、房价变化等，长期因素还要包括土地规划等。

因此，本文不拟采取完整的基本面模型，仅从供给方面对房价进行一个粗略的说明，结论是供给因素无法解释房价上涨。一是供给持续增加。1990年代中后期以来，美国房地产投资持续上升，从1990年占GDP的4.1％，持续攀升至2005年的6.1％。显然，并非是供给约束导致房价上升压力。二是房价与建筑成本长期背离。20世纪，1980年代以来，建筑成本甚至呈下跌走势。显然，房价的上升也无法用成本推动因素来解释。

第二种方法是采用比率估值法，例如购房者购买能力指标、房价一租金比等，也是市场上更普遍采用的方法。但这些指标显然也很难解释房价的持续上涨。一是购房者购买能力指标创下历史新低。虽然利率持续下降，但由于房价大幅攀升，2002年起，全美房地产同业公会的“房屋购买力指数”(Housing Affordabil-ity Index，HAI)仍大幅走低。2002―2005年，采用固定利率贷款抵押的房屋购买力指数从131下降至114；采用可调息抵押贷款的房屋购买力指数则从147下降至120，均创下历史新低。表明房价已严重偏离其长期趋势。二是房价一租金比(Priee／Rent Earnings，P／E)创新高。根据IMF的计算，2004年，美国该指标比前三十年的最高点(1979年)高出10％，表明从房租收益角度已很难解释房价的涨幅。

(二)房地产金融脱离实体经济而独立发展

一是住房抵押贷款／GDP加速上升。随着经济资本化的深入，住房抵押贷款／GDP逐年上升，但2000年以来，这种上升趋势明显偏离历史均值开始加速。从2000年的48.2％上升至2007年的75％，7年时间上升近27个百分点；而从开始金融自由化的1980年至2000年的20年间，也才上升15个百分点。如果以GDP代表实体经济规模，抵押贷款的这种加速增长趋势，表明房地产金融在一定程度上开始与实体经济背离。

二是房贷衍生品爆发式增长。首先，房贷衍生品数量过大，与实体经济相去甚远。以CDS(credit de-fault swap)为例，2004―2007年3年间，CDS账面值／房地产抵押贷款从0.9攀至5.2倍；即使是CDS市值，房地产抵押贷款，也从近乎零增长到0.5倍。如此庞大的、与实体经济没有直接关系的金融资产及其交易，构成了一个巨大的投机性市场，被部分学者直接称之为赌场(Susan Strange，2000、2007)。其次，过于复杂的衍生品设计和交易，对实体经济的套保功能不强，甚至成为投机的工具。如分享式增殖抵押、累进付，款抵押、分层抵押担保贷款(CMOs)，以及CDS的平方和立方等，沦为金融机构之间“对赌”的工具。从此后情况来看，由于衍生品领域大大加深了此次金融危机的破坏力，而被广为诟病。

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关键词:金融危机;宏观调控;中小房地产企业;融资

在金融危机及宏观调控的双重冲击下,我国房地产市场进入周期性调整阶段,房地产市场整体表现低迷,融资难度加大.对绝大多数中小房地产企业而言,如何在当前严峻的形势下解决融资问题是目前的头等大事。探讨在目前形势下采用何种切实可行的融资模式对中小房地产企业长期健康稳定的发展具有重要的意义。

一、目前我国中小型房地产企业实际融资现状

自2005年起针对房价上涨过快的现象,国家陆续出台了一系列针对房地产市场的调控措施,在宏观调控政策效应的逐渐显现下,再加上此次金融危机的冲击,我国房地产市场整体表现低迷,中小房地产企业的资金缺口不断加大,融资难度不断增强,主要表现在以下二个方面:

1.地根银根紧缩,融资难度加大

地根紧缩。自2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度后,由此国家对土地市场的调控拉开了序幕,此后国家陆续颁布了《国务院关于促进节约集约用地的通知》等一系列文件,不断加大对土地调控和土地管理的力度。地根紧缩使得企业获取土地的难度明显加大,土地招挂拍制度的实行,使企业的拿地成本大大提高,无形中压缩了中小房地产企业的利润空间,对本来资金就不宽裕的中小房地产企业更是雪上加霜。

银根紧缩。早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中,国家就房地产业持续过热的状况,适时推出了一些政策措施。央行与银监会先后下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等一系列文件, 对开发商开发项目自有资金比例、土地储备贷款、个人住房贷款等多个方面作了规范。统计显示,我国房地产开发商50%以上的资金直接或间接来自于银行贷款。在国家严控房地产信贷的情况下,如何通过融资渠道获得巨大的资金支持,突破资金困局,抵御风险并发展壮大,是令中小房地产企业很头痛的一个问题。

2.税收政策日趋完善,利润空间逐渐下调

从2005年起,国家开始运用税收手段来调控房地产市场,自 2005年5月从税收入手整顿房地产市场开始出台了《关于加强房地产税收管理的通知》后,国家税务总局于2006年12月 等文件,对于土地增值税,之前国家是采用预征的方式,在实际操作中企业通常均采用留下几套房不卖来拖延清算,但自从颁布后,在原有税收漏洞被堵住的同时企业的税负也相应的增加。这一连串税收政策效应的逐渐显现,使得大多数中小开发企业的利润空间进一步下调,进一步加剧了企业的资金压力。

二、中小房地产企业融资存在的主要问题及分析

没有资金就没有房地产,房地产与资金天生就是一对弈生兄弟,在连续紧缩银根的状况下,资金已成为制约中小房地产企业发展的瓶颈。在实际融资中,中小房地产企业确实也存在不少问题,具有代表性有以下几个:

1.侧重于间接融资, 直接融资偏小

参照目前中小房地产企业通行的开发模式,中小房地产企业所需的项目开发资金中,至少35%是自有资金,35%是银行贷款,另外的30%是来自于回笼的房款,房款中的很大一部分是来自于银行的按揭贷款,所以房地产企业所需的开发资金中50%以上是来自于银行,在很大程度上房地产企业还是非常依赖于银行信贷的支持。随着政府的宏观调控措施效应的逐步显现,银行信贷被不断收紧,房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,这种传统的融资局面将面临前所未有的挑战。

近几年来,虽然股票、债券等房地产直接融资工具取得了一定的发展,但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素的局限,发行股票、债券等已几乎成为大型房地产企业的专利,真正有能力利用直接融资工具的中小房地产企业少之有少,直接融资比重明显偏小,融资结构不合理,在短时期内中小房地产企业仍然难以摆脱以银行信贷为主的间接融资局面。

2.侧重于隐性融资

由于近年来房地产建筑行业竞争激烈,房产商长期处于卖方市场,部分建筑承包商为了中标取得项目的建筑施工权,通常只能接受开发商提出的垫资施工要求,这样在无形中房地产企业获取一笔免息贷款。虽然此前国家明文规定建筑商不得垫资,但此种做法的事实普遍存在,这也在侧面反映出中小房地产企业在目前严峻形势下的资金状况,也是中小房地产企业的一种无奈之举.再有,按照通常的工程付款模式,房地产企业一般均以分期付款的形式支付工程款,这种付款方式实质上也是一种变相的融资。最后,许多中小房地产企业往往通过关联企业的资金往来进行资金拆借.通过这些可以在不同程度上反映出中小房地产企业的资金压力非常大,只能通过变相的手法来维持企业的资金运转.

3.多数融资方式针对性不强,缺少可操作性

尽管目前多元化的融资趋势日趋明显, 上市一直是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道, 发行股票上市融资可能在理论上来说是一种很好的直接融资渠道,但是,房地产企业上市本身就存在比较高的准入门槛,对少部分实力大的房地产企业是具有一定的可行性,而大多数中小房地产企业由于先天条件的不足,普遍存在信用级别差、净资产额偏低、现金流不稳定等问题,在资产规模、盈利能力、企业信用等方面都达不到相应的上市条件。近年来,发行房地产债券的企业也屈指可数,发债融资对筹资企业的条件要求较高,再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用该种融资方式,中小型房地产企业更是很难涉足。

从目前中小房地产企业实际操作来看,最有效最直接的还是银行贷款,除此以外虽然目前还存在许多融资方式,诸如上市融资、债券融资等,但这些基本都是大型房地产企业的专利融资方式,对绝大多数中小房地产企业而言,只是镜中月,水中花,实际操作性不是很强.

三、进一步完善中小房地产企业融资渠道的建议

对于绝大多数的中小房地产企业来说,在现有的以银行信贷为主的融资手段受到一定制约的情况下,应积极开拓新的融资渠道,找到真正适合自己的融资模式,一般可采取以下方式进行融资。

1.积极发展民间融资

针对房地产业资金的匮乏,在2009年1月6日闭幕的央行工作会议,奠定了2009年央行将实施适度宽松的货币政策的基本思路。在这次会议中,央行肯定地提出并强调要大力发挥民间金融的作用,使得中小房地产企业可以通过民间金融获得民间资本,,可能在一定程度上扩大中小房地产企业的信贷渠道,缓解或解决中小房地产企业融资难、资金紧缺的问题。

2.房地产委托贷款

按照目前国家有关规定,企业之间直接借贷是所禁止的,而企业间或企业与个人间通过银行进行一对一的委托贷款是合法的,因此,委托贷款已日渐成为中小房地产企业融资的重要渠道之一,成了许多资金拆借的安全通道。房地产委托贷款的期限通常都比较短,一般在1年以内。和其他融资手段相比,委托贷款不仅限制条件少、门槛低,而且操作方便容易实现。

3.进行合作开发

中小房地产企业如果拥有土地或其它资源,但资金实力不够,可以通过合作开发的形式,引进有资金实力的合作伙伴共同对项目进行开发,双方共享开发的收益,共担风险。通常中小房地产企业都会寻求与有资金实力的大企业合作,这样在解决企业资金困难的同时又可以借助大企业的良好声誉来提高自身企业的知名度。另外,中小房地产企业也会选择与承建项目的建筑企业联姻, 由建筑企业出资建设,开发企业出土地,合作开发,在当前也是一种很普遍的开发模式。总之,只要双方能合作能成功,对中小房地产企业而言也不失为一条融资捷径。

4.典当融资

目前一些中小房地产企业手中已经有项目在建,但由于房屋销售不畅,资金周转困难,短期资金压力很大,典当以其方便快捷的特点,已成为中小房地产企业新的融资渠道之一。一些资金雄厚的全国大型典当行成为不少中小房地产开发商的一个重要选择,将他们现有的土地、楼盘作为抵押物,谋求流动资金。尽管房产典当金额小,融资成本高,在众多的融资手段中不占主流地位,但典当融资依然是解决中小房地产企业短期资金困难的有效方法之一。

5.产权交易

在整体经济不景气的环境下,由于房地产行业资金消耗量大、开发周期长,对于不以房地产为主业的企业来说,只能选择暂时退出房地产市场。而对以房地产开发为生的中小房地产企业来说,由于整个市场的持续低迷以及前期的信贷紧缩使得企业资金链出现危机,只能出让部分开发项目、股权或土地以换得喘气的机会。

以上几种融资方法对于中小房地产企业而言都具有可操作性,每个中小房地产企业都应该结合企业自身的实际情况来选择适合自己的融资模式。

参考文献:

[1]刘晴:我国房地产业融资问题及对策研究.黑龙江对外经贸, 2006,07

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关键词：金融危机 房地产业 宏观调控

国际金融危机对世界各国实体经济造成强烈冲击，并且不可避免的波及到了中国，我国房地产行业也在金融危机的影响下也遭受到了打击。但我国的4万亿刺激计划，又从另一个方面助长了房地产的泡沫化，在房价飞涨的情况下，中国基于我国在当前形势的特殊情况对房地产市场进行了宏观调控。目的在于使房地产业发展回归到民生本位，保证人民群众的基本利益。因此，分析金融危机下房地产市场的宏观调控效果引导房地产市场回归理性，具有十分重要的意义。

一、我国房地产宏观调控手段及其作用

房地产行业相对于其他产业来说，既是国民经济中基本的生产和生活资料，同时又是一种投资产品，房地产行业的这种属性，决定了房地产行业的发展与宏观经济的发展息息相关。一方面，宏观经济周期性波动对房地产市场的供给以及需要产生决定性影响，从而影响房地产价格走势。另一个方面，房地产业的发展与其他诸多部门的发展都有着密不可分的联系，房地产价格对于宏观经济中的消费及投资都有深刻影响，因此对于整个宏观经济的发展也有着深远的影响。在房地产行业资产在宏观经济中比例适宜时，则房地产行业的发展能带动众多相关产业的发展，进而促进宏观经济发展。因此，能够保证房地产行业的发展与宏观经济的发展相适应，是保证国家社会经济发展稳定协调的关键。

我国的房地产起步比较晚，因此整个房地产行业和市场还远没有达到成熟的程度。2005年开始重点控制房价上涨，国家为此出台了一系列包括国八条在内的宏观调控政策来打击供给和消费中的炒作行为。但04年和05年这两年的宏观调控政策并没有达到稳定房价的目标，因此，国家从2006年开始从金融、财政和住房保障等各个方面对房地产进行全面调控。2007年全年，国务院先后颁发了《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等政策，同时金融机构连续六次加息，并且十次上调法定存款准备金。初步实现了房地产宏观调控的目标，但随着2008年金融危机的到来，中央放松了宏观调控的力度，并推出了4万亿投资的刺激方案，造成了房价新一轮的大规模上涨，从2010年开始，中国实行了包括限购在内的新一轮的房地产宏观调控。尽管我国出台了一系列措施，但是并没有明显的效果。

二、房地产宏观调控效果评价

中国在过去的这些年里，经济发展主要靠投资、出口为主来拉动。在基础设施建设还不完善的情况下，这种依靠投资来带动发展的道路是中国发展经济的必由之路。但是随着我国多年来基础设施建设的不断完善，许多行业已经面临生产过剩的局面。国家出台适度宽松的货币政策和积极的财政政策，想利用投资来拉动经济增长的同时，不仅加剧投资消费结构的失衡，而且使部分行业产能过剩更加突出，结构调整难度加大。由此可见，在金融危机的背景下，我国出台振兴宏观经济发展的政策仍然存在许多问题。这也是房地产市场起伏过大的主要原因，而我们对于房地产市场以限购为主要特征的调控，效果一直不明显，主要原因在于。

1.我国宏观调控政策出台不合时宜

2008年，在世界金融危机的背景下，外资正在迫切寻找新的利润市场。我国房地产市场在经过房价持续上升的繁荣期之后，已开始出现价格回落及成交量萎缩的局面，正处于理性回归的发展方向。这个时候政府出台刺激政策，使之前的宏观调控基本前功尽弃。在全世界经济不振的情况下，中国房地产行业提前回暖，为外国资金提供了最佳选择。中国的非理性需要增加和投机需求也刺激了房地产泡沫进一步膨胀。造成了两年后严厉的楼市调控政策的出台。但也未能从根本上遏制房地产泡沫化的倾向。

2.我国宏观调控政策方向存在误区

在金融危机的背景下，我国的出口环境恶化，投资环境不良，这样的情况下，应对金融危机最有效的方式应该是推动消费来扩大内需。其中最根本的是增加居民收入，提高居民消费能力。国家出台的适度宽松的货币政策和投资四万亿元的举措，将大部分资金引向房地产行业，并且导致通货膨胀。我国在当前的经济形势下，将房地产也当作为国家支柱性产业是一个错误定位。

3.调控与当前的制度存在矛盾

自从我国改革开放以来，中央与地方政府之间一直处在一个不断分权的关系过程中。但地方政府作为中央的下级机构，必须接受中央政府的考核机制。所以，使得中央政府和地方政府之间形成了一种长期博弈的关系。

我国中央政府都以GDP的增长作为考核地方政府业绩的主要指标，因此，地方政府把拉动GDP作为首要任务。对于这一点，房地产业有着其他行业无法比拟的优势。中央政府对地方政府的考核体质和权力共同促使地方政府发展房地差经济，进而推高房价。

4.调控的手段不适合

房地产市场调控的目的是使房地产市场正常发展，避免过度投机造成泡沫而损坏整个经济，但现在的限购政策却是以损害市场交易为手段的方法，其根本不能避免房地产泡沫化的原因，反而会造成未来房地产反弹的诱因。

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关键词：金融危机； 房地产； 对策

一、前言

美国次贷危机引发全球性的金融危机，给世界经济带来巨大冲击，中国金融市场同样受到很大影响。并且，金融和房地产关系密切，房地产的健康、繁荣发展，离不开金融市场的支持和参与，反过来，健康、繁荣的房地产市场可以促进金融市场的稳定和繁荣。金融危机波及中国，不可避免的波及到中国的房地产业，给中国房地产业带来了显著的影响。

二、金融危机对我国房地产的影响

金融危机与房地产市场紧密相关，据统计资料表明，金融危机对我国房地产业带来了以下方面的影响。

第一，房地产需求急剧下降。金融危机的发生，给消费者带来消极悲观的情绪，大部分购房者对房地产预期不是很乐观。一般说来，如果经济上升会给房地产市场带来显著的财富效应，人们手中的资产升值，资本流动加快，人们的购买能力增强，房地产需求会增多。但是如果经济增长速度减缓，甚至呈停滞状态，那么人们手中的资产就贬值，购买能力下降，房地产需求则会减少。许多房地产公司的成交量没有达到预期数量，因资不抵债而破产。另外，房地产需求下降也与金融危机背景下的失业和减薪有关，大批企业倒闭，工人失业，公司裁员减薪等，使人们的购房欲望下降。

第二，房地产贡献率下降。房地产行业是我国的支柱产业，房地产的繁荣对我我国GDP增长有直接贡献，它可以拉动内需，带动GDP增长点。但是金融危机发生后，房地产商业普遍不景气，所以房地产投资业大大减少。

第三，房地产筹资困难。金融危机使金融机构相关资产减值，对房地产信贷信心不足，致使房地产筹资困难。总体上来说，房地产筹资困难主要有以下三方面的原因：一是筹资渠道单一。一般来说，房地产借贷主要有三种形式，第一种是流动资金贷款，第二种是开发项目贷款，第三种是抵押贷款。但是这三种贷款期限很短，不适应房地产开发的需要。二是房贷利率高，成本高，因为房地产市场的不景气，银行在借贷方面小心谨慎，虽然金融危机背景下，国家对银行的利率下调，但是对房地产的借贷利率依然很高，而且房地产成本很高，所以在偿还贷款上负担沉重。三是筹资风险加大，房地产行业一次性投资的成本高，回收周期长，需要承担巨大的风险，更何况是在金融危机的背景下，经济不景气，销售数量减少，房价一跌再跌，偿贷压力大，很多投资商不愿意投资。

第四，房地产泡沫现象发生。所谓房地产泡沫，是指房地产投资商过度投机，抬高房价，但事实上与其使用价值严重不对等，因为房地产是依附于土地的建筑，所以房地产泡沫也被称为地产泡沫。房地产泡沫是被炒作的虚拟经济，能催生金融危机，尤其是房价的起伏不定会让人们以为房地产泡沫变小或消失，而属于防范。房地产泡沫经济对我国金融和国民经济是毁灭性的灾难，因此，我们要大力整治房地产行业，杜绝房地产泡沫经济。

三、对策分析

金融危机使我国房地产行业受到巨大影响，使房地产行业不景气，在信贷方面又处于两难境地，房地产行业的发展直接关系到我国金融的回复，关系到我国GDP的增长，关系到我国经济的稳定持续发展，而房地产的这种低迷状态给我国的金融和国民经济敲响了警钟。意识到问题的所在并提出的预防和应对措施，是迫在眉睫的事情。

第一，完善金融体系。金融体系与房地产信贷直接关联。目前，我国金融机构体制尚不健全，个人信用制度、抵押制度还不完善，银行也存在很多的不足，如资金不足、管理水平低等。金融机构自身的不完善加大了房地产信贷的风险。所以，我国金融机构要从基础开始完善，完善信用制度、抵押制度，充沛资金，抵御不良贷款，提高金融机构的预警机制。

第二，调整货币政策。在金融危机下，我国实行宽松的货币政策来刺激消费，但是房地产商却利用这种宽松的房地产信贷政策，投机取巧，房地产投资热情高涨，实际上是非理性的举动制造了虚假的繁荣，这种情况很容易导致房地产泡沫经济。所以要调整货币政策，加强房地产信贷管理，合理调控，防范房地产泡沫。

第三，拓宽房地产筹资渠道。许多实实在在的房地产投资商因资金不足想要获取信贷，但因为筹资渠道的单一而不得，所以国家为了鼓励房地产投资，并规范房地产投资，就要拓宽房地产的筹资渠道，拓宽投资渠道可以减少房地产商对银行的依赖，分散风险。例如可以运用贷款证券化的方式使投资商获取贷款。

第四，防范投机行为，稳定房价。房价上涨实际上是房地产泡沫经济的表现，同时也为房地产市场的稳定和国民经济的健康发展埋下了隐患。从长远利益来看，房地产市场的大量炒作和投机行为使房价上涨，造成房地产市场虚假的繁荣，从而进一步加大了房地产市场的风险。所以需要防范这些炒作与投机，将房价回复到合理的区间，满足市场的正常需求，才能保证房地产市场的稳定。需要注意的是，稳定房价，需要结合我国的经济实际状况，与房屋管理、土地管理、税务管理等部门协调合作，加大监管力度，避免资金流动过剩。

第五，改革金融体系，强化管理。金融体系仅仅是完善还是不够的，还有必要积极、稳步的对我国金融体系进行创新性的改革，以强化风险管理。房地产行业的信贷一般是与商业银行对口，在商业银行信贷中，个人信贷占70%，房地产信贷占据的比重较低，而且利率高，成本高，商业银行要承担很大的风险，而且资金匮乏或流通不足也会造成房地产信贷的不及时。所以商业银行可以推行房地产资产证券化策略，积极探索这一信贷出路的方案。同时，金融体系的改革要结合我国国情，调节市场运转的节奏与速度，平衡市场与经济，加大商业银行房地产信贷的监督管理，

四、小结

全球化的金融危机，给中国的房地产行业带来了巨大的冲击力，同时也给中国的金融体系、经济发展和房地产行业的整治带来了莫大的机遇与挑战。在金融危机的暴露下，我们看到了我国房地产行业乃至整个金融体系、市场机制等的不完善、不健全，这一切的弊端与风险给我们敲响了警钟，让我们去反思，去完善金融和市场体系，去提高政府的管理能力，使我国房地产行业逐步走向健康有序的发展轨道。

参考文献：

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关键词:金融危机;房地产行业;应对策略

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

一、金融业与房地产行业的关系

从次贷危机的发展过程中可以看出房地产与金融之间日益密切的联系,房地产行业与金融业是“一荣俱荣,一损俱损”。

房地产业与金融业从某种意义上是对孪生兄弟,我国房地产行业的兴衰成败直接影响到金融业,房地产行业的波动风险会直接演变为金融风险;同样世界金融危机也会不可避免地波及到中国,而房地产行业无疑会受到显著的影响。

二、当前金融危机对我国房地产行业的影响

在全球经济一体化的形势下,世界金融危机不可避免地波及到中国,我国房地产行业也受到显著影响。无论是居民的消费能力还是消费意愿,在金融危机中都出现大幅度下降,我国房地产业受到宏观调控政策积累效应和金融危机波及效应的双重打击。

(一)经济调整将危机传导到房地产市场。房地产行业中市场预期很重要,在经济上升期,资本市场和房地产市场会带来明显的财富效应,人们手中的资产都会显著升值,购买力和变现能力都很强。在乐观的预期下,房地产价格和成交量都处于稳步上升阶段。然而当宏观经济增长减缓甚至停滞时,人们的消费预期不足,资产价格萎缩,财富缩水。对于房地产市场而言,成交量不足是最大的问题。

(二)外资撤离中国楼市直接影响房地产行业景气。受美国次贷危机影响,华尔街大批投资银行或者倒闭,或者被托管,很多与此相关的外资机构也在2008年9月份前后开始抛售上海高档物业。外资出售在中国的房产物业主要有以下三个原因:一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重,流动性出现问题,需要从亚太等区域回收资金;二是中国房地产市场出现调整,销量明显下降,部分区域价格出现一定幅度下跌,各方对后市分歧严重;三是人民币对美元升值步子放缓。

(三)失业和减薪降低住房消费能力。宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速,这必然导致失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。2008年下半年以来,我国南方沿海地区大量规模以上企业倒闭,其中有很多用工规模达到几千人的大型制造业企业。国家统计局的社会需求指数和社会收入指数显示,2008年这两个指标出现大幅度下滑,其中收入指数下滑更加严重,已经接近1992年以来的最低点。

三、房价稳定于合理价位的意义

近三年来国家实施的房地产宏观调控政策最直接的目的是稳定房价,在目前中国房地产市场持续低迷的形势下,推动市场房价回归理性以保持房价稳定意义重大。

(一)有利于扩大内需,保持经济增长。近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施,已对房地产市场产生积极影响,不少城市商品住房成交量有所回升。而房地产市场要得以发展,重点还在于让房地产市场由投资为主导的市场向以消费为主导的市场转移,而在这个转移过程中,房地产价格回归理性是根本所在。只有在此基础上,房地产内需扩大才能够产生效果。

(二)有利于重建购房者的信心。2008年,房地产市场观望气氛浓烈,而调控只是一个手段,是否能唤醒低迷的房地产市场,最主要的还是要看调控是否能让一直处于观望的购房者,重新建立起购房的信心。

总而言之,高房价是不能救中国经济的,保经济增长不是保高房价。中国高房价的理性回归有利于整个经济的可持续发展和中国经济发展方式的根本转变,房地产对中国经济的拉动必须建立在广大老百姓、尤其是占权重最大的广大中低收入者的有效需求的基础之上。只有房价理性回归,稳定在合理价位,才能给购房者乃至整个行业、整个国家带来较多利益。

四、金融危机下我国房地产行业的应对策略

金融危机下,中国房地产行业如何走出困境呢?我国政府、房地产企业纷纷采取了哪些措施或者应该采取哪些措施以积极应对金融危机呢?

(一)政府:提升市场信心是关键。房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材及家具用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对推动居民消费结构升级,改善民生具有重要作用,政府应落实和完善政策措施,促进房地产市场平稳、健康发展。下阶段政府对房地产市场调控的主要方向仍然是提升市场信心问题,而提升房产市场信心可采取“组合拳形式”的政策来调控。1.连续降息。在全球经济发展放慢的环境下,如果政府要保证经济平稳发展,就要对房地产信贷资金捆绑放松,从而刺激资本市场信心。2.二套住房限制的松绑。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高。

(二)房地产企业:提高危机意识,适时调整。在当前金融危机下,光有政府的政策和行动是远远不够的,我国房地产企业也要积极行动起来。1.适应市场需求开发房地产,促进我国房地产市场结构优化。我国的房地产市场结构性矛盾突出。在发展中国家,正常的商品房市场应呈“金字塔”型,即底部是广大老百姓消费的经济适用房、廉租房,中间是有较高要求的白领阶层,最顶端是能消费高档豪华房的小部分人,而我国是倒“金字塔”式发展。为了改善我国现阶段房地产的供求状况,房地产开发企业应该适应百姓的需求,增加经济适用房和廉租房的建设,促进我国房地产结构的优化。2.提高危机意识。金融危机下,尽管很多房地产企业采取降价销售,但目前仍有人高喊房价还要上涨,所谓“物极必反”,房价短期的快速上涨,终将对整个行业的长期发展带来毁灭性的打击。房地产开发商应提高危机意识,考虑购房者的疾苦,不应一味追求房价高升。房地产企业应认清市场规律意识到“保增长不是保高房价”。3.密切关注国家政策,适时作出调整。当前,配合中央“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”,适度降价是房地产商应对市场变动的首选策略。

参考文献:

[1]查尔斯•P•金德尔伯格,疯狂、惊恐和崩溃:金融危机史,中国金融出版社,2007

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事实证明，我国1992年至1994年、1999年至2001年这两个时间段内，房地产业对国民经济的推动作用举足轻重。根据建设部测算，1998年住宅建设和房地产投资至少拉动国民经济增长1.5个百分点，1999年也在1个百分点以上。在发达国家GDP比重中，房地产增加值都在10％左右，而我国2001年GDP比重中，房地产增加值仅为3％左右。因此只要国民经济持续、快速、健康发展，房地产业必将进一步发展。正常的合乎价值规律的房地产升温是好事，但不可否认，这其中有偏离价值规律的不正常升温，这一现象应当引起我们的关注和警惕。

一、房地产虚热易发生泡沫累

在迅速升温的房地产业中有一种值得关注的虚热现象，并正在累聚风险。这主要表现为一是商品房抢购者中有相当一部分投资者正在变成投机者。从杭州楼盘开买看，一些大老板特别是温州、台州一些个私老板，不看价格、不看结构、不看朝向，往往一出手就是一个楼层全拿下。等一段时间后，他们再高价抛出，而真正需要居住的购房者买不到商品房，或买不起商品房。一位温州商人在杭州一次性买下30套商品房，仅一年就赚了600多万元。这种投机者一多，表面上看商品房不断地卖出去，而需求仍然没有减少，容易造成需求趋旺及价格飞涨的假象，使得楼市越来越偏离市场需求。杭州市离西湖稍近的地段早两年前每平方米8000元左右，现在涨到每平方米10000元以上，台州市商业街6年前以立地4层35万元价格买入的营业房，现已上涨1至2倍。这些投机炒房者被杭州市民称为炒楼花，虽然被一些人看作是致富捷径，但也存在风险，高价抛不出去，就有可能成为“房东”。二是商品房空置总量和空置率高得惊人。在一些房地产异常升温的城市，往往可以看到这样的现象，一边是高楼大厦空着，一边是市民拥挤在陈旧狭小的民房里。据国家统计局统计显示，2002年上半年，房地产投资增幅达32.9％，远远高出销售增幅，其中10多个省高出20％以上。这导致了商品房空置率继续上升。到去年7月止，我国商品房空置总量已达1.2亿平方米，按一套100平方米算，大约有1000万套商品房闲置，其中有一半是空置了一年，占压资金超过2500亿元。三是价格飞涨偏离价值规律。有些地方的圈地已经失去理智，杭州近郊地块已经从几年前的每亩5万元拍卖到了如今的300万元一亩。就是杭州市的商品房房价，据杭州市房地产交易市场直接负责商品房交易备案和登记的部门提供的统计表明，2002年与2001年相比，新建商品房的平均涨幅在12.19％，二手房均价涨幅为31％，这超出了经济增长速度和市民承受能力。四是房地产开发商自有资金严重不足。目前浙江大部分房地产开发商靠银行贷款圈地，自有资金不足，银行贷款占很大部分，有的高达70％，，一旦商品房滞销，房地产企业将陷入资不抵债境地，大量银行贷款可能成为坏账。

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早在2007年美国在发展过程中因为多种原因出现了次贷危机，这一危机的出现引发了全球经济危机，这对于各个国家的发展来说造成了非常严重的影响。在这期间，我国在发展过程中为了改善当前发展现状推出了4万亿刺激资金，但是这些资金在中国房地产中的应用导致中国房地产处于一种泡沫状态，增加了中国房地产的金融风险。随着社会不断的发展，全球经济危机的时代已经过去，但是这对中国房地产行业的发展来说仍有一定的影响，如果这一问题不能及时解决就会影响到中国人的自身经济，因此，我国房地产行业在发展期间应该根据自身发展的现状制定出一项科学、合理的监管制度，加强对中国房地产监管，减轻全球经济经济危机带来的影响，只有这样才能保证中国当地产行业可以快速发展下去。

二、中国房地产金融法市场概述

（一）中国房地产金融市场

房地产金融市场主要指中国房地产行业在发展期间房地产资金的供求双方运用金融工具进行房地产资金交易，形成房地产总和资金。而中国房地产的金融市场是一个固定的场所，在实际进行期间可以通过无形的方式进行，在交易期间可以通过间接的形式进行，只有这样才能保证金融行业的交易工作可以顺利进行下去，从而房地产金融市场快速发展。随着适合不断的发展，我国经济水平逐渐提高，房地产金融市场发展迅速，原有的房地产金融市场规模逐渐扩大[1]。

（二）房地产金融市场分类

金融市场房地产金融行业中重要组成部分，而房地产金融行业中发展期间可以根据社会发展现状进行分类，其中主要根据金融房地产服务对象进行归类划分，同时还能按照金融市场的发展现状按照不同的层次种类进行划分，只有这样才能保证房地产金融市场的交易工作可以顺利进行下去。

（三）房地产市场与金融市场的关系

随着社会不断的发展，我国经济水平逐渐提高，中国房地产行业发展迅速，这对金融市场的信贷来说也不例外。房地产金融行业的发展与金融市场的发展来说有着非常重要的作用[2]。

三、中国房产金融危机的形成和肌理

现阶段，我国房地产金融行业在发展过程中由于受到美国次贷危机的影响导致中国的房地产的金融监管制度处于失灵状态，导致中国房地产的货币流?臃豪模?严重影响了我国房地产金融行业发展。另外，中国银行在发展期间银行投资、保险业务在实际开展期间主要通过证券化的形式进行操作，只有这样才能将其中存在的风险问题进行转移，减少风险问题的发生。我国房地产金融行业在发展期受到次贷危机的影响，导致整个金融市场出现了系统性的风险问题，原有的金融市场化处于一种分散的状态，从而导致市场经济失效，金融市场失去流动性[3]。总之，中国房产金融市场在发展过程中，由于金融市场经济流失，导致房地产金融的监管管理制度的真正价值被埋没。

四、加强中国房地产金融监管的有效对策

（一）平衡监管

现阶段，我国房地产金融行业在发展期间要想保证金融监管工作可以顺利进行下去，就应该根本据自身发展现状制定出一项科学、合理的监管制度，并以平衡的形式进行管理。而我国房地产金融行业在发展期间主要通过“一行三会”的形式进行，这对城乡建设和房屋保障来说有着非常重要的作用。而“一行三会”中的相关机构主要受命于当地的政府部门进行操作管理，加强对房地产与金融行业的管理。另外，我国房地产金融行业在发展期间还应将现有的监督管理制度创新、完善，扩大监管范围，保证方房地产金融行业在发展期间严格遵守国家指定标准进行[4]。

（二）发挥地方政府作用

房地产是最佳受益者就是社会人民群众，而房地产金融行业在发展过程中还应该明确中国房地产与金融市场的比例安排，加强地方政府的管理，做好房源的管理工作，从而保证中国房地产的金融监管工作可以顺利进行下去。当地政府在开房产金融监管工作时，还应该明确当地政府的经济来源，并根据当地经济发展现状制定出一项科学、合理的监管制度，将当地政府的真正的真正价值发挥出来。

（三）创新房地产监管制度

我国现有的房地产金融监管工作已经取得了较大的成绩，如果房地产金融监管制度失灵，就会威胁到整个房地产金融行业的发展。因此，我国房地产金融行业在发展过程中应该将现有的金房地产金融监管制度创新、完善，明确房地产的金融主体，加强对房地产金融的管理，找出其中存在的不足，并为其制定有效的解决对策，只有这样才能保证房地产金融监管工作可以顺利进行下去。其次，中国房地产金融领域在发展期间还应该根据自身发展现状构建出一项全新的金融风险管理框架，做好监管部门与房地产金融领域的沟通、交流工作，提升金融监管工作质量与效率[5]。最后，在开展房地产金融监管工作时，还应该借鉴先进的技术与经验将现有的监管制度创新、完善，明确监管工作目标，只有这样才能保证金融监体系可以稳定的运行下去。

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一、房地产金融对我国的影响 

自我国开始了对房地产市场的改革以来，房地产金融在有利的政策下快速地发展壮大，房地产金融的发展壮大，对我国的经济稳定发展，起到了至关重要的作用。房地产金融的进步，已经成为了带动中国经济发展的助推力量。由于其他国家对世界金融的干预，影响了我国房地产金融的发展所有事，很多专家学者针对这一环境下的房地产金融如何改进，做出了调查与研究。虽然房地产金融面临着外部环境的干扰，但是房地产金融运作本身体制中的不足，也是导致房地产金融没有充分发挥其潜力的主要原因。因此，如何完善创新房地产金融，成为了加强我国经济繁荣，对抗外界经济干扰的必须手段之一。 

二、当今我国房地产金融遇到的危机 

1.快速发展下的弊端。随着有力的政策的支持，我国房地产金融得到了前所未有的机遇，在大好的形势下，房地产金融得到了飞速的发展。但随着房地产金融的逐步运行，融入到了社会金融体系中，快速发展后的后遗症也逐渐地被人们发觉。我国的房地产金融比较其他发达国家而言，还是新兴产业，基础比较其他经营了许久的国家来说，十分的浅薄。为了加速房地产金融的进步，与世界经济体系的接轨，我国房地产金融业的工作者，吸取了许多国外房地产金融业的成功经验与运营模式。全新的金融模式的大幅度引进，增加了房地产金融业的工作负担，打乱了以往有条不紊的工作结构，在工作中出现了很多问题，对相关信息的披露，成为了最常见的问题所在。对信息的处理，影响到了让房地产金融业对大市场的精确判断，给房地产金融的运营与投资带来了巨大的风险。而相对的，当今房地产金融业又没有合理地成立风险抑制部门，缺乏相应的监督管理办法，这就使得这种危机得不到及时解决，使得风险依旧存在。房地产金融业在大幅度效仿发达国家的运营模式，却没有足够的基础与相关的技术来解决运营时出现的问题，这就是快速发展下所留下的巨大弊病。 

2.房地产金融业的主观创新意识低下。在大幅度地引进国外现有成功的金融运作模式不能有效地完全被利用的情况下，我国房地产金融业应该结合我国实际情况及世界金融的整体环境，创新出适合我国特殊情况的金融体系运营模式。没有合理的金融运作模式，被动地套用不符合我国当今现状的金融体系，将会导致风险的不可预估性，在许多风险与利益面前，不能有效地控制局面，不能创造稳定的利益。例如，在学习了国外降低贷款标准的贷款购房的运营概念后，造成了许多无力偿还贷款的案例产生，造成了市场的动荡，给房地产金融带来了不稳定的隐患。房地产金融的贪功冒进，没有合理地创新出适合我国房地产金融业稳定发展新的金融依据，导致房地产金融所面临的风险进一步地恶化。对实际情况的准确判断，合理地运用我国金融市场的优势，创新出适合我国国情、民情的合理金融管理运营体系，是值得房地产金融业花时间来研究的主要课题。 

3.关于监管力问题以及衍生的思考。房地产金融业缺乏良好的监督管理，大多数的监管部门没有有效地履行自身的职责，或者没有针对性的监管手段。房地产金融的有效发展，需要合理的监督与管理，现下的房地产金融机构，没有整合出合理的监管方案，减少监管漏洞的产生，使得产生了许多的违规操作，对房地产金融的发展，造成了巨大的冲击。房地产金融机构对房地产金融业监督管理的不重视以及管理的不完善，也是影响房地产金融发展的主要问题。很显然，房地产供需双方在政府金融调控政策之外找到了解决融资问题的办法，这些绕过调控的融资方式可以不严谨地称为“房地产金融创新”。 

三、有效改革房地产金融业现状的创新提议 

1.弥补房地产金融业体制上的漏洞。由于受到了其他国家的影响，国际上的金融市场比较混乱，我国的经济在整体环境下，也受到了影响。房地产金融业在大环境混乱的情况下，应该稳固自身的经济运营体系来应对动荡的金融环境。房地产业属于高投入、高回报的投资项目，许多组织联合进行投资，参与房地产的建设，我国的房地产行业的从业组织底蕴不一，良莠不齐，许多组织没有相应的投资实力，四处联系投资者，导致组织内部难以管理，在实际操作中，出现了严重的管理事故，给房地产金融业带来了严重的影响。在银行房地产信贷管理方面 ，可以尝试改“风险回避”为“风险转移 ”策略，即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制，再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去，这样能降低房地产市场供需双方的融资成本，在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。合理地整合投资人员，并对其进行合理的职务分配，采用合理的管理手段，让房地产实业内部的管理统一有序，才能加强房地产事业的发展与进步。

    　2.加大对房地产金融风险的掌控力度。房地产金融业的风险可控性，是影响可持续稳定性发展壮大的先决条件之一。重视房地产金融业的风险控制，加强对房地产金融风险的探查能力，加强对房地产金融风险的控制能力，是当今房地产金融业最需要具备的基础能力。房地产金融业的创新目标，是为了降低风险，增加利益回报。整理探查相关的金融信息、相关的行业情报，加强对世界金融体系的研究与调查，是增强风险管理的有效手段。现在是信息爆炸时代，对信息的处理和收集，是房地产金融业发展自身的重要条件。组建专业化的优秀团队，整理收集好相应的金融消息，对其进行有效、合理、准确的分析，并整理成相关切实的直观数据，形成数据模型，加强其他团队对金融风险的评判与预防。从全局出發，宏观地分析大环境，再从微观上细致地研究各种可能性的发生，并做好相应的对策，有选择性地借鉴其他国家的处理风险的经验，并根据实际情况做出相应的变通与改善，进行合理的创新，改变被动的金融局面，减少风险的发生几率，增加对风险的掌控。 

3.加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管。非银行金融机构和民间借贷机构参与房地产金融领域有其积极影响：一方面，这些机构的参与有效增加了房地产供需双方融资渠道，分流了对银行的资金需求；另一方面，这些机构的管理相对于银行体系更为宽松，更有机会从事高风险业务，创新更为踊跃。因此，主管部门简单地叫停这些机构的房地产金融业务是不明智的，负责任的态度是加强对这类机构的管理。首先，要明确管理主体。目前，银行、信托公司、证券公司、资产管理公司都有归口管理部门，但其他一些机构，如地产私募基金、小贷公司主要由地方政府多部门管理，工商部门、发改委、金融办都行使一定的管理职能，多头管理效率较低，应该针对各类新型金融组织，明确管理主体，进行专业化的全面管理。其次，要完善管理法规，加快新型金融组织的立法工作和相关业务管理规定的拟定，改变“先放养，后规范”的思路。最后，加强各类新型金融组织的业务指导。提示相关业务风险，提高资金盈余单位、新型金融组织的风险认知程度，使其在较高的风险承担意愿的前提下参与房地产金融业务。 

4.做出针对性的科学创新。盲目的创新是房地产金融业最容易出现的问题，在全球经济动荡、我国经济动荡的局势下，迎难而上飞速发展的今天，合理地分析全球金融环境，研究出符合我国的针对性的科学合理的创新方案，才是确保我国房地产金融稳定发展的有效手段。科学严谨的管理与监督，是必不可少的，参考国外其他国家的金融体系，研究适合我国的管理监督具体方案，形成合理、统一的管理体系，做到高效率的管理与监督，全方位地提高对房地产金融的管理控制，完善管理中出现的漏洞，并且保证解决方案能够有效的实施。从各个角度，审查检验管理体制上的整改结果，确保没有程序上的失误，加大对风险的预知与判断能力，对房地产金融业进行跟踪式的调查与研究，保证任何一个步骤都不会出现细节上的错误与漏洞。从整体战略上制定针对性的发展方向，让细节上的处理方法，在战略方向的指引下，更好地完成工作任务。在我国多元化的经济体系中，确立完善的创新思路，以最直接有效的办法，改善当今房地产金融业的不良局面，找出多条创新思路，并逐一地对其进行融合研究，保证创新的全面性与安全性，为我国房地产金融制定出合理的发展路线。 

参考文献： 

[1] 龙海明，陶冶.货币政策对中国房地产价格的调控机理及实证研究——基于利率工具的分析视角[J].内蒙古社会科学：汉文版， 

2014，（4）. 

[2] 崔满红，李志峰.房地产金融战略研究的整体思路——金融理论研究的一个视角[J].经济研究参考，2014，（29）.